UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS

FACULTAD DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

TRABAJO DE SUFICIENCIA PROFESIONAL

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONMICA DE UNA VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN UN
DISTRITO DE PILCOMAYO

PRESENTADO POR:
BACH. ALEXANDER YARANGA QUISPE
PARA OPTAR EL TITULO PROFESIONAL DE INGENIERO CIVIL

ASESOR:
ING.JULIO ALIAGA.
HUANCAYO PERU
2016

DEDICATORIA:
Dedicamos

el

presente

trabajo

de

investigacin a nuestros Padres por ser guas

en nuestro desarrollo acadmico y personal.

AGRADECIMIENTO:
Por el apoyo acadmico y moral agradecemos
sinceramente a nuestros maestros en especial al
Licenciado

Mandujano,

ya

que,

es

parte

fundamental en el desarrollo de esta tesis.

Contenido
1.- RESUMEN..................................................................................................................... 8
2.- ABSTRACT.................................................................................................................... 8
3.- INTRODUCCION...........................................................................................................8
4.- TABLA DE CONTENIDOS..............................................................................................8
5.- INDICE DE GRAFICOS.................................................................................................8
6.- INDICE DE CUADROS..................................................................................................8

7.- DESARROLLO DE CONTENIDO DEL TRABAJO.........................................................8

7.1

CAPITULO 1:........................................................................................................8

7.1.1 GENERALIDADES DEL PROYECTO...............................................................8

7.1.2 UBICACIN......................................................................................................8
7.1.3 ASPECTOS SOCIOECONOMICOS..................................................................8
7.1.4 TIPO DE PRIYECTO.........................................................................................8
7.2

CAPITULO 2:........................................................................................................8

7.2.1 MARCO TEORICO............................................................................................8

7.2.2 ANTECEDENTES.............................................................................................8
7.2.3 DEFINICION DE TERMINOS............................................................................8
7.2.4 NORMATIVIDAD...............................................................................................8
7.2.4 TECNOLOGIA DE LOS MATERIALES..............................................................8
7.3

CAPITULO 3:........................................................................................................8

7.3.1 DESARROLLO DEL PROYECTO.....................................................................8

7.3.2 INGENIERIA DEL PROYECTO.........................................................................8
7.3.3 ESTUDIOS BASICOS.......................................................................................8
7.3.4 ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS (ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL).....9
7.3.5 RESULTADOS..................................................................................................9
8.- CONCLUSIONES.......................................................................................................... 9
9.- RECOMENDACIONES..................................................................................................9
10.- FUENTES DE INFORMACION....................................................................................9
11.- ANEXOS (NORMAS PLANOS)....................................................................................9
12.- PLANOS...................................................................................................................... 9

1.- RESUMEN

2.- ABSTRACT

3.- INTRODUCCION
En el presente trabajo se desarrolla un anlisis general de los factores que influyen en el
desarrollo inmobiliario de viviendas. Se tiene en cuenta este anlisis para sustentar el
proceso que se utiliza para la elaboracin y evaluacin de factibilidad de proyectos
inmobiliarios especficos en los que el anlisis es aplicado. En primer lugar, se hace una
recopilacin de informacin de los factores econmicos, polticos y sociales para
analizar la realidad del sector construccin e inmobiliario. Luego, se realiza un anlisis
del estudio de factibilidad econmica de un proyecto inmobiliario. Se empieza realizando
el perfil del producto y el estudio de mercado de la zona donde se encuentra ubicado el
terreno. Se ha tenido como fuente de datos la informacin recogida de los reportes,
informes y publicaciones de las siguientes entidades: Instituto Nacional de Estadstica e
Informtica (INEI), Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO), Banco Central de
Reserva del Per (BCRP), entre otros. La informacin recogida nos ha permitido
presentar el desarrollo inmobiliario del Per en los ltimos aos. Por otro lado, se ha
recogido de diversas fuentes empricas el proceso para la elaboracin de un proyecto
inmobiliario, cada una de las fases es presentada y explicada. En el caso del estudio de
factibilidad econmico-financiera se ha realizado un levantamiento de informacin del
mercado de proyectos inmobiliarios en zonas cercanas al terreno escogido: el distrito de
Pilcomayo y El tambo. Asimismo los requisitos de preventas necesarias para iniciar un
proyecto. Por otro lado, se obtiene asesoramiento de ingenieros que realizan proyectos
cerca de la zona para sacar los ratios necesarios para tener los gastos y el flujo de
ingreso. Por ltimo, se tiene en cuenta conceptos de Gestin de Empresas Inmobiliarias
para usar algunos ratios que utiliza, as como tablas Excel para analizar el flujo de un
proyecto inmobiliario. El presente

