ANLISIS DEL MERCADO

INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE
BUENOS AIRES

CONJOINT ANALYSIS

rea de Pensamiento Estratgico

Diciembre 2012

Gmez Aguirre, Maximiliano

Anlisis del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos
Aires. - 1a ed. - Buenos Aires : FODECO, 2013.
37 p. ; 29x21 cm.
ISBN 978-987-1915-34-7
1. Mercado Inmobiliario. I. Ttulo
CDD 333.332

Fecha de catalogacin: 26/08/2013

Impreso en Famen & Cia S.A. Chile 633.(C1098AAM). Buenos Aires, Argentina en el mes de
Septiembre de 2013
1 Edicin: Septiembre de 2013 -100 ejemplares
Ninguna parte de esta publicacin, incluido el diseo de la cubierta, puede ser reproducida, almacenada o
transmitidaen manera alguna ni por ningn medio, ya sea electrnico, qumico, mecnico, ptico, de
grabacin o de fotocopia, sin previo permiso escrito del editor.

NDICE

1- Introduccin ........................................................................................................................3
2- Atributos y niveles ................................................................................................................5
3- Estrategia de obtencin de los datos: ....................................................................................8
3.1- Conjoint Anlisis.............................................................................................................9
4 - Resultados de la encuesta .................................................................................................. 10
4.1- Perfil de los compradores ............................................................................................. 10
4.2- La movilidad................................................................................................................. 11
4.3- Impacto de los amenities en la seleccin de los inmuebles ........................................... 13
4.4- Caractersticas del precio por metro cuadrado en las unidades consultadas ..................2
5- Anlisis de la Valoracin relativa de las caractersticas del inmueble por parte de los
encuestados .............................................................................................................................2
5.1- Valoracin de los inmuebles por nivel de atributo ..........................................................4
5.2- Comparacin entre los datos observados y los deseos del consumidor ..........................5
5.3- El efecto precio despus de la aplicacin del anlisis de Conjoint ...................................8
5.3.1- Elasticidad precio de la demanda para una demanda con pendiente negativa ........... 10
5.3.2- Elasticidad precio de la demanda para una demanda sin pendiente prefijada............ 11
5.4- Impactos en el precio a partir de la modificacin de distintos atributos ........................ 11
6- Valoracin del entorno por nivel de atributo ....................................................................... 14
7. Conclusiones ....................................................................................................................... 19

1- Introduccin

Cuando se analizan los tradicionales estudios de demanda en el mercado inmobiliario, se llega

a la conclusin que estos muestran puntos de equilibrio entre la oferta y la demanda, lo cual es
de sumo inters para conocerlo; sin embargo, estos estudios estn condicionados a lo que
pase en el lado corto del mismo es decir, cuando se observa un precio en el mercado este es
consecuencia de lo que ocurra en su dimensin ms acotada. En otras palabras, si la demanda
crece ms que la oferta nos encontraremos en un momento en el que el precio de mercado
ser ms elevado en trminos relativos a otros bienes; mientras que, si por el contrario, se da
una situacin en el que la oferta es elevada respecto al nivel de demanda el precio relativo
bajar.
El prrafo anterior describe una simple situacin de magnitudes (precio y cantidad)
comnmente observada en un mercado cualquiera pero, como es sabido, el mercado
inmobiliario tiene la particularidad de contener productos heterogneos y altamente
diferenciados entre si y, por lo tanto, el lado corto de la demanda o la oferta podra estar
referido a una multiplicidad de magnitudes, elementos o caractersticas contenidos en el bien
final que requerira otro tipo de anlisis. Un avance en este sentido es la realizada por la
utilizacin de precios hednicos; sin embargo, el condicionamiento de la demanda a la
imposicin por el lado de la oferta, an estara presente. En este respecto, se podra
mencionar algn ejemplo como casos extremos para entender el concepto; supngase que
todos los inmuebles nuevos que se venden en el mercado se encuentran localizados en un
rea o barrio especifico, esto nos lleva a la siguiente pregunta retrica, es esta rea la que ms
se desarrolla porque la demanda busca servicios localizados en esa localidad especfica
(transporte, seguridad, esparcimiento, etc.) o simplemente porque la oferta construye en esa
localizacin. La misma situacin puede darse en las caractersticas especficas de los inmuebles
si se observan inmuebles que contienen algn amenitie de uso exclusivo o de uso compartido
pero que es comn a todos los inmuebles en el mercado; la pregunta subsiguiente es, estos
amenities son buscados por la demanda o simplemente la oferta condiciona a la demanda en
la seleccin de los mismos.
El punto que se pretende destacar aqu es que muchas veces la oferta tiene una colusin tcita
que se da por la incertidumbre misma que surge del desconocimiento de la demanda o de los
deseos de los compradores por parte de los constructores y, por lo tanto, todos tienden a
hacer lo que hacen algunos que son considerados por el conjunto como los que ms conocen
los deseos de los compradores, aunque estos no conozcan con certeza los deseos de los
compradores pero que sin embargo, este esquema de lder seguidor, les termina dndoles la
razn. Este comportamiento restringe el mercado a determinadas localizaciones y a
determinadas caractersticas de los inmuebles sin conocer con certeza los verdaderos gustos
de los consumidores.
La forma de resolver el problema del condicionamiento en la eleccin de atributos a una oferta
especfica o alternativas disponibles, es permitir a los consumidores elijan libremente; para lo
cual, es necesario llevarlos a un contexto en el cual los consumidores eligen entre varias
alternativas. Esto bsicamente implica realizar una encuesta en la que se consulte a los
entrevistados cul es su unidad habitacional ideal y cunto estara dispuesto a pagar por ella.
Como puede verse esto requerira de una encuesta con muchas observaciones; para dar un
ejemplo al respecto, considere que queremos averiguar en cunto se modifica el precio de un
3

inmueble cuando este tiene cocina integrada o no, deberamos darle a las personas
consultadas un entorno especifico, dentro de una unidad habitacional especfica y consultar a
individuos cunto estaran dispuestos a pagar, bajo esas condiciones si la unidad tiene cocina
integrada y cunto si no la tiene. Suponiendo que todos los individuos consultados son
iguales en cuanto a sus caractersticas socioeconmicas, sabemos que los gustos de cada
individuo pueden ser diferentes y por tanto, se debe obtener una distribucin del parmetro
que relaciona precio y cocina integrada y sobre el cual obtener un promedio. Si a su vez
incorporamos otro nivel de atributo dormitorio en suite se debe consultar el precio que
estn dispuestos a pagar por cocina integrada o por dormitorio en suite o ninguno lo cual,
duplica la necesidad de informacin; este proceso puede continuar hasta necesitar una
cantidad importante de informacin para cubrir todas las combinaciones posibles con
suficiente informacin.
La alternativa a este problema fue mencionada originariamente por Green (1973) donde
propone tres mtodos para estimar la funcin de utilidad de los consumidores en presencia de
muchos atributos y niveles en los mismos; a partir de ste, surgen numerosos estudios
empricos con el objeto de determinar el comportamiento del consumidor en una situacin de
compra. La alternativa propuesta por Green consiste en que, cuando se le realiza la consulta a
un comprador, si l slo se limita a decir lo que l desea, se requiere de la consulta de otros
consumidores para que proporcionen informacin con respecto a los productos que el primero
no ha elegido y por tanto no se tiene informacin para completar el espectro de demanda por
los distintos atributos.
Los estudios que intentan resolver el problema desde el punto de vista de la demanda utilizan
una tcnica que combina los atributos y sus niveles para que cada individuo encuestado
seleccione entre las distintas combinaciones y as queda establecido todo el espectro de
demanda para todas las caractersticas para cada individuo
Para combinar estas caractersticas y determinar la valoracin relativa que los compradores le
asignan a las mismas, se puede aplicar un mtodo estadstico de gran aceptacin en el rea de
marketing conocido como Conjoint Analysis (CONsidered JOINTly), por la cual los productos
o servicios son descriptos por sets de atributos que deben ser considerados conjuntamente
por el consumidor para decidir su compra. Muchos trabajos empricos han aplicado esta
tcnica en el mundo desde la dcada del 70 a la fecha; en Argentina, no se sabe cuntos
trabajos se han realizado debido a que estos son utilizados para definir nuevos productos o
servicios, estrategias de precios y de marketing debido, probablemente al grado de
confidencialidad que las empresas requieren para no rebelarlo a la competencia pero, se sabe
que el primero de ellos fue realizado por Coca Cola de Argentina en 1990.
En el rea de Real Estate o desarrollos inmobiliarios y de entornos, no se encuentran
demasiados trabajos publicados, tal vez por la misma confidencialidad que sus resultados
representan, pero algunos autores como es el caso de Ruiz Lineros y Marmolejo Duarte han
aplicado esta tcnica para establecer el diseo urbano preferido por la comunidad de Catalua
en un rea comercial; o como el estudio realizado por Snchez y Prez (2000) para determinar
la valoracin de los servicios de recreacin suministrados por el Parque Natural de Gorbea
(Vizcaya). Ms all de la valoracin de los espacios pblicos, tambin se han realizado
valuaciones del impacto de alteraciones en el espacio pblico sobre la valoracin de las
viviendas en Roe, Irwin y Morrow-Jones (2005) y valuaciones de los distintos atributos o
4

