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Primera Parte
GENERALIDADES
1. ORIGEN DE LA COMPRAVENTA.
En el principio era la permuta o trueque, es decir, en las sociedades primitivas
los individuos cambiaban sus cosas, unas por otras.
El dinero o la moneda remedia estos males. Con el dinero nace la compraventa.
Cuando uno de los lados de la operacin de trueque se integra con la moneda
salimos del esquema de la permuta (cosa por cosa) para penetrar en la
compraventa (cosa por dinero).
3. NOCIN. CARACTERES.
La frmula ms esquemtica que puede usarse para describir a la compraventa
es la viene de mencionarse: cosa por precio. Estas tres palabras encierran el
ncleo de nuestro instituto, permiten clasificarlo como contrato de cambio.
La cosa se transfiere, pues, de un sujeto (vendedor) a otro (comprador). Y esta
transferencia es definitiva. Por el contrario, cuando la transferencia del bien es
temporaria, no nos hallamos ante un contrato de cambio, sino ante un contrato
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4. PEREFECCIONAMIENTO.
La determinacin de los elementos esenciales especficos (cosa y precio) tiene,
en segundo lugar, una gran importancia prctica, puesto que el contrato de
forma cunado existe acuerdo sobre todos los puntos esenciales.
1 Artculo 1664: La compraventa queda perfecta desde que las partes convienen en la cosa y
en el precio; salvas las excepciones siguientes: 1. La venta de bienes inmuebles, servidumbres,
censos y la de una sucesin hereditaria no se consideran perfectas ante la ley mientras no se
haya otorgado escritura pblica.
Ser, adems, necesaria su inscripcin en el Registro respectivo para que surta efecto.
Esta disposicin relativa al Registro es tambin aplicable a las escrituras pblicas de divisin de
bienes races entre condueos o socios, de permuta y donaciones de toda clase de inmuebles, a
las escrituras o instrumentos pblicos de particin hereditaria, de cesin de derechos
hereditarios y a toda escritura pblica que importe traslacin de dominio a cualquier ttulo que
sea.
No obstante, la promesa de compraventa de inmuebles hecha en instrumento privado da accin
para reclamar el resarcimiento de daos y perjuicios en caso de no cumplimiento. Los contratos
previstos en la Ley N 8.733 de 17 de junio de 1931 y sus ampliatorias, quedan sujetos a las
normas respectivas.
2. Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso
anterior no se considere perfecta hasta el otorgamiento de la escritura pblica o privada, podr
cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado de
comn acuerdo la entrega de la cosa vendida.
5. LA COMPRAVENTA ROMANA.
En nuestro Cdigo, la venta est reglamentada como un negocio obligacional;
la venta no transfiere. Con esta solucin, la ley uruguaya se inscribe en la
tradicin del Derecho Romano, apartndose del Cdigo napolenico, donde el
contrato transfiere la propiedad y la venta es real o traslativa; vale decir,
transfiere por s sola el dominio si necesidad del modo tradicin, mantenido en
cambio por nuestro Derecho positivo. La venta obligacional, en cambio,
solo produce obligaciones, tiene efecto personal (artculo 705) pero
carece de efecto real.
El vendedor se obliga a dar dice el Cdigo, pero A dar qu? Qu es lo que se
transfiere? La propiedad, la posesin o la simple tenencia?
Primer punto ya sealado: la compraventa romana no transfera la propiedad.
Pero adems, tampoco impona al vendedor la obligacin de transferir el
dominio.
El problema del contenido de la obligacin del vendedor, en cuanto a
determinar si este se obliga o no a transferir la propiedad solo puede plantearse
en aquellos sistema que, como el nuestro y el romano, adoptan el esquema de
la venta obligacional. Porque cuando la venta es traslativa (en Francia e Italia,
por ejemplo) habindose transferido ya la propiedad por el contrato, claro est
que no puede integrar el contenido de la obligacin de una de las partes. En
cambio, si se configura la venta como negocio obligacional, corresponde
determinar si el vendedor se obliga o no a transferir el dominio.
solo sirve para prescribir en un plazo ms breve, sino la tradicin del dominus
del artculo 769 que hace adquirir el domino.
La ley no admite que suceda de otra manera; el artculo 17325 prohbe, en
nuestro Derecho, la reserva de dominio. Una voluntad del vendedor
(propietario) en el sentido de conservar el dominio, no obstante el contrato de
compraventa, chocara con el dictado de este artculo y sera, por ende, ineficaz.
Esta voluntad no cuenta; esto es, a pesar de ella la propiedad se transfiere.
