PLANEJAMENTO E REALIZAO DA BARRA DA TIJUCA COMO ESPAO

RESIDENCIAL, EVOLUO E CRTICA DE UM PROJETO PARA UMA REA

DE EXPANSO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
Geronimo Leito

Vera F Rezende

Universidade Federal Fluminense

Em 1969, a Barra da Tijuca e Baixada de Jacarepagu objeto do Plano Piloto de autoria do

arquiteto Lucio Costa. Bloqueada pelos Macios da Tijuca e da Pedra Branca, no momento de sua
elaborao, essa regio representa uma reserva de expanso natural da cidade, com 105 km e
20 km de praias, possuindo 82 km urbanizveis, correspondendo a 10% da superfcie de toda a
cidade do Rio de Janeiro.
Tratava-se, segundo as fontes oficiais, de adiantar-se ao processo inevitvel de ocupao da
rea, com a definio de parmetros construtivos, que no permitissem a reproduo do que
havia ocorrido com outros bairros da orla martima que sofriam um processo intenso de
construo e adensamento. A regio se habilitava, a partir do Plano e de uma vultosa aplicao
de recursos pblicos principalmente no sistema virio, a desempenhar a funo de grande espao
residencial de expanso da cidade do Rio de Janeiro.
O Plano Piloto promove a abertura de novos espaos ao capital imobilirio, transferindo para as
mos de proprietrios de terras e incorporadores, sob a forma de acrscimos no valor da terra,
uma vultosa soma de recursos, que poderia ser em grande parte ou totalmente recuperada a partir
da utilizao de instrumentos adequados.
Este trabalho orienta-se para a ocupao da regio, focalizando ao longo do tempo como a funo
residencial tem sido desempenhada, com formas e tipologias prprias. Busca-se, discutir a
incapacidade do poder pblico de se auto-financiar com vistas a dar seguimento
urbanizao, pela no utilizao de instrumentos de recuperao da valorizao acrescida aos
terrenos provocada pela implementao do Plano. Busca-se, finalmente, refletir sobre a
incapacidade , tanto do planejamento quanto da gesto do Plano em produzir habitaes de baixa
renda, o que tem como conseqncia o surgimento e o crescimento de favelas na regio.

geronimo_leitao@uol.com.br

vrezende@openlink.com.br

PLANEJAMENTO E REALIZAO DA BARRA DA TIJUCA COMO ESPAO

RESIDENCIAL, EVOLUO E CRTICA DE UM PROJETO PARA UMA REA
DE EXPANSO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
Geronimo Leito

Vera F Rezende

Universidade Federal Fluminense

UM PLANO PARA UMA REA DE EXPANSO

...os empreendimentos avultam e o lucro se impe, como natural, j que a mola
propulsora do sistema; apesar da imensido, todos se apegam a um artificioso valor
do metro quadrado de cho; oneram-se assim os projetos e a arquitetura se
abstm. , porm, de presumir-se que, com o correr do tempo, a oferta premendo
sobre a demanda, a economia far valer a sua lei, mantendo os preos da terra
sem que a correo nelas incida. E igualmente de esperar-se que a arquitetura,
ainda esquiva, d um ar da sua graa na proporo adequada aos edifcios e na
serena naturalidade, resguardada ou acolhedora, das casas entremeadas pelo
arvoredo. S que , ento, j no estarei mais aqui. (Lcio Costa sobre a Barra da
Tijuca, 1977)
Em 1969, a regio da Barra da Tijuca e Baixada de Jacarepagu objeto do Plano Piloto de
autoria do arquiteto Lucio Costa. Bloqueada pelos Macios da Tijuca e da Pedra Branca, no
momento de elaborao do plano, a regio apresentava-se como uma reserva de expanso
natural da cidade, com 105 km e 20 km de praias. S a Barra da Tijuca, possua 82 km
urbanizveis, correspondendo a 10% da superfcie de toda a cidade do Rio de Janeiro, dado ainda
mais relevante ao atentarmos para o fato de que poca isso representava cerca de 20% de toda
a rea urbanizvel da cidade. A Baixada de Jacarepagu, por sua vez, onde se inclui a Barra da
Tijuca, abrangia uma superfcie de 160 km2, com 122,50 km2 urbanizveis, correspondendo a,
aproximadamente, 25% da rea potencialmente urbanizvel da cidade.1 O precrio acesso
regio havia garantido por dcadas a sua manuteno em um estgio de pr-urbanizao e essa
encontrava-se em sua maior parte parcelada em grandes glebas, espera dos investimentos
pblicos necessrios para alavancar a sua ocupao.
No final da dcada de 1960, o governo do Estado da Guanabara, sensvel aos interesses de
ocupao da rea, ao decidir implantar os acessos virios rea, opta por contratar a preparao
do Plano Piloto. Monta-se, ento, o Grupo de Trabalho para a Baixada de Jacarepagu- GTBJ,
mais tarde transformado em Superintendncia de Desenvolvimento da Barra da Tijuca
(SUDEBAR)2, responsvel direto por duas vertentes dessa ocupao: a definio das normas de
ocupao e a implantao do sistema virio principal (um complexo sistema de estradas, vias
elevadas e tneis). No que diz respeito infra-estrutura de saneamento, esta continuaria sob a
responsabilidade do rgo competente para todo o Estado da Guanabara. Essas duas vertentes
teriam por funo viabilizar o aproveitamento da rea, principalmente para fins residenciais.
O objetivo, segundo as fontes oficiais, era adiantar-se ao processo inevitvel de ocupao da
rea, com a definio de parmetros construtivos, que no permitissem a reproduo do que
havia ocorrido com outros bairros da orla martima, que sem um plano geral de ordenamento,
sofriam um processo intenso de construo e adensamento.
O Plano Piloto de Braslia, inaugurada em 1960 tambm de autoria de Lucio Costa e idealizado
dentro dos princpios do urbanismo modernista constitua uma importante referncia para o
Plano Piloto da Baixada. Os princpios espaciais prprios do iderio modernista esto presentes
nos dois planos: a ausncia de lotes ou quadras e a verticalizao utilizada como estratgia para
a concentrao de reas edificadas com a criao de reas vazias. Ao longo do tempo, ficariam
evidentes tambm as diferenas, principalmente no que diz respeito ao processo de implantao
No caso da novssima fronteira de expanso urbana da cidade do Rio de Janeiro, alm de sua
geronimo_leitao@uol.com.br

vrezende@openlink.com.br

grande extenso, se destacaria, particularmente, a propriedade fundiria na regio, que