caractersticas de los condominios como fuera el trabajo de Mar Iman, Kamarudin y Lay Hoon
(2010).
El objetivo de este trabajo es establecer cules son los aspectos ms valorados y por tanto,
buscar las caractersticas o atributos de las localizaciones y de los inmuebles ms deseados por
la demanda potencial en un contexto en que los individuos pueden elegir libremente los
mismo es decir, de una manera no condicionada o restringida a lo que establece la oferta y
posteriormente determinar cmo estos atributos contribuyen en el precio final.
Para cumplir con este objetivo se establecieron, mediante la tcnica de grupo focal al conjunto
de investigadores de la Cmara Argentina de la Construccin, cules son aquellos aspectos de
inters al momento de la compra de un inmueble. De la realizacin de este ejercicio surgi que
la eleccin de un inmueble es un proceso solapado en dos etapas a partir de las cuales, el
comprador selecciona el barrio o localizacin en la que quiere vivir y, posteriormente,
selecciona aquellos atributos o caractersticas del inmueble que le son deseables. El ejercicio
del grupo focal estableci tanto los atributos o caractersticas y los distintos niveles de las
mismas que los compradores buscan tanto para la seleccin de la localizacin como para la
eleccin del inmueble al momento de la compra.
Posteriormente se ha realizado una encuesta sobre potenciales compradores de vivienda a lo
largo del segundo trimestre de 2012, de los cuales se ha construido un perfil socioeconmico y
se los ha sometido al ejercicio de seleccin de las combinaciones de atributos para establecer
el comportamiento de los mismos al momento de seleccionar una unidad habitacional. Cada
uno de estos individuos encuestados ha contribuido con la totalidad del espectro de demanda
individual los cuales, se han combinado con otros individuos para obtener el espectro de
demanda de la ciudad de Buenos Aires y determinar con este la valoracin monetaria de cada
atributo.
El trabajo est organizado de la siguiente manera: despus de esta introduccin, la seccin
segunda muestra los resultados del grupo focal; la seccin tercera, explica brevemente la
metodologa estadstica utilizada; en la seccin cuarta los datos utilizados y; en la quinta
seccin, se muestran los resultados que hacen referencia a las caractersticas de los inmuebles;
mientras que la sexta, se exponen los resultados relacionados con el entorno; dejando la
seccin sptima para los comentarios finales y conclusiones.

2- Atributos y niveles

Los atributos son los aspectos o cualidades en las que se puede seccionar o describir un bien o
servicio al momento del consumo, stos pueden ser aspectos deseables o indeseables del
producto pero, la combinacin de estas en distintas magnitudes, hace a la definicin misma
del producto final. Se podra decir que el producto final es visto por el consumidor como una
suma de atributos y que valora en mayor o menor medida los productos o servicios
dependiendo de las proporciones en que estos atributos se presentan en los mismos.
En la introduccin de este trabajo se ha mencionado que, a partir de un grupo focal, se ha
llegado a la conclusin que el proceso de compra de un inmueble consta de dos etapas
solapadas, en la primera se selecciona la localizacin o barrio, con las caractersticas o
atributos deseados, en el cual se va a buscar el inmueble; mientras que, en una segunda etapa,
5

se selecciona la unidad habitacional con las caractersticas deseadas. El grupo focal ayud a la
determinacin de los atributos que el comprador observa al momento de seleccionar tanto el
barrio como el inmueble.
Dentro de los atributos que el grupo focal ha determinado como relevantes al momento de la
seleccin del barrio se encuentra: a) la accesibilidad, b) la seguridad, c) la densidad, d) el
esparcimiento y d) la cercana a espacios verdes. Claro est, casa uno de estos atributos tienen
diferentes niveles o grados de intensidad.

1. La accesibilidad: hace referencia al tipo de conectividad preponderante en el entorno.

Este atributo consta de cuatro niveles y cada uno de estos son de utilidad para
determinar la valoracin que los compradores potenciales asignan a cada uno de estos
del tipo de transporte. Los niveles que comprende este atributo son: a) Acceso a subte
(a menos de 10 cuadras); b) Acceso a trenes (a menos de 10 cuadras); c) Acceso a
buses (a menos de 5 cuadras) y; d) Acceso a avenida y transito rpido.

2. Densidad: la concentracin poblacional suele ser para algunos un fastidio en trminos

de congestin pero para otros las zonas poco concentradas pueden profundizar los
problemas de inseguridad; el efecto ms fuerte depender tanto del estado de nimo
de los individuos como de su percepcin del problema. Los cuatro niveles en los que se
compone este indicador son a) Alta (existencia de edificios entre medianeras); Media
Alta (existencia de edificios entre medianeras y edificios con entorno perimetral);
Media (existencia de edificios y casas) y; Baja (solo casas).

3. Cercana a zona comercial: hace referencia al tipo de entretenimiento o al ambiente

que estos generan en el entorno del inmueble. Este atributo consta de cuatro niveles:
a) Avenida comercial; b) Shoppings; c) Cines, teatros o museos y; d) Bares y
restaurantes.

4. Espacios verdes: este mide la valoracin subjetiva de la distancia hacia algn espacio
abierto por parte de los compradores. Los niveles utilizados aqu son distancias, de
modo que el espacio verde en cuestin puede estar: a) Localizado enfrente; b) a
menos de dos cuadras; c) entre dos y cinco cuadras y; d) entre cinco y diez cuadras.

5. Seguridad: este atributo est pensado en trminos de cuan inseguro puede ser un
barrio con lo cual, los niveles del mismo pueden indicar situaciones de menor a mayor
inseguridad: a) Calles iluminadas; b) Seguridad extra (cmaras, garitas, etc.); c)
Existencia de viviendas abandonadas/usurpadas y; d) Cercana a asentamientos
ilegales.

El grupo focal tambin ha definido cinco caractersticas que los compradores usualmente
tienen en cuenta al momento de la compra de un inmueble: a) Caractersticas del edificio; b)
Amenities; c) Tipo de unidad; d) Ubicacin en el edificio y; e) Precio. La seleccin de estos
6

atributos por parte del grupo focal fue para determinar qu aspectos aumentan o disminuyen
la utilidad o el bienestar en el consumo del mismo y, por tanto, la probabilidad de compra. El
precio, contrariamente al resto de los atributos, no slo permite aumentar o disminuir la
probabilidad de compra del inmueble, sino que tambin, posibilita al analista determinar la
reduccin en el precio necesario para compensar la variacin en la utilidad producto de la
eliminacin de un atributo deseado o el aumento en el mismo que nos posibilitara la
incorporacin de un atributo deseado por la demanda; lo que contribuye a la cuantificacin
monetaria de la modificacin de los distintos atributos.

1. Caractersticas del edificio: este atributo hace referencia a la existencia de

diferentes estructuras edilicias; lo que se pretende determinar es cul de ellas es la
ms deseada por los compradores. En este sentido se ha clasificado las estructuras
en cuatro niveles: a) Edificio en torres; b) edificio entre medianeras; c) edificio con
departamentos en dplex y; d) edificio con departamentos en trplex.

2.

Amenities: determinar cul de ellos es el ms valorado por el comprador permite

reducir costos o esfuerzos innecesarios de comercializacin. Los amenites
considerados como relevantes son: a) Gym/Quincho/SUM; b) cochera en el
edificio; c) Parrilla y; d) Pileta/solrium.

3. Ubicacin de la unidad en el edificio: es de utilidad para asignar en mejor medida

el precio de venta a las unidades dentro del edificio; por lo que los niveles de este
atributo son: a) Al frente; b) Al contra frente; c) Interno Lateral y; d) Ultimo piso.

4. Tipo de unidad: este atributo hace referencia a los amenities de uso exclusivo
existentes en la unidad; al igual que los amenities del edificio o de uso comn, este
atributo permite aumentar el potencial de venta mediante la incorporacin o no
de los siguientes: a) Parrilla en la Unidad; b) Dormitorio Principal en Suite; c)
Cocina Integrada y; d) Balcn Aterrazado.

5. Precio: este atributo no slo es de inters en trminos de conocer qu precio el

mercado potencial considera como aceptables; sino tambin para dar valor al
resto de los atributos ya que, al variar los atributos aumentando o disminuyendo el
precio por metro cuadrado que mantienen al comprador indiferente. Los niveles
de precios tomados como representativos del mercado son: a) 1500 u$s/m2; b)
2000 u$s/m2; c) 2500 u$s/m2 y; d) 3000 u$s/m2.

La estructura de la eleccin por parte del comprador potencial puede ser graficada del
siguiente modo:
Proceso de seleccin
del Barrio o zona

Tiene en cuenta:
Comprador
potencial

1- Accesibilidad
2- Seguridad
3- Densidad
4- Esparcimiento
5- Espacios
verdes

Proceso de seleccin
del inmueble

Tiene en cuenta:
1- Precio
2- Diseo
3- Amenities
4- caractersticas

3- Estrategia de obtencin de los datos:

Para obtener la informacin del mercado, se procedi a realizar una encuesta, la cual fue
llevada a cabo con la colaboracin de un grupo de inmobiliarias en el momento mismo en el
que stas realizan su asesoramiento a clientes en busca de un inmueble para la compra. La
encuesta consiste de cuatro elementos: a) cuestionario a completar por el vendedor; b)
cuestionario de caractersticas socioeconmicas; c) ejercicio de valoracin de los atributos del
inmueble y; d) ejercicio de valoracin de las caractersticas del entorno.

