INGENIERA EN GESTIN DE EMPRESAS

NIVEL 700
OSORNO 2016

PROYECTO INMOBILIARIO
EDIFICIO ESTACIONAMIENTO.
ASIGNATURA: GENERACIN DE EMPRESAS.
DOCENTE: SRA. VERONICA VIDAL.

POR:
Inzunza Vctor.
Vergara Francisco.
Villanueva Fernando.
Sandoval Carlos.
Pardo Alberto.

Junio de 2016

NDICE

NDICE........................................................................................................... 3
RESUMEN EJECUTIVO.................................................................................... 4
IDEA DE NEGOCIO......................................................................................... 5
FUNCIN....................................................................................................... 5
PORTAFOLIO.................................................................................................. 5
VISIN........................................................................................................... 5
MISIN.......................................................................................................... 6
VALORES....................................................................................................... 6
SECTOR INDUSTRIAL..................................................................................... 6
GRUPOS DEL SECTOR INDUSTRIAL...............................................................6
SUSTITUTOS, CLIENTES Y ENTORNO.............................................................6
ANLISIS DEL MACRO ENTORNO - PESTA......................................................7
ANLISIS DEL MICRO ENTORNO - 5 FUERZAS DE PORTER..........................22
CADENA DE VALOR..................................................................................... 31
ANLISIS FODA Y CREACIN DE ESTRATEGIAS...........................................36
ESTRATEGIAS GENRICAS...........................................................................37
ESTRATEGIAS DE CRECIMIENTO..................................................................38
ESTRATEGIAS COMPETITIVAS......................................................................39
CONCLUSIN.............................................................................................. 40

RESUMEN EJECUTIVO.
El negocio consiste en el desarrollo de un edificio de estacionamientos
en altura, con ubicacin estratgica en el centro de la ciudad de Osorno.
Para esto se encargara la construccin de un edificio de 4 plantas
superiores y una de sub-suelo para el arriendo de espacios de aparcamiento
por hora y mensuales, as como la venta de estos para la propiedad privada
con aspectos de seguridad y comodidad de primer nivel.
Una vez definido el proyecto, se comenz por realizar un diagnstico
del mercado de estacionamientos, donde se observ la existencia de una gran
concentracin de playas de estacionamiento buscando captar la demanda
existente para el centro de la Ciudad de Osorno. Por otro lado se not tambin
el fuerte crecimiento que ha experimentado esta actividad en los ltimos aos.
Al realizar un anlisis del ambiente, una de las variables que ms nos
preocupa como empresarios, es la crisis que atraviesa prcticamente el mundo
entero, respecto de la cual todava no se sabe con exactitud la magnitud del
impacto que tendr en la provincia. Esto, sumado a la incertidumbre que existe
en relacin al precio internacional del cobre y su comportamiento de la
economa, lleva a los inversores a buscar proyectos con bajo riesgo, entre los
que se encuentra la compra de estacionamientos, que ms que un bien de uso
pasa a ser una propiedad inmobiliaria que como sabemos no se devala en el
tiempo.
Con respecto a la competencia, podemos afirmar que si bien existe una
gran cantidad de playas de estacionamiento, es decir, que son descubiertas.
Tampoco cuentan con servicios tales como cmaras de seguridad, guardias y
alquiler mensual abierto las 24hs del da.
Las fortalezas de nuestro proyecto son: Capacidad de diferenciacin
respecto a las playas de estacionamiento existentes, una estrategia de
marketing adecuada, alta calidad en servicios brindados, entre otras.
Por otro lado, poseemos ciertas debilidades como es el bajo poder
negociador con clientes, escasa experiencia e inversin con altas barreras de
salida.
Se determin el perfil de compradores a los que la empresa desea tener
como clientes, target compuesto por los segmentos socio-econmicos ABC1 y
C2.
A continuacin se lleva a cabo un relevamiento de la demanda total de
estacionamientos dentro del rea de influencia, mediante un inventario
determinando los espacios disponibles en la va pblica y lugares en playa. El
resultado obtenido fue de 5.650 lugares demandados para estacionar, medidos
en fraccin de una hora.

Analizando las posibles estrategias competitivas a aplicar, se definieron

las acciones a emprender para obtener los mejores resultados.
Dadas las caractersticas del negocio y luego de analizar las ventajas de
los distintos modelos de sociedad, se decidi constituir una Sociedad Annima
con 5 socios y se adoptar una estructura simple debido a que permite a los
titulares tomar decisiones sin dificultad e imponer un adecuado control
operativo en todas las reas de actividad.
IDEA DE NEGOCIO.
Este proyecto est enmarcado en el negocio de venta y arriendo de
espacios de aparcamiento a privados y pblico general.
Desarrollado en base a un acucioso estudio del creciente parque
automotriz en la ciudad de Osorno y la falta de un servicio de calidad e
innovador en la zona sur.

FUNCIN.
Con una funcin definida en el marco del negocio inmobiliario los
estacionamientos son un bien rentable por donde se les mire, si bien son un
espacio fsico no muy amplio su ubicacin ser el punto del valor asociado.
PORTAFOLIO.
Nuestro negocio ofrece al pblico una base de beneficios o capacidades que
son:

Descongestionamiento vial, en general sacar un poco de parque

automotriz desde las aceras de la ciudad entregara beneficios para la
comunidad y el transporte de los ciudadanos.

Seguridad 24/7, con tener parqueos de tipo privados pueden nuestros

clientes tener la seguridad, que sus bienes motrices no sufrirn actos
vandlicos, como a los expuestos en la va pblica.

Usos VIP, como acercamientos con aeropuertos, casino, hoteles y

centros tursticos.

Ubicacin central, a pasos del movimiento comercial de la ciudad, para

uso de trabajadores y ejecutivos.

VISIN.

Ser el mejor servicio diferenciado de estacionamientos en la regin,

entregando calidad, seguridad y compromiso para nuestros clientes, las 24
horas del da, los 7 das de la semana.

MISIN.
Administrar estacionamientos de forma integral y entregar un servicio de
ptima calidad dirigido a nuestros segmento de clientes y usuarios.

VALORES

Calidad
Compromiso
Eficiencia
tica
SECTOR INDUSTRIAL

La idea de negocio analizada se encuentra enmarcada en el sector

inmobiliario.

GRUPOS DEL SECTOR INDUSTRIAL

El grupo del sector industrial inmobiliario est relacionado al servicio de

venta y arriendo de espacios de estacionamientos.

SUSTITUTOS, CLIENTES Y ENTORNO

Se encuentran servicios sustitutos en la ciudad, pero a diferencia de esta
negocio sin mayor valor agregado, por lo que no son sustitutos directos. Los
clientes a los cuales se dirige esta propuesta son personas de nivel socio
econmico medio alto, que necesitan acudir al centro de la ciudad de forma
frecuente y empresas del sector.

ANLISIS DEL MACRO ENTORNO - PESTA

El anlisis comprende el crecimiento y el declive de un mercado,
estudiando variables del entorno general externo compuesto de los factores
Polticos, Econmicos, Sociales, Tecnolgicos y Ambientales, utilizados para
evaluar el mercado en que nos desarrollamos como unidad de negocio.
Realizando una mirada general en la herramienta de anlisis P.E.S.T.A. se
toma como medida, la licitacin de la fase de construccin, o sea encargando
el modelo y la edificacin del lugar fsico como tal; sin dejar de lado aspectos
que nos involucran como mandantes del proyecto en construccin tales como
arquitectura, especificaciones de construccin, evaluaciones al ejecutante en
aspectos de seguridad y manejo de personal, garantas en caso de no
cumplimiento de plazos o estndares de construccin, etc.
En base a lo anterior nos enfocaremos en el anlisis P.E.S.T.A. del
negocio que se realizar una vez en marcha el proyecto, como empresa del
mbito inmobiliario.
FACTORES POLITICO - LEGALES

Plan Regulador:

En el plan regulador de la ciudad de Osorno no existen ordenanzas ni

especificaciones a la incorporacin de este negocio como tal, solo nos da las
indicaciones y especificaciones sobre dimensiones y altura de los espacios de
aparcamiento (Art. 12).

Ley 19.537, de copropiedad inmobiliaria:

Esta ley indica en su contenido el objeto de establecer a los propietarios de

estacionamientos hacerse cargo de los gastos que incurren sobre estos bienes,
y para nosotros como empresa nos abre un nuevo nicho de negocio
incorporando mantencin y servicio de vigilancia a los gastos comunes de los
copropietarios.

Reforma Tributaria

Se incorporan las modificaciones para incentivar la inversin de empresas

medianas que tengan ventas hasta 100.000 UF. Se incorporan restricciones y
medidas de control para evitar que el incentivo se use para postergar los
impuestos.

Reforma Laboral

La Reforma Laboral contiene cinco puntos crticos que han causado polmica
tanto entre empresarios como trabajadores: la huelga efectiva, la extensin de
beneficios, el sindicato inter-empresas, el descuelgue y la inclusin de
beneficios para trabajadores subcontratados.

Situacin Poltica Comunal y Regional:

Proximidad de perodo electoral, con la consecuente incertidumbre con los

cambios de gobierno local principalmente.

Ley 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente.

En virtud de ello se configura la causal descrita en el artculo 10 letra t de la ley

19.300, que seala: (art. 3) Los proyectos o actividades susceptible de causar
impacto ambiental, en cualquiera de sus fases, debern someterse al sistema
de evaluacin de impacto ambiental.

ANLISIS OPORTUNIDADES / AMENAZAS DE FACTORES POLTICO LEGALES

Plan Regulador:
El actual plan regulador de la comuna de Osorno, se encuentra vigente
desde el ao 1992, este plan no se ha actualizado en los ltimos aos, por esto
presenta una oportunidad al tratarse de una regulacin poco restrictiva, sin
mayores especificaciones en cuanto a instalacin de servicios de
estacionamientos.

Ley 19.537, de copropiedad inmobiliaria:

Para la presente idea de negocio, la ley de copropiedad representa una
oportunidad, al contar con una estrategia de dueo mayoritario de los espacios
de estacionamiento, contando con poder amplio de voz y voto en cuanto a
todas las decisiones que se tomen en la junta.

