Apresentações 1

Aspectos gerais
Engenharia de Avaliaes:
ASPECTOS
GERAIS
Aspectos gerais
Avaliao de Bens:
Anlise tcnica, realizada por engenheiro de
avaliaes, para identificar o valor de um
bem, de seus custos, frutos e direitos, assim
como determinar indicadores da viabilidade
de sua utilizao econmica, para uma
determinada finalidade, situao e data.
(NBR 14.653-1)
Aspectos gerais
Conjunto de conhecimentos tcnico-cientficos

especializados, aplicados avaliao de bens.
Aspectos gerais
Para que serve a Engenharia de
Avaliaes?
Subsidiar as operaes baseadas em valores, custos
e alternativas de investimentos, envolvendo bens de
qualquer natureza, principalmente imveis e
empreendimentos de base imobiliria.
Aspectos gerais
Quem utiliza?
- Bancos de crdito;
-
Imobilirias;
Compradores e vendedores de imveis;
Investidores;
Incorporadores;
Companhias de Seguros;
Poder Judicirio;
Poder Pblico;
Construtores, etc.
SUBSDIOS OBRIGATRIOS:
- Bancos de dados;
- Ferramentas de modelagem dos dados;
- Atualizao tcnica;
- Acompanhamento dos fenmenos mercadolgicos.
Aspectos gerais
Qual o perfil do engenheiro de
avaliaes?
- Ser investigativo, perceptivo, questionador,
insistente, estar atualizado com o mercado,
com as Normas Tcnicas, as Metodologias
aplicveis e ao conhecimento cientfico;
Aspectos gerais
Os trs enfoques bsicos da
engenharia de avaliaes:
Comparao: compara preos de bens semelhantes.
Custo: gastos diretos e indiretos para a produo do
bem.
Renda: receita lquida do bem durante a sua vida
econmica.
- Postura tica
Aspectos gerais
Exerccio da moeda
Aspectos gerais
Probabilidades:
80% entre 12 e 18 (valor exigido pela norma)
95,7% entre 10 e 20
Altamente improvvel que algum tenha entre:
0 e 6 ou 24 e 30 (0,2% ou 2 a cada 1000)
Aspectos gerais
PREO x VALOR DE MERCADO
Segundo a NBR 14653-1:
Preo: Quantia pela qual se efetua, ou se
prope efetuar, uma transao envolvendo um
bem, um fruto ou um direito sobre ele.
Valor de mercado: Quantia mais provvel
pela qual se negocia voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de
referncia, dentro das condies do mercado
vigente.
Aspectos gerais
Valor de mercado , portanto, a medida de
tendncia central de todos os eventos representativos
do mercado a que pertence o bem, relativos a bens
de natureza semelhante ao que se pretende avaliar.
Aspectos gerais
Aspectos gerais
Preo diz respeito a um imvel
especfico.
Valor diz respeito a todos os
imveis
pertencentes
populao estudada e de igual

caracterstica.
Atividades Bsicas
Valor de mercado:
formado pela influncia de diversas transaes
ou ofertas, conhecidas;
reflete uma viso coletiva;
Unilateralidade - valorizar apenas o que

julga importante.
Tendncia central - focalizar o meio.
Ater-se aos ltimos conhecimentos.
uma estimativa.
No perceber a variao de
comportamento, a diversidade.
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
ATIVIDADES BSICAS DA AVALIAO:
Anlise da documentao;
Vistoria do imvel avaliando;
Coleta de dados de mercado;
Escolha da metodologia;
Definio das variveis;
Identificao do valor do bem.
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
ANLISE DA DOCUMENTAO:
Matrcula no Registro Geral de Imveis

Escritura;
Planta ou croqui;
Quadros de reas (NBR-12.721);
IPTU;
Outros documentos necessrios para identificao do bem
avaliando.
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
VISTORIA DO IMVEL AVALIANDO

aspectos intrnsecos:
dimenses fsicas, padro de
construo, idade estimada,
estado de conservao, etc.
A
vistoria
deve
ser
descrita
detalhadamente de forma que a
leitura do laudo permita conhecer o
imvel,
suas
caractersticas
intrnsecas e extrnsecas.
Recomenda-se
que
acompanhada por fotografias.
aspectos extrnsecos:
localizao, mercado, infraestrutura, posturas legais,
etc.
venha
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
Caracterizao da regio:
Caracterizao da regio:
Anlise das condies econmicas, polticas e sociais.

Aspectos fsicos: condies de relevo,
predominante do solo, condies ambientais.
natureza
Infra-estrutura urbana: sistema virio, transporte coletivo,

coleta de resduos slidos, gua potvel, energia eltrica,
telefone, redes de cabeamento para transmisso de
dados, comunicao e televiso, esgotamento sanitrio,
guas pluviais e gs canalizado.
Localizao: situao no contexto urbano, com indicao

dos principais plos de influncia.
Atividades existentes: comrcio, indstria e servio.
Uso e ocupao do solo: confrontar a ocupao existente

com as leis de zoneamento e uso do solo do municpio.
Equipamentos comunitrios:
sade, cultura e lazer.
segurana,
educao,
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas

SITUAES ESPECIAIS
Caracterizao do terreno:
VISTORIA POR AMOSTRAGEM

Na avaliao de unidades autnomas padronizadas,
permitida vistoria interna por amostragem aleatria de
uma quantidade definida previamente pelas partes ou,
na omisso destas, definida estatisticamente pelo
engenheiro avaliador.
Caracterizao da benfeitoria
NBR 14653-2
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
SITUAES ESPECIAIS
IMPOSSIBILIDADE DE VISTORIA
Criar situao paradigma.

A impossibilidade de acesso - justificada no laudo.
Acordo prvio entre o avaliador e o contratante do trabalho.
Condies hipotticas e paradigmas devem estar explicitadas no
laudo de avaliao.
Atividades Bsicas
Vistoria do imvel avaliando;;
Atividades Bsicas
COLETA DE DADOS
COLETA DE DADOS
Necessita planejamento prvio. Na coleta de dados devese sempre utilizar fichas padronizadas para possibilitar a
formao de um banco de dados;
Objetivo
Obteno de uma amostra representativa para explicar o
comportamento do mercado no qual o imvel, que se quer
recomendvel buscar dados semelhantes ao bem que

se deseja avaliar (exemplo do carro);
avaliar, est inserido.

