MINISTERUL LUCRRILOR PUBLICE, TRANSPORTURILOR I

LOCUINEI

GHID
PRIVIND APLICAREA REGLEMENTRILOR DE UTILIZARE I
OCUPARE A TERENULUI INTRAVILAN, PRIN RELAIONAREA
INSTRUMENTELOR URBANISTICE (INDICI DE OCUPARE I
UTILIZARE A TERENURILOR, REGIM DE NLIME)

REGLEMENTARE TEHNIC
REDACTAREA A III A
(bun de tipar)

- MAI 2002 -

MINISTERUL LUCRRILOR PUBLICE, TRANSPORTURILOR I

LOCUINEI

GHID
PRIVIND APLICAREA REGLEMENTRILOR DE UTILIZARE I
OCUPARE A TERENULUI INTRAVILAN, PRIN RELAIONAREA
INSTRUMENTELOR URBANISTICE (INDICI DE OCUPARE I
UTILIZARE A TERENURILOR , REGIM DE NLIME)

REGLEMENTARE TEHNIC

FAZA:

REDACTAREA A III A (final-bun de tipar)

ELABORATOR:

Institutul Naional de Cercetare Dezvoltare

pentru Urbanism i Amenajarea Teritoriului,
URBANPROIECT Bucureti

CONTRACT NR.

242 / 2001

Director tiinific:
ef Secie Urbanism:
ef proiect:

Arh. Ctlin Srbu

Arh. Doina Bubulete
Arh. Doina Bubulete
Mai 2002

INSTITUTUL NATIONAL DE CERCETARE - DEZVOLTARE PENTRU URBANISM SI AMENAJAREA TERITORIULUI

URBANPROIECT
str. Nicolae Filipescu 53-55, 70136 Bucuresti 2, ROMANIA tel. 01.211 78 42, 01.211 78 43, fax 01.211 49 06, e-mail urban@fx.ro

SECTIA
PROIECT
FAZA
COD
PROGRAM
CONTRACT

URBANISM
REDACTAREA A III-A (final-bun de tipar)
242 / 2001

DENUMIREA
TEMEI

REGLEMENTARE
Ghid privind aplicarea reglementrilor de utilizare i

ocupare a terenului intravilan, prin relaionarea

instrumentelor urbanistice (indici de ocupare i
utilizare a terenurilor , regim de nlime)
Colectiv de Elaborare Urbanproiect:

Subproiectanti

Arh. Doina BUBULETE

Arh. Aurelia CATAN

UNIVERSITATEA DE
ARHITECTUR I URBANISM
ION MINCU BUCURETI
EF PROIECT,
CONF. DR. ARH. RODICA EFTENIE

Arh. Petre Statu

Ing. Antonio TACHE
Tehn. Florina VTAFU

DIRECTOR
STIINTIFIC

Arh. Ctlin SRBU

EF SECIE
URBANISM

Arh. Doina BUBULETE

SEF
PROIECT

Arh. Doina BUBULETE

CUPRINS
1

PREAMBUL
CAPITOLUL I.

OBIECTIVELE GHIDULUI

CAPITOLUL II.

CADRUL LEGISLATIV REGLEMENTAR

CAPITOLUL III.

UTILIZAREA INDICILOR POT I CUT

CAPITOLUL IV.

FACTORI CARE DETERMIN I INFLUENEAZ

VALORILE INDICILOR POT I CUT

CAPITOLUL V.

POSIBILITI DE UTILIZARE A INSTRUMENTELOR

URBANISTICE SPECIFICE

10

CAPITOLUL VI.

METODOLOGIE DE UTILIZARE A GRILELOR

VALORICE PENTRU POT I CUT

11

PREAMBUL
Prezentul ghid se elaboreaz n scopul perfecionrii coninutului documentaiilor de
urbanism i a regulamentelor locale de urbanism, n vederea stabilirii unui mod coerent i
logic de utilizare i ocupare a terenurilor.
Bazat pe consultarea specialitilor n domeniul amenajrii teritoriului i urbanismului
i a reprezentanilor autoritilor publice locale i a autoritilor publice centrale de
specialitate, ntocmirea ghidului urmrete s orienteze atitudinile elaboratorilor de
documentaii de urbanism spre nelegerea i respectul logicilor de dezvoltare a localitilor.
Ghidul se structureaz pe capitole i subcapitole.

CAPITOLUL I.