Reforma Tributaria:

Esta reforma en curso representa una amenaza al planteamiento de esta

idea, ya que nos llevar a replantear los efectos en el perodo de recupero de la
inversin a realizar.

Reforma Laboral:

Esta reforma tambin en curso representa en cierto grado una amenaza,

por la incertidumbre que genera al encontrarse actualmente en discusin.

Situacin Poltica Comunal y Regional:

Actualmente, la situacin poltica comunal se encuentra en un perodo

cercano a elecciones, lo que representa una oportunidad al estar la autoridad
ms receptiva a recibir propuestas de inversin en la comuna, agregando valor
al sector e incentivando el desarrollo econmico.
JERARQUIZACIN DE OPORTUNIDADES Y AMENAZAS

OPORTUNIDADES
Plan Regulador Comunal:
Oportunidad al haber poca

AMENAZAS
Reforma Tributaria: Amenaza al
generar un menor retorno en la

regulacin.

inversin y alargar el perodo de

recupero.

Ley de copropiedad: Oportunidad

al tener mayora de propiedad.

Reforma Laboral: Genera

incertidumbre en el mbito laboral
a futuro.

Situacin Poltica Comunal:

Oportunidad al facilitar la
inversin.
PESTA ECONMICO
Tras analizar mediante PESTA los factores Poltico - Legales del proyecto
inmobiliario Edificio de Estacionamientos, se estudiarn las variables del macro
entorno, relativas al aspecto Econmico. Este anlisis deriva de la importancia
de detectar las oportunidades y amenazas que el entorno econmico presenta
a este proyecto, y cules de estas se considerarn en orden de importancia.
Para la viabilidad del proyecto estos factores se consideran claves, una vez
tenido en cuenta los factores poltico legales, ya que permite tener una idea
del comportamiento de los flujos esperados, considerando la influencia que
tendrn estos factores econmicos en los resultados que se obtendrn de esta
inversin en la actual idea de negocio.
El anlisis econmico del macro entorno propuesto en este proyecto,
consiste en un proceso analtico nacional y local (Osorno). Los factores
econmicos analizados fueron los siguientes: PIB, Inflacin (IPC), Tasa de
Inters, Crecimiento (IMACEC), Desempleo y Empleo.
Bajo este enfoque se tendr la capacidad de saber con datos actuales y
considerando las recomendaciones econmicas (evolucin de este sector en el
pas), si este proyecto inmobiliario a realizar es un negocio capaz de crear valor
en crecimiento y en beneficio de los inversionistas, como tambin saber
determinar con una mayor plenitud y menor incertidumbre junto al anlisis
anterior (Poltico, PESTA), los factores econmicos estratgicos que actan
como oportunidades y amenazas a ser tomadas en cuenta para el desarrollo
del proyecto.
Como factores econmicos nos encontramos con los siguientes:

PRODUCTO INTERNO BRUTO (PIB)

Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un

pas en un periodo determinado, libre de duplicaciones. Se puede obtener
mediante la diferencia entre el valor bruto de produccin y los bienes y
servicios consumidos durante el propio proceso productivo, a precios
comprador (consumo intermedio). Esta variable se puede obtener tambin en
trminos netos al deducirle al PIB el valor agregado y el consumo de capital fijo
de los bienes de capital utilizados en la produccin.

El PIB es uno de los indicadores de la actividad econmica de los pases

o las regiones que ms se utiliza, especialmente para tres efectos:

Saber el aporte de cada unidad productiva y de cada uno de los sectores

econmicos a la creacin de riqueza nacional;
Conocer el destino, en funcin del gasto, de los recursos econmicos;
Ubicar a cada pas en el nivel que le corresponda, dentro del conjunto de los
pases de una regin, un continente o el mundo, en funcin del PIB
generado.

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Como se aprecia en los grficos, podemos mencionar dos realidades un

tanto opuestas:

El crecimiento del PIB total de nuestro pas ha sufrido un declive

los ltimos 4 aos, ocasionada por la desaceleracin econmica
del pas, producida por una incertidumbre generalizada que ha
provocado un desincentivo a la inversin.

Por otra parte, nos encontramos con una realidad en la que el PIB
de la Regin de Los Lagos, ha logrado alcanzar un aumento
considerable y ser una contribucin importante para el pas. Esto
se debe a que actividades como la Pesca, Agricultura,
Manufactura, Construccin, entre otras; han conseguido un
aumento sostenido en los ltimos periodos en esta regin.

INFLACIN (IPC)

El IPC o ndice de Precios al Consumidor, es un indicador desarrollado por

el Instituto Nacional de Estadsticas con el fin de calcular de forma mensual la
evolucin de la inflacin. Durante la primera semana de cada mes el INE da a
conocer el valor que ha alcanzado el IPC del mes anterior, de este indicador
dependen por ejemplo, la variacin de la Unidad de Fomento (UF), los reajustes
que tengan los salarios que hayan sido pactados teniendo en cuenta este
valor. En general, afecta a todos los instrumentos econmicos sujetos a
reajuste por inflacin.
El IPC representa el valor del costo de la vida, ya que es un ndice que
recoge la variacin que han tenido cada mes los precios de los bienes y
servicios consumidos por la economa. De esta forma, si un conjunto de
productos o servicios aumenta de precio, la misma cantidad de dinero no
alcanzar para comprarlos. A eso se le denomina que el poder adquisitivo del
dinero se pierde con la inflacin, que es lo que se refleja a travs del IPC.
ltimos indicadores.
El ndice de Precios al Consumidor (IPC) anot una variacin mensual de
0,4%, acumulando 1,1% en lo que va del ao y 4,5% a doce meses. En marzo,
nueve de las doce divisiones que conforman la canasta del IPC consignaron
incidencias positivas y tres presentaron incidencias negativas. Entre las
divisiones con alzas destacaron: Educacin (4,7%), con incidencia de 0,383
puntos porcentuales (pp.) y Vivienda y Servicios Bsicos (0,4%), con incidencia
de 0,053 pp. Las restantes divisiones con incidencias positivas sumaron 0,141
pp. Por otra parte, destac por sus bajas la divisin Transporte (-1,3%), con
incidencia de -0,178 pp.

11

12

Vivienda y Servicios Bsicos present alzas en siete de sus nueve clases,

destacando Electricidad (1,2%), con incidencia de 0,037 pp. y Arriendos
Efectivos (0,2%), con incidencia de 0,009 pp. De sus 16 productos, once
registraron alzas, destacando electricidad (1,2%), con incidencia de 0,037 pp. y
arriendo (0,2%), con incidencia de 0,009 pp. Los restantes productos con
incidencia positiva sumaron 0,023 pp.

TASA DE INTERS

Las tasas de inters son el precio del dinero. Si una persona, empresa o
gobierno requiere de dinero para adquirir bienes o financiar sus operaciones, y
solicita un prstamo, el inters que se pague sobre el dinero solicitado ser el
costo que tendr que pagar por ese servicio. Como en cualquier producto, se
cumple la ley de la oferta y la demanda: mientras sea ms fcil conseguir
dinero (mayor oferta, mayor liquidez), la tasa de inters ser ms baja. Por el
contrario, si no hay suficiente dinero para prestar, la tasa ser ms alta.
Cmo afecta a las empresas la tasa de inters.
La tasa de inters marca lo que un individuo o una empresa paga por
una determinada financiacin. Este costo de financiacin depende no
solamente de la calidad crediticia que tenga la empresa, sino que tambin se
tienen en cuenta otros aspectos relacionados con el funcionamiento general de
la economa. Una baja tasa de inters favorece la inversin y permite a las
empresas una mayor liquidez para afrontar sus gastos corrientes o para
incrementar el negocio. A la vez, tambin afecta a los particulares, los clientes
finales. Por lo tanto, se trata de un parmetro a estudiar muy importante que
afecta de una forma muy directa al desarrollo de negocio de toda compaa.
Los bancos centrales de cada pas utilizan las tasas de inters
principalmente para frenar la inflacin: aumentando la tasa para frenar el

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consumo, o disminuyndola ante una posible recesin. Tasas de inters bajas

ayudan al crecimiento de la economa, ya que facilitan el consumo y por tanto
la demanda de productos. Mientras ms productos se consuman, ms
crecimiento econmico. El lado negativo es que este consumo tiene tendencias
inflacionarias.

La disminucin del consumo, afecta directamente la demanda, por lo

que la inflacin tiende a disminuir, como respuesta a la sobre oferta que se
produce al bajar la demanda. En el caso contrario, cuando las tasas de inters
disminuyen, el costo de los crditos disminuye, por lo tanto financiar
inversiones resulta atractivo, contribuyendo al incremento de la produccin y
del empleo. Igualmente, al disminuir las tasas de inters, el consumo aumenta,
en especial el consumo financiado por crditos, lo que tambin incrementa la
produccin y la demanda.

CRECIMIENTO (IMACEC)

El IMACEC o Indicador Mensual de Actividad Econmica, tal como su nombre lo

indica, es un ndice representativo de la actividad econmica de Chile, abarca
alrededor del 90% de los bienes y servicios que componen el PIB del pas y
emulan por lo tanto parte de su comportamiento. Su objetivo es contar con una
pauta del comportamiento Aspectos generales e importancia del IMACEC.
Su importancia radica en que es una herramienta fundamental para
medir la evolucin de la actividad econmica de corto plazo, ya que constituye
una aproximacin del comportamiento del Producto Interno Bruto (PIB) en el
corto plazo.
Este ndice es publicado por el Banco Central usualmente alrededor del
da 5 de cada mes y de manera previa a la reunin mensual de poltica
monetaria del Consejo de dicha entidad, que utiliza el dato como referencia
fundamental para su toma de decisiones.
Medicin del IMACEC.

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Se estima mediante indicadores de produccin de las diversas

actividades productivas, ponderados por su participacin en el PIB en el actual
ao base para el cual se utiliza un conjunto de fuentes de informacin que
deben contar con dos dimensiones fundamentales: calidad y oportunidad.
IMACEC se estima por medio de la extrapolacin de tasas de variacin en 12
meses, los ponderadores implcitos de dichas tasas corresponden al perodo
sobre el cual se hace la comparacin, es decir, igual mes del ao
inmediatamente anterior.

