BAB II

PEMBAHASAN

ASAS-ASAS HUKUM TANAH NASIONAL

A. PRINSIP UNIFIKASI DAN KEPASTIAN HUKUM
Hukum agraria disatukan dalam satu UU yang diberlakukan bagi seluruh WNI, ini
berarti hanya satu hukum agraria yang berlaku bagi seluruh WNI yaitu UUPA.
Istilah unifikasi sama dengan makna pengharmonisan (harmonazition),
keragamansistem hukum yang ada untuk membentuk uniformitas system hokum yang
di berlakukanuntuk semua negara yang menerimanya. Dalam persfektip hukum
perdata internasioanl jalan menuju unifikasi ini dapat diklasifikasikan atas dua
jenis yaitu:
1. Penyatuan Hukum
Penyatuan hukum adalah tindakan pengubahan sistem hukumperdata
internasional intern negara-negara , yang turut serta dalamtindakan demikaian itu,
menjadi system hokum perdata internasional(konvensi) yang diberlakukan di antara,
mereka atau termasuk terhadap pihak (Negara) lain yang menerima untuk di ikat oleh
konvensi demikian.
2. Penyatuan kaidah-kaidah hukum
Penyatuan kaidah-kaidah hukum adalah tindakan untuk menyatukan (hanya)
kaidah-kaidah hokum perdata internasional negara-negara yang menyutujui tindakan
demikianuntuk dibentuk satu kesatuan kaidah (konvensi) yang kelak dapat di gunakan
oleh hakimuntuk memutuskan perkara yang dihadapinya.[1]
B. PRINSIP HAK MENGUASAI DARI NEGARA
Prinsip hak menguasai dari Negara yaitu bahwa bumi, air dan ruang angkasa
termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkat tertinggi
dikuasai oleh Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (pasal 2 ayat 1
UUPA).
Hak menguasai tanah oleh Negara, dijabarkan dalam bentuk kewenangan tertentu
untuk penyelenggaraan hak tersebut. Kewenangan yang diberikan oleh UUPA
digolongkan dalam tiga bagian, yaitu pengaturan peruntukan, pengaturan hubungan
hukum antara orang dengan bagian-bagian tanah, dan pengaturan hubungan hukum
antara orang dan perbuatan hukum.[2]Ketiga hal tersebut adalah merupakan intisari
dari pengaturan UUPA pasal 2 ayat 2 yang menyangkut kewenangan yang diturunkan
oleh Negara kepada Pemerintah.

UUPA dibunyikan pada Undang-undang lainnya tentang Hak menguasai dari

negara, antara lain tercantum pada :
a.

UU no. 5 tahun 1967 tentang UU Pokok Kehutanan.

Pasal 5 ayat 2 UU Pokok Kehutanan redaksi dan konstruksinya persis seperti pasal 2
ayat 2 UUPA.

b. UU no. 11 tahun 1967 tentang Ketentuan-ketentuan pokok Pertambangan pada pasal

c.
d.
e.
f.
g.

1 ayat 1 yang mengatur mengenai penguasaan bahan galian

UU no. 3 tahun 1972 tentang ketentuan-ketentuan Pokok Transmigrasi
UU no. 11 tahun 1974 tentang Pengairan
UU no. 23 tahun 1997 tentang Penataan Lingkungan Hidup
UU no. 22 tahun 2001 tentang Minyak dan Gas Bumi
UU no. 25 tahun 2007 tentang Penanaman Modal

