Contratos 201

Contrato de Promesa
Este se ubica dentro de un gnero de contratos que se llama Contratos Preparatorios, es
un contrato que se celebra para preparar como dice el nombre otro contrato futuro que
es el realmente querido, por lo que existen dos contratos, el contrato preparatorio y el
definitivo, por lo que es un medio para alcanzar el contrato futuro. As entonces, no es el
otro contrato preparatorio, como el Contrato de Opcin, que se parece bastante pero no
es lo mismo, si en este caso ambas partes se obligan a celebrar un contrato, en el
Contrato de Opcin una de las partes se reservar el derecho de obligarse, como ocurre
por ejemplo con el Contrato de Leasing en donde se combinan dos contratos: el
arrendamiento que comienza a regir inmediatamente con opcin de compraventa.
Fuera del derecho civil, existen otros contratos preparatorios, como es el caso de la
Clusula Compromisoria dentro del Arbitraje o el Contrato de Opcin.
No tiene una definicin legal, por lo que la Doctrina lo ha llegado a entender como un
contrato por el medio del cual las partes se obligan a celebrar un contrato determinado,
cumplido cierto plazo o en el evento de cierta condicin.
El Cdigo Civil regula el contrato de promesa en el art. 1554, y resulta a la vez
llamativa la ubicacin de la norma, la cual est situada en el Efecto de las Obligaciones,
alejado del resto de los Contratos. La explicacin se debe a que cuando se perfecciona el
Contrato de Promesa, lo que surge es una obligacin de hacer, la que consiste en
celebrar otro contrato, y en materia de efecto de las obligaciones, en el art. 1553, el
Cdigo Civil reglamenta las Obligaciones de Hacer.
A Partir de la regulacin del art. 1554, lo primero que debemos hacer es ubicarlo en las
clasificaciones de los Contratos.
Caractersticas
- Contrato tpico, es decir, que se encuentra regulado en la ley (art. 1554)
- Contrato General, se puede celebrar promesa respecto de la generalidad de los
contratos, existiendo una excepcin, el Matrimonio, en donde el Contrato de los
Esponsales, que est regulado en los arts. 98 y ss., ni siquiera produce
Obligaciones Naturales
- Contrato de Derecho Estricto, la ley lo regula de una forma estricta, el legislador
impone ciertos requisitos sin los cuales el contrato no produce ningn efecto, y
esto se desprende del tenor literal del art. 1554, esto no quiere decir que sea un
contrato difcil de celebrar
- Contrato Solemne
- Desde el punto de vista de las obligaciones que genera, es un Contrato Bilateral,
pues genera obligaciones reciprocas para las partes, que es generar el contrato
definitivo
o Puede haber promesa de Contrato Unilateral (Donacin Comodato)
como de los Bilaterales (Compraventa, Arrendamiento). Si la Promesa y

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el Contrato son Bilaterales no existe problema. Cuando el Contrato

Prometido es Unilateral es un poco ms discutible, en el Comodato o
Prstamo de Uso, la Promesa es Bilateral aun cuando el Contrato
Definitiva sea Unilateral
o El contrato de Opcin es un Contrato Preparatorio Unilateral, pero no es
un Contrato de Promesa
Contrato Principal, no requiere de otro contrato para subsistir. La promesa es un
contrato totalmente autnomo e independiente del contrato definitivo, y que no
cabe extrapolar requisitos del contrato definitivo hacia el preparatorio, no se
comunican los requisitos entre contratos
Genera como efecto una obligacin de hacer para ambas partes, la que consiste
en la celebracin del contrato definitivo.

Justificacin
La Promesa es un medio para alcanzar el Contrato definitivo, entonces Por qu se
celebra el Contrato de Promesa?
La promesa muchas veces es necesaria, porque en la actualidad no resulta posible
celebrar el Contrato Definitivo, existe acuerdo de las partes respecto de los elementos
esenciales del Contrato Definitivo. Sin embargo, existe algn obstculo para celebrar
hoy el contrato definitivo, el cual puede ser de tipo jurdico (que la cosa est embargada
en el caso de un contrato de compraventa) o material (no se tiene el dinero para celebrar
el contrato).
Requisitos del art. 1554
Le resultan aplicables los requisitos comunes de los actos jurdicos (Existencia y
Validez).
Estn en el art. 1554
1. Que este por escrito
Requisito de existencia, es la solemnidad propia del contrato, en donde se requiere la
simple escrituracin, y se entiende simple para diferenciarlo de la escritura pblica, por
lo que puede ser tanto con un instrumento pblico como privado, ni siquiera cuando el
Contrato Definitivo requiera de la escritura pblica, lo que no quita la recomendacin de
hacerlo por escritura pblica pero que tiene razn de ser por ser utilizado como ttulo
ejecutivo o como medio de prueba, pidiendo l acto que se quiere celebrar mayor
reflexin.
Puede haber excepciones en leyes especiales, por ejemplo en Chile existe una ley
especial que regula las ventas de departamentos en verde, y que exige que la promesa
conste por instrumento privado con autorizacin de notario o por escritura publica
2. Que no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces

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Se debe mirar el contrato prometido en tanto la ley es la que exige que el contrato
prometido no sea de aquellos entendidos como ineficaces, es decir, que el contrato
definitivo no sea un contrato que la ley impida celebrar en trminos absolutos, por
ejemplo si se celebra promesa de compraventa de una cosa incomerciable. Distinto seria
si es que dadas ciertas circunstancias posteriores se remueve el impedimento absoluto.
3. Que la promesa contenga un plazo o condicin
El contrato definitivo se celebrara en un momento posterior a la celebracin del contrato
de promesa, no puede quedar en la indeterminacin el momento en que las partes
quedaran obligadas, y puede ser plazo o condicin tomando el lugar como un elemento
de la esencia, debe haber a lo menos plazo o condicin. Sin plazo o condicin el
contrato no genera obligacin alguna
- Plazo: el contrato definitivo se suscribir en 90 das con posterioridad a la
celebracin del contrato prometido
- Condicin: que el comprador obtenga el crdito hipotecario para llevar a cabo
la compra del inmueble con esta se fija la poca en que se celebrara el contrato
definitivo.
- Problemas interpretativos
o El plazo y la condicin son suspensivos o resolutorios? Esta pregunta
tiene sentido cuando no se ha explicitado el tipo de plazo o condicin,
pero el problema se da cuando no se dice nada
o el contrato definitivo de compraventa se suscribir dentro del plazo de
90 das contados desde la aprobacin de la direccin de obras
municipales para el edificio Plazo Suspensivo
A lo menos debe tener un plazo o condicin suspensiva, sin
perjuicio de que se pueda establecer adems un plazo o condicin
resolutoria
- Problema de la indeterminacin
o como en principio el plazo es suspensivo, la nica forma de evitar esto es
hacer una mencin ms explcita del plazo
o el segundo problema tiene relacin con la condicin, cuya solucin es la
prescripcin dependiendo de que si se hace por va ejecutiva (3 aos y
quedan 2 aos como ordinaria) o simplemente ordinaria son 5 aos. Esto
se evita incluyendo un plazo resolutorio
se produce un problema con las condiciones indeterminadas. El
gran problema es que puede estar en un estado de pendencia
va preventiva a travs de una buena redaccin del
contrato de promesa, estableciendo un plazo resolutorio
en donde las obligaciones despus de ese plazo se
entiendan como fallidas.
Va jurisprudencial, en donde se estima que toda
condicin debe entenderse fallida cuando sobrepase el
plazo mximo regulado en nuestra legislacin, 10 aos.
4. Especificacin del contrato prometido

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La ley exige que en la promesa se especifique debidamente el contrato definitivo, que
exista total claridad de la naturaleza del contrato prometido y de los trminos en que se
est celebrando.
La duda est en que se entiende por especificacin.
- En un primer momento la doctrina entendi que la especificacin del contrato
definitivo deba ser completa, incorporando todos los elementos del contrato
definitivo
- Este criterio se modifica y se entiende que la especificacin exige incorporar los
elementos esenciales del contrato definitivo.
- Tal como esta redactada la norma, llevo a un parte de la doctrina el determinar
que no se pueden celebrar contratos consensuales
o En esta primera visin el contrato consensual no se puede prometer
porque se confundiran ambos contratos
o Hoy en da es que es perfectamente posible hacer un contrato de promesa
de un contrato consensual. No se requiere nada adicional para que el
contrato se perfeccione.
Si se cumplen las exigencias del art. 1554, surge para las partes la obligacin futura de
celebrar el contrato definitivo. Si se hace voluntariamente no existe problema alguno, y
si alguno no cumple se puede hacer valer de las acciones que estn en el art. 1553 por
parte del acreedor cumplidor, de partida tiene la indemnizacin moratoria y alguna de
las tres alternativas
1. Que se apremie al deudor para que suscriba el contrato
2. Que se autorice al acreedor cumplidor que se autorice a el mismo para hacerlo
ejecutar por un tercero a expensas del deudor, no se aplica
3. Que el deudor le indemnice los perjuicios resultantes de la infraccin del
contrato, indemnizacin compensatoria
El art. 1553 se debe concordar con el art. 582 del Cdigo de Procedimiento Civil.

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Contrato de Compraventa
En el Cdigo Civil esta regulada la Compraventa Civil, porque tambin existe una
regulacin de la Compraventa en el Cdigo de Comercio, pero se trata de una
Compraventa Mercantil que no es tan distinta de la Civil pero que tiene reglas
especiales, as como existe una compraventa internacional de mercadera regulada en la
Convencin Internacional de Mercadera de 1980.
El Cdigo Civil define la Compraventa en el art. 1793. Este concepto tiene un defecto
en un aspecto, incurre en un error al indicar que en este contrato una de las partes se
obliga a dar una cosa, recordando lo que significa una obligacin de dar, el vendedor en
la Compraventa no est obligado a transferir el dominio sino que debe realizar la
tradicin.
Partiendo del concepto, se pueden dar ciertas caracteristicas del contrato
- Contrato Tpico: est reglamentado en la ley
- Contrato Bilateral: genera obligaciones reciprocas para ambas partes, en donde
las obligaciones del vendedor es entregar y hacer la tradicion y la del comprador
de pagar el precio
o se aplican los efectos de los contratos bilaterales: excepcin de contrato
no cumplido, teora de los riesgo, resolucin por inejecucin
- Contrato Oneroso: siempre es onerosa, lo que significa que entrega utilidades
econmicas para ambas partes, el comprador recibe la cosa y el vendedor recibe
el precio
- Contrato Conmutativo o Aleatorio
o la regla general es que sea conmutativa.
o La doctrina ha corregido esta clasificacin al entender si las partes al
celebrar el contrato pueden prever el resultado econmico. Si es
conmutativo, quiere decir que las partes al celebrar el contrato elementos
y posibilidad de prever los resultados econmicos, en cambio en el
aleatorio las partes no pueden, al momento de celebrarlo, razonablemente
hacer el clculo econmico del contrato.
o Puede ser aleatoria la compraventa de cosa futura, pero ni siquiera toda
compraventa de cosa futura es aleatoria, y esto esta regulado
expresamente en el art. 1813, una cosa que al momento de celebrarse el
contrato no exista pero que se espera que exista, que por regla general
tambien es conmutativa, ya que esta se entiende sujeta a una condicin
suspensiva, lo que significa que si la cosa no llega a existir, la obligacin
no nace, porque al momento de celebrar el contrato, las partes pueden
prever el resultado econmico

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o Excepcionalmente la compraventa de cosa futura puede ser pura y

simple, y si no esta sujeta a condicion se hace exigible al momento de
celebrarse el contrato por lo que si seria aleatoria.
o Ser onerosa aleatoria en el caso de cosa futura siempre que se exprese
que sea aleatoria o se entienda de la esencia del contrato
o Implica que la responsabilidad del deudor es de Culpa Leve
La onerosidad implica que se entiende incorporada en el contrato una obligacin
de garanta para el vendedor que es la accion de saneamiento
desde el punto de vista de su perfeccionamiento, es por regla general consensual,
excecionalmente la compraventa es solemne, escritura publica, en los casos del
art. 1801.2
o bienes raices, servidumbres, censos, sucesin hereditaria (derecho real de
herencia)
o posibilidad de acuerdo de las partes de compraventa de otros bienes sea
solemne
esto se puede hacer en un contrato de promesa de compraventa
si las partes lo estipulan que efectos produce? ese el mismo
efecto que las solemnidades que exige la ley? Est en el art. 1802,
cuyo efecto es que las partes pueden retractarse del contrato
mientras no se otorgue la escritura o no comience la entrega
de la cosa, pero no es el mismo efecto de las solemnidades
legales, el mejor ejemplo de que el contrato no es nulo es que la
ley permite a las partes retractarse, aunque no se haya otorgado la
escritura, pero si se empez a entregar la cosa ya no se puede
retractar la parte porque el contrato se ha perfeccionado. La ley
rechaza el efecto que las partes han tratado de darle al contrato
Contrato Principal
Constituye un Titulo Traslaticio de Dominio
o significa que la ley le atribuye a la compraventa, en abstracto, la virtud
de transferir el dominio
o no significa que transfiere el dominio, ya que requiere de un modo de
adquirir
o en la medida que el vendedor sea dueo
o tradicion + que el vendedor sea dueo
o si el vendedor no es dueo, la compraventa ser un ttulo de posesin. La
compraventa puede justificar la adquisicin del dominio como puede
justificar la posesin.

Elementos
1. son aplicables todos los requisitos de los actos jurdicos
a. Requisitos de Existencia
i.
Voluntad (Seria, Sincera, Manifestada y Libre), Objeto, Causa,
Solemnidades segn proscriba la Ley
b. Requisitos de Validez
i.
Voluntad Exenta de Vicio (Error, Fuerza y Dolo), Capacidad (Autor o
Partes), Objeto Lcito, Causa Lcita

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2. Propios del Contrato
a. Cosa
b. Precio
Estos elementos esenciales debemos situarlos en el contexto del objeto del contrato de
compraventa. El objeto del acto juridico son los derechos y obligaciones que este
genere. La cosa resulta ser el objeto de la prestacin de la obligacin del vendedor, y el
precio es el objeto de la prestacin de la obligacin del comprador.
Cosa
1. Comerciable (requisito del acto jurdico).
Es decir, que la cosa es susceptible de ser adquirida de forma privada. En general las
cosas son comerciables, corporales como incorporales, y excepcionalmente son
incomerciables bienes comunes a todos los hombres, bienes de uso pblico, derechos de
la personalidad (arts. 585 y 589)
2. Enajenable/Transferible.
El art. 1810 dispone que pueden venderse todas las cosas corporales e incorporales cuya
enajenacin no est prohibida por la ley, para que una cosa puede ser objeto de
compraventa que sea enajenable, que no est prohibida su enajenacin, por lo que
existen cosas que siendo comerciables no pueden ser transferibles como el pacto de
retroventa (art. 1884), derecho de alimentos (art. 334), como el derecho de uso y
habitacin (art.819).
A propsito de las normas del objeto ilcito, art. 1464 a propsito de la enajenacin1
- numerales 1 y 2 habra prohibicin
o de las cosas que no estn en el comercio
o de los derechos que no pueden transferirse a otra persona
- numerales 3 y 4 habra una permisin si se dan ciertos requisitos
o Enajenacin de las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que
el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello
o Enajenacin de especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez
que conoce en el litigio
- esta postura se enfrenta a una realidad distinta en la prctica, todo es declarado
como prohibicin de enajenacin
3. Debe ser Determinada o Determinable
Se trata de requisitos del objeto y quiere decir que la cosa debe aparecer singularizada
en el contrato como tambin puede que la cosa no est determinada, pero que en el
1 Enajenacin en sentido amplio significa la transferencia del dominio sobre una cosa o la
constitucin sobre ella de cualquier otro derecho real, como un usufructo, uso o habitacin,
servidumbre activa, prenda, hipoteca o censo.

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propio contrato se contengan elementos para la singularizacion en un momento
posterior
- las cosas se pueden singularizar como especie o cuerpo cierpo o de forma
generica (genero y cantidad)
- si no se hace, se deben entregar cosas de calidad media
4. Que sea singular, lo que se deduce del art. 1811
En Chile no es posible la compraventa de una universalidad, salvo excepciones
expresamente contempladas
- Derecho Real de Herencia
Cuando se habla de universalidad, se est haciendo referencia al patrimonio que aparece
en la norma. Pareciera que se da una excepcin, si una persona vende todos sus bienes y
lo que se espera que se tenga ser vlido si es que figura por escritura pblica, lo que
esta fuera de listado no se puede vender
5. Que exista al momento del contrato o que se espere que exista, por lo que no se da si
es que no se puede esperar a que exista
6. No debe pertenecer al comprador (art. 1816)
Si la cosa perteneciera al comprador, la obligacin no tendra causa, por lo que se
tratara de un problema de falta de objeto por lo que la sancin seria nulidad absoluta.
Que si bien la compra de cosa propia no vale por falta de causa, la venta de cosa ajena si
vale (art. 1815). En nuestro derecho, la compraventa no impone la obligacin al
vendedor de transferir el dominio, solo de efectuar la entrega y la tradicin, si la
compraventa obligara al vendedor a transferir el dominio no tendra sentido declarar que
la venta de cosa ajena es vlida porque se estara reconociendo la validez de un contrato
imposible de cumplir, por lo que este contrato estara destinado al incumplimiento, pero
no es as. Si se efecta la tradicin dejara al comprador como poseedor con un ttulo de
posesin y que le permitir adquirir el dominio por otra va, la Prescripcin Adquisitiva.
Lo nico que seala la norma es que la compraventa de cosa ajena no es nula, ya que
cumple con los requisitos del objeto, pero por supuesto esta trae consecuencias. La
principal consecuencia la da el propio artculo, que es el propio derecho que tiene la
cosa, que en tanto dueo de la cosa es titular de un derecho real posee una accin real,
Accin Reivindicatoria, para solicitar la entrega de la cosa. El contrato es vlido y
puede estar plenamente cumplido en sus obligaciones esenciales, si se entreg
materialmente y se produce la tradicin, habr pleno cumplimiento.
Si el comprador de la cosa descubre que esta es ajena, puede demandar la resolucin
por incumplimiento o por inejecucin del contrato? No porque se ha cumplido el
contrato, las obligaciones del vendedor se encuentran cumplidas. Es otra la reaccin del
ordenamiento jurdico, el saneamiento por eviccin, pero la obligacin esencial de
entregar la cosa se encuentra cumplida

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La venta de cosa ajena puede ser de buena o mala fe, y esto en el caso de los bienes
inmuebles es importante, porque la inscripcin conservatoria de una bien inmueble es
prueba de la posesin y no es prueba del dominio.
Situaciones especiales:
- Ratificacin de la venta por el verdadero dueo (art. 1818). Como la
Ratificacin es un Acto Jurdico Unilateral que supone el conocimiento de la
situacin, confirma la venta del tercero, y esto produce un efecto retroactivo en
donde se le entregan los derechos, pero siempre tuvo los derechos, la ratificacin
le confiere al comprador los derechos de comprador desde la compraventa pero
si siempre tuvo los derechos porque la compraventa de cosa ajena es vlida y
como es vlida, le confiere los derechos de comprador desde el momento en que
se perfecciona. Lo que puede ocurrir es que si se haba efectuado la tradicin, se
haba cumplido el contrato, no se haba transferido el dominio, entonces ahora
con la ratificacin si se transfiere el dominio y el comprador se entiende ahora
dueo
- El art. 1819 se pone en el caso de vendida y entregada la cosa de venta ajena al
comprador, luego el vendedor adquiere el dominio de la cosa. Se puede adquirir
el dominio por su voluntad con posterioridad, por ejemplo un hermano quiere
vender un cuadro que cree que es de l y se lo vende a un tercero y luego
conversando con su hermano este le dice que vendi su cuadro y que el cuadro
que le corresponda al primer hermano es aquel que estaba en la otra pared,
entonces el primer hermano le dice al otro que le compra el cuadro; o en contra
de su voluntad, por ejemplo un hermano tena un cuadro peor este muere y su
otro hermano sucedi por causa de muerte el cuadro de su otro hermano,
entonces cuando vendi la cosa la cosa le era ajena pero cuando se muri el
hermano la cosa paso a ser de l porque adquiri por causa de muerte. En estos
casos el comprador ser dueo desde la fecha de la tradicin.
Precio: Objeto de la Obligacin del Comprador
1. Consista en Dinero
Una cosa es decir que el precio debe consistir en dinero, lo que quiere decir que al
momento de celebrarse la compraventa se pacta que el precio sea una suma de dinero,
pero no es lo mismo que se pague en dinero, porque es posible que aun pactndose en
dinero se puede pagar con una prestacin distinta
- Al momento de perfeccionamiento del contrato, debe pactarse en dinero
- Al cumplirse puede pagarse con una prestacin distinta siempre con acuerdo de
las partes, es decir, Dacin en Pago.
La ley permite en el art. 1794 que el precio se pacte parte en dinero y parte en una cosa
con un lmite, que la cosa no valga ms que el dinero, porque si la cosa vale ms que el
dinero estaramos frente a una Permuta.
2. Que sea real y serio

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Que sea Real quiere decir que el precio no es real cuando es simulado, es decir, que el
precio debe ser efectivo. Si hay precio simulado no hay precio, y si no hay precio no
habr Compraventa. Una clusula que hace notar un posible caso de simulacin es la
siguiente el precio a pagar es la suma de 100.000.000 que han sido pagados por el
comprador con anterioridad a la fecha de la presente compraventa
La simulacin puede hacerse caer ejerciendo la respectiva Accin de Simulacin, pero
esto no es fcil. Las declaraciones contenidas en la escritura pblica hacen de plena
prueba respecto de los otorgantes. Se trata de una prueba de un hecho negativo, por lo
que se puede, por ejemplo, pedir al Servicio de Impuestos Internos para que informe los
informes de reporte de renta de los ltimos 10 aos y la persona no tiene, oficio al
Banco para que este informe los movimientos bancarios de los ltimos aos. No es fcil
probar la simulacin pero no es imposible.
Si logro demostrar que el precio no es real, la compraventa cae por Nulidad Absoluta
por falta de objeto.
La segunda exigencia es que el Precio sea Serio, y el precio serio es aquel que es
suficiente para mostrar intencin de obligarse, y se opone a este el precio, irrisorio,
ridculo, absurdo, no demostrativo de la intencin de obligarse. Ojo eso s, que en
derecho chileno no existe en trminos generales lmite a los precios que puedan adoptar
las partes por lo general, pero si existe un lmite en el caso de los Inmuebles en la
institucin de la lesin enorme (art. 1900), pero no hay lmite para los bienes muebles,
salvo el precio irrisorio, pero que no est determinado por ley y vara caso a caso.
3. Debe ser determinado o determinable
Ser determinado cuando en el contrato se indique con precisin. Pero tambin puede
ser determinable, es decir, que no aparezca en el contrato pero puede darse
- Puede incluirse en el contrato los elementos para establecer el precio en el futuro
con precisin el precio se determinara al multiplicar 100.000 por tonelada de
uva
- Aquella en que las partes designan a un tercero quien fija el precio, y est
expresamente previsto en el Cdigo Civil (art. 1809). Esto puede darse cuando la
fijacin del precio necesita un tasador o experto. Este tercero es un mandatario
designado por las partes. Esta norma se pone en el caso de que el tercero
designado no fije el precio, y las partes pueden fijar a otra persona y si no se
ponen de acuerdo no habr venta porque no hay precio. Lo nico que la ley
prohbe en esta disposicin es que el precio quede estipulado que sea fijado por
una de las partes, porque el precio es un elemento esencial del contrato y recae
sobre el consentimiento de ambas partes para su determinacin.
Normas Especiales respectivas a la Capacidad2 (arts. 1796 y ss.)
1. Cnyuges no separados judicialmente
2 Personas que siendo legalmente capaces en ejercicio, a quienes la ley les
prohbe celebrar ciertos contratos

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La prohibicin es muy amplia, se aplican a cualquier tipo de bienes, muebles e
inmuebles, se aplican tambin estas normas a cualquier rgimen patrimonial 3. La nica
forma en que los cnyuges puedan celebrar la compraventa entre s, es cuando estos se
encuentran separados judicialmente, lo que requiere de sentencia firme de separacin
judicial
Cul es la razn para esta prohibicin? La desconfianza del legislador respecto de los
cnyuges en caso de que estos a travs de la compraventa defrauden a terceros,
especialmente para eludir a los acreedores.
El legislador acepta la compraventa cuando existe separacin judicial porque asume que
la confianza que existe para defraudar a un tercero ya no existe, porque esta puede darse
por dos motivos
- Separacin de hecho (no requiere de plazo)
- Infraccin grave que surge de los deberes del matrimonio o a con los hijos.
Requiere de sentencia, puede ser demandada por uno o por ambos conjuntamente. Esta
no disuelve el matrimonio, aun cuando se producen efectos jurdicos, por ejemplo hace
terminar el rgimen matrimonial, se acaba la presuncin de paternidad.
2. Se prohbe la compraventa entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad
La patria potestad es uno de los efectos de la filiacin, vnculo jurdico que uno a los
padres y madres con sus hijos, en donde surgen derechos y obligaciones, algunos de
estos son personales y otros son patrimoniales en donde surgen los efectos. La patria
potestad es un conjunto de derechos y obligaciones de contenido patrimonial que tienen
los padres respecto de sus hijos, dentro de estos efectos aparecen 3
- Administracin de los bienes del hijo
- Derecho legal de goce, usufructo legal
- Representacin legal de los hijos, judicial como extrajudicial
La pueden tener el padre, la madre o ambos, en el estado de normalidad los padres
pueden acordar que esta le corresponde a ambos por escritura pblica, si nada acuerdan
le corresponde al padre cuando los padres viven juntos.
La prohibicin impide la compraventa entre el padre/madre y el hijo sujeto a patria
potestad, de cualquier bien, y si se celebra tiene como sancin la nulidad absoluta en
base a objeto ilcito, se trata de un acto prohibido por la ley (art. 1466).
El fundamento de esta prohibicin es el posible conflicto de intereses
3. Administradores Pblicos
3 Conjunto de normas que regulan las relaciones y efectos patrimoniales
entre los cnyuges y respecto de terceros, y en Chile existen 3: el que viene
dado por la ley, Sociedad Conyugal, Separacin Total de Bienes o Particin
en lo Ganancial.

