. ] Gala de Disco dev Frio L- PLAN MAESTRO 2.1 INTRODUCCION I presente capt comprende Is informacién para desatro {orma organizada, respaldéndose con la Ley No. 101 de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora, lacual establece la forma enque se debe urbanizarun fraccionamient. ‘A su ver, el Reglamento de Construccién para la ciudad de Hermosillo marca los lineamientos yl las especificacionesa seguir parala construcci6n de viviendas. Eneste capitulo se presenta la propuesta de Ia forma en que se quiere fraccionar el terreno en estudio, siguiendo la documentacién necesaria para dar de alta un fraccionamiento de este tipo, que es residencial para vivienda de interés social un fraccionsmiento en Primeramente se presentan los tramites de documentaciOn que deben realizarse para autorizacién de un fraccionamiento; se inicia con la licencia de uso de suelo para saber set terreno que nos ocupa es adecuado para traccionar, se sigue con la solicitua ce las carta de factibilidad tanto del suministo de electricidad como de a posibilidad de dotar de agua potable y del sistema de aleantarillado Después de asegurarse de la factiblidad de construiren el tereno, se procede a realizar ‘el anteproyecto del feaccionamiento, el cual se sutorizard si se cumplen con todas Ins especificaciones de la mencionada Ley plasmadas en los planos de la poligonal, curvas 4e nivel, lotiicacion y manzanero, ast como en las memorias de edlculos y los planos e rasantes, agua potable, alantarllado, alumbrado publico y electriidad. Ya que se tiene la documentaci6n necesaria, se presenta ante el H. Ayuntamiento para soliitar Ia autorizaciOn final del anteproyecto del fraccionamiento, La segunda parte del capfilo se refiere al desarrollo del fraccionamiento, en el eval se propone la orientacin y los ndmeros de manzanas. También se muestra cuales el re total habitacional, 4a vendible, érea verde y de donaci6n, y érea de vialidades = PLAN MAESTROia de Deo ew Frccoumiena Reside delet Soc & 22 ‘TRAMITES DE DOCUMENTACION En el capitulo anterior se describi6 1a topograffa del terreno. Baséndonos en esa {informacion podemos proponer las caracterfsticas del fraccionamiento que se pretende esarollar. Cuando se quiere constrir en un predio se deben tener los siguientes docu (én antoolH. Ayuntamiento de Hermosillo ycertificado de libertad de gravamen, as como actualizar el pago del impuesto redial Para saber la factbilidad de fraccionar este terreno, se debe, primero, oblenet la Licencia de Uso del Suelo ante el H. Ayuntamiento 2.2.1 Liceneia de Uso del Suelo tramitar esta licencia se require presentar una solicitud por escrito dirigida al Director General de Planeaci6n y Desarrollo Urbano del H. Ayuntamiento de Hermosillo, {etallando a superficie total del predio,ysuscolindancias, amparando esta informacién conel plano de la poligonal del terreno y lasescriturascertificadas por notatio einscrita en el registro pablico de In propiedad y det comercio, asf como su localizacion dentro e Ia ciudad. (Ver art. 125 de la Ley 101, anexo 1). 2.2.2 Constancias de factibilidad En {6rma paralela se investigaré la posibilidad de dotar de servicios pAblicos el rea donde se desarrollaé el fraccionamiento. Para ello, se debe solicitar por escrito una constancia de factibiidad de los servicios de agua potable y alcantarillado dirigido al Director General dela Comisi6n de Agua Potable y Alcantarllado det Estado de Sonora, En respuesta a esta Solicitud se obtiene vn oficio donde se indica, en caso de set aprobatorio, el punto de conexiGn con la red de agua potable y con Ia red de