CORPORACIN UNIVERSITARIA MINUTO DE DIOS

Uniminuto Virtual y a distancia

Trabajo de grado

"Estudio de pre factibilidad para la renovacin de un inmueble.

UPZ 22, Barrio Simn Bolvar de Bogot

Especializacin en Gerencia de proyectos

Presenta:
Jenny Alarcn Ramrez
Ofelia Bellanith Patio Esteban
Oljer Alberto Veloza Quiroga
Zoila Ins Tobn Cortes
Lnea de Investigacin: Gestin social, participacin y desarrollo comunitario.

Asesor tutor:
Mg: Luis Gabriel

Bogot, Colombia, Abril de 2016

Captulo 1: Naturaleza y dimensin del tema de estudio

1.1 Problema
1.1.2 Enunciado del problema
Es necesario saber si es rentable aumentar las unidades de vivienda en un inmueble que en la
actualidad ya genera renta por las tres unidades de vivienda y un local existentes.
1.1.3 Formulacin del problema
Es rentable renovar un inmueble con la construccin de tres unidades de vivienda adicionales a
las que ya tiene?
1.2 Objetivos del estudio
1.2.1

Objetivo General

Determinar la rentabilidad de renovar un inmueble que ya genera ingresos por renta de tres
unidades de vivienda y un local comercial.
1.2.2

Objetivos especficos

Definir a travs de un estudio de mercado la oferta y demanda real de apartamentos en

arriendo en el barrio Simn Bolvar, as como las condiciones econmicas del segmento
(relacin precio-caractersticas de la vivienda-estrato).

Realizar el presupuesto de obra en trminos de oportunidad, calidad y eficiencia, con el

que se puedan definir los recursos financieros y su fuente ms adecuada de acuerdo con el
tiempo de retorno de la inversin necesaria.
1.3 Justificacin y alcance
1.3.1 Justificacin
Para el sector privado, donde se pretende llevar a cabo el proyecto que nos ocupa, la vivienda se
realiza por constructores particulares teniendo en cuenta que sus parmetros econmicos deben
garantizar el retorno de la inversin, y estn ligados principalmente a las leyes de demanda y
oferta del mercado de la construccin y por conexin natural del mercado inmobiliario. Este
ltimo aparte empieza a dar cabida al proyecto que nos ocupa, consistente en renovar un
inmueble con varias unidades habitacionales para su posterior arriendo.
El sector de la construccin, la vivienda ha ido en aumento en todos los estratos, especialmente
para 1, 2 y 3, por lo que ha sido posible que en los ltimos once aos se haya disminuido el
dficit de vivienda, y que aunque este persiste, se espera que cada vez sea menor. (Elpais.com.co,

2014. Construccin de viviendas de inters social reduce dficit habitacional en Colombia.

Colprensa. Recuperado de http://www.elpais.com.co/).
No obstante lo anterior, hay situaciones que a pesar del aumento en la construccin de viviendas
impactan la posibilidad de cubrir la necesidad de ellas como es la constante migracin hacia
Bogot en busca de posibilidades laborales y de estudio, el crecimiento de hogares
(Portafolio.co, 2015. As est el panorama de la vivienda en Colombia. Recuperado de
http://www.portafolio.co/) aunado a hechos notorios de desplazamientos masivos y migracin
inesperada por momentos coyunturales como el conflicto de la frontera en Venezuela, por lo que
el nmero de viviendas seguir siendo insuficiente frente a la posibilidad de construirlas y que se
adjudiquen en lo referente al sector pblico o que se vendan y/o renten en lo correspondiente al
sector privado.
La migracin de otras ciudades y municipios hacia Bogot, hace que el suelo construible sea
cada vez menos disponible, por lo que desde la normatividad distrital se posibilit una opcin de
construccin horizontal o renovacin urbana, que consiste en que reas ya construidas de pocos
pisos en zonas deterioradas o deprimidas sean demolidas o reedificadas para construir en un
numero ostensiblemente mayor, como es el caso del proyecto BD Bacat, o remodelar las
existentes con pocos pisos y aprovechar el espacio de aire que hay sobre cada edificacin
(Gmez L. 2015. Bogot entrar a la era de los rascacielos. Recuperado de
http://www.eltiempo.com).
Con todos estos aspectos sobre la mesa, es necesario determinar si es realizable la construccin
de ms unidades en el inmueble a intervenir, pues a pesar de que a simple vista es posible
presumir su viabilidad, se hace necesario determinar un nivel de certidumbre mayor basado en
las cifras estadsticas y de agremiaciones protagonistas de los sectores de la construccin, as
como las condiciones de favorabilidad en los aspectos econmicos, sociales y tcnicos de la
renovacin del inmueble, contribuyendo en la medida posible con la disminucin de su dficit en
Bogot y aumentar los ingresos del propietario del inmueble.
1.3.2 Alcance
El presente estudio se enfoca en el inmueble ubicado en la calle 78 # 62-60 de la ciudad de
Bogot en la UPZ 22, barrio Simn Bolvar.

