Clubes de campo y barrios cerrados en el nuevo Cdigo Civil y Comercial

unificado.
POR Mara del Pilar Hernndez
SUMARIO: I. Encuadre de los clubes de campo y similares en el CCyC. II. Temas no resueltos y
propuestas.
I. Encuadre de los clubes de campo y similares en el CCyC
Finalmente el Cdigo Civil, propone un encuadre jurdico para los clubes de campo, barrios cerrados y
similares, necesidad de larga data, dada la importancia de la actividad.
Suponamos que esto iba a solucionar todos los problemas: si bien se recopil y orden toda una serie de
disposiciones provinciales dispersas, recogiendo la experiencia, da la impresin de que participaron
distintas personas y en algunos aspectos no se interconectaron bien y no todos conocan a fondo la
mecnica y particularidades de estas instituciones. Evidentemente supera la cantidad de proyectos
anteriores tratados y no aprobados. Ha sido preparado por un conjunto de eminentes juristas, si bien ya ha
sufrido modificaciones antes de su tratamiento, lo que destacamos es que la opinin de los profesionales
en Ciencias Econmicas no ha sido tenida en cuenta, en los aspectos pertinentes y incluso no ha sido
consultada en el aspecto especfico de nuestras instituciones.
Vamos a ir desarrollando su articulado y haciendo comentarios al respecto. El tratamiento se hace en
el TITULO VI que se refiere en su Captulo 1 a los Conjuntos inmobiliarios y remite en muchos caso
al TITULO V De la propiedad horizontal.
La mecnica es tratar el contenido de cada artculo y a continuacin, los comentarios.
I.1 Definicin: (art. 2073)
Define qu engloba como emprendimientos urbansticos: clubes de campo, barrios cerrados, ciudades
pueblos, etc. Aqu pone de manifiesto un hecho importante, en cuanto a que no importa si es
vivienda permanente o temporaria, comprendiendo inclusive a los que tengan usos mixtos (vivienda,
comercial, empresarial).
Desde la poca del decreto 8912/77 de uso de suelo de la Pcia. de Bs. As., en que se defini qu era un
Club de campo, se hablaba de viviendas transitorias y tena lgica en su momento, ya que este fue el
origen de las instituciones (viviendas de fin de semana). Pero luego se fue evolucionando y se pasaron a
construir con fines de vivienda permanente; por lo tanto esta clasificacin recoge una realidad existente.
I.2 Caractersticas: (art 2074)
Estas instituciones se caracterizan por:
Cerramiento.
Partes comunes y privativas, con indivisin forzosa y perpetua de las comunes y un grado de
inescindibilidad entre ambas.
Reglamento de establezca rganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a derechos
particulares, rgimen disciplinario y la obligacin de contribuir con gastos y cargas comunes.

