CAPITULO II.- SISTEMA REGISTRAL PERUANO.

1) ESTRUCTURA LEGISLATIVA DEL DERECHO REGISTRAL PERUANO

1.1

ANTECEDENTES: EL CODIGO DE 1984:

En este Cdigo, se inserta el tema de Registros Pblicos en el Libro IX, el

cual tiene mayor sistematizacin que el Cdigo de 1936.
La creacin de este cdigo comenz en 1965 en una comisin de trabajo
encargada de revisar el Cdigo de 1936. Los trabajos de la comisin
terminaron en 1981 con la elaboracin de un proyecto del nuevo cdigo.
Posteriormente se introdujo algunas modificaciones y finalmente el
nuevo Cdigo se promulg en 1984. 1
Con respecto al tema registral (Libro IX del Cdigo Civil de 1984), en la
exposicin de motivos oficial del nuevo cdigo se indica que no se han
introducido mayores modificaciones con respecto a lo sealado en el
cdigo anterior. Por otro lado, dicho documento establece tres
conclusiones respecto al libro IX del cdigo Civil: 2 (i) Que se van a regular
registros Jurdicos y no registros Administrativos, (ii) que se trata de
registros que desarrollan temas de derecho civil, (iii) que son registros a
los que se les aplica los principios del derecho registral.
Por ejemplo: en su artculo 2008 crea el Registro de Bienes Muebles y en
su artculo 2009 cita los Registros de Naves, de Aeronave, de Prenda
Agrcola y dems regulados por leyes especiales.
En el caso de Registro de Personas Jurdicas consta de los siguientes
libros: asociaciones, fundaciones, comits, asociaciones civiles,
comunidades campesinas y nativas, cooperativas, empresas de
propiedad social, empresas de derecho pblico; y de las que establece la
Ley.
1.2

LEYES Y REGLAMENTOS ESPECIALES

1 La comisin revisora introdujo modificaciones sustantivas sobre este tema,

como las que son (i) los bienes fueron clasificados en muebles e inmuebles, (ii)
La obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de l, salvo pacto en contrario, (iii) La prenda se constituye sobre
muebles, mientras que la hipoteca se aplica a los inmuebles, (iv) Se dedica el
Libro IX del cdigo Civil al tratamiento de los Registros Pblicos. ARIAS
SCHEREIBER, 1984: 67.
2 Diario El Peruano, 19 de Noviembre de 1990: 4.

Oficios de hipotecas.
Ley del 02 de enero de 1,888: creacin del registro de la
propiedad inmueble en el Per acogiendo el sistema del folio real.
Resolucin de la corte suprema del 22.08.1888: reglamento
orgnico y reglamento interno.

Cdigo de comercio de 1,902: "registro de la propiedad inmueble y

mercantil".
Ley 2402: "registro de la propiedad inmueble y de la prenda
agrcola".
Cdigo Civil de 1,936: "registros pblicos".
Reglamento de las inscripciones: aprobado por acuerdo de la sala
plena de la corte suprema de justicia del 17.12.1936.
Reglamento general: aprobado por la corte suprema el
18.07.1,940.
Nuevo reglamento general: aprobado por acuerdo de la sala plena
de la corte suprema de justicia del 16.05.68.
Reglamento del registro de testamentos: aprobado por acuerdo de
la sala plena de la corte suprema de justicia del 22.01.1,970.
Reglamento del registro mercantil: aprobado por acuerdo de la
sala plena de la corte suprema de justicia del 15.05.1,969.
Decreto Legislativo N 119 (1,981): Oficina Nacional de Los
Registros Pblicos (ONARP).
Ley N 25993 (1,992): Direccin Nacional de los Registros Pblicos
y Civiles.
Ley 26366 (1,994) creacin de la SUNARP

1.3

ORGANIZACIN REGISTRAL: LEY 26366

1.3.1SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS
(SINARP)
Por Ley 26366 del 14.10.1994 se crea en el Per el Sistema Nacional
de los Registros Pblicos (SINARP) con la finalidad de mantener y
preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la funcin registral
en todo el pas, orientado a la especializacin, simplificacin,
integracin y modernizacin de la funcin, procedimientos y gestin
de todos los registros que lo integran.
En la Ley de creacin referida se utiliza ms de una acepcin del
trmino Registro: como Oficina, como conjunto de libros y como
institucin jurdica (el Registro como instrumento de la publicidad
registral).
Como Oficina (entidad pblica), el Sistema de Registros creado por la
Ley 26366 es gestionado por la Superintendencia Nacional de los