Cuestionario del vendedor

Este tiene como objetivo conocer la bsqueda del comprador potencial es decir, qu es lo que
ste est buscando con fines de compra (ver detalle del cuestionario en el Anexo 1). Aqu se
obtiene informacin respecto de la demanda efectiva o condicionada a la oferta es decir,
cules son las caractersticas buscadas por los compradores dada la oferta existente. A su vez,
se obtiene informacin relacionada a la movilidad del comprador potencial, en tanto se
conoce la locacin que est buscando, para luego cotejarla con el dato de su locacin actual y
definir si ste se muda a un nuevo barrio o permanecer en el actual. Otro dato relevante que
se busca conocer con este cuestionario es el precio que los individuos reconocen como
razonable al momento de la realizacin de la encuesta.
Caractersticas Socioeconmicas
Conocer las caractersticas socioeconmicas de los individuos (ver detalle del cuestionario en
el Anexo 2) es de utilidad para determinar el perfil del comprador potencial y a partir de ste
establecer una estrategia comercial afn. De este cuestionario surgen aspectos tales como
educacin, caractersticas laborales, edad y constitucin del grupo familiar, entre otros;
aspectos que posteriormente sern de utilidad para determinar el nivel de ingreso.
8

3.1- Conjoint Anlisis

Cada producto brinda una utilidad o sensacin de bienestar determinada a los compradores de
no ser as, el producto no tendra mercado ya que nadie comprara o utilizara su dinero para
comprar algo que le produzca malestar. El conjoint anlisis es una tcnica estadstica en la cual
se asume que cada producto puede ser separado en sus atributos o caractersticas relevantes;
de la misma manera que lo fuera sugerido por Lancaster (1966) en su trabajo pionero de
comportamiento del consumidor en el cual, estableca que el consumo es una actividad que
arroja como resultado un monto de bienestar (utilidad) y para desarrollar esa actividad, el
consumidor se vale de insumos (atributos) contenidos en los bienes.
Segn los estudios de Lancaster, los consumidores pueden distinguir aquellos elementos
contenidos en los productos que consumen y le producen bienestar; para lo que el autor
desarrollo el concepto econmico de funcin de utilidad aditiva y separable, por la cual los
consumidores pueden reconocer en cuanto su bienestar aumenta o disminuye cuando
incorpora o extrae algn elemento del bien a consumir.
Este concepto que al parecer es terico, es utilizado por muchas empresas para valorizar
aspectos contenidos en el producto final as, por ejemplo, tanto la empresa Audi como BMW
tienen un servicio personalizado que le permite al comprador seleccionar que niveles de
atributos quiere incorporar o desechar a partir de un modelo de automvil estndar.
Si bien la idea de poder valorar los distintos componentes de un producto en forma separada
para luego integrarlos y obtener el precio final es ms que atractiva desde el punto de vista de
la comercializacin, incrementa significativamente el espectro de evaluacin de distintos
diseos de productos. Esto hace que la implementacin pueda resultar muy dificultosa, debido
a que sera necesario contar con un producto final con las distintas combinaciones de niveles
de atributos en el diseo y lanzarlos al mercado para determinar la valoracin que los
consumidores le asignan a cada alternativa, hecho que en si mismo sera demasiado costoso.
Afortunadamente la tcnica de Conjoint, en sus diferentes variantes, permite simular las
caractersticas esenciales del producto y posibilita al consumidor seleccionar cuales de las
alternativas es ms o menos atractiva para l.
Este ejercicio de seleccin de combinacin de distintos niveles de atributos, no slo consiste
en seleccionar la combinacin ms deseada o perfiles de inmuebles, sino que la permite al
encuestado ponderar las distintas combinaciones por el grado de predileccin; lo que
constituye un cmulo de informacin que posibilita no slo evaluar porque se ha seleccionado
el producto, sino tambin conocer porque algunos han sido considerado inaceptables o
porque otros han estado muy cerca de ser los mejores. Esta informacin es suficiente para
establecer cuanto ms importante es un atributo respecto a otros y como los diferentes
niveles de atributos son valorados por los consumidores (los perfiles utilizados para que las
personas encuestadas realicen su seleccin simulada tanto para la unidad habitacional como
para el barrio o contexto, se encuentran en el Anexo 3 y Anexo 4 respectivamente).

4 - Resultados de la encuesta

4.1- Perfil de los compradores

A continuacin se presentan las caractersticas del grupo encuestado.
Cuadro I
Edad promedio
Porcentaje de mujeres que van a hacer la consulta

Entre 43 y 44 aos
46.40%

Educacin
Aos de estudio promedio
Universitario
Terciario
Secundario

Entre 15 y 16
37.90%
24.10%
37.90%

Las caractersticas de los individuos encuestados, indicadas en el cuadro I, conjuntamente con

el tipo de obra social, sector de la economa al cual pertenece y tamao de la firma en el cual
se desempea, se determinaron los niveles de ingreso. La estrategia de estimacin del nivel de
ingreso de cada uno de los individuos fue la siguiente, en primer lugar se estimaron los
parmetro de una curva de ingreso controlado por distintas variables socioeconmicas
disponibles en la Encuesta Permanente de Hogares (EPH); posteriormente, se consultaron a los
entrevistados sus caractersticas socioeconmicas (y con estas se calcul el ingreso por medio
de la funcin estimada. Este clculo de ingreso requiere ser ajustado por subdeclaracin,
debido a que los encuestados tienden a ocultar su verdadero ingreso, sobre todo cuando ste
es elevado.
A partir de la estimacin de la curva de ingreso sobre los datos de la EPH para la Ciudad
Autnoma de Buenos Aires, se lleg a la conclusin que, en promedio en el cuadro I, a los 51
aos se maximiza el ingreso; mientras que, como puede observarse, la edad promedio en la
encuesta es de 43 o 44 aos, con lo que los compradores potenciales estn comenzando un
proceso de acumulacin en el que el ingreso suele ser ms elevado posible cualquiera sea su
condicin social.
El cuadro II muestra el resultado del clculo del ingreso individual que posteriormente es
ajustado por subdeclaracin y finalmente extrapolado al ingreso familiar.
Cuadro II
Clculo de ingreso
Individual

Individual Ajustado por

subdeclaracin

Familiar

Promedio

18,971

23,714

38,774

Maximo

31,946

39,932

71,641

Minimo

10,262

12,827

14,677

Desvio

5,825

7,281

15,649

Como puede verse, los individuos que fueron en busca de una unidad habitacional en el
segundo semestre de 2012 pertenecen al mayor decil del ingreso en la ciudad de Buenos Aires.
10

El ingreso familiar se ha calculado a partir del supuesto que las parejas con similares en cuanto
a caractersticas socioeconmicas y que la diferencia en el nivel de ingreso es en promedio una
cuestin de gnero.
Con el clculo del nivel de ingreso familiares se estima la distribucin de precios de viviendas
que son factibles para el perfil del grupo encuestado para lo cual, se calcul la distribucin del
valor de las viviendas que son factibles para el nivel de ingreso familiar, dado las condiciones
crediticias imperantes en ese momento (cuadro III) y, posteriormente, se calcul la
distribucin del precio de los inmuebles consultados (cuadro IV).

Cuadro III
Distribucin del precio de los inmuebles
Dolares
Pesos
Promedio
178,468
1,070,806
Desvio Estandar
105,609
633,652
Maximo
976,559
5,859,351
Mediana
154,144
924,864

Cuadro IV

Distribucin del precio de los inmuebles

Dolares
Pesos
Promedio
128,576
771,455
Desvio Estandar
61,015
366,091
Maximo
516,761
3,100,565
Mediana
114,524
687,142

Este ejercicio revela que el potencial de compra es superior al nivel de precios que
efectivamente se busca en el mercado, lo cual es un indicador de que no se estn utilizando
crditos hipotecarios para la compra de unidades. Por otro lado, si los crditos hipotecarios se
utilizaran, aumentaran el precio en un 40% o a los mismos precios aumentara la demanda en
un 40%.

4.2- La movilidad
La movilidad es la accin por la cual los individuos cambian el barrio en el que se encuentran.
La movilidad puede darse por de una necesidad concreta que motiva a la unidad familiar a
cambiar de barrio, como ser el aumento de los integrantes de la familia o slo por
preferencias, ya sea por modas o variaciones en el nivel de ingreso que le permitan a la familia
ir a un entorno que se considera ms atractivo (colegios en la cercana, percepcin de mayor
seguridad, mejores medios de transporte, cercana a espacios verdes, etc.).
El cuadro V muestra la movilidad segn la edad promedio de los individuos encuestados.