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Se trata de una prohibicin solo para vender. Pesa sobre los administradores pblicos y
a quienes se le prohben vender los bienes que administran siempre y cuando la
enajenacin no este comprendida dentro de sus facultades administrativas ordinarias. Se
tratara de una norma imperativa cuando se entrega la autorizacin de la autoridad
competente. La sancin en este caso ser la nulidad relativa
4. Empleado publico
Prohibicin de compra de bienes pblicos o privados que se vendan por su ministerio.
Al empleado pblico se le prohbe comprar los bienes que se vendan por su ministerio,
por ejemplo el Director de la Ta Rica que saca a remate las joyas las compra el mismo.
5. Se prohbe comprar a los jueces, abogados, procuradores o escribanos de los bienes
que ellos hayan intervenido
Se debe trata de bienes que se vendan a consecuencia de un litigio, siempre que se haya
intervenido en ese litigio. La razn que justifica la prohibicin es el conflicto de
intereses
6. No es licito a los tutores o curadores comprar parte alguna de los bienes de sus
pupilos
Remisin al ttulo de la administracin de los tutores o curadores. Sera una situacin de
auto contratacin, por lo que la fundamentacin de la prohibicin es el conflicto de
intereses.
7. Los mandatarios, sndicos de quiebras y albaceas estn sujetos en cuanto a la compra
o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a
lo dispuesto en el art. 2144 (art. 1800)
Se trata de personas que representan a otras personas, no existe una prohibicin, sino
ms bien es que la ley en el art. 2144 se requiere de aprobacin expresa, que el
mandante se pronuncie sobre la posibilidad de auto contratacin del mandatario. El
conflicto de intereses queda solucionado a travs de la mencin. La sancin aplicable es
la nulidad relativa, por lo que si no se hace la mencin de esto se puede subsanar a
travs de la ratificacin
Efectos del Contrato de Compraventa
Los efectos del contrato son los derechos y obligaciones que general, y como es uno
bilateral, genere obligaciones y derechos recprocos
Vendedor
1. Entrega y Tradicin de la cosa vendida

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As lo aclara el propio Cdigo Civil en el prrafo VI que se refiere a las obligaciones del
vendedor y el art. 1824 as las establece. Se debe entregar materialmente la cosa vendida
y adems efectuar la tradicin, es decir, entregar la cosa jurdicamente. Son las dos
prestaciones que debe realizar el vendedor. En el caso de los bienes muebles ambas
prestaciones se confunde en una misma conducta. Si es un inmueble, no cabe duda que
estas dos prestaciones sean distinguibles y se puede realizar una y no la otra, porque la
tradicin de los inmuebles se hace con la inscripcin del ttulo, en este caso
compraventa, en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Races
respectivo, y la entrega material se hace de forma simblica. Por lo que podramos estar
en una hiptesis de cumplimiento parcial, se realiz la tradicin pero no se ha entregado
materialmente o se entreg materialmente pero no se ha inscrito. Por lo tanto, para que
haya cumplimiento por parte del vendedor, deben cumplirse ambas prestaciones,
entrega y tradicin son por lo tanto las prestaciones que componen la obligacin
principal del vendedor

2. Momento en que debe realizar la entrega de la cosa

Lo primero a lo que debemos atender es a lo estipulado por las parte, por lo tanto, en
primer trmino, la entrega deber hacerse segn lo fijado en el contrato, las partes
podran indicado un plazo para la entrega. Si las partes nada han acordado en el
contrato, caben dos posibilidades
- La entrega de la cosa debe hacerse inmediatamente despues de celebrar el
contrato, ya que, salvo que estemos presente frente a una modalidad, las
obligaciones nacen y se hacen exigibles inmediatamente despus de
perfeccionado el contrato
- la segunda posibilidad es que para cumplirse, debe transcurrir un tiempo que es
conocido como Plazo Tcito4, as por ejemplo si se vende una cosa que se
encuentra en un lugar distinto al lugar en donde se perfecciona el contrato,
aunque nada se diga se debe entender que debe transcurrir un plazo que es
indispensable para poder cumplirlo.
As aparece reflejado en el art. 1826.1, y en la misma norma contiene una disposicin
acerca del momento de la entrega, una verdadera norma que se sita en lo que se ha
llamado La Tutela Preventiva, que intenta proteger al acreedor frente al
incumplimiento pero de forma anticipada y que el derecho reacciona frente al
incumplimiento, por lo que la reaccin del ordenamiento jurdico es a posteriori, lo que
trae ciertas ventajas, cuando el incumplimiento ya ha ocurrido, se retrotraen las cosas al
estado anterior es ms difcil, si el deudor no tiene bienes en su patrimonio por muchas
acciones que el derecho entregue estas no se podrn hacer valer. En el inciso cuarto se
pone en una situacin en que la obligacin de entregar ya sea exigible, le permite al
4 Aquel plazo indispensable para el cumplimiento de una obligacin, que
aunque las partes no pacten plazo, puede desprenderse de la propia
naturaleza de la obligacin que para que cumplirse la entrega debe
transcurrir un tiempo.

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5
vendedor retardar la entrega, no efectuar la entrega de forma legtima, en esta situacin
el vendedor puede negarse a entregar la cosa, y deber probarse que ha disminuido
considerablemente la fortuna del comprador. Esto debe darse con posterioridad a la
celebracin de la compraventa, y se lograr comprobar que el comprador ha disminuido
de tal forma su patrimonio, que el vendedor est en el peligro de que no le paguen, por
lo que puede no entregar la cosa hasta que se le pague el precio o a lo menos se le
asegure el precio aun teniendo un plazo.
Si esta norma no existiera, de todas formas hay una herramienta para proteger al
vendedor, la herramienta ser que tendr que entregar y si no le pegan, podr exigir el
cumplimiento forzado, exigir el pago, o solicitar la resolucin del contrato. Pero exigir
el cumplimiento forzado exige que le paguen el precio y la resolucin consiste en que el
contrato quede sin efecto, ambas opciones con indemnizacin de perjuicios, peor en
ambos casos se requiere que el comprador tenga bienes, y la hiptesis en la que se pone
la norma es que el comprador no tiene o estos han disminuido. La idea que est detrs
de la norma es que la herramienta que el Cdigo ya haba previsto podra resultar no ser
eficaz, por lo que se produce una anticipacin de la situacin. Esto no quiere decir que
el contrato se encuentra resuelto, el contrato sigue existiendo pero sus efectos se
encuentran suspendidos, por lo que si el comprador paga el precio el vendedor tendr
que entregar la cosa.
3. Lugar en que debe realizarle la entrega
Se debe estar a las normas generales del pago (art. 1587 a 1589). Si se trata de una
especie o cuerpo cierto, el lugar de la entrega es el lugar en donde se encontraba la cosa
al momento de celebrar el contrato, salvo que las partes hayan acordado otro lugar
porque si se espera que se entregada en un lugar distinto esto debe pactarse; en cambio
s es una cosa genrica, esta debe entregarse en el domicilio del deudor de la obligacin
de dar, en este caso, el vendedor.
4. Gastos de la entrega
Hasta el momento de la entrega, la ley pone los gastos en el vendedor (art. 1825), a
menos que se pacte algo distinto, y el art. 1806 tambin pone a cargo del vendedor los
gastos de la escritura y cualquier otra solemnidad, a menos que se pacte algo distinto.
La inscripcin est a cargo del comprador. Lo usual es que se dividen los gastos entre
ambas partes, y para esto se requiere acuerdo de las partes
5. Que debe comprender la entrega
La regla bsica es el art. 1828 en donde el vendedor debe entregar lo que reza del
contrato, es decir, las partes no solo estan obligadas a lo literal, sino que estn obligadas
a todo lo que se entiende de la esencia del contrato. Es recomendable explicitar los
elementos ms importantes que comprende el contrato
El Cdigo Civil, en algunas disposiciones estableci que cosas comprende esto, esto se
da en los arts. 1829 y 1830. En el primer caso se trata de un caso de inmueble y en

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donde se entienden incorporados los inmuebles de adherencia5 y destinacin6. Y en el
caso del art. 1829 se entiende que se incorporan la cra que est por nacer.
6. Caso de los predios rusticos (arts. 1831 a 1836)
La expresin predio rustico responde a la destinacin del bien, es decir, que si esta
destinada a la actividad agrcola o silvoagropecuaria.
Los predios rusticos se pueden vender de dos formas: como especie o cuerpo cierto o en
relacin a su cabida
- si se vende como especie o cuerpo cierto, esto significa que en la venta no se
considera la superficie del predio para fijar el precio, sino que se fija el precio en
base a la idea de que el predio es una unidad
o art. 1833
o si se sealan deslindes, la obligacin del vendedor es entregar todos los
deslindes que puede no coincidir con la superficie. Si el vendedor no
logra entregar todo, el comprador tiene la rebaja del precio y si supera el
10%, el desistimiento del contrato
- en cambio cuando se vende el predio en relacion a su cabida, por un lado en el
contrato se expresa la cabida (la superficie) en el contrato y lo mas importante,
el precio se fija en relacion a la cabida Si no se dan estas dos exigencias, se
entiende que se trata de la venta de una esepecie o cuerpo cierto, en donde se
aplica art. 1831, en donde se entiende que el primer caso es la regla general
- el Cdigo Civil se pone en el caso de que exista discrepancia entre la cabida real
y la cabida declarada, y esto es frecuente porque el sistema registral chileno
tiene como efecto la imprecisin de inmuebles.
o se entrega en esta situacin un derecho de opcion al comprador siempre
que la discrepancia supere un cierto lmite, la dcima parte de la cabida
real. Si no supera el 10%, el comprador solo puede pedir una rebaja
proporcional al precio o debe completar la plata si la cabida real supera a
la declarada pero no ms all del 10%;
o y si supera el lmite del 10%, puede el comprador tener el derecho de
opcin de completar el precio o puede rescindir del contrato. Y cuando se
opta por el desistimiento, se puede exigir indemnizacin de perjuicios
(art. 1832). Para que tenga lugar, esta accin tiene un plazo de
prescripcion de 1 ao desde la entrega (art. 1834), aunque no lo diga la
norma, material
- las normas anteriores se aplican a todo conjunto de efectos o mercaderias, por
ejemplo un rebao, as lo seala el art. 1835, es decir, las reglas de predios
rsticos son aplcales a los muebles cuando se les trata como conjunto
5cosas que se adhieren permanentemente a los inmuebles por naturaleza
6aquellas cosas que se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, por estar
permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble y sin embargo de que
puedan separarse sin detrimento.

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7. Saneamiento
Es un elemento de la naturaleza del contrato. El art. 1824 permite advertir que el Cdigo
Civil concibe de forma especial esta obligacin de saneamiento y el art. 1837 que
establece que esta obligacin tiene dos objetos: saneamiento de la eviccin y el
saneamiento de los vicios redhibitorios. Lo que est claro es que en estas obligaciones,
lo que se pretende es proteger al comprador en la posesin pacfica y til de la cosa
comprada. Sabemos que no se le protege en el dominio, pero si lo protege como
poseedor que tiene la cosa sin ser turbada por terceros (posesin tranquila) y se protege
al poseedor cuya cosa que ha comprado realmente sirva para el uso por el que fue
creado (posesin til)
- Obligacin de Saneamiento de la Eviccin
o se deben distinguir dos etapas, una primera etapa que se presenta cuando
el comprador es demandado por un tercero que pretende derechos sobre
la cosa, siempre que la demanda se funde en hechos anterior al contrato,
por ejemplo, un tercero el verdadero dueo de la cosa vendida ejerce la
accin reivindicatoria y basa su accin en un ttulo que tiene una fecha
anterior a la compraventa. Ejercida la accin en contra del comprador por
la cosa, tiene lugar la primera etapa de la obligacin de saneamiento de la
eviccin, primera etapa en que la obligacin de saneamiento se traduce
en una obligacin de hacer para el vendedor, consistente en la defensa
judicial del comprador, es decir, el vendedor defiende en juicio al
comprador. Si la defensa judicial es exitosa, la demanda ser rechazada,
y por lo tanto la obligacin de saneamiento de la eviccin no avanza ms,
el comprador se encuentra amparado bajo la posesin pacifica de la cosa;
o puede ser que la demanda sea acogida, y aqu hablamos propiamente
de la Eviccin de la Cosa Comprada7, esta se encuentra definida en el
art. 1838. Si ocurre la Eviccin de la Cosa, si es privado el comprador de
todo o parte de ella por sentencia judicial, estamos en el inicio de la
segunda etapa de la obligacin de saneamiento en donde se le impone al
vendedor una obligacin de dar, la obligacin de indemnizar los
perjuicios al comprador
o La Obligacin de Saneamiento de la Eviccin no comienza con la
segunda etapa, es decir, no comienza con la Eviccin de la Cosa, la
Eviccin es eventual, la Obligacin de Saneamiento de la Eviccin est
presente en la Compraventa desde que este se celebra, si las partes nada
dicen es porque se entiende incorporado al contrato por tratarse de un
elemento de la naturaleza, sin embargo no se hace exigible sino que
desde que se presenta una demanda en contra del comprador por la cosa
que tenga una causa con anterior a esta compraventa. Si hay una
demanda y se le notifica al comprador se inicia la primera fase, y solo si
la primera fase no es exitosa, cuando existe una sentencia firme que
acoge la demanda, estamos en presencia de la Eviccin, y surge entonces
la segunda etapa.
7 Privacin de la cosa en el todo o parte que sufre el comprador por sentencia judicial,
agregando que la causa sea anterior al contrato de compraventa.

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o La Eviccin, como seala la norma, puede ser total o parcial, existiendo
distintas hiptesis, por cierto que la Accin Reivindicatoria que puede
ejercer el tercero que es o que se pretende dueo es una eviccin total,
as como puede llevar a una eviccin total una Accin de Nulidad; en
cambio habr eviccin parcial de la cosa si se ejerce una Accin dentro
de la cual se declara la existencia de un Derecho de Usufructo por la
cosa, o una Servidumbre.
o Requisitos
Que un tercero haga valer derechos sobre la cosa a travs del
ejercicio de una accin judicial, y que se trate de una perturbacin
de derecho
Que la accin debe estar fundada en hechos anteriores a la venta,
as lo reconoce el art. 1839
o Ejercida la accin, para que surja efectivamente la obligacin de
saneamiento del vendedor, la ley que al comprador lo citen, no es otra
cosa que se le notifique. La demanda se va a ejercer en contra del
comprador, que es el actual poseedor de la cosa, y el comprador
necesariamente debe ser notificado de esta situacin, y esto es lo que se
conoce como Citacin de Eviccin8, el comprador demandado debe citar
de eviccin al vendedor (art. 1843). Si vinculamos esta norma con las
normas del Cdigo de Procedimiento Civil que regulan la manera de
individualizar esta situacin, debemos entender el siguiente esquema:
notificado el comprador de la demanda, dentro del trmino de
emplazamiento, deber solicitar al juez que se notifique
(Notificacin Personal) al vendedor. Dispuesta la situacin de
eviccin, se suspender el termino de emplazamiento por 10
das9, en donde citado el vendedor de eviccin, notificado, ahora
pesando sobre el la obligacin de saneamiento de la eviccin en
su primera etapa, la obligacin de defender en juicio al
comprador, el vendedor desde la notificacin queda obligado a
comparecer en juicio, reemplazando al comprador en el rol
jurdico procesal de demandado, provocando una subrogacin
legal en el proceso
o El Cdigo Civil permite no solo permite citar de eviccin al vendedor
vendedor directo, sino que tambin puede citar a los vendedores
anteriores si es que estos existen (art. 1841). Lo que se quiere es que el
comprador sea defendido por aquel que este en mejor posicin de
defenderse, de defenderse en contra de quien ejerce la accin.
o La ley se pone en el caso de que el vendedor no sea citado, si el
comprador demandado omite citar, el art. 1843.2 dispone que el
vendedor no ser obligado al saneamiento, no queda obligado a defender
al comprador en juicio ni tampoco a la indemnizacin.
8 Libro III, Ttulo V De la Citacin de Eviccin arts. 584 a 587 del Cdigo de Procedimiento
Civil
9 Art. 585

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o Citado de Eviccin, el vendedor tiene como obligacin de hacer la
defensa del comprador en juicio, exigiendo su comparecencia, pero este
puede asumir dos actitudes
No comparecer: segn lo que dispone el art. 1843, entonces ser
responsable de la eviccin, es decir, que est obligado a
indemnizar si la cosa es evicta, a menos que el comprador haya
dejado de oponer alguna excepcin suya10 y por ella la cosa fue
evicta, no se le sanciona en este caso excepcional al vendedor que
no comparece por negligencia del comprador.
Comparecer: en este caso el vendedor subroga en el juicio al
comprador como demandado, y ahora el figurara como
demandado, el comprador sale del juicio pudiendo intervenir
como un Tercero Coadyuvante (art. 1844)
Puede allanarse a la demanda, en donde la cosa ser
evicta. La ley le permite al comprador rechazar la
posicin del vendedor y volver a ejercer la defensa, a
ocupar el lugar de demandado, pero con una excepcin,
en donde si la cosa llega igualmente a ser evicta,
disminuye la responsabilidad del vendedor, no responde
por las costas ni por los frutos que van desde el
allanamiento hasta la restitucin de la cosa (art. 1845)
Puede defenderse, que haya una defensa efectiva,
derivndose dos consecuencias
o Si la defensa es exitosa, la demanda puede ser
rechazada. Se cumpli la primera parte de la
obligacin de saneamiento, se protegi al
comprador en la posesin pacifica de la cosa
o Si la defensa no es exitosa, es decir, si la cosa de
todos modos es evicta, pasamos a la segunda fase,
es decir, la Eviccin, lo que genera la obligacin
de dar por parte del vendedor a comprador la
indemnizacin.
El art. 1847 es la norma clave en materia
de la obligacin indemnizatoria, porque
contiene las diferentes partidas que debe
incluir esta indemnizacin
La restitucin del precio
Las costas legales del contrato
satisfechas por con comprador, los
gastos que genero la celebracin
del contrato, por ejemplo el
honorario del abogado que lo
redacto, la escritura pblica, etc.
10 Prescripcin Adquisitiva que haya operado mientras estaba en posesin
de la cosa, que el plazo se haya cumplido cunado l estaba en posesin de
la cosa

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El valor de los frutos que el

comprador haya sido obligado a
restituir al dueo, sin perjuicio de
lo establecido en el art. 1845, es
decir, allanamiento
Costas que el comprador haya
sufrido como consecuencia del
juicio, con la salvedad del
allanamiento
Aumento de valor que la cosa haya
sufrido en poder del comprador, sea
por causas naturales, por ejemplo
por un aluvin11 o por causas del
hombre. En el caso de deterioros,
se debe atender a ciertas normas
especiales, arts. 1848 a 1850
Esta indemnizacin de perjuicios se
aplica cuando la eviccin es total
por sentencia judicial
La ley se pone en el caso de una Eviccin
parcial, el Cdigo exige distinguir en
relacin a la envergadura de la privacin, si
la eviccin no es de tanta importancia, el
art.1854 le permite al comprador pedir
nicamente la indemnizacin que ser
parcial12; en cambio si la eviccin a pesar
de ser parcial es de magnitud, entonces el
comprador puede escoger entre aceptar la
indemnizacin proporcional o resolver la
compraventa (art. 1852 inciso final)

o Posibilidades de Extincin
Renuncia: esta es una accin renunciable por ser un elemento de
la naturaleza (art. 1444). Sin embargo la ley contiene ciertas
normas que protege igualmente al comprador, porque la renuncia
al saneamiento de la eviccin podra estar motivada por la mala
fe del vendedor. El art. 1842 se pone en el caso de que haya
habido mala fe del vendedor, es decir, si se sabe la causa de la
eviccin (la existencia del derecho de un tercero) y no la da a
conocer al comprador, el pacto es nulo, de todas formas el
comprador tendr sus acciones; Si hay renunciar a la accin de
saneamiento, en caso de que la cosa sea evicta, de todos modos el
11 Dentro del Modo de Adquirir Accesin, especficamente de inmueble a
inmueble, es el aumento que recibe la ribera de la mar o de un ro o lago
por el lento e imperceptible retiro de las aguas (art. 649)
12 La reduccin del precio ser proporcional a la parte evicta, etc.