Registros Pblicos (SUNARP)3 como organismo descentralizado4

autnomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de
Registros Pblicos, con personera jurdica de Derecho Pblico, con
patrimonio propio y autonoma funcional, jurdico registral, tcnica,
econmica, financiera y administrativa.
Se entiende al Sistema Nacional de Registros Pblicos al conjunto de
principios jurdicos registrales y de organismos administrativos
jurisdiccionales, que tienen por finalidad garantizar a los
inscribientes y a los terceros; as como mantener y preservar la
unidad y coherencia del ejercicio de la funcin registral en todo el
pas, orientado a la especializacin, simplificacin, integracin y
modernizacin de la funcin, procedimientos y gestin de todos los
registros que lo integran5. El sistema nacional de los registros
pblicos vincula en lo jurdico registral a los registros de todos los
sectores pblicos.
3 La SUNARP tiene por Misin otorgar seguridad jurdica y brindar certidumbre
respecto a la titularidad de los diferentes derechos que en l se registran, teniendo
como soporte de desarrollo: la modernizacin, simplificacin, integracin y la
especializacin de la funcin registral en todo el pas, en beneficio de la
sociedad. Asimismo, su Visin ser una organizacin plenamente eficiente y eficaz,
mediante la prestacin de un servicio moderno y democrtico en su cobertura, que
facilite el desarrollo de la actividad econmica del pas y constituya un modelo de
organizacin y gestin en el sector pblico nacional y latinoamericano. Entre los
documentos de gestin de la SUNARP encontramos el Decreto Supremo N 135-2002JUS que contiene el ESTATUTO de dicha institucin y establece en su Artculo 1.- El
presente Estatuto norma la naturaleza, funciones generales y rgimen econmico y
laboral de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP y establece
su estructura orgnica, as como las atribuciones y obligaciones de sus distintos
rganos. Asimismo, por Resolucin Suprema N 139-2002-JUS del 19 de julio de 2002
se aprueba el ROF (Reglamento de Organizacin y Funciones) que determina la
finalidad, objetivos, organizacin bsica y funciones generales de la Superintendencia
Nacional de los Registros Pblicos, as como la dependencia, nivel jerrquico y
relaciones de las unidades orgnicas que la conforman. Otro documento de gestin
importante lo constituye el MOF (Manual de Organizacin y Funcione de setiembre del
2005) que es un documento normativo que describe las funciones especficas a nivel
de cargo o puesto de trabajo desarrollndolas a partir de la estructura orgnica y
funciones generales establecidas en el Reglamento de Organizacin y Funciones, as
como en base a los requerimientos de cargos considerados en el Cuadro para
Asignacin de Personal. La informacin puede ubicarse en http://www.sunarp.gob.pe

4 Estas denominaciones han sido variadas por la Ley Orgnica del Poder Ejecutivo N
29158.

5 Artculo N 1 de la Ley 26366.

 SISTEMA NACIONAL: Conjunto de reglas o principios de

derechos registral y administrativo relacionados entre s,
formando un todo orgnico, un cuerpo nico, con finalidades u
objetivos especficos y con jurisdiccin a nivel nacional.
JURDICO REGISTRALES: Conjunto de reglas que norman los
derechos inscribibles, las formas y las consecuencias o efectos
de la inscripcin cuyo fundamento primordial es el principio de
la publicidad, y la seguridad jurdica que ella otorga.
ADMINISTRATIVO JURISDICCIONALES: Al integrar los
registros que funcionan en los diversos sectores de la
administracin con los registros pblicos tradicionales,
agrupndolos por su naturaleza y por su calidad de especiales.
Como un conjunto de libros, el SINARP comprende actualmente
aproximadamente 21 Registros.
Nuestra
legislacin
regula
la
existencia
de registros
jurdicos (publicidad
efecto)
y registros
administrativos (publicidad noticia). Los registros jurdicos a su vez
pueden ser registros jurdicos privados6 (libro matrcula de
acciones en la Ley general de sociedades, entre otros) y registros
jurdicos pblicos, denominados registros pblicos. stos se han
convertido actualmente en el instrumento ms eficiente y perfecto
para publicitar situaciones jurdicas (algunos registros publicitan
derechos, contratos, etc.) por los efectos que el Derecho reconoce a
la inscripcin. As, la seguridad jurdica privada se patentiza
coadyuvando a la seguridad en el trfico.
Son garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos
(art. 3 de la ley 26366):
1) La autonoma de sus funcionarios en el ejercicio de sus
funciones registrales.
2) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales,
salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme.
3) La seguridad jurdica de los derechos de quienes se amparan
en la fe del Registro.
6 Tratndose de la calificacin de junta general de accionistas de las sociedades
annimas, no se debe exigir la presentacin del libro matrcula de acciones para
verificar el qurum de la junta, sino que para ello se debe comparar el nmero de
acciones en que est dividido el capital social inscrito con el nmero de acciones
concurrentes a la junta. Criterio adoptado en la Resolucin N 137-2002-ORLC/TR del 8
de marzo de 2002, publicada el 13 de abril de 2002.

