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Manutenzioneericostruzionedeisoffitti,dellevolteedei
solai
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Articolo1125
CodiceCivile
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Dispositivodell'art.1125CodiceCivile
Lespeseperlamanutenzioneericostruzionedeisoffitti,dellevolteedeisolaisonosostenuteinpartieguali(1)
daiproprietarideiduepiani(2)l'unoall'altrosovrastanti,restandoacaricodelproprietariodelpianosuperiorela
coperturadelpavimentoeacaricodelproprietariodelpianoinferiorel'intonaco,latintaeladecorazionedel
soffitto.

Note
(1)Poichlanormanonricompresanell'art.1138delc.c.,essaderogabiledalleparti.
Lanormanonsiapplicanelcasoincuilaterrazzadiproprietdiununicocondominosvolgalafunzionesi
coprirel'appartamentosottostante(c.d.terrazzaalivello),perchinquestocasooperal'art.1126delc.c..
(2)Nelgiudiziopromossodaunodeidueproprietaricontrol'altro,nonc'necessitdiintegrareilcontraddittorio
neiconfrontidelcondominio.

RatioLegis
Lanormariguardailcomplessodellenormestabilmenteincorporatecheservonoasuddividereorizzontalmente
duepropriet.

Spiegazionedell'Articolo1125delCodiceCivile
Ripartizionedellespesedimanutenzioneericostruzionedeisoffitti,dellevolteedeisolaifrail
proprietariodelpianosoprastanteedilproprietariodiquellosottostante
Perilsuocontenutoeperlachiarezzadellaformulazionemeritalodelart.1125,relativoallamanutenzionee
ricostruzionedeisoffitti,dellevolteedeisolai.Ilcodicedel1865,all'art.562,terzocomma,stabilivacheil
proprietariodiciascunpianooporzionediessofaemantieneilpavimentosucuicammina,levolte,isolaiedi
soffittichecopranoiluoghidisuapropriet,elanormavenivainterpretatanelsensocheinognicopertura
bisognassedistinguereduestrati:unostratochefadapavimento,acaricodelproprietariochevicammina,e
unostratochefadasoffitto,acaricodelproprietariodelpianosottostante.Imattonidovevanoessereriparatidal
proprietariochevicammina,latravedelsoffittodovevaessereriparatadalproprietariodell'appartamento
sottostante.
Bisognariconoscerechetalenormaaggravavaingiustamentelaposizionedelproprietariodelpianosottostante,
inquantolatravep.es.servivaperilsoffitto,maservivaancheasostenereilpavimentodelpianosoprastante.
ElaCortediCassazione,nelcasodicostruzioniacementoarmato,incuiun'unicasolettaservedasoffittoeda
basealpavimentodell'appartamentosoprastante,pervenneneltempoaunapiequasoluzione,ponendoa
caricocomunelespesedimanutenzioneericostruzionedellasoletta.Oraquellochesidiceperlasoletta,
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perchnonavrebbedovutodirsiperlatrave?
Opportunamenteedesattamenteilnuovocodicedistinguetreparti,anzichdue.C'unapartemediana
costituitadaisoffitti,dallevolteodaisolai,variamenteusati,asecondadeivaritipidicostruzione,cheserveallo
stessotempodicoperturadiunappartamentoedibaseallapavimentazionedell'appartamentosoprastante,la
quale,essendodiutilitcomune,deveesseremantenutaericostruitaacuradeiproprietarideiduepiani,l'uno
all'altrosovrastanti,inpartiuguali.Questapartecomuneha,poi,percosidireduefacce,checostituisconoledue
altreparti,l'unapropriadelpianosoprastante,l'altradelpianosottostante,eciascunodeidueproprietarihala
curadellapropriafacciaoproiezione:quindilacoperturadelpavimentoacaricodelproprietariodelpiano
superiore,l'intonaco,latintaeladecorazionedelsoffittosonoacaricodelproprietariodelpianoinferiore.
Lanorma,dicaratteregenerale,servircomecriterioperlarisoluzionedellepossibilispeciedifattoanchenon
esemplificate.

