Komponen

Tanah PEMDA --> BUMD

Harga Lahan
Nilai Total Asset PEMDA --> PERUSDA
Alokasi Modal Kerja (Cash)
Intangible Cost
Dokumen Master Plan
Dokumen Feasibility Study
Studi Kelembagaan
Total Investasi PEMDA
Nilai Saham
Suntikan Dana Investor / Pihak Ketiga
Nilai Saham
Komponen
Aokasi Dana Cash
Peruntukan Dana
Pembebasan Lahan
Luas Lahan
Harga Lahan
Alokasi Operasionan & Penyiapan Infrastruktur
Luas Lahan Akuisisi Awal
Harga Rata-Rata Perolehan Lahan
Total Investasi
PEMDA (Total)
Investor (Total)

Nilai

Satuan
640,000 m2
200,000 Rp/m2
128,000,000,000 Rp
- Rp
500,000,000 Rp
500,000,000 Rp
250,000,000 Rp
129,250,000,000 Rp
51%
124,181,372,549 Rp
49%
Nilai
Satuan
124,181,372,549 Rp
75,000
124,181,372,549

Rp
m2
Rp/m2
Rp

640,000 m2
200,000 Rp/m2

estasi
129,250,000,000 Rp
124,181,372,549 Rp

Komponen
Komposisi
PEMDA
51%
Investor
49%
Weighted Average Cost of Capital

Nilai Penyertaan
129,250,000,000
124,181,372,549
ge Cost of Capital

Cost of Fund
7.60%
12.00%

Dasar Penetapan CoF

IFR0010, jatuh tempo 2036
Market Return Nop 2009 Nop 2014
9.76%

NPV IRR Kawasan Industri

No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18

Keterangan
Cash Outflow
Investasi Tanah dan Pematangan
Jalan dan Drainase
Investasi Bangunan Gudang
Investasi Bangunan Pabrik Siap Pakai
Fasum, Kantor, Kendaraan
Pra Operasi dan DED
Utilitas dan RTH
Net Cash Income
Laba Setelah Pajak
Biaya Penyusutan
Biaya Amortisasi
Biaya Bunga
Residual Value
Total Cash Flow
Discounted Cash Flow
Cum. Discounted Cash Flow
Payback Period =
NPV =
IRR =

0
(217,600,000)
(8,850,469)
(10,634,193)
(9,750,000)
(6,375,000)
0
0
0
(253,209,663)
(253,209,663)
(253,209,663)
(53.92)
384,478,262
15.181%

PEMDA
No

Keterangan

Cash Outflow - PEMDA

1 Investasi PEMDA
Net Cash Income
2 Deviden PEMDA (51%)
3 PPh Deviden (10%)
4 Nilai Sisa (51%)
5 Total Cash Flow
6 Discounted Cash Flow
7 Cum. Discounted Cash Flow
8 Payback Period =
9 NPV =
10 IRR =
No
1
2
3
4

Keterangan
Cash Outflow - Investor
Investasi PEMDA
Net Cash Income
Deviden PEMDA (49%)
PPh Deviden (10%)
Nilai Sisa (49%)

0
(129,250,000)
0
0
0
(129,250,000)
(129,250,000)
(129,250,000)
22.50
395,850,880
17.604%

0
(124,181,373)
0
0
-

5
6
7
8
9
10

Total Cash Flow

Discounted Cash Flow
Cum. Discounted Cash Flow
Payback Period =
NPV =
IRR =

(124,181,373)
(124,181,373)
(124,181,373)
15.81
139,465,596
17.604%

(32,401,667)
(9,381,498)
(46,401,500)

(87,174,754)
(9,944,387)
###
-

(95,659,581)
(10,541,051)
-

(91,412,711)
(11,173,514)
###
-

66,173,407
801,665
1,950,000
-

72,363,415
3,783,605
1,950,000
###

81,013,106
4,462,386
1,950,000
-

92,309,180
4,462,386
1,950,000
###

(19,259,593)
(17,547,645)
(270,757,308)
tahun
Disc. Factor

(19,022,121)
(15,790,737)
(286,548,045)

(3,864,658)
(2,663,165)
(303,411,537)

9.76%

(129,250,000)
tahun
Disc. Factor

(18,775,140)
(14,200,328)
(300,748,373)

3
-

(129,250,000)

4
-

(129,250,000)

6,197,503
619,750
5,577,752
4,161,119
(125,088,881)

7.60%

5,954,463
595,446
-

(124,181,373)
tahun
Disc. Factor

(124,181,373)
12.00%

(124,181,373)

5,359,017
3,405,752
(120,775,620)

Tahu
5

(76,114,032)
(18,950,279)
(15,924,884)

(75,930,422)
(20,087,296)
###
(56,874,587)
-

(92,282,858)
(21,292,534)
(60,287,062)
-

(108,248,769)
(22,570,086)
###
(63,904,286)
-

104,624,837
4,462,386
1,950,000
-

144,517,938
5,053,189
###

163,586,349
7,019,850
-

183,033,772
9,456,825
###

48,027
30,154
(303,381,383)

(3,321,178)
(1,899,864)
(305,281,247)

(3,256,254)
(1,697,151)
(306,978,398)

(2,232,544)
(1,060,166)
(308,038,564)

Tahu
5

6
-

7,061,652
706,165
6,355,487
4,406,436
(120,682,445)

7
-

8,003,800
800,380
7,203,420
4,641,572
(116,040,873)

8
-

11,055,622
1,105,562
9,950,060
5,958,539
(110,082,333)

12,514,356
1,251,436
11,262,920
6,268,344
(103,813,989)

Tahu
5

6
-

6,784,725
678,472
-

7
-

7,689,925
768,993
-

8
-

10,622,068
1,062,207
-

12,023,597
1,202,360
-

6,106,252
3,464,852
(117,310,769)

6,920,933
3,506,360
(113,804,409)

9,559,862
4,324,396
(109,480,013)

10,821,237
4,370,516
(105,109,497)

Tahun
10

11

12

13

(127,263,511)
(23,924,291)
(67,738,543)
-

(147,323,582)
(25,359,748)
(71,802,856)
-

(227,021,203)
(40,322,000)
(76,111,027)
-

(129,124,653)
(42,741,320)
(80,677,689)
-

(154,164,810)
(45,305,799)
(85,518,350)
-

217,836,199
11,336,363
-

248,294,524
13,328,673
-

313,897,079
16,626,463
-

348,263,795
20,122,120
-

376,117,524
23,827,517
-

10,246,217
4,433,116
(303,605,448)

17,137,012
6,755,420
(296,850,027)

(12,930,687)
(4,644,197)
(301,494,224)

115,842,254
37,907,727
(263,586,497)

114,956,082
34,273,971
(229,312,526)

Tahun
10

9
14,002,084
1,400,208
12,601,875
6,518,156
(97,295,834)

11
-

16,664,469
1,666,447
14,998,022
7,209,602
(90,086,232)

Tahun
10

9
13,452,982
1,345,298
-

12
-

18,994,531
1,899,453
17,095,078
7,637,234
(82,448,998)

11
-

16,010,961
1,601,096
-

13
-

88,048,131
8,804,813
79,243,318
32,901,477
(49,547,521)

12
-

18,249,648
1,824,965
-

97,687,995
9,768,799
87,919,195
33,925,337
(15,622,183)

13
-

84,595,263
8,459,526
-

93,857,093
9,385,709
-

12,107,684
4,366,152
(100,743,345)

14,409,865
4,639,591
(96,103,754)

16,424,683
4,721,704
(91,382,050)

76,135,737
19,542,147
(71,839,903)

84,471,384
19,358,661
(52,481,242)

14

15

16

17

18

(170,828,038)
(48,024,147)
(90,649,451)
-

(158,478,801)
(50,905,596)
(96,088,418)
-

(148,054,073)
(86,368,866)
-

(145,483,590)
(91,550,998)
-

(194,413,997)
(97,044,058)
-

477,906,143
26,342,763
-

531,016,733
29,008,923
-

486,326,297
31,835,053
-

465,142,574
31,835,053
-

510,092,969
31,835,053
-

194,747,270
52,902,425
(176,410,100)

254,552,842
63,001,934
(113,408,166)

