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El Contrato de Locacin de Inmuebles en el

Nuevo Cdigo Civil


by Dra. Adela Prat on febrero 18, 2015
EL CONTRATO DE LOCACIN DE INMUEBLES
EN EL NUEVO CDIGO CIVIL.

El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin que entrar en vigencia el prximo


agosto regula este contrato en el

de

Libro Tercero, Ttulo IV, Seccin 8, Captulo 4.


La legislacin es muy breve. Slo cuenta con 41 normas y debe ser hecho por escrito.
-Plazo mnimo del contrato- 1
El plazo mnimo es de dos (2) aos, si carece de plazo expreso determinado mayor y
cualquiera sea su destino, salvo los siguientes casos:
a):sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a
habilitacin de personal extranjero, diplomtico o consular,
b): habitacin con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o
similares.
Si el plazo supera los SEIS meses se presume que no fue hecho a esos fines,
c): Guarda de cosas, y
d): Exposicin u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mnimo legal a los contratos que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en un plazo menor.
-Plazo mximo del contratoCualquiera sea su objeto no puede exceder de:

VEINTE (20) aos para el destino habitacional, y CINCUENTA (50) aos para los
otros destinos.
-Meses de anticipo y depsitoSi el destino es habitacional no puede requerirse del locatario:
a): El pago de alquileres anticipados mayores a un
(1) mes;
b): Depsito de garanta o exigencias similares, por cantidad mayor al importe de un
(1) de alquiler por cada ao de locacin contratado,
c): El pago de valor llave o equivalentes.
La nueva redaccin, por otro lado, dispone que la locacin se transmite por causa de
muerte del propietario o del inquilino y subsiste durante el tiempo convenido,
aunque la cosa sea enajenada.
Otra diferencia con la redaccin anterior es la siguiente:
En caso de abandono o fallecimiento del locatario, si
la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitacin, la
locacin puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por quin lo habite y acredite un
ostensible trato familiardurante el ao previo al abandono o fallecimiento.
Asimismo, el locatario debe dar al inmueble el destino acordado en el contrato.
-Las obligaciones de las partesPropietarios e inquilinos deben cumplir obligaciones.
-En el caso de los propietarios, se mencionan las siguientes:
I: Entregar el inmueble conforme lo acordado.
II: Conservar el inmueble con aptitud para el uso convenido,
III: Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario o inquilino.

Otro cambio en la redaccin se refiere al caso de prdida de luminosidad del


inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a
solicitar la reduccin del precio ni a resolver el contrato.
Excepto que medie dolo del locador.
-Dentro de las obligaciones del inquilino, se destacan:
I: Prohibicin de variar el destino del inmueble, aunque ello no cause perjuicio al
propietario,
II: Mantener el bien en buen estado y conservarlo en el estado en que lo recibi,
III: Pagar el canon convenido. Cargas y contribuciones, por la actividad que otorgue
al inmueble locado, IV: Pagar por anticipado la prestacin dineraria mensual,
V: Restituir el inmueble al concluir el contrato,
en el estado en que lo recibi, excepto los deterioros
provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular,
VI: Pagar los deterioros causados, que no sean los enunciados anteriormente.
Debe quedar claro que el inquilino no tiene a su cargo
el pago de las cargas y contribuciones que graven el bien excepto pacto en
contrario.
Otro de los cambios en el Nuevo Cdigo consiste en
que si por caso fortuito o fuerza mayor, el inquilino
se ve impedido de usar y gozar del inmueble, o sta no puede servir para objeto de
la convencin, puede pedir la rescisin del contrato, o la cesacin del
pago del precio por el tiempo que no pueda usar y gozar de ella.
Rgimen de mejorasFinalmente, se detalla que el locatario puede realizar mejoras en el bien alquilado,
excepto que:
* Est prohibido en el contrato,
* Alteren la substancia o forma de la cosa,

* Haya sido interpelado a restituir el inmueble.


El texto de la norma no deja lugar a dudas de que el inquilino no tendr derecho a
reclamar
el pago de mejoras tiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras
necesarias, puede reclamar su valor al propietario.
-Extincin del contratoAl respecto, la Seccin 6 especifica los modos especiales de extincin de lo locacin:
a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el art. 1.218,
segn sea el caso,
b) La resolucin anticipada.
Asimismo dispone que en caso de vencimiento del plazo convenido o del plazo
mnimo legal en caso de ausencia de convencin-, si el locatario contina en la
tenencia del inmueble, no hay tcita reconduccin, sino la continuacin de la locacin
en los mismos trminos contratados,
hasta que cualquiera de las partes d por concluido el contrato mediante
comunicacin fehaciente.
-Resolucin imputable al locatario que autoriza al locador a resolver el contrato,
a) Por cambio de destino o uso irregular en los trminos vistos,
b) Por falta de conservacin del inmueble locado, o su abandono sin dejar quin haga
sus veces,
c) Por falta de pago del alquiler convenido, durante dos (2) perodos mensuales
consecutivos.
-Resolucin imputable al locador que autoriza al locatario a resolver el contrato, si
el locatario incumple:
a) La obligacin de conservar el inmueble, con aptitud para su uso y goce
convenidos,
b) La garanta de eviccin o la de vicios redhibitorios.
-Resolucin anticipadaEl contrato de locacin puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han trascurrido seis (6) meses de contrato,


debiendo notificar en forma fehaciente su decisin al locador,
Si se hace uso de la opcin resolutoria durante el primer ao
de vigencia de la relacin locativa, deber abonar al locador,
en concepto de indemnizacin, la suma equivalente a un mes
y medio (1 y 1/2) de alquiler al momento de desocupar el inmueble,
y la de un (1) mes si la opcin la ejercita trascurrido dicho lapso,
b) En los casos de excepciones al plazo mnimo legal, debe abona al locador el
equivalente a dos (2) meses de contrato.
-DesalojoEl Nuevo Cdigo Civil dispone que Al extinguirse la locacin debe restituirse la
tenencia de la cosa locada.
Adems, establece que, si no paga el alquiler, el locador previamente a la
demanda de desalojo, debe intimar fehacientemente al locatario el pago
de la cantidad debida, ordenando un plazo no inferior de diez (10) das
corridos contados a partir de la recepcin de la intimacin, consignando el lugar de
pago.
Es el mismo plazo estipulado para la ejecucin de sentencia de desalojo.
En tanto el locatario puede retirar la mejora til o suntuaria
al concluir la locacin, pero no puede hacerlo si se acord
que quede en beneficio del inmueble o si la separacin se sigue de dao para ella.
-no se aplica el procedimiento previsto para la clusula resolutoria implcita-FianzaRespecto de la fianza se dispone que su obligacin cesa automticamente al
vencimiento del plazo de la locacin,
excepto la que derive de la no restitucin en tiempo del inmueble

locado.
Asimismo, se exige el consentimiento del fiador para obligarse en la renovacin o
prrroga del contrato debe ser expreso, una vez vencido el plazo del contrato de
locacin.
Por ltimo dispone que se considerarn nulas todas las disposiciones anticipadas
que extienda la fianza del contrato de locacin.

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