RelazionealCodiceCivile
(RelazionedelMinistroGuardasigilliDinoGrandialCodiceCiviledel4aprile1942)
529Nell'art.1123delc.c.hofusoledisposizionidegliarticoli13e14delR.decretolegge15gennaio1934,
concernentilaripartizionedellespeseperlaconservazioneeperilgodimentodelloparticomuni,nonchla
ripartizionedellespeseperlaprestazionedeiservizinell'interessecomuneeperleinnovazionideliberatedalla
maggioranzaneilimitideisuoipoteri.Hopoidettatonegliarticoli1124,1125e1126particolarinorme,comegi
facevailcodicedel1865negliarticoli562e563,perlespesedimanutenzioneediricostruzionedellescale,dei
soffitti,dellevolte,deisolaiediqueilastricisolarichesianodiusoesclusivo.Perquantoriguardalescale,ho
abbandonatoilsistemadelcodicedel1865(art.562,quartocomma),cheponevalespeserelativeacaricodei
proprietaridiqueipianiacuiservivaciascuntrattodiscala,inragionedelvaloredeipianistessi.Talesistema
infattiportavaaconseguenzenondeituttoeque,aggravandoeccessivamentel'oneredeiproprietaridegliultimi
piani.Horipartitoinvecelespeseperlamanutenzioneericostruzionetraiproprietarideidiversipiani,acuile
scaleservono,permetinragionedelvaloredeisingolipianioporzionidipianoeperl'altrametinmisura
proporzionaleall'altezzadiciascunpianodalsuolo(art.1124,primocomma).E'giustocheiproprietaridegli
ultimipianicontribuiscanoinmisuramaggiore,perchdapresumerechecolmaggiorusodianoluogoal
maggiorconsumodellescale.Sarebbepereccessivocheiproprietaridellesoffitteocamereatettoedeipalchi
morticontribuisseroinragionedell'altezza,perchinquesticasivienemenolapresunzionedelmaggiorlogorio
inconseguenzadell'uso,trattandosidilocalinondestinatiadabitazionepercihostabilitochequestiproprietari,
comequellidellecantine,concorranosoltantonellametdellespesestessecheripartitainragionedelvalore
deisingolipianioporzionidipiano(art.1124delc.c.,secondocomma).Circalespeserelativeallamanutenzione
ericostruzionedeisoffitti,dellevolteedeisolai,hocredutogiustodisporre(art.1125delc.c.)chetalispese
sianosostenuteinpartiegualidaiproprietarideiduepianil'unoall'altrosovrastanti,restandoacaricodel
proprietariodelpianosuperiorelacoperturadeipavimentoeacaricodelproprietariodelpianoinferiore
l'intonaco,latintaeladecorazionedelsoffitto.Lespesedimanutenzioneediricostruzionedeilastricisolarisono
acaricodeicondominichenetraggonoutilit,inproporzionedelvaloredelpianoodellaporzionedipianodi
proprietdiciascuno.Siccomeperpudarsichedellastricosolarealcunicondominitragganosoltantol'utilit
chederivadallafunzioneprincipaledellastrico,chequelladiservire,comeiltetto,allacoperturadell'edificioo
diunapartedell'edificio,mentrealtricondomini,oltrechetrarretaleutilit,abbianodellastricosolarel'uso
esclusivo,ilgodimentodiretto,inquantosiservonodiessocomepotrebberoservirsidiunaterrazza,sembrato
giustoperquestaipotesiporrelespesedimanutenzioneediricostruzioneperunterzoacaricodeicondomini
chedellastricohannol'usoesclusivoeperglialtridueterziacaricodituttiicondominidell'edificioacuiillastrico
servedicopertura,inproporzionedelvaloredelpianoodellaporzionedipianodiciascuncondomino(art.1126
delc.c.).Infondo,ladistinzionetraiduegruppidicondominieragicontenutanell'art.563delcodicedel1865,il
qualedisponevache,ovel'usodellastricosolarenonfossecomuneatuttiicondomini,quellicheneavevano
l'usoesclusivo,"perragiondelcalpestio",eranotenutiacontribuireperunquartoquotachemisembrata
troppoesiguanellespesediriparazioneediricostruzione,mentreglialtritrequartieranoacaricocosdi
costorocomedeglialtricondomininelleproporzioniindicatedalprecedenteart.562.

