NBR 12721:2006

Introduo

NBR 12721 Avaliao de custos de

construo para incorporao imobiliria e
outras disposies para condomnios
edilcios

Atender as Leis Federais 4591/64 e 4864/65

Documento obrigatrio para profissional de
engenharia que pretende-se de dedicar
elaborao dos oramentos de incorporao

Lei 4591/64

Dispe sobre condomnios em edificaes e

incorporao imobiliria

TTULO I DO CONDOMNIO

Da Conveno de Condomnio
Das Despesas do Condomnio
Do Seguro,do Incndio, da Demolio e da
Reconstruo Obrigatria
Utilizao da Edificao ou do Conjunto de
Edificaes
Da Administrao do Condomnio
Da Assemblia Geral

Lei 4591/64

Ttulo II DAS INCORPORAES

CAPTULO I Disposies Gerais

incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de

promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial,
de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de
unidades autnomas

Incorporao imobiliria o contrato pelo qual a empresa de

incorporao se compromete a vender, ou vende, frao ideal de
terreno com vinculao unidade autnoma de edificao por
construir sob regime condominal, na forma de projeto de
construo que a autoridade administrativa aprovar, e de
memorial que o descreva, e ser arquivado no Registro de
imveis.

Lei 4591/64

Ttulo II DAS INCORPORAES

CAPTULO I Disposies Gerais

Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica,

comerciante ou no, que embora no efetuando a construo,
compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno
objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas,
em edificaes a serem construdas ou em construo sob
regime condominial, ou que meramente aceite propostas para
efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a
incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das
obras concludas

Lei 4591/64

Ttulo II DAS INCORPORAES

CAPTULO I-A.DO PATRIMNIO DE
AFETAO

O patrimnio de afetao no se comunica com

os demais bens, direitos e obrigaes do
patrimnio geral do incorporador ou de outros
patrimnios de afetao por ele constitudos e s
responde por dvidas e obrigaes vinculadas
incorporao respectiva

Lei 4591/64

Ttulo II DAS INCORPORAES

CAPTULO II Das Obrigaes e Direitos do
Incorporador
Captulo III Da Construo de Edificao em
Condomnio

O Projeto e o memorial descritivo das edificaes faro

parte integrante e complementar do contrato;
2 Do contrato dever constar a prazo da entrega das
obras e as condies e formas de sua eventual
prorrogao

Lei 4591/64

Art. 53. O Poder Executivo, atravs do Banco Nacional da Habitao,

promover a celebrao de contratos com a Associao Brasileira de Normas
Tcnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei n
4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo mximo de 120 dias, normas
que estabeleam, para cada tipo de prdio que padronizar:
I - critrios e normas para clculo de custos unitrios de construo, para
uso dos sindicatos, na forma do art. 54;
Il - critrios e normas para execuo de oramentos de custo de
construo, para fins de disposto no artigo 59;
III - critrios e normas para a avaliao de custo global de obra, para fins
da alnea h, do art. 32;
IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificao, para
fins do disposto no art. 32;
V - critrio para entrosamento entre o cronograma das obras e o
pagamento das prestaes, que poder ser introduzido nos contratos de
incorporao inclusive para o efeito de aplicao do disposto no 2 do art. 48.

Seo II Da Construo por Empreitada

Seo III Da Construo por Administrao
CAPTULO IV Das Infraes
CAPTULO V Das Disposies Finais e Transitrias

Lei 4591/64

Documentos para registro de incorporao:

(art 32)

e) clculo das reas das edificaes,(global, partes comuns) indicando

cada tipo de unidade e a respectiva metragem de rea construda
g) memorial descritivo;
H) avaliao do custo global da obra;
i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades
autnomas que elas correspondero;
L)Declarao em que se defina a parcela do preo;
P) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero
de veiculos que garagem comporta e os locais destinados guarda dos
mesmos.

Lei 4864/65

Cria medidas de estmulos a Indstria da

Construo Civil

NBR 12721:2006

Requisitos para oramento

Principal elemento: preo do edifcio a ser incorporado

Oramento padronizado 8 planilhas Quadros (I a VIII)
Preenchimento tendo em vista caractersticas, dimenses e
acabamentos;
Atribuir justo valor na hora do rateio de valores e despesas de
condomnios entre moradores e administradores;
Preo : antes e depois da incorporao
Fase de ante-projeto Quadros I a IV
Custos unitrios bsicos
Aps a incorporao oramento discriminado revisado
semestralmente

NBR 12721:2006

1. Objetivos
2. Referncias normativas
3. Definies quanto aos tipos de projetos, nmero de pavimentos,
nmero de unidades etc.

projeto padro:

Projetos padro: projetos selecionados para representar os

diferentes tipos de edificaes que so usualmente objeto de
incorporao para construo em condomnio e conjunto de
edificaes, definidos por suas caractersticas principais:

Nmero de pavimentos
Nmero de dependncias por unidade
reas equivalentes rea de custo padro privativas das unidades
autnomas
Padro de acabamento da construo
Nmero total de unidades.

