Direito Dos Contratos

No mbito dos "Temas de Direito Civil e Processual Civil" do Plano de
Formao 2015-2016, vrios tipos contratuais estiveram em equao.

Essas comunicaes sero objecto de publicao sob o ttulo genrico
"Direito dos Contratos".
O Contrato de Mediao Imobiliria foi um dos contratos em causa.
O texto que agora se traz luz, da autoria do Juiz Desembargador Fernando
Baptista de Oliveira, desenvolve largamente a comunicao apresentada na
aludida aco de formao, no dia 22 de Janeiro de 2016.
Tratando-se de um contrato que origina inmeros conflitos que chegam a
Tribunal, a abordagem exaustiva feita pelo Autor - prtica e de apreciao
crtica - na base dos problemas suscitados pelo contrato e dos inmeros
Acrdos dos Tribunais superiores citados, atinge uma dimenso que
justifica plenamente a sua publicao autnoma.
As preocupaes de mximo aproveitamento e de mxima utilidade nas
publicaes do CEJ atingem aqui o encontro perfeito.
O Juiz Desembargador Fernando Baptista de Oliveira que com os seus
"Contratos Privados" (Edio Coimbra Editora), era j um autor
incontornvel para quem lida com processos de natureza cvel, apresenta nesta colaborao com o Centro de Estudos Judicirios - a toda a
Comunidade Jurdica, um texto que ser de uma imensa utilidade para
juzes, magistrados do Ministrio Pblico, advogados, solicitadores,
estudantes de Direito e cidados que se confrontem com o contrato de
mediao imobiliria.
Em breve o CEJ disponibilizar um novo e-book sobre "Direito dos
Contratos", nesta coleco "Formao Contnua" contendo as restantes
comunicaes apresentadas na aco de formao.
(ETL)
Ficha Tcnica
Jurisdio Civil:
Gabriela Cunha Rodrigues (Juza de Direito, Docente do CEJ e Coordenadora da Jurisdio)
Laurinda Gemas (Juza de Direito e Docente do CEJ)
Margarida Paz (Procuradora da Repblica e Docente do CEJ)
Estrela Chaby (Juza de Direito e Docente do CEJ)
Ana Rita Pecorelli (Procuradora da Repblica e Docente do CEJ)
Nome: Direito dos Contratos - O Contrato de Mediao Imobiliria na Prtica Judicial:
uma abordagem jurisprudencial
Autor: Fernando Baptista de Oliveira
Coleo : Formao Contnua
Conceo e organizao: Gabriela Cunha Rodrigues, Laurinda Gemas e Margarida Paz
Plano de Formao 2015/2016:
Temas de Direito Civil e Processual Civil - 8, 15 e 29 de janeiro de 2016
Reviso final:
Edgar Taborda Lopes Juiz Desembargador, Coordenador do Departamento da Formao
do CEJ
Ana Caapo Departamento da Formao do CEJ
Notas:
Para a visualizao correta dos e-books recomenda-se o seu descarregamento e a utilizao do
programa Adobe Acrobat Reader.
Foi respeitada a opo dos autores na utilizao ou no do novo Acordo Ortogrfico.
Os contedos e textos constantes desta obra, bem como as opinies pessoais aqui expressas, so
da exclusiva responsabilidade dos seus Autores no vinculando nem necessariamente
correspondendo posio do Centro de Estudos Judicirios relativamente s temticas
abordadas.
A reproduo total ou parcial dos seus contedos e textos est autorizada sempre que seja
devidamente citada a respetiva origem.
Forma de citao de um livro eletrnico (NP4054):

AUTOR(ES) Ttulo [Em linha]. a ed. Edio. Local de edio: Editor, ano de
edio.
[Consult. Data de consulta]. Disponvel na internet:<URL:>. ISBN.
Exemplo:
Direito Bancrio [Em linha]. Lisboa: Centro de Estudos Judicirios, 2015.
[Consult. 12 mar. 2015].
Disponvel na
internet:<URL:http://www.cej.mj.pt/cej/recursos/ebooks/civil/Direito_Bancario.pdf.
ISBN 978-972-9122-98-9.
Registo das revises efetuadas ao e-book
Identificao da verso
1. edio 20/10/2016
Data de atualizao
O U T U B R O 2016
Direito dos Contratos
O Contrato de Mediao Imobiliria

na Prtica Judicial:
I. Da evoluo legislativa do contrato no ordenamento jurdico portugus
II. Da noo
11
a. Contrato de mediao
11
b. Mediao imobiliria
12
III. Da sua regulao e da delimitao perante figuras afins
21
IV. Requisitos de validade
27
a. Da forma do contrato
27
b. Da nulidade do contrato
c. Dos sujeitos do contrato
29
34
d. Do objecto do contrato
35
e. Divergncia entre a vontade e a declarao
36
V. Do contedo do contrato: direitos e obrigaes das partes

a. Da obrigao do mediador: obrigao de meios ou obrigao de resultado?
a. 1. Antes da vigncia da Lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro (RJAMI)
41
41
41
a.1.1. Considerando a obrigao do mediador como uma obrigao de meios
41
a.1.2. ou considerando a obrigao do mediador como de resultado
43
a.1.3. ou mesmo considerando a obrigao do mediador como de meios ..... e de
resultado
44
a. 2. Aps a vigncia do RJAMI (Lei n 15/2013)
45
b. Da remunerao
46
b. 1. Por quem devida?
46
b. 2. Quando devida?
47
b. 3. Do nexo de causalidade entre a actividade de mediao e o contrato celebrado
a final
57
b. 4. Da fonte da obrigao de pagamento da remunerao
67
b. 5. Recebimento de remunerao de... ambos os clientes?
68
b. 6. Da celebrao do contrato visado... com o titular do direito de preferncia 69
c. Da clusula de exclusividade: do seu mbito e do direito remunerao
69
VI. Da cessao do contrato
87
a. Mtuo acordo
87
b. Resoluo
87
c. Revogao (unilateral)
89
d. Denncia
97
e. Caducidade
102
VII. Outros aspectos relevantes
105
1. Da liberdade contratual
105
2. Declarao tcita
108
3. Do nus da prova
110
4. Do abuso do direito do princpio da boa f
113
5. Do contrato Promessa
118
6. Do enriquecimento sem causa
120
7. Da licena
122
8. Do recurso a clusulas contratuais gerais
125
9. Da ressarcibilidade, mediadora, das prestaes acessrias, e, outrossim, do
ressarcimento das despesas efectuadas por aquela
127
10. Da responsabilidade civil da mediadora
129
11. Da responsabilidade pr-contratual
134
12. Venda por preo inferior ao constante do contrato de mediao imobiliria 136
13. Alterao de uma das partes do negcio visado
138
14. Outros arestos
139
Gravao Audio
145
O CONTRATO DE MEDIAO IMOBILIRIA NA PRTICA JUDICIAL

Dec.-lei n 43.767, de 30 de Junho de 1961 (diploma que no tipificou o contrato de

mediao) e Dec.Lei n 43.902, de 8 de Setembro de 1961, diplomas estes que serviram de
suporte actividade de mediao imobiliria por mais de 30 anos.
Dec.-Lei n 285/92, de 19 de Dezembro s com este diploma foi institudo um tipo

contratual legal, passando a ser regulado de forma explcita o contrato de mediao
imobiliria 1.
Dec.-Lei n 77/99, de 16 de Maro que revogou o Dec.-Lei n 285/92, de 19 de

Dezembro 2.
Dec.-Lei n 211/2004, de 20 de Agosto.
Dec.-Lei n 69/2011, de 15.06 (diploma este que apenas veio desburocratizar os

procedimentos de acesso ao exerccio da actividade e garantir uma ainda maior
transparncia e informao aos consumidores).
Lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro (RJAMI) diploma actualmente em vigor (revogou o

Dec.-Lei n 211/2004, de 20 de Agosto, alterado pelo Dec.-Lei n 69/2011, de 15.06 cfr. a
norma revogatria contida no art 43. Entrou em vigor em 01.03.2013).
Esta nova Lei visa conformar o respectivo regime jurdico com as alteraes promovidas pelo
Decreto-Lei n. 92/2010, de 26 de Julho, no sentido da simplificao e agilizao dos regimes
de licenciamento e de condicionamentos prvios ao acesso e ao exerccio de actividades.
Com esta Lei, estabeleceu-se o novo regime jurdico do acesso e exerccio da actividade de
mediao imobiliria, conformando-o com os princpios e regras previstos no referido DecretoLei n. 92/2010, de 26 de Julho, que transps para o ordenamento jurdico interno a Directiva
n. 2006/1223/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 1 de Dezembro de 2006,
referente simplificao do livre acesso e exerccio de actividades de prestao de servios no
mercado interno 3.
1
A definio da actividade dada pelo art 2: Para efeitos do presente diploma entende-se por
imobiliria a actividade comercial em que, por contrato, a entidade mediadora se obriga a conseguir
interessado para a compra e venda de bens imobilirios ou para a constituio de quaisquer direitos reais sobre
os mesmos, para o seu arrendamento, bem como na prestao de servios conexos.
2
Salienta-se o facto de a obrigao da mediadora ter deixado de ser vista como uma obrigao de resultado (cfr.
art3/1) no Dec.-Lei n 285/92, de 19 de Dezembro, o mediador obrigava-se a conseguir um interessado (cfr. art
2).
3
Das vrias alteraes introduzidas pela Lei n. 15/2013, de 8 de Fevereiro, destacam-se:
Excluso da aplicao deste novo regime ao exerccio da actividade de mediao imobiliria fora do territrio
nacional.

A obteno de licena de mediao imobiliria junto do INCI apenas obrigatria relativamente aos prestadores
individuais ou colectivos estabelecidos em territrio nacional.
As licenas de mediao imobiliria concedidas pelo INCI e os cartes de identificao por si emitidos tm validade
ilimitada no tempo.
Diminuio dos requisitos exigveis no mbito do procedimento de licenciamento da actividade de mediao
imobiliria (passando apenas a ser exigido ao requerente: (i) a posse de idoneidade comercial e (ii) seguro de
responsabilidade civil ou garantia financeira ou instrumento equivalente que o substitua).
Possibilidade de estabelecimento em Portugal por empresas de mediao imobiliria legalmente estabelecidas
noutros Estados do Espao Econmico Europeu dependente de registo junto do INCI da empresa como licenciada
para operar em territrio nacional ao abrigo do reconhecimento de autorizaes de Estados do Espao Econmico
Europeu; passou a prever-se tambm a possibilidade de mera prestao de servios ocasionais e espordicos de
mediao imobiliria em territrio nacional por prestadores que no se encontrem estabelecidos em Portugal,
desde que os mesmos se encontrem legalmente estabelecidos noutro Estado do Espao Econmico Europeu.
Incremento dos elementos cuja especificao obrigatria no mbito do contrato de mediao imobiliria,
passando a ser necessrio incluir tambm no contrato (para alm dos requisitos j anteriormente previstos cfr.
art 19 do DL 211/2004): (i) a identificao do angariador imobilirio que, eventualmente, tenha colaborado na
preparao do contrato e (ii) a identificao discriminada de eventuais servios acessrios.
As licenas emitidas ao abrigo da legislao anterior, vlidas a 1 de Maro de 2013, passam a ter durao ilimitada,
sem necessidade de qualquer formalismo adicional.
10

II. Da noo
II. Da noo
a. Contrato de mediao
Mediao o contrato pelo qual uma parte (o mediador) se vincula para com a outra (o
comitente ou solicitante) a, de modo independente e mediante retribuio, preparar e
estabelecer uma relao de negociao entre este ltimo e terceiros (os solicitados) com
vista eventual concluso definitiva de negcio jurdico.
Assim, para que exista essa mediao, tem o mediador que ter recebido uma
incumbncia, expressa ou tcita, para certo negcio. Ou seja, tem que haver um acordo
entre mediador e solicitante no sentido do primeiro servir de intermedirio num ou mais
contratos a celebrar pelo ltimo com terceiros, preparando e aproximando as respectivas
partes, devendo a concluso do negcio entre o comitente e o terceiro ser consequncia
da actividade do mediador/intermedirio.
O contrato de mediao pode definir-se como o contrato pelo qual uma das partes se
obriga a promover, de modo imparcial, a aproximao de duas ou mais pessoas, com
vista celebrao de certo negcio, mediante retribuio [C. Lacerda Barata, Contrato de
Mediao, em Estudos do Instituto de Direito do Consumo, I, 192. Sobre mediao, cfr.
ainda L. Brito Correia, Direito Comercial, I, 202 e 203; Pessoa Jorge, O Mandato sem
Representao, 231 e segs e M. Helena Brito, O Contrato de Concesso Comercial, 6, 7 e
112 e segs] - cfr. art. 2 do DL 285/92.
So assim elementos caracterizadores deste contrato:
Obrigao de aproximao de sujeitos; actividade tendente celebrao do negcio;
imparcialidade; ocasionalidade; retribuio.
Saliente-se que a actividade do mediador consiste essencialmente na prtica de actos
materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebrao do
negcio em causa. Essa actividade tem, pois, carcter necessariamente pluridireccional,
dirigindo-se a um resultado que envolve, pelo menos, duas pessoas [Cfr. Lacerda Barata, Ob.
Cit., 193].
Por outro lado, o mediador no age por conta do comitente, nem no interesse deste. A
imparcialidade impe ao mediador o dever de se comportar, perante os potenciais
contraentes, em termos no discriminatrios e de modo a evitar danos para qualquer deles;
nomeadamente dever avisar ambas as partes quando conhea alguma circunstncia,
relativa ao negcio, capaz de influenciar a deciso de contratar (ou no) [Cfr. Lacerda Barata,
Ob. Cit., 198]. 4.
In Acrdo da Relao do Porto de 29-05-2003, PINTO DE ALMEIDA.
11

II. Da noo
neste tipo de contrato, o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproxim-lo do

comitente para a realizao do negcio no sector imobilirio e este ltimo obriga-se a
remuner-lo pelo servio prestado. Trata-se de um contrato bilateral e oneroso.
No constitui obrigao fundamental do mediador concluir o contrato; a sua obrigao
essencial a de conseguir interessado para certo negcio que ele prprio, raramente,
conclui. indiferente que este intervenha na fase final do negcio.
Nesta senda, o Professor ANTUNES VARELA considera que o contrato de mediao imobiliria
uma das modalidades do contrato de prestao de servios, segundo o qual uma das partes
se obriga a conseguir interessado para certo negcio e a aproximar esse interessado da outra
parte. Isto, normalmente, como bvio, em contrapartida de uma remunerao, uma vez que
tal contrato se tem, em princpio, como oneroso.
E mais adiante: Explicita PINTO MONTEIRO que a remunerao do mediador ()
independente do cumprimento do contrato, diversamente do que sucede com a retribuio
do agente (), podendo exigi-la logo que o mesmo seja celebrado 5.
Tambm ENGRCIA ANTUNES 6 modela o contrato como de mediao atravs de um
conjunto de elementos distintos mas concorrentes para a sua caracterizao, a saber: a
existncia de conveno expressa ou tcita de mediao, a actividade pontual e
independente da intermediao e a onerosidade.
Para que haja contrato de mediao necessrio se torna a existncia de um acordo entre
mediador e solicitante no sentido do primeiro servir de intermedirio num ou mais contratos a
celebrar pelo ltimo com terceiros, preparando e aproximando as respectivas partes.
b. Mediao imobiliria
Relativamente actividade de angariao imobiliria, deve, antes de mais, anotar-se que s
com o DL 211/2004 de 20/08 7 foi a mesma regulamentada apesar de no art. 7, n 4, do
DL 77/99, j se prever que Todas as pessoas que prestem servios s empresas de mediao,
devem ser identificadas atravs de cartes de identificao fornecidos pelas mesmas () - ,
lendo-se no seu prembulo: Procurando definir a situao de alguns agentes que, no sendo
mediadores, praticam actos prprios daquela actividade, regulamenta-se agora a actividade
de angariao imobiliria, a qual poder ser exercida por empresrio em nome individual,
uma vez cumpridos determinados requisitos, ainda que de menor exigncia relativamente aos
previstos para a actividade de mediao imobiliria. Tal actividade consiste na prestao de
servios a uma ou mais empresas de mediao, desde que integrados no mbito da
In Acrdo do STJ, de 12-12-2013, GRANJA DA FONSECA destaques nossos.

Direito dos Contratos Comerciais, 2014 (reimpresso), pp 460.
7
Que veio a ser alterado pelo DL 69/2011 de 15/6 e revogado pela Lei 15/2013 de 8/2.
6
12

II. Da noo
preparao e do cumprimento de contratos de mediao imobiliria por estas celebrados,

estando-lhes, no entanto, vedada a celebrao daqueles contratos.
Porm, at Lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro (que rege actualmente a actividade de
mediao imobiliria) nunca nos diversos diplomas incidentes sobre este tipo contratual nos
foi dada uma noo directa do contrato de mediao imobiliria (sendo certo que no art
2/1, do Dec.-Lei n 211/2004, de 20 de Agosto, j se continha tal noo, mas de forma
indirecta 8).
**
Deve dizer-se, porm, que a noo que a Lei n 15/2013 nos fornece resulta da conjugao de
vrias das suas normas: arts. 2., n. 1 (definies (...) define-se aqui a actividade
desenvolvida pelo mediador), e 16, n. 2, c), e 19 (regem sobre a remunerao da empresa
(mediadora), maxime sobre as condies para a sua exigibilidade: a remunerao da empresa
devida com a concluso e perfeio do negcio visado..., ou..., diz este ltimo normativo).
A mediao imobiliria um contrato estruturalmente idntico ao tipo social do contrato de
mediao geral.
Reza o art 2 do DL 211/2004 de 20/08:
1A actividade de mediao imobiliria aquela em que, por contrato, uma empresa
se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realizao de negcio
que vise a constituio ou aquisio de direitos reais sobre bens imveis, a permuta, o
trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cesso de posio em contratos cujo
objecto seja um bem imvel.
Assim, perante o n 2 deste normativo, a actividade de mediao imobiliria
consubstanciava-se no desenvolvimento de:
a)Aces de prospeco e recolha de informaes que visem encontrar o bem imvel
pretendido pelo cliente;
b)Aces de promoo dos bens imveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negcio
jurdico, designadamente atravs da sua divulgao, publicitao ou da realizao de leiles..
J no art 2 da lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro, define-se assim essa actividade:
1 A actividade de mediao imobiliria consiste na procura, por parte das
empresas, em nome dos seus clientes, de destinatrios para a realizao de negcios
8
1 A actividade de mediao imobiliria aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no
sentido de conseguir interessado na realizao de negcio que vise a constituio ou aquisio de direitos reais
sobre bens imveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cesso de posio em contratos
cujo objecto seja um bem imvel..
13

II. Da noo
que visem a constituio ou aquisio de direitos reais sobre bens imveis, bem como a
permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cesso de posies em
contratos que tenham por objecto bens imveis..
Acrescentando o n 2:
2 A actividade de mediao imobiliria consubstancia-se tambm no desenvolvimento das
seguintes aces:
a) Prospeco e recolha de informaes que visem encontrar os bens imveis pretendidos pelos
clientes;
b) Promoo dos bens imveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negcios jurdicos,
designadamente atravs da sua divulgao ou publicitao, ou da realizao de leiles..
Agora (diferentemente, portanto, do anterior DL 211/2004) a actividade do mediador j no
definida por uma obrigao de diligenciar, mas, sim, de procurar (... destinatrios para a
realizao de negcios). O que bem diferente da obrigao de... concretizao do negcio
visado, esta que inexiste, pois isso no depende da vontade do mediador mas do seu cliente e
do interessado encontrado.
O termo destinatrios parece algo impreciso, pois destinatrio aquele que j celebrou o
negcio visado, ou que seguramente o celebrar. E no isso que se visa com aquela palavra
destinatrios, antes o que se pretende ali falar de meros interessados no negcio visado,
que podem celebr-lo, ou no!
**
Mas sendo a obrigao essencial que impende sobre a mediadora a de angariar interessado
para o negcio, praticar actos isolados, tal significa que no basta que a mediadora faa
diligncias no sentido de aproximar os interessados na realizao do negcio. Se assim fosse
bastar-lhe-ia simular um comprador que se mostrasse interessado e depois desistisse do
negcio, mesmo que sem qualquer fundamento srio.
Portanto, em princpio parece que se torna necessrio que o contrato previsto seja levado a
bom termo.
Claro que o contrato visado pode no ser integralmente cumprido. Mas a j no ser a
mediadora responsvel por tal incumprimento, tendo direito a receber a comisso acordada.
De qualquer forma, em princpio 9, o pagamento da comisso encontra-se ligado concluso
do negcio pretendido, no caso, a projectada venda.
Ver-se-, mais frente, v.g., a especificidades e consequncias decorrentes da insero no contrato de uma
clusula de exclusividade.
14

II. Da noo
**
Nas definies nsitas no art 2 da Lei 15/2013, fala-se na procura de destinatrios ..., por
parte das empresas, ....
Daqui que parea evidente que a qualificao de um dos sujeitos do contrato de mediao
imobiliria como uma empresa um elemento caracterizador do tipo legal do contrato de
mediao imobiliria. Para este tipo de contratos foi criado o RJAMI.
Mas no poucas vezes vemos sujeitos que no so empresas a celebrar contratos que
qualificam de mediao imobiliria e em que, de facto, as prestaes ali atribudas s partes
outorgantes so iguais s de um contrato desse tipo.
Ora, tais contratos (celebrados por pessoas no empresas e que sero necessariamente
ocasionais) devem ter-se como legalmente atpicos (dado que no esto previstos
(tipificados...) na lei), mas no deixam de ser vlidos (no so nulos, portanto) atenta a
liberdade contratual nsita no art 405 do CC, aplicando-se-lhes as regras do RJAMI, por
analogia com as situaes para estes pensadas.
**
O aludido art 2/1 da Lei 15/2013 diz que a actividade de mediao consiste na procura, por
parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatrios....
Parece incorrecta esta formulao, na medida em que no contrato de mediao o mediador
no intervm em representao do cliente. Aquela expresso em nome dos seus clientes
parece que dever ser lida, no no sentido literal, mas como...no interesse dos clientes.
Efectivamente, at encontrar o destinatrio (genuinamente) interessado no negcio visado
esta a funo do mediador, fora, portanto, da celebrao do negcio , o mediador intervm
com autonomia, sem estar a representar o cliente. Limita-se a transmitir ou comunicar ao
cliente e/ou interessado os dados que encontre e repute relevantes para o negcio visado.
Mas fica fora da efectivao deste negcio.
Claro que os actos acessrios da actividade do mediador podem ser levados a cabo em
representao do mediador, mas...desde que tenham sido solicitados pelo cliente e o contrato
lhe tenha conferido poderes de representao bastantes.
15

II. Da noo
*
Em suma, temos como caractersticas ou elementos que, sendo distintivos do contrato de
mediao, logo o so, tambm, da mediao... imobiliria (e, portanto, inerentes respectiva
noo) : a conveno expressa ou tcita de mediao 10; a actividade pontual e
independente 11 de intermediao 12; a onerosidade 13.
**
Perante o explanado, podemos (ento) apresentar a seguinte definio de contrato de
mediao imobiliria: aquele pelo qual uma empresa de mediao imobiliria assume a
10
Que consubstancia um acordo entre mediador e solicitante no sentido de o primeiro servir de intermedirio num
ou mais contratos a celebrar pelo ltimo com terceiros (cfr. art 2 da Lei 15/2013), preparando e aproximando as
respectivas partes.
11
Ainda a propsito do trecho legal de definio de actividade de mediao imobiliria (art 2/1 RJAMI), ao
referir que a procura (de destinatrios) se efectua em nome dos seus clientes, de todo pertinente a crtica que
lhe feita por HIGINA ORVALHO CASTELO, Contrato de Mediao, Almedina, pp 401-402: ... No lxico jurdico, a
locuo em nome de implica a existncia de representao, logo, da prtica de atos suscetveis de produzir efeitos
jurdicos na esfera do representado. (...). Como sabemos, o contrato de mediao, por definio, no autoriza o
mediador a intervir no contrato desejado em representao do cliente. A verificar-se semelhante autorizao
estaremos no mbito de um mandato com poderes de representao ou de um contrato atpico com notas de
mediao e mandato representativo. Repare-se que a procura de destinatrios para a realizao de negcios,
cerne da definio de atividade de mediao, deixa de fora o momento da celebrao do negcio desejado,
consubstanciando-se em atos materiais, como os exemplificados no art. 2., n. 2. - sublinhado nosso.
Efectivamente, a mediao de que a mediao imobiliria uma das valncias (alm desta, encontram-se
previstas, nomeadamente, a mediao financeira (art.s 289 e sgts. do CVM), a mediao de emprego (DL n.
124/89, de 14 de Abril), a mediao monetria (DL n. 110/94, de 28 de Abril) e a mediao de seguros (DL n.
144/2006, de 31 de Julho)) caracteriza-se, como ensina PEDRO PAIS DE VASCONCELOS (Direito Comercial, Volume
I, 2011, Parte Geral, Contratos Mercantis, Almedina, pg. 197), pela intermediao entre o comprador e o
vendedor, ou entre as partes num outro tipo de negcio, em que o intermedirio o mediador aproxima as partes
no negcio, pe-nas em presena, por vezes at intervm na negociao para o promover, mas no participa no
negcio. O mediador um facilitadorno actua por conta de nenhuma das partes, embora contratado por
uma delas... mas nunca representa qualquer delas no negcio que vem a ser celebrado.
Tambm ANTNIO PINTO MONTEIRO (Contratos de Distribuio Comercial, Almedina, 2002, pg. 102) refere que o
mediador limita-se a aproximar as pessoas e a facilitar a celebrao do contrato e ao contrrio do agente, que
actua por conta do principal representando-o economicamente o mediador age com imparcialidade, no
interesse de ambos os contraentes, sem estar ligado a qualquer deles por relaes de dependncia ou de
representao tipicamente uma pessoa independente.
A mesma opinio tem ANTNIO MENEZES CORDEIRO (Do contrato de mediao, na revista, o Direito, ano 139,
2007, Tomo III, pg. 517): em sentido amplo a mediao significa o acto ou efeito de aproximar voluntariamente
duas ou mais pessoas, de modo a que, entre elas, se estabeleam negociaes que possam conduzir celebrao
de um contrato definitivo. Em sentido tcnico ou estrito, a mediao reclama ainda que o mediador no
represente nenhuma das partes a aproximar - os destaques so nossos.
12
Ou seja, o mediador tipicamente um profissional que actua na base de operaes de intermediao para
negcios concretos, agindo com um dever especfico de independncia e imparcialidade relativamente aos
interesses das respectivas partes (sobre este dever como trao caracterstico da mediao, ver, v.g., o Acrdo da
RP de 29-V-2003 [PINTO DE ALMEIDA], in XXVIII CJ [2003], III, 177-182, e o Acrdo da RC de 16-X-2007 [JORGE
ARCANJO], in XXXII CJ [2007], IV, 33-36).
13
De facto, o contrato de mediao oneroso, sendo a retribuio do mediador (designada usualmente por
"comisso determinada, geralmente, por percentagem sobre o valor do contrato definitivo, sendo entendimento
generalizado que, na falta de estipulao em contrrio, tal retribuio devida apenas havendo lugar concluso
do contrato promovido pela interveno da mediadora, mesmo que este no venha a ser posteriormente cumprido
pelo terceiro solicitado (na jurisprudncia, cfr., v.g.: Acrdos do STJ de 31-111-1998 [RIBEIRO COELHO], in 475 BMJ
(199), 680-688, e de 19-1-2004 [MOREIRA CAMILO], in XII CJ/STJ [2004], 1, 27-29; os Acrdos da RL de 27-1-2004
[PIMENTEL MARCOS], in XXIX CJ [2004], 1, 87-91, e de 11-XI-2004 [SALAZAR CASANOVA], in XXIX CJ [2004], V, 83-89;
e o Acrdo da RE de 24-111-1994 [RIBEIRO LUS], in XX CJ [1994], II, 260-262.
Em sentido oposto, cfr. o Acrdo da RL de 18-XII-2001 [PAIS DO AMARAL], in: XXVI CJ [2001], V, 115-117).
16

II. Da noo
incumbncia (nalguns casos, assumindo mais que isso: uma obrigao cfr. contrato com
clusula de exclusividade) de procurar, para os seus clientes, destinatrios para a efectivao
de negcios que visem a constituio ou aquisio de direitos reais sobre bens imveis, a
permuta ou arrendamento dos mesmos, ou o trespasse ou cesso de posio em contratos
que tenham por objecto bens imveis, mediante remunerao, esta devida com a concluso e
perfeio do negcio visado pelo exerccio da mediao 14.
Outra jurisprudncia relevante
Encontrou-se ainda outra jurisprudncia com referncias vrias e que reputamos teis
atinentes noo/elementos caracterizadores/pressupostos do contrato de mediao
imobiliria.
1 - I - O contrato de mediao imobiliria pressupe a incumbncia ao mediador de
conseguir interessado para certo negcio, a existncia de aproximao promovida pelo
mediador entre o terceiro e o comitente e o desenvolvimento, para o efeito, de certo tipo de
aces conducentes a preparar a concluso do negcio entre este e o terceiro, como
consequncia adequada da actividade do mediador.
II - A actividade de mediao imobiliria no pode limitar-se promoo do negcio visado,
tendo tambm de alcanar a concluso desse negcio, sendo a remunerao do mediador, em
princpio, apenas devida se o negcio se efectivar. - Ac. STJ de 13-11-2012, Revista n.
3401/07.0TVLSB.L1.S1 - 1. Seco, Paulo S.
2 - I So elementos caracterizadores do contrato de mediao:
Obrigao de aproximao de contraentes; actividade tendente celebrao de negcio;
imparcialidade; ocasionalidade; e retribuio, sendo a interposio do mediador entre os
possveis contraentes um elemento necessrio para a verificao da relao de mediao e
consistindo a actividade do mediador, essencialmente, na prtica de actos materiais com
carcter necessariamente pluridireccional e tendentes a favorecer o encontro de eventuais
contraentes e a celebrao do negcio em causa - Ac. TRP de 03.07.2008, proc. 0831735,
Deolinda Varo. ~
3 - So caractersticas ou pressupostos essenciais do contrato de mediao imobiliria: (1) a
prtica de actos pelo mediador com o fito a celebrao de um negcio jurdico entre comitente
e terceiro; (2) a actuao do mediador com autonomia e independncia; (3) o direito ao
recebimento da retribuio se o negcio se concretizar - com ressalva da excepo prevista no
art 19/2 da Lei 15/2013 (clusula de exclusividade...) a existncia de uma relao de
causalidade entre a actividade do mediador e o negcio celebrado. - Ac. TRC de 09.09.2014,
proc. 1421/12.1TBTNV.C1, Carlos Moreira.
4 - O contrato de mediao imobiliria (actualmente regulado pelo DL n. 211/2004, de 2008), pressupe a incumbncia ao mediador de conseguir interessado para certo negcio, a
14
Sem prejuzo das excepes nsitas no art 19 da Lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro.
17

II. Da noo
existncia de aproximao promovida pelo mediador entre o terceiro e o comitente e o

desenvolvimento, para o efeito, de certo tipo de aces conducentes a preparar a concluso do
negcio entre este e o terceiro, como consequncia adequada da actividade do mediador. Ac. STJ de 29-03-2011, Revista n. 2439/07.1TBPTM.E1.S1 - 1. Seco, Paulo S.
5 - IV - O contrato de mediao, salvo acordo em contrrio, no exige ao mediador que
acompanhe toda a negociao at celebrao do negcio. - Ac. STJ de 29-09-2011, evista
n. 6067/07.3TCLRS.L1.S1 - 7. Seco, Srgio Poas.
Acrescenta o aresto que (para haver direito remunerao acordada) basta que a mediadora
consiga um interessado que concretize o negcio (diz o mesmo aresto).
6 - Para que se possa considerar ter sido celebrado contrato de mediao imobiliria, importa
que exista uma relao jurdico-contratual de natureza civil ou comercial, atravs da qual o
mediador tenha sido, expressa ou tacitamente incumbido pelo comitente de obter
interessado para a celebrao de um negcio - Ac. STJ de 28.04.2009, Proc. 29/09.3YFLSB
Fonseca Ramos.
7 - O acordo de vontade pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para
certo negcio, e a aproximar esse interessado da outra parte, integra um contrato de mediao
imobiliria - Ac. STJ de 28.5.2002, proc. JSTJ441, Dionsio Correia.
8 - So pressupostos do contrato de mediao: a) Um acordo de vontades pelo qual uma
pessoa o mediador se encarrega, perante outra o comitente de encontrar uma terceira
pessoa interessado - com vista concluso, entre ambas, de um negcio pretendido pela
segunda; b) Concluso efectiva do negcio entre o comitente e o terceiro, como consequncia
adequada da actividade do mediador. - Ac. RL de 14.04.2011, proc. 761/07.6TCFUN.L1-2,
Olinda Carmo Alves.
9 - No contrato de mediao imobiliria a prestao cargo do mediador consiste em preparar
e estabelecer uma relao de negociao entre o solicitante e um terceiro, em vista da
realizao efectiva de um negcio entre eles; ao solicitante competindo, este realizado, pagar
a retribuio ajustada (a comisso) ao primeiro - Ac. RL de 28.02.2012, proc.
658/08.2TJLSB.L1-7, Lus Lameiras.
10 - 1. O contrato de mediao imobiliria uma modalidade de contrato de prestao de
servio, especialmente tipificado na lei, pelo qual uma das partes se obriga, mediante
remunerao, a conseguir interessado para certo negcio e a aproximar esse interessado da
outra parte, de modo a que entre elas se estabeleam negociaes conducentes celebrao
de um contrato definitivo.
2. Assim, a obrigao do mediador a de encontrar um terceiro com quem o contrato visado
venha a ser celebrado, pelo que o fim da mediao s alcanado com a concretizao desse
negcio com a entidade angariada. - Ac. RL de 30.10.2010, proc. 3671/08.6TBALM.L1-7,
Tom Gomes
18

II. Da noo
11 - Embora o contrato de mediao esteja regulado em diploma prprio, configura o

mesmo uma sub-espcie de contrato de prestao de servio e pressupe a existncia duma
relao jurdico-contratual de natureza civil ou comercial, atravs da qual o mediador tenha
sido, expressa ou tacitamente incumbido pelo comitente de obter interessado para a
celebrao de um negcio - Ac. RL de 12.12.2013, Proc. 4588/08.OTBCSG-A.L1-1, Afonso
Henriques.
12 - A actividade de mediao imobiliria aquela em que, por contrato, uma empresa se
obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens
imveis ou na constituio de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu
arrendamento ou trespasse, desenvolvendo para o efeito aces de promoo e recolha de
informaes sobre os negcios pretendidos e sobre as caractersticas dos respectivos imveis Ac. RL de 21.04.2009, proc. 759/07.4YXLSB-1, Alexandra Branquinho.
13 - A mediao assume a feio de contrato bilateral: o mediador obriga-se a procurar
interessado e a aproxim-lo do comitente para a realizao do negcio e este ltimo, o dador
do encargo, obriga-se a pagar uma indemnizao ao primeiro. - Ac. RL de 24.05.2007, proc.
3613/2007-6, Carlos Valverde.
14 - No contrato de mediao imobiliria, compete ao mediador aproximar os possveis
contraentes, estabelecer contactos entre eles e prestar os esclarecimentos e informaes
necessrias, sem tomar qualquer partido em defesa de qualquer deles, limitando-se a
aproxim-los e a facilitar a celebrao do contrato previsto - Ac. RL de 27.01.2004, proc.
8291/2003-7, Pimentel Marcos.
19

No que tange ao contrato de mediao, stricto sensu, trata-se, como visto supra, de um
contrato atpico 15, embora nominado, no sujeito a um regime unitrio pois, como sito
j, temos apenas conjuntos de normas a regular o exerccio de determinadas actividades
profissionais de mediao, como o caso da mediao imobiliria (ut Lei n 15/2013, de 8
de Fevereiro).
Assim, relativamente ao regime jurdico do contrato de mediao que uma modalidade do

contrato de prestao de servios e que no tem regulamentao geral , temos que se
aplica, em primeiro lugar, o que ressalta das estipulaes das partes. Depois, segue-se a
aplicao analgica das disposies relativas a contratos afins (ou seja, tratando-se de
actividades de mediao licenciadas, releva a respectiva legislao especial que regula a
relao jurdico-negocial de mediao nela consagrada, ut, v.g., art 16 da Lei n 15/2013, de
8 de Fevereiro relativo ao Contrato de mediao imobiliria anteriormente, o art. 19. do
Decreto-Lei n. 211/2004, de 20 de Agosto). Para alm disto ou seja, faltando ou sendo
insuficientes as referidas estipulaes contratuais ou normas legais , regem,
subsidiariamente, as regras do contrato de prestao de servios 16 (sem prejuzo, claro, da
ateno s regras gerais das obrigaes). que, como dito supra, correspondendo a atribuio
do mediador a um dever de prestao, o contrato de mediao uma modalidade dos
contratos de prestao de servios 17.
15
Considerando-o como contrato atpico, pode ver-se, v.g.: na doutrina, C. LACERDA BARATA, O Contrato de
Mediao, 208, in "Estudos do Instituto de Direito do Consumo", vol. I, 185-231, Almedina, Coimbra, 2002; MANUEL
SALVADOR, Contrato de Mediao, 17, Petrony, Lisboa, 1964; na jurisprudncia, os Acrdos do STJ de 9-XII-1993
(JOS MAGALHES), in 432 BMJ (1993), 332-341, e de 31-V-2001 (ABEL FREIRE), in IX CJ/STJ (2001), II, 108-111.
J o considerando como um contrato tpico, pode ver-se, v.g., o Acrdo do STJ de 17-1-1995 (MARTINS DA
COSTA), in 443 BMJ (1995), 353-365.
16
Assim entendendo, veja-se, v.g.: A. MENEZES CORDEIRO, Manual de Direito Comercial, 618, 2 edio, Almedina,
Coimbra, 2007. Na jurisprudncia, v.g., Acrdo do STJ de 9-XII-1993 (JOS MAGALHES), in 432 BMJ (1993), 332341. Em sentido oposto, rejeitando a mediao da prestao de servios ou do mandato, ver o Acrdo do STJ de 4111-1980 (AQUILINO RIBEIRO), in 295 BMJ (1980), 356-360.
17
Assim Sobre a regulamentao do contrato de mediao no imobiliria, pode ver-se a concluso intercalar
escrita por HIGINA ORVALHO CASTELO, O Contrato de Mediao, Almedina, Teses, pp 348-349.
Escreveu-se, com toda a pertinncia, ali:
Esta concluso permite-me defender que, na falta de regulao negocial de um dado aspeto de um contrato de
mediao no imobiliria, se procure, em primeira linha, no RJAMI norma adequada disciplina desse aspeto. Esta
posio no contende com o disposto no art. 1156 do CC que determina que, s modalidades de contratos de
prestao de servio (categoria na qual o de mediao, como vimos, se inclui) que a lei no regule especialmente
so aplicveis, com as necessrias adaptaes, as disposies sobre o mandato. Estando em causa a necessidade de
regulao de um contrato de mediao comercial no imobiliria, a busca de soluo no RJAMI (prvia ao recurso
disciplina do mandato) impe-se por fora do disposto no art. 3. do CCom (...). Nos residuais contratos de
mediao civil h que ter em considerao que a norma contida no art. 1156 do CC foi elaborada num tempo em
que a regulao especial de contratos de prestao de servio era muito reduzida, limitando-se s espcies do CC e
do CCom, pelo que no pode deixar de ceder perante regimes entretanto institudos e que se revelem mais
prximos dos concretos contratos a regular. De todo o modo, nunca ser uma aplicao acrtica; identificada uma
lacuna na regulao de dado contrato, a aplicao de um regime legal que no lhe diretamente destinado passa
necessariamente pela afirmao de analogia entre o caso omisso e a situao regulada, no concreto aspeto carente
de regulao. O caso omisso deve partilhar caractersticas essenciais do caso regulado, no (apenas) em geral, mas
no concreto aspeto cuja regulao se pretende (...).
21

J no que tange mediao imobiliria, sendo, embora, um contrato estruturalmente

idntico ao tipo social do contrato de mediao geral 18, um contrato legalmente tpico
como supra observmos, foi com o Dec.-Lei n 285/92, de 19 de Dezembro que se instituiu
um tipo contratual legal, passando a partir da a ser regulado de forma explcita o contrato
de mediao imobiliria. A Lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro (RJAMI) actualmente em
vigor (que revogou o Dec.-Lei n 211/2004, de 20 de Agosto, alterado pelo Dec.-Lei n
69/2011, de 15.06 cfr. a norma revogatria contida no art 43) , veio, como dito,
conformar o respectivo regime jurdico com as alteraes promovidas pelo Decreto-Lei n.
92/2010, de 26 de Julho, estabelecendo o novo regime jurdico do acesso e exerccio da
actividade de mediao imobiliria.
Assim, o contrato de mediao imobiliria regulado, em primeira mo, pelo diploma

especfico que o prev (a aludida Lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro, enquanto legislao
especial cfr. art 16). falta ou insuficincia do ali estatudo e bem assim das estipulaes
contratuais (das partes, ao abrigo da liberdade contratual), regem (subsidiariamente,
portanto) as regras do contrato de prestao de servios 19 (a que so extensveis as
disposies sobre o mandat, ... com as necessrias adaptaes (art 1156 CCiv).
**
A mediao imobiliria ou outra diferencia-se das suas congneres contratuais, de

que se salienta os contratos de agncia, de concesso, de franquia contratos de
distribuio comercial 20 - e de mandato.
Assim:
- Quanto ao contrato de agncia:
Os elementos essenciais deste contrato e que definem a respectiva noo (ut art. 1. do DL
n. 178/86, de 3 de Julho alterado pelo DL 118/93, de 13 de Abril 21) so: obrigao de o
agente promover a celebrao de contratos; actuao por conta do principal; autonomia;
estabilidade e retribuio.
Assim, se o agente actua por conta do principal na sua actividade de intermediao negocial
(o agente prossegue, de facto, os interesses do principal e deve zelar pela defesa dos
interesses deste. a cominao expressa do art. 6.) j o mediador um profissional
18
Apenas divergem nos respectivos objectos.

O contrato de mediao, correspondendo a actividade do mediador a um dever de prestao, , como dito j,
uma modalidade da categoria dos contratos de prestao de servio.
20
Embora, certo, com algumas semelhanas, pois, tambm a mediao no poucas vezes consubstancia uma
relao jurdico-contratual de distribuio, "lato sensu" - colocao dos bens e servios de um empresrio no
mercado (v.g., os bancos desenvolvem frequentemente actividades de mediao em operaes de compra e venda
de empresas).
21
De facto, o regime jurdico do contrato de agncia um contrato de distribuio (outros so, v. g., a concesso
comercial e o contrato de franquia) vem previsto neste Dec.-Lei n. 178/86, de 13.04, com as alteraes
introduzidas pelo Dec.-Lei n. 118/93, de 13.04, que transps a Directiva 86/653/CEE, do Conselho, de 18 de
Dezembro de 1986.
19
22

independente, que actua por conta prpria e com imparcialidade relativamente aos
contraentes que aproxima 22.
Elemento bem diferenciador entre a mediao e a agncia , de facto, a estabilidade do
agente. Este diferentemente do que ocorre com o mediador , exerce a sua actividade de
modo estvel, tende em vista, no uma operao isolada, antes um nmero indefinido de
operaes. E se pode dizer-se haver compatibilidade entre essa estabilidade e a fixao de
prazos curtos na agncia, at se podendo limitar a eficcia do contrato a certos perodo, ou
pocas do ano, o que certo que a actividade do agente no se limita prtica de um acto
isolado, antes tem de se tratar uma actividade com continuidade, dentro do perodo de
tempo por que o contrato foi celebrado. Ou seja, um dos traos essenciais da diferena entre
a agncia e o contrato de mediao a existncia naquela de uma relao contratual
duradoura que se no extingue por um acto de cumprimento (ao contrrio do que ocorre na
mediao).
- Quanto aos contratos de concesso e de franquia:
Se o concessionrio e o franquiado possuem uma relao orgnica e duradoura com o
concedente e o franquiador no quadro da rede distributiva destes ltimos, j o mediador
apenas possui relaes individuais e pontuais com o seu cliente/solicitante23.
Assim, "franchising" o contrato mediante o qual o produtor de bens e/ou servios concede
a outrem, mediante contrapartidas, a comercializao dos seus bens, atravs da utilizao da
marca e demais sinais distintivos do primeiro e em conformidade com o plano, mtodo e
directrizes prescritas por este, que lhe fornece conhecimentos e regular assistncia.
O contrato de concesso comercial um contrato juridicamente inominado que, em traos
gerais, se pode descrever como aquele em que um comerciante independente (o
concessionrio) se obriga a comprar a outro (o concedente) determinada quota de bens de
marca, para os revender ao pblico em determinada rea territorial, e, normalmente (mas nem
sempre), com direito de exclusividade.
O concessionrio obriga-se, em regra, a comprar uma quantidade de produtos durante certo
perodo, pelos quais paga um preo, e a revend-los sua clientela. Por vezes, estabelecemse obrigaes acessrias, como a obrigao de adquirir e/ou vender uma quantidade mnima
de produtos e ainda a no adquirir os mesmos produtos a empresas diferentes e de publicitar
esses mesmos produtos.
Entre o concedente e o concessionrio estabelece-se uma relao jurdica duradoura,
representando o dever de revenda o ncleo central do contrato, agindo o concessionrio em
seu nome e por sua conta. Ele proprietrio dos produtos que distribui e a sua contrapartida
econmica traduz-se na diferena entre o preo por que compra os produtos e o preo por
que os revende 24.
Cfr., v.g., MANUEL SALVADOR, Contrato de Mediao, 237 e segs, Petrony, Lisboa, 1964. Na jurisprudncia, v.g.,
os Acrdos do STJ de 9-XII-1993 (JOS MAGALHES), in 432 BMJ (1993), 332-341, e de 31-111-1998 (RIBEIRO
COELHO), in 475 BMJ (1998), 680-688, e o Acrdo da RC de 26-V-1998 (NUNO CAMEIRA), in XXIII CJ (1998), 111,2528.
22
23
Sobre a distino entre a concesso comercial e a mediao, ver M. HELENA BRITO, O Contrato de
Concesso Comercial, Almedina, Coimbra, 1990, pp 113 e segs.
24
Ver HELENA BRITO, O Contrato de Concesso Comercial, Almedina, 1990, pp. 54 e ss.
23

- Quanto ao mandato:
A diferena, em relao mediao, , desde logo, evidente: se o mandato o contrato pelo
qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais actos jurdicos por conta da outra (art
1157 CC), j O mediador um intermedirio que aproxima as partes no negcio, pe-nas em
presena e facilita o negcio, mas no actua por conta de nenhuma das partes e nunca
representa qualquer delas no negcio que vem a ser celebrado. 25.
Efectivamente e aqui, tambm, o distinguindo claramente do contrato de agncia , no
contrato de mediao o mediador limita-se a aproximar as pessoas e a facilitar a celebrao
do contrato, agindo com imparcialidade, no interesse de ambos os contraentes, sem estar
ligado a qualquer deles por relaes de dependncia ou de representao tipicamente
uma pessoa independente: o mediador, como j atrs ficou dito, no represente nenhuma
das partes a aproximar.
1 - I - O contrato de mediao constitui uma subespcie do contrato de prestao de

servios, traduzindo a situao em que algum se compromete perante outrem a conseguir-lhe
um interessado para certo negcio, aproximando-os, para que o mesmo se concretize.
II - No nosso ordenamento jurdico o contrato de mediao apenas se encontra regulado, e por
isso tipificado enquanto tal, em relao a algumas categorias de actividade, tais como: a
mediao de seguros (DL n. 144/2006, de 31-07), mediao imobiliria (DL n. 211/2004, de
20-08 alterado pelo DL n. 69/2011 de 15-06) e mediao financeira (arts. 289 e segs. do
CMVM).
III - As regras a aplicar, em cada caso, so as decorrentes do contrato tipo com o qual
apresenta maior analogia, sendo todavia necessrio apurar um regime geral para o caso
sujeito.
IV - Mas sendo a mediao, antes de mais, uma prestao de servios, haver que fazer apelo
s regras do mandato, com as necessrias adaptaes, por fora do preceituado no art.
1156. do CC, se as regras daquela no regularem especificamente alguma situao. - Ac.
STJ de 09-09-2014 - Revista n. 5146/10.4TBCSC.L1.S1 - 1. Seco - Maria Clara Sottomayor.
2 - O contrato de mediao constitui uma subespcie do contrato de prestao de servios,
traduzindo a situao em que algum se compromete perante outrem a conseguir-lhe um
interessado para certo negcio, aproximando-os, para que o mesmo se concretize. - 06-122012, Revista n. 370001/09.6YIPRT.L1.S1 - 7. Seco, Ana Paula Boularot
3 - 1. O contrato de mediao imobiliria uma modalidade de contrato de prestao de
servio, especialmente tipificado na lei, pelo qual uma das partes se obriga, mediante
remunerao, a conseguir interessado para certo negcio e a aproximar esse interessado da
outra parte, de modo a que entre elas se estabeleam negociaes conducentes celebrao
de um contrato definitivo.
2. Assim, a obrigao do mediador a de encontrar um terceiro com quem o contrato visado
negcio com a entidade angariada. - Ac. RL de 30.10.2010, proc. 3671/08.6TBALM.L1-7,
Tom Gomes.
25
In Ac. STJ de 15-05-2012, Revista n. 5223/05.3TBOER.L1.S1 - 1. Seco (Antnio Joaquim Piarra).
24

4 - I - O contrato de mediao um contrato atpico cabendo no mbito geral do contrato de

prestao de servios, aplicando-se-lhe as regras dos contratos atpicos afins, onde houver
analogia, e depois as regras gerais das obrigaes, no pressuposto de que as partes no
regularam o ponto em discusso, pois a elas que compete essa regulao, fundada no
princpio da autonomia da vontade. - Ac. STJ de 1.4.2014, proc. 894/11.4TBGRD.C1.S1,
Gabriel Catarino.
5 - ... o contrato de prestao de servios, definido no art. 1154. do CC, apresenta a natureza
jurdica de bilateral, consensual, de durao continuada e no solene, tendo por objecto a
execuo de uma actividade humana, intelectual ou manual, fungvel ou infungvel, a que est
agregada, em regra, uma contraprestao ou retribuio pecuniria, como pagamento do
servio prestado.
IV - Quem mediante uma retribuio/remunerao, a receber a final, se compromete, perante
o cliente, a promover, angariar, facilitar, desenvolver esforos, desencadear vontades de
realizao de negcios, concitar e convocar situaes de convergncia de vontades negociais e
confluncia de intenes de celebrao de um contrato (encomendado e pretendido entre ele e
o comitente), sem que, como resultado dessa actividade, se comprometa, perante o comitente,
concluso de um negcio no compactua um contrato tpico de mediao imobiliria, mas
sim um contrato de prestao de servios. - Ac. STJ de 1.4.2014, proc. 894/11.4TBGRD.C1.S1Gabriel Catarino.
6 - ... contrato de mediao, que uma modalidade do contrato de prestao de servios e
que no tem regulamentao geral, devendo o respectivo regime jurdico ser determinado,
sucessivamente, pelas estipulaes das partes, pela aplicao analgica das disposies
relativas a contratos afins e pelas regras gerais das obrigaes - Ac. RL de 17.11.2009, proc.
393/05.3TCFUN.L1-7, Roque Nogueira.
7 - O contrato celebrado entre requerente e requerido, nos termos do qual aquela se obrigou
a promover a venda de um condomnio fechado, pertencente a este, recebendo uma comisso
no preo por cada venda realizada das fraces, deve ser qualificado como de mediao
imobiliria e no de agncia.
Enquanto que o contrato de agncia postula uma certa continuidade, constituindo-se para as
relaes duradouras, o contrato de mediao tem como elemento essencial a promoo de
certos e determinados negcios, cessando logo que os mesmos se concluam. - Ac. TRC de
23.03.2004, proc. 102/04, Jorge Arcanjo.
25


a. Da forma do contrato
S com a entrada em vigor do DL 285/92, de 19/12 se tornou obrigatria a forma escrita para
a validade formal do contrato de mediao imobiliria (cfr. art 10). At essa altura, vigorou
a regra da consensualidade ou da liberdade de forma (art. 219 do Cdigo Civil).
Actualmente, rege o art 16/1 do RJAMI, sujeitando obrigatoriamente tal contrato forma
escrita. um requisito ad substantiam.
A falta da forma escrita leva nulidade do contrato, no podendo esta, contudo, ser invocada
pela empresa de mediao (n 5). Trata-se, assim, de uma nulidade atpica, dado que no
aplicvel o regime para a mesma previsto no CC (arts. 286 e 289 a 293).
Com a Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro, passam a constar obrigatoriamente dos contratos de
mediao imobiliria, para alm dos elementos que j eram obrigatrios, ainda (cfr. art
16/2):
a) A identificao do angariador imobilirio que, eventualmente tenha colaborado na
preparao do contrato;
b) A identificao discriminada de eventuais servios acessrios a prestar pela empresa;
c) A referncia ao regime de exclusividade, quando acordado, com a especificao dos efeitos
que do mesmo decorrem, quer para a emersa quer para o cliente.
A no incluso no contrato escrito do previsto em qualquer das alneas do n2 do cit. art 16,
determina a nulidade do contrato, nos termos previstos no n5.
Questo: a alterao do preo final do negcio pretendido com a mediao deve constar
do documento escrito? Na positiva, qual a consequncia se ali no figurar?
No tem de figurar no contrato escrito.