alcanta ado. Para este proyecto en particular sf es factible proporcionar estos servicios ya que et terreno se encuentra dentro de una zona habitable. Adem4s se indica como probable punto de conexin a a red de agua potable, la valvulasituada sobre el Blvd. Vild6sola fe une Hnee de asbesto-cemento de 8 polg. De fgual forma se mucstran los posibles puntos de conexién para el sistema de lado, considerando tres opciones: i FAN MAESTROhis de Deo dew rcconnien Resieacil eInuts Socal @ 4) Hacer una conexién con el colector del Periférico Ponient, +) Conectar a red del fraccionamiento aun pozo situadoen la Colonia Emiliano Zapata, cercano al fraccionamiento no sin antes realizar un andliss de Ia Iuberfa de esa colonia para asegurarse que soportard las descargas del Fraccionamiento, y (que Ia anterior s6lo que ademés de las aguas negras que porta el fracionamiento, se debe inclu el volumen de aguas negras del 4rea aledata al terreno en estudio, a fin de permitir que este se conecte también a a colonia Emiliano Zapat ara obtener Ia factiilidad de dotacién de energla eléctrica, se sigue el mismo procedimiento, Para ese trdmite, la Solicitud ser ditigida al superintendente de la zona ‘que corresponda el terreno, de la Comision Federal de Blectricidad. Una yez obtenida la factibilidad se debers presentar el proyecto de Ia red de distribucién de energie ‘eléctrica, apegado al Reglamento General paral presentaciGn de proyectos y construe: cones de redes y Ines de distcibucién de acuerdo al tipo de fracclonamiento que se pretenda construi. Enel oficio de respuesta se seRalaré la subestacin a la que pertenece el terreno y Ia lines de transmisiOn a la que podré conectars, indicando los kilovoltios de eqpacidad que tiene dicha Iinea, Bs importante aclarar que con las constancias de fatibilidad no se crea algdin compro- miso de las dependencias en lo que respecta en la dotacién de ls servicios solicitados, para ello se deben formaliza los trmites necesarios, como son los convenios tespec- Una vex obtenida la factibilidad de proporcionar los servicios de agua potable y Alcantarllado, asf como de energa elctrca, se procede s elaborar el anteproyecto del fraccionamiento, a fin de presentarlo ante la Direcci6n de Desarrollo Urbano y obras Pblicas Municipal que es la dependencia encargada de autorizar este tipo de soliitu- des, & PLAN MAESTRO2.2.3 Anteproyecto del fracctonamlento El anteproyecto en su conjunto consta de Plano'de localizacion del terreno dentro de la ciudad, Pano dela poligonsl del terreno, Plano de las curvas de nivel, Plano de rasantes, Plano de ltifieacién y usos del suelo, Plano manzanero, Plano de vialidad, Plano de la rod do agua potable, Plano do la rod de sleantarillado, Plano de cloctrificacién y slumbrado pUblico y Plano del parque-jardn. Estos planos son elaborados segdn la e, pero estin supeditados a cambios segtn las Propuesta det proyecto que se sug autoridades correspondientes Una ver revisado y autorizado el amteproyecto y de acuerdo a los cambios que se indiquen, se prosigue con el proyecto y los trémites de aprobacisn; es decir que las cconstancias de factiblidad que se solicitaron al iniiar el anteproyecto, ahora se piden como aprobaciones. (Ver arts del 126 al 128 de la Ley 101, anexo I). 