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Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), en el que se toma en cuenta el valor del inmueble para el momento de la negociacin, siendo
determinado por la Sundde a travs de avalo del costo de reposicin (mediante metodologa que fijar para ello); y el porcentaje de rentabilidad
anual prevista en 12% para el primer ao y en 20% cuando se trate de centros comerciales y/o locales nuevos.
2)
Canon de Arrendamiento Variable (CAV), pactado en base al 1% y 8% sobre el monto de las ventas realizadas. Cuando se trate de
Canon de Arrendamiento Mixto (CAM), compuesto por los mtodos descritos en los puntos 1 y 2, es decir, por porcin fija ms porcentaje
de ventas, indicndose que la porcin fija no podr ser superior al 50% de lo que correspondera a un canon de arrendamiento fijo, mientras que el
porcentaje de ventas no podr exceder del 8%. En caso que el porcentaje de ventas supere el doble de la porcin fija, slo se pagar como canon
mensual el monto resultante de aplicar lo sealado en el punto 2.
Con relacin al pago del canon de arrendamiento, se dispone que el mismo se realizar por la cantidad y oportunidad debidamente fijada en el
contrato, mediante depsito en cuenta bancaria a nombre del arrendador (la que no podr clausurarse durante la vigencia del contrato),
debindose entregar al arrendatario una factura legal en la que se indique el monto, concepto del pago e indicacin del perodo correspondiente.
Se contempla la prohibicin de fijar cnones de arrendamiento en moneda extranjera; as como proceder a su ajuste durante la vigencia de la
relacin arrendaticia, sealndose que el canon slo podr ser revisado y ajustado en los casos siguientes:
1)
Despus de transcurrido un (1) ao luego de firmado el contrato, siendo que su ajuste tendr como lmite mximo los porcentajes de la renta
variable del ao inmediatamente anterior del grupo Bienes y Servicios Diversos, tomado en cuenta en el ndice Nacional de Precios al
Consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).
2)
Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones, cuyo importe supere en 40% el valor del inmueble establecido para calcular el
canon.
Otro punto a destacar, es el referido a la creacin del Comit Paritario de Administracin del Condominio, que tendr a su cargo lo
correspondiente al mantenimiento y gastos del inmueble. Estar integrado, en igualdad de nmero y derechos, por representantes de los
propietarios y de los arrendatarios2, quienes de comn acuerdo, establecern las condiciones, normas o reglamentos del condominio, as como la
aplicacin de sanciones por incumplimiento de lo acordado entre las partes.
En lo relativo a los gastos comunes3,se expresa que lo que deba pagar el arrendatario por este concepto, ser calculado por el Comit Paritario
de Administracin del Condominio, en base al porcentaje o alcuota parte que corresponda a cada local de acuerdo al valor total del inmueble en el
que se encuentre.
Por otro lado, tenemos que en esta normativa, se consagra a favor del arrendatario la preferencia ofertiva, conforme a la cual, en caso que el
propietario decida vender el local comercial, ste deber ofrecerlo en venta (en primer lugar) a su arrendatario con preferencia ante cualquier
tercero, siempre y cuando posea ms de dos (2) aos como arrendatario del local; se encuentre solvente en el pago de los cnones, condominio y
dems obligaciones contractuales. El no cumplimiento de la preferencia ofertiva por parte del propietario, o en caso que haya vendido el inmueble
en condiciones ms favorables que las presentadas originalmente al arrendatario, har que ste tenga derecho a ejercer el retracto legal
arrendaticio, a fin que el inmueble le sea dado en venta bajo las mismas condiciones ofrecidas al tercero.
Respecto a la medida de desalojo del inmueble comercial, la norma bajo estudio nos estipula nueve (9) causales por las que el mismo podr
ejecutarse, siendo que, adems de sealarse el vencimiento del contrato suscrito y el no consenso de prrroga o renovacin entre las partes, se
encuentran entre tales, los siguientes hechos del arrendatario:
Cuando haya dejado de pagar consecutivamente dos (02) cnones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos
comunes.
Haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, quebrantando lo estipulado en el contrato de arrendamiento o las normas
arrendador.
Incumpla con las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas
Exija cierta cantidad de dinero por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento; o alquile inmuebles en condiciones
fsicas inadecuadas.
Ofrezca inmuebles en arrendamiento comercial, mediante avisos en los que se oferten montos de alquiler falsos o engaosos; se
indique preferencia sexual, poltica o religiosa, identidad de gnero, origen tnico, estado civil, clase social, profesin o condicin social,
discapacidad, enfermedades crnicas y/o terminales; etctera.