GAMARRA afirma pues que en el artculo 1686 entrega y tradicin no son
sinnimos y que esta dicotoma responde a las distintas posibilidades que
pueden surgir de la venta. De regla el vendedor cumple con su prestacin
entregando la cosa, pues no est obligado a trasferir la propiedad. Pero
cuando el vendedor es propietario la transferencia de la cosa al
comprador entraa tradicin, y esto, independientemente de la
voluntad del vendedor.
Sin embargo, el vendedor, que no est legalmente obligado a transferir la
propiedad, puede obligarse contractualmente a ello. Este es el alcance de la
llamada clusula ttulo perfecto por la cual el vendedor se obliga a
transferir al comprador la plena propiedad de la cosa vendida, y no
solamente la pacfica posesin de la cosa. De esta manera, se ampla por
el contrato, el contenido de la obligacin del vendedor, confirindole un radio
ms dilatado.
De lo expuesto se desprende que, si en el contrato nada se dice, el
comprador no puede accionar contra el vendedor, aunque descubra
que no es propietario. Ha de esperar la eviccin, y si esta no se
produce, tiene que dejar al vendedor en paz. En cambio, cuando se
estipul la clusula ttulo perfecto, el comprador puede pedir la resolucin del
contrato en caso de que el vendedor no sea el propietario. Solo en este caso, de
origen convencional, coinciden exactamente la finalidad del contrato de
compraventa, que es la transferencia de la propiedad con el contenido de la
obligacin del vendedor.
De otra manera, existe una discordancia entre una y otra. En otros trminos: de
acuerdo con la reglamentacin legal de nuestro contrato: no coincide la
finalidad del mismo (transferencia del dominio) con el contenido de la
4 Artculo 1686: Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos, la entrega o
tradicin y el saneamiento de la cosa vendida (artculos 758 y 769).
La tradicin se verifica conforme a las reglas establecidas en el Ttulo III del Libro Tercero.
5 Artculo 1732: La clusula de no transferirse el dominio sino en virtud del pago del precio,
no producir otro efecto que el de la opcin enunciada en el artculo precedente; y pagando el
comprador el precio, subsistirn en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o
los derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio.
3. CONCLUSIONES DE GAMARRA.
a. No existen razones jurdicas convincentes para preferir el sistema
uruguayo (venta obligacional) al francs (venta traslativa).
Puede transferirse la propiedad tanto por el contrato como por la
tradicin. Pero no es esto lo que interesa. La cuestin no resuelve el
problema porque tanto el contrato como la tradicin son insuficientes en
materia de publicidad. Ello impone dirigir la bsqueda hacia otro lado.
b. Admitir la tradicin ficta, como lo hace nuestro Cdigo, equivale a restar al
instituto toda funcin publicitaria.
Por otro lado, la publicidad se llena, en los Derechos Modernos, mediante
el Registro.
Estima preferible, entonces, sustituir la tradicin por la inscripcin en el
Registro. El Registro no ser ya, como lo es actualmente, un simple medio
de informacin, que sirve, adems, para dirimir conflictos de derechos.
La inscripcin en el Registro sealar el momento en que el derecho se
adquiere (publicidad constitutiva).
c. No es posible establecer un rgimen nico para inmuebles y muebles (no
registrables). Respecto de estos ltimos el dilema consiste en optar entre
el principio posesin vale ttulo y el rgimen vigente en nuestro
Derecho.
PUBLICIDAD DE LA COMPRAVENTA.
1. EL ARTCULO 1664 Y EL REGISTRO.
El artculo 1664 establece, respecto de la compraventa, aquella que debe
otorgarse por escritura pblica. No obstante, esta prescripcin se encuentra
que han obtenido su derecho del mismo vendedor. El Registro soluciona este
conflicto de intereses opuestos atendiendo a la fecha de la inscripcin (y no a la
fecha del contrato).
En nuestro pas el registro no transfiere el dominio, ni lo prueba, adems
La inscripcin no valida los actos y contratos que sean nulos, ni subsana los
defectos que adolezcan con arreglo a las leyes (artculo 13, final). Pero el
propietario que no inscribe corre el riesgo de perder su derecho ante un
adquirente posterior de la misma cosa, que inscriba primero.
7 Artculo 54, Ley de Registros 16.871: (Efectos de la publicidad).- Los actos, negocios
jurdicos y decisiones de las autoridades competentes que se registren conforme a la presente
ley sern oponibles respecto de terceros a partir de la presentacin al Registro, excepto lo
dispuesto en el artculo siguiente.Se exceptan de la disposicin anterior los actos declarativos
retroactivos cuyos efectos frente a terceros estn determinados por la legislacin vigente.