283,738,411
63,983,176
(49,424,989)

259,943,040
53,406,927
3,981,937

250,469,967
46,886,388
50,868,325

4,408,535

14

15
-

105,500,965
10,550,097
94,950,869
34,050,786
18,428,603

14

16
-

134,052,673
13,405,267
120,647,406
40,209,986
58,638,589

15
-

101,363,673
10,136,367
-

17
-

148,950,194
14,895,019
134,055,174
41,522,858
100,161,447

16
-

128,795,706
12,879,571
-

18
-

136,414,526
13,641,453
122,773,074
35,342,276
135,503,723

17
-

143,109,010
14,310,901
-

130,472,492
13,047,249
117,425,243
31,415,255
166,918,978

18
-

131,064,937
13,106,494
-

125,355,924
12,535,592
-

91,227,305
18,666,914
(33,814,328)

115,916,135
21,177,444
(12,636,883)

128,798,109
21,009,762
8,372,878

117,958,443
17,179,980
25,552,858

112,820,331
14,671,110
40,223,968

19

20

(218,859,586)
(102,866,701)
559,123,580
31,835,053
269,232,345
45,918,753
96,787,078

19

(229,074,337)
(109,038,703)
763,502,678
31,835,053
1,394,139,986
1,851,364,676
287,691,184
384,478,262

20
-

143,081,078
14,308,108
128,772,970
32,017,805
198,936,783

19

156,834,164
15,683,416
711,011,393
852,162,140
196,914,097
395,850,880

20
-

137,470,055
13,747,006
-

150,683,805
15,068,380
683,128,593

123,723,050
14,365,085
54,589,052

818,744,017
84,876,544
139,465,596

No
A
B
C
D
E
F
G
H

Komponen Investasi
Pembebasan Lahan
Pematangan Lahan
Biaya Pra Operasi
Biaya Jalan & Drainase
Biaya Fasilitas Umum dan Penunjang
Biaya Bangunan Permanen Siap Pakai
Biaya Utilitas dan Rung Terbuka Hijau
Biaya Kantor Pengelola, Kendaraan, dan Inventaris
Total

Kumulatif
804,987,767
366,205,994
9,750,000
240,808,243
16,151,014
440,971,923
40,412,579
6,255,408
1,925,542,927

Tahun 0
128,000,000
9,750,000
5,206,158
3,750,000
6,255,408
152,961,566

Tahun 1
14,662,500
4,397,304

Tahun 2
46,618,125
4,661,142

Tahun 3
51,329,531
4,940,811

5,518,528
1,697,325
27,295,000

5,849,640
7,078,680
-

6,200,618
7,375,009
-

53,570,657

64,207,587

69,845,969

Tahun 4
48,534,923
5,237,259

Tahun 5
39,221,465
5,551,495

Tahun 6
21,684,945
22,980,010

Tahun 7
29,925,224
24,358,810

Tahun 8
37,855,408
25,820,339

6,572,655
-

11,147,223
9,367,579

11,816,056
33,455,639

12,525,020
35,462,978

13,276,521
37,590,756

60,344,838

65,287,762

89,936,650

102,272,031

114,543,024

Tahun 9
47,491,330
27,369,559

Tahun 10
57,649,198
29,011,733

Tahun 11
95,955,573
37,586,311

Tahun 12
36,114,188
39,841,490

Tahun 13
48,453,203
42,231,980

14,073,112
39,846,202

14,917,499
42,236,974

23,718,823
44,771,192

25,141,953
47,457,464

26,650,470
50,304,912

128,780,203

143,815,403

202,031,900

148,555,095

167,640,564

Tahun 14
55,721,183
44,765,898

Tahun 15
45,770,972
47,451,852

Tahun 16
59,654,833
27,435,798

Tahun 17
56,496,636
29,081,946

Tahun 18
83,534,312
30,826,863

28,249,498
53,323,207

29,944,468
56,522,599

50,805,215

53,853,528

57,084,740

182,059,786

179,689,891

137,895,846

139,432,110

171,445,914

Tahun 19
96,064,459
32,676,475

Tahun 20
88,747,549
46,002,061

60,509,824

64,140,414

189,250,757

198,890,023

No

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31

Keterangan
Transaksi Operasi:
PENERIMAAN:
Penjualan/Piutang Dagang
Penerimaan Retribusi
Jumlah Penerimaan Operasi
PENGELUARAN:
Pemeliharaan Kawasan
Biaya Pemeliharaan Bangunan
Biaya Umum/Adm. Cash
Biaya Pemasaran
Biaya Bunga
Pajak Penghasilan
Jumlah Pengeluaran Operasi
Surplus (Defisit) Operasionil
Transaksi Investasi:
Tanah dan Pematangan
Jalan & Drainase
Fasum dan Bangunan Kantor
Kendaraan + Inventaris Kantor
Utilitas & RTH
Detail Engineering
Biaya Pra Operasi
BPSP
Gudang
Jumlah Transaksi Investasi
Transaksi Keuangan:
Setoran Modal Sendiri
Penerimaan Pinjaman Bank
Biaya Provisi KI
Biaya Bunga Masa Konstruksi/IDC
Cicilan Pokok Pinjaman Bank/KI
Deviden
Jumlah Transasksi Keuangan
Arus Kas Bersih
Saldo Awal Kas
Saldo Akhir Kas

(217,600,000)
(8,850,469)
(4,659,590)
(5,974,603)
(6,375,000)
(1,000,000)
(8,750,000)
(253,209,663)
253,431,373
253,431,373
221,710
221,710
-

125,600,000
108,000
125,708,000

137,558,000
235,440
137,793,440

150,651,080
384,944
151,036,024

164,986,695
559,453
165,546,147

180,682,446
762,254
181,444,700

3,771,240
6,000,950
5,508,320
22,057,802
37,338,312
88,369,688

4,133,803
6,487,036
6,020,538
1
24,121,138
40,762,516
97,030,924

4,531,081
7,013,629
6,580,769
2
27,004,369
45,129,849
105,906,175

4,966,384
7,584,181
7,193,534
3
30,769,727
50,513,828
115,032,319

5,443,341
8,202,442
7,863,777
4
34,874,946
56,384,510
125,060,190

(32,401,667)
(9,381,498)
(46,401,500)

(87,174,754)
(9,944,387)
-

(88,184,664)

###
185,023
221,710
406,733
1

(95,659,581)
(10,541,051)
-

(91,412,711)
(11,173,514)
-

(76,114,032)
(18,950,279)
(15,924,884)

###
(97,119,142) (106,200,632) (102,586,225) (110,989,196)

(88,217)
406,733
318,516
2

(294,457)
318,516
24,059
3

(12,151,966)
(12,151,966)
294,128
24,059
318,187
4

(13,846,377)
(13,846,377)
224,618
318,187
542,805
5

Tahun
10

245,564,383
1,077,037
246,641,420

278,734,038
1,455,723
280,189,761

315,885,160
1,893,849
317,779,009

357,465,738
2,399,045
359,864,783

403,972,150
2,979,838
406,951,988

7,399,243
830,857
8,872,488
10,508,005
5
48,172,646
75,783,244
170,858,176

8,405,693
1,811,268
9,598,748
11,888,480
6
54,528,783
86,232,978
193,956,784

9,533,370
2,961,423
10,386,035
13,432,903
7
61,011,257
97,324,996
220,454,013

10,795,944
4,303,935
11,239,583
15,159,638
8
72,612,066
114,111,174
245,753,609

12,208,560
5,864,112
12,165,077
17,089,029
9
82,764,841
130,091,628
276,860,359

(108,248,769)
(22,570,086)
-

(127,263,511)
(23,924,291)
-

(147,323,582)
(25,359,748)
-

(75,930,422)
(20,087,296)
-

(92,282,858)
(21,292,534)
-

(56,874,587)
(60,287,062)
(63,904,286)
(67,738,543)
(71,802,856)
(152,892,305) (173,862,453) (194,723,141) (218,926,345) (244,486,186)

