Situacin Inmobiliaria

2014
Unidad de Per

La demanda por viviendas se elev en 2014, a pesar de la desaceleracin

cclica de la economa. Por un lado, un mercado laboral ms dbil habra tenido
una incidencia negativa sobre la demanda inmobiliaria; pero de otro, factores
estructurales siguen apoyando la compra de viviendas.

El financiamiento hipotecario fue otro de los factores que continu dando

soporte a la demanda de viviendas. Si bien el ritmo de crecimiento de estos
prstamos es menor que el de aos previos, contina siendo significativo y
sostenible.

Las ventas de viviendas cayeron el ao pasado a su nivel ms bajo de los

ltimos tres aos. En este contexto, la oferta se elev significativamente en
2014 y alcanz su nivel histrico ms alto.

Los precios de las viviendas vienen mostrando una tendencia descendente

desde el tercer trimestre de 2014. El balance entre la demanda y la oferta se
ajust sensiblemente el ao pasado, debido a un fuerte incremento de la
segunda variable. En este contexto, no prevemos una recuperacin de estos
precios en el corto plazo.

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2014

ndice
1. Resumen

2. A pesar de la desaceleracin econmica, factores estructurales

continan dando soporte a la demanda de vivienda

3. Las ventas cayeron en el 2014

Recuadro 1. Mayor oferta prime continuar presionando a la baja los precios de alquiler

4. Los precios de las viviendas en Lima muestran una tendencia a

estabilizarse

13

Fecha de cierre: 17 de marzo de 2015

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2014

1 Resumen
La demanda de viviendas aument en 2014 en cerca de 12 mil unidades, algo por debajo del
incremento que registr en cada uno de los dos aos previos. La expansin de la demanda la explica el
sostenido apoyo de factores estructurales que amplan la capacidad de compra de la poblacin. Dentro de
la estructura poblacional, por ejemplo, es cada vez ms importante aquella parte en edad de demandar una
vivienda. A ello se suma el continuo engrosamiento de la clase media. En conjunto se tiene entonces un
incremento constante del nmero de personas con la necesidad de adquirir un inmueble y con los recursos
para hacerlo. La desaceleracin cclica de la actividad econmica en 2014, que ralentiz el mercado laboral,
y la depreciacin de la moneda local, que recort la accesibilidad a vivienda en un mercado en el que esta
se cotiza en dlares, fueron elementos que por el contrario atenuaron la demanda inmobiliaria.
El financiamiento hipotecario fue otro de los factores que tambin le dio soporte a la demanda de
viviendas en 2014 con una expansin del saldo medio de 16%. Si bien este ritmo de crecimiento es
menor que el de aos previos, contina siendo significativo y, ms importante an, es ms sostenible. La
expansin ms ordenada del crdito hipotecario es consistente, de un lado, con el ajuste que se ha hecho
en la regulacin durante los ltimos aos, y de otro, con el prudente comportamiento que mantiene la
banca. Ambos han propiciado tambin que el aumento de las colocaciones para adquirir vivienda se incline
hacia la moneda local y que con ello se acote el riesgo cambiario-crediticio. En suma, una expansin de los
prstamos hipotecarios an significativa y ms sana y sostenible como apoyo de la demanda actual y futura
de inmuebles.
Por el lado de la oferta de viviendas, esta se increment en 2014 en cerca de 8 mil unidades, algo
destacable luego del retroceso en el ao anterior. Como resultado, el inventario de viviendas disponibles
para la venta aument en 40%. Ello se dio en un contexto en el que las ventas se debilitaron, alcanzando
las 17 mil unidades, por debajo de las 22 mil que en promedio se colocaron en los tres aos previos.
Destac aqu las menores ventas en el segmento de ingresos medios de la poblacin (disminucin de 29%),
el que concentra anualmente alrededor de 60% del total de unidades colocadas.
El retroceso de las ventas y un balance entre la demanda y la oferta ms apretado que en aos
anteriores, contribuyeron a que los precios de las viviendas (en dlares corrientes) registraran un
avance ms contenido en 2014. As, mientras que hasta hace no mucho estos precios aumentaban a un
ritmo interanual de entre 10% y 20%, en 2014 el alza fue ms cercana al 3%. Prevemos que en los
prximos dos o tres trimestres no habr mayor recuperacin en los precios de los inmuebles debido a que el
mercado requerir algn tiempo para absorber el importante aumento que ha registrado el inventario de
viviendas disponibles para la venta. Adems, el incremento del tipo de cambio y el enfriamiento cclico del
mercado laboral han llevado a que el esfuerzo que se tenga que realizar para adquirir una vivienda sea
mayor, lo que acota la demanda inmobiliaria, por lo menos en el corto plazo. Desde luego, esta situacin
tender a mejorar en la medida de que el crecimiento de la economa gane traccin, lo que se prev ser
ms claro en el segundo semestre de 2015.