Entre las partes y sus sucesores a ttulo universal la tradicin de los derechos producir sus
efectos desde que quede consumada en forma real o ficta.
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8 Artculo 769: Para que se adquiera el dominio por la tradicin, se requiere: 1. Que la
tradicin se haga por el dueo o por su representante.
2. Que el que hace la tradicin o la consiente, sea capaz de enajenar.
3. Que la tradicin se haga en virtud del ttulo hbil para transferir el dominio.
4. Que haya consentimiento de partes.
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9 Artculo 647: La toma de posesin se verifica por la aprehensin efectiva; esto es, haciendo
sobre la cosa un acto material de los que slo corresponden al dueo. En la posesin
transmitida, el principio enunciado admite excepciones segn las diversas especies de tradicin
de que se habla en el ttulo respectivo del Libro siguiente (artculo 1039).
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Claro est para GAMARRA, que aquel que tiene la posesin de una cosa mueble
puede despertar ms fcilmente en los terceros la idea de que es propietario.
Pero ya DE MARA haba observado certeramente al respecto que la tenencia u
ocupacin material de la cosa, nada revela por s sola en cuanto al dominio.
Esto se debe a que la publicidad que deriva de la posesin es equvoca. Puede
ser ndice de titularidad de un derecho, pero no lo es necesariamente Basta
pensar que es posible tener una cosa en lugar y a nombre de otro como
sucede con el arrendatario, el comodatario, el depositario, etc. que no son, ni
siquiera, poseedores.
Cuando un propietario de inmuebles inscribe en el Registro, no hay duda acerca
de cul es su derecho. Y el artculo 13 en cuanto resuelve el conflicto
atendiendo a la inscripcin no es cuestionable.
En cambio, decidir el conflicto entre adquirente de una cosa mueble, prefiero al
que primero adquiri la posesin real, supone no solo introducir un criterio que
no est consagrado en el 1337, sino partir de una equiparacin inadmisible
entre posesin de cosa mueble e inscripcin en el Registro.
Para DE CORES, el que primero adquiere la posesin no solo se aplica a la
compraventa sino que es un principio general.
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Legitimacin para
disponer
TRADICIN
ADQUISICIN
DEL DOMINIO
TTULO
DE
Consentimiento
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(FINALIDAD
DEL
CONTRATO)
ADQUIRIR
en la
Obligacin
(COMPRAVENTA
transferencia
)
del dominio
Solo para
inmuebles:
Pago del precio
REGISTRO
Oponibilidad.
BUENA FE 1337
Publicidad
TEORA DE LA CIRCULACIN
1. CULES
TEORA?
SON
LOS
CONCEPTOS
FUNDAMENTALES
DE
ESTA
Validez de los negocios: que cumpla con todos los requisitos esenciales
y estructurales para que nazca el negocio a la vida jurdica como tal
(consentimiento, capacidad, objeto y causa).
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CASO GHERSI:
Argumento central de la defensa: Pidieron informacin registral y el
registro informaba que la duea verdadera del terreno era la
heredera aparente. Tambin afirman que existi negligencia de la
que gan el juicio de nulidad, ya que no inform sobre el cambio de
titularidad de ella, al dictarse la sentencia y su omisin gener la
confusin e indujo al error a los terceros, que en ese caso resultaron
ser ellos.
La falta de diligencia por parte de la heredera aparente, se vio
presente en varios aspectos, por ejemplo no pidi la prescripcin del
embargo, cuando corresponda.
La transferencia del dominio requiere LEGITIMACIN PARA
DISPONER, TTULO, inscripcin registral en el caso de los bienes
inmuebles, para hacerlo oponible frente a terceros, y requiere
DILIGENCIA.
CONSENTIMIENTO
1. FORMACIN DEL CONSENTIMIENTO.
Comienza diciendo el artculo 166412 que la compraventa queda perfecta desde
que las partes convienen en la cosa y en el precio. A su vez, las partes deben
estar de acuerdo en comprar y vender esa cosa por tal precio.
12 Artculo 1664: La compraventa queda perfecta desde que las partes convienen en la cosa
y en el precio; salvas las excepciones siguientes: 1. La venta de bienes inmuebles,
servidumbres, censos y la de una sucesin hereditaria no se consideran perfectas ante la ley
mientras no se haya otorgado escritura pblica.
Ser, adems, necesaria su inscripcin en el Registro respectivo para que surta efecto.