 Entidad con personera jurdica que agrupe a los propietarios de las unidades privadas.
Sigue en algo al dec. 9404/87 de la Pcia. de Bs. As., pero hay algo no claro con respecto a la entidad que
agrupe a los propietarios: cul es su finalidad? En el rgimen del 9404/75 era la titular de las partes
comunes; si aqu como indica el artculo siguiente, las partes comunes quedan sujetas al rgimen de
propiedad horizontal y existe un reglamento que determina los rganos de funcionamiento, me vuelvo a
preguntar a qu tipo de entidad se refiere.
Volveremos sobre el tema, en la parte de problemas no resueltos.
I.3 Marco legal: (art. 2075)
Plantea la situacin de que derechos se configuran en el emprendimiento:
si se trata de derechos reales se rigen por el Derecho de propiedad Horizontal (Ttulo V) con las
modificaciones del presente ttulo (conforma el derecho real de propiedad horizontal especial).
pueden establecerse derechos como personales.
pueden coexistir derechos reales y personales
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubieran establecido como derechos personales o
coexistan derechos reales y personales, se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este
derecho real.
Es decir le est dando un encuadre dentro de los derechos reales con las peculiaridades establecidas en el
presente captulo, conformando el derecho de propiedad horizontal especial, es decir una especie
dentro del gnero.
Esto corta con la discusin de los proyectos anteriores que proponan la creacin de un derecho real de
propiedad urbana especial, sin tocar la ley de propiedad Horizontal, es decir crear una especie sin tocar
el gnero, como muy bien expuso en su momento el Dr. De Reyna Tartiere, un especialista en derechos
reales.
El ltimo prrafo no estaba en el proyecto, se incorpor en su paso por la Comisin Bilateral, y no fija
plazo ni normas de adecuacin, por lo que va a generar serios problemas jurdicos. Pienso que se va a
escribir y debatir sobre esto. Lo volvemos a tratar en el punto de problemas no resueltos.
I.4 Cosas necesariamente comunes: (art 2076)
los espacios destinados a vas de circulacin, acceso y comunicacin.
las reas deportivas, recreativas y sociales.
las cosas o partes cuyo carcter no est determinado, se consideran comunes.
Esta enunciacin sigue al decreto 9404/87, pero lo ms importante es lo que no dice: al no citarlo como
comn, queda que el terreno es propio y pertenece a cada propietario, con lo que se aparta de lo
establecido en el Ttulo V De la Propiedad Horizontal donde se establece que el terreno es comn
y constituye una porcin indivisa.

Actualmente, en las instituciones regidas por la Ley 13.512, la situacin de que el terreno es comn, fue
salvado por el decreto 947/2004, que en su art. 6 ter, dice que en los countries, califica como
necesariamente comunes, las partes del terreno destinadas a vas de comunicacin e instalaciones de uso
comn: es decir, es cosa propia el terreno de las unidades funcionales de uso exclusivo, apartndose del
principio general del art. 2 de la Ley 13.512.
I.5 Partes privativas (su estado): (art. 2077)
la unidad funcional puede hallarse construida o en proceso de construccin.
tener independencia funcional.
tener salida a la va pblica sea directa o indirecta.
Estos requisitos han tomado lo establecido en el Dec. 2489/63 reglamentario de la Propiedad Horizontal
en la Provincia de Buenos Aires, que permiti justamente que en la primera hora muchos
emprendimientos se constituyeran bajo la forma de propiedad horizontal.
I.6 Facultades y obligaciones del propietario: (art. 2078, 2080, 2085 y 2086)
El propietario puede ejercer sus derechos dentro de los lmites de:
las disposiciones del presente ttulo.
las normas del reglamento de propiedad y administracin (que debe integrar el ttulo de propiedad y se
supone conocido por todos).
tener como mira el mantenimiento de convivencia y proteccin de valores paisajsticos,
arquitectnicos y ecolgicos.
Pueden existir limitaciones, pero no impedir la libre transmisibilidad de las unidades funcionales,
pudiendo establecerse un derecho de preferencia a favor del consorcio o resto de los propietarios.
Las sanciones por inconductas graves o repetidas deben estar establecidas en el reglamento de propiedad.
El tratamiento que hace de derechos y obligaciones es simple y sencillo y lo deja referido al reglamento,
cuya importancia reconoce al establecer que no puede ser desconocido. Es muy importante esto por
cuanto no puede establecerse disposiciones que creen normas o tratamientos especiales, sino las generales
de la ley, sin existir fueros especiales.
En los proyectos anteriores se haca un tratamiento pormenorizado al extremo, estableciendo la bolilla
negra (el derecho de admisin) y sanciones severas que podan llegar a la expulsin, vulnerando
disposiciones constitucionales como el derecho de propiedad. Por estas mismas razones es que dichos
proyectos no tuvieron xito. Aqu se garantiza expresamente la libre transmisibilidad.
I.7 Gastos y Contribuciones: (art. 2081)
Los propietarios deben pagar, segn lo establecido en el reglamento:
las expensas y gastos necesarios para el funcionamiento del emprendimiento.

 los correspondientes a la utilizacin de servicios, ya sea por el titular, familiares e invitados.