Penggolongan hak menguasai negara pada tanahyang ada pada UUPA adalah meliputi
:
a.
Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan
pemeliharaan tanah
Hak-hak yang mengenai pengaturan peruntukan tersebut dijabarkan dalam berbagai
produk peraturan dan perundang-undangan lainnya, dalam bidang-bidang seperti :
1. Penatagunaan tanah
2. Pengaturan Tata ruang
3. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum
b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan
tanah
Hak-hak yang mengenai pengaturan hubungan hukum tersebut dijabarkan dalam
berbagai produk peraturan dan perundang-undangan lainnya, dalam bidang-bidang
seperti :
1. Pembatasan jumlah bidang dan luas tanah yang boleh dikuasai (landreform)
2. Pengaturan hak pengelolaan tanah.
c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan
perbuatan-perbuatan hukum atas tanah
Hak-hak yang mengenai pengaturan hubungan hukum dan perbuatan hukum
dijabarkan dalam berbagai produk peraturan dan perundang-undangan lainnya, dalam
bidang-bidang seperti :
1. Pendaftaran Tanah
Yaitu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus
menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan,
pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam
bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah

susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang
sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya (Ps1 1yat 1 PP 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah)
2. Hak tanggungan
Berdasarkan UU no. 4 tahun 1996, hak tanggungan adalah hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas tanah yang meliputi hak milik, hak guna usaha dan hak
guna bangunan.
Hak tanggungan dapat digolongkan ke dalam hubungan hukum antar orang
dan perbuatan hukum atas tanah, karena pada dasarnya hak tanggungan adalah
merupakan ikutan (assesoris) dari suatu perikatan pokok, seperti hubungan hutang
piutang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan tersebut.[3]
C.

PRINSIP HUBUNGAN ANTARA BANGSA DENGAN BUMI, AIR DAN

KEKAYAAN ALAM YANG TERKANDUNG DI DALAMNYA SERTA RUANG
ANGKASA

BERDASARKAN

HUKUM

ADAT

DAN

PENGAKUAN

TERHADAP HAK ULAYAT

Hak ulayat sebagai istilah teknis yuridis adalah hak yang melekat sebagai
kompetensi khas pada masyarakat hukum adat, berupa wewenang/kekuasaan
mengurus dan mengatur tanah seisinya dengan daya laku ke dalam maupun keluar.
Pengakuan tentang keberadaan masyarakat hukum adat beserta hak ulayatnya
tertuang dalam Pasal 18 B ayat (2) dan Pasal 28i ayat (3), namun dalam kenyataannya
pengakuan terhadap keberadaan masyarakat hukum adat beserta hak-hak tradisional,
yang biasa disebut hak ulayat, seringkali tidak konsisten dalam pelaksanaan
pembangunan nasional. Titik berat hak ulayat adalah penguasaan atas tanah adat
beserta seluruh isinya oleh masyarakat hukum adat. Penguasaan di sini bukanlah
dalam arti memiliki tetapi hanya sebatas mengelola.
Hal ini dapat dilihat dalam peraturan-peraturan perundangan yang diterbitkan.
Dalam Undang-Undang Nomor 23 Tahun 1997 tentang Pengelolaan Lingkungan
Hidup, Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2001 tentang Minyak dan Gas, Undang
Nomor 20 Tahun 2002 tentang Tenaga Listrik, Undang-Undang Nomor 21 tentang
Otonomi Khsusus Papua, Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2004 tentang Sumber
Daya Air, Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2004 tentang Perkebunan, UndangUndang Nomor 38 Tahun 2004 tentang Jalan, Undang-Undang Nomor 31 Tahun 2004
tentang Perikanan dan Undang-Undang Nomor 41 Tahun 1999 tentang Kehutanan.
D. PRINSIP FUNGSI SOSIAL HAK-HAK ATAS TANAH

Fungsi sosial hak atas tanah sebagaimana dimaksud Pasal 6 UUPA mengandung
beberapa prinsip keutamaan antara lain:
1. Merupakan suatu pernyataan penting mengenai hak-hak atas tanah yang merumuskan
secara singkat sifat kebersamaan atau kemasyarakatan hak-hak atas tanah menurut
prinsip Hukum Tanah Nasional. Dalam Konsep Hukum Tanah Nasional memiliki sifat
yang mengatakan bahwa seluruh bumi, air, dan ruang angkasa, termasuk kekayaan
alam yang terkandung di dalamnya dalam wilayah Republik Indonesia, sebagai
karunia Tuhan Yang Maha Esa, adalah bumi, air dan ruang angkasa, bangsa Indonesia
2.

dan merupakan kekayaan nasional.