2.24 Trémites de aprobacién La aprobaciGn de la Red de Agua Potable y Alcantarillado esté condicionada al ‘cumplimiento de todas las normas que se establecen para este tipo de proyecto, Por esta raz6n se debe inclu en el plano de red de agua potable el croquis de localizaci6n del terreno y el terreno con el trazo de calles y manzanas, indicando la ubicacion de la tuberfa Ia longitu, lipo y idmetro dela misma, asf como a ubicaciGn de las valvulas yel némero de cada erucero. ‘Ademés el plano debe contener los datos del proyecto, Ia relaciOn de tas piezas ‘especiales que se van a ulizar en la red, 1 lista de material para la toma domiciliaia asf como vn dibujo de la misma, tas cantidades de obra y un cuadro de la simbologta ‘ilizada, también se debe dibujar un pegueto eroquis de cada crucero, Para la aprobaciOn del proyecto de alcantarllado también se solicita el eroquis de ubicacin del terreno, y el trazo de calles y manzanas, donde se dibuje la ubicaciOn de 1a tuberfa Indicando su tongiud, pendiente y ddmetro, umbien se deben Wibujar y ‘enumerarlos pozoscon sucotade erreno, de plantilla ysu profundidad. Se debe dibujar PLAN MAESTROGin de Dt un resonate Resin eee Soca @ 1 detale de un pozo y el detalle de una descarga domiciliarta; ademas se deben ineluit los datos del proyecto, las cantidades de obra y imbolog(a utilizada. Estos proyectos deben ser autorizados por la Secretarfa de Infraesteuetura Urbana y Ecolog{a del Estado de Sonora, respaldada por la Direcci6n de Estudios y Proyectos y por la Dirocefn General de Infrasstructaa, dol Ertado de Sonora Ps aprobado porla Comisi6n Federal de Electricidad, observando que se cum las especificaciones y reglamentos que se tienen para este tipo de proyectos de fraccionamientos. autorizaciOn del proyecto de la Red de Electrificacién debe ser revisado y incon todas Enel plano de elecrificacién se debe incluir el cusdro de cargas por cada transforma- dor, tabla de conductores de acometidas y todos los detalles necesarios para la correcta proyeccién de la red de distibucién del fraccionamiento, tales como el detalle de ‘subestacién sin secund: tipos de estructuras de los postes, simbologt, ete s acometidas deren, retenid De igual forma, para el proyecto de Red de Alumbrado Publico se revise y autoriza por la Direcein de Alumbrado Pablico del érea de Servicios Péblicos, del H. Ayuntamiento de Hermosillo, que se encarga de revisar toda Ia informacin que dee indicarse en el plané, como la ubicaciéa de poses, tansformadores yIineas de alimentaci6n. as{como todos los detalles para el proyecto de alumbrado poblico, como diagrama de control, detalles de conexién en luminarias, acometidas éereas y In correcta simbologta, ‘También es importante soliitar al Instituto Catatral y Registral del Estado de Sono las claves catastrales que le corresponderdn a cada uno de Ios lotes, para lo cual se debe Preseatar un plano de lotificaci6n Una ver efectuados los trémites anteriores, se solicita ante el H. Ayuntamiento de ‘manera formal la atorizaci6n defnitiva del anteproyecto del fraccionamiento, dein: 4o presentar toda la documentaci6n técnica del proyecto general. Esta documentaciGn sla sefalada en el Articulo 129 Seccién IV de la Ley No. 10. PLAN MAESTRO1 Deo down Frcsonmieno Rein eet Socal & La autorizaci6n del fraccionamiento se otorga si se cumplen con todas las normas y lineamientos que seBala Ia Ley No, 101, Una vee aprobado el fraccionamiento se debe un Convenio - Autorizacin, el cual sesujetaré alas declaraciones y elfusulas ‘sefaladasen as Ley No. 101. Este convenio se celebra por una parte por elC. Presidente Municipal de Hermosio, conta intervencisa del C. Seereterio del H. Ayuntamiento, 1 C. Director General de Desarrollo Us i ano y Obras Pablicas Municipal y por eC. ‘Sindico Municipal , y por la Fraccionadora, (Ver arts. del 129 al 136 de la Ley 101, anexo 1). % EAN MAESTROa] ‘Las caracterfstcas urbanas del