(15,693,726)
(15,693,726)
2,272,145
542,805
2,814,950
6

(21,677,691)
(21,677,691)
(1,583,361)
2,814,950
1,231,590
7

(24,537,952)
(24,537,952)
1,192,919
1,231,590
2,424,509
8

(27,455,066)
(27,455,066)
(627,802)
2,424,509
1,796,707
9

(32,675,430)
(32,675,430)
(301,257)
1,796,707
1,495,450
10

Tahun
11

12

13

14

15

541,889,545
3,678,883
545,568,428

604,593,907
4,479,620
609,073,527

674,195,748
5,394,691
679,590,439

751,428,710
6,438,190
757,866,900

837,102,620
7,625,821
844,728,441

16,367,053
7,670,258
13,168,702
22,682,344
10
104,632,360
164,520,727
381,047,701

18,272,206
9,754,012
14,257,180
25,274,124
11
116,087,932
183,645,464
425,428,063

20,387,713
12,150,712
15,437,818
28,149,472
12
125,372,508
201,498,235
478,092,205

22,736,007
14,899,810
16,718,563
31,338,482
13
159,302,048
244,994,922
512,871,978

25,341,853
18,045,326
18,108,055
34,874,372
14
177,005,578
273,375,198
571,353,244

(227,021,203)
(40,322,000)
-

(129,124,653)
(42,741,320)
-

(154,164,810)
(45,305,799)
-

(170,828,038)
(48,024,147)
-

(158,478,801)
(50,905,596)
-

(76,111,027)
(343,454,230)

(80,677,689)
(252,543,662)

(85,518,350)
(284,988,958)

(90,649,451)
(309,501,636)

(96,088,418)
(305,472,814)

(37,244,179)
(37,244,179)
349,293
1,495,450
1,844,743
11

(172,643,394)
(172,643,394)
241,007
1,844,743
2,085,750
12

(191,545,087)
(191,545,087)
1,558,159
2,085,750
3,643,909
13

(206,864,638)
(206,864,638)
(3,494,296)
3,643,909
149,613
14

(262,848,379)
(262,848,379)
3,032,050
149,613
3,181,663
15

16

17

18

19

20

775,848,764
8,778,383
784,627,147

746,417,506
9,965,468
756,382,973

813,595,081
11,295,123
824,890,204

886,818,638
12,783,396
899,602,035

1,185,544,971
14,623,198
1,200,168,169

23,538,814
19,669,405
19,615,691
32,535,434
15
162,108,766
257,468,126
527,159,021

22,691,489
21,439,652
21,251,690
31,474,688
16
155,047,525
251,905,059
504,477,914

24,746,706
23,369,220
23,027,163
34,288,139
17
170,030,990
275,462,235
549,427,970

26,988,061
25,472,450
24,954,197
37,354,164
18
186,374,527
301,143,418
598,458,617

36,005,045
27,764,971
27,045,941
49,459,015
19
254,500,893
394,775,883
805,392,286

(148,054,073)
(86,368,866)
-

(145,483,590)
(91,550,998)
-

(194,413,997)
(97,044,058)
-

(218,859,586)
(102,866,701)
-

(229,074,337)
(109,038,703)
-

(234,422,939)

(237,034,587)

(291,458,054)

(321,726,287)

(338,113,040)

(292,059,203)
(292,059,203)
676,879
3,181,663
3,858,542
16

(267,479,464)
(267,479,464)
(36,136)
3,858,542
3,822,406
17

(255,828,416)
(255,828,416)
2,141,499
3,822,406
5,963,905
18

(280,551,133)
(280,551,133)
(3,818,803)
5,963,905
2,145,102
19

(307,517,969)
(307,517,969)
159,761,278
2,145,102
161,906,380
20

Dalam ribuan
Komponen
Pembebasan Lahan
- Tanah Tahun 0
170,000 Tanah Tahun 1

640,000 m2
170,000 m2

640,000 Tanah Tahun 2

470,000 m2

1,090,000 Tanah Tahun 3

450,000 m2

1,460,000 Tanah Tahun 4

370,000 m2

1,720,000
1,845,000
1,995,000
2,160,000
2,340,000
2,530,000
2,805,000
2,895,000
3,000,000
3,105,000
3,180,000
3,265,000
3,335,000
3,425,000
3,515,000
3,587,300

260,000 m2
125,000
150,000
165,000
180,000
190,000
275,000
90,000
105,000
105,000
75,000
85,000
70,000
90,000
90,000
72,300

Tanah
Tanah
Tanah
Tanah
Tanah
Tanah
Tanah
Tanah
Tanah
Tanah
Tanah
Tanah
Tanah
Tanah
Tanah
Tanah

Tahun
Tahun
Tahun
Tahun
Tahun
Tahun
Tahun
Tahun
Tahun
Tahun
Tahun
Tahun
Tahun
Tahun
Tahun
Tahun

5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

Sub Total Pembebasan Lahan

57,617
115,233
172,850
230,467
288,083
513,083
738,083
963,083
1,188,083
1,413,083
1,688,083
1,963,083
2,238,083
2,513,083
2,788,083

Komponen
Pematangan Lahan
Tanah Tahun 0
Tanah Tahun 1
Tanah Tahun 2
Tanah Tahun 3
Tanah Tahun 4
Tanah Tahun 5
Tanah Tahun 6
Tanah Tahun 7
Tanah Tahun 8
Tanah Tahun 9
Tanah Tahun 10
Tanah Tahun 11
Tanah Tahun 12
Tanah Tahun 13
Tanah Tahun 14
Tanah Tahun 15

Ukuran

4,227,300 m2

Ukuran

23,047
23,047
23,047
23,047
23,047
90,000
90,000
90,000
90,000
90,000
110,000
110,000
110,000
110,000
110,000

m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3

2,938,083
3,088,083
3,238,083
3,388,083
3,587,301

Tanah Tahun 16
Tanah Tahun 17
Tanah Tahun 18
Tanah Tahun 19
Tanah Tahun 20
Sub Total Pematangan Lahan

Komponen
Pembangunan BPSP
BPSP Tahun 1
BPSP Tahun 2

60,000
60,000
60,000
60,000
79,687
1,434,920
1,434,920

m3
m3
m3
m3
m3

Ukuran
-

m2
m2

BPSP Tahun 3

m2

BPSP Tahun 4

m2

BPSP Tahun 5

m2

BPSP Tahun 6

10,000 m2

BPSP Tahun 7

10,000 m2

BPSP Tahun 8

10,000 m2

BPSP Tahun 9

10,000 m2

BPSP Tahun 10

10,000 m2

BPSP Tahun 11

10,000 m2

BPSP Tahun 12

10,000 m2

BPSP Tahun 13

10,000 m2

BPSP Tahun 14

10,000 m2

BPSP Tahun 15

10,000 m2

BPSP Tahun 16

m2

BPSP Tahun 17

m2

BPSP Tahun 18

m2

BPSP Tahun 19

m2

BPSP Tahun 20

m2

Sub Total Pembangunan BPSP

100,000 m2

Komponen
Utilitas dan RTH
WWTP
WTP
Jaringan Air Bersih
Jaringan Listrik
Penghijauan dan Taman
Sub Total

Ukuran

Harga (Rp/m2)
200,000
86,250

Tahun 0

Tahun 1

Tahun 2

Tahun 3

128,000,000
14,662,500

99,188

46,618,125

114,066

51,329,531

131,175
150,852
173,480
199,501
229,427
263,841
303,417
348,929
401,269
461,459
530,678
610,280
701,822
807,095
928,159
1,067,383
1,227,490

Harga (Rp/m3)
180,000
190,800
202,248
214,383
227,246
240,881
255,333
270,653
286,893
304,106
322,353
341,694
362,195
383,927
406,963
431,380

128,000,000

14,662,500

46,618,125

51,329,531

Tahun 0

Tahun 1

Tahun 2

Tahun 3

4,397,304
4,661,142
4,940,811

457,263
484,699
513,781
544,608
577,284
-

Harga (Rp/m2)

Tahun 0

4,397,304

Tahun 1

4,661,142

Tahun 2

4,940,811

Tahun 3

2,500,000
2,650,000
2,809,000
2,977,540
3,156,192
3,345,564
3,546,298
3,759,076
3,984,620
4,223,697
4,477,119
4,745,746
5,030,491
5,332,321
5,652,260
5,991,395
6,350,879
6,731,932
7,135,848
7,563,999
-

Harga (Rp/m2)
20,000,000,000
5,000,000,000
4,000,000,000
6,000,000,000
1,500,000,000