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Cuadro V
Total
No cambio Cambio de
encuesta de Barrio
Barrio

Edad promedio
Desvio Est.
% cambio de Barrio

43.6
14.1

38.1
11.9
27%

45.8
14.6
73%

La edad es un factor determinante al momento de analizar la movilidad, como puede verse, la

movilidad entre barrios se da a los 45.8 aos promedio; mientras que, los individuos que
tienden a permanecer en el barrio tienen una edad promedio de 38 aos. Claro est que esta
mayor edad promedio en la movilidad se encuentra asociado con mayor nivel de ingreso y
mayor tamao del grupo familiar, con lo cual no nos ayuda a determinar la causa, pero si un
hecho emprico que indica que a mayor cercana al mximo nivel de ingreso los individuos
tienen mayor posibilidades de mudarse a reas que cubran sus necesidades.
El cuadro VI relaciona la movilidad con los metros cuadrados, en el mismo se observa que, la
eleccin de otros barrios es acompaada con mayor cantidad de M2 en los inmuebles; ms
precisamente, esta movilidad est asociada con un incremento del tamao de la unidad que
ronda en los 10m2 en promedio. , lo que podra significar un cuarto adicional.
Cuadro VI
Permanece
en el Barrio

Cambio de
Barrio

Relacin
de Cambio

57.8
13.4
71.2

67.2
24.4
91.6

16.2%

Promedio M2
Desviacin
Variabilidad

28.7%

La pertenencia compensada con un mayor tamao del inmueble siendo en promedio un 16%
mayor, pudiendo llegar a un 29%.
El cuadro VII muestra la relacin en la configuracin del grupo familiar y la movilidad. En
trminos comparativos, la permanencia en el barrio se concentra en personas que van a vivir
solas; mientras que, la movilidad hacia otros barrios se da en parejas y en parejas con un hijo.
Cuadro VII
Total
encuesta

No cambio
de Barrio

Cambio de
Barrio

Una sola persona

Una pareja
Una pareja con un hijo
Una pareja con dos hijos
Una pareja con tres o mas hijos

30%
30%
20%
13%
3%

38%
13%
13%
13%
13%

27%
36%
23%
14%
0%

No vivir en l, pienso alquilarlo o

venderlo luego

3%

13%

0%

No vivir en l, pienso darle un uso

comercial/profesional

Cuando se controla por el destino de la vivienda, en general, la movilidad se da por una

necesidad de espacio adicional. El cuadro VIII muestra los cambios de tamao de la unidad
condicionado al destino de la vivienda, como as tambin, a la movilidad. En el cuadro se
observa que, cuando el departamento suele ser para una persona que piensa vivir sola, el
espacio no resulta ser importante, esto puede darse en casos en los que el departamento es
12

destinado a un individuos que se van de la casa de los padres o se divorcian, con lo cual, el
tamao de la unidad no es algo relevante en ninguno de los dos casos.
Cuadro VIII

M2 segn caracterstiacas del inmueble

Permanece Cambio de Relacin de
en el Barrio
Barrio
Cambio

53.0
65.0
70.0
60.0

Una sola persona

Una pareja
Una pareja con un hijo
Una pareja con dos hijos

49.7
65.9
76.6
90.0

-6%
1%
9%
50%

A medida que el destino de la vivienda incorpora situaciones en las que la unidad familiar
aumenta, se entiende que los compradores buscan un mayor espacio habitacional.

4.3- Impacto de los amenities en la seleccin de los inmuebles

En esta seccin se determinan los porcentajes para cada uno de los atributos que surgen de la
bsqueda original es decir, se realiz una clasificacin de los atributos de los inmuebles que
motivaron la consulta. As, por ejemplo, el 41% los departamentos que fueron consultadas
contaban con cocheras en el edificio, el 31% de ellos contaban con parrilla de uso comn en el
edificio, mientras que pileta/solrium y gym/quincho y SUM se encontraron en la misma
proporcin (13,8%)
Seleccin de Amenities en el edificio

Dentro de los amenities del

edificio, la disponibilidad de
cocheras se encuentra en el
41,4% de las consultas para
compra de un inmueble.

Pileta/
Solarium
Cocheras

13.8%
Gym/
Quincho/
Sum

13.8%

41.4%

31.0%

Parrilla

En el caso de los amenities de uso

exclusivo, la parrilla en la unidad se
encuentra entre los menos buscados
(12%); mientras que el dormitorio en suite
junto con la cocina integrada, han sido los
ms solicitados.

Caractersticas de la Unidad
Parrilla en
la Unidad

Balcon
Aterraz
12.0%
32.2%

Cocina
Integrada

28.0%

28.0%
Dormit en
Suite

13

Tipo de edificio o construccin

Edificio en
Torre
24.1%

65.5%

6.9%
3.4%

Edificio en
Medianeras

El tipo de construccin seleccionado en

mayor medida es el edificio entre
medianeras, seguido por la configuracin
en torre.

Edificio tipo
PH en
Duplex

Edificio tipo
PH en
triplex

La ubicacin ms buscada de la unidad en

el edificio es al frente (51,7%). El ltimo
piso fue requerido en un 7% de las
unidades consultadas; no obstante parecer
poco, ntese que para una unidad
promedio de ocho pisos con cuatro
unidades por piso, el ltimo piso resulta ser
slo el 3% de las unidades.

Ubicacin de la Unidad en el Edificio

Ultimo Piso
6.9%

Interno/
Lateral
13.8%

Frente

27.6%

51.7%

Contrafr

La forma en la que se ha llegado a esta configuracin en la eleccin es condicionada por la

oferta en el mercado; por ejemplo, en el caso de la cocina integrada, esta fue tan buscada
como el dormitorio en suite. Esto es as porque el mercado est buscando a la cocina integrada
en la misma proporcin que el dormitorio en suite o porque el comprador no encuentra en el
mercado la forma de disociar estos dos conceptos debido a que, las unidades disponibles
(oferta) que cuentan con dormitorio en suite, cuentan tambin con cocina integrada. Lo
mismo ocurre en el caso de la ubicacin en el edificio, los compradores han buscado ms la
ubicacin en el ltimo piso de lo que realmente existe en promedio en la oferta; porque la
demanda se concentra en estos atributos en una proporcin mayor a la que su distribucin
indica. Ntese como la oferta resulta ser la limitante de la eleccin del comprador, en la
seccin V, se intentara dar respuesta a este tipo de interrogantes.

4.4- Caractersticas del precio por metro cuadrado en las unidades consultadas
El objetivo de esta seccin es establecer un precio promedio de aquellas unidades
habitacionales por sobre las cuales se ha realizado una consulta con intencin de compra. El
grfico I muestra la distribucin del precio por metro cuadrado por barrio.
Caractersticas del Precio por M2 segn Barrio

Grfico I

$2,600
$2,400

Be
lg
ra
no
Re
co
le
ta

O
nc
e

o
Co
ng
re
so
Nu
e
z
Pa
le
rm
o
Al
m
ag
ro
ca
ba
llit
o

Te
lm

Bo
ed
o

Sa
n

to
ba
Co
l
ns
t it
uc
i
n

Cr
is
Sa
n

9 .0
,23
$2

2 .8
,15
$2

2 .8
,15
$2

4 .0
,13
$2

$1,000

1 .1
,13
$2

4 .9
,31
$1

$1,200

3 .8
,50
$1

$1,400

8 .8
,66
$1

$1,600

4 .3
,10
$2

3 .1
,03
$2

$1,800

0 .0
,10
$2

$2,000

3 .7
,37
$2

$2,200

El grfico II indica que el precio promedio de las consultas esta en el orden de 2000 u$s/m2 y
que la distribucin del precio es aproximadamente normal.
Distribucin de Precios

Grfico II
35
30

Precio promedio:
2.050 U$S

Frecuencia

25
20
15
10
5

$9
00
$1
,1
00
$1
,3
00
$1
,5
00
$1
,7
00
$1
,9
00
$2
,1
00
$2
,3
00
$2
,5
00
$2
,7
00
$2
,9
00
$3
,1
00
$3
,3
00
y
m
ay
or
...

5- Anlisis de la Valoracin relativa de las caractersticas del inmueble por parte de los
encuestados

Cuando se someti a los encuestados a un ejercicio de seleccin de los perfiles de inmuebles

simulados es decir, cuando se le pidi a los encuestados que realice un ranking de
combinacin de atributos que tiene que tener un inmueble permiti, por un lado, determinar
la ponderacin o peso que los compradores potenciales asignan a cada atributo al momento
de la compra y; por otro lado, determinar la valoracin de cada uno de los niveles de los
2

mismos. Un mayor peso de un atributo en la decisin de compra, no implica una mayor

probabilidad de compra sino que simplemente, los compradores prestan ms atencin a esa
caracterstica independientemente que se le asigne una valoracin positiva o negativa.
Los resultados del ejercicio (en el cuadro X) indican que el precio es el principal factor en la
eleccin de la unidad habitacional (24.1%); sin embargo, este factor no es lo suficientemente
grande como para ser un elemento del cual dependa toda la decisin de compra.

Cuadro X
Importancia relativa entre los distintos
elementos de anlisis
Caractersticas de la Unidad

19.844

Seleccin de Amenities en el
edificio

16.138

Caracteristicas_del_edificio

20.949

Ubicacin de la unidada en el
edificio

18.898

Precio

24.171

El resultado asociado al precio es interesante en cuanto que las caractersticas constructivas

del inmueble tienen relevancia en la decisin y por lo tanto pueden utilizarse para agregarle
valor a la unidad o dicho de otra manera, buscar la combinacin de atributos positivos que
hacen aumentar la probabilidad de compra a un precio determinado. Este resultado se deriva
del hecho que el grupo encuestado corresponde al segmento ABC1, con una gran proporcin
del segmento AB (ver el cuadro de estimacin de los ingresos), por lo que el precio resulta no
ser el nico elemento de decisin de la compra; cabe mencionar tambin, que en el momento
que el grupo buscaba comprar un inmueble (segundo semestre de 2012), el mercado no tena
un precio definido para las transacciones inmobiliarias con lo cual es de suponer que los
compradores contaban con ese dinero en forma de ahorro.
En segundo lugar en grado de importancia son las caractersticas del edificio y el tipo de
unidad, atributo que incorpora elementos tales como dormitorio en suite, balcn aterrazado,
cocina integrada y disponibilidad de parrilla en la unidad; lo que significa que el diseo es una
variable importante en el proceso de eleccin, sobre todo en aquellos elementos de uso
exclusivo o que el individuo puede apropiarse en la compra.
La encuesta arroj como resultado que, la posibilidad de apropiacin del elemento es crucial
en la determinacin del peso del atributo; esta es la razn por la cual, el atributo que menor
peso tiene en la eleccin de compra es la Seleccin de amenities de edificio o elementos de
uso comn tales como Sum, pileta, solarium, etc, sobre los cuales el comprador no puede
ejercer un derecho de propiedad sobre los mismos.