Captulo 2: Marco de Referencia

2.1 Marco Terico

El inmueble a renovar pertenece a la UPZ 22 doce de octubre localidad 12 barrios unidos, la cual
tiene una extensin de 336 hectreas y su lmite por el norte es la calle 80, por el oriente la
carrera 30 o NQS y el occidente por las carrera 68. Esta localidad tiene sus orgenes en la dcada
de los 30, con un inicio de construccin informal, la cual evoluciono hasta la actualidad con un
desarrollo vial y de infraestructura de servicios pblicos y alcantarillado.
Esta UPZ, se caracteriza por el uso mixto de los inmuebles, siendo predominante la construccin
de viviendas tipo casa con un primer piso de uso industrial o comercial.
El barrio Simn Bolvar no es una excepcin del uso mixto, favorecido por una ubicacin
estratgica dentro de la ciudad de Bogot, no slo por ser un punto comercial diversificado a sino
tambin por las avenidas que lo enmarcan: Avenida Ciudad de Quito, Calle 80, Carrera 68 y la
Calle 72. Igualmente cuenta con cercana de diferentes centros comerciales y almacenes de
grandes superficies, como Home Center, xito, Alkosto, CC Metrpolis, CC Cafam de la
Floresta.
Al ser un barrio que tiene un desarrollo de ms de 60 aos, las viviendas presentan el deterioro
normal de su construccin, aunado a poco mantenimiento de las mismas, lo que lo ha convertido
en un barrio sin desarrollo o renovacin urbanstica.

2.2 Marco Legal

La revisin de la normatividad vigente y de las polticas de gobierno frente a la construccin de
viviendas en Bogot, especficamente las determinadas para el uso de suelo en el barrio Simn
Bolvar, se consultaron desde que surgi la idea de proyecto, y se sealan a continuacin:
Tabla 1. Normas para la construccin
NORMA

CONTENIDO

Constitucin Poltica de Colombia

Captulo 2: De los derechos sociales,

econmicos y culturales.
Dems contenido aplicable.

Ley 388 de 1997 Plan de Ordenamiento

Define el uso del suelo de acuerdo a zonas de
Territorial, sus modificatorios y decreto 364 de la ciudad, el tipo de uso y las caractersticas de
2013
las mismas.
Decreto 287 de 2005

Reglamente la unidad de planeamiento zonal

de la UPZ 22

Acuerdo local 3-2012 Plan de desarrollo 20132016

Plan de desarrollo econmico, social,

NORMA

CONTENIDO
Ambiental y de obras pblicas para la localidad
de barrios unidos 2013-2016

Decreto 562 de 2014

Reglamenta la renovacin urbana en Bogot, lo

que contempla la renovacin urbana a mayor
altura para las zona comprendida entre la calle
127 y la avenida 1 de mayo y desde la av.
circunvalar y la av. Boyac. (Gmez L., 2015.
Bogot entrar a la era de los rascacielos.
Recuperado de http://www.eltiempo.com)

Norma de construccin en Colombia

Fuente propia
Este ltimo decreto, 562 de 2014 que da norma al proyecto, busca hacer un uso ms eficiente del
suelo en inmuebles que ya cuentan con toda la infraestructura vial, comercial y de servicios
pblicos, se convierte en una opcin del gobierno distrital como solucin de oferta de vivienda
en Bogot as como en opcin para propietarios de inmuebles que quieran sacar ms provecho a
su propiedad, aumentando en ellos las unidades de vivienda no sin antes determinar si les es
rentable la inversin que conlleva estas modificaciones.
2.3 Marco demogrfico y socio econmico
Para el presente estudio se consideran importantes dos aspectos: el crecimiento demografco que
determina de cierta forma la demanda potencial en poblacin y el aspecto socio econmico del
segmento definido para ofrecer las viviendas.
A nivel demogrfico, las proyecciones de las cifras en Bogot la localidad de barrios Unidos
muestran una disminucin de 3.3 % del total de poblacin en la ciudad en el 2005 (ao en el que
se realiz el censo poblacional) a 3.1% en 2015. Esta disminucin de acuerdo con el censo es
gradual, sin que represente un impacto en el nmero de personas, es decir no se presentan
cambios que puedan afectar la poblacin, lo que tambin se puede interpretar como poca
migracin de la localidad a otras en la ciudad, es decir la poblacin es constante.
A nivel social, hay varios aspectos que permiten hacernos un perfil de los habitantes de la
localidad siendo el primero de ellos el grupo etreo. Ver anexo Figura 1 Distribucin de edades,
localidad Barrios unidos. Secretaria distrital de planeacin, 2009. Recuperado de
http://www.sdp.gov.co
De acuerdo a las estadsticas presentadas por la Secretaria Distrital de Planeacin, para la
localidad de Barrios Unidos se evidencia que el grupo etreo entre 15 y 64 aos, corresponde a
una poblacin mayoritaria en edad productiva o que ya cuentan se encuentran a punto de acceder