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vendedor est obligado a restituir el precio (art. 1852), existen

eso si 2 excepciones en donde, a pesar de haber renuncia y haya
eviccin, el vendedor ni siquiera est obligado a restituir el
precio, esto debe entenderse de forma restrictiva y se encuentra
en el art. 1852.3
Si el comprador compro a sabiendas de que la cosa era
ajena, en donde la ley entiende que se asume el riesgo, el
riesgo de eviccin era muy alto al saber que la cosa era
ajena
el comprador haya tomado sobre si expresamente el
peligro de la eviccin especificndola, es decir, que el
comprador al renunciar al saneamiento de la eviccin
identifico con precisin la amenaza, y asumi el riesgo de
que la cosa fuera evicta por otro. Pero en este caso debe
tratarse de una amenaza o riesgo especifico, determinado,
especificndolo, por lo que no basta una clusula de este
tipo: el comprador renuncia de forma expresa a la
accin correspondiente a la eviccin en los trminos
correspondiente al art. 1852.3, sino que debe
especificarlo: el comprador renuncia al saneamiento de
la eviccin que pudiera producirse como consecuencia
del juicio reivindicatorio iniciado o por iniciarse en el
Primer Juzgado Civil de Valparaso Rol C-235-2015,
aunque el Cdigo no lo diga, puede que el conocimiento
haya incidido en el precio.
Prescripcin Extintiva: La doctrina ha sostenido que la obligacin
de saneamiento, en su primera etapa (defensa del juicio) es
imprescriptible, y en cambio sugieren que la segunda etapa
(obligacin de dar la indemnizacin) estara sujeta a prescripcin.
Se basa esta postura en que la obligacin de defensa de juicio de
la primera etapa no surge sino hasta que se ejerce la accin de la
demanda por parte del tercero, y por lo tanto mal podra
comenzar a correr una prescripcin extintiva en contra del
comprador. Una vez que es demandado, ya no podra alegar la
prescripcin, no podramos empezar a considerar plazo de
prescripcin alguna porque podra ocurrir de que presentada la
demanda, 4, 5, 6 aos despus del contrato la accin estara
prescrita, al presentarse recin la demanda, que es el momento en
que el comprador puede hacer valer sus derechos. Por lo que se
dice que la defensa es imprescriptible y que la obligacin de
indemnizacin, es decir, la segunda etapa estara sujeta a la
prescripcin y a esa se referira el art. 1856, segn la doctrina
mayoritaria
La accin de saneamiento por eviccin prescribe en 4
aos
En cuanto a la restitucin del precio, se debe atender a las
reglas generales de la prescripcin, es decir, 5 aos

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El plazo de la prescripcin se cuenta desde la fecha de la

sentencia de eviccin, y si la sentencia no se pronuncia, se
cuenta el plazo de prescripcin desde la restitucin de la
cosa
El profe no se siente del todo convencido por la regla de
la imprescriptibilidad
o Primero, porque la imprescriptibilidad es la
excepcin en nuestro derecho, la regla general
amplsima es la prescripcin extintiva, y la idea de
que existe una excepcin es a travs de una norma
que consagre esta situacin
o En segundo lugar, no hay razn como para excluir
la posibilidad de extinguir el saneamiento de la
eviccin, es cierto que puede ocurrir que la
obligacin de defensa del juicio no surge de forma
expresa en el contrato, sino que debe el tercero
ejercer su accin, y en algn momento, as como
en nuestro derecho y en otras legislaciones, las
relaciones jurdicas deben consolidarse, podemos
nosotros estimar que, transcurrido el plazo
mximo de consolidacin de las relaciones
jurdicas en el derecho chileno (10 aos), ya la
obligacin se extingue. Por lo que puede ocurrir
que la accin ejercida por el tercero, que es una
accin ordinaria, pasado los 10 aos ya no la
puede exigir
La Doctrina y la Jurisprudencia aceptan de forma amplia
la Teora de la Imprescriptibilidad
Ley: los arts. 1851 y 1846 contienen hiptesis en donde la ley
suprime el saneamiento de la eviccin
Art. 1851: Venta forzada realizada por autoridad de la
justicia (Remate), en donde el vendedor solo responde de
eviccin debiendo restituir el precio
Art. 1846 n1: Arbitraje entre el tercero y el comprador,
sin el consentimiento del vendedor, y se falla en contra
comprador, el vendedor no estar obligado al saneamiento
Art. 1845 n2: Si el comprador perdi la cosa y por esto se
sigui, se decret, la eviccin. El problema de esta
situacin es que el comprador de la cosa perdi la
posesin de la cosa por su culpa, se trata de una situacin
que se da con posterioridad al contrato
Saneamiento de los Vicios Redhibitorios
o Se apunta a la proteccin de la posesin til, cuando la cosa comprada no
sirve para los fines que se estableci
o La ley no los define, pero, a partir de lo que dispone el art. 1858
podemos entender estos vicios como defectos fsicos de la cosa
comprada existentes al tiempo del contrato y que se encontraban
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ocultos, que impiden que la cosa sirva para su uso natural o solo
permiten que sirva imperfectamente
Se debe trata de defectos fsicos, pero jams un defecto jurdico
como por ejemplo una hipoteca, una prenda, una medida
precautoria. Solo cabe de las cosas corporales
Deben existir al tiempo del contrato, no se requiere que se
manifieste el dao (art. 1858 n1), basta con que el vicio haya
estado al momento del contrato en germen
Debe ser oculto, y ser oculto en circunstancias prevista en la ley
Ser oculto si es que eran desconocidos para el
comprador, siempre que este comprador no haya podido
ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el
comprador no haya podido fcilmente conocerlos en
razn de su profesin u oficio (art. 1858 n3)
Debe ser de gravedad, es decir, aquellos que por ellos la cosa
vendida no sirva para su uso natural o de forma parcial. La clave
es el uso natural al momento de contratar, por lo que se debe
especificar el uso especfico (art. 1858 n2)
La ley expresamente permite que las partes conviertan vicios que
no eran redhibitorios que ahora lo sean (art. 1863)
o Efectos
Nace para el comprador un derecho alternativo, la ley le da al
comprador la eleccin entre dos acciones, pedir la resolucin del
contrato o la rebaja del precio. En los dos casos estamos hablando
de acciones para el comprador, en el primer caso la ley la
denomina Accin Redhibitoria, los arts. 1857 y 1860 se refieren a
ella en su primera parte y hablan de rescisin, pero esto es una
impropiedad ya que no se trata de nulidad relativa porque el
contrato es vlido, entonces en vez de rescisin debera decir
resolucin, entonces esta accin est destinada a la resolucin del
contrato; o bien el comprador puede escoger la segunda opcin,
una Rebaja del Precio, el comprador har subsistir el contrato
pero solicitando que se le rebaje el precio considerando los
defectos de la cosa, esto se conoce como Actio Quanti Minoris13.
El comprador escoge dependiendo de su inters, pero existe un
caso en donde el comprador no tiene opcin, esto es cuando los
vicios o defectos no son de la gravedad que exige el art. 1858 n2,
la ley no le reconoce opcin al comprador y solo puede exigir la
rebaja del precio (art. 1868)
A las dos opciones que se le dan, se le debe agregar la
indemnizacin de perjuicios que puede generarse, solo cuando el
vendedor sabia de los vicios o deba conocerlos, as lo dispone el
art. 1861
o Extincin
13 Accin de Rebaja del Precio

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Renuncia: es un elemento de la naturaleza, por lo que las partes

pueden eliminarlo o modificarlo, y no es raro encontrarse con la
renuncia.
Existe una norma declara la nulidad de la renuncia si es
que el vendedor estaba de mala fe (art. 1859), se saba la
existencia de los vicios y no los declaro, teniendo que
probar la mala fe del vendedor.
Prescripcin Extintiva: la accin prescribe, pero es necesario
distinguir entre la Accin Redhibitoria y la Quanti Minoris, y a su
en cada caso se debe distinguir si se trata de Bienes Muebles o
Inmuebles (arts. 1866 y 1869)
Redhibitoria: 6 meses para bienes muebles, 1 ao bienes
inmuebles
Quanti Minoris: 1 ao para bienes muebles y 18 meses
para bienes inmuebles
Los plazos se consideran desde la entrega real, material de
la cosa
El art. 1866 permite ampliar o restringir los plazos, cuya
razn se deba al corto que son los plazos, pero se lleva a
cabo con acuerdo de las partes
Ley: ventas forzadas hechas con autorizacin de la justicia, art.
1865, salvo que el vendedor no pudiendo o no debiendo ignorar
los vicios, no los declaro a peticin del comprador
(adjudicatario), en este caso aun cuando estemos en un Remate, la
Accin Redhibitoria corre en contra del vendedor.

Comprador
1. Recibir la cosa
En el prrafo IX, en el art. 1871 se refiere solo a la obligacin de pagar el precio, y no la
obligacin de recibir la cosa, pero su redaccin permite incorporarla, y esta ltima tiene
como fundamento el art. 1827, el cual establece que si el comprador est en mora 14 de
recibir, permite entender que al hablar de mora debemos entender que necesariamente
existe una obligacin, por lo que cuando el art. 1827 dispone que el comprador se
constituye en mora de recibir habr tales consecuencias, evidentemente es porque tiene
la obligacin de recibir. A veces, la nica forma para que el vendedor se est obligado,
el comprador debe realizar ciertas conductas para que el vendedor este obligado a la
entrega. Las consecuencias son dos: el comprador debe soportar los gastos
extraordinarios de la posibilidad de entrega y el vendedor queda perdonado del cuidado
y conservacin de la cosa y solo responde del dolo o culpa grave.

2.

Pagar la cosa

14 Retardo imputable en el cumplimiento de una obligacin

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En cuanto al lugar y tiempo de la entrega, debe atenderse primero, al tenor de lo
acordado por las partes.
Si no se ha pactado nada, de acuerdo al art. 1872, el precio debe pagarse en el lugar u
tiempo de la entrega. No existe norma especial sobre el lugar de la entrega, por lo que
debe atenderse a la normas del Pago (arts. 1587 a 1589), si se trata de la venta de una
especie o cuerpo cierto en el lugar en donde la especie se encontraba al tiempo del
contrato, y si se trata de una cosa genrica en el domicilio del deudor, en este caso del
vendedor, es en estos lugares en donde debe efectuarse el pago de precio.
Que debe ocurrir primero la entrega o el pago del precio? La entrega, solo puedo saber
que es el tiempo de pagar el precio si ya hubo entrega. La norma pareciera querer que
hubiera simultaneidad entre las obligaciones. En el caso de los Inmuebles esto trae un
problema que ha sido resuelto en la prctica, el problema es que en los inmuebles la
entrega se divide en entrega material y tradicin que ambas deben ser cumplidas por el
vendedor, entonces si nos quedamos con esta regla, nada se pacta, habra que pagar el
precio cunado se haga la inscripcin. En la prctica, en la Escritura Pblica de la
Compraventa, la inscripcin conservatoria va a ocurrir en un momento posterior a la
celebracin del instrumento pblico, el problema es el siguiente, el vendedor celebra la
compraventa en un momento esperando que se le pague el precio de forma inmediata
porque dejando que este se encuentre supeditado a la inscripcin y posterior entrega
jurdica, porque si se establece una clusula como la siguiente: el pago del precio se
har inmediatamente realizada la inscripcin conservatoria, pero resulta que se le
deja al vendedor en el aire, quedando en riesgo de que se practique la inscripcin
conservatoria en donde el comprador a lo menos es poseedor y al inscribir es dueo y no
le paga el precio, se puede solicitar cumplimiento forzado por parte del vendedor pero
que tiene un plazo de 5 aos en el juicio y mientras el bien est en el poder del
comprador o puede demandar la resolucin del contrato pero se demorara una buena
cantidad de tiempo en que se conozca el asunto en tribunales y se falle. La alternativa
entonces es que el precio se pague al momento de la firma de la escritura, pero se est
en peligro de que la inscripcin se rechace de forma temporal o de forma definitiva y el
comprador pago el precio y el vendedor ya se gast el dinero, en este caso el comprador
puede solicitar la resolucin del contrato pero se demorara quien sabe cunto tiempo.
En la prctica, este problema se ha resuelto a travs de las Instrucciones Notariales,
estas corresponden a un Mandato que las partes de la compraventa le dan al notario. El
comprador paga el precio al momento de celebrar la Escritura Pblica dejando un vale
vista por ejemplo y en donde se encomienda al notario que custodie el pago del dinero
hasta que el comprador exhibe la inscripcin conservatoria, recin en ese momento el
notario se entiende facultado para entregar el dinero al vendedor.
Reglas
- Caso de tutela preventiva, art. 1872.2: luego de sealar el lugar y tiempo y son
pagar el precio pero existiendo la obligacin, se entera de una turbacin de
derecho, accin real, la ley le permite depositar el precio en la cuenta corriente
del tribunal, con previa autorizacin y durara esto hasta que termine la turbacin
o la afiance el vendedor de la resultante. A diferencia de la obligacin del

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saneamiento de la eviccin, esto ocurre antes de que el comprador pague el

precio de la cosa.
El art. 1874 contiene lo que se conoce como Pacto de Reserva de Dominio. Las
partes del contrato han acordado un pacto en la compraventa conforme al cual la
transferencia del dominio al comprador queda condicionada al pago del precio
aun cuando se haya realizado la entrega y la tradicin del bien, pero la ley no le
reconoce el efecto que las partes deseaban. Aunque las partes acuerden esta
reserva de dominio, si se da la tradicin, esta reserva no tiene valor frente a la
ley porque la transferencia del dominio ya se realiz y solo le queda al vendedor
solicitar el cumplimiento forzado o resolucin y en ambos casos con
indemnizacin de perjuicios
o En materia de tradicin, se contiene una norma abiertamente opuesta a la
anteriormente mencionada, art. 680
o Este problema se soluciona por va de especialidad, prima el art. 1874
por sobre el 680
El art. 1876.2 que dispone que si en la escritura de venta se ha pactado el pago
de precio, se entiende que no se admite prueba en contrario por las partes, salvo
que prueben la nulidad por la falsificacin del instrumento

Pactos Accesorios
El punto de partida es el principio de la autonoma de la voluntad, en virtud del cual,
adems de las obligaciones esenciales, las partes pueden agregar otros acuerdos que
contengan otros pactos, siendo una posibilidad ilimitada teniendo como margen el
objeto y causa licita.
La ley reconoce esta posibilidad en trminos amplios en el art. 1887. Pero adems de
eso, la ley en materia de este contrato regula 3 pactos que podemos llamar Pactos
Tpicos en los prrafos X, XI y XII
Pacto Comisorio
Recordando que este puede ser Simple o Calificado, el primero es la escrituracin de la
Condicin Resolutoria Tcita, y la segunda es aquella cuya resolucin es ipso facto. En
materia de Compraventa se regula el Pacto Comisorio en relacin al incumplimiento del
comprador de pagar el precio y en el art. 1877 encontramos el Pacto Comisorio Simple,
el art. 1878 establece que por el Pacto Comisorio no se priva al vendedor de la eleccin
de acciones que establece el art. 1873 (resolucin o cumplimiento forzado), pero el art.
1879, que se refiere al Pacto Comisorio Calificado, en donde la ley rechaza el efecto
ipso facto que las partes le han dado al Pacto en caso de no pago del precio por parte del
comprador, se presentan dos efectos o prescripciones que claramente tuercen la
voluntad de las partes expresamente declarada
- No se resuelve automticamente, sino que se le exige al vendedor de demandar
- Incluso si se ha realizado la demanda, el contrato puede subsistir en un plazo de
24 horas luego de la notificacin de la demanda
- El plazo de prescripcin de este pacto es de 4 aos como mximo aun cunado las
partes hayan establecido un plazo mayor de 4 aos

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En una opinin a contrario sensu, si en la norma se priva de efectos o del querido al
Pacto Comisorio Calificado por cumplimiento del comrpador de pagar el precio, en
todos los dems casos se aplicaran los propios del Pacto Comisorio Calificado
Pacto de Retroventa
El art 1881 lo contempla. Lo que sucede es una compraventa que se celebra entre dos
partes, si se incorpora un pacto de retroventa, el vendedor se reserva una facultad que
consiste en poder pedir al comprador que le venda el objeto de vuelta, por lo que en la
segunda operacin el comprador le comprara al vendedor original y la cosa volver a su
patrimonio. El precio del pacto de retroventa se puede pactar.
Acerca de su naturaleza, existe la posibilidad de ver una compraventa sujeta a condicin
resolutoria o la posibilidad de ver dos compraventas en donde la primera la se guarda la
opcin de compra. Existen elementos para hacer valer ambas posiciones, pero la
doctrina mayoritaria ha entendido que existen dos compraventas.
Se le puede usar como una garanta en los trminos en que le vendedor necesita dinero
prestario y el comprador es una persona dispuesta a prestar el dinero, pero el comprador
quiere una garanta de que le devolvern el dinero prestado, entonces en vez de hacer
una hipoteca es transferir el bien, recibe el precio que corresponde a lo solicitado. Tiene
la ventaja para el comprador, ms que la hipoteca o una prenda.
Si es que el vendedor original quiere comprar, el comprador original est obligado a
vender, y nace una accin del Pacto de Retroventa, que puede ser llamar Accin de
Retroventa, en donde el plazo de prescripcin es de 4 aos contado desde la
Si el vendedor ejerce su accin dentro del plazo, se da una especie de restitucin ya que
el comprador entrega la cosa, o devuelve, as como lo plantea el art. cio3, estableciendo
las prestaciones mutuas, prestaciones reciprocas que deben darse en caso de restitucin
Puede ocurrir que entre las compraventas la cosa haya pasado a manos de un tercero. A
ese supuesto, el art. 1882 le hace aplicable los arts. 1490 y 1491 en relaciona los efectos
de las condiciones resolutorias. La existencia del pacto de retroventa, especialmente del
caso de inmuebles.
Le art. 1884 dispone que el derecho que nace de este pacto no puede cederse, la accin
de retroventa es intransferible, sea, que el vendedor no la puede ceder entre vivos a un
tercero, pero la pueden transferir a sus herederos
Pacto de Retracto
Este aparece en el art. 1886, no est denominado as por la ley. En este caso se celebra
una compraventa en donde se plasma que dentro de cierto plazo se presenta una mejor
oferta que ya se hizo o se celebr, se resuelva el contrato, a menos que le comprador
est dispuesto a igualar la oferta y el contrato subsista. Aqu estamos en verdad en
presencia de una condicin resolutoria. El comprador tiene una preferencia al poder
igualar la oferta.

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Se seala que el plazo del retracto no puede pasar de un ao.
Lesin
Dentro del estudio de los Vicios de la Voluntad, se plantea a duda de que si en Chile la
Lesin es un Vicio. Se plantea el tema porque en el Derecho Comparado la Lesin
efectivamente es un vicio, y como es un Vicio de la Voluntad en esos ordenamientos, se
le hace aplicable a cualquier contrato, y lo que habra detrs de la Lesin es una
desproporcin de las prestaciones de las partes que es originaria, es decir, que existe
desproporcin de las prestaciones desde el momento en que las partes celebran el
contrato. Lo nico que puede explicar una desproporcin originaria entre las
prestaciones de las partes es la existencia de una voluntad viciada: sea por error de
quien acepta vender una cosa a muy bajo precio o por vender la cosa bajo engao, es
decir, dolo, o por estar en una situacin apremiante que se puede asimilar a la fuerza, e
incluso en una interpretacin ms amplia, algunos sostienen que en la lesin habra un
aprovechamiento de la injerencia de una de las partes.
Pero en Chile, a diferencia de lo que ocurre en el Derecho Comparado, no podemos
entender a la Lesin como un Vicio, ya que esta se encuentra limitada a ciertos actos y
contratos, por lo que fuera de los casos que la ley se refiere a ella no cabra la lesin en
el resto de los actos, aun cuando la desproporcin sea gigantesca. Su limitada aplicacin
no permite entenderla como vicio. Adems, en Chile, la Lesin se basa en una
desproporcin puramente objetiva, sin tomar en consideracin elementos subjetivos, no
importa la voluntad de las partes, solo se ve aritmticamente si las desproporciones
existen o no y si son desequilibradas o no.
Si se dan los requisitos de la Lesin en la Compraventa, esta es rescindible, aun cuando
se logre demostrar que la parte perjudicada estuvo en conocimiento.
Para solicitar la rescisin de la Compraventa por Lesin enorme deben analizarse los
requisitos
1. Debe tratarse de una compraventa susceptible de ser rescindida por lesin enorme.
De acuerdo al art. 1891, solo son rescindibles las compraventas de bienes races que
no hayan sido hechas por el ministerio de justicia, por lo que quedan fuera las
compraventas de bienes muebles realizadas en pblica subasta, pero si se debe tener
presente el precio irrisorio
2. Que haya lesin en los trminos del art. 1899 porque la lesin, la desproporcin
objetiva entre las prestaciones que permite la rescisin debe ser de magnitud o en
trminos del Cdigo, enorme, es decir que nuestro ordenamiento jurdico tolera
desproporcin entre las prestaciones. El art. 1899 nos indica cuando se produce la
lesin enorme, cuando se supera el lmite sobre el cual reacciona la ley.
a. Se debe tener presente la idea de justo precio. La doctrina y la jurisprudencia
coinciden en que el justo precio de la cosa se refiere al precio comercial, no
debe confundirse con el avalo fiscal, por lo que se debe atender a los
tasadores. El justo precio se debe determinar al tiempo del contrato de la
compraventa, y el contrato al que se refiere el art. 1899 no puede ser otro que el
de la compraventa

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i. Si existiese un contrato de promesa, se debe recordar que el
cumplimiento de la promesa es la celebracin del contrato prometido, y
al celebrar la promesa se ha fijado, dentro de otras cosas, el precio, si no,
la promesa no produce efecto alguno
ii. Si bien es cierto que no es frecuente que entre la promesa y la
compraventa vari de tal modo el precio que vaya a provocar una
situacin de lesin, podra ocurrir, porque al celebrar la promesa las
partes fijan un precio teniendo como parmetro el justo precio, por lo que
si en esta instancia no se respet el justo precio, Qu sucede con la
promesa? Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declare
ineficaces, si se promete la compraventa de un inmueble por menos de la
mitad del precio justo, esa compraventa que estoy prometiendo es
ineficaz y por lo tanto la promeso no cumplira con todos los requisitos
iii. Puede ocurrir que al tiempo de la promesa, se estipule un precio que no
sea constitutivo de lesin, pero puede ocurrir una circunstancia que puede
hacer cambiar el justo precio. La norma dice que para que haya lesin
debe tenerse en cuenta el justo precio al tiempo del contrato, la
compraventa. Entonces la promesa celebrada, es vlida o invalida? La
promesa era y seguir siendo vlida, el problema que se produce es que
uno si hace cumplir esa promesa la compraventa que se va a celebrar no
es vlida por ser rescindible por lesin enorme Cmo puedo forzar la
celebracin del contrato prometido si se sabe que el contrato es anulable?
El punto esta en que la lesin no es aplicable a la promesa, es solo
aplicable a la compraventa, la promesa es valida por lo tanto es
ejecutable y entonces tendramos que llegar a la conclusin de que, en
este caso, el promitente comprador quiere hacerla ejecutar no tiene
alternativa y el promitente vendedor se allana y se celebra la
compraventa con el precio fijado al tiempo de la compraventa, pero como
la compraventa celebrada esta dentro de la hiptesis de lesin es
rescindible, por lo que el vendedor que se vio forzado a vender podr
alegar lesin
b. La puede sufrir el comprador como el vendedor art. 1889
i. El vendedor la sufre cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del
justo precio que recibe, si el justo precio es 100.000.000 a partir de
49.999.999 habra lesin, por lo que si se vende a 50.000.000 no habra
lesin
ii. El comprador la sufre cuando el justo precio de la cosa que compra es
inferior a la mitad del precio que paga por ella, es decir, cuando el precio
de la cosa es ms del sobre del justo precio, si el justo precio es
100.000.000 a partir de 200.000.001 se sufre lesin
3. La cosa no se haya extraviado en poder del comprador art. 1893.1
a. Debe entenderse que es destruccin de la cosa
b. La rescisin va conducida la restitucin de la cosa, por lo que se priva de la
accin de rescisin por lesin enorme al afectado
c. Si es fortuita no hay nada que hacer
d. Si es culpable, se podra dar paso a una indemnizacin de perjuicios
4. Que la cosa no haya sido enajenada por el comprador art.1893.2
a. Si es que el comprador enajeno la cosa, no cabe rescisin por lesin enorme.

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b. Esto hace bastante dbil la rescisin por lesin enorme. Lo que ocurre es que
si se ha vendido por ms de lo que se ha adquirido, se puede reclamar el
exceso hasta la concurrencia del justo precio descontado la dcima parte. Si el
justo precio de la cosa eran 100.000.000 y lo vendi en 30.000.000
inmediatamente el comprador enajeno en 120.000.000 entonces la ley dice
que la cosa esta en poder de un tercero por lesin enorme, pero el vendedor
puede reclamar la diferencia pero no toda, puede reclamar la diferencia hasta
la concurrencia del justo precio con reduccin de una dcima parte, sea a los
100.000.000 se le reduce un 10% y queda en 90.000.000 por lo tanto si la
diferencia es a 90, la abuelita puede pedir 60.000.000
c. La ley tolera una desproporcin en las prestaciones, por eso no se pueden
pedir los 90.000.000 para llegar a los 120.000.000 en que se enajeno al cosa
5. La accin sea ejercida oportunamente, que la accin rescisoria por lesin enorme no
se encuentre prescrita art. 1896
a. Plazo de prescripcin de 4 aos contado desde la fecha del contrato, y por
tratarse de una prescripcin de corto tiempo esta no se suspende
b. El art. 1892 establece que la Accin Rescisoria no es renunciable, porque si lo
fuera sera una clusula de estilo impuesta por los vendedores
Qu pasa si se cumple con todos los requisitos? La parte afectada dispone de una
Accin Rescisoria, teniendo una sola accin siendo la demanda de la nulidad relativa
por lesin, porque aquel contra el que se pronuncia la accin de nulidad, el contra de
quien se ejerce la accin, teniendo dos opciones
- aceptar la nulidad (art. 1890), produciendo el efecto de la nulidad con ciertas
particularidades
o no se va a generar Accin Reivindicatoria respecto de terceros, y por eso
es que el art. 1895 exige al comprador que deba restituir la cosa, deber
purificar la cosa sobre los derechos reales que se hayan constituido sobre
ella, sea, que se extingan;
- y la otra opcin por la que puede optar el demandado que es hacer subsistir el
contrato y que depende
o si el comprador es el demandado tiene que completar lo que falte de la
mitad del justo precio disminuido en un 10% (si el justo precio es
100.000.000, se disminuye a 90.000.000 y se deben completar
60.000.000 porque se compr en 30.000.000)
o si el demandado es el vendedor puede restituir el exceso de precio
calculado del justo precio aumentado en un 10% (el valor de la cosa es
100.000.000 y se vende en 250.000.000, entonces sobre los 110.000.000,
que es el justo precio aumentado en un 10%, se debe devolver
140.000.000 )

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Permuta o Permutacin
El art. 1897 del Cdigo Civil define este contrato y lo denomina Permutacin o Cambio.
A partir de la definicin se debe tener presente que en la permuta, en nuestro derecho,
solo se reconoce la posibilidad de cambiar especies o cuerpos ciertos, sean muebles o
inmuebles, y no se aplica para las genricas y no estaras frente a una Permuta y sera un
Contrato Atpico.
Se dice que la base histrica de este contrato es el trueque.
As entendida la Permuta, es un contrato muy parecido a la Compraventa, solo que en
vez de haber un precio en dinero, se paga con cosa, se transfiere una cosa por otra como
medio de pago.
El concepto del art. 1897 debe ser completado ya que este es bastante restringido, ya
que puede haber Permuta cuando una de las partes se obliga a dar dinero y una cosa,
siempre y cuando la cosa valga ms que el dinero (art. 1794).
A partir del concepto anterior, podemos esbozar ciertas caractersticas de este contrato
- Tpico
- Bilateral
- Se puede efectuar la Tradicin
- Oneroso
- Principal
- Conmutativo
- Por regla general es Consensual, con dos excepciones
o Art. 1898 cuya Solemnidad es la Escritura Pblica
Inmuebles
Derecho Real de Herencia
El art. 1900 dispone que las reglas de la Compraventa se les aplicaran a este contrato,
salvo que esas contravengan a la naturaleza de la permuta. Eso s, el Cdigo Civil, en el
art. 1899 se hace cargo de dos cosas: de las cosas que no pueden cambiarse aquellas
cosas que no se pueden venderse, por lo que en principio pueden permutarse todas las
cosas salvo que estas no puedan venderse y por lo tanto tampoco podrn ser
permutadas; y que aquellas personas que son declaradas como inhbiles para permutar
al igual que como para comprar y vender (prohibiciones legales)
La segunda parte del art. 1900 se refiere a la Lesin Enorme en el caso de la Permuta de
Bienes Races.