5.1- Valoracin de los inmuebles por nivel de atributo

En este apartado se analizan los niveles de cuatro atributos dejando al precio para una seccin
posterior exclusiva para su anlisis. En esta seccin se determina la probabilidad de seleccionar
una configuracin especfica es decir, si se les da a los compradores una amplia gama de
productos a elegir, ellos seleccionaran con una determinada distribucin de probabilidades
entre niveles de cada atributo; as, por ejemplo, dentro del atributo caractersticas de la
unidad se estima que los compradores elegiran un 34,5% de unidades con dormitorios en
Suite.

El dormitorio en suite es altamente

valorado. El balcn aterrazado, que es un
atributo de muy baja utilizacin dentro de
la vivienda, es preferido a la cocina
integrada, que es de uso diario.

Caractersticas de la Unidad
Parrilla en la
Unidad

Balcon
Aterraz
18.1%
24.4%

23.0%

34.5%

Dormit en
Suite

Cocina
Integrada

La cochera sigue siendo el elemento ms

importante ya que en comparacin con los
otros amenitites en el edificio este es de
uso exclusivo. Un aspecto a destacar
respecto a la seleccin de la cochera es que
hace referencia a la posibilidad de comprar
la cochera en el futuro. La disponibilidad
de la misma genera una opcin de compra
que aumenta el valor de todas las
unidades.

Seleccin de Amenities en el edificio

Gym/
Quincho/
Sum

Pileta/
Solarium
20.7%

21.1%

24.1%
34.1%

Parrilla
Cocheras

Ubicacin de la Unidad en el Edificio

Interno/
Lateral

Ultimo Piso
17.6%

24.9%

20.3%

La ubicacin en el frente es la ms
valorada; claro est que esta medida es
independiente de los factores externos que
puedan influenciar la misma; es decir, a
misma exposicin a factores externos se
prefiere el frente. El ltimo piso es muy
valorado, sobre todo si se tienen en cuenta
lo reducido de esta oferta y los problemas
constructivos que en general suelen tener.

37.2%
Contrafr
Frente

Tipo de edificio o construccin

La configuracin en torre es, por mucho, la
ms valorada dentro de los tipos de
edificaciones consultadas posibles.

Edificio en
Medianeras

Edificio en
Torre
23.4%

40.1%
Edificio tipo
PH en
triplex

11.7%

24.8%

Edificio tipo
PH en
Duplex

5.2- Comparacin entre los datos observados y los deseos del consumidor
La seccin anterior muestra la valoracin que cada uno de los compradores asigna a los
diferentes atributos independientemente de la oferta, informacin con la cual, se puede
construir perfiles de compras deseados; sin embargo, un aspecto interesante a analizar es la
diferencia entre la demanda potencialmente efectiva, entendida como aquella que los
individuos van a buscar despus de observar la oferta existente en el mercado y la demanda
deseada, que es la que surge de las valoraciones que el comprador realiza
independientemente de la oferta.

Seleccin de Amenities
Demanda efectiva

Demanda deseada

Pileta/
Solarium
Cocheras

13.8%
Gym/
Quincho/
Sum

Gym/
Quincho/
Sum

Pileta/
Solarium
20.7%

13.8%

21.1%

41.4%
24.1%
34.1%

31.0%
Parrilla
Cocheras

Parrilla

Como puede verse a partir de los grficos de torta, el orden de preferencias no ha cambiado, la
posibilidad de compra de cochera en el edificio sigue siendo, en este contexto, un elemento de
valoracin ms importante por parte de los consumidores

Caractersticas de la Unidad
Demanda efectiva
Parrilla en
la Unidad

Demanda deseada
Balcon
Aterraz

Parrilla en
la Unidad

Balcon
Aterraz

12.0%
24.4%

18.1%

32.2%

Cocina
Integrada

28.0%
23.0%

28.0%
Dormit en
Suite

Cocina
Integrada

34.5%

Dormit en
Suite

Cuando se analizan las caractersticas de la unidad, se observa que el orden de preferencias

cambia ya que el 32% de las unidades consultadas contaban con un balcn aterrazado;
mientras que, cuando se les dio a los participantes la posibilidad de elegir, estos eligieron en
mayor medida unidades con dormitorio en suite por sobre el balcn aterrazado. La eleccin
del dormitorio en suite tiene ms sentido que el balcn aterrazado, debido a que ste ltimo
se utiliza relativamente menos tiempo que el dormitorio.
Mientras que en la demanda efectiva el dormitorio en suite tenia la misma probabilidad de ser
seleccionado que la cocina integrada, en el anlisis de atributos deseados, se obtuvo que el
dormitorio en suite aumenta su probabilidad de ser elegido un 50% por sobre la probabilidad
de elegir la cocina integrada, lo que refleja que el comprador acepta la cocina integrada en la
misma proporcin que el dormitorio en suite porque estos atributos vienen en forma conjunta
en la oferta.

Ubicacin de la Unidad en el edificio

Demanda efectiva

Demanda deseada
Interno/
Lateral

Ultimo Piso
Ultimo Piso
6.9%

Interno/
Lateral

17.6%

24.9%
13.8%
Frente
20.3%
27.6%

51.7%
37.2%

Contrafr

Contrafr
Frente

La ubicacin al frente sigue siendo la preferida por los compradores, hecho que se verifica en
el mayor porcentaje relativo de departamentos consultados con esa caracterstica; sin
embargo, cuando se los consult sobre el grado de preferencias, los compradores optaron por
la ubicacin al frente en una menor proporcin lo que indica que esta ubicacin est barata en
el mercado superando la oferta relativa. Esto significa que, si suponemos que la oferta de esta
ubicacin est en torno al 45% de las ubicaciones y la bsqueda efectiva est por sobre este
porcentaje, quiere decir que a los compradores les resulta atractiva esta ubicacin en trminos
relativos al momento de la compra; si a su vez se observa que las preferencias sobre esta
ubicacin son menores a las que efectivamente se observa y tanto los diseos como
localizaciones son independientes de la ubicacin en el edificio, es de esperar que el precio
que la oferta le asigna a estas ubicaciones est por debajo del precio que maximiza el ingreso
de las mismas.
Cuando a los individuos se les consulta sobre sus preferencias respecto del ltimo piso, estos
manifiestan valorarlo mucho, quedando en segundo lugar en preferencias entre todas las
ubicaciones, siendo que el porcentaje de incorporacin de esta caracterstica en la consulta
fue slo de un 7%. Evidentemente, esta caracterstica no es lo suficientemente penalizada por
el precio, ya que si as lo fuera, la proporcin de bsqueda en el mercado se asemejara en
mayor medida a la oferta es decir, que en general el ltimo piso se encuentra subvaluado por
los vendedores y sobrevalorado por los compradores. Los compradores han manifestado que
valorar esta caracterstica por sobre la demanda efectiva, siendo esta demanda efectiva mayor
a la oferta, lo que significa que estaran dispuestos a comprar ms unidades de esta naturaleza
pero la oferta relativa de este tipo de unidades es muy baja y por tanto la demanda se
encuentra restringida a un nmero limitado de unidades.

Tipo de edificio y construccin

El tipo de construccin preferido por los compradores es el edificio en torre, aunque en las
consultas realizadas en las inmobiliarias no se ha manifestado esta caracterstica como la ms
preferida; esto se debe a que el edificio entre medianeras es el ms comn en el mercado o
dicho de otra forma, la oferta relativa es baja. Cuando se analiza lo oferta, los edificios de tipo
torre, son una proporcin mucho menor que la demanda efectiva, esto se debe a que los
7

compradores potenciales, a los precios vigentes, les sigue resultando atractiva esta compra y,
al igual que en el caso de la ubicacin, la oferta est restringiendo la demanda con lo cual, un
aumento de este tipo de construcciones sera aceptado por los compradores potenciales
incluso a un precio ms elevado que el actual.
Demanda efectiva

Demanda deseada
Edificio en
Torre

Edificio en
Medianeras

24.1%

Edificio en
Torre
23.4%

40.1%
65.5%

6.9%
3.4%

Edificio tipo
PH en
Duplex

Edificio tipo
PH en
triplex

11.7%

24.8%

Edificio en
Medianeras

Edificio tipo
PH en
triplex

Edificio tipo
PH en
Duplex

La construccin del PH en dplex es un diseo que al pblico le interesa, aunque no se

encuentra con facilidad en el mercado.

5.3- El efecto precio despus de la aplicacin del anlisis de Conjoint

Para el anlisis del precio se utilizaron dos tipos de modelos en primer lugar, se consider que
la demanda por metro cuadrado tiene pendiente negativa (hecho caracterstico en todo tipo
de curva de demanda) y posteriormente se dej a los datos que describan una forma funcional
propia, este ejercicio arroj como resultado la relacin precio utilidad mostradas en el grfico
III.
Como puede verse, las curvas obtenidas son completamente diferentes en su forma aunque
resultan similares en sus valores extremos; ms an, los puntos extremos de la curva de
demanda lineal negativa se encuentran por arriba de la curva discreta en los extremos, debido
a que estos se disponen de manera tal que, al eliminar la giba ocasionada por los datos
centrales, tienden a elevarse los extremos para lograr una trayectoria uniforme.