fraccionamigato estén plasmadas en 1a Ley No, 101 de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora, que es la base para elaborar el proyecto, nel anexo Ise encuentran los at(culos desde el ttulo segundo de ta vivienda hasta la sacciéa VIII del control de publicidad y ventas. Guia de Die dev Frome Resiecial 2.3, DESARROLLO DEL FRACCIONAMIENTO Segdn el ariculo 91, se entiende por fraccionamiento la division de un terreno en ‘manzanas,lotes y calles para us0s habitacionales 0 comerciales dentro de centros de poblaciGn, debiendo tener todos los lotes acceso ala via pblica. LLaautorizacién de fraccionamientos, fasién,subdivisign yrelotificacién de terrenos lo ‘otorgael H. Ayuntamiento de acuerdo al reglamento y programas de desarrollo urbano ‘que se encuentran en dicha ley. Segdn el articulo 92 estas autorizaciones anteriores se otorgarén siempre que no se afecten zonas arboladas, 20nas de valores naturales y vurbanos, zonas histricas, cuando las medidas de Ios lotes sean los autorizados pa ‘zona en que se encuentran y que existan los servicios pablicos necesarios. 2.3.1 Tipo de fra amiento Dé acuerdo a su ubicacién dentro dela ciudad, el terreno en exudio re encuantraen una ‘zona habitable para fraccionar casas de tipo “residencial para viviendas de interés *.Enlaley No. 101, articulo 102 se dtallael tipo de infraestructurabdsica,loes, onaciones y drea comercial que deben tener estos fr ‘Se entiende como infraestuctura bésica os servicios con losque debe contar, como son ‘red de distribucion de agua potable, red de alcentrillado, red de electificacién, red de alumbrado pablico, nomenclatura y sefalamientos de trénsito, guarniciones y banque ‘1, pavimento, arbolado en pargues y/o jardines,hidrantesy tipo de calles. Se definen como calles colectoras aquellas que cuentan con circulacion de doble sentigo, 11.00 m, de ancho y 1.30 m, de banquets, Para calles locales se Indica cireulacion en un s6lo sentido, 8.00 m. de ancho y 1.50 m. de banquet, 7 PLAN MAESTRO(Gua de Deo dew raccoamleto Residencia dete Soca oS niu referentes los loves ipo, se debe tener en calles lcs loves con superfiem de 117.00 my un frente minimo de 6.00 m; para calles colectoras se exigen lotes con tuna superficie minima de 135,00 m? y un frenté minimo de 7.00 m. La pavimentacin del drea se exigités6l0 cuando el fraccionador no pretenda edi ‘y cuando se trate de calles o avenidas de alta velocidad, Los fracclonamientos de clase media, media alt, alta y residencial se deben entregar totalmente pavimentadas. Para este proyecto se planea pavimentar sus calles y avenidas. 2.32 Distribucién de freas En todo terreno a feaccionar se debe considerar la donacién al municipio ée Hermosillo un porcentaje de su 4rea, para parques yo jardines, que serdn debidamente acondicio- nados por la constructora encargada, ademds de otra Srea adicional para equipamento, ‘urbano, ya sea para una escuela futura oalgdn otto servicio que necesit I’comuntéad el ér4 correspondiente, Bn ol aticulo 102 +0 de 1 12% dela superficie otal vendible, ya urbanizada, dela cual el 3% serd para parques ‘fo jardines. También se indica que se deberd donar adicionalmente el 2% del area ‘vendible para utilizarla en zona comercial. En este caso no se considerard wna érea comercial dentro del fraccionamiento debido a que el terreno que se encuentra al este el mismo, esté destinado Gnicamente a zona comercial, ademés de que el terreno a fraccionar es muy pequefo. 