Tanah yang dihaki seseorang tidak hanya mempunyai fungsi bagi yang mempunyai
hak itu saja tetapi juga bagi bangsa Indonesia seluruhnya. Sebagai konsekuensinya,
dalam mempergunakan tanah yang bersangkutan tidak hanya kepentingan individu
saja yang dijadikan pedoman, tetapi juga harus diingat dan diperhatikan kepentingan
masyarakat. Harus diusahakan adanya keseimbangan antara kepentingan pribadi dan

3.

kepentingan masyarakat.
Fungsi sosial hak-hak atas tanah mewajibkan pada yang mempunyai hak untuk
mempergunakan tanah yang bersangkutan sesuai dengan keadaannya, artinya keadaan
tanah, sifatnya dan tujuan pemberian haknya. Hal tersebut dimaksudkan agar tanah
harus dapat dipelihara dengan baik dan dijaga kualitas kesuburan serta kondisi tanah
sehingga kemanfaatan tanahnya dinikmati tidak hanya oleh pemilik hak atas tanah
saja tetapi juga masyarakat lainya. Oleh karena itu kewajiban memelihara tanah itu
tidak saja dibebankan kepada pemiliknya atau pemegang haknya yang bersangkutan,
melainkan juga menjadi beban bagi setiap orang, badan hukum atau instansi yang
mempunyai suatu hubungan hukum dengan tanah.
UUPA menjamin hak milik pribadi atas tanah tersebut tetapi penggunaannya yang
bersifat untuk kepentingan pribadi maupun kelompok tidak boleh bertentangan
dengan

kepentingan

masyarakat.Sehingga

timbul

keseimbangan,kemakmuran,keadilan,kesejahteraan bagi masyarakat maupun pribadi

yang memiliki tanah.Jadi pemilik tanah tidak akan kehilangan haknya dalam memiliki
tanah akan tetapi dalam pelaksanaan untuk kepentingan umum maka haknya akan
berpindah untuk kepentingan umum.[4]

E. PRINSIP NASIONALITAS

Yaitu suatu asas yang menyatakan bahwa hanya warga Negara Indonesia saja
yang mempunyai hak milik atas tanah atau yang boleh mempunyai hubungan dengan
bumi dan ruang angkasa dengan tidak membedakan antara laki-laki dengan wanita
serta sesama warga Negara baik asli maupun keturunan.[5]
Prinsip ini lahir dari asas kebangsaan yang diakui oleh UUPA. Sesuai dengan azas
kebangsaan tersebut dalam pasal 1 maka menurut pasal 9 yo pasal 21 ayat 1 hanya
warganegara Indonesia saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, Hak milik
tidak dapat dipunyai oleh orang asing dan pemindahan hak milik kepada orang asing
dilarang (pasal 26 ayat 2). Orang-orang asing dapat mempunyai tanah dengan hak
pakai yang luasnya terbatas. Demikian juga pada dasarnya badan-badan hukum tidak
dapat mempunyai hak milik (pasal 21 ayat 2). Adapun pertimbangan untuk (pada
dasarnya) melarang badan-badan hukum mempunyai hak milik atas tanah, ialah
karena badan-badan hukum tidak perlu mempunyai hak milik tetapi cukup hak-hak
lainnya, asal saja ada jaminan-jaminan yang cukup bagi keperluan-keperluannya yang
khusus (hak guna-usaha, hak guna-bangunan, hak pakai menurut pasal 28, 35 dan 41).
Dengan demikian maka dapat dicegah usaha-usaha yang bermaksud menghindari
ketentuan-ketentuan mengenai batas maksimum luas tanah yang dipunyai dengan hak
milik (pasal 17).