acarretaria uma constante presso exercida pelos proprietrios de terra, com vistas definio de
ndices mais permissivos para o aproveitamento de terrenos.
O legado do Plano Piloto, na opinio de Lucio Costa, seria a escala definitiva com que ele surgiu,
como afirma Hugo Hamann3. A definio dos altos gabaritos das reas destinadas ao conjunto de
torres espaados de um a um quilmetro e a restrio imposta a outras reas que deveriam
permanecer baixas em altura e com densidade reduzida seria a garantia da permanncia da
escala. Livre, portanto, da construo e reconstruo do restante da cidade, a Barra da Tijuca
deveria ser concretizada como um conjunto, cuja visualizao j era possvel no momento de
concepo do plano urbanstico elaborado por Costa.
Quanto funo de expanso da cidade, que havia sido prevista nos passos iniciais do Plano
Piloto, essa tem sido inegavelmente desempenhada pela grande regio da Barra da Tijuca e
Baixada de Jacarepagu. A funo residencial da regio, no s considervel, como tem sido
crescente nos ltimos anos. Estudo recente efetuado pela Secretaria Municipal de Urbanismo4
mostra que a AP 4, que inclui as regies administrativas da Barra da Tijuca e de Jacarepagu5
contribuiu com 62 % dos alvars de construo da cidade em 2003. Em 2002 e 2001, essa
contribuio j situava-se na casa dos 52%.
importante, ainda, observarmos que dentro desse percentual, a Barra da Tijuca (somente a subregio, o 4 GLF) lidera em nmero mximo de alvars de construo, seguida por Jacarepagu
(7 DLF) e, em seguida, pelo Recreio dos Bandeirantes (uma sub-regio dentro da Barra da
Tijuca- 8 DLF). O estudo observa, por ltimo, que, na Barra da Tijuca e em Jacarepagu, foram
os grandes grupamentos residenciais os responsveis pelo excepcional desempenho da regio.
Entretanto, no somente o setor formal que tem crescido na Regio da Barra da Tijuca e
Jacarepagu com maior intensidade que no restante da cidade. Estudo elaborado pelo Instituto
Pereira Passos, contemplando as favelas cariocas nos ltimos dez anos evidencia o destaque que
a regio apresenta quanto ao crescimento da populao de favelas quando comparados dados
relativos a 1991, 1996 e 2000.
As regies da Barra e Jacarepagu, que formam a AP-4, tiveram o crescimento mais rpido nos
setores denominados pelo IPP, subnormais6. No conjunto da cidade, essas regies ultrapassaram
a rea central (AP-1) em nmero absoluto de moradores em favelas. Na dcada de 90, enquanto
a cidade do Rio de Janeiro ganhou 210 mil novos moradores em setores subnormais, segundo o
IPP, uma tera parte se instalou nas regies da Barra da Tijuca e Jacarepagu, embora a
populao dessas regies constitua somente 12% da populao total da cidade.
Apesar das altas taxas de crescimento das habitaes formais (1,7% e 6% ao ano,
respectivamente, para Jacarepagu e Barra), nos setores informais o crescimento foi mais rpido,
com taxas de 7,5% ao ano em Jacarepagu e quase 10% ao ano na Barra da Tijuca. Na Barra da
Tijuca, as favelas cresceram quase 19% ao ano na segunda metade dos anos 90. O estudo
conclui que para cada 100 novos moradores de habitaes formais nessas regies surgiram 86
moradores em favelas e que de cada trs novos moradores de favelas nessa dcada, dois
surgiram entre 1996 e 2000.
O USO RESIDENCIAL AO LONGO DE TRS DCADAS
Ao longo das ltimas trs dcadas, etapas distintas podem ser observadas no processo de
ocupao da regio, desde a fase pioneira dos desbravadores responsveis pela colonizao da
nova fronteira, at a estruturao da chamada cidade planejada para o sculo XXI , ou, como
preferem alguns, a Miami brasileira7.

O primeiro momento da ocupao da Barra da Tijuca se caracteriza pela emergncia dos

condomnios privados8. A partir da segunda metade da dcada de 70, esses empreendimentos
imobilirios do origem a um novo conceito de moradia, associando residncias a servios e lazer.
Esses condomnios, alguns em verdade loteamentos com bloqueios que impedem a circulao
nos moldes da cidade tradicional, se tornam um paradigma para futuros empreendimentos na
regio, contribuindo significativamente para a consolidao da ocupao da Barra da Tijuca.
Surgem, desse modo, os condomnios Nova Ipanema e Novo Leblon, cuja apresentao para
vendas baseia-se na possibilidade de recriao de espaos semelhantes aos dos antigos bairros
da cidade, porm projetados sem os seus supostos vcios. Esses condomnios passam a
simbolizar o ideal de viver em espaos controlados, livres da insegurana da cidade em geral e se
tornariam um modelo para futuros empreendimentos na regio, que acaba por ser exportado para
outros bairros.
Nas palavras do arquiteto Augusto Ivan: A cidade continuou com sua forma tradicional, porm,
de forma pattica, tentou copiar a Barra da Tijuca. Assim como alguns espaos tentam copiar
Braslia, como aquela rea da esplanada de Santo Antnio, que uma pequena Braslia no
Centro da cidade do Rio de Janeiro. Em geral, a Barra vai apresentar modelos que vo ser
copiados por todo o resto da cidade
Nos anos 80, surgem empreendimentos destinados atividade comercial, servios e lazer, fora
dos limites dos condomnios privados, observando-se, ainda, a construo de um expressivo
nmero de unidades residenciais multi-familiares, de menor porte. Destaca-se, ainda, nesse
perodo, o surgimento dos apart-hotis ou hotis residncia edificaes que mesclam os usos
residencial e turstico. Esse tipo de empreendimento atrai particularmente o setor imobilirio9, por
ser identificado como aquele que permite a aplicao de maiores ndices construtivos, quando
comparado com outros destinados aos usos residencial e comercial, possibilitando a construo
de edificaes de quinze pavimentos, em locais onde o gabarito mximo permitido para o uso
residencial era de apenas cinco.
Ao longo da dcada de 90, o significativo contingente populacional da regio estimula o
surgimento de edifcios comerciais de maior porte, originando um novo boom imobilirio, com o
lanamento de complexos de salas comerciais e de escritrios. Observa-se, ainda, nesse mesmo
perodo, que grandes empresas comeam a se estabelecer na Barra da Tijuca, graas melhoria
das condies de acessibilidade, s inovaes tecnolgicas no campo das telecomunicaes e,
tambm, pelas amenidades proporcionadas por essa regio.
Simultaneamente, novos empreendimentos residenciais procuram expressar a evoluo dos
condomnios privados com a introduo do conceito de home-office enquanto que, numa
espcie de popularizao da Barra da Tijuca, outros so construdos em terrenos menos
valorizados, cujas unidades se destinam uma clientela de menor renda.
As reas mais nobres do Plano Piloto, por sua vez, constituem verdadeiras reservas, destinadas
realizao de empreendimentos voltados para os segmentos de renda mais elevada. Destaca-se,
nesse caso, o Barra Golden Green, um dos mais luxuosos condomnios da Barra da Tijuca, que
associa, de modo inovador, uma baixa densidade construtiva e populacional a uma grande rea
verde, aproveitando-se, ainda, do marketing ecolgico, j que seu lanamento ocorre durante o
encontro mundial da Eco 92, no Rio de Janeiro10.
Nos anos 90 consolida-se, tambm, a imagem da regio como lugar privilegiado do lazer e do
turismo, com o lanamento de novas opes de entretenimento, representadas, principalmente,
pelos parques temticos, sugerindo, assim, investimentos futuros do setor hoteleiro. Atualmente,
possvel afirmar que a Barra da Tijuca cumpre, de modo simultneo, os papis de rea de
expanso urbana da cidade do Rio de Janeiro e de centro de prestao de servios em escala

metropolitana, atraindo habitantes de municpios situados na Baixada Fluminense e de Niteri e