a una pensin lo que nos lleva a la relacin con el concepto del grupo familiar que cuenta con
ingresos familiares, es decir donde los dos padres trabajan, parejas que laboran los dos o
personas que quieren vivir independientes y cuenta con ingresos para ello.
En cuanto a personas dependientes (que no son econmicamente activas) este nmero ser de
39.76 personas por cada 100, lo que representa un descenso frente al ao 2005 en el que se
encontraban 41.84 personas dependientes por cada 100 (Secretaria Distrital de Planeacin, 2009.
Conociendo la localidad de barrios unidos: diagnsticos de los aspectos fsicos, demogrficos y
socioeconmicos. Recuperado de: http://www.sdp.gov.co). Estas cifras confirman la tendencia
notoria de que las personas buscan a ms temprana edad su independencia econmica, para dejar
el hogar de sus padres e iniciar una vida individual.
Lo anterior se sustenta en el cambio del concepto de familia a uno que contempla un desarrollo
familiar. De all se puede entender que las tendencias actuales son diversas y por ello cobran
preponderancia la unin libre, el permanecer soltero, as como tener menos hijos o finalmente no
tenerlos. Con esta informacin, tambin se puede inferir, que los ncleos familiares no requieren
viviendas de amplia extensin sino que buscan espacios ms eficientes que no sean de costo
elevado y que les permita mejorar su calidad de vida y el logro de sueos particulares de
desarrollo personal. (ICBF, enero 2015. Modalidad familias con bienestar, p 11-16. Recuperado
de http://www.icbf.gov.co).
En los ltimos 5 aos en este barrio se ha venido cambiando la construccin de viviendas
subdivididas a viviendas con renovacin de suelo, por parte de cada propietario de inmueble, y
una de las barreras para que no se generalice la renovacin tiene fundamento en la resistencia al
cambio de los propietarios, y por ende a que se clasifique de cierta forma el estrato del sector.
El estrato que es un estudio que capta, pondera, jerarquiza y clasifica las viviendas en uno de
seis estratos (contenido.metrocuadrado.com, Mapa e informacin de estratos en Bogot.
Recuperado de http://contenido.metrocuadrado.com), no se pens ms all de una jerarqua en
vivienda de acuerdo a sus condiciones y materiales para calidad de vida, sin embargo en la
prctica se volvi la medida estndar para definir lo que es Bogot en cobro de servicios, precio
de metro de construccin, estndar de vida, gustos, tendencias, etc..
La clasificacin por estrato es la siguiente: 1. Bajo-bajo, 2. Bajo, 3. Medio-bajo, 4. Medio, 5.
Medio-alto y 6. Alto y como ya se mencion el parmetro fundamental para determinar la
calidad de vivienda y sus materiales, son:

Caractersticas intrnsecas de la vivienda (materiales, fachada, puertas, garajes, etc.)

Caractersticas del entorno inmediato (vas, focos de contaminacin, andenes, etc.)
Contexto urbano (relacin zona- ciudad y servicios pblicos). (Secretaria Distrital de
Planeacin, 2009. Conociendo la localidad de barrios unidos: diagnsticos de los
aspectos fsicos, demogrficos y socioeconmicos. Recuperado de:
http://www.sdp.gov.co)

De acuerdo con esta clasificacin el barrio Simn Bolvar es estrato 3, lo que se presenta como
una ventaja de las viviendas a rentar pues resulta econmico el acceso a los servicios y es
beneficiario de subsidios al igual que los estratos 1 y 2. Esto no puede homologarse al nivel de
ingreso de su poblacin, esta es una variable no confiable por su variabilidad, valga la
redundancia. Dane.gov.co. Recuperado de:
http://www.dane.gov.co/files/geoestadistica/Preguntas_frecuentes_estratificacion.pdf.
Segn datos del DANE, el nmero de familias que pueden acceder a vivienda digna ha
aumentado en los ltimos 5 aos, pues sus ingresos tambin han tenido ese aumento. (Encuesta
de Calidad de vida DANE, 2014).
Ahora bien, desde el aspecto social este barrio cuenta con habitantes que estn desde sus inicios,
lo que genera un fuerte sentido de pertenencia y contrariamente a lo que sucede en estratos altos
como son 4 al 6 las familias no se reducen y cambian de ubicacin sino que los nuevos ncleos
familiares quieren seguir viviendo donde crecieron, lo que los lleva a buscar opciones all
mismo.
Lo anterior, concuerda con las proyecciones de las cifras en Bogot la localidad de barrios
Unidos disminuir de 3.3 % del total de poblacin en la ciudad en el 2005 (ao en el que se
realiz el censo poblacional) a 3.1% en 2015, y el grupo etreo medio en la localidad entre 15 y
64 aos- ser el preponderante.
En ese orden ideas, el perfil de arrendatario para las unidades de vivienda debe ser familias
jvenes, parejas o personas independientes econmicamente que tengan edades entre 20 y 50
aos que requieran vivir en un punto central y dispongan de un ingreso total de entre 1.600.000
y 2.000.000 para pagar el cnon que en el aparte de estudio de demanda se establece de acuerdo
con el sondeo realizado a los habitantes del rea de influencia del proyecto.

Captulo 3: Diseo Metodolgico

3.1 Tipo de estudio
Estudio de pre factibilidad para el anlisis tcnico y econmico de las alternativas de inversin
para la renovacin inmueble, que en la actualidad genera renta por tres unidades de vivienda y un
local existente.
3.2 Participantes
Habitantes del Barrio Simn Bolvar, actores y entidades estatales que intervienen en el sector
de la construccin.