PengertianHakAtasTanahMenurutUUPA
Padapasal33ayat(1)UUD1945,dikatakanbahwabumiairdanruangangkasa,termasukkekayaan
alamyangterkandungdidalamnyaitupadatingkatantertinggidikuasaiolehNegara.Negara
sebagaiorganisasikekuasaanseluruhrakyat.HakmenguasaidariNegaratermaksuddalamUUPA
(pasal1ayat2)memberiwewenangkepadanegara
untuk:
mengaturdanmenyelenggarakanperuntukan,penggunaan,persediaandanmemeliharaanbumi,air
danruangangkasatersebut;
menentukandanmengaturhubunganhubunganhukumantaraorangorangdenganbumi,airdan
ruangangkasa;

menentukandanmengaturhubunganhubunganhukumantaraorangorangdanperbuatan
perbuatanhukumyangmengenaibumi,airdanruangangkasa.
AtasdasarhakmenguasaidariNegarasebagaiyangdimaksuddalampasal2ditentukanadanya
macammacamhakataspermukaanbumi,yangdisebuttanah,yangdapatdiberikankepadadan
dipunyaiolehorangorangbaiksendirimaupunbersamasamadenganoranglainsertabadanbadan
hukum(UUPA,pasal4ayat1).pasalinimemberiwewenanguntukmempergunakantanahyang
bersangkutandemikianpulatubuhbumidanairsertaruangyangadadiatasnya,sekedardiperlukan
untukkepentinganyanglangsungberhubungandenganpenggunaantanahitudalambatasbatas
menurutundangundanginidanperaturanperaturanhukumlainyanglebihtinggi.
JenisjenisHakAtasTanah
1.
2.
3.
4.
5.
6.

HakMilik
HakGunaUsaha
HakPakai
HakSewa
HakMembukaTanah
HakMemungutHasilHutan

HakMilik

Hakmilikadalahhakturuntemurun,terkuatdanterpenuhyangdapatdipunyaiorang
atastanah
Hakmilikdapatberalihdandialihkankepadapihaklain.
HanyawarganegaraIndonesiadapatmempunyaihakmilik.
OlehPemerintahditetapkanbadanbadanhukumyangdapatmempunyaihakmilikdansyarat
syaratnya(bankNegara,perkumpulankoperasipertanian,badankeagamaandanbadansocial)
Terjadinyahakmilik,karenahukumadatdanPenetapanPemerintah,sertakarenaketentuan
undangundang
Hakmilik,setiapperalihan,hapusnyadanpembebanannyadenganhaklain,harusdidaftarkan
diKantorPertanahansetempat.Pendaftarandimaksudmerupakanpembuktianyangkuat.

HakGunaUsaha

AdalahhakuntukmengusahakantanahyangdikuasailangsungolehNegara,gunaperusahaan
pertanian,perikananataupeternakandenganjangkawaktu35tahundandapatdiperpanjang
untukjangkawaktupalinglama25tahun.Sesudahjangkawaktudanperpanjangannya
berakhirkepemeganghakdapatdiberikanpembaharuanHakGunaUsahadiatastanahyang
sama.
Diberikanpalingsedikitluasnya5hektar,jikalebihdari25hektarharusdikeloladengan
investasimodalyanglayakdneganteknikperusahaanyangbaiksesuaidenganperkembangan
zaman.
Hakgunausahadapatberalihdandialihkankepadapihaklain
HakGunaUsahadapatdipunyaiwarganegaraIndonesia,danBadanHukumyangdidirikan
berdasarkanHukumIndonesiadanberkedudukandiIndonesia
TanahyangdapatdiberikandenganHakGunaUsahaadalahTanahNegara
HakGunaUsahaterjadikarenapenetapanPemerintah
HakGunaUsahasetiapperalihan,hapusnyadanpembebanannyadenganhaklain,harus
didaftarkandiKantorPertanahansetempat.Pendaftarandimaksudmerupakanpembuktian
yangkuat
HakGunaUsahadapatdijadikanjaminanutangdengandibebaniHakTanggungan