NBR 14.653-2
Identificar e diversificar as fontes de informao,

cruzando-se as informaes sempre que possvel, de
forma a aumentar a confiabilidade dos dados;
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
COLETA DE DADOS
COLETA DE DADOS
Preferencialmente,
deve-se
buscar
dados
contemporneos com a data de referncia da avaliao;
importante sempre utilizar dados de oferta e venda,

pois se por um lado o preo de oferta superestimado, a
informao do preo de venda pode no ser verdadeira;
Na coleta de dados de oferta recomendvel buscar

informao sobre o tempo de exposio da mesma no
mercado;
Deve-se evitar o uso de informaes que impliquem

opinies subjetivas do informante (o local agradvel?);
Quanto aos dados de venda importante conhecer a

forma de pagamento e a data da transao;
Recomenda-se: visitar cada imvel pesquisado, cruzar

informaes e preocupar-se com os aspectos qualitativos
e quantitativos das caractersticas de cada dado;
Atividades Bsicas
COLETA DE DADOS
Fontes de informao
imobilirias e corretores;
anncios de jornais e internet;
exposies locais percebidas durante a vistoria;
relacionamentos pessoais;
construtores;
bancos e financeiras;
bancos de dados existentes;
cartrios de registro de imveis;
prefeituras.
Atividades Bsicas
VANTAGENS DO BANCO DE DADOS
Permitir a construo de macromodelos avaliao em
massa;
Atividades Bsicas
COLETA DE DADOS
Deve ser evitada a utilizao de elementos provenientes
de:
Desapropriaes amigveis ou judiciais;

transmisses intervivos entre parentes;
transmisses causa mortis;
vendas na hasta pblica;
transaes entre scios de uma mesma empresa;
uma mesma fonte de informao (opinio de mercado x
nico dado).
Atividades Bsicas
VANTAGENS DO BANCO DE DADOS
Utilizar as variveis dicotmicas em substituio s variveis
qualitativas reduzindo a subjetividade;
Agilizar o processo avaliatrio e o crdito imobilirio;

Subsidiar o processo de revisionamento;
Permitir a criao de fatores de homogeneizao atravs de

estudo cientfico;
Permitir analisar um maior nmero de variveis;
Analisar a evoluo do mercado imobilirio;
Melhorar a especificao dos trabalhos avaliatrios;
Efetuar avaliaes pretritas.
Atividades Bsicas
COMO CRIAR UM BANCO DE DADOS
Adotar critrio sistemtico de pesquisa e coleta de
informaes;
Adotar critrio padronizado de endereamento;
Padronizar formulrio de pesquisa para cada tipologia de
imvel;
Escolha do software que armazenar todos os dados.
Exemplos: access, excel.
Tratamento dos dados

Grande quantidade!
Excel:
Filtros
Classificao
Access:
SQL
Consultas
Mdulos
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
ESCOLHA DA METODOLOGIA
Depende:
Atividades Bsicas
ESCOLHA DA METODOLOGIA
da natureza do bem
da finalidade da avaliao
da disponibilidade, qualidade e quantidade de
informaes colhidas no mercado
Sua escolha deve ser justificada com o objetivo de retratar o
comportamento do mercado por meio de modelos que suportem
racionalmente o convencimento do valor.
Atividades Bsicas
MTODOS AVALIATRIOS (estudaremos mais adiante)

Identificao do valor de um bem :
Comparativo Direto de Dados de Mercado
Involutivo
Renda
Evolutivo
Identificao do custo de um bem :
Quantificao do Custo
Comparativo Direto de Custo
Atividades Bsicas
DEFINIO DAS VARIVEIS
Durante a fase de vistoria e coleta de dados o avaliador pr
define as variveis que ir utilizar.
Atividades Bsicas
DEFINIO DAS VARIVEIS
As variveis podem ser:
Dependentes
ou explicadas geralmente o preo
praticado no mercado que pode ser unitrio ou total.
Cada uma das diferentes
caractersticas dos dados com
o imvel a avaliar, ser tratada como uma VARIVEL.
Independentes
ou explicativas so as caractersticas
intrnsecas ou extrnsecas de cada dado.
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES OU EXPLICATIVAS
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES QUANTITATIVAS
Podem ser classificadas em:
Quantitativas
Qualitativas
Dicotmicas, binrias ou dummies
Proxy
Cdigos ajustados
Cdigos alocados
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES QUALITATIVAS
So conceitos ou qualidades expressos

atravs de valores numricos, visando
medir a diferena de caractersticas entre
os dados.
- Exemplos: padro, conservao,

localizao, ...
So
aquelas
medidas
ou
contadas
diretamente em cada elemento da amostra
So as mais simples de se utilizar, pois no
apresentam subjetividade
Exemplos: rea, frente, n de dormitrios, ...
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES QUALITATIVAS
A norma define a seguinte ordem de prioridade para a
construo das variveis qualitativas:
Por meio de codificao com o emprego de variveis
dicotmicas;
Pelo emprego de variveis proxy;
Por meio do uso de cdigos ajustados medido pelo
coeficiente
de
variveis
dicotmicas
construdas
previamente;
Por meio do uso de cdigos alocados: 1, 2, 3, ....
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES DICOTMICAS
So usadas para representar a presena ou ausncia de
determinado atributo em cada elemento da amostra.
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES PROXY
Varivel qualitativa utilizada para substituir outra

de difcil mensurao e que se presume guardar
com ela relao de pertinncia.
Exemplos: oferta / transao; existncia ou no de

garagem, novo ou usado, etc.
Ex.: Padro construtivo x CUB

Localizao x ndice Fiscal ou a Renda
Importante ressaltar que algumas variveis podem

inicialmente serem criadas como quantitativas mas, por um
acaso na representatividade dos dados, se transformarem
em dicotmicas.
Macroeconmicas para municpios distintos (PIB,

renda per capita, IDH, etc.)
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES
CDIGOS ALOCADOS
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES CDIGOS ALOCADOS
Os critrios da construo dos cdigos alocados
devem ser explicitados, com a descrio necessria
Escala composta de nmeros naturais
suficiente
de
forma
permitir
claro
consecutivos em ordem crescente com
enquadramento dos dados pesquisados e do imvel
valor inicial igual a 1. vedada a
avaliando assegurando-se que todos os elementos
extrapolao desta varivel.
de mesmas caractersticas estejam agrupados no

mesmo item da escala. (NBR 14653-2 anexo A)
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES CDIGOS AJUSTADOS
Admite-se que os cdigos sejam extrados da
amostra por meio de modelo de regresso
utilizando-se variveis dicotmicas.
OBS. vedada extrapolao ou interpolao

desta varivel.
Atividades Bsicas
VARIVEIS
Alerta-se que nem todas as variveis escolhidas no
momento do planejamento sero importantes no
modelo e alguma varivel bastante importante
pode, indevidamente, estar negligenciada;
Recomenda-se sempre que possvel o uso de
variveis quantitativas, pois no arrastam
subjetividade ao trabalho;
Atividades Bsicas
VARIVEIS mais usuais:
Atividades Bsicas
Casas isoladas:
Apartamentos:
rea privativa
Quantidade de quartos e/ou
banheiros
Quantidade de vagas de
garagens
Localizao
Padro construtivo
rea de construo
Idade estimada
Idade estimada
rea do lote
Equipamentos de lazer e
Equipamentos de lazer
Localizao
Valor do condomnio
Evento oferta ou venda
Andar do apartamento
Padro construtivo
Data
Estado de conservao
segurana
Data
Evento oferta ou transao
Atividades Bsicas
Lotes urbanos:
rea do lote
Evento oferta ou
venda
Dimenso da frente
Esquina
ou
meio
de
Atividades Bsicas
Data
quadra
Infra-estrutura disponvel
Topografia
Localizao
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
IDENTIFICAO DO VALOR DO BEM
IDENTIFICAO DO VALOR DO BEM
o objetivo principal da avaliao