Grfico III

Relacin precio Utilidad en la demanda

1.5
1.0

Valores de Utilidad

0.5
0.0
-0.5
-1.0
-1.5

Discreto
Lineal Negativa

-2.0
1500

2000

2500

3000

Preci os por
M2 aumentos en
El grfico muestra la relacin valores de utilidad percibida por el comprador
ante
el precio de producto. En los estudios de demanda de esta naturaleza, en general se tiende a
considerar que la demanda tiene pendiente negativa (cuanto mayor es el precio menor es la
utilidad percibida por el comprador) a los fines de incorporar ms informacin en el proceso
de estimacin sin embargo, una forma de verificar la robustez de los datos, es dejar los
mismos libremente a fin de verificar si da alguna curva que, aunque no sea lineal, muestre una
tendencia negativa.

En este trabajo se ha dejado libremente para establecer que, si se toma en cuenta los
extremos solamente, estos arrojan un valor punta a punta negativo como lo indicara la teora
de demanda pero no obstante ello, se observa que el incremento de precio de 1500 u$s/m2 a
2000 u$s tiene una pendiente positiva. Este resultado indica que el comprador es ms
receptivo a pagar un precio de 2000u$s/m2 que un precio de 1500 u$s/m2.
Lo que ocurre es que el precio de 2000 u$s es un precio instalado en los compradores, un
precio por encima de este la utilidad empieza a bajar y por tanto, la teora de demanda opera
como en cualquier otro mercado; mientras que un precio por debajo de 2000 u$s, los
compradores entienden que hay algo adicional que ellos no estn observando, algo que hace
que el metro cuadrado sea tan barato para los estndares locales y por tanto lo ven como una
prdida de calidad en el inmueble.
Tal vez la explicacin ms comnmente utilizada en este tipo de fenmenos en el Real Estate
es la de precio de la membreca o precio de la discriminacin. Este fenmeno fue desarrollado
en USA por Thomas Schelling; a partir del cual, la demanda no reacciona al precio ya que a
precios inferiores se lo reconoce como asociado a algn efecto no deseado en la vecindad, o
dicho de otra forma, el comprador trata de asegurarse que el vecindario tienen las
caractersticas deseada por l mismo. En este sentido se han desarrollado trabajos aplicados

en la Ciudad de Buenos Aires, encontrando el mismo fenmeno en el precio de los inmuebles1

a partir de los cuales, se concluye que los barrios ms caros, lo son por el precio a la
segregacin que sus habitantes estn dispuestos a pagar. Los estudios realizados en este
respecto en la ciudad de Buenos Aires, sealan que el efecto de la segregacin suele ser ms
fuerte que algunas caractersticas del entorno y por lo tanto, algunos barrios que tienen mayor
calidad de vida a partir de un conjunto de indicadores objetivos que miden la distancia
promedio de los vecinos a escuelas, hospitales, espacios verdes, centros comerciales, bocas de
subte, estaciones de trenes, autopistas y avenidas se suele asignar un precio menor a otros
con menor calidad del entorno.
En este trabajo se encuentra un resultado similar, lo cual parece coherente si se considera que
el grupo encuestado corresponde a un grupo de ingreso ms elevado en la ciudad de Buenos
Aires.

5.3.1- Elasticidad precio de la demanda para una demanda con pendiente negativa
La elasticidad precio de la demanda es un concepto por el cual, las cantidades demandadas
varan en alguna proporcin cuando vara el precios. Los resultados obtenidos aqu muestran
que, para aumentos del precio de 2500 u$s/m2 a 3000 u$s/m2 (variacin del 20%), las
cantidades demandadas varan en 5,8%; lo que implica una elasticidad precio de la demanda
de departamentos de -0,3 (ver cuadro XI).

Cuadro XI

Precio

Prob de
compra

1500

27.1%

2000

25.7%

2500

24.3%

3000

22.9%

Var. % en
precio

Var. % en
cant

Elasticidad

33.3%
25.0%
20.0%

-5.2%
-5.5%
-5.8%

-0.157
-0.221
-0.292

Las bajas elasticidades son comnmente observables en mercados en los que no hay
sustitutos; as, por ejemplo, el precio es observado puede ser utilizado para decidir entre
unidades habitacionales (sustituyendo una por otra). Sin embargo, cuando el precio es un
indicador entre comprar un lugar para vivienda o no, no existen demasiadas alternativas
posibles para reemplazar estas unidades con otras salvo con un alquiler a un tercero. Alquilar
un inmueble para el que quiere comprar, teniendo el potencial para hacerlo, no es una accin
que sustituya fcilmente el deseo de compra; no obstante ello, es posible que la presin por
los alquileres aumente si estos deseos no se concretan en el mercado.

Well-Being at the Subcity Level: The Buenos Aires Neighborhood Quality of Life Survey en The
quality of life in latin american cities: markets and perception (2011).

10

5.3.2- Elasticidad precio de la demanda para una demanda sin pendiente prefijada
Cuando no se utiliza un modelo lineal es decir, cuando no se restringe a que la forma de la
curva de demanda tenga pendiente negativa, se observa que la probabilidad de compra de un
inmueble se maximiza para precios de 2000 U$S/m2.
En el cuadro XII se muestra la elasticidad precio de la demanda resultante, la cual indica que
para una variacin en el precio de 2000 u$s/m2 a 2500 u$s/M2 (variacin del 25%), las
cantidades demandadas se reducen en slo un 6.4% (elasticidad equivalente a -0.256);
mientras que, para precios mayores a 2500 u$s/M2, un aumento del precio en un 1% genera
reducciones en las cantidades demandadas en 1,26% (tramo en el que la demanda es ms
elstica).
Cuadro XII

Prob de
compra

Precio
1500

23.4%

2000

29.1%

2500

27.2%

3000

20.4%

Var. % en
precio

Var. % en
cant

Elasticidad

33.3%
25.0%
20.0%

24.5%
-6.4%
-25.2%

0.734
-0.256
-1.260

5.4- Impactos en el precio a partir de la modificacin de distintos atributos

En esta seccin, mediante un ejercicio de simulacin sobre los resultados obtenidos, se realiza
una aplicacin para determinar el impacto que cada nivel de atributo ejerce sobre la
valoracin del comprador sobre los inmuebles. Este ejercicio consiste en determinar el nivel de
utilidad que se estima tendr el comprador de una combinacin simulada de niveles de
atributos. Cabe mencionar que el precio tambin se encuentra dentro de la funcin de utilidad
de manera negativa, con lo que, aumentos por sobre el precio promedio, generaran
reducciones en la utilidad y viceversa; por lo que se podra calcular la variacin de precio
necesaria para mantener al comprador en el mismo nivel de utilidad o indiferente entre dos
situaciones en las que se ha cambiado un nivel de atributo por otro.
El primer atributo a analizar es Ubicacin de la unidad en el edificio cuyos niveles implican
ubicaciones y la eleccin de una ubicacin implica la no eleccin de las otras. En este caso la
pregunta que se pretende responder es: cuanto cambiara el precio, para que el consumidor
est indiferente entre elegir una u otra ubicacin? La respuesta se encuentra en el siguiente
cuadro.
Cuadro XIII

Interno/Lateral

Al Contrafrente

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-20%

-423

1,677

21,174

83,826

-1%

-18

2,082

-890

104,110

Al Frente

Ultimo Piso

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

17%

359

2,459

17,972

122,972

4%

82

2,182

4,093

109,093

11

Como puede verse en el cuadro XIII, los departamentos ubicados al frente tienen ms valor
monetario que aquellos ubicados en el ltimo piso, al contra frente o interno/lateral. As, por
ejemplo, un departamento ubicado al frente suele tener un precio de aproximadamente 17%
ms que el promedio, lo que significa que si un departamento con las caractersticas promedio
(2000 u$s) est ubicado en el frente su valor se incrementara a 2340 u$s; ms an, el valor de
un departamento al frente en un mismo edificio y con las mismas caractersticas, suele
valorarse un 18% ms que uno ubicado al contra frente y un 13% ms que uno ubicado en el
ltimo piso.
Los departamentos que tienen vista a un muro cercano, como ocurre en el lateral o interno, no
son valorados, segn el grupo encuestado, para ser aceptados en la misma medida que un
contrafrente, su precio debera ser un 19% menor a estos ltimos.
En el caso del atributo Amenities en el edificio, se obtuvo que la cochera es el nivel ms
valorado por los compradores. Los resultados mostrados en el cuadro XIV indican que, si el
consumidor afronta la eleccin entre dos unidades habitacionales en dos edificios iguales
ubicados uno al lado del otro pero que uno de ellos cuenta con cochera mientras que pileta es
el nico amenitie con que cuenta el otro, el precio del departamento en el edificio que tiene
cochera podra ser un 15% ms elevado que el otro.
Esto implica que un departamento en un edificio que cuenta con cochera puede elevar su
precio por sobre el promedio si se le quitan algunos amenities. Esto se debe a que, en este
atributo particular, se le dio a elegir al consumidor entre un amenitie con potencial de uso
exclusivo contra amnities de uso comn. La posibilidad de adquirir cochera en el edificio, le
da al cliente una opcin de compra de un activo con integracin al patrimonio que, al no tener
precio en el mercado, ste la incorpora en el precio del inmueble; mientras que, el resto de los
amenities, no slo no pueden ser activados en ningn momento por parte del comprador sino
que implican un costo en trminos de expensas.

Cuadro XIV

Gym/Quinchi/SUM

Cochera en edificio

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-5%

-100

2,000

-4,982

100,018

12%

249

2,349

12,456

117,456

Parrilla

Pileta/Solarium

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-5%

-96

2,004

-4,804

100,196

-3%

-53

2,047

-2,669

102,331

Si realizamos el mismo ejercicio teniendo en cuenta como amenitie diferencial a la pileta en

uno y parrilla en el otro, el precio del primero sera un 2% ms alto. Por otro lado, si se
comprara el nivel gym/quincho/sum con parrilla, no se observan cambios de precio, lo que
significa que estos dos niveles de atributos son vistos como similares por el comprador
potencial.

