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El Poder Ejecutivo, mediante Ley Habilitante conferida por la Asamblea Nacional bajo Gaceta Oficial n. 6.

112 Extraordinario, de fecha 19 de


noviembre de 2013, resolvi dictar el Decreto n. 929, contentivo del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulacin del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial, segn se publica en la Gaceta Oficial n. 40.418 del 23 de mayo de 2014.
Dicha normativa, compuesta por diez (10) captulos, cuarenta y cuatro (44) artculos, seis (06) Disposiciones Transitorias, dos (02) Disposiciones
Derogatorias y una (01) Disposicin Final, viene a establecer las condiciones que regularn el Sector Inmobiliario Nacional, particularmente el
referido al arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial o de servicios, consagrndose que desde la publicacin de este texto legal en
Gaceta Oficial, la relacin entre arrendatarios y arrendadores dedicados al alquiler de este tipo de inmuebles (tales como los ubicados en centros
comerciales), deber regirse, entre otras, por las reglas que, conforme a esta Ley, iremos desarrollando a lo largo del presente informe. No
obstante, nos resulta oportuno destacar que, en virtud de ello, no sern aplicables a dicha categora de inmuebles, las disposiciones por las
que se regan los alquileres de los establecimientos comerciales, previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios1, la cual, por su parte,
continuar regulando a los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones,
residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turstico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.
Dicho esto, tenemos que el contrato de arrendamiento de locales comerciales, deber ser elaborado por escrito y autenticado ante una Notara
Pblica, con una duracin mnima de un (1) ao (a menos que el arrendamiento se requiera por una temporada en especfico, pudiendo celebrarse
por un tiempo inferior), debiendo expresar las condiciones fsicas del inmueble a ser arrendado y de la edificacin donde se encuentre; el valor del
inmueble; el canon de arrendamiento; la modalidad de clculo utilizada; y las obligaciones de las partes (arrendador y arrendatario).
As mismo, se indica que el arrendador podr exigir al arrendatario depsito en efectivo o fianza, como garanta que le asegure que el
arrendatario cumplir con las obligaciones asumidas, establecindose que slo podr exigirse una de las dos (2) garantas sealadas, las cuales
no podrn exceder el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento fijado.
Una vez vencido el plazo del contrato, el arrendatario podr optar a una prrroga legal que se fijar conforme a la duracin de la relacin
arrendaticia, siendo que hasta un (1) ao, la prrroga mxima ser de seis (6) meses; entre un (1) ao y cinco (5) aos, tendr un (1) ao de
prrroga; entre cinco (5) y diez (10) aos de relacin, la extensin ser de dos (2) aos; ms de diez (10) aos podr disfrutar de tres (3) aos
ms. Resaltamos que, dicha prrroga ser optativa para el arrendatario, mientras que para el arrendador ser de carcter obligatorio, debiendo
mantenerse las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidas por las partes, salvo que el canon haya sido objeto de
ajuste debido a un procedimiento de regulacin.
En cuanto a la fijacin del canon de arrendamiento, se estipula que el mismo ser pactado entre arrendador y arrendatario, quienes de comn
acuerdo debern aplicar, obligatoriamente, alguno de los tres (3) mtodos que se establecen en la norma. En caso de no llegar a un acuerdo, o
surjan dudas o controversias al respecto, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Econmicos (Sundde Organismo
encargado de asistir al Ministerio del Poder popular para el Comercio en la aplicacin de esta Ley, en la que se le atribuye el carcter de autoridad
competente en esta materia, pudiendo en conjunto crear las instancias que consideren necesarias para llevar a cabo dicha atribucin), intervendr
a los fines de determinar el clculo del canon correspondiente. En tal sentido, los procedimientos a ser seleccionados por las partes a la hora de
precisar el canon, son:
1)

Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), en el que se toma en cuenta el valor del inmueble para el momento de la negociacin, siendo

determinado por la Sundde a travs de avalo del costo de reposicin (mediante metodologa que fijar para ello); y el porcentaje de rentabilidad
anual prevista en 12% para el primer ao y en 20% cuando se trate de centros comerciales y/o locales nuevos.
2)

Canon de Arrendamiento Variable (CAV), pactado en base al 1% y 8% sobre el monto de las ventas realizadas. Cuando se trate de

actividades de entretenimiento, las partes podrn convenir porcentajes entre 8% y 15%.