4) La indemnizacin por los errores registrales, sin perjuicio de

las dems responsabilidades que correspondan conforme a
ley.
1.3.2LA SUPERINTENDENCIA
PUBLICOS (SUNARP)

NACIONAL

DE

REGISTROS

Actualmente la organizacin del sistema registral peruano est a

cargo de un Organismo Pblico Descentralizado denominado
Superintendencia Nacional de Registros Pblicos (SUNARP). Esta
organizacin es creada como un organismo descentralizado
autnomo del Sector de Justicia y es el ente rector del Sistema
Nacional de Registros Pblicos, con personera jurdica de Derecho
Pblico; con patrimonio propio y autonoma funcional, jurdica registral, tcnica, econmica, financiera y administrativa. Su
presupuesto est comprendido dentro del volumen 5 del presupuesto
del sector Pblico.7
La institucin fue creada con la ley N 26366, publicada el 24 de
octubre de 1994, y su finalidad principal es organizar todo el sistema
Nacional de Registros Pblicos.
La SUNARP tiene como finalidades:
Dictar las polticas y normas tcnico-administrativas de los
registros pblicos que integran el sistema nacional.
Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la
inscripcin y publicidad de los actos y contratos en los
registros que conforman el sistema.
Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar el
proceso de simplificacin, integracin y modernizacin de los
registros que forman parte del sistema.
Ejecutar
actividades
de
formacin,
capacitacin
y
entrenamiento de los registradores pblicos y dems personal
de los registros que integran el sistema.
Aprobar la estructura orgnica de los registros que conforman
el sistema.
Normar y ejecutar las actividades de procesamiento de datos
y racionalizacin administrativa.
Celebrar convenios con entidades del sector pblico o del
sector privado, nacional, internacional o de cooperacin
tcnica internacional, con el propsito de promover,
desarrollar proyectos relacionados con el sistema registral del
pas.
7 Artculo N 10 de la Ley 26366.

 Supervisar el correcto empleo de los recursos provenientes de

los convenios referidos en el inciso g).
Contratar servicios no personales de terceros o celebrar
contratos de trabajo sujetos a modalidad que coadyuven el
cumplimiento de los objetivos de la SUNARP o permitan una
mayor eficiencia en el desarrollo de sus funciones.
Las dems que establezca la ley.
Posee:
-

Personera jurdica de derecho pblico.

Patrimonio propio.
Autonoma funcional, jurdica registral, tcnica, econmica,
financiera y administrativa

Segn la norma de su creacin, la SUNARP conglomera los siguientes

registros:
(i)
(ii)
(iii)
(iv)
(v)

Registro de Personas Naturales

Registro de Personas Jurdicas
Registro de Propiedad Inmueble
El Registro de Bienes Muebles,
Los dems Registros de carcter jurdico creado o por
crearse8.

El siguiente cuadro, muestra mejor la distribucin de los registros

agrupados en la SUNARP:

DISTRIBUCIN DE LOS REGISTROS AGRUPADOS EN LA SUNARP

REGISTRO DE
PERSONAS
NATURALES

REGISTRO
DE
PERSONAS
JURDICAS

8 Artculo N 2 de la Ley 26366.

REGISTRO DE
BIENES MUEBLES

REGISTRO DE
PROPIEDAD
INMUEBLE

Mandatos y
Poderes.
Testamentos.
Sucesiones.
Intestadas.
Personal.
Comerciantes.
Gestin de
Intereses.

Personas
Jurdicas.
P.
Jurdicas
Creadas
por Ley.
Registro
de
Hidrocarb
uros
Registro
de
Sociedad
es
Empresas
- E.I.R.L.

Registro de
Propiedad
Vehicular.
Registro
Mobiliario de
Contratos.
Naves y
Aeronaves.
Buques.
Embarcaciones.
Pesqueras.

Predios.
Derechos
Mineros.
Concesiones
Para la
Explotacin
de SSPP.