Como se aprecia en la grfica de evolucin de este indicador, los ltimos

cuatro aos se ha reducido el dinamismo de la actividad econmica del pas, lo
cual redunda en general en un ambiente econmico de reserva y precaucin en
cuanto a realizar inversiones de gran envergadura.

DESEMPLEO

El trmino desempleo alude a la falta de trabajo. Un desempleado es

aquel sujeto que forma parte de la poblacin activa (se encuentra en edad de
trabajar) y que busca empleo sin conseguirlo. Esta situacin se traduce en la
imposibilidad de trabajar pese a la voluntad de la persona. Puede diferenciarse
entre cuatro grandes tipos de desempleo: cclico, estacional, friccional y
estructural.
Aspectos
generales
ciudad de Osorno.

del

Empleo/Desempleo

nacional, regional y en la

La tasa de desocupacin en Los Lagos es de 2,2% para el trimestre

Diciembre 2015-Febrero 2016. En relacin a igual trimestre del ao anterior
registr una variacin negativa de 0,6 puntos porcentuales. Respecto al
trimestre anterior Noviembre 2015-Enero 2016 presenta un decrecimiento de
0,3 puntos porcentuales. La Poblacin en Edad de Trabajar, correspondiente a
las personas mayores de 15 aos, registra para este trimestre un total de

15

723.340 personas, con una variacin anual positiva de un 2,3%, equivalente a

16.130 personas adicionales.
La Poblacin Econmicamente Activa (PEA) o Fuerza de Trabajo,
compuesta por los ocupados y desocupados, corresponde a 427.040 personas
para el trimestre mvil de Diciembre 2015Febrero 2016 y respecto al mismo
trimestre mvil del ao anterior, registra una variacin positiva de 0,2%,
aumentando en 750 personas, que estn trabajando o buscando trabajo en la
Regin de Los Lagos.
Los Ocupados presentan un incremento de 3.250 puestos de trabajo, en
comparacin a similar perodo del ao anterior, igual a una variacin positiva
de 0,8%. La rama que registra mayor ocupacin respecto al mismo trimestre
del ao anterior corresponde a Hoteles y restaurantes con 4.670 puestos de
trabajo adicionales, mientras que la rama que ms disminuye los ocupados
corresponde a Otras actividades de servicios comunitarios, sociales y
personales con 3.060 personas menos. Dentro de los indicadores de calidad de
empleo, los Ocupados a Tiempo Parcial Involuntario (TPI) corresponden al
46,0% del total de ocupados a tiempo parcial, igual a 35.970 personas,
incrementndose en 3.240 ocupados en esta categora. En tanto, 71,3% de los
Asalariados tiene un contrato indefinido, correspondiente a 190.750 ocupados,
mientras que un
91,0% de los Asalariados posee contrato escrito para el trimestre
analizado, igual a 243.410 ocupados.
La tasa de desocupacin a nivel nacional alcanza el 5,9%, lo que sita a
la regin en el segundo lugar a nivel nacional con un 2,2% de desempleo para
el trimestre mvil de Diciembre 2015-Febrero 2016. A nivel provincial, la
Provincia de Osorno registra una tasa de 2,2%. En tanto, la Provincia de
Llanquihue alcanza una tasa de 3,2% y Chilo-Palena se sitan en 0,4%.
A nivel de ciudades, Osorno registra una tasa de 3,1%, mientras que la
ciudad de Puerto Montt tiene una tasa de 3,6%. Respecto al mismo perodo del
ao anterior, la ciudad de Osorno registra un decrecimiento de 0,7 puntos
porcentuales. En tanto, la ciudad de Puerto Montt muestra un incremento de
0,8 puntos porcentuales.
Lo antes mencionado se describe en las siguientes grficas:

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ANLISIS OPORTUNIDADES / AMENAZAS DE FACTORES ECONMICOS

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Factor econmico PIB:

El perodo de incertidumbre por el que atraviesa nuestro pas puede ser

considerado como una amenaza, esto porque existe un temor generalizado al
momento de realizar una inversin. Lo ms desfavorable para nuestro proyecto
sera que los potenciales clientes no tomen el riesgo de adquirir una propiedad
de estacionamiento o bien el servicio de arriendo sea menos demandado que
lo proyectado. Menor crecimiento del PIB implica siempre una menor
disposicin a invertir en bienes durables y una contraccin en el consumo. Esto
tiene incidencia en el perodo de recupero de la inversin que se tiene
contemplado. De tal manera, se debe tener en consideracin la posibilidad de
que, si este indicador no muestra un crecimiento sostenido en el tiempo a
futuro, se ver disminuido el ingreso de caja esperado por el temor de los
consumidores a realizar inversiones en bienes races, como son nuestros
estacionamientos, y la menor demanda por el servicio de arrendamiento que
prestar este proyecto.

Factor econmico IPC:

Con la suma de los valores mensuales del IPC se determina el valor

anual de la inflacin, que es un dato que tienen en cuenta todas las empresas
para planificar sus actividades financieras.
Se reconoce este indicador como una oportunidad, ya que las
transacciones asociadas a la actividad inmobiliaria en general, como en el
mbito de la construccin y los crditos hipotecarios se realizan en unidades
reajustables automticamente (UF), lo cual es un resguardo potente frente a la
variacin que pueda presentar a futuro la inflacin en el pas.
Una amenaza sostenida respecto al IPC es la variacin de precios que
experimentan los productos de insumos, lo que nos puede incrementar costos
asociados en la administracin y mantencin del proyecto en marcha. Pero
como factor de baja incidencia, dado el menos grado de incidencia de estos
gastos en la industria inmobiliaria.

Factor econmico Tasa de Inters:

En este proyecto inmobiliario, la tasa de inters es relevante en la

medida que se decida tomar financiamiento en el mercado financiero. Seguido
de esto se debe tener en cuenta el comportamiento de la tasa de inters actual
y su proyeccin, con el fin de considerar este factor al actualizar los beneficios
obtenidos por la inversin que se est realizando.
En caso de alza en la tasa de inters, se corre el riesgo de
endeudamiento a un costo mayor a lo proyectado, considerando como una
amenaza la tasa de inters para el proyecto. En caso de requerir
financiamiento bancario, existe la posibilidad de recalcular el precio de

18

nuestros servicios para solventar el mayor gasto, claramente corriendo el

riesgo de perder clientes siendo, en este caso, muy importante nuestro poder
de negociacin.
Por otro lado, si ocurre a futuro una baja de las tasas de inters, este
factor representara una oportunidad, de tener que acudir al mercado
financiero a buscar recursos para obtener liquidez a bajo costo en caso de una
demora en el perodo de recupero de la inversin.

Factor econmico IMACEC:

El proyecto contemplado incluye el encargo de construir mediante

terceros la obra a ser explotada de forma continua una vez terminada y
recepcionada. Se ve como una oportunidad inmediata el bajo costo que
podremos lograr en este perodo al encontrarse reducida la actividad de la
industria constructora, contamos con amplia oferta de empresas del rubro que
actualmente tienen capacidad productiva ociosa.
Otro punto a considerar es la proyeccin en el tiempo que nos da la
inversin y explotacin de bienes races, ya que a pesar de que la actividad
econmica se ve disminuida en el presente, el riesgo se ve mermado al estar
respaldados en activos que no estn afectos a depreciacin y su valuacin se
ve incrementada en el transcurso del tiempo.

Factor econmico DESEMPLEO/EMPLEO

Actualmente, ante la situacin actual de los niveles de empleo a nivel

pas y especialmente a nivel regional y local, aparece este factor como una
oportunidad, al encontrarnos con niveles cercanos al pleno empleo, lo cual es
indicador de consumo y potenciales clientes. Estos niveles de desempleo
actuales muestran que el desempeo del mercado laboral ha mantenido
resiliencia con respecto a la menor actividad econmica actual, lo que nos
permite proyectar un nivel de consumo de los servicios que se prestarn a
futuro, por lo menos en crecimiento estable.
Tambin se debe considerar como amenaza, bajo otra mirada, la
influencia que este nivel de empleo tendr sobre los costos por mano de obra
debido a la construccin que se encargar iniciando el proyecto, y por los
servicios de outsourcing que se contratarn a futuro, una vez puesto en
marcha el negocio. A pesar de esto, se considera una amenaza de menor
alcance, debido a que el costo de la mano de obra en la zona sigue bajo, con
respecto a otras regiones del pas.
JERARQUIZACIN DE OPORTUNIDADES Y AMENAZAS

OPORTUNIDADES
Alto IPC: Al alza, resguardo con

AMENAZAS
Bajo crecimiento del PIB: Perodo

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operaciones en UF

de incertidumbre.

Baja en Tasas de Inters: Bajo

costo al buscar financiamiento
futuro.

Alza en Tasas de Inters: Alza en el

costo de apalancamiento.

Bajo IMACEC: Menores costos de

construccin.

Alto IPC: Alza en los costos de la

operacin

Bajo Desempleo: Nivel estable y

creciente de consumo.

Bajo Desempleo: Alza en costos de

mano de obra.