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En el mismo acto se realiza la permuta de ambos bienes

Arrendamiento
Est regulado en el Cdigo Civil junto con leyes especiales (a ley de arrendamientos
sobre predios urbanos).
En el Cdigo Civil se regulan tres especies de arrendamientos
1. Arrendamiento de Cosas
2. Arrendamiento para la Confeccin de una Obra Material (arts. 1996 a 2005):
contrato en que una de las partes encomienda a la otra la ejecucin de una obra
material. Esta regulado en el Cdigo Civil y en la ley general de urbanismo y
construcciones y ordenanza general de urbanismo y construcciones
3. Arrendamiento de Servicios Inmateriales (arts. 2006 a 2012): una parte
encomienda a otra la prestacin de servicios o ejecucin de servicios y que no
son tangibles. Puede, si se dan los elementos de la relacin laboral, determinar
una relacin laboral y por lo tanto no se le aplican las normas del Cdigo Civil
a. Puede incluirse dentro de estas categoras el Arrendamiento de
Transporte
El art. 1915 contiene un concepto de contrato de arrendamiento, haciendo referencia a
los tres tipos de arrendamientos, por lo que debemos entender que el arrendamiento de
cosas es aquel contrato en que las partes se obligan recprocamente, la una a conceder el
goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un precio determinado.
El Contrato de Arrendamiento se celebra entre dos partes, arrendador y arrendatario (art.
1919), el primero es aquel que da la cosa en arriendo al arrendatario y se obliga a dar la
cosa en arrendamiento, suele ser el dueo y por lo tanto el arrendatario es quien recibe
la cosa y por lo tanto es quien esta habilitado a usar y gozar la cosa, a cambio de un
precio.
Caracterstica
- Tpico, se encuentra regulado en el Cdigo Civil y en Leyes Especiales (Ley
18.101 y el Decreto Ley 993)
- Bilateral
- Oneroso
- Conmutativo
- Principal
- Consensual por regla generalsima
o Es solemne el contrato de arrendamiento de Predios Rsticos
Escritura Pblica

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Escritura Privada con dos testigos

o En el caso del arrendamiento de Predios Urbanos regulado por la ley, es
consensual aun cuando este debe ser por escrito, por lo que si no esta por
escrito se presume que la renta es la que declara el arrendador, y es para
tema de prueba
Ttulo de Mera Tenencia
o El arrendatario es un legtimo tenedor, por lo que no puede ser expulsado
por el mismo arrendador ni por un tercero
o No se puede adquirir la cosa por prescripcin adquisitiva por este titulo
Contrato de duracin temporal, porque implica la cesin del uso y goce del
arrendatario y no puede concebirse la posesin definitiva del uso y goce
o Aun cuando la ley no fija un lmite de tiempo en el contrato de
arrendamiento de plazo fijo, este no puede simular una enajenacin, lo
que lo hara objetable por tratar de encubrir una enajenacin e incluso
para trabar la libre circulacin de los bienes, por lo que se puede tener
como referencia la vida promedio de una persona para estipular un plazo
razonable de arrendamiento

Elementos
1. Elementos de los Actos jurdicos
2. Elementos Esenciales Propios de este Contrato
a. Cosa
b. Precio
Cosa
Es la obligacin del arrendador, y como tal debe por lo tanto cumplir con los requisitos
del objeto: ser real, determinable o determinado, serio, comerciable, y debe ser
susceptible de dar en arrendamiento.
La regla general es que todas las cosas son susceptibles de ser dadas en arrendamiento,
sean corporales (muebles e inmuebles) e incorporales, como los derechos personales.
Esto puede sonar raro, pero se pueden arrendar las cosas incorporales, y el art. 1916 lo
seala expresamente, no es muy frecuente pero puede darse, por ejemplo se puede dar
en arrendamiento el Derecho Real de Usufructo a cambio del pago de una Renta, y
menos frecuente pero que se puede dar es el caso del arrendamiento de un crdito.
No pueden ser arrendados los derechos personalsimos ni las cosas consumibles, porque
el arrendamiento impone la obligacin al arrendador de conserva y de restituir la misma
cosa que fue objeto del arrendamiento. En trminos tericos, uno puede concebir un
arrendamiento de cosas consumibles, pero es complicado, pero se podra porque el fin
es distinto a la consumacin. Tampoco pueden ser objeto de este contrato cuando la ley
prohbe su arrendamiento, por ejemplo un Inmueble que fue adquirido por Subsidio.
Incluso la cosa ajena puede ser dada en arrendamiento, sin perjuicio de que pueda haber
responsabilidad por la eviccin (art. 1916.2).

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Precio
Es un elemento esencial del contrato y es el objeto de la obligacin del arrendatario, y
en el art 1917 dispone que este puede ser dinero o frutos naturales de la cosa arrendada
(en este ltimo caso se esta pensando en el Arrendamiento de Predios Rsticos o de
Predios Agrcolas que estn destinados a la actividad Agrcola). Si se pactan frutos
puede ser una cuota de los frutos que se produce o una parte de los frutos.
Otra cosa distinta, y que no se le confundir, es la Dacin en Pago.
El art. 1918 hace una referencia a la compraventa en cuanto a la forma de fijar el precio
- El precio puede estar determinado en el contrato
- El precio puede ser determinable, conteniendo las reglas para con posterioridad
determinarlo
- Se puede encomendar a un tercero para que lo fije, y si este no puede o no quiere
se puede volver a encomendar a otra persona, si no se puede fijar el precio no
habr contrato
El pago peridico en el arrendamiento se conoce como Renta.
Entonces se debe cumplir con los requisitos del objeto: debe ser real, serio, determinado
o determinable.
Efectos del Contrato de Arrendamiento
Los efectos del contrato son los derechos y obligaciones que este genera, y como se
trata de un contrato bilateral, se generan obligaciones y derechos recprocos.
Arrendador
El art. 1924 enumera 3 obligaciones del arrendador. Sin embargo la doctrina ha
entendido que estas obligaciones corresponden a una sola obligacin esencial, que es la
de permitir el uso y goce de la cosa arrendada al arrendatario en trminos tranquilos y
tiles.
1. Entregar la cosa arrendada
Esta es una entrega en Mera Tenencia. Esta entrega, de acuerdo al art. 1920, se puede
efectuar de cualquiera de las formas efectuadas en la tradicin (tradicin de bienes
muebles, art. 684) una entrega que puede ser real o ficta.
En cuanto al momento en que debe efectuarse la entrega, primero se debe atender a lo
pactado por las partes, y si nada se ha pactado se debe realizar de forma inmediata a la
celebracin del contrato.
Si el arrendador se encuentra en incumplimiento de la obligacin de entregar, se debe
distinguir segn los arts. 1925 y 1926

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-

Si es una imposibilidad absoluta de entregar la cosa, el arrendador por su propio

hecho o culpa o de sus agentes o dependientes se encuentre imposibilitado de
entregar la cosa.
o El art. 1925 le reconoce al arrendatario el derecho de desistir del contrato
con indemnizacin de perjuicios15.
o Si esta imposibilidad no es a ttulo de culpa, el arrendatario igualmente
puede pedir la resolucin pero no podr exigir indemnizacin de
perjuicios
Si hay mora en la entrega de la cosa, el art. 1926 establece dos posibilidades, y
se debe distinguir la magnitud de la mora
o puede ser de poca envergadura se tendr derecho a la rebaja de la renta e
indemnizado por los perjuicios
o si es de mucha envergadura, se podr resolver el contrato con
indemnizacin de perjuicios

En cuanto al lugar de la entrega, no existe norma especial, por lo tanto ese sigue lo
acordado por las partes, y si no se establece nada se deben seguir las normas del pago.
2. Mantener la cosa en el mismo estado durante la vigencia del contrato
Implica que el arrendador no solo debe entregar la cosa que sirva para el fin por lo que
se arrienda, sino que debe mantenerla en ese mismo estado por todo lo que dura el
contrato, lo que nos conduce al problema de las reparaciones que se deben hacer a la
cosa.
Debemos distinguir entre
- Reparaciones Necesarias: aquella que resultan indispensables para la
subsistencia de la cosa y para el uso del que ha sido arrendada, si se trata de un
inmueble puede considerarse la reparacin el techo cuando sufre un deterioro, la
red de agua potable, red elctrica.
o No Locativas: son aquellas que en principio son de cargo del arrendador,
la ley se las impone estando contenidas en el art. 1927.1. Son aquellas
indispensables para la subsistencia o tiles y que no correspondan al
deterioro que sufra la cosa como consecuencia por el uso de la misma,
las experimenta por el solo transcurso del tiempo sin que intervenga el
uso ordinario que hace cualquier persona, por ejemplo el cambio del
techo de un inmueble cada 30 aos
El art. 1935 permite que se haga cargo de estas el arrendatario
con cargo al arrendador cuando se den 2 circunstancias
El arrendatario las haya hecho necesarias por su culpa
Que el arrendatario le haya dado noticia al arrendador de
esto para que las hiciese el por su cuenta y este no las ha
hecho

15 Eso s, el trmino de desistimiento no pareciera ser usado de forma correcta, debera

hablarse de resolucin o de terminacin.

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Si se cae el techo de la casa por el terremoto y el

arrendatario esa noche llama al arrendador y se lo
comunica y al da siguiente el arrendador no llega,
entonces el arrendatario queda habilitado para hacerlas y
luego el arrendador debe reembolsarlas y al final se
generan compensaciones
o Locativas: la ley se las asigna al arrendatario en el mismo art. 1927 y
ellas se caracterizan por ser derivadas de deterioros del uso ordinario de
la cosa por parte del arrendatario
Art. 1940 la expresin culpa, a criterio del profe, debe ser
ampliada, porque estas reparaciones no se limitan al deterioro por
la culpa entendida esta como negligencia de arrendatario o de sus
dependientes y que le correspondan a l. Para el profe, la
referencia de la culpa debe entenderse a todos los deterioros que
provengan por el uso ordinario de la cosa.
Arts. 1970, 1971, 197216 17
Reparaciones tiles: no son indispensables para el uso de la cosa, sin embargo
causan un aumentan en el valor comercial de la cosa
o Corresponden al arrendatario, salvo que se haya pactado algo distinto
o Una vez que el arrendatario las ha efectuado, entonces el art. 1936
confirma que el arrendador no esta obligado a reembolsar pero el
arrendatario si tiene el derecho a llevarse los materiales siempre que no
provoque un deterioro a la cosa arrendada y que el arrendador este
dispuesto a pagar por el monto de los materiales.
Reparaciones Voluptuarias: no son necesarias ni tiles y ellas corresponden a
mejoras superfluas, de lujo, por lo tanto no aumentan el valor de una cosa
o No le corresponden al arrendador
o Si el arrendatario las efecta corre por su riesgo, no tiene derecho si
quiera a llevarse los materiales ni a tener la posibilidad de ser
indemnizado por el arrendador, salvo que se haya pactado algo distinto.

3. Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada

(art. 1924)
Esta obligacin tambin se puede descomponer en varias
La primera de estas obligaciones es la que se encuentra en el art. 1928 que consiste en
una obligacin de no hacer, el arrendador debe abstenerse de mudar la forma de la cosa
arrendada o de hacer trabajos en ellas que hagan embarazo en el goce de la cosa. Esto
parte de la base de que el arrendador es el dueo de la cosa, y si no lo es, tiene un ttulo
para poder usarla, administrarla, y por lo tanto el cede el uso y goce conservando la
facultad de disposicin (jurdica y material).
16 Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios
17 Las paredes interiores mantenidas por el arrendatario, y las exteriores por el arrendador

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En virtud de la norma sealada anteriormente, el arrendador queda impedido de
modificar la cosa o de realzar cualquier trabajo que embarace al arrendatario.
Excepciones art. 1928.2
- El arrendador puede estar obligado a realizar ciertos trabajos (Reparaciones
Necesarias No Locativas),siempre que se den dos requisitos
o si no pueden diferirse sin grave inconveniente
o que la privacin que sufra el arrendatario sea parcial.
En estos casos el arrendatario esta obligado a soportar los
arreglos, y se puede optar por una rebaja en el precio de la renta y
si es que la privacin es de envergadura, de magnitud, por lo que
se priva del uso y goce de la cosa, se tiene derecho para poner
trmino al contrato
Se podra tener derecho a la indemnizacin de perjuicios si la
causa exista al tiempo del contrato y el arrendador lo conoca o
deba conocer la causa. En el ltimo caso el arrendador esta de
mala fe o fue negligente. Si no esta de mala fe no se puede pedir
indemnizacin de perjuicios, pero si la rebaja de la renta y hasta
la terminacin del contrato.
La segunda obligacin que se descompone de la enunciada es la de abstenerse de turbar
de cualquier forma al arrendatario en su goce (art. 1929). En este caso ya no estamos
frente a los arreglos, sino ms bien a turbaciones de hecho en el goce de la cosa, el
arrendador esta obligado a abstenerse, tambin se trata de una obligacin de no hacer,
de cualquier conducta que provoque la turbacin del derecho de goce de la cosa. Se
busca evitar que el arrendador, que en la mayora de los casos es el dueo, tome
medidas o ciertas actitudes frente al arrendatario. Y esto no es solo para el arrendador,
sino que este debe impedir que cualquier otra persona pueda vedar al arrendatario del
uso y goce de la cosa. Si se perturba, se puede solicitar la indemnizacin de perjuicios, e
incluso se puede poner trmino al contrato por contravenir la obligacin contractual.
La tercera de estas obligaciones es la de amparar al arrendatario de perturbaciones de
derecho (art.1930). Es una especie de saneamiento de la eviccin, porque existen
terceros que invocan alguna accin respecto de la cosa, por ejemplo una Accin
Reivindicatoria, Servidumbre de Trnsito, un Usufructo.
Los arts. 1930 y 1931 disponen que la solucin parte de la distincin de que si la
perturbacin es o no de magnitud,
- si no es de magnitud habr rebaja en el precio o renta (art. 1930.2)
- si es de tal magnitud y por lo tanto la cosa ya no sirve para el motivo arrendado,
habr terminacin del contrato (art. 1930.3)
Se podr indemnizar si es que el arrendador tena conocimiento o si deba saber.
Esta podra contener la obligacin de sanear los vicios redhibitorios, art. 1932, los
defectos que impiden el uso de la cosa.
- Si los vicios son de poca envergadura, rebaja en el precio o renta
- Si los vicios son de tal envergadura, terminacin del contrato
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-

Si los conoca o deba conocer los vicios el arrendador, indemnizacin de

perjuicios

Arrendatario
1. Pagar el precio o renta
Se trata de una obligacin esencial. Lo delicado es la periodicidad el pago, porque si
bien no puede faltar el monto de la renta, la periodicidad podra no estar presente. El art.
1944 regula esta materia disponiendo
- Que la renta se debe pagar en los periodos indicados
- Si no se estipula, debe pagarse en los periodos que fije la costumbre del pas
- Cuando no hay costumbre o esta no es clara
o Predios Urbanos: por meses
o Predios Rsticos: por aos
o Bienes Muebles: si se arrienda por das se paga cada da, si se establece
que se arrienda por meses se paga cada mes y si se establece que se
arrienda por aos se pagara cada ao
o Si se establece por una sola suma, precio, se paga al final de tiempo del
contrato
- Se debe indicar si el pago es por periodos anticipados o vencidos
o La renta de predios urbanos suele ser en la prctica mensual
o Si se pacta por periodos anticipados se paga el da de 5 octubre
o Si se pact por periodos vencidos, se debe pagar por el uso de octubre el
5 de noviembre
Si no se paga la renta, se puede exigir cumplimiento forzado o terminacin del contrato,
pero a la luz del art. 1967 se establece una regla especial respecto de la mora.
- Debe haber dos reconvenciones, no basta el vencimiento del plazo. En la
prctica, en el caso de predios urbanos, la primera se hace en la demanda y la
segunda se hace en un comparendo y recin efectuada la segunda reconvencin
se entiende en mora.
2. Usar la cosa en los trminos o espritu del contrato (art. 1938)
El arrendatario tiene la facultad de uso y goce, eso es lo que le cede el arrendador, pero
el alcance de estas facultades debe estar determinado, el uso que puede dar el
arrendatario a la cosa no es el mismo que puede darle el dueo. El dueo puede usar la
cosa como quiera, pero el arrendatario el uso no es ilimitado. Segn el art. 1938 el
arrendatario esta obligado a usar la cosa segn lo trminos del contrato, por lo que,
como siempre, se debe atender a lo estipulado por las partes, si se pacta el motivo del
arrendamiento no importa el uso natural de la cosa, se debe respetar lo acordado. El uso
esta restringido a lo estipulado en el contrato, por lo que debe pactarse. Si no se ha
pactado ningn uso, solo se puede usar para los usos que naturalmente se esta destinada,
la presuncin de que se destina o segn la costumbre.

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Si no se cumple, esto puede dar lugar a la terminacin del contrato e incluso la
indemnizacin de perjuicios
3. Cuidar la cosa, conservar la cosa
Se trata de un ttulo de mera tenencia, por lo que al trmino del contrato, este debe
devolver la cosa, por lo que esta obligacin es ms que entendible. De acuerdo al art.
1939 se esta obligado a la conservacin de la cosa como si se tratara de un padre de
familia, es decir, se requiere de un cuidado mediano y esto deriva del hecho de que es
un contrato oneroso.
El art. 1941 hace responsable al arrendatario no solo de su propia culpa, sino tambin de
lo que haga su familia, dependientes y los huspedes. Respecto de estos ltimos, no
existe una facultad de control, y se genera una responsabilidad contractual, y entre ellos
se genera responsabilidad extracontractual (arrendatario - huspedes).
Le corresponden las reparaciones necesarias locativas (art. 1940).
Dentro de esta temtica, de la obligacin de conservacin de la cosa, requerimos hablar
de los Subarrendamiento.
El subarrendamiento es una especie de subcontrato 18, en donde existe un contrato madre
y luego existe un segundo contrato que se denomina subcontrato, que tiene como
caractersticas que es de la misma naturaleza del contrato madre e interviene a lo menos
una de las partes del contrato madre (A B; B C), y en este contrato el arrendatario
del contrato madre pasa a der arrendador de subcontrato y tenemos un tercero que pasa
a tomar el rol jurdico de arrendatario o subarrendatario.
En el derecho chileno, existe una diferencia en materia de esta regulacin en el Cdigo
Civil y en la Ley 18.101. En el Cdigo Civil, en el art. 1946 el arrendatario en principio
no tiene la facultad de subarrendar salvo expresa mencin, en cambio en la ley especial
se permite en principio la sub arrendamiento salvo que se prohba en el mismo contrato,
si nada se dice se entiende que tiene la facultad de subarrendar. En el caso de los
inmuebles, lo ms frecuentes la aplicacin de la ley 18101, por lo tanto en la prctica,
las casas, departamentos, locales comerciales, lo que se encuentre dentro del radio
urbano, la gran mayora cunado se arriendan debemos entender implcita la facultad de
subarrendar, e incluso existe una norma que se pone en el caso de un arrendamiento de
predio urbano cuyo inmueble este destinado a la habitacin de plazo superior a 1 ao,
cuando se prohbe subarrendar la consecuencia es que el arrendatario puede poner
trmino anticipado al contrato. La idea que esta detrs es que esto sea una forma de
ayudarse, al arrendatario, con el arrendamiento.
Cuando se encuentra autorizado el subarrendamiento en el caso del Cdigo Civil y en
los casos de la ley 18.101 y no se encuentra prohibido por la ley, cada uno de los
contratos solo es exigible respecto de las partes de cada contrato, a diferencia d elo que
ocurre en el derecho comparado.
18 Nuevo contrato, derivado y dependiente de otro contrato previo de la misma naturaleza

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4.

Efectuar las reparaciones necesarias locativas

5. Restituir la cosa arrendada al termino del arrendamiento

Si el contrato tiene un plazo fijo, no se puede terminar de forma anticipada y si se hace
se debe pagar la renta de los meses pendientes que quedaban hasta completar el plazo
estipulado (art. 1957).
Derecho de Retencin
El Cdigo Civil contempla el derecho legal de retencin para ambas partes, segn sea el
caso. Para beneficiar o proteger al arrendador, el art. 1942.2 le concede un derecho de
retencin en los siguientes trminos:
- Se pueden retener los frutos y objetos amoblados que le pertenecen al
arrendatario, se trata de una suerte de retencin, es decir, que las cosas retenidas
quedan en manos del arrendatario, pero sin hacer uso de ellas. Se pueden retener
los frutos de la cosa arrendada si se trata del arrendamiento de una finca y los
muebles que estn dentro del inmueble, y en la demanda por pago de renta, se
pide el derecho de retencin junto con la presentacin de la demanda. Esto
permite con posterioridad el embargo y remate.
Por el lado del arrendatario, se tiene el art. 1937 en caso de que se le adeuda
indemnizaciones, por ejemplo, reparaciones necesarias no locativas
- Si no se le paga el reembolso, y se va a terminar el contrato, el arrendatario no
puede ser privado de la cosa mueble o expulsado de la cosa inmueble hasta que
se le pague o garantice el pago de lo que se le debe. Se tiene que hacer valer de
forma judicial
Terminacin del contrato
Se aplican todas las reglas comunes a los contratos, resultan aplicables las normas
comunes de terminacin de los contratos: incumplimiento, nulidad, resciliacin.
Existen normas especiales de terminacin que solo se aplican a este contrato, y estn
previstas en el art. 1950.
1. Destruccin total de la cosa arrendada
Esta causal pone siempre trmino al contrato de arrendamiento, no importando si es que
esta fue fortuita o culpable, no importa si por culpa del arrendador o del arrendatario, y
esto no puede ser de otro modo porque la cosa es el objeto de la obligacin del
arrendamiento.
Por supuesto que si hay culpa puede haber indemnizacin de perjuicios.

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Para bien, para que termine el contrato, la destruccin de la cosa debe ser total, as lo
seala la norma.
Si la destruccin es parcial, depender de la magnitud de la destruccin (art. 1932)
- Si es parcial y de poca envergadura habr rebaja del precio
- Si es parcial y de mayor envergadura habr terminacin o rebaja del contrato
2. Vencimiento del plazo
El contrato de arrendamiento es por esencia temporal, sin embargo las modalidades de
la duracin del contrato pueden ser distintas,
- si es a plazo fijo la terminacin se dar cuando venza el plazo,
- si no se ha pactado ese plazo, de acuerdo al art. 1954 podra fijarse el plazo por
el servicio del uso de la cosa o por la costumbre.
3.