OBIECTIVELE GHIDULUI

Art.1 - Obiectivul principal al ghidului

Principalul obiectiv al ghidului este perfecionarea general a modului de
monitorizare a ocuprii i utilizrii terenului intravilan prin relaionarea instrumentelor
urbanistice indicii POT (procentul de ocupare a terenului) i CUT (coeficientul de
utilizare a terenului) cu ali factori de influen implicai sistemic: regim de nlime,
parcel, unitate teritorial de referin, respectiv factori de influen major:
morfologia structurii urbane, situarea n cadrul localitii i alte aspecte particulare.
Art.2 - Modaliti de utilizare ale ghidului
Ghidul propune limite valorice concrete de variaii pentru indicii POT i CUT (n
sistem de gril) n vederea utilizrii lor ca instrumente de relaionare a propunerilor de
dezvoltare cu tipologiile morfo-funcionale existente.

CAPITOLUL II.

CADRUL LEGISLATIV REGLEMENTAR

Art.3 Temeiul legal de utilizare a indicilor POT i CUT

Indicii POT(procentul de ocupare a terenului) i CUT(coeficientul de utilizare a
terenului) au fost reintrodui n practica urbanistic romneasc odat cu revenirea, - dup
apariia n 1991 a Legii nr. 50, privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii i unele
msuri pentru realizarea locuinelor la sistemul de regulamente urbanistice. Ei au fost
iniial definii n Ordinul MLPAT nr. 91/1991, n cap. III Coninutul documentaiilor,
paragraful 1) Documentaii de urbanism i amenajarea teritoriului lit.B (Plan urbanistic
general) i lit.C (Plan urbanistic zonal) i paragraful 2). Regulament local de urbanism, (2.1.
Regulament aferent Planului urbanistic general i 2.2. Regulament aferent planului urbanistic
zonal). De asemenea utilizarea indicilor se regsete n cap. II. Procedura de autorizare care
prevede completarea acestor indici n Certificatul de urbanism (referitor la regimul tehnic al
imobilelor).

n Regulamentul general de urbanism, aprobat prin Hotrrea

Guvernului Romniei nr. 525/1996, procentul de ocupare a terenului face obiectul
articolului 15 i se detaliaz n Anexa nr.2. Totodat Ghidul cuprinznd detalieri i
exemplificri pentru elaborarea i aprobarea Regulamentului local de urbanism de ctre
consiliile locale aprobat cu Ordinul MLPAT nr. 80/N/18.XI.1996 cuprinde n capitolul 2
(Precizri, detalieri, exemplificri privind utilizarea Regulamentului general de urbanism la
elaborarea Regulamentului local i la autorizarea construciilor), subcapitolul 2.1 (Principii
generale), articolul 15: Procentul de ocupare a terenului, cu detalieri, precizri i aplicare.
Legea nr. 350/2001, privind amenajarea teritoriului i urbanismul face, de
asemenea, referiri la procentul de ocupare a terenului i coeficientul de utilizare a terenului,
menionate ca elemente de definire a regimului tehnic al imobilelor, necesare a fi cuprinse n
certificatul de urbanism (art. 31, c
De asemenea, Ordinul 1943/2002 al ministrului lucrrilor publice,
transporturilor i locuinei pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii
nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii, republicat, cu
modificrile i completrile ulterioare specific n Capitolul II-Procedura de autorizare,
Seciunea I-Certificatul de urbanism, Art.33-Redactarea certificatului de urbanism, necesitatea
de nscriere n regimul tehnic al imobilului, a procentului maxim de ocupare a terenului (POT)
i a coeficientului maxim de utilizare a terenului (CUT), raportate la suprafaa de teren
corespunztoare zonei din parcel care face obiectul solicitrii.
Art.4 Acte normative complementare
Baza legal ce susine problema utilizrii i ocuprii terenurilor mai cuprinde, pe
lng documentele menionate:
Constituia Romniei
Codul Civil Romn
Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, cu modificrile ulterioare
Legea nr. 7/1996, privind cadastrul i publicitatea imobiliar,cu modificrile
ulterioare
Legea nr. 137/1995, privind protecia mediului, republicat cu modificrile
ulterioare
Legea nr. 114/1996, a locuinei, republicat cu modificrile ulterioare
Legea nr. 422/2001, privind protejarea monumentelor istorice
Legea nr. 98/1994, privind stabilirea i sancionarea contraveniilor la normele
legale de igien i sntate public
HGR nr. 51/1992, privind unele msuri pentru mbuntirea activitii de
prevenire i stingere a incendiilor, cu modificri prin HGR nr. 616/1993 i HGR
nr. 71/1996
STAS 4908-85 Arii i volume convenionale
STAS 7468 Calculul gradului de ocupare a terenului la amplasarea lucrrilor de
investiii

CAPITOLUL III.