1.3.3REGISTROS QUE INTEGRAN EL SISTEMA NACIONAL DE

LOS REGISTROS PUBLICOS A CARGO DE LA SUNARP

REGISTRO DE PROPIEDAD DE INMUEBLE

Segn Ramn y Luis Roca Sastre, debemos entender que el registro de la

propiedad inmueble posee un carcter instrumental, ya que de l se vale
el derecho inmobiliario registral para lograr su fin de dar seguridad a la
propiedad inmueble y proteger as el trfico jurdico sobre la misma. 9
Es en este sentido que esta institucin tiene por finalidad dar a conocer
(publicitar lo oficial) la situacin jurdica de los bienes inmuebles que se
encuentran registrados, lo cual, genera oponibilidad, proteccin y
seguridad jurdica, aspectos que permiten que los titulares de los
derechos o bienes inscritos tengan mayor acceso al crdito, a los servicios
bsicos, acceso a seguros, entre muchos otros beneficios ms.

9 ROCA SASTRE, 2008: 11.

REGISTRO DE PERSONAS JURDICAS

REGISTRO DE PERSONAS NATURALES

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

1.4 REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PBLICOS: TUO

REGL. GENERAL DE LOS RR.PP
Mediante Resolucin N 126-2012-SUNARP-SN, la Superintendencia
Nacional de los Registros Pblicos ha aprobado el Nuevo Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos conformado
por 11 captulos, 171 artculos y 1 disposicin final.
Con la dacin de esta nueva norma, queda derogado el texto del
Reglamento General aprobado por la Resolucin N 079-2005-SUNARPSN del 30 de marzo de 2005. (ANEXO A)
2) PROCEDIMIENTOS REGISTRALES ADMINISTRATIVOS (INSTANCIAS
REGISTRALES)
El artculo 1 del Reglamento General de los Registros Pblicos seala que
El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene
por finalidad la inscripcin de un ttulo. No cabe admitir apersonamiento de
terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposicin a la inscripcin.
Los aspectos relevantes de esta definicin son: La naturaleza no
contenciosa del procedimiento registral, que el procedimiento registral es
especial y, por tanto, no est sometido a las normas que formulan el
procedimiento administrativo general, no obstante ello, tales normas
administrativas son de aplicacin supletoria al procedimiento registral, que
la relacin procedimental es exclusiva y excluyente entre el Registrador y el
solicitante de la inscripcin, por lo que no slo resulta impertinente la
participacin de un tercero que se oponga a la inscripcin rogada, sino que
ningn apersonamiento distinto, aun coadyuvante, resulta procedente.
CARACTERSTICAS:
El procedimiento registral est basado en la existencia de un documento
pblico, por lo que toda la realidad que tiene el registrador en sus manos
est circunscrita al papel, y fuera de ello no hay nada ms que buscar. Si la
frase trillada en el proceso judicial dice: "lo que no est en el expediente no
es de este mundo"; en el mbito registral la limitacin es mucho mayor: "lo
que no est en el documento pblico no es de este mundo". Esta situacin
conlleva que el procedimiento registral sea de carcter tan especial con
respecto a los otros procedimientos administrativos, de los que se diferencia
ntidamente.
En la doctrina se encuentran algunas diferencias saltantes que vale la pena
resaltar respecto del procedimiento registral-administrativo y el puro
administrativo:

