NAMA

NPM
MATA KULIAH
KELAS
DOSEN

: Kireina Cyana Siti Rohmah

: 2014200159
: Hukum Agraria
:B
: Ignatius Denny Lesmana, S.H., M.Kn.

Hak-Hak Atas Tanah Setelah Berlakunya

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Dasar Agraria
(UUPA)
Hak Milik
Menurut Pasal 20 UUPA Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh
yang dapatdipunyai orang atas tanah. Turun temurun, artinya hak milik atas tanah dapat
berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia,
maka hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai
subjek hak milik. Terkuat, artinya hak milik atas tanah lebih kuatdibandingkan denganhak
atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudahdipertahankan dari
gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus. Terpenuh, artinya hak milik atas tanah memberi
wewenang kepada pemiliknya lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain,
dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanahnya lebih luas bila
dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain.
Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Salah satu kekhususan dari
Hak Milik ini tidak dibatasi oleh waktu dan diberikan untuk waktu yang tidak terbatas
lamanya yaitu selama hak milik ini masih diakui dalam rangka berlakunya UUPA.
Pasal 27 UUPA menjelaskan bahwa Hak Milik itu hapus apabila:
A. Tanahnya jatuh kepada negara :
1. Karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18
2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
3. Karena diterlantarkan
4. Karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2)
B. Tanahnya musnah
Berdasarkan Pasal 21 ayat (1) UUPA, Hanya Warga Negara Indonesia yang dapat
mempunyai hak milik.

Pada dasarnya badan hukum tidak mungkin mempunyai tanah dengan hak milik kecuali
ditentukan secara khusus oleh Undang-undang atau peraturan lainnya, seperti yang telah
ditentukan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1973 yaitu:
a. Bank-bank yang didirikan oleh negara.
b. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi pertanian yang didirikan berdasarkan undang-undang
Nomor 79 Tahun 1958.
c. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh menteri pertanian/agraria setelah
mendengarmenteri agama.
d. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh menteri pertanian/agraria setelah mendengar
menterisosial.
Penjelasan umum UUPA menerangkan bahwa dilarangnya badan hukum mempunyai
hak milik, karena memangnya badan hukum tidak perlu mempunyai hak milik tetapi cukup
bagi keperluan-keperluan yang khusus yaitu hak-hak lain selain hak milik.
Mengenai keabsahan dan kehalalan hak milik, telah dikenal dua asas;
1) Asas Nemo plus juristrans fere potest quam ipse habel, artinya tidak seorangpun dapat
mengalihkan atau memberikan sesuatu kepada orang lain melebihi hak miliknya atau apa
yang dia punyai.
2) Asas Nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest, artinya tidak seorangpun
mengubah bagi dirinya atau kepentingan pihaknya sendiri, tujuan dari penggunaan objeknya

Hak Pakai
Berdasarkan Pasal 41 UUPA, Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan
memungut hasil dari tanah yangdikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain.
Sebagaimana diatur dalam Pasal 42 UUPA, Hak Pakai dapat diberikan kepada:
1. warga negara Indonesia;
2. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. badan hukum yang didirikan dan berkedudukan di Indonesia;
4. badan hukum asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia.
Lebih lanjut, sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996
tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah (PP No. 40/1996)
Hak Pakai dapat diberikan diatas tanah dengan status:
1. tanah negara;
2. tanah hak pengelolaan;
3. tanah hak milik.
Ditetapkan dalam Pasal 45 PP No. 40/1996, jangka waktu bagi hak pakai atas tanah
Negara adalah 25 (duapuluh lima) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua
puluh) tahun. PP No. 40/1996 mengatur beberapa persyaratan sebelum jangka waktu Hak
Pakai dapat diperpanjang, yaitu:
1. Tanah masih dipergunakan sesuai dengan penggunaan tanah;
2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang
hak;
3. Pemegang hak masih memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak yang diatur dalam
PP No. 40/1996.
Lebih lanjut, untuk perpanjangan jangka waktu Hak Pakai, Pasal 47 PP No. 40/1996
mengatur bahwa permohonan atas perpanjangan jangka waktu harus diajukan selambatlambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai tersebut.