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A pesar de la desaceleracin econmica, factores

estructurales continan dando soporte a la demanda de
vivienda
La desaceleracin de la actividad econmica ha tenido una incidencia negativa sobre los factores de
demanda de vivienda. El dbil crecimiento del PIB en 2014 (2.4%, la tasa ms baja desde la crisis del 2009)
se ha reflejado en una ralentizacin de la generacin de empleo (ver grfico 1) y en un ritmo ms moderado
de crecimiento de los ingresos familiares (ver grfico 2).
Grfico 1

Tasa de crecimiento del empleo del

Per Urbano
(%)

Grfico 2

Ingreso en Lima Metropolitana

(Var.% real promedio)

10.5

8.7
8.5

6.9

6.5

5.0

4.7

3.2

4.5

2.5
1.5

1.7

2.5

0.5

sep-14

may-14

sep-13

ene-14

may-13

sep-12

ene-13

may-12

sep-11

ene-12

sep-10

ene-11

may-11

sep-09

ene-10

may-10

sep-08

ene-09

may-09

sep-07

ene-08

ene-07

may-07

may-08

-1.5
-1.5

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Fuente: MINTRA.

Fuente: MINTRA.

Otra tendencia desfavorable que viene mostrando el mercado laboral es el incremento del empleo informal,
sector en donde los ingresos son ms voltiles y precarios (ver grfico 3), lo que tambin afecta la demanda
por vivienda.
Grfico 3

Lima Metropolitana: Empleo Dependiente

(Var. %)
2013 2014

3.7

3.5

3.0

2.0

1.1

0.2
Total

Formal

Informal

Fuente: EPE-INEI.
Elaboracin: APOYO.

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Ms all de la desaceleracin cclica de la economa, la demanda por vivienda ha seguido contando con el
soporte de factores estructurales que reflejan una mayor capacidad de compra de vivienda de la poblacin.
Uno de ellos es el engrosamiento de la clase media que se ha registrado en los ltimos aos en Per. As,
con respecto a inicios de la dcada de anterior, los segmentos de ingresos medios (sector C) y medios-altos
(sector B) han incrementado (en conjunto) 13 puntos porcentuales su participacin en la distribucin segn
ingresos de la poblacin (ver grfico 4).
Otro factor estructural ha sido el cambio en la composicin demogrfica, en donde se observa que en los
ltimos 15 aos la poblacin entre 30 y 50 aos, grupo que comprende a las personas que usualmente son
las que forman familias y estn a la bsqueda de vivienda, ha incrementado su participacin porcentual en 3
puntos (ver grfico 5). Esto implica que desde inicios de la dcada pasada la poblacin que potencialmente
podra demandar una vivienda ha aumentado en ms de 1 milln de personas.
Grfico 4

Grfico 5

Distribucin de la poblacin segn

ingresos (% de la poblacin total)

Poblacin segn rango de edades

(Participacin, %)