NBR 12721:2006

4. Identificao das unidades autnomas

parte da edificao vinculada a uma frao ideal de terreno e

coisas comuns, sujeita as limitaes da lei, constituda de
dependncias e instalaes de uso privativo e de parcela das
dependncias de uso comum da edificao ou no, assinaladas
por designao especial numrica ou alfabtica, para efeitos de
identificao e discriminao.
destinada a fins residenciais ou no

5. Critrios para determinao e clculo de reas

rea real do pavimento

rea da superfcie limitada pelo permetro externo da edificao, no

nvel do pavimento correspondente, excludas as reas no
edificadas (vazios, dutos, shafts)
Pilotis rea igual do pavimento acima + reas cobertas externas
a projeo e das reas descobertas que tenham outros
aproveitamentos no apenas ventilao e iluminao

NBR 12721:2006

rea real privativa da unidade autnoma

rea da superfcie limitada pela linha que

contorna as dependncias privativas, cobertas ou
descobertas, excludo as reas no edificadas

Dependncias de uso comum faces externas da

paredes
Dependncias privativas eixo das paredes

NBR 12721:2006

rea real de uso comum

rea da superfcie limitada pela linha que

contorna a dependncia de uso comum, coberta
ou descoberta, excludo as reas no edificadas

Faces externas das paredes externas

Faces internas das paredes que separam das
unidades autnomas

NBR 12721:2006

reas reais: medidas da superfcie de

quaisquer dependncia, ou conjunto de
dependncias, cobertas ou descobertas, nela
includas as superfcies das paredes, de
pilares e demais elementos construtivos
rea real total do pavimento: soma das reas
cobertas e descobertas reais de um
determinado pavimento, medidas a partir do
projeto arquitetnico

NBR 12721:2006

rea real total da unidade autnoma: soma

das reas cobertas e descobertas reais e
condominiais que definem a rea total da
unidade autnoma considerada, calculadas a
partir do projeto arquitetnico aprovado;
rea real global da edificao: soma das
reas cobertas e descobertas reais, situadas
nos diversos pavimentos da edificao,
calculadas a partir do projeto de arquitetura
aprovado.

NBR 12721:2006

rea coberta

rea da superfcie limitada pela linha que contorna a

dependncia coberta, excludas as reas no edificadas
Faces externas das paredes externas
Faces externas das paredes que a separam de
dependncia de uso comum (caso seja de uso privativo)
Faces externas caso de ser ela prpria de uso comum
Eixo das paredes de dependncias contiguas se forem
ambas de uso comum ou de uso privativo
Da projeo da cobertura quando no for limitada por
parede

NBR 12721:2006

rea descoberta

rea da superfcie limitada pela linha que

contorna a dependncia descoberta, passando
pelas projees, excludas as reas no
edificadas

Faces externas das paredes externas

Faces internas das paredes que separam de
quaisquer dependncia coberta
Eixo das paredes quando ambas forem de uso
privativo ou de uso comum

NBR 12721:2006

rea Equivalente
rea virtual cujo o custo da construo
equivalente ao custo da respectiva rea real,
utilizada quando este custo diferente do
custo unitrio bsico da construo, adotado
como referncia

rea real: aquela medida em planta, seguindo os

critrios da norma
rea equivalente: obtida levando-se em conta a
proporo de custo em relao ao padro geral da
obra

NBR 12721:2006

rea equivalente

Cada dependncia deve ser considerada em trs

dimenses, tendo seu custo real efetivo orado
ou estimado com os mesmos critrios utilizados
no oramento-padro:

Com os acabamentos efetivamente empregados

nessa dependncia
Permetro da rea fase externa no confrontantes
com outra rea construda
Ou metade da espessura da parede confrontante

NBR 12721:2006

rea equivalente

O custo unitrio = custo orado ou estimado/ rea

O coeficiente para clculo da equivalncia de
rea = custo unitrio da rea/ ltimo custo unitrio
bsico do mesmo padro divulgado

O coeficiente de proporcionalidade um dado

virtual,no mtrico, mas atrelado ao valor de custo da
unidade.