Esta disposicin relativa al Registro es tambin aplicable a las escrituras pblicas de divisin de
bienes races entre condueos o socios, de permuta y donaciones de toda clase de inmuebles, a
las escrituras o instrumentos pblicos de particin hereditaria, de cesin de derechos
hereditarios y a toda escritura pblica que importe traslacin de dominio a cualquier ttulo que
sea.
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2. COMPRAVENTA SOLEMNE.
Pero la compraventa es por excepcin solemne en algunos casos particulares
donde se requiere la observancia de ciertas formalidades especiales (artculo
1252) sin las cuales el contrato no se considera perfecto.
En estas situaciones es necesario que el consentimiento se manifieste a travs
de la forma prescripta, la cual, en la especie, es la escritura pblica. S as no
sucede el contrato no surge.
Hay cuatro compraventas solemnes:
Inmuebles
Servidumbres
Censo
Cesin de derechos hereditarios, aunque dentro de la sucesin no haya
bienes inmuebles.
3. FORMAS VOLUNTARIAS.
En numeral 2 del artculo 1664 13 se ha sostenido que este precepto consagra
una solemnidad de naturaleza voluntaria creada por las partes contratantes,
No obstante, la promesa de compraventa de inmuebles hecha en instrumento privado da accin
para reclamar el resarcimiento de daos y perjuicios en caso de no cumplimiento. Los contratos
previstos en la Ley N 8.733 de 17 de junio de 1931 y sus ampliatorias, quedan sujetos a las
normas respectivas.
2. Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso
anterior no se considere perfecta hasta el otorgamiento de la escritura pblica o privada, podr
cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado de
comn acuerdo la entrega de la cosa vendida.
no por la ley. Esta tesis ha sido patrocinada por ALESSANDRI. Se basa en que la
solemnidad puede tener origen convencional puesto que no hay ninguna
disposicin que impida a las partes crear el requisito de solemnidad.
Pero, para GAMARRA, en nuestro derecho la solemnidad tiene exclusivamente
origen legal. Tal lo que surge de diversas disposiciones que consagran este
elemento.
Falta tambin, en la especie, otro de los caracteres de la solemnidad; este
requisito no puede ser sustituido; vale decir, que la ausencia de solemnidad es
irremediable y ninguna circunstancia o hecho puede suplir su ausencia. Lo cual
no sucede en el inciso 2 del artculo 1664 donde la omisin de la solemnidad es
reemplazable por el acuerdo comn puesto de manifiesto con la entrega de la
cosa vendida.
Qu ocurre entonces? Parece preferible, entonces, sostener que en este caso
del inciso 2 del artculo 1664 no se ha formado todava el consentimiento. En
los supuestos denominados de solemnidad voluntaria lo que acontece en
realidad es que las partes entienden que sus voluntades particulares dirigidas a
la celebracin del negocio proyectado, no pueden ni deben considerarse como
jurdicamente relevante mientras no se documenten en la forma preestablecida.
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elemento fisonmico sirve para distinguir nuestro instituto de una figura vecina:
la venta a ensayo, donde no se da el mero arbitrio comprador.
La segunda caracterstica notable de la venta a prueba es que en ella el
contrato de compraventa no se forma (no se concluye, no se perfecciona) hasta
tanto el comprador no haya otorgado su aprobacin, y sta llegue al
conocimiento del vendedor. Asistimos, aqu, a una formacin progresiva de la
compraventa en la cual el vendedor aparece obligado ya, desde un principio, en
tanto que el comprador solo lo estar cuando pruebe la cosa.
No hay, pues contrato de compraventa; existe simplemente una oferta del
vendedor, aceptada por el comprador, y que por ello deviene irrevocable,
vinculando a aquel. Pero el comprador no se obliga todava a nada; solo si
acepta se forma la compraventa y surge, en ese momento la obligacin de
pagar el precio. El fenmeno coincide enteramente con el llamado contrato de
opcin.
2. NATURALEZA JURCA: POSICIN DE LA DOCTRINA URUGUAYA
(TEORA DEL NEGOCIO CONDICIONAL). SU CRTICA.
La doctrina nacional representada por los profesores CERRUTI AICARDI y
PEIRANO FACIO sostiene que el artculo 1685 consagra un contrato de
compraventa bajo condicin suspensiva. Estos creen que en la venta a prueba
el contrato de compraventa est perfecto, ya en sus orgenes, aunque en sus
efectos jurdicos se encuentran suspendidos durante la pendencia de una
condicin, que depende enteramente de la mera voluntad del comprador
(potestativa).