Ttulo del grfico

Nivel Socio Econmico

B
C

2003

2013

1%

2%

4%

9%

15%

23%

16

19

10
11
14
15

29%

27%
18
18

51%

38%

42

Fuente: Ipsos- APOYO

Series1

Series2

Series3

37

2005
0-20 aos

20 a 30 aos

40 a 55 aos

ms de 55 aos

2015*
30 a 40 aos

* Proyeccin.
Fuente: INEI
Series4

Series5

En este contexto, la demanda por vivienda continu creciendo en 2014, aunque a un ritmo ms lento que en
1
aos anteriores. En particular, el ao pasado la demanda efectiva de viviendas fue de 444 mil viviendas, un
incremento de 2,7% con respecto a 2013, un ritmo de expansin ligeramente ms moderado que el
promedio de 3,0% de los dos ltimos aos (ver grfico 6). En trminos de nmero de viviendas, la demanda
aument en cerca de 12 mil unidades en 2014, algo por debajo del incremento observado en cada uno de
los dos aos previos.
Un elemento interesante a mencionar es que entre el 2014 y 2013 la demanda por vivienda entre USD 80
mil y 120 mil se redujo, en tanto que la demanda por vivienda de precios menores a USD 80 mil se elev
(ver grfico 7). Una explicacin sobre este comportamiento es que se haya dado una migracin de la
demanda por viviendas de precios medios hacia viviendas de precios ms cmodos, lo que est en lnea
con el crecimiento ms lento de la economa y con perspectivas de empleo menos optimistas. Por el
contrario, la informacin tambin muestra que la demanda por viviendas de mayor valor no se ha visto
afectada. Finalmente, cabe sealar que la demanda efectiva se encuentra concentrada en viviendas de bajo
valor.

Fuente Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO). El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao- Ao
2014, para el periodo agosto 2013-julio 2014 (informacin proporcionada en diciembre 2014). La demanda efectiva de viviendas
comprende a los hogares que se encuentran interesados en comprar una vivienda y que cuentan con los recursos suficientes para
pagar su cuota inicial y con ingresos que le permitan asumir la cuota mensual del crdito.

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Grfico 6

Grfico 7

Demanda Efectiva
(En miles de unidades)

Demanda efectiva segn precio de la

vivienda
250000

2013

443.5

2014

200000

431.9
150000

418.4
100000

407.5
50000

Hasta 40 mil
2011

2012

2013

Participacin
2014

2014

Fuente: CAPECO

Entre 40 y 80 mil Entre 80 y 120 mil Ms de 120 mil

47%

31%

12%

10%

Fuente: CAPECO

Financiamiento hipotecario contina dndole soporte a la demanda de

vivienda
El crdito hipotecario ha seguido avanzando a tasas importantes (ver grfico 8) y en 2014 el saldo promedio
se increment en 16%. De esta manera, contina dndole soporte a la demanda de vivienda, aunque a un
ritmo ms sostenible luego de que en los tres aos anteriores se expandiera a una tasa anual de entre 23%
y 26%.
Grfico 8

Grfico 9

Saldo de crdito hipotecario

(var. % interanual, sistema financiero)

Tasas de inters hipotecarias

(%)
9,52

25

9,36

9,25

20

Para prstamos en moneda local

15,3
15

Para prstamos en moneda extranjera

8,51

10

8,45

8,29

Fuente: SBS

Fuente: BCRP

El importante avance que siguen mostrando los prstamos hipotecarios se da en un contexto en el que las
tasas de inters han descendido (ver grfico 9). Ello en parte responde a la disminucin de los rendimientos
exigidos en el mercado a los bonos soberanos y globales, los cuales se emplean como referencia en la
formacin de tasas de inters de largo plazo. En el caso particular de las colocaciones denominadas en
soles, la flexibilizacin de las condiciones monetarias a travs del recorte de la tasa de inters de referencia
y los menores encajes apoy el descenso de las tasas de inters en esta moneda.

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Cabe mencionar que en los ltimos aos la regulacin se ha ido ajustando (en trminos de mayores
requerimientos de capital o de mayores encajes) para ordenar la expansin del crdito hipotecario,
buscando no solo llevarlo hacia tasas de crecimiento ms sostenibles sino tambin hacia una mayor
participacin de la moneda local, lo que acota el riesgo cambiario-crediticio. Ello ha reforzado an ms la
actitud prudencial de la banca, que por ejemplo en 2014 se inclin a asegurar la calidad del demandante de
financiamiento hipotecario y de esta manera mantener contenida en niveles bajos la cartera atrasada de
este segmento crediticio (ver grfico 10). El impacto de la regulacin y el prudente comportamiento de la
banca no solo han llevado a que el crdito orientado a la adquisicin de vivienda avance a un ritmo ms
sostenible del 15% o 16%, sino que tambin esa expansin se d de un modo ms sano, es decir, con una
participacin cada vez mayor de la moneda local, lo que se refleja en una cada continua de la dolarizacin
(ver grfico 11).
Grfico 11

Dolarizacin de las colocaciones

hipotecarias
(% del crdito hipotecario denominado en
moneda extranjera)