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PESTA SOCIO-CULTURAL
Osorno es la provincia situada al norte de la Regin de los Lagos.
Limitada al norte con la Regin de Los Ros, al sur con la provincia de
Llanquihue, al oeste con la provincia de Neuqun y Rio Negro de la Repblica
Argentina.
Con una superficie de 9.224 km, es la decimonovena provincia en
extensin de Chile, por lo que ocupa el 19 % de la superficie total de la regin,
la que a su vez representa el 6,7% de chile continental con 48.584,5 km.
En el ltimo censo nacional publicado por INE estableci una poblacin
de 716.739 habitantes, dicha poblacin equivale al 4,7% del total nacional.
En los ltimos aos, la ciudad de Osorno ha visto crecer de manera
progresiva su parque vehicular debido en gran medida al aumento de los
ingresos per cpita, lo que le permite a la poblacin adquirir un automvil
particular. A su vez, lo que para muchas personas es un smbolo de estatus
social, comodidad, confort y clase genera muchas externalidades negativas,
como un mayor consumo de combustibles fsiles, mayores niveles de
contaminacin atmosfrica, congestin de las vas y accidentes, as como una
mayor infraestructura pensada en el automvil y no en otros modos de
transporte ms amigables con la ciudadana y con el medio ambiente, entre
muchas otras.
De seguir estas tendencias en la ciudad, muy pronto estaremos llegando
a casos en donde sea prcticamente imposible movilizarnos dentro de esta. Por
este motivo, ms que prohibir el uso del automvil particular, se trata de
buscar medidas para racionalizar su uso y aplicar el instrumento especfico de
estacionamiento para generar cambios positivos en estas tendencias
negativas.
Socioculturalmente nos enmarcamos como una sociedad que dicta
mucho de lo que aparentamos frente al comn de las personas, indicando
estatus por lo que consumimos o usamos, el mercado inmobiliario y automotriz
son directamente factores de anlisis para encasillar o demarcar una diferencia
en la brecha social.
El acceso al automvil es una tendencia a nivel nacional ya no de una
clase social principalmente, el ingreso de promedio del trabajador chileno
entrega garantas a las instituciones bancarias, por lo que la obtencin de un
crdito para la adquisicin de un vehculo no es algo muy lejano y se ha
masificado transversalmente entre las clases.
Ante lo anterior, ms que buscar la disminucin de esta tendencia y sus
efectos colaterales como la congestin vial y la disminucin de un espacio en
las calles, que pudiesen ser utilizados como alternativa de desplazamiento a
otras opciones de movilizacin como las ciclo vas; crearemos esta alternativa
de aparcamiento que viene a emplazarse como un desarrollo comunitario que
entregara un impacto urbanstico de alta calidad.

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Adems, el entorno inmediato del sector donde se emplaza el proyecto,

posee una dinmica altamente atractiva en el desarrollo de actividades
comerciales y de servicios, con excelente conectividad hacia otros puntos de
importancia de la ciudad y por la tanto existe una demanda creciente por
contar con lugares de estacionamiento apropiados y con buena accesibilidad y
seguridad para los usuarios.

PESTA TECNOLGICO
Tecnolgicamente la industria inmobiliaria puede no avanzar como otras
ya que es un negocio de corte tradicional donde se generan tratos directos
entre los involucrados, con firma de contratos y dems asuntos propios de un
vendedor y un comprador.
No obstante la unidad de negocio arriendo de estacionamientos ha visto
un avance tecnolgico en productos tanto de seguridad como de registro y
control de clientes, el acceso a las tecnologas est dada por un alto
rendimiento en las conexiones y datos disponibles para este tipo de negocios,
con desarrollo incluso de aplicaciones para el monitoreo a distancia de la
propiedad a resguardo en nuestro estacionamiento.
INCORPORACION DE SOFWARE DE COBRO, ADMINISTRACION Y GESTION
DIRECTA AL ENCARGADO.
Este software entrega un completo men de inicio que permitir resolver
casos como: perdida de ticket, Incidencia de abonos, operaciones manuales,
seleccionar diversas formas de pago, llevar un movimiento de los fondos, ver
los contadores de apertura y cierre de barreras, accionar manualmente las
barreras, contabilizar autos en uso de estacionamientos, bloquear y/o hacer
cierre de caja, hacer cierres de turno, buscar n tickets, realizar cierre Z, entre
otras funciones.
Desde el mdulo de caja de cobro el operador podr llevar un control gil
y simple del manejo de los tickets o de los elementos que conforman el sistema
de estacionamiento, desde all se manejan todas las opciones de cobro y
operacin del parking:
Cobranza de clientes transitorios, emitiendo facturacin de cualquier
tipo y cobrando en diferentes formas de pagos y monedas.
Cobranza de clientes conocidos del sistema, emitiendo detalladamente
los accesos ocurridos y saldando sus deudas o crditos.
Descuentos, permitindole al cajero seleccionar y gestionar los
descuentos del parking de forma simple.
Capturas de cmaras, permitiendo al cajero realizar comprobaciones
visuales en caso de ser necesario, como control de salida o prdida de ticket
(bsqueda por fotos).

22

 Reportes de cierre de turno y cierres diario, controlando las cantidades

de dinero ingresadas y permitiendo su validacin por personal supervisor.
Desde el mdulo de administracin se puede configurar y establecer
todo el funcionamiento del parking en cuanto a sus tarifas, formas de pago,
clientes conocidos, modalidad de cobranza (prepago, post pago, abonados
mensuales, estadas, tarifas por da/hora/categora vehculo. Comprende
tambin la gestin de clientes conocidos del parking, cobranza de los mismos
por agrupacin o individualmente. Esta incorporacin a la gestin nos
estregara un servicio diferenciado y exclusivo ya que contaremos con la
exclusividad tecnolgica desarrollada y orientada a estacionamientos de alta
gama a nivel mundial.

23

PESTA AMBIENTAL
La creciente congestin en las calles del sector cntrico de la ciudad de
Osorno y los consiguientes perjuicios sobre la calidad de vida de las personas y
sobre el medio ambiente -debido principalmente al aumento de emisiones
atmosfricas y del nivel de ruido- justifican la necesidad de intervenir el
entorno urbano del sector cntrico de la ciudad y la integracin de una gestin
eficiente en el uso de las vas pblicas con mecanismos de control de los
estacionamientos de los vehculos.
De acuerdo a las disposiciones de la Ley N 19.300 y del Reglamento del
S.E.I.A., los proyectos o actividades, que en cualquiera de sus fases ocasionen
un impacto sobre el medio ambiente, no podrn ejecutarse o modificarse sin
someterse, en forma previa a una evaluacin ambiental.
La invasin del automvil tambin es un factor ambiental de alto
impacto, resaltando el abuso extremo del consumo de combustibles, la
contaminacin que estos provocan por efecto de la combustin que generan,
con pocas polticas que los afecten ambientalmente en la actualidad, no hay
restricciones de uso.
Ambientalmente la congestin es un efecto que daa aspectos de la
ciudad que singularmente estn afectas al desarrollo de otras actividades que
se pueden realizar de forma ms limpia y sana para la comunidad en su
totalidad, como el uso de ciclo vas, las que hasta hoy no adquieren la
importancia y expansin que se merecen como poltica de descontaminacin
local. Es necesario recalcar finalmente que el desarrollo del proyecto permite
mejorar los espacios pblicos, ya que el aprovechamiento de la estructura y
subsuelo, posibilita la recuperacin de sectores utilizados por estacionamientos
superficiales, y la creacin de sectores para el goce de peatones y el
mejoramiento de la calidad de urbana del sector.

24

ANLISIS DEL MICRO ENTORNO - 5 FUERZAS DE PORTER

El anlisis comprende el crecimiento y el declive de un mercado,
estudiando variables del entorno general externo compuesto de los factores
Polticos, Econmicos, Sociales, Tecnolgicos y Ambientales, utilizados para
evaluar el mercado en que nos desarrollamos como unidad de negocio.
Realizando una mirada general en la herramienta de anlisis P.E.S.T.A. se
toma como medida, la licitacin de la fase de construccin, o sea encargando
el modelo y la edificacin del lugar fsico como tal; sin dejar de lado aspectos
que nos involucran como mandantes del proyecto en construccin tales como
arquitectura, especificaciones de construccin, evaluaciones al ejecutante en
aspectos de seguridad y manejo de personal, garantas en caso de no
cumplimiento de plazos o estndares de construccin, etc.
En base a lo anterior nos enfocaremos en el anlisis P.E.S.T.A. del
negocio que se realizar una vez en marcha el proyecto, como empresa del
mbito inmobiliario.
NUEVOS COMPETIDORES
Amenaza de nuevos entrantes, dependen principalmente de las barreras
de entrada en la industria y las represalias que se esperan de las que ya
estn participando en ella.
MUY
POCO
ATRACTI
VO

NUEVOS
COMPETIDORES
Barreras de entrada

POCO
ATRACTI
VO

IMPORTAN
TES

Costo de cambio del

BAJOS
usuario
Diferenciacin
del
ESCASA
producto
Disponibilidad
de
ALTAS
capitales
Experiencia
y
conocimiento
del BAJOS
negocio requerido
Costos
totales
de
ALTOS
ingreso
Conclusin.

NEUT
RO

ATRACTI
VO

MUY
ATRACTI
VO

ESCASAS
x

ALTOS

IMPORTA
NTE

BAJAS

ALTOS

BAJOS

Neutro

1) Las barreras de entrada son las descritas en las siguientes

situaciones estratgicas:
Las economas de escala de la competencia pueden ser una barrera
de entrada en un mercado. nuestro caso esta barrera es ESCASA.
La diferenciacin, aumenta las barreras de entrada. En nuestro caso
es IMPORTANTE.
N e c e s i d a d de capital Inicial, en esta industria no son una
barrera de entrada. En nuestro caso esta barrera es IMPORTANTE.

25

Dificultad acceso a los clientes, ste es cero. En nuestro caso esta

barrera es ESCASA.
Canales de distribucin, no son una barrera de entrada en este
mercado, que principalmente utiliza los canales de internet y de
contacto directo. En este caso esta barrera es ESCASA.
Barreras Legales, que a travs del otorgamiento de licencias o
requerimientos de permisos pueden regular la entrada a una industria,
no existen en el mercado de corretaje de propiedades, es ms este
mercado es poco regulado y necesita de asociaciones gremiales que
regulen la conducta de sus corredores asociados. En nuestro caso esta
barrera es IMPORTANTE.
Localizacin favorable de las empresas instaladas, La localizacin
puede ser un factor importante como una barrera de entrada. En nuestro
caso esta barrera es IMPORTANTE.
Efecto experiencia, La principal fuente estructural de economa de un
mercado es la experiencia y aprendizaje. En nuestro caso esta barrera
es ESCASA.

