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lhabitat intermdiaire
Juillet 2010
Avertissement
Cet ouvrage fait suite deux tudes assez diffrentes. Lune conduite par le CSTB en
coopration avec six matres douvrage HLM sur lhabitat individuel dense dans le cadre
de lappel doffres de recherche du PUCA Densit, Intimit, diversit, et lautre conduite autour dUrbitat par une quipe de praticiens sur les habitats intermdiaires en
rgions Centre-Est la demande de lUnion sociale pour lHabitat et avec le soutien du
PUCA.
Procdant de mthodes distinctes, conduites par des personnes de formations varies,
ces deux dmarches ont pourtant mis en vidence des rsultats convergents. Cest la
raison pour laquelle lUSH et le PUCA se sont associs pour engager les quipes concernes faire ressortir de leurs travaux respectifs les lments qui peuvent tre utiles
aux professionnels souhaitant sengager dans ce type de ralisation.
La premire phase de la recherche conduite par le CSTB sest appuye sur lanalyse
dune quinzaine doprations, elles-mmes slectionnes partir dun chantillon plus
vaste :
Marseille : Quartiers St Just et Larousse
Melun : avenue de Corbeil ; Vert St Denis, rue de Pouilly
Orlans : Jacques Cartier, Clos Notre Dame et la Becasse La Bolire
Reims : Quartier Berlioz et Petit Betheny
St Nazaire : quartier du Grand Marais et site de Terra nova
Toulouse : Quartier des Bourdettes et le village du Touch.
Cette premire phase de recherche sest traduite par la ralisation dune analyse socio
urbaine de ces oprations et de leurs dispositifs socio-spatiaux. La seconde phase a
consist raliser des entretiens approfondis auprs dune centaine de mnages vivant
dans un sous chantillon de sept de ces oprations et mettre les rsultats de ces
entretiens en relation avec lanalyse socio - urbaine.
Ltude conduite par URBITAT visait analyser les pratiques de la matrise duvre. Une
trentaine doprations a t slectionne partir des 122 recenses en rgions RhneAlpes, Bourgogne, Franche-Comt et Auvergne (cartographie sur la page ci-contre). Sil
sagit pour une bonne part doprations locatives Hlm, le champ dinvestigation intgre
galement des oprations de promotion destines laccession la proprit.
Ci-dessus : carte localisant les oprations dhabitat intermdiaire tudies dans le cadre de ltude habitats intermdaires en Centre-Est.
Sommaire
7
Chapitre 1
Chapitre 2
17
Chapitre 3
25
47
Chapitre 4
63
Chapitre 5
71
Chapitre 6
Conclusion
82
84
CHAPITRE 1
Les potentiels de lhabitat intermdiaire
Pourquoi dvelopper lhabitat intermdiaire aujourdhui ?
DFINITIONS ET ORIGINES
Lhabitat intermdiaire, une troisime voie entre habitat individuel et habitat collectif
Lhabitat intermdiaire :
une troisime voie entre lhabitat individuel
et lhabitat collectif
Loffre immobilire se structure fondamentalement
autour de lopposition entre lhabitat pavillonnaire
avec comme archtype la maison au centre de sa
parcelle, et lhabitat collectif.
Le premier est par des vertus dun habitat soi, au
sens propre et au sens figur, puisquil est souvent
associ au statut de propritaire et une certaine
forme de libert (on peut le modifier, choisir ceux
qui en franchissent les limites). Mais rcemment,
un certain nombre de problmes (consommation
despace, cot des quipements et des services, grignotage des terres dvolues lagriculture), voire une
certaine nocivit (cot des dplacements, mission
des gaz effet de serre) sont venus ternir et remettre en question le type de dveloppement auquel il
est associ (une priurbanisation dispendieuse, un
talement urbain ou bien un parpillement sans
limite).
Le second, lorsque lon nhabite pas dans le centreville, est de plus en plus souvent prsent comme
un choix par dfaut (tout individu normalement
constitu devrait souhaiter rsider dans une maison
et accder la proprit). Choix qui serait dict par
la pnurie des terrains constructibles et les cots
fonciers dans les villes ou dans leur proche priphrie. Dans lhabitat social en particulier, la dimension
collective de lhabitat est charge dun ensemble de
connotations ngatives lies la promiscuit, au fait
de devoir partager des espaces communs, etc. Cest
galement dans lhabitat collectif que lon trouve la
plus grande partie des locataires. La dualit maison
individuelle / immeuble collectif est ainsi dautant
plus marque quelle est charge de significations
statutaires et symboliques.
Dfinir lhabitat intermdiaire est complexe. On admet
couramment quil sagit doprations qui apparentent
le logement de lhabitat individuel2 tout en mnageant une certaine densit (favorisant donc une optimisation de lutilisation de lespace) et en autorisant
des superpositions. Pour donner un point de repre,
lhabitat pavillonnaire correspond approximativement une densit de 10 20 logements lhectare,
alors que la densit moyenne des oprations dont
il sera question ici, se situe autour de 50 logements
lhectare pour lindividuel dense, et de 80 100
pour lintermdiaire (au sens strict). Ces oprations
ont donc un caractre collectif tout en incorporant
certains attributs qui motivent lattrait pour la maison
individuelle. Elles permettent surtout dviter la construction et lusage de certains espaces communs peu
apprcis comme les halls, les ascenseurs ou les
cages descalier.
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Crdits : Groupe 6
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St Herblain (44) : le tissu pavillonnaire en voluant devra invitablement se recomposer par parcelle et proposer des densits
plus urbaines et plus respectueuses du territoire.
Vert St Denis (77) : Une trame urbaine lche ncessitera aussi des
mutations avant mme son remplacement pour optimiser, ponctuellement, le sol et retrouver la prsence humaine qui svapore
par diminution de la taille des mnages habitant les logements.