I.8 Lmites perimetrales: (art. 2079)
Dichos lmites pueden materializarse mediante cerramientos, segn las reglamentaciones locales
(provinciales o municipales) por razones urbansticas o de seguridad.
La ley 8912 de uso de suelo al referirse a los countries no dice nada respecto al tipo de cerramiento,
mxime por considerar que estn ubicados en zona abierta, no urbana. Si buscamos en el decreto 9404/87,
tampoco hay ninguna referencia, por el mismo concepto que habla de countries. El primer antecedente de
esto, lo encontramos en el Decreto 27/1998, que al referirse a los barrios privados, dice que el permetro,
podr materializarse mediante cerramiento, pero aclara en su art. 3 que debe ser transparente y no
podr materializarse mediante muro . Cul es el tratamiento por las municipalidades? si los countries
estn ubicados en zona no urbana, no hay inconveniente en el muro. Con referencia a los barrios privados,
por lo general estn ubicados en zona urbana y directamente el decreto no lo permite. La resistencia de las
Municipalidades es que si bien constituye una seguridad para los de adentro, es una inseguridad muy
grande para los de afuera, que se ven obligados a transitar por verdaderos pasadizos.
Es decir el artculo analizado delega la determinacin del tipo de cerramiento, en las autoridades locales,
corriendo la autorizacin y verificacin con cuenta de las Direcciones de Planeamiento respectivas.
I.9 Cesin de la unidad y condiciones de uso: (art. 2083 y 2084)
El reglamento establecer las condiciones en que podr ser cedida la unidad; las condiciones de uso y
goce de los espacios comunes.
Las condiciones para alquilar claramente establecidas y el uso de instalaciones por los locatarios, as
como los invitados, puedan ayudar no solamente al mercado de alquileres, sino favorecer la convivencia,
previniendo problemas.
II. Temas no resueltos y propuestas
Los temas no resueltos en el Cdigo Civil los vamos a clasificar:1) legales 2) expensas y registracin y
presentacin de informacin. 3) temas impositivos.
II.1 Legales
Si bien hay que reconocer que el proyecto ha incluido y tomado toda la legislacin de la Pcia. de Bs. As. y
la ha incorporado casi sin modificaciones en una forma orgnica, algunos puntos han quedado sueltos.
II.1.1 Caractersticas de la sociedad
Como vimos en el punto 1.2 se refiere a: Entidad con personera jurdica que agrupe a los propietarios de
las unidades privadas.
Esta entidad en el rgimen del 9404/75 era la titular de las partes comunes; si aqu como indica el artculo
siguiente, las partes comunes quedan sujetas al rgimen de propiedad horizontal y existe un reglamento
que determina los rganos de funcionamiento, qu funcin cumple la entidad? No se superpone con los
rganos de funcionamiento? O se est refiriendo a la persona jurdica consorcio de propiedad
horizontal. Esto podra ser vlido en los que se constituyan de acuerdo a la nueva legislacin, pero en las

preexistentes no puede imponerse la transformacin forzada de una sociedad annima en un consorcio de