So Gonalo, do outro lado da baa de Guanabara11.
Na dcada de 90, ainda, continuam a ser construdos os condomnios exclusivos de edificaes
multifamiliares, s que, agora, no mais acompanhadas de residncias. Dando continuidade a um
processo iniciado nos anos 70, porm, esses condomnios so denominados novos, apelando,
mais uma vez, para a (re)construo de um novo bairro em alternativa velha cidade.
O condomnio Mundo Novo, lanado nesse perodo, um empreendimento emblemtico.
Apresentado por seus idealizadores como uma evoluo dos condomnios privados, expressa a
incorporao de inovaes tecnolgicas no campo da informtica e das telecomunicaes. Criado
com o objetivo de se transformar em um modelo para futuros empreendimentos na regio, procura
atender as necessidades de uma nova clientela composta por profissionais liberais, empresrios e
executivos bem como suas famlias -, que, cada vez mais, recorrem sistemas de informao
para o exerccio de suas atividades profissionais, acrescentando, assim, um novo elemento
trabalho aos demais (segurana, lazer e servios) que compem o programa desse tipo de
empreendimento imobilirio12.
Outros exemplos desse processo de (re)criao da cidade so a Nova Urca empreendimento
localizado numa pennsula da lagoa de Jacarepagu e a Nova Barra situada nas imediaes
do autdromo Nelson Piquet. Nesse ltimo caso a denominao Nova Barra tem, ainda, o
objetivo de inserir, de forma competitiva, no mercado imobilirio, empreendimentos situados em
terrenos distantes da orla ocenica. Para que essa incluso funcione preciso, contudo, criar
semelhanas e ao mesmo tempo denunciar algum aspecto supostamente negativo do espao
com o qual compete e tenta se assemelhar. Tal como ocorreu com o bairro de Ipanema
passado a limpo no condomnio construdo na dcada de 70 , agora a vez da prpria Barra da
Tijuca ser revista, como pode ser observado nas campanhas publicitrias de empreendimentos
imobilirios no Recreio dos Bandeirantes, apontado como o lugar onde a Barra mais Barra.
Por sua vez, a faixa litornea ao longo da Avenida Sernambetiba, que na viso de Lucio Costa,
deveria ser, em quase sua totalidade, conservada no estado, salvo, excepcionalmente, alguma
construo de carter muito especial para convenincia do pblico freqentador da regio13, d
lugar a apart-hotis e, mais recentemente, ainda, a empreendimentos residenciais promovidos por
grandes grupos hoteleiros como Sheraton e Blue Tree.
A representao de Miami na Barra da Tijuca tem como exemplo emblemtico os onze prdios do
Oceanfront Resort, o caso do Oceanfront Resort, um projeto por escritrios de arquitetura norteamericanos, responsveis pelos condomnios Fisher Island e Williams Island, construdos naquela
cidade e que tenta mesclar passado e futuro, tradio e modernidade: da Flrida que vem a
arquitetura colonial espanhola dos prdios e o projeto de paisagismo, que ocupar 87% da rea.
Em maro de 99, quando o Oceanfront comear a funcionar, no ser preciso cruzar suas
fontes, cascatas, lagos, pequenas pontes e jardins para reservar uma quadra de tnis, consultar o
menu do coffee shop ou saber os horrios das quatro piscinas (uma delas coberta e aquecida).
Basta ter um micro em casa plugado ao sistema que a IBM implantar no condomnio. Por meio
desta Intranet, o morador ter acesso a esse e vrios outros servios. Por fim, uma dessas
curiosas frescuras: um mini horto onde as plantas dos moradores podero ficar hospedadas
quando seus donos estiverem viajando14. Servios, tecnologia, segurana, lazer e uma
arquitetura cenogrfica: estes parecem ser os novos paradigmas que modelaro os futuros
empreendimentos imobilirios da Barra da Tijuca.
O espao da Barra da Tijuca, a par disso, passa a ser objeto de projetos cenogrficos em que
valoriza-se a experincia de estar num novo espao, como no caso do shopping temtico Barra
World Shopping, que reproduz elementos de cidades como Veneza ou Londres, ou do condomnio
Le Parc, cujas edificaes em estilo clssico francs, alm de se diferenciarem das existentes

nos demais condomnios da regio, procura, nas palavras de seu idealizador, trazer a Europa
para a Barra15.
A BARRA DA TIJUCA E A BAIXADA DE JACAREPAGU , UM ESPAO SEGREGADO?
Ao analisarmos o processo de urbanizao da Barra da Tijuca e, em especial, os novos
empreendimentos residenciais podemos perceber, no s a ausncia de medidas iniciais que
garantissem a destinao da regio a vrios grupos de renda, mas a sua consolidao como um
espao formalmente segregado, destinado aos setores de renda mais alta. O plano original ao
dispor sobre os ncleos distantes de cerca de um quilmetro entre si, afirma que seriam
constitudos por um conjunto de edifcios de oito a dez pavimentos , de profundidade limitada a
dois apartamentos apenas, a fim de se evitarem massas edificadas desmedidas, dispondo
igualmente cada conjunto de blocos econmicos de quatro apartamentos por piso, com duplo
acesso, trs pavimentos e pilotis.16 Trata-se de uma rara disposio do Plano sobre diferentes
grupos de renda , nesse caso relacionada a determinada tipologia residencial mais adequada a
determinado grupo de renda.
A universalidade das propostas do urbanismo modernista, os ideais de uma nova sociedade a ser
criada pela aplicao de princpios remanescentes dos CIAM, no permitiriam a Lucio Costa a
definio prvia de espaos segregados na regio do Plano Piloto. No foram previstas, portanto,
reas a serem ocupadas, em particular, pelos grupos de mdia baixa ou baixa renda, embora o
Plano Piloto original mencionasse a previso de construo de blocos econmicos.A
implantao do Plano Piloto, tendo por objeto terrenos de propriedade particular, tornava-se
dependente das intenes do setor imobilirio, excluindo disposies no muito claras do
documento original. Um dos primeiros ncleos, Nova Ipanema, concludo em meados da
dcada de 70 e que se tornaria uma referncia para empreendimentos futuros, j apresenta uma
ocupao diversa da disposio pretendida no plano elaborado por Costa, com edificaes multifamiliares de altura superior a dez pavimentos, circundadas por casas (uni-familiares), sem a
previso de qualquer bloco econmico.
Diante das evidncias preliminares de que no surgiriam projetos destinados aos grupos de renda
mais baixa nas reas mais valorizadas do Plano Piloto, proposta em uma de suas sub-zonas17
uma rea ainda de baixo valor da terra mais prxima Jacarepagu e distante da orla martima
a implantao de um grande programa habitacional denominado Plano Paralelo. Durante algum
tempo, a Sudebar busca para essa rea, com aproximadamente quatro milhes de m2, solues
de viabilizao de projetos junto ao Banco Nacional de Habitao-BNH e ao Instituto de
Orientao de Cooperativas Habitacionais-INOCOOP.18
A rea escolhida apresenta-se com baixo valor da terra, mas apresenta tambm um solo
inadequado (turfa), que encarece o seu aproveitamento para construes de baixo preo. Esse
fato, alia-se a outro determinante: essas reas so de propriedade particular, o que as torna
dependentes da iniciativa do setor imobilirio em ocup-las ou de serem objeto de desapropriao
por parte do poder pblico. O Plano Paralelo nunca logrou passar da etapa projeto para a
realidade. Outros projetos de menor escala, contudo, acabam por ser implantados atravs de
recursos financiados pelo INOCOOP dentro da rea do Plano Piloto ou fora dele, j na Regio
Administrativa de Jacarepagu. Esta, por um efeito de irradiao do que acontece na Barra da
Tijuca, passa a receber a partir do incio da dcada de 80, empreendimentos residenciais
inviabilizados na rea do Plano devido ao alto valor da terra.19
Para tanto, o Decreto n 3046/82 ao flexibilizar vrias normas do Plano Piloto, define tambm
dentro de sua rea de abrangncia, as sub-zonas que poderiam ser objeto de empreendimentos
de interesse social, e, portanto, objeto de critrios de edificao menos rgidos, isentando-os de
algumas obrigaes como rea mnima das unidades, nmero mnimo de vagas de garagem e
existncia de quartos de empregada, entre outros. Tal esforo, contudo, dirige-se aos grupos de
renda de 5 a 8 salrios mnimos, permanecendo excludos aqueles abaixo desse patamar.
5