3)

Canon de Arrendamiento Mixto (CAM), compuesto por los mtodos descritos en los puntos 1 y 2, es decir, por porcin fija ms porcentaje

de ventas, indicndose que la porcin fija no podr ser superior al 50% de lo que correspondera a un canon de arrendamiento fijo, mientras que el
porcentaje de ventas no podr exceder del 8%. En caso que el porcentaje de ventas supere el doble de la porcin fija, slo se pagar como canon
mensual el monto resultante de aplicar lo sealado en el punto 2.
Con relacin al pago del canon de arrendamiento, se dispone que el mismo se realizar por la cantidad y oportunidad debidamente fijada en el
contrato, mediante depsito en cuenta bancaria a nombre del arrendador (la que no podr clausurarse durante la vigencia del contrato),
debindose entregar al arrendatario una factura legal en la que se indique el monto, concepto del pago e indicacin del perodo correspondiente.
Se contempla la prohibicin de fijar cnones de arrendamiento en moneda extranjera; as como proceder a su ajuste durante la vigencia de la
relacin arrendaticia, sealndose que el canon slo podr ser revisado y ajustado en los casos siguientes:
1)

Despus de transcurrido un (1) ao luego de firmado el contrato, siendo que su ajuste tendr como lmite mximo los porcentajes de la renta

variable del ao inmediatamente anterior del grupo Bienes y Servicios Diversos, tomado en cuenta en el ndice Nacional de Precios al
Consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).
2)

Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones, cuyo importe supere en 40% el valor del inmueble establecido para calcular el

canon.
Otro punto a destacar, es el referido a la creacin del Comit Paritario de Administracin del Condominio, que tendr a su cargo lo
correspondiente al mantenimiento y gastos del inmueble. Estar integrado, en igualdad de nmero y derechos, por representantes de los
propietarios y de los arrendatarios2, quienes de comn acuerdo, establecern las condiciones, normas o reglamentos del condominio, as como la
aplicacin de sanciones por incumplimiento de lo acordado entre las partes.
En lo relativo a los gastos comunes3,se expresa que lo que deba pagar el arrendatario por este concepto, ser calculado por el Comit Paritario
de Administracin del Condominio, en base al porcentaje o alcuota parte que corresponda a cada local de acuerdo al valor total del inmueble en el
que se encuentre.

Por otro lado, tenemos que en esta normativa, se consagra a favor del arrendatario la preferencia ofertiva, conforme a la cual, en caso que el
propietario decida vender el local comercial, ste deber ofrecerlo en venta (en primer lugar) a su arrendatario con preferencia ante cualquier
tercero, siempre y cuando posea ms de dos (2) aos como arrendatario del local; se encuentre solvente en el pago de los cnones, condominio y
dems obligaciones contractuales. El no cumplimiento de la preferencia ofertiva por parte del propietario, o en caso que haya vendido el inmueble
en condiciones ms favorables que las presentadas originalmente al arrendatario, har que ste tenga derecho a ejercer el retracto legal
arrendaticio, a fin que el inmueble le sea dado en venta bajo las mismas condiciones ofrecidas al tercero.
Respecto a la medida de desalojo del inmueble comercial, la norma bajo estudio nos estipula nueve (9) causales por las que el mismo podr
ejecutarse, siendo que, adems de sealarse el vencimiento del contrato suscrito y el no consenso de prrroga o renovacin entre las partes, se
encuentran entre tales, los siguientes hechos del arrendatario:
Cuando haya dejado de pagar consecutivamente dos (02) cnones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos

comunes.
Haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, quebrantando lo estipulado en el contrato de arrendamiento o las normas

por las que se rige la convivencia ciudadana de la comunidad.


Ocasionar en el inmueble deterioros mayores que los causados por el uso normal; o haya realizado reformas no autorizadas por el

arrendador.
Incumpla con las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas

dictadas por el Comit Paritario de Administracin de Condominio.


En materia de sanciones, se establecen que sern objeto de multas los siguientes hechos del arrendador:
I.

Multa de Quinientas Unidades Tributarias (500 U.T.):


Cuando no entregue al arrendatario una factura legal por concepto de pago del canon.

Exija cierta cantidad de dinero por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento; o alquile inmuebles en condiciones

fsicas inadecuadas.
Ofrezca inmuebles en arrendamiento comercial, mediante avisos en los que se oferten montos de alquiler falsos o engaosos; se

indique preferencia sexual, poltica o religiosa, identidad de gnero, origen tnico, estado civil, clase social, profesin o condicin social,
discapacidad, enfermedades crnicas y/o terminales; etctera.
II.

Multa de Un Mil Quinientas Unidades Tributarias (1.500 U.T.), cuando:

No garantice el uso y goce del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato.

No cubra los costos de las reparaciones mayores del local dado en alquiler.
Condicione la suscripcin del contrato, al pago de una cantidad extra de dinero por parte del arrendatario por cesin; traspaso;

arriendo; por venta de punto comercial; o por la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que se pretende arrendar.
Obligue o limite al arrendatario a vender productos o prestar servicios de determinadas marcas comerciales o adquiridos a

determinados proveedores.
Derogue o modifique el contenido o vigencia del contrato de arrendamiento por cambio de arrendador, debido a la transferencia de

propiedad o administracin del inmueble comercial.