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Crdits : Google Earth 2010
T5 - en duplex
terrasse
T4 - simplex
terrasse
circulation horizontale
trois garages
magasin (boulangerie)
local EDF
escalier
cheminement
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Crdits : Google Earth 2010
Ils cherchent galement favoriser les trajectoires rsidentielles, fidliser des locataires qui
ne se satisfont plus des conditions dhabitat que peut
leur offrir la vie dans un grand ensemble, dvelopper la mixit sociale tout en accueillant les familles en
grandes difficults.
De nombreux bailleurs sont galement prisonniers de luniformit de leur patrimoine hrit des
Trente glorieuses et sefforcent donc de le diversifier et damliorer sa qualit. Dans cette perspective,
ils cherchent dvelopper de nouvelles formes dhabitat.
Ils ralisent de nouvelles oprations de
taille modeste dans diffrents contextes urbains.
Ils exprimentent de nouvelles formes
architecturales.
Dans le cadre des oprations de renouvellement urbain, ils sefforcent de diversifier leur
patrimoine.
La rarfaction des terrains de grande taille
et laugmentation de leur cot les obligent explorer
de nouvelles opportunits foncires. Ceci implique de
raliser des oprations plus complexes, en sinscrivant dans des oprations de restructuration urbaine
et en construisant sur des terrains de taille limite ou
prsentant des contraintes damnagement importantes.
Pour pouvoir construire, les bailleurs sont de plus en
plus tributaires des politiques des collectivits locales.
Ils sefforcent donc de dvelopper des comptences
rpondant leurs attentes et dans un certain nombre
de cas ils proposent des formes dhabitat susceptibles de convaincre, services et Elus, pour raliser
des oprations dhabitat social. Par consquent, ils
sont en qute de formes dhabitat intermdiaire entre
habitat collectif et maison individuelle qui :
contribuent la densification des tissus
existants sans susciter lhostilit des habitants du
voisinage quand il sagit dhabitat pavillonnaire,
nintroduisent pas des ruptures dchelles
trop fortes quand il sagit de grands collectifs,
permettent de raliser des oprations dhabitat social dans des petites villes ou des villages sans
susciter de craintes des lus ou de la population,
optimisent lutilisation dun foncier de type
dent creuse dans des villes plus importantes ou
de dlaisss de dimension modeste dans lesquels
dautres formes durbanisme paraissent peu adaptes.
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CHAPITRE 2
Lhabitat intermdiaire : un potentiel
considrable de dploiement
de nouveaux modes dhabiter
Les vues, la construction dun paysage et la formation dun imaginaire qui fasse sens pour les habitants
La profusion des espaces et leur interdpendance
Le traitement du rapport entre la part individuelle de lhabitat et la part collective ou partage : un enjeu fondamental
Et le logement ? La mobilit des frontires de lintime
De lhabitat intermdiaire lindividuation de lhabitat
Quels enseignements retire-t-on alors des explorations conduites de manire systmatique auprs
dune centaine de mnages habitant dans un nombre
limit doprations et du trs grand nombre de contacts informels, dobservations occasionnes par les
innombrables visites dans dautres oprations ?
Bien videmment, les entretiens raliss font apparatre une satisfaction quasi unanime concernant la
fois le lieu dhabitat, la qualit du bti, la conception
des logements et leur taille. Cette satisfaction est
beaucoup plus leve que dans la majorit des quartiers dhabitat social. Pour de nombreux habitants,
elle est lie au sentiment davoir pu raliser une trajectoire rsidentielle valorisante, davoir pu quitter un
type dhabitat auquel ils se croyaient en quelque sorte
assigns et dtre venus habiter dans des oprations
plus petites et surtout caractrises par une qualit
inattendue. Toutefois, ds que lon essaie daller plus
loin, dapprofondir comment les habitants se sentent
dans cet habitat, comment ils se lapproprient, sils
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20
Ainsi, le traitement du rapport entre la part individuelle de lhabitat et la part collective ou partage
est apparu comme un enjeu fondamental. Ces deux
dimensions ne peuvent tre traites ni de manire
dissocie, ni juxtaposes, ni a fortiori tre opposes.
La prise en compte de leur articulation est dterminante.
Un enjeu incontournable de la conception de lhabitat intermdiaire rside dans la gestion de la dialectique entre, dune part assurer la protection et lintimit sans crer un enfermement, et dautre part
favoriser les interactions sociales sans crer un
sentiment de promiscuit .
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Lindividuation de lhabitat rsulterait dun processus dialectique. Ds lors que lon se sent confiant
de lintimit confre par les lieux et le traitement
des limites, on peut individuer cet espace, cest-dire lamnager en fonction de ses propres gots
et dsirs, le dcorer pour soi et pour le donner
voir dautres. En le donnant voir dautres,
on contribue ainsi la cration dun bien commun
partag, la fabrication et lenrichissement dun
paysage densemble.
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au mode de traitement des rapports avec lenvironnement, la composition des diffrents espaces,
la qualit et lagencement des dispositifs socio
spatiaux.
Les rsultats de nos analyses montrent
galement limportance du choix de lcriture architecturale. La conception architecturale qui accorde
beaucoup dattention aux dtails, qui se compose
par adjonction dlments complmentaires, subtilement agencs, qui permet une certaine forme
de bricolage, offre une esthtique incarne trs
apprcie des habitants. Lcriture architecturale qui
se veut minimaliste et opre par retranchement,
par simplification, pour aller vers une forme dfinitive
trs pure au risque de dsincarnation, place les
habitants dans limpossibilit de lui confrer du sens.
Ces rsultats conduisent galement sinterroger sur les rapports entre architecture et paysage, sur la capacit de larchitecture fabriquer des
paysages inscrits dans une temporalit qui puissent
voluer, dans lesquels lapport dun temps habit
puisse simprimer.
Le fait dimaginer que lon pourrait mcaniquement dupliquer une opration, ou produire tel ou
tel effet en reproduisant tel ou tel type de dispositif,
constituerait sans nul doute une approche risque.