Por outro lado, enquanto permanecem no nvel de intenes programas como o Plano Paralelo,
crescem as favelas, dentro da rea do Plano Piloto , em especial, nas reas mais prximas
Jacarepagu. Em documento oficial da Secretaria Municipal de Planejamento e Coordenao
Geral em 1980, a qual estava vinculada a Sudebar, registra-se a existncia de dezenove favelas,
com uma populao de, aproximadamente, 26.000 moradores, seis a mais do que as inicialmente
observadas em vos de inspeo efetuados pelo GTBJ em 1971. Essas favelas ocupam de
maneira semelhante ao que ocorre nos demais bairros da cidade do Rio de Janeiro, aquelas reas
desprovidas de valor para o capital imobilirio: no caso da Barra, as margens dos canais, lagoas e
rios da regio20. So, ainda, favelas de pequeno e mdio porte, surgidas, em sua maioria, a partir
da segunda metade da dcada de 70, quando ocorre o boom imobilirio na Barra da Tijuca.
Inicialmente, essas favelas abrigavam os trabalhadores empregados nos empreendimentos
imobilirios que estavam sendo construdos e, posteriormente, se tornariam o local de moradia
permanente para uma populao cuja presena no havia sido prevista pelo Plano Piloto21 .
Em 2002 o nmero de favelas j chega a 27, algumas com grande nmero de habitantes e com
srios problemas de saneamento como a Favela do Rio das Pedras. O cadastro de favelas indica,
segundo ainda o Instituto Pereira Passos-IPP, a combinao entre o crescimento horizontal e
vertical das favelas antigas, com destaque mais uma vez para a Favela do Rio das Pedras, com o
surgimento de novas comunidades, especialmente custa de reas de preservao ambiental.
Rio das Pedras vem crescendo em ritmo acelerado. A primeira fase de crescimento se deu em
meados da dcada de 60. Anos mais tarde , na dcada de 80, em conseqncia do boom
imobilirio que ocorreu na Barra da Tijuca, a favela registra um novo momento de expressivo
crescimento. Sua populao duplica ao longo de dez anos, em 1980, Rio das Pedras possua
7390 moradores em 1.856 domiclios, j em 1991, a populao passou para 18.357 em 5.052
domiclios, sendo que em 2000 o nmero de domiclios j chegou a 11.79422.
A favela de Rio das Pedras subdividida em cinco setores: Areinha, Areal I, Areal II, Vila
Caranguejo e Rio das Pedras23. Em 1991 sua rea de ocupao foi estimada em 256.360m,
sendo que oito anos depois a favela havia duplicado sua extenso alcanando 584.353m.
Esse crescimento acelerado acarretou srias conseqncias ambientais. Dos 11.794 domiclios,
apenas 3.340 so atendidos pela rede de esgoto, 4.168 tem seu esgoto despejado em valas e
2.609 domiclios lanam seu esgoto diretamente para o sistema lagunar. Contribuindo para essa
situao, apesar da existncia da coleta de lixo, ainda h reas onde a disposio final dos
resduos slidos so terrenos baldios, rios ou lagos24. Essa falta de infra-estrutura contribui
significativamente para o acentuado grau de poluio das lagoas da Barra da Tijuca e Baixada de
Jacarepagu.
semelhana do que ocorre no restante da cidade, podemos perceber que a informalidade
esteve sempre presente na rea do Plano Piloto. Segundo Augusto Ivan de F. Pinheiro: O
controle se d dentro do que foi legalmente construdo, mas os problemas da cidade informal no
foram controlados na Barra. Ento, tudo que ficou fora do controle privado e ficou na mo do
Estado controlar, ficou igual ao resto da cidade: h 27 favelas na Barra da Tijuca. um lugar que
no escapou da tradio brasileira ou carioca, que, se precisa dos pobres, se esqueceu que
preciso um lugar para os porteiros, as empregadas, as pessoas que fazem as obras.25
Quanto segregao dos espaos formais do Plano, evidente que nos empreendimentos
residenciais, os moradores se vinculam a esses, dispostos pelos diferentes nveis de renda
distribudos segundo os diferentes valores do metro quadrado. Um aspecto relevante dessa
questo relaciona-se com a clara inteno por parte dos gestores dos empreendimentos de
produo de espaos elitizados. Ou seja, o processo de elitizao desses espaos no
decorrente somente do valor do metro quadrado das unidades correspondentes, mas trata-se de
uma qualidade a ser buscada, como outras associadas qualidade de vida. Ser um espao
6

exclusivo isto , que exclui constitui um fator a ser adicionado ao empreendimento, privando
os moradores deliberadamente, que assim o escolhem26, do contato com o restante dos
moradores da cidade pertencentes a outros extratos sociais.
Uma segunda caracterstica dos empreendimentos residenciais atualmente predominantes na
regio diz respeito ao nvel de utilizao pblica dos espaos produzidos na regio. Esse fato
relacione-se com o processo de segregao social por que passam os bairros mais nobres e
valorizados da cidade e que se traduz, na Barra da Tijuca, pela diminuio crescente dos espaos
pblicos, que vm sendo gradativamente substitudos por espaos semi-pblicos. Nas reas j
urbanizadas do Plano Piloto, assiste-se, de forma generalizada, ausncia de solues
tradicionais como os loteamentos com ruas, largos e praas. Constata-se, ao contrrio, a criao
de praas internas aos condomnios ou, at, ao fechamento de loteamentos regulares que tomam
como modelo os condomnios, tornando privativos os logradouros pblicos, as ruas e praas. Em
parte pela ausncia de reas pblicas de interligao, os empreendimentos no se
complementam e os seus limites fsicos constituem barreiras visuais com a clara delimitao dos
lotes.
Entretanto, um outro aspecto pode ser acrescido discusso da segregao espacial. Trata-se da
definio de normas para o aproveitamento de terrenos, que alijariam para a sua concretizao
pequenas e mdias empresas do setor imobilirio na maior parte da rea objeto do Plano. Para
Conde Caldas, ex-presidente da Ademi, as tipologias habitacionais propostas pelo Plano Piloto
impossibilitaram a participao dessas empresas com conseqncias para segregao social:
Essa discusso de fazer um plano aproveitando esses dois projetos um do amigo (Niemeyer) e
o projeto do Harry Cole ,tambm eram torres de 30 andares trouxe uma concepo de plano
muito ruim para o Rio de Janeiro. Foi ruim, porque s permitiam a construo na Barra, a foi
segregador tambm para as construtoras. S grandes construtoras puderam construir na Barra
Tijuca, porque s havia grandes condomnios. No teve oferta de lotes para construes normais
como tem em qualquer lugar de crescimento da cidade.
O MODELO DE GESTO ADOTADO E OS (DES)CAMINHOS DO PLANO PILOTO
Aps a aprovao do plano em 1969, os proprietrios de lotes passaram a procurar o Grupo de
Trabalho da Baixada de Jacarepagu27 para que fossem definidos os aproveitamentos de suas
reas, uma vez que o plano urbanstico continha diretrizes gerais, que deveriam ser
posteriormente detalhadas. Nesse perodo, operava-se por consultas prvias, que consistiam em
definies por parte do autor do plano, assessorado pela equipe tcnica aps ou durante reunies
com os interessados. Era uma poca, afirma Lucio Costa, em que se discutia francamente os
projetos para a regio com as partes interessadas e (se) exercia controle sobre os excessos. 28 A
reconhecida integridade de Lucio Costa validava esse tipo de planejamento, em que diretrizes
eram negociadas e detalhadas a medida em que os projetos eram apresentados.
A partir de 1976, com a edio do Decreto n 324, reduz-se, em parte, essa flexibilidade, com a
fixao de instrues normativas para a nova Zona Especial 5 (ZE-5), definidas por sub-zonas,
pores da rea objeto do plano, sendo includos ndices urbansticos mais atraentes para o
empresariado imobilirio. Em 1982, com a edio do Decreto n 3046, os critrios iniciais do Plano
Piloto so ainda mais detalhados, admitindo-se, porm, novos aproveitamentos, com ndices mais
generosos. Os decretos criados asseguram gradualmente uma maior transparncia das regras
urbansticas, mas evidenciam as alteraes promovidas no formato original do plano urbanstico.29
Dentre essas alteraes, destaca-se o gabarito de at 15 pavimentos, permitido para hotis,
contrariando a diretriz do Plano Piloto, que estabelecia a verticalizao somente em determinados
pontos, de modo a preservar a visibilidade das montanhas e a percepo de sua relao com as
reas de baixada e lagoas. Posteriomente, seriam tambm aprovados apart-hotis, edificaes
que mesclam os usos residencial e turstico, com maiores ndices construtivos, quando
comparadas com outras destinadas aos usos residencial e comercial. 30 Em pouco tempo uma
srie de construes desse tipo surgem na Barra da Tijuca, em especial na orla martima.
7

