La regularizacin de

edificaciones en Per
La regularizacin de construccin

La regularizacin de construccin es un acto de saneamiento legal.

Siendo as, podemos decir que se trata de un procedimiento que se
encarga de perfeccionar el derecho de propiedad sobre una
edificacin, es decir, sobre un bien ya construido, con la finalidad de
dejarlo apto para su inscripcin en los registros pblicos.
Entonces, podemos decir, que la finalidad de la regularizacin es
obtener los ttulos necesarios con la finalidad garantizar la inscripcin de
un bien inmueble construido en los registros correspondientes

Lo que dice la ley de regularizacin de

edificaciones
Las normas que determinan cual es el procedimiento que debe seguirse
para la regularizacion de edificaciones las podemos encontrar en el
primer titulo de la ley 27157 y su reglamento.
Estas normas nos indican con relativa precisin cuales son los
procedimientos que deben seguirse para regularizar el derecho de
propiedad sobre una edificacin. As, la ley 27 157, nos da luces sobre
los siguientes procedimientos:
1. Sobre la regularizacin de departamentos en edificios.

2. Sobre la regularizacin de quintas , casas en copropiedad y otras

unidades inmobiliarias
3. Sobre la regularizacin de centros comerciales, galeras y campos
feriales.

Cmo hacer una regularizacin de vivienda

Cuando se busca regularizar una vivienda, evidentemente, lo que se

hace no es solicitar un permiso para realizar una construccin o alguna
otra modificacin. Por el contrario, lo que se busca es normalizar o
legalizar una construccin o modificacin ya realizada.
Por tanto, el procedimiento de regularizacin busca reconocer
legalmente a una edificacin que ya existe en el mundo fsico.
Al margen de que la ley distingue tipos de edificaciones, el
procedimiento o trmites que deben seguirse para realizar el
saneamiento son muy similares. No obstante ello, dicha distincin si es
importante tenerla en cuenta en relacin a los requisitos exigidos.

Los requisitos para la regularizacin de edificaciones

Los requisitos, como lo anotamos, variarn en funcin del tipo de
edificacin que se pretenda realizar. Siendo as, podemos clasificarlos en
requisitos generales y requisitos especiales:

REQUISITOS GENERALES (Para cualquier edificacin)

Si se cuenta con terreno registrado:

 Ttulo de propiedad del terreno que puede ser una minuta, una
escritura pblica o cualquier otro documento con fecha cierta que
certifique la existencia.
Llenar el Formulario registral (FOR), el cual debe estar acompaado de
los siguientes documentos:
1. Los planos de localizacin y ubicacin, debindose indicar de
forma precisa los linderos y medidas perimtricas del terreno.
2. Los planos de planta de arquitectura por pisos, a la menor escala
que permita su perfecta lectura.
3. Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios, expedido
por la municipalidad respectiva o, de ser el caso, el informe del
verificador responsable en el que se indique lo propio.
4. Copia literal de dominio o documento pblico o privado de fecha
cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante.
5. Informe tcnico de verificacin.
Si NO se cuenta con el terreno registrado los requisitos sern
los siguientes:
Llenar el Formulario registral acompaado de todos lo documentos
mencionados en el apartado anterior.
La declaracin notarial en la que se acredite la titularidad del terreno
por parte del solicitante.

REQUISITOS ESPECIALES:
Son documentos adicionales que deben presentarse para regularizar
legalmente edificaciones que cuenten con reas comunes como
QUINTAS, DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS, CASAS EN COPROPIEDAD,
CENTROS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES U OTRAS UNIDADES
INMOBILIARIAS.

Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularizacin.

Plano de independizacin con indicacin de las reas, linderos y

medidas perimtricas de las secciones de propiedad exclusiva y de
los bienes de propiedad comn, a la menor escala que permita su
perfecta lectura.

El reglamento interno,
exclusiva y comn.

adecuado

al

rgimen

de

propiedad

Los trmites para la regularizacin de edificaciones

Los trmites para la regularizacin

de edificaciones los podemos resumir en 3etapas
1) Tomar la decisin de regularizar la propiedad del inmueble
Esta desicion debe ser tomada por el propietario del inmueble.
En caso de que se trate de una edificacin que se encuentre compuesta
por reas exclusivas y reas comunes como departamentos en edificios,
galeras, quintas, etc. Se requerir de la aprobacin de la mayora simple
de los propietarios. Es decir, la mayora de estos deber estar de
acuerdo con iniciar los trmites de saneamiento.
Esta decisin deber constar en un acta de junta de propietarios y sus
efectos se proyectarn sobre todos los propietarios, incluso, sobre
aquellos que no hayan participado de la asamblea.
2) El llenado del Formulario Registral (FOR) y la presentacin del
expediente de regularizacin
La ley seala que para efectos registrales se considera como ttulo al
FOR (Formulario registral). El FOR cuando est acompaado de los
dems documentos exigidos por ley se denomina expediente de
regularizacin.
El FOR debe ser presentado ante el notario competente por medio del
verificador responsable, que es quien organiza la documentacin que se
acompaa al FOR, certificando que el expediente de regularizacin
cumpla con todos los requisitos exigidos por ley. En caso de haber
encontrado defectos, el verificador estar en la obligacin de hacerlos

constar bajo la forma de observacin al interior del expediente, ya que,

si no procede de esta manera podr ser sancionado por la ley.
Una vez presentado el expediente, el notario examinar la
documentacin y verificar su conformidad. De ser as, declarar que los
ttulos presentados renen las condiciones legales necesarias para dar
merito a la inscripcin correspondiente, firmando y sellando el FOR. En
caso contrario, simplemente rechazar el trmite.
3) La inscripcin
Una vez declarada la conformidad del expediente el notario presentar
el original del mismo, ms 2 copias a los registros pblicos a efectos de
realizar la inscripcin.
Una vez realizada la inscripcin, las dos copias del expediente, con la
constancia de su inscripcin respectiva sern devueltas al notario, quien
entregar al solicitante una de estas y la otra la enviar a la
municipalidad respectiva.
Con este acto habrn finalizado los trmites de regularizacin.

Porque es mejor pasar por un abogado

inmobiliario para la regularizacin de
edificaciones

Pasar
por
un
abogado
es
indispensable. Como se ha visto, la regularizacin de una propiedad es
un
proceso
de
carcter
esencialmente
tcnico.
Afrontarlo
satisfactoriamente requiere de un grado de conocimiento y experiencia
especiales, lo cuales solamente poseen los abogados especialistas en
derecho inmobiliario.
Por todos es conocida la especial meticulosidad de los notarios y
registradores pblicos al momento de evaluar los requisitos pertinentes

para la inscripcin. En el mundo real, muchos expedientes que pueden

cumplir con el 90% de los requisitos son rechazados por la falta de una
firma o por la presentacin de algn documento defectuoso. Esta
circunstancia puede generar impactos negativos de carcter econmico
y de tiempo.
Debido a ello, sostenemos, que solamente un abogado inmobiliario
podr orientarlo correctamente en este procedimiento dando pasos
firmes en el camino a la inscripcin del inmueble en los registros.
Si necesita Ud. asesora con un abogado especialista en
regularizacin de edificaciones
Para saber ms con un abogado inmobiliario.