UTILIZAREA INDICILOR POT I CUT

Art.5 Terminologie utilizat

Utilizarea cuplului de indici POT i CUT comun multor ri de altfel se justific
prin caracterul lor de raionalitate i simplitate n aplicarea practic pe parcursul elaborrii
documentaiilor de urbanism. Definirea lor explicit s-a regsit pentru prima oar n Ordinul
MLPAT nr. 91/1991 i apoi n Ghidul cuprinznd precizri, detalieri i exemplificri pentru
elaborarea i aprobarea Regulamentului local de urbanism de ctre consiliile locale. Conform
actelor normative n vigoare, definiiile se exprim prin seturi de relaii dup cum urmeaz:

Procentul de ocupare a terenului (POT) exprim raportul, transformat n

procente, ntre suprafaa construit la sol a cldirilor i suprafaa terenului
considerat:
POT = (SC / ST) * 100

Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) exprim raportul ntre suma

suprafeelor desfurate ale tuturor nivelurilor cldirilor* i suprafaa terenului
considerat:
CUT = SD / ST
*Suprafeele desfurate luate n considerare reprezint suma suprafeelor
planeelor tuturor nivelurilor construciilor, msurate la 1 m. deasupra pardoselii
finite. In suprafeele nivelurilor se cuprind i cele ale nivelurilor intermediare sau
anexe interioare i exterioare cum sunt:
suprafeele teraselor circulabile pentru diferite funciuni
suprafeele balcoanelor interioare(ex. teatre, cinematografe, etc.)
suprafeele supantelor
suprafeele porticelor de circulaie i gangurilor de trecere dac acestea nu
au inlimea mai mare dect a unui nivel ( se consider aferente primului
nivel deservit)
suprafeele coridoarelor exterioare
suprafeele scrilor exterioare de acces ntre niveluri
suprafeele rampelor exterioare i a scrilor de acces de la magazii, depozite,
etc.
suprafeele aferente lucarnelo, n cazul mansardelor, dac h>1,80m
suprafeele ncperilor cu nlime liber mai mare de 1,80m (ex. subsoluri,
ncperi ale motoarelor de ascensoare i ale pompelor, etc., pri ieite i
nchise pentru iluminatul subsolurilor, ncperi la mansarde,etc.)
In suprafeele nivelurilor nu se includ:
suprafeele copertinelor mai mici de 4 mp. i adncime mai mic de 2m.,
profilele ornamentale i corniele
suprafeele nvelitorilor, i teraselor necirculabile( rezultate din retrageri) de
peste nivelul imediat inferior
suprafeele golurilor mai mari de 4 mp., fiecare n parte numai la curi de
lumin i curi englezeti
suprafeele treptelor exterioare i teraselor neacoperite
suprafeele de sub acoperiuri i ale subsolurilor neamanajabile pentru
locuine sau pentru activiti cu caracter profesional, artizanal, industrial sau
comercial (h<1,80m, structuri nerezistente,etc.)
suprafeele planeelor construciilor sau prilor de construcii amenajate
pentru staionri de vehicule

 suprafeele planeelor construciilor destinate depozitrii recoltelor,

adpostirii animalelor sau materialelor agricole, ca i suprafeele serelor de
producie
LOCUINTE

STATIONARE
VEHICULE

LOCUINTE

LOCUINTE

DEPOZIT MATERIALE
AGRICOLE

Suprafaa construit la sol* este aria seciunii orizontale a cldirii la cota 0.00
a parterului, msurat pe conturul exterior al pereilor, exclusiv rezalidurile cu arie
mai mic de 0,4 mp., niele cu aria mai mare de 0,4 mp., treptele exterioare i
terasele neacoperite, precum i ariile curilor interioare, ale curilor exterioare de
lumin sau de acces (denumite n mod curent curi englezeti) mai mari de 4 mp.
*n cazul construciilor ale cror niveluri de peste parter depesc n suprafa cu
peste 30% suprafaa parterului, suprafaa construit la sol este echivalent cu
proiecia suprafeei celui mai mare (n valoare absolut) nivel suprateran.