Ao longo dos trinta anos de implantao do Plano Piloto, vrias alteraes foram efetuadas nas
normas de ocupao do solo, na maioria das vezes contrariando o conjunto de princpios e
diretrizes estabelecido por Lucio Costa.
Em 1980, contudo, ao analisar as caractersticas do plano urbanstico que havia concebido, Lucio
Costa (PREF. DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, 1980) ento consultor especial da
Superintendncia de Desenvolvimento da Barra da Tijuca (SUDEBAR) considerava que no se
deveria engaiolar o futuro da rea com a presumida oniscincia e onipotncia das rgidas
previses. Para o autor do plano piloto, a nova fronteira de expanso urbana da cidade do Rio de
Janeiro deveria continuar aberta inventiva das proposies, contanto que fossem observados
determinados critrios.
Lucio Costa acreditava que o processo de ocupao da regio regulada pelo plano piloto seria
distinto daquele que havia ocorrido em outro projeto urbanstico que elaborou anos antes: a capital
do pas, Braslia. As diferenas no processo de implementao desses dois planos urbansticos
podiam ser observadas pelo papel preponderante que o setor privado teria no caso da ocupao
da Barra da Tijuca apesar dos macios investimentos realizados pelo Estado na implantao da
infra-estrutura viria, que permitira melhores condies de acesso a essa regio e, como
destaca o prprio Lucio Costa, pelas dimenses31 dessa rea de expanso da cidade do Rio de
Janeiro.
As vrias e significativas alteraes promovidas no Plano Piloto pelo poder pblico municipal
levaram, contudo, Lucio Costa a abandonar, em 1981, o cargo de consultor que havia assumido
na SUDEBAR, por considerar que essas iniciativas descaracterizavam o projeto urbanstico que
havia concebido originalmente.
Anos mais tarde, em 1994, por ocasio da comemorao dos 25 anos de criao do Plano Piloto,
o urbanista afirmaria32 : O plano foi uma concepo pessoal para a ocupao racional daquela
rea. Eu no contemplava, por exemplo, essa idia da falta de convivncia entre os moradores
de cada condomnio. (...)Nem tenho lembrana de ter sido o criador deste projeto. Ele nasceu
como um belo filho, muito elogiado e sempre querido. Depois cresceu e sumiu no mundo. A nica
certeza urbanstica a de que as coisas nunca ocorrem como planejadas.
A INCAPACIDADE DE AUTOFINANCIAMENTO DO PROCESSO DE URBANIZAO
A ausncia de instrumentos centrados na recuperao dos investimentos pblicos tornou-se,
porm uma das principais caractersticas do processo de implantao do Plano Piloto, cujas
conseqncias podem ser observadas ao longo de trs dcadas, em especial, na incapacidade
do setor pblico de levar adiante a urbanizao pretendida inicialmente e no agravamento das
condies ambientais.
O processo de gesto do Plano ignorou o fato de que a propriedade da terra no se encontrava
em mos do estado.33 Apesar das semelhanas entre os planos pilotos de Braslia e o da Barra da
Tijuca, ambos de autoria do arquiteto Lcio Costa, existiram diferenas iniciais quanto
propriedade fundiria e, como conseqncia, quanto ao processo de implantao.
Em Braslia, o poder pblico estava de posse da rea onde seria implantada a nova Capital
Federal. Na Baixada de Jacarepagu a propriedade da terra era basicamente privada, entendendo
o poder pblico como a sua funo, apenas, implantar a infra-estrutura e estabelecer as diretrizes
de ocupao da regio.
Segundo Hugo Hamann34, uma atuao mais efetiva do Estado no processo de implementao
do Plano Piloto semelhana do que ocorreu em Braslia teria sido de fundamental
importncia para que determinados problemas no ocorressem, sobretudo no que se refere
implantao da infra-estrutura necessria para a ocupao adequada da rea. Se tivesse sido
8

feita uma empresa de economia mista, quando foi feito o Plano da Barra, em que o poder pblico
tivesse voto, como a NOVACAP em Braslia, se cadastrassem todos os novos proprietrios e que
se definissem critrios e que se dissesse para uma pessoa que tivesse 10.000m, um lote
agrcola: vou trocar esse seu lote por 1500 ou 2000 lotes urbanizados. Depois dos 2000, eu vou
vender para bancar a infra-estrutura. Teramos uma receita e devolveramos a rea urbanizada.
O que acontece que a rea urbana avanou, a prefeitura no tinha dinheiro para fazer a infraestrutura e continua no fazendo. Naquela poca, a lagoa j estava poluda, j tinha favela, hoje
isso tudo multiplicado por 10. E chegar na Barra, o que mortal.
Segundo Lucio Costa, os empreendimentos imobilirios a serem realizados na Barra da Tijuca e
na Baixada de Jacarepagu no poderiam comprometer a ambientao paisagstica local e, do
mesmo modo, no poderiam depender da implantao de uma infra-estrutura ainda
economicamente invivel. Entretanto, as aes dos especuladores imobilirios constituam uma
outra preocupao do urbanista: estes deveriam ter suas prticas monitoradas pelo poder pblico,
para que haja a oferta de compensaes para uma civilizada e melhor vivncia dos usurios,
inclusive, ou principalmente, quando se trate de programas destinados a populaes de padro
econmico baixo35.
O plano piloto promoveu, ao contrrio a abertura de novos espaos ao capital imobilirio36,
transferindo para as mos de proprietrios de terras e incorporadores, sob a forma de acrscimos
no valor da terra, uma vultosa soma de recursos, que poderia ser em grande parte ou totalmente
recuperada a partir da utilizao de instrumentos adequados, que seriam aplicados na
urbanizao . A operao consistiu na definio de um plano, de critrios e ndices de
aproveitamento de terrenos e na implantao da infra-estrutura viria principal e de parte da infraestrutura de saneamento (abastecimento dgua)37. Constituiu-se, portanto, num caso
emblemtico de transferncia38 de recursos pblicos para as mos de particulares.
A contrapartida dos grandes proprietrios, a bem da verdade, traduziu-se na doao de parte de
determinadas glebas, que pelo menos em um dos casos chegou a 2/3 da rea total do terreno39,
acima, portanto, dos 35% exigidos pela legislao vigente para novos parcelamentos. Trata-se do
aspecto positivo do sistema de negociao do incio de implantao do plano e que hoje se reflete
na existncia de uma rea pblica como o Bosque da Barra.
De qualquer forma, a valorizao criada pelo plano piloto e pelos investimentos pblicos atingiu
nmeros surpreendentes. Entre 1972 e 1975, seis anos aps a provao do Plano, o acrscimo
no valor do solo nos bairros do ncleo da cidade atingira 451% enquanto na periferia atingira
134%. A Barra da Tijuca batera o recorde com 1903% de valorizao40.
Por outro lado, mesmo com a ausncia de recuperao de investimentos por parte do poder
pblico, nesses trinta anos de ocupao, a produo do espao urbano foi marcada por embates
entre interesses do setor imobilirio e os princpios da proposio original do arquiteto Lucio
Costa41, que se tornavam ainda mais intensos, medida que os terrenos da regio se
valorizavam, com a escassez de reas edificveis nos bairros da zona sul da cidade.
Ao longo das ltimas trs dcadas, diversas alteraes foram realizadas no Plano, a maioria no
sentido de promover ajustes necessrios aos interesses do setor imobilirio, atravs da alterao
de gabaritos, de usos previstos inicialmente e das condies de parcelamento do solo. A
incapacidade do poder pblico em dar seguimento urbanizao, entretanto, evidencia-se na
inexistncia de sistema de esgotamento sanitrio e de drenagem urbana, ou seja, no agravamento
das condies ambientais, especialmente, no sistema lagunar local. Evidencia-se, ainda, na
incapacidade do poder pblico de produzir habitaes de baixa renda na regio, o que tem como
conseqncia o surgimento e o crescimento de favelas, cuja populao atende com o seu trabalho
os ncleos de habitao de alta e mdia renda.