trabajo se realiza con el fin de ver la realidad

inmobiliaria del Per y si es econmicamente factible realizar un proyecto inmobiliario en

un terreno ubicado en el distrito de Pilcomayo a pesar de los indicadores econmicos
externos que muestre el sector de construccin e inmobiliario.
De la planificacin de ventas se establecern estrategias especficas de mercado con el
fin de optimizar costos de publicidad y atraer al mercado, permitindonos
procedimientos a seguir y los costos de una manera organizada.

determinar

De igual forma

determinamos los costos legales y permisos para la puesta en marcha del proyecto
inmobiliario.

4.- TABLA DE CONTENIDOS

5.- INDICE DE GRAFICOS

6.- INDICE DE CUADROS

7.- DESARROLLO DE CONTENIDO DEL TRABAJO

7.1 CAPITULO 1:
7.1.1

GENERALIDADES DEL PROYECTO

OBJETIVO DEL ESTUDIO

El objetivo general de este proyecto es analizar el desarrollo inmobiliario de viviendas en
los ltimos aos y determinar el estudio de viabilidad econmica de una vivienda
multifamiliar en un terreno privado.
Los objetivos especficos son: determinar el anlisis situacional del entorno del proyecto,
determinar el perfil del producto, determinar el estudio de investigacin del mercado,
realizar la factibilidad comercial y, por ltimo, determinar la factibilidad econmica.
La hiptesis del proyecto es que los cambios socioeconmicos que se dan a nivel nacional
e internacional influyen en el desarrollo inmobiliario de Lima Metropolitana y que estos
cambios plantean la necesidad de analizar la factibilidad econmica de un proyecto
inmobiliario.
7.1.2

UBICACIN

El proyecto multifamiliar se encuentra ubicado en Jr. Mariscal Cceres Urb. Los

Tunales, distrito de Pilcomayo (Ver Anexo: Plano de Ubicacin).
Se consider este terreno para el anlisis del proyecto inmobiliario debido a la
ubicacin que posee, por situarse en una zona cercana la avenida Coronel Parra, ya
que permite el fcil acceso a distintos puntos de Huancayo y Chupaca como zonas
comerciales y mercados, a entidades financieras, entre otros.

Grafica N 01: Plano de Ubicacin del Proyecto.

7.1.3

ASPECTOS SOCIOECONOMICOS

El estudio y diseo ha contemplado la evaluacin de la informacin y reglamentacin

existente, en especial lo referente al Reglamento Nacional de Edificaciones, Normas
Peruanas de Diseo Sismo resistente en Concreto de albailera.
Se han considerado los siguientes criterios para el diseo estructural del proyecto:
-

Factibilidad de la construccin, con los materiales que garanticen la estabilidad

estructural y con la mano de obra disponible en el lugar.

-

Tener capacidad para resistir las cargas durante la vida til de la estructura, que se

estima en 20 aos.
-

Compatibilidad con el Proyecto arquitectnico.

Revisin del Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios

Se analizaron las caractersticas de la propiedad tomando en cuenta el certificado de
Parmetros Urbansticos y Edificatorios, y que muestra lo que se puede aplicar en la
propiedad.
En el caso del proyecto, estos son los principales parmetros del Certificado (Anexo I):
Zonificacin: RDMA (Residencial de densidad muy alta) y RDM (residencial de densidad
media)

Usos Permisibles y Compatibles:

Retiro Mnimo:

17 y 4 pisos

5 metros desde el lmite de propiedad

rea de lote mnimo normativo:

Frente Mnimo Normativo:
rea libre:

Vivienda Altura Mxima:

800 m2 y 200 m2

18mts.