Exija al arrendatario garantas que excedan el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento establecido.

Incumpla con las especificaciones que debe contener el contrato de arrendamiento, tales como la descripcin y valor del inmueble;

duracin del contrato (mnimo un (1) ao); modalidad de clculo adoptada; indicacin de cuenta bancaria donde se deber depositar el
canon, etctera.

No otorgue la prrroga legal a la que tiene derecho el arrendatario, una vez finalizado el trmino del contrato.

No ofrezca el inmueble en venta al arrendatario, con preferencia ante cualquier tercero.


Establezca cnones de arrendamiento bajo procedimientos distintos a los previstos en esta Ley; ajuste el canon durante la vigencia

del contrato; la resolucin privada de conflictos entre arrendador y arrendatario sin notificar a la Sundde, etctera.
III.

Multa de Dos Mil Quinientas Unidades Tributarias (2.500 U.T.), por las siguientes infracciones:
No entregue al arrendatario, al inicio de la relacin arrendaticia, el inmueble comercial en buen estado, ni solvente en servicios
pblicos domiciliarios. (Finalizado el contrato, el arrendatario deber entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibi, salvo
casos fortuitos o de fuerza mayor).

No elabore el contrato de arrendamiento por escrito ni autenticado ante Notara Pblica.

Perciba y fije cnones de arrendamientos calculados por mtodos no establecidos en esta Ley.

Establezca cnones de arrendamiento en moneda extranjera.

Igual multa, ser aplicable para aquellos arrendatarios que incurran en subarrendamiento (salvo que lo haya acordado con el
propietario o arrendador); la rescisin unilateral del contrato; la administracin del contrato de arrendamiento por parte de empresas
extranjeras no establecidas en el pas, etctera.
La presente Ley, tiene plena vigencia desde la fecha de su publicacin en Gaceta Oficial, quedando consagradas las siguientes consideraciones:

En un lapso no mayor a seis (6) meses (hasta el da 23/11/2014), todos los contratos de arrendamiento de locales comerciales,
vigentes a la fecha de la presente publicacin, debern adecuarse a las disposiciones de esta nueva normativa.

Los contratos celebrados en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de este instrumento legal, automticamente se
entendern pactados en Bolvares, siendo que el canon de los inmuebles sujetos a dicha contratacin, debern ser regulados de acuerdo a lo
consagrado en la presente Ley, dentro de los noventa (90) das siguientes a su entrada en vigencia (plazo que finalizar el da 20/08/2014) 4.

El Ministerio del Poder Popular para el Comercio (con cooperacin de la Sundde), pasa a sustituir a la Direccin General de
Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hbitat, en lo referente a su correspondiente competencia, es decir, la

aplicacin de las disposiciones legales y reglamentarias en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al comercio. En
consecuencia, qued ordenada la supresin de la referida Direccin de Inquilinato, debiendo el Poder Ejecutivo reglamentar el rgimen de
supresin y transicin respectivo.
Tal como expusimos ms arriba, en vista de los tres (3) nuevos mtodos a ser aplicados y seleccionados para la fijacin del canon de

arrendamiento comercial, ha quedado derogado el Decreto n. 602, mediante el cual se estableci un rgimen transitorio de proteccin a los
arrendatarios de inmuebles destinados al desempeo de actividades comerciales, industriales o de produccin, publicado en Gaceta Oficial
n. 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, conforme al cual los cnones de arrendamiento mensual de cualquier tipo de inmueble
dedicado al desarrollo de actividades econmicas, no poda exceder de un monto mensual equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA
BOLVARES POR METRO CUADRADO (Bs. 250,00/m2).
______________________
1

Publicada en G.O. n. 36.845 del 7/12/1999, con vigencia desde el da 1/01/2000.

Los representantes de los arrendatarios sern elegidos por cada uno de los arrendatarios, sin que en dicha eleccin intervenga preferencia alguna

debido al monto del canon o tamao del inmueble. Todos los arrendatarios debern participar por igual en el sistema de eleccin de su
representante ante el Comit.
3

Distribucin de gastos para atender el mantenimiento y conservacin del inmueble del cual forme parte el local comercial, tales como: servicios de

aseo y limpieza, recoleccin y disposicin de basura, agua potable, energa elctrica, vigilancia, reparacin y mantenimiento de maquinaria y
equipos, gastos de administracin y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento del inmueble.
4

El incumplimiento de dicha norma, conllevar a la aplicacin de una multa por la cantidad equivalente a Dos Mil Unidades Tributarias (2.000 U.T.).

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