Grfico 10

Cartera atrasada de colocaciones

hipotecarias
(como % de las colocaciones hipotecarias)
1.60

60

1.40

55
50

1.20

45
1.00

40
0.80

35

0.60

30

0.40

25
20

0.20

Fuente: SBS

oct-14

jun-14

ago-14

abr-14

dic-13

feb-14

oct-13

jun-13

ago-13

abr-13

dic-12

feb-13

oct-12

jun-12

ago -12

abr-12

dic-11

feb-12

oct-11

jun-11

ago-11

feb-11

10
abr-11

jul-14

oct-14

abr-14

ene-14

jul-13

oct-13

abr-13

ene-13

jul-12

oct-12

abr-12

ene-12

jul-11

oct-11

abr-11

ene-11

jul-10

abr-10

ene-10

oct-10

15
0.00

Fuente: BCRP

En sntesis, el financiamiento otorgado por el sistema financiero contina dndole un importante soporte a la
demanda de vivienda, en un contexto en el que avanza a un ritmo ms sostenible y con una composicin
por monedas que acota el riesgo.

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2014

3.

Las ventas de viviendas cayeron en 2014

De acuerdo a la informacin proporcionada por CAPECO, las ventas de viviendas cayeron 23.8% en 2014
(ver grfico 12). Con el retroceso registrado en 2014, las unidades de viviendas vendidas se ubicaron
alrededor de las 17 mil, el nivel ms bajo de los tres ltimos aos (promedio anual de 22 mil unidades). Por
zonas geogrficas, los distritos de Lima en donde se registraron las mayores cadas de ventas fueron
2
Santiago de Surco, San Miguel, el Agustino y Carabayllo (ver grfico 13).
Grfico 13

Grfico 12

Lima: Venta de viviendas segn distrito

(en unidades)

Lima: Venta de viviendas

(en unidades)
25000

2014

Miraflores

2013

San Miguel

21 990 22 220

Santiago de Surco

21 441

Ate
20000

Magdalena de Mar
Surquillo

16 930

Jess Mara
15000

13 179

San Borja

14 516
13 381

Cercado de Lima

1 2009

San Isidro
10 571

10000

Chrorrillos
Puente Piedra

8 850

8 750

El Agustino
Barranco
Carabayllo

4 510

5000

La Molina

3 153
1 877

1 433 1 605

Pachacmac

1 870

Callao
Los Olivos

Ventanilla

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Lurigancho
Bellavista
0

Fuente: CAPECO

500

1000

1500

2000

2500

3000

Fuente: CAPECO

Grfico 15
Grfico 14

Lima: Venta de
(en unidades)

viviendas

Nivel Socio Econmico Participacin*

A
AB

segn

NSE

Lima: Venta de viviendas por estado de

construccin
(en un (((en millones de nuevos soles)

Var.%
2014/ 2013

17%

7.8%

18%

-4.6%

2011

2014

2013

2012

Departamentos
finalizados (En
acabados o entrega
inmediata)

17 500
15 000

Preventa
En poca de cierre de
terrenos, obras
preliminares

12 500

57%

10 000

-29.1%

7 500

5 000

8%

-67.3%

2 500

2T12 3T

4T 1T12

2T

3T

4T

1T13

2T

3T

4T 1T14 2T 3T

Fuente: TINSA, tomado del artculo La Ley del Ms Fuerte

(02/02/2015).

*Participacin
del ao 2014.
1
Series2 Series3
Series4
Fuente:Series1
Layseca
Asociados.
Consultores Inmobiliarios.

Fuente Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO), para el periodo agosto 2013-julio 2014. El mercado de edificaciones
urbanas en Lima Metropolitana y el Callao- Ao 2014. Informacin proporcionada en diciembre 2014.