Enfin il convient dattirer lattention sur
lenjeu de la gestion ultrieure de ces oprations et
du maintien-dveloppement de la qualit initiale des
espaces extrieurs (cheminements, jardins, espaces
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CHAPITRE 3
Lhabitat intermdiaire :
un habitat urbanisant
Dans quelles conditions lhabitat intermdiaire constitue-t-il un outil
damnagement urbain ?
QUELS SONT LES LIEUX DE DVELOPPEMENT DES HABITATS INTERMDIAIRES
Les sites urbains reprsentant des enjeux
Ladaptation indispensable lenvironnement et le choix dune stratgie de densification
Le renouvellement urbain terrain de renaissance
3.1
26
Lhabitat individuel dense permet de raliser des oprations dont la densit volue de 40 80 logements
lhectare et lhabitat intermdiaire (au sens rglementaire) se dcline aisment jusqu 120 logts/ha.
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Les trames dilots sont souvent assez larges pour permettre limplantation densembles plus tnus en leur intrieur. Cela autorise, avec un produit flexible, des densifications en lieu et place
dentrepts ou de granges.
Les habitats intermdiaires ou individuels sur mesure sont alors
particulirement efficaces et agrables.
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Ci-contre et ci-dessous : Les Terrasses, Meyzieu (69), 362 logements locatifs sociaux et en
accession, 1977, MOE : Beauclair, Grimal, Sabatier et Zumbrunnen, MOA : SEMCODA.
29
3.2
30
Outils de densification
On imagine aisment quil serait aberrant de vouloir
raliser des oprations de densit suprieure 50
logements/ha dans un tissu pavillonnaire. Ceci aboutirait imposer des btiments qui paraitraient massifs
dans ce contexte et susciteraient un rejet violent de la
part du voisinage. Inversement, dans un autre contexte, on peut viser des densits plus leves, car les
mmes btiments paraitront au contraire beaucoup
moins massifs que les immeubles existants.
Il importe donc de dfinir une stratgie de densification :
Dans un tissu pavillonnaire, ces oprations
nont de sens que dans la mesure o elles permettent
doptimiser la densit sans douleur, par exemple en
passant de 15 ou 20 30 ou 40 logements lhectare.
Hors questions de volumtrie, cest bien videmment
lindividuel dense qui convient le mieux.
Dans un tissu de moyenne densit, relativement homogne (autour de 50 logts / ha) on peut
situer lopration ce niveau de densit ou laugmenter lgrement (jusqu 80 logts / ha), mais l lobjectif pourrait tre surtout de diversifier les formes
dhabitat et dintroduire des lments attractifs de
lhabitat individualis (jardinets, terrasses, accs
individualiss) dans des tissus qui en sont dpourvus
et rpondre la demande dindividualisation de lhabitat. Dans ce cas, tant lintermdiaire que lhabitat
dense peuvent se conjuguer.
En cur dlot, on peut insrer ce type dhabitat mme dans des sites contraints, l o il serait
impossible dimplanter un btiment de plusieurs
tages et o des maisons individuelles reprsente-
T2 - simplex
terrasse
escalier
terrasse
escalier
quatre garages
local vlo
local poubelles
raient un gchis de foncier et donneraient aux occupants limpression dtre sous le regard plongeant du
voisinage.
Dans des tissus htrognes, qui comportent la fois des maisons individuelles et des immeubles collectifs, lenjeu sera surtout dintroduire des
formes dhabitat capables doprer une transition et
de rduire la rupture par une chelle intermdiaire
entre lhabitat individuel et les immeubles collectifs.
Ainsi, ce seront toutes les variantes des habitats
intermdiaires qui seront mobilises.
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T2 - simplex
terrasse
cheminement jusqu'aux appartements
T2 - simplex
T3 - simplex
circulation horizontale
escalier
local commun
T3 - simplex
Cependant, pour des raisons pratiques, on retiendra un indice simple mais efficace et clair : le nombre de logements lhectare. On veillera toujours
comparer soit les densits nettes (sans voirie ni
quipements) soit les densits brutes (incluant ces
surfaces).
Logements par ha
Difficile
Performante
Peu comptitive
50
100
150
Habitat intermdiaire
Habitat collectif
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Densit invisible
Nombre de travaux mettent en vidence (cf. note
bibliographique en fin douvrage) le fait que la densit
de logements intermdiaires (au sens rglementaire)
comme dindividuels peut nettement dpasser celle
de la plupart des quartiers de logements sociaux,
notamment celle des grands ensembles, sans que
cela soit perceptible ni par leurs occupants ni par
la population environnante. Fait rvlateur, les oprations dhabitat intermdiaire (au sens strict avec
superpositions) ayant la densit la plus leve (152
logts/ha), sont celles ralises par la promotion prive.
escalier et ascenseur
T5 en duplex
terrasse
T5 en duplex
salle polyvalente
local poubelles
circulation horizontale
3 boxes
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T4 - duplex
terrasse inaccessible
terrasse
balcon
escalier
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Composant 2 linaires de
logements empils, lopration
apporte une forte intimit
intrieure, des perspectives
ouvertes et une perception trs
rduite de la densit relle de
lhabitat.
Innovation Eurydice, Sochaux
(25), 90 logements locatifs
sociaux, 1977, MOE : Cabinet
Brandon, MOA : OPHLM du
Doubs - Habitat 25.
Dbattre de la densit dans ces conditions est novateur et contribue activement rhabiliter une ville
plus intense. Le logement individuel dense peut
atteindre une densit de cent logements lhectare,
le logement intermdiaire (au sens rglementaire) va
plus loin avec 150 logts/ha. Chacun dentre eux peut
cependant staler plus et consommer 1000 m2 de sol
par logement. La capacit de cet habitat sadapter
diffrents environnements, varier son impact au
sol et offrir une grande diversit de formes volumtriques, est remarquable. Outils urbains permettant
doprer des transitions, les habitats intermdiaires
peuvent galement composer des tissus de faubourgs
ou de villages et de centre bourg et leur confrent des
formes trs urbaines. Les formes haussmanniennes
sont les seules quil serait difficile de raliser avec un
tel outil damnagement, car leur morphologie est
fonde sur la ralisation dimmeubles collectifs et un
rapport assez strict la rue.