 En el registral no hay libertad de prueba 10, pues el registrador

solamente accede a la peticin del usuario cuando el acto est
documentado en la forma prevista por la ley11. Por el contrario, en el
administrativo puro se puede utilizar distintos medios probatorios sin
que necesariamente exista esa limitacin. 12 Es correcto decir,
entonces, que la titulacin pblica es el presupuesto de este tipo de
procedimiento13.
En el procedimiento registral no opera el principio de libre valoracin
de la prueba14 mediante un juicio razonado, pues en l simplemente
debe cumplirse con el documento pblico requerido. Hay aqu una
rigidez probatoria absoluta o una tasacin de la prueba, por lo que no
se admite sustitutos o subsidiarios a la prueba documental, o incluso
no se acepta que se le rechace a pesar de existir evidencias
incontrastables en contra del documento. Esa es la razn, por
10 La jurisprudencia registral ha tenido oportunidad de pronunciarse
expresamente sobre este tema: "De acuerdo al procedimiento registral, no
puede otorgarse al registrador las facultades propiamente jurisdiccionales
respecto a la libre valoracin del medio probatorio de un documento, dado que
el ttulo para efectos de inscripcin debe, por s solo o con otros
complementarios, hacer fe del derecho que se pretende registrar" (Resolucin
No. 016-99- ORLC/TR de 28 de enero de 1999).
11 Artculo 2010 del Cdigo Civil.
12 Artculos 163.1) y 166 Ley 27444.
13 LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Ed.
Comares. Granada 2006. Pg. 73: "La exigencia de forma pblica de la
titulacin facilita la labor del registrador, y le libera de la confeccin misma de
los actos jurdicos. En particular, la actuacin notarial y su inmediatividad y
cercana a la realidad del trfico inmobiliaria, realiza 'una importante labor
preparatoria y complementaria de la inscripcin registral.
14 La rigidez se manifiesta en que la prueba es bsicamente documental; la
calificacin ha de realizarse por lo que resulte de los mulos y de los asientos.
No cabe que hechos o circunstancias que hayan de constar, conforme a ley, en
determinado tipo de documento puedan ser acreditados de otro modo (...). No
cabe, tampoco, discutir la fuerza probatoria de un documento legal mente
suficiente. No cabe acudir a otras pruebas que no sean las presentadas: PEA
BERNALDO DE QUIRS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Tomo II.
Pg. 467-468.

ejemplo, que un ttulo pueda inscribirse sin problemas a pesar que

uno de los contratantes afirme fundadamente que su firma es
falsificada, ya que en este caso se privilegia exclusivamente la
prueba documental pblica por sobre cualquier otro medio de
prueba, excepto que el usuario presente su solicitud de bloqueo por
presunta falsificacin de documentos. En cambio, en el procedimiento
administrativo normalmente se puede apreciar la prueba con criterios
de razonabilidad, sin estar atados a criterios inflexibles. 15
En el procedimiento registral no hay impulso oficioso, por lo que toda
inscripcin requiere la rogacin o instancia de parte interesada. 16
En cambio, un gran porcentaje de los procedimientos administrativos
pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que est en
juego el inters pblico. 17 La diferencia se sustenta en que el
documento contiene un acto jurdico privado que pertenece a la
esfera de los particulares que intervienen en l; por tanto, solo a
ellos, o a sus representantes voluntarios o legales, les corresponde
llevar a cabo la instancia de registracin.
En el registral no hay citacin a los terceros que puedan afectarse
con el acto. La razn de ello es muy simple: si existe un documento
pblico entonces se reputa que el acto consta en forma fehaciente y,
por tanto, los reclamos de los terceros solo pueden ventilarse
despus de la inscripcin. Aqu opera un adagio similar al "solve et
repete", esto es: primero se inscribe y luego se reclama". Sin
embargo, en el administrativo puro s caben oposiciones o
reclamaciones mientras dura el trmite si existe el riesgo de afectar a
terceros.18
Ejemplo:
Juan y Mara celebran un contrato de compra-venta un bien inmueble
con Jos, luego de celebrar el contrato Juan y Mara se dirigen hacia la
Notara "X" para realizar el parte notarial de Escritura Pblica, el cual es
el instrumento pblico notarial que da fe el Notario; luego de efectuarse
el parte notarial, el Notario a travs de sus dependientes lleva el Parte
Notarial ante los Registros Pblicos SUNARP con la finalidad de que
Juan y Mara inicien el procedimiento registral con la presentacin de la
15 Artculo 6.1 Ley 27444.
16 Artculo 2011 del Cdigo Civil.
17 Artculo 103 de la Ley 27444.
18 Artculos 51.2 y 60 de la Ley 27444.

solicitud y con los documentos anexos a ello. Cabe sealar que el Parte
Notarial es el documento que contiene la transcripcin ntegra del
instrumento pblico notarial con la fe que da el Notario de su identidad
con la matriz, la indicacin de su fecha y con la constancia de
encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por l,
rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y su firma,
con la mencin de la fecha en que lo expide.

El procedimiento registral persigue un "DOBLE OBJETIVO", que puede ser un

objetivo instrumental y el otro objetivo es sustantivo.
-

Objetivo Instrumental: ste consiste en la prctica de un

asiento, es decir que va a servir para inscribir un ttulo en el
registro.
Objetivo Sustantivo: consiste en la proclamacin de la
situacin jurdica o del derecho que se desea registrar; es
decir, la pretensin del presentante (solicitante).

Dentro del procedimiento registral existen dos instancias:

-

Primera instancia: Registrador Pblico.

Segunda Instancia: El Tribunal Registral, sta es la ltima instancia
administrativa.