40% y 35%

rea mnima de viviendas:

viviendas con 3 dormitorios: 120 m2

Viviendas con 2 dormitorios: 100 m2

Viviendas con 1 dormitorio: 60 m2
Numero de estacionamientos:

1.5 estac. Por vivienda de 3 dormitorios.

1.0 estac. Por vivienda de 2 y 1 dormitorios.

Las caractersticas mencionadas fueron determinantes con los mximos alcances que
podra tener el proyecto.
7.1.4 TIPO DE PROYECTO
7.2 CAPITULO 2:
7.2.1

MARCO TEORICO

Para que sea ms claro el entendimiento de viabilidad inmobiliaria es

preciso aclarar algunos aspectos del sector inmobiliario.
VIABILIDAD DEL PROYECTO
Se intenta predecir el eventual xito o fracaso del proyecto. Para lograr esto, se parte de
datos empricos (que pueden ser constatados) a los que se accede a travs de diversos
tipos de investigaciones (encuestas, estadsticas, etc.), en los diferentes mbitos
susceptibles de aplicacin (tcnico, ambiental, institucional, socioeconmico).
Los anlisis de viabilidad se desarrollan en el mbito gubernamental o corporativo. Se trata
de un recurso til antes de la iniciacin de una obra o de la ejecucin de un proyecto.
Teniendo en cuenta que un proyecto, se define como el conjunto de actividades que
desarrolla una persona o una entidad para alcanzar un determinado objetivo, donde las
actividades se encuentran interrelacionadas y se desarrollan de manera coordinada.
Entonces, el proyecto es viable cuando rene caractersticas, condiciones tcnicas y
operativas que aseguran el cumplimiento de sus metas y objetivos y adems sus
componentes estn enmarcados dentro del contexto de un enfoque multisectorial. En ese
orden de ideas, el anlisis de viabilidad permite conocer de manera exacta los atributos,
riesgos y garantas que me puedan identificar el xito o fracaso de un proyecto a partir de
una serie de datos base que lo componen: impacto ambiental, impacto social, necesidades
de la comunidad objeto de intervencin, factibilidad poltica, aceptacin cultural, legislacin
aplicable y vigencia del mismo.

TIPOS DE VIABILIDAD.
Viabilidad Tcnica.
1. Estar completa y clara la situacin a transformar por el proyecto.
2. Estar identificadas las causas que generaron el problema.
3. Conocer cules son los efectos negativos y positivos que son generados por las
causas.
4. El objetivo se relacione con los objetivos y lineamientos del plan de desarrollo.
5. El logro del objetivo se pueda medir.
6. Las metas son coherentes con relacin a la situacin y al objetivo.
7. Las cifras y parmetros presentados con la informacin estn correctos.
8. Analizar si la alternativa seleccionada es la ms apropiada.
9. Las dimensiones, especificaciones tcnicas y dems caractersticas son correctas.
10. Las actividades y componentes se pueden cuantificar y valorar.
11. La estructura de costos est completa y es clara.
12. Los componentes del proyecto estn ordenados.
13. El costo total de la alternativa es razonable.
Viabilidad Ambiental.
1.

Si el proyecto requiere licencia ambiental, exigir su presentacin.

2.

Si el proyecto tiene algn impacto negativo y/o positivo sobre los recursos
naturales, identificarlo y cuantificar su impacto. Adems, la presencia del
impacto negativo y la mitigacin es la que puede poner en riesgo la viabilidad
del proyecto.

3.

Identificar dentro del proyecto las medidas de prevencin, mitigacin o

compensacin coherentes con los impactos (negativos).

Viabilidad Institucional.
1.

El mecanismo de ejecucin del proyecto sea claro y garantice su correcta

ejecucin.
2.

La entidad ejecutora est en capacidad de aplicar el mecanismo de ejecucin.

3.

El personal y el apoyo logstico del proyecto sea el suficiente, necesario y tenga

disponibilidad.
4.

La entidad operadora est en capacidad tcnica y financiera para operar el

proyecto.