NBR 12721:2006

Coeficientes mdios

Garagem (subsolo) 0,50 a 0,75

rea privativa (unidade autnoma padro) 1,00
rea privativa (salas com acabamento) 1,00
rea privativa (sem acabamento) 0,75 a 0,90
rea de loja sem acabamento 0,40 a 0,60
Varandas 0,75 a 1,00
Terraos 0,30 a 0,60
Estacionamento sobre terreno 0,5 a 1,0

NBR 12721:2006

Coeficientes mdios
rea de projeo do terreno sem benfeitoria 0,00
rea de servio aberta 0,50
Barrilete 0,50 a 0,75
Caixa dgua 0,50 a 0,75
Casa de mquinas 0,50 a 0,75
Piscina 0,50 a 0,75
Quintais, caladas e jardins 0,10 a 0,30

Exemplo

A rea equivalente obtida pela

multiplicao da rea real por esse
coeficiente;
Aeq= rea x (1+ fator de ajuste)

Quadros de reas reais e

equivalente

Quadro I: clculo das reas nos pavimentos

e da rea global
Quadro II: clculo das reas das unidades
autnomas
Quadro IV B: Resumo das reas reais das
unidades autnomas para atos de registro e
escriturao das unidades autnomas.

NBR 12721:2006

Critrios para clculos reas equivalentes de

custo de construo

Estimativa parcial dos custos previstos

NBR 12721:2006

Custo global da construo

= ( rea equivalente em rea de custo

padro global x custo unitrio bsico) +
parcelas adicionais + impostos, taxas e
emolumentos cartorrios+ projetos+
remunerao do construtor + remunerao
do incorporador)

NBR 12721:2006

Custo unitrio de construo ou valor m2 de

construo
custo global da construo
rea equivalente

Quadro III Informaes para arquivo no registro

de imveis

NBR 12721:2006

Custo de construo da unidade autnoma

= valor por m2 da construo x rea equivalente

em rea de custo da unidade autnoma

Custo de sub-rogao suportado por cada

unidade

= Custo total da construo custo da prpria

unidade

NBR 12721:2006

Quadros

Quadro III: Avaliao do custo global e unitrio da

construo
Quadro IV A: Avaliao do custo de custo de
construo de cada unidade autnoma e clculo
de rateio de subrogao

Construo e
mercado
maio/2013

Critrios e procedimentos para elaborao

de oramento de custo de construo
Oramento do custo da construo

Calculado
por:
Visto:
Data:

Prof.Resp.
Visto:

Folha
N

Local do Imvel

ITEM

Discrimina Quantidade
o (anexo
B)
B.2.1
Servios
iniciais
B.2.1.1
Servios
tcnicos ...

Levantame
nto ou
estimativas

Unid Composi Preo

o adotada
Unitrio
(referencia)

Preos
atuais

Preo
do
servio

Totais

CARACTERSTICAS PRINCIPAIS
DOS PROJETOS PADRO

CARACTERSTICAS PRINCIPAIS
DOS PROJETOS PADRO

Continua....

TABELA 5 - Lotes bsicos Projetos

padro
Residenciais - Normal

Preo final

VF = [CUB + (E + F+ le+outros)/Aeq] x (1+

BDI)
E, F, le + outros custos dos elevadores,
fundaes especiais, instalaes especiais,
demais parcelas que no entram no clculo
do CUB.

CUB

Coleta de preos

Mtodo de clculo

mensal
Junto as construtoras e fornecedores
Salrios sem encargos sociais
Por meio de questionrio
Anlise estatstica de consistncia
aplica-se o coeficiente fsico correspondente ao respectivo
insumo no lote bsico de cada projeto padro
Clculo da mo-de-obra aplica-se encargos sociais
Amostra por insumo composta por no mnimo 20 informaes

Atualizao e divulgao

Excluso de itens (fundaes, elevadores, projetos etc)

At o dia 5 do ms subsequente

CUB

http://www.sinduscondf.org.br/cub.php

Critrios para informaes da

especificao construtiva

Memorial tcnico descritivo dos projetos

roteiro

Quadros

Quadro V: Informaes gerais

Quadro VI: Memorial descritivo dos
equipamentos
Quadro VII: Memorial descritivo dos
acabamentos das dependncias de uso
privativo das unidades autnomas
Quadro VIII: Memorial descritivo dos
acabamentos das dependncias de uso
comum

Cronograma x pagamentos

Contrato por administrao

Parte do valor global pagamento previsto por

prestaes liquidao no incio ou no fim de
determinadas etapas do servio

Discriminadas no oramento

Pagamento previsto prestaes mensais

vinculadas s diversas etapas do servio

Cronograma x pagamentos

Contrato por empreitada

Vencimentos das prestaes vinculadas aps

o trmino da execuo de todos os servios
previstos

Anexos

Anexo A Quadro de reas e quadros

descritivos
Anexo B Discriminao oramentria
Anexo C Critrios de oramentao