En el caso de que ests desconforme con lo que establece o con lo resuelto

por el Tribunal Registral, slo se podr interponer una demanda contenciosa
administrativa en el Poder Judicial.
Segn, T.U.O. del Reglamento General de los Registros Pblicos el Computo
de plazos son:
- Aplicables al procedimiento registral se cuentan por das hbiles, salvo
disposiciones en contrario.
- Das hbiles; aquellos en los cuales el diario de la oficina respectiva
hubiese
funcionado.
- En el cmputo se excluye el da inicial y se incluye el da del
vencimiento.
DURACIN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El asiento de presentacin tiene una vigencia de (35) das de su
presentacin o dentro de los 5 das siguientes al reingreso. El Registrador
proceder a la inscripcin o formular las observaciones, tachas y
liquidaciones a los ttulos; (esto se explicar ms adelante).

Observacin o Liquidacin: por mayor derecho o el ttulo requiera

informe catastral, el plazo de vigencia del asiento de presentacin puede
ser prorrogado hasta por (25) das adicionales.

Reingresos: esto se refiere a que luego de haber subsanado la

observacin que realiza el registrador pblico, el presentante podr
presentar sus documentos slo hasta el 6to da anterior al vencimiento
de la vigencia del asiento. Los ltimos cinco das se utilizarn para
extender el asiento de inscripcin respectivo, de ser el caso.
2.1 PROCEDIMEINTO
REGISTRAL
INSCRIPCIN DE TITULOS

DE

CALIFICACIN

A. INICIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Posteriormente del acto previo anterior, como se ha sealado, se inicia el
procedimiento registral con la presentacin de la solicitud a travs de un
formato que la SUNARP ha diseado conforme a la ley, el cual debe ir
acompaado con el documento que seala el derecho que desea
registrar; de acuerdo al ejemplo planteado lneas arriba, el derecho a
registrar sera Inscripcin de un bien inmueble en el cual queda
registrado que la persona que es el titular de dicho derecho es el
propietario. Cabe sealar que la solicitud es de acuerdo al principio de
rogacin en donde las inscripciones de los registros no se realizan de
oficio sino es a peticin de parte por lo que el presentante (solicitante de

la inscripcin) tiene la facultad de interponer recursos impugnatorios

conforme a la ley.
El formulario (solicitud) debe contener la siguiente informacin:
- Nombre y documento de identidad del presentante del ttulo, en el
caso de que se acte a nombre de tercero, sea persona natural o
jurdica se deber dejar constancia.
- Naturaleza del documento o documentos presentados, sean estos
pblicos o privados, con indicacin de la fecha, cargo y nombre del
notario
o
funcionario
que
autorice
o
autentique.
- Actos o derechos cuya inscripcin se solicita y, en su caso, de los
que el presente formule reserva de conformidad con lo sealado en
el artculo III del ttulo preliminar. - Nombre, denominacin o razn
social, segn corresponda, de todas las personas naturales o
jurdicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la
inscripcin
solicitada.
- Partida registral, de existir esta, con indicaciones segn
corresponda, del nmero de tomo y folio, de la ficha o de la partida
electrnica, con excepcin del registro de propiedad vehicular, en
cuyo caso, se indicara en nmero de rodaje o de serie y motor,
segn
corresponda.
- Indicaciones de los registros (inmuebles, muebles, naturales o
jurdicos) ante el que se solicita la inscripcin del ttulo.
- Firma y domicilio del solicitante (presentante del ttulo)8. Adjuntar
copia simple del DNI del presentante.

 CALIFICACION REGISTRAL
Es el estudio y anlisis minucioso que realiza el Registrador, respecto a
la licitud y determina si es inscribible un acto, derecho o contrato y/o
resolucin judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas
legales vigentes y los antecedentes que constan en los Registros
Pblicos, y si el acto " es o no" inscribible.
La calificacin es para el Registrador una inexcusable actuacin
obligatoria, personalsima, indelegable y bajo su responsabilidad.
La calificacin registral se entiende por la que es practicada por el
Registrador Pblica en Primera Instancia y por el Tribunal Registral en
Segunda Instancia; la calificacin no es otra cosa que el estudio del ttulo
presentado al registros, mediante el cual se proceder a verificar lo
siguiente:
-

La competencia del funcionario administrativo o notario que

autorice o certifique el ttulo.
La validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato que, se
pretenda inscribir.
La capacidad de los otorgantes por lo que resulta del ttulo o de
sus antecedentes regstrales.