O resultado deve preferencialmente ser apresentado em
nmeros arredondados.
A norma tcnica permite o arredondamento do valor
desde que este no exceda a 1 % do valor calculado,
seja para mais ou para menos.
O valor de avaliao sempre estar

vinculado data de referncia explicitada no
laudo que, caso omissa, ser coincidente
com a data do laudo.
Atividades Bsicas
Normas Tcnicas
Marco Legal e Regulatrio
A credibilidade de uma AVALIAO depende do

conhecimento do avaliador, de sua integridade e
habilidade em coletar dados, process-los e
analis-los adequadamente.
Normas Tcnicas
NORMA TCNICA - ABNT
NBR 14653 AVALIAO DE BENS
Cdigo de Defesa do Consumidor

Segundo o Artigo 39 Inciso VIII, vedado ao fornecedor
de produtos e servios colocar no mercado de consumo
qualquer produto ou servio em desacordo com as
normas expedidas pelos rgos oficiais competentes,
ou, se normas especficas no existirem, pela
Associao Brasileira de Normas Tcnicas.
Normas Tcnicas
A NBR 14.653 veio substituir diversas normas
brasileiras de avaliao de bens.
Anteriormente
haviam
diversas
normas,
independentes entre si, que diziam respeito
apenas
a
avaliaes
especficas
de
determinados bens.
Duplicidade de contedo
Contradies de procedimentos
Desatualizao generalizada
Normas Tcnicas
NBR 14.653 Avaliao de Bens
Parte 1 Procedimentos gerais

Parte 2 Imveis urbanos
Parte 3 Imveis rurais
Parte 4 Empreendimentos
Parte 5 Mquinas, equipamentos, instalaes e
bens industriais em geral
Parte 6 Recursos naturais e ambientais
Parte 7 Patrimnios histricos
Normas Tcnicas
Partes 1 e 2 da NBR 14653.
Parte 1 Procedimentos Gerais
Parte 2 Avaliao de Imveis Urbanos
Normas Tcnicas
Normas Tcnicas
MTODOS AVALIATRIOS:
LAUDO DE AVALIAO
Relatrio tcnico elaborado por engenheiro de
avaliaes, em conformidade com a NBR-14.653,
para avaliar o bem.
Identificao do valor de um bem :

Comparativo Direto de Dados de Mercado
Involutivo
Renda
Evolutivo
Identificao do custo de um bem :
Quantificao do Custo
Comparativo Direto de Custo
Normas Tcnicas
Normas Tcnicas
MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE

MERCADO MCDDM
Identifica o valor de mercado do bem por meio de
tratamento tcnico dos atributos dos elementos
comparveis, constituintes da amostra.
Nas avaliaes de imveis atpicos ou inseridos em
localidades de mercado imobilirio que no disponibilizem
dados suficientes para comparao, podero ser utilizados
outros mtodos.
Normas Tcnicas
DOIS CAMINHOS
DADOS:
PARA
TRATAMENTO
MTODO COMPARATIVO
Homogeneizao por fatores
Dados
heterogneos
Tratamento dos dados
Metodologia cientfica :
Dados
homogneos
- Regresso Linear
- Redes neurais
- Envoltria sob dupla tica
- Regresso Espacial
Normas Tcnicas
DOS
Mtodo Comparativo
Tratamento por Fatores de Homogeneizao
TRATAMENTO POR FATORES:

Homogeneizao prvia dos dados, com uso de
fatores elaborados por critrios fundamentados por
estudos tcnicos/cientficos, e posterior anlise
estatstica dos resultados homogeneizados.
CIENTFICO:
Tratamento de evidncias empricas pelo uso de
metodologia cientfica que leve induo de modelo
validado para o comportamento do mercado.
Situao paradgma
Normas Tcnicas
Normas Tcnicas
Mtodo Comparativo
Mtodo Comparativo
Tratamento por Fatores de Homogeneizao
Regresso Linear
RETA DE REGRESSO
Mdia dos preos
Normas Tcnicas
Normas Tcnicas
MTODO INVOLUTIVO:
Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no
seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo
de estudo de viabilidade tcnico-econmica,
mediante hipottico empreendimento compatvel
com as caractersticas do bem e com as condies
do mercado no qual est inserido, considerando-se
cenrios viveis para execuo e comercializao
do produto. (NBR 14653-1)
bastante utilizado na avaliao de glebas urbanas.
Normas Tcnicas
MTODO EVOLUTIVO:
Identifica o valor de mercado do bem pelo somatrio dos valores
de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificao do
valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercializao. (NBR 14653-1)
A composio do valor total do imvel avaliando pode ser
obtida atravs da conjugao de mtodos, a partir do valor do
terreno e do custo de reproduo das benfeitorias,
devidamente depreciado, com a aplicao do fator de
comercializao:
VI = ( VT + CB ) x FC
Avaliao das unidades

habitacionais hipotticas
Clculo de todas as despesas
necessrias para a implantao,
construo e comercializao
do empreendimento e prazo de
obras
Empreendimento hipottico
mais adequado ao local
Estimativa do lucro presumido

mnimo previsto por um empreendedor
e do fluxo e prazo de venda das unidades
Calcular o valor da rea
Valor rea = Receitas despesas Lucro
Normas Tcnicas
MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA:
Identifica o valor de mercado do bem, com base na
capitalizao presente da sua renda lquida
prevista, considerando-se cenrios viveis . (NBR
14653-1)
utilizado quando a renda que este bem pode
gerar o principal atrativo na sua aquisio.
Normas Tcnicas
Mtodo Involutivo x Mtodo da Renda
Involutivo
Renda
??? Valor do empreendimento
??? Valor do terreno
Empreendimento existe ou
est projetado
Projeto hipottico adequado

ao local
Prazo a vida econmica
Prazo de venda das unidades
Taxas de juros de longo prazo
Receitas operacionais
Taxas de juros de curto e