Suprafaa terenului considerat este suprafaa parcelei nscris n Cartea

funciar, alturi de datele sale definitorii (dimensiune, destinaie, categorii de
folosin, numele deintorului).
Conform art. 15 din ghidul menionat n primul paragraf. marja valoric a
procentului
de ocupare a terenului stabilit conform anexei nr. 2 la
Regulamentul general de urbanism sau prin regulamentele locale de urbanism
reprezint principalul instrument urbanistic care susine ocuparea cu construcii a
terenurilor n limite adecvate, evitndu-se subutilizarea i/sau specula funciar.
Procentul de ocupare a terenului (POT) se completeaz cu coeficientul de utilizare
a terenului (CUT), cu regimul de nlime, formnd, mpreun cu alte reglementri
(alinieri, dispoziii, accente) un ansamblu de valori obligatorii pentru autorizarea
executrii construciilor.
Din raportarea celor doi indicatori rezult:

CUT SD HM, care reprezint numrul mediu de niveluri

POT Sc
Numrul mediu de niveluri al tuturor cldirilor, n limita suprafeei considerate,
este independent de destinaia acestora.
Analiza acestor definiii relev urmtoarele aspecte:
- ST (suprafaa terenului considerat) este component definitorie a indicilor POT
i CUT, fiind aritmetic factor comun pentru cele dou rapoarte.
- indicele POT ilustreaz dimensiunea planimetric de ocupare a terenului.
- indicele CUT ilustreaz dimensiunea spaial de utilizare a terenului
considerat.
- indicele HM este factor de referin pentru cldirile componente ale
ansamblului i se traduce n prescripii ca regim mediu de nlime al
cldirilor (RMH)

Art.6 Domeniul de aplicare a calculului POT i CUT

Conform prescripiilor n vigoare, stabilirea POT i CUT se prevede la documentaiile
de urbanism: Plan Urbanistic General (PUG), Plan Urbanistic Zonal (PUZ) i Plan Urbanistic de
Detaliu (PUD).
n ceea ce privete prescripiile de realizare a PUG, exist specificarea c valorile
acestor indici se stabilesc pentru etapa de perspectiv prin limite minime i/sau maxime, n
funcie de destinaia cldirilor, regimul de nlime existent i propus, relieful terenului i ali
factori de influen .
Prescripiile sunt similare i pentru PUZ, cu meniunea c suprafeele pentru care se
elaboreaz PUZ uri nu sunt ntotdeauna identice cu zonele, subzonele sau unitile
teritoriale de referin din PUG.
Practic, utilizarea POT i CUT apare n dou situaii distincte:
n controlul dezvoltrii urbanistice a unei localiti (PUG) prin precizarea ecartului
informativ ntre limitele extreme
n atribuirea unor autorizaii de construcie pe baza unor documentaii ntocmite
(PUZ i PUD)-( ex.: la PUD valorile POT i CUT pot fi calculate exact i
monitorizate concret ).

Art.7 Alte semnificaii ale indicilor POT i CUT n politica i proiectarea

urban
Indicii POT i CUT exprim n esen gradul de ocupare i utilizare a terenurilor
urbane, la nivel global.
Alte semnificaii privind indicele POT la nivel local:
raportul construit/neconstruit sugereaz potenialul cantitativ de amenajare i
folosire a terenului pentru circulaii pietonale, plantaii, amenajri gospodreti,
platforme comunitare(civice), etc.
raportul mineral/vegetal, asimilnd total sau parial suprafaa neconstruit cu teren
nverzit informeaz asupra unui anumit nivel ecologic existent n zon
densitatea de construcie dedus prin conversie are implicaii directe asupra
factorului estetico-ambiental, a efectului de climatizare, de nsorire i a gradului de
intimitate n raport cu vecintile
folosirea corect a terenurilor n raport cu subzonele urbane n care se ncadreaz
i cu preul acestora sugereaz oportuniti de introducere a unor cldiri cu
funciuni de interes public n zone subutilizate
controlul gradului de ocupare a terenului reflect specificul construirii n raport cu
formele de proprietate asupra terenurilor, indicnd reglementri privind relaii de
vecintate n cazurile reparcelrilor rezultate prin divizri de terenuri.
Alte semnificaii privind indicele CUT la nivel local:

capacitatea portant a solului care trebuie s suporte, n cazuri extreme,

concentrarea simultan a utilizatorilor spaiilor supraterane, dar i a celor din
spaiile subterane existente pe aceeai parcel

eficiena folosirii difereniate a terenului urban, n raport cu factorii i parametrii

generali i specifici

nivelul de aglomerare (pentru zonele de locuit) a teritoriului, pentru ansambluri cu

tipuri diferite de locuine i amplasate n diferite zone urbane

gradul de accesibilitate la dotrile i amenajrile existente (raportul locuine/dotri,

amenajri)

potenialul de gestionare i administrare a teritoriului

configurarea spaial-volumetric (n relaia cu RHM sau POT), cu consecine

asupra factorului ambiental

profilul funcional al construciilor

Art.8 Suprafaa de referin pentru calculul (indicilor POT i CUT)