Viabilidad econmica
El anlisis financiero para determinar viabilidad econmica conllevar usualmente los
siguientes pasos:
1. Anlisis de las fuentes y usos de los fondos
2. provee un desglose partida por partida de la inversin inicial requerida para poder
establecer la empresa.
3. Proyecciones de ingresos y gastos y flujo de efectivo- stas se preparan usualmente a
tres aos con sus respectivas notas explicativas. Tpicamente las cifras se presentan por
mes para el primer ao y por trimestre para el segundo o tercer ao. Junto con el anlisis
de las fuentes y usos de los fondos estas representan la informacin financiera que con
mayor detalle evaluar la institucin financiera.
4. Anlisis del punto de empate ("Break-even point")- permite determinar el nivel de ventas
que se requiere para cubrir todos los gastos de la empresa y tener una ganancia de cero.
5. Estimacin del perodo de repago- se define como el tiempo requerido para recobrar la
inversin inicial, dado el nivel de ingreso neto proyectado.
6. Estimacin del rendimiento sobre la inversin representa la tasa de ganancias en
relacin con el capital invertido, expresada en trminos porcentuales.
Viabilidad de gestin.
Muchos proyectos fracasan por la falta de capacidad administrativa para emprenderlo, por
eso se debe determinar si existen las condiciones mnimas necesarias para garantizar la
implementacin del proyecto.
Viabilidad Legal
La viabilidad legal trasciende los alcances del estudio legal de cmo constituir y formalizar
una empresa, pues se refiere al estudio de las normas y regulaciones existentes
relacionadas a la naturaleza del proyecto y de la actividad econmica que desarrollar, las
cuales pueden determinar que el marco legal no hace viable el proyecto.
Viabilidad poltica
La construccin de una decisin de intervencin atraviesa siempre los espacios poltico
institucional y tcnico, no existe una decisin absolutamente independizada de uno u otro
componente.

Anlisis del Microentorno

se han tomado en cuenta las dimensiones Urbansticas y Regulaciones actuales a las que
se encuentra sujeto el proyecto, el anlisis del cliente objetivo, lo que permitir segmentar
el perfil de los clientes a los cuales tenemos que enfocar el proyecto, se realiza el anlisis
de la competencia,

con lo cual podremos obtener el nmero y caractersticas de los

competidores.
Desarrollar un proyecto inmobiliario no es asunto sencillo.

Para

iniciarse

en

el

negocio inmobiliario debemos tener informacin, conocimiento y experiencia.

El promotor inmobiliario debe tener en cuenta las siguientes condiciones:

Liderar un proyecto, tener la capacidad de unir un buen

equipo

de

profesionales, dirigiendo y coordinando todas las actividades necesarias para

el desarrollo del mismo.
Satisfacer las necesidades del mercado a travs de la oferta de un producto
inmobiliario.
Visin de crear proyectos innovadores, adelantando nuevas tendencias,
adelantando nuevas tendencias sociales y de mercado, buscando equilibrio
entre los aspectos econmicos y sociales, creando proyectos
costo para

a bajo

poder llegar a los sectores que an no tienen vivienda.

El promotor inmobiliario,

debe

tomar las decisiones estableciendo los objetivos

y las metas, conocer todas las estrategias posibles de inversin, el manejo de

riesgos, conocer las exigencias del diseo para un determinado mercado y la
capacidad de pago del cliente final. Es vital desarrollar el proyecto de acuerdo a la
capacidad de pago de atrs hacia delante.
Todo proyecto nace con la idea de un gestor y/o promotor inmobiliario con perspectivas
de xito.
Las tres variables ms importantes del perfil son: Terreno, Costo construccin,
Precio de venta.
Para

la

ingeniera

de

diseo

Arquitectnico

debemos disear un producto

adecuado al mercado y a lo que la gente quiere. Es decir, disear de acuerdo a los

ingresos y capacidades de pago del comprador. Disear un producto con buena
distribucin con pocas reas comunes. Definir los acabados. La arquitectura es quien
define las caractersticas y condiciones del producto.
El ingeniero residente deber tener la capacidad profesional y de liderazgo.
Adems ser capaz de negociacin en compras, adquisiciones y contratos. Debe
desarrollar la programacin de obra, organizacin y estructuracin del equipo de

profesionales para la obra. Igualmente, contar con un control de avance y calidad.