Tahun 0

Tahun 1

Tahun 2

Tahun 3

21,200,000
5,300,000
1,200,000
1,800,000
750,000
3,750,000

795,000
27,295,000

Tahun 4

Tahun 5

Tahun 6

Tahun 7

Tahun 8

48,534,923
39,221,465
21,684,945
29,925,224
37,855,408

48,534,923

39,221,465

21,684,945

29,925,224

37,855,408

Tahun 4

Tahun 5

Tahun 6

Tahun 7

Tahun 8

5,237,259
5,551,495
22,980,010
24,358,810
25,820,339

5,237,259

Tahun 4

5,551,495

Tahun 5

22,980,010

24,358,810

25,820,339

Tahun 6

Tahun 7

Tahun 8

33,455,639
35,462,978
37,590,756

Tahun 4

Tahun 5

3,747,032
5,620,547
-

9,367,579

33,455,639

35,462,978

37,590,756

Tahun 9

Tahun 10

Tahun 11

Tahun 12

Tahun 13

47,491,330
57,649,198
95,955,573
36,114,188
48,453,203

47,491,330

Tahun 9

57,649,198

Tahun 10

95,955,573

Tahun 11

36,114,188

Tahun 12

48,453,203

Tahun 13

27,369,559
29,011,733
37,586,311
39,841,490
42,231,980

27,369,559

Tahun 9

29,011,733

Tahun 10

37,586,311

Tahun 11

39,841,490

Tahun 12

42,231,980

Tahun 13

39,846,202
42,236,974
44,771,192
47,457,464
50,304,912

39,846,202

42,236,974

44,771,192

47,457,464

50,304,912

Tahun 14

Tahun 15

55,721,183
45,770,972
59,654,833
56,496,636

55,721,183

Tahun 14

45,770,972

Tahun 15

44,765,898
47,451,852

59,654,833

56,496,636

27,435,798
29,081,946

44,765,898

Tahun 14

47,451,852

27,435,798

29,081,946

Tahun 15

53,323,207
56,522,599
-

53,323,207

56,522,599

83,534,312
96,064,459
88,747,549
83,534,312

96,064,459

88,747,549

30,826,863
32,676,475
30,826,863

32,676,475

46,002,061
46,002,061

Komponen
Saldo Awal Tanah Matang (m2)
Pengadaan Tanah Matang (m2)
Jumlah
Pemakaian
Fasilitas Publik (RTH)
Bangunan Kantor
Bangunan BPSP untuk sewa
Bangunan Lain-Lain
Penjualan Lahan (m2)
Penyewaan Lahan (m2)
Total Pemakaian (m2)

Tahun 0
640,000
640,000
192,000
600

192,600

Saldo Lahan Matang (m2)

Saldo Lahan (Rupiah)
Komponen
Saldo Awal Tanah Matang (Rp^000)
Pengadaan Tanah Matang (Rp^000)
Jumlah
Pemakaian
Fasilitas Publik (Rp^000)
Bangunan Kantor (Rp^000)
Bangunan BPSP untuk disewakan (Rp^000)
Bangunan Lain-Lain (Rp^000)
HPP Lahan yang dijual (Rp^000)
HPP Lahan yang disewakan (Rp^000)
Total Pemakaian (Rp^000)
Saldo Lahan (Rp^000)
Komponen
Saldo Awal Tanah Matang (Rp^000)
Pengadaan Tanah Matang (Rp^000)
Jumlah
Jumlah Lahan Matang (m2)
HPP Lahan Matang (Rp^000/m2)

447,400

Tahun 0
128,000,000
128,000,000
38,400,000
120,000
38,520,000
89,480,000
Tahun 0
128,000,000
128,000,000
640,000
200.0

Tahun 1
447,400
57,617
505,017

Tahun 2
377,257
57,617
434,873

Tahun 3
305,788
57,617
363,405

Tahun 4
233,946
57,617
291,563

Tahun 5
164,278
57,617
221,894

17,285

17,285

17,285

17,285

17,285

475
100,000
10,000
127,760

1,800
100,000
10,000
129,085

2,174
100,000
10,000
129,459

100,000
10,000
127,285

100,000
10,000
127,285

377,257

305,788

233,946

164,278

94,609

Tahun 1
89,480,000
8,718,554
98,198,554

Tahun 2
73,356,112
8,982,392
82,338,504

Tahun 3
57,897,673
9,262,061
67,159,734

Tahun 4
43,234,824
4,321,250
47,556,074

Tahun 5
26,794,928
4,321,250
31,116,178

3,361,002
92,362
19,444,616
1,944,462
24,842,442
73,356,112

3,272,725
340,810
18,933,905
1,893,391
24,440,831
57,897,673

3,194,386
401,770
18,480,685
1,848,069
23,924,910
43,234,824

2,819,314
16,310,755
1,631,076
20,761,145
26,794,928

2,423,871
14,022,971
1,402,297
17,849,139
13,267,040

Tahun 1
Tahun 2
Tahun 3
Tahun 4
Tahun 5
89,480,000
73,356,112
57,897,673
43,234,824
26,794,928
8,718,554
8,982,392
9,262,061
4,321,250
4,321,250
98,198,554
82,338,504
67,159,734
47,556,074
31,116,178
505,017
434,873
363,405
291,563
221,894
194.4
189.3
184.8
163.1
140.2

Tahun 6
94,609
225,000
319,609

Tahun 7
72,109
225,000
297,109

Tahun 8
49,609
225,000
274,609

Tahun 9
27,109
225,000
252,109

Tahun 10
4,609
225,000
229,609

67,500

67,500

67,500

67,500

67,500

10,000

10,000

10,000

10,000

###

120,000
50,000
247,500

120,000
50,000
247,500

120,000
50,000
247,500

120,000
50,000
247,500

120,000
###
247,500

72,109

49,609

27,109

4,609

(17,891)

Tahun 6
13,267,040
43,429,135
56,696,174

Tahun 7
12,791,627
45,022,360
57,813,987

Tahun 8
9,653,394
54,338,414
63,991,807

Tahun 9
6,317,248
28,518,075
34,835,323

11,973,967
1,773,921
21,287,053
8,869,606
43,904,547
12,791,627

13,134,707
1,945,883
23,350,591
9,729,413
48,160,593
9,653,394

15,729,425
2,330,285
27,963,423
11,651,426
57,674,560
6,317,248

9,326,844
1,381,755
16,581,055
6,908,773
34,198,426
636,897

Tahun 10
636,897
28,518,075
29,154,972
8,570,909
1,269,764
15,237,171
6,348,821
31,426,665
(2,271,693)

Tahun 6
Tahun 7
Tahun 8
Tahun 9
Tahun 10
13,267,040
12,791,627
9,653,394
6,317,248
636,897
43,429,135
45,022,360
54,338,414
28,518,075
28,518,075
56,696,174
57,813,987
63,991,807
34,835,323
29,154,972
319,609
297,109
274,609
252,109
229,609
177.4
194.6
233.0
138.2
127.0

Tahun 11
(17,891)
275,000
257,109

Tahun 12
(15,391)
275,000
259,609

Tahun 13
(12,891)
275,000
262,109

Tahun 14
(10,391)
275,000
264,609

Tahun 15
(7,891)
275,000
267,109

82,500

82,500

82,500

82,500

82,500

10,000

10,000

10,000

10,000

10,000

150,000
30,000
272,500

150,000
30,000
272,500

150,000
30,000
272,500

150,000
30,000
272,500

150,000
30,000
272,500

(15,391)

(12,891)

(10,391)

(7,891)

(5,391)

Tahun 11
(2,271,693)
88,873,261
86,601,569

Tahun 12
(5,184,004)
103,908,515
98,724,511

Tahun 13
(4,902,076)
141,456,105
136,554,028

Tahun 14
(5,413,342)
20,625,000
15,211,658

Tahun 15
(453,613)
20,625,000
20,171,387

27,788,293
3,368,278
50,524,169
10,104,834
91,785,573
(5,184,004)

31,373,187
3,802,811
57,042,158
11,408,432
103,626,587
(4,902,076)

42,980,947
5,209,812
78,147,176
15,629,435
141,967,370
(5,413,342)