Deber efectuar una comparacin entre el documento que se

presenta y los asientos que existan en el Registro.
Comprobar que el acto o derecho se ajusta a las disposiciones
legales sobre la materia y el cumplimiento de los requisitos
establecidos en la norma.
Efecta la bsqueda de informacin que obra en los Registros.
Realiza una confrontacin entre los asientos regstrales con los
antecedentes que obran en el archivo.
Advierte la existencia de errores materiales en asientos y procede
a la rectificacin de oficio.

DOCUMENTOS QUE DAN MERITO DE INSCRIPCION.

-

En
En
En
En
En

mrito
mrito
mrito
mrito
mrito

a
a
a
a
a

Documentos notariales.
Resoluciones judiciales.
Documentos que emite la Autoridad administrativa.
Formularios Regstrales con certificacin de firma.
Documento Privado.

CONSECUENCIA DE LA CALIFICACION REGISTRAL

El registrador una vez que califica el ttulo tiene las siguientes
opciones:
I.

Formula observacin al ttulo, cuando el mismo adolece de

defecto subsanable, o exista un obstculo en la partida
registral, siempre y cuando ese obstculo sea temporal.

II.

Formula Tacha, esta se produce cuando a opinin del

Registrador se den los siguientes casos:
a. Tacha de Plano.- Se da cuando el ttulo no contenga acto
inscribible, la oficina registral no sea competente, por un
obstculo insalvable que emana de la partida. Ejm. La partida
registral se encuentre cerrada.
b. Tacha por Caducidad de Plazo.- Se da cuando no se cumpli
con l con el pago del mayor derecho liquidado, o no haber
subsanado la observacin dentro del plazo de vigencia del
asiento de presentacin.
c. Tacha por Falsedad Documentaria.- Se da cuando el
documento del cual emane la inscripcin es falso.

III.

Liquidacin de Mayor Derecho.- El registrador proceder a

liquidar el ttulo cuando de la calificacin advierta que no
exista ningn obstculo, sin embargo liquidar por el derecho
de calificacin de los actos materia de rogatoria.

IV.

Inscripcin.- Cuando el ttulo a travs de la calificacin se ha

verificado que no adolece de ningn elemento subsanable, el
registrador proceder a extender el asiento de inscripcin.

CONCLUSIN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

De lo expuesto lneas arriba, se puede sealar que se inscribe el ttulo
cuando el asiento registral exprese el acto jurdico empleado; es decir,
que surja o emana del derecho o acto que se inscribi, asimismo, en los
asientos va a constar las partidas electrnicas las cuales llevan un
cdigo de acuerdo a cada caso que ingresa o registra el sistema de la
SUNARP para el caso de la inscripcin de ttulos. En el asiento, su
contenido debe ser el siguiente: primero debe de haber un resumen del
derecho o acto inscrito, especificando datos relevantes, segundo, debe el
documento, fecha, hora y N del ttulo, derechos pagados (tasa
registral), la fecha de la inscripcin del ttulo y el nombre del registrador.
Posterior al asiento, se efecta la anotacin de inscripcin el cual
consiste en que por cada ttulo inscrito se extender una anotacin por
duplicado, es decir como si fuera copias de las cuales una va dirigida al
archivo y otra al presentante (solicitante); todos aspectos anteriores
tendrn que realizarse dentro del plazo de 7 das primeros a la
presentacin.
Finalmente, el procedimiento registral en primera instancia termina con
la inscripcin, la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento
de presentacin, y con la aceptacin del desistimiento total de la
rogatoria.