3.3 Instrumentos
Estudio de fuentes primarias: aplicacin de una encuesta semiestructurada por muestreo, con el
fin de verificar la existencia de un mercado potencial insatisfecho en el Barrio Simn Bolvar
Estudio de fuentes secundarias: anlisis de la informacin disponible en la realizacin de
proyectos similares realizados en el barrio y estudio de interaccin por diferentes autores y/o
entidades respecto al comportamiento de la vivienda en la UPZ 22 y la proyeccin del sector de
la construccin en Bogot, en edificaciones de caractersticas similares a la que se proyecta
renovar en el barrio Simn Bolvar.
3.4 Procedimientos
FICHA TECNICA DE LA ENCUESTA
Nombre de la encuesta: Demanda de vivienda en arriendo en el Barrio Simn Bolvar en la
ciudad de Bogot
Firma encuestadora: Estudiantes de la Especializacin de Gerencia de Proyectos Corporacin
Universitaria Minuto de Dios
Fecha de recoleccin de la informacin en campo: 15 de septiembre de 2015
Marco muestral: Habitantes del Barrio Simn Bolvar en la ciudad de Bogot
Ciudades donde se realiz: Bogot D. C.
Tamao de la muestra: 26 encuestas
Tcnica de recoleccin: Aplicacin de una encuesta semiestructurada por muestreo.

3.5 Resultados del proceso

Resultados del estudio del Barrio Simn Bolvar (relacin precio-caractersticas de la viviendaestrato).
La investigacin de mercado est orientada a determinar la viabilidad para la renovacin de un
inmueble, y se basa en fuentes primarias (encuesta) y fuentes secundarias de informacin y en
proyectos similares realizados en el barrio Simn Bolvar, as como en la investigacin realizada
por diferentes autores y/o entidades respecto al comportamiento de la vivienda en la UPZ 22 y la
proyeccin del sector de la construccin en Bogot, en edificaciones de caractersticas similares
a la que se proyecta renovar, en el barrio Simn Bolvar.

Las viviendas a construir para renta de tres unidades habitacionales adicionales a las ya
existentes, tendrn las siguientes caractersticas: cada una ser independiente, con dos
habitaciones, sala comedor, cocina y un bao. Estarn ubicadas una en el tercer piso y dos en el
cuarto piso, con entradas y servicios pblicos independientes.
El perfil del cliente potencial es: personas solas independientes o familias compuestas por
mximo 4 integrantes (2 nios menores), sin restriccin de tenencia de mascotas, habitantes y/o
cercanos al barrio Simn Bolvar, o personas que vivan en Bogot a los que el lugar de vivienda
les queda muy retirado de su empleo o estudio y quieran vivir en un sitio ms cercano.
El tiempo de renovacin es mximo 8 meses (tiempo estimado de construccin) para ofrecer a
partir de su terminacin, el servicio de arrendamiento de las mismas, y a corto plazo contar con
una ocupacin permanente que garantice el retorno de la inversin.
El canon de arrendamiento proyectado para cada una de las unidades habitacionales est
determinado por los metros cuadrados de cada una y por el canon de unidades similares a
ofrecer, segn los resultados del estudio de la oferta, la demanda, y la inversin estimada, con
una proyeccin de ingresos calculada durante la vida til del inmueble ms un incremento en el
canon de acuerdo con la normatividad vigente.
Con los factores internos y externos, se realiz la matriz DOFA y los aspectos resultantes a tener
en cuenta son: (ver anexo Tabla 2. Matriz DOFA)
Fortalezas: Independencia en los servicios y precio del cnon. La estrategia ser mercadear
estos diferenciales en el segmento objetivo.
Oportunidades: Ubicacin del predio, estrato del barrio. La estrategia ser enfatizar en la
comercializacin estos aspectos al igual que la calidad de la vivienda y su independencia en
acceso y servicios, logrando para que el tiempo de renta sea el menor posible.
Debilidades: Imposibilidad de construir ms de 3 viviendas adicionales, no contar con
parqueaderos, en un momento en que la gente prefiere tener carro por encima de vivienda y en el
que adquirir vehculo es tan fcil y se ha vuelto de primera necesidad. La estrategia debe
enfocarse en el aspecto de la convivencia, pues mientras menos inmuebles ms tranquilidad y en
mercadeo hacia personas que no cuenten con vehculo y busquen buena calidad de vida.
Amenazas: El incremento de los costos de los materiales de construccin, cambio en la
normatividad, y aumento de unidades de vivienda con caractersticas similares en el mismo
barrio. Para mitigar estas situaciones, el tiempo de inicio de la renovacin debe ser a corto plazo.
En conclusin se puede determinar que comparando el peso de cada uno de los factores, tienen
ms fuerza las oportunidades y fortalezas que las debilidades y amenazas, lo que hace que desde
este anlisis el proyecto sea viable.