propiedad horizontal, ya que implicara vulnerar derechos constitucionales adquiridos (1).
II.1.2 Normas de adecuacin
En el punto 1.3 vimos el encuadre dentro de los derechos reales, pudiendo coexistir derechos reales y
personales.
Faltaran las normas y plazo de adecuacin, para considerar la situacin de las entidades preexistentes,
diciendo solamente que deben adecuarse.
Hay una cuestin a analizar: el segundo prrafo del artculo 2075 se refiere a que Todos los conjuntos
inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal del Ttulo V con
las modificaciones del presente ttulo, para conformar el derecho de propiedad horizontal especial.
El tercer prrafo dice: que los conjuntos inmobiliarios preexistentes constituidos como derechos
personales o donde coexistan derechos reales y personales se deben adecuar a las previsiones
normativas que regulan este derecho real. Es decir que no hace cuestin a la personalidad jurdica del
sujeto titular del conjunto inmobiliario, sino a las reglas que deben regirlo.
Esto significara incorporar ciertas normas del nuevo Cdigo Civil a un reglamento a inscribir en el
Registro de la Propiedad (rgimen de lmites y restricciones al dominio, rgimen patrimonial de los
propietarios y reglas de convivencia y rgimen disciplinario). Si no lo hacen, no hay problema inmediato,
pero puede pasar que algn propietario lo exija o que el registro inmobiliario se niegue a inscribir las
nuevas escrituras.
Imaginemos por un minuto, con la experiencia que uno tiene en estas instituciones, donde siempre hay un
grupo o personas muy conflictivas, la judicializacin en que puede derivar
Analizando otros aspectos, en primer lugar el legislador no es dueo de cambiar lo pasado que ocurri de
acuerdo al rgimen legal imperante. Esta adecuacin ya ha sido tildada de inconstitucional, por su lesin
al art 17 de la CN y al propio art. 7 del C C y Com, segn el cual la retroactividad establecida por ley, no
puede afectar derechos amparados por garantas constitucionales.
El problema ms serio es que no fija plazo de adecuacin, que va a causar graves inconvenientes:
enorme dificultad practica de adecuacin.
aumenta la inseguridad jurdica de los no adecuados.
costos extraordinarios jurdicos y notariales.
fuente de numerosos y costosos juicios ya que las cuestiones en disputa debern resolverse por esta
va (2).
Puede ser tambin que esto se resuelva mediante leyes correctivas.
El Colegio de Escribanos, est realizando estudios para conocimiento de sus profesionales. El Consejo
Profesional de Ciencias Econmicas de CABA tambin est analizando y viendo las posibles
correcciones.

II.1.3 Incorporacin de unidades construidas

Cuando trata en el punto 1.5 el estado de las partes privadas, dice que pueden ser construidas o a
construir.
Ahora se plantea una pregunta de importancia no menor, como es la incorporacin de las unidades
construidas. En una primera instancia implicaba la modificacin del reglamento, con el costo que
implicaba, la inmovilizacin de matrcula y la necesidad de reunir la mayor cantidad posible de
propietarios para abaratar costos.
Esto fue resuelto por el Dec. 947/2004 que permita mediante la llamada escritura de obra nueva, que
cada propietario pudiera incorporar individualmente su construccin. Esto se mantiene? cmo? ser
resuelto por algn decreto reglamentario?.
Adems la otra pregunta no resuelta es si bien se puede incorporar construcciones, (porque no modifica
polgono), qu pasa con la unificacin de lotes que s modifican polgono?.
II.2 Expensas y registro y presentacin de la informacin
II.2.1 Expensas
Este es uno de los puntos no tratados en la parte que especficamente se tena que referir al tema. Lo nico
que hace es hacer la especificacin de gastos necesarios para el funcionamiento del emprendimiento y
gastos por la utilizacin especfica de servicios: el que redact esto evidentemente no conoca los
problemas tcnicos y ms todava que no est determinado como se calculan y distribuyen.
El reglamento puede decir gastos para el funcionamiento del emprendimiento sin ninguna otra
aclaracin. Podemos entender que la ley tiene que ser genrica y la reglamentacin establezca la letra
chica; pero si esta no lo hace, queda sujeto a lo que fije el reglamento de propiedad, que debe fijar las
cuestiones de detalle.
Es entonces que empieza el problema: si el mismo reglamento de propiedad no ha sido redactado en
forma adecuada, requerir su modificacin. En su redaccin intervienen generalmente los escribanos,
participando tambin los abogados, llegando incluso a la participacin de arquitectos, pero por lo general
no intervienen contadores, que seran muy necesarios, sobre todo en lo referido a la forma de clculo y
distribucin de las expensas.
Como tema de este tpico, si liquido por el rgimen de expensas vencidas, estoy recuperando los gastos
realmente incurridos. Pero si por el contrario lo hago por el rgimen de expensas adelantadas, parto de
una estimacin de gastos mensuales (los gastos estimados mensuales o una proporcin del presupuesto
anual, ms los gastos extraordinarios a ocurrir en el mes) a la que se deben sumar o restar la diferencia
entre gastos estimados y realmente ocurridos en el mes anterior. Si se pone al pago una cifra fija (sin
hacer el ajuste indicado), en el caso de que esta sea superior a los gastos realmente incurridos, se estar
formando una reserva oculta que se utilizar a discrecin, sin ningn tipo de control.
Es decir resumiendo:
1.