Sentenzerelativeaquestoarticolo
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Cass.n.15913/2007
Intemadicondominio,ibalconiaggettantiiqualisporgonodallafacciatadell'edificio,costituisconosoloun
prolungamentodell'appartamentodalqualeprotendonoe,nonsvolgendoalcunafunzionedisostegnondi
necessariacoperturadell'edificiocome,viceversa,accadeperleterrazzealivelloincassatenelcorpodel
l'edificiononpossonoconsiderarsiaserviziodeipianisovrappostie,quindi,diproprietcomunedeiproprietari
ditalipianieadessinonpuapplicarsiildispostodell'articolo1125c.c.Ibalconiaggettantipertanto,rientrano
nellaproprietesclusivadeititolaridegliappartamenticuiaccedono.(NellaspecielaS.C.,sullabasedel
l'enunciatoprincipio,haesclusocheilproprietariodell'appartamentositoalpianoinferiorepotesseagganciarele
tendeallasolettadelbalconeaggettantesovrastante,senonconilconsensodelproprietariodel
corrispondenteappartamento).
Cass.n.7655/2004
Ildirittodiproprietpuesserfrazionatoinsensoorizzontaleequindilaproprietdelsottosuolopuappartenere
adunsoggettodiversodalproprietariodelsuoloedelfabbricatosuessoinsistente.Intalcasoilrapportotrai
rispettiviproprietarinondicomunioneperchilfondosottostantedevesopportareilpesodell'edificio
sovrastanteequindiilrapportotraledueproprietdiservita(servitusonerisferendi).Pertanto,daunlatoil
proprietariodelsottosuolonondeve,sesononecessarieoperedimanutenzioneoconsolidamentoper
consentirel'eserciziodidettaservita,sopportarnelespese,inapplicazionedell'art.1030c.c.,amenochela
leggeoiltitolodisponganodiversamentedall'altroeglinonpudiminuireorenderepiaincomodalaservit,in
applicazionedell'art.1067c.c.(principioaffermatoinfattispecieincuiilgiudicedimerito,perleoperedi
manutenzioneeconsolidamentodellavoltadiunagrottasucuisovrastavanodegliedifici,avevapostoacarico
delproprietariodiquestalerelativespese,anormadell'art.1125c.c.,ritenutainapplicabiledallaCortecass.).
Cass.n.1225/2003
Nelgiudizioinstaurato,aisensidell'art.1225c.c.,perladivisionedellespesedimanutenzioneoricostruzionedel
solaiodivisoriocomune,dalproprietariodelpianosovrastanteneiconfrontidelproprietariodiquelloinferioreo
viceversa,nonsussistelanecessitdiintegrareilcontraddittorioneiconfrontidialtrisoggettie,specificamente,
delcondominio,inquantoilrapportodedottoingiudizioafferentesoloallatitolaritdeldirittodiproprietdei
pianidivisidalsolaio.
Cass.n.3568/1999
Intemadicondominiodiedifici,laripartizionedellespeseperlamanutenzione,ricostruzionedeisoffitti,delle
volteedeisolaisecondoicriteridell'art.1125c.c.,riguardaleipotesiincuilanecessitdelleriparazioninonsia
daattribuirsiadalcunodeicondomini,mentrequandoildannosiaascrivibileasingolicondominitrova
applicazioneilprincipiogeneralesecondocuiilrisarcimentodeidanniacaricodicoluichelihacagionati.
Cass.n.1477/1999
Lamanutenzioneelariparazionedelsolaiodicoperturadiunlocaleinterratocostituendoneparteintegrante
competeunicamente,salvodiversapattuizione,alsuoproprietario,anchesel'areasoprastanteappartenentead
altrosoggettoricevadatalecoperturaunqualchevantaggiooutilit.
Cass.n.3386/1995
Lasostituzionedelsolaioesistentefraduepianisovrappostidiunedificiodeverealizzarsi,trattandosidibenein
compropriet,senzamenomazionidelgodimentodientrambiiproprietarisullacosaosullaproprietesclusivadi
ciascunodiessi,senzacherileviilvantaggiochenesiaderivatoallepropriet.Ildirittoinquestionehainfattiper
oggettoaisensidell'art.1125c.c.ilsolaioinsestessoconsideratoenonanchelospaziopienoovuotocheesso
occupaerimaneinalteratonelsuooggetto,nonostantelasostituzionediunsolaiomenovoluminosodiquello
preesistente.