Extincin del derecho del arrendador sobre la cosa

Se debe distinguir
- Segn si la extincin se produce por un hecho ajeno a su voluntad
o De acuerdo al art. 1958, en este caso el contrato termina siempre,
ejemplo el arrendador era propietario fiduciario y arrendo la cosa pero se
cumpli la condicin y se extingui su derecho porque paso al
fideicomisario (por ejemplo se establece va testamento).
o se debe indemnizar al arrendatario? El art. 1959 exige distinguir si el
arrendador informo al arrendatario la calidad incierta en la que se estaba
arrendado, si se inform no debe indemnizar, pero si no le informo y
arrendo como propietario pleno se debe indemnizar, y esto se concreta en
el contrato
- O si se produce por hecho o culpa del arrendador
o Se debe distinguir
Si subsiste el contrato, se debe indemnizar
Art. 1962
o N1: a quien se le transfiere el derecho del
arrendador por un ttulo lucrativo, lo que significa,
a ttulo gratuito, por ejemplo si se dona. Si el
arrendador dona la cosa arrendada, el adquirente
esta obligado a respetar el arrendamiento hasta su
terminacin natural
o N2: aquellos a quienes se les transfiere a ttulo
oneroso, siempre que el arrendamiento se haga
adquirido por escritura pblica.
o N3: los acreedores hipotecarios estn obligados a
respetar el arrendamiento siempre que conste por
escritura pblica y que este inscrito con
anterioridad a la inscripcin de la hipoteca
Si no subsiste el contrato, se debe indemnizar
- O por disposicin de la ley

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o Expropiacin por causa de utilidad pblica art. 1960
4. Expiracin del contrato por sentencia del juez por los casos previsto por la ley
Incumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes en caso de magnitud
Destruccin parcial de la cosa
A propsito de la terminacin del Contrato de Arrendamiento por cualquier causa, el
Cdigo Civil contiene una norma en el art. 1956 que corresponde a lo que se ha
denominado Tacita Reconduccin, y que corresponde a una situacin de renovacin
automtica del contrato de arrendamiento a partir de ciertas conductas del arrendador y
arrendatario. La ley presume que se ha acordado una renovacin.
Pensemos en un Contrato de Arrendamiento a plazo fijo, en donde el arrendatario sigue
usando el inmueble y tena plazo para irse el 30 de septiembre y pasan los das y no se
ha ido, el 30 de octubre paga la renta. Lo primero que nos dice el art. 1956.1 es que la
aparente aquiescencia del arrendador en el uso de la cosa no implica la retencin de la
cosa, el solo hecho de haber terminado el contrato y que el arrendador no reclame
judicialmente no implica que se haya renovado el contrato, salvo que se den las
circunstancias del inciso tercero de la misma norma
- Que la cosa arrendada sea inmueble
- Que luego de la terminacin del contrato, el arrendatario con la aprobacin del
arrendador paga la renta de cualquier espacio de tiempo siguiente, o las partes
hayan manifestado por cualquier otra forma de todas formas la intencin de
mantener el contrato
En nuestro ejemplo, pueden darse dos posibilidades
- Que el arrendatario vencido el plazo no se vaya, pague el mes siguiente y que el
arrendador reciba el pago y no haga nada, en donde se entender que la
renovacin ser tcita
- Si el arrendatario le exige al arrendador que pague una reparacin del techo
(Reparacin Necesaria No Locativa) y en 5 das ms manda a un maestro.
Si se da alguno de estos supuestos, el contrato se entender renovado en las mismas
condiciones, pero no por ms de 3 meses en los predios urbanos y el tiempo necesario
para utilizar las labores principales y coger los frutos pendientes en el caso de los
predios rsticos, sin perjuicio que al trmino de este tiempo se pueda volver a renovar el
contrato de la misma manera.
En la prctica se altera esta regla y se pacta lo siguiente: el contrato se pacta a plazo
fijo de un ao, pero se entender renovado automticamente si las partes no manifiestan
por escrito la intencin de poner termino con 30 das de anticipacin, y si se entiende
renovado, se le entender en el plazo de un 1 ao. Si nos encontramos con esta
clusula, ya no estamos frente a una tcita reconduccin, sino que ser expresa y se
debe tener ojo con la clusula, porque si no se da aviso en los 30 das antes se renueva
por un ao y no as por el plazo de los 3 meses que establece el art. 1956.3.

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Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos

Ley especial que regula un tipo especial de contrato de arrendamiento de cosas, predios
urbanos.
Es un contrato dirigido, la ley lo regula en trminos imperativos para proteger a la parte
econmicamente ms dbil, el arrendatario.
Se regulan dos grandes materias
- Normas sobre el desahucio y restitucin de los bienes
- Normas sobre procedimiento
La propia ley regula el mbito de aplicacin, que es bien acortado. En los arts. 1 y 2 se
establecen los mbitos de aplicacin, el objeto de regulacin de la ley que es el
arrendamiento de bienes races urbanos, y aquello que no regula esta ley especial se le
aplican las normas del Contrato de Arrendamiento del Cdigo Civil. En esta ley, no hay
duda de que el bien raz urbano es aquel ubicado en el radio urbano respectivo, y para
saber esto se debe consultar el instrumento de planificacin territorial. En nuestro
derecho urbanstico existen instrumentos de planificacin territorial, el ms importante
es el Plan Regulador Comunal, y este instrumento de planificacin territorial distribuye
el espacio en zonas, distinguiendo aquellas en donde se puede construir hasta cierta
altura, donde se pueden desarrollar actividades comerciales, donde puede haber solo
viviendas, etc.
En el Plan Regulador vamos a encontrar una memoria con las explicaciones, datos,
coordenadas y planos, y en ellos se va a indicar la superficie que se debe entender como
Radio Urbano, en trminos geomtricos, un rea que lo deciden los expertos, pero todo
el rea dentro de estos lmites corresponde al radio urbano y lo que esta fuera pertenece
al radio no urbano, y por no lo tanto no se le aplica la ley aun cuando sean viviendas.
Existen dos tipos de excepciones
- Bien raz que estando dentro del radio urbano, y que no obstante ello no quedan
regidos por la ley
o Art. 2
Predios con una superficie superior a una hectrea y que tengan
aptitud agrcola, ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo
de explotacin
Inmuebles fiscales
Viviendas que se arrienda por temporadas no superiores a tres
meses, por periodos continuos o discontinuos, siempre que lo
sean amobladas y para fines de descanso o turismo (arriendo de
verano) (quedan regidas por el Cdigo Civil)
Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las
relaciones derivadas del hospedaje (por ejemplo si se arrienda el
OHiggins para un Seminario o un Matrimonio y la gente se

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queda, no habra una relacin de hospedaje, esta dentro del radio

urbano y por lo tanto queda regido por esta ley)
Estacionamientos de autos y vehculos
Las viviendas regidas por la Ley 19.281 ()
Aquellos bienes races que quedan fuera del radio urbano, quedan regidos por la
ley.
o Viviendas (inmuebles destinados a la habitacin) fuera del radio urbano,
aunque incluyan terreno siempre que su superficie no exceda de 1
hectrea

Como conclusin, esta ley tiene un mbito de aplicacin muy amplio, cuya importancia
es que se aplica muchsimo en el arrendamiento de casas, departamentos, etc., quedan
incluso comprendidos los arriendos comerciales.
Desahucio y Restitucin del Bien
El sentido detrs de la ley es proteger, fundamentalmente, a los arrendatarios en cuanto
entregar seguridad en cuanto a la terminacin del contrato, evitando que el arrendador
venga y lo saque del inmueble.
En esta materia la ley distingue 3 tipos de contratos
1. Contratos pactados mes a mes o de duracin indefinida
Son contratos diferentes, pero que para efectos de esta ley se renen en una sola
categora, siendo los de duracin indefinida los ms importantes y los ms frecuentes.
El art. 3 menciona estos contratos y presenta las siguientes reglas
- El arrendados solo puede dar termino a estos contratos mediante desahucio
judicial o a travs de una notificacin personal efectuada por un notario
o En el Arrendamiento del Cdigo Civil, el contrato indefinido se puede
poner trmino por parte del arrendador por desahucio, que es una
decisin unilateral con un periodo anticipado ajustado al periodo de
tiempo que regula la renta (art. 1951)
o En este caso se debe presentar la demanda, y esto se hace para dar
certeza al arrendatario de la situacin porque interviene un tribunal
o Si se produce una aceptacin voluntaria, un allanamiento por parte del
arrendatario, se acepta y no interviene el tribunal
- El arrendatario dispone de un plazo que la ley se entrega para restituir, mnimo
de 2 meses contado desde la notificacin y se aumenta en un mes ms por cada
ao completo con un tope mximo de 6 meses
o Antes de la modificacin del 2003, el plazo mximo era de 1 ao
o En la prctica esto se extiende ms all debido a la lentitud de nuestro
sistema judicial

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o El arrendatario puede restituir antes de los 2 meses, el plazo establecido
por la ley es en su beneficio, pero paga la renta hasta el da de la
restitucin
2. Contratos de Plazo Fijo que no excedan de 1 ao (art. 4)
El arrendador solo puede solicitar la restitucin judicialmente, por lo que no puedo pedir
la restitucin a propia mano porque al hacer eso se esta realizando un delito y se
incumple con el contrato, por lo que puede ser demandado contractualmente porque el
contrato legalmente no ha terminado y adems puede ser objeto de otras instancias.
La ley da un plazo de 2 meses ms para la restitucin de la cosa desde la notificacin de
la demanda (recordar que la demanda se debe interponer cuando se ha terminado el
plazo del contrato), y las obligaciones persisten hasta la restitucin del bien
3.

Contratos a Plazo fijo superiores a un 1 con el inmueble destinado a la habitacin

En estos se entiende la facultad de subarrendar y que si se le prohbe, el arrendatario

esta facultado para poner trmino anticipado al contrato sin estar obligado a pagar la
renta por el periodo que falte, es decir, hasta el da de la restitucin.
Junto a lo anterior, el art. 6.2 tiene una norma que recoge una solucin Jurisprudencial
que se haba creado por los tribunales para enfrentar un problema prctico que era que
los arrendatarios abandonan el inmueble pero el contrato aun no esta terminado de
acuerdo a la ley, por lo que no puede an recuperar el inmueble. Antes de la
modificacin del 2003, el dueo que se encontraba en esta situacin limpiada su casa,
bota las cosas que dejo el arrendatario y pone de nuevo el cartel de arriendo y a veces
volva el arrendatario y sostena que haba violacin de morada o acto ilegitimo o que
dentro de la casa haban bienes valiosos, lo que genera un problema para el arrendador
porque cualquier accin lo vuelve en responsable, entonces la alternativa estricta en este
caso era iniciar un Juicio por Terminacin del Contrato de Arrendamiento por la causal
que sea y que poda durar entre 6 meses en adelante. Al final se lleg a una solucin
Jurisprudencial que ahora esta en la ley, en donde se debe pedir al juez que se declare el
abandono del inmueble sin restitucin, Va Gestin no Contenciosa a que se autorice
que un Ministro de Fe certifique la situacin, se levanta un acta y con esa certificacin
el Juez autoriza la restitucin
Procedimiento (arts. 7 a 18)
Se trata de un Procedimiento Sumario Especial, por lo que se aplican de forma
supletoria las normas del Juicio Sumario del Cdigo de Procedimiento Civil.
Estas normas podrn ser utilizadas a cualquier tipo de Contrato de Arrendamiento a los
que se refiere el art. 1, y en especial si se trata de
- Desahucio
- Terminacin del Arrendamiento
- Restitucin del bien cuando expira el tiempo del arrendamiento
- Restitucin de la propiedad por extincin del derecho del arrendador

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-

Indemnizacin de Perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario

Cualquier otro que verse sobre cuestiones derivadas de estos contratos

Este procedimiento especial se traduce en

- Es procedimiento es verbal
o Todas las actuaciones pueden ser verbales
o Cuando la ley establece que la demanda pueda ser oral, da un problema
en los tribunales
- Deducida la demanda, se llama a una audiencia en donde se concentra todo
o Contestacin
o Conciliacin
o Prueba
o Se hace el quinto da de la presentacin de la demanda
- Notificacin
o Conforme al art. 553 del Cdigo de Procedimiento Civil, Personalmente
o por Cdula, pero la ley presume de derecho que el domicilio del
demandado corresponde al inmueble arrendado
o La ley considera que al momento de notificar al arrendatario, se debe dar
bajo juramento si es que hay subarrendatario si es que la notificacin es
personal, y si la notificacin es por cdula se pregunta bajo juramento en
la audiencia de contestacin si es que hay subarrendatario, para poder as
emplazarlo (art. 11)
- En la demanda se debe hacer mencin expresa de los medios de pruebas y de los
testigos; y en el caso del demandado se debe hacer en la contestacin, y puede
presentar la lista de testigos hasta antes de las 12 horas del da anterior a la
audiencia de comparendo
- La contestacin puede ser verbal o por minuta
- Se puede presentar demanda reconvencional, en donde el demandante puede
o Contestar la demanda reconvencional en el acto
o Se puede suspender el comparendo por 5 das
- Contestada la demanda, el tribunal llama a conciliacin, si no se produce el
tribunal
o Cita a or sentencia si es que no existen puntos controvertidos
o Se puede suspender la audiencia en donde se rinde la prueba
- El tribunal aprecia la prueba conforme a las normas de la sana critica
- Resuelve
o Si rechaza la demanda, el demandante debe esperar 6 meses para volver
a intentar la demanda (art. 16) salvo que se base en hechos distintos
o Se acepta la demanda
- Se puede aceptar el suspender el lanzamiento del arrendatario
o Antes el plazo era de 6 meses, ahora el plazo es de 30 das de suspensin
Existe una norma en el Decreto Ley 216/1931, que contempla la obligacin de toda
persona que se va a cambiar a domicilio y que requiere de autorizacin. Antes era de
Carabineros y se le llamaba Salvo Conducto, ahora se debe ir a la Notaria. Si el que se
cambia no es el dueo se debe presentar la autorizacin del arrendador y los ltimos
pagos.
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Mandato
En el derecho chileno, prcticamente todos los actos jurdicos se pueden realizar
personalmente o a travs de mandatario, existiendo muy pocas excepciones: otorgar
testamento y no se puede ratificar el matrimonio celebrado ante una entidad religiosa.
El Mandante es quien encomienda el negocio jurdico, y el Mandatario es a quien le
encargan la ejecucin de uno o ms negocios. El mandatario celebrara los actos
jurdicos, pero los efectos (derechos y obligaciones) recaen en el mandante si es que se
da dentro de las exigencias de la ley, porque si el mandatario realiza otras acciones fuera
de los lmites del contrato, el mandante no estar obligado
Est definido en el art. 2116, y son partes de este contrato el Mandante (comitente) y
Mandatario (apoderado o procurador).

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Anlisis de la definicin
- La expresin confa es muy importante, y es demostrativa de que estamos
frente a un Contrato Intuito Personae.
- La expresin negocio esta tomada de la expresin acto jurdico, pero tambin
se pueden entender otras actuaciones que no sean jurdicas, como por ejemplo
intervenir en una negociacin, pero lo que nunca puede ser objeto de un mandato
son actos materiales.
- El mandatario se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo del mandante
o Esto no quiere decir representacin19, no quiere decir que el mandatario
actu siempre en representacin del mandante, lo que quiere decir es que
los efectos jurdicos y las consecuencias patrimoniales (favorables o
desfavorables) de los actos que realiza el mandatario en razn del
mandato sern soportados siempre por el mandante.
o Si hay representacin en el Mandato, los efectos y los actos realizados
por el Mandatario recaen automticamente en el Mandante
o La representacin es un elemento de la naturaleza
o Si no hay representacin los efectos se radican en el Mandatario
Caractersticas
- Contrato Tpico: se encuentra regulado en el Cdigo Civil y en el Cdigo de
Comercio (Mandato Mercantil)
- Contrato de Aplicacin General: permite la celebracin de todo tipo de actos
jurdicos
o Excepciones
Testamento
Ratificacin del matrimonio celebrado ante una entidad religiosa
- Por Regla General es Consensual
o El legislador es flexible para el perfeccionamiento de la voluntad
o Excepcionalmente es Solemne
Matrimonio
Administracin de los Bienes de la Mujer Casada en Sociedad
Conyugal
o El hecho de que el acto jurdico encomendado sea solemne, no
transforma al mandato en solemne, es decir, no es transmisible la
solemnidad.
o Siendo consensual, la ley es flexible en cuando a la manifestacin de
voluntad de las partes interesadas
Mandante
Art. 2123
o Escritura Pblica o Privada
o Verbalmente o cualquier otro modo inteligible
o Aquiescencia tacita (tolerancia) del mandante a la
gestin de sus negocios por el mandatario
19 La Representacin es una Modalidad de los Actos Jurdicos cuya consecuencia es que los
derechos y obligaciones de los actos del representante recaen automticamente en la persona del
representado

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Mandatario
Art. 2124
o La aceptacin puede ser
Expresa
Verbal
Escrita
Tacita: todo acto en ejecucin del mandato,
si empiezo a ejecutar el acto encomendado
se ha aceptado tcitamente y se generan los
efectos del contrato
En el caso del poder firma una sola
persona, y se puede pensar
equivocadamente que se trata de un
acto jurdico unilateral pero no es
as, porque en Chile el Poder
implica un contrato de Mandato, lo
que pasa es que en el instrumento
del poder solo esta la manifestacin
del mandante en orden a
encomendar y el mandatario acepta
cuando ejecuta cualquier acto en
cumplimiento del mandato
Art. 2125
o Se impone una obligacin a aquellas personas que
por su profesin u oficio (abogado, corredor de
propiedades) se encargan de negocios ajenos de
una persona ausente a responder rpidamente
sobre la oferta de aceptar o no el mandato
o Se le atribuye valor al silencio, se entiende que se
acepta, cuando ha transcurrido un tiempo
razonable y por lo tanto se configura el contrato y
se producen los efectos del contrato
o Si la persona se niega, se debe dejar la posibilidad
de que el mandante encuentre a otra persona que
acepte hacerse cargo del negocio
o Si uno se excusa del encargo, se puede estar
obligado a tomar las precauciones urgentes que
requiere el negocio
Contrato Bilateral: general obligaciones reciprocas para ambas partes, aun
cuando sea gratuito
Naturalmente (la onerosidad es un elemento de la naturaleza del contrato) es
Oneroso, y esto se desprende de dos normas
o Art. 2117
o Art. 2158 n3
o Se debe expresar la gratuidad
Contrato Intuito Personae
o Efecto en la terminacin del contrato

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-

o El error en la persona vicia el consentimiento (art. 1455)

Contrato Principal

Debemos analizar las normas relativas a los requisitos del mandato, asumiendo que le
son aplicables todas las normas respecto de los requisitos de los actos jurdicos, pero
que en este caso existen normas especiales en materia de capacidad, especialmente del
mandatario porque en el caso del mandante se aplican las normas generales (capacidad
de ejercicio porque si es incapaz deber actuar representado) y que est justificado en
base a los efectos jurdicos que se radican en el patrimonio del mandante.
Pero en el caso del mandatario existe una norma especial, en base a lo que dispone el
art. 2128, la ley permite actuar como mandatario al menor adulto.
- Para la celebracin misma del contrato de mandato, el mandatario tambin debe
ser capaz o actuar autorizado o representando
- Una vez perfeccionado el contrato, se contempla la posibilidad de que el
mandatario menor adulto actu sin requerir de autorizacin. La razn de esto es
que los actos que celebra con los terceros los celebra a cuenta y riesgo del
mandante
- En la relacin con los terceros, el menor adulto es capaz, pero en su relacin con
el mandante este sigue siendo incapaz relativo
- Esta norma no debiera aplicarse cuando el mandato es sin representacin. Aun
cuando es un elemento de la naturaleza, la representacin puede no estar
presente, y por lo tanto los efectos se radican primeramente en el mandatario.
Clasificaciones20
1. Negocios encomendados: art. 2130
a. Mandato General
i. se otorga para todos los negocios del mandante
ii. se otorga para todos los negocios con una o ms excepciones
determinadas
b. Mandato Especial
i. Si se otorga para dos o ms negocios especialmente determinados
ii. En principio queda a la determinacin del mandante, pero en
ciertos casos la ley lo exige, por ejemplo el Matrimonio,
Reconocimiento de un Hijo, Curador de Bienes de Persona
Ausente, etc.
iii. En la prctica se ha estado exigiendo que se especifique los
negocios encomendados, haciendo un largo listado de estos
negocios comprendidos
2. Facultades que se confieren al mandatario
a. Definido: en el mandato se indica con precisin las facultades que se
confieren al mandatario
i. General
ii. Especial
b. Indefinido: no se enumeran las facultades
20 A travs de estas podemos determinar si las actuaciones del mandatario obligan al mandante,
en donde la regla fundamental es que el mandatario actu dentro de los lmites del mandato

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i. art. 2132: Mandato de Simple Administracin
ii. art. 2133: actuar del modo que mejor le parezca
iii. no se precisan las facultades del mandatario, pero este no puede
excederse en los trminos del mandato, no puede hacer negocios
que no estn comprendidos en el mandato ni excederse en todos
los negocios
iv. cules son las facultades que se entiende conferidas? La ley ha
utilizado el art. 2132 que dispone que el mandato naturalmente le
confiere al mandatario poder para efectuar los denominados
Actos de Administracin y en donde se dan ciertos ejemplos, y
aqu existen una posibilidad de entender eso
1. Todos aquellos que no impliquen a disposicin, es decir,
todo aquello que no sea enajenacin (art. 391)
2. Sin embargo, la postura anterior ha sido considerada
como equivocada. Si bien es cierto que en la mayora de
los casos puede que coincida que los actos de
administracin sean aquellos que no son de disposicin,
hay casos en que dentro de la administracin de los bienes
se incluye la disposicin, por ejemplo que el Mandatario
sea el Gerente de una Inmobiliaria. Por lo que se ha
recurrido a un concepto que aparece en el art. 2132 el
mandato confiere naturalmente al mandatario las
facultades de efectuar los actos de administracin
comprendidos en el giro administrativo ordinario del
mandante, por lo tanto las facultades que se entregan en
el mandato indefinido son aquellas facultades de
administracin que comprenden al giro ordinario del
mandante, y depende de cada caso.
En ciertos casos la ley exige mandato definido, por ejemplo para hipotecar (art. 2143),
celebrar transaccin (art. 2448), etc. En la prctica, ha pasado algo similar a lo que
ocurre con el mandato general, los mandatos se han redactado de tal forma que se
especifican las facultades.

Efectos del Mandato

Los efectos del contrato son los derechos y obligaciones que emanan de l, y por
tratarse de un contrato bilateral, estos derechos y obligaciones son recprocos entre las
partes.
1. Mandatario
No estn sistematizadas en una sola disposicin, no obstante lo cual, no cuesta
determinarlas.

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La obligacin esencial es la realizacin o ejecucin de o los negocios encomendados. El
Cdigo Civil declara las formas en que se debe realizar el encargo, en los arts. 2131 y
2134, en donde se nos muestran en definitiva la manera en que se debe realizar los
negocios del mandatario es apegndose de forma estricta de los trminos del contrato.
Integrando las normas, la regla que se puede desprender es que el mandatario debe
apegarse de forma estricta a los trminos del contrato y el apego estricto debe darse en
la sustancia, a los negocios mismos encomendados y en los medios para desarrollar la
encomienda. No es algo indiferente como el mandate ha querido en la realizacin del
negocio.
El sentido tan estricto que se da en el contrato se debe a que es un contrato de confianza,
se entrega la gestin de los negocios a un tercero lo que se traducen en el detalle de la
encomienda de los negocios.
El art. 2134.2 dispone que se pueda apartar de los trminos del contrato cuando
- Sea necesario
- Que con el medio equivalente se obtiene completamente el objeto del contrato,
se alcanza el mismo fin
Si no se dan estos dos requisitos, se produce el incumplimiento contractual de la
obligacin del Mandatario.
En el art. 2150 se establece otra excepcin a los trminos del Mandato, en donde se
deben tomar las providencias conservativas (necesarias) para poder cumplir con la
obligacin, pero si no fuere posible, est obligado a actuar en el modo en que ms se
acerque a las instrucciones y que ms convenga al negocio.
En el art. 2133 se da la facultad al mandatario para actuar del modo que ms le parezca,
y que en este caso tiene una cierta flexibilidad para escoger los medios, pero no as para
la sustancia ni para aquellos actos que requieren de una clausula especial.
Dos situaciones en donde el Mandatario puede apartarse de su obligacin
- Art. 2149: el mandatario es ms que facultado para no hacer su encargo
- Art. 2150.1: el mandatario est en la imposibilidad de actuar con arreglo de sus
obligaciones, por lo que en principio puede abstenerse de realizar su encargo,
con la salvedad del inciso segundo de la misma norma
Estas normas tienen importancia cuando el mandatario no puede solicitar nuevas
instrucciones al mandante, porque si se tiene contacto con l se debera poder modificar
el Mandato. Y en ese sentido se debe tener en cuenta el art. 2148, que es de amplia
aplicacin.
Siempre dentro de la obligacin, aparece la figura de la Delegacin del Mandante,
regulada en los arts. 2135 a 2138. Se trata de una hiptesis de subcontrato, en donde se
tiene un primer contrato madre y un segundo contrato celebrado por alguna de las partes
del contrato madre con un tercero, en donde el mandatario luego se transforma en
mandante, es decir, en Delegante, y el tercero pasa a llamarse Delegado.