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Por niveles socioeconmicos (de acuerdo a la clasificacin de Layseca Asociados), las menores ventas se
dieron en todos los segmentos, excepto en el de altos ingresos (NSE A; ver grfico 14). En particular,
destac la cada de 29% de las unidades adquiridas por las familias de ingresos medios-altos (NSE B),
grupo que concentra anualmente alrededor de 60% del total de unidades colocadas.
Otros elementos que revelan el enfriamiento del mercado inmobiliario son la desaceleracin de las
preventas (adquisicin de la vivienda antes de que est terminada o en planos, un componente importante
del financiamiento de los desarrolladores inmobiliarios) y el mayor tiempo requerido para vender una
vivienda. Sobre las preventas, cabe sealar que han pasado de representar el 80% del total de unidades
vendidas en 2012 a un 60% el ao pasado (ver grfico 15). Asimismo, las unidades de viviendas que
permanecen sin vender por ms de seis meses se elevaron de 11 480 en 2013 a 13000 en 2014 (ver grfico
16).
En este contexto, la oferta de viviendas se increment en 2014 en cerca de 8 mil unidades. Como resultado,
el inventario de viviendas disponibles para la venta aument en 40%, un alza significativa, ms an luego
3
del retroceso en 2013 . De esta forma, este inventario alcanz un nivel mximo histrico de 29 mil unidades
(ver grfico 17).
Grfico 16

Lima: viviendas sin venderse por ms

de seis meses
(en unidades)

Grfico 17

Lima: Oferta de viviendas

(en unidades)
29156

30000

13 000

12 958
11 480

25000

22225
20291
20000

18159

7 501

18429

15719
15000

13788

140801440813881

14365

12431

10000
7261

6468
4998 5266 5138

5000

2011

2012

2013

2014

0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Fuente: CAPECO

Fuente: CAPECO

Cabe mencionar que cerca de un tercio de la oferta se concentran principalmente en los distritos de Lima
4
Moderna y Lima Top (Ver grfico 18). Adems, el 70% de las unidades en oferta se ubican con un precio
de venta por encima de los US$ 80 000 (Ver grfico 19).

Fuente Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO). El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao- Ao
2014. Informacin proporcionada en diciembre 2014. El stock de viviendas son unidades de vivienda que al momento del censo de
CAPECO (julio 2014) se encontraban en oferta, disponibles para la venta y cuyo ingreso al mercado se habra producido en julio del
2014 o con anterioridad de este mes.
4
Siguiendo la clasificacin de CAPECO. Lima Top (Miraflores, San Isidro, La Molina, Surco y San Borja). Lima Moderna (Jess Mara,
Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel, Barranco y Surquillo), Lima Centro (Cercado, Brea, La Victoria, Rmac y San Luis). Lima
Este (Ate, Cienaguilla, Chaclacayo, Lurigancho y Santa Anita), Lima Norte (Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente
Piedra y San Martn de Porres). Lima Sur (Lurn, Pachacamac, San Juan de Miraflores, Villa el Salvador y Villa Mara del Triunfo) y
Callao (Bellavista, Callao, Carmen de la Legua y La Punta).

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2014

Grfico 18

Grfico 19

Lima: Oferta de viviendas por distrito

(en unidades)

Lima: Oferta de viviendas segn precio de

venta
(en unidades y en US$)
12 000

San Miguel

Cercado de Lima

2013

2013

2014

2014

Miraflores

10 000

Pueblo Libre

Santiago de Surco
Jess Mara

8 000

Brea

Chrorrillos
La Perla

6 000

Ate
Magdalena de Mar
San Isidro

4 000

Villa El Salvador
Surquillo
Barranco

2 000

San Martn de Porres

Callao
Carabayllo

Cmas

HASTA 40 000

Lince

40 001 - 80 000 80 001 - 150 000 150 000-300 000 Ms de 300 000

Precio de las Viviendas (En US$)

San Borja
0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

FUENTE: CAPECO

Fuente: CAPECO

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2014

Recuadro 1. Mayor oferta de oficinas prime continuar presionando a la baja

los precios de alquiler
Luego de un ao en el que el mercado no pudo
digerir la fuerte alza de la nueva oferta de oficinas
prime, nueve edificios nuevos ingresaron en el
mercado en 2014, la mayora de ellos ubicados
en San Isidro. Con ello, el inventario de este tipo
de oficinas se increment en ms de 112 mil
2
metros cuadrados hasta los 618 mil m , es decir,
en 22% (ver Grfico R.1.1).

Grfico R.1.1. Nueva oferta y absorcin

neta de oficinas prime (miles de m2)
120

Grfico R.1.2 rea disponible (m2) y tasa

de vacancia (rea disponible como % del
inventario*)
9.0
8.0
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0

110

60000
50000
40000

30000
20000
10000
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014

100

Vacancia m2 (eje derecho)

90

Tasa de vacancia (eje izquierdo)

80

70
*: inventario es la cantidad de m2 de oficinas terminados, entregados, y
operativos en el mercado. Fuente: Colliers International

60

50
40
30
2009

2010

2011

Absorcin neta

2012

2013

2014

Nueva oferta

Fuente: Colliers International

Por el lado de la demanda tambin se observ un

comportamiento interesante el ao pasado. La
absorcin neta de oficinas prime alcanz los 88
mil metros cuadrados, su nivel ms alto desde
que se tienen cifras. Este es un aumento de casi
55% en comparacin con lo que se demandaba
anualmente hace solo dos aos.