mdio prazos
Receitas de vendas
Normas Tcnicas
MTODO DA QUANTIFICAO DO
CUSTO:
Utilizado para identificar o custo de reedio de
benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo
unitrio bsico de construo ou por oramento,
com citao das fontes consultadas. (NBR 146531)
Normas Tcnicas
MTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO:
Identifica o custo do bem por meio de tratamento
tcnico dos atributos dos elementos comparveis,
constituintes da amostra. (NBR 14653-1)
A utilizao deste mtodo para a avaliao de custos
deve considerar uma amostra composta por imveis
de projetos semelhantes, a partir da qual so
elaborados modelos que seguem os procedimentos
usuais do mtodo comparativo direto de dados de
mercado.
Normas Tcnicas
ESPECIFICAO DAS AVALIAES:
Est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de
avaliaes como com o mercado e as informaes que possam
ser dele extradas.
Ser funo de:
Prazo demandado
Recurso dispendido
Disponibilidade de dados de mercado
Tratamento a ser empregado
Ser subdividida em:
Grau de Fundamentao
Grau de Preciso
Normas Tcnicas
GRAU DE FUNDAMENTAO: GI, GII e GIII
pode ser fixado a priori pelo contratante
dependendo do empenho que este espera do
avaliador
tambm depende das informaes disponveis no
mercado
no h garantia de alcance de graus elevados de
fundamentao fixados a priori
Normas Tcnicas
GRAU DE FUNDAMENTAO: GI, GII e GIII
o grau de fundamentao atingido deve ser
explicitado no laudo
Se o grau I no for atingido devem ser indicados e
justificados os itens da tabela de fundamentao
que no puderam ser atendidos.
Normas Tcnicas
Normas Tcnicas
APRESENTAO DO LAUDO DE AVALIAO
Requisitos mnimos
GRAU DE PRECISO: GI, GII e GIII

depende das caractersticas do mercado e da amostra
coletada (volatilidade).
definido a partir do clculo do intervalo de confiana.
no passvel de fixao a priori.
Normas Tcnicas
identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu

representante legal que tenha solicitado o trabalho;
objetivo da avaliao;
identificao e caracterizao do bem avaliando;
indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa
da escolha;
especificao da avaliao;
resultado da avaliao e sua data de referncia;
qualificao legal completa e assinatura do(s)
profissional(is) responsvel(is) pela avaliao;
local e data do laudo;
Mtodos para Identificao dos Custos
APRESENTAO DO LAUDO DE
AVALIAO
MODALIDADES :
SIMPLIFICADO: contm de forma sucinta as

informaes necessrias ao seu entendimento.
COMPLETO: contm todas as informaes necessrias
e suficientes para ser auto-explicvel.
Uso Restrito : laudo que obedece a condies
especificas pr-combinadas entre as partes contratantes,

e no tem validade para outros usos ou exibio para
terceiros, fato que deve ser explicitado no laudo

Quando Utilizar:
Quando o objetivo for o de identificar
individualmente o custo da benfeitoria (seguros,
fins contbeis e indenizaes);
Em caso de impossibilidade da utilizao do
Mtodo Comparativo de Dados de Mercado.
Mtodo Evolutivo NBR 14.653-1
Recomendados para a identificao

do custo de todos os tipos de imveis,
inclusive os que compem os
empreendimentos, objeto da NBR
14.653-4
Avaliao
de
empreendimentos de base imobiliria.

A NBR 14653-2 prev dois mtodos distintos para
identificao do custo:
Mtodo da Quantificao do Custo:
Pelo custo unitrio bsico de um projeto padro
semelhante (Sinduscon; SINAPI);
Pela elaborao de oramento detalhado.
Mtodo Comparativo Direto de Custo:

A partir de uma amostra de edificaes semelhantes das
quais se conhecem o custo e as caractersticas
construtivas.
MTODO DA QUANTIFICAO DO CUSTO
Etapas do trabalho para quantificao do custos utilizando-se Custo Unitrio

Bsico:
Etapas do trabalho para quantificao do custos utilizando-se o oramento

detalhado:
Vistoria;
Levantamento da rea construda;
Identificao do padro de acabamento, idade estimada e
estado de conservao;
Clculo da rea equivalente (NBR 12721)
Definio da fonte a ser consultada (SINAPI, SINDUSCON,
PINI);
Comparativo da benfeitoria a avaliar com os projetos-padro
disponibilizados pela fonte consultada. (Verificar quais os
componentes de custo que no esto inseridos no clculo
do ndice e consider-los a parte);
Clculo do custo final.
Vistoria;
Levantamento de quantitativos;
Pesquisa de custos de insumos (citar as fontes
consultadas);
Preenchimento de planilha oramentria;
Custo final.
Veja que em ambos os processos, o custo final calculado ser

sempre da edificao nova (custo de reproduo).
DEPRECIAO:
a perda de valor de um bem, devido a modificaes em
seu estado ou qualidade, ocasionadas por :
Porm nem sempre o imvel a avaliar encontra-se nesta

mesma condio. (custo de reedio).
Haver, portanto, em grande parte das vezes a necessidade de

se calcular a depreciao do imvel devido a sua condio de
conservao e vida til.
Decrepitude : envelhecimento natural

Deteriorao : manuteno inadequada
Mutilao : retirada de partes
Obsoletismo: tecnolgico ou funcional.
Decrepitude: Depreciao causada pela Idade
Depreciao causada pelo estado de conservao:

Mtodo Heidecke
Mtodos
da linha reta;
da parbola de Kuentzle;
Ross.
Conjugao dos dois Mtodos anteriores:
Considera ao mesmo
conservao
Ross-Heidecke.
tempo
idade
Utilizao do Critrio de Ross-Heidecke
Clculo da Depreciao - Critrio de Ross-Heideke

Exemplo - consideremos a seguinte benfeitoria:
Dados do imvel avaliando (vistoria):

Idade estimada (Ie);
Estado de conservao;
Vida til (vu).
idade percentual de durao (I%): I% = Ie / vu
Idade estimada da benfeitoria: 6 anos;
Estado de conservao: entre novo e regular 1,5 (definido por Heidecke);
Vida til: 60 anos % vida til: 6/60 = 10%;
= 5,80 % (coeficiente de Ross Heidecke na tabela);
CReproduo = R$ 100.000,00; (custo de reproduo como novo)
Valor residual de 15% (Vre) = R$ 15.000,00;
Cd (custo deprecivel) = R$ 100.000,00 - R$ 15.000,00 = R$ 85.000,00.
MTODO DA QUANTIFICAO DO CUSTO - CRITRIO ROSS-HEIDECKE
Estado 1,0
Estado 1,5
Estado 2,0
Estado 2,5
Estado 3,0
Estado 3,5
Estado 4,0
Estado 4,5
Estado 5,0
Novo
Entre Novo e Regular
- Regular
Entre regular e reparos simples
Reparos Simples
Entre reparos simples e importantes
Reparos importantes
Entre reparos importantes e sem valor
Sem valor
Idade em %
de durao
2
4
6
8
10
12
14
16
18
Vamos exemplificar uma edificao

com idade aparente de 10 anos, vida
total esperada igual a 100 anos e
estado de conservao entre novo e
regular.
Estado de Conservao
1
1,02
2,08
3,18
4,32
5,50
6,72
7,98
9,28
10,62
1,5
1,34
2,39
3,49
4,63
5,80
7,02
8,27
9,57
10,91
2
3,51
4,55
5,62
6,73
7,88
9,07
10,30
11,57
12,87
2,5
9,03
10,00
11,01
12,06
13,15
14,27
15,42
16,62
17,85
3
18,94
19,80
20,70
21,64
22,60
23,60
24,64
25,70
26,80
3,5
33,88
34,59
35,32
36,09
36,87
37,69
38,53
39,40
40,29
4
53,08
53,59
54,11
54,65
55,21
55,79
56,38
57,00
57,63
4,5
75,45
75,72
75,99
76,27
76,56
76,87
77,18
77,50
77,83
5
100
100
100
100
100
100
100
100
100
D (depreciao) = x Cdeprecivel = 0,058 x R$ 85.000,00 =