12

El cuadro XV, muestra los resultados sobre los niveles del atributo Tipo de edificio o
construccin en este se observa que, el edificio tipo torre puede llegar a tener un precio un
13% mayor al de una unidad similar en un edificio entre medianeras y un 18% mayor a una
configuracin en duplex.

Cuadro XV

Edificio tipo Torre

Departamento tipo Duplex

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

16%

327

2,427

16,370

121,370

-2%

-36

2,064

-1,779

103,221

Departamento tipo Triplex

Entre Medianeras

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-16%

-345

1,755

-17,260

87,740

3%

53

2,153

2,669

107,669

Dentro del atributo Caractersticas de la Unidad, en el cuadro XVI se observa que el

dormitorio principal en suite, result ser uno de los niveles ms deseados por la demanda. La
utilizacin del dormitorio en suite puede aumentar la valorizacin en un 7%, respecto de la
ausencia del mismo.
El balcn aterrazado podra generar un incremento en el precio de 5% respecto de la ausencia
del mismo; mientras que, la cocina integrada y la parrilla en la unidad son consideradas como
aspectos no deseados que podran bajar la valoracin si se incorporan.

Cuadro XVI

Parrilla en la unidad

Dormitorio ppal en Suite

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-8%

-167

1,933

-8,363

96,637

7%

139

2,239

6,940

111,940

Cocina Integrada

Balcon Aterrazado

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-4%

-85

2,015

-4,270

100,730

5%

114

2,214

5,694

110,694

Cuando la unidad es construida:

1) En un edificio en Torre; 2) Balcn Aterrazado; 3)
Dormitorio en Suite; 4) Ubicado al frente y 5) En un edificio con cocheras disponibles

13

Grafico IV

Distribucin de Precios

35

30

Parametros

Metros Cuadrados

25

punto de
partida

Resultado

50

50

20

15

Precio Promedio
U$S /M2

2100

Precio de la unidad
U$S

105000

3289
10

164431

$2
,9
00
$3
,1
00
$3
,3
00
y
m
ay
or
...

$2
,3
00
$2
,5
00
$2
,7
00

$1
,7
00
$1
,9
00
$2
,1
00

$1
,1
00
$1
,3
00
$1
,5
00

$9
00

El grfico IV muestra que el precio promedio puede pasar de 2100u$s a 3300u$s el metro
cuadrado cuando se incorporan la configuracin de amenities deseados.
Cuando se realiza el ejercicio de valorizacin de los atributos, se llega a que el precio por
metro cuadrado puede pasar de 2100u$s a 3300u$s; esto hace que, el precio por metro
cuadrado de una unidad habitacional, pase de estar en el promedio (valor superior al 50% de
los precios del mercado) a estar en el percentil 75 es decir, un precio por arriba del 75% de los
precios del mercado.
6- Valoracin del entorno por nivel de atributo
Al igual que fuera realizado para los inmuebles, en esta seccin se realiza un anlisis de
valorizacin aplicado al entorno del mismo. Como puede verse en el cuadro VII, el atributo
ms relevante para los compradores, al momento de seleccionar la ubicacin del inmueble, es
la Seguridad. La seguridad impacta en la decisin de la ubicacin del inmueble en un 35,2%
la que significa que si la percepcin de seguridad est instalada en un rea, la demanda en esa
rea se incrementar; mientras que si se cree que un rea es insegura, los deseos de ir a esa
rea se reducirn.
Cuadro VII

14

El segundo atributo en importancia es la Densidad, este atributo implica en 22,1% de la

eleccin de la localizacin el cual, conjuntamente con la relevancia que implica el atributo
Seguridad en la decisin del consumidor, se alcanza un 57,5% del total de la misma.
La Accesibilidad forma parte del 15% de la decisin de la localizacin aspecto que, a priori
parecera ser relevante, pero dado el momento particular del mercado en el que se realiz la
encuesta, el grupo que fue a realizar una compra, en general no creen que esto sea un
elemento importante.
Finalmente, la cercana a elementos caractersticos del entorno tales como zonas gourmet,
parques, centros de esparcimiento, etc. no son relevantes en la decisin, ms all de su
connotacin sea positiva o negativa.
A continuacin se analizar el impacto de los niveles de cada uno de estos atributos y como
ellos pueden contribuir a la decisin de localizacin.
El cuadro VIII, muestra como impacta la seguridad en la decisin de compra; como puede
verse, ste ha sido interpretado por los encuestados como inseguridad, por lo que cualquier
nivel de este atributo reduce la utilidad o deseo de compra.
En el cuadro se observa que el nivel cercana a un asentamiento ilegal impacta tan
negativamente en la percepcin de seguridad que, para una calidad promedio de la unidad
habitacional (de un precio de 2000 por m2), no es suficiente para justificar la compra en un
entorno con esa caracterstica y por tanto, es necesario alcanzar una calidad superior a las
existente en el valor promedio. El resultado obtenido indica que un individuo, del nivel
socioeconmico con potencial de compra suficiente al segundo semestre de 2012, es
inconcebible mudarse a un entorno de asentamientos ilegales ya que el monto monetario que
este le asigna a esa caracterstica, est en el orden de 3400 u$s por m2 es decir que habra que
entregarle una calidad entorno a 3400 u$s por metro cuadrado y an as, habra que
regalrselo para que se mude a un entorno con estas caractersticas.
Cuadro VIII

Calles Iluminadas

Seguridad extra (Camaras, garitas, etc)

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-41%

-864

1,236

-43,200

61,800

-82%

-1,728

372

-86,401

18,599

Vivienas abandonadas/usurpadas

Cercania de asentamiento ilegal

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-123%

-2,592

-492

-129,601

-24,601

-165%

-3,456

-1,356

-172,802

-67,802

En el caso del nivel denominado calles iluminadas, el grupo de foco haba introducido este
nivel de atributo como un aspecto positivo, ya que se entiende que genera ms seguridad; sin
embargo, el comprador interpreta al mismo como un elemento negativo, al considerar que la
existencia de calles iluminadas responde a una necesidad de mayor seguridad en la zona. Esto
se debe que el potencial comprador pertenece a un grupo socioeconmico que si bien, puede
que no sea vctima de la inseguridad, este atributo lo pone en frente de un problema que no
desea tener.
El resultado del anlisis arrojo que la densidad tiene un valor positivo para el comprador,
contrariamente a lo que se supona cuando se realiz el grupo de foco, ya que se supone que
el fenmeno de congestin tena un aspecto negativo sobre las viviendas; sin embargo,
cuando se realiz el estudio, este resultado se revirti encontrado que a menor densidad,
15

menor es la valoracin que se le asigna al entorno, llegando a arrojar una fuerte reduccin en
la utilidad para un entorno con slo casas bajas.
Cuadro IX

Alta (edificios entre medianeras)

Media Alta (edificio entre y perimetral)

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

21%

443

2,543

22,174

127,174

10%

207

2,307

10,369

115,369

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-5%

-96

2,004

-4,786

100,214

-26%

-555

1,545

-27,758

77,242

Media (edificios y casas)

Baja (solo casas)

Este resultado est conectado directamente con la percepcin de inseguridad la cual pes ms
que la congestin sobre los niveles de este atributo, en tanto que los compradores entienden
que la inseguridad es mayor en zonas poco transitadas. Esto hace que reas que se comienzan
a desarrollar, cuando alcanzan un punto de densificacin, en lugar de estancarse el
crecimiento aumenta exponencialmente encareciendo y revalorizndose todo el entorno.
Cuadro X

Acceso a Buses (hasta 5 cuadras)

Acceso a Subte (menosde 10 cuadras)

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

1%

29

2,129

1,436

106,436

2%

45

2,145

2,233

107,233

Acceso a Trenes (menosde 10 cuadras)

Acceso a Avenida y Transito Rapido

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-12%

-255

1,845

-12,762

92,238

9%

182

2,282

9,093

114,093

El acceso a avenidas y transito rpido, parece ser el medio de transporte preferido por el grupo
de potenciales compradores y el subte estar en segundo lugar. Mientras que el tren tiene una
connotacin negativa para este grupo, probablemente porque se encuentra altamente
relacionado con la inseguridad con el exceso de ruido o con la suciedad que en el entorno se
genera; evidentemente este grupo socioeconmico se desplaza en automvil y no utiliza el
transporte pblico por lo que no valora la existencia del mismo en el entorno.
Cuadro XI

Avenida comercial

Shopping

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

2%

32

2,132

1,595

106,595

-3%

-54

2,046

-2,712

102,288

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-2%

-51

2,049

-2,552

102,448

3%

73

2,173

3,669

108,669

Cine/Teatros/Museos

Bares y Restaurantes

La proximidad a zonas gastronmicas parece ser un elemento positivo a la hora de valorar el

entorno, aunque no es un elemento determinante.
El espacio pblico (cuadro XI) resulta ser valorado slo cuando se encuentra a determinada
distancia.