Las ventajas absolutas en costo como exclusividades (insumos,

patentes), no forman una barrera de entrada en este mercado. Se tiene
acceso a los mismos proveedores y tecnologas que la competencia.
En cuanto a las desventajas de costos que no dependen de la escala
que las empresas entrantes no pueden replicar, como pueden ser tecnologas
de productos patentados, el acceso preferente a materias primas, las plazas
deseables o los subsidios de gobierno, no existen en el mercado de corretaje
de propiedades.
Por ltimo, las empresas que buscan entrar en una industria
tambin anticipan las represalias esperadas de la competencia. En este caso
al entrar en una industria en constante crecimiento, es posible abarcar
mercado sin asustar a la competencia. Tambin es posible eludir esta
barrera de entrada al enfocarse en nichos no atendidos por la competencia.
Finalmente las barreras de entrada en nuestro proyecto son NEUTRO.
2) Costo de cambio de usuario, pueden pasar de un agente a otro
sin costos, es ms en el mercado del corretaje de propiedades es usual que
los cliente tengan contratos paralelos entre diferentes oficinas de corretajes, y
quien concrete el negocio se lleva el pago por el servicio. En nuestro caso es
MUY ATRACTIVO.
3) Diferenciacin del producto, aumenta las barreras de entrada.
Con el transcurso del tiempo los clientes pueden llegar a pensar que los
productos son nicos. Esta idea se puede derivar del servicio que la
Inmobiliaria brinda a nuestros clientes, de nuestras campaas de publicidad
efectivas o que como empresa somos la primera en comercializar un bien o
servicio con estas caractersticas. En este sentido en el mercado de corretaje
de propiedades no existe mayor diferenciacin en el servicio, por lo que no
constituye una barrera de entrada a esta industria y puede transformarse en
una oportunidad de negocio para nosotros. En nuestro caso este punto es MUY
ATRACTIVO.

26

4) Disponibilidad de capitales, Los requerimientos de capital en esta

industria no son una barrera de entrada, ya que no se requiere costosas
inversiones para desarrollar el corretaje de propiedades. E n n u e s t ro
c a s o e s t o e s P O C O AT R A C T I V O .
5) Experiencia y conocimiento del negocio requerido,
Abarca el know how acumulado por una empresa como la nuestra, en el
desarrollo de la actividad Inmobiliaria durante un perodo de tiempo
prolongado. Nos referimos al conjunto de actividades de nuestra empresa,
abarcando todos los aspectos de la organizacin: gestin, tecnologa de
estacionamientos, procesos administrativos, etc. En este punto para nosotros
es POCO ATRACTIVO.
6 ) C o s t o To t a l d e i n g r e s o , e s t e f a c t o r e s d e a l t o
i m p a c t o , y a q u e e l c o s t o t o t a l d e i n g re s o a l a i n d u s t r i a e s
bastante alto, lo cu al hace que sea poco probable que lleguen
n u e v o s c o m p e t i d o re s e n e l c o r t o p l a z o .
LIMITE DE ATRACCIN DE LA INDUSTRIA.
En el anlisis de esta fuerza encontramos un grado de atractividad de la
industria en punto neutro, ya que por un lado cuenta con barreras de entrada
dispares que junto con los dems puntos tratados, hacen que se equilibre el
grado de atractividad hacia un punto intermedio.

PODER NEGOCIADOR DE LOS PROVEEDORES

Es la intensidad con la cual los proveedores influencian a los
compradores. Por ejemplo, mientras mayor cantidad de proveedores existan,
menor ser su capacidad de negociacin, ya que al haber tanta oferta de
servicios, stos pueden fcilmente disminuir sus precios para lograr negocios o
contratos importantes con sus clientes. Tambin el poder de negociacin de los
proveedores podra depender del volumen de compra, la cantidad de materias
primas sustitutas que existan, el costo que implica cambiar de materias primas
o servicios, etc.
A continuacin realizaremos el anlisis de esta fuerza en el negocio del
estacionamiento de altura para la ciudad de Osorno, tomando en cuenta la
necesidad de proveedores de servicios para la mantencin y aseo, seguridad y
vigilancia, softwares de cobro y manejo de reas y negocios asociados; todos
estos enmarcados en concepto de outsourcing cada uno por separado.
Si bien en este mercado (inmobiliario) no se genera una ventaja
competitiva sobre la competencia por tener poder sobre los proveedores,
podemos decir que existen tantas opciones de proveedores necesarios que el
precio que estos fijan son ms bien precio de mercados. La venta y arriendo de
estacionamientos se desarrolla bajo el estatus de servicio, por lo que no cuenta
con insumos de tipo materia prima y por consiguiente tampoco existen
proveedores nicos.
Principalmente es necesario contar con servicios profesionales que sean
de calidad y confianza, con valores acordes al mercado. En donde pudisemos

27

tener un poco de presin en cuanto a poder sobre la oferta de servicio

disponible, es en la Construccin, ya que solo podemos escoger al ejecutante
con la certificacin y conocimientos acabados en la edificacin de este tipo de
inmueble de caractersticas y especificaciones de estndares rigurosos a nivel
mundial.
PODER NEGOCIADOR
DE
LOS
PROVEEDORES.
N de Proveedores
importantes.
Disponibilidad
de
Sustitutos.
Costo de cambio de
los productos de los
proveedores.
Amenaza
de
integracin
hacia
delante
de
los
proveedores.
Contribucin de los
proveedores
a
la
calidad o servicio de
los Productos.
Importancia
de
la
industria
para
los
beneficios
de
los
proveedores.
Conclusin.

MUY
POCO
ATRACTI
VO

POCO
ATRACTI
VO

NEUTR
O

ATRACTI
VO

MUY
ATRACTI
VO

ESCAS
OS
BAJA

X
X

MUCHO
S
ALTA

ALTA

BAJA

ALTA

BAJA

ALTA

PEQUE
A

BAJA

GRAND
E

Nmero de Proveedores Importantes: Si bien las caractersticas que

nuestros proveedores deben reunir son en medida de alta exigencia, existe un
mercado muy amplio por no decir numeroso en los servicios que requeriremos
para el ptimo funcionamiento del servicio de estacionamientos en altura.
Disponibilidad de Sustitutos: As como existe un amplio mercado
para escoger proveedores de calidad, tambin existen sus sustitutos y en alta
cantidad. Los que al tener una buena posibilidad de mostrar sus atributos a un
negocio que ser punta de lanza en la zona, pudiese expresarse para estos
sustitutos como una vitrina importante para dar el salto a proveedor de
primera lnea.
Costo de cambio de los productos de proveedores: Visto los puntos
anteriores y al tener una amplia parrilla de proveedores a fin, los costos de
estos son de mercado por lo que no incurren en aumentos ni variaciones
excesivas en estos para el normal funcionamiento del negocio.
Amenaza de integracin hacia adelante de los proveedores: El
negocio en que nos desarrollamos est muy bien definido y enmarcado como
inmobiliario, adems es de alta inversin. Por lo que nuestros proveedores
existen solo en los servicios que entregan y una integracin adelante,
implicara para ellos salir de sus lmites de accin, lo que es muy poco o ms
bien de nula opcin a suceder.
Contribucin de los proveedores a la calidad o servicio de los
productos: Los servicios requeridos para el normal funcionamiento de negocio
son de tipo estndar por lo que no podemos catalogarlos como de fuente de

28

contribucin a nuestro servicio, pero si existen en nuestros servicio, por lo que

lo catalogaremos neutros.
Importancia de la industria para los beneficios de los
proveedores: Nuestros proveedores son entes comerciales que desarrollan
sus actividades en muchas industrias, por lo que no seremos una importante
fuente de beneficios para sus negocios, pero como si existiremos como clientes
pasaremos a ser una pequea ayuda a los beneficios.
LIMITE DE ATRACCIN DE LA INDUSTRIA.
En el anlisis de esta fuerza nos encontramos con bajas incidencias de
parte de los proveedores necesitados para un normal funcionamiento como
negocio, siendo un fuerte incentivador al desarrollo del proyecto, ya que no
existira el poder negociador a favor del proveedor y en consecuencia los
costos de logstica interna se ven resguardados y enfocados a la recuperacin
de la inversin.
Ante todo lo expuesto anteriormente, esta fuerza hace que esta industria
sea altamente atractiva para el desarrollo de nuestra inversin y modelo de
negocio.
PODER NEGOCIADOR DE LOS CLIENTES
En el mercado inmobiliario los Clientes tienen una ventaja ya que no
tienen costo de cambio de proveedor.
Adems cada Cliente aporta directamente a la generacin de ingreso y
margen operacional a la empresa, por lo que es posible que tenga una posicin
de ventaja en el mbito del poder de negociacin que tiene. Por otro lado, no
existen clientes que compren una parte significativa de la industria o
representen una parte significativa de los ingresos de cada vendedor, estas dos
ltimas caractersticas disminuyen su poder de negociacin. Sin embargo si el
cliente est en una posicin de necesidad es posible disminuir su poder de
negociacin.
Esos clientes son uno de los nichos que se pretende atender. Parte de la
estrategia es crear identidad de marca que tiene entre sus consecuencias crear
costo de cambio y cambiar la estructura de este mercado, en este punto.
PODER
NEGOCIADOR
DE LOS CLIENTES.

N
de
Clientes
importantes.
Disponibilidad
de
Sustitutos.
Costo de cambio del
Cliente.
Amenaza
de
integracin hacia atrs
de los clientes.
Contribucin
a
la
calidad o servicio de
los Productos de los
clientes.
Rentabilidad
de
los

MUY
POCO
ATRACTI
VO
ESCAS
OS
ALTA

POCO
ATRACTI
VO

NEUTR
O

ATRACTI
VO

MUY
ATRACTI
VO
X

MUCH
OS
BAJA

BAJA

ALTA

ALTA

BAJA

PEQUE
A

GRAN
DE

BAJA

ALTA

29

Clientes.
Conclusin.