A explicao simples: a alterao do preo no faz parte do contrato de mediao
imobiliria (cfr., v.g., art 16 do RJAMI), antes um mero elemento do contrato visado.
Alis, tratando-se de estipulao posterior ao documento, e por se no ver que nisso haja
razo especial da lei, o novo preo nunca careceria de forma escrita para relevar em face
contrato de mediao, atento o estatudo no artigo 221- 2 do Cdigo Civil.
27

Assim, v.g., seguintes arestos:

1 - O contrato de mediao imobiliria um contrato de natureza formal, no sentido de que,
como resulta do n 1 do art. 19 do DL n 211/2004, carece, para a sua validade, de ser
celebrado por escrito. Todavia, as menes que devem constar do documento que o titula so
as indicadas no n 2 do mesmo art. 19 - actualmente, as indicadas no n 2 do art16 da lei
n 15/2013 , no se incluindo na al. b) do mesmo preceito - igual al. b) do n 2 do
art16 da lei n 15/2013 a alterao do preo final do negcio de compra e venda
pretendido mediante o exerccio da mediao, designadamente, porque uma tal alterao ,
antes, um elemento essencial do contrato de compra e venda. - Ac. RL de 17.03.2011, proc.
33245/08.5YIPRT.L1-2, Isabel Canadas.
2 - VII - Se, encontrados interessados no negcio pretendido de venda, o preo final da
mesma for, ento, alterado, por livre e mtuo acordo entre os comitentes e os interessados
no negcio, tal tem a ver com a compra e venda e no com a mediao.
VIII - Entendendo-se que tem interesse para caracterizar o negcio que se visa com a mediao,
ento, a exigncia de passar esse novo valor para a forma escrita, por ser uma estipulao
posterior ao documento, e por no se ver que nisso haja razo especial da lei, ento o novo
preo no carece de forma escrita para relevar em face contrato de mediao artigo 221- 2
do Cdigo Civil. - Ac. RL de 16.10.2007, proc. 7541/2007-1, Rui Moura.
Outra jurisprudncia
1 - Antes da entrada em vigor do DL n285/92, de 19/12, o contrato de mediao

imobiliria era um contrato atpico e no sujeito a forma escrita, mas com a entrada em vigor
daquele DL, o contrato em causa passou a ser entendido como um contrato tpico e sujeito
forma escrita. - Ac. RL de 05.04.2011, proc. 700/09.0TVLSB-C.L1-7, Roque Nogueira.
2 - I - O contrato de mediao imobiliria, tem de revestir a forma escrita e dele tem de
constar, sob pena de nulidade, para alm do mais, a identificao do seguro respectivo nos
termos impostos pelo art 19, n 2 al. d), do n2, do DL 211/2004, de 20/08.
II - Trata-se de uma nulidade atpica, uma vez que apenas o comitente a pode invocar e no
de conhecimento oficioso. - Ac. TRP de 07.09.2010, proc. 8/07.5TBABF.P1, Maria Graa Mira.
3 - I - A mediao figura j prevista no art. 230, no 3 do Cdigo Comercial deixou de ser
um contrato atpico ou inominado para passar a ser um contrato legalmente regulamentado
pelo DL n 285/92, de 19/12 e, posteriormente, pelo DL no 77/99, de 16/3.
II- Com a entrada em vigor do DL 285/92, de 19/12 tornou-se obrigatria a forma escrita para
a validade formal do contrato de mediao imobiliria, pelo que, at essa altura, vigorou a
regra da consensualidade ou da liberdade de forma (art. 219 do Cdigo Civil). - Ac. TRP de
24-11-2009, Proc. 573/1999.P1, Maria Eir.
28

4 - No admitida prova testemunhal, para prova de factos relativos a um contrato de

mediao imobiliria sujeito forma escrita, nos termos do art19, n1, do DL.211/2004 de 20
de Agosto. - Ac. TRG de 31-01-2013, proc. 356/11.0TBPVL.G1, Rita Romeira.
b. Da nulidade do contrato
Algumas questes:
Quem pode invocar a nulidade?
Numa interpretao literal, seramos tentados a aceitar que a nulidade pode ser invocada a
todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal.
que, se a lei a prever, como nico desvio aplicao do regime geral do CC para o negcio
jurdico nulo, que a nulidade no possa ser invocada pela empresa de mediao, no se
vislumbram obstculos a que se aplique esse mesmo regime geral.
Mas no assim o que resulta da lei, da doutrina e da jurisprudncia.
De facto, impe-se evitar, porm, que a eventual invocao da nulidade por terceiros ou pelo
prprio tribunal (ex officio) pudessem levar a que a empresa mediadora se aproveitasse do
vcio... que ela prpria criou (no reduzindo a escrito o contrato).
A no possibilidade da nulidade ser declarada ex officio visa evitar que a parte mais forte,
presumivelmente causadora da nulidade (a empresa mediadora), pudesse beneficiar com essa
declarao (o prejudicado seria a parte em cujo favor a nulidade estabelecida).
Assim, na jurisprudncia, tem-se entendido que a nulidade apenas pode ser invocada pelo
cliente (bastando que alegue factualidade demonstrativa de no ter sido celebrado contrato
escrito).
Assim:
1 - II - O contrato de mediao imobiliria, previsto no DL n. 77/99, de 16-03, est sujeito
forma escrita, devendo constar, do documento que o titula, as menes indicadas no n. 2 do
art. 20. deste diploma.
III - A inobservncia da forma escrita ou a no insero dessas menes fere de nulidade o
contrato - uma nulidade atpica, que s pode ser invocada pelo cliente da entidade
mediadora, no o podendo ser por esta nem conhecida oficiosamente. - Ac. STJ de 03-042008, Revista n. 4498/07 - 2. Seco, Santos Bernardino
2 - Este desvio ao regime padro da nulidade tem tambm como consequncia a
impossibilidade do seu conhecimento ex-offcio pelo tribunal. - Ac. STJ de 10-04-2008,
Revista n. 52/08 - 2. Seco, Santos Bernardino.
29

(O contrato de mediao imobiliria em causa fora elaborado nos termos do DL n. 77/99, de

16-05).
3 - I - O contrato de mediao imobiliria est sujeito forma escrita.
II - A inobservncia da forma escrita fere de nulidade o contrato - uma nulidade atpica, que s
pode ser invocada pelo cliente da entidade mediadora -, com os efeitos previstos no art. 289.
do CC. - Ac. STJ de 03-07-2008, Revista n. 1727/08 - 2. Seco, Joo Bernardo.
4 - III - Tendo sido celebrado verbalmente entre Autora e Rs um contrato de mediao
imobiliria, nos termos do disposto no DL n. 285/92, de 19-12, tal contrato nulo por no ter
sido reduzido a escrito e por a nulidade no ter sido invocada pela Autora mediadora, mas
sim pelas Rs (art. 10, n.s 1 e 6, do citado Decreto-Lei). - Ac. STJ de 07-06-2005, Revista n.
206/05 - 1. Seco, Barros Caldeira.
5 - ... de concluir que entre a A. e a R foi estabelecido um contrato de mediao imobiliria
regido pelo DL n. 285/92, de 19-12.
11 - Esse contrato nulo por falta de forma, visto que a A no demonstrou que o mesmo tenha
sido reduzido a escrito, como a lei impe, mas tal nulidade no pode ser invocada pela R
mediadora, nem de conhecimento oficioso. - Ac. STJ de 21-10-2003, Revista n. 2693/03 1.a Seco, Moreira Alves.
6 - I. A nulidade a que se reporta o art. 19. n. 8 do D.L. n. 211/2004, de 20 de Agosto,
atpica, s podendo ser invocada pelo cliente (art. 2. n. 4 b) do predito diploma legal), que
no, consequentemente, pela entidade mediadora ou ex-officio. - Ac. STJ de 11.2.2010,
proc. 2044/07.2TBFAR.E1.S1 - Pereira da Silva.
7 - I- Resulta do n. 8 do art. 19 do DL 211/04 citado que a nulidade pela inobservncia dos
requisitos dos n.s 1, 2, 7 desse normativo no pode ser invocada pela empresa de mediao,
o que penhor absoluto de que se trata de uma nulidade atpica, na medida em que no
podendo ser invocada pela empresa, apenas o pode ser pelo cliente do mediador ou
comitente e no tambm pelo tribunal. - Ac. RL de 08.03.2012, proc. 1724/09.2T2AMD.L1-2,
Vaz Gomes.
8 - I- No pode a mediadora invocar a nulidade do contrato de mediao imobiliria (ver
artigo 10./6 do Decreto-Lei n. 285/92, de 19 de Dezembro) prevenindo-se, assim, a
proteco do consumidor e o exerccio clandestino da actividade de mediao.
II- Por isso, ainda que haja a mediadora exercido actividade ao abrigo de contrato nulo, no
pode ela reclamar as quantias correspondentes actividade exercida, designadamente
comisses, como se o contrato fosse vlido, pois, a ser assim, os objectivos visados com este
regime especfico de nulidade seriam defraudados. - Ac. RL de 06.02.2007, proc. 9851/20067, Orlando Nascimento.
30

9 - I - O contrato de mediao deve ser reduzido a escrito, no podendo, no entanto, o

mediador arguir a sua nulidade por falta de forma - artigo 10 n do Decreto-Lei n 285/92 de
19 de Dezembro.
II - O tribunal no pode declarar oficiosamente a nulidade do contrato, porque uma situao
de nulidade atpica, sujeita ao regime de invocao especfica, ou seja, apenas susceptvel de
ser invocada pela parte no inibida de pedir tal declarao - Ac. TRP de 08.10.2002, Mrio
Cruz.
10 - Ainda neste sentido:
- Acrdo do TRC de 10/07/2007, proc. 3631/05.9TBAVR.C1: em causa uma invalidade de
carcter misto, no podendo ser conhecida oficiosamente, e apenas invocvel pela pessoa
singular ou colectiva que celebra o contrato de mediao com a empresa imobiliria.
11 - Acrdo do TRC de 16/10/2007, proc. 408/05.5TBCTB.C1, CJ 2007, IV, 33 (o terceiro
angariado, por acordo com o cliente do mediador, havia assumido em exclusivo a obrigao de
pagamento da remunerao. Discutiu-se, ento, se o terceiro angariado podia arguir a
nulidade do contrato para se escusar remunerao. O tribunal assim no entendeu,
argumentando que s o cliente o podia fazer. Que se tratava de uma nulidade atpica, que
s pode ser invocada pelo cliente da empresa mediadora, no o podendo ser por esta, nem
oficiosamente pelo tribunal).
12 - Acrdos do TRL de 27/02/2007, proc. 10818/2006-7, do TRC de 18.03.2014, proc.
29239/11.7YPRT.C1. e do STJ de 03/04/2008, proc. 07B4498.
Consequncias da nulidade do contrato (por vcio de forma) no que tange remunerao

da mediadora.
Obviamente que em causa est a situao de o contrato visado ter sido efectivamente
celebrado na sequncia da actividade do mediador.
Tambm neste segmento as opinies da jurisprudncia divergem: se uns entendem que a
compensao (ut art 289 CC) deve corresponder ao valor dos servios efectivamente
prestados pelo mediador 26, outros assim no pensam, sustentando que tal compensao
26
Cfr.:
1 - III - Tendo sido celebrado verbalmente entre Autora e Rs um contrato de mediao imobiliria, nos termos do
disposto no DL n. 285/92, de 19-12, tal contrato nulo por no ter sido reduzido a escrito e por a nulidade no ter
sido invocada pela Autora mediadora, mas sim pelas Rs (art. 10, n.s 1 e 6, do citado Decreto-Lei).
IV - Por tal motivo, as Rs no se constituram na obrigao de remunerar a Autora pelos servios de mediao
que esta diz ter prestado. - Ac. STJ de 07-06-2005, Revista n. 206/05 - 1. Seco, Barros Caldeira
2 - II O contrato de mediao deve obrigatoriamente ser reduzido a escrito, devendo dele constar os actos a
praticar pelo mediador, bem como a contrapartida. Se o contrato no tiver sido escrito nulo por falta de forma.
Porm, quando a falta de forma no for imputvel ao mediador, este tem direito a receber em contrapartida, o valor
correspondente ao trabalho desenvolvido, pela actividade da meao.
III- Estando provado que a mediadora prestou servios de mediao, aproximando o promitente comprador do
promitente vendedor, interessado e beneficirio da mediao, servios ou tarefas que no lhe podem ser
devolvidas, como consequncia da declarao de nulidade do contrato, ter-lhe- de ser pago o valor
31

deve equivaler ao valor da remunerao acordada 27. Parece-nos que esta ltima posio a
mais correcta: afinal, no sendo possvel restituir a prestao de facto positiva (... tudo o
que tiver sido prestado), o critrio para encontrar o valor a restituir dever ser o da
retribuio/comisso que foi acordada pelas partes contratantes, pois parece ser a nica
quantia que, de forma objectiva, se poder reconduzir ao conceito de valor
correspondente (cit. art 289/1).
Anote-se, porm, que se a actividade desenvolvida pela mediadora no for de molde a
justificar o recebimento da remunerao, a declarao da nulidade do contrato no muda as
correspondente calculado equitativamente de forma justa e equilibrada. Se assim no fosse, estava estabelecido
um convite ao incumprimento e fraude generalizada neste tipo de contratos. - Ac. RL de 09.06.2005, proc.
4801/2005-6, Gil Roque.
3 - Tendo o contrato de mediao imobiliria celebrado entre as partes sido declarado nulo, a r tem que restituir
ao autor os 8 000 000,00 que dele recebeu a ttulo de remunerao pelos servios que lhe prestou e este que
restituir quela o valor dos servios de mediao imobiliria que, de facto, foram prestados. - Ac. TRC de
06.03.2012, proc. 2372/10.0TJCBR.C1, Antnio Bea Pereira.
Acrdo do TRL de 07/10/2003, proc. 2165/2003-7.
27
Assim:
1 - I - nulo o contrato de mediao em que as partes omitiram a identificao determinada pelo art. 20., n. 2,
al. h), do Dec. Lei n. 77/99, de 16 de Maro devendo ser restitudo tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituio
em espcie no for possvel, o valor correspondente, nos termos do disposto no art. 289., n. 1, do C. Civil.
II - Tratando-se de uma prestao de actividade, a sua restituio in natura no possvel devendo ser restitudo
o valor correspondente.
Tendo a entidade mediadora desenvolvido toda a actividade a que se tinha obrigado, fazendo-o com sucesso uma
vez que a mesma conduziu celebrao de um contrato-promessa com entrega, efectiva, de uma quantia a ttulo
de sinal, a remunerao acordada entre as partes contratantes a nica quantia que, de uma forma objectiva, se
pode reconduzir ao conceito de valor correspondente. - Ac. RL de 22.11.2011, proc. 1634/05.2TCSNT.L1-7,
Orlando Nascimento.
2 - Tendo o mediador prestado toda a actividade a que se obrigou e sendo declarada a nulidade do contrato, nos
termos do 289., n. 1, do CC, no sendo possvel restituir a prestao de facto positiva, o critrio para encontrar o
valor a restituir o da retribuio que foi acordada pelas partes. - Ac. STJ de 19-04-2012, Revista n.
1634/05.2TCSNT.L1.S1 - 2. Seco, lvaro Rodrigues.
3 - Declarada a nulidade de contrato de mediao imobiliria por vcio formal, h que observar o exarado no art.
289. n. 1 do CC.
No podendo o cliente restituir em espcie os servios prestados pela entidade mediadora, o melhor critrio
para achar o valor daqueles o comitente pagar a acordada comisso. - Ac. STJ de 11.2.2010, proc.
2044/07.2TBFAR.E1.S1 - Pereira da Silva.
4 - II - A inobservncia da forma escrita fere de nulidade o contrato - uma nulidade atpica, que s pode ser
invocada pelo cliente da entidade mediadora -, com os efeitos previstos no art. 289. do CC.
III - Em regra, a remunerao ao mediador apenas devida com a concluso e perfeio do negcio visado no
mbito do contrato de mediao.
IV - Excepcionalmente, a remunerao devida ao mediador se for celebrado contrato-promessa do negcio objecto
da mediao ou se o contrato de mediao tiver sido ajustado em regime de exclusividade e o negcio
perspectivado no se concretizar por causa imputvel ao cliente.
V - No regime geral do art. 289. do CC h que enxertar as especificidades do contrato de mediao imobiliria
respeitantes matria da retribuio devida ao mediador. - Ac. STJ de 03-07-2008, Revista n. 1727/08 - 2.
Seco, Joo Bernardo.
5 - IV- No obstante a nulidade do referido contrato de mediao, por inobservncia da forma escrita legalmente
exigida (art. 20., n. 1, do DL n. 77/99, de 16-03, e arts. 220. e 286. do CC), estando provado que a Autora
prestou servios de mediao, confiando legitimamente que a R estava a ser regularmente representada, tais
servios ter-lhe-o de ser pagos, nos termos do art. 289., n. 3, do CC. - Ac. STJ de 21-03-2006, Revista n. 3393/05
- 1. Seco, Paulo S
6 - Acrdo do STJ de 20/04/2004, proc. 04A800, sobre um contrato de mediao nulo por no ter sido celebrado
na forma prescrita, o tribunal decidiu que no merece reparo o critrio adoptado pelas instncias para a fixao
do valor dos servios prestados pelo autor, ou seja, de que a r deve pagar ao autor a comisso de 3%, que foi
acordada sobre o preo da venda, pois foi aquele valor que as prprias partes fixaram como justo e adequado, do
ponto de vista contratual, para a remunerao dos servios do autor.
32

coisas: no lhe vai propiciar um recebimento a que no teria direito caso o contrato fosse
vlido 28!
Sem embargo do aqui exposto a respeito da nulidade do contrato de mediao imobiliria,
claro que se a nulidade no for invocada (por quem o pode ser o comitente), o contrato
mantm-se vlido (mesmo que ferido daquele vcio formal) 29.
Anote-se que no nulo o contrato celebrado por um mediador no autorizado 30.
Por outro lado, sendo o contrato de mediao imobiliria nulo por vcio de forma, no pode
haver lugar sua converso noutro negcio 31.
28
Assim, v.g.:
1 - Sendo nulo o contrato de mediao imobiliria, no h lugar a qualquer pagamento mediadora se for de
concluir que, ainda que no tivesse ocorrido a causa de nulidade, no havia lugar a remunerao, em
consequncia de a actividade desenvolvida pela mediadora no mbito do contrato, no ter tido, para o
comitente, no caso concreto, qualquer significado ou valor econmico. - Ac. STJ de 03-04-2008, Revista n.
4498/07 - 2. Seco, Santos Bernardino.
2 - III Sendo o contrato de mediao imobiliria nulo, logicamente no poder haver lugar a qualquer
pagamento por parte do Apelante Apelada, pela simples razo de que a actividade por esta desenvolvida, nos
termos em que o foi, no era passvel de qualquer remunerao.
IV - A atribuio de qualquer compensao seria de todo incompreensvel, levando situao absurda de se fixar
determinado quantitativo entidade que, no podendo arguir a nulidade do contrato de mediao imobiliria via,
por fora da declarao desta, a sua situao beneficiada recebendo compensao monetria a que no teria
direito se o contrato fosse vlido.32 - Ac. RL de18.12.2007, proc. 8728/2007-2, Sousa Pinto.
3 - A nulidade do contrato de mediao por vcio de forma no permite que o mediador possa a coberto de um
contrato nulo obter aquilo que no poderia obter ao abrigo de um contrato vlido. - Ac. RL de 29.05.2007, proc.
7417/2007-7, Isabel Salgado.
4 - I- No contrato de mediao imobiliria a prestao da mediadora s se considera satisfeita, em princpio, com a
concretizao do negcio visado por aquele contrato, porque a esse fim tende a actividade de mediao.
II- A prestao da mediadora consiste em conseguir um interessado ou um terceiro que concretize o negcio
visado pelo contrato de mediao. III- As aces de promoo constituem simples actos preparatrios ou
instrumentais da prestao da mediadora.
IV- Apesar de a mediadora ter desenvolvido algumas dessas aces, mas que no conduziram concluso e
perfeio do contrato visado, a contraparte nada deve restituir como valor equivalente por fora da nulidade do
contrato de mediao. - Ac. TRC de 10.07.2007, proc. 3631/05.9TBAVR.C1, Ferreira de Barros.
29
Cfr., v.g., o Ac. STJ de 31-03-2004, Revista n. 647/04 - 6. Seco, Silva Salazar:
I - O contrato de mediao imobiliria tem de ser reduzido forma escrita, sem o que enferma de nulidade.
II - Esta no pode ser invocada pelo mediador nem conhecida oficiosamente, pelo que, se o comitente tambm no
a invocar, o contrato, embora meramente verbal, permanece vlido..
30
face do regime da mediao imobiliria previsto no Dec. Lei n 285/92, de 19-12, no nulo o contrato
celebrado com quem no tenha autorizao prvia do Ministro das Finanas, uma vez que da no resulta a falta
ou vcio de um elemento interno ou formativo do negcio.
A remunerao s devida ao mediador com a concluso e perfeio do negcio visado pelo exerccio da
mediao. - Ac. RL de 17.02.2004, proc. 8846/2003-7, Maria Amlia Ribeiro.
Idem:
I - A interveno de um mediador no autorizado na realizao de um contrato no torna este nulo, mas apenas
acarreta a multa ao interveniente que, como tal, se apresenta. II - A falta de reduo a documento particular do
contrato de mediao acarreta a nulidade do mesmo, mas a falta dos elementos referidos no n 2 do artigo 10 do
Decreto-Lei n 285/92, de 19 de Dezembro, designadamente do seu prazo de durao, no cominada com a
nulidade do contrato. Essa nulidade s sancionada pelo n 8 do artigo 20 do Decreto-Lei n 77/99, de 16 de
Maro? - Ac. TRP de 20.09.2001, proc. 0131169, Leonel Serdio.
31
Porque o contrato de mediao nulo, so inaplicveis os art.s 224 e 236 do CC e tambm, no caso, o art. 293
do mesmo Cdigo, pois no pode converter-se noutro negcio qualquer. - Ac. STJ de 07-06-2005, Revista n.
206/05 - 1. Seco, Barros Caldeira.
33

Acrescente-se, finalmente, que se, apesar da mediadora ter desenvolvido todos os actos
necessrios celebrao do negcio e este vier a ser celebrado, a subsequente declarao de
nulidade (no, portanto, do contrato de mediao imobiliria, mas...) do prprio negcio
visado (v.g., por falta de reconhecimento notarial das assinaturas) no afecta o direito da
mediadora retribuio32.
A questo do abuso do direito ser vista mais frente (caso de recusa da invocao da
nulidade do contrato (por no observncia da forma escrita) por se considerar ser contrria ao
princpio da boa f).
Outra jurisprudncia
I - As partes subscreveram o formulrio/tipo de um contrato de mediao imobiliria,

elaborado nos termos do DL n. 77/99, de 16-05; contudo, no preencheram, na ocasio em
que o assinaram, os espaos em branco que deviam ser integrados com o acordado quanto
aos elementos referidos no n. 2 do art. 20. daquele DL, - correspondente ao art 16/2 da
lei 15/2013 que do contrato obrigatoriamente devem constar.
II - Esses espaos em branco foram posteriormente (no se sabe quanto tempo depois)
preenchidos pelo autor, mas no est provado que o tenha feito na estrita observncia do
acordado com a r, desconhecendo-se o que, quanto s respectivas matrias, ter sido
negociado pelas partes.
III - Tudo se passa como se do contrato no constassem todos os elementos que ele
obrigatoriamente deve incluir; o n. 8 do mesmo art. 20. - correspondente ao art 16/5, da
Lei 15/2013 - ,para alm de estatuir que o incumprimento do disposto naquele n. 2 gera a
nulidade do contrato, tambm claro na assero de que a nulidade no pode ser invocada
pela entidade mediadora.
IV - Este desvio ao regime padro da nulidade tem tambm como consequncia a
impossibilidade do seu conhecimento ex-officio pelo tribunal. - Ac. STJ de 10-04-2008,
Revista n. 52/08 - 2. Seco, Santos Bernardino.
c. Dos sujeitos do contrato
Como ressalta da noo do contrato, partes no mesmo so: o mediador (profissional
independente que age por conta prpria e com imparcialidade relativamente aos contraentes
que aproxima - um profissional que actua na base de operaes de intermediao para
32
Cfr. Ac. da RL de 20.01.2011, proc. 5237/04.0YXLSB.L1-8, Antnio Valente: I - Num contrato de mediao
imobiliria celebrado anteriormente entrada em vigor do regime estabelecido no DL n 285/92 de 19/12, o direito
comisso decorre da actividade da mediadora, no s encontrando interessado para o negcio mediado e
aproximando as partes com vista sua celebrao, mas tambm da efectiva celebrao do negcio.
II - Contudo, tendo a mediadora desenvolvido todos os actos necessrios celebrao do negcio e vindo este a
ser celebrado, sem que contudo os respectivos contraentes tenham observado os requisitos formais do mesmo
(reconhecimento notarial das assinaturas) a subsequente declarao de nulidade do negcio no pode afectar o
direito da mediadora comisso.
III - A mediadora no tem de intervir na celebrao do negcio nem lhe compete definir os termos acordados pelos
contraentes, incluindo a observncia de requisitos formais..
34

negcios concretos, de forma independente e equidistante relativamente aos interesses das

respectivas partes. Nas palavras da Lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro, v-se que no contrato de
mediao imobiliria ali previsto o mediador ... uma empresa cfr. a noo nsita no art 2 e
bem assim o art 3. Esta , assim, um dos sujeitos deste tipo contratual); o comitente ou
solicitante.
Sobre a exigncia, ou no, de o mediador ser um comerciante, veja-se o Ac. do TRP de
24.11.2009, proc. 573/1999.P1 (refere-se este aresto na senda da generalidade da doutrina
natureza comercial da mediao trazendo colao o art 230/3, do CCom 33).
Questo: vlido um contrato celebrado, ocasionalmente, por um mediador que no

seja uma empresa, atenta a redaco dos arts 2/1 (...por parte das empresas...) e 3
(...s pode ser exercida...por empresas de mediao imobiliria...) da Lei n 15/2013?
Ora, atendendo, de facto, definio de actividade de mediao que o art 2 da Lei n

15/2013 nos d (... consiste na procura, por parte das empresas...), a um contrato celebrado
por quem no seja... empresa sempre faltaria um elemento essencial qualificao do
contrato. que a qualificao do sujeito mediador como empresa um elemento que
conforma o tipo legal neste contrato de mediao imobiliria E, ento, teramos um contrato
atpico de mediao imobiliria, mas vlido por (livremente) celebrado no mbito da liberdade
contratual (ut art 405 CCiv), a que se aplicaria, por analogia, o regime previsto para a
mediao imobiliria em tudo quanto tenha a ver com a semelhana em termos de
contedo 34.
d. Do objecto do contrato
Como visto, o art 2/1 da lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro, define assim a actividade
imobiliria:
1 - A actividade de mediao imobiliria consiste na procura, por parte das empresas, em
nome dos seus clientes, de destinatrios para a realizao de negcios que visem a
constituio ou aquisio de direitos reais sobre bens imveis, bem como a permuta, o
trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cesso de posies em contratos que tenham
por objecto bens imveis. - destaque nosso.
J o art 16/2 da lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro, diz que do contrato constam,
obrigatoriamente,... :
a) A identificao das caractersticas do bem imvel que constitui o objecto material do
contrato, com especificao de todos os nus e encargos que sobre ele recaiam;
33
OLIVEIRA ASCENSO diz que o mediador comerciante, mas... desde que exija uma empresa de mediao
(Direito Comercial, parte geral, pp 245).
34
Neste sentido, PAIS DE VASCONCELOS, Contratos Atpicos, pp 155 (na circunstncia, a propsito de contrato de
locao financeira em que nenhuma das partes uma sociedade de locao financeira) e HIGINA ORVALHO
CASTELO, O Contrato de Mediao, pp 383-385.
35

b)A identificao do negcio visado pelo exerccio de mediao; 35.

Um reparo: o preceito fala em trespasse de... bens imveis. Obviamente que a linguagem no
est correcta, pois sabido que no se trespassa um bem imvel, mas, sim..., o
estabelecimento a funcionar no prdio (podendo fazer parte desse estabelecimento um
arrendamento do imvel).
Parece que a mediao imobiliria poder, por analogia, ter por como objecto a celebrao de
contratos idnticos aos referidos naquele art 2/1, como o caso da cesso de quotas 36.
e. Divergncia entre a vontade e a declarao
Como sabido, a declarao negocial composta por dois elementos: a vontade e a
declarao, manifestao que so, respectivamente, do elemento subjectivo (ou interno) e do
objectivo (ou externo). Ou seja, para haver uma declarao negocial, que leva constituio
dum contrato, tem que haver um comportamento declarativo, ou seja um comportamento
que, visto de fora, aparea como significativo de uma vontade negocial.
Estamos, assim, reconduzidos anlise do art. 236. do Cdigo Civil. Constatado que o
declarante e declaratrio atriburam declarao o mesmo sentido, ser esse o decisivo. Esta
a projeco prtica do princpio da autonomia privada e da regra falsa demonstratio non
nocet: afirmao da ponderosa vontade real.
A interpretao da declarao negocial assenta nos comandos nsitos nos arts. 236. a 238.
do CC 37.
A posio prefervel de jure constituendo, para a generalidade dos negcios, a doutrina da
impresso do destinatrio. a posio mais razovel. a mais justa por ser a que d tutela
plena legtima confiana da pessoa em face de quem emitida a declarao. Acresce e por
35
II - A lei satisfaz-se com a identificao das caractersticas do imvel, a qual no ter de ser exaustiva, mas
to somente indicativa ou, melhor, identificativa - art. 20., n. 2, al. c), do DL n. 77/99, de 16-03.
III - Mostra-se satisfeita essa exigncia legal se, atentos os contactos estabelecidos entre a vendedora, a mediadora
e o comprador e as deslocaes ocorridas ao local onde se situavam os bens, todas as partes tinham presente que
se tratava fundamentalmente de um solar e de uma quinta com terrenos rsticos adjacentes que at abasteciam de
gua o dito solar, ou seja, uma unidade econmica bem delimitada, na qual se integravam os prdios que vieram a
ser alienados - Ac. STJ de 18-04-2006, Revista n. 435/06 - 1. Seco, Borges Soeiro.
36
Embora o TRP, no acrdo de 21.03.2013, proc. 582/12.4TJPRT.P1, tenha referido que a cesso de quotas est
fora do mbito da actividade de mediao imobiliria, donde no poder fundamentar um pedido de remunerao
por parte do mediador.
37
Como disposto no art. 236. do CC:
1. A declarao negocial vale com o sentido que um declaratrio normal, colocado na posio do real declaratrio,
possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este no puder razoavelmente contar com ele.
2. Sempre que o declaratrio conhea a vontade real do declarante, de acordo com ela que vale a declarao
emitida.
Nos termos do art. 237., em caso de dvida sobre o sentido da declarao, prevalece, nos negcios gratuitos, o
menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilbrio das prestaes.
Por fim, estabelece o art. 238. do mesmo CC:
1. Nos negcios formais no pode a declarao valer com um sentido que no tenha um mnimo de correspondncia
no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
2. Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder vontade real das partes e as razes determinantes da forma
do negcio se no opuserem a essa validade.
36

isso se justifica a sua aplicao mesmo quando o declarante no teve culpa de exteriorizar um
sentido diverso da sua vontade real ser a posio mais conveniente, por ser largamente
mais favorvel facilidade, rapidez e segurana da vida jurdico-negocial.
O Cdigo Civil define o tipo de sentido negocial decisivo para a interpretao nos termos
daquela posio objectivista: a declarao vale com o sentido que um declaratrio normal,
colocado na posio do real declaratrio, possa deduzir do comportamento do declarante
(art. 236., n. 1). Releva o sentido que seria considerado por uma pessoa normalmente
diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declarao e de todas as circunstncias
situadas dentro do horizonte concreto do declaratrio, isto , em face daquilo que o concreto
destinatrio da declarao conhecia e daquilo at onde ele podia conhecer.
Esta doutrina sofre, porm, desvio no sentido de maior objectivismo: o que sucede nos
negcios solenes ou formais. Quanto a estes, o sentido objectivo correspondente impresso
do destinatrio, isto , o sentido correspondente doutrina geral, no pode valer se no tiver
um mnimo de correspondncia, embora imperfeita, no texto do respectivo documento (art.
238. 1).
Ora, a questo dos vcios da vontade melhor, na formao da vontade tem, obviamente,
tambm relevncia no domnio da contratualizao que ora nos ocupa: mediao
imobiliria. Tambm aqui, obviamente, a vontade dos outorgantes tem de ser livre e
esclarecida.
Os vcios de que falamos podem revestir vrias modalidades. A anlise das disposies legais
que se ocupam do problema (arts. 251. a 257. do Cdigo Civil) permite-nos identificar os
seguintes trs elementos perturbadores da esclarecida e livre formao da vontade: o erro, o
medo e a incapacidade acidental. No esta, porm, a forma tradicional e mais corrente de
designar os vcios na formao da vontade: usa-se antes dizer que esses vcios so o erro, o
dolo e a coaco (moral) 38.
Resulta dos artigos 251., 252., n. 1, 254., 256. e 257. do Cdigo Civil, que os vcios na
formao da vontade, quando relevantes, geram, em geral, anulabilidade do respectivo
negcio.
Particularmente relevante o erro. Sendo um dos principais vcios da formao da vontade (a
par do medo ou coaco moral e da incapacidade acidental), o erro 39 consiste no
desconhecimento ou na falsa representao da realidade que determinou ou podia ter
determinado a celebrao do negcio. Essa realidade pode consistir numa circunstncia de
facto ou de direito.
Deste modo, o erro, em direito, e neste campo, abrange a prpria ignorncia da realidade.
38
Sobre esta maneira de identificar os vcios, vd., por todos, Mota Pinto, Teoria Geral, p. 501, e mais claramente
ainda, Manuel de Andrade, Teoria Geral, vol. II, p. 228.
39
Sobre a matria do erro, vd., em particular, Oliveira Ascenso, Teoria Geral, vol. II, pp. 117 e ss..
37

Sobre a exigncia do necessrio esclarecimento, HEINRICH EWALD HRSTER refere 40 que o

negcio jurdico apenas pode desempenhar as suas funes quando a vontade, que se
manifesta atravs da declarao negocial, se formou de uma maneira esclarecida, assente em
bases correctas, e livre, sem deformaes provindas de influncias exteriores. Se a vontade
no se formou esclarecida e livremente, ela est viciada. Na sequncia do vcio, que fere a
vontade, tambm a declarao negocial em que esta se manifesta fica viciada.
O vcio da vontade negocial que se traduza ou envolva uma deficincia de discernimento do
seu autor constitui, assim, erro que corresponde ignorncia ou falsa representao de uma
realidade (a ignorncia do que se ignora) 41 que poderia ter intervindo ou interveio entre os
motivos da declarao negocial.
Dentro do erro, a situao que mais frequentemente ocorre atinente ao designado errovcio, que MANUEL DE ANDRADE 42 caracteriza desta forma: [o] erro-vcio consiste na
ignorncia (falta de representao exacta) ou numa falsa ideia (representao inexacta), por
parte do declarante, acerca de qualquer circunstncia de facto ou de direito que foi decisiva
na formao da sua vontade, por tal maneira que se ele conhecesse o verdadeiro estado das
coisas no teria querido o negcio, ou pelo menos no o teria querido nos precisos termos
em que o concluiu destaque nosso.
Exemplificando:
Uma situao referente ao erro-vcio, em contrato de mediao imobiliria, foi a suscitada no
Ac. STJ de 15-05-2012, Revista n. 5223/05.3TBOER.L1.S1 - 1. Seco (Antnio Joaquim
Piarra):
I - A vontade negocial deve ser livre, esclarecida, ponderada e formada de um modo julgado
normal e so.
II - O erro vcio ou erro motivo, que se traduz num erro na formao da vontade e do processo
de deciso, existe quando ocorre uma falsa representao da realidade ou a ignorncia de
circunstncias de facto ou de direito que intervieram nos motivos da declarao negocial, de
modo que, se o declarante tivesse perfeito conhecimento das circunstncias falsas ou
inexactamente representadas, no teria realizado o negcio ou t-lo-ia realizado em termos
diferentes.
III - relevante saber se o erro foi factor determinante da declarao negocial emitida
essencialidade do elemento sobre que incidiu o erro e se o destinatrio da declarao
conhecia ou devia conhecer essa essencialidade.
IV - A demonstrao dos factos integradores da essencialidade e respectiva cognoscibilidade,
por constiturem requisitos de relevncia do erro e fundamento da anulabilidade do negcio
40
A Parte Geral do Cdigo Civil Portugus, Teoria Geral do Direito Civil, 6 reimpresso, Almedina, pg. 567.
Cfr, a este propsito, J. DIAS MARQUES, Noes Elementares de Direito Civil, 6 edio, 1977, pg. 84, e JOS
OLIVEIRA ASCENSO, Direito Civil Teoria Geral, Volume II, 2 edio, Coimbra Editora, pg. 135.
42
Teoria Geral da Relao Jurdica, vol. II, 9 reimpresso, Coimbra, 2003, pg. 233.
41
38

(arts. 251. e 247., ambos do CC), constitui nus de quem invoca o erro (art. 342., n. 1, do
CC)..
Entendeu-se que faltava um dos (dois) pressupostos ou requisitos exigidos pelo art 247 do
CCivil para a relevncia anulatria do erro: a essencialidade e a cognoscibilidade 43.
No caso do aresto, faltava a cognoscibilidade (se se provou que a rea do logradouro foi
determinante para a deciso de contratar dos promitentes compradores (essencialidade), j
no lograram, porm, estes fazer a prova da aludida cognoscibilidade do erro, isto , que as
promitentes vendedoras sabiam dessa diferena de rea e que isso foi determinante da
deciso de compra dos promitentes compradores 44.
43
De facto, resulta dos arts 251 e 247 do CCivil que o negcio jurdico s anulvel por erro sobre o objecto se
esse erro for tal que sem ele a parte no teria celebrado o negcio, ou no o teria celebrado com aquele contedo.
esse o sentido da essencialidade a que se refere o art. 247 do Cd. Civil e, concluindo-se que a parte teria
celebrado o negcio do mesmo modo, ainda que no tivesse incorrido em erro, no haver j fundamento para o
anular.
Ainda que necessria a essencialidade no , todavia, suficiente para fazer desencadear o efeito anulatrio. Para
alm da essencialidade tambm necessrio que o declaratrio conhecesse ou no devesse ignorar a
essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro.
A parte que errou tem, pois, para obter a anulao do negcio o nus de demonstrar este duplo requisito: que se
no tivesse ocorrido o erro, no o teria celebrado ou no o teria celebrado desse modo, e que a outra parte sabia
ou no devia desconhecer que assim era. De outro, se o negcio jurdico pudesse ser anulado por erro sobre uma
qualquer qualidade do objecto, que fosse essencial para a parte que errou, mas cuja essencialidade fosse
surpreendente ou imprevisvel, a contraparte no negcio ficaria injusta e excessivamente desprotegida e da que o
art. 247 do Cd. Civil imponha parte que invoca o erro o nus de alegar e demonstrar que, nas circunstncias do
negcio, a outra parte conhecia, ou no devia ignorar, que o quid sobre o qual o erro incidiu era para ela essencial.
44
O caso:
AA, promitentes compradores e, como tal, interessados na aquisio do prdio urbano (moradia) de que as 1 e
2 RR eram (respectivamente) dona e usufruturia, intentaram contra essas e a 3 R Sociedade de Mediao
Imobiliria Lda, aco a pedir a anulao do contrato-promessa celebrado, atravs da mediao da sociedade 3
R, com as 1 e 2 Rs.
Alegaram, em suma: que a mediadora agiu... em nome das Rs; que quando visitaram o prdio, no conseguiram
(atravs do exame visual) ter a noo exacta da rea do prdio que pretendiam adquirir, em virtude das obras que
ali decorriam e das diversas construes existentes no terreno.
Os AA assinaram com as Rs dona e usufruturia um contrato-promessa de compra e venda da Casa, tendo pago
uma quantia ttulo de sinal e princpio de pagamento.
Porm, depois de terem dado incio s diligncias para licenciamento e execuo das obras de renovao e
reconstruo do imvel, entre as quais um levantamento topogrfico, vieram os AA a constatar que o prdio tinha
menos cerca de 20% da rea espacial definida no contrato-promessa.
Pediram, com tal fundamento, a anulao do contrato-promessa de compra e venda celebrado, pelo erro em que
teriam sido induzidos pelas Rs, e a condenao solidria destas a aos AA a importncia do sinal que prestaram e
as despesas que suportaram.
A aco improcedeu em 1 instncia.
A Relao confirmou a sentena. O STJ negou a Revista,
Entendeu o S.T.J. que, no obstante a prova do essencial da factualidade na petio inicial e bem assim de que A
rea coberta e descoberta do imvel foram relevantes para a deciso de aquisio por parte dos AA. e proposta de
preo(ponto 30), e que Os AA. visitaram o imvel, por diversas vezes, com a 3 R. (ponto 42) e bem assim que
relevou de forma especial para a deciso o facto de que Apenas aps a elaborao do levantamento topogrfico
referido em 17., a 3 R. tomou conhecimento do referido, em que os AA. alegavam que a rea do logradouro do
imvel constante da certido do registo predial e da caderneta predial era superior rea real do logradouro ,
Facto que, at quela data, era totalmente desconhecido tanto das 1 e 2 Rs como da 3 R. (pontos 50 e 51),
no lograram os AA alegar e muito menos demonstrar que as RR (promitentes vendedoras) conheciam ou no
deviam ignorar a essencialidade, para si, do elemento sobre que recaiu o erro (a rea do logradouro) de que
todos se aperceberam j bem tardiamente.
Mais disse o acrdo:
39

... ainda que o contrato-promessa fosse anulado, nunca a sociedade R (mediadora) teria de restituir o sinal
pago, na medida em que interveio como mediadora e, ao contrrio do que defendem os Autores/Recorrentes, no
agiu em representao das Rs (sublinhados nossos).
que (observou) sendo a mediao, na nossa lei, assumida como objecto de um contrato o contrato de mediao
de que a imediao imobiliria constitui uma das valncias, o mediador um facilitador, no actuando por conta
de nenhuma das partes, embora contratado por uma delas, mas nunca representa qualquer delas no negcio que
vem a ser celebrado.
Uma nota:
Sem embargo da bondade do decidido pelo STJ, temos algumas reservas sobre se no deveria/poderia a 3
R/Mediadora ser responsabilizada com fundamento em falta ou deficincia de informao aos promitentescompradores acerca das caractersticas do imvel (cfr. art 16/2/a da Lei 15/2013).
Vejam-se estes factos:
10. A 3 R. forneceu aos AA. as plantas correspondentes Casa B que constituem o documento 4 junto com a p. i.,
em 10/04/2001, cpia da certido da Conservatria do Registo Predial e da Caderneta Predial do imvel
identificado em 1. que constituem os documentos ns 5 e 6 da p. i., cujo teor se d por reproduzido.
11. Na certido da Conservatria do Registo Predial com referncia descrio do imvel identificado em 1.
facultada pela 3 R. aos AA. consta:
- a casa com a rea coberta de 116 m2
- logradouro com a rea descoberta de 485 m2
Total: 601 m2.
15. Com referncia ao imvel identificado em 1., por ap. 20, de 2004/12/21 foi averbada a rectificao nos
seguintes termos rea coberta 116 m2, rea descoberta 387,78 m2.
27. A 3 R. informou os AA. sobre as dimenses do terreno e casa, tal como consta do ponto 11..
28. Aquando da entrega das plantas identificadas em 10., a 3 R. informou os AA. que as duas casas eram idnticas
e com as mesmas dimenses.
29. Foi com base nas informaes a que se refere o ponto 28. e ainda as que resultam dos pontos 10. e 11. que os
AA. apresentaram a sua proposta de aquisio do referido imvel.
30. A rea coberta e descoberta do imvel foram relevantes para a deciso de aquisio por parte dos AA. e
proposta de preo.
31. Foi a 3 R. quem apresentou aos AA. a minuta de contrato-promessa de compra que aps discusso foi aceite.
Pergunta-se: no deveria a mediadora ter previamente diligenciado pela averiguao real (ou... pelo menos...
aproximada da realidade...) da rea do terreno, considerando que em causa est uma diferena (para menos) de...
20% da rea descoberta?!
No estaria isso dentro do mbito dos seus deveres (cfr. art 17, n2, al. b) da Lei 15/2013), at ponderando a
natural experincia e preparao que suposto ter nestas matrias (contactos com entidades licenciadoras, reas
dos prdios, projectos, etc...), a impor-lhe um especial cuidado antes de informar os promitentes compradores das
dimenses do terreno e casa? Se sim, ento, talvez lhe pudesse ser assacada responsabilidade pelos danos que por
via dessas (incorrectas) informaes veio a causar...?
40


a. Da obrigao do mediador: obrigao de meios ou obrigao de resultado?
a. 1. Antes da vigncia da Lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro (RJAMI)
A prestao do mediador era, ento, vista como uma obrigao de meios.