A la fois les lus et les oprateurs qui entendent le
besoin de densifier la ville pour y concentrer des services mais sans dtruire une harmonie qui nest pas
questhtique, trouveront des capacits de rponse
importantes dans ces formes intermdiaires, dont
toutes les dclinaisons ne sont peut-tre pas encore
dcouvertes.
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36
Le lien la voie
Les lus et les oprateurs le constatent : le processus
de fabrication de lespace public urbain est en crise.
Dans lunivers occidental la ville se structurait partir
de la composition de son espace public, tout au moins
la mise en place des espaces et btiments publics
tait articule avec le dveloppement de limmobilier
priv (habitats, commerces, lieux de productions).
Les suites de la Charte dAthnes ont abouti considrer lespace public, soit comme une extension de
la trame viaire, essentiellement envisage comme
un espace routier, soit comme un espace interstitiel, dlaiss ventuellement engazonn et magnifi
par les incantations sur les espaces verts, entre le
btiment et cette mme trame viaire entre lespace
priv et cette mme trame viaire. Aujourdhui, mme
si les discours ont chang, les rflexes persistent et
les logiques professionnelles ne sont pas rellement
remises en cause. Ainsi, lomniprsence de la culture
routire domine-t-elle encore, sinon le dbat tout au
moins les arbitrages.
La Charte d Athnes fait suite au IVme Congrs
international darchitecture moderne en 1933
Athnes. Le thme de ce congrs tait La ville
fonctionnelle. Urbanistes et architectes y recherchaient une composition rationnelle de quartiers
modernes. Sous lgide de Le Corbusier, la Charte
dAthnes a t laboutissement de ce rassemblement. Ces concepts ont t expriments par les
urbanistes de ladministration pour les grands ensembles.
Lespace public est celui qui, cadastr ou non, appartient la collectivit. Par extension on utilise
aussi ce vocable pour dsigner tous les espaces
accessibles lensemble de la population, quel que
soit le propritaire ou le gestionnaire.
Lespace collectif est, par contre, celui rserv aux
habitants dune rsidence, dun ensemble immobilier, dune coproprit. Son statut est celui dun
espace priv.
Enfin lespace individuel, galement priv, est celui qui est la disposition dun seul mnage, propre
un logement ; devenu une extension extrieure de
lhabitat, il appartient un domicile.
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3.3
Chacun pressent bien que raliser une ville durable, un quartier agrable, un projet harmonieux,
ne peut se produire par la juxtaposition doprations immobilires, mmes exemplaires. La tche
damnagement, dans son sens le plus complet, est
indispensable une gestion et un dveloppement
responsable et agrable des tissus urbains.
Or dsormais, le simple fait quun oprateur assure
le traitement de lespace public ne peut suffire le
qualifier damnageur. Celui-ci doit agir sur le parcellaire, son occupation, ses modnatures et ses
architectures. Le dbat, la simulation et les cahiers
des charges sur les productions immobilires sont
indispensables. Les habitats intermdiaires sont
autant doutils qui, mme des doses minoritaires,
permettent une composition ou une recomposition
des oprations sur leurs parcelles.
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Troubler le jeu
Loffre immobilire rsidentielle se structure majoritairement autour du binme maison individuelle
- immeuble collectif, et les formes dhabitats intermdiaires ouvrent un dbat dpassant largement
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VEFA ou CMI
Deux dispositifs se partagent la mise en uvre de
lhabitat neuf en France depuis des dcennies.
La vente en tat futur dachvement qui garantit
lacheteur une qualit contractuelle et une bonne
fin. Quasiment incontournable hors de lhabitat pavillonnaire, cest le processus utilis par les promoteurs. Il est rod et scuris, lacheteur acquiert
un produit fini, ventuellement avec des variantes
et des adaptations, la conception en est arrte
avant la vente.
Le contrat de maison individuelle repose sur un
dispositif dassistance au client qui prend les risques. Mme sil la choisit sur un catalogue, il est juridiquement le concepteur de sa maison. Ce cadre
juridique optimise le cot apparent de linvestissement mais ne garantit pas la qualit de la conception et ne peut se pratiquer, en fait, que pour des
maisons isoles sur leurs parcelles.
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4
Opration Coeur de Village, Saint Lger-sur-Dheune (71), 10
logements, 1999, MOE : Atelier Snchal-Chevalier et E. Auclair,
paysagiste : V. Pruvost, MOA : OPAC de Sane-et-Loire.
5
Place Diawara, Longvic (21), 6 logements locatifs sociaux, 2005,
MOE : J.-C. Jacques, MOE : OPAC de Dijon.
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Plasticit de conception et
articulation des chelles
Pour tirer tout le bnfice de la plasticit de conception que ce type dhabitat peut offrir et de la varit des
oprations damnagement dans lesquelles il peut
tre utilis et des formes quil autorise, il faut clarifier
la stratgie urbaine poursuivie. Une fois ceci ralis
et bien inscrit, il convient dadapter les approches au
contexte dans lequel on agit.
Ce que nous appelons plasticit cherche traduire la forte vocation de ces ensembles sadapter
souplement et valoriser des sites, des reliefs, des
gomtries complexes.
Toutes les considrations qui suivent ne sauraient
remplacer le travail de conception dun professionnel dont cest le mtier : larchitecte. Aucun des
points abords nest traiter sparment, le projet
est une alchimie subtile et dlicate mais toujours
globale. Ces quelques lignes sont dabord un outil
de rflexion pour le matre douvrage.
Noublions pas que la conception urbaine est un
savoir qui conjugue des travaux de nombreuses
chelles : grandes chelles pour situer les enjeux,
puis articuler les flux et les fonctions, enfin pour
se combiner avec lenvironnement, petites chelles pour articuler lespace priv et lespace public,
lhabitat et lensemble rsidentiel : la rue et limmobilier.