Por otra parte, el proyecto no contraviene la normatividad, tcnica, ambiental, social, jurdico ni
poltico, conclusin a la que se llega una vez realizados los anlisis en cada contexto
mencionado. Estudio de la demanda
En el presente estudio se cuenta con varios estudios que permiten identificar la posible demanda
de vivienda tipo apartamento en la ciudad de Bogot as como las caractersticas de los clientes
potenciales.
De acuerdo con los estudios econmicos de CAMACOL (2015) en su sector en el ao 2015, se
encuentra prevalencia por vivienda tipo apartamento para familias que migran de las zonas
rurales, siendo cercana a 37 millones de personas la poblacin en las ciudades principales en
Colombia. Bogot es la ciudad con mayor incremento en su poblacin, por ende es donde hay
mayor demanda insatisfecha de vivienda.
Otro parmetro de medicin que se correlaciona en este estudio, es el de crecimiento de hogares
y viviendas en la UPZ Doce de octubre resumidas en la siguiente grfica:

31,349
2015

22,707
28,099

2009

VIVIENDAS

20,478

HOGARES

26,361
2006

19,534
0

10,000

20,000

30,000

40,000

Figura 2. Proyeccin hogares y viviendas 2006-2015. Fuente: Secretaria Distrital del

Planeacin, Subsecretaria de informacin y estudios estratgicos.
En cuanto a cifras de hogares en el 2011, la UPZ doce de octubre contaba con 29.000 hogares de
los que el 43.4% estaban en estrato 3, es decir 12.588. Para el 2015 fue de 31.349, lo que
present un crecimiento del 8.1%.
Aplicado este porcentaje al estrato 3 del 2011, es posible decir que para 2015 haba 13.607
hogares en la UPZ Doce de octubre en estrato 3. Sdp.gov.co. (2016) Recuperado de:
http://www.sdp.gov.co/PortalSDP/InformacionTomaDecisiones/Estadisticas/ProyeccionPoblacio
n

En vivienda, los resultados de la encuesta multipropsito 2014 del DANE, muestra que el dficit
de vivienda ha bajado para el estrato 3 de 7.4% en el 2011 al 6% en 2014. Aplicado este
porcentaje al nmero de hogares estrato 3 en la UPZ Doce de octubre (13.607), habra 816
hogares en estrato 3 con necesidad de una vivienda digna.
Ahora bien, el estudio de CAMACOL (2015) tambin aporta sobre la composicin de los
hogares, mostrando que en las 18 ciudades analizadas, 16 registraron un incremento en el
nmero de hogares unipersonales al pasar de un 29% en promedio al 31 %. No obstante, el 69 %
de los hogares se caracteriza por tener 2 o ms personas. En particular en el frente de los hogares
unifamiliares, (separados divorciados) tuvieron aumento entre el 4 y 3.4 puntos porcentuales en
los casos de Bogot.
Una vez analizadas las cifras, se encuentra que existe una demanda insatisfecha calculada de
816 unidades de vivienda con calidad en la UPZ Doce de octubre, para familias o personas
independientes, que busquen un espacio digno que favorezca la tranquilidad y seguridad de los
arrendatarios. El tipo de vivienda de mayor acogida es el apartamento.
Desde el componente econmico, es necesario que los arrendatarios potenciales cuenten con un
ingreso promedio mensual neto (familiar o individual) que permita que entre el 30% y 40% del
mismo cubra un canon de entre $680.000 y $800.000 rango que arroj el sondeo en el rea de
influencia del proyecto por una vivienda con las caractersticas a construir.
Sabiendo que la demanda es de 816 viviendas en estrato 3, que la preferencia es por vivienda
tipo apartamento, que la cantidad de unidades a construir es inferior a la demanda y se realizarn
unidades del tipo preferido, es posible concluir que el proyecto cuenta con el mercado suficiente
sin que se presente el riesgo de saturacin del mismo.

3.5.2 Estudio de la oferta

La oferta de viviendas tipo apartamento, proviene de dos grandes vertientes: por renovacin
urbana (construccin) y por subarriendo de inmuebles tradicionales, con pocas adecuaciones.

Por renovacin

En el barrio Simn Bolvar, no se cuenta con grandes reas construibles, debido a la tradicin del
sector. La disponibilidad para construir proviene de dos opciones: la renovacin total que
requiere la demolicin de inmuebles con ms de 60 aos de construccin y en alto grado de
deterioro, o la renovacin parcial que consiste en remodelar, y construir con base en el inmueble
existente, que cuenta con la estructura y mantenimiento necesario para tal fin. Quienes llevan a
cabo estas renovaciones son los mismos propietarios de los inmuebles, o constructores que ven

una oportunidad de inversin, porque son del mismo barrio y cuentan con los recursos para ello,
pues las grandes constructoras no tienen presencia en este segmento.
En este panorama, la oferta de apartamentos nuevos se da por construccin en lotes donde antes
haba una casa y sus medidas de terreno son estndar en ese sentido, pues se dispone de reas de
160 metros cuadrados como mximo. Debido a esta situacin, el tipo de vivienda slo puede ser
apartamento y el nmero de pisos no es mayor a 5 por viabilidad de estructura y diseo, lo que
en la prctica estandariza la oferta.
En la actualidad el sector tiene cinco edificios en construidos con renovacin total, es decir los
apartamentos son completamente nuevos y en todos los edificios se cuenta con parqueadero. Esto
implica que por espacio no se cuenta con ascensor, lo que representa menor atractivo a quienes
habiten los pisos altos, y mayor nmero de vecinos en la misma edificacin. De estas
construcciones, que van a tener un total aproximado de cuarenta apartamentos, a la fecha no se
conoce cules de ellos sern comprados para su posterior arrendamiento, pero teniendo en cuenta
el comportamiento del mercado se prev que la mayora de estas nuevas unidades habitacionales
sern adquiridas para ser habitadas por sus nuevos propietarios, por lo que esto no representa un
riesgo directo para el mercado de apartamentos en arriendo.
En cuanto a renovacin parcial la nica opcin es la de proyecto que nos ocupa. A desarrollarse
en un lote de esquina que cuenta con mayor rea que los edificios mencionados en el anterior
aparte y en la que se plantean nicamente dos apartamentos por piso, para 6 unidades en total. Es
decir, la oferta a presentar tiene un diferencial de ms espacio, mejor acceso pues solo se tendrn
cuatro pisos, y menor cantidad de unidades que dificulten la convivencia, a un precio acorde a las
caractersticas disponibles.
Es en este segmento se posiciona el proyecto.