= R$ 4.930,00.
Custo de reedio da benfeitoria ser calculado por:
CReedio = CReproduo - D
CReedio = R$ 100.000,00 - R$ 4.930,00
CReedio = R$ 95.070,00.
MTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO
Clculo do Custo de Reedio: benfeitoria no estado em

que se encontra
CReed= CRpd - [
Esta metodologia pressupe que se conhea o custo

de diversos imveis, tomados como amostra.
(CRpd - Vre)], onde:
CReed = Custo de Reedio da benfeitoria (no estado em que

se encontra);
CRpd = Custo de Reproduo da Benfeitoria (considerada
como nova);
= Coeficiente de Ross-Heidecke;
Vre = Valor residual (quando existir).
A partir de um estudo cientfico de cada uma das

diferenas contidas nestes dados amostrais, constrise um modelo estatstico que seguem os mesmos
procedimentos usuais do Mtodo Comparativo de
Dados de Mercado.
MTODO EVOLUTIVO
MTODO EVOLUTIVO
O mtodo evolutivo nada mais do que uma conjugao de

mtodos para avaliao do valor de mercado de um imvel.
O valor ser definido a partir dos parmetros a seguir:
Valor do terreno (VT)
Custo de reedio das benfeitorias (CR)
Fator de comercializao (FC)
Valor do Imvel = (VT + CR) x FC
Sua aplicao exige que:

Valor do terreno: seja identificado pelo Mtodo Comparativo
de Dados de Mercado ou Mtodo Involutivo.
Custo das Benfeitorias seja identificado pelo Mtodo da
Quantificao de Custos ou Mtodo Comparativo de Custos.
Fator de comercializao - definido pela conjuntura do
mercado. Podendo ser igual, maior ou menor do que a
unidade.
MTODO EVOLUTIVO
FATOR DE COMERCIALIZAO
PORQUE UTILIZAR FATOR DE CORREO FC?
Valor Custo
Pode ser obtido no mercado em estudo

FC = Preo do imvel / (VT + CR)
onde:
VT = Valor de mercado do terreno, obtido em pesquisa
CR = Custo de reedio da benfeitoria, no estado em que se encontra
MTODO EVOLUTIVO
FATOR DE COMERCIALIZAO
O FC, em funo das seguintes observaes obtidas no
mercado:
condies gerais de retrao ou euforia de negcios;
a adequao do empreendimento na regio do imvel
avaliando.
Custo de produo = valor do terreno + custo da construo

Valor est vinculado s relaes entre oferta e demanda de um
determinado tipo de imvel.
Em cada segmento de mercado (localizao, tipologias ou classes
de renda) haver diferentes tipos de oferta e demanda gerando
diferentes nveis de preos e, conseqentemente, de valores
Estatstica
o conjunto de mtodos e processos quantitativos que
serve para estudar e medir fenmenos, obter
concluses vlidas para os mesmos, permitir a tomada
de decises, por meio de algumas caractersticas dos
valores numricos observados.
Tem por objetivo:
obter, organizar e analisar dados;
determinar as correlaes que os dados apresentam;
descrever e explicar o que passou;
prever e organizar o futuro.
Estatstica
Manipula dois conjuntos de dados fundamentais:
Populao;
Amostra.
Cuidados:
representatividade da amostra;
preciso dos atributos dos dados coletados.
Estatstica
Podemos dividir a Estatstica em duas grandes reas:
DESCRITIVA:
serve para descrever e sumarizar um conjunto de dados.
apresenta os dados de forma sinttica, em grficos ou
em relatrios.
INFERENCIAL:
conjunto de tcnicas utilizadas para identificar relaes
entre variveis (que representem ou no relaes de
causa e efeito) e fazer previses.
Estatstica
Estatstica
ESTATSTICA DESCRITIVA
Como sintetizar um conjunto de dados?

Medidas de tendncia central:
os dados observados tendem, em geral a se concentrar em torno de

valores centrais, representados:
n
mdia:
Mdia
x
i 1
a medida de tendncia central mais usada
i 1
Sofre a influncia de todos os dados
moda: valor mais freqente

mediana: valor central
Pode ser distorcida pelos extremos
Estatstica
Estatstica
Mdia:
Exemplos de influncia dos extremos:
Mediana:
Valor central de uma srie ordenada
Uma pessoa pode se afogar em um rio com profundidade

mdia de 50 cm.
Uma pessoa pode comer 2 frangos e outra, nenhum. Em
mdia, cada uma comer 1 frango.
no influenciada pelos valores extremos

Exemplo: renda em um pas onde grande a distncia entre
os que ganham pouco e os que ganham muito
Estatstica
Estatstica
Moda valor mais freqente
Exemplo:
Preos de apartamentos vendidos:
1)
2)
3)
4)
5)
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
40.000,00
Moda
As medidas de tendncia central no representam por
si s, um conjunto de dados:
Dados concentrados:
17; 18; 20; 21; 21; 23
Mdia = 20; Moda = 21; Mediana = 20,5
Dados dispersos:
03; 07; 25; 27; 27; 31
Mdia = 20; Moda = 27;
Mediana = 26
Estatstica
Estatstica
Medidas de disperso:
n
varincia:
desvio padro:
(x )
i 1
n
n
Durante a pesquisa buscam-se

semelhantes possveis ao avaliando
(x )
i 1
dados
mais
Se houver abundncia de dados praticamente iguais

ao avaliando: avaliao com dados homogneos
Situao mais confortvel
Condio dificilmente atendida
Estatstica
Estatstica
AVALIAO DE IMVEIS HOMOGNEOS
ESTATSTICA INFERENCIAL
Aps a reviso da parte 2 da NBR 14653-2, em

vigncia desde 03.03.2011, ficou definido:
Populao - totalidade de dados de mercado do

segmento imobilirio que se pretende analisar (gera
parmetros).
Na utilizao de amostras homogneas ser

obrigatria a apresentao dos dados com fotos e
os mesmos tero que ter sido vistoriados pelo autor
do laudo.
No ser permitida a extrapolao de tal sorte a
confirmar que o imvel avaliando tambm tem as
mesmas caractersticas da amostra homognea.
Amostra - conjunto de dados de mercado