4,742,697
574,872
8,623,085
1,724,617
15,665,271
(453,613)

6,230,181
755,173
11,327,602
2,265,520
20,578,476
(407,089)

Tahun 11
Tahun 12
Tahun 13
Tahun 14
Tahun 15
(2,271,693)
(5,184,004)
(4,902,076)
(5,413,342)
(453,613)
88,873,261
103,908,515
141,456,105
20,625,000
20,625,000
86,601,569
98,724,511
136,554,028
15,211,658
20,171,387
257,109
259,609
262,109
264,609
267,109
336.8
380.3
521.0
57.5
75.5

Tahun 16
(5,391)
150,000
144,609

Tahun 17
(20,391)
150,000
129,609

Tahun 18
(15,391)
150,000
134,609

Tahun 19
(10,391)
150,000
139,609
45,000

Tahun 20
(5,391)
199,218
193,827

45,000

45,000

45,000

120,000

100,000

100,000

165,000

145,000

145,000

(20,391)

(15,391)

(10,391)

(5,391)

Tahun 16
(407,089)
11,250,000
10,842,911

Tahun 17
(1,528,907)
11,250,000
9,721,093

Tahun 18
(1,154,347)
11,250,000
10,095,653

Tahun 19
(779,296)
11,250,000
10,470,704

Tahun 20
(404,300)
14,941,313
14,537,012

3,374,132
8,997,686
12,371,818
(1,528,907)

3,375,137
7,500,303
10,875,440
(1,154,347)

3,374,984
7,499,965
10,874,950
(779,296)

3,375,001
7,500,003
10,875,004
(404,300)

4,482,394
10,054,575
14,536,969
44

###
145,000

59,765

134,061
193,826
1

Tahun 16
Tahun 17
Tahun 18
Tahun 19
Tahun 20
(407,089)
(1,528,907)
(1,154,347)
(779,296)
(404,300)
11,250,000
11,250,000
11,250,000
11,250,000
14,941,313
10,842,911
9,721,093
10,095,653
10,470,704
14,537,012
144,609
129,609
134,609
139,609
193,827
75.0
75.0
75.0
75.0
75.0

Infrastruktur
Jumlah
Jalan
306,270
Saluran
37,286
Jumlah
343,556
Harga Rata-Rata Jalan dan Drainase (Rp)/m2

Komponen
Pembangunan Jalan & Drainase
Jalan & Drainase tahun 0
Jalan & Drainase tahun 1
Jalan & Drainase tahun 2
Jalan & Drainase tahun 3
Jalan & Drainase tahun 4
Jalan & Drainase tahun 5
Jalan & Drainase tahun 6
Jalan & Drainase tahun 7
Jalan & Drainase tahun 8
Jalan & Drainase tahun 9
Jalan & Drainase tahun 10
Jalan & Drainase tahun 11
Jalan & Drainase tahun 12
Jalan & Drainase tahun 13
Jalan & Drainase tahun 14
Jalan & Drainase tahun 15
Jalan & Drainase tahun 16
Jalan & Drainase tahun 17
Jalan & Drainase tahun 18
Jalan & Drainase tahun 19
Jalan & Drainase tahun 20
Sub Total Pematangan Lahan

Satuan
m2
m2
m2

Ukuran
7,500
7,500
7,500
7,500
7,500
12,000
12,000
12,000
12,000
12,000
12,000
18,000
18,000
18,000
18,000
18,000
28,811
28,811
28,811
28,811
28,811
343,555
1
0

m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3
m3

Harga/unit (Rp)
Jmlah
750,000
229,702,500,000
235,435
8,778,429,410
238,480,929,410
694,154

Harga (Rp/m2)
694,154
735,804
779,952
826,749
876,354
928,935
984,671
1,043,752
1,106,377
1,172,759
1,243,125
1,317,712
1,396,775
1,480,582
1,569,417
1,663,582
1,763,396
1,869,200
1,981,352
2,100,233
2,226,247

Tahun 0

Tahun 1

Tahun 2

5,206,158
5,518,528
5,849,640

5,206,158

5,518,528

5,849,640

Tahun 3

Tahun 4

Tahun 5

Tahun 6

Tahun 7

6,200,618
6,572,655
11,147,223
11,816,056
12,525,020

6,200,618

6,572,655

11,147,223

11,816,056

12,525,020

Tahun 8

Tahun 9

Tahun 10

Tahun 11

Tahun 12

13,276,521
14,073,112
14,917,499
23,718,823
25,141,953

13,276,521

14,073,112

14,917,499

23,718,823

25,141,953

Tahun 13

Tahun 14

Tahun 15

Tahun 16

Tahun 17

26,650,470
28,249,498
29,944,468
50,805,215
53,853,528

26,650,470

28,249,498

29,944,468

50,805,215

53,853,528

Tahun 18

Tahun 19

Tahun 20

57,084,740
60,509,824
57,084,740

60,509,824

64,140,414
64,140,414

Biaya Pra Operasi

Studi Kelayakan
Studi Amdal
Penyusunan Masterplan
Detailed Engineering Design
Kajian Pola Investasi & Kelembagaan
Biaya Aspek Legal & Perijinan
Project Managemen Office
General Administration
Jumlah

Jumlah (Rp)
500,000,000
500,000,000
500,000,000
1,000,000,000
250,000,000
4,500,000,000
2,000,000,000
500,000,000
9,750,000,000

Jenis Bangunan
Bangunan
Bangunan
Bangunan
Bangunan
Bangunan
Halte Bus
Terminal
Parkir
Jumlah

Poliklinik
Gudang
Pos Keamanan
Kantin
Masjid

Jumlah
300
50
25
100
1,800
24
150
2,000

Satuan
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2

Harga/Unit
Satuan
3,500,000
3,150,000
3,150,000
3,150,000
3,500,000
2,800,000
3,500,000
2,800,000

Biaya

(Baseline
Tahun 0)
1,050,000,000
157,500,000
78,750,000
315,000,000
6,300,000,000
67,200,000
525,000,000
5,600,000,000
14,093,450,000

Tahun 1

Rencana Realisasi
Tahun 2

Tahun 3

1,113,000,000
166,950,000
83,475,000
333,900,000
7,078,680,000

1,697,325,000

7,078,680,000

80,036,275
625,283,400
6,669,689,600
7,375,009,275

Komponen
Harga Pembebasan Tanah
Kenaikan Harga Beli Tanah
Biaya Pematangan tanah
Kenaikan Biaya

No

Asumsi Keuangan
Keterangan
Operasi Usaha
1 Harga Rata2 Pembebasan Tanah
2 Fasilitas Publik
3 Harga Jual Lahan Matang
4 Kenaikan Harga Jual per Tahun
5 Harga Sewa BPSP
6 Harga Sewa Tanah Lahan
7 Pendapatan Retribusi dan Jasa Maintenance
Biaya Bangunan
8 Bangunan BPSP
9 Bangunan Kantor
10 Kenaikan biaya-biaya
Biaya Umum/Administrasi
11 Biaya Pemeliharaan Kawasan dan Asuransi
12 Biaya Pemeliharaan Bangunan
13 Biaya Kantor
14 Biaya Perjalanan Dinas
15 Biaya Tamu
16 Biaya Telepon, Listrik dan Air
17 Biaya Lain-lain
Biaya Pemasaran
18 Biaya Transaksi Penjuaan (Komisi, Notaris, Bea Legal)
19 Biaya Pengurusan Ijin
20 Biaya Promosi/Advertensi
Transaksi Keuangan Lainnya
21 Pajak Pendapatan
22 Pembagian Keuntungan

Nilai

Satuan
75,000
15%
180,000
0

Harga, Baseline Tahun 1

Sesuai Investasi

Unit

rupiah per m2
30% dari lahan
1,250,000 rupiah per m2
9% per tahun
450,000 rupiah per m2 per tahun
75,000 rupiah per m2 per tahun
1,000 rupiah/m2 lahan terpakai
2,500,000 rupiah per m2
3,500,000 rupiah per m2
6% per tahun
3% dari Total Pendapatan
15.0% dari pendapatan Gudang/BPSP
40,000,000 rupiah per bulan
40,000,000 rupiah per bulan
40,000,000 rupiah per bulan
20,000,000 rupiah per bulan
10,000,000 rupiah per bulan
2.5% dari omset penjualan
1.5% dari omset penjualan
40,000,000 rupiah per bulan
25% dari pendapatan kena pajak
55% dari laba tahun sebelumnya