Cass.n.3178/1991
Ilsolaiocheseparailpianosottostantedaquellosovrastantediunedificioappartenenteadiversiproprietari
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deveritenersi,salvoprovadelcontrario,diproprietcomunedeiproprietarideiduepianicostituendol'inscindibile
strutturadivisoriatraledueproprietconutilitedusougualeeinseparabileperlemedesimeecorrelativainu
tilitperglialtricondomini.Neconseguecheilconfinefraledueproprietesclusivesovrappostecostituitonon
dallalineamedianadelsolaiomadall'interastrutturadicuiessoconsta.Pertantolasostituzionedelsolaionon
puessereeffettuatainmododarestringereolimitareibeniimmobilisovrappostidiproprietesclusivaovenon
siaindispensabileomanchiilconsensodientrambiidettiproprietari,derivandone,anchenelcasodisussistenza
diesigenzetecniche,ildirittodelrisarcimentodeldannocheunodiessiabbiaasubireperilconseguente
restringimentodellacubaturadell'appartamentodiproprietesclusiva.
Cass.n.1362/1989
Qualoralaproprietdiunlocalesotterraneospettiadunsoggettodiversodalproprietariodelfondosovrastante
(nellaspecie,autorimessasottostanteadareaadibitaagiardinoedaccessoavicinofabbricato),lespesedi
manutenzioneorifacimentodellestrutturedicoperturaditalelocale,indifettodidiversaprevisionecontrattuale,
gravanosulproprietariodellocalemedesimo,ovedettestrutturenecostituiscanoparteintegrantesenzaalcuna
funzionedisostegnodel,fondosovrastantee,quindi,salvotitolocontrario,nonsonooggettodicomunioneconil
proprietariodelsuolo,restandodiconseguenzaesclusalaapplicabilitinviaanalogicadelledisposizionidell'art.
1125c.c.,intemadisoffitti,solaiovoltenegliedificicondominiali.
Cass.n.4601/1981
L'art.1125c.c.,secondoilquale,negliedificicondominiali,lespeseperlamanutenzioneericostruzionedei
soffitti,dellevolteedeisolaisonosostenuteinpartiegualidaiproprietarideiduepianil'unoall'altrosovrastanti,
costituiscenormaderogabiledall'autonomiaprivata,sicchicondominiinteressatibenpossonoaddivenireadun
accordosullororispettivodirittoedeterminareconvenzionalmente,oltreailavoridaeseguire,chidebba
sostenernelaspesa.Conseguentemente,soloincasodimancanzaditaleaccordotrovaapplicazioneilcriterio
ripartitivoexart.1125c.c.,restando,d'altrocanto,ildirittodirimborsodelcondomino,cheabbiaprovvedutoatali
opere,subordinato,oltreallarichiestaintalsenso,anchealladuplicecondizionedellanecessitdellaspesae
dellasuaurgenza,ciodell'indifferibilit,secondoilcriteriodelbuonpadredifamiglia,perevitareunpossibile
nocumento.
Cass.n.3715/1976
Ilsolaiochedivideduepianidiunedificiovaconsideratocomuneaiproprietariditalipiani,inquantosvolgeallo
stessotempoladuplicefunzionedisostegnodelpianosuperioreedicoperturadelpianoinferiore,costituendo
uncorpounicoformatodaelementistrutturalifusi,stabilmentefraloroeincorporatiinaltrestrutturecomuni,cio
neimurimaestri.Ciescludechetrailsoffittodelpianoinferioreeilpavimentodelpianosuperiorepossano
esisterealtreoperelequalinonfaccianopartedelsolaioedellequalioccorraquindiaccertaredivoltainvoltala
destinazione,alfinedistabilireachiappartengano.(NellaspecielaSupremaCortehaenunciatolamassimache
precedeperescluderechepotesseritenersibeneinproprietcomuneunaintercapedinecostruitaperareareun
localedell'appartamentosottostanteenascondereuntubodiscaricopassantesottoilpavimento
dell'appartamentosovrastante).
Seguonotuttiiquesitipostidagliutentidelsitochehannoricevutounarispostadapartedellaredazionegiuridica
diBrocardi.itusufruendodelserviziodiconsulenzalegale.Siprecisachel'elencononcompleto,poichnon
risultanopubblicatiiparerilegaliresiatuttiqueiclientiche,pervarieragioni,hannoespressamenterichiestola
riservatezza.

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soluzioni)chesemplificanopuntoperpuntol'approccioaltesto,abeneficiodellettore.Segueil
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