HakGunaBangunan

Hakgunabangunanadalahhakuntukmendirikandanmempunyaibangunanbangunanatas
tanahyangbukanmiliknyasendiri,yangdapatberupatanahNegara,tanahhakpengelolaan,
tanahhakmilikoranglaindenganjangkawaktupalinglama30tahundandapatdiperpanjang
palinglama20tahun.Setelahberakhirjangkawaktudanperpanjangannyadapatdiberikan
pembaharuanbaruHakGunaBangunandiatastanahyangsama.
Hakgunabangunandapatberalihdandialihkankepadapihaklain.
HakGunaBangunandapatdipunyaiwarganegaraIndonesia,danBadanHukumyang
didirikanberdasarkanHukumIndonesiadanberkedudukandiIndonesia
HakGunaBangunanterjadikarenapenetapanPemerintah
HakGunaBangunansetiapperalihan,hapusnyadanpembebanannyadenganhaklain,harus
didaftarkandiKantorPertanahansetempat.Pendaftarandimaksudmerupakanpembuktian
yangkuat
HakGunaBangunandapatdijadikanjaminanutangdengandibebaniHakTanggungan

HakPakai

Hakpakaiadalahhakuntukmenggunakandan/ataumemunguthasildaritanahyang
dikuasailangsungolehNegaraatautanahmilikoranglain,yangmemberiwewenangdan
kewajibanyangditentukandalamkeputusanpemberiannyaolehpejabatyangberwenang
memberikannyaataudalamperjanjiandenganpemiliktanahnya,yangbukanperjanjiansewa
menyewaatauperjanjianpengolahantanah,segalasesuatuasaltidakbertentangan
denganjiwadanketentuanketentuanUndangundang

Hakpakaidapatdiberikan:

1.

Selamajangkawaktuyangtertentuatauselamatanahnyadipergunakanuntukkeperluan
yangtertentu;
Dengancumacuma,denganpembayaranataupemberianjasaberupaapapun.
Pemberianhakpakaitidakbolehdisertaisyaratsyaratyangmengandungunsurunsur
pemerasan.

2.
3.

Yangdapatmempunyaihakpakaiialah:

1.
2.
3.
4.

WarganegaraIndonesia
OrangasingyangberkedudukandiIndonesia
BadanhukumyangdidirikanmenuruthukumIndonesiadanberkedudukandiIndonesia
BadanhukumasingyangmempunyaiperwakilandiIndonesia.

SepanjangmengenaitanahyangdikuasailangsungolehNegaramakahakpakaihanyadapat
dialihkankepadapihaklaindenganizinpenjabatyangberwenang.
Hakpakaiatastanahmilikhanyadapatdialihkankepadapihaklain,jikahalitu
dimungkinkandalamperjanjianyangbersangkutan.

HakSewa

Seseorangatausuatubadanhukummempunyaihaksewaatastanah,apabilaiaberhak
mempergunakantanahmilikoranglainuntukkeperluanbangunandenganmembayar
kepadapemiliknyasejumlahuangsebagaisewa.

Pembayaranuangsewadapatdilakukan:

1.
2.

Satukaliataupadatiaptiapwaktutertentu;
Sebelumatausesudahtanahnyadipergunakan.

3.

Perjanjiansewatanahyangdimaksudkandalampasalinitidakbolehdisertaisyarat
syaratyangmengandungunsurunsurpemerasan.

Yangdapatmenjadipemeganghaksewaialah:

1.
2.
3.
4.

WarganegaraIndonesia;
OrangasingyangberkedudukandiIndonesia;
BadanhukumyangdidirikanmenuruthukumIndonesiadanberkedudukandiIndonesia;
BadanhukumasingyangmempunyaiperwakilandiIndonesia.

HakMembukaTanahDanMemungutHasilHutan

Hakmembukatanahdanmemunguthasilhutanhanyadapatdipunyaiolehwarganegara
IndonesiadandiaturdenganPeraturanPemerintah.
Denganmempergunakanhakmemunguthasilhutansecarasahtidakdengansendirinya
diperolehhakmilikatastanahitu.