a) si se trata de expensas vencidas, sern los gastos pagados ms, de corresponder, las
provisiones correspondientes a gastos que van a incidir en algunos meses (SAC, gas en perodo
invernal, reparaciones importantes, resiembras) La finalidad de las provisiones es mantener la
expensa equilibrada.

2.

b) si son expensas adelantadas, se partir de una estimacin mensual, determinado en funcin del
presupuesto anual aprobado por asamblea, con una estimacin de aumentos previsibles. Si este
monto fijo, difiere de lo realmente gastado en el mes, y la diferencia puede tener dos tratamientos:

* restarse o sumarse, segn corresponda, al monto del perodo siguiente (con lo cual dar un monto de
expensa variable).
* mandarse a una reserva para fines especficos, cuyo destino a fin de ejercicio determinar la asamblea
(con lo cual se tendr un monto de expensa fija).
Por lo tanto en un esfuerzo de sntesis, la redaccin debera aclarar al referirse al reglamento:
Determinacin de las expensas y su forma de clculo, indicando si son vencidas (gastos realizados
y provisiones) o adelantadas (forma de determinacin del presupuesto y destino de los excedentes
mensuales, si los hubiera).
II.2.2 Registro y Presentacin de la informacin
Este es uno de los puntos tratados no en el lugar especfico que corresponda: si tenemos un TITULO VI
referidos a los conjuntos inmobiliarios, debera incluirse estos aspectos ah.
La Federacin de Consejos Profesionales en Ciencias Econmicas emiti su opinin fundamentada, a la
cual no se le dio trato.
En su presentacin la FACPCE se refiri a: Normativa sobre honorarios profesionales para la actuacin
ante la Justicia y las regulaciones contables en materia de Cdigo Civil y Comercial y en materia de la
Ley de Sociedades Comerciales, fundamentndolo como sigue:
En la prctica de las personas jurdicas, sean comerciales o civiles, los estados contables se confeccionan
sobre la base de aplicacin de normas tcnicas. Las mismas determinan tanto el valor de exposicin de los
distintos rubros patrimoniales como la determinacin de los resultados econmicos. Estas
determinaciones tienen importancia sobre decisiones y consecuencias legales desde el momento que
constituyen informacin en que se basan por ejemplo decisiones de inversores, decisiones de entidades
financieras, decisiones de distribucin de utilidades en sociedades comerciales, base primaria de clculo
de obligaciones fiscales, etc.
Las normas contables emergen de la profesin contable institucionalizada, siendo facultad de las
entidades a quienes el Estado tiene delegado el ejercicio del poder de polica profesional. Asimismo,
distintos organismos de control especfico, con facultades legales expresas, tienen tambin facultad legal
de dictar normas tcnicas en sus respectivos mbitos. Dems est decir que estos entes ejercen sus
facultades de un modo coordinado con la profesin contable de modo de que no existan contradicciones
entre normativas.
Estas normas, abarcan dos aspectos diferenciados: la medicin del valor de los distintos rubros
patrimoniales activos y pasivos y las formas de exposicin, la cual abarca los estados a emitir, su
contenido, los cuadros y detalles anexos, las notas y toda cuanta informacin complementaria, as como la
consolidacin del estado contable con el de otras empresas controladas o relacionadas.
Las normas tcnicas presentan cuerpos diferentes segn el gnero de empresas a que estn dirigidas.