Nmero de Clientes Importantes: El incremento exponencial del

parque vehicular nos da una cuota importante de clientes con visin de
comodidad y busca de alta seguridad para su bien automotor, adems est la
garanta de asegurar un nmero importante de clientes llanos a la adquisicin
de un espacio fsico y de alto nivel para conservar la integridad y estatus de su
bien.
Disponibilidad de Sustitutos: Los sustitutos de este negocio estn
focalizados en alta cantidad, lo que ser una limitante a los rendimientos
potenciales para la operacin para nuestro negocio ya que existen una amplia
y abundante concentracin de precios ofrecidos, lo que nos genera una gran
amenaza, no obstante mencionaremos la diferenciacin como punto a favor de
nuestro modelo de negocio.
Costo de cambio del Cliente: La diferenciacin de nuestro servicio
hace que el costo de cambio de los clientes a servir sea alto, ya que no se
cuenta con competencia directa en el mercado que se pretende abordar. La
principal diferencia en calidad de servicio, seguridad, comodidad y otros
atributos importantes, los cuales son reducidos en la competencia, aumenta
este costo de cambio, al no encontrar ofertas similares para cambiar de
proveedor.
Amenaza de integracin hacia atrs del Cliente: Esta amenaza es
casi nula. La posibilidad de que los clientes opten por integrarse hacia atrs en
el negocio abordado es poco probable, ya que las barreras de entrada son altas
y los clientes atendidos son personas naturales o bien empresas que no tienen
relacin directa con el mbito inmobiliario o en lo ms concreto
estacionamientos.
Contribucin a la calidad o servicio de los Productos de los
clientes: El negocio contribuye a aumentar la calidad de vida de los clientes,
haciendo que cuenten con acceso expedito a los servicios del centro de la
ciudad, en un ambiente de primer nivel en la regin, un servicio que entrega
confianza. Si bien nuestros clientes son usuarios finales, se considera que el
aporte que hace este negocio a sus clientes y el valor agregado que entrega
este servicio, entrega amplios beneficios al quehacer habitual a estos clientes.
Rentabilidad de los Clientes: Nuestros clientes, al ser stos clientes
finales, no hay una repercusin crtica analizando la rentabilidad de estos.
Generalmente este servicio se considera un gasto de tipo personal en el caso
de las personas naturales, y para los clientes empresa se considera como tem
de gastos varios. El real factor a considerar es el poder adquisitivo de los
clientes, el segmento que se aborda en este negocio tiene capacidad de pago,
por lo cual son clientes exigentes y que no tienen problema en pagar por este
servicio.
LIMITE DE ATRACCIN DE LA INDUSTRIA.
Analizando la fuerza del poder negociador de los clientes en esta
industria, podemos ver que hay un entorno favorable para el desarrollo de este
negocio, puesto que se cuenta con una cantidad importante de clientes

30

potenciales. Sin embargo, se debe tener en cuenta no bajar los bazos en

cuanto a calidad de servicio se refiere, ya que una amenaza importante es la
cantidad de sustitutos que se encuentran presentes (estacionamientos bajo
diferentes formatos), que si bien, no estn al nivel de servicio que prestar este
negocio, pueden representar una amenaza latente.
Las dems variables, como el costo de cambio de los clientes, la
amenaza de integracin hacia atrs, la contribucin a la calidad de los
productos de los clientes y la rentabilidad de estos, no representan una
amenaza real y plausible, por lo que el grado de atractividad de la industria
bajo esta fuerza es alto.
AMENAZA DE PRODUCTOS SUSTITUTOS
Un producto sustituto es aquel que satisface las mismas necesidades
que un producto en estudio. La amenaza de sustitutos es generalmente
mayor cuando el valor de un producto no es relevante es decir si el precio y las
caractersticas de este no son nicas. Esto puede lastimar a una empresa
cuando por ejemplo el precio de un producto similar en el mercado va hacia
abajo. A medida que aparecen ms sustitutos, tanto la demanda y el precio de
los productos se hace ms elstica. Como el precio de los sustitutos cae, los
fabricantes pueden asegurarse subiendo los precios o la propia empresa se ve
forzada a bajar sus propios precios. La amenaza de productos sustitutos
es mayor si los clientes ven poca diferencia entre los productos aparte del
precio, momento en el que simplemente se pueden comprar a un costo ms
bajo.
A continuacin realizaremos el anlisis de esta fuerza en el negocio del
estacionamiento de altura para la ciudad de Osorno.
Amenaza
Productos
Sustitutos.

de

Disponibilidad
de
Sustitutos cercanos.
Costo de cambio del
usuario.
Rentabilidad
y
agresividad
del
productor
de
sustitutos.
Precio / Valor del
sustituto.
Conclusin.

MUY
POCO
ATRACTI
VO
IMPORTA
NTE
BAJOS

POCO
ATRACTI
VO

ATRACTI
VO

MUY
ATRACTI
VO

X
X

ALTAS

BAJO

NEUTR
O

X
1

ESCA
SA
ALTO
S
BAJA
S

ALTO
1

DISPONIBILIDAD DE SUSTITUTOS CERCANOS: Se refiere a la

disponibilidad de productos sustitutos y facilidades de acceso. Si bien es cierto,
existen muchos estacionamientos por lo cual podramos pensar que el negocio
no es rentable, sin embargo seremos el nico estacionamiento sobre altura y
con tecnologa innovadora y diferenciadora que nos har sobresalir de los
dems.
COSTO DE CAMBIO DEL USUARIO: Para el negocio planteado lo ms
importante ser la diferenciacin que entregamos junto con la calidad de

31

servicio que ofrecemos, no podemos competir con el precio de otros

estacionamientos ya existentes en la cuidad (precios bajos) porque hasta el
momento no hay ninguno que tenga o se asemeje a las caractersticas del
nuestro, por lo tanto aunque nuestro estacionamiento tenga un valor ms
elevado que el resto los clientes nos preferirn a travs de otro tipo de
factores.
RENTABILIDAD Y AGRESIVIDAD DEL PRODUCTOR DE SUSTITUTOS:
Cuanto mayor sea la agresividad de empresas con productos sustitutos, menos
atractivo resulta el sector. Para nuestra idea de negocio puede resultar no muy
atractivo el negocio de estacionamiento, pero ms que eso sabemos que
contamos con una ventaja competitiva importante que nos diferencia del resto
de nuestros competidores. Nuestra diferenciacin, innovacin y la calidad del
servicio entregado harn que los clientes nos prefieran por sobre nuestros
competidores.
PRECIO / VALOR DEL SUSTITUTO: Punto importante que nos podra
jugar en contra ya que en el anlisis hecho nos indica que es un factor muy
poco atractivo para la industria a la cual estamos apuntando, sin embargo,
como se mencion anteriormente a pesar de poder jugarnos en contra por el
hecho de que nuestros precios sern ms altos que los de nuestras
competencias, los clientes llegaran a nosotros por otros factores, tales como:
calidad de servicio, seguridad, diferenciacin, status, otros.
LIMITE DE ATRACCIN DE LA INDUSTRIA.
En este anlisis podemos ver que aunque existen factores que nos
juegan en contra el enfoque que le daremos a nuestra idea de negocio es lo
que nos har diferenciarnos del resto de estacionamientos ya instalados en la
ciudad, siendo este un punto importante a considerar para la decisin de
implementacin de nuestro negocio logrando el posicionamiento requerido
sobre nuestros competidores.
Ante todo lo expuesto anteriormente, esta fuerza hace que esta industria
sea altamente atractiva para el desarrollo de nuestra inversin y modelo de
negocio.
5 FUERZAS DE PORTER RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
La rivalidad en una industria usualmente toma forma cuando las
empresas luchan por una posicin (o conseguir una posicin competitiva)
utilizando diversas tcticas, como por ejemplo, la guerra de precios, batallas
publicitarias, lanzamientos de productos, entre otras. Esta rivalidad tiende a
aumentar en intensidad cuando las empresas sienten la presin competitiva o
ven una oportunidad para mejorar su posicin.
En la mayora de las industrias, los movimientos competitivos
ocasionados por una compaa tendrn un impacto notable en la competicin,
que luego da paso a tomar represalias para contrarrestar esos esfuerzos. Las
empresas son mutuamente dependientes, por lo que el patrn de accin y
reaccin pueden daar a todas las empresas y la industria en general.

32

Algunos tipos de competencia, como lo son, por ejemplo, la guerra de

precios; son muy inestables e influyen negativamente en la rentabilidad del
sector. Otras tcticas, por ejemplo, las batallas de publicidad, pueden influir
positivamente en la industria, ya que aumentan la demanda o mejoran la
diversidad de los productos.
Considerando lo anterior, realizaremos el anlisis de esta fuerza
competitiva para el negocio de estacionamiento de altura en la ciudad de
Osorno, teniendo en cuenta que existen competidores importantes en esta
industria, pero que de alguna manera no han logrado alcanzar una ventaja
competitiva como la que pretendemos alcanzar con nuestro negocio. El
crecimiento de la Industria Inmobiliaria es otro aspecto a tener en cuenta, el
cual ha tenido un auge considerable en nuestro pas.
RIVALIDAD
COMPETIDORES

MUY
POCO
ATRACTI
VO

ENTRE

Nmero de competidores
igualmente equilibrados
Crecimiento relativo de la
industria
Costo
fijo
o
de
almacenamiento
Caractersticas
del
producto
CONCLUSIN

POCO
ATRACTI
VO

NEUT
RO

ATRACTI
VO

MUY
ATRACTI
VO

IMPORTA
NTE

BAJOS

ALTAS

ALTO

x
1

ESCA
SA
ALTO
S
BAJA
S
BAJO

Nmero de competidores igualmente equilibrados: Si bien existen

competidores en nuestra ciudad, estos no generan el servicio que nuestra
empresa brindar, lo cual nos otorga una ventaja competitiva por sobre la
competencia. De alguna manera nuestra empresa romper con el equilibrio
que actualmente existe en esta industria en nuestra ciudad, ya que la calidad
del servicio que se brindar va ms all de la venta y arriendo de
estacionamientos. Cuando las empresas son relativamente equilibradas en
fuerza, son ms propensos a participar en batallas competitivas y ataque, y
tomar represalias en su lucha por el liderazgo del mercado.
Crecimiento relativo de la industria: En un mercado de crecimiento
lento, las empresas slo pueden crecer mediante la captura de la cuota de
mercado entre s, lo que conduce a una mayor competencia. Esta situacin se
genera actualmente en nuestra ciudad, ya que no existe diferenciacin en
cuanto al servicio que los competidores brindan, lo que genera una mayor
competencia entre ellos. Al ofrecer un servicio diferenciado se nos brinda la
oportunidad de generar un potencial crecimiento de la industria, teniendo en
cuenta que ya el negocio inmobiliario ha tenido un crecimiento considerable los
ltimos aos en nuestro pas.
Costo fijo o de almacenamiento: Altos costos fijos crean presin en las
empresas para llenar la capacidad, lo que reduce el precio cuando hay un
exceso de capacidad. Los altos costos de almacenamiento empujan a las
empresas a disminuir los precios para garantizar las ventas. En nuestro caso,

33

no consideramos altos costos de almacenamiento ya que nos basamos en

brindar un servicio y no en la fabricacin de un producto.
Caractersticas del producto: Este aspecto es nuestro principal foco, ya que
el servicio brindado constar con altos estndares de calidad, lo cual nos
genera un elemento diferenciador: Seguridad completa, tecnologa aplicable a
servicios de estacionamiento, aseo y limpieza, convenios con empresas locales,
entre otras.
LMITE DE ATRACCIN DE LA INDUSTRIA.
El anlisis de esta fuerza competitiva nos ha permitido establecer con claridad
que la industria a las que estamos accediendo es altamente atractiva, ms aun
teniendo en consideracin que los competidores existentes no son de mayor
envergadura.
Adems debemos mencionar que nuestro foco principal se asienta en la calidad
del servicio a brindar, lo cual nos genera en esta ciudad una gran ventaja para
competir, y establecernos como un negocio potencial.
Otra ventaja que hace atractiva esta industria es que prcticamente no
escatimaremos en costos altos de almacenamiento, ya que nuestro negocio se
basa en ofrecer un servicio y no en fabricar un producto.