1 os porcentajes a donar, quo ee ‘Siguiendo con las indicaciones anteriores, se hace un eélculo aproximado del total de reas requeridas para el anteproyecto.Primeramente, se plasma en el plano (ver plano 2.3.2.1) la propuesta dela ubicaci6n de las manzanas que formaréa el fraccionamiento: ye ubicedas el total de manzanas se procede a calcular el 4rea vendible que resulte. El edleulo de las éreasnecesarias se siguiente forma’ 2a de I AREA VENDIBLE= AREA DE MANZANAS Ln [AREA VENDIBLE x 0.12 = AREA DE DONACION w PLAN MAESTRO. Guide Dt dw Fracaamie Resi ners Sc & AREA VENDIBLE x 0.09 = AREA DE EQUIPAMIENTO AREA VENDIBLE x 0.20 = AREA COMERCIAL |A.DE MANZANAS (A. DONACION + A. COMERCIAL) = AREA HABITACIONAL [AREA TOTAL - AREA DE MANZANAS = AREA DE VIALIDAD AREA. VERDE: + AREA EQUIPAMIENTO + AREA COMERCIAL + AREA HABITACIONAL + AREA VIALIDAD = AREA TOTAL DEL TERRENO En este caso particular se tiene una superficie total del terreno de 19,828.70 mde tos cuales, segin la propuesta de lotificacin son 12,556.65 m? los que correspondersn al 4rea de las manzanas. La dstribuciOn de las diferentes éreas en el terreno se muestra en TENTED cee ae ae Smal aa a maa | ee freeones iia feos aa econ 7 Sram si RSvata cunsomnnncssnenn 2.3.3 Lotificacton, Con base en esta distibucin se propone la'lotficacién, incluyendo las dreas de ‘donacién. Ya que la poligonal del terreno es muy iregular se buscé la mejor opcion de lotificaci6n, buseano obtener mayor némero de loes, distibuidos de la mejor manera posible. La dstribucidn en el anteproyecto que se presentard ante el H. Ayuntamiento de Hermosillo cuentacon cinco manzanas, una avenida principal (que es la que da acceso al fraccionamiento), dos avenidas y tes calles locales, asf como tres dreas verdes ardines) y una éeea pars equipamient: los ltes serén de 120,00 m, a excepeisn de Jos totes ircogulares,resultando un total de 91 lotes La distribucisn de lotes sobre cada manzana se estableci6 de Ia siguiente-manera: Ia ‘manzana nGmero 1 esté formada por 22 lotes irregulares; 1a manzana ndmero IL comprende 35 lotes, de los evales uno es 4ea verde y otto esté destinado para érea de donacién (equipamiento urbano); la manzana nimero III se conforma de 16 lotes regulares, un lote irregular y un lote destinado area verde; la manzana ndniero IV tiene 9 totes, 8 som regulsres y uno ex parte de Ia donaci6n de Arcs verde; por sltimo ts rmanzana V consta de 5 loes,iregulares de 7.80 x 15.00, y un rea de 117.00 m*cada uno, ademés de dos lots totalmente irregular. Las dimensiones de los lotes regulares e lerogulares son los mAs apropiados a le istribuci6n deeada manzana, tomando en cuenta los anchos de calls y los requerimien- tos de la Ley 101, articulo 102. En la tabla 3.2 se relaciona el nimeto de manzanas, el ‘numero de lotes con sus respectivas dreas y la superficie total de cada manzana, w TRAN MAESTRO. Gala de Diss de Frchnamiet Residence nets Sia @ -RELSEN GE ISTE, WRU Y AREAS [AREA DEL] omar tore wz 7625 | 2628 “ese [485 “78 ara “we00 | as. “e048 wanzana] LoTE ne. [canrioan 41 s6_| e156 '40.08_| e008 9955 [ 1396 “708 |—1a708 "2560 | 13560 yee [ee fe [ue ‘ase | 17a. fad | 12820 “ware [2672 . 19520_| 12520, wza26_| 12228 aae0_[ 2660 e010 | 19218 ‘Suwa [3.4592 Bie] 9119 [A VERDE] 72500 | 392008 i 36 120.00 [5.9000 i [seat [sss 35 [sua [160.12 ot a + | tasee_[ tose [A VERDE ti—[-3-a7-| 8 [2000 [752000 a a I W488 szno | 000 woe 5 [osa9_[- 0146 | A VERDE FT SE : ¥ + [e028 soz ve | 5 | rr700_ [285 00 y+ [e708 sera ac "TABLA 32 LOTIFICACION(la de De dev recone Rede ener Soca ke J 2.3.4 Vialidades Eno que respecta alas les yavenidas se royect6 una avenida principal en direcei este-oeste 15.00 m, de calzada, Ia cual tiene 0 inicio en el Boulevard Vild6sola; dos