De facto, era o que resultava claro das palavras nsitas no art. 2., n. 1, do DL 211/2004 44.
Como jurisprudncia relevante que, porm, no era consensual , pode citar-se:
a.1.1. Considerando a obrigao do mediador como uma obrigao de meios:
1 - I - O contrato de mediao imobiliria um negcio jurdico bilateral, oneroso e
sinalagmtico, que gera para o mediador uma obrigao de meios e no de resultado. Ac.
STJ de 19-04-2012, Revista n. 1634/05.2TCSNT.L1.S1 - 2. Seco, lvaro Rodrigues.
2 - O mediador obriga-se a uma actividade, que no a um resultado, embora seja em funo
da realizao do negcio que ele desenvolve toda a sua actividade, sendo a sua remunerao,
em princpio, apenas devida se o negcio se efectivar. - Ac. STJ de 29-03-2011, Revista n.
2439/07.1TBPTM.E1.S1 - 1. Seco, Paulo S.
3 - Como resulta do disposto no n. 3 do art. 3. do DL n. 77/99, a obrigao do mediador a
de encontrar um terceiro com quem o negcio visado pelo contrato de mediao venha a ser
celebrado. - Ac. STJ de 03-04-2008, Revista n. 4498/07 - 2. Seco, Santos Bernardino.
4 - 1 - Integra um contrato de mediao imobiliria aquele em que uma das partes se obriga a
conseguir interessado para certo negcio e a aproximar esse interessado da outra parte. - Ac.
STJ de 28-05-2002, Revista n. 1609/02 7 Seco, Dionsio Correia.
5 - O comitente s fica constitudo na obrigao de remunerar o mediador se o negcio tido
em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da actividade do mediador, ou seja, a
obrigao de meios que lhe incumbe h-de desembocar no resultado pretendido... - Ac. STJ de
28.04.2009, Proc. 29/09.3YFLSB Fonseca Ramos.
44
Ao prescrever que a actividade de mediao imobiliria era aquela em que, por contrato, uma empresa se
obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realizao de negcio que vise a constituio ou
aquisio de direitos reais sobre bens imveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cesso
de posio em contratos cujo objecto seja um bem imvel (Idem no art 3 do Dec.Lei n 77/99).
No (anterior) DL 285/92 dizia-se, tambm, que a mediadora se obrigava a conseguir interessado para dado negcio.
41

6 - Acrdo do STJ de 28/04/2009, proc. 29/09.3YFLSB Sendo a actividade do mediador, no

essencial, e durante o iter contratual, ao menos at obteno de interessado com quem o
incumbente celebre o negcio visado, uma obrigao de meios e, uma vez que o contrato para
o mediador, comporta uma certa margem de aleatoriedade (a retribuio s ser paga se o
negcio se concretizar em virtude da aco do mediador) correm por sua conta as despesas
feitas na busca de interessado no negcio, pelo que essas despesas, a menos que diversamente
tenha sido convencionado, no so autnomas, no podendo ser exigidas ao incumbente se o
negcio no foi celebrado, por mor da actuao do mediador.
7 - Acrdo do TRL de 14/04/2011, proc. 5500/05.3TJLSB.L1-6 No dizer do acrdo do STJ
de 28.04.2009, cuja doutrina se acompanha, O comitente s fica constitudo na obrigao de
remunerar o mediador se o negcio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude
da actividade do mediador, ou seja, a obrigao de meios que lhe incumbe h de desembocar
no resultado pretendido a celebrao do negcio para que foi mandatado o mediador () .
8 - I - Nos casos mais comuns de contrato de mediao imobiliria, o mediador fica tosomente incumbido de diligenciar no sentido de encontrar interessados para certo negcio, e
preparar depois a respectiva concluso; ele obriga-se assim a uma actividade, no a um
resultado, embora este seja para si desejvel na medida em que corresponde ao seu prprio
interesse de lucro - Ac. STJ de 5.6.1996, proc. JSTJ00030226 Metello de Npoles.
9 - Tem sido entendimento da doutrina e da jurisprudncia que a funo do mediador consiste
em pr em contacto duas ou mais partes interessadas em realizar uma operao que ,
usualmente, comercial, desenvolvendo, assim, uma actividade de carcter material e
preparatria, j que se limita a facilitar a concluso de contratos, sendo a sua actividade,
essencialmente, no jurdica. - Ac. RL de 05.04.2011, proc. 700/09.0TVLSB-C.L1-7, Roque
Nogueira.
10 - Acrdo do TRP de 02/11/2009, proc. 1913/08.7TJPRT.P1 Por via destes normativos,
que correspondem regulao constante do regime pretrito, a doutrina e a jurisprudncia
tm definido o contrato de mediao imobiliria como um contrato de prestao de servios
(artigo 1145. do Cdigo Civil), mediante o qual o mediador assume uma obrigao de meios,
consubstanciada na obrigao de aproximar duas ou mais pessoas, com vista celebrao de
um certo negcio, mediante retribuio.
11 - Acrdo do TRC de 23/04/2002, CJ 2002, II, 30 Temos, assim, que o mediador se obriga
a uma actividade, que no a um resultado, embora, seja em funo da realizao do negcio
que ele desenvolve toda a sua actividade.
12 - Acrdo do TRE de 29/03/2007, proc. 2824/06-3 nos casos mais comuns de contrato de
mediao imobiliria, o mediador fica to-somente incumbido de diligenciar no sentido de
encontrar interessados para certo negcio e preparar depois a respectiva concluso; ele
obriga-se assim a uma actividade, no a um resultado.
42

13 - Acrdo do TRE de 03/12/2008, CJ 2008, V, 254 O contrato de Mediao Imobiliria

um negcio jurdico bilateral, oneroso e sinalagmtico que gera para o mediador uma
obrigao de meios e no de resultado, como claramente se recorta at da prpria definitio
legis gizada pelo art. 2..
14 - I O mediador, que exerce uma actividade essencialmente de carcter material e em
nome prprio, obriga-se perante o comitente apenas a diligenciar por conseguir interessado
em certo negcio e a aproxim-lo daquele (facilitando a concluso do negcio). - Ac. TRP de
19.02.2009, Jos Ferraz.
15 - Acrdo do TRE de 17/03/2010, proc. 898/07.1TBABF.E1 A doutrina e a jurisprudncia
tm definido o contrato de mediao imobiliria como um contrato de prestao de servios
(artigo 1145. do Cdigo Civil), mediante o qual o mediador assume uma obrigao de meios,
consubstanciada na obrigao de aproximar duas ou mais pessoas, com vista celebrao de
um certo negcio, mediante retribuio.
a.1.2. Ou considerando a obrigao do mediador como uma obrigao de resultado

1 - Acrdo do TRL de 14/04/2011, proc. 761/07.6TCFUN.L1-2 pese embora o carcter
tendencial da distino entre obrigaes de meios e de resultado, pode considerar-se que o
contrato de mediao imobiliria se reconduz a uma obrigao de resultado. Esta concluso
resulta clara, quer da prpria noo nsita no citado artigo 2 do Decreto-Lei 211/2004, quer
sobretudo do n 1 do artigo 18 do mesmo diploma, no qual se reproduz () a necessidade de
concretizao do negcio visado pelo exerccio da atividade de mediao, no se podendo
limitar promoo da venda.
2 - I- O contrato de mediao imobiliria uma modalidade do contrato de prestao de
servio, pelo que o mediador, para cumprir a sua prestao, deve proporcionar outra parte
determinado resultado que constitui o objecto da sua actividade e consta do documento que o
titula - Ac. TRP de 21.03.2013, proc. 582/12.4TJPRT.P1, Fernando Sames.
3 - Acrdo do TRP de 02/06/2011, proc. 141/09.9TBMAI.P1 Integrando, como se disse, a
categoria dos contratos de prestao de servios (), a mediao um contrato de resultado e
no de mera actividade, compreendendo-se que, por regra, sem a obteno do objectivo
contratado no seja devida remunerao.
4 - I - Do regime legal do contrato de mediao imobiliria regulado no Decreto-Lei n.
211/2004, de 20-08, infere-se que a prestao do mediador de resultado e s lhe confere o
direito totalidade da remunerao se o negcio visado pelo contrato de mediao vier a ser
concludo por aco exclusiva do mediador - Ac. TRP de 03.03.2009, proc. 0827745, Guerra
Banha.
43

5 - Acrdo do TRP de 15/07/2009, proc. 2187/07.2TBVRL.P1 O contrato de mediao

imobiliria um contrato de prestao de servios. Logo, na ptica do mediador, a sua
obrigao consubstancia-se em proporcionar ao comitente um certo resultado da sua
actividade art. 1154 do CC (). Tal resultado a obteno ou concretizao de um negcio
atinente a um determinado imvel.
6 - Acrdo do TRC de 16/10/2007, proc. 408/05.5TBCTB.C1 Verifica-se, assim, que a
obrigao principal do mediador a de aproximar diferentes pessoas, atravs da sua
intermediao, na busca comum e convergente para a celebrao de um contrato entre ambas
(obrigao de fazer), numa relao de causa/efeito (obrigao de resultado).
7 - Acrdo do TRE de 15/09/2010, proc. 2439/07.1TBPTM.E1 Temos por isso que a
obrigao do mediador se caracteriza como uma obrigao de resultado, por haver nela
perfeita coincidncia entre a realizao da prestao debitria e a plena satisfao do
interesse do credor () traduzindo-se o resultado no contrato de mediao imobiliria na
celebrao ou concluso do negcio visado pelo exerccio da mediao.
a.1.3. Ou mesmo considerando a obrigao do mediador como de meios ... e de resultado 45

*
Bem pertinentes so as observaes a propsito da argumentao, no geral, vertida nalguns
dos arestos citados tecidas por HIGINA ORVALHO CASTELO 46:
Os acrdos que vm a prestao do mediador como uma obrigao de resultado incorrem,
com frequncia, em pelo menos um dos seguintes erros: a) identificao entre o contedo
da obrigao do mediador e um evento futuro e incerto do qual as partes fazem depender a
remunerao; b) entendimento de que o resultado contido na noo de contrato de
prestao de servio (a cuja categoria, indubitavelmente, o contrato de mediao pertence),
constante do art. 1154 do Cdigo Civil, implica que o prestador de servio assume uma
obrigao de resultado. No entanto, os contratos de prestao de servio, implicando sempre
obrigaes de facere, comportam quer obrigaes de resultado quer obrigaes de meios,
sendo precisamente no campo dos contratos de prestao de servio que a classificao se
revela mais til
(...).
Segundo entendo, a obrigao que os dois regimes imediatamente anteriores ao RJAMI
(2004 e 1999) descreviam como a tpica do mediador imobilirio independentemente de as
partes poderem concretizar as suas obrigaes de forma diferente classificava-se como
45
I- O contrato de mediao imobiliria um contrato de prestao de servios e, como tal, no apenas de meios
mas tambm de resultado art 1154 do CC - qual seja, a realizao do negcio consensualizado pelo terceiro
angariado - Ac. TRP de 15.07.2009, proc. 2187/07.2TBVRL.P1, Carlos Moreira.
46
O Contrato de Mediao, pp 397-399.
44

obrigao de meios. Naturalmente que, como em todas as obrigaes, tinha um resultado no

horizonte, sendo para a sua consecuo que se orientava a prestao. Esse resultado, apto a
satisfazer o interesse do credor, era o de conseguir pessoa interessada em ser contraparte do
cliente no desejado contrato. A prestao tpica do mediador consistia, assim, em diligenciar
no sentido de alcanar aquele resultado, ou seja, em desenvolver os atos suficientes e
adequados obteno do resultado, sendo por referncia a este que se aferia a bondade dos
meios empregados.
No contrato de mediao, para alm da atividade suscetvel de alcanar o resultado
correspondente ao interesse do credor, existe um acontecimento final que desempenha um
especial papel no contrato, na medida em que condio necessria do nascimento do
direito do mediador remunerao. Este acontecimento no pode consubstanciar a
obrigao do mediador uma vez que est fora da sua disponibilidade, dependendo do
conjunto das vontades do cliente e do terceiro angariado. 47.
Parece evidente a justeza destas asseres.
a. 2. Aps a vigncia do RJAMI (Lei n 15/2013)
Agora, estipulando-se um vasto leque de negcios visados pelo contrato de mediao
imobiliria (cfr. art 2/1 48), a prestao do mediador passou a ser entendida de forma
diferente: ao invs do entendimento nsito nos arts. 2/1 do DL 211/2004 e 3/1 do DL 77/99,
de 16 de Maro (que estipulavam que a actividade de mediao imobiliria aquela em que,
por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na
realizao de negcio que vise..., agora, tal actividade de mediao imobiliria consiste na
procura, por parte das empresas, ... de destinatrios para a realizao de negcios....
Obriga-se a diligenciar no sentido de procurar interessado no negcio visado no contrato.
Mas... no se obriga a encontrar mesmo esse interessado que leve a cabo o negcio. que
no depende do mediador a realizao do negcio visado, pois isso depende das vontades do
cliente e do interessado encontrado. Da que no faa parte da obrigao do mediador
garantir o negcio, mas, sim, a procura de destinatrio para o mesmo (se far, ou no, o
negcio, logo se ver; mas isso j nada tem a ver com o contrato de mediao imobiliria).
A actividade do mediador deixou, assim, de ficar reduzida a uma simples obrigao,
passando a ter bem maior amplitude, devendo a vinculao contratual do mediador e os seus
termos e dimenso ser vista e analisada caso a caso. O mediador desenvolver a actividade
pretendida pelo seu cliente no interesse de ambos, sabendo que s ser remunerado se for
bem sucedido na procura e se, na sequncia disso, o cliente vier a celebrar o contrato
desejado, celebrao que se mantm na disponibilidade deste. A faculdade do mediador tem
como contraponto a liberdade do cliente relativamente celebrao do contrato desejado
47
Os destaques so da nossa autoria.

Que reza: A actividade de mediao imobiliria consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos
seus clientes, de destinatrios para a realizao de negcios que visem a constituio ou aquisio de direitos reais
sobre bens imveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cesso de posies em
contratos que tenham por objecto bens imveis.
48
45

sem prejuzo de casos especiais, como o contrato com clusula de exclusividade ou o contrato
de leilo, e da proibio do abuso de direito. 49.
1 - II - Para que ocorra uma mediao basta que, como consequncia dos actos de promoo
e facilitao envidados pelo mediador, se perfeccione o contrato a que as mesmas tendem,
atravs da concorrncia da oferta realizada por uma das partes e a consequente aceitao pela
outra, no se exigindo a sua posterior consumao, pois que este resultado independente
da vontade do mediador, a no ser que se haja responsabilizado expressamente de o obter,
atravs de um pacto especial de garantia no qual assuma o bom fim da operao. - Ac. STJ de
1.4.2014, proc. 894/11.4TBGRD.C1.S1- Gabriel Catarino.
2 - No constitui obrigao fundamental do mediador concluir o contrato; a sua obrigao
essencial a de conseguir interessado para certo negcio que ele prprio, raramente, conclui,
sendo indiferente que este intervenha na fase final do negcio - Ac. TRG de 23.10.2014, proc.
49320/12.9YIPRT.G1, Manuel Bargado.
3 - O contrato de mediao imobiliria um contrato bilateral e oneroso: o mediador obrigase a procurar interessado e a aproxim-lo do comitente para a realizao do negcio no
sector imobilirio e este ltimo obriga-se a remuner-lo pelo servio prestado (Ac. STJ de
12.12.2013, proc. 135/11.4TVPRT.G1.S1, Granja da Fonseca).
b. Da remunerao
Trata-se (como vimos da noo de mediao plasmada supra 50) de um elemento essencial do
contrato: a sua onerosidade 51. Essencialidade essa que a jurisprudncia estende forma da
remunerao, ao ponto de, por entender que a forma de remunerao um elemento
essencial do contrato de mediao imobiliria e no uma clusula acessria ou adicional,
qualquer alterao da clusula atinente forma da remunerao (cfr. cit. art 16/2/c) da lei
15/2013) modificao essa perfeitamente admissvel ao abrigo do disposto no art 406/1 do
CCivil ter de obedecer forma escrita, sob pena de nulidade nos termos do art. 220 do
mesmo Cdigo 52.
b. 1. Por quem devida?
Obviamente, pelo cliente, pois que foi ele quem contratou o servios da mediadora. Sem
embargo de, quer a mediadora e o destinatrio, quer o cliente da mediadora e o destinatrio,
quer mesmo os trs em conjunto, poderem acordar que a remunerao seja (parcial ou
totalmente) devida pelo destinatrio do negcio teremos, ento, uma assuno cumulativa
49
HIGINA ORVALHO CASTELO, O Contrato de Mediao, cit., pp 401.

O contrato de mediao o contrato pelo qual uma parte (o mediador) se vincula para com a outra (o solicitante)
a, de modo independente e mediante retribuio, preparar e estabelecer uma relao de negociao entre este
ltimo e terceiros (os solicitados) com vista eventual concluso definitiva de negcio jurdico.
51
O art 16/2/b da Lei n 15/2013 impe que as condies de remunerao da empresa... constem,
obrigatoriamente, do contrato, sob pena de nulidade (n5).
52
Cfr. Ac. STJ de 31-01-2002, Revista n. 4083/01 7 Seco, Oliveira Barros.
50
46

da dvida (que era do cliente da mediadora) por banda do destinatrio. O que a al. a) do n 2
do art 17 do RJAMI probe apenas que a empresa de mediao receba remunerao de
cliente e destinatrios no mesmo negcio, ou seja, receba duas vezes pelo mesmo servio!
Tal assuno de dvida perfeitamente admissvel. Com efeito, diz o n. 1 do art. 595. do CC
que pode verificar-se a transmisso a ttulo singular de uma dvida por contrato entre o antigo
e o novo devedor, ratificado pelo credor (al. a)) ou por contrato entre o novo devedor e o
credor, com ou sem consentimento do antigo devedor (al. b)). Mas (lembra-se) em qualquer
dos casos, a transmisso s exonera o antigo devedor havendo declarao expressa do
credor 53; de contrrio, o antigo devedor (originrio) responde solidariamente com o novo
obrigado (n. 2 do mesmo normativo).
Pode acontecer que cliente e destinatrio sejam ambos clientes da mediadora (v.g., se A
contrata a mediadora para angariar um cliente interessado na compra do seu prdio e B
tambm a contrata para... que lhe encontre um prdio que deseja comprar, vindo ambos os
contratos de mediao imobiliria a terminar pela venda do prdio de A ao B).
Parece que seria incorrecto que a mediadora viesse a exigir de ambos os clientes por inteiro a
comisso acordada. Assim, justo que cada um dos clientes pague a remunerao
correspondente a metade daquela que no respectivo contrato acordou com a mediadora.
isso que melhor se ajusta letra da al. a) do n 2 do citado art 17 do RJAMI.
A este ponto voltaremos mais frente.
b. 2. Quando devida?
Dispe para tal o art 19 do RJAMI 54.
Deste normativo resulta que a remunerao devida aquando da concluso e perfeio do
negcio visado pelo exerccio da mediao ou aquando da outorga do contrato-promessa
53
Ver Ac da RP de 12.05.03 in www.dgsi.pt, segundo o qual: a assuno de divida s liberatria ou exclusiva,

exonerando o primitivo devedor, quando haja declarao expressa do credor nesse sentido; na falta dessa
declarao expressa do credor, a assuno de divida meramente cumulativa, no ficando exonerado o primitivo
devedor e podendo por isso o credor exigir o cumprimento da obrigao a qualquer dos devedores.
54
Que reza assim:
Artigo 19.
Remunerao da empresa
1 - A remunerao da empresa devida com a concluso e perfeio do negcio visado pelo exerccio da mediao
ou, se tiver sido celebrado contrato - promessa e no contrato de mediao imobiliria estiver prevista uma
remunerao empresa nessa fase, a mesma devida logo que tal celebrao ocorra.
2 - igualmente devida empresa a remunerao acordada nos casos em que o negcio visado no contrato de
mediao tenha sido celebrado em regime de exclusividade e no se concretize por causa imputvel ao cliente
proprietrio ou arrendatrio trespassante do bem imvel.
3 - Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatrio, a empresa, desde que tal resulte expressamente
do respectivo contrato de mediao imobiliria, pode cobrar quantias a ttulo de adiantamento por conta da
remunerao acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negcio no se concretize.
4 - O direito da empresa remunerao cujo pagamento caiba ao cliente proprietrio de imvel objecto de contrato
de mediao no afastado pelo exerccio de direito legal de preferncia sobre o dito imvel.
5 - O disposto nos nmeros anteriores aplica -se apenas a contratos sujeitos lei portuguesa..
47

mas, neste caso, apenas se no contrato de mediao estiver prevista uma remunerao
empresa nessa fase.
Ou seja, para haver lugar remunerao, no basta mediadora a procura, (...) de
destinatrios para a realizao de negcios (art 2/1 do RJAMI). Nem, sequer, que o
contrato visado seja, de facto, levado a efeito.
Exige-se, agora para alm da concluso do negcio , ainda, que o negcio (concludo)
esteja perfeito (ut art 19/1 do RJAMI), isto , que seja... eficaz (no ferido de invalidade
absoluta ou pendente de condio suspensiva ou em que se venha a verificar a condio
resolutiva de que estava dependente). Da que (por princpio... 55), sendo nulo o contrato, no
haver lugar remunerao 56.
A ligao do pagamento da comisso acordada concluso de negcio pretendido (compra e
venda, arrendamento, trespasse, etc...) 57 uma exigncia que tem particular sentido quando
a mediadora no tem a exclusividade da mediao. que, podendo, neste caso, os
vendedores realizar o negcio projectado, quer por eles prprios, quer atravs de outra
empresa mediadora, ento mais se exige a concluso daquele.
Como se vinha dizendo, , de facto, entendimento pacfico, na doutrina e na jurisprudncia,
que no contrato de mediao imobiliria a regra a de que a remunerao da empresa
mediadora s devida com a concluso e perfeio do negcio visado pelo exerccio da
mediao, ou seja, que a comisso do mediador apenas devida quando a sua actividade
tenha contribudo, de forma determinante, para a celebrao (e perfeio) do negcio, por
via da aproximao do comitente com terceiros para o efeito.
Como no podia deixar de ser.
Salvo, claro, acordo expresso em sentido contrrio (as partes outorgantes so livres de
acordar, querendo, uma indemnizao... mesmo que o negcio no se venha a concretizar).
55
Ressalvam-se, v.g., as situaes de invocao de nulidade em... abuso de direito (cfr. mais frente).
Ou... outras.
Assim, v.g.:
... tendo a mediadora desenvolvido todos os actos necessrios celebrao do negcio e vindo este a ser
celebrado, sem que contudo os respectivos contraentes tenham observado os requisitos formais do mesmo
(reconhecimento notarial das assinaturas) a subsequente declarao de nulidade do negcio no pode afectar o
direito da mediadora comisso.
III - A mediadora no tem de intervir na celebrao do negcio nem lhe compete definir os termos acordados pelos
contraentes, incluindo a observncia de requisitos formais. - Ac. RL de 20.01.2011, proc. 5237/04.0YXLSB.L1-8,
Antnio Valente.
56
Idem, caso se tenha sujeito a exigncia da remunerao a uma condio suspensiva, apenas ser devida se tal
condio se verificar.
H quem apelide esta condio de... imprpria:
II- O pagamento s devido quando o negcio se realize e, por isso, o contrato bilateral de mediao obriga o
mediador ao pagamento uma vez verificada a condio legal ou imprpria da concluso do negcio visado. - Ac.
RL de 11.11.2004, proc. 5439/2004-8, Salazar Casanova.
57
A actividade de mediao imobiliria no pode limitar-se promoo do negcio visado, tendo tambm de
alcanar a concluso desse negcio, sendo a remunerao do mediador, em princpio, apenas devida se o negcio
se efectivar... - Ac. STJ, de 13-11-2012, Revista n. 3401/07.0TVLSB.L1.S1 - 1. Seco, Paulo S.
48

Efectivamente, s isto tem pleno sentido e s assim os potenciais clientes da mediadora se

sentiro com o vontade necessrio para recorrerem aos seus servios: sabem que s pagam
se... se a mediadora angariar interessado no negcio e este se concretize de forma...perfeita
(eficaz).
Portanto, no concretizado o negcio, no h que pagar qualquer remunerao; se assim no
fosse, ento o dono do imvel ver-se-ia na contingncia de remunerar a mediadora por cada
interessado (2, 5 ou...20) que aquela lhe indicasse! Era injustificada e sem qualquer sentido
esta posio, a qual, a vingar, levaria a que ningum procurasse as empresas de mediao (que
assim veriam os seus negcios a definhar...) para angariao de potenciais clientes sabendo
que teria de pagar comisso mesmo que tal interveno no levasse concretizao do
negcio visado!
Assim, v.g.:
I - De acordo com a regra geral prevista no art 18 do DL 211/04, de 20 de Agosto - cfr.,
tambm, o art 19 da Lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro (Remunerao da empresa) , no
basta angariar um qualquer candidato a negociar com o cliente dono do imvel; isto porque, o
contrato de mediao , essencialmente, um contrato para a obteno de um negcio: a
empresa de mediao cumpre a sua obrigao contratual quando encontra um terceiro com
quem o contrato visado com a mediao venha a ser efectivamente celebrado; pelo que o
mediador s pode reclamar a remunerao no momento em que, entre o comitente e a
entidade angariada, for concludo o negcio visado pelo exerccio da mediao.
II - Isto assim a ponto de, no obstante todo o empenho na actividade de angariao de
interessado e o xito dessa diligncia, se o negcio no vier a concluir-se, no h lugar a
remunerao!
III - Como se refere no Ac. do STJ de 03/04/2008 (Santos Bernardino) in www.dgsi.pt
Esta uma fatalidade com que as empresas de mediao, que so comerciantes, que
exercem uma actividade comercial numa economia de mercado tm de viver e nesse
pressuposto que a desempenham, sendo que as percentagens cobradas sobre o valor das
vendas que ajudam a concretizar tm j em conta o risco normal, a lea que inerente a
essa actividade 58.
Idem, o seguinte aresto:
O direito da mediadora retribuio acordada no mbito de um contrato de mediao
imobiliria pressupe, por regra e sem prejuzo das excepes previstas na lei, que a
mediadora tenha desenvolvido uma concreta actividade no sentido de angariar um interessado
para a celebrao do negcio, que o negcio visado pelo contrato de mediao tenha sido
concretizado e que este negcio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela
mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a concluso do contrato foi o resultado da
actividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que
deram lugar ao negcio pretendido, ainda que no tenha sido a nica causa.
58
Ac. RL de 17.02.2011, proc., 3452/07.4TVLSB.L1-8, - Maria Amlia Ameixoeira.
49

Para que a mediadora tenha direito remunerao acordada no basta, no entanto, que o
interessado com quem vem a ser celebrado o negcio a tenha contactado, tal como no
basta que o tenha acompanhado numa visita ao imvel, ainda que tenham sido esse contacto
e essa visita que despoletaram nesse terceiro o interesse no negcio que, mais tarde, se veio a
concretizar.
Para que a mediadora tenha direito a tal remunerao ser ainda necessrio que tenha
apresentado esse interessado ao seu cliente (ainda que seja pelo mero fornecimento da
identificao das pessoas que a contactam e s quais proporciona uma visita ao imvel) ou
que, de qualquer forma, tenha potenciado ou facilitado o contacto entre ambos,
promovendo a sua aproximao, j que este o cerne da mediao e o contedo essencial
da prestao a que se obrigou pelo contrato de mediao.
Assim, se, no mbito de um contrato de mediao em regime de no exclusividade, o
proprietrio do imvel celebra o negcio visado na mediao com um terceiro que o contacta
directamente, no obstante j ter contactado a mediadora e visitado o imvel por intermdio
desta, e no tendo ficado provado que tenha sido a mediadora a apresentar por qualquer
meio esse interessado ao seu cliente ou que a mediadora tenha informado oportunamente o
seu cliente de que tal interessado a havia contactado e que, por intermdio dela, havia visitado
o imvel e no estando sequer provado que, data da celebrao do negcio, o proprietrio
(cliente da mediadora) tivesse conhecimento daquele contacto e visita, no esto reunidos os
necessrios pressupostos para que possa ser reconhecido mediadora o direito retribuio
acordada no contrato de mediao. 59.
Do explanado se conclui, portanto, a contrario, que mesmo que a mediadora se tenha
empenhado imenso na busca de interessados na concluso do negcio, se o negcio no se
concretizar, no haver lugar a remunerao, suportando, ento, o mediador o risco da sua
actividade comercial ressalvadas, porm, as excepes prevista no art 19 da Lei 15/2013.
*
Estas asseres valem tambm para a situao em que o contrato de mediao celebrado
em regime de exclusividade ut art 19/2 do RJAMI (Idem, 19/2 e 20/3 DL 77/99, de 16 de
Maro e 18/2 do DL 211/2004, de 20 de Agosto): exige-se, tambm aqui, a concluso e
perfeio do negcio, a no ser que (caso, portanto, em que a remunerao devida sem a
concretizao do negcio...) o mesmo se no se concretize por causa imputvel ao cliente
proprietrio ou arrendatrio trespassante do bem imvel (n 2, fine).
Outra situao excepcional em que a remunerao da empresa mediadora pode ser devida
a de ter sido celebrado contrato-promessa relativo ao negcio visado pelo contrato de
mediao e as partes terem previsto o pagamento da remunerao aps a sua celebrao (art
19/1).
*
59
Ac. TRC de 17.12.2014, proc. 242/11.3TBNZR.C1, Catarina Gonalves.
50

Tambm se tem entendido que a existncia de um contrato de mediao em regime de

exclusividade (situao a ver mais frente...) autoriza a presuno (de facto) de que a
actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximao entre o comitente e
terceiros, facilitando o negcio (ou seja, presuno de existncia do nexo causal), sendo
devida a remunerao 60.
Porm,
I No de conceder uma presuno de facto quanto verificao de nexo de causalidade
entre a actividade de mediadora imobiliria, contratada em regime de exclusividade, e uma
venda efectuada mais de um ano depois de denunciado o contrato de mediao, sendo essa
denncia efectivada nos termos contratualmente previstos. II Tal no exclui porm a
verificao, no confronto da factualidade apurada, desse nexo de causalidade,
fundamentando o direito comisso acordada. 61.
*
Deve, ainda, anotar-se que, sendo certo que a remunerao apenas devida com a concluso
(e perfeio) do negcio visado salvo na situaes excepcional prevista no n 2 do art 19 - ,
significa, tambm, que o direito remunerao no minimamente afectado pelo ulterior
desfecho do negcio visado que, efectivamente, foi celebrado: se este contrato,
posteriormente sua celebrao, no foi (por uma ou ambas as partes) correcta ou
inteiramente cumprido ou executado, isso em nada atinge o direito da mediadora. De facto,
so realidades bem distintas a concluso do contrato e o seu cumprimento, ou execuo.
Encontrou-se ainda outra jurisprudncia sobre esta temtica da remunerao do mediador

maxime acerca dos pressupostos necessrios para a sua exigibilidade (concluso e perfeio do
negcio...; nexo causal...).
1 - No contrato de mediao imobiliria a prestao da mediadora s se considera satisfeita,
em princpio, com a concretizao do negcio visado por aquele contrato, porque a esse fim
tende a actividade de mediao - Ac. TRC de 10.07.2007, proc. 3631/05.9TBAVR.C1, Ferreira
de Barros.
2 - Tendo a mediadora direito remunerao desde que conseguisse um interessado que
concretizasse o negcio, como efectivamente aconteceu, est o ru obrigado ao pagamento
da remunerao estabelecida no acordo. - Ac. do STJ de 29-09-2011, Revista n.
6067/07.3TCLRS.L1.S1 - 7. Seco, Srgio Poas.
60
61
Cfr. ac. STJ de 10.10.20102, proc. 02B2469 (Moitinho de Almeida).

Ac. RL de 20.03.2015, proc. 3199/08-4TBCLD.L1-2, Ezaguy Martins.
51

3 - No tendo sido obtida a celebrao do negcio visado, excludo fica o direito

remunerao nos termos contratualmente acordados. - Ac. RL de 12.07.2012, Proc.
1187/11.2TBPDL.L1-7, Ana Resende.
4 - I - No contrato de mediao imobiliria, a regra a de que remunerao da empresa
mediadora s devida com a concluso e perfeio do negcio visado pelo exerccio da
mediao.
II - Excepcionalmente, a remunerao da empresa mediadora pode ser devida nos casos em
que o negcio visado, no mbito de um contrato de mediao celebrado em regime de
exclusividade, no se concretiza por causa imputvel ao cliente da empresa mediadora ou se
for celebrado contrato-promessa relativo ao negcio visado pelo contrato de mediao e as
partes tiverem previsto o pagamento da remunerao aps a sua celebrao. - Ac. STJ de 2201-2009, Revista n. 976/08 - 2. Seco, Rodrigues dos Santos
5 - I - A remunerao do mediador s devida com a concluso e perfeio do negcio visado
pelo exerccio da mediao - art. 19. do DL n. 77/99, de 16-03 - e com a venda ao cliente
angariado pelo mediador.
II - Para tanto, dever o mediador demonstrar que o comprador foi angariado por si ou que a
venda em causa, apesar de ter sido feita a um terceiro, foi-o simuladamente, para encobrir o
verdadeiro comprador - o cliente angariado pelo mediador. - Ac. STJ de 23-04-2009, Revista
n. 204/07.5TVPRT.S1 - 7. Seco, Custdio Montes.
6 - IV - Como resulta do disposto no n. 3 do art. 3. do DL n. 77/99, a obrigao do mediador
a de encontrar um terceiro com quem o negcio visado pelo contrato de mediao venha a
ser celebrado.
V - Por isso, s se e quando esse negcio for concludo - e concludo com o angariado - que o
mediador tem jus remunerao. - Ac. STJ de 03-04-2008, Revista n. 4498/07 - 2. Seco,
Santos Bernardino.
7 - II - Em regra, a remunerao s devida ao mediador com a concluso e perfeio do
negcio visado. - Ac. STJ de 28-05-2002, Revista n. 1609/02 7 Seco, Dionsio Correia.
8 - De acordo com o art. 18/1, a comisso s se vence com a outorga do contrato visado pelo
contrato de mediao; a clusula contratual 4. harmoniza-se perfeitamente com o disposto no
art. 18/1 e 18/2/b do citado diploma: no tendo havido contrato-promessa (que normalmente
existe mas no caso no chegou a existir pela actuao do Ru), do n. 1 do art. 18 resulta que
a comisso devida com a concluso do negcio visado neste caso a compra e venda, pelo
que existe prazo certo para o pagamento da comisso que a celebrao da escritura de
compra e venda. - Ac. RL de 08.03.2012, proc. 1724/09.2T2AMD.L1-2, Vaz Gomes.
9 - Tendo a angariada comunicado a sua disponibilidade para vir a celebrar o contrato
promessa de compra e venda, mas estabelecendo condies, tal permite considerar que o
desenvolvimento das negociaes no era ainda de molde a autorizar uma total confiana na
52

concluso do contrato, em termos tais passveis de gerarem o dever de indemnizar - RL de

12.07.2012, Proc.1187/11.2TBPDL.L1-7, Ana Resende.
10 - I- A contraprestao a pagar pelo comitente entidade mediadora depende da
concluso e perfeio do negcio a celebrar entre aquele e o terceiro angariado, devendo a
actividade mediadora ser causal do resultado produzido.
II- Efectivamente, o pagamento da comisso acordada encontra-se ligado concluso de
negcio pretendido, no caso a projectada venda, sendo que, quando a mediadora no tem a
exclusividade da mediao, o que quer dizer que os vendedores podem realizar o negcio
projectado quer por eles prprios quer atravs de outra empresa mediadora, mais se exige a
concluso daquele - Ac. RL de 14.04.2011, proc. 5500/05.3TJLSB.L1-6, Maria Manuela Gomes.
11 - De acordo com a regra geral a remunerao devida pelo mediador depende da
celebrao do contrato promovido, mediante a sua interveno, sendo, em princpio,
insuficiente o desenvolvimento, pela empresa mediadora, de diligncias no sentido de
conseguir o fim em vista. - Ac. RL de 14.04.2011, proc. 761/07.6TCFUN.L1-2, Ondina Carmo
Alves.
12 - No contrato de mediao imobiliria, embora a actividade essencial do mediador se
consubstancie no desenvolvimento de aces de prospeco e recolha de informaes que
visem encontrar o bem imvel pretendido pelo cliente e de aces de promoo dos bens
imveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negcio jurdico, designadamente atravs da
sua divulgao, publicitao ou da realizao de leiles (conforme resulta do disposto no n 2
do referido art. 2 do DL n 211/2004, de 20.08), a remunerao do mediador s devida
com a concluso e perfeio do negcio visado pelo exerccio de mediao. - Ac. RL de
17.03.2011, proc. 33245/08.5YIPRT.L1-2, Isabel Canadas.
13 - I - Num contrato de mediao imobiliria celebrado anteriormente entrada em vigor do
regime estabelecido no DL n 285/92 de 19/12, o direito comisso decorre da actividade da
mediadora, no s encontrando interessado para o negcio mediado e aproximando as partes
com vista sua celebrao, mas tambm da efectiva celebrao do negcio.
II - Contudo, tendo a mediadora desenvolvido todos os actos necessrios celebrao do
negcio e vindo este a ser celebrado, sem que contudo os respectivos contraentes tenham
observado os requisitos formais do mesmo (reconhecimento notarial das assinaturas) a
subsequente declarao de nulidade do negcio no pode afectar o direito da mediadora
comisso.
III - A mediadora no tem de intervir na celebrao do negcio nem lhe compete definir os
termos acordados pelos contraentes, incluindo a observncia de requisitos formais. - Ac. RL
de 20.01.2011, proc. 5237/04.0YXLSB.L1-8, Antnio Valente.
14 - ... a obrigao do mediador a de encontrar um terceiro com quem o contrato visado
negcio com a entidade angariada.
53

3. Segundo o preceituado no n 1 do artigo 19 do Dec.-Lei n 77/99, ento em vigor, a

remunerao s devida com a concluso do negcio visado pelo exerccio da mediao com
a entidade desse modo angariada; no obstante todo o empenho do mediador, se tal
negcio no se concretizar, no haver lugar a remunerao, ressalvadas, porm, as excepes
do n 2 do mencionado artigo, suportando o mediador o risco da sua actividade comercial. Ac. RL de 30.10.2010, proc. 3671/08.6TBALM.L1-7, Tom Gomes.
15 - O cliente da mediadora imobiliria deve pagar a esta a comisso acordada, mesmo que
venda o imvel a preo inferior ao previsto no contrato de mediao, no caso de ter aceite
vender a casa a comprador angariado pela mediadora. - Ac. RL de 26.11.2010, proc.
724/07.1TBSSB.L1-2, Jorge Leal.
16 - Idem
I - No contrato de mediao imobiliria o mediador adquire direito comisso quando a sua
actividade contribuiu para a celebrao do negcio, determinando a aproximao do
comitente com terceiros.
II O mediador mantm o direito remunerao, ainda que a venda se tenha efectuado por
valor inferior ao que os rus pretendiam no contrato de mediao, pois o negcio visado era
a venda das fraces autnomas, sendo o preo apenas um dos elementos do negcio, na
inteira disponibilidade do vendedor. - Ac. TRG de 29.09.2014, proc. 1651/11.3TBBCL.G1, Eva
Almeida.
17 - Idem
VII - Se, encontrados interessados no negcio pretendido de venda, o preo final da mesma
for, ento, alterado, por livre e mtuo acordo entre os comitentes e os interessados no
negcio, tal tem a ver com a compra e venda e no com a mediao.
preo no carece de forma escrita para relevar em face do contrato de mediao artigo 2212 do Cdigo Civil. - Ac. RL de 16.10.2007, proc. 7541/2007-1, Rui Moura.
18- Idem
O facto de o negcio se ter realizado por um valor inferior ao inicialmente previsto, em nada
interfere com o direito remunerao por parte do mediador. Afinal isso uma questo que
est na livre disponibilidade do vendedor de aceitar ou no a reduo de preo proposta pelo
comprador, que se reporta ao contrato de compra e venda e no ao da mediao. - Ac. TRE de
17.03.2010, proc. 898/07.1TBABF.E1, Bernardo Domingos.
19 - III - No constitui obrigao fundamental do mediador concluir o contrato; a sua
obrigao essencial a de conseguir interessado para certo negcio que ele prprio,
raramente, conclui, sendo indiferente que este intervenha na fase final do negcio.
IV - Tendo o interessado apresentado uma proposta inferior ao preo de venda previsto no
contrato de mediao imobiliria, a qual no foi aceite pelo comitente, a no realizao do
54

negcio visado no ocorre por culpa deste ltimo, no sendo devida qualquer remunerao ao
mediador. - Ac. TRG de 23.10.2014, proc. 49320/12.9YIPRT.G1, Manuel Bargado.
20 - O contrato de mediao imobiliria importa que o mediador tenha sido, expressa ou
tacitamente incumbido pelo comitente, que s fica constitudo na obrigao de remunerar o
mediador se o negcio incumbido for concretizado em virtude da actividade do mediador, ou
seja, a retribuio s devida com a concluso do contrato definitivo: no bastam esforos
nesse sentido.
Atenta o facto de no haver sido firmado entre as partes o regime de exclusividade, no
obstante a interveno da A, o papel desempenhado pelo R, neste caso concreto, foi causal da
concretizao do contrato de compra e venda do imvel. Por isso, no h lugar retribuio,
mas apenas e to s responsabilizao contratual deste ltimo, por no ter mantido o
preo fixado com a A. - Ac. RL de 04.03.2010, proc. 816/08.0YXLSB.L1-8, Teresa Prazeres Pais.
21 - I- No contrato de mediao, a remunerao s devida com a concluso e perfeio do
negcio visado pelo exerccio da mediao (Decreto-Lei n. 77/99, de 16 de Maro - artigo
19./1).
II- No concretizado o negcio, no h que pagar qualquer remunerao; se assim no fosse,
ento o dono do imvel ver-se-ia na contingncia de remunerar o mediador por cada
interessado que lhe fosse indicado pelo mediador - Ac. RL de 29.05.2007, proc. 7417/2007-7,
Isabel Salgado.
22 - II- O pagamento s devido quando o negcio se realize e, por isso, o contrato bilateral
de mediao obriga o mediador ao pagamento uma vez verificada a condio legal ou
imprpria da concluso do negcio visado.
... VI- O mediador no est obrigado a influenciar o processo negocial designadamente no
que respeita estipulao dos elementos essenciais do contrato apresentando propostas
visando o consenso das partes salvo se, para tal efeito, lhe for solicitado colaborao pelos
intervenientes.
Idem:
Num contrato de mediao imobiliria, a remunerao do mediador est dependente duma
condio essencial, que alguns apelidam de condio suspensiva, que se traduz na realizao
do negcio objecto do contrato de mediao - Ac. RP de 10.02.2015, proc.
1216/11.0YIPRT.P1, Maria Amlia Santos.
23 - VI- O mediador ter direito retribuio estipulada verificando-se que a realizao do
contrato resultou do facto da angariao do comprador com o qual o negcio foi celebrado
ainda que os termos do contrato tenham resultado de negociaes directas entre os
interessados que o mediador ps em contacto. - Ac. RL de 11.11.2004, proc. 5439/2004-8,
Salazar Casanova.
24 - No contrato de mediao imobiliria, compete ao mediador aproximar os possveis
contraentes, estabelecer contactos entre eles e prestar os esclarecimentos e informaes
55

necessrias, sem tomar qualquer partido em defesa de qualquer deles, limitando-se a

aproxim-los e a facilitar a celebrao do contrato previsto.
Para ter direito ao recebimento da comisso (remunerao), a mediadora ter de provar que a
venda foi feita em virtude da aco por ele desenvolvida.
No suficiente que a mediadora faa diligncias no sentido de aproximar os interessados
na realizao do negcio, sendo, em princpio, necessrio que o contrato previsto seja
realizado. Mas se depois no for integralmente cumprido j no ser a mediadora
responsvel por tal incumprimento, tendo direito a receber a comisso acordada.
Para tal no necessrio que o comprador seja a pessoa que contactou com a mediadora,
bastando que o negcio tenha sido feito por seu intermdio, ou seja, que tenha sido
concludo em virtude da aco por ela desenvolvido. - RL de 27.01.2004, proc. 8291/2003-7,
Pimentel Marcos.
25 - No contrato de mediao imobiliria, o mediador tem direito comisso quando, embora
no sendo a sua actividade a nica causa determinante da realizao do negcio pretendido
pelo comitente, ela contribuiu para a sua realizao, bastando que se tenha limitado a dar a
conhecer o nome de uma pessoa disposta a fazer determinado - Ac. RL de 07.04.2003,
Roque Nogueira.
26 - No contrato de imediao imobiliria, tendo embora os compradores contactado a
empresa imobiliria a propsito de um bem a transaccionar que j conheciam e o negcio se
concretizou por impulso dado pelos potenciais compradores ao qual aquela empresa foi alheia,
no tem a mesma direito remunerao acordada. - Ac. TRP de 21-01-2013, proc.
1646/11.7TBOAZ.P1, Antnio Eleutrio.
27 - A remunerao s devida no contrato de mediao imobiliria quando se verifique uma
relao causal entre a actividade do mediador e a perfeio/concluso do negcio.
O facto do dono do imvel ter rejeitado em Julho de 2011 uma proposta efectuada pela
mediadora de 380.000,00 euros, valor este que veio a aceitar em negociao directa com os
angariados pela autora, mas num momento em que estes verbalizam o fim da intermediao,
insuficiente para se dar por verificados os pressupostos justificativos da remunerao. - Ac.
TRC de 24.03.2015, proc. 811/13.7TBVIS.C1, Jacinto Meca.
No que tange ao contrato-promessa, a jurisprudncia tem-se pronunciado acerca da

possibilidade de antecipao da remunerao ou de parte dela para o momento da sua
celebrao 62. O que est, alis, em sintonia com a prtica corrente de se inserir nos
contratos de mediao uma clusula a conceder mediadora a possibilidade de exigir tal
antecipao remuneratria (ver art 19/1, 2 parte, da Lei 15/2013).
62
Assim, v.g.:
- Acrdo do TRE de 17/03/2005, proc. 873/04-2;
- Ac. do TRP de 15/02/2012, proc. 1988/09.1TBPFR.P1.
56

b. 3. Do nexo de causalidade entre a actividade de mediao e o contrato celebrado a final