A juicio de GAMARRA, sin embargo, no cuesta mayor trabajo demostrar lo
contrario, y poner de manifiesto el error que parece nuestra doctrina; basta con
leer el inciso 1 del artculo 1665 para convencerse de ello. Porque, en su parte
final, esta norma establece: La prdida, dao o mejora pertenecer entretanto
al vendedor.
Y si se compara este precepto con el artculo 1425, que reglamenta los riesgos
en las obligaciones sometidas a condicin suspensiva, se advertir que se trata
de dos regmenes totalmente distintos.
En realidad, si el Cdigo establece para la venta aprueba principios que no
responden a los que rigen la condicin suspensiva, ya PEROGRULLO haba
pensado que es porque no estamos en presencia de una condicin suspensiva.
Cuando el Cdigo uruguayo disciplina los riesgos en la obligacin bajo condicin
suspensiva no prescribe que la prdida, mejora o deterioro, son de cuenta del
vendedor, sino:
a. Que en caso de prdida la obligacin se extingue
b. Que el aumento y el deterioro corresponden al acreedor (esto es, el
comprador), regla totalmente opuesta a la que recoge el artculo 1685
para la venta a prueba.
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Tampoco el primer principio (a) coincide con el que establece el 1685 puesto
que este establece que la prdida ser de cuenta del vendedor.
Es lgico que, al no existir todava contrato de compraventa, tanto los
aumentos como los deterioros, como las prdidas, sean de cuenta del vendedor,
porque no existe an obligacin (ni pura, ni bajo condicin suspensiva). El riesgo
viene a recaer, as, sobre el propietario. En cambio, cuando se trata de una
compraventa bajo condicin suspensiva, el vendedor tiene a su carga una
obligacin de dar, y entonces la ley desplaza el riesgo (no de la prdida, pero s
del aumento y del deterioro) al comprador.
Existen, adems, otras razones, que tambin conducen a rechazar la tesis de la
compraventa bajo condicin suspensiva. Porque si as fuera, se tratara de una
condicin meramente potestativa o potestativa propia que carece de validez
(artculo 1413).
Finalmente: hasta tanto el comprador manifieste su agrado es posible decir
que existe consentimiento de su parte? La respuesta negativa parece evidente.
Mientras el comprador no otorga la aprobacin del caso, no se ha comprometido
a comprar, y el acuerdo de voluntades (respecto de la compraventa, se
entiende) no est formado.
La teora de la venta condicional se resiente, en consecuencia, con esta otra
falla fundamental: poner como condicin uno de los requisitos esenciales del
contrato. Y esto no es posible, las condiciones corresponden a elementos
accidentales del negocio no a los esenciales. Por lo cual, si se subordina el
contrato a uno de sus requisitos esenciales, se tiene un negocio nulo o
pendiente, peor nunca un negocio condicionado.
3. NATURALEZA
COMPRAVENTA
OPCIN.
JURDICA:
LA
DE FORMACIN
CALIFICACIN
CORRECTA.
SUCESIVA. EL DERECHO DE
4. OBJETO.
La venta a prueba no solo comprende aquellas cosas que pueden
gustarse por el paladar, como los productos alimenticios, sino tambin
los objetos que se prueban mediante un ensayo o examen, como las
mquinas, los relojes, la ropa, los instrumentos musicales, etc. El inciso
2 hace fuente de derecho a la costumbre en esta materia, pues previene que:
Aunque no se estipule expresamente, se entiende hacerse a prueba de todas
las cosas que se acostumbre a vender de ese modo.
Puede ser, tanto un gnero, como una cosa cierta y determinada.
5. EFECTOS.
La venta a prueba nace originariamente (primera etapa: momento inicial) como
un contrato unilateral, generando obligaciones exclusivamente a cargo del
vendedor. Este est obligado a mantener su oferta, y a no disponer de la cosa,
enajenndola a terceros.
El comprador, a diferencia del vendedor, no se obliga a nada, ni siquiera a
realizar la prueba. Como no existe contrato de compraventa y, adems, la
voluntad del comprador es libre, el vendedor no puede compelerlo a que
realice la prueba, ni a que se pronuncie, en un sentido u otro.
En esta primera etapa los riesgos se rigen por el principio ya comentado; la
prdida, aumento o dao corresponden al vendedor.
Cuando el vendedor recibe la manifestacin de voluntad del comprador, la
compraventa se perfecciona. A partir de ese momento el contrato ser bilateral:
se trata de una compraventa comn, que debe regirse por las normas
generales. De consiguiente, el riesgo pasa a gravitar sobre el comprador.
Esta manifestacin de voluntad del acreedor puede ser expresa o tcita.