Debe tener los anlisis de los precios unitarios y hacer el seguimiento de las partidas de
mayor incidencia.
Es importante la disponibilidad de mano de obra calificada,

subcontratistas.

Saber manejar el sindicato, establecer comits de obra y tener claro y ejecutar las
normas de seguridad. Para lograr la productividad en obra se debe poseer la
programacin actualizada, evaluacin de cumplimientos, liderazgos del uso de recursos
y hacer un anlisis constante de procesos.
En la estrategia de ventas, se debe tener la capacidad de venta, llegada al mercado
objetivo. Todos en la empresa deben conocer del producto de tal manera que
sean potenciales vendedores. Tener el conocimiento de los financiamientos que
existen en el sistema beneficios del cliente final, crditos hipotecarios, letras
hipotecarias, crditos puentes.
Anlisis del Macroentorno
Se formula el anlisis de las variables Poltico, Econmica, Social, Tecnolgica y Ecolgica
del Per. Esto ha permitido tener un diagnstico de la situacin a nivel macro en el que se
ejecutar el proyecto y cmo el proyecto podra verse afectado en cualquiera de las
variables mencionadas.
Las inversiones de modernizacin estn destinadas a buscar una mejora tecnolgica, una
mayor tasa de produccin, una mejor calidad, a permitir el uso de una materia prima de
menor costo o disminuir el consumo de energa.
Las inversiones estratgicas son las que estn orientadas a dar fortaleza a la organizacin
a largo plazo, como las destinadas a servir de base para la integracin vertical u horizontal,
las de investigacin y desarrollo, las de desarrollo de personal o las de gestin tecnolgica.
Cualquiera que sea el objetivo todas las inversiones presentan caractersticas que son
necesarias tener en cuenta por las implicaciones que para la evaluacin de un proyecto
pueden llegar a tener. Algunas de sus caractersticas son las siguientes:
a. Se dan hacia futuro y por lo tanto es necesario hacer pronsticos de comportamiento del
ambiente comercial, tcnico, econmico, financiero y tecnolgico en el que la entidad
ejecutora de la inversin se desenvuelve, introduciendo el concepto de riesgo.
b. Se dan en ambientes econmicos que cambian rpida y notablemente y que se deben
tener en cuenta las variaciones de aspectos tales como la inflacin, la devaluacin, las
leyes tributarias, las polticas arancelarias, la apertura econmica, etc.
c. Se plantean generalmente a largo plazo y sus efectos son duraderos y prcticamente
irreversibles.

Estimacin de la Demanda
Se efectu el anlisis de estimacin de la demanda, a travs del planteamiento
de encuestas e investigacin de los competidores ubicados en las inmediaciones del
proyecto. El muestreo fue de 40 familias que residen en viviendas recin adquiridas (1-4
aos de antigedad) en el radio de influencia del proyecto. El objetivo de la encuesta fue
medir la satisfaccin de la vivienda actual. Con los datos obtenidos de los
competidores se efectu un plano de ubicacin y se analizaron los productos que
brindaban, en funcin a ello se desarroll un producto que otorgue exclusividad y
diferenciacin de los dems proyectos.

7.2.2

ANTECEDENTES

En los ltimos aos Huancayo vive el boom de la oferta inmobiliaria. Segn informacin
del Ministerio de Vivienda Construccin y Saneamiento en noviembre del 2014, en
Huancayo exista una oferta de 21 inmobiliarias entre conjuntos habitacionales, edificios
residenciales y multifamiliares, urbanizaciones y condominios, ubicados en su mayora en
Huancayo distrito y El Tambo, y en menor nmero en Pilcomayo.
El gerente de Desarrollo Urbano y Territorial de la comuna huanca, Efran Huamn
Fernndez, refiere que desde hace 9 aos Huancayo viene creciendo de manera
desordenada, debido a que en el 2006 el plan urbano cumpli su vigencia.
Esto ha permitido que los procesos de habilitacin urbana que deberan estar normados
para el crecimiento de la ciudad no se cumplan, generando hasta crecimientos
clandestinos como es el caso de El Mirados al pie de la Corona del Fraile. Estos
habitantes no tienen legalidad porque estn fuera del casco urbano, refiere.
De otro lado explica que a travs del Ministerio de Vivienda se han dado nuevas leyes que
permiten el crecimiento vertical (edificios) y a travs del fondo MiVivienda muchos
empresarios construyen estas edificaciones en Huancayo y El Tambo.
Precios. El valor de viviendas en estreno va desde los s/. 120 mil hasta s/. 250 mil en
promedio. En el conjunto habitacional el edn en el tambo camino a Hualahoyo, una
vivienda oscilan entre s/. 155 mil y s/. 190 mil en reas de 60 m2 a 94 m2. En el caso de
residencial la ribera ii en el jirn lima en el cercado de Huancayo se oferta a s/. 182 mil
departamentos de 92 m2. En Pilcomayo en la residencial los sauces fluctan entre s/. 160
mil y s/. 220 mil, con reas de 92m2 a 137 m2.
7.2.3