No

Keterangan
1 Penjualan Lahan Matang (m2)
2 Harga Jual (Rp^000/m2)
3 Total Penjualan (Rp^000)

1
100,000
1,250

2
100,000
1,363

125,000,000

136,250,000

3
100,000
1,485

4
100,000
1,619

5
100,000
1,764

6
120,000
1,923

7
120,000
2,096

148,512,500

161,878,625

176,447,701

230,793,593

251,565,017

8
120,000
2,285

9
120,000
2,491

274,205,868

298,884,396

Tahun
10
120,000
2,715
325,783,992

11
150,000
2,959

12
150,000
3,226

443,880,689

483,829,951

13
150,000
3,516

14
150,000
3,832

15
150,000
4,177

16
120,000
4,553

17
100,000
4,963

527,374,647

574,838,365

626,573,818

546,372,369

496,288,235

18
100,000
5,410

19
100,000
5,896

20
134,061
6,427

540,954,176

589,640,052

861,620,312

Biaya Pembangunan Kantor Pengelola

No

Komponen Biaya
1 Kantor Pengelola
2 Mebelair Kantor Pengelola
3 Utilitas Kantor Pengelola
4 Peralatan Kantor
5 Kendaraan Kantor
6 Pendukung Administrasi + Modal Kerja
Jumlah

Luas
600

Harga Satuan
Total Biaya
3,500,000
2,100,000,000
379,442,000
70,000,000
191,493,400
1,090,924,500
2,423,548,000
6,255,407,900

No

Keterangan

Bangunan:
1 BPSP Tahun 1
2 BPSP Tahun 2
3 BPSP Tahun 3
4 BPSP Tahun 4
5 BPSP Tahun 5
6 BPSP Tahun 6
7 BPSP Tahun 7
8 BPSP Tahun 8
9 BPSP Tahun 9
10 BPSP Tahun 10
11 BPSP Tahun 11
12 BPSP Tahun 12
13 BPSP Tahun 13
14 BPSP Tahun 14
15 BPSP Tahun 15
Fasum:
16 Fasum + Jalan & Drainase Tahun
17 Fasum + Jalan & Drainase Tahun
18 Fasum + Jalan & Drainase Tahun
19 Fasum + Jalan & Drainase Tahun
20 Fasum + Jalan & Drainase Tahun
21 Fasum + Jalan & Drainase Tahun
22 Fasum + Jalan & Drainase Tahun
23 Fasum + Jalan & Drainase Tahun
24 Fasum + Jalan & Drainase Tahun
25 Fasum + Jalan & Drainase Tahun
26 Fasum + Jalan & Drainase Tahun
27 Fasum + Jalan & Drainase Tahun
28 Fasum + Jalan & Drainase Tahun
Kantor:
29 Bangunan Kantor
30 Kendaraan
31 Inventaris Kantor
32 Total Biaya Penyusutan

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Nilai Perolehan

% Bi.
Penyusutan

33,455,639
35,462,978
37,590,756
39,846,202
42,236,974
44,771,192
47,457,464
50,304,912
53,323,207
56,522,599

5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%

7,215,853
12,928,320
13,575,627
6,572,655
11,147,223
11,816,056
12,525,020
13,276,521
14,073,112
14,917,499
23,718,823
25,141,953
26,650,470

5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%

2,170,000
1,090,925
570,935

5%
20%
20%

AMORTISASI (dalam Ribuan)

No

Keterangan

1 Biaya Detailed Engineering

% Bi.
Penyusutan
1,000,000
20%

Nilai Perolehan

2 Biaya Pra Operasi

3 Total Biaya Amortisasi

8,750,000

20%

360,793
###
###
-

360,793
646,416
328,633
557,361
703,656
745,875
-

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
703,656
745,875
-

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
703,656
745,875
-

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
703,656
745,875
-

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
703,656
745,875
-

108,500
218,185
114,187
801,665

108,500
218,185
114,187
3,783,605

108,500
218,185
114,187
4,462,386

108,500
218,185
114,187
4,462,386

108,500
218,185
114,187
4,462,386

108,500
218,185
114,187
5,053,189

200,000

200,000

200,000

200,000

200,000

1,750,000
1,950,000

1,750,000
1,950,000

1,750,000
1,950,000

1,750,000
1,950,000

1,750,000
1,950,000

1,672,782
-

1,672,782
1,773,149
-

1,672,782
1,773,149
1,879,538
-

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
626,251
703,656
745,875
-

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
626,251
663,826
703,656
745,875
-

108,500

7,019,850

Tahun
10

11

12

1,672,782
1,773,149
1,879,538
1,992,310
-

1,672,782
1,773,149
1,879,538
1,992,310
2,111,849
-

1,672,782
1,773,149
1,879,538
1,992,310
2,111,849
2,238,560
-

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
626,251
663,826
703,656
745,875
-

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
626,251
663,826
703,656
745,875
-

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
626,251
663,826
703,656
745,875
1,185,941
-

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
626,251
663,826
703,656
745,875
1,185,941
1,257,098
-

108,500

108,500

108,500

108,500

108,500

9,456,825

11,336,363

13,328,673

16,626,463

20,122,120

13

14

15

16

17

18

1,672,782
1,773,149
1,879,538
1,992,310
2,111,849
2,238,560
2,372,873
-

1,672,782
1,773,149
1,879,538
1,992,310
2,111,849
2,238,560
2,372,873
2,515,246
-

1,672,782
1,773,149
1,879,538
1,992,310
2,111,849
2,238,560
2,372,873
2,515,246
2,666,160
-

1,672,782
1,773,149
1,879,538
1,992,310
2,111,849
2,238,560
2,372,873
2,515,246
2,666,160
2,826,130

1,672,782
1,773,149
1,879,538
1,992,310
2,111,849
2,238,560
2,372,873
2,515,246
2,666,160
2,826,130

1,672,782
1,773,149
1,879,538
1,992,310
2,111,849
2,238,560
2,372,873
2,515,246
2,666,160
2,826,130

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
626,251
663,826
703,656
745,875
1,185,941
1,257,098
1,332,523

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
626,251
663,826
703,656
745,875
1,185,941
1,257,098
1,332,523

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
626,251
663,826
703,656
745,875
1,185,941
1,257,098
1,332,523

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
626,251
663,826
703,656
745,875
1,185,941
1,257,098
1,332,523

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
626,251
663,826
703,656
745,875
1,185,941
1,257,098
1,332,523

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
626,251
663,826
703,656
745,875
1,185,941
1,257,098
1,332,523

108,500

108,500

108,500

108,500

108,500

108,500

23,827,517

26,342,763

29,008,923

31,835,053

31,835,053

31,835,053

19

20

1,672,782
1,773,149
1,879,538
1,992,310
2,111,849
2,238,560
2,372,873
2,515,246
2,666,160
2,826,130

1,672,782
1,773,149
1,879,538
1,992,310
2,111,849
2,238,560
2,372,873
2,515,246
2,666,160
2,826,130

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
626,251
663,826
703,656
745,875
1,185,941
1,257,098
1,332,523

360,793
646,416
678,781
328,633
557,361
590,803
626,251
663,826
703,656
745,875
1,185,941
1,257,098
1,332,523

108,500

108,500

31,835,053

31,835,053

Tenaga Kerja
Komisaris Utama
Komisaris
Direktur Utama
Sekretaris Direksi
Manajer Operasi dan Perencanaan
Manajer Pemasaran
Staf Pemasaran
Manajer Keuangan
Kasir
Anggaran
Cost Accounting
Internal Audit
Manajer Adm. Umum dan SDM
Kasi Adm. Personalia
Staf Adm. Gaji dan Upah
Kasi Adm. Umum
Staf Adm. Umum
Kasi Kesehatan
Tenaga Kesehatan
Resepsionis
Office Boy
Sopir
Kepala Keamanan
Anggota Keamanan
Jumlah

Jumlah
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
2
1
1
9
35

Gaji Pokok/Bulan (Rp)