Indicii sau alte prescripii se identific n toate componentele documentaiilor la nivel
de zone, subzone sau UTR uri (Legea nr. 50/1991, revizuit i completat) i se raporteaz
la bilanurile teritoriale.
Luarea n considerare a indicilor POT i CUT se opereaz la nivel de: parcel, zon
parcelat (insul), suprafaa de teren sau ipostaza rezultat n mixtarea situaiilor i luarea n

considerare a intercondiionrilor specifice. Calculele respective iau n considerare

particulariti care susin reglementri particularizate i dau indicaii necesare pentru
eliberarea certificatelor de urbanism (ex. procentul de ocupare a terenului, calculat, n cadrul
PUD, pentru fiecare parcel este considerat limit superioar de ocupare a terenului.
Definirea univoc a suprafeei de referin n cadrul PUG i PUZ are urmtorul
coninut:
- suprafaa de referin se calculeaz la nivelul unitii teritoriale de referin
(UTR)
- valorile indicilor POT i CUT stabilite la nivelul UTR reprezint intervalul
de variaie al situaiilor concrete la nivel de parcel
- valorile indicilor POT i CUT se stabilesc prin limite maxime i/sau minime
n scopul interzicerii unei utilizri abuzive a terenului i pentru evitarea
folosirii neraionale a terenurilor slab construite din intravilanele localitilor
- pentru UTR uri cu locuine colective, fr loturi individuale, valorile POT i
CUT se stabilesc n funcie de regimul de nlime propus (sau existent),
nivelul de confort i alte condiii stabilite de regulamentul local de urbanism.
CAPITOLUL IV.

FACTORI CARE DETERMIN I INFLUENEAZ

VALORILE INDICILOR POT I CUT

Definirea categorial a factorilor de influen presupune, pe de o parte, identificarea

acestora din punct de vedere al caracteristicilor specifice, i pe de alt parte, a influenelor uni
i bilaterale asupra indicilor POT i CUT.
Se consider factori de influen major: morfologia structurii urbane, valorile de
complexitate ale documentaiilor, situarea n cadrul oraului, destinaia cldirilor i
semnalele de identificare a unor cazuri particulare.
Art.9 Elemente de morfologie urban
Analiza morfologic urban relev forma de constituire i distribuia spaial a
esutului urban i a elementelor componente ale acestuia, cele mai importante fiind: reeaua
stradal, parcelarul, regimul de construire, relaia planimetric i spaial dintre volumele
construite i spaiile libere.
Acest tip de analiz este obligatorie avnd rolul de a caracteriza elementele constitutive
ale intravilanului localitilor sub aspect spaial, corelat cu aspectele funcionale,
regimul de proprietate, nivelul de confort urban, valorile istorice, ambientale, de estetic
urban, etc.
Analiza morfologic furnizeaz informaii utile pentru stabilirea valorii POT i CUT,
avnd n vedere clarificrile urmtoarelor aspecte:
-

tipologia parcelarului
relaia dintre spaii publice i spaii private
configurarea spaial a volumelor construite (nlimi, volume, gabarite, forme) i
organizarea lor n ansambluri (inclusiv densiti de elemente construite, relaia
dintre cldiri, parcele, strzi, poziie fa de puncte cardinale)
modul de ocupare a terenului cu funciuni complementare fa de funciunea
dominant i relaiile dintre acestea (structura funcional dominant
interfuncionalitate grad de complexitate areal, respectiv: caracter,
compatibilitate funcional, servitute).