16

Cuadro XI

Localizado en frente

a menos de 2 cuadras

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-2%

-35

2,065

-1,755

103,245

9%

195

2,295

9,731

114,731

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-1%

-13

2,087

-638

104,362

-7%

-147

1,953

-7,338

97,662

entre 2 y 5 cuadras

entre 5 y 10 cuadras

Muchos de los elementos considerados en esta seccin tienen un correlato directo con
estudios posteriores realizados en la ciudad de Buenos Aires para determinar la valoracin del
entorno; elementos considerados en esta seccin que habitualmente son introducidos en los
indicadores objetivos de calidad de vida en general no son valorados por los ciudadanos como
se esperara a priori llegndose a la conclusin que los mejores barrios a veces no son los ms
costosos.
Cuando se combinan los distintos elementos se puede ver que detrs de ellos est tenindose
en cuenta en gran medida la amenaza de la inseguridad. As, por ejemplo, la baja densidad
puede ser interpretada como un elemento que, ante un evento de inseguridad, no habr nadie
para auxiliarte o que la mirada de personas en el entorno podra disuadir algn intento de
agresin.
El cuadro XII muestra las puntuaciones de utilidad que arroja el anlisis del contexto.
Cuadro XII
Estimacin
de la utilidad

Densidad

Alta (edificios entre medianeras)

1.198

Media Alta (edificio entre y perimetral)

.560

Media (edificios y casas)

-.259

Baja (solo casas)

-1.500

Avenida comercial
Cercania Shopping
Zona
Cine/Teatros/Museos
comercia
Bares y Restaurantes
Localizado en frente
Espacios a menos de 2 cuadras
verdes entre 2 y 5 cuadras

-.147
-.138
.198
-.095
.526
-.034

entre 5 y 10 cuadras

-.397

Acceso a Buses (hasta 5 cuadras)

.078

Accesibili Acceso a Subte (menos de 10 cuadras)

dad
Acceso a Trenes (menos de 10 cuadras)
Acceso a Avenida y Transito Rapido

Seguridad

.086

.121
-.690
.491

Calles Iluminadas

-2.334

Seguridad extra (Camaras, garitas, etc)

-4.669

Vivienas abandonadas/usurpadas

-7.003

Cercania de asentamiento ilegal

-9.338

17

Las estaciones de trenes son vistas, a pesar de ser un servicio de transporte, como un foco de
inseguridad y, para el individuo que no utiliza el servicio puede resultar un aspecto netamente
negativo.
La valoracin de la locacin del espacio verde no es lineal a la distancia, cuando nos acercamos
mucho es negativo, a medida que nos alejamos pasa a ser positivo y finalmente vuelve a ser
negativo cuando ms nos alejamos.
En esta seccin se ha encontrado un elemento cualitativo importante, que no est presente en
otros estudios de real state y que puede alterar significativamente la valoracin del entorno.
La inseguridad puede ser un elemento decisivo en la valoracin del entorno; sin embargo, los
compradores no tienen conocimiento cierto respecto de las situaciones de inseguridad en el
entorno y se movilizan a partir de sus creencias subjetivas. Buscar elementos que hagan que
los individuos se sientan seguros es una forma concreta de valorar el entorno.

18

7. Conclusiones
El estudio arroja como resultado que algunos aspectos de la oferta pueden ser corregidos para
aumentar el valor como es el caso de la cocina integrada; es cierto que, muchas veces la cocina
integrada es una solucin para ganar espacio, hay que reconocer que en ello hay un costo
asociado en trmino de menor demanda.
Los amenities en el edificio resultan ser considerados como un costo ms que un beneficio,
sobre todo en barrios en los cuales es fcil conseguir servicios sustitutos de los amenities en el
entorno (clubes, piletas, gimnasios, lavaderos, etc.), con lo que incorporarlos no le suma valor
a la unidad.
La valoracin de la ubicacin de las unidades en los edificios realizada por los vendedores
difiere de la que realizan los compradores, con lo que las penalidades por altura, frente y
ltimo piso pueden ser corregidas para aumentar el ingreso o lograr una rpida adhesin en el
caso de los fideicomisos.
La inseguridad es un elemento clave en la valoracin del entorno la cual no slo se encuentra
en forma directa en el cuestionario del entorno, sino que tambin se encuentra en forma
indirecta en la valoracin de la unidad, hecho que puede verse a partir de que el comprador
potencial est dispuesto a pagar un precio ms alto con el fin de asegurarse que el vecindario
tiene sus mismas caractersticas socio-econmicas.
Desarrollos que incorporen medidas de seguridad perceptibles por los compradores sern
ms exitosos al momento de la venta, si estas a su vez, son acompaadas por desarrollos
mancomunados coordinados en determinadas reas, se podra lograr sinergias positivas en la
valoracin de los desarrollos por parte de la demanda potencial.

19

Bibliografa:
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20

Anexo: 1

21

Anexo: 2

22

Anexo: 3

12

11

10

Balcn Aterrazado

Dormitorio Principal en
Suite

Cocina Integrada

Dormitorio Principal en
Suite

Balcn Aterrazado

Parrilla en la Unidad

Cocina Integrada

Parrilla en la Unidad

Parrilla en la Unidad

Cocina Integrada

Parrilla en la Unidad

Cochera en el Edificio

Gym/Quincho/SUM

Gym/Quincho/SUM

Pileta/ Solrium

Parrilla

Parrilla

Parrilla

Gym/Quincho/SUM

Pileta/ Solrium

Gym/Quincho/SUM

Parrilla

Cochera en el Edificio

Pileta/ Solrium

Cochera en el Edificio

3000 U$S/M2

3000 U$S/M2

2500 U$S/M2

3000 U$S/M2

1500 U$S/M2

1500 U$S/M2

2000 U$S/M2

3000 U$S/M2

2000 U$S/M2

2000 U$S/M2

1500 U$S/M2

2500 U$S/M2

2500 U$S/M2

2500 U$S/M2

2000 U$S/M2

Edificio con PH en Triplex

Entre Medianeras

Edificio en Torre

Edificio con PH en Dplex

Edificio con PH en Triplex

Edificio con PH en Dplex

Entre Medianeras

Edificio en Torre

Edificio con PH en Dplex

Entre Medianeras

Edificio con PH en Triplex

Edificio en Torre

Edificio con PH en Triplex

Entre Medianeras

Edificio en Torre

Edificio con PH en Dplex

Al Frente

Interno/Lateral

Ultimo Piso

Ultimo Piso

Al Contrafrente

Al Contrafrente

Ultimo Piso

Al Contrafrente

Al Frente

Al Frente

Ultimo Piso

Interno/Lateral

Interno/Lateral

Al Contrafrente

Al Frente

Interno/Lateral

Tarjetas

13

Cocina Integrada

Pileta/ Solrium

1500 U$S/M2

14

Balcn Aterrazado

Cochera en el Edificio

Dormitorio Principal en
Suite
Dormitorio Principal en
Suite

15

Balcn Aterrazado

16

23

Anexo: 4

1
2
3
4

Media (Edificios y casas)

Shopping
Bares y Restaurantes
Shopping
Avenida Comercial

Tarjetas
Viviendas
abandonadas/usurpadas
Cercania a asentamiento
ilegal
Seguridad Extra (camaras,
garitas, etc)
Calles Iluminadas

Localizado al frente

entre cinco y diez cuadras

a menos de dos cuadras
Localizado al frente

Baja (solo casas)

Cines/Teatros/Museos

Cines/Teatros/Museos

Calles Iluminadas

a menos de dos cuadras

entre dos y cinco cuadras

Localizado al frente

6
Media (Edificios y casas)

Bares y Restaurantes

Calles Iluminadas

Shopping

7
Media (Edificios y casas)

Cines/Teatros/Museos

Alta (Edificios entre

medianeras)
Alta (Edificios entre
medianeras)
Alta (Edificios entre
medianeras)
Media alta (Edificios entre
medianera y perimetral)

8
Media alta (Edificios entre
medianera y perimetral)

Avenida Comercial

9
Media (Edificios y casas)

Avenida Comercial

Localizado al frente

10

Media alta (Edificios entre

medianera y perimetral)

Avenida Comercial

Calles Iluminadas

entre cinco y diez cuadras

Localizado al frente

entre dos y cinco cuadras

a menos de dos cuadras

entre dos y cinco cuadras

entre cinco y diez cuadras

a menos de dos cuadras

entre cinco y diez cuadras

11

Baja (solo casas)

Cercania a asentamiento
ilegal
Cercania a asentamiento
ilegal
Seguridad Extra (camaras,
garitas, etc)

12

Bares y Restaurantes
Cines/Teatros/Museos
Bares y Restaurantes
Shopping

Cercania a asentamiento
ilegal
Viviendas
abandonadas/usurpadas
Seguridad Extra (camaras,
garitas, etc)
Viviendas
abandonadas/usurpadas
Viviendas
abandonadas/usurpadas
Seguridad Extra (camaras,
garitas, etc)
Baja (solo casas)

Baja (solo casas)

Alta (Edificios entre

medianeras)
Media alta (Edificios entre
medianera y perimetral)

13
14
15
16

Acceso a avenida y transito

rpido
Acceso a avenida y transito
rpido
Acceso a subte (menos de
diez cuadras)
Acceso a buses (hasta 5
cuadras)
Acceso a buses (hasta 5
cuadras)
Acceso a subte (menos de
diez cuadras)
Acceso a buses (hasta 5
cuadras)
Acceso a subte (menos de
diez cuadras)
Acceso a avenida y transito
rpido
Acceso a trenes (menos de
diez cuadras)
Acceso a subte (menos de
diez cuadras)
Acceso a avenida y transito
rpido
Acceso a buses (hasta 5
cuadras)
Acceso a trenes (menos de
diez cuadras)
Acceso a trenes (menos de
diez cuadras)
Acceso a trenes (menos de
diez cuadras)

24