34

MATRIZ 5 FUERZAS DE PORTER

FACTOR ANALIZADO
NUEVOS COMPETIDORES
PODER
DE
LOS
PROVEEDORES
PODER DE LOS CLIENTES
AMENAZA
DE
SUSTITUTOS
RIVALIDAD
DE
LOS
COMPETIDORES
ATRACTIVO GENERAL

ATRACTIVO ACTUAL
BAJO

MEDIO

ALTO

X
X
X
X
X
0

Tras el anlisis de las 5 fuerzas de Porter, se concluye que la instalacin

del edificio de estacionamientos en la ciudad de Osorno es una industria
altamente atractiva, esto principalmente porque los servicios de
estacionamiento presentes en la ciudad no representa una gran amenaza, los
proveedores no cuentan con un alto grado de poder, como tampoco los
potenciales clientes. Adems, las barreras de entrada, principalmente por la
alta inversin requerida, a pesar de neutralizarse con las dems barreras, es un
elemento suficientemente disuasivo, evitando la entrada de nuevos actores en
la industria. El negocio analizado con la matriz de 5 fuerzas de Porter nos hace
concluir que el grado de atractividad de la industria es lo suficientemente alto
para llevar a cabo el proyecto.

35

CADENA DE VALOR
Nuestra Cadena de Valor tiene el objetivo de conocer ms
detalladamente nuestras actividades que dan vida a la Inmobiliaria. Con este
modelo lograremos obtener la informacin base para desarrollar la parte
operativa de nuestro negocio como las actividades primarias y secundarias, la
segregacin de funciones, responsabilidades, necesidad de infraestructura, de
tecnologa, competencia de las personas, etc.
Sabemos que con este modelo lograremos basarnos en el concepto de
que nuestras actividades sean la fuente de ventaja competitiva y de
contribucin a la posicin competitiva. Si bien es siempre necesario, no
permite detectar que cosas podemos hacer diferentes para generar una
ventaja competitiva. El modelo de la cadena de valor nos permite vernos
a travs de todas las actividades que desarrollamos, es decir nos modela
en partes. Segn Porter, la cadena de valor disgrega a la empresa en sus
actividades estratgicas relevantes para comprender el comportamiento de los
costos y las fuentes de diferenciacin existentes y potenciales. Una empresa
obtiene la ventaja competitiva desempeando estas actividades
estratgicamente importantes, ms barato o mejor que sus competidores.
A continuacin damos a conocer nuestra cadena de valor, e
inmediatamente se muestra el anlisis de cada una de sus partes para la
cadena de valor de una empresa nueva en el mercado inmobiliario.
ACTIVIDADES DE APOYO - INFRAESTRUCTURA
Se refiere a las actividades que dan apoyo a la cadena completa de nuestra
empresa inmobiliaria. En esta cadena de valor, una actividad clave de soporte
es la administracin general y las caractersticas funcionales del responsable o
representante legal del negocio, y el de las dems funciones de la
organizacin. Las actividades de planificacin, seguimiento y control de los
proyectos que implementan la estrategia, puede ser una fuente de
optimizacin de servicio y mejora continua del negocio inmobiliario, y por lo
tanto una actividad que nos puede llevar a mantener una posicin competitiva
o descubrir nuevas fuentes u oportunidades para una nueva ventaja
competitiva. Actividades de finanzas, contabilidad y apoyo jurdico, son
centrales para el funcionamiento de la empresa y si bien, no son por si
actividades partes de la creacin de valor, apoyan a todas las dems
actividades y por esto su condicin de estratgicas.

Organigrama de la Empresa:

Administracin y
Finanzas

Administrativo (s)

Secretario/a

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reas funcionales:

Administracin y Finanzas: Es la Unidad organizativa encargada de

coordinar, ejecutar y controlar las actividades administrativas del potencial
humano y econmico-financiero en forma permanente para garantizar el
adecuado funcionamiento de la Inmobiliaria y la ejecucin de proyectos en
beneficio econmico, ve la operacin de negocio en sentido general, desde
contrataciones, pagos a personal, representacin legal, est relacionada con
otras reas como recursos humanos. El rea de finanzas es reglamentario para
todas las empresas, ya que es obligatorio que lleven un registro contable.
Tendr en cuenta todos los movimientos de dinero, tanto dentro como fuera de
la empresa, que tambin en algunas veces pueden estar almacenadas en
bancos o en una caja fuerte.
El rea de administracin y finanzas en nuestra compaa se encargar de
funciones como:
1. Outsourcing: Contabilidad (pago IVA, registros tributarios), Recursos
Humanos (reclutamiento, seleccin de personal, capacitacin,
remuneraciones), servicios de seguridad, aseo y limpieza, mantencin,
asesoras legales (control de contratos).
2. Convenios empresas locales: Servicio de Taxi-colectivo (acercamiento a
hoteles, aeropuertos, clnicas, casino, comercios locales, entre otros),
Proveedores de servicios de Internet y telefona, servicios bsicos.
3. Venta y arriendo de estacionamientos del parque vehicular.
4. Tesorera: control de Ingresos y egresos (flujos de caja efectivos).
5. Servicio al cliente (post venta).
6. Marketing y comercializacin.
7. Planificacin estratgica.
8. Representacin legal.
Administrativos o Ejecutivos: Ejecutar los procesos administrativos del
rea, aplicando las normas y procedimientos definidos, elaborando
documentacin necesaria, revisando y realizando clculos, a fin de dar
cumplimiento a cada uno de esos procesos de arriendo y ventas de
estacionamientos, finalmente lograr resultados oportunos y garantizar la
prestacin efectiva del servicio. Tambin el control de tesorera, sea el ingreso
y egreso, adems el marketing y en el apoyo de la planificacin estratgica.

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Secretaria: Encargada de los asuntos menores de la empresa, sobre todo

aquello que requiera confidencialidad, sus funciones principales estn
relacionadas con el trabajo de oficina: Recibir documentos, atender llamadas
telefnicas, atender clientes y posibles futuros clientes, informar todo lo
relativo a la empresa, tener actualizada la agenda, tanto telefnica como de
direcciones, y de reuniones, asimismo, tener conocimiento del manejo de
maquinaria de oficina, desde calculadoras hasta fotocopiadoras, pasando por
ordenadores personales y los programas informticos que conllevan y un
amplios conocimientos en cuanto al protocolo de la Inmobiliaria.
ACTIVIDADES DE APOYO RECURSOS HUMANOS
Si se considera que administrar es lograr objetivos a travs de otros, el
enfoque de cmo entendemos el comportamiento de las personas es clave
para lograr los objetivos organizacionales. De acuerdo a Porter La
administracin de los recursos humanos afecta la ventaja competitiva en
cualquier empresa, a travs de su papel de determinar las habilidades y
motivacin de los empleados y el costo de contratar y entrenar. En esta
Inmobiliaria el recursos humano, est distribuido en los siguientes perfiles; Jefe
Administracin y Finanzas, administrativos o ejecutivos y una secretaria.
Mencionar que todo el personal que se desempee en los servicios de aseo,
vigilancia, mantenciones, etc., ser Outsoursing.
ACTIVIDADES DE APOYO DESARROLLO TECNOLGICO
En primera instancia y como actividad clave se debe generar el know how
acerca del modelo de negocio, as nos resultara de manera ms fcil aplicar
tecnologas sobre lo ya conocido, bajo la escala de una transferencia
tecnolgica aplicada al negocio de estacionamientos.
Esta tecnologa nos suministra de equipos y sistemas desarrollados para
estacionamientos de alto rendimiento y nos entrega dos aplicaciones en
imgenes que se describen a continuacin:
1) Sistema de Identificacin de patentes y verificacin del estado fsico de
vehculos en un sitio de estacionamientos, lo que nos permite controlar y
monitorear las entradas y salidas de cada vehculo y chequear a
posterioridad posibles deterioros al interior del recinto.
2) Sistema combinado de administracin para identificacin de espacios
disponibles en estacionamientos e identificacin de patentes y estado de
vehculo que complementa el punto n1, con competencias que
permiten indicar a conductores, donde se encuentran espacios
disponibles dentro de una planta y sector determinado, optimizando el
uso de toda la infraestructura disponible.
Con estas aplicaciones buscaremos mantener nuestro modelo de negocio a la
vanguardia de la productividad como tal ya que:
a) Nos brindara de mayores rentabilidades por uso eficiente de espacios
disponibles.