Tunjangan/Bulan (Rp)
Total Gaji per Tahun
12,500,000
1,875,000
162,500,000
11,250,000
1,687,500
146,250,000
25,000,000
3,750,000
325,000,000
6,000,000
900,000
78,000,000
18,750,000
2,812,500
243,750,000
18,750,000
2,812,500
243,750,000
9,000,000
1,350,000
234,000,000
18,750,000
2,812,500
243,750,000
7,500,000
1,125,000
97,500,000
7,500,000
1,125,000
97,500,000
7,500,000
1,125,000
97,500,000
7,500,000
1,125,000
97,500,000
18,750,000
2,812,500
243,750,000
11,250,000
1,687,500
146,250,000
7,500,000
1,125,000
97,500,000
11,250,000
1,687,500
146,250,000
7,500,000
1,125,000
195,000,000
11,250,000
1,687,500
146,250,000
5,000,000
750,000
65,000,000
3,000,000
450,000
39,000,000
2,000,000
300,000
52,000,000
3,000,000
450,000
39,000,000
5,000,000
750,000
65,000,000
3,000,000
450,000
351,000,000
3,653,000,000

Total Tunjangan per Bulan

24,375,000
21,937,500
48,750,000
11,700,000
36,562,500
36,562,500
35,100,000
36,562,500
14,625,000
14,625,000
14,625,000
14,625,000
36,562,500
21,937,500
14,625,000
21,937,500
29,250,000
21,937,500
9,750,000
5,850,000
7,800,000
5,850,000
9,750,000
52,650,000
547,950,000

No

Keterangan

1 Persediaan Awal BPSPS (Unit)

2 Penambahan (Unit)
3 Jumlah (unit)
4 Penjualan (Unit)
5 Persediaan Akhir (unit)
6 Luas yang disewa per unit BPSP (m2)
7 Total Luas (m2)
8 Occupation Rate
9 Luas yang disewa(m2)
10 Harga Sewa (Rp^000/m2)
11 Total Pendapatan Sewa (Rp^000)

2
-

0%
450.00
-

0%
490.50
-

4
-

0%
534.65
-

5
-

0%
582.76
-

6
-

0%
635.21
-

7
5
5

5
2,000
10,000
80%
8,000
692.38
5,539,046

8
5
5
10

10
2,000
20,000
80%
16,000
754.70
12,075,121

10
5
15
15
2,000
30,000
80%
24,000
822.62
19,742,823

Tahun
9

10
15
5
20

20
2,000
40,000
80%
32,000
896.65
28,692,902

11
20
5
25

25
2,000
50,000
80%
40,000
977.35
39,094,079

12
25
5
30

30
2,000
60,000
80%
48,000
1,065.31
51,135,055

13
30
5
35

35
2,000
70,000
80%
56,000
1,161.19
65,026,745

35
5
40
40
2,000
80,000
80%
64,000
1,265.70
81,004,746

14

15
40
5
45

45
2,000
90,000
80%
72,000
1,379.61
99,332,069

16
45
5
50

50
2,000
100,000
80%
80,000
1,503.78
120,302,173

17
50
50

50
2,000
100,000
80%
80,000
1,639.12
131,129,369

18
50
50

50
2,000
100,000
80%
80,000
1,786.64
142,931,012

50
50
50
2,000
100,000
80%
80,000
1,947.44
155,794,803

19

20
50
50

50
2,000
100,000
80%
80,000
2,122.70
169,816,335

50
50
50
2,000
100,000
80%
80,000
2,313.75
185,099,805

No

Keterangan

1 Luas Lahan Matang yang disewakan (m2)

2 Occupation rate
3 Luas Lahan yang disewa (m2)
2 Harga Sewa Lahan (Rp^000/m2 per tahun)
3 Total Pendapatan Sewa (Rp^000)

1
10,000
80%
8,000
75.00
600,000

2
20,000
80%
16,000
81.75
1,308,000

3
30,000
80%
24,000
89.11
2,138,580

4
40,000
80%
32,000
97.13
3,108,070

5
50,000
80%
40,000
105.87
4,234,745

6
100,000
80%
80,000
115.40
9,231,744

7
150,000
80%
120,000
125.78
15,093,901

8
200,000
80%
160,000
137.10
21,936,469

9
250,000
80%
200,000
149.44
29,888,440

Tahun
10
300,000
80%
240,000
162.89
39,094,079

11
330,000
80%
264,000
177.55
46,873,801

12
360,000
80%
288,000
193.53
55,737,210

13
390,000
80%
312,000
210.95
65,816,356

14
420,000
80%
336,000
229.94
77,258,276

15
450,000
80%
360,000
250.63
90,226,630

16
450,000
80%
360,000
273.19
98,347,026

17
450,000
80%
360,000
297.77
107,198,259

18
450,000
80%
360,000
324.57
116,846,102

19
450,000
80%
360,000
353.78
127,362,251

20
450,000
80%
360,000
385.62
138,824,854

No

Keterangan

1 Luas Lahan dengan Occupancy (m2)

2 Biaya Pengelolaan Kawasan (Rp/m2 per tahun)

1
108,000
1,000

3 Total Pendapatan Sewa (Rp^000)

108,000

2
216,000
1,090

3
324,000
1,188

4
432,000
1,295

5
540,000
1,412

6
700,000
1,539

7
868,000
1,677

235,440

384,944

559,453

762,254

1,077,037

1,455,723

8
1,036,000
1,828

9
1,204,000
1,993

10
1,372,000
2,172

Tahun
11
1,554,000
2,367

1,893,849

2,399,045

2,979,838

3,678,883

12
1,736,000
2,580

13
1,918,000
2,813

4,479,620

5,394,691

14
2,100,000
3,066

15
2,282,000
3,342

16
2,410,000
3,642

17
2,510,000
3,970

18
2,610,000
4,328

6,438,190

7,625,821

8,778,383

9,965,468

11,295,123

19
2,710,000
4,717

20
2,844,061
5,142

12,783,396

14,623,198

No

Keterangan

Pendapatan
1 Penjualan Lahan Matang
2 Pendapatan Sewa BPSP
3 Pendapatan Sewa Tanah
4 Pendapatan Retribusi dan jasa Perawatan
Total Pendapatan
5 Biaya Langsung
6 HPP Lahan
7 Pemeliharaan Kawasan
8 Biaya Pemeliharaan BPSP
9 Total Harga Pokok Penjualan
10 Laba Kotor
BIAYA OPERASI:
Bi. Umum/Administrasi Cash:
11 Gaji Karyawan
12 Biaya Kantor
13 Biayay Perjalanan Dinas
14 Biaya Tamu
15 Biaya Telepon, Listrik, dan Air
16 Biaya Lain2
17 Total Biaya Umum/Administrasi Cash
Bi. Umum/Administrasi Non Cash
18 Biaya Amortisasi
19 Biaya Penyusutan
20 Total Bi. Umum/Administrasi Non Cash
21 Total Biaya Umum/Administrasi
Biaya Pemasaran:
22 Biaya Transaksi Penjualan (Komisi, Notaris, Bea Legal)
23 Biaya Pengurusan Ijin
24 Biaya Promosi /Advertensi
25 Total Biaya Pemasaran
26 Jumlah Biaya Operasi
27 Laba Operasi
Biaya Lain-Lain:
28 Biaya Bunga Kredit Investasi
29 Laba Bersih Sebelum Pajak
30 Pajak Penghasilan
31 Laba Setelah Pajak