6. LA PRUEBA.
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Debe realizarse en el lugar y poca que hayan convenido las partes. Se aplica el
inciso 3 del artculo 1685: el comprador debe ser interpelado y pasados tres
das sin que se manifiesta, el contrato se extingue.
El comprador puede renunciar a la facultad de gustar las cosas:
a. Expresamente, cuando se compra en atencin a la calidad misma de la
cosa y no al gusto del comprador o cuando se ha convenido que la calidad
de la cosa ser apreciado por peritos.
b. Tcitamente, cuando de los trminos del contrato, o de las circunstancias
en que ha sido celebrado, se desprende que no se ha querido comprar
sino cosas de buena calidad, cuando la cosa ha sido comprada al
menudeo o en pequeas cantidades (por ejemplo medio litro de vino) o
cuando se trata de una mercadera de tipo fijo y conocido (por ejemplo, un
cajn de botellas de champagne).
7. CONCLUSIN.
No es muy comn en la prctica. La compraventa a prueba o ad gustum, las cosas
que dependen de mi gusto. En este caso, los riesgos son del vendedor, la cosa va a
perecer para l.
Para GAMARRA no hay venta an, hay un acuerdo.
Para DE CORES hay venta pero bajo condicin resolutoria. El comprador
puede rescindir libremente la convencin.
Tambin dicen que puede ser una venta condicional, el 1682 dice que si la venta es
condicional, se aplicarn las reglas de los artculos 1425 15 y 142816.
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deberamos ir al
VENTA A ENSAYO
1. NOCIN Y NATURALEZA JURDICA.
El Cdigo Civil uruguayo ha legislado, en el artculo 1685, sobre la venta a
prueba, pero no dice una palabra respecto de otra modalidad vecina, que
doctrina y legislacin extranjera denominan venta a ensayo.
La venta a ensayo es una venta en la cual se estipula que la cosa
vendida ser sometida a un ensayo, a un examen destinado a
determinar si rene las calidades pactadas. Es esta la particularidad del
instituto. Adems sucede generalmente que el resultado de este ensayo se
eleva al rango de condicin, y se entiende que la compraventa se hace bajo
condicin suspensiva de que el ensayo resulte satisfactorio y comprueba la
existencia de aquellas cualidades que se tuvieron en vista. La compraventa esta
perfecta, pues, aunque el contrato no es eficaz, debido a la condicin aplicada.
Nada impide, sim embargo, que el resultado del ensayo sea considerado por las
partes como una condicin resolutoria, y en este caso, el contrato no solo est
perfecto, sino que es, adems, eficaz desde un principio, aunque su suerte
depende del cumplimiento de la condicin.
Y finalmente, el ensayo puede acceder a una venta pura no condicional,
asumiendo aqu, como observa DEGNI, una funcin ms limitada de medio de
garanta, y la venta es pura, con la obligacin a cargo del vendedor, de prestar
una cosa provista de aquella determinada calidad. Si del ensayo resulta que
estn ausentes las calidades pactadas, la venta permanece firme y el vendedor
estar obligado a resarcir el dao.
Si se tiene presente lo que se dijo al comienzo, surge una conclusin de gran
importancia. En nuestro Derecho, donde la ley guarda silencio, a
diferencia de los otros Cdigos, no puede entenderse que la venta a
ensayo es una venta bajo condicin suspensiva. Aunque esta opinin haya
sido sustentada, en nuestro pas por PEIRANO FACIO y en Chile por ALESSANDRI,
GAMARRA no la comparte. La venta a ensayo en nuestro derecho no es una
venta bajo condicin suspensiva, ni la condicin suspensiva se presume, en
consecuencia; ser cuestin de hecho determinar si estamos frente a una venta
puta o condicional, y en este ltimo caso, si la condicin estipulada es
suspensiva o resolutoria.
Por las mismas razones tampoco funciona la presuncin de que se venden a
ensayo aquellas cosas que costumbre vender de esta manera. Esta presuncin
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VENTA FORZADA.
Se habla de ejecucin forzada mediante venta de bienes cuando un acreedor
inicia juicio ejecutivo contra su deudor (que no le paga), y como consecuencia
del mismo se rematan y transfieren a un tercero los bienes del ejecutado,
satisfacindose a los acreedores con el dinero obtenido. Este intercambio de
cosa por precio ha hecho pensar en la compraventa. As la ley denomina venta
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forzada al acto que prepara el pasaje del bien del patrimonio del deudor al
tercero.
Se ha llegado a sostener, igualmente, que hay compraventa en los casos de
expropiacin por causa de necesidad o utilidad pblica (artculo 32 de la
Constitucin).