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El Cdigo Civil regula esta situacin para poder determinar si los actos del tercero
obligan al Mandante y si el delegado tendr una obligacin contractual directa con el
Mandate.
Esto esta regulado, distinguiendo varios supuestos
- Que en el contrato madre no se diga nada de la delegacin
o De acuerdo al art. 2135, el Mandatario esta facultado para delegar. Sin
embargo el mandatario responde ante el mandante por los actos del
delegado
o El delegado no tendr accin directa en contra del mandante solo
respecto del delegante.
o El mandate tiene accin en contra del delegado de acuerdo al art. 2138
o Los terceros que contraten con el delegado no tiene accin directa en
contra el mandante, salo que este ratifique art. 2136
- En el contrato madre se prohbe expresamente la delegacin.
o Los arts. 2135 y 2136 disponen que hay incumplimiento contractual y
por lo tanto el mandatario debe responder en contra del mandante
o Los terceros no tendrn accin en contra del mandante
o El mandante, segn el art. 2138, tendr de todas formas accin directa en
contra del delegado
- En el contrato de mandato esta autorizada expresamente la delegacin pero sin
determinar la persona del delegado
o La regla primera es que los actos del delegado obligan al mandante y le
dan accin directa a los terceros en contra del mandante
o La segunda regla establece que si el delegado es notoriamente incapaz o
insolvente, el mandante no es responsable y responde el Mandatario (art.
2135)
- Se determina a la persona del delegado en el contrato madre en donde se
autoriza la facultad de delegar
o Art. 2137
o Si el mandatario delega en la persona designada, se entiende que es un
nuevo contrato de mandato, y antiguo mandatario sale de la relacin
contractual y ya no esta obligado
o Los terceros tendrn accin directa en contra del mandante
La segunda obligacin de la naturaleza es aquella de rendir cuentas al Mandante,
prevista en el art. 2155 y es una obligacin que consiste en informar al Mandante del
resultado de su gestin y dar detalle de lo que se ha realizado.
Esta obligacin es de la naturaleza, por lo que se puede excluir, y si nada se dice se
entiende incorporada. No obstante que el Mandatario sea relevado de su obligacin de
rendir cuenta, eso no lo exime de su responsabilidad, en donde el inciso final de la
norma anteriormente mencionada lo establece claramente. En cuanto a la forma, la ley
solo hace mencin a que las partidas importantes deben ser documentadas, salvo que se
haya excluido esta obligacin. Estas reglas pueden ser modificadas por las partes en el
mismo contrato.

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Esta obligacin tiene especial relevancia en el contrato sin representacin en donde el
mandatario debe pasar los efectos al mandante y lo hace al momento de rendir cuentas.
Hay ciertos efectos que son menos complicados de traspasar, como un crdito (Cesin
de Derechos), pero una deuda es ms difcil (Novacin por Cambio de Deudor) o
traspasar derechos reales (Transferencia cuyo Ttulo es el Mandato).
2. Mandante (art. 2158)
Sus obligaciones se encuentran enumeradas en el art. 2158
- Proveer lo necesario para la ejecucin del mandato: recursos econmicos,
antecedentes, documentos, etc.
- Reembolsar los gastos razonables que se incurri para ejecutar el mandato
- Esta obligado a las remuneracin estipulada o usual, lo que supone en primer
trmino que en el contrato de mandato se determina por las partes
- Es obligado a pagarle las anticipaciones de dinero con intereses corrientes
(Mutuo)
- Esta obligado a indemnizar las prdidas que haya incurrido sin culpa y por causa
del mandato
La obligacin ms importante es cumplir con las obligaciones contradas con el
mandatario, asumir los efectos jurdicos y las consecuencias econmicas derivadas de
los negocios que han sido realizados por el Mandatario.
De acuerdo con el art. 2160, el mandante estar obligado a cumplir con lo que el
mandatario ha ejecutado siempre que haya actuado en su nombre y dentro de los lmites
del mandato, por lo que son dos las exigencias fundamentales para que el mandante
resulte obligado por los actos del mandatario
- que haya actuado en su nombre: con representacin o sin representacin con
traspaso de efectos).
- que el mandatario debe haber actuado dentro de los lmites del mandato
o que debe haber ejecutado negocios que hayan sido encomendados
o que lo haya hecho ejerciendo facultades que se han entregado
Si no se dan estas situaciones, el mandate no esta obligado, a menos que haya ratificado
(art. 2160.2)
Si el mandatario acta fuera de los lmites del mandato
- El mandate no resulta obligado
- Los terceros no tienen accin en contra del mandatario, con la excepcin del art.
2154, en donde el mandatario es responsable frente al mandante y no respecto de
los terceros, salvo que
No se haya entregado la informacin al tercero de que no tena
facultades
Cuando se ha obligado personalmente
Terminacin del Mandato

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Los arts. 2163 y ss., se refieren a la terminacin del Mandato, comenzando por el art.
2166 que contiene una enumeracin de las causales particulares, junto con las causales
comunes a todo acto jurdico.
- Por el desempeo de negocio
o se tratara de la causal normal de extincin de los contratos, es decir, por
el cumplimiento del contrato, y esta no se aplica a todo los tipo de
mandato, no opera para el Mandato General
- Por la expiracin del termino o por el evento de la condicin prefijados para
la terminacin del mandato
o Se trata de un mandato sujeto a Plazo o Condicin Resolutoria.
o No es muy frecuente.
o Si el mandato no tiene plazo determinado o condicin, en principio tiene
vigencia presente
o En la prctica se ha exigido una Certificacin de Vigencia cuando este
conste por Escritura Pblica, y esta consiste en que el Notario ante el
cual se anot o el Archivero Judicial21 revisan y al margen de la matriz de
la escritura pblica se verifica constancia de haberse revocado, si no hay
constancia se certifica que no se ha producido la revocacin.
- Por revocacin del mandante
o La revocacin es un acto jurdico unilateral por el cual el mandante pone
trmino al contrato, como consecuencia de su carcter intuito personae, y
no requiere de la autorizacin de la otra parte
o El art. 2164 establece que este acto puede ser de dos formas
Expresa: verbalmente o por escrito
Tcita: se produce cuando se encarga el mismo negocio pero a
otra persona
Puede ocurrir que el primer mandato, que sea especial, sea
encargado a una persona (A) y que luego el mismo
negocio sea encargado a otra persona (B). en este caso se
produce la revocacin tacita y el primer mandato se
entiende revocado
Pero puede ocurrir que le primer mandato sea general y si
que el segundo mandato entregado a persona distinta es
especial, entonces no se produce la revocacin del general
para todos los negocios salvo aquellos que han sido
encomendados a persona distinta
Se puede dar el caso de tener dos mandatos generales,
pero en esta situacin en el segundo mandato se debe
estipular que por la existencia de este mandato no se
revoca al primer mandato
o Para que produzca efectos, se debe cumplir con
Que el mandatario tome conocimiento de la revocacin, se le
debe notificar de la revocacin para que esta produzca su efecto
(art. 2165)
21 Pasa al Archivero Judicial cuando ha pasado ms de 1 ao

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La ley no establece como se debe notificar, pero es

conveniente que sea del modo ms formal posible, de
manera de tener la prueba de que le mandatario ha tomado
el efectivo conocimiento de la revocacin.
Para que los terceros puedan efectivamente darse por enterado de
la revocacin se debe tener presente el art. 2173 en donde se
dispone que aunque el contrato de mandato haya expirado, si es
que el mandatario continuo actuando, los terceros de buena fe 22
tienen accin en contra del mandante.
El juez puede estimar que no habr obligacin para el mandante
Cuando la expiracin (la revocacin en este caso) fue
notificada a los terceros por publicaciones en el diario o
por cualquier otra causa no pareciera probable la
ignorancia del tercero (por ejemplo la Certificacin de la
Vigencia23).
o Existen normas especiales en el Cdigo de Comercio
Se considera la posibilidad de que un Mandato sea irrevocable
cuando este interesa al tambin al Mandatario
o Este contrato se le ha dado una funcin que no le es propia, de Garanta
En ciertos contratos se establece una clausula denominada
Mandato en donde la persona le confiere mandato a, por
ejemplo, la Clnica y este es gratuito e irrevocable, y este se
utiliza en el caso de que existiendo deudas pendientes de su parte,
la Clnica en su nombre y representacin suscriba uno o ms
Pagar24 por el monto total adeudado.
Se debe tener presente la Ley de Proteccin del Consumidor.
La Renuncia del mandatario
o Acto Jurdico Unilateral del Mandatario.
o El art. 2167 exige que transcurra un tiempo razonable. Depende de la
actuacin para que el Mandate se haga cargo de sus negocios o lo
encomiende a otro Mandatario, y se debe dejar constancia de este acto
por medio de una notificacin
o La sancin en caso de no cumplir con esta exigencia, el Mandatario es
responsable de los perjuicios que su renuncia produzca, salvo que se
halle en la imposibilidad de administrar por enfermedad u otra causa, sin
grave perjuicio propio.
La muerte de cualquiera de las partes

22 Se ignora que se haya revocado el mandato

23 Se solicita al Notario o al Archivero Judicial, si es que ha pasado ms de 1 ao, y con la
escritura de revocacin se solicita que al margen de la matriz de escritura del mandato se anote
la revocacin. Esta es una medida de Publicidad por lo que no se puede alegar ignorancia.
24 El pagare acta como ttulo ejecutivo para evitar el juicio ordinario que el solo Contrato
puede llevar

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o Esta es una causal de terminacin excepcional de este contrato a

diferencia de los otros contratos, y tambin se basa, al igual que las
anteriores, en el carcter de confianza del mandato
o En principio pone termino al Mandato
o Mandatario
Siempre pone fin al Mandato
Pero existen ciertas obligaciones para los herederos (art. 2170)
Dar aviso de la muerte del Mandatario al Mandante
Los herederos hbiles (capaces) tienen la obligacin de
hacer lo que puedan por el Mandante y que las
circunstancias le exijan (siempre que sea necesaria la
actuacin y que la circunstancia lo exija)
Aunque la ley no dice nada, se debe entender las
cuestiones ms urgentes
La omisin de esto los hace responsable de los perjuicios
que se produzcan
o Mandante
En principio tambin pone termino al Mandato, pero hay
excepciones
No obstante que termine, si hacer cesar inmediatamente la
ejecucin del mandato puede perjudicar a los herederos
del mandante, el mandatario esta obligado a continuar y
finalizar las gestin iniciada (art. 2168)
Hay mandatos que no terminan con la muerte del mandate
o En los casos que seala la ley (el Mandato
Judicial)
o El art. 2169 se refiere al Mandato destinado a
ejecutarse despus de la Muerte del Mandante
Por tener la calidad de deudor en un Procedimiento Concursal de
Liquidacin, el mandante o mandatario
o Si el Mandatario es Insolvente o Declarado en Quiebra, el contrato
termina porque si no puede administrar sus negocios menos puede
administrar los de otra persona. Adems, el tercero corre peligro de lo
que pasara con sus negocios
o Si el Mandante es Insolvente o Declarado en Quiebra, el pierde la
administracin de sus bienes y ahora los administra el Sndico, quien es
su representante legal y por lo tanto el Mandatario no puede seguir
interviniendo
Por la interdiccin del uno o del otro
o La interdiccin se puede declarar por Demencia, Interdiccin o
Sordomudez que no pueda darse a entender claramente
o Si es declarado en Interdiccin el Mandatario no puede administrar los
bienes de otra persona si no puede administrar lo suyo; y si es el
Mandante, este debe tener un representante que ya no ser el Mandatario.
o La interdiccin provoca automticamente la terminacin del mandato

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-

Por la cesacin de funciones del mandante, si el mandato ha sido dado en

ejercicio de ellas
o El mandante cuando otorgo el mandato lo hizo ejerciendo una funcin
o Por ejemplo el Gerente de la Empresa, en esa calidad, le da Mandato al
Subgerente de Recursos Humanos para que este firme los Contratos de
Trabajo
o Si se hace en la funcin y deja de, por ejemplo, ser Gerente, entonces el
Mandato termina
o Se debe distinguir esta situacin de los casos en que una persona ha
otorgado un Mandato actuando como rgano de una Persona Jurdica
Cualquiera sea la naturaleza de la Persona Jurdica, solo pueden
actuar a travs de ciertos rganos que estn conformados por
personas naturales y que puede ser Unipersonal (Presidente del
Directorio) o Colegiado (Directorio).
Cuando una persona acta como rgano de una Persona Jurdica,
y eso se hace examinando sus estatutos, y confiere poder a un
abogado, se entiende que la Persona Jurdica es el Mandante y no
la persona que ejecuta el Mandato.
Si cambia el Presidente de la Persona Jurdica esto no termina el
Mandato, solo terminara si la Persona Jurdica da por terminado
el Mandato

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Hipoteca
Cuando hablamos de Hipoteca hablamos del Contrato Hipotecario como del Derecho
Real de Hipoteca.
El Derecho Real de Hipoteca es un derecho de garanta que permite asegurar el
cumplimiento de una obligacin, es sino la garanta ms eficiente del derecho civil para
hacer cumplir las obligaciones.
Es una herramienta muy importante para el acceso del crdito, con ventajas para el
acreedor (recae sobre bienes inmuebles y su valor flucta poco, se pueden ubicar con
facilidad gracias al sistema registrar) y para el deudor (le permite acceder a crditos que
de otra forma no accederan y a tasas ms convenientes).
Lo que le interesa al acreedor es tener el derecho real de hipoteca, pero sucede que en
Cdigo Civil existe una relacin necesaria e indisoluble entre el Contrato Hipotecario y
el Derecho Real de Hipoteca, no hay derecho real de hipoteca sin contrato previo, en
donde el Contrato Hipotecario es el ttulo que cuando acta el modo de adquirir da lugar
al Derecho Real de Hipoteca. Fuera del Cdigo Civil existe una sola excepcin en
donde no se requiere de un contrato, la llamada Hipoteca Legal que tiene por
antecedente la ley, que se da en el Cdigo de Procedimiento Civil en materia de
Particin.
La Hipoteca se regula en el Libro IV, a propsito de los Contratos, pero en el mismo
ttulo se regula no solo el Contrato Hipotecario sino tambin el Derecho Real de
Hipoteca, por ejemplo el art. 2407 define a la hipoteca y se refiere al derecho real, pero
el art. 2409 que se refiere a que este requiere de escritura pblica esta refirindose al
Contrato Hipotecario
Contrato Hipotecario
No aparece definido en el Cdigo Civil, porque el art. 2407 define al Derecho Real de
Hipoteca.
La doctrina lo ha definido como un Contrato solemne en virtud del cual una parte, que
puede ser el deudor principal o un tercero, se obliga para con otra, el acreedor de la
obligacin principal, a constituir en su favor el derecho real de hipoteca sobre un
inmueble que permanece en su poder con el objeto de asegurar el cumplimiento de una
obligacin principal.

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Contrato Principal
Contrato Hipotecario

Acreedor Principal
Acreedor Hipotecario

Deudor Principal
Constituyente Hipotecario

Una parte, que denominados constituyente hipotecario (deudor principal o un tercero) se

obliga con el acreedor principal. Debemos suponer que existe una obligacin principal
que se garantiza con la hipoteca. Existen dos obligaciones jurdicas, la principal y la
hipotecaria, en donde el acreedor principal y el acreedor hipotecario que es siempre el
mismo, pero no as en el caso del deudor, quien puede ser el deudor principal de la
obligacin principal como puede ser un tercero, y a este ltimo, el deudor del contrato
de hipoteca se le denomina constituyente hipotecario.
Caractersticas
- Contrato Tpico, esta regulado en el Cdigo Civil
- Es un contrato accesorio y es propiamente una caucin, ya que garantiza el
cumplimiento de una obligacin principal ya que la requiere para subsistir
o Clusula de garanta general de hipoteca
un derecho real de hipoteca que se constituye para asegurar
obligaciones actuales como futuras que tenga el deudor con el
acreedor.
En los mutuos bancarios esta siempre
- Contrato Unilateral, el constituyente hipotecario esta obligado a constituir el
derecho real de hipoteca en favor del tercero
- Contrato Generalmente Oneroso, por regla generalsima, en donde el beneficio
para el acreedor es la existencia de la hipoteca, y para el deudor constituyente es
el acceso al crdito o mejores condiciones para el crdito.
o La excepcin se da cuando el constituyente hipotecario es un tercero,
porque este no recibe el crdito, a menos que el tercero sea remunerado
- Es un Contrato Solemne
o Discusin
Los arts. 2409 y 2410 no dan duda de que la primera solemnidad
es la escritura pblica (2409), pero el problema se da con la
exigencia de la inscripcin conservatoria (2410).
Una primera lectura llevo a sostener que la hipoteca esta sujeto a
dos solemnidades: escritura pblica e inscripcin conservatoria,
estando detrs la publicidad que se asegura con la inscripcin
Sin embargo la postura mayoritaria sostiene que la solemnidad es
la escritura pblica y la inscripcin es tradicin
El mensaje del Cdigo Civil
El art. 2419 a propsito de los bienes futuros, nos dice que
se pueden celebrar contratos hipotecarios sobre bienes que
an no existen en el patrimonio dndola obligacin de
inscribir cuando se vayan adquiriendo, porque la
inscripcin es la tradicin
Y el art. 2411 se ha entendido que el contrato de hipoteca
celebrado en el extranjero se debe inscribir en el
correspondiente registro porque esa es la tradicin del
contrato

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Si se estima que la inscripcin es solemnidad, entonces

del contrato jams surgira la obligacin sino que hasta
que se inscriba,

Requisitos
1. Elementos de todo Acto Jurdico
2. Elementos especiales
a. Capacidad
Capacidad
El art. 2414 dispone que no podrn constituir hipoteca sobre sus bienes sino aquellas
personas que sean capaz de enajenarlos. Si la norma exige capacidad de enajenacin,
debemos entender que se esta exigiendo, segn la doctrina, Legitimacin para el
Negocio, la facultad de disponer del bien determinado. Lo que se quiere plantear es que
para poder constituir hipoteca es necesario que la persona no esta impedida de disponer
el bien inmueble en hipoteca. Se asume la capacidad de ejercicio, por lo que esta
capacidad de enajenacin es ms exigente, adems de ser capaz de ejercicio la ley exige
que el constituyente tenga poder para disponer del bien inmueble, sea, que no haya un
impedimento como por ejemplo que el bien no se trate de aquellos que pertenecen a la
mujer casada en sociedad conyugal, que la cosa no este embargada, etc. Se trata de
sujetos capaces de ejercicio pero que por distintas razones no pueden disponer del bien
en especfico.
Efectos
Los efectos del contrato son los derechos y obligaciones que emanan de l.
De este contrato nace una sola obligacin para el constituyente hipotecario, y esa es
hacer nacer el Derecho Real de Hipoteca en favor del Acreedor Hipotecario, y esto se
har a travs dela celebracin del Contrato Hipotecario y posterior tradicin del
derecho, y su inscripcin en el Registro Conservador de Hipotecas y Gravmenes del
respectivo Conservador de Bienes Races.
Derecho Real de Hipoteca
El Cdigo tiene una definicin del Derecho Real de Hipoteca, art. 2407. Es un derecho
de prenda constituido sobre un inmueble que no dejan por eso de estar en poder del
deudor. Este no es un buen concepto, por no entregar sus caractersticas principales.
- No es un derecho de prenda, sino que es una hipoteca
- Se constituye sobre un inmueble a diferencia de la prenda que esta recae sobre
bienes muebles

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-

El bien hipotecado no deja de estar en poder del deudor, a diferencia de la

prenda del Cdigo Civil exige que el bien en prenda se entregue fsicamente al
acreedor25

Efectivamente, esta definicin tiene puntos de relacin con la prenda lo que explica por
qu varias normas de la prenda son aplicables a la hipoteca.
Se propone el siguiente concepto para poder entender de mejor forma esta institucin:
Derecho Real de Garanta que recae sobre un inmueble que permanece en poder del
constituyente y que da derecho al acreedor para perseguirlo en manos de quien se
encuentre y para pagarse preferentemente con lo producido de la venta en pblica
subasta.
De la definicin presentada, aparecen las caractersticas del Derecho Real de Hipoteca
- Es un derecho real, que aparece mencionado en el art.577 y que traer como
consecuencia el efecto erga omnes, es decir, que se puede hacer valer respecto
de cualquier persona
- Es un derecho real de garanta en donde el acreedor hipotecario no tiene derecho
de usar o gozar de la cosa, esta sigue en manos del deudor, pero si se produce el
incumplimiento entonces si se produce el aprovechamiento, se saca a remate, se
adjudica y se paga con lo que se consigue en el remate.
- Es un derecho real inmueble por recaer sobre inmuebles
o La tradicin se hace mediante la inscripcin del ttulo en el Registro
Conservador de Hipotecas y Gravmenes
- Estar protegido por las Acciones Posesorias
- Se aplican los plazos de Prescripcin respecto de los Inmuebles
o Ordinaria: 5 aos
- Es un derecho accesorio. La hipoteca es una caucin, por lo tanto es accesoria a
la obligacin principal que garantiza. Que sea accesorio significa que no puede
subsistir sin la obligacin principal, es decir, que si se extingue la obligacin
principal se extingue la hipoteca. En cambio no quiere decir que la hipoteca no
pueda nacer antes de la obligacin principal, en virtud de la Clusula de
Garanta General de la Hipoteca
o El carcter accesorio no impide que nazca antes la hipoteca, aunque uno
podra afirmar que si es accesoria debera nacer despus o en conjunto a
la obligacin principal. Esta posibilidad explica la existencia de esta
clusula en donde se busca asegurar todas las obligaciones actuales y
futuras que pueda tener el deudor con el acreedor, por ejemplo, nace hoy
la hipoteca y no solo se garantizan las obligaciones que hoy puedan
existir sino aquellas que se produzcan en el futuro. Si bien la hipoteca
puede nacer sin la obligacin principal, una vez que esta nace y con
posterioridad se extingue se extingue la hipoteca, pero cuando estamos
frente a la clusula, la hipoteca garantiza todas las actuaciones, actuales o
futuras, y nunca se extingue
25 La prenda sin desplazamiento, que esta regulada en una ley especial, no tiene por qu ser
entregada al acreedor.

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-

Desde el punto de vista del objeto, los bienes que pueden ser hipotecados son
bienes inmuebles por naturaleza, no podra hipotecarse separadamente un
inmueble por adherencia o por destinacin pero si se hipoteca el inmueble por
naturaleza se entiende hipotecado el inmueble por adherencia.
o Se pueden bienes muebles los cuales se entregan a propietario pleno o
absoluto como tambin se pueden hipotecar inmuebles en donde se sea
nudo propietario (Propietario Fiduciario). El usufructo en favor de un
tercero, es decir, la nuda propiedad corresponde al dominio de un bien
respecto del cual existen dos derechos coexistentes. Se puede hipotecar
un inmuebles del cual se es nudo propietario de un usufructo respecto de
tercero, en donde lo que esta hipotecado es la nuda propiedad. Por lo
tanto si se incumple la obligacin principal y se saca a remate el
inmueble hipoteca, lo que se saca a remate es la nuda propiedad, el
usufructo constituido en favor de un tercero, en donde el deudor es el
nudo propietario, por lo que el tercero que se adjudica en la pblica
subasta es la nuda propiedad y se mantiene vigente el usufructo
constituido en favor del tercero, por lo que la persona no podr usar ni
gozar de la cosa mientras dure el usufructo.
o Se puede, a la vez, hipotecar el derecho real de usufructo 26 (art.2418). El
usufructuario, el titular del derecho real de usufructo sobre el inmueble,
hipoteca el derecho real de usufructo, no la cosa porque no es dueo de
la cosa.
Se puede hipotecar cosa ajena, como consecuencia del Principio de la Validez
de Actos sobre Cosa Ajena. No existe norma expresa que lo consagre pero se
puede llegar a esta conclusin en base a este principio y basado tambin en
donde si hay normas en el derecho chileno en donde, en materia de prescripcin
adquisitiva, si se admite esto. La hipoteca se puede adquirir por prescripcin
adquisitiva y por lo tanto debemos preguntarnos cuando cabra la prescripcin
adquisitiva en materia de hipoteca, y este sera el caso, el inmueble ajeno,
porque la hipoteca se adquiere por el modo de adquirir tradicin y si el tradente
no es dueo de la cosa, la tradicin no es vlida pero no produce sus efectos y lo
constituye en poseedor del derecho real de hipoteca, y este acto es inoponible al
verdadero dueo salvo que se haya adquirido por prescripcin adquisitiva.
Es posible enajenar bienes futuros (art. 2419). Esta norma permite entender que
se puede hipotecar un inmueble que no existe pero que se espera que exista y la
norma seala que se dar derecho al acreedor de exigir la inscripcin del bien en
la medida en que lo adquiera.
Se pueden hipotecar bienes respecto de los cuales se tiene un derecho eventual,
limitado o rescindible (art. 2416). Un inmueble en donde se puede tener un
derecho eventual, el fideicomisario, que es aquel a quien se le traspasa el bien en
caso de cumplirse la condicin, no es dueo, tiene un derecho eventual, limitado
por una servidumbre por ejemplo, rescindible27 por ejemplo si el contrato de
compraventa es rescindible por un vicio que genera nulidad relativa. Lo

26 Art. 764. El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de
una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueo, si la cosa no
es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo gnero, o de pagar su
valor, si la cosa es fungible.