Analiza morfologic faciliteaz determinarea nivelului de omogenitate a

structurilor urbane, pentru delimitarea corect a suprafeelor de referin pentru indicii
POT i CUT.
Art.10 Mrimea i profilul localitii
Statistic, se constat c ponderea construciilor cu un nivel mare de niveluri este mai
important n oraele mari, fapt ce se reflect i n valorile POT i CUT.
Totodat ,dirijarea profilelor unor localiti - frecvent mai ales n perioada
construciei socialiste -, dar nc posibil din considerente obiective (dezvoltri regionale,
compensri prin stimularea exprimrii vocaiilor, dezvoltare metropolitan) poate avea
repercusiuni n variaia POT i CUT raportat la configuraii spaiale specifice.
Problemele se regsesc i n zone cu profil specializat, aferente staiunilor balneo
climaterice, a zonelor cu caracter pitoresc sau n zone litorale.
Valorile concrete ale indicatorilor POT i CUT,raportate la grilele obinuite de
referin se vor amenda, dup caz, prin interpretarea fiecrei situaii referitoare la
mrimea i/sau profilul localitilor.
Art. 11 - Situarea n cadrul oraului
Geografia urban relev urmtoarele situaii caracteristice:
- zone/nuclee centrale
- zone semicentrale
- zone periferice
Deasemenea, se pot distinge situaii dup cum urmeaz:
- ansambluri situate n zone de locuine individuale sau colective
- ansambluri situate tangent unor platforme industriale
- ansambluri situate n centre de dotri
- ansambluri situate n zone recreative, etc.
Fiecare dintre aceste situaii poate evidenia particulariti, adesea traductibile n
necesiti de protecie/prezervare.
Diferenele de poziie n cadrul oraului au, de regul, repercursiuni la nivel
funcional (grade diferite de complexitate funcional) care, la rndul lor, determin
praguri intervale de valorice specifice ale POT i CUT.
Pe de alt parte, valorile POT i CUT identificate pe tipuri de zone existente se
constituie ca semnale utile pentru remedierea unor aspecte negative cum ar fi:
subdimensionarea i structura necorespunztoare a tramei stradale, insuficiena
parcajelor, dificultile de acces pentru utilajele de evacuare a deeurilor din zonele
centrale.
(Ex.: Valori reduse ale indicilor, mai ales n zone periferice, semnaleaz utilizarea
neraional a terenurilor, genernd costuri mari la lucrri de infrastructur care afecteaz
bugetele implicate).
Art. 12 - Factori ambientali sau mediai de reglementri urbanistice locale
De regul, aceti factori sunt:
- factori naturali
- factori rezultai din construcii i amenajri
n categoria factorilor naturali ce influeneaz valorile POT i CUT se pot
meniona: relieful terenului, condiiile hidrotehnice, structura geotehnic a solului i alte
condiii locale, care impun limitarea regimului de nlime a cldirilor, respectiv reducerea
valorilor POT i CUT.