Selain itu, PP No. 40/1996 mengatur jangka waktu yang berbeda untuk Hak Pakai atas
rumah yang dibangun berdasarkan perjanjian dengan pemegang Hak Milik, jangka waktu
perjanjian tersebut tidak boleh lebih dari 25 (dua puluh lima) tahun dimana perjanjian
tersebut dapat diperpanjang selama 25 (duapuluh lima) tahun. Walaupun demikian,
perpanjangan selama 25 (dua puluh lima) tahun harus dibuat dalam perjanjian terpisah antara
orang asing dan pemegang hak milik. Selanjutnya, perpanjangan dapat dibuat dengan
ketentuan bahwa orang asing yang berdomisili di Indonesia atauuntuk perusahaan asing,
mempunyai perwakilan di Indonesia.
Apabila orang asing yang memiliki rumah yang dibangun atas Hak Pakai tanah negara
atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak tidak lagi berdomisili di Indonesia, dalam
jangka waktu 1 (satu) tahun, orang asing harus mengalihkan haknya kepada pihak lain yang
memenuhi syarat untuk memiliki hak atas tanah. Dalam hal orang asing tersebut menolak
untuk mengalihkan haknya kepada pihak lain, rumah yang dibangun atas tanah negara akan
dikuasai oleh negara untuk dilelang. Adapun rumah yang dibangun berdasarkan perjanjian
dengan pemegang hak, rumah akan dimiliki oleh pemegang hak.

Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha (HGU), berdasarkan pasal 28 UUPA, adalah Hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu paling lama
35 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, guna Perusahaan Pertanian, Perikanan
atau Perternakan. Proses daripada HGU itu sendiri adalah penyerahan tanah oleh pihak
pemilik tanah kepada negara, untuk kemudian diberikan lagi dengan status HGU kepada
pihak yang berkepentingan. Artinya, untuk membuat status tanah menjadi tanah negara, yang
berkepentingan haruslah membebaskan tanah tersebut dari pemiliklamanya dengan cara
memberikan ganti rugi. Setelah itu barulah tanah tersebut dimohonkan haknya sebagai HGU.
Yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha, adalah:
1.Warga negara Indonesia.
2.Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Berdasarkan Pasal 8 PP No. 4/1996, jangka waktu Hak Guna Usaha, adalah untuk pertama
kalinya paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun,
dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 tahun.
Pemegang hak guna usaha menikmati segala hak yang terkandung dalam hak milik atas tanah
yang ada dalam usahanya, tetapi ia tidak boleh berbuat sesuatu yang kiranya dapat
menurunkan hargatanah itu.
Bila hak guna usaha berakhir karena lewatnya waktu maka hak itu boleh berjalan terus
sampai dihentikan. Hak guna usaha dapat dicabut bila tanah rusak sama sekali atau sangat
disalahgunakan, tanpa mengurangi tuntutan untuk mengganti biaya, kerugian, dan bunga.
Pencabutan dapat jugadiucapkan karena kelalaian membayar uang upeti selama lima tahun
berturut-turut dan setelah sia-sia ditegur oleh juru sita secara sah, sekurang-kurangnya enam
minggu sebelum tuntutan diajukan. Pemegang hak guna usaha dapat menghindarkan
penghapusan hak guna usaha karena kerusakan yang diperbuat pada tanah atau karena
penyalahgunaan hak, bila ia memperbaiki barang-barang itu sehingga kembali dalam keadaan
seperti semula dan memberikan jaminan yang cukup untuk selanjutnya.

Hak Guna Bangunan

Berdasarkan Pasal 35 ayat 1 UUPA, Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri
dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Didalam PP No. 40/1996 diatur lebih lanjut
mengenai HGB. HGB dapat diberikan atau dibebankan terhadap tanah negara; tanah hak
pengelolaan dan tanah hak milik. HGB juga dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani
hak tanggungan. Pemberian HGBBerdasarkan Pasal 19 PP No. 40/1996 dijelaskan bahwa
HGB hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia dan berkedudukan diIndonesia. HGB tidak dapat diperuntukkan
bagi orang asing dan badan hukum asing. HGB diberikan untuk jangka waktu selama 30
tahun dengan perpanjangan selama 20 tahun. HGB diberikan dengan keputusan pemberian
hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk atas usul pemegang hakpengelolaan, lalu di
daftarkan dalam buku tanah pada kantor pertanahan.
Kewajiban Pemegang HGBPemegang HGB berkewajiban:
1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan
dalamkeputusan

pemberian

haknya,

menggunakan

tanah

sesuai

dengan

peruntukannya danpersyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan

perjanjian pemberiannya;
2. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga
kelestarianlingkungan hidup;
3. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada Negara,
pemegang HakPengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HGB itu hapus;
4. Menyerahkan sertifikat HGB yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Peralihan HGB terjadi karena jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal,
hibah, dan pewarisan. Berakhirnya HGB berkahir karena jangka waktunya berakhir,
dihentikan sebelum jangka waktu berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi, dilepaskan
secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangkawaktu berakhir, dicabut untuk
kepentingan umum, ditelantarkan, dan tanahnya musnah.