Lhomognit
Les dispositifs urbains et architecturaux fabriquant
des formes homognes sont ceux qui maitrisent le
sens des toitures (sil y en a) et alignent les faades.
Bandeaux et murs de soutnement ou de clture
fabriquent des symtries et des trames. Les chelles
des volumes contribuent galement accrotre lhtrognit ou bien renforcer lhomognit. Cest
un enjeu majeur du travail darchitecture.
La composition urbaine, pour lhabitat, doit rechercher la valorisation de lenvironnement quand il est
de qualit mais aussi renoncer imposer, a priori,
une seule criture architecturale.
Ce principe amne les matres douvrages choisir des matres duvre immobiliers diffrents du
maitre duvre urbain, au moins en partie.
Par ailleurs, le monopole dune morphologie sur un
tnement na pas de sens ; cest bien dans la combinaison des habitats individuels, intermdiaires et
collectifs, que se fabrique la diversit urbaine.
La hauteur
On considre habituellement que les variations de
hauteurs, pour lhabitat, doivent sajuster en fonction
des contextes. Ceci est toujours discutable mais
globalement partag. Cette question se dcline dans
lespace et dans le temps. Les hauteurs moyennes
dun quartier (le vlum) subissent des variations qui
peuvent tre importantes. Globalement des changements de variations de 50 % de la hauteur moyenne,
ou de deux trois niveaux, apparaissent possibles.
Evidemment la variation peut tre plus forte, mais
alors plus progressive. Les hauteurs sur rue sont plus
42
Le tissu des faubourgs est particulirement intressant car il est issu de divisions parcellaires rcentes, il prsente des tnements plus larges que
la ville plus centrale et des occupations naturellement diversifies et mutantes en permanence.
Cest loppos du grand ensemble monolithique
et inscable. Ce tissu de faubourg constitue-t-il
une perspective de mutation pour ce dernier ? Ce
nest pas sr, mais il offre un recueil de rponses
possibles la digestion du grand ensemble par
la ville. Les habitats singuliers pluriels permettent
la double (voire triple) couche, le composite sur
parcelle, la fabrication dchelles de 10 ares 50
ares, ils se rangent dans ces perspectives.
La couture et lintgration
L o la question est de couturer lespace urbain et de
banaliser de lhabitat nouveau, la priorit sera au travail sur les transitions et sur la variation progressive
des hauteurs.
Le cas du grand ensemble, par exemple, initialement bti sur une grande parcelle agricole et form
de tours et de barres, puis rejoint par une nappe de
pavillons htroclites mais tous trs bas, ncessite un
travail de transition entre ces deux morphologies. Les
habitats intermdiaires permettent, avec le mme
groupe immobilier et sur une distance mesure, de
faire transition en accrochant des logements individuels, de faible hauteur, proximit du pavillonnaire
et des logements intermdiaires superposs jusqu
4 niveaux cot des collectifs.
Le grand ensemble est desservi individuellement par la voie, souvent routire. En ralit cest gnralement son parking qui est
connect la route.
Lorientation
Les exigences de dveloppement durable conduisent
dsormais ce que le bilan thermique et le confort
des logements soient pour une large part assurs par
lensoleillement. La position dos au nord ventre au
sud permet des logements trs performants mais
cela ncessite quils soient traversants (quils aient
des ouvertures de chaque ct), donc quils soient
assez grands et les immeubles peu pais. Par contre
la disposition perpendiculaire est - ouest permet de
raliser des petits logements, aucun ntant au nord
et tous confortables mme sans tre traversants.
La maison en lotissement pavillonnaire est connecte individuellement mais cest la parcelle qui est raccorde, pas lhabitation.
43
La centralit
Dans un tissu urbain peu dense, les habitats singuliers
pluriels apportent des masses bties de tailles similaires aux ensembles urbains des lieux (btiments
dexploitation ou petits collectifs) soit des faades de
15 35 m et des hauteurs de 5 12 m, des profondeurs
suprieures 11 m (jusqu 13 15 m). Leur intgration
est donc parfaitement lchelle des centres bourgs
issus de la vie agricole.
Le quartier nouveau
Les habitats intermdiaires demandent une logique
de conception pour traiter les accs et une autre
approche, de lintrieur, pour assurer lintimit des
espaces offerts. Cela induit parfois une division : cot
ville - cot jardin. Pour des raisons densoleillement
et dorientation du logement, on aboutit souvent se
dispenser de la symtrie viaire, trottoirs et maisons
de part de dautre de la rue. De plus lautomobile
tant remise sa place, les schmas de circulation
deviennent moins prgnants. Donc tous les lments
pour une opration responsable sont dj en place.
la juxtaposition et lalignement
de btiments le long de rues4, de cheminements
intrieurs,
le regroupement des btiments
autour dun espace central intrieur servant de
parking ou despace vert, despace de jeu ou de placette, sur lequel donnent les jardins arrire. Lentre des logements peut se faire sur la rue publique
ou depuis cet espace intrieur, ou bien encore en
alternant ces deux formules,
le systme en peigne qui dispose
les btiments perpendiculairement la voie, ventuellement relis par des arbres ou une galerie. Il
valorise et protge lintrieur et diminue le linaire
sur la voie,
le ramnagement dune place
ou dun angle de rues en implantant des jardinets
ou des terrasses sur larrire5 .
La diversification
Lorsque densifier et diversifier les produits logements
est la priorit, on veillera scrupuleusement la qualit des espaces de vie personnaliss et volutifs, tant
dans le bti qu lextrieur, sur les prolongements du
logement que dans les parties collectives.
La densification
La densification ncessitera des formes architecturales habiles pour ne pas provoquer le rejet de
lopration. Dans un tissu de pavillons, le choix dune
architecture multiforme et dune criture un peu
redondante peut apparatre comme un atout.