aveiidas locales también de irecci6n este-oeste,con 9.00 m.y 11.00 m. decalzada cada luna; y tes calles locates e 11.00 m. de calzada en direccion norte-sur. Los anchos de calzada que se proponen para las calles y avenidas se encventran entre los mfaimos permitidos, yaque cumplen con los indicados ene articulo 102 dela ley 101. Lascalles locales dnicamente permiten Ia circulacin alos veh{culos que se encontrardn dentro del, fraccionamiento; es decir que no hay comunicaci6n de un fraccionamiento a otro 1 0 avenidas proyectadss, ya que el fraccionamiento actualmente de verficacién mediante las ea staré cerrado, porque sus colindancias son terenos baldfos y el cent vehicul ‘Se debe mandar una solicitud de aprobacién de nomenclatura tanto del fraceionamiento ‘como de las calles yfo avenidas propuestas por la fraccfonadora, drigida ala Direccin General y Coordinacién de los Consejos Ciudadanos, secci6n: Consejos Ciudadanos.. sta Direcei6n tiene la opcién de aprobar la nomenclatura propuesta odictaminar otros hombres sugeridos por ella. Por oto lado se solicita ante la Direcci6n de Desarrollo Urbano y Obras Péblicas Municipals la aprobsciGn del proyecto de sefalamiento de \wénsito en validadades del fraccionamiento, El pavimento ser flexible formado por tres capas; 12 em. de base, 12cm. de subrasante xy 2m, de carpeta asfltica. Tendré guarniciOn de conereto tipo "L* de 15 em. % EAN MAESTROin iso de un Fasinamlent Residencial de ners Sola @ 2.3.5 Caracteristicas bisicas de la vivienda El tipo de vivienda que se diseB6 para este fraccionamiento es de una planta con muros de ladrilloy osa de viguetay bovedillade poliestireno. Tene 66.70 m* de construcci6n, ‘Cucina con sala, comedor, cocina, dos recdmaras y bao. Tampbién con érea de coche Dasilo de servicio y area de 1avado, ademds de una érea destnada a future ampliact6n Se equiparé con todas las instalaciones, tanto elétricas como sanitarias, incluyendo la acometiga para teléfono y Ia preparacién para cooler o aire acondicionad; también contaré con azulejo en rea de bao y regadera, incluyendo los muebles sanitarios; puertas de multipanel; lavadero de cement; piso y zoclo de vitropisoy piso de concreto pulida en acceso de entrada principal, cochera y pasllo de servicio, Tendré acabados totalmente terminados en aplanados floteados en muros exteriores aplanaidos pulidos en motos interiores,tirol en techos aexcepeidn del érea de cocina y bao, ya que serén aplanados de yeso; ypintura tanto al interior como al exterior de Ia vivienda co PLAN MAESTROse 24 CONCLUSION GENERAL DEL PROYECTO PLAN MAESTRO. on fe Diseo ew Fao Resine ‘Se puede concluir que de este proyecto depende a estructura en sf del por ello recibe ef nombre de Plan Maestro. A partir de este proyecto se empieza la planeacién en conjunto de todo el fraccionamiento, se determina el tipo de vivienda 2 ‘conatruir, las dimensiones de tos lotes y la infraeetructura con la que debe contar vivienda y todo el fraccionamiento en su conjunto; también sirve de base par planeacién de Ia estructura de éreas verdes, de equipamiento y comercial, sies el caso. Para diet los proyectos de red de agua potable y de alcantarillado, y la red de lectricidad y alumbrado péblico se requiere conocer primero la ubicacién de las manzanas y de los lotes dentro del fraccionamiento, as{ como la topograffa del terreno. ‘Conociendo Ia cantidad de lotesy su iilizacién dentro del fraccionamiento se empiezan ‘hacer los célculos de los gastos de agus, de escurrimentos, a cantidades de kilovolios de energfa, ue corresponderdn a cada vivienda, et. B TAN MAESTRO