Por subarriendo

Es una prctica comn en este tipo de barrios, la subdivisin de hecho en un solo inmueble que
se ofrecen como viviendas en arrendamiento, sin independencia y con estndares de calidad
bajos. Aunque no se pueden definir como viviendas tuguriales, estn enfocadas a familias de
bajos recursos, con numerosos integrantes, que precisan de un sitio donde vivir, sin que puedan
exigir mejores condiciones y calidad en la vivienda, pues el canon de arrendamiento y aun la
vinculacin contractual para ello es informal.
La opcin de vivienda de estas caractersticas, resulta menor por las caractersticas intrnsecas
del lugar: baos compartidos por varias familias, zonas sociales comunes, cocina comunal,
servicios pblicos no independientes y los problemas propios generados por esta convivencia.
Precios de arrendamiento en el sector

Teniendo en cuenta las estadsticas de la ciudad, se opt por realizar la proyeccin de la oferta
mediante un sondeo a los vecinos del sector cuyos ingresos son generados de los arrendamientos
de parte de sus viviendas, debido a que no se cuentan con datos estimados especficos del barrio
donde se realizara el proyecto.
Adicionalmente, el propietario del inmueble ha realizado de manera informal en la zona de
influencia del proyecto, un sondeo informal de intencin de arriendo sobre las unidades que se
proyecta construir en el inmueble, encontrando que varios habitantes estaran interesados en
estas unidades. Estas fuentes de informacin, fueron confirmadas con la aplicacin de la
encuesta que se analiza en el numeral 3 del presente estudio de pre factibilidad.
Tambin con los primeros datos obtenidos por sondeo a los dueos de inmuebles existentes
cercanos a la ubicacin del proyecto, el canon de arrendamiento actual presentan el siguiente
comportamiento:
Tabla 3. Comportamiento canon arrendamiento en predios circunvecinos CAMBIAR NUMERO
DE TABLA
Aos
Canon
construid
2015
os

Arriendos cercanos al
proyecto

M No.
No.
2 habitaciones Baos

Tipo de
entrada

Apartamento calle 78
carrera 62

65 3

Compartida

Independient
1
e

720.000

Independient
1
e

680.000
700.000
680.000

Edificio carrera 62 calle 79

Edificio carrera 62 calle 79

60 3
52 2

15

Edificio carrera 62 calle 78

60 3

Independient
5
e

Edificio calle 78 carrera 63

55 3

Compartida

Metrpolis

60 2

Independient
15
e

Edificio carrera 62 calle 78

A

40 1

Compartida

15

750.000

800.000
500.000

Con estos resultados, y teniendo en cuenta las caractersticas de las viviendas, el precio del canon
ofertado en el sector oscila entre $680.000 y $800.000 pesos por una vivienda que cuente con 2
habitaciones y un bao.
El canon de arrendamiento proyectado son $800.000 teniendo en cuenta, la relacin preciosatisfaccin, con el plus de ms espacio, calidad en la vivienda, tranquilidad e independencia en
el espacio fsico y en los servicios pblicos.
No existen competidores con fortalezas especiales ya que cada competidor ofrece una o dos
unidades habitacionales con caractersticas similares, por lo que la nica fortaleza que podemos
ver en la competencia es el precio de oferta de sus inmuebles.
En conclusin, la oferta no ha tenido un crecimiento significativo debido a que la mayora de las
construcciones nuevas son vendidas a personas que las compran para su propio uso, en muy
pocas ocasiones estas unidades habitacionales se compran para inversin y/o para ser arrendadas
pretendiendo generar a travs de ello, un ingreso.
Por lo que la evolucin de la oferta de arrendamiento de vivienda es muy inferior comparada con
la demanda del sector, lo aumenta las probabilidades de xito del proyecto.
Otros referentes analizados en las fuentes secundarias, fueron:
crecimiento de unidades de vivienda aos 2012-2013 Tabla 4. Crecimiento unidades de
vivienda 2012-2013
Hogares que viven en arriendo Tabla 5. Hogares en arriendo 2000-2013
Oferta de viviendas por estrato Tabla 6. Hogares en arriendo 2011-2013
Hogares que viven en apartamento tabla?
REVISAR TABLAS, PARA CORRESPONDENCIA
La participacin en el mercado, del proyecto de construccin de tres unidades de vivienda
adicionales a las ya existentes, se determinar teniendo en cuenta la oferta actual y potencial con
destino al arriendo, pues si bien es cierto hay apartamentos disponibles, estos se encaminan a la
compra y no al arriendo. No obstante esta situacin, puede darse que quienes compren estos
apartamentos los busquen como inversin, por lo que en ese caso podran ser competencia
directa.
Comercializacin
Dadas las caractersticas de la poblacin que habita el entorno en el que se ubica el proyecto, el
medio ms efectivo para dar a conocer las nuevas unidades habitacionales es el voz a voz,

sumado a la publicidad in situ, en los establecimientos comerciales ms concurridos del sector