Dans le cadre des projets de renouvellement urbain
au contraire, une conception pure permet doprer
une mdiation de style. Lorsquil sagit de transformer
des friches industrielles, on dispose dune plus grande
libert de choix dcriture, car on nest pas contraint
par la prgnance de larchitecture environnante.
Le choix dune architecture sobre et au cordeau
peut tre plus facilement accept par lenvironnement lorsquil est accompagn par un dveloppement
luxuriant des espaces paysagers6.
Lhabitat intermdiaire autorise une grande diversit de modes de composition urbaine, mais
le choix dpend la fois des objectifs recherchs,
de la forme et de la localisation des terrains, de
la structuration des tissus urbains et des options
concernant la circulation et le stationnement des
vhicules. Le choix entre la cration de voies, de
dessertes intrieures et lexternalisation de la circulation est particulirement dlicat. Cette option a
eu la prfrence dans de nombreux co-quartiers,
mais conduit rejeter les aires de stationnement
la priphrie et, trop souvent, crer des nappes
de parkings ou des batteries de garage lentre
des ensembles. Ceci ne favorise pas leur intgration urbaine et nest pas trs agrable pour les
gens du voisinage. On fait alors subir aux autres la
prsence massive des vhicules pour sen protger
soi-mme.
44
45
CHAPITRE 4
La conception interne des oprations
dhabitat intermdiaire
Un habitat agrable qui offre une alternative lopposition classique entre
lhabitat individuel et lhabitat collectif
LES VUES ET LENVIRONNEMENT
Linsertion dans diffrents types denvironnement et la composition des rsidences
Les vues et la construction dun paysage interne
4.1
48
49
50
51
4.2
UN INDISPENSABLE TRAVAIL DE
COMPOSITION DES ESPACES RESIDENTIELS
52
La volont des matres douvrage dorganiser subtilement ces interactions et la crativit des concepteurs dans leur traitement constituent lune
des sources les plus importantes du potentiel de ce
type dhabitat.
transition entre les logements et les espaces collectifs. Le passage est ainsi fortement marqu.
Les plantations au pied des constructions
Ces plantations qualifient les constructions, donnent
une paisseur et marquent une transition entre le
sol et la verticalit des faades. Elles peuvent tre
constitues de haies assez paisses qui offrent une
protection symbolique aux habitants des rez-dechausse. Ces bordures, parfois entoures de petits
murets ou de briquettes, permettent aussi dloigner
les cheminements du pied des immeubles.
Les voies de desserte et les cheminements
intrieurs des rsidences
Ces voies et ces cheminements ont une grande importance, car ils crent un univers micro-urbain, font
que les rsidences apparaissent comme des petits
quartiers ayant leur identit propre, et mnagent
galement une transition avec lespace public. Ce
sont des lieux dinteractions multiples o lon croise
ses voisins, change quelques mots, loccasion des
diverses activits quotidiennes.
Les espaces verts et les plantations des espaces
collectifs et des jardins privatifs
Ces espaces rintroduisent la nature dans lunivers
urbain, valorisent les quartiers et participent largement la formation de leur identit. Ils soffrent la
vue des habitants aussi bien depuis leur terrasse ou
leur fentre que lorsquils entrent et sortent des rsidences. Ils sont galement donns voir aux visiteurs
et aux passants.
Les initiatives des habitants, quil sagisse du fleurissement des balcons ou des plantations dans les
jardins, contribuent largement la qualification de
ces espaces (... ou leur dqualification lorsque les
jardins sont laisss labandon ou encombrs dobjets htroclites).
53
Les jardins de devant donnant sur les cheminements internes ou les rues extrieures
La localisation de ces jardins de devant leur confre
des fonctions diffrentes, puisque les premiers
assurent une mdiation par rapport aux voisins et
les seconds protgent et scurisent les habitants
par rapport lespace public. Ceux qui protgent les
constructions et les entres des logements donnant
sur les rues extrieures ont une trs grande importance et leur conception ou leur entretien ne bnficie
pas toujours de lattention quils mritent. Ce sont des
espaces de mdiation entre les logements individuels
des rez-de-chausse et lespace public, mais galement entre lespace collectif des rsidences et cet
espace public. Ils ont donc une fonction collective, et
ce dautant plus que ce sont eux qui marquent le plus
lidentit des rsidences pour les passants.
Des passerelles permettent de rejoindre les entres des logements en rez-de-chausse depuis la rue. Ce dispositif cre des
espaces intermdiaires entre le public et la priv.
Le Coteau, Lyon 9me arrondt. (69), 28 logement locatifs sociaux,
2006, MOE : BBC Architectes, MOA : SACVL.
54
Cltures et portails
Ce sont des lments dcisifs dintimisation et de
scurisation des rsidences. Ils peuvent tre composs avec des matriaux trs divers : grilles doubles
de haies, murets en bton ou en briques, barrires
en bois, etc. Leur dimensionnement est un enjeu
majeur :
Dune faible hauteur, ils nassurent pas de
protection visuelle et ne sont pas trs scurisants.
Trs levs (au-del de1,50m), ils crent un
sentiment denfermement et paraissent carcraux.
Il importe de rgler le choix des matriaux
et des hauteurs des cltures sur les pratiques des
constructions du voisinage, de manire crer une
harmonie avec lenvironnement. Lutilisation de cltures similaires peut constituer un rappel, une sorte
de clin dil signifiant une volont dintgration
lenvironnement.
Pour tre sr de la qualit de lentretien des plantations qui bordent les cltures et ne pas avoir de mauvaises surprises, il est souvent judicieux de planter
des haies lextrieur des parcelles privatives, mme
si reprsente un cot de gestion pour le bailleur
(ou la Ville). Noublions pas encore une fois que ces
cltures participent, par lalignement quelles assurent, la formation des rues, du paysage urbain et des
espaces publics.