II.
No garantice el uso y goce del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato.
No cubra los costos de las reparaciones mayores del local dado en alquiler.
Condicione la suscripcin del contrato, al pago de una cantidad extra de dinero por parte del arrendatario por cesin; traspaso;
arriendo; por venta de punto comercial; o por la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que se pretende arrendar.
Obligue o limite al arrendatario a vender productos o prestar servicios de determinadas marcas comerciales o adquiridos a
determinados proveedores.
Derogue o modifique el contenido o vigencia del contrato de arrendamiento por cambio de arrendador, debido a la transferencia de
Incumpla con las especificaciones que debe contener el contrato de arrendamiento, tales como la descripcin y valor del inmueble;
duracin del contrato (mnimo un (1) ao); modalidad de clculo adoptada; indicacin de cuenta bancaria donde se deber depositar el
canon, etctera.
No otorgue la prrroga legal a la que tiene derecho el arrendatario, una vez finalizado el trmino del contrato.
del contrato; la resolucin privada de conflictos entre arrendador y arrendatario sin notificar a la Sundde, etctera.
III.
Multa de Dos Mil Quinientas Unidades Tributarias (2.500 U.T.), por las siguientes infracciones:
No entregue al arrendatario, al inicio de la relacin arrendaticia, el inmueble comercial en buen estado, ni solvente en servicios
pblicos domiciliarios. (Finalizado el contrato, el arrendatario deber entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibi, salvo
casos fortuitos o de fuerza mayor).
Perciba y fije cnones de arrendamientos calculados por mtodos no establecidos en esta Ley.
Igual multa, ser aplicable para aquellos arrendatarios que incurran en subarrendamiento (salvo que lo haya acordado con el
propietario o arrendador); la rescisin unilateral del contrato; la administracin del contrato de arrendamiento por parte de empresas
extranjeras no establecidas en el pas, etctera.
La presente Ley, tiene plena vigencia desde la fecha de su publicacin en Gaceta Oficial, quedando consagradas las siguientes consideraciones:
En un lapso no mayor a seis (6) meses (hasta el da 23/11/2014), todos los contratos de arrendamiento de locales comerciales,
vigentes a la fecha de la presente publicacin, debern adecuarse a las disposiciones de esta nueva normativa.
Los contratos celebrados en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de este instrumento legal, automticamente se
entendern pactados en Bolvares, siendo que el canon de los inmuebles sujetos a dicha contratacin, debern ser regulados de acuerdo a lo
consagrado en la presente Ley, dentro de los noventa (90) das siguientes a su entrada en vigencia (plazo que finalizar el da 20/08/2014) 4.
El Ministerio del Poder Popular para el Comercio (con cooperacin de la Sundde), pasa a sustituir a la Direccin General de
Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hbitat, en lo referente a su correspondiente competencia, es decir, la
aplicacin de las disposiciones legales y reglamentarias en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al comercio. En
consecuencia, qued ordenada la supresin de la referida Direccin de Inquilinato, debiendo el Poder Ejecutivo reglamentar el rgimen de
supresin y transicin respectivo.
Tal como expusimos ms arriba, en vista de los tres (3) nuevos mtodos a ser aplicados y seleccionados para la fijacin del canon de
arrendamiento comercial, ha quedado derogado el Decreto n. 602, mediante el cual se estableci un rgimen transitorio de proteccin a los
arrendatarios de inmuebles destinados al desempeo de actividades comerciales, industriales o de produccin, publicado en Gaceta Oficial
n. 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, conforme al cual los cnones de arrendamiento mensual de cualquier tipo de inmueble
dedicado al desarrollo de actividades econmicas, no poda exceder de un monto mensual equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA
BOLVARES POR METRO CUADRADO (Bs. 250,00/m2).
______________________
1
Los representantes de los arrendatarios sern elegidos por cada uno de los arrendatarios, sin que en dicha eleccin intervenga preferencia alguna
debido al monto del canon o tamao del inmueble. Todos los arrendatarios debern participar por igual en el sistema de eleccin de su
representante ante el Comit.
3
Distribucin de gastos para atender el mantenimiento y conservacin del inmueble del cual forme parte el local comercial, tales como: servicios de
aseo y limpieza, recoleccin y disposicin de basura, agua potable, energa elctrica, vigilancia, reparacin y mantenimiento de maquinaria y
equipos, gastos de administracin y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento del inmueble.
4
El incumplimiento de dicha norma, conllevar a la aplicacin de una multa por la cantidad equivalente a Dos Mil Unidades Tributarias (2.000 U.T.).