A questo da relao da causalidade que deve intercorrer entre a actividade desenvolvida
pelo mediador e a concluso do negcio , um dos temas mais melindrosos e mais debatidos
da teoria da mediao, como bem se compreende, desde logo pelas suas relevantes
consequncias prticas.
De facto, tem sido entendimento generalizado na jurisprudncia que o mediador, no contrato
de mediao imobiliria, s tem direito remunerao convencionada com o
comitente/cliente se o negcio visado (constituindo objecto legal da sua actividade de
mediao) vier a ser concludo/concretizado e desde que a celebrao deste tenha sido o
corolrio ou a consequncia da sua actividade exigindo-se um nexo causal entre a sua
actuao (no mbito da mediao) e a outorga do contrato visado (competindo ao mediador a
alegao e prova dos pressupostos do seu direito, particularmente da verificao desse
mesmo nexo causal).
Isto , o direito remunerao implica a execuo da prestao contratual a que o mediador
se obrigou, nomeadamente a prtica dos actos adequados a conseguir que seja atingido o
objectivo do contrato a concretizao e perfeio do negcio visado com a mediao.
Dito de outra forma: o mediador adquire o direito a receber a remunerao/comisso quando
o seu trabalho influi sobre a concluso do negcio ou seja, o mediador tem direito
comisso quando, embora a sua actividade no seja a nica causa determinante da cadeia
dos factos que deram lugar ao negcio pretendido pelo comitente, contribuiu/influiu
(decisivamente) para ela 63.
Sendo, alis, que, de forma mais abrangentemente, MANUEL SALVADOR at admite (como
orientao que melhor acode aos interesses em causa) que o mediador adquire o direito
remunerao quando influir no resultado final, mas sem que seja necessrio para isso que
63
Cfr., v.g.:
1 - No contrato de mediao imobiliria, o mediador tem direito comisso quando, embora no sendo a sua
actividade a nica causa determinante da realizao do negcio pretendido pelo comitente, ela contribuiu para a
sua realizao, bastando que se tenha limitado a dar a conhecer o nome de uma pessoa disposta a fazer
determinado negcio - Ac. RL de 07.04.2003, Roque Nogueira.
2 - O direito da mediadora retribuio acordada no mbito de um contrato de mediao imobiliria pressupe,
por regra e sem prejuzo das excepes previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta
actividade no sentido de angariar um interessado para a celebrao do negcio, que o negcio visado pelo contrato
de mediao tenha sido concretizado e que este negcio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela
mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a concluso do contrato foi o resultado da actividade
desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negcio
pretendido, ainda que no tenha sido a nica causa.
Ac. TRC de 17.12.2014, proc. 242/11.3TBNZR.C1, Catarina Gonalves.
3 - o mediador s tenha direito remunerao quando haja desenvolvido uma actividade que haja infludo na
concluso do negcio visado, sendo a sua actividade causal dessa efectivao. - Ac. STJ de 19-05-2009, Revista n.
5339/06.9TVLSB - 6. Seco, Silva Salazar.
4 - III - A actividade do mediador confere direito remunerao sempre que, embora no sendo a nica causa do
resultado produzido, se integre de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao
negcio. - Ac. STJ de 28-05-2002, Revista n. 1609/02 7 Seco, Dionsio Correia.
57

tenha cooperado no desenvolvimento das negociaes, pelo que basta ter-se limitado a dar o
nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negcio (situao que tambm
consubstancia a aludida influncia (decisiva) para a celebrao do negcio) acrescentando
ns, que tambm bastar ter-se o mediador limitado a pr em contacto as partes interessadas
no negcio (obviamente, claro, desde que tal actividade da mediadora tenha infludo de
algum modo no negcio) 64.
Escreveu-se, pertinentemente, no Acrdo do STJ, de 28-04-2009:
O comitente s fica constitudo na obrigao de remunerar o mediador se o negcio tido em
vista pelo incumbente for concretizado em virtude da actividade do mediador, ou seja, a
obrigao de meios que lhe incumbe h-de desembocar no resultado pretendido a
celebrao do negcio para que foi mandatado o mediador sob pena de se considerar que o
contrato no almejou a perfeio e, no surtindo efeito til a actividade do mediador o risco,
a lea negocial , no h lugar remunerao (comisso), nem ao pagamento de despesas se
o contrato for celebrado pelo incumbente com terceiro, que no se interessou pelo negcio
por causa da actuao do mediador. 65. Neste aresto, citando-se CARLOS LACERDA BARATA,
acrescentou-se: O direito retribuio depende da celebrao do contrato prometido
embora seja independente do cumprimento do mesmo. S com a verificao de um
resultado til a realizao do negcio da actuao do mediador, este ganha o direito
retribuio. Est em causa mais do que a mera exigibilidade; da prpria constituio do
direito que se trata. Pode-se, assim, afirmar que o direito retribuio est sujeito a
condio suspensiva: a celebrao do negcio. Naturalmente, que s o negcio cuja
celebrao advenha (exclusivamente ou no) da actuao do mediador relevar, para este
efeito. A prestao do mediador ter de ser causal, em relao ao negcio celebrado entre o
comitente e o terceiro... Em matria de direito retribuio, o momento relevante o da
constituio do contrato promovido, pelo que as ocorrncias supervenientes que incidam
sobre a execuo ou o contedo do contrato sero, em regra, indiferentes como abaixo
melhor se explicitar.
64
Assim tambm, v.g.:

1 - Acrdo do STJ, de 12-12-2013 (Granja da Fonseca).
No contrato de mediao imobiliria, o mediador tem direito comisso quando, embora no sendo a sua
actividade a nica causa determinante da realizao do negcio pretendido pelo comitente, ela contribuiu para a
sua realizao, bastando que se tenha limitado a dar a conhecer o nome de uma pessoa disposta a fazer
determinado negcio - Ac. RL de 07.04.2003, Roque Nogueira.
2 - Idem
Ac. TRC de 03.02.2015, proc. 1399/11.9TBCLD.C1 (Carvalho Martins):
(...) O mediador s adquire o direito remunerao, quando influir no resultado final, mas sem que seja necessrio
para isso, que tenha cooperado ao desenvolvimento das negociaes, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome
de uma pessoa disposta a pagar determinado negcio. No necessria a continuidade do nexo causal, sendo
suficiente que o mediador tenha posto em contacto as partes e que isso tenha infludo na concluso do negcio..
3 - Idem
Acrdos do STJ: de 18/03/97, proc. 700/96, CJASTJ 1997, I, 158; de 31/05/2001, CJASTJ 2001, II, 108; de
28/05/2002, proc. 02B1609; de 10/10/2002, proc. 02B2469; e de 20/04/2004, proc. 04A800.
Idem, os Acrdos do TRE de 29/03/2007, proc. 2824/06-3 e de 17/03/2010, proc. 898/07.1TBABF.E1, CJ 2010, II,
241.
65
Relator: FONSECA RAMOS.
58

Concluindo:
1. Da exigncia de relao de causalidade (adequada) entre a actividade do mediador e o
negcio celebrado entre o comitente e o terceiro resulta que, por um lado, apenas h lugar
remunerao se tal nexo de causalidade estiver verificado;
2. Desde que se tenha preenchido esse nexo causal, o direito remunerao no deixa de se
manter no caso de ter lugar uma quebra aparente desse mesmo nexo (por via de actos
alheios ao comportamento do mediador).
A jurisprudncia tem, reiteradamente, afirmado a necessidade desse nexo causal 66.
Encontrou-se ainda outra jurisprudncia relevante sobre o problema da relao da

causalidade entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a concluso do negcio e
aspectos conexos:
1 - O problema da relao da causalidade que deve intercorrer entre a actividade
desenvolvida pelo mediador e a concluso do negcio constitui um dos temas mais
melindrosos e debatidos da teoria da mediao, at pelas suas relevantes consequncias
prticas.
Pode considerar-se, no entanto, como assente que o conceito de causalidade no implica que
a actividade de mediador, para como tal se deva considerar, no possa conduzir a outro
resultado seno a da feitura do negcio, no se tratando de aplicar a teoria da causalidade
adequada.
O mediador s adquire o direito remunerao, quando influir no resultado final, mas sem que
seja necessrio para isso, que tenha cooperado ao desenvolvimento das negociaes, pelo
que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negcio.
No necessria a continuidade do nexo causal, sendo suficiente que o mediador tenha posto
em contacto as partes e que isso tenha infludo na concluso do negcio. - Ac. TRC de
03.02.2015, proc. 1399/11.9TBCLD.C1, Carvalho Martins.
(Nesta ordem de ideias, de sufragar a posio da 1 Instncia, ao entender ter a Autora, no
circunstancialismo do caso, direito a comisso pela realizao do negcio, nos termos
66
Referindo-se a um nexo de causalidade adequada: Acrdos do STJ de 17/03/1967, BMJ 165, p. 331; de
28/02/1978, BMJ 274, p. 223; e de 15/11/2007, proc. 07B3569; do TRE de 24/03/1994, proc. 446, CJ 1994, II, 260.
Reportando-se apenas a uma relao causal: Acrdos do STJ de 29/04/2003, proc. 03A918; de 28/04/2009, proc.
29/09.3YFLSB; e de 27/05/2010, CJASTJ 2010, II, 88.
mediadora no se deve exigir um comportamento impossvel de realizar. So raros os casos em que tal ocorre, e
parecem ser de rejeitar. Nesta situao, o Acrdo do STJ de 09/12/93, proc. 083924, BMJ 432, p. 332, no qual se l
que a mediadora limitou-se a mostrar o imvel ao referido casal, a identificar-lhe a vendedora e a inform-la das
condies de venda no que no foi a nica -, pouco ou nada relevando o facto de ter sido ela a primeira a efectuar
estas diligncias. Ou o Acrdo do TRP de 21/01/2013, proc. 1646/11.7TBOAZ.P1.
59

contratualmente acordados, no se provando que o negcio tivesse sido efectuado sem sua
interveno, que, por isso mesmo, se afigure como decisiva.
E esse mesmo fundamento no prejudicado, sequer, pelo facto de, no percurso posterior
das negociaes, terem, as partes negociadoras, consagrado pormenores de
individualizao, em ordem concretizao final do negcio. Esta situao no retira valor
causal decisivo aproximao das partes, nos termos contratualizados, provocada pela
Autora. Por isso ela tem, indubitavelmente, direito a uma remunerao (comisso), como bem
se decidiu na sentena recorrida (cf. Acrdo de 18 de Maro de 1997, do STJ, in Col. Jurisp. de
Acrdos do Supremo Tribunal de Justia - Seco Cvel - Ano V, Tomo I - 1997 -, pp.158 -160;
por todos, AC. STJ de 12.12.3013, Proc.135.11.4TVPRT.G1.S1, www.dgsi.pt)). - remata-se no
acrdo).
2 - Para que o mediador imobilirio, sem regime de exclusividade, tenha direito
remunerao no lhe basta angariar um qualquer interessado para negociar com o dono do
imvel, sendo necessrio que o contrato de compra e venda venha a ser celebrado em
resultado e por fora da sua mediao, sem a qual o negcio no teria sido concludo - Ac.
TRE de 12.02.2015, proc. 380/13.8T2STC.E1, Accio Neves.
3 - A remunerao ao mediador s devida, como contrapartida que da prestao que lhe
incumbe realizar, se a celebrao do negcio tiver sido alcanada pela actividade de
mediao que desenvolveu, implicando a verificao de uma relao causal entre a actividade
desenvolvida pelo mediador e a realizao do negcio visado pelo contrato de mediao. - Ac.
STJ, de 13-11-2012, Revista n. 3401/07.0TVLSB.L1.S1 - 1. Seco, Paulo S.
4 - O direito remunerao depende da concluso e perfeio do negcio visado; ou seja, a
remunerao do mediador s devida, como contrapartida que da prestao que lhe
incumbe realizar, se a celebrao do negcio visado tiver sido alcanada pela actividade de
mediao que desenvolveu, implicando a verificao de uma relao causal entre a actividade
desenvolvida pelo mediador e a realizao do negcio visado pelo contrato de mediao. - Ac.
STJ de 29-03-2011, Revista n. 2439/07.1TBPTM.E1.S1 - 1. Seco, Paulo S.
(No se encontrando provado que o negcio de compra e venda, que se consumou em 08-052007, entre o ru, como dono e vendedor do imvel, e o seu comprador, tenha resultado da
actividade de aproximao entre o vendedor e o comprador, promovida pelo autor, nem
existindo qualquer prova da existncia de nexo de causalidade entre qualquer pretensa
actuao do autor junto daquele que veio a comprar ao ru o imvel, no havendo um
resultado a concretizao do negcio objecto da incumbncia ao autor , no se pode
afirmar que o autor tenha jus a qualquer retribuio pela venda do imvel, j que no resultou
da sua actuao, em termos de nexo de causalidade, a celebrao do negcio de compra e
venda do imvel escreveu-se no Acrdo.
Idem, no art 19 da Lei 15/2013).
5 - III - necessrio que exista uma relao de causa e efeito no sentido de que a actividade
desenvolvida pelo mediador influa ou contribua positivamente para a concretizao do
negcio.
60

IV - Para que tal influncia ou contribuio positiva se verifique no suficiente a

identificao de hipotticos interessados, nem chega enviar-lhes um dossi/estudo sobre o
negcio em causa. Seriam ainda necessrias outras diligncias no sentido de captar o efectivo
interesse dessas pessoas ou entidades para o negcio em causa, pondo-as em contacto
concreto com a r (ainda que sem participar nas negociaes propriamente ditas) de modo a
que, de interessados meramente virtuais se transformassem em interessados reais e
efectivos, ou em promitentes-compradores apresentados pela autora, o que implica uma
relao concretizada e no apenas uma relao abstracta (ou mera possibilidade) s
existente na perspectiva subjectiva da autora. - Ac. STJ de 07-04-2011, Revista n.
393/05.3TCFUN.L1.S1 - 1. Seco, Moreira Alves.
6 - ... o mediador s tenha direito remunerao quando haja desenvolvido uma actividade
que haja infludo na concluso do negcio visado, sendo a sua actividade causal dessa
efectivao. - Ac. STJ de 19-05-2009, Revista n. 5339/06.9TVLSB - 6. Seco, Silva Salazar.
7 - I - No contrato de mediao imobiliria, a remunerao s devida se houver uma relao
causal entre a actuao do mediador e a concluso e perfeio do contrato.
... Se a Relao estabeleceu a relao causal entre a actividade da mediadora que angariou um
cliente e a compra que este veio a fazer do imvel cuja venda se visava com a mediao, no
obstante esta ter sido levada a cabo depois de ele ter referido no estar interessado no negcio
e de ter sido denunciado o contrato de mediao, o STJ s pode apreciar se, em abstracto, tal
actividade era adequada efectivao da venda. - STJ de 15-11-2007, Revista n. 3569/07 2. Seco, Joo Bernardo.
8 - III - A actividade do mediador confere direito remunerao sempre que, embora no
sendo a nica causa do resultado produzido, se integre de forma idoneamente determinante
na cadeia de factos que deram lugar ao negcio. - Ac. STJ de 28-05-2002, Revista n. 1609/02
7 Seco, Dionsio Correia.
9 - III - O direito remunerao implica a execuo da prestao contratual a que o mediador
se obrigou, nomeadamente a prtica dos actos adequados a conseguir que seja atingido o
objectivo do contrato, objectivo este que a concretizao e perfeio do negcio visado com a
mediao. - Ac. STJ de 12.12.2013, proc. 135/11.4TVPRT.G1.S1- Granja da Fonseca.
10 - I - Para que o mediador tenha direito remunerao no necessrio que esteja
presente at concluso do negcio, mas sim que a concluso deste resulte adequadamente
da sua conduta ou actividade - Ac. TRE de 17.03.2010, proc. 898/07.1TBABF.E1, Bernardo
Domingos.
11 - Exceptuados os casos contemplados no art. 18. n. 2 do DL n. 211/2004, a remunerao
s devida com a concluso e perfeio do negcio visado pelo exerccio da mediao (art.
18. n. 1 do DL n. 211/2004), se, enfim, houver uma relao causal entre aquelas e a
actuao do mediador. - Ac. STJ de 11.2.2010, proc. 2044/07.2TBFAR.E1.S1 Pereira da Silva.
61

12 - I - A contraprestao a pagar pelo comitente entidade mediadora depende da

concluso e perfeio do negcio a celebrar entre aquele e o terceiro angariado, devendo a
actividade mediadora ser causal do resultado produzido, de modo a integrar-se de forma
idoneamente determinada na cadeia dos factos que deram origem ao negcio. - Ac. STJ de
27.5.2010, proc. 9934/03.0TVLSB.L1.S1, Hlder Roque.
13 - O comitente s fica constitudo na obrigao de remunerar o mediador se o negcio tido
em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da actividade do mediador, ou seja, a
obrigao de meios que lhe incumbe h-de desembocar no resultado pretendido a
celebrao do negcio para que foi mandatado o mediador sob pena de se considerar que o
contrato no almejou a perfeio e, no surtindo efeito til a actividade do mediador o
risco, a lea negocial no h lugar remunerao (comisso), nem ao pagamento de
despesas se o contrato for celebrado pelo incumbente com terceiro, que no se interessou pelo
negcio por causa da actuao do mediador.- Ac. STJ de 28.4.2009, proc. 29/09.3YFLSB Fonseca Ramos.
14 - ... o mediador s ter direito a retribuio (normalmente traduzida numa comisso) se,
por efeito da actividade desenvolvida, vier a alcanar-se a celebrao do contrato querido pelo
comitente ou, tambm porventura, se o contrato deixar de ser celebrado por desistncia ou
m f do comitente - Ac. STJ de 5.6.1996, proc. JSTJ00030226 Metello de Npoles.
15 - II - semelhana do que acontece com o mandatrio, o comitente est obrigado
realizao dos actos essenciais concretizao do negcio.
III - Tendo-se apurado que sem a mediao da recorrida o contrato em causa no se teria
realizado h que concluir que atingiu o seu desiderato.
16 - IV - E tendo alcanado o seu fim devido mediadora a acordada remunerao. Ac. RL
de 12.12.2013, Proc. 4588/08.OTBCSG-A.L1-1, Afonso Henriques.
17 - 2- A remunerao do mediador imobilirio devida mesmo que a sua actuao apenas
concorra para o resultado tido em vista no contrato de mediao, contanto que seja causa
adequada (ainda que no nica) da concluso e perfeio do negcio visado.
3- Concorre para a concluso e perfeio da compra e venda a mediadora que, tendo sido
contratada para prestar servios com esse fim, conduz o interessado na compra subscrio
do contrato-promessa de compra e venda e v depois, unilateral e indevidamente ser
revogado o contrato de mediao pelo seu cliente que, afinal, com uma nova mediao, vem
a celebrar a escritura pblica de compra e venda com o mesmo promitente-comprador. - Ac.
TRG de 12.06.2014, proc. 1218/10.3TBBCL.G1, Filipe Caroo.
18 - A mediadora imobiliria tem direito retribuio convencionada quando a sua actuao
determinante/causal para a concretizao da venda, tendo sido as diligncias por si
desenvolvidas que conduziram aproximao dos interesses na concretizao do negcio,
proporcionando que o mesmo se tivesse efectivamente concludo - Ac. RL de 02.12.2014,
proc. 2330/13.2TBSXL.L1, L. Esprito Santo.
62

19 - I - No de conceder uma presuno de facto quanto verificao de nexo de

causalidade entre a actividade de mediadora imobiliria, contratada em regime de
exclusividade, e uma venda efectuada mais de um ano depois de denunciado o contrato de
mediao, sendo essa denncia efectivada nos termos contratualmente previstos. II Tal no
exclui porm a verificao, no confronto da factualidade apurada, desse nexo de causalidade,
fundamentando o direito comisso acordada.- Ac. RL de 20.03.2015, proc. 3199/084TBCLD.L1-2, Ezaguy Martins.
20 - Para o mediador ter direito remunerao no necessrio que esteja presente at
concluso do negcio, sendo suficiente que se mostre demonstrada a existncia de uma
relao de causalidade adequada entre a actividade por si desenvolvida e o negcio realizado,
ainda que os termos do contrato tenham resultado, eventualmente, de negociaes directas
entre os interessados que o mediador ps em contacto - Ac. RL de 05.03.2013, Manuel
Marques.
21 - Idem
Ac. RL de 27.09.2011, proc. 1045/08.8TJLSB.L1-7, Ana Resende: Para o mediador ter direito
remunerao no necessrio que esteja presente at concluso do negcio, sendo
suficiente que se mostre demonstrada a existncia de uma relao de causalidade adequada
entre a actividade por si desenvolvida e o negcio realizado, ainda que os termos do contrato
tenham resultado, eventualmente, de negociaes directas entre os interessados que o
mediador ps em contacto, nada obstando no concerne factualidade que a relao de
causalidade resulte, de forma implcita da matria de facto dada como provada, ou seja
alcanada por presuno natural.
22 - Idem:
III - A autora provou que da sua actividade profissional resultou a apresentao do comprador
com o qual, na sequncia de negociaes, veio a ser celebrado o contrato de compra e venda,
precisamente, pelo preo pretendido pelo recorrente e referido no contrato de mediao.
IV - O que traduz actividade causalmente adequada por parte da autora, no obstante os
termos do contrato terem resultado, eventualmente, de negociaes directas entre os
interessados que aquela ps em contacto, nada impedindo que a vertente factual da relao
de causalidade conste implicitamente dos factos provados ou seja alcanada por presuno
natural, nos termos do art.351, do C.Civil.
V Consequentemente, a autora cumpriu a sua obrigao resultante do contrato de mediao
imobiliria que celebrou com o ru e, po por isso, tem direito respectiva remunerao. - Ac.
RL de 29.06.2010, Roque Nogueira.
23 - I- Num contrato de mediao imobiliria em regime de exclusividade, o direito
remunerao do mediador existe mesmo que no se concretize o negcio desde que a no
concretizao se deva a causa imputvel ao cliente.
(...). III- Portanto, necessrio que os factos provados permitam estabelecer um nexo causal
entre a actividade que foi desenvolvida pela mediadora e a concretizao do negcio visado
pela mediao.
63

IV - Em suma, tem de ficar demonstrado que a mediadora praticou os actos necessrios

concretizao do negcio entre o seu cliente e o terceiro interessado e que, s por culpa do
cliente, o negcio no se concretizou por intermdio da mediadora. - Ac. RL de 22.11.2012,
proc. 5208/10.8T2SNT.L1-6, Anabela Calafate.
24 - O mediador s adquire direito comisso quando a sua actividade tenha contribudo
para a celebrao do negcio, determinando a aproximao do comitente com terceiros,
mesmo quando o contrato de mediao celebrado em regime de exclusividade - Ac. RL de
08.04.2010, Rui da Ponte Gomes.
25 - 1. O contrato de mediao pressupe, essencialmente, a incumbncia, a uma pessoa, de
conseguir interessado para certo negcio, feita pelo mediador, entre o terceiro e o comitente,
bem como a concluso do negcio, entre estes, como consequncia adequada da actividade
do mediador. - Ac. TRC de 16.10.2007, proc. 408/05.5TBCTB.C1, Jorge Arcanjo.
26 - Estando assente que foi a Apelada que levou o cliente a visitar o imvel pela primeira
vez e que, aps esse acto, o negcio de compra e venda desse mesmo imvel foi realizado
entre a Apelante e aquele cliente, revelia de qualquer conhecimento da Apelada, podemos
afirmar que foi esta que no honrou com os seus compromissos contratuais sendo-lhe, assim,
devido o pagamento da comisso estabelecida no contrato de angariao celebrado com a
Apelante. - Ac. RL de 24.11.2009, proc. 1542/09.8YRLSB-7, Dina Monteiro.
27 - 2. A remunerao s devida com a concluso e perfeio do negcio visado com a
mediao (al. a) do n. 2 do art. 19. do D.L. n. 77/99 de 16 de Maro) e s se a empresa
mediadora tiver contribudo para a concluso ou perfeio do contrato (alnea f) do n.1 do
artigo 20.).
3. A prestao do mediador ter de ser causal, em relao ao negcio celebrado entre o
comitente e o terceiro. - Ac. RL de 21.04.2009, proc. 759/07.4YXLSB-1, Alexandra Branquinho.
28 - II - O mediador tem direito comisso quando, embora no sendo a sua actividade a
nica determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negcio pretendido pelo
comitente, contribuiu para ela.
II - A retribuio do mediador no fica afastada pela circunstncia de as negociaes
encetadas com a colaborao deste serem rompidas e, mais tarde, retomadas com sucesso,
j sem a sua participao, desde que o seu desenvolvimento subsequente possa ser
conduzido, face a um critrio de continuidade lgica, anterior actividade do mediador. Ac. RL de 24.05.2007, proc. 3613/2007-6, Carlos Valverde.
29 - 1. O direito ao valor correspondente comisso s existe se a mediao tiver conduzido a
um resultado, ou seja, concluso do negcio, que se consumou com a escritura de venda do
andar dos autos ao interessado comprador.
2. preciso que a actividade do mediador, mesmo que no seja a nica causa do resultado
produzido, se integre de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram
lugar ao negcio pretendido pelo comitente - Ac. RL de 21.09.2006, Ftima Galante.
64

30 - O cumprimento, pelo mediador, da obrigao assumida para com o comitente, por forma
a satisfazer o interesse deste, implica um nexo causal entre a actividade daquele e a concluso
do negcio, sendo que, essa relao de causa e efeito um facto integrado no processo
constitutivo do direito do mediador retribuio, pelo que, lhe cabia o nus da respectiva
prova, atento o disposto no art.342, n1, do C.Civil - Ac. RL de 17.11.2009, proc.
31 - Para que a mediadora tenha direito remunerao, incumbe-lhe a alegao e prova de
factos que revelem que tenha de algum modo participado no processo que levou
concretizao do negcio, no sentido de da se poder concluir que, embora no sendo a sua
actividade a nica causa determinante da cadeia de actos que deram lugar ao negcio
pretendido, contribuiu para ela. - Ac. RP de 01.07.2014, proc. 19005/12.2YIPRT.P1, Maria
Joo Areias.
32 - I - A mediao imobiliria ento um contrato bilateral: o mediador obriga-se a procurar
interessado e a aproxim-lo do comitente para a realizao do negcio no sector do
imobilirio, e este ltimo, o dador do encargo, obriga-se a pagar uma indemnizao ao
primeiro.
II - A obrigao assumida conseguir interessado para certo negcio que, raramente, conclui
ele prprio; indiferente que este intervenha na fase final do negcio.
III - Para a mediadora, para o contrato, necessrio que a actividade da mediadora esteja
ligada concluso do negcio, tenha contribudo para a mesma. O que interessa que a
mediadora encontrou interessados na projectada compra, verdadeiramente interessados,
determinados, de vontade esclarecida, e de deciso tomada em adquirir.
IV - No suficiente que a mediadora faa diligncias no sentido de aproximar os
interessados na realizao do negcio. Se assim fosse bastar-lhe-ia simular um comprador
que se mostrasse interessado e depois desistisse do negcio, mesmo que sem qualquer
fundamento srio. - Ac. RL de 16.10.2007, proc. 7541/2007-1, Rui Moura.
33 - Se a mediadora imobiliria acompanhar uns interessados numa visita a um imvel que
pretende vender os quais, aps a denncia do contrato de mediao, vieram a adquiri-lo tal
no suficiente para estabelecer um nexo causal entre a actividade desenvolvida pela
mediadora e a celebrao do negcio que justifique a remunerao desta. - Ac. TRP de 17-062014, Joo Proena.
34 - ... o mediador, devido ao risco/lea inerente actividade comercial da mediao, apenas
tem direito a ser remunerado quando a sua actuao determine a concluso e perfeio do
negcio visado pelo exerccio da mediao, o que significa que tem que existir um nexo de
causalidade adequada entre a sua actividade e a realizao do negcio pretendido, de modo a
que possa afirmar-se que a concretizao deste foi o corolrio ou a consequncia daquela
actuao.
III A essa luz, considerando toda a envolvncia do negcio, afigura-se-nos insuficiente para
prova daquele nexo de causalidade, a alegao e prova de que a A. fez uma visita ao imvel
65

com um cliente que angariou e que esse cliente veio, algum tempo depois, a celebrar o
contrato directamente com a R. - Ac. RP de 10.02.2015, proc. 1216/11.0YIPRT.P1, Maria
Amlia Santos.
35 - No contrato de mediao imobiliria, o mediador s tem direito remunerao
convencionada com o cliente se o negcio visado constituir objecto legal da sua actividade de
mediao, vier a ser concretizado e desde que o mesmo seja celebrado em consequncia da
sua actuao, competindo-lhe o nus de alegao e prova dos pressupostos deste seu
direito. - Ac. TRP de 21.03.2013, proc. 582/12.4TJPRT.P1, Fernando Sames.
36 - Nos termos do art. 18. do DL 211/2004, de 20-08, s devida remunerao quando a
actividade de mediao imobiliria tiver xito. Porm, a retribuio igualmente devida
sempre que a actividade do mediador se apresente como causa adequada do fecho do
contrato definitivo; quando o fecho do contrato for alcanado como efeito de interveno do
mediador, se a actuao do mediador tiver contribudo para o xito final; e no caso do contrato
definitivo s no ser concludo por causa imputvel ao comitente.
ao mediador que cabe fazer a prova de que a concluso do negcio definitivo resultou da
sua interveno. - Ac. TRC de 17.01.2012, proc. 486/10.5T2OBR.C1, Barateiro Martins.
37 - I- O mediador, no contrato de mediao imobiliria, s tem direito remunerao
convencionada com o comitente/cliente se o negcio visado vier a ser concludo/concretizado e
desde que a celebrao deste tenha sido o corolrio ou a consequncia da sua actividade.
II- Compete ao mediador-autor a alegao e prova dos pressupostos do seu direito,
particularmente da verificao do nexo causal entre a sua actuao (no mbito da
mediao) e a outorga do contrato visado. - Ac. TRP de 13.04.2010, proc.
5408/06.5TBVFR.P1, M. Pinto dos Santos.
38 - Provando-se que actividade mediadora da autora contribuiu para a concluso do negcio
mediado, mas que este s veio a ser concludo e celebrado j depois de ter expirado o
contrato de mediao que tinha celebrado com a r e por intermdio de outro mediador que
recebeu, por isso, remunerao igual a metade da que a autora pretendia receber se tivesse
sido ela a tratar da concluso do negcio, equilibrado reduzir a remunerao da autora a
quantia idntica que foi paga quela segunda mediadora. - Ac. TRP de 03.03.2009, proc.
0827745, Guerra Banha.
39 - O direito remunerao da mediadora apenas existe se esta provar que o negcio se
concretizou com o angariado numa relao de causalidade adequada, o que deve verificar-se
apenas durante o perodo de vigncia do contrato, salvo e mesmo que o contrato tenha sido
posteriormente feito com o mesmo angariado - se ela provar que o comitente impediu tal
concretizao neste perodo para se eximir ao pagamento da comisso. - Ac. TRP de
15.07.2009, proc. 2187/07.2TBVRL.P1, Carlos Moreira.
40 - Para o mediador ter direito remunerao no necessrio que esteja presente at
concluso do negcio, mas sim que a concluso deste resulte adequadamente da sua conduta
66

ou actividade, cabendo-lhe, nos termos do artigo 342 n1 do Cdigo Civil, alegar e provar o
nexo de causalidade entre a sua actividade e a concluso do negcio - Ac. TRP de 20.09.2001,
Leonel Serdio.
41 - O nexo causal necessrio atribuio mediadora do direito comisso no exige que a
sua actividade, com vista consecuo do negcio, seja contnua e ininterrupta, no sentido
de que tenha participado em todas as tentativas at sua fase conclusiva, antes sendo
apenas necessrio que ela indique a pessoa disposta a fazer o negcio e consiga a sua
adeso celebrao deste; e competindo ao comitente a prova de factos interruptivos de tal
nexo - Ac. TRC de 09.09.2014, proc. 1421/12.1TBTNV.C1, Carlos Moreira.
b. 4. Da fonte da obrigao de pagamento da remunerao
Como bom de ver, a obrigao de pagamento da comisso mediadora radica...no contrato.
O que tem implicaes prticas de relevo como se pode ver, v.g., no Ac. RL de 11.02.2014,
proc. 251512/11.6YIPRT.L1-1 (Isabel Fonseca):
Num contrato de mediao imobiliria a fonte da obrigao (de pagamento do preo pelos
servios prestados) o contrato e no radica na titularidade de um direito real (o direito de
propriedade que incide sobre o bem a negociar) 67.
67
O caso:
A Autora, empresa de mediao imobiliria, accionou a R sociedade (PR S.A.), pedindo a condenao desta a
pagar-lhe determinada quantia a ttulo de comisso na venda do andar identificado nos autos.
A r alegou que nada deve A., uma vez que o andar em causa nunca lhe pertenceu, antes pertena de uma
empresa relacionada com a r mas distinta da mesma.
Respondeu a Autora dizendo que foi com a R sociedade PR S.A. que a autora se relacionou, no mbito da sua
actividade comercial de mediao imobiliria, com a R se tendo reunido e exercido a mediao, apresentando a
proposta de um interessado, com quem a r veio a acordar na venda.
A sentena condenou a r PR S.A., no pagamento autora.
A R apelou.
Com interesse, provou-se que:
A autora, uma empresa de mediao imobiliria, no mbito da sua actividade comercial, reuniu com a r (que
sempre se apresentou como "PR S.A."), na pessoa do seu Presidente, para promover a venda de um andar,
identificado nos autos.
O andar em questo nunca pertenceu R "PR SA.", antes foi propriedade de uma outra empresa, relacionada
com a requerida.
A Autora colocou placas suas no andar referido de acordo com o que foi acordado com a R, tendo efectuado mais
do uma visita ao imvel com o (interessado) Sr. Dr. TS que apresentou proposta de compra deste imvel, no
montante de 400.000,00 Euros, proposta esta que foi discutida, vindo a R a aceitar essa proposta, mas...
acordando directamente com esse Dr. TS na venda do andar por aquele mesmo valor de 400.000,00 euros.
Escreveu-se no acrdo:
Tal factualidade permite concluir que o negcio de mediao se estabeleceu entre a autora e a r (cliente) e no
entre a autora e a sociedade proprietria do prdio. A fonte da obrigao (de pagamento do preo pelos servios
prestados) o contrato e no radica na titularidade de um direito real (o direito de propriedade que incide sobre o
bem a negociar), no importando sequer averiguar da relao existente entre a sociedade r e a sociedade
proprietria do prdio, uma vez que no se coloca no processo qualquer questo relacionada com a
responsabilidade da autora, enquanto mediadora, pelo cumprimento das obrigaes que impendem sobre si,
maxime a que alude o art. 16, n1, alnea a) do Dec. Lei 211/2004 de 0 de Agosto - actualmente, o art 17/1/a)
da Lei n 15/2013) , no sendo esse o objecto do litgio.
(...).
Da factualidade assente resulta que a autora executou a actividade para a qual foi contratada, , E porque foi
exactamente esse interessado a pessoa com quem foi acordada a venda da fraco, legtimo inferir que a
67

b. 5. Recebimento de remunerao de... ambos os clientes?

Na vigncia do DL 211/2004, regia o art 18/6. Omisso h, porm, sobre o caso, no RJAMI.
Parece boa a soluo dada por HIGINA ORVALHO CASTELO 68: E se ambas as partes no mesmo
contrato forem clientes da mediadora, porque ambas, atravs de contratos de mediao
distintos, solicitaram mediadora que encontrasse contraparte para um contrato que ambas
desejavam com posies diferentes, quid juris? Pode a mediadora, na descrita situao,
receber remunerao de ambos os clientes? O regime anterior previa directamente o caso no
art. 18, n. 6, do DL 211/2004, inalterado em 2011, destinando-lhe a seguinte regra supletiva:
a remunerao s devida por quem primeiro a contratou, excepto se houver acordo
expresso de todas as partes na respectiva diviso. O RJAMI no dispe de norma para a
situao. Em meu entender, na falta de acordo das partes sobre qual delas pagar ou sobre a
medida da diviso, a melhor soluo ser a de cada uma pagar metade do valor acordado no
seu contrato. 69.
certo que os valores (ou percentagem...) acordados a ttulo de remunerao, por cada parte,
podem ser bem distantes e da que a parte que acordou o maior valor tenha de pagar
tambm bem mais que a outra parte que acordou uma remunerao mais baixa. Mas, a, sibi
imputet: afinal, a remunerao acordada com a mediadora com cada uma das partes que a
contratou no lhes foi imposta, antes foi acordada no mbito da liberdade contratual de que
gozam!
Parece, assim, perfeitamente aceitvel aquela soluo: cada uma paga metade da
remunerao que acordou. razovel. E justo: se assim no fosse e pudesse a mediadora
exigir de ambos os clientes a remunerao acordada, teramos, afinal, a mediadora a ser paga
... duas vezes pelo mesmo servio!
Veja-se que a Lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro, no manteve no seu articulado a limitao
que vinha expressa no art 18, n 6, do DL 211/2004, de 20 de Agosto: que no caso de a
empresa mediadora celebrar contratos de mediao com ambas as partes no mesmo negcio,
cujo objecto material seja o mesmo bem imvel, a remunerao da mediadora s seria devida
por quem primeiro a contratou.
actividade de intermediao da autora foi determinante na concluso do negcio, independentemente da sua
presena aquando da assinatura do contrato promessa e/ou venda..
*
Objectara a R que nada devia A., uma vez que no contrato de mediao imobiliria no se tinha inserido
clusula de exclusividade e o contrato de compra e venda do andar havia sido efectuado j... depois de expirado
o prazo do contrato de mediao.
A isto, respondeu e bem a Relao:
Quanto invocada falta de exclusividade e prazo de durao do contrato (seis meses nos termos do art. 19, n3
do referido diploma), matria irrelevante. indiscutvel que nada obsta a que o negcio se processe margem do
contrato de mediao, quando o regime convencionado no implica exclusividade e/ou quando o negcio com o
interessado se concretiza depois do terminus da mediao. Ponto que o cliente no se aproveite da actividade do
mediador, assim concretizando o negcio
de tal forma que, sem essa interveno e actividade, nunca teria chegado quele interessado. A no ser assim,
estaria encontrado o expediente para evitar o pagamento da comisso.!
68
O Contrato de Mediao, cit., pp 407.
69
Destaque nosso.
68

E fez bem legislador em no inserir norma anloga aludida antecedente, antes deixando
liberdade das partes a forma de resolver o problema. Se no o resolvem, no se entendendo
na forma de remunerar a mediadora... pagam as duas: no por inteiro (por ento se tratar de
um locupletamento inaceitvel para a mediadora, pois...o negcio visado, afinal, era o
mesmo), mas fazendo incidir sobre ambas as partes tal nus (pagando cada uma metade da
comisso acordada no respectivo contrato).
Portanto, cremos poder-se legitimamente extrair a concluso de que com a entrada em vigor
da aludida Lei 15/2013 a remunerao ser devida por ambas as partes, nos termos indicados.
b. 6. Da celebrao do contrato visado... com o titular do direito de preferncia
Em causa saber se deve, ou no, ser afastada a remunerao nos casos em que em vias da
celebrao do contrato visado, o preferente (legal ou convencional) se apresenta (seja ele
prprio, seja por iniciativa do cliente da mediadora que notificou o beneficirio da preferncia
para exercer, querendo, tal direito) a exercer a preferncia, vindo o contrato a ser com ele
celebrado.
Mantm-se o direito remunerao, pois no deixou de existir o nexo causal entre a
actividade da mediadora e a celebrao do contrato 70.
c. Da clusula de exclusividade: do seu mbito e do direito remunerao
Dispe o art 16, n2, al. g), do RJAMI:
2 Do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos:
(...).
g) A referncia ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificao dos efeitos
que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente..
E quanto remunerao no caso de insero de clusula de exclusividade, reza o art 19/2:
2 igualmente devida empresa a remunerao acordada nos casos em que o negcio
visado no contrato de mediao tenha sido celebrado em regime de exclusividade e no se
concretize por causa imputvel ao cliente proprietrio ou arrendatrio trespassante do bem
imvel. 71.
Isto , aqui, no se celebrando o contrato visado por causa imputvel ao cliente, a
remunerao da mediadora depende apenas do cumprimento da sua obrigao e do sucesso
desta.
70
Assim era no mbito do DL 211/2004 (cfr. art 18/7) e continua a ser no domnio do RJAMI (art 19/4).
Como bem observa HIGINA ORVALHO CASTELO (ob cit., p 430), as palavras ora destacadas (tenha sido e e)
esto a mais.
71
69

**
Que dizer desta clusula de exclusividade?
Sendo o contrato de mediao imobiliria celebrado em regime de no exclusividade, o
negcio visado pode, no apenas ser realizado com o angariado pela mediadora, como pode
tambm s-lo com um outro interessado angariado por outra mediadora, ou at pelo prpria
parte contratante, nada impedindo que esta parte, em simultneo, negoceie com outros
interessados. Apenas se impe como baliza que sejam observados os princpios da boa f
(designadamente, que no actue em abuso do direito...).
Ao invs, havendo clusula de exclusividade a situao bem diferente.
Com efeito, esta clusula (que tem de constar obrigatoriamente do contrato, com
especificao dos efeitos que da mesma decorrem, quer para a empresa, quer para o cliente,
sob pena de nulidade do contrato - al. g) do n 2 e n 5, do art 16 do RJAMI) visa proteger o
interesse da empresa mediadora em s ela diligenciar no sentido da realizao do negcio
intencionado, de modo a garantir a correspondente remunerao. Da que tal clusula (cujos
efeitos, diga-se, ao contrrio do que ocorria no anterior DL 211/2004 (art 19/4), no vm
previsto no novo RJAMI) obrigue o cliente a no contratar outra mediadora para a promoo
do mesmo negcio visado durante o perodo de vigncia do contrato com o exclusivo.
Durante a vigncia da clusula da exclusividade, o cliente no pode fazer cessar
unilateralmente o contrato, sem justa causa. Se o pudesse, a clusula seria de todo ineficaz.
Porm (salvo se se tiver convencionado a exclusividade absoluta), tal clusula no impede a
negociao objecto do contrato directamente pelo cliente com algum interessado que se lhe
dirija sem ser por intermdio da mediadora ou o obriga a contratar apenas com interessados
que lhe sejam indicados por esta. Apenas o impede, como dito, de contratar outra mediadora
para a promoo do mesmo negcio visado durante aquele perodo do contrato, o que, a
acontecer, implicaria violao da clusula com as respectivas consequncias 72.
72
Veja-se o Acrdo do STJ de 10-05-2005, Revista n. 987/05, 6. Seco (SILVA SALAZAR) embora proferido na
vigncia do DL 77/99, foi-o em face de normas idnticas s do DL 211/2004 e da Lei n 15/2013 , assim
sumariado:
Contrato de mediao imobiliria Clusula de exclusividade Remunerao:
I - Mostrando-se provado que a recorrente ficou com o encargo de conseguir interessados para a venda de X
fraces de dois lotes da ora recorrida que ento se encontravam em construo e que iriam ser submetidos ao
regime de propriedade horizontal, ficando acordado o regime de exclusividade, encontramo-nos indubitavelmente
perante um contrato de mediao imobiliria tal como se encontra definido pelo art. 3, do DL 77/99, de 16-03,
celebrado na forma escrita conforme o exige o n. 1 do art. 20 do mesmo diploma legal.
II - Como tal, recaa sobre a recorrida, pelo menos em princpio, a obrigao de pagar recorrente a remunerao
acordada em troca dos servios de mediao prestados por esta, nos termos do art. 19 do mencionado DL.
III - Nos termos do art. 20, n. 3, quando a empresa de mediao contratada em regime de exclusividade, s ela
tem direito de promover o negcio objecto do contrato de mediao, durante o respectivo perodo de vigncia.
IV - Porm, a clusula de exclusividade apenas impede a ora recorrida de contratar outra mediadora para
promoo dos mesmos imveis no perodo de vigncia do primeiro contrato, no impedindo a sua negociao por
aquela com algum interessado que se lhe dirija directamente sem ser por intermdio da mediadora, nem a
obrigando a contratar apenas com os interessados que lhe sejam indicados por esta, o que no permite se
considere ter havido violao, pela r, de tal clusula, dado que no se mostra que os contratos-promessa tenham
sido celebrados com interveno de outra mediadora, nem mesmo que a r tenha efectuado diligncias de
promoo desses negcios, pelo que no pode ser reconhecido r, com essa base, direito a comisso ou
indemnizao.
70

Parece-nos, de facto, esta a melhor soluo sobre o sentido e efeitos da clusula de

exclusividade. Posio que bem sustentada por HIGINA ORVALHO CASTELO 73: Em meu
entender, e sem prejuzo de as partes poderem manifestar claramente o seu acordo noutro
sentido, a melhor interpretao de uma clusula de teor idntico ao do art. 19, n. 4, do
revogado DL 211/2004 (s a empresa de mediao tem o direito de promover o negcio objeto
do contrato de mediao) restringe a operacionalidade da clusula ao afastamento da
concorrncia, no podendo ver-se como tal a iniciativa do prprio cliente. Por um lado, o
campo de regulao do RJAMI o da atividade empresarial de mediao imobiliria, devendo
a clusula em causa ser lida a essa luz. Por outro lado, a interpretao mais lata contende com
as normas dimanadas do princpio da autonomia privada, na sua modalidade de liberdade
contratual, que tanto peso tm no mbito do direito privado, pelo que carece de uma
indicao clara das partes nesse sentido.
De dizer que a posio defendida no prescinde do cumprimento pelo cliente do seu dever
de informar previamente a mediadora exclusiva da sua inteno de celebrar contrato com
pessoa por si diretamente encontrada e de se assegurar que tal pessoa no chegou a si
graas atividade da mediadora.
(...). Ocorre-nos perguntar qual ser a contrapartida do cliente por esta obrigao. (...) creio
que o benefcio da exclusividade ter como contrapartida mnima, e por defeito, a vinculao
do mediador obrigao de prestar a atividade de mediao. - destaques nossos.
certo que a actual Lei 15/2013 no contm norma igual quele n 4 do art. 19 do
(revogado) DL 211/2004. Mas nem por isso a interpretao do sentido e efeitos da clusula de
exclusividade deixam de ser os apontados. A introduo de tal clusula de exclusividade visa,
de facto, proteger o interesse da empresa mediadora em s ela diligenciar no sentido da
V - Porm, na hiptese prevista no art. 19, n. 2, al. a), (correspondente ao art192 do da Lei 15/2013) no se
exige violao da clusula de exclusividade, bastando que a mediadora tenha exercido actividade de mediao
sem ter conseguido conduzir celebrao do contrato visado por causa imputvel sua cliente.
VI - Tendo a ora recorrida (cliente da mediadora) celebrado os dois referidos contratos-promessa de compra e
venda com empresas com as quais negociara directamente, sem recurso mediao da ora recorrente (a
mediadora), impediu esta de promover as ditas fraces, uma vez que por tais contratos-promessa ficou vinculada a
celebrar apenas os contratos dessa forma prometidos.
VII - Assim, de entender que existe uma causa imputvel ora recorrida determinante da impossibilidade de
celebrao de negcios que porventura pudessem vir a ser angariados pela ora recorrente.
VIII - A no ser interpretada da forma acima indicada a disposio da dita al. a) do art. 19, - ou seja, como
abrangendo a celebrao de tais contratos pela comitente sem interveno da mediadora como causa imputvel
quela -, encontrar-nos-amos perante a situao prevista no art. 239 do CC (que reza assim: (Integrao) Na falta
de disposio especial, a declarao negocial deve ser integrada de harmonia com a vontade que as partes teriam
tido se houvessem previsto o ponto omisso, ou de acordo com os ditames da boa f, quando outra seja a soluo
por eles imposta).
IX - Atendendo regra da boa f tambm nesse artigo consagrada, a integrao das declaraes negociais de
harmonia com a vontade que as partes teriam tido se tivessem previsto tal hiptese, s poderia ser no sentido de
ser devida a remunerao autora, uma vez que esta, dedicando-se ao exerccio da referida actividade profissional
de mediao, de que vivia, obviamente nunca aceitaria contratar se a r lhe manifestasse inteno de vender
directamente aos interessados que lhe surgissem sem lhe pagar qualquer remunerao, provocando-lhe um risco
negocial acrescido imprevisvel, coisa que a r, actuando de boa f, devia ter em conta..
73
Contrato de Mediao, cit., pp 428-429.
71

realizao do negcio intencionado, de modo a garantir a remunerao dos actos materiais

que, para tanto, leve a cabo.
Assim, portanto, tal como a doutrina maioritria, tambm a jurisprudncia tem entendido que
a clusula de exclusividade apenas probe o cliente de recorrer a outros mediadores (se o
fizer, e o contrato visado vier a ser celebrado com interessado angariado pela mediadora
terceira, o direito remunerao inquestionvel, prescindindo-se, at, nesta situao, do
preenchimento do nexo de causalidade entre o contrato celebrado e a actividade da
mediadora!), no o inibindo de contratar directamente com (terceiro) interessado por si
directamente encontrado (j que assim se limitaria, injustamente, a liberdade do prprio
cliente, para mais em se tratando de pessoas singulares e normalmente sem os meios e os
contactos que tm as empresas mediadoras) sem prejuzo de estipulao expressa no sentido
desta proibio alargada, bem assim de aceitar propostas que espontaneamente lhe sejam
feitas por terceiros (exclusividade absoluta caso, portanto, em que o cliente tambm fica
impedido de celebrar contrato com interessado por si angariado e se o fizer, viola a clusula
de exclusividade, assistindo mediadora o direito remunerao acordada) 74.
Foi neste entendimento que foi lavrado o j referido Acrdo do STJ de 10-05-2005, o qual,
como vimos, apelando ao princpio da boa f que deve nortear a aplicao da regra de
integrao dos contratos (ut art 239, do CC) e em funo do risco negocial assumido,
sustentou que a negociao directa entre o cliente e outros interessados que conduza
celebrao do contrato sem qualquer interveno da mediadora no viola, certo, o pacto
de exclusividade existente; mas... (tambm) no exonera aquele de pagar a esta, desde que
tenha exercido actividade de mediao, a remunerao estipulada, ainda que no tenha sido
74
Neste sentido, pode ver-se, ainda, os seguintes arestos:

1 - A celebrao de um contrato de mediao em regime de exclusividade s impede o cliente de proceder
directamente, por si prprio e sem intermediao daquela, venda do imvel, se tal for acordado expressamente
entre as partes - Ac. RP de 01.07.2014, proc. 19005/12.2YIPRT.P1, Maria Joo Areias.
2 - 1. Visando o regime de exclusividade acordado em contrato de mediao imobiliria proteger o interesse da
empresa mediadora em s ela diligenciar no sentido da realizao do negcio intencionado, de modo a garantir a
remunerao dos actos materiais que, para tanto, leve a cabo, mostra-se afastada a possibilidade de intermediao
por parte de qualquer outra mediadora.
2. A previso legal contida no N4 do Art. 18 do Dec. Lei 211/2004, de 20/08, no afasta a possibilidade do
comitente negociar directamente com o interessado que o descobre e que lhe apresenta uma proposta
negocial, excepto se existir estipulao contratual em contrrio.. - Ac. TRC de 18.02.2014, proc.
704/12.5T2OBR.C1.
3 - II O regime de exclusividade, sendo inequvoco que visa afastar a concorrncia, impedindo a celebrao de
contrato de mediao com outra mediadora, durante o perodo de vigncia do contrato, no deve ser entendido em
termos to absolutos que limite a liberdade do prprio comitente procurar interessados no negcio pretendido,
para mais em se tratando de pessoas singulares, sem os meios e os contactos que tm as empresas mediadoras.
III - De todo o modo, e no limite, de excluir que o comitente no possa aceitar qualquer proposta de compra que
venha at si, sendo-lhe apresentada por algum que, sem a intermediao de mediadora, se mostre interessado no
negcio - Ac. TRG de 04.06.2013, proc. 1264/12.2TBBCL.G1, Fernando Fernandes Freitas.
4 - Idem:
Ac. da mesma Relao de Guimares de 20/04/2010, proc. 7180/08.5TBBRG.G1 - na vigncia do DL 211/2004).
A diferena entre estes dois arestos: neste ltimo, o tribunal manifestou o entendimento de que o regime de
exclusividade impede no apenas a promoo de outras mediadoras, mas tambm a promoo directa do cliente,
sendo, porm, que um regime de exclusividade absoluta, impeditivo da aceitao de propostas no procuradas
por parte do cliente, teria de ser expressamente convencionado; j no primeiro aresto, como vimos, o tribunal
restringe mais o campo da exclusividade, dizendo que a sua estipulao no deve ser entendida em termos to
absolutos que limite a liberdade do prprio cliente procurar interessados no negcio pretendido.
72

em consequncia desta actividade que o negcio foi conseguido mas na medida em que a
negociao directa impediu a mediadora de ser ela a conclu-lo e tal impedimento
imputvel ao cliente (em causa no dito Ac. estava o art 19/2/a do DL 77/99
correspondente ao art 19/2 da actual Lei n 15/2013).
Assim, ao invs do que ocorre no contrato de mediao imobiliria simples (em que o cliente
da mediadora pode celebrar com outro interessado o negcio visado no contrato que com
aquela celebrara (com respeito, porm, do princpio da boa f), assistindo mediadora o
direito a ser remunerada desde que o negcio visado no contrato tenha sido efectuado e se
encontre perfeito, o que depende, portanto, da disponibilidade do cliente e de um terceiro
art 19/1 RJAMI), j no caso de ter sido introduzida uma clusula de exclusividade, em
determinados termos (como ocorreu na situao nsita naquele Acrdo do STJ de 10-052005) pode assistir ao mediador, no apenas o direito de ser o nico a promover o contrato,
como tambm o direito remunerao mesmo que o contrato se no conclua ou em nada
tenha contribudo para a sua celebrao!
Mas como excepo!
A regra no essa!
Ou seja: s em situaes excepcionais que, no regime de exclusividade, pode haver direito
remunerao sem que tenha sido em consequncia da actividade da mediadora que o negcio
visado se concretizou 75, pois a regra que, com ou sem clusula de exclusividade (como j se
referia no Acrdo do STJ, de 26-02-2002 76), o mediador s adquire direito comisso
quando a sua actividade tenha contribudo para a celebrao do negcio, determinando a
aproximao do comitente com terceiros, de onde se conclui que tal direito depende,
portanto, do cumprimento da obrigao (de meios) a que a mediadora se vinculou e de que,
entre ela e a concluso perfeita do negcio, se verifique nexo de causalidade 77.
75
Percute-se no exemplo citado: a negociao directa do cliente impediu a mediadora de ser ela prpria a concluir
o negcio, sendo tal impedimento s quele imputvel.
76
PINTO DE ALMEIDA.
77
Veja-se, v.g., o Ac. RL de 22.11.2012, Anabela Calafate:
1 - I Num contrato de mediao imobiliria em regime de exclusividade, o direito remunerao do mediador
existe mesmo que no se concretize o negcio desde que a no concretizao se deva a causa imputvel ao cliente.
II - Mas o direito remunerao implica a execuo da prestao contratual a que o mediador se obrigou, ou
seja, a prtica dos actos adequados a conseguir a concretizao do negcio visado com a mediao.
III - Em suma, tem de ficar demonstrado que a mediadora praticou os actos necessrios concretizao do
negcio entre o seu cliente e o terceiro interessado e que, s por culpa do cliente, o negcio no se concretizou
por intermdio da mediadora. 2 -Idem:
IV A remunerao da mediadora s devida se o contrato previsto for realizado, e esta s adquire o direito
comisso quando a sua actividade tenha contribudo para a celebrao do negcio, ainda que no seja a causa
determinante da celebrao, o que tem aplicao mesmo quando o contrato de mediao celebrado em regime de
exclusividade. - Ac. TRG de 04.06.2013, proc. 1264/12.2TBBCL.G1, Fernando Fernandes Freitas.
73

Daqui, tambm, que parea evidente que incumbe mediadora a prova dos elementos
constitutivos do direito remunerao e da relao de causalidade entre os actos de
promoo e mediao levados a cabo e a perfeio do negcio visado 78.
**
Algumas questes
Vrias questes se podem colocar no mbito da clusula de exclusividade, como, com toda a
pertinncia e utilidade, d conta HIGINA ORVALHO CASTELO 79:
1. A prova do acordo sobre o regime de exclusividade, sem que a este se faa qualquer
referncia no contrato reduzido a escrito, conduz nulidade do contrato de mediao
imobiliria? Ou o contrato vlido como contrato de mediao imobiliria simples, sem
exclusividade, portanto? E se no contrato se estipular uma clusula de exclusividade sem, no
entanto, se especificarem os efeitos que dela decorrem para ambas as partes? Teremos um
contrato de mediao exclusiva nulo? Poder o contrato celebrado valer como contrato de
mediao simples? E se a omisso da especificao dos efeitos da exclusividade se referir
apenas a uma das partes, a resposta a mesma? Ser que o RJAMI disse mais que o
pretendido, querendo apenas estatuir a nulidade da clusula de exclusividade no escrita ou
deficientemente estipulada, e no a nulidade de todo o contrato?
Entende esta Autora que, caso no figure, expressamente, no contrato a clusula de
exclusividade no contrato celebrado, este valer como contrato de mediao imobiliria
simples (ou seja, ... sem clusula de exclusividade mas, claro, desde que estejam reunidos
todos os requisitos de validade daquele contrato). Perante o disposto no art 221 do CC 80,
resulta que nula , sim, ... a clusula, no o contrato. Este vlido, at porque corresponde a
um modelo legalmente admissvel e que at se encontra regulado (o contrato de mediao
imobiliria simples).
Temos dvidas: se a prpria Lei (cfr. art 16/2/g) e 5) a exigir que a clusula de
exclusividade, quando acordada, bem assim os seus efeitos, deve constar do contrato sob
pena de nulidade deste, por que razo deveria o contrato nesse caso valer como contrato de
mediao imobiliria simples? Creio serem estendveis a esta clusula as razes
78
Cfr., v.g., acrdo da Relao de Lisboa, de 14-06-2012 (AGUIAR PEREIRA) e Ac. TRC 18.02.2014, proc.
704/12.5T2OBR.C1, Jos Guerra (Mesmo em regime de exclusividade a mediadora quem tem de demonstrar o
nexo causal entre a actividade que por si foi desenvolvida e a concretizao do negcio visado pela mediao.).
79
Contrato de Mediao, cit., pp. 426 ss.
80
ARTIGO 221
(mbito da forma legal)
1. As estipulaes verbais acessrias anteriores ao documento legalmente exigido para a declarao negocial, ou
contemporneas dele, so nulas, salvo quando a razo determinante da forma lhes no seja aplicvel e se prove que
correspondem vontade do autor da declarao.
2. As estipulaes posteriores ao documento s esto sujeitas forma legal prescrita para a declarao se as razes
da exigncia especial da lei lhe forem aplicveis.
74

determinantes da forma do contrato (afinal, a segurana das partes outorgantes em

especial a defesa do interesse da empresa mediadora 81).
J no caso de a clusula no especificar efeitos que da mesma decorrem, quer para a
empresa quer para o cliente, a, sim, nulo o contrato.
Efectivamente, o art 16/2/g) da Lei 15/2013 (tal como o art 19/4 do DL 211/2004 e,
anteriormente, o art 20/3 do DL 77/99) claro ao prescrever que o contrato de mediao
mobiliria deve conter, ... obrigatoriamente, a referncia ao regime de exclusividade, quando
acordado, com especificao dos efeitos que do mesmo decorrem..., cominando-se no n 5
tal falha com a nulidade do contrato.
No entanto, sustenta a aludida Autora que. ao abrigo do estatudo no art 293 CC 82, pode o
contrato nulo por falta daquela especificao no escrito, ser convertido em contrato de
mediao imobiliria...simples afinal, ... como se tal clusula, embora acordada entre as
partes, no tenha sido transposta para o documento escrito. Duvidamos dessa soluo: afinal,
a Lei que comina (expressamente) com a... nulidade do contrato!
Uma nota: h quem defenda (de forma peregrina, diga-se) que a clusula de exclusividade
impede, sem mais (isto , mesmo sem ser convencionado pelas partes), no apenas a
interveno de outras mediadores, mas tambm o negcio directo do cliente 83.
2. Havendo clusula de exclusividade, pode o cliente, durante a vigncia do contrato, desistir
do contrato/negcio visado com o interessado que a mediadora lhe encontrou nesse perodo,
ou recus-lo? Ou est obrigado a aceitar esse interessado, assim se vinculando celebrao
desse contrato (desde, claro, que o interessado encontrado esteja genuinamente interessado a
celebr-lo nas condies previstas no contrato)?
E se desistir, h lugar remunerao?
Em causa, assim, est, agora, no apenas a questo da exclusividade, mas antes de...
revogabilidade do contrato.
No se estipulando clusula de exclusividade, o cliente pode, obviamente, sempre desistir do
negcio a qualquer momento, sem que haja lugar a remunerao da mediadora contratada, a
no ser que no contrato se tenha estipulado, de forma expressa, coisa diferente.
81
essencialmente o interesse desta que o regime de exclusividade acordado visa proteger cfr., v.g., Ac. TRC de
18.02.2014, proc. 704/12.5T2OBR.C1.
82
ARTIGO 293
(Converso)
O negcio nulo ou anulado pode converter-se num negcio de tipo ou contedo diferente, do qual contenha os
requisitos essenciais de substncia e de forma, quando o fim prosseguido pelas partes permita supor que elas o
teriam querido, se tivessem previsto a invalidade.
83
Cfr. Acrdo do TRL de 24/05/2011, proc. 11231/08.5TMSNT.L1-6.
75

J, porm, havendo exclusividade, tambm pode desistir do negcio, certo, mas ento o
direito da mediadora remunerao mantm-se intacto se a previso nsita no art 19/2
RJAMI se preencher isto , se o negcio visado no contrato se no concretize por causa
imputvel ao cliente.
Exemplificando:
1. H lugar remunerao mediadora (acordada), v.g., no caso da recusa ou desistncia do
negcio pelo cliente dela serem meros artifcios para este no lhe pagar a remunerao
acordada (como o caso daquele dilatar a celebrao do negcio com o cliente arranjado pela
mediadora para mais tarde (j... depois do perodo do contrato), a fim de no parecer que
foi por aco dela que o negcio se veio a concretizar)!
2. Tambm h lugar remunerao acordada quando, tendo sido celebrado um contrato de
mediao imobiliria, em regime de exclusividade, a proprietria do imvel, objecto do
negcio, se recusa, a celebrar contrato promessa com interessada angariada pela mediadora,
sem fazer qualquer outra prova, capaz de afastar a sua culpa por aplicao do art 19/2 da
lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro (anteriormente, o art 18/2/a) do DL 21/2004, de 20 de
Agosto), em conjugao com os artigos 798 (responsabilidade do devedor 84) e 799
(presuno de culpa e apreciao desta), do Cd. Civil 85 86.
3. Outra questo: durante a vigncia do contrato de medio, em que se clausulou um regime
de exclusividade, pode o comitente preterir um interessado no negcio que a mediadora lhe
apresente, sem ficar obrigado a pagar a remunerao acordada, no caso de ao comitente
surgir um outro interessado que lhe oferea melhores condies?
Parece que no pode.
Com efeito, como supra ficou dito, a clusula de exclusividade no impede a negociao
objecto do contrato directamente pelo cliente com algum interessado que se lhe dirija sem ser
por intermdio da mediadora ou o obriga a contratar apenas com interessados que lhe sejam
indicados por esta. Apenas o impede de contratar outra mediadora para a promoo do
mesmo negcio visado durante o perodo de vigncia do exclusivo.
H, porm, que distinguir duas situaes:
a) - Se, apesar de clausulada a exclusividade, o comitente encontrou um interessado para o
negcio ainda antes da mediadora o encontrar, nada obsta embora (mesmo aqui) se nos
84
O devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigao torna-se responsvel pelo prejuzo que cause
ao credor.
85
Neste sentido, pode ver-se o Ac. TRG de 31-01-2013, Rita Romeira (aqui, por aplicao do art 18/2/a) do DL
21/2004, de 20 de Agosto).
86
O que se compreende. que ao celebrar o contrato de mediao imobiliria, ainda por cima com clusula de
exclusividade (que visa proteger o interesse da mediadora), parece evidente que est implcito a aceitao (pelo
cliente) da celebrao de contrato promessa relativa ao negcio visado se o interessado angariado pela mediadora
assim o desejar!
76

afigurem algumas reservas 87 a que negoceie directamente com aquele interessado, sem que
haja lugar comisso mediadora.
b - Caso diferente , portanto, a situao prevista na questo: o comitente negoceia
directamente com outro interessado mas j depois de a mediadora ter arranjado um cliente
efectivamente interessado no negcio nos termos firmados no contrato de mediao
imobiliria.
Aqui surge em cena o art 19/2 da lei 15/2013, de 8 de Fevereiro, em toda a sua plenitude: o
negcio no se concretizou por causa imputvel ao cliente, na medida em que este, sabendo
que a mediadora tinha um interessado real para o negcio, desviou-se dessa rota para,
negociando com outro e ignorando o trabalho da mediadora, se furtar ao pagamento da
comisso.
Afinal, a mediadora levou levar a cabo diligncias tendentes a alcanar essa finalidade, as
quais tm custos. Se durante a vigncia do contrato de mediao, o comitente decidir
negociar directamente a realizao do contrato que por via dela visava concretizar e se logra
esse objectivo, evidente que frustra de todo o interesse da mediadora, sendo certo que, em
termos prticos, e na perspectiva dela, essa situao no difere da que poderia ocorrer com a
intermediao de outra.
Assim, nesta hiptese o comitente nunca poder preterir o interessado no negcio que,
durante a vigncia do contrato de medio, em regime de exclusividade, a mediadora lhe
apresentou, sem ficar obrigado a pagar a remunerao acordada, mesmo em face de um
87
Efectivamente, bem poderamos raciocinar deste modo:

O contrato de mediao imobiliria tem prazo de vigncia (se o prazo no constar do contrato, este considera-se
celebrado por um perodo de seis meses art 16/3 da lei 15/2013). Da que se tiver sido clausulada a
exclusividade, a mediadora assume a obrigao de nesse perodo tudo fazer para atingir o objectivo acordado. Mas
para tal preciso que... a deixem trabalhar, respeitando o prazo acordado. Acordo esse que no satisfeito
(dessa forma se inviabilizando um possvel negcio que poderia conferir direitos remuneratrios mediadora) caso
o cliente nesse perodo de vigncia do contrato proceda venda do imvel objecto do contrato a interessado por
ele acordado ou que a ele chegue, no encontrado pela mediadora (o que, como dissemos, pode perfeitamente
fazer).
Repare-se, porm, que a mediadora tem uma expectativa legtima em que o cliente a deixe procurar interessado.
Da que se a no deixam, pode bem perguntar-se se tambm aqui (em que se acordou no regime de exclusividade,
que visa precisamente defender o interesse da mediadora...) foi por causa imputvel ao cliente que o (mesmo
que apenas eventual) negcio se no veio a concretizar (cfr. art 19/2 da Lei 15/2013).
Diramos, ento, que tambm aqui se violou o princpio da boa f (art 762 CCivil): na pendncia da condio
suspensiva que daria direito remunerao mediadora (a angariao de um interessado na concretizao do
negcio visado) o cliente no ter actuado com a lealdade que a mediadora esperava, tornando dessa forma (com
a venda do imvel que acaba por fazer) impossvel a efectivao daquele negcio. Da que seja razovel pensar que
lhe assiste o direito ao ressarcimento dos prejuzos que teve, que parece dever serem reconduzidos ao valor da
remunerao acordada (cfr. artigos 562 e ss do CCivil).
Isso mesmo parece extrair-se do estatudo no artigo 801, 1, do Cdigo Civil: tornando-se impossvel a prestao
por causa imputvel ao devedor, este responsvel como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigao
incidindo sobre o comitente/devedor uma presuno de culpa (ou seja, a ele incumbindo o nus da prova de que
a falta de cumprimento no procedeu de culpa sua dito de outra forma, ...a prova de que no lhe foi imputvel o
facto da mediadora no ter levado a bom porto a realizao integral do contrato de mediao imobiliria que
ambos livremente celebraram).
77

outro que lhe oferea melhores condies. que, nessa hiptese, a mediadora havia atingido
o resultado visado pelo contrato de mediao, tendo direito correspondente remunerao.
Veja-se que, como foi entendido no Ac. da RG, de 23-04-2009 88, at mesmo no regime de
mediao livre (ou seja, sem exclusividade), caso o negcio se no conclua por facto imputvel
ao cliente da mediadora, esta poder ter direito a ser indemnizada, segundo as regras da
responsabilidade civil, pelos prejuzos que tal facto lhe cause. No regime de exclusividade,
como dito, a imputabilidade ao cliente da no concluso do negcio, com a manuteno do
direito remunerao acordada, tem pleno assento no mencionado art 19/2 da lei 15/2013,
de 8 de Fevereiro (idem art 18/2/a) do DL 211/2004, de 20 de Agosto).
Assim, portanto, pouco importa que o interessado encontrado pelo cliente venha a oferecer
melhor preo que o interessado (antes) encontrado pela mediadora: esta tem direito
remunerao, pois... encontrou pessoa genuinamente interessada no negcio (nos termos
v.g., preo... que estavam previstos no contrato)!
Nota: A propsito do direito remunerao pela mediadora no caso da no concretizao do

negcio visado no contrato de mediao celebrado em regime de exclusividade, por causa
imputvel ao cliente proprietrio ou arrendatrio trespassante do bem imvel (art 19/2 Lei
15/2013), nunca de mais esclarecer o seguinte:
Sem embargo das reservas que deixmos supra a respeito da situao em que o cliente,
antes de findo o prazo do contrato, celebrou o negcio visado com um interessado por ele
encontrado (dessa forma tornando impossvel mediadora encontrar, no prazo
contratualizado, o interessado a que se obrigou), deve vincar-se bem que o princpio (ou
regra) a seguir sempre este: para que o direito indemnizao se possa efectivar
imperioso que a mediadora prove que (efectivamente) angariou cliente genuinamente
interessado na celebrao do negcio. Sem este pressuposto nunca se poder verificar o
pressuposto seguinte que faria nascer o seu direito remunerao: que o negcio no se
celebrou por causa imputvel ao cliente da mediadora 89.
88
Proc. 2207/07.0TBV CT.G1 (Henrique Andrade).

1 - - Num contrato de mediao imobiliria para que a mediadora lograsse ter direito remunerao, em face do
contrato com clusula de exclusividade era pressuposto determinante a prova de que angariou cliente para a
celebrao do negcio.
- Sem este pressuposto nunca se poder verificar o pressuposto seguinte que faria nascer o seu direito
remunerao: que o negcio no se celebrou por causa imputvel ao cliente da mediadora - Ac. RL de 24.05.2011,
proc., 11231/08.5TMSNT.L1-6, Maria Teresa Soares.
2 - Idem, v.g.:
I Num contrato de mediao imobiliria em regime de exclusividade, o direito remunerao do mediador existe
mesmo que no se concretize o negcio desde que a no concretizao se deva a causa imputvel ao cliente.
II - Mas o direito remunerao implica a execuo da prestao contratual a que o mediador se obrigou, ou seja, a
prtica dos actos adequados a conseguir a concretizao do negcio visado com a mediao.
III - Em suma, tem de ficar demonstrado que a mediadora praticou os actos necessrios concretizao do negcio
entre o seu cliente e o terceiro interessado e que, s por culpa do cliente, o negcio no se concretizou por
intermdio da mediadora. - Ac. RL de 22.11.2012, Anabela Calafate.
3 - I- Para que a sociedade mediadora possa receber a remunerao ao abrigo da alnea a), do n 2, do artigo 18
do Decreto-Lei n 211/2004, esta tem de estar em condies de poder concluir o negcio, mas o mesmo no se
89
78

Uma chamada de ateno: caso as partes optem pelo regime de exclusividade,

conveniente que o conceito de exclusividade seja por elas (em especial, o mediador) definido
com rigor, no contrato de mediao imobiliria, que est sujeito forma escrita, para que se
no deixe para a produo de prova a tarefa (arriscada) da sua definio90.
E havendo divergncias sobre a interpretao a dar clusula de exclusividade, impe-se
averiguar a vontade real das mesmas, elaborando-se, para tanto, os pertinentes quesitos 91
(agora... temas de prova art 596/1 CPC).
Encontrou-se ainda outra jurisprudncia relevante sobre a temtica ora sob apreciao
(clusula de exclusividade seu mbito e consequncias da sua violao):
1 - - No mbito de um contrato de mediao celebrado em regime de exclusividade em que as
partes no fazem depender o pagamento da remunerao da efectiva outorga de qualquer
contrato, a mesma devida ao mediador que tenha desenvolvido actividade que haja infludo
de forma decisiva para a concluso do negcio visado, como sucede se um cliente vem a
ocupar as lojas visadas, tendo ocorrido a interveno daquele nas reunies que ocorrereram
com o cliente interessado, foram por si apresentadas minutas dos contratos e foi mesmo
outorgado contrato promessa, ainda que o contrato prometido se no haja realizado, por
razes apenas imputveis ao cliente. - Ac. STJ de 12.12.2013, proc. 135/11.4TVPRT.G1.S1Granja da Fonseca.
2 - No contrato de mediao imobiliria, celebrado em regime de no exclusividade, o negcio
pode ser realizado com o angariado, mas tambm com terceiro angariado por outra
mediadora, ou at pelo prpria parte contratante, nada impedindo que esta,
simultaneamente possa negociar com outros, desde que observados os princpios da boa f.
- Ac. RL de 12.07.2012, Proc.1187/11.2TBPDL.L1-7, Ana Resende.
concretiza, ou por recusa do cliente da mediadora em faz-lo, ou por destruio do imvel objecto da mediao,
por culpa imputvel ao cliente da empresa ou por qualquer outra situao a este cliente imputvel.
II- No basta, o cliente ter vendido o imvel, com ou sem a interveno de outra mediadora, uma vez que a venda do
imvel, s impede que a sociedade de mediao com a qual foi feito o contrato, em regime de exclusividade, a partir
dali deixe de continuar a promover a angariao.
III- Para se aplicar a alnea a), do n 2, do artigo 18, do Decreto-Lei n 211/2004, a empresa mediadora j tem de
ter objectivamente uma situao concreta para a concluso do negcio, o qual no se fecha, ou celebra, por culpa
imputvel ao cliente da mediadora.
IV- O facto de o cliente ter vendido o imvel antes do termo do contrato de mediao que tinha celebrado com a
mediadora, em regime de exclusividade, sem que tivesse comunicado a esta e com o recurso a interveno de outra
empresa mediadora apenas configura uma violao contratual.
V- Esta violao contratual no d lugar ao pagamento da remunerao, mas sim de uma indemnizao pelos
prejuzos causados. - Ac. RL de 04.10.2012, proc. 6916/10.9TBOER.L1-2, Lcia Sousa.
90
Neste sentido, o Ac. STJ de 30-10-2008, Revista n. 3224/08 - 7. Seco, Custdio Montes.
91
Cfr. Ac. TRC de 09.02.1999, proc. 1655/98, Varela Rodrigues.
79

3 - Tendo sido contratado entre as partes um regime de no exclusividade, com a faculdade

da no renovao do contrato, e celebrando-se este com uma entidade terceira, por
iniciativa dos comitentes, inexiste o reclamado direito de remunerao pela comisso de
mediao, nem o direito de indemnizao pelo incumprimento contratual ou pela revogao
unilateral tcita do contrato ou, finalmente, a ttulo de responsabilidade pr-contratual, por
culpa in contrahendo. - Ac. STJ de 27.5.2010, proc. 9934/03.0TVLSB.L1.S1, Hlder Roque.
4 - Tratando-se de um contrato de mediao imobiliria em regime de exclusividade, recaa
sobre a A. o nus de provar que a no concretizao do contrato era imputvel aos R.R.,
como facto constitutivo do direito remunerao excepcionalmente previsto no artigo 19, n
2, alnea a), do Dec.Lei n 77/99, ento em vigor. - Ac. RL de 30.10.2010, proc.
3671/08.6TBALM.L1-7, Tom Gomes.
5 - IV - Sendo esse contrato de exclusividade, a cliente fica impedida de contratar outra
mediadora para a promoo do mesmo negcio durante o perodo em que vigora o
exclusivo, mas no de negociar directamente com algum interessado que se lhe apresente
sem ser por intermdio da mediadora nem obrigada a contratar apenas com interessados
indicados por esta.
V - Em qualquer dos regimes (exclusividade ou no exclusividade), a remunerao a que
alude o n 1, do art 18, do Decreto-Lei n 211/2004, de 20 de Agosto, ainda que a empresa
mediadora tenha cumprido a sua obrigao, s devida na condio de ser concludo
perfeitamente o negcio visado e este se consumar como resultado adequado da actividade
daquela (nexo causal).
VI - No caso de exclusividade, a remunerao , ainda, devida mesmo que o negcio visado no
se concretize por causa imputvel ao cliente da mediadora ou, concretizando-se, ele no
ocorra em consequncia da actividade desenvolvida por esta no caso de ter sido impedida de
promover tal concluso por conduta imputvel cliente.
VII - Valendo-se esta, alm de outras ligaes, da circunstncia de ser scia de uma sociedade
cujo gerente a mesma pessoa, para, ainda que em caso de no exclusividade, no concluir
directamente o negcio visado e acertado com os interessados conseguidos pela mediadora e
obstar ao recebimento por esta da remunerao devida, para interpor aquela como
compradora e vendedora de modo a que a venda acabou por ser feita queles, com repartio
dos proventos, de aplicar a figura da desconsiderao da personalidade jurdica da referida
sociedade, abusivamente utilizada como testa de ferro, de modo a prevalecer o negcio
realmente realizado entre a cliente e os interessados e a reconhecer o direito da mediadora
remunerao prevista na lei e no contrato - Ac. TRP de 03.04.2014, Jos Amaral.
6 - II O regime de exclusividade, sendo inequvoco que visa afastar a concorrncia,
impedindo a celebrao de contrato de mediao com outra mediadora, durante o perodo de
vigncia do contrato, no deve ser entendido em termos to absolutos que limite a liberdade
do prprio comitente procurar interessados no negcio pretendido, para mais em se tratando
de pessoas singulares, sem os meios e os contactos que tm as empresas mediadoras.
80

III - De todo o modo, e no limite, de excluir que o comitente no possa aceitar qualquer
proposta de compra que venha at si, sendo-lhe apresentada por algum que, sem a
intermediao de mediadora, se mostre interessado no negcio.
IV A remunerao da mediadora s devida se o contrato previsto for realizado, e esta s
adquire o direito comisso quando a sua actividade tenha contribudo para a celebrao
do negcio, ainda que no seja a causa determinante da celebrao, o que tem aplicao
mesmo quando o contrato de mediao celebrado em regime de exclusividade. - Ac. TRG
de 04.06.2013, proc. 1264/12.2TBBCL.G1, Fernando Fernandes Freitas.
7 - Mesmo em regime de exclusividade a mediadora quem tem de demonstrar o nexo
causal entre a actividade que por si foi desenvolvida e a concretizao do negcio visado
pela mediao. - Ac. TRC 18.02.2014, proc. 704/12.5T2OBR.C1, Jos Guerra.
8 - I. A clusula de "exclusividade de vendas" inserta num contrato de mediao imobiliria
vlida face ao princpio da liberdade contratual (art 405 do C.C.).
II. Por isso, no esto os contraentes impedidos de acordar o pagamento de uma prestao
pelo servio do mediador, ainda que este servio no conduza a qualquer resultado.
III. Se as partes divergem na interpretao a dar quela clusula de exclusividade, impe-se
averiguar a vontade real das mesmas, elaborando-se, para tanto, os pertinentes quesitos. Ac. TRC de 09.02.1999, proc. 1655/98, Varela Rodrigues.
9 - Celebrado contrato de mediao imobiliria, em regime de exclusividade, recusando-se a
proprietria do imvel, objecto do negcio, a celebrar contrato promessa com interessada
angariada pela mediadora, sem fazer qualquer outra prova, capaz de afastar a sua culpa, fica
responsvel pelo pagamento da remunerao acordada, atento o disposto no art 18, n 2, al
a), referido e arts 798 e 799, do Cd. Civil) - Ac. TRG de 31-01-2013, Rita Romeira.
10 - I - O facto de o ru, depois de ter denunciado o contrato de mediao imobiliria
celebrado com a autora, ter sido contactado por esta e ter aceite que ela continuasse a
diligenciar pela venda do prdio, no significa, por si s, que tal se fizesse em regime de
exclusividade, sendo, naturalmente, no que respeita interpretao desta declarao negocial,
que avulta o facto de a placa, onde figurava o logtipo daquela, ter permanecido ou no no
local onde fora, inicialmente, colocada.
II Provado que essa placa foi retirada desse local, no termo do prazo contratual, de
concluir que o novo contrato no estava sujeito a regime de exclusividade.
III Havendo contrato de mediao imobiliria sem exclusividade, a mediadora apenas tem
direito a remunerao com a concluso e perfeio do negcio visado pelo exerccio da
mediao, nos termos do art18..1 do DL 211/04, de 20-08, sem prejuzo, caso o negcio se
no conclua por facto imputvel ao cliente da mediadora, do direito desta a ser
indemnizada, segundo as regras da responsabilidade civil, pelos prejuzos que tal facto lhe
cause. - Ac. TRG de 23.04.2009, proc. 2207/07.0TBVCT.G1, Henrique Andrade.
Das consequncias da violao (... frontal) da clusula de exclusividade pelo cliente
81

Vejamos, agora, a situao de violao frontal clusula de exclusividade.

Tendo sido estipulada no contrato uma clusula de exclusividade que, como dito, obriga o
comitente a aceitar o monoplio da mediadora com quem contratou, na busca de interessado
para o negcio, no podendo deixar que outra mediadora intervenha e o cliente,
desrespeitando esse direito da mediadora, vier a contratar outra mediadora e a celebrar o
contrato desejado com um interessado angariado por esta outra ou encontrado pelo prprio,
no caso de exclusividade absoluta (desde que convencionada, caso em que o cliente tambm
fica impedido de celebrar contrato com interessado por si angariado) h lugar ao pagamento
da remunerao acordada mediadora com quem contratou em regime de exclusividade?
Aqui, portanto, est em causa a situao de claro afrontamento exclusividade
contratualizada: o cliente celebra o negcio visado mas... com outra mediadora com quem
veio a contratar.
Cremos que h que distinguir duas hipteses:
1. Antes da celebrao do contrato visado com o interessado angariado pela outra mediadora,
a mediadora com quem o comitente contratou em exclusividade j tinha encontrado um
interessado para o negcio visado (e comunicado tal facto ao comitente), nas condies
constantes do contrato de mediao imobiliria.
2. Tal interessado ainda no tinha sido encontrado pela mediadora com a exclusividade
quando o comitente decidiu prosseguir com uma outra mediadora e celebrou o negcio visado
com o interessado encontrado por esta.
Nesta ltima hiptese, por princpio, parece que no haveria lugar remunerao
mediadora exclusiva, pois, no havendo ainda interessado no negcio, muito difcil dizer-se
que o negcio se no concretizou por causa imputvel ao comitente/cliente, nos termos e
para os efeitos do disposto no art 19/2 Lei 15/2013 (obviamente que no havendo
interessado encontrado pela mediadora exclusiva nunca se poderia falar em nexo causal
entre a sua actuao e a celebrao do negcio visado...).
No entanto, nos termos das disposies combinadas dos arts. 795/2, 798, 799 e 564, do
Cdigo Civil, pode haver lugar ao ressarcimento dos prejuzos sofridos pela mediadora
exclusiva, caso os tenha tido para o que se impe que os alegue e prove 92.
Isto, ainda, sem embargo de aqui se aplicarem as objeces tecidas supra a propsito do
direito remunerao pela mediadora exclusiva no caso de o cliente, no perodo do contrato e
antes da mediadora contratada ter encontrado interessado para o negcio, ter celebrado o
92
Ver o Ac. TRL de 19.11.2013, proc. 4545/11.9TBALM.L1-7 (Rosa Ribeiro Celho): A obrigao de indemnizar, por
parte do cliente que tenha incumprido o contrato de mediao imobiliria com exclusividade, pressupe a
ocorrncia de prejuzos, cujo nus de demonstrao, enquanto facto constitutivo do direito invocado, cabe
entidade mediadora..
82

negcio visado com interessado por ele procurado ou que a ele se dirigiu. Tais objeces no
deixam, de facto, de aqui tambm vingar, na medida em que, tal como naquela situao,
tambm na que ora apreciamos (de contratualizao de nova mediadora que, antes da
primeira o ter conseguido, angariou interessado com quem veio a ser feito o negcio) se
poder dizer que o cliente, ao contratar, na vigncia do contrato exclusivo, uma nova
mediadora e outorgar o contrato visado com o cliente por ela encontrado, acabou por tornar
impossvel (por sua culpa...?) a (eventual) realizao integral do contrato por banda da
mediadora exclusiva, sendo assim (pelo menos) razovel dizer-se que foi por causa imputvel
ao cliente que, afinal, o negcio visado no contrato de mediao se no veio a concretizar...
por aco da mediadora!
E, tambm aqui, por aplicao do art 801 CCivil (impossibilidade culposa) se poder
eventualmente responsabilizar o cliente pelo pagamento da remunerao acordada com a
mediadora exclusiva funcionando a presuno de culpa do devedor (cliente) nsita no art
799 do CCivil.
J na primeira hiptese, parece no restarem dvidas de que haveria sempre lugar
remunerao.
Tendo a mediadora exclusiva encontrado um interessado para o negcio visado, se o
comitente o recusa e vai ter com outra mediadora, acabando por negociar com o interessado
encontrado por esta ltima (ou encontrado por si, no caso de exclusividade absoluta...),
cremos ser muito difcil no se concluir que o negcio encontrado pela mediadora exclusiva se
no concretizou por causa imputvel ao cliente/comitente, nos termos e para os efeitos do
disposto no art 19/2 Lei 15/2013 (culpa essa consubstanciada, portanto, na sua permisso
de interveno de outra mediadora e dessa forma impossibilitando que a mediadora exclusiva
levasse a bom porto o contrato que celebrou).
Alis, no tendo aceite o negcio encontrado pela mediadora exclusiva e recorrendo a outra
mediadora, vindo a celebrar o contrato visado com o interessado por esta encontrado, nem
parece, sequer, ser necessrio (ento) o preenchimento do nexo de causalidade entre a
celebrao do negcio e a actividade da empresa mediadora que beneficiava da exclusividade
nexo de causalidade esse que, ao invs, tinha sempre de existir na situao em que,
havendo clusula de exclusividade, no tenha havido interveno de outra mediadora na
celebrao do contrato visado. Aqui, sim (como j supra deixmos dito) impe-se o
preenchimento do nexo causal entre a actividade da mediadora e a efectiva celebrao do
contrato visado, ou seja, preciso que o contrato tenha sido efectivado por (ou tambm por)
interveno... determinante da mediadora, pois foi esta quem encontrou o interessado com
quem, afinal, veio a ser celebrado o contrato.
Alis, como j ficou dito, at se tem sustentado que havendo clusula de exclusividade, h
uma presuno de existncia daquele nexo causal 93.
93
Ver, v.g., Acrdo do STJ de 10.10.2002, proc. 02B2469.
83

Clusula de exclusividade como clusula contratual geral?
Para se aferir se a clusula de exclusividade pode constar dum contrato de mediao

imobiliria como (pura) clusula contratual geral, impe-se, primeiramente, perceber de que
clusulas falamos e em que domnios se aplicam.
Ora, como sabido, as clusulas contratuais gerais so clusulas pr-elaboradas e prestabelecidas inseridas em contratos em que o consumidor no tem capacidade de negociar,
antes se limitando a aceitar ou no o contrato nos termos que lhe so apresentados.
Encontram-se normalmente nos chamados contratos de adeso 94.
Aqui, "a liberdade da contraparte fica praticamente limitada a aceitar ou a rejeitar, sem poder
realmente interferir, ou interferir de forma significativa, na conformao do contedo negocial
que lhe proposto, visto que o emitente das condies gerais no est disposto a alter-las ou
a negoci-las. Se o cliente decidir contratar, ter de se sujeitar s clusulas previamente
determinadas por outrem, no exerccio de um law making power de que este, de facto,
desfruta, limitando-se aquele, pois, a aderir a um modelo pr-fixado 95.
Foi com vista defesa dos interesses do aderente geralmente a parte mais fraca, econmica
e socialmente que emergiu um vasto movimento, perseguindo instrumentos que
permitissem a introduo de factores de equilbrio, no contexto deste novo tipo de
contratao, sendo que em Portugal as clusulas contratuais gerais viram o respectivo regime
institudo pelo Dec.-Lei 446/85, de 25 de Outubro, actualmente com a redaco do Dec.-Lei n.
220/95, de 31 de Agosto. Regime este, cujos potenciais destinatrios so as companhias de
seguros, bancos, empresas de transporte, de fornecimento de gua, energia elctrica ou gs,
empresas que se dedicam transmisso de bens, de maquinaria, de automveis, de
electrodomsticos, etc.
Salienta-se que A unilateral pr-formulao das condies contratuais aparece como a
primeira nota caracterizadora, ainda que de tipo meramente formal, funcionando, em rigor,
como sinal ou indcio de um unilateral poder de estipulao. (...). Para que estejamos perante
condies negociais gerais no basta, porm, a mera pr-elaborao em si prpria, sendo
antes necessrio que se trate de uma pr-formulao para uma pluralidade de contratos ou
uma generalidade de pessoas, assim se evidenciando a estreita ligao funcional entre estes
dois vectores. (...). Se, porm, forem predispostas certas condies negociais, no com o
intuito de uma mltipla utilizao, antes apenas para integrarem um contrato singular, j no
estaremos perante clusulas contratuais gerais 96.
94
O contrato do carto de dbito, o contrato de fornecimento de electricidade, entre outros.