representativos
da
populao
e
reduzido
quantitativamente em relao a ela (gera estatsticas).
Estatstica
Estatstica
Como inferir o valor da mdia da populao, a partir das estatsticas da
amostra?
x i , si
x i , si
x x
x x
x
x x
x i , si
x x
x x
x
x x
s2
x i , si
( x x)
i 1
desvio padro da amostra:
x x
x x
x
x x
n 1
n
x x x x x
x xx x x x xx
xx x xxx x x xx
x x x x x
x x x x xx
xx
x x
x x
x
x x
varincia da amostra:
H probabilidade de acerto e probabilidade de erro.
pop , pop
Medidas de disperso:
x x
x x
x
x x
( x x)
i 1
x i , si
n 1
Estatstica
Estatstica
Probabilidade
Graus de liberdade
o nmero de valores independentes que sero utilizados na

estimativa de um parmetro.
- Medida (de 0 a 1) da chance de ocorrncia de um evento

aleatrio.
Exemplos
moeda: chance de dar cara = 1/2 = 0,5 = 50%
O nmero de graus de liberdade de uma estimativa igual ao

nmero total de dados (n) utilizados no seu clculo menos o
nmero de parmetros estimados (p) para a sua obteno.
dado: chance de dar o 3 = 1/6 = 0,1666 = 16,66%
Casos favorveis / Casos totais
Estatstica
Estatstica
A distribuio de probabilidade associa a cada valor X da

varivel aleatria um valor da probabilidade associada P(X)
Funo de densidade de probabilidade f(x) para

variveis contnuas
P(x)
P(x)
0,5
0,166
a probabilidade num dado intervalo corresponde

rea sob a curva nos limites do intervalo
1
a rea total sob a curva 1 (probabilidade de

100%)
os valores de f(x) so sempre positivos
Moeda
Dado de 6 faces
Estatstica inferencial
DISTRIBUIO NORMAL
DISTRIBUIO NORMAL REDUZIDA
Funo de densidade f(x)

f ( x)
1
e ( x )
2
/ 2 2
para x
f(x)
As infinitas curvas normais podem ser transformadas numa nica curva

normal, chamada de reduzida ou padronizada, cujos valores da rea sob a
curva so tabelados:
transformao:
P(x) = 68,26%
mudana de escala (valores expressos em termos de desvios

padro)
translao do eixo y at a origem coincidir com a mdia que passa

a ser zero
GRFICO DE FUNO DE DENSIDADE DE PROBABILIDADE
funo de densidade:
mdia:
f (z)
desvio padro:
1
2
e z
Probabilidade=x%
/2
f(z)
probabilidade = rea sob a curva
-1
ESTATSTICA INFERENCIAL TABELA DE DISTRIBUIO

NORMAL REDUZIDA REA SOB A CURVA DE 0 A Z
+1
EXEMPLO PRTICO
Se x pertence a uma populao: N(40;16)
Calcular a probabilidade de x estar contido no
intervalo fechado: [40;45]
z = (45-40)/4
z = 1,250
P = 39,44%
TEOREMA DO LIMITE CENTRAL
TEOREMA DO LIMITE CENTRAL

Distribuio de mdias
amostrais
Se numa populao qualquer:

com mdia
com desvio padro
extraem-se amostras de n elementos
Distribuio
da populao
nas grandes amostras (n > 30):

distribuio amostral de mdias normal com:
x = /
x =
INTERVALO DE CONFIANA PARA A MDIA AMOSTRAL
Grandes amostras e desconhecido

Distribuio da mdia amostral
mdia =
n :s
desvio padro =
x
x s
distribuio normal
Intervalo de confiana com probabilidade 1-

1-
para a mdia amostral
Pr(lim . inf . x lim . sup .)

Intervalo de confiana de raio eo em torno da mdia da
populao, para a mdia amostral:
Pr( e0 x e0 ) (1 )%
Probabilidade de a mdia amostral se encontrar compreendida

num intervalo de valores , por definio:
onde:
1- o nvel ou grau de confiana
o nvel de significncia
Pr ( eo x eo) (1 )%
eo x
x eo
eo x
x eo
Pr ( x eo x eo) (1 )%
Ateno: este grfico apenas para ilustrar o resultado aps a

operao algbrica. A rigor, a varivel aleatria continua a ser x, e no , que
determinstica, ainda que desconhecida.
xx
Transformao dos limites do intervalo para a

utilizao da curva normal reduzida
zsup.
( e0 )
e0
z.s
e0
s
s
n
n
n
zinf .
( e0 )
e0
z.s
e0
s
s
n
n
n
INTERVALO DE CONFIANA PARA A MDIA POPULACIONAL
Pr ( x
DISTRIBUIO DA MDIA AMOSTRAL

E INTERVALO DE CONFIANA
z.s
z.s
x
) (1 )%
n
n
INTERVALO DE CONFIANA A 80%

AVALIAO DE IMVEIS
PEQUENAS AMOSTRAS
80% de probabilidade
-1,28
-1
1,28
Quando n>30
Distribuio Normal
e0
z.s
n
Quando n<30
Distribuio de Student
e0
t n 1.s
n
Quando n>30, Distribuio de Student se aproxima da

Distribuio Normal
DISTRIBUIO DE STUDENT
NORMAL OU STUDENT ?
Se = conhecido
distribuio normal
e0
z.
n
Se = desconhecido
grandes amostras: distribuio normal ou de Student
e0
z.s
n
e0
tn 1.s
n
pequenas amostras: distribuio de Student
e0
Mtodo comparativo direto de dados de mercado

o mais indicado para identificao do valor de
mercado.
t n 1.s
n
TRATAMENTO DOS DADOS

A norma nos permite utilizar:
Necessita que haja dados semelhantes no mercado

para comparao dados homogneos.
Tratamento por fatores de homogeneizao fundamentados por

estudo conforme tem 8.1.1 da NBR 14653-1, tem 8.2.1.4.2 da NBR
14653-2 e do anexo B da mesma norma.
Necessita tratamento para homogeneizar as

divergncias de caractersticas entre os dados da
amostra que no puderam ser evitadas dados
heterogneos.
Tratamento cientfico
Regresso Linear
Regresso Espacial
Redes Neurais
Envoltria sob Dupla tica
HOMOGENEIZAO POR FATORES

Os
fatores
de
homogeneizao
devem
ser
obrigatoriamente fundamentados em trabalhos elaborados
a partir de estudo de mercado regional e com tempo de
validade definido (mximo de 04 anos).
Elaborados e publicados por entidades tcnicas regionais
reconhecidas, universidades ou entidades pblicas
registradas no sistema CONFEA/CREA.
Na ausncia de referidas publicaes podem ser
adotados fatores medidos no mercado pelo prprio
avaliador, desde que o estudo, com uso de metodologia
cientfica, que lhes deu origem, seja anexado ao laudo.
HOMOGENEIZAO POR FATORES