DEFINICION DE TERMINOS

Producto
El primer elemento de la estrategia comercial ser la definicin del producto real con el
que se competir.
Un tpico error ser considerar el producto directo que se ofrecer, en circunstancias en
que la decisin del comprador de optar por comprar a una constructora o en un
determinado edificio u otro no ser siempre de tipo racional, sino que se ver influida por
factores emocionales.
Precio
El segundo elemento de la estrategia comercial ser el precio.

Aqu entrar en juego tambin el concepto de precio ampliado, ya que se deber tener en
cuenta adems del precio, los descuentos por pago contado, la financiacin, a qu tasa
de inters, en qu moneda y a qu plazos (hipotecaria, valores, cheques) o de entidades
externas (acuerdos con bancos), si se recibir permutas de vehculos u otras
propiedades, etc.; y por supuesto los precios de nuestros competidores.
Promocin
El tercer elemento de la estrategia comercial ser la promocin.
Muchas veces la decisin de optar por adquirir un departamento determinado estar dada
por la sugerencia de la publicidad.
Plaza
El cuarto elemento de la estrategia comercial ser la Plaza.
Con respecto a la Plaza o Distribucin, es decir la forma en la que se vincular a los
clientes, los canales de distribucin, la venta directa, etc. En proyecto Edificio Alto
Dorrego se personalizar la venta, por ejemplo se ir a las empresas o negocios de
inversores siempre ocupados, se los esperar, se les mostrar el proyecto, se analizar
cmo podran llegar a adquirir un departamento y por ltimo se intentar cerrar la venta.
Demanda.
La demanda seala las cantidades de un bien o servicio que una persona, un grupo de
personas o un pas en general estaran dispuesto a comprar a diversos precios. La Ley de
la demanda afirma: Si todas las cosas permanecen igual, la cantidad demandada de una
mercanca ser menor a precios de mercado ms alto y mayor a precios de mercado ms
bajos.
Oferta.
La oferta seala las cantidades de un bien o servicio que el vendedor est dispuesto y en
posibilidad de proporcionar a diversos precios, si las otras cosas permanecen igual.
Segn aumenta el precio del producto aumenta tambin la cantidad ofrecida.
Factores Crticos
PRECIO
CALIDAD
TIEMPO DE ENTREGA
SERIEDAD DEL EMPRENDEDOR INMOBILIARIO
TRMINOS Y CONDICIONES CONTRACTUALES
EXPERIENCIA DEL EMPRENDEDOR

UBICACIN
CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE
FINANCIACIN
Ventajas competitivas
PRECIO
CALIDAD
UBICACIN
SERIEDAD DEL EMPRENDEDOR INMOBILIARIO
TRMINOS Y CONDICIONES CONTRACTUALES
CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE
El mercado proveedor
En el mercado de los proveedores se debern estudiar tres aspectos fundamentales:
-Precios de los insumos, Disponibilidad, Calidad
El mercado competidor
En la industria de los desarrollos inmobiliarios los competidores son muchos, stos los
podemos clasificar en grandes, medianos y pequeos constructores.
El mercado consumidor
La informacin que entregue el mercado consumidor ser, por lo general, la ms
importante para el proyecto.
Alcabala
La alcabala es el impuesto que grava las transferencias de inmuebles, urbanos y rsticos,
a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, incluyendo las ventas
con reserva de dominio. Con los pagos de impuesto de alcabala un notario formalizar
mediante escritura pblica la transferencia1
Certificado de Finalizacin de Obra
Este certificado est amparado en el art. 31 de la ley 27157, que es la ley de
regularizacin de edificaciones, lo otorga la municipalidad al verificar que la obra cuente
con los parmetros urbansticos que solicita.
Certificado de numeracin
Luego de haber recabado el certificado de finalizacin de obra, se otorga el certificado de
numeracin que sirve para la independizacin e inscripcin de cada unidad en el
municipio y en registros pblicos
Certificado de Parmetros Urbansticos y edificatorios