B. SEGUNDA INSTACIA.
MEDIOS IMPUGNATORIOS Y EL TRIBUNAL REGISTRAL
Dentro de los medios Impugnatorios que contempla el Reglamento
General de los Registros Pblicos, procederemos a tratar los siguientes:
RECURSO DE RECONSIDERACION: Se trata de un recurso opcional e
implcito, es decir, se puede hacer valer o no, esto no impide el ejercicio
del recurso de apelacin; se presenta ante el mismo Registrador que
liquid, observ o tach el ttulo. El plazo para interponer el presente
recurso es durante la vigencia del asiento de presentacin; para la
presentacin de dicho recurso es suficiente con indicacin del amparo
legal, por lo que no requiere de mayor formalidad que la simple solicitud
con la firma del presentante o el titular del derecho.
RECURSO DE APELACION: Es un medio impugnatorio destinado que la
decisin del Registrador Pblico plasmado en su esquela de observacin,
tacha, o liquidacin de mayor derecho sea analizada por una instancia
superior, que en este caso sera el Tribunal Registral. El presente recurso
se presenta a travs de la Oficina de Trmite Documentario, la misma
que es presentada al Registrador Pblico que califico el ttulo materia de
Apelacin, siendo el Registrador quien proceder a elevar el ttulo al
Tribunal Registral. La etapa para la presentacin del recurso de apelacin
es durante la vigencia del asiento de presentacin.
EL TRIBUNAL REGISTRAL
Es la segunda instancia del procedimiento registral; contra lo resuelto
por esta instancia, se pone fin a la va administrativa; por lo que el nico
camino que queda es interponer Demanda en lo Contencioso
Administrativo en la va judicial.
EFECTOS DE LO RESUELTO POR EL TRIBUNAL REGISTRAL:
El Tribunal Registral debe pronunciarse sobre cualquiera de las
siguientes formas: 1.-Confirmando total o parcialmente la observacin.
2.- Revoca total o parcialmente la observacin. 3.- Declara Improcedente
o inadmisible la apelacin. 4.- Aceptando o denegando, total o
parcialmente el desistimiento formulado.
2.2

OTROS PROCEDIMIENTOS REGISTRALES ADMINISTRATIVOS:

No se encuentran destinados a la inscripcin de ttulos. Las instancias

resolutivas no son el registrador ni el tribunal registral, constituyendo
instancias administrativas: Gerencia Registral, Jefatura Zonal y la
Superintendencia.

PROCEDIMIENTO DE DECLARACION DE DUPLICIDAD DE PARTIDAS

CON INSCRIPCIONES INCOMPATIBLES Y OPOSICION (Art. 60
RGRRPP).
Duplicidad: Cuando se ha abierto ms de una partida para el mismo bien
o persona, as como la superposicin total o parcial de reas inscritas en
partidas de distintos predios. Autoridad competente: Gerente Registral
emite resolucin que ser notificada a titulares y terceros afectados,
dando inicio del trmite y adems ordenara se publicite mediante
anotaciones en ambas partidas y se publicar en el peruano 60 das.
En caso de haber OPOSICION, se dar por concluido el procedimiento,
quedando expedito el derecho para demandar ante el rgano
jurisdiccional: La declaracin de cierre, cancelacin, invalidez o cualquier
otra pretensin destinada a rectificar la duplicidad.
En caso que NO HUBIERA OPOSICION, la gerencia dispondr el CIERRE de
la partida menos antigua. Extendido el cierre no podr extenderse
nuevos asientos. Dicho cierre no implica la declaracin de invalidez de
los asientos regstrales, corresponde al poder judicial el derecho que
corresponda.
DUPLICIDAD DE PARTIDAS IDENTICAS (Art. 58 RGRP).
DUPLICIDAD DE PARTIDAS: INSCRIPCIONES COMPATIBLES (Art. 59
RGRP).
DUPLICIDAD GENERADA: APARICION DE PARTIDAS PERDIDAS
(Art. 62 R.G)

BIBLIOGRAFA:
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http://files.uladech.edu.pe/docente/32800028/DERECHO_REGISTRAL/05_
Sesion/Contenido_05.pdf (07-02-2015)
CONCLUSIONES:
El procedimiento registral tiene como principal caracterstica la de ser un
procedimiento especial, es decir si bien como conclusin se entiende que no es
un procedimiento meramente administrativo, el registrador en el ejercicio de
sus funciones no se encuentra investido del poder de decidir sobre las
situaciones jurdicas ya consolidadas, pero s tiene la facultad de verificar la
validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, as como la formalidad
del ttulo en el que ste consta y la de los dems documentos presentados.
El procedimiento registral tiene como una de sus principales funciones la de,
finalmente, publicitar los derechos que ante l se logren registrar. Una decisin
registral de segunda instancia resume esta idea: "Sobre el particular debe
recordarse que la funcin del Registro es dar publicidad de actos y contratos
con el fin de brindar seguridad jurdica a los actos de circulacin de bienes y
derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones de un ttulo
fehaciente en el cual fundar la presuncin de exactitud de las inscripciones".
Como una de las conclusiones tambin podemos decir que si bien el
Registrador lleva a cabo este tipo de estudio, anlisis y procede a la
inscripcin, no es un mero espectador de lo que sucede; entonces si bien no
tiene facultad de decisin, al igual que los jueces, ser con su decisin que se
materialice en el asiento registral, cuando de esta manera comienza a
publicitarse el derecho que contiene el ttulo material incorporado en el ttulo
formal materia de rogatoria.