Cfr. ANTNIO PINTO MONTEIRO, "Contratos de adeso: o regime jurdico das clusulas contratuais gerais
institudo pelo Dec.-Lei n. 446/85, de 25/10, ROA, 1986, pp. 740-1; cfr., ainda, MENEZES CORDEIRO, in Direito das
Obrigaes, 1. vol., pp. e ss., e acrdo do STJ, de 5 de Julho de 1994, BMJ n. 439., 516 e ss.
96
ALMENO DE S, Clusulas Gerais e Directiva Sobre Clusulas Abusivas, Almedina, 2. ed., pp. 213 e ss.
95
84

*
Perante estas notas, e considerando a natureza do contrato aqui sob apreciao (mediao
imobiliria), parece que no sero poucas as vezes em que a insero dessa clusula de
exclusividade resulta de prvio acordo entre ambas as partes outorgantes (aps sugesto da
entidade mediadora e aceite pelo comitente/seu cliente), dessa forma aceitando livremente
que seja a mediadora a ficar com o monoplio de (no perodo do contrato) procurar arranjar
interessado para o negcio. E nestes casos, claro, no se pode falar em... clusula
contratual geral, pois foi negociada previamente para ser inserida... naquele contrato.
Alis, como vimos, no este um dos domnios de eleio longe disso das clusulas
contratuais gerais, antes o so, como igualmente observmos, o das companhias de seguros,
bancos, empresas de transporte, de fornecimento de gua, energia elctrica ou gs, de
automveis, de electrodomsticos...
Alis, na prtica desta actividade de mediao imobiliria, no parece que seja prtica da
medidora rejeitar o contrato de mediao s porque o comitente... recusa a insero de
clusula dessa natureza. No geral, haver sempre uma certa margem de negociao - e (por
regra, supomos) o contrato no deixar de ser celebrado se o cliente no quiser essa clusula.
Coisa bem diferente saber se pode ser inserida em contratos de mediao imobiliria uma
clusula de exclusividade como... clusula contratual geral isto , como clusula prelaborada e pr-estabelecida inserida num modelo (chapa) de contrato pr-elaborado pela
empresa mediadora e que tenha elaborado para todos os contratos que venha a celebrar
(onde, portanto, o cliente/consumidor no tenha qualquer interveno negocial, antes se
limite a aceitar tal clusula (como outras ali inseridas) nos termos que lhe sejam
apresentados).
Claro que tal situao pode perfeitamente ocorrer e certamente que at ocorrer com
alguma frequncia, dependendo muito das exigncias da empresa mediadora em causa.
Assim, portanto, parece que nada obsta a que a prpria clusula de exclusividade se apresente
como uma das clusulas contratuais gerais dum contrato de mediao imobiliria, celebrado,
portanto, por via dum modelo contratual pr definido.
E se assim for no se olvidando, porm, que h na jurisprudncia quem assim no pense 97 ,
claro que tal clusula no pode deixar de estar sujeita ao regime das clusulas contratuais
gerais (maxime aos arts... 5 e 6 - aludido DL 446/95, de 25 de Outubro).
97
A clusula de exclusividade, nsita num contrato de mediao imobiliria, no est abrangida pelo regime das
clusulas contratuais gerais, pois tem um regime prprio definido no regime jurdico do contrato de mediao
imobiliria, que no limita a capacidade negocial das partes envolvidas - Ac. TRC de 15.09.2010, proc.
2439/07.1TBPTM.E1, Isoleta Almeida Costa.
[Mais frente analisaremos melhor este caso no item Do recurso a clusulas contratuais gerais].
85


Ressalta evidncia, na economia do contrato de mediao imobiliria, a importncia da
disciplina da cessao do contrato.
Seguem algumas notas.
a. Mtuo acordo
A cessao do contrato por mtuo acordo no suscita quaisquer problemas, estando-se no
mbito do direito privado onde impera a liberdade contratual em sintonia com a autonomia
da vontade (cfr. arts. 405 e 406 CCivil).
b. Resoluo
Violado o contrato ou perturbada que seja a execuo do mesmo ou da sua base negocial, de
tal modo que afecte seriamente o interesse de uma das partes, isso ser fundamento para
resolver o contrato, extinguindo, assim, a relao obrigacional que lhe est subjacente.
Dispe o art. 432, n 1 do C.C. que admitida a resoluo do contrato fundada na lei ou em
conveno.
Estamos perante um meio de extino do vnculo contratual por declarao unilateral, e
encontra-se condicionada por um motivo previsto na lei ou depende de conveno das partes.
Logo, a resoluo consiste no acto de um dos contraentes dirigido dissoluo do vnculo
contratual, colocando as partes na situao que teriam se o contrato no houvesse sido
celebrado 98.
Anote-se, porm, que s pode haver resoluo nos casos em que a ineficcia do acto no
resulta de um vcio que o afecte ab initio, mas sim da verificao de um facto superveniente
que ilude as legtimas expectativas que uma das partes nele depositava 99.
No domnio da mediao imobiliria, a jurisprudncia tem-se, por vezes, confrontado com
situaes de resoluo do contrato e suas consequncias.
Frequentes so as situaes em que a resoluo utilizada pelo cliente/comitente de forma
fictcia, funcionando, to somente, como meio para no pagar mediadora a retribuio
devida, dessa forma aproveitando o cliente/comitente o trabalho por ela levado a efeito para,
depois de a afastar, acabar ele por concretizar o negcio visado no contrato de mediao
imobiliria.
98
99
MRIO JLIO ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigaes, 4a Edio, Coimbra Editora, p. 211.
CARVALHO FERNANDES, Teoria Geral do Direito Civil, II Volume, A.A.F.D.L., 1983, p. 516-7.
87

Assim, exemplificativamente:
- Ac. RL de 02.12.2014, proc. 2330/13.2TBSXL.L1, L. Esprito Santo 100.
- Ac. do TRP de 03.04.2014, proc. 247773/11.9YIPRT.P1, Jos Amaral: a r recusou proposta de
compra do prdio feita por dois interessados conseguidos pela autora/Mediadora, declarando
a resoluo do contrato de mediao imobiliria com alegao de justa causa, mas
acabando, mais tarde, por vend-lo queles, atravs de outra sociedade interposta 101.
100
Assim sumariado: No constitui impedimento titularidade do direito retribuio estipulada no contrato de

mediao imobiliria a circunstncia do negcio ter sido concludo em momento posterior respectiva resciso
operada pelo cliente, desde que se comprove como aconteceu que a mesma teve por fito, exclusivamente,
evitar esse pagamento, aproveitando contudo o trabalho desenvolvido pela mediadora para depois de a afastar
limitar-se a concretizar a venda do imvel..
[Cremos que aqui sempre se chegaria ao mesmo resultado pela figura do abuso do direito].
101
O caso:
A sociedade mediadora B, Ld pediu a condenao de C, Ld a pagar-lhe a remunerao acordada no
contrato de mediao que celebraram com vista venda de um imvel.
Alega que cumpriu as obrigaes derivadas do contrato mas que, no entanto, no lhe foi paga a remunerao
devida, sucedendo que a r recusou proposta de compra feita por dois interessados conseguidos pela autora,
declarando, em simultneo, a resoluo do contrato com justa causa mas acabando, mais tarde, por vend-lo
queles, atravs de outra sociedade interposta. H entre esta e aquela ligaes (a sociedade cliente da mediadora
scia de uma outra sociedade (a interposta que simulou comprar) cujo gerente a mesma pessoa!). Da ter
concludo que a r a utilizou como estratgia, aproveitando-se do trabalho por si desenvolvido, para vender o
imvel aos interessados conseguidos, sem pagar a remunerao.
A r alegou que o contrato de mediao j se encontrava resolvido e/ou denunciado e foi celebrado em regime de
no exclusividade.
Referiu-se ali que, aparentemente, tratando-se de contrato de no exclusividade e tendo-se concludo o negcio,
no com os interessados conseguidos pela A/Mediadora, mas com uma sociedade terceira (a D), no lhe
seria devida remunerao alguma, por faltar o nexo de causalidade e a necessria condio para adquirir e poder
exigir a remunerao.
Mas o tribunal esteve atento!
Efectivamente, vendo o tribunal que, afinal de contas, quem, por ltimo, acabou por comprar o imvel propriedade
da R, embora por via do negcio celebrado com a interposta sociedade terceira, foram precisamente os mesmos
interessados que a mediadora conseguira e aproximara da R, deste modo ocorrendo o resultado (concluso e
perfeio do negcio projectado de incio) conexionado com a sua actividade numa espcie de... causalidade
indirecta, entendeu que a A/Mediadora tinha direito remunerao.
que o negcio, afinal, apenas foi obtido por via duma estratgia consistente na interposio da D (veja-se
que na escritura de compra e venda, onde a R declarou vender o prdio sociedade D..., consta que I, nela
outorgou em simultneo na dupla qualidade de representante da R vendedora e da compradora), assim tirando a
R proveito do trabalho desenvolvido pela mediadora e que, portanto, donde dever ser responsabilizada atravs do
mecanismo da desconsiderao da personalidade jurdica, face promiscuidade entre as sociedades e o legal
representante da apelante e das demais envolvidas em resultado do que ela se aproveitou para defraudar o direito
da apelada.!
Entendeu o tribunal ser patente, em face das circunstncias fcticas apuradas e do que elas permitem
razoavelmente compreender com base nas regras de experincia comum, que a D foi instrumentalizada, por
aco do scio I, para, como marioneta em suas mos, aparecer, ora a outorgar o negcio primeiro de compra,
ora, escassos dias depois, o de venda, sem que tal correspondesse sua vontade real e aos interesses prprios do
seu escopo societrio. Foi abusada, uma vez que nada justifica a sua interveno numa compra e venda do bem
imvel apenas para conservar a sua propriedade durante 5 dias, actos que geram custos, a no ser que cobertos
por proventos..
Tratou-se, assim, de um simples estratagema congeminado com o fim de evitar a celebrao do contrato de
compra e venda directamente da R cliente da Mediadora para os interessados por esta conseguidos, tudo feito
com a colaborao destes e, assim, aquela se eximir da obrigao de pagar mediadora a remunerao devida e
impedindo que esta a exigisse, por, na aparncia, sendo o contrato de mediao celebrado no regime de no
exclusividade, no se mostrar preenchido o requisito do n 1 do art 18.
Trata-se de confuso e manipulao da personalidade jurdica da D e da prpria apelante j que nem esta
queria na realidade vender quela, nem a mesma comprar-lhe propiciada pela participao social das mesmas
88

Por outro lado, tambm aqui se a mediadora no est a cumprir atempadamente as

obrigaes que resultam do contrato que mediao que celebrara, pode a outra parte fixarlhe prazo razovel para o cumprimento com a cominao de resoluo do contrato por perda
objectiva do interesse contratual na prestao daquela 102.
Como se tem, tambm, entendido que se o cliente da mediadora resolver o contrato antes do
terminus do prazo acordado mas sem invocao de justa causa, incorre na obrigao de
indemnizao pelos prejuzos decorrentes dessa resciso antecipada do contrato 103.
c. Revogao (unilateral)
A revogao, segundo A. MENEZES CORDEIRO 104, uma forma livre, discricionria e no
retroactiva de supresso dos contratos: livre, porquanto no depende, para se concretizar,
seno de manifestaes de vontade para tanto dirigidas; discricionria na medida em que,
para a sua actuao, no necessrio alegar qualquer fundamento especfico; no retroactiva,
uma vez que s produz efeitos para o futuro.
pessoas numa e noutra e, sobretudo, pela posio de gerente comum de I e pela supremacia dele no domnio da
formao e manifestao das vontades respectivas..
(...)
O scio-gerente comum I exercitou abusivamente os seus direitos e os das duas sociedades, fazendo participar,
intercalada e ficticiamente, a D (que tem como scia a prpria apelante), simulando uma cadeia de
transmisses, violando a boa f, ao recusar concluir o negcio nas condies antes pela apelante propostas e
aceites e pela apelada conseguidas, na mira de, pelo estratagema ao seu alcance, e com a participao daqueles
interessados compradores, a prejudicar e obter benefcio que, de outro modo, no esperava conseguir.
Justifica-se, para pr a nu a realidade assim mascarada e encoberta e alcanar a justa aplicao do direito,
evitando defraudar a lei (art 18, n 1), considerar eliminada a participao meramente formal da D
enquanto testa de ferro, desconstruindo a cadeia de negcios atravs desta engendrada, por forma a que a
compra e venda, para o efeito que aqui interessa, emerja, como realmente ela aconteceu, enquanto concluso
perfeita do nico negcio directo (fim ltimo desejado) mediado pela apelada entre a apelante e E e F, como,
afinal, est claramente vista de qualquer pessoa de normal entendimento e mediana experincia de vida,
colocada nas descritas circunstncias. As vontades que I ficticiamente exprimiu em nome da D, ora no
sentido de adquirir ora no de dispor, como que se fundem ou anulam numa s (a de a apelante vender aos
terceiros), implicando, portanto, a desconsiderao daquela enquanto pessoa jurdica autnoma e da vontade
mesma imputada.
Em suma, e com sustento em abundante Doutrina e Jurisprudncia, que citou, entendeu o tribunal que (mesmo
tratando-se de contrato em regime de no exclusividade), tendo a mediadora apelada cumprido a obrigao a que
se comprometeu e tendo sido, nos termos referidos e reais, concludo perfeitamente o negcio visado por ela
mediado entre a apelante e os terceiros, se mostravam preenchidos os pressupostos do n 1, do art 18, do
Decreto-Lei n 211/2004, de 20 de Agosto (a remunerao s devida com a concluso e perfeio do negcio
visado...), e que, por isso, lhe era devida a remunerao peticionada.
102
Cfr. Ac. STJ de 07-04-2005, Revista n. 512/05 - 6. Seco, Fernandes Magalhes:
I - O princpio da boa f contratual aponta no sentido de que a confiana que constitui a base imprescindvel de
todas as relaes humanas no deve ser frustrada.
II - Se uma das partes no cumpre grosseiramente a obrigao de exercer a mediao imobiliria a outra parte,
aps conceder um acordado prazo razovel para aquela outra cumprir, pode invocar objectiva perda de interesse
contratual na prestao e resolver o contrato misto de compra e venda e mediao imobiliria..
103
Assim, v.g.:
Ac. TRP de 09.07.2014, proc. 387/12.2TVPRT.P1, Maria Joo Areias: I - No contrato de mediao imobiliria, a
resciso do contrato fora do prazo acordado e na ausncia de invocao de uma justa causa, faz incorrer o cliente
na obrigao de indemnizar pela resciso antecipada do contrato.
104
Direito das Obrigaes, 2. volume, 1990, p. 163.
89

Como ensina VAZ SERRA105, para o acto de revogao tm de se verificar dois elementos: ser
ele realizado pelo sujeito que efectuou o acto revogado, e ter o fim de obstar a que este
produza os seus efeitos. Se ele j produziu os seus efeitos, total ou parcialmente, no se
tratar de revogao, mas de negcio de modificao da situao resultante do acto.
uma figura diferente da resoluo, pois esta uma forma de extino dos contratos que se
apresenta como condicionada, tendencialmente vinculada e retroactiva: condicionada, na
medida em que s admitida quando fundada na lei ou em conveno; tendencialmente
vinculada, uma vez que, para a sua concretizao, h que alegar e demonstrar determinado
fundamento: retroactiva, pois que extingue ab initio as relaes contratuais 106.
**
Antes de mais, observa-se que o RJAMI prev um prazo mnimo de durao do contrato: seis
meses, falta de estipulao de prazo no escrito contratual (art 16/3). E parece que antes de
findo o prazo do contrato no pode uma das partes, por declarao discricionria, pr-lhe
termo.
*
A generalidade da doutrina tem vindo a aceitar a revogao do contrato de mediao, por
um lado, com o argumento de que o cliente sempre livre de desistir de celebrar o contrato
ou de o celebrar com outra pessoa, sem que isso lhe acarrete responsabilidade (salvo
existncia de clusula de exclusividade) e, por outro lado, por aplicao extensiva do regime
do mandato s modalidades do contrato de prestao de servio no reguladas por lei.
Refutando estes argumentos, de forma clara e que nos parece correcta, escreve HIGINA
ORVALHO CASTELO 107:
Creio que nenhum dos argumentos procede. certo que o cliente do mediador pode desistir
de celebrar o seu contrato e, caso isso suceda, deve prontamente informar o mediador, que,
consequentemente, ficar legitimado a interromper a sua atividade promocional. Se o
mediador se conformar, haver uma revogao do contrato de mediao, em sentido prprio,
por acordo das partes. Porm, o mediador pode no aceitar a declarao do cliente,
continuar a sua atividade, apresentar um interessado. Se o cliente vier (durante ou aps o
prazo de vigncia do contrato) a celebrar o contrato desejado graas atividade de
mediao exercida no perodo contratual, deve a remunerao ao mediador (no
produzindo qualquer efeito a sua unilateral declarao de revogao). No contrato de
mediao imobiliria simples, o prazo implica que o cliente no poder deixar de remunerar a
mediadora se vier a celebrar o contrato visado com pessoa que at si chegou graas
atividade desenvolvida pela empresa de mediao durante o prazo de vigncia do contrato.
105
In R.L.J., 112., 30.

Cfr. MENEZES CORDEIRO, op. cit., p. 164.
107
Contrato de Mediao, cit., pp 422-424.
106
90

Dito de outra forma, se o cliente quiser aproveitar a atividade da empresa de mediao

realizada naquele perodo, ter de pagar a remunerao acordada. Livre desistncia do
contrato visado e livre revogabilidade do contrato de mediao so coisas distintas e a
primeira no implica a segunda.
Com esta soluo, afasto o contrato de mediao do regime do mandato. Este, mesmo com
prazo, livremente revogvel, no obstante o dever de indemnizar os eventuais prejuzos arts. 1172, al. c), do CC e 245 do CCom. Sucede que, estando o contrato de mediao
imobiliria especialmente regulado por lei, no se verifica o pressuposto da aplicao
extensiva do regime do mandato (art. 1156, parte final, a contrario sensu, do CC). Logo, a
aplicao das regras do mandato a aspetos de contratos de mediao imobiliria no
regulados pelo RJAMI no pode resultar de mera aplicao extensiva, mas apenas de
aplicao analgica. Tanto significa que tal aplicao ter de resultar de um juzo sobre a
verificao, no concreto contrato de mediao, das razes que esto na base da livre
revogabilidade do mandato (...). E tal identidade de razes no se verificar, nesta matria. O
mandato livremente revogvel, independentemente de ter sido estabelecido prazo ou
clusula em contrrio, porque o ato jurdico encomendado seria praticado pelo mandatrio
(por conta e no interesse do mandante). Ora, o mandante que sabe se o ato continua a
interessar-lhe e no pode ficar nesse aspeto dependente da vontade do mandatrio. O cliente
do mediador no corre esse risco - o ato desejado sempre por si livremente praticado.
Apesar de no poder revogar o contrato de mediao (o que tem as consequncias que j
referi), com essa no revogao o cliente no fica sujeito prtica do contrato inicialmente
visado e j no desejado. Assim, no se verificam na mediao as razes que levam a que o
mandato seja sempre revogvel.
No contrato de mediao com clusula de exclusividade, a revogabilidade ad nutum
conduziria inutilizao da clusula (...).. destaques nossos.
*
Que dizer, ento, sobre a possibilidade de haver uma revogao unilateral na mediao
imobiliria, por parte do cliente da mediadora?
Por regra, na falta de acordo das partes nesse sentido ou de disposio legal que preveja a
revogao por acto unilateral 108, ou o chamado direito de desistncia 109, a revogao ou a
denncia do contrato s ocorre por vontade conjunta das partes.
108
Como acontece, v.g., nos art.s 969. e seg.s (doao), 1170. (mandato), 1216. (empreitada).
Vejam-se, a propsito deste direito, direito de resoluo nos contratos negociados fora do estabelecimento
comercial (art.s 6. e 18. do Decreto-lei n n. 143/2001, de 26-4), o direito livre resoluo nos contratos
financeiros comercializados distncia (art.s 19. e seg.s do Decreto-lei n. 95/2006, de 29-5), o direito de
revogao nos contratos de crdito ao consumo (art. 8., n.s 2 e 3 do Decreto-lei n n. 359/91, de 21-9), o
direito resciso nos contratos de viagem organizada (art. 29. do Decreto-lei n n. 209/97, de 13-8), o direito
renncia nos contratos de seguro de vida (art. 22. do Decreto-lei n n. 176/95, de 26-7), o direito de
arrependimento nos contratos de intermediao mobiliria (art. 322., n. 2 do vida (art. 22. do Decreto-lei n
n. 176/95, de 26-7), o direito de arrependimento nos contratos de intermediao mobiliria (art. 322., n. 2 do
109
91

Sem embargo do estatudo no art. 406, n 1, do Cdigo Civil regra de que os contratos s
podem modificar-se ou extinguir-se por mtuo consentimento dos contraentes ou nos casos
admitidos por lei , h quem entenda que, salvo estipulao em contrrio, o contrato de
mediao deve considerar-se revogvel. No se trata de uma aplicao analgica das regras
do mandato e da comisso, mas de uma consequncia da prpria natureza do contrato, tal
como ela de presumir ser querida pelos contraentes, pois parece de presumir que o autor
do encargo, ao celebrar o contrato de mediao, no quer privar-se da faculdade de prescindir
dos servios do mediador, j que pode oferecer-se-lhe oportunidade de realizar o negcio sem
intermedirio, ou aparecer-lhe outro intermedirio mais conveniente, ou perder a confiana
que depositara no primeiro, ou desistir do propsito de concluir o negcio; por outro lado,
desde que o mediador s adquire direito remunerao quando o negcio concludo por
efeito da sua interveno...e a concluso depende do autor do encargo, tem este o direito de
revogao 110 sublinhado nosso.
Aceita-se perfeitamente.
A discutibilidade da admisso da revogao unilateral do contrato adensa-se, porm,
quando est em causa um contrato de mediao em regime de exclusividade e para a qual as
partes estabelecerem no contrato um determinado prazo de vigncia.
Bem a propsito, veja-se o Ac. do TRP de 01.10.2015, proc. 3390/13.1TBVLG.P1 (Filipe
Caroo) 111: os RR, clientes da Autora, com quem haviam celebrado um contrato de mediao
imobiliria em regime de exclusividade, vieram, na vigncia do contrato e depois de a A. ter
prestado os servios de mediao e angariado interessado efectivo para o negcio visado, a
denunciar o contrato de mediao.
Entendeu a Relao que tal denncia no podia valer para o passado, sob pena,
designadamente, de violao do princpio da boa f, atribuindo a comisso acordada
mediadora (apelando presuno e culpa do RR, que no lograram ilidir, ut art. 799 do
Cdigo Civil) 112.
CVM), ou o direito retractao nos contratos de consumo em geral (art. 9., n. 7 da LDC) (vid. C. Ferreira de
Almeida, Direito do Consumo, 2005, pp 110 ss).
110
VAZ SERRA, anotao ao Ac. do S.T.J. de 7-3-1967, R.L.J., Ano 100, pg. 340/348, citado no acrdo da Relao
de Lisboa de 11.11.2004, in www.dgsi.pt.
111
Assim sumariado:
III - Na mediao imobiliria, o proprietrio do imvel (cliente) responsvel pelo pagamento da remunerao
contratada a favor do mediador, ao abrigo da norma excecional do art. 18, n 2, al. e), do Decreto-lei n
211/2004, de 20 de agosto, quando, estando acordado o regime de exclusividade, este, com a sua diligncia,
consegue angariar um cliente que quis comprar o bem nas condies definidas pelo vendedor, preencheu ficha de
reserva e entregou um cheque de reserva assinado, no se concretizando, porm, a compra e venda, por recusa
injustificada do vendedor na pendncia do contrato de mediao.
112
O caso:
B (imobiliria), intentou a aco contra C e D, pedindo a condenao destes a pagar Autora uma quantia a ttulo
de remunerao devida pelos servios prestados pela Autora no mbito de contratos de mediao imobiliria
celebrados, em 13 de Abril de 2010, entre a A e os RR.
Os RR., na contestao, alegaram que, em Maro de 2011, revogaram o contrato, pelo que, em Agosto de 2012,
data da venda do imvel, no estavam contratualmente vinculados para com a A.
92

A final, foram os RR condenados a pagar A a quantia referente remunerao, acrescida de juros de mora.
Os RR, inconformados, apelaram da sentena.
Provou-se, de relevante:
- A A. (mediadora) celebrou, em 13.04.2010 (por perodos de 9 meses, renovveis...), 2 contratos de mediao
imobiliria, em regime de exclusividade, relativa a dois prdios (um terreno e uma casa de habitao) propriedade
dos RR.
- A comisso da A foi acordada com os RR em 5.000,00 mais I.V.A.
- A Autora obteve interessado na compra da casa de habitao, tendo-se feito uma visita ao imvel, em
06.11.2010, com esse potencial comprador, o Sr. F, e sido preenchida e assinada, em 20.12.2010, uma ficha de
reserva do imvel e entregue um cheque de 2.500,00 para garantia da reserva da compra do imvel.
- A A. deu a conhecer aos RR proprietrios a reserva do mvel e o valor proposto de aquisio (143.500,00), e bem
assim o cheque de garantia, mas os Rus no aceitam vender o referido imvel pelo valor constante da ficha de
reserva.
- A Autora comunicou aos compradores que os proprietrios do imvel (Rus) j no pretendiam vender o
imvel.
- Face a esta postura dos Rus, os compradores desistiram do negcio.
- Em 30.03.2011, os Rus (donos do prdio) enviaram Autora, carta, registada com aviso de recepo, declarando
rescindir contrato de mediao imobiliria.
- Em 16.08.2012 os Rus venderam os seus dois imveis, por escritura pblica.
**
Teceu o tribunal, bem a propsito, consideraes sobre o princpio da boa f, que um critrio de reciprocidade
comportamento devido e esperado que deve ser observado nas relaes jurdicas entre sujeitos do mesmo grau,
que tm a mesma identidade moral..
Observou: Alm dos deveres tpicos e principais de uma relao contratual, existem deveres secundrios da
prestao, traduzidos, por vezes, em prestaes autnomas, a par, ainda, de deveres de proteco, laterais, de
diligncia ou de conduta que so deveres de adopo de determinados comportamentos impostos pela boa f.
So deveres de fidelidade, de cuidado para com o patrimnio da outra parte, de cooperao com a outra parte,
deveres de notificao, de lealdade, de correco, etc..
E rematou:
Ora, se os RR., de algum modo, queriam fazer valer a sua vontade de no vender o prdio e de rescindir o contrato
de mediao, sempre se deveriam ter dirigido mediadora com esse objectivo, tentando, designadamente, obter
acordo revogatrio antes da obteno do resultado dos seus servios.
Vindo depois destes a denunciar o contrato de mediao, manifesto que tal denncia no pode valer para o
passado, sob pena de violao do princpio da boa f.
No tendo os RR. devedores demonstrado que agiram sem culpa na no celebrao do contrato de compra e
venda relativo ao contrato n 1407/10, so eles responsveis pelo pagamento da remunerao contratada com a
A., nos termos do art. 799 do Cdigo Civil e art. 18, n 1, al. a), do Decreto-lei n 211/2004, de 20 de Agosto Idem, actualmente, no art 19/2 da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro , por esta ter realizado os actos suficientes e
adequados a conseguir a concretizao do negcio visado com a mediao em plena vigncia do contrato e
recusado pelos apelantes. - destaques nossos.
**
Que dizer?
Antes de mais, permita-se-nos um reparo: cremos que o tribunal ter usado indevidamente o termo denncia,
pois estava em causa uma situao de ...revogao (unilateral) do contrato os RR (donos do prdio), na carta
A./mediadora, diziam que rescindiam o contrato de mediao imobiliria (percebe-se que queriam... revogar
(unilateralmente) o contrato). Mas no...denunciar!
Efectivamente, a denncia (diferentemente da revogao) destina-se a operar para o termo do perodo negocial em
curso; no pe em causa esse perodo apenas impede que se renove.
Assim, sendo os contratos celebrados pelo perodo de 9 meses, renovveis por iguais perodos se no forem
...denunciados (por qualquer das partes), significa que se se tratasse de denncia, ento a mesma apenas operaria
para o fim do perodo contratual em curso (13.10.2011), e no com o recebimento da carta para resciso, registada
(em 30.03.2011), como entenderam (e pretenderam) os RR.
Feita esta nota, concorda-se inteiramente com o decidido.
De facto, angariado que foi pela mediadora, na vigncia dos contratos de mediao imobiliria celebrados com os
RR, algum genuinamente interessado na celebrao do negcio visado num desses contratos, os RR (proprietrios)
tinham de provar a razo de recusarem a compra e venda com esse interessado, dada a clusula de exclusividade
(art. 18, n 1, al. a), do Decreto-lei n 211/2004, de 20 de Agosto correspondente ao actual art 19/2 da Lei
15/2013, de 8 de Fevereiro).
Alis, estando-se no domnio da responsabilidade contratual, a presuno de culpa contida no art 799 CC no
podia deixar de funcionar tambm aqui.
93

Por vezes tal como tambm ocorre na resoluo ou denncia a revogao unilateral do
contrato pelo cliente da mediadora mais no de que um meio para tornear a obrigao de
pagamento da remunerao acordada, acabando o negcio visado por se fazer com o
interessado angariado pela mediadora (logo, com nexo causal entre a aco desta e o
resultado final). Aqui, o tribunal ordena seja paga a comisso acordada no contrato de
mediao celebrado com quem angariou aquele interessado no negcio 113.
Tambm se tem sustentado que, independentemente da maior ou menor liberdade de
desvinculao unilateral do contrato por banda do cliente (a partir do momento em que o
cliente se desinteressa do negcio objecto do contrato de mediao imobiliria que celebrara
com a mediadora), tal desvinculao no afasta a possibilidade de haver lugar obrigao de
indemnizar caso falte um fundamento objectivo para tal revogao 114.
Encontrou-se ainda outra jurisprudncia relevante sobre esta temtica:

1 - I - Salvo estipulao em contrrio, o contrato de mediao deve considerar-se revogvel.
II - A clusula de revogao do contrato no um dos elementos que, obrigatoriamente, nos
termos do Decreto-Lei n 211/2004, de 20 de Agosto, deva constar do contrato de mediao
imobiliria. III - A revogao do contrato regulada nos termos gerais de direito, no
necessitando de ser prevista em clusula escrita.
IV - Num caso em que o cliente acorda com uma empresa comercial de mediao a angariao
da venda de um imvel, a partir do momento em que se desinteressa deste negcio, pode
desvincular-se do contrato celebrado com aquela, atenta a prpria natureza e os fins visados
com o mesmo, sem prejuzo de, na falta de um fundamento objectivo, a revogao poder dar
lugar obrigao de indemnizar. - Ac. TRP de 17-03-2014, Augusto de Carvalho.
2 - I Embora no resulta directamente da lei e mesmo quando no esteja previsto no
contrato, de admitir a revogao do contrato de mediao imobiliria por acto unilateral,
como consequncia da natureza do prprio negcio, por ser de presumir que o cliente no
quer privar-se, alm do mais, do direito de desistir do propsito de concluir o negcio
promovido. II Havendo revogao do contrato por acto unilateral do cliente, poder ser
devida remunerao mediadora, designadamente quando aquele celebrado emregime
de exclusividade, nos termos do art. 18, n2, al. a) do DL n 211/04, de 20.08, dependendo
das circunstncias de cada caso - Ac. TRP de 08.07.2010, Filipe Caroo.
Diga-se, por outro lado, que, mesmo que no tivesse sido acordada clusula de exclusividade, tendo o negcio
sido celebrado com cliente angariado pela mediadora, com preenchimento do nexo causal entre a sua actividade e
a celebrao do negcio visado, sempre assistia mediadora o direito retribuio.
113
Cfr, Ac. TRG de 12.06.2014, proc. 1218/10.3TBBCL.G1, Filipe Caroo.
114
Cfr. Ac. TRP de 17-03-2014, Augusto de Carvalho.
94

3 - 1. No contrato de mediao imobiliria o comitente pode unilateralmente desvincular-se

do contrato de mediao com clusula de exclusividade.
2. No tendo sido convencionada a chamada clusula de irrevogabilidade, que obriga o
comitente a aceitar o interessado que o mediador encontre, o comitente no fica impedido de
desistir do negcio inicialmente desejado, em face do princpio da liberdade contratual.
3. Tendo o comitente desistido da venda e revogado o contrato de mediao, antes de lhe ter
sido dado conhecimento de um terceiro interessado, o mediador poder ter direito a eventual
indemnizao pelos danos sofridos pela revogao ou denncia antecipada do contrato, mas
no o direito remunerao. - Ac. TRC de 03.11.2015, proc. 115257/14.5YIPRT.C1, Jorge
Arcanjo.
4 - (...).Diz-nos a norma do artigo 9., n. 7 da Lei de Defesa do Consumidor que, Sem
prejuzo de regimes mais favorveis nos contratos que resultem da iniciativa do fornecedor de
bens ou do prestador de servios fora do estabelecimento comercial, por meio de
correspondncia ou outros equivalentes, assegurado ao consumidor o direito de retractao,
no prazo de 7 dias teis a contar da data de recepo do bem ou da concluso do contrato de
prestao de servios.
Este direito livre revogao do contrato, concedido pela lei ao consumidor, materializa a
sua nica possibilidade de retroceder validamente no negcio, protegendo-o da precipitao
em que pode ter incorrido no momento em que decidiu vincular-se.
A letra da norma em causa no pressupe que o contrato em causa resulte da iniciativa do
fornecedor de bens ou prestador de servios e ainda que o fornecimento ou prestao do
servio seja efectuado fora do estabelecimento comercial, por meio de correspondncia ou
outros equivalentes.
Pretende abranger todos os contratos incluindo o contrato de mediao imobiliria nos
quais esteja em causa a proteco do consumidor.
Podemos definir consumidor, para efeitos de aplicao das leis dirigidas sua proteco,
como sendo, todo aquele - pessoa singular - a quem sejam fornecidos bens, prestados servios
ou transmitidos quaisquer direitos, destinados exclusivamente - a uso no profissional, por
pessoa singular ou colectiva que exera com carcter profissional uma actividade econmica
que vise a obteno de benefcios.
a finalidade do acto de consumo que determina, essencialmente, a qualificao do
consumidor como sujeito do regime de benefcio que aqueles diplomas legais regulamentam,
partindo da presuno de que se trata da parte mais fraca, menos preparada tecnicamente,
em confronto com um contratante profissional, necessariamente conhecedor dos meandros do
negcio que exercita. - Ac. TRC de 18.12.2013, proc. 1141/10.1TBMGR-A.C1, Jos Avelino
Gonalves 115 116.
115
Sobre o conceito de consumidor, pode ver-se o nosso O Conceito de Consumidor Perspectivas Nacional e
Comunitria, Almedina.
116
O caso:
A executada deduziu oposio execuo contra a exequente Sociedade de Mediao Imobiliria.
Alegou, designadamente, que em 18.06.2009 celebrou contrato de mediao imobiliria em regime de
exclusividade referente ao imvel que descreve e que no dia 22.06.2009 (apenas 4 dias aps, portanto) esteve nas
instalaes da exequente a comunicar que perdera o interesse no negcio.
Veio ainda a enviar para a sede da agncia da imobiliria da exequente carta registada com aviso de recepo, em
26.06.2009, comunicando exequente a retractao/denncia relativa a tal contrato, nos termos do art. 9., n
95

7 da Lei de Defesa do Consumidor (Lei n. 24/96 de 31.06 com as suas alteraes), carta essa que alega que a
exequente se recusou a receber.
A executada veio a vender a casa com recurso a outra empresa de mediao imobiliria, tendo pago pelos
servios da mesma 3.735,00.
Entende que nada tem a pagar mediadora, visto ter sido tempestiva e validamente revogado o contrato de
mediao imobiliria.
Perguntava-se: aplicvel mediao imobiliria a norma do artigo 9., n. 7 da Lei de Defesa do Consumidor (Lei
n. 24/96 de 31.07) atinente ao direito livre revogao do contrato?
A 1 instncia sustentou que sim, na acepo da noo e consumidor que essa lei nos d (art 2):
... todo aquele (pessoa singular) a quem sejam fornecidos bens, prestados servios ou transmitidos quaisquer
direitos, destinados (exclusivamente) a uso no profissional, por pessoa (singular ou colectiva) que exera com
carcter profissional uma actividade econmica que vise a obteno de benefcios. devendo partir-se da
presuno o consumidor ... a parte mais fraca, menos preparada tecnicamente, em confronto com um
contratante profissional, necessariamente conhecedor dos meandros do negcio que exercita e que a relao
contratual em causa nestes autos, configura uma relao consumidor/empresa que exerce com carcter
profissional uma actividade econmica que pretende o lucro.
Em sustento desta posio, escreveu-se na sentena:
... o contrato de mediao imobiliria , indubitavelmente, um contrato de prestao de servios sendo que, in
casu, os mesmos seriam prestados com carcter profissional e visando obter benefcios econmicos por parte da
mediadora perante a executada enquanto cliente particular (no profissional da rea).
Daqui concluiu que no se vm razes para excluir o negcio em causa como uma relao de consumo. Assim, e
nessa linha, no se vislumbram razes para excluir a aplicabilidade do art. 9., n. 7 da Lei n. 24/96, de 31 de
Julho (...). E note-se que o facto de existir legislao especial em matria de mediao imobiliria no prejudica tal
concluso.
Com efeito, o facto de existir um regime jurdico do exerccio da mediao imobiliria corporizado no DL n.
211/2004, de 20.08 no obsta aplicabilidade da Lei de Defesa do consumidor (da mesma forma que ningum
duvida que o facto de, v.g., existir legislao especial sobre contratos distncia e no domiclio ou de crdito ao
consumo v.g. D.L. n. 143/2001, de 26.04 com suas alteraes e D.L.n. 133/2009, de 02.06 com rectificaes e
alteraes no afasta a aplicabilidade da Lei de Defesa do Consumidor)....
Mais sustentou que o que a norma em causa pretende proteger o consumidor resulte, ou no, o contrato em
causa da iniciativa do fornecedor de bens ou prestador de servios, e ainda que o fornecimento ou prestao do
servio seja ou no efectuado fora do estabelecimento comercial, por meio de correspondncia ou outros
equivalentes....
Assim, entenderam as instncias que, tendo a executada respeitado os requisitos previstos no art. 9., n. 7, da
LDC, a retractao produziu os seus efeitos, deixando o contrato de se manter de p.
Daqui que no houvesse lugar remunerao da mediadora, pois o direito remunerao nasce apenas da
concluso perfeita do negcio objecto da mediao (o que no aconteceu).
Da mesma forma se acrescentou que no se verifica a excepo nsita nos casos referidos no n. 2/a) do artigo 18.
do DL 211/2004, por a mesma se reportar ao regime de exclusividade e implicar que a no celebrao do negcio
visado tenha ocorrido por causa imputvel ao cliente da mediadora (o que no caso no ocorreu, pois que pela
revogao vlida do contrato ocorreu uma destruio da relao contratual, anterior situao descrita em tal
norma. Por isso, o negcio no foi celebrado por causa imputvel recorrida, mas, sim,... porque o contrato... foi
vlido e eficazmente extinto.
Portanto, entenderam as instncias que nunca havia lugar ao pagamento de qualquer comisso mediadora
(exequente).
Algumas observaes:
1. No que tange ao tratamento a dar suscitada questo da aplicao, ou no, neste tipo contratual, do direito
livre revogao do contrato concedido pela lei ao consumidor (artigo 9., n. 7, da LDC), temos grande reservas. E
no tanto porque, in casu, se est perante o regime de exclusividade acordada (onde a proteco da mediadora
tem aqui particular relevo), mas principalmente porque o aludido artigo 9., n. 7, da Lei de Defesa do Consumidor
(Lei n. 24/96 de 31.07) parece pressupor que o contrato em causa resulte por iniciativa do fornecer de bens ou
prestador de servios (situao que, claro, no ocorre no presente caso), mais pressupondo que o fornecimento
ou prestao do servio seja efectuado fora do estabelecimento comercial, por meio de correspondncia ou outros
equivalentes (o que, tambm, no sucedeu).
isso, de facto, que reza aquele artigo 9:
Sem prejuzo de regimes mais favorveis nos contratos que resultem da iniciativa do fornecedor de bens ou do
prestador de servios fora do estabelecimento comercial, por meio de correspondncia ou outros equivalentes,
assegurado ao consumidor o direito de retractao, no prazo de 7 dias teis a contar da data de recepo do bem
ou da concluso do contrato de prestao de servios.
2. Por outro lado, para alargar ao cliente da mediadora os benefcios conferidos pela Lei de Defesa do Consumidor,
parece que as instncias partiram do princpio de que o cliente da mediadora (sempre) a parte mais fraca,
96

d. Denncia
A denncia a declarao feita por um dos contraentes, em regra com certa antecedncia
sobre o termo do perodo negocivel em curso, de que no quer a renovao ou a continuao
do contrato renovvel ou fixado por tempo indeterminado.
Nas palavras de ANTUNES VARELA, uma figura privada dos contratos de prestaes
duradouras (como o arrendamento, o contrato de fornecimento, de sociedade, de mandato),
que se renovam por vontade (real ou presuntiva) das partes ou por determinao da lei ou que
foram celebrados por tempo indeterminado 117.
A denncia destina-se a operar para o termo do perodo negocial em curso; no pe em
causa esse perodo apenas impede que se renove.
Por outro lado, a denncia livre e unilateral, discricionria e no retroactiva 118.
A jurisprudncia tem abordado alguns aspectos atinentes a esta figura jurdica.
Assim, tal como vimos na resoluo e na revogao unilateral, tambm a denncia do
contrato por vezes utilizada como mero expediente por parte dos contraentes para se
eximirem ao pagamento da comisso acordada no contrato de mediao imobiliria.
menos preparada tecnicamente, em confronto o profissional que a mediadora (esta necessariamente

conhecedora dos meandros do negcio que exercita - diz-se ali).
Ora, no se pode olvidar, porm, que muitas das vezes quem contrata as empresas de mediao imobiliria tem
conhecimentos profundos nestas reas, sendo que, por vezes, a boa f e o abuso do direito, em tais situaes, no
permitem que venha (depois de celebrar o contrato de imediao) argumentar que...no sabia o que estavam a
fazer para da poder retirar os benefcios da proteco da legislao consumrica (nomeadamente o aludido
direito retratao).
Assim, mesmo que se entendesse o que nos no parece muito duvidoso que em matria de mediao
imobiliria se aplica a lei de defesa do consumidor, sempre se imporia um especial cuidado e anlise casustica das
situaes.
3. Como quer que seja, sempre temos muitas dvidas quanto bondade da afirmao vertida no aresto de que,
s porque a revogao do contrato foi validamente efectuada, tal permite, sem mais, concluir que o negcio no
foi celebrado ... por causa imputvel ao cliente (recorrida) nos termos da al. a) do n 2 do art. 18 do DL
211/2004 (actualmente, o art 19/2 da lei n 15/2013).
No se pode olvidar que o contrato foi celebrado em regime de exclusividade (que visa afastar a concorrncia,
impedindo a celebrao de contrato de mediao com outra mediadora). Daqui que se exigia uma particular
ateno boa f da mediadora. Ou seja, mesmo que o cliente tenha (ou tivesse) o direito a extinguir o contrato
antes do fim do respectivo prazo, afinal, fazendo-o, est a ferir as legtimas expectativas firmadas pela mediadora
aquando da outorga do contrato em poder encontrar interessado no negcio durante o perodo (que acreditou ir
vingar) do mesmo contrato. Com essa extino do contrato, o cliente acaba, de facto, por liquidar de vez essas
expectativas, impossibilitando a mediadora de (no perodo do contrato livremente celebrado repete-se, com
clusula de exclusividade) encontrar interessado no negcio e dessa forma obter a remunerao acordada.
Assim, poder, eventualmente, haver aqui responsabilidade do devedor/cliente/comitente at se presumindo a
culpa do devedor (art 799 do CCivil) , com a consequente obrigao indemnizatria mediadora (cfr, v.g., arts.
798 e 801/1, do CCivil).
117
Das Obrigaes em Geral", vol. II, 7. ed., p. 278.
118
Cfr. A. MENEZES CORDEIRO, Direito das Obrigaes, 2. vol., 1990, p. 166.
97

Isso mesmo foi salientado, v.g., no Ac. da RL de 11.11.2004, Salazar Casanova 119 e no Ac. da RL
de 28.06.2007, proc. 4604/2007-8, Ildio Sacarro Martins 120.
119
Assim sumariado:
III- O contrato de mediao pode ser denunciado pelo cliente.
IV- No entanto o cliente no se pode valer da denncia efectivada depois de angariado o interessado para se
eximir ao pagamento da retribuio com o argumento de que, a partir e por causa da denncia, ficou livre para
contactar o interessado na realizao da transaco por deixar de subsistir nexo causal entre a actividade do
mediador exercida antes da denncia e a realizao do contrato.
120
Assim sumariado:
I- A nulidade do contrato de mediao imobiliria, que advm do facto de o contrato de mediao ter sido assinado
pela r mulher, mas no pelo ru marido que o proprietrio do imvel, afastada ocorrendo abuso do direito
devendo, em consequncia, considerar-se vlido o contrato (Decreto-Lei n. 77/99, de 16 de Maro e artigo 334. do
Cdigo Civil de 1966).
II- Deve considerar-se que ocorre, com a aludida invocao de nulidade, abuso do direito, na modalidade de venire
contra factum proprium, quando o ru marido, no obstante no ter assinado o contrato de mediao, veio a
comunicar por escrito mediadora que no pretendia continuar a recorrer aos seus servios, assinando a carta de
denncia, tendo assinado anteriormente o documento de reserva subscrito tambm pela mulher e por terceiro
interessado na aquisio angariado pela mediadora.
III- E tendo os RR celebrado escritura de compra e venda com esse interessado, a prvia denncia no afasta a
obrigao de pagamento de comisso, verificando-se que constitui mero expediente por parte dos contraentes de
se eximirem a esse pagamento..
***
O caso:
Os factos:
A A. (mediadora Imobiliria) e a R mulher assinaram um celebrou contrato de mediao imobiliria, para
promoo da venda de um imvel propriedade do Ru marido (eram casados no regime da separao de bens).
No perodo de vigncia do contrato, a A. angariou um interessado no negcio, pelo preo de 101.000,00, tendo a
R mulher e esse interessado subscrito um documento de "reserva" do imvel no qual se comprometiam a
celebrar o contrato promessa de compra e venda da fraco no prazo de 60 dias, tendo na altura sido entregue
pelo aludido interessado, como cauo e reserva da fraco, um cheque no valor de 2.500,00 ordem da R. mas
que ficou em poder da Autora.
Nas datas da outorga do contrato de mediao imobiliria e bem assim do documento de reserva, o R. estava
ausente no estrangeiro, em trabalho.
Quando o R. regressou do estrangeiro e tomou conhecimento do documento de reserva assinado pela R. (e que
ele veio depois a assinar), comunicou A que no aceitava o negcio.
No entanto, o Ru ainda tentou junto da A./mediadora concretizar a compra e venda referida no documento de
reserva, mas a A. no deu qualquer resposta ao R, naquele perodo de reserva de 60 dias, relativamente
concretizao da compra e venda, nem tratou de qualquer documentao relativa fraco autnoma.
Por isso, os RR comunicaram por escrito A. que "no pretendemos continuar a recorrer aos vossos servios com
vista venda do andar [], mais lhe comunicando que "a esta data h muito ficou sem qualquer efeito a reserva de
60 dias datada de 25 de Maio de 2004".
Nesse mesmo ms os RR foram procurados pelo cliente arranjado pela A., que lhes props a compra do prdio,
tendo o R. outorgado com ele um contrato promessa de compra e venda, seguido da a respectiva escritura pblica
de compra e venda, pelo preo de 100.000,00.
Na aco instaurada pela mediadora para lograr obter o pagamento da retribuio, invocaram os RR,
designadamente, a invalidade do contrato de mediao imobiliria por ter sido assinado apenas pela r mulher
(... que esta no tinha poderes de representao do ru marido).
Considerou a sentena que o contrato era inexistente por estar apenas assinado pela r mulher.
A aco foi julgada improcedente, absolvendo-se os rus do pedido.
Apelou a mediadora.
*
Comeou a Relao por trazer lia o instituto do abuso do direito.
Assim, entendeu a Relao que devia improceder a arguio de nulidade do contrato por falta de forma legal (por
no assinado por quem era o seu proprietrio) por tal arguio configurar um abuso do direito, na medida em
que os RR procederam de modo a criar na mediadora a convico de que no seria invocada a nulidade,
procedendo, assim, de modo inquo e escandaloso.
Fundamentou assim:
... Ningum pode exercer um direito em contradio com o seu anterior procedimento se este, considerado
objectivamente, justificar a ilao de que no mais far valer o direito ou o seu exerccio posterior for, por causa da
conduta anterior do titular, contrrio aos bons costumes ou boa f venire contra factum proprium.
98

Concluiu que por via do funcionamento do abuso do direito, devia o contrato considera-se vlido, vinculando as
partes. Assim, tinha a A. direito remunerao, pois que se no fosse a actividade de mediao da autora, os rus
nunca teriam conhecido o comprador S.[] e o negcio nunca se tinha concretizado..
Por outro lado, o abuso do direito tambm estava patente na denncia do contrato operada pelos RR.
De facto, bvia a razo da Relao quando afirma que sendo em princpio admissvel a denncia do contrato de
mediao, no podem valer os seus efeitos no sentido de a parte que interveio no contrato de mediao se querer
eximir ao pagamento estipulado quando, pelas circunstncias do caso, se verifique que a denncia no constituiu
seno um expediente, porventura grosseiro, destinado a dar ao denunciante a aparente liberdade negocial de
contratar com a pessoa angariada sem qualquer responsabilizao face ao mediador angariante.
De facto, como bem remata a Relao, se certo que o negcio s no se finalizou com a interveno da autora,
porque os rus denunciaram o contrato, todavia, tal denncia permite-nos verificar que no teve outro escopo
seno aquele que ficou descrito, pelo que subsiste o direito da autora remunerao. (...) os rus denunciaram o
contrato de mediao imobiliria com a finalidade de se eximir s suas responsabilidades contratuais (o pagamento
da retribuio), utilizando tal direito que, sendo excepcional (artigo 406 do Cdigo Civil), no licitamente
exercitvel para possibilitar desvios aos princpios da boa f e observncia do princpio da lealdade e
cumprimento das obrigaes livremente assumidas..
evidente a existncia do abuso do direito, nos sobreditos termos.
claro que o aludido direito remunerao pressupunha a existncia de nexo causal entre a actividade da
mediadora e a efectivao do negcio visado o contrato de mediao imobiliria.
Com efeito, bem observou o aresto, entendimento da nossa jurisprudncia que o mediador tem direito
comisso quando, embora no sendo a sua actividade a nica causa determinante da realizao do negcio
pretendido pelo comitente, ela contribuiu (de forma decisiva...) para a sua realizao.
Assim, independentemente da validade ou no da denncia, o que importava mesmo para que a Autora tivesse
direito retribuio, era saber se estava verificada a relao de causalidade entre o negcio visado e a actividade
de mediadora.
Entendeu a Relao que esse nexo de causalidade estava verificado no caso sub judice. Da que decidisse pelo
direito da mediadora retribuio prevista no contrato.
**
Que dizer?
Concorda-se, no essencial, com o raciocnio e argumentao jurdica vertidos no aresto, em abstracto, no que tange
ao abuso do direito.
Efectivamente, a no se entender assim nos casos em que o comitente tenha vendido o imvel objecto do
contrato de mediao a interessado angariado pela mediadora , chegaramos ao resultado absurdo de que todos
os clientes das mediadoras que depois de estas terem angariado interessado na compra viessem a denunciar o
contrato de mediao e depois da denncia concretizassem o negcio visado com aquele interessado que a
mediadora angariou, no teriam de pagar a retribuio mediadora!
Pedimos, porm, vnia para uma nota:
No nos parece, salvo o elevado respeito pelo douto aresto, que a conduta do Ru marido tenha o grau de
censurabilidade que o aresto reflecte.
De facto, veja-se que o Ru, quando regressou do estrangeiro e teve conhecimento do documento de reserva
assinado pela sua mulher, tentou junto da Autora/mediadora clarificar as coisas numa tentativa de concretizar a
compra e venda ali referida. S que a A. no deu qualquer resposta ao R nem tratou de qualquer documentao
relativa fraco autnoma. E s aps essa diligncia infrutfera do Ru (e j depois de decorrido o perodo de
reserva) que os RR comunicaram por escrito A. que no pretendiam continuar a recorrer aos servios dela com
vista venda do andar, ali acrescentando que "a esta data h muito ficou sem qualquer efeito a reserva de 60 dias
datada de 25 de Maio de 2004".
Ou seja, parece razovel aceitar que, afinal, a venda s no ocorreu antes da denncia do contrato porque... a A se
esquivou, evitando o Ru e remetendo-se ao silncio!
Portanto, como observam os RR, Da factualidade provada resulta tambm que, depois da assinatura do
documento de reserva (pelo perodo de 60 dias), a autora no prestou aos rus qualquer servio de mediao
imobiliria, no tendo tratado de qualquer documentao e sendo os rus quem tratou da mesma, levando-os a
tentar contactar a autora para obter a clarificao, mas sem sucesso, e assim informando a autora por escrito que
no estavam interessados nos seus servios, tendo o ru vendido o imvel por 100.000,00 ao interessado
angariado pela autora.
Daqui que, pese embora a verificao do nexo causal entre a actividade da A. e o negcio que se veio a efectuar
afinal, a venda foi feita ao cliente arranjado pela Autora , temos reservas sobre a correco ou suficincia da
actuao da Autora, na medida em que a partir de certa altura se desligou do negcio, no ligando (legtima)
tentativa que os RR fizeram junto dela para clarificar a situao e tentar concretizar o negcio atravs dela.
Ou seja, tendo sido, como foi, por aco e intermdio da mediadora que o documento de reserva do imvel foi
elaborado e assinado (na altura apenas pela R mulher...), cremos ser razovel aceitar que a mediadora se no
99