Situaii inverse se datoreaz unor condiii favorabile de teren care faciliteaz

construirea intensiv, cu valori ridicate de POT i CUT (ex. delimitri stabilite de paliere de
siguran n zone miniere).
Spaii cu valoare ambiental (pe malurile unor largi oglinzi de ap, deschideri
panoramice, spaii verzi decorative cu valoare dendro-floricol ridicat, spaii amenajate sau
cultivate: terenuri de sport, grdini, livezi, etc.) influeneaz indicii prin msuri de protecie.
Acelai lucru se remarc i n zone protejate construite unde valorile POT i CUT se
raporteaz la situaiile existente.
n categoria factorilor rezultai din construcii i amenajri ce influeneaz
valorile POT i CUT se pot meniona: tipul, ponderea i modul de amplasare al dotrilor
existente, tipurile construciilor (altele dect cldirile de locuit), tipuri de fronturi stradale,
distane de retragere obligate ale aliniamentelor, statutul de proprietate al terenurilor, zestrea
domeniului public i deziderate viitoare privind echiparea cu infrastructuri tehnico-edilitare,
etc
Art. 13 - Cazuri particulare
n aceast categorie se nscriu cu precdere prezenele construite cu nlimi notabile,
cu rol de accente sau de dominante generale sau locale (cldiri a cror nlime depete cu
1/3 nlimea medie a zonei adiacente).
Avnd n vedere relaia sistemic dintre indicii POT, CUT i regimul de
nlime, situaiile particulare au relevan atunci cnd dinamica unui indice are
reflectare n valorile celorlali i din acest punct de vedere, cldirile cu nlimi mari n
raport cu plafonul mediu existent influeneaz aleator (ndeosebi POT), astfel nct
stabilirea unor limite este util controlului distribuirii punctelor nalte.
Art 14 Probleme de marketing urban i piee funciare
Respectarea indicilor POT i CUT se poate confrunta cu aspecte practice de realizare a
unor operaiuni urbanistice. Chiar dac previziunile de dezvoltare ale localitilor sau
zonelor urbane au la baz o planificare strategic pe termen lung realist, programele
concrete de investiii trebuie bine fundamentate i actualizate pe baza unor studii de
marketing urban, ca i a unor analize ale evoluiilor pieelor funciare. Rezultatele
acestor tipuri de investigaii , cu relevan la nivelul localitilor, zonelor i subzonelor
urbane (ex. UTR-uri) vor
determina, dup caz, revizuiri ale documentaiilor
urbanistice, inclusiv ale indicilor prevzui, n sprijinul asigurrii fezabilitii
programelor locale de dezvoltare.
Art.15-Determinarea indicilor POT i CUT la nivel de parcel construit
In condiiile n care valorile POT i CUT stabilite la nivelul UTR-urilor reprezint
intervalul de variaie pentru situaiile concrete la nivel de parcele, deteminarea valorilor
reale pentru fiecare caz n parte impune corelarea mai multor aspecte: stabilirea
edificabilului parcelei, amplasarea i conformarea cldirilor (tipuri de cldiri-izolate,
cuplate, niruite-, alinieri-frontal, lateral, de spate-, distane ntre cldiri pentru
asigurarea nsoririi i iluminatului natural, respectarea unor servitui, etc.) In situaia
concret a unei operaiuni de parcelare, recomandrile se ndreapt spre respectarea unei
distane minime de 5,0m retragere fa de aliniament, a unei alinieri laterale minime de 3,0m
i a unei distane minime fa de limita de spate a parcelei egal cu din nlimea cldirii
amplasate. Respectarea acestor prescripii conduce la determinarea edificabilului
parcelei care se coreleaz cu POT-ul maxim admis i se menioneaz n reglementrile
parcelabilului, respectiv n certificatele de urbanism emise pentru fiecare caz. In situaia
cea mai frecvent a implantrii unor construcii n esuturi constituite, respectarea
valorilor maxima admise ale indicilor se coreleaz cu respectarea caracteristicilor

morfologice zonale, importante fiind : ampriza la sol, regimul de nlime, distanele fa

de cldirile nvecinate n vederea asigurrii condiiilor de confort urban ( nsorire,
iluminat natural, intimitate, estetic ).

CAPITOLUL V.

POSIBILITI DE UTILIZARE A INSTRUMENTELOR

URBANISTICE SPECIFICE

Art. 16 - Grile valorice ale indicilor POT i CUT

Organizarea indicilor valorici sub form de gril reprezint un instrument de lucru
operaional n activitile de urbanism.
Grila include valori numerice calculate n funcie de regimul de nlime al
cldirilor (numr mediu de niveluri) i tipologia morfologic a unitilor teritoriale de
referin. Valorile din grile reprezint limite maxime ale indicilor POT i CUT . Realizarea
grilei valorice presupune luarea n considerare a mai multor acte normative n vigoare,
precum i corelarea cu alte reglementri n curs de elaborare sau de aprobare care fac referire
la aspecte privind: operaiuni de parcelare i reparcelare, amplasarea construciilor cu
respectarea condiiilor de nsorire i iluminat natural, amenajarea complex a spaiilor publice
urbane, etc. Valorile iau n considerare, totodat, un nivel de confort prezumat, n concordan
cu principiile dezvoltrii durabile.
Domeniile de utilizare ale grilei valorice sunt:
-

elaborarea documentaiilor urbanistice de tip PUG, PUZ i a

regulamentelor aferente acestora
avizarea i aprobarea documentaiilor
eliberarea certificatelor de urbanism i a autorizaiilor de construcie.

Art. 17 - Elemente componente ale grilei valorice

Pentru interpretarea corect a coninutului grilei se impun urmtoarele precizri:
-

suprafaa de referin pentru calculul indicilor POT i CUT este suprafaa UTR urilor, iar
valorile acestor indici sunt identice cu valorile pentru parcelele componente ale
respectivelor UTR uri
numrul mediu de niveluri are implicaii directe n stabilirea valorilor maxime de
POT i CUT, dup caz
tipologiile morfologice utilizate uzual ca elemente de referin sunt:
- parcelare cu cldiri izolate pe loturi individuale
- parcelare cu cldiri cuplate sau niruite
- ansambluri de locuine colective i funciuni complementare
- cartiere de locuine i funciuni compatibile
- zone centrale, centre de cartier