Contra la opinin de la doctrina nacional, GAMARRA cree que no estamos frente
a un contrato de compraventa, no tampoco en presencia de un instituto que
pertenezca al de Derecho Privado. Que no es un contrato lo demuestra la
ausencia de consentimiento (libre acuerdo de voluntades), pues solo
recurriendo a una ficcin es posible afirmar que el deudor ejecutado consiente
la venta de sus bienes, y las ficciones son rechazas, hoy en da, como recurso
que permita resolver problemas jurdicos.
En realidad, no cuenta la voluntad de ejecutado, y hasta puede decirse que es
jurdicamente indiferente, porque se lo superpone un inters ms fuerte (no
privado, sino pblico), para cuya actuacin est previsto un procedimiento
judicial (el juicio ejecutivo). No solo pues, no hay contrato, porque la nocin de
contrato se basa en el libre acuerdo de voluntades, sino que nos encontramos
dentro de la esfera del Derecho Pblico, en la cual un rgano del Estado (el juez)
realiza la transferencia del bien, actuando por cuenta propia, ejercitando sus
propios poderes y en cumplimiento de su funcin jurisdiccional.
Para la doctrina civilista nacional, el juez se convierte en representante del
deudor para justificar la naturaleza contractual y voluntaria de la venta forzada.
Pero la idea de representacin es rechaza por la doctrina moderna, incluso por
aquellos autores que defienden la tesis contractualista.
En la ejecucin forzada el inters pblico, aunque combinado con un inters
privado, adquiere preeminencia y domina.
Venta voluntaria y venta forzada tienen en comn preparar la transferencia
de un bien de un patrimonio a otro. Difieren profundamente, en cambio, por su
estructura jurdica, puesto que una de esas trasferencia es voluntaria y la otra
coactiva. El elemento comn hace aplicable a la venta forzada disposiciones
previstas para la voluntaria. En tanto que la diferencia seala explica la
diversidad de rgimen que nuestra ley consagra expresamente en materia de
eviccin y vicios ocultos (artculos 1711 y 1725).
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VENTAS JUDICIALES
1. VENTA DE BIENES DE INCAPACES.
Se acostumbra a distinguir por un lado la venta judiciales y, por otro, las
privadas. Hay que mencionar, tambin, una segunda clasificacin dentro del
campo de las ventas judiciales, dividindolas a su vez en voluntarias y
forzadas. Ejemplo indiscutible de venta judicial forzada es la que tiene lugar
en el juicio ejecutivo.
Para GAMARRA, hay que excluir de las ventas judiciales, una serie de ventas
de naturaleza voluntaria para las cuales la ley exige (tutelando los intereses
de los incapaces) remate pblico e intervencin previa del juez (venia) a
efectos de apreciar la conveniencia o utilidad del contrato.
Por ello, tratndose de la venta de ciertos bienes (generalmente inmuebles)
se requiere al padre autorizacin judicial, la venia y el remate a tutores,
curadores, menores emancipados o habilitados.
Fuera de os requisitos apuntados estas ventas se rigen por los principios
generales del derecho comn, puesto que son, como se dijo, simples ventas
voluntarias.
Precisamente, por tratarse de ventas voluntarias, en ellas es el representante
legal del incapaz (padre, tutor, curador) o el propio menor emancipado o
habilitado (cuyos bienes se venden) quien debe otorgar el consentimiento en
el contrato de compraventa y realizar la tradicin. No opera aqu ninguna
sustitucin del vendedor por el Juez, que es propia de las ventas forzadas. En
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las ventas de los bienes de los incapaces, que no son ventas dispuestas por
el jue, debe intervenir siempre el representante legal del incapaz o el menor
emancipado o habilitado.
CAPACIDAD Y LEGITIMACIN
A) CAPACIDAD
1. PRINCIPIOS FUNDAMENTALES.
Son capaces los mayores de edad, esto es, aquellos que han cumplido 18 aos
de edad que no sean dementes ni sordomudos que no puedan darse a entender
por escrito (artculo 1279).
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irrelevante respecto del vendedor dueo, a menos que exista una disposicin
legal (de naturaleza excepcional) que le confiera esa relevancia. Esa disposicin
legal no se encuentra consagrada en nuestro derecho positivo para el heredero
aparente. En consecuencia, el heredero verdadero puede ejercitar
exitosamente la accin reivindicatoria. La venta del heredero aparente
es irrelevante respecto del heredero verdadero.