Outras questes relacionadas com a denncia do contrato so por vezes afloradas. Assim, por
exemplo, no que respeita renovao do contrato de mediao e s consequncias do
desrespeito do prazo de pr-aviso para a denncia.
Assim, v.g., no Ac. TRC de 25.06.2013, proc. 400/12.3TJCBR.C1 (Jacinto Meca), sumariou-se:
I - A recepo de carta, por parte da empresa mediadora, a denunciar o contrato de mediao
tem como consequncia a no renovao automtica do contrato de mediao celebrado entre
comissria e comitente.
II - Os eventuais prejuzos que a comissria tenha sofrido, em consequncia da implementao
do contrato de mediao imobiliria promoes/custos de pessoal, etc. fora do quadro
legal a que aludem as alneas a) e b) do n 2 do artigo 18 do DL n 211/2004, de 20.8, podem
ser reclamados no mbito de aco de responsabilidade civil contratual artigos 483 e 798
do CC.
II - A afectao de recursos humanos e financeiros promoo e venda de imvel objecto do
contrato de mediao, em regime de exclusividade, bem como a angariao de potencial
comprador, no implica o pagamento de qualquer remunerao n 1 do artigo 18 a menos
que se esteja perante alguma das excepes a que aludem as alneas a) e b) do n 2 daquela
norma. 121.
deveria ter esquivado ao esclarecimento do Ru acerca do teor e alcance desse documento (afinal, ele era o...
proprietrio do imvel!).
Por outras palavras: parece que a mediadora ter negligenciado os seus deveres, maxime de esclarecimento e
acompanhamento.
certo que o negcio acabou por ser feito com o interessado angariado pela mediadora.
Como tambm parece evidente que a denncia foi feita para o Ru se furtar ao pagamento da retribuio pois se
assim no fosse, no denunciava o contrato, fazia a escritura e pagava a retribuio a quem angariou o interessado
no negcio.
Ficam-nos, porm, dvidas sobre (pelo menos...) se se justificaria o pagamento mediadora da comisso integral
prevista no contrato de mediao imobiliria celebrado... com a R mulher. Ser razovel aceitar-se que para
obter o direito remunerao acordada bastava A. indicar um interessado no negcio e nada mais fazer,
deixando os RR deriva, sendo certo que h todo um manancial de documentao a tratar e de informao a dar
que por norma quem recorre aos servios da mediadora no dispe e ali procura obter? Mais ainda quando o
contrato de mediao nem sequer teve a interveno do proprietrio do imvel?
Fica (ento) no ar a questo: no se justificaria aqui, eventualmente, uma... reduo da comisso, dado que a
mediadora, ao deixar de atender aos RR, que em vo a procuraram, de certo modo os forou a negociar
directamente com o terceiro interessado? e veja-se, tambm, que a venda acabou por se fazer ao interessado
angariado pela A., no porque o tivesse procurado o Ru, mas porque... foi esse interessado quem procurou os RR
na residncia destes, propondo a compra da fraco (facto 18), pelo que se desconhece se sem essa iniciativa
do prprio interessado, a compra se teria concretizado (o que igualmente mitiga a censura a fazer aos Rus)!
121
O caso:
Os proprietrios de um imvel celebraram com uma empresa de mediao imobiliria e em regime de
exclusividade, um contrato para que esta encontrasse um interessado na sua compra, pelo valor de 30.000 euros
e mediante o pagamento de uma remunerao de 5%, com um valor mnimo de 5.000 euros.
A imobiliria encontrou um interessado na compra do imvel.
Porm, os proprietrios sem respeitar o prazo de pr-aviso para a denncia previsto no contrato (10 dias em
relao ao fim do contrato), por carta, denunciaram o contrato, vindo mais tarde a vender o imvel pessoa que
tinha sido angariada pela imobiliria, por apenas 8.800 euros.
Os proprietrios recusaram pagar a remunerao alegando que celebraram o contrato convencidos de que o valor
mnimo de 5.000 euros de remunerao s seria paga se a venda viesse a ser efectuada por 30.000 euros, o que no
ocorreu visto que (segundo eles) a imobiliria no angariou nenhum interessado na compra por esse valor.
100

Improcedeu a aco (entendeu a 1 instncia que, mesmo faltando o pr-aviso da denncia, esta era vlida e no
havia lugar retribuio acordada, apenas assistindo mediadora o direito a ser indemnizada pelos prejuzos
decorrentes da violao contratual.
Na apelao, a imobiliria sustentou que o contrato se renovara, j que a denncia tinha sido feita sem respeito do
prazo de pr-aviso.
A Relao confirmou, porm, a sentena.
Entendeu a Relao que, apesar de no ter sido respeitado o prazo de pr-aviso (de 10 dias) para a denncia do
contrato, isso no impedia que o mesmo contrato se no renovasse. E no se tendo renovado e tendo a venda
ocorrido j depois do terminus do contrato, no havia lugar ao pagamento da remunerao mediadora a qual
apenas poderia exigir, em aco prpria, uma indemnizao por prejuzos que eventualmente tivesse tido com
essa violao do contrato.
Disse, ainda, a Relao que se no provou que o negcio se no concretizou por facto imputvel aos seus cliente
(proprietrios); como ficou por demonstrar que tenha sido devido ao trabalho da mediadora que o negcio se
concretizou pois a imobiliria no provou que comunicou aos proprietrios a proposta que tinha sido apresentada
por aquele que mais tarde veio a adquirir o imvel
*
Com o devido respeito, permitam-se-nos algumas notas:
1. Tendo (como, no caso, tinha) o contrato um prazo de validade de 12 meses, com expressa indicao de que se
renovaria se no fosse denunciado com o pr-aviso ali igualmente previsto (10 dias), parece que no tendo sido
respeitado esse pr-aviso, o contrato... se deveria renovar (?).
2. J relativamente questo da falta de prova de que a mediadora comunicara aos proprietrios a proposta que
tinha sido apresentada por aquele que viria mais tarde a adquirir o imvel, com a consequente falta de
demonstrao de que tinha sido devido ao trabalho da mesma que o negcio se concretizara, concorda-se que a
sua consequncia seria, de facto, a no admissibilidade da remunerao mediadora, pois o regime de
exclusividade apenas impede o cliente da mediadora de contratar outra mediadora para angariao de interessado
para o negcio e no que ele prprio venha a diligenciar por encontrar interessados e vender directamente o bem.
certo que, in casu, foi a mediadora quem arranjou o interessado. Mas para que essa diligncia fosse eficaz em
termos de lhe atribuir o direito retribuio, tinha a mediadora o nus de (atempadamente) dar a conhecer ao
comitente o resultado das suas diligncias, informando-o de que havia encontrado interessado para o negcio.
De facto, parece-nos que mesmo que a mediadora encontre algum efectivamente interessado no negcio, se tal
for do desconhecimento do comitente, por culpa daquela, ... sibi imputet: o cliente no tem de satisfazer a
remunerao acordada no contrato de mediao imobiliria. Sabe-se l o trabalho e despesas que o cliente pode
ter tido para chegar a ... esse interessado?
H deveres que se impe sobre a mediadora, estando entre eles a obrigao de pr o comitente ao corrente dos
resultados das suas diligncias. Se o no faz, ter de arcar com as respectivas consequncias, de entre elas correr o
risco de ver o cliente a celebrar contrato com interessado que ele prprio venha a encontrar ... convencido de que
tal resultou apenas e s das suas diligncias, pois que a mediadora... lhe no deu conhecimento da existncia de
qualquer interessado que tenha angariado, muito menos daquele com quem o comitente veio a negociar
directamente!
Tambm aqui h que proteger a boa f... do comitente!
Sendo irrelevante que o contrato se tivesse renovado ou no: no estava o cliente da medidora impedido de vender
a quem encontrasse ou com ele viesse ter.
3. No cremos que a situao coubesse na al a) do n2 do art 18 do DL 211/2004, de 20 de Agosto (Idem art
19/2 da actual Lei 15/2013), pois, mesmo que se entenda que o contrato se renovou (dada a falta do pr-aviso),
no cremos poder concluir que o negcio angariado pela mediadora no se concretizou por causa imputvel ao
cliente daquela. Ao invs, foi por facto imputvel prpria mediadora que tal no aconteceu, na medida em que
foi ela que no deu a saber ao comitente/seu cliente o resultado das suas diligncias, informando-o de que havia
encontrado interessado para o negcio.
4. J a questo do preo do negcio seria irrelevante.
Ou seja, caso a mediadora tivesse informado o cliente de que tinha encontrado o interessado que, a final, veio a
outorgar no negcio visado, ento, parece-nos que pouco importaria que o preo final fosse inferior ao previsto
no contrato de mediao: o preo est margem do prprio contrato de mediao imobiliria, antes um
aspecto que tem a ver com a liberdade contratual dos outorgantes finais (proprietrio e comprador). Se estes
acordam nesse (novo) preo, em nada beliscado o direito comisso da mediadora.
101

Ainda o seguinte aresto:

... se a Relao estabeleceu a relao causal entre a actividade da mediadora que angariou
um cliente e a compra que este veio a fazer do imvel cuja venda se visava com a mediao,
no obstante esta ter sido levada a cabo depois de ele ter referido no estar interessado no
negcio e de ter sido denunciado o contrato de mediao, o STJ s pode apreciar se, em
abstracto, tal actividade era adequada efectivao da venda. - STJ de 15-11-2007, Revista
n. 3569/07 - 2. Seco, Joo Bernardo.
e. Caducidade
A caducidade a extino de determinado direito por verificao de um facto a que a lei
atribui esse efeito. O direito caduca, extingue-se, quando no exercido dentro de um prazo,
fixado por lei ou por acordo.
a extino automtica do contrato, como mera consequncia de algum evento a que a lei
atribui esse efeito. O contrato resolve-se ipso jure, sem necessidade de qualquer
manifestao de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo.
O contrato de mediao imobiliria tambm pode caducar, verificado o prazo estabelecido
sem que nele se preveja a possibilidade de renovao automtica (estando esta prevista, a
cessao do contrato pode ocorrer por outras formas, tais como a revogao, resoluo ou
denncia neste caso, verificado que seja o prazo de pr-aviso que ali se preveja).
Caducado o contrato, a sua validade extingue-se automaticamente.
Outra situao em que a lei prev a caducidade do contrato de mediao imobiliria em vigor
no caso de caducidade, suspenso ou cancelamento da licena ou registo (art 12/2/c) do
RJAMI).
Tal como vimos noutras situaes de cessao do contrato de imediao imobiliria, por vezes
tambm usada a caducidade do contrato para fugir ao pagamento da remunerao devida.
Cfr. o Ac. TRP de 06-10-2009, proc. 7586/06.4TBMAI.P1 (Canelas Brs), assim sumariado:
I - Em contrato de mediao imobiliria em vista realizao de negcio de compra e venda,
no poder ser invocada a sua caducidade, pelo decurso do seu prazo de vigncia e evitarse, assim, o pagamento da respectiva comisso de mediao , se as diligncias para a
concretizao do negcio pretendido foram efectuadas pela mediadora antes do decurso
E nesta hiptese, a eventual recusa dos proprietrios em pagar a remunerao com alegao de que celebraram o
contrato convencidos de que o valor mnimo de 5.000 euros de remunerao s seria pago se a venda viesse a ser
efectuada por 30.000 euros, no nos parece ser defensvel, pois os 5.000 euros de remunerao seriam o... valor
mnimo a pagar mediadora!
102

desse prazo da caducidade, ainda que a celebrao definitiva da compra e venda ocorra
posteriormente.
II - S assim se evita um possvel conluio entre o vendedor e o comprador no sentido de
afastarem o mediador e no lhe pagarem o trabalho realizado, e que acabou por ser decisivo
na concretizao do negcio. 122.
122
O caso:
Os Apelantes recorreram da sentena que os condenou a pagar Autora a remunerao dos servios no contrato
de mediao imobiliria entre as partes celebrado.
Alegaram que a A. no tinha direito remunerao uma vez que quando venderam o imvel j tinha caducado o
contrato de mediao imobiliria celebrado com a A mediadora.
Vejamos o essencial dos factos:
- A Autora, que se dedica actividade de mediao imobiliria, em 21 de Junho de 2005, celebrou verbalmente
com os RR um contrato de mediao imobiliria, em regime de no exclusividade, sem fixao de prazo,
obrigando-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra de um terreno pertena dos mesmos,
pelo preo de 260.000,00, caso em que A. seria paga uma remunerao de 7.800,00 mais IVA
- A Autora conseguiu como interessado para a compra a sociedade G, Lda., o que deu conhecimento ao ru
marido em 1 de Julho de 2005, na residncia dos RR, tendo este entregue A. a identificao matricial do prdio, o
documento comprovativo da aprovao de um projecto de arquitectura para o edifcio a construir no mesmo e o
respectivo projecto de arquitectura e planta de loteamento.
- Teve, ainda, lugar uma outra reunio, marcada pela A., entre os representantes da A., da sociedade interessada
na compra do imvel e do Ru, para discusso da celebrao do negcio visado, ali tendo sido entregues Autora
as fotocpias dos bilhetes de identidade e dos cartes de contribuinte dos Rus e do representante da referida
sociedade.
A Autora contactou algumas empresas de arquitectura no sentido de reunir as melhores propostas para a
concluso do referido projecto, tendo contactado quer o Ru marido, quer a tal sociedade G, Lda., dando-lhes
conhecimento das propostas recolhidas.
- Em 7 de Julho de 2006, os RR venderam o terreno sociedade G, Lda., pelo preo de 250.000,00.
*
Disse a Relao:
... as partes deixaram passar algum tempo at concretizarem o negcio que havia sido pensado e estudado algum
tempo antes (no Vero de 2005) este quadro traado, dizamos, coaduna-se muito mal com a pretenso dos
Rus/apelantes de que afinal no se celebrou qualquer contrato de mediao imobiliria entre as partes e no tm,
por isso, que pagar nenhuma quantia Autora/apelada a ttulo de comisso por tal mediao. E, assim, a uma real e
efectiva actividade desenvolvida de mediao no corresponderia afinal qualquer remunerao, porque... no
titulada por qualquer contrato.
Quer dizer: de uma assentada, os Rus vendedores despedem de mos vazias a Autora, que se dedicava
profissionalmente actividade de mediao de imveis e foi quem lhes arranjou comprador para o terreno que
tinham venda e mediou as reunies entre as partes em ordem concretizao do negcio; uma vez tudo
acertado, vendedores e compradora deixaram transcorrer algum tempo e fizeram depois o negcio entre si
dispensando a mediadora como se ela nunca tivesse participado em nada; quando o negcio foi feito
precisamente entre os intervenientes e nos termos que tinham sido objecto do trabalho de mediao da Autora.
(...).
Finalmente, uma vez aproveitado o trabalho de mediao da Autora e realizado o negcio nos termos dessa
mesma mediao, vm os Rus invocar, para nada pagarem, a nulidade do contrato de mediao por vcio formal
e a sua caducidade pelo decurso do tempo (no sem que antes invoquem a inexistncia desse contrato)..
Ora, parece claro que, mesmo que tivesse ocorrido a caducidade do contrato de mediao (ao fim de 6 meses,
como sustentavam os Rus, com assento no artigo 19., n. 3, do Decreto-lei n. 211/04, de 20 de Agosto correspondente ao art 16/3 da actual Lei 15/2013), atenta a factualidade provada, jamais poderia tirar-se
Autora/mediadora o direito comisso de mediao a que tinha direito pelo trabalho que havia desenvolvido.
que se provou que a actividade de angariao de comprador para os Rus decorreu praticamente toda antes de
se mostrarem transcorridos aqueles seis meses de vigncia do contrato (com as reunies nesse perodo havidas
entre comprador e vendedor e patrocinadas pela Autora), motivo por que a mediadora conquistou a o direito
remunerao!
Se o contrato definitivo de venda do terreno s mais tarde se veio a realizar, a isso alheia a mediadora. O certo
que a venda ocorreu pelo preo e nos termos que a Autora havia alcanado no seu trabalho de mediao.
Como muito bem observou a Relao, se assim no fosse, poderiam o comprador e o vendedor entrar em acordo
para prejudicar a mediadora, deixando transcorrer os tais seis meses sem realizar o negcio, fazendo-o mais tarde
e no pagando nada quela, apesar de beneficiarem do seu trabalho e esforo..
103

E acrescentou: ... a actividade de mediao da Autora foi decisiva para a concluso do negcio, com aquele
comprador, visto que foi na sequncia e por efeito das diligncias levadas a cabo pela Autora que a compra e venda
foi celebrada, verificando-se, por isso, uma relao de causalidade entre a compra e venda e a actividade de
mediao. - destaques nossos.
Portanto, muito bem andaram as instncias em condenar no pagamento da retribuio mediadora.
que no pode olvidar-se que a actividade de mediao da Autora foi determinante para a concretizao do
negcio visado, pois foi na sequncia e por efeito das diligncias levadas a cabo pela Autora/mediadora que a
compra e venda veio a ser foi celebrada (portanto, com o interessado por ela angariado). Ou seja, no h dvida
que est preenchido o nexo causal entre a actividade de mediao da A. e a compra e venda. Da o direito
comisso acordada, independentemente da nulidade do contrato de mediao imobiliria por vcio de forma ou...
da caducidade do contrato!
Apenas mais uma nota:
Diz a Relao que a caducidade do contrato de mediao no se verificou pelo menos com a consequncia que
os RR dela pretendem retirar, qual seja a de deixarem de pagar Autora a respectiva comisso de mediao a que
tinha direito pelo trabalho que havia desenvolvido.
Salvo o devido respeito, claro que o contrato caducou. Uma coisa a sua caducidade (que existiu, pelo decurso do
prazo [subsidirio, de 6 meses] e no estava prevista renovao), outra (bem diferente) a questo do direito
remunerao. Este direito manteve-se, independentemente da aludida caducidade: como bem disse a Relao,
com a actividade de mediao realizada pela A., na vigncia do contrato, a mediadora conquistou a o direito
remunerao (independentemente, portanto, da ulterior caducidade do contrato).
104


1. Da liberdade contratual
O Princpio da Liberdade Contratual est formulado no art 405 do C.C.. A se estatu:
"1. Dentro dos limites da lei, as partes tm a faculdade de fixar livremente o contedo dos
contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste cdigo ou incluir nestes as
clusulas que lhes aprouver.
2. As partes podem ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negcios, total ou
parcialmente regulados na lei.".
A liberdade de celebrao dos contratos consiste na faculdade de livremente realizar contratos
ou recusar a sua celebrao. Segundo tal princpio a ningum podem ser impostos contratos
contra a sua vontade ou aplicadas sanes por fora de uma recusa de contratar nem a
ningum pode ser imposta a absteno de contratar. Se uma pessoa quiser, pode celebrar
contratos; se no quiser, a sua recusa legtima.
Excepcionalmente estabelece o nosso ordenamento jurdico algumas restries liberdade de
celebrao dos contratos.
Tambm no domnio da mediao imobiliria, a autonomia da vontade impera: tambm aqui
h liberdade de celebrao do contrato, modelando-o as partes nos termos que lhe
aprouverem (claro, dentro dos limites da lei).
Alguns exemplos:
Prazo do contrato
O prazo de vigncia do contrato de mediao imobiliria livremente determinado pelas

partes. O RJAMI (art 16/3) apenas prev um prazo supletivo.
Efectivamente, agora ao contrrio do que ocorria com o DL 77/99 (art 20/2/g aqui a falta
de indicao de prazo era cominada com a nulidade do contrato) e DL 285/92 (art 10/2/d)
aqui apenas se obrigava indicao do prazo, mas...sem cominao expressa para a sua no
indicao!) , no obrigatrio fixar no contrato um prazo de vigncia.
Reduo do preo no negcio final
Por vezes a mediadora angaria um interessado para o negcio, que estava determinado a
comprar, sim, mas por valor inferior ao pretendido pelos vendedores. Os interessados
procuram uma reduo no preo e acabam por conseguir que a venda se efectue com essa
reduo.
105

Tudo perfeitamente normal.

Questiona-se, porm: estando o contrato de mediao imobiliria sujeito a forma escrita,
para que no seja afectado o direito retribuio da mediadora, impe-se que essa reduo
do preo j esteja prevista no contrato? H que alterar o contrato de forma que esse novo
valor conste de documento... escrito?
Parece claro que no. que o novo preo resultou do exerccio daquela liberdade que as parte
(comitentes e interessados no negcio) tm de discutir como entenderem os seus legtimos
interesses, aceitando (ou no...), a final, o resultado (na circunstncia, o preo...) que melhor
lhes convm.
O preo resultou de livre discusso entre as partes interessadas, dentro daquela liberdade
contratual permitida por lei, e no funcionamento normal e sadio das regras concorrncia.
Assim, portanto, se, encontrados interessados no negcio pretendido de venda, o preo final
desta for, ento, alterado, por livre e mtuo acordo entre os comitentes e os interessados no
negcio, isso apenas e s tem a ver com esse negcio visado (compra e venda, ou outro) e
no com a mediao.
O negcio pretendido conclui-se pelo preo - evidentemente - encontrado por comprador e
vendedor, dentro da lgica de liberdade negocial, de mercado, e da concorrncia, esta que
tambm existe neste segmento da actividade imobiliria.
Alis, no que tange hipottica exigncia de passar o novo valor (preo) para a forma escrita,
sempre se dir que, por se tratar de uma estipulao posterior ao documento e por no se
ver que nisso haja razo especial da lei, ento o novo preo no carece de forma escrita para
relevar em face contrato de mediao artigo 221- 2 do Cdigo Civil.
Clusula over price
Tambm se tem questionado se podem as partes estipular no contrato uma clusula over
price, como o caso de clausularem que a remunerao a atribuir mediadora
corresponder ao valor da venda que exceda o que foi estipulado no contrato.
A resposta tem sido positiva precisamente com sustento naquele princpio da liberdade
contratual.
Assim, v.g.:
IV - No h nenhuma norma imperativa que impea as partes de estipularem no contrato de
mediao, no que concerne remunerao da mediadora, uma clusula de over price, no
caso a diferena entre o preo obtido com a venda dos imveis que viesse a ser realizada e o
valor indicado no contrato de 80.000 contos.
106

V - Como o valor global da venda ascendeu a 100.000 contos, sendo 2.850 o valor dos bens
mveis a deduzir, encontramos o valor da remunerao devida atravs de simples operao
aritmtica, fixando-o em 17.150 contos ou 85.543,84. - Ac. STJ de 18-04-2006, Revista n.
435/06 - 1. Seco, Borges Soeiro.
Dos efeitos da clusula de exclusividade
Visa esta clusula, como dito, proteger o interesse da empresa mediadora em s ela diligenciar
no sentido da realizao do negcio intencionado, de modo a garantir a correspondente
remunerao.
Vemos, porm, que o legislador do actual RJAMI (Lei 15/2013), ao contrrio do anterior DL
211/2004 (ut art 19/4), no prev os efeitos de tal clusula, apenas exige que tais efeitos
constem obrigatoriamente (de forma especificada), sim, mas... do prprio contrato de
mediao imobiliria que se venha a celebrar (cfr. al. g) do n 2 do art 16).
Assim, parece que as partes tm plena liberdade de ali especificar/concretizar os efeitos que
querem que decorra de tal clusula, quer para a empresa, quer para o cliente, com o
contedo que melhor sirva os seus interesses.
Outros
1 - I - Nos casos mais comuns de contrato de mediao imobiliria, o mediador fica tosomente incumbido de diligenciar no sentido de encontrar interessados para certo negcio, e
preparar depois a respectiva concluso; ele obriga-se assim a uma actividade, no a um
resultado, embora este seja para si desejvel na medida em que corresponde ao seu prprio
interesse de lucro. II - A o mediador s ter direito a retribuio (normalmente traduzida numa
comisso) se, por efeito da actividade desenvolvida, vier a alcanar-se a celebrao do contrato
querido pelo comitente ou, tambm porventura, se o contrato deixar de ser celebrado por
desistncia ou m f do comitente.
III - Em ateno ao princpio da liberdade contratual, estabelecido no artigo 405 do C.Civ., o
negcio projectado entre o comitente e o mediador tanto pode ser o contrato-promessa
como o contrato de compra e venda - Ac. STJ de 5.6.1996, proc. JSTJ00030226 Metello de
Npoles.
2 - A remunerao do mediador s devida com a concluso e perfeio do negcio, podendo,
todavia, as partes acordarem em formas de pagamento (total ou parcelar), aquando for
celebrado contrato-promessa. - Ac. TRE de 17.03.2005, proc. 873/04-2, Maria Alexandra
Moura.
107

2. Declarao tcita
Dispe-se no artigo 217. do Cdigo Civil que:
1. A declarao negocial pode ser expressa ou tcita: expressa, quando feita por palavras,
escrito ou qualquer outro meio directo de manifestao da vontade, e tcita, quando se deduz
de factos que, com toda a probabilidade, a revelam.
2. O carcter formal da declarao no impede que ela seja emitida tacitamente, desde que a
forma tenha sido observada quanto aos factos de que a declarao se deduz.
E no artigo 218. do mesmo Cdigo, sob a epgrafe o silncio como meio declarativo
estabelece-se que o silncio vale como declarao negocial, quando esse valor lhe seja
atribudo por lei, uso ou conveno.
Como ensina MANUEL DE ANDRADE 123, pode definir-se a declarao negocial como todo o
comportamento de uma pessoa (em regra, palavras escritas ou faladas ou sinais) que, segundo
os usos da vida, conveno dos interessados ou at, por vezes, disposio legal aparece como
destinado (directa ou indirectamente) a exteriorizar um certo contedo de vontade negocial,
ou em todo o caso o revela e traduz, sendo que, para tal, tal comportamento deve ser visto
de fora, deve ser considerado exteriormente (art. 236., n. 1, do CC).
Podendo tal declarao ser feita de forma expressa ou tcita (art. 217. do CC), existir
declarao tcita sempre que, conforme aos usos da vida, haja, quanto aos factos de que se
trata, toda a probabilidade de terem sido praticados com dada significao negocial (aquele
grau de probabilidade que basta na prtica para as pessoas sensatas tomarem as suas
decises), ainda que no esteja precludida a possibilidade de outra significao 124.
No se trata de apurar uma concluso absolutamente irrefutvel, antes se procura uma
concluso altamente provvel 125.
No se exigindo sequer, para se aquilatar da concludncia de um comportamento no sentido
de permitir concluir a latere um certo sentido negocial, a conscincia subjectiva por parte do
seu autor desse significado implcito, bastando que objectivamente, de fora, numa
considerao de coerncia, ele possa ser deduzido do comportamento do declarante 126.
Por isso, quando a declarao negocial se no exprime por palavras ou por escrito, tero os
outros meios directos de manifestao de vontade de ser inequvocos, de modo a que no
haja necessidade de recorrer a dedues ou interpretaes da atitude das partes 127. Ou seja,
tal declarao tcita tem de resultar de factos inequvocos, isto , que com toda a
123
Teoria Geral da Relao Jurdica, vol. II, reimpresso, Coimbra, 1992, p. 122.
Autor e ob. cits., p. 132.
125
RUI DE ALARCO, A Confirmao dos Negcios Anulveis, p. 218.
126
CARLOS ALBERTO DA MOTA PINTO, Teoria geral do Direito Civil, 3. ed., Coimbra, 1989, p. 425.
127
Ac. RP, de 06-12-1994; www.dgsi.pt/jtrp; Processo 9450299.
124
108

probabilidade revelam a vontade negocial 128, sendo esse o sentido que, nos termos do n. 1 do
artigo 236. do CC deles retiraria um declaratrio normal, ou seja, medianamente instrudo e
inteligente, colocado na situao concreta do declaratrio.
Exemplificando:
1. O contrato de mediao imobiliria um contrato formal por fora da lei, que impe a sua
sujeio forma escrita, com meno obrigatria das especificaes legalmente previstas
(entre as quais avulta o estabelecimento contratual das condies de remunerao,
nomeadamente o montante (...).
2. Assentando a pretenso do autor na celebrao embora com desrespeito da forma
legalmente imposta (que considera imputvel ao outro contraente) - de um contrato de
mediao imobiliria e uma vez que tal contrato se mostra legalmente sujeito a forma escrita,
a admissibilidade de declarao tcita por parte de algum dos contraentes depende, no
apenas da concludncia dos comportamentos ou condutas materiais, mas tambm da
circunstncia de os factos em que se corporizam tais comportamentos terem algum suporte
em documento escrito. - Ac. STJ de 7.5.2014, 7185/09.9TBCSC.L1.S1 (Lopes do Rego).
[em causa, a prova de conveno das partes acerca da remunerao do pretenso mediador ... insucesso probatrio da autora]129.
128
Cfr. Ac. STJ, de 13.02.1959; BMJ 84., p. 507.

O caso:
A Autora pedia a condenao da R a pagar-lhe a remunerao que diz ter sido acordada, alegando ter existido
um contrato de mediao oral, traduzido num efectivo acordo verbal.
Na 1 instncia a aco improcedeu.
A Relao, considerando que houve contrato de mediao imobiliria, julgou procedente o recurso e a aco,
apelando figura da aceitao tcita da proposta contratual da Autora/empresa mediadora, revelada pelos
comportamentos materiais da representante da A. que teve por concludentes.
Condenou no pagamento da remunerao mediadora (obviamente que entendeu preenchido o nexo causal...)
Os factos que estiveram na base dessa concludncia foram estes:
- deslocao da scia da A. propriedade da R., abordando uma das administradoras desta sociedade,
apresentando-se como exercendo actividade de mediao e indagando do interesse da R em vender uma
propriedade desta, referenciando um possvel cliente interessado no negcio;
- agendamento de uma visita propriedade com aquele interessado, que efectivamente se realizou.
Na Revista, pergunta o STJ:
Podero considerar-se estes comportamentos concludentes quanto vontade das partes de celebrarem um
contrato de mediao imobiliria, de modo a com toda a probabilidade revelarem a referida vontade de
contratar ou seja: preenche tal factualidade o critrio normativo de que depende, nos termos do n1 do art.
217 do CC, a existncia de uma declarao negocial tcita?.
Respondeu que no.
Deve anotar-se, antes de mais, que a determinao do comportamento concludente (que integra matria de facto),
que deve ser visto como elemento objectivo da declarao tcita, faz-se, tal como na declarao expressa, por
via interpretativa.
Entendeu o STJ:
Na determinao da concludncia do comportamento em ordem a apurar o respectivo sentido, nomeadamente
enquanto declarao negocial que dele deva deduzir-se com toda a probabilidade, entendimento geralmente
aceite que a inequivocidade dos factos concludentes no exige que a deduo, no sentido do auto-regulamento
tacitamente expresso, seja forosa ou necessria, bastando que, conforme os usos do ambiente social, ela possa
ter lugar com toda a probabilidade,devendo ser aferida por um critrio prtico, baseada numa conduta
suficientemente significativa e que no deixe nenhum fundamento razovel para duvidar do significado que
dos factos se depreende (AA. ob. e loc. cits.; RUI DEALARCO, (A Confirmao dos Negcios Anulveis, I, 192);
Ac. STJ de 16/01/07 Proc. n. 4386/06-1 e de 04/11/04, Proc. 05A1247-ITIJ).
Ora, no caso dos autos, os comportamentos tidos pela Relao como concludentes da vontade dos litigantes de
celebrarem um contrato de mediao imobiliria so manifestamente insuficientes para suportar tal concluso,
j que deles no resulta (...) que a A. haja sido efectivamente incumbida por representante da R. de diligenciar
129
109

3. Do nus da prova
A questo do nus da prova neste domnio da mediao imobiliria surge com alguma
frequncia. E, obviamente, tem a importncia crucial que se sabe.
Onde surge com maior acuidade na questo do nexo causal entre a actuao do mediador e
a efectivao do negcio visado. O que se pergunta sobre quem incide o nus probatrio
de que o negcio se concluiu por via da interveno da mediadora?
Obviamente sobre... a mediadora (como no podia deixar de ser)!
Efectivamente, parece que dvidas no h de que a relao de causa e efeito (o nexo causal)
entre a actividade do mediador e a concluso do negcio um facto integrado no processo
constitutivo do direito do mediador retribuio, pelo que a este no pode deixar de caber o
nus da respectiva prova, como ressalta do estatudo no art 342, n1, do C.Civil.
Por vezes decidiu a jurisprudncia proceder inverso do nus da prova.
Atente-se, v.g., no Ac. STJ de 29-11-2005, Revista n. 3502/05 - 6. Seco (Salreta Pereira):
1 - I - Tendo sido celebrado entre Autor e Ru um contrato de mediao imobiliria,
disciplinado pelo DL 77/99, de 13-03, estipulando-se, em conformidade com o disposto no art.
19 desse diploma legal, que se agncia obtiver para o vendedor um sinal de 20%, a comisso
devida agncia ser-lhe- entregue, na totalidade, na data do pagamento do referido sinal, e
se o sinal for inferior a 20%, a comisso ser paga 50% na data do pagamento do sinal e os
restantes 50% na data da escritura, o Ru, ao no dar conhecimento ao Autor do contratopromessa celebrado com o comprador por si angariado e ao no lhe entregar cpia do mesmo,
tornou impossvel ao Autor fazer prova dos respectivos termos, facto que, nos termos do art.
344, n. 2, do CC, conduz inverso do nus da prova.
no sentido de encontrar interessado na aquisio do imvel que lhe pertencia, mediante o pagamento da retribuio
convencionada..
Mais acrescentou o aresto:
Acresce que o contrato de mediao imobiliria um contrato formal por fora da lei, face do estipulado no art.
19 do DL 211/04 (aplicvel situao dos autos) que impe a sua sujeio forma escrita, com meno obrigatria
das especificaes referenciadas no n2 desse artigo (entre as quais avulta o estabelecimento contratual das
condies de remunerao do mediador, nomeadamente o montante, percentagem e forma de pagamento, com
indicao da taxa de IVA aplicvel) - actualmente, ...ver o art 16/2/c) da lei 15/2013 prescrevendo o n8 desse
preceito legal que o incumprimento do disposto nos ns 1 e 2 desse artigo gera a nulidade do contrato, no podendo
esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediao.
Ora, tal circunstncia assume um relevo decisivo em sede de admissibilidade da perfeio das declaraes
negociais atravs da via da declarao tcita, nos termos do n2 do art. 217 do CC, segundo o qual o carcter
formal da declarao no impede que ela seja emitida tacitamente, desde que a forma tenha sido observada
quanto aos factos de que a declarao se deduz.
(...), o que est, aqui e agora, em causa no saber se certa relao contratual perfeita e existente entre as partes,
embora carecida da forma escrita legalmente imposta, pode subsistir, perante o regime da suscitao de
invalidades plasmado nos arts. 286/287 do CC que se tenha por aplicvel nulidade atpica prevista em lei
especial: o que importa dirimir, num momento prvio ao da aplicabilidade do regime de suscitao de invalidades
do negcio, se - estando, como est, inquestionavelmente estabelecida para o referido contrato a forma legal
escrita poder chegar-se concluso de que houve uma declarao tcita quando os comportamentos
alegadamente concludentes se no consubstanciaram em qualquer documento escrito. - destaques nossos.
Concluiu-se que no, visto que os factos invocados pela Relao para concluir pela declarao tcita...no deixaram
qualquer trao ou vestgio documental.
110

II - Alegando o Autor a celebrao do contrato-promessa com o comprador por si angariado e a

futura venda, no lhe sendo possvel, por desconhecimento dos seus termos, esclarecer o valor
do sinal e o prazo da realizao da competente escritura, bem andaram as instncias ao
julgarem provado o pagamento de sinal, ainda que, para efeitos da deciso, tenham
presumido ter sido o mesmo inferior a 20% do preo, e ao condenarem o Ru no pagamento de
50% da comisso total convencionada. 130.
Idem:
II - A existncia de um contrato de mediao em regime de exclusividade autoriza a
presuno (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a
aproximao entre o comitente e terceiros, facilitando o negcio e revertendo o nus de
prova para os mediados.
III - No regime de no exclusividade, essa prova tem de ser efectivamente efectuada pela
mediadora - Ac. RL de 08.04.2010, Rui da Ponte Gomes.
Foi encontrada ainda outra jurisprudncia relevante sobre a matria:

II - Para tanto, dever o mediador demonstrar que o comprador foi angariado por si ou 131
que a venda em causa, apesar de ter sido feita a um terceiro, foi-o simuladamente, para
encobrir o verdadeiro comprador - o cliente angariado pelo mediador. - Ac. STJ de 23-042009, Revista n. 204/07.5TVPRT.S1 - 7. Seco, Custdio Montes.
2 - O cumprimento, pelo mediador, da obrigao assumida para com o comitente, por forma
a satisfazer o interesse deste, implica um nexo causal entre a actividade daquele e a concluso
do negcio, sendo que, essa relao de causa e efeito um facto integrado no processo
constitutivo do direito do mediador retribuio, pelo que, lhe cabia o nus da respectiva
prova, atento o disposto no art. 342, n1, do C.Civil - Ac. RL de 17.11.2009, proc.
130
Pedimos vnia para uma observao:

Com o maior respeito pela deciso do Supremo, parece-nos que, tendo a mediadora ficado impossibilitada de
provar o montante efectivo do sinal prestado por culpa do cliente (que lhe no deu conhecimento do contratopromessa celebrado com o comprador por si angariado, no lhe entregando, como devia, cpia do mesmo), e
tendo-se decidido pela inverso do nus da prova, falta de prova em contrrio por banda do cliente, deveria
dar-se como provada a verso (estipulada no contrato de mediao imobiliria) mais favorvel ao mediador, qual
seja, de que foi pago um sinal de (pelo menos...) 20% com a outorga do contrato promessa, e da que comisso
devida agncia mediadora deveria ter sido paga na totalidade (na data do pagamento do referido sinal).
131
Parece evidente que a partcula ou est incorrecta o que se pretenderia dizer era...e: a mediadora ter de
provar que a venda a terceiro foi mera...simulao (destinada a encobrir o verdadeiro comprador que ela
angariara...).
111

3 - A obrigao de indemnizar, por parte do cliente que tenha incumprido o contrato de

mediao imobiliria com exclusividade, pressupe a ocorrncia de prejuzos, cujo nus de
demonstrao, enquanto facto constitutivo do direito invocado, cabe entidade
mediadora. - Ac. RL de 19.11.2013, proc. 4545/11.9TBALM.L1-7, Rosa Ribeiro Coelho.
4 - Tratando-se de um contrato de mediao imobiliria em regime de exclusividade, recaa
sobre a A. o nus de provar que a no concretizao do contrato era imputvel aos R.R.,
como facto constitutivo do direito remunerao excepcionalmente previsto no artigo 19, n
2, alnea a), do Dec.Lei n 77/99, ento em vigor. - Ac. RL de 30.10.2010, proc.
3671/08.6TBALM.L1-7, Tom Gomes 132.
5 - O nexo causal necessrio atribuio mediadora do direito comisso no exige que a
sua actividade, com vista consecuo do negcio, seja contnua e ininterrupta, no sentido
de que tenha participado em todas as tentativas at sua fase conclusiva, antes sendo apenas
necessrio que ela indique a pessoa disposta a fazer o negcio e consiga a sua adeso
celebrao deste; e competindo ao comitente a prova de factos interruptivos de tal nexo Ac. TRC de 09.09.2014, proc. 1421/12.1TBTNV.C1, Carlos Moreira.
6 - No contrato de mediao imobiliria, o mediador s tem direito remunerao
convencionada com o cliente se o negcio visado constituir objecto legal da sua actividade de
mediao, vier a ser concretizado e desde que o mesmo seja celebrado em consequncia da
sua actuao, competindo-lhe o nus de alegao e prova dos pressupostos deste seu
direito. - Ac. TRP de 21.03.2013, proc. 582/12.4TJPRT.P1, Fernando Sames.
7 - Compete ao mediador-autor a alegao e prova dos pressupostos do seu direito,
particularmente da verificao do nexo causal entre a sua actuao (no mbito da mediao) e
a outorga do contrato visado. - Ac. TRP de 13.04.2010, proc. 5408/06.5TBVFR.P1, M. Pinto
dos Santos.
8 - Mesmo em regime de exclusividade a mediadora quem tem de demonstrar o nexo
causal entre a actividade que por si foi desenvolvida e a concretizao do negcio visado
pela mediao. - Ac. TRC 18.02.2014, proc. 704/12.5T2OBR.C1, Jos Guerra.
132
Pedimos vnia para uma observao:

Esta norma idntica ao que vem plasmado no art 19/2 do RJAMI.
Ora, temos srias dvidas sobre a bondade da posio vertida no aresto sobre o nus da prova.
Pensamos, de facto, que a melhor interpretao daquele art 19/2 da lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro, a que
vem sustentada por Higina Orvalho Castelo in O Contrato de Mediao, pp. 432:
No caso de contrato de mediao imobiliria com insero de clusula de exclusividade, para que a mediadora
tenha direito remunerao tem de provar, no apenas que cumpriu a sua obrigao de diligenciar no sentido da
obteno de um interessado, mas tambm provar o sucesso desse mesmo cumprimento que satisfaz o interesse
do credor (qual seja, a verificao de uma efectiva obteno de um interessado, genuinamente interessado e
pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no mbito do contrato de mediao). Provando a
mediadora que efectuou com sucesso a sua prestao, poder o cliente eximir-se remunerao mediante a
prova de que o contrato no se concretizou por causa que no lhe imputvel (porque, por exemplo, recebeu,
entretanto e inesperadamente, uma ordem de expropriao, ou porque o terceiro no obteve o crdito necessrio
realizao do negcio ou desistiu por qualquer outra razo). - os destaques so nossos.
112

9 - Para que a mediadora tenha direito remunerao, incumbe-lhe a alegao e prova de

factos que revelem que tenha de algum modo participado no processo que levou
concretizao do negcio, no sentido de da se poder concluir que, embora no sendo a sua
actividade a nica causa determinante da cadeia de actos que deram lugar ao negcio
pretendido, contribuiu para ela. - Ac. RP de 01.07.2014, proc. 19005/12.2YIPRT.P1, Maria
Joo Areias.
10 - Nos termos do art. 18. do DL 211/2004, de 20-08, s devida remunerao quando a
actividade de mediao imobiliria tiver xito.
Porm, a retribuio igualmente devida sempre que a actividade do mediador se apresente
como causa adequada do fecho do contrato definitivo; quando o fecho do contrato for
alcanado como efeito de interveno do mediador, se a actuao do mediador tiver
contribudo para o xito final; e no caso do contrato definitivo s no ser concludo por causa
imputvel ao comitente.
ao mediador que cabe fazer a prova de que a concluso do negcio definitivo resultou da
sua interveno. - Ac. TRC de 17.01.2012, proc. 486/10.5T2OBR.C1, Barateiro Martins.
4. Do abuso do direito do princpio da boa f

Abuso de direito o exerccio de um direito de forma ilegtima por se exceder manifestamente
os limites impostos pela boa f, pelos bons costumes ou pelo fim social ou econmico desse
direito. Abrange o exerccio de qualquer direito de forma anormal, quanto sua intensidade
ou sua execuo, de modo a poder comprometer o gozo dos direitos de terceiro e a criar
uma desproporo entre a utilidade do exerccio do direito e as consequncias decorrentes
desse exerccio.
Vem definido no art 334 do CCivil.
Este art. 334. do CC funciona como uma vlvula de segurana do sistema jurdico, como
forma de travar certas actuaes que apesar da aparncia de licitude e de exerccio de
direito, traduzem uma no realizao de interesses pessoais de que esse direito
instrumento e a negao de interesses sensveis de outrem.
Tal instituto, bem como os princpios da boa f e da lealdade negocial, so meios de que os
tribunais devem lanar mo para obtemperar a situaes em que algum, a coberto da
invocao duma norma tuteladora dos seus direitos, ou do exerccio da aco, o faz de uma
maneira que, objectivamente, e atenta a especificidade do caso, conduz a um resultado que
viola o sentimento de Justia, prevalecente na comunidade, que, por isso, repudia tal
procedimento, que apenas formalmente respeita o Direito, mas que, em concreto, o atraioa.
113

**
Tambm no domnio da actividade de mediao imobiliria, no poucas vezes o instituto do
abuso do direito chamado colao e haja ou no sido clausulada uma relao contratual
de exclusividade. Tambm aqui a boa f (cfr. art 762/CCivil) e a lealdade negocial so
princpios que devem estar sempre presentes; tambm aqui se exige das partes outorgantes
uma postura honesta, correcta, leal e fiel, designadamente no cumprimento dos deveres
acessrios e laterais de conduta ao caso atinentes; assim e designadamente, as partes
mediador e comitente devem prestar mutuamente todas as informaes pertinentes e
relevantes, devem manter-se leais, praticando todas as condutas que viabilizem o escopo do
negcio.
nas situaes de nulidade do contrato (por ausncia da forma escrita) que o instituto do
abuso do direito mais frequentemente tem sido aqui chamado. So situaes em que, atento o
circunstancialismo factual em causa, no poucas vezes o tribunal recusa a nulidade por
considerar abusiva a sua invocao, contrria boa f, acabando por aceitar a validade do
contrato.
Assim:
1. Em situaes atinentes ao vcio formal do contrato (tm a ver, portanto, com a prpria
formao dos contratos): seja com a invocao da nulidade formal do contrato pelo
contraente que a provocou 133, seja com a invocao desse vcio formal j depois de o
contrato de mediao imobiliria estar executado) 134.
133
Cfr., v.g.:
1 - Improcede a arguio de nulidade de contrato, ou de clusula, por falta de forma legal quando esta arguio
configura um abuso do direito, como suceder nos casos em que a nulidade formal arguida pelo contraente que a
provocou. - Ac. RL de 16.10.2007, proc. 7541/2007-1, Rui Moura.
134
Cfr., v.g.:
2 - IV - A execuo pelas partes de um contrato de mediao imobiliria no reduzido a escrito torna ilegtima,
porque abusiva, a arguio da nulidade daquele por inobservncia da forma legalmente exigvel.
V - Acresce que a exigncia de forma escrita nos contratos de mediao imobiliria visa apenas a defesa dos
declarantes contra a sua precipitao e que a assinalada execuo do contrato pelas partes implicou o seu
cumprimento, pelo que deve ter-se por sanado tal vcio formal.
VI - A excepo do abuso do direito pode e deve ser conhecida ex officio. - Ac. STJ de 9-03-2006, Revista n. 303/06
- 2. Seco, Duarte Soares.
3 - Constitui paradigma de abuso do direito, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa f (art. 334.
do C.C.), a invocao, pelo cliente, de vcio formal do contrato de mediao imobiliria, estando este j
executado, repousante na omisso de elementos a que alude o art. 19. n. 2 a) do D.L. n. 211/2004, omisso
essa em nada tendo importado desproteco ou prejuzo do comitente face empresa mediadora, antes com tal
invocao se visando livrar-se da sua obrigao do pagamento da comisso.- Ac. STJ de 11.2.2010, proc.
2044/07.2TBFAR.E1.S1 - Pereira da Silva.
4 - 1. A invocao pelos rus da nulidade do contrato de mediao, j aps a concluso do negcio visado pelo
exerccio da mediao, numa altura em que j se tinham aproveitado das vantagens do trabalho desenvolvido pela
mediadora, para no terem que pagar a remunerao contratualmente estabelecida, em contraste com a sua
anterior atitude - ao beneficiarem dos servios prestados pela autora em execuo daquele contrato e ao aceitarem
realizar a venda aos compradores angariados pela mediadora, pelo preo oferecido por estes traduz,
objectivamente, um comportamento abusivo, na modalidade de venire contra factum proprium.
2. Tal torna ilegtimo o exerccio pelos rus do direito invocao da nulidade atpica em apreo. - Ac. RL de
22.05.2012, proc. 118406/10.9YIPRT.L1-1, Manuel Marques.
114