Prin relaionarea necesitilor de utilizare a instrumentelor urbanistice specifice

obiectiv al prezentului ghid - cu prescripiile din Regulamentul general de urbanism rezult
ca posibil de structurat o gril valoric de indici conform cu Anexa nr. 2 Procentul de
ocupare a terenurilor, punctul 2.1-Destinaia terenurilor n care urmeaz s fie amplasat

construcia, a documentului menionat. n acest sens se ierarhizeaz ca terenuri de interes

pentru grila valoric n:
- zone centrale
- zone comerciale
- zone mixte
- zone rurale
- zone rezideniale exclusiv rezideniale cu locuine P, P+1, P+2
- cu cldiri cu mai mult de 3 niveluri
- predominant rezidenial (locuine cu dotri aferente)
Grila propriu-zis anexat n ghid resistematizeaz ierarhizrile sus-menionate, lund
n considerare distribuia valorilor orientative pe urmtoarele categorii i subcategorii:
destinaia zonei considerat urban:
- zon central (cu funciune dominant de servicii)
- zon comercial (cu funciune dominant de servicii)
zon rezidenial (cu funciune exclusiv sau dominant de locuire)
zon mixt (cu funciuni de locuire i servicii)
destinaia zonei considerat rural
- zon n exclusivitate de locuine ntr-un imobil
- zon mixt de ateliere pentru prelucrare servicii i locuine combinat
ntr-un imobil
Se anexeaz grilei menionate diagramele privind relaionarea instrumentelor
urbanistice n funcie de destinaiile zonelor susmenionate.
CAPITOLUL VI.

METODOLOGIE DE UTILIZARE A
GRILELOR VALORICE PENTRU POT I CUT

Art. 18 - ncadrri n componentele grilei

Calculul regimului mediu de nlime relativ la situaia existent se extrapoleaz i se
interpreteaz pentru etapa de perspectiv.
Analiza morfologic se face nainte de delimitarea UTR urilor, fiind chiar un criteriu
de definire a perimetrelor acestora.
Art. 19 - Posibiliti de conversie a POT i CUT cu ali indici compatibili
Principalii indici compatibili cu POT i CUT sunt densitatea brut i densitatea net
care se difereniaz n funcie de suprafaa de referin astfel:

densitatea brut se refer, de regul, la uniti de locuit cu profil complex

uniti de vecintate sau cartiere - coninnd locuine, institute i servicii publice
cu profil variat i alte funciuni care nu afecteaz caracterul unitii urbanistice.

densitatea net se refer la suprafaa parcelelor de locuit i a unor parcele ocupate

cu servicii complementare delimitate de strzi perimetrale sau de parcele ce
aparin unor zone cu structuri speciale.

Pentru calculul prin conversie al densitilor se pot lua n considerare urmtoarele

relaii uzuale dintre parametri (apreciate pe baza practicii de proiectare urbanistic n
care se iau n considerare ca parametri uzuali:
-

suprafaa locuibil pentru o persoan: 14 16 mp

numrul mediu de persoane pe locuin: 3,5

suprafaa locuibil pe apartament mediu:50 55 mp

numrul mediu de camere pe apartament: 4,3

SD = SL / 0,42 = 2,38 SC
SU = SD x 0,75 = 1,785 SL
SC = SD / HM ( numr mediu de niveluri )

SD (mp) pentru 1ha. teren = CUT din grila valoric, echivalent astfel cu coeficientul
de conversie al densitii nete fa de CUT
n acest sens, extragerea dintr-o gril posibil propus a valorii medii de calcul a CUT
( exemplu : 0,8 = valoare medie ntre 0,6 i 1,0 ) reprezint n fapt, alegerea coeficientului
de conversie.
Totodat, pentru exprimarea densitii nete ( mp. suprafa locuibil ) se utilizeaz
relaia SL = 0,42 SD ( ex.: SL = 0,42 x SD = 0,42 x 0,8 x 1000 = suprafa locuibil / ha unde
parametru 0,8 se extrage n grupe valorice n conformitate cu exemplul precedent, iar
coeficientul de conversie este rezultatul produsului 0,42 x 0,8 ).
n calculul densitii brute se consider terenul de referin ca o sum de UTR uri cu
valori diferite de densitate net, valoarea densitii brute rezultnd ca medie ponderat a
densitilor nete ale UTR-urilor.