En este contexto, no solo los precios de lista han

tendido a disminuir (ver Grfico R.1.3), sino que el
ajuste que usualmente se realiza entre este y el
precio de cierre del contrato se ha incrementado.
Es decir, los demandantes de oficinas prime
tienen ahora un mayor poder de negociacin en
un entorno en el que el rea vacante ha
aumentado.

Grfico R.1.3. Precios de renta en lista

(USD/m2/mes) y tasa de vacancia (rea
disponible como % del inventario)
10

24

9
22

En sntesis, a pesar del dinamismo de la

absorcin neta, el avance de la nueva oferta de
oficinas prime fue mayor, como tambin ocurri
en 2013. Con ello, el rea disponible (o vacante)
continu elevndose y en 2014 casi se duplic
(ver Grfico R.1.2). El incremento del rea
disponible pudo incluso ser mayor si no se
hubiese retrasado el ingreso de algunos
proyectos.

8
20

7
6

18

5
16

4
3

14

2
12
1
0

10

2009

2010

2011

Vacancia (eje izquierdo)

2012

2013

2014

Precios (eje derecho)

Fuente: Colliers International

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2014

Colliers International prev que en 2015

ingresarn al mercado de oficinas prime trece
edificios nuevos, 40% de ellos ubicados en San
Isidro. Ello incrementar el inventario en 240 mil
metros cuadrados, equivalente a cerca del 40%
del inventario actual, una cifra significativa y no
vista antes. Tomando en cuenta que hacia fines
de 2014 la absorcin neta perdi cierto
dinamismo, algo entendible en un contexto de
debilidad de la actividad econmica y de aumento

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del tipo de cambio (los precios en este mercado

estn denominados en moneda extranjera), este
panorama sugiere que la vacancia continuar
aumentando, que seguir incrementndose el
poder de negociacin de los demandantes en el
mercado, y que los precios mantendrn una
trayectoria a la baja en 2015.

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4. Los precios de las viviendas en Lima muestran una

tendencia a estabilizarse
En lnea con el menor dinamismo del mercado inmobiliario, los incrementos interanuales de los precios de
las viviendas en Lima Metropolitana han mostrado una marcada desaceleracin desde el segundo semestre
5
del ao pasado. As, en dlares corrientes , en el cuarto trimestre de 2014 el precio promedio del metro
cuadrado en Lima subi 2,8% con relacin a similar trimestre del ao anterior (ubicndose en USD - 1 683;
ver grfico 20). Este incremento moderado contrasta con las tasas de crecimiento de entre 10% y 20% que
se observaron durante 2013 y la primera parte de 2014. Los distritos en donde se registraron las
desaceleraciones ms acentuadas de los precios inmobiliarios fueron San Borja, Miraflores, La Molina y
Jess Mara (ver grfico 21).
Cabe agregar que, en trminos inter trimestrales, el precio promedio en dlares del metro cuadrado en Lima
registr un descenso en sus dos ltimas lecturas (segn informacin del Banco Central) y acumul una
cada de 5,5% en la segunda mitad del ao anterior. Esta cada contrasta con la tendencia positiva que
mostraron los precios de la vivienda durante la breve contraccin econmica de 2009.
Grfico 20

Grfico 21

Precio por metro cuadrado de las viviendas*

(En US$ y var.% interanual)

Precio por metro cuadrado de las viviendas

en Lima
(Var.% anual)

1800

40

2014*

6.9

Miraflores

1400

16.9
8.7

Magdalena

25
1200

7.3

San Borja

30

20

San Miguel

15

Jesus Mara

10

La Molina

2013

15.6

35
1600

13.8
9.3
11.4
9.7
15.6

1000

12.8
19.9

800
5

10.7

Dlares corrientes

I-13
1 559

II-13
1 619

III-13
1 657

IV-13
1 638

II-14
1 781

III-14
1 703

14.2
17.1

Pueblo Libre

Var.% (Eje Der.)