Peralihanhakatastanahdapatterjadikarena
1.
2.
3.
4.
5.

Jualbeli
Tukarmenukar
Penyertaandalammodal
Hibah
Pewarisan

HapusnyaHakAtasTanah
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Jangkawaktuyangberakhir
Dibatalkansebelumjangkawaktunyaberakhirkarenasesuatusyaratyangtidakdipenuhi
Dilepaskansecarasukarelaolehpemeganhaknyasebelumjangkawaktunyaberakhir
Dicabutuntukkepentinganumum
Diterlantarkan
Tanahnyamusnah
Beralihkewarganegaraasing(khususHakMilik)ataubadanhukumasing(khususHGUdan
HGB)

Azas dalam Hukum Agraria

Berikut ini beberapa asas yang digunakan dalam pengaturan hukum
agraria di Indonesia:
Asas nasionalisme dalam hukum agraria , menyatakan bahwa:
Hanya warga negara Indonesia saja yang mempunyai hak milik
atas tanah atau yang boleh mempunyai hubungan dengan bumi dan
ruang angkasa dengan tidak membedakan antara laki dan

perempuan serta warga negara asli dan keturunan.

Asas hukum adat yang disaneer dalam hukum agraria,
menyebutkan bahwa:
Hukum adat yang digunakan dalam hukum agraria adalah hukum
adat yang yang sudah dibersihkan dari segi-segi negatifnya.
Asas dikuasai oleh negara dalam hukum agraria, menyatakan
bahwa:
Bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya pada tingkat tertinggi dikuasai oleh negara
sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat, hal ini sebagaimana
dimaksud dalam pasal 2 ayat 1 Undang-Undang Pokok Agraria.
Asas fungsi sosial dalam hukum agraria, menyatakan bahwa:
Penggunaan tanah tidak boleh bertentangan dengan hak-hak orang
lain dan kepentingan umum, kesusilaan serta keagamaan,
sebagaimana dimaksud dalam pasal 6 Undang-Undang Pokok
Agraria.
Asas gotong royong dalam hukum agraria, menyatakan bahwa:
Segala usaha bersama dalam lapangan agraria didasarkan atas
kepentingan bersama dalam rangka kepentingan nasional dalam
bentuk koperasi atau dalam bentuk usaha gotong royong lainnya
dan negara dapat bersama-sama dengan pihak lain untuk
menyelenggarakan usaha bersama dalam lapangan agraria,
sebagaimana dimaksud dalam pasal 12 Undang-Undang Pokok
Agraria.

Asas kebangsaan dalam hukum agraria, menyatakan bahwa:

setiap warga negara Indonesia baik asli maupun warga Indonesia
keturunan berhak memiliki hak atas tanah.
Asas unifikasi dalam hukum agraria, menyatakan bahwa:
hukum agraria disatukan dalam sebuah undang-undang yang
diberlakukan bagi seluruh warga negara Indonesia, yang berarti
hanya ada satu hukum agraria yang berlaku di Indonesia yaitu
Undang-Undang Pokok Agraria
Asas non-diskriminasi dalam hukum agraria, menyatakan bahwa:
Asas yang melandasi hukum agraria (Undang-Undang Pokok
Agraria) bahwa undang-Undang Pokok Agraria tidak membedakan
antara sesama warga negara Indonesia baik yang asli maupun
keturunan asing.
Asas pemisahan horizontal dalam hukum agraria, menyatakan
bahwa:
Terdapat pemisahan antara pemilikan hak atas tanah dengan
benda atau bangunan yang terdapat diatas tanah tersebut. Asas ini
merupakan lawan asas vertikal atau asas perlekatan yang
menyatakan bahwa segala apa yang melekat pada suatu benda
atau yang merupakan satu bagian dengan benda tersebut dianggap
menajdi satu dengan bagian tersebut atau dengan kata lain tidak
terdapat pemisahan antara hak atas tanah dengan bangunan yang
terdapat diatasnya.