Quanto aos instrumentos urbansticos e tributrios, embora desde a dcada de 60 no Brasil, as

discusses sobre o direito cidade e terra urbana, inclussem a necessidade de aplicao de
instrumentos de gesto da terra urbana, somente aps a Constituio brasileira de 1988, que a
aplicao finalmente encaminhada. Como conseqncia, em 1992, o Plano Urbanstico da
Cidade do Rio de Janeiro aprovado, trazendo a possibilidade da utilizao aps
regulamentao, fato que acaba por bloquear a sua aplicao, de alguns instrumentos como o
solo criado, o parcelamento e edificao compulsrios e o imposto predial e territorial
progressivos. Em 2001, aprovado finalmente o Estatuto da Cidade, Lei n que reafirma a
disposio constitucional de empreender um possvel caminho, para viabilizar a utilizao de
instrumentos de recuperao da valorizao adicionada aos terrenos pelo efeito dos investimentos
pblicos.
Mesmo que outras reas venham a se beneficiar de seus efeitos, perdeu-se na Baixada de
Jacarepagu e na Barra da Tijuca, ou seja, em 25% da rea urbanizvel da cidade (1970), a
oportunidade de se realizar um projeto de urbanizao em que os gastos pblicos pudessem ser
refinanciados e no drenados para operar valorizaes especiais. O privilgio dado regio em
termos de recursos pblicos, mesmo assim, no foi suficiente42 para completar a urbanizao em
nveis ambientais adequados.

Imagens:

Perfis do Plano Piloto

10

Ocean Front

Hotis Residncia da Rede Sheraton

foto do arquivo pessoal do professor Jeferson

11

Rio das Pedras, foto area, fonte IPP

1

Fonte: Secretaria Municipal de Planejamento e Coordenao Geral, 1980 e PUB-Rio, 1977.

O Grupo de Trabalho para a Baixada de Jacarepagu- GTBJ foi criado pelo Decreto E n 2 913/1969, a Sudebar foi criada em 1974
atravs do Decreto E n 7 118.
3
Seminrio Plano Piloto para a Barra da Tijuca e a Baixada de Jacarepagu, Intenes e Realizaes aps trs dcadas, promovido
pela Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense e o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia do Estado do Rio de Janeiro, em junho de 2002.
4
Secretaria Municipal de Urbanismo, 2004
5
Uma parte dessa Regio Administrativa encontra-se fora dos limites do Plano Piloto, mas recebe os efeitos de sua implantao como
mencionaremos a seguir.
6
Seminrio Plano Piloto para a Barra da Tijuca e a Baixada de Jacarepagu, Intenes e Realizaes aps trs dcadas, promovido
pela Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense e o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia do Estado do Rio de Janeiro, em junho de 2002.
7
Secretaria Municipal de Urbanismo, 2004
8
Uma parte dessa Regio Administrativa encontra-se fora dos limites do Plano Piloto, mas recebe os efeitos de sua implantao como
mencionaremos a seguir.
9
O IBGE classifica como subnormais os grupos de mais de 50 unidades habitacionais dispostas de modo desordenado e denso,sobre
solo que pertence a terceiros , e carente de servios pblicos essenciais
10
Leito, Gernimo , 1999.
11
No por acaso, os primeiros condomnios privados implantados na Barra da Tijuca denominavam-se Nova Ipanema e Novo Leblon,
numa clara aluso aos tradicionais bairros da zona sul carioca, agora numa verso moderna, passada a limpo.
12
Sobre a rentabilidade dos investimentos em apart-hotis, publicou a Revista Veja (07 / 02 / 90): Investidores mais sensveis largaram
na frente numa nova corrida para o litoral que, se no permite ganhar dez vezes o capital inicialmente investido, se tornou em certos
casos uma aplicao capaz de render, nos ltimos doze meses, duas vezes mais que o ouro e o dlar. (...) Os flats ou apart-hotis
erguidos na vizinhana das praias valorizaram-se em mdia 50% acima dos apartamentos ou escritrios erguidos no miolo das
grandes cidades.
13
FARIAS FILHO, Jos Almir. Qualidade da forma urbana em Planos de Ordenamento Espacial: os casos dos bairros da Urca e Barra
da Tijuca, 1997.
14
CARVALHO HOSKEN ENGENHARIA E CONSTRUES S.A. Barra da Tijuca ano 2000: Trajetria para o Terceiro Milnio,1996.
15
Leito, Gernimo. A construo do Eldorado Urbano: O plano Piloto da Barra da Tijuca e Baixada de Jacarepagu 70/1988,1999
17
Costa, Lucio. Plano Piloto para urbanizao da baixada compreendida entre a Barra da Tijuca, o Pontal de Sernambetiba e
Jacarepagu, 1969.
18
Revista Domingo do Jornal do Brasil, 30/3/1997.
19
Entrevista de Rogrio Zylberstajn, Caderno Onde Morar, O Globo, 05 de dezembro de 2003.
20
Costa, Lucio. Plano Piloto para a urbanizao da baixada compreendida entre a Barra da Tijuca, o Pontal de Sernambetiba e
Jacarepagu. Rio de Janeiro, 1968.
21
Trata-se da Sub-zona A-27 definida no Decreto n 324/76.
22
Secretaria Municipal de Planejamento e Coordenao Geral, 1977.
23
Sobre a influncia do Plano Piloto sobre Jacarepagu ver Velsquez, 2003.
24
Leito, Gernimo, 1999.
25
Leito, Gernimo, 1999.
26
Fonte: dados do IBGE (2000).
27
Pelo IPP (Instituto Pereira Passos) a Favela de Rio das Pedras engloba as cinco favelas delimitadas pelo IBGE: Areinha, Areal I,
Areal II, Vila Caranguejo e Rio das Pedras.
28
Fonte: dados do IBGE (2000).
29
Seminrio Plano Piloto para a Barra da Tijuca e a Baixada de Jacarepagu, Intenes e Realizaes aps trs dcadas, promovido
pela Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense e o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia do Estado do Rio de Janeiro, em junho de 2002.
30
Em dezembro de 2002, uma polmica toma conta dos jornais (entre eles, O Globo, 12 de dezembro de 2002) por conta da tentativa
de interdio dos espaos do condomnio residencial Barra Golden Green para familiares e amigos do jogador de futebol Ronaldo.
Nesse caso especfico, ainda que o jogador possua renda suficiente para a aquisio do imvel, seus familiares e amigos no so
bem-vindos, por no possurem aspecto considerado por outros moradores adequado a um ambiente exclusivo.
31
Segundo Hugo Hamann: O grupo de trabalho tinha 19 pessoas, incluindo a recepcionista e o cara do arquivo, para toda a rea de
160Km. Eram 7 arquitetos, 3 engenheiros, 3 estagirios e 3 desenhistas. Seminrio ..... organizado pelos autores do trabalho.
32
JORNAL DO BRASIL, 08/05/1988
33
Leito, Gernimo, 1999.
34
A tentativa de aprovao de apart-hotis na cidade teve incio na dcada de 70, com o Decreto n 1964/79. Uma das diretrizes
desse decreto estabelecia que apart-hotis somente seriam permitidos, em zonas tursticas. Decretos posteriores alteraram
significativamente a aprovao desse tipo de empreendimento, permitindo que o uso residencial se beneficiasse quanto altura
2