(panaderas, drogueras, supermercados).
Por ser un sector con preponderancia de familias tradicionales, la publicidad utilizada es el aviso
en los propios inmuebles.
A pesar de que no es habitual el uso de medios de mayor cobertura y difusin como el internet, el
proyecto har publicacin de los mismos en los portales especializados de finca raz, en forma
paralela a publicidad en el inmueble y el voz a voz de referidos.
No se tienen prevista la intermediacin de agencias inmobiliarias.

4.2 Presupuesto de obra y fuente

Respecto a la oferta de mano de obra el sector y de acuerdo con los costos definidos en la
siguiente tabla, mano de obra
La propuesta seleccionada para el proyecto es la que se detalla en la siguiente tabla: TABLA
DEBE QUEDAR COMO ANEXO
Tabla 7. Presupuesto de obra
Disponibilidad y calidad de mano de obra
A nivel del barrio la oferta de mano de obra calificada para desarrollar este tipo de proyectos,
es accesible, a precios competitivos y con las garantas de calidad del trabajo a contratar.
En los trabajos de construccin de las unidades habitacionales existentes y una vez realizada la
seleccin de hojas de vida de los proponentes, y la calificacin de los trabajos realizados se
determina que dadas las caractersticas del inmueble existente y el diseo de las nuevas unidades,
no se requiere de personal altamente calificado para adelantar la renovacin del inmueble.
Adicional a lo anterior, y con el fin de seleccionar la mano de obra con las calidades y al
precio que se ajusta al presupuesto del proyecto, se realizar un estudio de mnimo tres
propuestas para contar con opciones de tiempos, cantidades, e ideas de acabados finales que
estn acorde al diseo actual y al presupuesto de obra.

Idiosincrasia local de la mano de obra

El barrio Simn Bolvar se caracteriza por comunicacin tradicional (voz a voz), en el cual
predomina el contacto con los vecinos entre los cuales se encuentran personas dedicadas a
diferentes actividades relacionadas con la construccin de vivienda a pequea escala, la mano de
obra ofrecida, adems de contar con la experiencia e idoneidad, cuenta con referencias de

trabajos similares anteriormente desarrollados en el mismo barrio e incluso en el mismo

inmueble que ser objeto de renovacin.
Dado lo anterior, y para beneficio del desarrollo del proyecto se tienen identificadas los
posibles contratistas que ejecutaran las obras civiles necesarias para su ejecucin.
5.3 Estudio de proveedores
Teniendo en cuenta que el estudio de pre factibilidad est orientado al sector de la construccin,
fue necesario investigar sobre los diferentes tipos de materiales de construccin a utilizar en la
renovacin del inmueble seleccionado, tanto en temas de construccin como en acabados, con el
fin de establecer aquellos que ms se ajustan a las condiciones de la construccin ya existente y
al tipo de unidad que se pretende ofrecer.
En la bsqueda y seleccin de los proveedores se tuvieron en cuenta criterios de: calidad,
servicio al cliente, costos de los materiales, costos de transporte (cercana a la localizacin de
proyecto), tiempos de envo y garanta de los materiales a proveer.
Igualmente se realiz una bsqueda a travs de referidos, de personas naturales con experiencia
en remodelaciones y construcciones familiares, encargados de ejecutar los trabajos necesarios
para la remodelacin y construccin de las unidades de vivienda planteadas.
Los proveedores de materiales seleccionados para el proyecto son grandes superficies por
encontrar todos los materiales requeridos en un solo lugar, con diferentes ofertas de productos y
marcas, con garanta en los productos, cercana a la ubicacin del proyecto, diferentes medios de
pago, estos son Easy y Homecenter - Constructor.
En cuanto a los proveedores de mano de obra, se solicitaron tres cotizaciones a referidos con
experiencia en construcciones multifamiliares, conocedores del sector en el que se ubica el
proyecto, de los cuales se seleccion una persona natural, quien realiz los trabajos de las
unidades de vivienda existentes actualmente y que conoce las redes elctricas e hidrulicas de la
vivienda actual, adicionalmente porque fue satisfactorio el trabajo desarrollado anteriormente.
En el estudio de mercado de materiales de construccin, se tuvieron en cuenta dos grandes
superficies que ofrecen todo tipo de materiales de construccin y acabados, sin embargo se
realiz una comparacin con los servicios y garantas ofrecidas por almacenes especializados con
Pavco, Juan el Constructor y Alfa, desde los siguientes aspectos. ANEXO
Tabla 8. Comparativo proveedores respecto a productos
En la tabla referida se consolida los productos ofrecidos por las grandes superficies, y que son
requeridos para la ejecucin del proyecto, relacionados con materiales de construccin, acabados
e instalacin de los mismos, teniendo en cuenta la cercana al proyecto.