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importante es que se puede hipotecar un bien que tenga alguna de estas

caractersticas, la hipoteca se entiende constituida aun con esas caractersticas,
por lo que por ejemplo si se rescinde el contrato de la cosa hipotecada este se
anula, y esto se evita a travs de un estudio de ttulo. Lo mismo ocurrira si se
realizara una compraventa y quedara algn saldo pendiente, este contrato podra
resolverse por incumplimiento.
Existe lo que se ha denominado como Hipoteca de Cuotas. Esta regulado en el
art. 2417, y se trata de la existencia de una comunidad que puede ser a titulo
universal como la herencia o a ttulo singular, 2 o ms dueos de un mismo
inmueble. En este ltimo caso se debe distinguir dos momentos: antes de la
particin y despus de la particin. Vamos a proponer el momento de la
particin, que es la divisin de la cosa comn, la comunidad se disuelve y los
bienes o bien que se posean como comunidad se adjudican a alguno de los
comuneros.
o Ante de la particin, no hay duda alguna de que cada comunero puede
hipotecar su cuota. El art. 2417 lo reconoce expresamente por lo que el
comunero puede, antes de la divisin de la cosa comn, hipotecar su
cuota28 y no recae sobre parte alguna del inmueble, sino sobre el
porcentaje total pero no se identifica con alguna parte.
Si se incumple la obligacin principal antes de la particin, Qu
se saca a remate por el acreedor hipotecario? La cuota y por lo
tanto si se saca a pblica subasta y se adquiere por remate, la
persona pasa a ser comunero y a formar parte de la comunidad.
o El art. 2417 se pone luego en el caso de que ocurre la particin y aqu
pueden pasar dos cosas
Que el comunero que hipoteco la cuota se adjudique un inmueble
o el inmueble, y en este caso no habra problema alguno ya que la
hipoteca subsiste.
Que quien hipoteco la cuota no se adjudique el bien luego de la
particin, y en este caso la hipoteca caduca
Excepcin
o Que el otro comunero este dispuesto a aceptar que
la hipoteca se mantenga y en este caso la hipoteca
subsista. Y es importante que el art. 2417 diga que
subsista la hipoteca, porque quiere decir que es la
misma y es muy importante que sea la misma
hipoteca la que subsista y no una nueva, porque la
hipoteca se constituy sobre una cuota en el 2013
por A y en el 2015 se produce la particin en
donde se adjudic B, pero B consiente en que la
hipoteca subsista por lo tanto en virtud de esta

27 Anulable de Nulidad Relativa

28 Cuando se estudia la Comunidad por Indiviso, se estudia que respecto de la cuota por
indiviso, cada comunero es dueo exclusivo y por lo tanto puede disponer de la cuota
libremente

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norma ser la hipoteca que se constituy en el

2013, y es importante que sea la misma porque las
hipotecas tienen un orden de prelacin y este
orden de prelacin esta dado por la fecha de su
inscripcin en el registro, por lo que la hipoteca
subsiste tiene fecha 2013 y es preferente a las
hipotecas que se hagan con posterioridad a esa
fecha29.
Constituye una limitacin al dominio, aunque con una prevencin importante, el
dueo del bien hipotecado al constituirse la hipoteca mantiene la facultad de uso
sobre el bien, la facultad de goce sobre la cosa e incluso la de disposicin del
bien, es decir, se puede vender la cosa hipotecada no obstante cualquier
estipulacin en contrario. El art. autoriza al dueo a vender el inmueble o volver
a hipotecarlo, y no obstante cualquier estipulacin en contrario, la prohibicin se
tiene por no escrita. Esto se explica por el carcter erga omnes que tiene la
hipoteca como derecho real, y no cuesta saber quin es el actual poseedor de la
cosa hipotecada gracias al sistema registral. Sin embargo, de todos modos el
dueo tiene una limitacin.
Da origen a una preferencia (Prelacin de Crditos) de tercera clase.
Constituye un principio de enajenacin en sentido amplio 30porque al hipotecar
no es esta transfiriendo el dominio, pero se puede transferir si es que no se
cumple con la obligacin principal
Es indivisible (art. 2408)
o Toda la hipoteca garantiza la totalidad del crdito (art. 1526 n1). Por lo
tanto, la hipoteca se extinguir solamente una vez que se haya extinguido
la obligacin principal
o Si son varios los inmuebles hipotecados, todas y cada una de las cosas
hipotecadas son obligadas al total de la deuda
o La accin hipotecaria se dirige en contra de quien de los codeudores que
posea el bien hipotecado (art. 1526)
o La ley ha establecido esta caracterstica para hacerla una garanta ms
eficiente para el acreedor
Se puede adquirir por diversas vas.
o Sin embargo hay un medio que es necesario porque no puede dejar de
operar para que estemos frente a un derecho real de hipoteca y es el
modo de adquirir tradicin. Es indispensable, sea en su rol propio o a
lo menos como un justificante de la posesin. La tradicin en el derecho
real de hipoteca se realiza mediante la inscripcin del ttulo (contrato en
el Cdigo Civil y fuera del Cdigo Civil la ley) en el Registro de
Hipotecas y Gravmenes del Conservador de Bienes Races respectivo.

29 Este consentimiento debe constar en escritura pblica y se debe tomar razn al margen de la
escritura hipotecaria
30 Transferencia del dominio sobre una cosa o la constitucin sobre ella de cualquier otro
derecho real, como un usufructo, uso o habitacin, servidumbre activa, prenda, hipoteca o
censo.

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Esa inscripcin es la tradicin que curiosamente operara como modo de
adquirir originario31, necesario, si el tradente o constituyente
hipotecario es el dueo del inmueble hipotecado hace en favor del
acreedor hipotecado la tradicin, si no es el dueo, es una hipoteca de
cosa ajena, lo convierte en poseedor del derecho real de hipoteca y podr
adquirir el derecho a travs de la prescripcin extintiva.
o Por lo tanto, el segundo modo de adquirir es la prescripcin extintiva que
se va dar en el caso anterior. Esto esta reconocido en nuestro derecho en
el art. 2498 quien en el inciso segundo seala que se ganan por la
prescripcin adquisitiva los otros derecho reales que no esta
especialmente exceptuados, y el derecho de hipoteca no estn exceptuado
expresamente por lo que se puede ganar por prescripcin adquisitiva. El
art. 715 admite la posesin de los derechos reales distintos al dominio,
por lo que existe plena concordancia entre ambas disposiciones y nos
lleva a concluir que es posible adquirir derechos reales por prescripcin
adquisitiva
o Se puede adquirir por sucesin por causa de muerte. Esto se da como
consecuencia del carcter accesorio de la hipoteca, por lo tanto, si es
consecuencia del carcter accesorio de la hipoteca, cuando el acreedor
hipotecario se muere se transmite el crdito de la obligacin principal a
sus herederos y conjuntamente con el derecho real de hipoteca que es un
accesorio.
se necesita de una nueva inscripcin a nombre de los herederos?
No, porque la inscripcin es la tradicin y en este caso el modo
de adquirir es la sucesin por causa de muerte
Se recomienda en la prctica una anotacin marginal, pero no es
indispensable.
o Si bien no es un modo de adquirir, tambin se puede adquirir el derecho
real de hipoteca cuando el crdito que esta siendo garantizado por la
hipoteca es trasferido entre vivos a un tercero, lo que se conoce como
Cesin de Crditos.
se requiere de una nueva inscripcin? La respuesta es un poco
ms dudosa porque aqu estamos hablando de la transferencia del
crdito, por lo tanto algunos han planteado de que se requiere de
una nueva inscripcin, la tradicin del crdito principal y
tradicin de la hipoteca. Pero la respuesta de la doctrina
mayoritaria ha sido que no, que no se requiere de una nueva
inscripcin para adquirir la hipoteca, y esta no se adquiere por la
tradicin sino por ser un accesorio, lo que se transfiere y en
donde s se requiere tradicin es en el derecho personal, la
obligacin principal.
En la prctica, se opta por hacer una anotacin marginal, pero no
es una nueva inscripcin
Se entiende transferido el derecho real de hipoteca al cesionario
del crdito cuando la cesin queda perfeccionada
31 El dominio nace en el adquirente, sin que medie un traspaso del derecho

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o No es un modo de adquirir, pero puede producirse la adquisicin del
derecho real cuando opera la subrogacin32 del crdito hipotecario, sea
convencional o legal por ejemplo cuando alguien le paga al acreedor
hipotecario la deuda y se produce la subrogacin. El art. 1612 dispone
que ambas tipos de subrogaciones traspasa al nuevo acreedor todos los
derechos, acciones, privilegios, prendas e hipotecas, sea por ejemplo,
tenemos al acreedor hipotecario, al deudor hipotecario y a los codeudores
solidarios que no son hipotecarios para garantizar completamente la
obligacin principal y uno de ellos constituyo una hipoteca sobre un
inmueble de su propiedad, este codeudor solidario le puede pagar al
acreedor hipotecario y al hacerlo este subroga en los derechos del
acreedor hipotecario en donde va incluida la hipoteca y el codeudor
solidario se transforma en un acreedor hipotecario y podr tener en
contra del deudor todos los derechos y facultades que le confiere la
hipoteca.
Efectos del Derecho Real de Hipoteca
Se debe distinguir segn el momento que se este examinando
1. Antes del incumplimiento de la obligacin principal
En una primera etapa, lo caracterstico es que el titular del derecho real de hipoteca no
tiene facultades directas de aprovechamientos sobre la cosa, porque es un derecho real
de garanta. En cambio el dueo del inmueble hipotecado, que suele ser el constituyente
hipotecario, tiene todas las facultades como dueo, por lo tanto, lo que podemos
distinguir en esta primera etapa es que no obstante la constitucin de la hipoteca, el
dueo del inmueble dispone de las facultades de uso, goce y disposicin, tanto jurdica
como material. No cabe duda alguna que el dueo tiene la facultad de uso, puede usar la
cosa, y eso es lo que sucede en la mayora de los casos; la facultad de goce tambin la
mantiene, en donde algunas personas usan el inmueble como inversin por ejemplo lo
arriendan.
Respecto de la facultad, primero, jurdica, se trata del art. 2415 que de forma clara
reconoce al dueo del inmueble hipotecado todas sus facultades de disposicin jurdica
en los siguientes trminos podr siempre enajenarlos o hipotecarlos no obstante
cualquiera estipulacin en contrario. Primero es que la norma habla de enajenar o
hipotecar, le reconoce al dueo esas dos facultades, por lo que debemos dilucidar en qu
sentido la norma utiliza la expresin enajenar. Efectivamente, la palabra enajenar se
esta utilizando en sentido restringido porque lo contrapone con la hipoteca, y la hipoteca
esta comprendida en la definicin de enajenar en sentido amplio. sea, debemos
entender esta norma en donde se reconoce expresamente la facultad del dueo del bien
hipotecado transferir el dominio del inmueble o volver a hipotecarlo. El legislador ha
dejado de forma clara la facultad otorgada al dueo de poder transferir el dominio a
32 sustituir la persona o cosa por otra persona o cosa, de manera que la nueva pasa a ocupar la
misma situacin jurdica que la anterior.

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cualquier ttulo (vender, permutar, donar) del bien o volver a instaurar sobre este una
nueva hipoteca y as sucesivamente, y esto es posible, jurdicamente hablando. Y esto se
reconoce de forma tajante, porque la norma dice no obstante cualquier estipulacin en
contrario, de manera que si se pretendiera limitar esta facultad del dueo por la va
convencional en el contrato hipotecario esta no tendr valor alguno, la prohibicin se
tiene por no escrita, y aunque el contrato diga que el constituyente se obliga o queda
impedido de transferir el dominio del inmueble, lo puede hacer vlidamente y sin
necesidad de demandar la nulidad, simplemente rescindiendo de esa clusula.
Ese reconocimiento que se encuentra en la norma se encuentra totalmente justificada
por dos razones
- Porque no se afecta con ello al acreedor hipotecario. Al transferir el dominio no
se afecta al acreedor hipotecario, al volver a hipotecar el inmueble las veces que
sea tampoco se afecta al acreedor hipotecario, porque al transferir el dominio no
se afecta a la hipoteca puesto que esta tiene una aplicacin erga omnes, por lo
tanto se puede ejercer respecto de cualquier persona, la accin hipotecaria se
dirigir en contra el actual poseedor inscrito, y esto se corrobora al ver la ltima
inscripcin vigente.
- Por otro lado, al volver a hipotecar un inmueble que ya se encontraba
hipotecado, tampoco se perjudica al acreedor hipotecario porque las distintas
hipotecas tienen entre si un orden de prelacin segn la fecha de su inscripcin
en el Conservador de Bienes Races. Normalmente cuando se constituye
hipoteca, se exige que el valor del inmueble sea superior a su solicitud, entonces
al primer acreedor hipotecario se le satisface en su totalidad el crdito y a los
otros acreedores hipotecarios de grado posterior probablemente no obtengan la
satisfaccin de su crdito. Al acreedor hipotecario no se le afecta, aunque se
hipoteque el inmueble las veces que el dueo de la cosa desee. Pero desde la
perspectiva del acreedor hipotecario de grado posterior esas hipotecas ya no son
muy interesantes33. Es jurdicamente posible que se hipoteque el inmueble las
veces que sea, pero desde un punto de vista financiero es ms un riesgo, al final
la hipoteca esta limitada por el valor del inmueble y nunca puede garantizar ms
all de su valor total.
Queda la duda si es que se puede constituir sobre el inmueble otros derechos reales que
el constituyente pudiese constituir en favor de terceros, como por ejemplo un usufructo,
uso o habitacin o una servidumbre. La respuesta no es tan ntida en el art. 2415 a la luz
de la interpretacin que se le ha dado porque se reconoce de forma expresa la
transferencia del dominio y la hipoteca, pero no los otros derechos reales. Existen por lo
tanto, dos respuestas posibles
- No es posible para algunos constituir otros derechos reales distintos de la
hipoteca (interpretacin a contrario sensu)
o No esta en la norma, porque a diferencia de las dos situaciones
anteriores, aqu si que se afectara el derecho dela creedor hipotecario,
porque este acepta la hipoteca sobre el inmueble sin que estuviese sobre
33 Los bancos, por ley, solo pueden tener primeras hipotecas. El primero casi siempre es el
Banco, el segundo tambin es el Banco a travs de la Clusula de Garanta General de la
Hipoteca

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este otro derecho real y no es lo mismo sacar a remate por

incumplimiento a travs de la accin hipotecario en donde se busca
pagarse con el resultado del remate sin gravamen a cuando existe otro
gravamen en el bien, no vale lo mismo y quizs no haya interesados.
Cuando se constituy la hipoteca, el inmueble no tena gravamen alguno,
ahora se constituy la hipoteca y ms adelante se constituy un usufructo
en favor de un tercero en donde ya no es lo mismo porque el inmueble
esta con un gravamen real, en donde s se saca a remate quien puede
adquirir el inmueble pero gravado con ese usufructo por lo que vale
menos.
Otro sector de la doctrina opina que es posible la constitucin de otros derechos
reales sobre el inmueble hipotecado (Somarriva)
o Se basa, primero, en el Principio de la Libre Circulacin de los Bienes.
o Este gravamen sera inoponible al acreedor hipotecario, no se ve ningn
inconveniente en que se constituya el derecho en favor de un tercero,
pero si el inmueble es sacado a remate por incumplimiento, en ejercicio
de la accin hipotecaria, el acreedor hipotecario prescinde, lo saca a
remate sin ningn gravamen, se saca a remate la Propiedad Plena34 en
donde no se considera el usufructo y entonces el tercer interesado que va
y se adjudica el inmueble en el remate lo hace sin usufructo porque este
se ha extinguido. De este modo se compatibiliza la libre circulacin de
los bienes que es un principio formador del derecho civil chileno y por
otro lado se protege el inters de acreedor hipotecario.
Si no hay incumplimiento, que haya un usufructo hasta su natural
terminacin no genera problema alguno. El derecho real de
hipoteca es de garanta esta a la espera, si nunca hay
incumplimiento, el usufructo pudo haber durado todo lo que tena
que durar, ya que este es temporal. Pero sobre esto se debe tener
en cuanta al tercero que ser usufructuario o a quien se le
constituye la servidumbre y a que ttulo se le constituyo.

Queda todava por determinar que sucede con la otra facultad de disposicin, la
disposicin material, porque el dueo tambin posee esta facultad material, que se
traduce en que el dueo puede hacer con el bien las transformaciones, modificaciones
materiales que a este le plazca. La pregunta que nos debemos hacer es si esta facultad de
disposicin material las conserva el dueo del bien cuando este es hipotecado o si la
conserva, y la respuesta es que en principio el dueo del bien hipotecado si mantiene la
facultad de disposicin material, por lo tanto puede hacer alteraciones, modificaciones
materiales en el inmueble, no hay norma expresa que se lo prohba o que lo limite, pero
existe un lmite implcito en una disposicin importante, el art. 2427. Esta norma se
pone en el caso de deterioro o destruccin del inmueble hipotecado por la causa que sea,
culpable o fuerza mayor (por ejemplo la casa que se viene abajo por un terremoto o que
queda deteriorada, la casa destruida o deteriorada por un incendio, el deterioro por el
abandono o poca preocupacin por el inmueble), en donde se le dan al acreedor ciertos
derechos
34 Sin usufructo

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-

2.

Tiene derecho a que se le mejore la hipoteca, es decir, que se repare la cosa para
que esta vuelva tener su valor
Si el acreedor acepta, en vez de mejorarse la hipoteca se puede entregar otra
seguridad equivalente, otra hipoteca por ejemplo sobre un inmueble que no este
bajo una hipoteca
En defecto de ambas cosas, el acreedor podr demandar el pago inmediato de la
deuda liquida aun cuando este pendiente el plazo o solicitar medidas
conservativas si es que la deuda es indeterminada.
o Todos los inmuebles que estn hipotecados tienen un seguro el cual paga,
y este seguro entrega una indemnizacin que subroga al inmueble, sea,
que cuando se cae la casa o se quema y la compaa paga, es el acreedor
hipotecario quien tiene derecho a recibirlo (art. 2428)

Despus del incumplimiento de la obligacin principal

Ocurrido el incumplimiento, el acreedor hipotecario ejerce su accin que puede ser la

accin personal (la del crdito) o la real (hipotecaria) o pueden ser ambas. El ejercicio
de la accin hipotecaria estar dirigido a poder embargar el bien, venderlo en pblica
subasta y pagarse con el producido de la subasta.
El derecho real de hipoteca confiere 3 derechos o facultades
- Derecho de persecucin
o Se otorga al acreedor hipotecario en aquellos casos en que al ejercer la
accin, el poseedor del inmueble es alguien distinto al deudor de la
obligacin principal, a este caso se le conoce como Tercer poseedor de la
Finca Hipotecada, es el poseedor del inmueble siempre que sea alguien
distinto del deudor de la obligacin principal. Por qu puede estar el
inmueble en manos de una persona distinta del deudor principal? Porque
el deudor puede del inmueble libremente, lo puede haber donado,
vendido, permutado, etc., pero en estos casos el deudor de la obligacin
principal y el deudor hipotecario coincidan y luego por la enajenacin
cambiaron, pero esta situacin puede originariamente darse cuando es
desde el comienzo un tercero quien constituye la hipoteca en favor del
deudor principal, y esto es perfectamente posible por la propia definicin
que se vio de la hipoteca.
o En estos casos, si es que el inmueble hipotecado esta en manos de una
persona distinta del deudor principal, antes ejercer el derecho de venta
forzada es necesario ejercer el derecho de persecucin y que es la
expresin del carcter real del derecho de hipoteca, perseguir la cosa en
manos de quien se encuentre en base a su eficacia erga omnes que tiene
la facultad de persecucin. Si el deudor principal y el poseedor del
inmueble son la misma persona no se tiene que ejercer la accin de
persecucin.
o El derecho de persecucin se ejerce realizando una gestin previa
regulada en el Cdigo de Procedimiento Civil y que se le denomina
como Accin de Desposeimiento, el derecho de persecucin se ejerce a
travs de la accin de desposeimiento (arts. 758 y ss.).

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Contratos 201
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A groso modo, consiste en que el acreedor hipotecario debe
notificar la tercer poseedor de la finca hipotecada sobre el
ejercicio de la accin (demanda), y cuya orientacin es a que se le
notifique del ejercicio de la accin al tercer poseedor de la finca
hipotecada, se le comunica que el inmueble hipotecado va a ser
perseguido para ser vendido en pblica subasta por el
incumplimiento de la obligacin principal
Se notifica personalmente y el tercer poseedor de la finca
hipotecada tiene un plazo de 10 das en donde puede
Pagar y se subroga en los derechos del acreedor
hipotecario (se subroga en la preferencia que tiene la
hipoteca)
Abandonar la finca hipotecada, es decir, allanarse a la
accin de desposeimiento facilitando la venta forzada35
Que ni pague ni abandone, que no haga nada o que se
defienda, y en este caso se le despoja del bien y avanza de
todas formas a la fase siguiente de venta forzada
Derecho de Venta Forzada
o Este no aparece explcito en las normas de la hipoteca, sino que aparece
por referencia a la Prenda. El art. 2424 seala que el acreedor hipotecario
tiene para hacerse valer los mismos derechos que el acreedor prendario, y
esta referencia tenemos que entenderla respeto del art. 2397 que consagra
el Derecho de Venta Forzada.
o En palabras sencillas consiste en el derecho para que la cosa se saque a
remate para pagarse con lo producido en la pblica subasta y en caso de
que no haya postura admisible, no se produce compraventa, la ley le
permite al acreedor hipotecario pedir una tasacin para hacerse dueo del
inmueble, el acreedor jams puede hacerse dueo del inmueble de forma
inmediata, esta prohibido art. 2397.2 y si el acreedor trata por otros
medios de hacerse dueo de la cosa estamos frente a un Contrato
Pignoraticio36 debe haber venta en pblica subasta, y al exigir esto el
legislador se asegura de que por este medio se alcance el mejor precio
posible porque si no fuera as el acreedor podra hacerse dueo por
medio de un precio muy bajo.
Derecho de Pago Preferente
o Una vez rematado el inmueble, el acreedor tiene derecho a que se le
pague con lo producido por este acto teniendo preferencia, recordando
que la hipoteca es un crdito preferente.
o En materia de Prelacin de Crditos, las causales de preferencia son 2:
los privilegios y la hipoteca, y esta ltima entrega una preferencia de
tercera clase, y es una preferencia especial porque se ejerce solo respecto
del bien y no de todo el patrimonio del deudor.