A fonte dos fatores utilizados deve ser explicitada no
trabalho de avaliao
Os dados utilizados devero ser o mais semelhante
possvel ao avaliando e contemporneos data da
avaliao.
No permitida a utilizao de fatores que resultem em
aumento da heterogeneidade dos valores dos dados.
O valor homogeneizado, resultado da aplicao de todos
os fatores, deve estar contido entre 0,50 e 2,00.
Aps a homogeneizao de todos os dados deve ser feito
o saneamento amostral atravs de algum critrio
estatstico.
MCDDM Correlao e regresso

Exemplo prtico:
METODOLOGIA CIENTFICA
CORRELAO
E
REGRESSO

DISPERSO DOS DADOS
Dados
Preo (R$)
Dado 1
500,00
Dado 2
1.000,00
Mdia Aritmtica
Dado 3
700,00
4.000 / 5 = R$ 800,00
Dado 4
1.200,00
Dado 5
600,00

Variao total em torno da mdia
Mdia Aritmtica
Dados
Dado 1
Dado 2
R$ 800,00
Dado 3
Dado 4
Dado 5
Preo
Mdia
Preo Mdia
(Preo
Mdia)2
500,00
800,00
-300,00
90.000,00
1.000,00 800,00
200,00
40.000,00
-100,00
10.000,00
700,00
800,00
1.200,00 800,00
600,00
800,00

Criando uma hiptese:
400,00 160.000,00
-200,00 40.000,00
0,00
340.000,00
Preo x rea
A REA influencia na variabilidade dos preos
Valor = 8,6364 x rea + 454,55
Dados
Preo total
(R$)
rea (m)
Dado 1
Dado 2
Dado 3
Dado 4
Dado 5
500,00
1.000,00
700,00
1.200,00
600,00
10
70
30
80
10
Mdia Aritmtica
Regresso Linear

Clculo da equao de regresso Mtodo dos Mnimos Quadrados

Variao Total:
d1 = y1 (a + b x 1)
Vt = d12 + d22 + d32 + d42 + d52
d2 = y2 (a + b x 2)
Vt = (di)2
d3 = y3 (a + b x 3)
d4 = y4 (a + b x 4)
Vt = [yi (a + bxi )]2
d5 = y5 (a + b x 5)
Vt= (yi a bxi )2


Vt = (yi a bxi )2
Vt = (yi a bxi )2
= 2(yi a bxi )*(-1)

= - 2(yi a - bxi ) = 0
(yi a bxi ) = 0
yi n a b xi = 0

Incgnitas: a e b
b
= 2(yi a bxi ).(-xi) = 0
( xi. yi a . xi b. xi2 )= 0
xi. yi a xi b xi2 = 0

yi na bxi 0
Obtendo os valores:
xi
xi2
yi,
resolvemos a equao
xi. Yi
xi yi axi bxi 0

yi
xi
xi2
x i * yi
500
10
100
5.000
1.000
70
4.900
70.000
700
30
900
21.000
1.200
80
6.400
96.000
600
10
100
6.000
4.000
200
12.400 198.000

Variao total em torno da mdia
Dados
Preo
Mdia da
Regresso
Dado 1
500,00
540,9091 -40,9091 1673,5545
Dado 2
Dado 3
Dado 4
Dado 5
Preo Mdia
(Preo
Mdia)2
1.000,00 1059,091 -59,0909 3491,7345

700,00
713,6364 -13,6364
185,9514
1.200,00 1.145,455 54,5455 2975,2116

600,00
540,9091
59,0909 3491,7345
0,00
11.818,00
Anlise do Coeficiente de Determinao

O coeficiente de determinao representa o poder de
explicao das variveis independentes (no exemplo
somente a rea), sobre a varivel dependente (no exemplo,
o Valor).
Assim, ao dizermos que o Coeficiente de Determinao
igual a 0,9652 significa dizer que 96,52% da variao do
Valor em torno da mdia explicada pela variao da rea
dos imveis.
A variao restante no explicada de 3,48% seria causada
por outras variveis e pela aleatoriedade na coleta dos
dados da amostra.

4.000 5 a 200 b = 0
198.000 200 a 12.400 b = 0
a = 454,55
b = 8,6364
Valor = 454,55 + 8,6364 x rea
Anlise da Regresso
Variao anterior = 340.000,00
Variao atual = 11.818,00
Variao explicada = 340.000,00 11.818,00
= 328.182,00
Coeficiente de determinao = 328.182,00 / 340.000,00
= 0,9652
Coeficiente de correlao = 0,9652 = 0,9824

Anlise do Coeficiente de Determinao (r2) graficamente:
Nessa figura, o circulo Y representa a variao na varivel dependente Y e o
circulo X representa a variao na varivel explicada X.
A sobreposio dos dois crculos
(a rea sombreada) indica at
que ponto a variao em Y
explicada pela variao em X.
O r2 simplesmente uma medida
numrica dessa sobreposio.
Anlise do Coeficiente de Correlao

Coeficiente de correlao a raiz quadrada do
coeficiente de determinao.
O coeficiente de correlao indica a fora de
correlao entre as variveis do modelo.
Assim, sendo o Coeficiente de Correlao igual a
0,9824 significa dizer que h uma forte correlao
entre as variveis rea e Valor.
Anlise do Coeficiente de Correlao

C = 1,00
Correlao Perfeita
1,00 > C > 0,75
Correlao Forte
0,75 > C > 0,50
Correlao Mdia
0,50 > C > 0,00
Correlao Fraca
C=0
Correlao Inexistente
Exerccio 1

Correlao define o grau de relacionamento entre duas
ou mais variveis (1 e +1 )
Regresso - tem como resultado uma equao
matemtica que descreve o relacionamento entre as
variveis
negativa
positiva
Roteiro:
1 Analisar Variveis (exibir variveis):
- Pontos suspeitos;
- Micronumerosidades;
2 Calcular:
- Coeficiente de determinao;
- Significncia do modelo;
- Sentido de crescimento das variveis;
nula
Transformao de variveis
O processo de regresso busca reduzir a disperso
em torno da mdia atravs do uso de uma funo
linear (y=a+bx).
Em determinados casos a relao entre as
variveis mostra uma disperso de forma no
linear.
Nestes casos, como artifcio, utilizamos algumas
transformaes
matemticas
nas
variveis,
linearizando esta situao.
Linearizando uma varivel

18
16
14
y=a+bx
12
10
8
6
4
2
0
0
10
12

Transformando a varivel x em z = 1/x
18
16
14
y=a+bz
12
10
8
6
4
2
0
0
0,2
0,4
0,6
0,8
z=1/x
Exemplos de Transformaes
1
2
3
x
x
x
1/x
y=A+B/x
5
6
1/x
1/x
1/y
ln y
1/y = A + B / x
ln y = A + B / x
7
8
9
ln x
ln x
ln x
y
1/y
ln y
y = A + B ln x
1/y = A + B ln x
ln y = A + B ln x
A quantidade de equaes calculadas sero tantas quantas

forem as combinaes possveis
Qtde de equaes = (n Tf )n V
y =A+ B x
1/y = A + B x
ln y = A + B x
Exerccio 2