125,000,000
600,000
108,000
125,708,000

136,250,000
1,308,000
235,440
137,793,440

148,512,500
2,138,580
384,944
151,036,024

161,878,625
3,108,070
559,453
165,546,147

176,447,701
4,234,745
762,254
181,444,700

19,444,616
3,771,240
23,215,856
102,492,144

18,933,905
4,133,803
23,067,708
114,725,732

18,480,685
4,531,081
23,011,766
128,024,259

16,310,755
4,966,384
21,277,140
144,269,007

14,022,971
5,443,341
19,466,312
161,978,388

4,200,950
480,000
480,000
480,000
240,000
120,000
6,000,950

4,579,036
508,800
508,800
508,800
254,400
127,200
6,487,036

4,991,149
539,328
539,328
539,328
269,664
134,832
7,013,629

5,440,352
571,688
571,688
571,688
285,844
142,922
7,584,181

5,929,984
605,989
605,989
605,989
302,994
151,497
8,202,442

1,950,000
801,665
2,751,665
8,752,615

1,950,000
3,783,605
5,733,605
12,220,641

1,950,000
4,462,386
6,412,386
13,426,015

1,950,000
4,462,386
6,412,386
13,996,567

1,950,000
4,462,386
6,412,386
14,614,829

3,142,700
1,885,620
480,000
5,508,320
14,260,935
88,231,209

3,444,836
2,066,902
508,800
6,020,538
18,241,178
96,484,554

3,775,901
2,265,540
539,328
6,580,769
20,006,784
108,017,474

4,138,654
2,483,192
571,688
7,193,534
21,190,101
123,078,906

4,536,118
2,721,671
605,989
7,863,777
22,478,606
139,499,782

88,231,209
22,057,802
66,173,407

96,484,554
24,121,138
72,363,415
6,190,008
9%
14%

108,017,474
27,004,369
81,013,106
8,649,691
12%

123,078,906
30,769,727
92,309,180
11,296,074
14%

139,499,782
34,874,946
104,624,837
12,315,657
13%

Tahun
6

10

230,793,593
5,539,046
9,231,744
1,077,037
246,641,420

251,565,017
12,075,121
15,093,901
1,455,723
280,189,761

274,205,868
19,742,823
21,936,469
1,893,849
317,779,009

298,884,396
28,692,902
29,888,440
2,399,045
359,864,783

325,783,992
39,094,079
39,094,079
2,979,838
406,951,988

21,287,053
7,399,243
830,857
29,517,153
217,124,267

23,350,591
8,405,693
1,811,268
33,567,552
246,622,210

27,963,423
9,533,370
2,961,423
40,458,216
277,320,792

16,581,055
10,795,944
4,303,935
31,680,934
328,183,849

15,237,171
12,208,560
5,864,112
33,309,842
373,642,145

6,463,682
642,348
642,348
642,348
321,174
160,587
8,872,488

7,045,414
680,889
680,889
680,889
340,445
170,222
9,598,748

7,679,501
721,743
721,743
721,743
360,871
180,436
10,386,035

8,370,656
765,047
765,047
765,047
382,524
191,262
11,239,583

9,124,015
810,950
810,950
810,950
405,475
202,737
12,165,077

5,053,189
5,053,189
13,925,678

7,019,850
7,019,850
16,618,598

9,456,825
9,456,825
19,842,861

11,336,363
11,336,363
22,575,946

13,328,673
13,328,673
25,493,750

6,166,035
3,699,621
642,348
10,508,005
24,433,683
192,690,584

7,004,744
4,202,846
680,889
11,888,480
28,507,078
218,115,132

7,944,475
4,766,685
721,743
13,432,903
33,275,763
244,045,029

8,996,620
5,397,972
765,047
15,159,638
37,735,584
290,448,265

10,173,800
6,104,280
810,950
17,089,029
42,582,780
331,059,366

192,690,584
48,172,646
144,517,938
39,893,102
38%

218,115,132
54,528,783
163,586,349
19,068,410
13%

244,045,029
61,011,257
183,033,772
19,447,423
12%

290,448,265
72,612,066
217,836,199
34,802,428
19%

331,059,366
82,764,841
248,294,524
30,458,325
14%

Tahun
11

12

13

14

15

443,880,689
51,135,055
46,873,801
3,678,883
545,568,428

483,829,951
65,026,745
55,737,210
4,479,620
609,073,527

527,374,647
81,004,746
65,816,356
5,394,691
679,590,439

574,838,365
99,332,069
77,258,276
6,438,190
757,866,900

626,573,818
120,302,173
90,226,630
7,625,821
844,728,441

50,524,169
16,367,053
7,670,258
74,561,480
471,006,949

57,042,158
18,272,206
9,754,012
85,068,376
524,005,151

78,147,176
20,387,713
12,150,712
110,685,601
568,904,838

8,623,085
22,736,007
14,899,810
46,258,902
711,607,998

11,327,602
25,341,853
18,045,326
54,714,781
790,013,661

9,945,176
859,607
859,607
859,607
429,803
214,902
13,168,702

10,840,242
911,183
911,183
911,183
455,592
227,796
14,257,180

11,815,864
965,854
965,854
965,854
482,927
241,464
15,437,818

12,879,292
1,023,806
1,023,806
1,023,806
511,903
255,951
16,718,563

14,038,428
1,085,234
1,085,234
1,085,234
542,617
271,308
18,108,055

16,626,463
16,626,463
29,795,165

20,122,120
20,122,120
34,379,300

23,827,517
23,827,517
39,265,335

26,342,763
26,342,763
43,061,325

29,008,923
29,008,923
47,116,978

13,639,211
8,183,526
859,607
22,682,344
52,477,509
418,529,439

15,226,838
9,136,103
911,183
25,274,124
59,653,424
464,351,727

16,989,761
10,193,857
965,854
28,149,472
67,414,807
501,490,032

18,946,673
11,368,004
1,023,806
31,338,482
74,399,807
637,208,191

21,118,211
12,670,927
1,085,234
34,874,372
81,991,350
708,022,311

418,529,439
104,632,360
313,897,079
65,602,555
26%

464,351,727
116,087,932
348,263,795
34,366,716
11%

501,490,032
125,372,508
376,117,524
27,853,728
8%

637,208,191
159,302,048
477,906,143
101,788,620
27%

708,022,311
177,005,578
531,016,733
53,110,590
11%

16

17

18

19

546,372,369
131,129,369
98,347,026
8,778,383
784,627,147

496,288,235
142,931,012
107,198,259
9,965,468
756,382,973

540,954,176
155,794,803
116,846,102
11,295,123
824,890,204

589,640,052
169,816,335
127,362,251
12,783,396
899,602,035

8,997,686
23,538,814
19,669,405
52,205,905
732,421,241

7,500,303
22,691,489
21,439,652
51,631,444
704,751,529

7,499,965
24,746,706
23,369,220
55,615,892
769,274,312

7,500,003
26,988,061
25,472,450
59,960,514
839,641,521

15,301,887
1,150,348
1,150,348
1,150,348
575,174
287,587
19,615,691

16,679,056
1,219,369
1,219,369
1,219,369
609,684
304,842
21,251,690

18,180,172
1,292,531
1,292,531
1,292,531
646,265
323,133
23,027,163

19,816,387
1,370,083
1,370,083
1,370,083
685,041
342,521
24,954,197

31,835,053
31,835,053
51,450,744

31,835,053
31,835,053
53,086,742

31,835,053
31,835,053
54,862,215

31,835,053
31,835,053
56,789,250

19,615,679
11,769,407
1,150,348
32,535,434
83,986,178
648,435,063

18,909,574
11,345,745
1,219,369
31,474,688
84,561,430
620,190,099

20,622,255
12,373,353
1,292,531
34,288,139
89,150,354
680,123,958

22,490,051
13,494,031
1,370,083
37,354,164
94,143,414
745,498,106

648,435,063
162,108,766
486,326,297
(44,690,436)
-8%

620,190,099
155,047,525
465,142,574
(21,183,723)
-4%

680,123,958
170,030,990
510,092,969
44,950,394
10%

745,498,106
186,374,527
559,123,580
49,030,611
10%

20
861,620,312
185,099,805
138,824,854
14,623,198
1,200,168,169

21 (khusus)

201,758,788
151,319,091
15,939,286
369,017,164

10,054,575
36,005,045
27,764,971
73,824,591
1,126,343,578

301,420,948

21,599,862
1,452,288
1,452,288
1,452,288
726,144
363,072
27,045,941

23,543,849
1,539,425
1,539,425
1,539,425
769,713
384,856
29,316,693

31,835,053
31,835,053
58,880,994

31,033,388
31,033,388
60,350,081

30,004,204
18,002,523
1,452,288
49,459,015
108,340,008
1,018,003,570

32,704,583
19,082,674
1,539,425
53,326,682
113,676,763
187,744,185

1,018,003,570
254,500,893
763,502,678
204,379,098
37%

38,165,348
29,430,869

187,744,185
46,936,046
140,808,139
1,394,139,986