I-14
1 724

16.9

Surco

T408
T109
T209
T309
T409
T110
T210
T310
T410
T111
T211
T311
T411
T112
T212
T312
T412
T113
T213
T313
T413
T114
T214
T314
T414

600

15.7

San Isidro

IV-14
1 683

15.0
20.2

Lince

18.0
0.0

*Considera el promedio geomtrico de las medianas de precio por

m2 de
por m2 de 10 distritos.
Fuente: BCFuente: BCRP.

*Comprende
a
Fuente:BC Fuente: BCRP.

5.0

10.0

la

variacin

15.0

del

20.0

1S2014

25.0

1S2013.

Con respecto a lo anterior, encontramos que en 2014 los precios de las viviendas tuvieron un menor soporte
por el lado del balance entre la demanda y la oferta (ver grfico 22), el cual se ajust de manera significativa
6
debido, principalmente, a un fuerte incremento de la segunda variable . Dada esta evolucin, prevemos que
en los prximos dos o tres trimestres los precios inmobiliarios no mostrarn mayor recuperacin debido a
que el mercado requerir algn tiempo para absorber el incremento de la oferta registrado el ao pasado.
Ms an, el aumento del ratio de accesibilidad (ver grfico 23) seala que el esfuerzo para adquirir una
vivienda es ahora mayor, lo que ralentizar la demanda, factor que tambin acota un eventual rebote de los
5

En Per los precios de los bienes races usualmente se cotizan en dlares.

Es interesante notar que, contrariamente, en 2013 un balance muy positivo entre demanda y oferta fue uno de los factores que
explic el incremento de ms de 20% de los precios de las viviendas.
6

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7.

precios de las viviendas Desde luego, esta situacin tender a mejorar en la medida que la desaceleracin
cclica de la economa culmine, lo que se prev ocurrir en la segunda mitad de este ao.
Grfico 22

Incrementos de la Demanda y Oferta y

Balance del Mercado Inmobiliario
(Miles de unidades)
Demanda

Balance del
mercado

Oferta

13

Demanda
12
13

Oferta

15

15

12

8
4

-2
2013

2014

2013

2014

2013

2014

-2
2013

2014

Fuente: CAPECO.

Finalmente, cabe enfatizar que en nuestra percepcin la probabilidad de correcciones abruptas de los
precios de las viviendas est contenida, teniendo en cuenta evidencia que sugiere que no estn
desalineados de su valor fundamental (de equilibrio). Por ejemplo, el ratio PER para el mercado inmobiliario
(ver grfico 24) ha estado fluctuando alrededor de 16,5 en las ltimas tres lecturas, nivel que se considera
consistente con precios en situacin normal (ni subvaluados ni sobrevalorados).
Grfico 23

Grfico 24

Ratio de accesibilidad: precio

viviend vivienda de 100 m2/PBI per cpita
(ndice 2010=100)

de

una

PER: precio de vivienda / ingreso por

alquiler
(aos para recuperar la inversin)
18

140
130

17

120

16.6

16.5

110
16

100
90

15.6

16.2

15.9

15.3

15

80

15.7

15.5

15.4

14.6

70
14

60
50

13.3

13

40

ndice PER*
Subvaluado
5 -12.5
Normal
12.5 -25
Sobrevaluado
25-50

13.9

*Clasificain segn Global Property Guide.

30

2008

2009

2010

2011

Fuente: BCRP, FMI y BBVA Research

2012

2013

III-14

I-14

II-14

III-13

IV-13

I-13

II-13

III-12

IV-14*

IV-12

I-12

II-12

III-11

IV-11

I-11

II-11

IV-10

II-10

10

III-10

12

20

2014

*Estimado.
Fuente: BF Fuente: BCRP y BBVA Research.

El mayor esfuerzo para adquirir una vivienda podra estar reflejando una moderacin de los ingresos familiares debido a: (i) el
enfriamiento cclico del mercado laboral, y (ii) el incremento del tipo de cambio que reduce los ingresos obtenidos en moneda local
expresados en dlares (por lo general, en Per los precios de las viviendas se cotizan en dlares).

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ley de servicios y mercados financieros de 2000) (en adelante, todas estas personas sern personas relevantes). Este

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inscrito en el registro del Banco de Espaa con el nmero 0182.

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