LOS EMBARGOS SOBRE INMUEBLES

Cuando una persona se convierte en deudor con motivo de cualquier

operacin a Crdito, Compra Venta, Prstamo (MUTUO) adquiere con Tarjetas
de Crdito o cualquier otra operacin crediticia, esta en posibilidad de incumplir,
por cualquier causa y en un momento dado podr ser demandado por el
acreedor; y si la deuda no es satisfecha, lo mas probable es que le sealen
bienes para Embargo. Si usted es propietario de un bien Inmueble tambin
puede ser Embargado y si este prospera puede usted llegara a perder su
propiedad.
Suele suceder que cuando nos notifican la demanda (casi siempre
Juicio Ejecutivo Mercantil) nos dejan las copias del traslado, que as se llaman y
nos notifican el auto de Exequendo, mediante el cual nos requieren del pago
inmediato del adeudo, mismo que ya se increment, pues adems del adeudo
propiamente, dicho (suerte principal) le van a requerir el pago de intereses
moratorios vencidos y los que se sigan venciendo mientras no se haga el pago
de lo reclamado y tambin le van a cobrar el pago de los intereses normales y
seguramente los gastos y costas del Juicio. Si a usted le estn cobrando una
deuda que ya pago o tiene alguna excusa o bien le estn cobrando de mas, lo
que usted tiene que hacer es consultar un abogado que le conteste la demanda,
porque de no hacerlo, o hacerlo fuera del tiempo que la ley le concede para
contestar, se entender que usted esta de acuerdo con lo que le estn
demandando, o sea que se entiende contestada la demanda en sentido
afirmativo y si esto sucede lo mas seguro es que la sentencia tendr que ser en
su contra y si a esto agregamos que la parte actora (o acreedor) cuando le
notifico a usted la demanda o posteriormente, sealo para embargo su
propiedad, ya se encuentra usted en un verdadero lo, tendr que pagar al
acreedor y ya no importar tanto si es lo correcto, lo justo o lo indicado, pues de
no hacerlo se corre grave peligro consistente en que el acreedor continu el
Juicio ya sea que usted no contest la demanda, no la contesto en el tiempo
oportuno o si las excepciones que usted hizo valer no son aceptadas por el Juez,
el nico recurso es el pago, si no lo hace ni tampoco llega a un arreglo con su
acreedor, ya sea directamente o por conducto de un abogado, una vez que el
embargo esta inscrito en el Registro Pblico de la Propiedad, mediante la orden
que dio el Juez, solamente podr cancelar dicho embargo por el mismo conducto

y esto se lograr hasta en tanto lo solicite el acreedor, diciendo que su crdito

esta satisfecho por haber sido pagado o llegado a un arreglo, el Juez tendr
entonces que mandar un oficio al Registrador Pblico de la Propiedad pidiendo la
cancelacin del embargo. Esto es bien importante, pues no basta con pagar al
acreedor, pues si no se cancela el Gravamen este subsistir y el inmueble no
podr ser objeto de enajenacin alguna.
Existen diferentes tipos de embargo, que conviene explicar, pues
hay prelacin en los crditos y algunos son preferentes, a otros, lo que significa
que habiendo varios acreedores estos si son de la misma categora tendr
preferencia el que primero registre su embargo y tendr el derecho a hacerse el
pago antes que otros acreedores, excepto que hubiera acreedores preferentes
como serian en su orden: acreedores alimenticios, el fisco, adeudos laborales y
acreedores hipotecarios.
En el caso de los acreedores alimenticios es muy claro que estos
crditos sean preferentes pues normalmente provienen de deudas de padres a
hijos o a esposas que han sido abandonados y que se encuentran en grave
peligro para su subsistencia y por lo tanto debe darse prioridad; es muy comn
en los casos de divorcio o en las de abandono de hogar, si los hijos son menores
y se encuentran en el abandono, la Ley los protege y debe de atenderse en
forma prioritaria la alimentacin, vestido, salud y educacin de los menores,
quienes pueden por conducto de sus representantes legales, demandar al
acreedor alimentista y en caso de que este no pueda o no quiera pagar, se le
embargaran bienes que en un momento dado puede llegar a rematarse y con el
producto, hacer pagar a los acreedores, especialmente los alimentos.
El fisco tambin es acreedor preferente, pues los adeudos a
Hacienda Pblica deben tambin cubrirse antes que los acreedores ordinarios,
pues como se sabe los gastos del Gobierno tienen el carcter de urgentes.
Los acreedores laborales o trabajadores a quienes se les deban
prestaciones de carcter laboral, tambin son preferentes a otros acreedores,
esta disposicin protectora de los trabajadores impide que los patrones queden
insolventes con el propsito de evadir el cumplimiento de sus deberes laborales
que significan la subsistencia de los trabajadores. En la prctica a veces se

abusa de esta disposicin en favor de los Trabajadores y ya hemos visto como a

veces se recure a estos procedimientos falseando los hechos y a veces
embargando y despojando de sus bienes a quienes ni siquiera son patrones.
Los crditos hipotecarios tambin resultan privilegiados, pues la
hipoteca es un gravamen real, que persigue la propiedad afectada a la hipoteca
en favor del acreedor, de tal manera que deber pagarse primero el crdito
hipotecario en favor de cualquier otra exceptuando los acreedores alimenticios,
fisco y laborales.
LIC. J.L.T.M.