55
4.3
56
57
pour les oprations dont lentre des logements se fait par des rues, les aires de stationnement
peuvent tre implantes au cur des lots et bordes
par les jardins arrires. Laccs cette aire se fait
alors par un portail scuris donnant sur la rue. Cest
la solution qui a t adopte dans plusieurs oprations
de ce type Saint Etienne du Rouvray dans la banlieue
de Rouen, dans le cadre de projets de renouvellement
urbain.
Les aires de stationnement lentre des rsidences en bordure de rue
Comme pour les batteries de garages, cette solution
nest pas trs heureuse. Si on regroupe 40 60 places
de parking lentre dune rsidence, on cre un
grand vide qui dvalorise la fois la rue qui la borde et
la rsidence. Certes ce systme rduit la circulation
lintrieur des rsidences (et donc le bruit et la pollution) mais il fait que lon est accueilli par une nappe de
voitures, souvent spares de la rue par un mauvais
grillage. Si de plus on installe l des abris containers
peu esthtiques et un transformateur EDF, on pntre alors dans la rsidence par un espace ddi aux
services qui devraient tre dissimuls larrire des
btiments. Lespace de reprsentation se transforme
en espace servant.
58
59
4.4
60
4.5
INITIATIVES FAVORISANT
LAPPROPRIATION DES ESPACES
61
CHAPITRE 5
La gestion de lhabitat intermdiaire
A quelles conditions ces oprations peuvent-elles tre prennes et valorises ?
LENJEU DE LA GESTION
DES ENJEUX DE GESTION QUI SE DPLACENT : DE LENTRETIEN DES PARTIES COMMUNES LA MAINTENANCE
DES ESPACES EXTRIEURS
5.1
LENJEU DE LA GESTION
La gestion comme contribution la qualit de lhabitat pour ses habitants, la prennisation des investissements engags par les bailleurs, et outil de
valorisation de lhabitat dans son environnement.
La gestion des oprations dhabitat intermdiaire
constitue un enjeu trs important et ncessite une
adaptation des modes de gestion habituels.
La majorit des acteurs est dsormais consciente du
fait que la dgradation de certains quartiers dhabitat social est largement imputable un dficit de
gestion8. La mobilisation de nombreux organismes
pour amliorer leur mode de gestion et contribuer
ainsi une amlioration de la gestion urbaine des
quartiers faisant lobjet dun projet de rnovation
urbaine montre par ailleurs clairement la ncessit
duvrer la consolidation des actions engages par
une gestion de meilleure qualit, plus attentive aux
nouveaux dysfonctionnements qui peuvent merger9,
plus souple, plus ractive, pour assurer la prennit
des investissements raliss.
Dautres travaux raliss sous lgide de lUSH sur
lanalyse de rsidences mixtes, dans lesquelles des
copropritaires privs et des locataires du logement
social cohabitent depuis plusieurs dcennies, ont
galement permis de dmontrer que la qualit de
lhabitat constitue un facteur dterminant du fonctionnement social satisfaisant de ces rsidences10.
La mixit des statuts doccupation ne pose pas de
problme majeur, y compris dans un contexte o les
carts sociaux se sont creuss entre copropritaires et locataires, tant que la qualit de lhabitat est
suffisante pour constituer une forme de ciment qui
attnue trs fortement les tensions que ces diffrences sociales pourraient gnrer. Or lefficacit de la
gestion joue manifestement un rle fondamental pour
prserver la qualit de ces rsidences. Cette qualit
ne tient pas pour lessentiel la forme des immeubles
ou la conception des logements, ni au plan masse de
ces rsidences, mais au travail fin de diffrenciation
des espaces (abords et arrires des immeubles,
64
5.2
On peut en dduire que la prservation et la qualification continue des espaces extrieurs, grce la
gestion, quil sagisse des espaces intermdiaires,
des espaces collectifs, des espaces rsidentiels,
constituent des conditions incontournables de la
russite de ces oprations dans la dure.
Les enqutes conduites auprs des habitants de
ces oprations montrent quils accordent beaucoup
dimportance ces aspects. Ainsi, dans les situations
dhabitat favorable observes, ils sont trs soucieux de
pouvoir compter sur le bailleur, de pouvoir continuer
avoir confiance dans la continuit de son action.
Un certain nombre de mnages rencontrs ont peru
une attention particulire, un soin leur intention.
Beaucoup ont le sentiment que pour la premire fois,
on stait rellement proccup de leurs conditions
de vie et dhabitat. Le saisissement des habitants
face la qualit du traitement des espaces (collectifs
et rsidentiels) dans certaines de ces oprations est
dautant plus fort, ils sont dautant plus surpris, que
ces espaces sont souvent ngligs par les matres
douvrage. En retour, ils sont trs proccups de la
prennit de cette qualit. La gestion du bailleur est
pour eux une proccupation constante. Leur vigilance
ce sujet est une manire de se prmunir contre les
risques de rptition de mcanismes quils ont vu
se dvelopper dans les grands ensembles o, pour
certains, ils habitaient antrieurement.
En dfinitive, les mnages interviews expriment
les mmes craintes, les mmes interrogations, que
celles que lon a pu observer chez des habitants des
quartiers ayant bnfici de projets de rnovation
urbaine de qualit.
Ainsi, imaginer que la suppression des cages descaliers, des halls, des ascenseurs, des paliers, dans
les oprations dhabitat intermdiaire conduirait un
effacement quasiment total des espaces collectifs
et quil suffirait de grer seulement les logements,
croire que la gestion devrait tre moins exigeante,
constituerait une erreur dapprciation considrable.