Los proveedores que ms variedad de productos ofrecen son las grandes superficies
especializadas en materiales de construccin y acabados, como son Easy Colombia y
Homecenter - Constructor Colombia.
Las garantas ofrecidas por los proveedores estudiados, varan segn el tipo de producto y la
marca, en cuanto a marca la garanta la ofrece directamente la marca del producto, los almacenes
ofrecen garanta de treinta das para los productos comercializados por ellos, productos como
gasodomsticos y electrodomsticos cuenta con la garanta de fbrica, los materiales de
construccin como arena, gravilla, bloques, etc., por su gnero no cuentan con garanta propia,
sin embargo la tienda ofrece garanta respecto a la calidad de los mismos y a las medidas
ofrecidas.
Los criterios tenidos en cuenta para la seleccin de proveedores de materiales de construccin
son: Servicio en el almacn, poltica de devoluciones, despachos y domicilios, corte de
materiales, alquiler de herramientas, propack (empaque, presentaciones del producto) y
financiacin, encontrando lo detallado en la siguiente tabla: DEBE QUEDAR ANEXA
Tabla 9. Comparativo proveedores respecto a servicio
La tabla detalla los servicios ofrecidos por las grandes superficies seleccionadas, as como los
ofrecidos por los almacenes especializados en acabados, lo anterior, con el fin de efectuar un
paralelo entre lo ofertado por los proveedores con el fin de seleccionar aquel que ms garantas
ofrece y mejor servicio al cliente presta.
En el anlisis realizado, los almacenes Easy Colombia y Homecenter - Constructor Colombia,
ofrecen condiciones similares respecto a despacho, devoluciones y corte de materiales. En los
dos casos se cuenta con diferentes modalidades de pago las cuales son tenidas en cuenta para la
seleccin.
Respecto a los precios, el comportamiento no se aleja de las tendencias de precios del mercado
nacional, encontrando que los cinco proveedores ofrecen promociones a sus clientes, en
determinados productos y fechas, las cuales presentan las mismas condiciones de acceso a los
clientes, la diferencia en los precios no es significativa, si se tiene en cuenta la cantidad por
producto y las caractersticas de los mismos.
La cobertura geogrfica de los proveedores abarca la ubicacin del proyecto, debido a que el
mismo se encuentra ubicado en la ciudad de Bogot, en un barrio con importantes vas de acceso
como lo es el barrio Simn Bolvar y de fcil acceso tanto para transporte de materiales (ej.:
volquetas), como para vehculos de distribucin de materiales de construccin y acabados. Los
proveedores seleccionados cuentan con punto de ventas en la ciudad de Bogot y con despachos
a cualquier localidad.

Para los proveedores seleccionados en el presente estudio de factibilidad, la competencia est

orientada hacia un segmento de los productos ofrecidos, y es el relacionado con materiales para
acabados, en este sentido y para este segmento en particular la competencia se da con almacenes
como: Juan Construye, Alfa, y Pavco.
Adicionalmente los almacenes ubicados en los barrios cercanos, ferreteras y depsitos de
construccin, sin que sean competencia directa de las grandes marcas, ocupan de forma
minoritaria una participacin en la oferta de proveedores de materiales de construccin.
Los proveedores analizados, definidos por ser las grandes superficies, cuentan con ventas tanto a
empresas (clientes empresariales) como a medianos y pequeos constructores, industrias,
instituciones pblicas y privadas, y en general a clientes ocasionales y habituales que desean
adquirir los productos en las condiciones y garantas que ofrecen.
Los proveedores analizados cuentan con diferentes puntos de atencin, sin embargo y para
efectos del presen estudio de pre factibilidad, se tienen en cuenta los ms cercanos a la ubicacin
del proyecto, por facilidad para traslados al punto y tiempos de despacho entrega de productos,
las ubicaciones de los proveedores ms cercanas son las descritas en la siguiente tabla: ANEXO
Tabla 10. Ubicacin de los proveedores
La tabla muestra la ubicacin de los proveedores analizados, en relacin con la cercana a la
ubicacin del proyecto
Easy Colombia y Constructor Colombia cuentan con puntos en la misma localidad en la que se
ubica el proyecto con distancias no superiores a 2 kilmetros, con facilidad de acceso y
transporte.
Al requerirse solamente una vez la materia prima, su disponibilidad permanente no ser un
impedimento para el desarrollo del proyecto, sin embargo se ha tenido en cuenta que los
almacenes en los que se adquirir la materia prima cuentan con los inventarios requeridos para la
etapa de ampliacin y remodelacin del predio.
Captulo 4 capitulo financiero
Captulo 5 Conclusiones y recomendaciones
5.1 Frente a: Discusin de los resultados
Al existir crecimiento negativo de la oferta, pero si un notorio crecimiento de la demanda es
posible concluir que el proyecto dentro de su segmento tiene mercado, con lo que puede ser
factible y oportuno.

Habindose determinado la competencia directa actual de vivienda terminada y la en

construccin, se concluye que el mercado del nicho que pretende cubrir no est saturado, pues el
nmero de construcciones no es generalizado en el barrio Simn Bolvar.
5.2 Frente a: Validez interna y externa
5.3 frente a: Alcance y limitaciones
5.4 Frente a: Recomendaciones para estudios futuros

Referencias
Anexos