35 Esto no quiere decir transferencia del dominio

36 En estos contratos se acta que si la parte de dio en garanta la cosa no cumple, el acreedor
podr hacerse dueo

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Contratos 201
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o Esto se traduce en que el acreedor hipotecario tiene dos acciones, la
personal que emana de la obligacin principal y la hipotecaria que emana
del derecho real de hipoteca, y si utiliza esta ltima estamos frente a la
preferencia de tercera clase que entrega la Prelacin de Crditos. Si al
hacer valer la accin hipotecaria el bien no satisface de forma ntegra la
deuda, el acreedor puede hacer valer su accin personal, pero deja de
tener preferencia, y es lo que se denomina Acreedor Balista.
o La preferencia se hace valer de diversas formas
Si es que un tercero ha sacado a remate el inmueble, se hace valer
la preferencia a travs de una Tercera de Prelacin.
Ante un Sndico de Quiebra se puede hacer valerla preferencia
Se puede hacer a travs del Concurso Particular de Acreedores
Hipotecarios. El art. 2477.2 contempla un concurso particular
que es una especie de quiebra pero solo para los acreedores
hipotecarios y esto se da cuando hay varios acreedores
hipotecarios de un mismo inmueble, en donde la preferencia entre
los diversos acreedores esta marcada por la fecha de la
inscripcin de la hipoteca en el Registro de Hipotecas y
Gravmenes del respectivo Conservador de Bienes Races. Se
llama a los acreedores, se saca a remate el inmueble y se van
pagando en el orden de su inscripcin
Extincin del Derecho Real de Hipoteca
Debemos distinguir si esto se produce por va consecuencial o por va principal.
Por va consecuencial es una manifestacin del principio de accesoriedad, y se va a dar
cuando se extinga la obligacin principal, y como consecuencia del principio de
accesoriedad cuando se extingue la obligacin principal en principio se extingue la
hipoteca, pero existen ciertas situaciones excepcionales
- Pago por Subrogacin
o En virtud del art. 1612, la hipoteca no se extingue y se traspasa al nuevo
acreedor
- Dacin en Pago37
o Se tiene una obligacin garantizada por una hipoteca, se celebra una
dacin en pago.
o El problema se presenta cuando la cosa es evicta en donde quien se ve
perjudicado es el acreedor hipotecarioen donde se ejerce en contra del
acreedor hipotecario accin reivindicatoria y se le priva al acreedor total
o parcialmente de la cosa
o La pregunta que se origina en esta situacin es si la hipoteca se
reivindica, porque aqu por medio de la dacin en pago que es una
modalidad del pago y por lo tanto un modo de extinguir las obligaciones,
se haba extinguido la obligacin y con ella la hipoteca
37 Acuerdo entre el acreedor y el deudor en virtud del cual se permite que se cumpla la obligacin entre
ambos con un objeto distinto del que se deba

71

Contratos 201
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o La solucin que se ha presentado es que la hipoteca no se reivindica, por

medio de la aplicacin analgica delas reglas de la fianza
En el art. 2382 se describe a la dacin en pago en donde si se
acepta por parte del acreedor, la fianza queda irrevocablemente
extinguida.
Se tiene reforzada esta solucin a travs el Principio de
Publicidad que rige en la Hipoteca, cuando se produce la Dacin
en Pago se cancela la inscripcin conservatoria porque la
obligacin principal se ha extinguido por lo tanto no podra
volver a renacer una hipoteca que pblicamente se ha extinguido.
Novacin
o Aplicando la accesoriedad, lo que ocurre es que la obligacin principal
que es garantizada por la hipoteca, ha ocurrido una novacin de la
obligacin principal, por ejemplo se cambia al deudor pero se mantiene
al sujeto activo y al objeto.
o El problema esta que si seguimos la regla de la accesoriedad, al extinguir
la obligacin primitiva y reemplazarse por una nueva se extinguira la
hipoteca y debera de constituirse una nueva hipoteca con el nuevo
deudor, el problema es que no es muy satisfactoria esta solucin debido a
que la hipoteca tendr la nueva fecha de inscripcin y no la anterior.
Entonces el Cdigo Civil previo en materia de novacin el Pacto de
Reserva de Accesorios arts.1641 y 1642. La primera norma establece que
los privilegios de la primitiva se extinguen por la novacin, peor luego la
segunda norma nos dice que las hipotecas en nuestro caso de estudio no
pasan a la nueva obligacin a menos que se convenga expresamente en
ello, estamos frente a un pacto en donde se acuerda que la hipoteca pasa
de la obligacin primitiva a la nueva pero es la misma hipoteca
Prescripcin
o La prescripcin de la obligacin principal produce la extincin y
prescripcin de la hipoteca.
o Esta no tiene un plazo propio de prescripcin extintiva
o Arts. 2434 y 2516
Accin ordinaria: 5 aos
Accin ejecutiva: 3 aos y luego subsiste por 2 aos como
ordinaria

Ahora bien, por va principal se extingue el derecho real de hipoteca pero subsiste la
obligacin principal.
1. Resolucin del derecho del constituyente
La hipoteca se extingue por va principal cuando se produce la resolucin del derecho
del constituyente, asi esta previsto en los arts. 2416 y 2434.2. aqu estamos frente a la
prdida del derecho que tiene el constituyente sobre el inmueble, y esto se puede
producir por la Condicin Resolutoria Tcita, el constituyente hipotecario haba
comprado el inmueble lo haba pagado y haba pactado el precio en cuotas, inscribi el

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inmueble a su nombre pero no pago todas las cuota, es decir, no paga el precio y por lo
tanto se puede resolver el contrato.
Esta resolucin del derecho del constituyente extingue la hipoteca.
2. Vencimiento del Plazo
Esta situacin se explica cuando la hipoteca nace sujeta a un plazo resolutorio, podra
darse la siguiente situacin: se presta plata a un amigo $50.000.000 y estos se pagaran
en 5 aos y se pide adems una garanta hipotecaria, y la otra persona dice que esta bien
peor no en 5 aos sino que hasta 4 aos.
Este plazo se incorpora en el Contrato Hipotecario, en la Escritura Pblica que contiene
el Contrato.
3.

Nulidad

Es la nulidad del contrato hipotecario, porque podra nulidad de la obligacin principal,

y si se produce la segunda posibilidad la hipoteca se extingue por va consecuencial
Esta nulidad del contrato hipotecario esta sujeto a todos los requisitos de los actos
jurdicos, existencia y validez, por lo que es perfectamente posible que sea declarado
como nulo
4.

La Consolidacin del Dominio del Inmueble en manos del Acreedor

Es decir, que el acreedor hipotecario se hace dueo del inmueble hipotecado y esto
puede pasar por varias razones
- Sucesin por causa de muerte
- Tercer poseedor de la finca hipotecada que se subroga en los derechos del
acreedor hipotecario
5.

Destruccin total de la cosa hipotecada

Se extingue la hipoteca porque carece de objeto

Dos cosas
- En este caso se aplica el art. 2427, sea, se destruye la cosa se puede pedir que
se mejore la hipoteca, se reemplazase por otra caucin equivalente o que se
pague inmediatamente
- De acuerdo a lo que dispone el art. 2422 parte final, la hipoteca se extiende a la
indemnizacin de vida por los aseguradores del bien, sea, que si el inmueble
hipotecado esta asegurado y este se destruye y la aseguradora paga la
indemnizacin, la hipoteca subsiste pero tendr por objeto la indemnizacin.
6.

La renuncia de la hipoteca

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La hipoteca se puede renunciar, se trata de un acto jurdico unilateral. No tiene razn de
no aceptarse en razn del art. 12.
Esto aparece regulado en el art. 2434 inciso final que exige que la renuncia se haga por
escritura pblica y que se tome razn al margen de la inscripcin en el Conservador de
Bienes Races.
7. Purga de la Hipoteca o Caducidad de la Hipoteca
Esta causal es la manifestacin de que la hipoteca como garanta tiene un lmite en su
cobertura y este lmite esta dado por el precio, se puede hipotecar las veces que se
quiera el inmueble pero no se debe olvidar que la hipoteca no puede garantizar ms all
de lo que el inmueble vale, y esto se le conoce como Purga de la Hipoteca y se le
concibe como un lmite al derecho de persecucin.
Esta en el art. 2428 incisos 2,3 y 4. El derecho de persecucin no tiene valor respecto
del tercero que haya adquirido la finca hipotecada en pblica subasta ordenada por el
juez cumpliendo ciertos requisitos. Por lo tanto, para que opere la compra de la hipoteca
deben darse los siguientes requisitos
- Que un tercero haya adquirido el inmueble en pblica subasta ordenada por el
juez
- Es necesario que los distintos acreedores hipotecarios hayan sido notificados,
citados por parte del ejecutante, quien saca a remate el inmueble.
o El supuesto bsico es que existen varios acreedores hipotecarios y uno de
ellos saca a remate el bien y se asume que no se alcanzara a pagar a todos
los acreedores con el producido de la subasta y nos planteamos en qu
circunstancias se extinguir la hipoteca respecto de los dems acreedores
hipotecarios
- Que entre la notificacin y el remate haya transcurrido el termino de
emplazamiento
o En este lapso se da tiempo para que los otros acreedores hipotecarios
hagan valer sus acciones, Tercera de Prelacin
Pueden pasar varias cosas
- Tenemos 4 acreedores hipotecarios y el bien se saca a remate por $60.000.000
o N1: banco deuda $50.000.000
o N2: banco deuda $30.000.000
o N3: mama deuda $30.000.000
o N4: ta deuda $20.000.000
- Lo primero que puede pasar es que se este ejecutando el bien por el acreedor
preferente, l tiene que notificar a todos los dems acreedores para que haya
Purga de la hipoteca y adems debe transcurrir el plazo de emplazamiento
o Si se saca a remate, se pagan en orden de sus inscripciones y quienes no
alcanzan a pagarse, se extingue la hipoteca y acta propiamente la Purga
de la Hipoteca
o Se remata el bien y el segundo acreedor hipotecario es en verdad la
Clusula de Garanta general de la Hipoteca, as que no la consideramos
para esta explicacin. Se pag al banco ntegramente y de los 10 que
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quedaron se pag al tercer acreedor hipotecario y hasta all no ms llega

el pago de la hipoteca y para poder exigir el resto que queda pendiente
los acreedores debern perseguir al deudor en todos los bienes que no
sean embargables pero sin preferencia, como Acreedores Valista.
La segunda hiptesis es que saque a remate un acreedor de grado posterior.
o Se debe de notificar a los dems acreedores para poder llevar a cabo la
purga, pero con la diferencia de que si los crditos de los acreedores de
grado preferente no estn devengados estos no estn obligados a pagarse
con lo producido y tienen la opcin de pagarse anticipadamente o
preservarse la hipoteca y si hacen esto ltimo no habr purga.
o En cambio, si los crditos ya estn devengados no tiene opcin y se le
debe pagar con lo producido en el remate
Otra posibilidad es que el acreedor preferente saque a remate y no notifique a
todos los acreedores
o En este caso la hipoteca no se purgo y se mantiene la hipoteca y el
tercero que se adjudic el bien en pblica subasta adquiri un bien
hipotecado.

La idea es que la Purga no significa la mejora de las condiciones o en la situacin de un

acreedor hipotecario, sino que a lo menos se le mantenga la misma, por lo que si bien la
hipoteca no se purgue y subsiste respecto del tercero que se adjudic en reate el bien, se
subroga en los derechos de los acreedores hipotecarios respecto de los cuales la purga si
opero.
Y resulta ahora que al acreedor que no se le notifico ejerce la accin hipotecaria, puede
ejercer la accin hipotecaria? Claro que s, porque su hipoteca esta vigente y la hipoteca
tiene eficacia erga omnes, y la ejerce respecto del tercero poseedor de la finca
hipotecada, pero este tercero se subrogo en los derechos de los otros acreedores
hipotecarios por lo que el tercero puede pagar al acreedor hipotecario pero no toda su
deuda sino que solo lo que le alcance.
Lo ms relevante a destacar es lo siguiente
- La purga implica el lmite que tiene la accin hipotecaria de no poder ir ms all
de lo que vale el bien
- La purga permite que participen terceros que estn interesados en el remate
- Que en el peor de los casos, es decir, que si no se dan todos os requisitos dela
purga y esta no opera, el acreedor hipotecario de cuya hipoteca no se purgo no
ve mejorada su situacin ni empeorada su posicin relativa respecto de los otros
acreedores hipotecarios por la subrogacin que opero respecto del tercero, este
acreedor hipotecario queda en la misma situacin que los otros acreedores
hipotecarios como si lo hubieran citado.

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Transaccin
Contrato tpico que esta regulado en los arts. 2446 y ss., del Cdigo Civil y esta definido
como un Contrato en que las partes terminan extrajudicialmente un litigio pendiente, o
precaven un litigio eventual. Esta definicin requiere de un complemento, y la doctrina
agrega que es un Contrato en que las partes terminan extrajudicialmente un litigio
pendiente o precaven un litigio eventual, hacindose concesiones recprocas.
No se debe confundir al Contrato de Transaccin con la Transaccin que se utiliza en
trminos comunes.
Es un equivalente jurisdiccional. La transaccin como contrato es especial ya que no
tiene un contenido fijo, en cuanto a los derechos y obligaciones que no estn dados por
la ley, es abierta, puede tener un contenido muy diverso.
Lo que define a la Transaccin es la finalidad que se persigue, es decir, poner fin a un
juicio que esta en proceso o evitar que se inicie un juicio extrajudicialmente, pero el
contenido es variable, porque para llevar a cabo alguna de estas finalidades es posible
que la Transaccin comprenda diferentes actos jurdicos, por ejemplo se tiene un juicio
pendiente en donde una persona atropello a otra y el atropellado demanda
indemnizacin de perjuicios en sede extracontractual por $20.000.000, por lo que una
transaccin podra incluir las siguientes cosas: el conductor del auto dice que no puede
pagar la suma solicitada, por lo que se ofrece pagar $2.000.000 ms una ida a un lago
con cabaa y se cubren los gastos de salud y al final el atropellado acepta lo ofrecido.
Podemos ver como contenido, lo que esta dentro de la Transaccin un pago, una
obligacin de prestar un servicio y una renuncia a la pretensin. Pero luego podemos
estar frente a un juicio reivindicatorio en donde se demanda la reivindicacin de un bien
inmueble y la negociacin se concluye el fin de litigio pero con el traspaso de un predio
para poner fin al litigio pero siempre que la otra parte renuncie a la pretensin.
La transaccin es un continente con un contenido diverso y que depende de las partes,
pretensin, hechos, intereses, etc. Esta se define por su fin pero que se diferencia por su
contenido.
Elementos esenciales
- La existencia de un derecho controvertido o dudoso.
o La ley no se exige cual es el nivel de discusin, por lo que esto es un
tema subjetivo
o Tiene que haber controversia. Una transaccin que se suscribe sin haber
ninguna disputa es nulo de nulidad absoluta, porque esto podra prestarse
para simulacin
- Que las partes se hagan concesiones reciprocas
o No hay contrato de transaccin si ambas partes no ceden, porque si solo
una cede y la otra acepta todo no estamos frente a una transaccin.
o Estas pueden ser de variada ndole

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Caractersticas
- Tpico
- Principal
- Es por regla general Consensual
o Excepcionalmente es Solemne cuando se trata de Alimentos futuros (art.
2451) en donde se requiere de autorizacin judicial
- Bilateral, se imponen obligaciones a ambas partes
- Oneroso
- Puede ser ttulo traslaticio de dominio, dependiendo del contenido que tenga
o En materia posesoria, el art. 703 hace el distingo
Si se transfiere un bien que no esta en disputa, la transaccin es
ttulo translaticio de dominio y se debe inscribir en el
Conservador de Bienes Races
Si se trata de un bien que esta en disputa no se transfiere el
dominio y estamos frente a un Ttulo Meramente Declarativo
- Intuito personae, es de confianza, la consideracin de quien se tiene al frente es
esencial para transigir
o El Error en la Persona Vicia el Consentimiento (art. 1456)
Existe una regla especial para poder celebrar este contrato, y dice relacin con la
capacidad (art. 2447), se debe tener capacidad de disponer de los objetos comprendidos
en la transaccin, es decir, poder disponer del derecho o bien especifico del que se trata,
que supone la capacidad de ejercicio.
Respecto de las materias sobre las cuales se puede celebrar la Transaccin, en principio
existe una gran amplitud siempre que haya una controversia de un derecho
controvertido, ciertas excepciones
- La accin penal que nace del delito
o Puede ser objeto de la transaccin accin civil que nace del delito o
cuasidelito (art. 2449)
- Sobre los alimentos futuros debidos por ley (art.2451)
o La obligacin de alimentos es la obligacin de proporcionar a una
persona lo necesario para su subsistencia por medios econmicos. Estos
pueden ser voluntarios o legales
o En los alimentos forzosos debidos por ley debemos distinguir
Futuros: estos pueden ser objeto de la transaccin con el lmite
de que deben ser autorizados por el juez, porque se quiere evitar
abuso
Devengados: estos pueden ser objeto de transaccin sin
restriccin y se podrn exigir como cualquier crdito
- Estado civil38 (art. 2450)
Existen en la regulacin del Cdigo Civil, normas respecto de la Nulidad: arts. 2453,
2454, 2455, 2456, 2457, 2458.
38 Soltero, casado, viudo, divorciado, hijo, padre, madre

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Efectos
Por un lado, es un equivalente jurisdiccional, es decir, equivale a una sentencia judicial
y por lo tanto produce el efecto de Cosa Juzgada (art. 2460).
Se diferencia con la sentencia en dos
- Se puede atacar por medio de la Nulidad Civil por tratarse de un Contrato
- El contrato de transaccin puede ser ttulo ejecutivo, pero no necesariamente lo
ser, y esto depender de que si consta o no por escritura pblica.
Por otro lado, sin perjuicio de que es un equivalente jurisdiccional y siempre en materia
de efectos, es un contrato y eso se desprende de que tiene una Eficacia Relativa, que
tiene un efecto solo entre las partes (art. 2461).
Existe una norma interesante respecto de la Clusula Penal, en donde el art. 2463
dispone expresamente de que si se pacta una pena en caso de incumplimiento de las
obligaciones que nacen del contrato, la norma expresamente permite exigir el
cumplimiento forzado y adems cobrar la pena.

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Comodato o Prstamo de Uso

Contrato tpico, regulado entre los arts. 2174 y ss., y es definido como un Contrato en
que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raz, para
que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie despus de terminado el
uso. Este contrato no se perfecciona sino por la tradicin de la cosa.
Se debe entender que cuando se habla de tradicin, en verdad se esta hablando de
entrega, el comodante entrega la cosa pero no transfiere el dominio de ella, sino que es
una mera tenencia
Se trata de un prstamo de uso, en donde se concede el uso de una cosa de forma
gratuita y quien la recibe puede usar la cosa y debe conservar y restituir la cosa al
trmino del contrato.
Caractersticas
- Tpico
- Principal
- Desde el punto de vista de su perfeccionamiento es un contrato Real, es decir,
que el contrato se perfecciona por la entrega de la cosa y no por la tradicin
como aparece en la norma, esto quiere decir que la entrega esta en la fase de
perfeccionamiento del contrato. Luego el comodante no esta obligado a entregar,
porque cuando entrega recin se perfecciona el contrato
- Unilateral
o El comodante no contrae obligaciones
o Cuando el contrato nace, el comodante ya ha entregado
o No se aplican los efectos de los contratos bilaterales
o Eventualmente puede surgir despus del perfeccionamiento del contrato,
obligaciones para el comodante, pero estas obligaciones son posteriores
al perfeccionamiento del contrato y tienen como fuente la ley, es decir,
Sinalagmtico Imperfecto.
- Esencialmente es Gratuito
o La gratuidad es de la esencia del Comodato, pero esta se refiere al uso no
pudiendo haber un cobro por el uso de la cosa
o Sin embargo, la gratuidad no obsta a que el comodatario pueda asumir
ciertos gastos que pueden ser al comodante como por ejemplo gastos de
servicios.
- Ttulo de Mera Tenencia

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o Reconoce el dominio ajeno, por lo tanto no podr adquirir el dominio de
la cosa por prescripcin adquisitiva
o Por lo tanto, el comodante mantiene la posesin de la cosa, aunque no la
detente materialmente
Qu cosas pueden ser dadas en Comodato?
- Toda clase de cosas no fungibles y no consumibles. La razn se debe a que el
comodatario debe restituir las mismas cosas que recibi, las cosas consumibles
se extinguen por su simple uso y el comodato es un prstamo de uso por lo que
no podra restituirse la misma cosa, y las cosas fungibles se confunden entre s
por lo que sera posible exigir la restitucin de las mismas, luego entonces el
comodato deber recaer sobre cosas no fungibles y no consumibles
- Pueden ser cosas muebles o inmuebles
- Debe tratarse de especies o cuerpos ciertos
- Se puede dar en comodato la cosa ajena conforme al Principio de Validez del
Acto de Cosa Ajena
o es oponible al verdadero dueo? la respuesta no es tan simple. Se debe
distinguir si el comodante de cosa ajena tena un ttulo sobre la cosa que
le permitiera ceder el uso de la cosa, por ejemplo el comodante puede
tener un derecho real que le permita conceder el uso gratuito a un tercero,
el usufructo o incluso en el caso de un derecho personal que emana de un
contrato como el arrendamiento, y en esos caso el comodato sera
oponible al verdadero dueo. En cambio, si no se tiene ttulo ese acto es
inoponible al verdadero dueo quien puede exigir la cosa y el
comodatario tendra que restituirla y el comodante tendra que responder
de los perjuicios, salvo que haya informado que la cosa era ajena.
Existe una norma especial en materia de prueba, art. 2175, siendo una regla especial en
este tpico y permite que el Comodato se pruebe por medio de testigos aunque no
conste por escrito.
Efectos
Como se dijo anteriormente, este contrato solo genera obligaciones para el comodatario.
1. Conservacin de la cosa
En esta conservacin, la regla que se aplica en materia de culpa es hasta la levsima (art.
2178). Sin embargo, esta regla puede alterarse (art. 2179)
- Si el comodato se celebr en beneficio de ambas partes
o te presto mi casa en el verano, quiero que alguien la cuide no quiero que
esta quede sola. Segn el art. 2179 el deudor responde por la culpa leve
- Si se celebr en beneficio del comodante
o La persona pide un favor y por ejemplo pasa su auto.
o Se trata de un comodato en beneficio del comodante, por lo que le
comodatario responde hasta la culpa lata

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2. Usar la cosa en los trminos convenidos y si estos no se convinieron, de acuerdo a
su uso ordinario
En los contratos se debe indicar el para que se presta la cosa, el uso de la cosa, y si nada
se dice el lmite es el uso ordinario de la cosa, el uso natural.
Qu pasa si se excede, se incumple a lo convenido? Art. 2177, se podr pedir
indemnizacin de perjuicios e incluso la restitucin inmediata de la cosa aunque tenga
plazo, lo que se ha mirado como una especie de resolucin. Esto ltimo es bastante
llamativo debido a que la resolucin por inejecucin especfica no cabe por ser un
contrato unilateral, por lo que la ley tuvo que incluir una norma especial que
contemplara este efecto que es lo ms parecido a la resolucin por inejecucin.
3. Restituir la cosa dada en comodato
Cundo debe restituirla? Art. 2180
- Al vencimiento del plazo pactado
o Si nada dicen las partes respecto del plazo, se debe restituir despus del
uso por el cual fue pactado lo que se deber determinar, y si tampoco se
determin el uso estamos frente a un Comodato Precario
- La ley contempla algunos casos en donde el comodante puede exigir
anticipadamente la restitucin de la cosa
o La muerte del comodatario
o Si al comodante le sobreviniese una necesidad imprevista y urgente de la
cosa
La necesidad debe ser imprevista y urgente
La carga de la prueba cae en el comodante
Esta norma es contraria al Principio de la Fuerza Obligatoria de
los Contratos
o Si ha terminado o no tiene lugar el servicio para el cual se prest la cosa
aunque haya un plazo
o Si se hace un mal uso de la cosa prestada art. 2177.2
La ley, al otro lado de la calle, le permite negarse a restituir la cosa prestada al
comodatario (arts.2182 a 2185)
- Cuando el comodante le deba indemnizaciones al comodatario (puede
entenderse como una especie de derecho de retencin)
o La obligacin de pagar las expensas necesarias de la cosa (obligacin del
Comodante) art. 2191.
Son expensas necesarias que tuvo que asumir el Comodatario,
pero son extraordinarios. Los gastos ordinarios se derivan del uso
ordinario de la cosa y corresponden al comodatario. Si el
comodatario ha tenido que realizar estos gastos de forma urgente,
al comodante le corresponde indemnizar al comodatario.
o Indemnizarlos perjuicios por la mala calidad o condicin de la cosa
prestada (art. 2192)

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Esto se da cuando el comodante saba o tena que saber de la
mala calidad o condicin de la cosa. Si el comodante no le paga,
la ley le permite retener la cosa como una forma de forzar el pago
que debe hacer el comodante al comodatario
Cuando la cosa es embargada inicialmente
Cuando el comodante ha perdido la razn
Cuando el comodatario descubre que l es el verdadero dueo de la cosa

Comodato Precario y el Precario (arts. 2194 y 2195)

La ley contempla en los arts. 2194 y 2195.1 lo que se denomina como Comodato
Precario, que es un contrato de comodato, una modalidad del comodato, que tiene como
caracterstica que el comodante se reserva la facultad de exigir la restitucin de la
cosa en cualquier momento o bien en donde no hay plazo para la restitucin ni se
ha prestado para un servicio determinado.
La segunda hiptesis es un poco ms compleja en donde el contrato se comodato se
configura sin plazo de restitucin ni tampoco se presta la cosa para un servicio
determinado, estas dos circunstancias deben darse de forma copulativa para que estemos
en presencia de la segunda hiptesis del Comodato Precario.
Este contrato de precario se rige por las reglas anteriormente estudiadas.
Luego el Cdigo Civil en el art. 2195.2 contempla la figura del Precario, y que no es un
contrato. Consiste en la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato por
tolerancia o mera ignorancia, por ejemplo una persona que detenta materialmente una
cosa sin ttulo, un ocupante de una cosa mueble o raz pero sin ttulo.
Por qu es importante esta norma? Porque para enfrentar la situacin del Precario o
Precarista y la eventual restitucin de la cosa, la ley contempla una accin especial, la
Accin de Precario que se somete bajo las reglas del Juicio Sumario, pero esta accin
ha sido aceptada por nuestras Jurisprudencia en trminos muy restringidos. Solamente
ha aceptado el uso de esta accin cuando esta se dirige en contra de un sujeto que carece
completamente de ttulo alguno y ha aceptado como ttulo y por ende rechazando la
accin de Precario un ttulo que emana de un tercero que no es el dueo de la cosa, por
ejemplo se arrienda el inmueble y el arrendador vende, el nuevo adquirente solo esta
obligado a respetar el arrendamiento si es que este constaba por escritura pblica, si no
consta no esta obligado a respetar el arrendamiento y por lo tanto puede echar al
arrendador, la pregunta que surge es como se le echa a esa persona y muchos abogados
han entablado la Accin de Precario porque no existe ttulo entre el arrendador y el
nuevo adquirente del bien, pero la Corte Suprema ha rechazado la accin en el caso
planteado porque para entablar la Accin de Precario no debe existir ttulo alguno y en
este caso habra un ttulo que emano de un tercero y por lo tanto la accin se rechaza.

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