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5.3
67
5.4
68
69
CHAPITRE 6
Les cls de la russite
LORGANISATION DE LA CONDUITE DES PROJETS
Mobiliser les acteurs et dvelopper leur coopration
Renforcer la coopration entre les services de la matrise douvrage
Renforcer les liens amnageur-constructeur
Choisir une matrise duvre complte et ouverte des collaborations
Engager des ngociations et des dmarches pdagogiques avec les responsables politiques et les habitants du
voisinage
6.1
72
73
6.2
74
Toute nouvelle opration dhabitat sinscrit ncessairement dans un environnement urbain et contribue
la fois le modifier et le dvelopper. Le mode
dinsertion des oprations dans leur environnement
et de traitement de leur rapport cet environnement
dpend bien sr du contexte de ralisation dune opration et de ses finalits en terme damnagement
(extension urbaine, amnagement de dent creuse,
densification de faubourgs ou de tissus pavillonnaires,
etc.). Lintgration dans lenvironnement est cruciale
plusieurs titres :
lhabitat intermdiaire peut susciter des
ractions de rejet (notamment dans les quartiers
pavillonnaires) lorsquil simpose brutalement sans
se proccuper de son articulation avec lenvironnement et des modifications ou des perturbations quil
peut entrainer.
ce type dhabitat, de par sa plasticit,
dispose dune capacit tonnante sinsrer dans
le tissu existant mais il peut galement contribuer
le qualifier ou le recomposer (valorisation de
friches, cration de nouvelles coutures, introduction
dchelles intermdiaires, diversification du tissu
existant, etc.).
Il convient dutiliser au maximum ce potentiel de
qualification urbaine quil recle, qui constitue lun de
ses atouts majeurs. Cette intgration se joue travers
le choix de la densit, des morphologies, des formes
architecturales du traitement des faades, de lorganisation des circulations, du traitement des cltures,
etc.
75
76
6.3
Les enjeux des politiques urbaines (le dveloppement durable, la cohsion sociale, etc.) ncessitent
de renouveler la pense urbaine et de construire
des alternatives ralistes aux deux formes dhabitat
aujourdhui dcries : la maison individuelle isole et
le grand ensemble.
Dans cette perspective, lhabitat intermdiaire offre
un potentiel de dveloppement trs important. En
effet, ce type dhabitat permet de rpondre des
questions essentielles :
en termes de densit, avec une moyenne
de 40 60 logements lhectare pour lindividuel
dense et de 60 100 pour lintermdiaire superpos, il
permet dviter les problmes que pose la perception
de surdensit des grands ensembles ou la faible
densit des espaces rsidentiels priurbains ;
en termes de composition urbaine, il
autorise la ralisation de compositions originales, et
notamment de retrouver la rue et des espaces publics
de qualit.
en termes sociaux, il permet de mettre
distance lisolement suppos des habitants des maisons individuelles comme la promiscuit contrainte
des habitants des grands immeubles collectifs. Par
ailleurs, grce ces oprations, il est possible de
rduire les parties communes, comme les halls ou
les paliers, qui reprsentent des sources de conflits
potentiels dans les immeubles collectifs.
en termes de consommation foncire, ces
oprations permettent de diminuer la consommation
despace naturel gnr par la croissance urbaine.
Enfin, il constitue un puissant outil de diversification
de lhabitat social.
77
6.4
LA CONCEPTION ET LA COMPOSITION
DES ESPACES
Une condition importante de russite de ces oprations rside dans le fait de favoriser la rencontre
entre les intentions qui ont prsid la conception et
la perception que les mnages peuvent avoir de leur
habitat. Les situations les plus favorables que lon
peut observer concernent les oprations o limaginaire des architectes a rencontr, fait cho, celui
des habitants qui sen sont alors saisis pour y greffer
leurs propres significations.
Intgrer les enjeux de gestion dans la conception des espaces et des quipements
La qualit dune opration se mesure dans le temps,
aussi faut-il faciliter laccs aux quipements techniques et leur entretien, car ils sont souvent sources
de problmes. Parmi ceux-ci, on recense tous les
rseaux de fluides entrant ou sortant du logement
dont le comptage et les interventions techniques
doivent certes tre aiss mais ne pas gnrer des
espaces et des objets uniquement conus dans un
but utilitaire et sans rapport avec lobjet bti et lorganisation gnrale des lieux. Clairement, seuls le
dbat pralable avec les concessionnaires et une surveillance accrue sur le chantier permettent dviter
les contre-productions.
De mme, la facilit daccs et de gestion des espaces extrieurs est indispensable pour assurer le bon
entretien de ces espaces.
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79
80
81
Conclusion
LHABITAT INTERMEDIAIRE, GERME POUR UNE VILLE DURABLE
82
83
Notes
Chapitre 1
Chapitre 3
L HABITAT ALTERNATIF : UN HABITAT URBANISANT
3 - Voir les travaux de Vincent Fouchier sur les densits cits en bibliographie.
4 - A Marseille lopration du Boulevard Larousse a permis dimplanter deux ranges de btiments spares par
une alle centrale le long dune rue et de reconstituer ainsi un front urbain en face dune cole . Les logements sont
traversants (facilitant la ventilation lt). Sur la partie arrire des btiments ils disposent de jardinets au rez-dechausse et de profonds balcons ltage.
5 - A St Nazaire lopration de Grand Marais se dploie galement en bordure dune place. Elle a aussi permis de
recomposer certains angles de rues.
6 - Les oprations de Melun et Vert Saint-Denis offrent lexemple de formes architecturales qui confrent cet
habitat une identit particulire, avec de grandes terrasses au-dessus des garages pour la premire et des bardages en bois peints de couleurs vives pour la seconde, mais en conservant des formes (notamment des toits deux
pentes) qui les apparentent au tissu environnant.
Chapitre 4
Chapitre 5
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85
La densification: une comparaison internationale entre politiques contrastes par Vincent Fouchier, Annales de la recherche urbaine, n 65 Juin
1965.
Densit, un concept dfini par Vincent Fouchier, Diagonal N 139 - Septembre 1999.
Les densits de la Ville Nouvelle dEvry : du
projet au concret par Vincent Fouchier .
Les densits de la Ville Nouvelle dEvry : du
projet au concret par Vincent Fouchier - Anthropos
Coll. Villes, 2000, 320 pages, Prface de J.-E. Roullier.
Planification urbaine - Penser la densit
par Vincent Fouchier - Etudes foncires - Septembre
1994.
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Notes
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