Para todos los casos de venta de cosa ajena, donde el legislador guard silencio,
rige el artculo 1669: la venta es vlida pero no perjudica los derechos del
dueo. La tradicin de cosa ajena, solo sirve para adquirir el dominio por
prescripcin (artculo 775, inciso 2).
LAS
FUNDAMENTO
Y
PROHIBICIONES.
EXGESIS
DE
LAS
DISTINTAS
1. GENERALIDADES.
Atendiendo a las prohibiciones pueden formarse tres grupos: 1) prohibicin de
compraventa
entre
cnyuges,
2)
representantes
legales
y
convencionales, 3) funcionarios pblicos.
El fundamento de la prohibicin en la primera categora no es nico y tiene que
ver exclusivamente con la particular situacin que determina el matrimonio.
Ms claro es el caso de los representantes, porque aqu no hay duda que la ley
quiere evitar el conflicto entre el inters personal y los deberes impuestos por
la representacin legal, por el mandato. El conflicto de intereses existe con los
mismos caracteres tanto en la representacin legal (padre, tutor, curador) como
en la convencional (mandatarios).
La tercera divisin comprende los empleados pblicos respecto de los
empleados pblicos respecto de los bienes que se venden por su ministerio y a
los Jueces, escribanos, alguaciles y procuradores respecto de los bines en cuyo
litigio han intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio. Se quiere
evitar, con ello, el peligro de las especulaciones en la justicia, el mal uso de las
funciones que exigen imparcialidad y rectitud, el decoro, el prestigio y la
buena fama de los funcionario pblicos.
La ley prohbe la compraventa en el artculo 1678 aunque sea en remate
pblico, por s o por interpuesta persona. Esta ltima previsin la reitera
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3. PADRES.
El artculo 167617 prohbe a los padres vender bienes de ellos a los
hijos que tengan bajo su patria potestad y el artculo 1678,1 18, les
prohbe comprar bienes de estos hijos.
La doctrina entiende que esta compraventa es nula aunque se trate de venta
forzada, porque existe, tambin en esta, una compraventa, y cae, por ende,
dentro de la prohibicin, Pero no estamos aqu en presencia de una verdadera
venta, sino de una transferencia coactiva: el conflicto de intereses no puede
suscitarse y por ello GAMARRA cree que el padre puede pujar en el remate.
Cuando se trata de bienes que tienen en condominio tampoco rigen las
prohibiciones sancionadas por el artculo 1678, numerales 1 y 2. El padre, el
tutor o el curador pueden comprar en el remate. Prima sobre estas normas, el
derecho de todo condmino a hacer cesar el condominio y tambin concurrir a
la subasta, hacer posturas y adquirir el bien.
Esta solucin es correcta para GAMARRA siempre que se provea a los menores
de un curador especial (artculo 458, 1) cuya designacin se impone como
nica manera de evitar el conflicto de intereses que est en la base de la
prohibicin del artculo 1678.
4. TUTOTES Y CURADORES.
Comprende dos casos diferentes:
a. El tutor o curador no puede vender sus bienes a los que estn a
su guarda (artculo 1676).
b. Ni tampoco puede comprar bienes de estos (artculo 1678, 219).
17 Artculo 1676: Los tutores, curadores y los padres no pueden en ninguna forma vender
bienes de ellos para los que estn bajo su guarda o potestad.
18 Artculo 1678: Es prohibida la compra, aunque sea en remate pblico, por s o por
interpuestas personas: 1. A los padres, de los bienes de los hijos que estn bajo su potestad.
19 Artculo 1678: Es prohibida la compra, aunque sea en remate pblico, por s o por
interpuestas personas:2. A los tutores y curadores, bienes de las personas que estn a su
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No hay que olvidar que el tutor y el curador actan como representantes del
menor, cuyo patrimonio estn encargados de administrar, y por ende, deben
poder comprar y vender para el incapaz, actuando a nombre de este en los
casos y por el modo ordenado por las leyes.
5. EMPLEADOS PBLICOS.
El artculo 1678 expresa Es prohibida la compra, aunque sea en
remate pblico, por s o por interpuestas personas:
3. A todo empleado pblico, los bienes que se venden por su
ministerio, sean aqullos pblicos o particulares.
Resulta suficiente para viciar el contrato cualquier intervencin del funcionario
adquirente, a lo largo del procedimiento, sea en la etapa anterior al decreto que
dispone la venta, sea en la posterior, destinada a realizarla.
4. A los jueces, actuarios, alguaciles y procuradores de las partes, los bienes
en cuyo litigio han intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio.
cargo ni comprar bienes para stos, sino en los casos y por el modo ordenado por las leyes.
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