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b) Mayor satisfaccin de nuestros clientes por menores tiempos de espera

y bsqueda de espacios.
c) Respaldo ante demandas civiles por daos en los vehculos al interior del
edificio, causado por accidentes, robos o vandalismo.
Con la aplicacin de estas tecnologas estaremos generando un gran eslabonen
nuestra cadena de valor, desarrollando una visin de confianza y
confortabilidad de nuestros usuarios, quedando estos satisfechos y fidelizados
con nuestro servicio.
ACTIVIDADES DE APOYO ABASTECIMIENTO
Esta actividad se debe encargar de abastecer a nuestra compaa, por
ejemplo, lo siguiente servicios:
Outsourcing:
servicios de seguridad,
aseo y limpieza,
mantencin,
construccin,
asesoras legales,
Convenios con empresas locales,
Internet y telefona,
Electricidad, agua,
Entre otras.
Lo idneo es generar una correcta red de profesionales y empresas
proveedoras, lo que es totalmente necesario en este Modelo de Negocios, con
una mirada ms enfocada en generar alianzas con las empresas proveedoras y
personas colaboradoras. Esto nos permitir un manejo eficiente del
abastecimiento, el cual nos contribuye una mejor relacin entre
cliente/proveedor, un destacado posicionamiento dentro del mercado, y
alcanzar costos eficientes.
La correcta adquisicin de estos servicios externos nos ayudar a brindar
un servicio altamente eficiente y de gran calidad. Para ello se hace necesaria el
mantener una buena relacin con nuestros proveedores. Una vez adquiridos
estos servicios, deben ser distribuidos donde corresponden y de forma ptima
en cada una de las actividades que componen la cadena de valor.
Un aspecto importante a considerar es que nuestra compaa no
escatimara en costos de almacenaje, es por ello que se hace poco
trascendental contar con centros o puntos de distribucin.
ACTIVIDADES PRIMARIAS LOGSTICA DE ENTRADA
Son todas aquellas actividades asociadas a la gestin de insumos como
recibo, almacenamiento y distribucin. En este Modelo de Negocios de Gestin
de oportunidades inmobiliarias (venta y arriendo de estacionamientos), el
principal insumo que se requiere es generar la informacin de las propiedades

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atractivas con las que contar nuestro edificio, para el desarrollo y gestin de
la oportunidad inmobiliaria. En este sentido generar propiedades que sean
atractivas para el desarrollo de un contrato de venta o de arriendo, resultar
clave.
Otros insumos necesarios para que opere la cadena de valor son: Servicios de
Asesora legal (tramitacin, patentes, contratos, entre otros), acceso a internet
y telefona, Servicios de mantencin (reparacin de propiedades), de
seguridad, aseo y limpieza; los cuales van en directo apoyo a la generacin de
un servicio diferenciado y altamente de calidad.
ACTIVIDADES PRIMARIAS OPERACIONES
Se refiere a la operacin en s de la empresa, para elaborar el producto o
servicio final. El modelo de negocio inmobiliario, enfocado a la prestacin de
servicios de estacionamiento, hace que no contemos con actividades de este
tipo, ya que el negocio se enfoca en el servicio al cliente.
ACTIVIDADES PRIMARIAS LOGSTICA DE SALIDA
Se refiere a las actividades que estn dirigidas a distribuir los productos
o servicios a los clientes finales. La empresa, por caracterizarse en entregar un
servicio in-situ, no requiere actividades de logstica de salida.
ACTIVIDADES PRIMARIAS MARKETING Y VENTAS
Las actividades de Marketing y Ventas del negocio tienen gran
importancia en el modelo de negocios propuesto, especialmente en la etapa de
lanzamiento del servicio. Se enfocarn estas actividades en la promocin del
servicio, destacando los beneficios y cualidades superiores frente a los actuales
servicios disponibles en la ciudad.
ACTIVIDADES PRIMARIAS SERVICIO AL CLIENTE
Las actividades relacionadas con el servicio al cliente son las ms
importantes en la cadena de valor del proyecto analizado, ya que gran parte
del esfuerzo y el costo estn en este apartado. Este enfoque en las actividades
de servicio al cliente es la actividad primaria que agrega la mayor cantidad de
valor al servicio de estacionamiento propuesto. Por lo que aqu se encuentra
nuestra ventaja competitiva, que nos hace superior a los dems participantes
de la industria.
PORCENTAJE DEL COSTO DE LAS ACTIVIDADES EN LA CADENA DE VALOR
Infraestructura de la Empresa 15%

40

Administracin del Recurso Humano 10%

Desarrollo de la Tecnologa 10%

Abastecimiento 5%

Logstica de Entrada 5%

Operaciones 0%

Logstica de Salida 0%

MKT y Ventas 20%

Servicios 35%

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ANLISIS FODA Y CREACIN DE ESTRATEGIAS

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ESTRATEGIAS GENRICAS
Este Modelo de Negocios adoptar como estrategia el enfoque por
diferenciacin, debido a que el servicio que ofertaremos apuntar a un
segmento de mercado que se encuentra insatisfecho. Por otra parte, el sistema
de precios est dirigido a un segmento medio-alto en la ciudad de Osorno,
considerando que las caractersticas que brindar este servicio as lo ameritan.
Como hemos mencionado el elemento diferenciador lo generaremos por el lado
del Servicio, el cual contar con altos estndares de calidad. Tambin nos
enfocaremos en crear estrategias eficientes de comercializacin para nuestro
servicio, ya que, la situacin econmica actual de nuestro Pas infiere en una
posible posicin y decisin de resguardo por parte de los potenciales clientes.
Actualmente, en la ciudad de Osorno existen oferentes del servicio de
aparcamiento de vehculos, pero no con las caractersticas que nuestra
empresa brindar. Si bien, el servicio que actualmente opera en nuestra ciudad
es transversal a todos los usuarios, estamos dirigindonos a un segmento
(medio-alto) que no se encuentra satisfecho y busca cualidades de mayor
calidad, considerando que Osorno tiene un importante trgico vehicular en
horas determinantes. Este segmento busca, por ejemplo, mayor seguridad,
adquisicin de un estacionamiento y sobre todo una buena ubicacin tanto
geogrfica como en el propio edificio (parque vehicular), que es en donde
tenemos que trabajar fuertemente para conseguir una ubicacin estratgica.
Otra cualidad importante a tener en cuenta tiene que ver con la calidad
del servicio al cliente, ya sea antes de generar la venta, en el momento de la
venta y sobre todo en la post-venta, donde se llevar un permanente
seguimiento a los clientes sobre la calidad del servicio, para conocer sus
expectativas, opiniones, sugerencias; con el fin de aplicar todo aquello para
mejorar el nivel del servicio. Esto nos brindar la ventaja de tener a nuestros
clientes fidelizados y empoderados con nuestra empresa, as tambin nos
permitir corregir todos aquellos detalles que por distintas circunstancias se
desconozcan.
Las principales caractersticas del servicio son:

Personal altamente calificado para realizar labores de: seguridad,

mantencin, aseo y limpieza y por sobre todo en servicio al cliente, para
conocer todos los requerimientos de nuestros clientes. Aqu es importante
llevar a cabo un control adecuado sobre el personal, teniendo en cuenta que la
mayora de los servicios sern externalizados.

Ubicacin geogrfica acorde a las necesidades actuales de los clientes.

Equipamiento de ltima tecnologa, relacionados con el servicio de

aparcamiento de vehculos: sistemas de identificacin de patentes, de
identificacin de espacios disponibles, entre otros.

Convenios con empresa locales de la ciudad: servicios de transporte

para acercamiento, hoteles, entre otros.

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ESTRATEGIAS DE CRECIMIENTO
Estrategias Intensivas:
Penetracin de Mercado.
Este Modelo de Negocios adoptar este tipo de estrategia, a fin de crecer a
travs de la obtencin de una mayor cuota de mercado. Para ello debemos
enfocarnos en atraer a la mayor cantidad de clientes potenciales (segmento
medio-alto), los cuales de una u otra forma estarn dispuestos a realizar una
inversin en un servicio de calidad.
Nuestra Empresa concentrar sus energas en aumentar la penetracin de
mercado a travs de mayores esfuerzos de promocin de nuestro servicio.
Se organizarn campaas publicitarias, utilizando los diversos medios de
difusin masiva: Redes sociales, Televisin y Radios locales, Diarios, entre
otros; con el fin de:

Posicionar o crear conciencia de nuestra marca.

Crear una promocin que se vincule con los precios, tales como la
publicidad de un precio de venta especial por un perodo limitado.

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ESTRATEGIAS COMPETITIVAS

Lder:

Nuestra empresa pretende posicionarse como pionera en este modelo de

negocios en el mercado local, apuntando a la diferenciacin y la calidad del
servicio, lo que nos permitir establecer una barrera de entrada para los
nuevos competidores.
Por otra parte, pretendemos contribuir al mercado o sector industrial en
el cual participaremos, tomando como referencia, por ejemplo la descongestin
vehicular en la ciudad de Osorno.
Nuestra empresa procura incrementar y mantener su cuota de
participacin de mercado, generando eficientes estrategias que as lo
permitan.

Especialista:

Como nos enfocaremos en un segmento o nicho de mercado (medioalto), se adoptar esta estrategia porque el servicio se caracteriza por ser
especfico, el cual consiste, y como ya se ha mencionado, en la venta y
arriendo de estacionamientos.

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CONCLUSIN
El presente anlisis se propuso determinar los factores determinantes
que afectarn en mayor o menor medida la explotacin de un edificio de
aparcamiento ubicado en un punto estratgico de la ciudad de Osorno,
obteniendo estrategias a partir del estudio realizado.
El proyecto propone brindar un servicio de estacionamiento de primer
nivel con servicio de seguridad 24/7, por horas, mensual y la venta de una
cantidad de unidades de aparcamiento definidas; con una infraestructura
innovadora y rupturista al comn de los negocios del rubro y adems un
sistema de gestin administrativa tecnolgicamente avanzado e innovador en
la zona sur de Chile.
Para establecer la factibilidad del proyecto se realiz un estudio de
mercado que permiti identificar estrategia competitiva a seguir. El mercado
objetivo estar conformado por personas que pertenecen al nivel
socioeconmico ABC1 y C2.
A fin de llegar al consumidor objetivo se elabor un plan de marketing,
detallando como se utilizarn y qu resultado se espera obtener con cada una
de las herramientas de comunicacin elegidas.
Siendo el servicio parte importante de la estrategia, el personal es clave
en el xito del negocio. En tal sentido, la seleccin de los trabajadores
constituye un paso fundamental y determinante para el inicio de operaciones
por lo que una seleccin ptima del outsourcing ser punta de lanza en nuestro
modelo de negocio.
Estableciendo una diferenciacin mediante una estrategia de enfoque en
ciertos Clientes con mayor disposicin de pago y otorgando un servicio
arriendo por hora, mensual y la venta de espacios de aparcamiento, se logra
obtener rentabilidades mayores que el promedio, a travs de un precio
diferenciado mayor, bajos costos de operacin y con contratos de largo plazo.

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