Documento que indica las especificaciones tcnicas y normativas para las diferentes
modalidades de edificacin de acuerdo al RNC y la realidad del distrito. Se debe emitir
antes de tramitar la Licencia de Obra o antes de presentar el Anteproyecto de consulta. La
Licencia de Obra est sujeta a los parmetros urbansticos y edificatorios, lo cual est
regulado en el artculo 54 del Reglamento de la Ley 271572.
Contrato
Es un acuerdo de voluntad comn de dos o ms partes para crear, regular, modificar o
extinguir una relacin jurdica patrimonial. No puede modificarse unilateralmente (salvo
acuerdo expreso).

Crdito Hipotecario
Es un crdito otorgado a mediano o largo plazo para efectuar la compra, ampliacin,
reparacin o construccin de una vivienda, o para libre disponibilidad. La propiedad
adquirida queda o hipotecada para asegurar el cumplimiento del crdito.3
7.2.4

NORMATIVIDAD

Declaracin jurada del autovalo:

Es la declaracin del propietario donde indica las caractersticas fsicas (como rea de
terreno, rea construida, acabados, antigedad, entre otros) de su predio.
Declaratoria de Fbrica:
Es el reconocimiento legal de una obra que se encuentra sujeta al Reglamento que rige
esta actividad. Es una declaratoria que realiza el propietario y cumple con todas las
formalidades y trmites sealados en la Ley.4 Se obtiene luego de haber conseguido el
Certificado de Finalizacin de Obra y Zonificacin.
FUE (FORMATO UNICO DE EDIFICACIONES)
Formato nico de Edificaciones, reemplaza al FUO.
Reglamento Interno de Propiedad Horizontal:
Toda unidad inmobiliaria exclusiva o comn, deben contar con un Reglamento Interno, el
mismo que debe ser aprobado por el constructor. Est contemplado en el artculo 39 de la
Ley 27157.5
Escenarios:
Son las posibilidades a las que estn sujetas los proyectos en un futuro, y estar sujetos de
lo que podra ocurrir en un futuro y ver su viabilidad

Evaluacin financiera:
Es la evaluacin que afecta el flujo de caja del proyecto en la cual se considera el valor
del dinero en el tiempo, o la inversin que es financiada en el proyecto.
TIR (Tasa Interna de Retorno):
Es la tasa de descuento que equipara el valor actual de los gastos con el valor futuro de
los ingresos previstos, se aplica para decidir la aceptacin o rechazo de un proyecto de
inversin. La TIR se compara con una tasa mnima o tasa de corte, normalmente la tasa
de rentabilidad libre de riesgo. 6
VAN (Valor Actual Neto o Valor Presente Neto):
Mide los rendimientos futuros esperados de dicha inversin, y que implica por cierto el
supuesto de una oportunidad para "reinvertir". Consiste en descontar al momento actual
todos los flujos de caja futuros del proyecto. A este valor se le resta la inversin inicial,
obteniendo el valor actual neto del proyecto.

7.2.4 TECNOLOGIA DE LOS MATERIALES

7.3 CAPITULO 3:
7.3.1 DESARROLLO DEL PROYECTO
7.3.2 INGENIERIA DEL PROYECTO
7.3.3 ESTUDIOS BASICOS
7.3.4

ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS (ESTUDIO DE IMPACTO

AMBIENTAL)
7.3.5 RESULTADOS

8.- CONCLUSIONES

9.- RECOMENDACIONES

10.- FUENTES DE INFORMACION

11.- ANEXOS (NORMAS PLANOS)

12.- PLANOS