Por su parte, el universo de sociedades comerciales no sujetas a las NIIF, o que no opten voluntariamente
por su aplicacin, estn sujetas a las normas tcnicas dictadas para esas empresas por las instituciones de
ciencias econmicas, en las cuales, a su vez, existen diferencias para simplificar criterios de medicin y
de exposicin para empresas de menor envergadura.
Por su parte, existen tambin juegos de normas especiales para el sector de entidades de economa social
en consonancia entre los organismos profesionales y el ente de control INAES.
Cabe sealar finalmente que estos cuerpos de normas estn bajo permanente revisin y adecuacin al
ritmo del avance de las disciplinas contables y de las necesidades de informacin pblica, no siendo
aconsejable que cuerpos normativos superiores, como puede ser una ley o un Cdigo, contenga
precisiones cuya definicin es propia del nivel inferior, mucho ms cuando la dinmica de cambio puede
determinar cambios que rpidamente puede dejar obsoleta la norma rectora. Es decir que el esquema
aconsejable es que la ley superior contenga criterios generales y las definiciones queden reservadas
a los cuerpos normativos tcnicos, cuya flexibilidad y facilidad de cambio es mucho mayor.
Se impone por lo tanto una adecuacin de las normas previstas de modo que se incorpore a las mismas el
rol legal que en materia contable y de emisin de estados contables tienen las normas tcnicas y
simplificar las normas especficas de sociedades comerciales de modo de reducirlas a principios generales
y remitirlas en lo especfico a las normas tcnicas.
Asimismo cabe sealar que falta definir la necesidad de que los estados contables emitidos estn
auditados por profesional independiente. Este concepto, si bien est implcito en normas como la prevista
en el art. 190, no est expresamente contemplado en la normativa central. Por ello cabe incorporarlo.
En sntesis y en lo referido a la actividad, destacamos las siguientes modificaciones (en bastardilla):
Artculo 321: Modo de llevar la contabilidad. La contabilidad debe ser llevada sobre una base uniforme
de la que resulte un cuadro verdico de las actividades y de los actos que deben registrarse, con sujecin a
las normas tcnicas aplicables, de modo que se permita la individualizacin de las operaciones y las
correspondientes cuentas acreedoras y deudoras. Los asientos deben respaldarse con la documentacin
respectiva, todo lo cual debe archivarse en forma metdica y que permita su localizacin y consulta.
Artculo 326: Estados contables. Al cierre del ejercicio quien lleva contabilidad obligada o voluntaria
debe confeccionar sus estados contables, que comprenden como mnimo un estado de situacin
patrimonial y un estado de resultados que deben asentarse en el registro de inventarios y balances. Los
Estados Contables se confeccionarn segn las normas tcnicas profesionales emitidas por los organismos
profesionales en ciencias econmicas que ejerzan el poder de polica profesional por delegacin de los
poderes pblicos y por los organismos de control especficos con competencias legales. En los casos de
sujetos obligados a llevar contabilidad segn prescribe el artculo 320, los estados contables debern estar
acompaados por informe de auditora de contador pblico independiente
Cmo est tratado el tema en el Cdigo Civil?:
Libros
No encontramos ninguna referencia en el seccin 7 especfica; pero si vamos al ttulo V De la Propiedad
Horizontal entre los derechos y obligaciones del administrador figura:
.. llevar en legal forma los libros de actas, de administracin, de registro de propietarios