12

mxima permitida, quando confundido com esse tipo de uso. As licenas para construo de apart-hotis ficariam suspensas at 1999,
quando editada a Lei n 41/99 de autoria do Executivo municipal, que autoriza a construo, permitindo unidades habitacionais de
30,00 m2 e reduzindo o nmero de vagas de garagem por cada empreendimento. A constatao dos danos gerados pela Lei n41/99,
determino no s a sua reviso com alteraes, assim como a argio de sua constitucionalidade e a suspenso de seus efeitos.
35
Seminrio Plano Piloto para a Barra da Tijuca e a Baixada de Jacarepagu, Intenes e Realizaes aps trs dcadas, promovido
pela Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense e o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia do Estado do Rio de Janeiro, em junho de 2002.
36
Em dezembro de 2002, uma polmica toma conta dos jornais (entre eles, O Globo, 12 de dezembro de 2002) por conta da tentativa
de interdio dos espaos do condomnio residencial Barra Golden Green para familiares e amigos do jogador de futebol Ronaldo.
Nesse caso especfico, ainda que o jogador possua renda suficiente para a aquisio do imvel, seus familiares e amigos no so
bem-vindos, por no possurem aspecto considerado por outros moradores adequado a um ambiente exclusivo.
37
Segundo Hugo Hamann: O grupo de trabalho tinha 19 pessoas, incluindo a recepcionista e o cara do arquivo, para toda a rea de
160Km. Eram 7 arquitetos, 3 engenheiros, 3 estagirios e 3 desenhistas. Seminrio ..... organizado pelos autores do trabalho.
38
JORNAL DO BRASIL, 08/05/1988
39
Leito, Gernimo, 1999.
40
A tentativa de aprovao de apart-hotis na cidade teve incio na dcada de 70, com o Decreto n 1964/79. Uma das diretrizes
desse decreto estabelecia que apart-hotis somente seriam permitidos, em zonas tursticas. Decretos posteriores alteraram
significativamente a aprovao desse tipo de empreendimento, permitindo que o uso residencial se beneficiasse quanto altura
mxima permitida, quando confundido com esse tipo de uso. As licenas para construo de apart-hotis ficariam suspensas at 1999,
quando editada a Lei n 41/99 de autoria do Executivo municipal, que autoriza a construo, permitindo unidades habitacionais de
30,00 m2 e reduzindo o nmero de vagas de garagem por cada empreendimento. A constatao dos danos gerados pela Lei n41/99,
determino no s a sua reviso com alteraes, assim como a argio de sua constitucionalidade e a suspenso de seus efeitos.
41
`A vista, porm, do seu tamanho, melhor diria, da sua escala, no confronto com a escala dos demais bairros da cidade o Plano
Piloto de Braslia cabe folgado dentro dela (...) - O PP. da Baixada de Jacarepagu, por seu condicionamento e caractersticas
revelou-se desde logo o oposto de Braslia., Lucio Costa em Parecer de Avaliao para SUDEBAR, 1980.
42
JORNAL DO BRASIL, 10/06/1994)
43
Jos Conde Caldas, arquiteto, e ex-presidente da Associao de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio (ADEMI), afirma
que a questo fundiria no foi objeto de maior considerao no processo de elaborao do Plano Piloto: Ento, o Plano foi tratado,
na Barra da Tijuca, como se fosse terreno pblico. A Barra da Tijuca era terra privada, com problemas serssimos de tributao, com
44
Seminrio Plano Piloto para a Barra da Tijuca e a Baixada de Jacarepagu, Intenes e Realizaes aps trs dcadas, promovido
pela Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense e o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia do Estado do Rio de Janeiro, em junho de 2002.
45
Em dezembro de 2002, uma polmica toma conta dos jornais (entre eles, O Globo, 12 de dezembro de 2002) por conta da tentativa
de interdio dos espaos do condomnio residencial Barra Golden Green para familiares e amigos do jogador de futebol Ronaldo.
Nesse caso especfico, ainda que o jogador possua renda suficiente para a aquisio do imvel, seus familiares e amigos no so
bem-vindos, por no possurem aspecto considerado por outros moradores adequado a um ambiente exclusivo.
46
Segundo Hugo Hamann: O grupo de trabalho tinha 19 pessoas, incluindo a recepcionista e o cara do arquivo, para toda a rea de
160Km. Eram 7 arquitetos, 3 engenheiros, 3 estagirios e 3 desenhistas. Seminrio ..... organizado pelos autores do trabalho.
47
JORNAL DO BRASIL, 08/05/1988
pela Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense e o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia do Estado do Rio de Janeiro, em junho de 2002.
48
Em dezembro de 2002, uma polmica toma conta dos jornais (entre eles, O Globo, 12 de dezembro de 2002) por conta da tentativa
de interdio dos espaos do condomnio residencial Barra Golden Green para familiares e amigos do jogador de futebol Ronaldo.
Nesse caso especfico, ainda que o jogador possua renda suficiente para a aquisio do imvel, seus familiares e amigos no so
bem-vindos, por no possurem aspecto considerado por outros moradores adequado a um ambiente exclusivo.
49
Segundo Hugo Hamann: O grupo de trabalho tinha 19 pessoas, incluindo a recepcionista e o cara do arquivo, para toda a rea de
160Km. Eram 7 arquitetos, 3 engenheiros, 3 estagirios e 3 desenhistas. Seminrio ..... organizado pelos autores do trabalho.
50
JORNAL DO BRASIL, 08/05/1988
51
Leito, Gernimo, 1999.
52
A tentativa de aprovao de apart-hotis na cidade teve incio na dcada de 70, com o Decreto n 1964/79. Uma das diretrizes
desse decreto estabelecia que apart-hotis somente seriam permitidos, em zonas tursticas. Decretos posteriores alteraram
significativamente a aprovao desse tipo de empreendimento, permitindo que o uso residencial se beneficiasse quanto altura
mxima permitida, quando confundido com esse tipo de uso. As licenas para construo de apart-hotis ficariam suspensas at 1999,
quando editada a Lei n 41/99 de autoria do Executivo municipal, que autoriza a construo, permitindo unidades habitacionais de
30,00 m2 e reduzindo o nmero de vagas de garagem por cada empreendimento. A constatao dos danos gerados pela Lei n41/99,
determino no s a sua reviso com alteraes, assim como a argio de sua constitucionalidade e a suspenso de seus efeitos.
53
`A vista, porm, do seu tamanho, melhor diria, da sua escala, no confronto com a escala dos demais bairros da cidade o Plano
Piloto de Braslia cabe folgado dentro dela (...) - O PP. da Baixada de Jacarepagu, por seu condicionamento e caractersticas
revelou-se desde logo o oposto de Braslia., Lucio Costa em Parecer de Avaliao para SUDEBAR, 1980.
54
JORNAL DO BRASIL, 10/06/1994)
55
Jos Conde Caldas, arquiteto, e ex-presidente da Associao de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio (ADEMI), afirma
que a questo fundiria no foi objeto de maior considerao no processo de elaborao do Plano Piloto: Ento, o Plano foi tratado,
na Barra da Tijuca, como se fosse terreno pblico. A Barra da Tijuca era terra privada, com problemas serssimos de tributao, com
alguns loteamentos j feitos e vendidos, especialmente no final do Recreio. Tinha situao que s h pouco tempo foi resolvida, que
eram as sinuosas: o sujeito tinha a propriedade numa rea que, na realidade, tinha que combinar com o vizinho, porque seno a
propriedade dele no valia, porque a metade estava numa gleba, a outra numa rua.
56
Seminrio.... organizado pelos autores, 2002.
57
Costa, 1969
58
Sobre o tema Smolka (1990), ao mostrar que a indstria de construo civil capaz de deslocar a demanda efetiva por novos
espaos, em especial no mercado de mais alta renda, a partir da criaode novas necessidades (novos bairros em extenso aos
existentes), refere-se em estudo de 1990 ao caso especifico da Barra da Tijuca.