QUANTIDADE DE EQUAES CALCULADAS
y
1/y
ln y
Roteiro:
1 Analisar Variveis (exibir variveis):
- Pontos suspeitos;
- Micronumerosidades;
2 Calcular:
- Coeficiente de determinao;
- Significncia do modelo;
- Sentido de crescimento das variveis;
A forma direta a mais interessante?
n Tf = nmero de transformaes admitidas, incluindo a direta (x)
Como escolher no caso de variveis mltiplas?
n V = nmero de variveis.
Teste de hipteses
Teste de hipteses
Valor do imvel (y) = a + b rea (x)

DECISO
Hiptese de pesquisa : a variao da rea interfere na variao
dos valores;
Hiptese Nula: Nega a hiptese de pesquisa, a varivel x (rea)
no interfere na varivel y (valor);
H0 : = 0
Hiptese Alternativa: Rejeita a hiptese Nula.
Ha: 0
b = coeficiente da amostra estatstica calculado
= coeficiente da populao parmetro - estimado
HIPTESE
VERDADEIRA
FALSA
REJEITAR
ERRO I
ACERTO
NO REJEITAR
ACERTO
ERRO II
Nvel de significncia
a probabilidade de erro que se comete
ao se rejeitar uma hiptese (normalmente Ho)
e ela vir a ser verdadeira
Em avaliao de imveis temos que calcular a

significncia dos regressores erro cometido ao
manter uma varivel no modelo de regresso e a
significncia do modelo propriamente dito, ou seja,
erro que se comete ao adotar a equao de regresso
em detrimento mdia constante.
Para o clculo da significncia dos regressores utilizase a estatstica t de Student.
Para o clculo da significncia do modelo utiliza-se a
estatstica F de Snedecor.
Significncia dos regressores

Distribuio t de Student
Significncia dos regressores

Distribuio t de Student
Calcula-se o t da varivel (t*) e compara-se com o

tc tabelado para a significncia que se deseja
medir.
b
0
t*
(b )
(b )
/2
hiptese nula
/2
x x
yi y
n p
10%
20%
Fundamentao I 30%
tc t (1 / 2;n k 1)
Fundamentao III
Fundamentao II
tc encontrado na tabela de Student
Significncia do modelo
Distribuio F de SNEDECOR
y
Variao no
explicada
Variao
Total - VT
Yi
Anlise da varincia ANOVA
Yi
Variao
explicada
Fonte
Variao
Soma dos
Quadrados
R. Explicada
SQR
Yi Y
Erro (No
SQE
Yi Y
Explicada)
S 2 explicada
Fc 2
S no explicada
Fundamentao III = 1%
Fundamentao II = 2%
Fundamentao I = 5%
Total
SQT Yi Y
Graus de Quadrado
Liberdade Mdio
n-2
n -1
MQR =
SQR/k
EMQ = SQE/
(n-k-1)
Intervalo de confiana regresso linear simples
( yi y )
( yi y i )
. n 2
1
( x o x)
I y t1 / 2;( n 2) . se .
2
o
n
x
)
x
i
xo e yo so caractersticas do imvel avaliando
F = F calculado pela amostra de dados

Fc = F tabelado de Ficher para a significncia desejada
Campo de arbrtrio
o intervalo com amplitude mxima de 15% em torno da estimativa de
tendncia central utilizada na avaliao.
S pode ser utilizado quando variveis relevantes para a avaliao do
imvel no tiverem sido contempladas no modelo, provocado por:
Escassez de dados
Inexistncia de fatores de homogeneizao devidamente calculados
Variveis importantes no se mostraram estatisticamente significantes
utilizado desde que a amplitude de 15% seja suficiente para absorver
as influncias existentes e no consideradas e deve obrigatoriamente ser
justificado.

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Aspectos gerais

Conjunto de conhecimentos tcnico-cientficos

Valor diz respeito a todos os

populao estudada e de igual

Unilateralidade - valorizar apenas o que

ATIVIDADES BSICAS DA AVALIAO:

ATIVIDADES BSICAS DA AVALIAO:

ATIVIDADES BSICAS DA AVALIAO:

Matrcula no Registro Geral de Imveis

VISTORIA DO IMVEL AVALIANDO

VISTORIA DO IMVEL AVALIANDO

VISTORIA DO IMVEL AVALIANDO

VISTORIA DO IMVEL AVALIANDO

Anlise das condies econmicas, polticas e sociais.

Infra-estrutura urbana: sistema virio, transporte coletivo,

Localizao: situao no contexto urbano, com indicao

Atividades existentes: comrcio, indstria e servio.

Uso e ocupao do solo: confrontar a ocupao existente

VISTORIA DO IMVEL AVALIANDO

VISTORIA DO IMVEL AVALIANDO

VISTORIA POR AMOSTRAGEM

VISTORIA DO IMVEL AVALIANDO

ATIVIDADES BSICAS DA AVALIAO:

Criar situao paradigma.

recomendvel buscar dados semelhantes ao bem que

avaliar, est inserido.

Identificar e diversificar as fontes de informao,

importante sempre utilizar dados de oferta e venda,

Na coleta de dados de oferta recomendvel buscar

Deve-se evitar o uso de informaes que impliquem

Quanto aos dados de venda importante conhecer a

Recomenda-se: visitar cada imvel pesquisado, cruzar

Desapropriaes amigveis ou judiciais;

Agilizar o processo avaliatrio e o crdito imobilirio;

Permitir a criao de fatores de homogeneizao atravs de

Permitir analisar um maior nmero de variveis;

Analisar a evoluo do mercado imobilirio;

Melhorar a especificao dos trabalhos avaliatrios;

Efetuar avaliaes pretritas.

Tratamento dos dados

MTODOS AVALIATRIOS (estudaremos mais adiante)

ou explicadas geralmente o preo

praticado no mercado que pode ser unitrio ou total.

Cada uma das diferentes

caractersticas dos dados com

o imvel a avaliar, ser tratada como uma VARIVEL.

intrnsecas ou extrnsecas de cada dado.

Podem ser classificadas em:

So conceitos ou qualidades expressos

- Exemplos: padro, conservao,

Varivel qualitativa utilizada para substituir outra

Exemplos: oferta / transao; existncia ou no de

Ex.: Padro construtivo x CUB

Importante ressaltar que algumas variveis podem

Macroeconmicas para municpios distintos (PIB,

Escala composta de nmeros naturais

consecutivos em ordem crescente com

enquadramento dos dados pesquisados e do imvel

valor inicial igual a 1. vedada a

avaliando assegurando-se que todos os elementos

extrapolao desta varivel.

de mesmas caractersticas estejam agrupados no

OBS. vedada extrapolao ou interpolao

Evento oferta ou venda