Debe entenderse que el libro de Administracin no es otra cosa que el registro donde se reflejen las
operaciones del consorcio: sus movimientos financieros y patrimoniales, los movimientos de cuenta
corriente y el balance al cierre con su movimiento analtico.
Informacin mensual
Tambin entre los derechos y obligaciones del administrador figura:
practicar la cuenta de expensas
Debemos entender que esto se refiere al clculo de las expensas y la rendicin mensual de ingresos y
egresos.
Informacin anual:
Extraemos el inciso:
rendir cuenta documentada dentro de los SESENTA (60) das de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad y administracin
He marcado especialmente los trminos ejercicio financiero porque hay un error repetido: qu pasa
con la parte patrimonial? no se informa? se informa mediante notas que no cierran con nada? Esto
puede ser aplicable a un consorcio de departamentos comn, que no tiene activos, pero nunca a una de
nuestras instituciones que cuentan todas con activos fijos importantes y otras cuentas patrimoniales.
La solucin, sera haber tratado esto especialmente en el Titulo VI, aclarando que la rendicin del
ejercicio econmico debera hacerse segn las normas contables especficas y la presentacin de la
informacin ante la autoridad de contralor correspondiente (tema no menor, ya que es la que
ejecuta en ltima instancia el contralor, por lo menos tericamente), que no difiere del proyecto
presentado por FACPCE.
Si consideramos lo expuesto en la introduccin de la RT 25: La acotacin de los entes que estn
alcanzados por la norma tambin puede considerarse de problemtica definicin en forma taxativa. Cabe
destacar que la consideracin de entes sin fines de lucro, est directamente relacionado con el destino
final de los excedentes o disminuciones patrimoniales (resultados), el que debera mantenerse en el
patrimonio sin un retiro o reembolso a terceros de dichas diferencias. El objeto principal o la figura que
adopte una organizacin sin fines de lucro, no debe condicionar el uso de las normativas del modelo de la
presente.
Evidentemente el fin de nuestras instituciones es ste, por lo que no quedara duda de su aplicacin; por
otra parte resuelve el problema de la exposicin por lo econmico (con el balance general) y lo financiero
(con el estado de flujo de efectivo, que lo incluye).
Hasta aqu hablamos de los consorcios, pero como dijimos en el punto sobre marco legal Qu pasa con
las normas de adecuacin, referidas a instituciones preexistentes, configuradas como asociaciones civiles,
Sociedades Annimas y SA bajo la forma del art. 3? Porque estas tenan sus normas especficas de
presentacin (RT9 y RT25). Quedan absorbidas dentro del nuevo marco legal? Tema a resolver.
II.3 Aspectos impositivos

Vamos a tratar de ser muy breves: en la actualidad desde el punto de vista impositivo, a grandes rasgos las
entidades se encuentran dentro de tres clasificaciones:
consorcios
asociaciones civiles
asociaciones civiles bajo la forma SA
Soc. annimas
Los aspectos de tributacin son muy diferentes en unas y otras, implicando que algunas no estn
alcanzadas y otras pueden estar exentas.
De ah mi insistencia en las normas de adecuacin: la forma que les da la ley de encuadre dentro del
rgimen de propiedad horizontal especial, modifica el encuadramiento jurdico de las preexistentes
nombradas? Esto modifica el encuadre impositivo por consiguiente, de las existentes?.
Actualmente los consorcios no son sujetos de tributacin, Si todas las otras formas son absorbidas o
consideradas como consorcios: la AFIP va a perder las jugosas recaudaciones de Ganancia Mnima
Presunta (no hablamos de ganancias, porque estas instituciones generalmente no arrojan utilidad)? No se
le va a ocurrir alguna modificacin?.
Porque si vemos el art 69 de la Ley de Ganancias los consorcios no estn incluidos (los emprendimientos
inmobiliarios son una especie), ni tampoco en el artculo 2 de la Ley de Ganancia Mnima Presunta.
Me pregunto si el hecho de que el Cdigo los considere persona jurdica privada, puede alterar su
condicin impositiva? En la forma que est la ley impositiva es posible?.

NOTAS
(1) Eduardo Favier Dubois
(2) Daniel Enrique Butlow

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