13

59

Wetter e Massena (1981) mostram que de 1975 a 1977 a Barra da Tijuca isoladamente recebeu 19,6% de todo o investimento
pblico em rede de abastecimento de gua na cidade e que somente um condomnio ( Nova Ipanema) recebeu 99% desse
investimento, ou seja, 19,4% dos investimentos totais em gua.
60
Sobre a rentabilidade dos investimentos em apart-hotis, publicou a Revista Veja (07 / 02 / 90): Investidores mais sensveis largaram
na frente numa nova corrida para o litoral que, se no permite ganhar dez vezes o capital inicialmente investido, se tornou em certos
casos uma aplicao capaz de render, nos ltimos doze meses, duas vezes mais que o ouro e o dlar. Uma das moedas mais
tilintantes do momento no pas, os flats ou apart-hotis erguidos na vizinhana das praias valorizaram-se em mdia 50% acima dos
apartamentos ou escritrios erguidos no miolo das grandes cidades.
61
No caso em questo a dvida levantada em torno da propriedade da gleba facilitou a doao da rea pblica.
62
Wetter e Massena (1981)
63
Sobre essa questo previa Lucio Costa (1969): .... A ocupao da rea nos moldes usuais, com bairros que constitussem no seu
conjunto praticamente uma nova cidade, implicaria na destruio sem remdio de tudo aquilo que a caracteriza. 0 problema consiste
ento em encontrar a frmula que permita conciliar a urbanizao na escala que se impe, com a salvaguarda, embora parcial, dessas
peculiaridades que importa preservar.
64
Os investimentos recuperados poderiam de uma forma justa serem utilizados em outras regies ou, mantendo-se a lgica de
privilgio adotada serem utilizados para completar a infra-estrutura local.
65
Sobre o tema Smolka (1990), ao mostrar que a indstria de construo civil capaz de deslocar a demanda efetiva por novos
espaos, em especial no mercado de mais alta renda, a partir da criaode novas necessidades (novos bairros em extenso aos
existentes), refere-se em estudo de 1990 ao caso especifico da Barra da Tijuca.
66
Wetter e Massena (1981) mostram que de 1975 a 1977 a Barra da Tijuca isoladamente recebeu 19,6% de todo o investimento
pblico em rede de abastecimento de gua na cidade e que somente um condomnio ( Nova Ipanema) recebeu 99% desse
investimento, ou seja, 19,4% dos investimentos totais em gua.
67
Sobre a rentabilidade dos investimentos em apart-hotis, publicou a Revista Veja (07 / 02 / 90): Investidores mais sensveis largaram
na frente numa nova corrida para o litoral que, se no permite ganhar dez vezes o capital inicialmente investido, se tornou em certos
casos uma aplicao capaz de render, nos ltimos doze meses, duas vezes mais que o ouro e o dlar. Uma das moedas mais
36
Sobre o tema Smolka (1990), ao mostrar que a indstria de construo civil capaz de deslocar a demanda efetiva por novos
espaos, em especial no mercado de mais alta renda, a partir da criaode novas necessidades (novos bairros em extenso aos
existentes), refere-se em estudo de 1990 ao caso especifico da Barra da Tijuca.
37
Wetter e Massena (1981) mostram que de 1975 a 1977 a Barra da Tijuca isoladamente recebeu 19,6% de todo o investimento
pblico em rede de abastecimento de gua na cidade e que somente um condomnio ( Nova Ipanema) recebeu 99% desse
investimento, ou seja, 19,4% dos investimentos totais em gua.
38
Sobre a rentabilidade dos investimentos em apart-hotis, publicou a Revista Veja (07 / 02 / 90): Investidores mais sensveis largaram
na frente numa nova corrida para o litoral que, se no permite ganhar dez vezes o capital inicialmente investido, se tornou em certos
casos uma aplicao capaz de render, nos ltimos doze meses, duas vezes mais que o ouro e o dlar. Uma das moedas mais
tilintantes do momento no pas, os flats ou apart-hotis erguidos na vizinhana das praias valorizaram-se em mdia 50% acima dos
apartamentos ou escritrios erguidos no miolo das grandes cidades.
39
No caso em questo a dvida levantada em torno da propriedade da gleba facilitou a doao da rea pblica.
40
Wetter e Massena (1981)
41
Sobre essa questo previa Lucio Costa (1969): .... A ocupao da rea nos moldes usuais, com bairros que constitussem no seu
conjunto praticamente uma nova cidade, implicaria na destruio sem remdio de tudo aquilo que a caracteriza. 0 problema consiste
ento em encontrar a frmula que permita conciliar a urbanizao na escala que se impe, com a salvaguarda, embora parcial, dessas
peculiaridades que importa preservar.
42
Os investimentos recuperados poderiam de uma forma justa serem utilizados em outras regies ou, mantendo-se a lgica de
privilgio adotada serem utilizados para completar a infra-estrutura local.

BIBLIOGRAFIA:
ABREU, Maurcio. Evoluo Urbana do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro: Zahar, 1987.
CARVALHO HOSKEN ENGENHARIA E CONSTRUES S.A. Barra da Tijuca ano 2000:
Trajetria para o Terceiro Milnio, Rio de Janeiro,1996.
COSTA, Lucio. Plano Piloto para urbanizao da baixada compreendida entre a Barra da Tijuca, o
Pontal de Sernambetiba e Jacarepagu. Agncia Jornalstica Image, Rio de Janeiro, 1968.
COSTA, Lucio. Sobre Arquitetura, Porto Alegre, 1962.
COSTA, Lucio. Presena de Le Corbusier, Revista Arquitetura, FAU/UFRJ, Rio de Janeiro, 1987.

FARIAS FILHO, Jos Almir. Qualidade da forma urbana em Planos de Ordenamento Espacial: os
casos dos bairros da Urca e Barra da Tijuca. Dissertao de Mestrado PROURB / UFRJ, 1997.
Rio de Janeiro.
LEITO, Gernimo. A construo do Eldorado Urbano: O plano Piloto da Barra da Tijuca e
Baixada de Jacarepagu 1970/1988. Editora da Universidade Federal Fluminense
EDUFF,1999, Niteri.

14

LEITO, Gernimo. "Barra da Tijuca: do mundo intocado primevo cidade planejada para o
sculo XXI", In Urbanizao Brasileira: Redescobertas, Leonardo Castriota (org.), EditoraC/Arte,
Belo Horizonte, 2003.
REZENDE, Vera F. As Transferncias Internacionais e o Urbanismo Modernista na Cidade do Rio
de Janeiro. In: Anais do Seminrio de Histria da Cidade. Natal Rio Grande do Norte, novembro
2000.
REZENDE, Vera. Rediscutindo a Poltica Urbana: O Propsito do Estatuto da Cidade. In: Anais do
Seminrio Dinmicas Territoriais. Braslia, outubro 2001.
REZENDE, Vera e Gernimo LEITO. Plano piloto para a Barra da Tijuca e Baixada de
Jacarepagu,intenes e realizaes aps trs dcadas, XVII Congresso Brasileiro de Arquitetos,
Rio de Janeiro,2003.
REZENDE, Vera e Gernimo LEITO. Barra da Tijuca no limiar do sculo XXI, do urbanismo
modernista cidade cenogrfica, Anais do 51 Congresso Internacional de Americanistas, Novas
Perspectivas para a Forma Urbana, Santiago do Chile, julho 2003.
SECRETARIA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO E COORDENAO GERAL. O Plano Piloto da
Baixada de Jacarepagu e a Expanso Urbana na Cidade do Rio de Janeiro, Prefeitura da Cidade
do Rio de Janeiro, 1977.
SECRETARIA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO E COORDENAO GERAL. Baixada de
Jacarepagu - 1980, Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro.
SECRETARIA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO E COORDENAO GERAL. Baixada de
Jacarepagu - 1977, Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro.
Secretaria Municipal de Urbanismo. Relatrio sobre o licenciamento de construes no ano de
2003, Tcnico responsvel Rose Compans, Rio de Janeiro, maro de 2004.
SMOLKA, M. A expanso da demanda efetiva por imveis novos. Cadernos IPPUR, ano IV, n1,
dezembro 1990.
WETTER, David M. e Rosa MASSENA. Quem se apropria dos benefcios lquidos dos
investimentos do Estado em infra-estrutura urbana?Uma teoria da causao circular. Iuperj,
(mimeo), Rio de Janeiro, 1981.
JORNAL DO BRASIL. 08/05/1988
JORNAL DO BRASIL. A Barra que Lucio Costa no previu. O plano do urbanista faz 25 anos
ameaado pelo crescimento do bairro cuja populao dobrou nos ltimos dez anos, 19/06/1994
JORNAL DO BRASIL. Revista de Domingo, 30/03/1997
O GLOBO. 28/01/2000
REVISTA ADEMI. 05/1976

15