2. Quando, embora o acordo celebrado preencha os elementos de um contrato de mediao

imobiliria, o cliente da mediadora, para no pagar a remunerao acordada, se escuda no
facto de esse acordo ter sido celebrado por algum que no dispunha ento dos necessrios
poderes formais para tal 135.
3. Quando o contrato de mediao imobiliria apenas assinado por um dos cnjuges, mas
em que o contrato visado veio a ser celebrado com o interessado na aquisio angariado
pela mediadora 136.
5 - I - H abuso do direito sempre que a oposio da nulidade exceda manifestamente os limites impostos pela boa
f art. 334. do Cdigo Civil;
II A oposio da nulidade excede manifestamente os limites impostos pela boa f quando viola a confiana
legtima criada por quem invoca a nulidade na parte que cumpriu o contrato, de que seria paga a remunerao
acordada;
III A nulidade cede sempre que outra soluo resulte da lei parte final do art. 294. do Cdigo Civil;
IV- Sendo ilegtima a invocao da nulidade, o contrato deve considera-se vlido, vinculando as partes;
V A invocao da nulidade resultante do vcio de forma constitui abuso do direito, por violar a confiana, criada
pela r na autora, de que, cumprido por esta o contrato como aconteceu lhe seria paga por aquela a
remunerao acordada. - Ac. RL de 18.09.2007, proc. 8722/2006-1, Eurico Reis.
Acrdo do TRL de 09/03/2004, proc. 7282/2003-1: aqui, graas promoo da mediadora, a cliente logrou
vender o imvel pessoa lhe foi apresentada pela primeira; ulteriormente, a cliente negou o pagamento com
fundamento na nulidade do contrato, cuja assinatura sempre tinha protelado. O tribunal entendeu que naquele
caso a invocao da nulidade resultante do vcio de forma constitui abuso de direito por violar a confiana, criada
pela r na autora, de que, cumprido por esta o contrato como aconteceu lhe seria paga por aquela a
remunerao acordada.
6 - Acrdo do TRP de 20/03/2007, proc. 0720378: o contrato de mediao tinha sido verbal; aps beneficiar dos
servios de mediao e de celebrar o contrato desejado, o cliente no quis pagar a remunerao invocando a
nulidade do contrato; o TRP decidiu que tal invocao constitua um abuso de direito, traduzido num venire contra
factum proprium, e manteve a remunerao; mais acrescentou que, ainda que assim no se entendesse, e se
julgasse nulo o contrato, sempre haveria que proceder reposio da situao anterior nos termos do art. 289
do CC, sendo razovel fixar o valor dos servios prestados na percentagem sobre o valor da venda acordada como
remunerao.
135
II - Estando provado que a Autora, sociedade de mediao imobiliria, negociou com pessoa que exercia um
cargo de Direco na sociedade R um acordo que preenche os elementos de um contrato de mediao imobiliria,
com vista a promover a venda do imvel sede da R, venda que de facto se veio a concretizar, constituiria uma
violao do princpio da boa f permitir que a sociedade R ficasse desobrigada para com a Autora, escudando-se
no facto de o acordo em questo ter sido celebrado por algum que no dispunha ento dos necessrios poderes
formais para tal, j que s mais tarde veio a ser nomeada gerente.
III - Embora as diligncias do contrato de mediao se tivessem iniciado em finais de Fevereiro e a visita ao imvel
da R pelo adquirente se tenha efectuado em Abril de 2000, antes da Autora ter obtido licena para o exerccio da
actividade de mediadora (que s veio a obter em 29-05-2000), isso no implica que a Autora tenha actuado de m
f, pois tal licena tinha sido requerida em 28-02-2000 e devia ter sido concedida at ao dia 09-04-2000, muito antes
de ter sido celebrada a escritura pblica de venda do imvel da R (em 14-12-2000).
IV- No obstante a nulidade do referido contrato de mediao, por inobservncia da forma escrita legalmente
exigida (art. 20., n. 1, do DL n. 77/99, de 16-03, e arts. 220. e 286. do CC), estando provado que a Autora
prestou servios de mediao, confiando legitimamente que a R estava a ser regularmente representada, tais
servios ter-lhe-o de ser pagos, nos termos do art. 289., n. 3, do CC.
V - Se o devedor fica com o benefcio dos servios prestados parece natural que a restituio se faa de acordo com o
pagamento acordado para tais servios, semelhana do que acontece no caso de mtuo oneroso, nulo, por falta
de forma. O pedido de restituio de um valor idntico ao acordado para a prestao do servio no constitui
abuso do direito. - Ac. STJ de 21-03-2006, Revista n. 3393/05 - 1. Seco, Paulo S.
136
Veja-se, v.g.:
1 - I - O contrato de mediao imobiliria deve ser celebrado por escrito, sob pena de nulidade. II - Se marido e
mulher contratam com uma empresa de mediao para encontrar comprador para o seu prdio e a r no assina o
contrato mas lida com a mediadora e com ele colabora em termos que geram nesta a razovel expectativa de
115

4. Mas tambm, portanto, noutras situaes se invoca o abuso do direito designadamente

em caso de falta de meno no contrato dos elementos que a lei manda dele constarem (cfr.
art 16/2 do RJAMI).
Outra jurisprudncia
Foi encontrada ainda outra jurisprudncia relevante quanto a esta matria do abuso do direito:
1 - I - Resultando dos autos que as partes celebraram um contrato de mediao, cujo objecto
no est identificado com detalhe, por no estarem mencionados os artigos matriciais de todos
os imveis que compem o negcio, o que se deveu ao facto de a recorrente, vendedora, no
ter municiado a recorrente, mediadora, com a informao necessria no sentido da cabal
identificao dos imveis a transaccionar, vindo a vendedora arguir a nulidade do negcio com fundamento na indeterminao do objecto - quando foi a geradora da situao existente,
de qualificar essa atitude como venire contra factum proprium e atentatria dos princpios da
boa f. - Ac. STJ de 18-04-2006, Revista n. 435/06 - 1. Seco, Borges Soeiro.
2 - No constitui impedimento titularidade do direito retribuio estipulada no contrato de
mediao imobiliria a circunstncia do negcio ter sido concludo em momento posterior
respectiva resciso operada pelo cliente, desde que se comprove como aconteceu que a
mesma teve por fito, exclusivamente, evitar esse pagamento, aproveitando contudo o
trabalho desenvolvido pela mediadora para depois de a afastar limitar-se a concretizar a
venda do imvel.- Ac. RL de 02.12.2014, proc. 2330/13.2TBSXL.L1, L. Esprito Santo.
3 - I A recusa por parte do vendedor da celebrao de um contrato-promessa de compra e
venda de um imvel para construo, cujas negociaes foram mediadas por sociedade de
mediao imobiliria, com fundamento em pretender escriturar valor inferior da venda, no
aceite pelo comprador, fonte de responsabilidade civil pr-contratual, nos termos do art.
227, n. 1, do Cdigo Civil.
que no considera o contrato invlido, age a r com abuso do direito se se recusa a pagar o preo devido,
invocando a nulidade do contrato por falta de forma.
III - Se tal contrato prev, por escrito, a sua renovao, por acordo das partes, no invlido o acordo verbal que
prorroga o prazo a favor da mediadora. - Ac. TRP de 17.01.2005, Sousa Lameira.
2 - I- A nulidade do contrato de mediao imobiliria, que advm do facto de o contrato de mediao ter sido
assinado pela r mulher, mas no pelo ru marido que o proprietrio do imvel, afastada ocorrendo abuso do
direito devendo, em consequncia, considerar-se vlido o contrato (Decreto-Lei n. 77/99, de 16 de Maro e artigo
334. do Cdigo Civil de 1966).
II- Deve considerar-se que ocorre, com a aludida invocao de nulidade, abuso do direito, na modalidade de venire
contra factum proprium, quando o ru marido, no obstante no ter assinado o contrato de mediao, veio a
comunicar por escrito mediadora que no pretendia continuar a recorrer aos seus servios, assinando a carta de
denncia, tendo assinado anteriormente o documento de reserva subscrito tambm pela mulher e por terceiro
interessado na aquisio angariado pela mediadora.
III- E tendo os RR celebrado escritura de compra e venda com esse interessado, a prvia denncia no afasta a
obrigao de pagamento de comisso, verificando-se que constitui mero expediente por parte dos contraentes de se
eximirem a esse pagamento. - Ac. RL de 28.06.2007, proc. 4604/2007-8, Ildio Sacarro Martins.
116

II Essa recusa na celebrao do contrato-promessa, contrria ao princpio da boa f que

preside negociao de um contrato, revela um elevado grau de ilicitude e de culpa. - Ac. RL
de 27.01.2011, Jorge Vilaa.
4 - A concorrncia um fenmeno que existe nas actividades econmicas, sendo mesmo
incentivado, com vista a um melhor desempenho e at tutela do interesse do consumidor em
geral.
II- A concorrncia tem no entanto os limites constantes do art. 317 CPI, sob pela de se cair
numa selva.
II- Contraria o Cdigo Deontolgico da actividade de mediao imobiliria, (Aprovado pela
Associao dos Profissionais e Empresas de Mediao Imobiliria de Portugal, em Assembleia
Geral realizada em 27.11.1999) o facto de a R se ter apercebido desde o incio, que o
interessado estava equivocado, pensando que estava a negociar com a entidade que
primeiramente lhe mostrou o imvel e lhe forneceu as informaes, sem ter desfeito tal
equvoco e aproveitando-se disso para realizar o contrato.
IV- Esta conduta da R contraria ainda as regras da boa-f, os usos e costumes honestos que
devem presidir actividade em causa, integrando ainda o conceito de concorrncia desleal. Ac. RL de 21.01.2010, Manuel Gonalves.
5 - I - O contrato de mediao imobiliria tem que ser reduzido a escrito, sob pena de
nulidade. II - legitima a invocao de tal vcio pelo executado, terceiro que se responsabilizou
pelo pagamento da comisso devida.
III - No age com abuso de direito ao arguir a nulidade desse contrato o executado que a
invoca quando ainda se no mostra vencida a totalidade da dvida por a comisso s ter de
ser paga no momento da concluso do negcio objecto de mediao. - Ac. TRP de 08-102012, Anabela Luna de Carvalho.
6 - ... o cliente no se pode valer da denncia efectivada depois de angariado o interessado
para se eximir ao pagamento da retribuio com o argumento de que, a partir e por causa da
denncia, ficou livre para contactar o interessado na realizao da transaco por deixar de
subsistir nexo causal entre a actividade do mediador exercida antes da denncia e a realizao
do contrato.
V- Igualmente traduz abuso do direito (artigo 334 do Cdigo Civil) a pretenso do cliente de
no pagar retribuio pela mediao com o argumento de que no houve qualquer
acompanhamento no processo negocial por parte do mediador quando foi o cliente que, sem
conhecimento do mediador, solicitou a colaborao de outra pessoa com a qual reiniciou os
contactos com o interessado que foi angariado pelo mediador - Ac. RL de 11.11.2004, proc.
5439/2004-8, Salazar Casanova.
7 - H abuso de direito da parte da mediadora que, depois de informar o seu cliente por
comunicao escrita de que a remunerao lhe seria devida s e apenas em caso de venda,
contraditoriamente, em novo documento escrito enviado alguns meses depois, vem exigir o
pagamento da remunerao sabendo que o seu cliente desistira da alienao do imvel mesmo
antes da primeira missiva. - Ac. TRP de 08.07.2010, Filipe Caroo.
117

8 - Ocorre a situao do abuso de direito quando exista o propsito exclusivo de criar outra
parte uma situao lesiva, atravs do funcionamento da lei, mas no j de uma clusula
contratual, livremente aceite - Ac. TRC de 22.04.2008, proc. 415/2002.C1, Hlder Roque.
5. Do contrato Promessa
frequente no mbito da mediao mobiliria outorgar-se (ou convencionar-se a outorga
de) contrato promessa com interessados angariados pela mediadora (antes, portanto, da
concretizao do negcio visado no contrato de mediao).
Vrios tm sido os problemas trazidos ao de cima pela jurisprudncia: o proprietrio do
imvel recusa-se a celebrar a promessa acordada no contrato de mediao 137; do mbito da
responsabilidade da mediadora, por actuao negligente 138; do incumprimento do dever de
informao da mediadora (ao comprador ou promitente comprador) acerca da situao do
imvel prometido vender 139, ou outro 140; da falta de colaborao com o cliente
posteriormente celebrao do contrato promessa 141; do incumprimento de obrigaes que
137
Celebrado contrato de mediao imobiliria, em regime de exclusividade, recusando-se a

proprietria do imvel, objecto do negcio, a celebrar contrato promessa com interessada angariada
pela mediadora, sem fazer qualquer outra prova, capaz de afastar a sua culpa, fica responsvel pelo
pagamento da remunerao acordada, atento o disposto no art 18, n 2, al a), referido e arts 798 e
799, do Cd. Civil) - Ac. TRG de 31-01-2013, Rita Romeira.
138
1 - I - O promitente vendedor que incumpriu o contrato promessa, deve devolver o sinal recebido em dobro,
nos termos do art. 442. do CC.
II - O mediador imobilirio que, com negligncia, contribuiu para a celebrao daquele contrato, responde, a
ttulo de responsabilidade civil, solidariamente, com o promitente vendedor, at o valor do sinal em singelo. (Ac.
STJ de 08-05-2013 - Revista n. 6686/07.8TBCSC.L1.S1 - 2. Seco - Bettencourt de Faria)
2 - O no cumprimento do contrato-promessa de compra e venda, em virtude de o promitente-vendedor no ser o
dono do imvel objecto daquele, no acarreta responsabilidade civil da mediadora imobiliria que preparou tal
negcio (com base no cumprimento defeituoso do contrato de mediao) para com o promitente-comprador. - Ac.
STJ de 28.10.2014, Proc. SJ200410280033412 Duarte Soares.
139
1. Uma empresa de mediao imobiliria que, no seguimento de contrato de mediao imobiliria celebrado
com o dono de um imvel, promove junto de um terceiro interessado a venda do mesmo, ajustando com ele as
condies do negcio e levando-o a celebrar um contrato promessa com entrega de uma quantia a ttulo de sinal ao
proprietrio/vendedor, tem o dever de informar o comprador da situao do mesmo imvel nomeadamente em
termos de nus e encargos que sobre o mesmo recaem.
2. Verificando-se que afinal o imvel estava onerado por hipoteca, alm de ter sido alvo de penhora e arresto,
tornando invivel a celebrao da escritura de compra e venda, a Mediadora responde pelos prejuzos que a sua
omisso tenha causado ao promitente/comprador. - Ac. RL de 25.10.2012, proc. 6686/07.8TBCSC.L1-8, Antnio
Valente.
140
A responsabilidade da mediadora imobiliria pela violao do dever de informao, em regime de
solidariedade com o promitente-vendedor, no pode ser descartada mediante a mera imputao a este da
sonegao de informaes que aquela podia e devia obter.
Determinando o incumprimento do contrato-promessa a obrigao de restituio do sinal em dobro, no podem os
promitentes-compradores reclamar do promitente-vendedor indemnizao por danos morais decorrentes do
incumprimento. Ac. RL de 15.09.2009, Abrantes Geraldes.
141
a) Havendo acordo escrito nesse sentido, a remunerao pela mediao imobiliria devida aps a celebrao
do contrato promessa entre o cliente e o terceiro interessado no negcio;
b) A eventual falta de colaborao posterior da empresa mediadora ao cliente, nomeadamente no mbito da
formalizao do negcio visado, pode constituir incumprimento culposo de obrigao contratualmente assumida
e tornar a empresa mediadora responsvel pelo prejuzo que cause ao cliente; c) No se demonstrando que a
deciso de no celebrar o negcio acordado pelo cliente com terceiro se ficou a dever a conduta culposa da empresa
118

assumiu para com o terceiro promitente comprador 142; aquisio do direito

comisso/retribuio correspondente ao exerccio da mediao 143 - salienta-se que, no que
tange ao contrato-promessa, a jurisprudncia tem-se pronunciado acerca da possibilidade de
antecipao da remunerao ou de parte dela para o momento da sua celebrao (o que
est, alis, em sintonia com a prtica corrente de se inserir nos contratos de mediao uma
mediadora ocorrida aps a celebrao do contrato promessa no tem o cliente direito a ser indemnizado nem a que
lhe seja restitudo o montante da remunerao entretanto paga. - Ac. RL de 24.06.2010, Aguiar Pereira.
142
Incorre em responsabilidade civil pelos danos causados a terceiros (prevista no art. 22./3 do DL
211/2004), a mediadora que, na execuo de contrato de mediao imobiliria (com os promitentes
vendedores), garantiu aos promitentes compradores a autonomizao e converso em urbano, em 90
dias, duma quota ideal sobre um prdio rstico, levando-os, em funo disso, a vincular-se a uma
promessa de compra dum bem futuro e a antecipar o pagamento de 45% do preo; e que, naquele
concreto prazo, assim como nos 90 que se lhe seguiram (tendo j recebida a sua comisso), no fez
qualquer diligncia para que fosse obtido o que havia garantido, levando, desse modo, a que os
promitentes compradores se desvinculassem do contrato-promessa. - Ac. TRC de 19.05.2015, proc.
887/13.7TBLSA.C1, Barateiro Martins.
143
1 - Por fora do disposto no art.s 236 e 238 do Cdigo Civil, a estipulao de pagamento a ter lugar aquando
do primeiro sinal recebido, deve reconduzir-se previso legal de pagamento aps a celebrao do contratopromessa, estabelecida pelo art. 19., n. 2, al. b), do Dec. Lei n. 77/99, de 16 de maro. - Ac. RL de 22.11.2011,
proc. 1634/05.2TCSNT.L1-7, Orlando Nascimento.
2 - I - Na al. b) do n. 2 do art. 18. do DL n. 211/2004, de 20-08, que regula a actividade de mediao imobiliria,
consagra-se apenas a faculdade das partes de preverem o pagamento da remunerao aps a celebrao do
contrato promessa, e no o direito da mediadora remunerao, que se mostra consagrado apenas na excepo
indicada na al. a) do mesmo artigo para a hiptese de no concretizao do negcio visado por causa imputvel ao
cliente da mediadora, e no ao terceiro como a hiptese dos autos. Isto , aquela al. b) apenas se refere ao
momento do pagamento da comisso, e no ao momento da constituio do direito mesma.
II - Assim, embora tenha sido celebrado o contrato promessa, como a angariao de interessado pressupe, para
este ser considerado como tal para efeitos do disposto no art. 2. do referido DL, a celebrao do contrato visado
pela mediao, que aqui no o contrato promessa mas o prometido, tem de se concluir que a actividade de
mediao no se restringe celebrao daquele contrato promessa, tendo a empresa mediadora de prosseguir a
sua actividade por forma a manter o interesse do terceiro angariado at celebrao do contrato visado, que era
como se disse o contrato prometido, pelo que, no tendo este sido celebrado, no se pode dizer que a empresa
mediadora tenha conseguido obter interessado para os efeitos do art. 2. referido, no se podendo igualmente,
por isso, sustentar que esta tenha adquirido definitivamente direito a comisso correspondente ao exerccio da
mediao. - Ac. STJ de 19-05-2009, Revista n. 5339/06.9TVLSB - 6. Seco, Silva Salazar.
3 - Face celebrao de um contrato-promessa relativo ao negcio visado pelo contrato de mediao, e nele se
estabelecendo a forma de pagamento da remunerao do mediador, perante a situao de no contratao, por
facto imputvel cliente do mediador, mantm este o direito remunerao acordada, verificada que est a
situao excepcional prevista na alnea b) do n 2 do artigo 18 do Decreto-Lei n 211/2004, de 20 de Agosto. Ac. RL de 14.04.2011, proc. 761/07.6TCFUN.L1-2, Ondina Carmo Alves.
119

clusula a conceder mediadora a possibilidade de exigir tal antecipao remuneratria) 144;

das consequncias para a mediadora da declarao de nulidade do contrato promessa 145.
Outra jurisprudncia
Tendo a angariada comunicado a sua disponibilidade para vir a celebrar o contrato

promessa de compra e venda, mas estabelecendo condies, tal permite considerar que o
desenvolvimento das negociaes no era ainda de molde a autorizar uma total confiana na
concluso do contrato, em termos tais passveis de gerarem o dever de indemnizar - RL de
12.07.2012, Proc. 1187/11.2TBPDL.L1-7, Ana Resende.
6. Do enriquecimento sem causa

Estabelece o artigo 473., n. 1, do Cdigo Civil, que aquele que, sem causa justificativa,
enriquecer custa de outrem obrigado a restituir aquilo com que injustamente se
locupletou.
Por sua vez, o n. 2, do mesmo artigo, dispe que a obrigao de restituir, por enriquecimento
sem causa, tem de modo especial por objecto o que foi indevidamente recebido, ou o que for
recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que no se
verificou.
O enriquecimento sem causa , assim, uma fonte de obrigaes que cria uma obrigao de
restituir, em que figura como credor o sujeito custa de quem o enriquecimento se verificou e
como devedor o beneficirio desse direito 146.
144
Assim, v.g.:
1 - Quando haja sido celebrado contrato-promessa relativo ao negcio visado pelo exerccio da mediao
imobiliria, as partes podem acordar que o pagamento da remunerao ocorra aps a celebrao desse
contrato. - Ac. TRP de 29.05.2008, proc. JTRP00041469, Ana Paula Lobo.
2 - Ac. do TRP de 15/02/2012, proc. 1988/09.1TBPFR.P1 (Antnio Eleutrio): I - A remunerao da mediao s
devida com a concluso e perfeio do negcio visado.
II - Mas, tambm devida nos casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negcio visado nos
quais as partes prevejam o pagamento da remunerao aps a sua celebrao.
Idem:
3 - Acrdo do TRE de 17/03/2005, proc. 873/04-2.
4 - No contrato de mediao imobiliria, se nada for convencionado em contrrio, o pagamento da comisso s
devido com a concluso e perfeio do negcio visado com a mediao (contrato de compra e venda) e no com
a simples outorga do contrato promessa de compra e venda. - Ac. TRC de 23.03.2004, proc. 102/04, Jorge
Arcanjo.
145
I- No tendo o contrato promessa de compra e venda produzido efeitos na esfera jurdica da R, mediadora
imobiliria, que naquele negcio no foi parte (como promitente vendedora ou como promitente compradora) e
que se limitou a receber em nome e por conta da promitente vendedora o valor do sinal entregue pelos AA.
(promitentes compradores), da declarao de nulidade desse contrato promessa no pode resultar para a mesma
R qualquer consequncia, como seja a obrigao de restituir o montante recebido;
II- No se provando que a dita R tenha feito sua aquela quantia ou que com o negcio dos autos tenha obtido uma
qualquer vantagem patrimonial custa dos AA., indemonstrado fica, desde logo, o seu enriquecimento luz do art.
473 do C.C., pelo que no lhe assiste tambm o dever de pagar a referida quantia aos AA. com fundamento no
instituto do enriquecimento sem causa. - Ac. RL de 24.06.2014, proc. 2626/07.2TBVCT.L1-7, Maria Conceio
Saavedra.
120

Idem nas palavras de MANUEL DE LA CAMARA-LUIS DIEZ-PICAZO 147.

uniformemente entendido que s h enriquecimento sem causa quando o patrimnio de
certa pessoa ficou em melhor situao, se valorizou ou deixou de desvalorizar, custa de outra
pessoa, sem que para tal exista causa justificativa 148.
O enriquecimento traduz-se, portanto, na obteno de um valor, de uma vantagem de
carcter patrimonial susceptvel de avaliao pecuniria. E resulta da comparao entre a
situao em que se encontra actualmente o patrimnio do enriquecido e aquela que se
verificaria se no se tivesse dado o enriquecimento. O enriquecido fica em melhor situao do
que aquela que de outro modo apresentaria, correspondendo a essa vantagem um prejuzo
suportado pelo sujeito que requer a restituio 149.
Em suma, pode dizer-se que o facto que enriquece uma pessoa tem de produzir o
empobrecimento da outra.
, assim, pacifico na nossa Doutrina e Jurisprudncia que a aplicao do instituto do
enriquecimento sem causa exige a verificao cumulativa de alguns requisitos:
a) Existncia de um enriquecimento custa de outrem;
b) Existncia de um empobrecimento;
c) Nexo de causalidade entre o enriquecimento e o empobrecimento;
d) Ausncia de causa justificativa;
e) Inexistncia de aco apropriada que possibilite ao empobrecido meio de ser indemnizado
ou restitudo 150.
*
Tambm no poucas vezes o instituto do enriquecimento sem causa chamado colao na
prtica da mediao imobiliria.
146
Cfr. RUI DE ALARCO, in Direito das Obrigaes, Coimbra, 1983, p. 178.

Dos Estudios Sobre el Enriquecimiento Sin Causa, Civitas, 1988, pp. 49 a 60.
148
Cfr. GALVO TELLES, in Direito das Obrigaes, 6. ed., p. 179; Vaz Serra, in BMJ n. 81, p. 56.
149
RUI DE ALARCO, in ob. cit., p. 185.
150
PIRES DE LIMA / ANTUNES VARELA, Cdigo Civil Anotado, I, Coimbra Editora, 4. ed., pp. 454 e ss.; JLIO
MANUEL VIEIRA GOMES, O Conceito de Enriquecimento, O Enriquecimento Forado e os Vrios Paradigmas do
Enriquecimento Sem Causa, Universidade Catlica, Porto, 1998; LUS MANUEL TELLES DE MENEZES LEITO, O
Enriquecimento Sem Causa no Direito Civil, Cadernos de Cincia e Tcnica Fiscal n. 176, Centro de Estudos Fiscais,
1996, pp. 858 a 896 que concentra os requisitos em trs, a saber, o enriquecimento, a sua ocorrncia custa de
outrem, e que tenha ocorrido sem causa justificativa; GALVO TELLES, ob. cit., 6. ed., pp. 179 e ss.; PESSOA JORGE,
Direito das Obrigaes, I, AAFDL, p. 237; MOITINHO DE ALMEIDA, Enriquecimento sem Causa, Almedina, 1996, p.
45; MANUEL DE LA CAMARA-LUIS DIEZ PICAZO, ob. cit., pp. 100 a 116; MANUEL ALBALADEJO, Derecho Civil
Derecho de Obligaciones, II, 2., 10. edicion, Bosch, 1997, pp. 473 a 477; PUIG BRUTAU, Compendio de Derecho
Civil, II, Bosch, 1997, pp. 615 a 624.
147
121

Exemplificando:
- Aspirao da mediadora remunerao da sua actividade, com sustento no enriquecimento
sem causa, quando... essa mesma actividade/contrato de mediao imobiliria... no era
remunervel 151; consequncias da declarao de nulidade do contrato promessa 152; falta de
licena da mediadora para o exerccio da actividade 153.
7. Da licena154
151
Cfr. Ac. RC, de 17.01.2012, proc. 486/10.5T2OBR.C1:

... gorada uma deslocao patrimonial por a actividade/contrato de mediao imobiliria no ser no caso
remunervel, no se pode aspirar sua remunerao a ttulo de enriquecimento sem causa.
Para que haja obrigao de restituir, nos termos do art. 473., n. 1, do CC, necessrio que o enriquecimento,
contra o qual se reage, carea de causa justificativa ou porque nunca a tenha tido ou porque, tendo-a
inicialmente, entretanto a perdeu; porm, a falta de causa justificativa tem que ser alegada por quem pede a
restituio do indevido; e depois provada, de harmonia com o princpio geral do art. 342. do CC.
Ora, admitindo como hiptese de raciocnio que houve empobrecimento da A/apelante, a circunstncia de se
haver considerado que aquela actividade/contrato de mediao imobiliria no remunervel significa, do
mesmo passo e desde logo, que aquele hipottico empobrecimento no pode ser considerado sem sem causa
justificativa (a causa estaria justamente em aquela actividade/contrato de mediao imobiliria no ser
remunervel)..
152
I- No tendo o contrato promessa de compra e venda produzido efeitos na esfera jurdica da R, mediadora
imobiliria, que naquele negcio no foi parte (como promitente vendedora ou como promitente compradora) e
que se limitou a receber em nome e por conta da promitente vendedora o valor do sinal entregue pelos AA.
(promitentes compradores), da declarao de nulidade desse contrato promessa no pode resultar para a mesma
R qualquer consequncia, como seja a obrigao de restituir o montante recebido;
II- No se provando que a dita R tenha feito sua aquela quantia ou que com o negcio dos autos tenha obtido uma
qualquer vantagem patrimonial custa dos AA., indemonstrado fica, desde logo, o seu enriquecimento luz do art.
473 do C.C., pelo que no lhe assiste tambm o dever de pagar a referida quantia aos AA. com fundamento no
instituto do enriquecimento sem causa.- Ac. RL de 24.06.2014, proc. 2626/07.2TBVCT.L1-7, Maria Conceio
Saavedra.
153
Acrdo do STJ de 20/06/2013, Revista n 1752/09.8TBABF.L1.S1 (Abrantes Geraldes): vedado o recurso ao
instituto do enriquecimento sem causa a fim de obter o pagamento de uma remunerao pela actividade de
angariao e mediao imobiliria, quando a pessoa que agiu como angariadora imobiliria no dispunha de
licenciamento obrigatrio para o exerccio desta actividade.
Tratava-se de uma situao em que quem angariou o cliente sempre se apresentou sempre como colaboradora da
Autora/mediadora, colaboradora esta que no estava licenciada para o exerccio da actividade de mediao
imobiliria, nem tinha contrato de angariao escrito com a mediadora.
O aresto negou a remunerao empresa de mediao.
Parece, porm, que aqui o aresto ter decidido contra o entendimento generalizado dos tribunais superiores que
tm sustentado que o contrato de mediao imobiliria no deixa de ser vlido pelo facto de o mediador que os
celebre no dispor de licena vlida para o exerccio da respectiva actividade. Apenas acarreta a multa do
interventor mediador que assim se apresenta.
Nota: o aresto foi proferido no mbito do DL 211/2004. Porm, deve anotar-se que na Lei 15/2013 foram
eliminadas as exigncias de inscrio e de condies de acesso da actividade de angariao.
154
A Lei 15/2013 trouxe substanciais alteraes neste aspecto. as Licenas para o exerccio da actividade de
mediao imobiliria passam a ter validade ilimitada no tempo, sem prejuzo da caducidade por incumprimento dos
requisitos exigidos para a sua emisso. As licenas que tenham sido emitidas ao abrigo da legislao anterior, e que
sejam vlidas data de entrada em vigor da nova Lei, passam igualmente a ter durao ilimitada, sem necessidade
de qualquer formalismo adicional.
Nos termos dos artigos 3. e 4., da Lei n 15/2013, continua a ser necessrio efectuar um pedido de licenciamento,
apresentado num formulrio disponibilizado pelo InCI I.P. e entregue electronicamente num balco nico criado
para o efeito, atravs do Portal da Empresa, ou por via postal, deixa de ser necessria a revalidao da licena.
Significa isto que, uma vez atribuda, a licena permanecer vlida at que ocorra uma das seguintes situaes (i) o
InCI I.P. determinar, oficiosamente, que a empresa deixou de observar os requisitos de licenciamento, nos termos
do seu Artigo 9., ou (ii) a prpria empresa a comunicar a sua pretenso de cessar a actividade.
122

Como visto supra, no domnio do RJAMI, a qualificao de uma das partes (cfr. arts. 2 e 3)
como empresa um elemento conformador do tipo legal de contrato de mediao imobiliria.
Daqui que, como atrs j foi referido, a um contrato celebrado por quem no seja empresa
faltar um elemento essencial qualificao do contrato. Teremos, nesse caso, um contrato
atpico de mediao imobiliria, mas vlido por (livremente) celebrado no mbito da
liberdade contratual (ut art 405 CCiv), a que se aplicar, por analogia, o regime previsto
para a mediao imobiliria em tudo quanto tenha a ver com a semelhana em termos de
contedo 155.
Mas exige, ainda, a lei que a empresa tenha licena para poder exercer a sua actividade (art
4 - o art 5 rege sobre os requisitos de licenciamento).
As consequncias da interveno de um mediador no autorizado tm sido abordadas pela
generalidade da jurisprudncia no mesmo sentido: no afecta a validade do contrato (no o
tornando nulo), apenas gera responsabilidade contra-ordenacional 156; sendo que a falta de
licenciamento para o exerccio da actividade no impede que o contrato seja qualificado
como de mediao imobiliria, preenchidos que esteja os elementos tpicos de tal figura
Um dos elementos necessrios para a obteno da licena junto do InCI I.P., era, no regime revogado pela Lei
15/2013, a capacidade profissional.
Ora, capacidade profissional consistia, nos termos da anterior legislao, na posse, por pessoa singular, ou,
tratando-se de pessoa colectiva, por um dos administradores, gerentes ou directores, de habilitao ao nvel do
ensino secundrio completo ou equivalente, bem como de formao inicial e contnua, adequada. Esta formao ou
verificao de formao passava pela realizao de um exame, organizado pelo InCI I.P., no qual se verificava a
formao na rea imobiliria. Ora, se o objectivo aqui era a formao de prestadores de servios com
conhecimentos tcnicos no s sobre o produto a promover, mas tambm sobre, por exemplo as formalidades
tendentes sua efectiva aquisio, este grau de exigncia no deixava, por outro lado, de afastar, por completo,
operadores que podiam dar um grande impulso promoo do imobilirio e que, por exemplo, no soubessem
escrever portugus, estando, desta forma, incapacitados de fazer um exame.
De facto quando anteriormente eram exigidos apertados requisitos para obteno da licena necessria para o
exerccio da actividade de mediao mobiliria, passa agora a ser exigido apenas que se tenha (i) idoneidade
comercial e (ii) seguro de responsabilidade civil ou garantia financeira ou instrumento equivalente que o substitua
no montante mnimo de 150 000,00.
155
Assim, PAIS DE VASCONCELOS, Contratos Atpicos, pp 155 (na circunstncia, a propsito de contrato de locao
financeira em que nenhuma das partes uma sociedade de locao financeira) e HIGINA ORVALHO CASTELO, O
Contrato de Mediao, pp 383-385.
156
1 - A interveno de um mediador no autorizado na realizao de um contrato no torna este nulo, mas
apenas acarreta a multa do interventor que, como tal, se apresenta. Ac. RL de 09.01.2007, proc. 4849/2006-1,
Azadinho Loureiro.
2 - I - A interveno de um mediador no autorizado na realizao de um contrato no torna este nulo, mas apenas
acarreta a multa ao interveniente que, como tal, se apresenta - Ac. TRP de 20.09.2001, proc. 0131169, Leonel
Serdio (o contrato objecto de litgio tinha sido celebrado ainda ao abrigo do DL 285/92)
II - A falta de licena do mediador ou de inscrio do angariador no gera nulidade do contrato de mediao e de
angariao, mas eventual responsabilidade contra-ordenacional. - Ac. TRP de 02-06-2011, proc.
141/09.9TBMAI.P1, Filipe Caroo (contrato celebrado na vigncia do DL 211/2004).
II - A interveno de um mediador imobilirio no autorizado na realizao de um contrato no torna este nulo,
apenas acarretando sujeio a uma coima do interventor que como tal se apresente. - Ac. STJ de 21-01-2003,
Revista n. 3281/02 - 1.a Seco, Reis Figueira (o contrato objecto de litgio tinha sido celebrado ainda antes da
vigncia do DL 285/92).
Cfr., ainda:
3 - Ac. TRL de 16/11/1989, proc. 2656, CJ 1989, V, 116; Ac. STJ de 18/03/1997, proc. 700/96, CJASTJ 1997, I, 158; Ac.
TRL de 17/02/2004, proc. 8846/2003-7 (o contrato objecto de litgio tinha sido celebrado ainda ao abrigo do DL
285/92); Ac. TRC de 16/10/2007, proc. 408/05.5TBCTB.C1, CJ 2007, IV, 33 (contrato celebrado na vigncia do DL
77/99).
123

contratual 157; e, por outro lado (como j supra foi observado, precisamente a propsito do
enriquecimento sem causa), tem-se entendido que no pode recorrer-se ao instituto do
enriquecimento sem causa para se lograr obter o pagamento de uma remunerao pela
actividade de angariao e mediao imobiliria, quando a pessoa que agiu como
angariadora imobiliria no dispunha de licenciamento obrigatrio para o exerccio desta
actividade 158.
certo que o art 4 do RJAMI (regime de acesso), que exige licena para que a empresa possa
exercer a sua actividade), constitui uma norma de natureza imperativa, constituindo a sua
violao uma contra-ordenao (ut art 32).
Apela-se, aqui, por vezes, ao estatudo no art 280 do CC (Requisitos do objecto negocial).
Outrossim ao disposto no art 294 CC (Negcios celebrados contra a lei so nulos os
celebrados contra disposio legal de carcter imperativo...).
Mas a questo no , de todo, pacfica, maxime na doutrina.
Quanto ao art 280, dir-se- que a falta de licena para a actividade de mediao imobiliria
no um aspecto essencial do objecto negocial. Assim, a falta de licena s produzir a
nulidade do contrato se estiver nos domnios em que a lei de forma expressa comina essa
sano (v.g., contedo do contrato, forma, ...).
J quanto ao art 294, dir-se- que parece difcil aceitar que a falta de licena possa conduzir
nulidade do contrato com base neste normativo, pois a lei prev para a falta de licena uma
sano estranha ao domnio da eficcia do negcio (in casu, o no licenciamento cominado
como contra-ordenao - coima).
A questo no pacfica, maxime na doutrina.
H, assim, quem defenda a nulidade dos contratos de mediao imobiliria celebrados por
empresas mediadoras no licenciadas.
Sobre este segmento, e por nos parecer, de todo, pertinente mais no seja, como slida
pista de reflexo , escreve Higina Orvalho Castelo 159, trazendo colao, ainda, o estatudo
no art 12/2/c), do RJAMI 160:
157
Deve ser qualificado como contrato de mediao imobiliria o contrato em que uma parte solicita contraparte
que lhe localize espaos comerciais que possa arrendar para a expanso da sua actividade comercial; no
descaracterizando tal qualificao contratual uma acessria actividade de estudo e pesquisa, tendo em vista
encontrar os espaos/lojas pretendidas.
No impede tal qualificao contratual e a sua validade a circunstncia da contraparte no ser um mediador
imobilirio devidamente autorizado e licenciado; e o facto do contrato no ter sido reduzido a escrito. - Ac.TRC de
18.03.2014, proc. 292391/11.7YPRT.C1, Barateiro Martins.
158
Cfr. Ac. STJ de 20-06-2013, Revista n. 1752/09.8TBABF.L1.S1 - 2. Seco (Abrantes Geraldes).
159
Contrato de Mediao, cit., pp. 392-393.
160
Que estabelece que a caducidade, a suspenso ou o cancelamento das licenas ou registos determinam a
caducidade dos contratos de mediao imobiliria em vigor celebrados pela empresa relativos ao exerccio da
actividade em territrio nacional. Isto , a inexistncia de licenciamento superveniente ao contrato impe a
124

... Ora, se o legislador impe o termo automtico de contratos de mediao imobiliria a

partir do momento em que a empresa mediadora fica sem a respectiva licena por caducidade,
suspenso ou cancelamento, no me parece que possam celebrar-se contratos de mediao
imobiliria vlidos por empresas mediadoras no licenciadas. Se os contratos vlidos e
eficazes, celebrados por empresa licenciada, perdem a sua eficcia a partir do momento em
que a empresa perde a licena, por maioria de razo no podem surtir efeitos contratos de
mediao celebrados por empresa no licenciada. A ineficcia total inicial, num contrato
celebrado, como comemos por ver, contra disposio legal de carter imperativo, apenas se
compagina com a nulidade.
E quanto s consequncias para a mediadora se o negcio visado se vier a concretizar,
acrescenta:
Quer a nulidade do contrato celebrado por empresa de mediao no licenciada, quer a
caducidade do contrato celebrado com empresa qual a licena vem a falhar, no impedem
que, no caso de o cliente vir a celebrar o contrato desejado graas actividade do mediador
realizada no mbito do contrato nulo ou caducado, o mediador seja ressarcido nos termos do
art. 289, n. 1, do CC (em caso de nulidade), ou do art. 473 e seguintes do mesmo Cdigo (no
caso de a actividade de mediao que vem a permitir o negcio visado se desenvolver aps a
caducidade do contrato de mediao). Se a actividade de mediao for prestada na vigncia
do contrato, sendo apenas o contrato visado celebrado aps a caducidade, o mediador tem
direito remunerao contratada (nesta ltima hiptese, no podemos falar em contrato
nulo, pois que simplesmente... no existe, por ter...caducado. Daqui que se compreenda o
recurso ao enriquecimento sem causa no caso de o mediador ter desenvolvido actividade de
que o seu (anterior) cliente se aproveitou! 161
8. Do recurso a clusulas contratuais gerais

A questo j foi aflorada quando supra se questionou se a clusula de exclusividade podia
configurar uma clusula contratual geral.
Como ali se referiu, no se v obstculos a que tal clusula de exclusividade seja inserida no
contrato de mediao imobiliria como uma clusula contratual geral, nos termos e com o
significado que ali registmos.
E sendo tal possvel em relao clusula de exclusividade (e determinao dos seus efeitos,
como referido na al. g) do n 2 do art 16 do RJAMI efeitos estes, portanto, plasmados em
clusulas pr-elaboradas pela empresa mediadora inseridas em contratos modelo para os
clientes desta), tambm se no v razes para no aceitar que o prprio contrato de
cessao do contrato de mediao (por caducidade) norma que provm do art. 13, n. 4, do DL 211/2004,
disposio que no sofreu alterao com o DL 69/2011.
161
Destaques nossos.
125

mediao imobiliria seja, no seu todo, um modelo contratual pr-definido, com clusulas
contratuais gerais.
Isso mesmo parece resultar claro do art 16/4 do RJAMI: Os modelos de contratos com
clusulas contratuais gerais s podem ser utilizados pela empresa aps validao dos
respectivos projectos pela Direco-Geral do Consumidor. 162.
H, porm, como supra observmos, na jurisprudncia, quem assim no tenha entendido.
Referimo-nos ao Ac. do TRE de 15.09.2010, proc. 2439/07.1TBPTM.E1 (Isoleta Almeida Costa):
I A clusula de exclusividade, nsita num contrato de mediao imobiliria, no est
abrangida pelo regime das clusulas contratuais gerais, pois tem um regime prprio definido
no regime jurdico do contrato de mediao imobiliria, que no limita a capacidade negocial
das partes envolvidas163.
162
No Acrdo do TRE de 03/12/2008, in CJ 2008, V, 254, julgou-se nulo o contrato de mediao porque
(s porque), tendo sido celebrado no mbito de um quadro negocial padronizado, com recurso a
clusulas contratuais gerais, no foi enviada uma cpia do projecto do mesmo ao Instituto do
Consumidor.
163
174 O caso:
A Autora/Imobiliria celebrou com o Ru marido um contrato de mediao imobiliria, para venda de um prdio
sua propriedade, tendo-se consagrado no contrato a exclusividade da autora para a mediao.
O ru, porm, vendeu por sua conta o imvel dos autos.
Na contestao (para se furtar ao pagamento da retribuio prevista no contrato) o ru excepcionou a nulidade da
clusula de exclusividade, com fundamento na aplicabilidade do regime do DL 446/85 (por no ter sido explicado
o seu contedo ao ru violao do dever de informao previsto no art 6 do DL 446/85), e, outrossim,
sustentou o no preenchimento dos requisitos de facto que face ao regime legal aplicvel aos contratos de
mediao e respectiva clusula de exclusividade desencadeariam neste caso a obrigao de retribuir.
A 1 instncia julgou a aco improcedente, declarando nula a clusula de exclusividade invocada, na petio
inicial, face ao disposto no art do Dl 446/85, de 25.10 (no teria sido demonstrado pela mediadora que
informou devidamente o ru acerca do significado e alcance de tal clusula), da no sendo devido A./mediadora
a remunerao peticionada.
Na sua apelao, a mediadora sustentou que houve erro jurdico na qualificao da clusula contratual em causa,
como clusula geral.
A dita clusula tinha o seguinte teor:
Clusula 3
(Regime de Contratao)
1- O segundo outorgante contrata a mediadora em regime de:
Exclusividade. 2- Nos termos da legislao aplicvel, quando o contrato celebrado em regime de exclusividade s a
Mediadora contratada tem o direito de promover o negcio objecto do contrato de mediao durante o respectivo
perodo de vigncia.
Teceu o aresto consideraes sobre o domnio da liberdade contratual, de acordo com os princpios da
autodeterminao e liberdade contratual, observando, porm, que a autonomia da vontade nos contratos tem
carcter relativo e subordinado s matrias que a lei deixa disponveis vontade dos sujeitos, restando todo o mais
(corpo de normas dispositivas e imperativo-proibitivas) em que a ordem normativa funciona como um efectivo
limite liberdade contratual (art 405 do CC: as partes so livres de contratar "dentro dos limites da lei").
De seguida teceu outras consideraes sobre a natureza das clusulas contratuais gerais, observando que a
partir da descrio legal constante do artigo 1, n 1, do Decreto-Lei n 446/85, de 25/10, que a lei pretende
disciplinar clusulas pr-formuladas, no sentido de unilateralmente consagradas no texto contratual, em vista de
uma pluralidade de contratos ou de uma generalidade de pessoas, para serem aceites sem possibilidade de
discusso. E que esta natureza unilateral, resultante da formulao prvia da clusula e a sua inegociabilidade que
determinam a sujeio desta ao regime das clusulas contratuais gerais.
Sustentou-se que o contrato sub judice, no figurava como um tipo contratual inegocivel, mormente, no que
respeita clusula de exclusividade. Disse-se ali que nada ficou demonstrado... que o ru no poderia discutir a
exclusividade com a autora, exclui-la do texto contratual ou simplesmente negociar com a sociedade vizinha um
contrato que lhe aprouvesse., acrescentando-se que o prprio quadro legal que regulamenta o contrato dos
126

Registe-se o facto de a lei cominar com a sano da nulidade a ausncia da validao, pela
Direco - Geral do Consumidor, dos projectos de modelos de contratos que empresas de
mediao pretendam utilizar com recurso a clusulas contratuais gerais (n 5 do art 16
RJAMI idem art 19, ns 7 e 8, do DL 211/2004) nulidade esta que, como ali se diz, no
pode ser invocada pela empresa de mediao. Sendo que tal necessidade de validao pela
Direco-Geral do Consumidor no afasta o recurso aco inibitria (seja independente da
incluso em contratos singulares, seja aps a sua insero nesses contratos) visando a
apreciao judicial da validade de tais clusulas gerais.
9. Da ressarcibilidade, mediadora, das prestaes acessrias, e, outrossim, do

ressarcimento das despesas efectuadas por aquela
Neste segmento, bem pertinente e til a crtica que temos visto ao trecho legal de definio
de actividade de mediao imobiliria (art 2/1 RJAMI), que refere que a procura (de
destinatrios) se efectua em nome dos seus clientes 164.
autos enquanto contrato de mediao imobiliria (DL 211/2004), prev como elemento do contrato a exclusividade,
que de resto regulamenta, na execuo deste.
At por aqui, e desde logo, seria afastada a sujeio desta clusula ao regime das C.C.G..
Porm, acrescentou a Relao que, embora se no estivesse perante um clusula contratual geral, a
Autora/mediadora no provou que negcio angariado por si se no efectuou por causa imputvel ao ru (seu
cliente).
Daqui a confirmao da sentena recorrida (no atribuindo mediadora o direito comisso peticionada).
Duas notas:
facto que nada nos factos provados permite concluir que a aludida clusula de exclusividade era uma clusula
pr-estipulada, que foi inserida ali sem possibilidade de negociao das partes outorgantes (muito menos se
provou estar-se perante uma situao de inevitabilidade da outorga do prprio acordo/contrato de mediao
imobiliria celebrado isto , que se estivesse perante um acordo no individualizado). E era ao Ru, para se
fazer valer do regime das CCG, que incumbia a prova de que se estava perante uma clusula desse tipo.
Donde bem andou a Relao em concluir pela no sujeio da clusula de exclusividade em questo ao regime das
c.c.g. (maxime quanto questo atinente ao dever de informao nsito naquele art 6 do DL 446/85).
Mas ateno: daqui no se pode extrair, a nosso ver, sem mais, a concluso de que no contrato de mediao
imobiliria no possvel figurarem clusulas submetidas ao regime das clusulas contratuais gerais (ou at que o
prprio tipo contratual em causa no possa, em certas situaes, valer como contrato de adeso).
No nosso modesto ver, pode, perfeitamente, uma ou mais clusulas dessa natureza fazer parte e at bem
provvel que o faa na generalidade dos contratos em que figura... de um conjunto de clusulas prestabelecidas, elaboradas pela mediadora e que esta se limita a apresentar aos clientes para... pegar ou largar!
E nesse caso, quem quiser valer-se do regime das c.c.g., ter de fazer a prova de que a ou as clusulas em causa
so verdadeiras clusulas contratuais gerais.
164
Com efeito, como bem observa (com inteira razo) HIGINA ORVALHO CASTELO, Contrato de Mediao, cit., pp.
401-402, ... No lxico jurdico, a locuo em nome de implica a existncia de representao, logo, da prtica de
atos suscetveis de produzir efeitos jurdicos na esfera do representado. (...). Como sabemos, o contrato de
mediao, por definio, no autoriza o mediador a intervir no contrato desejado em representao do cliente. A
verificar-se semelhante autorizao estaremos no mbito de um mandato com poderes de representao ou de um
contrato atpico com notas de mediao e mandato representativo. Repare-se que a procura de destinatrios para
a realizao de negcios, cerne da definio de atividade de mediao, deixa de fora o momento da celebrao do
negcio desejado, consubstanciando-se em atos materiais, como os exemplificados no art. 2., n. 2.
(...).
As aes mencionadas esto descritas com elevado grau de generalizao e so suscetveis de se materializar num
sem nmero de atos que incluem recolha de dados sobre o mercado, incluindo sobre interessados no objeto hoc
sensu do contrato visado, visitas a locais, inspees dos mesmos, reunies, telefonemas e trocas de escritos para
recolha e/ou fornecimento de informaes, afixao de placas, contratao de anncios, obteno de
documentos e informaes junto de entidades pblicas. So todos atos que se processam em momento anterior
127

Para alm da questo da exigibilidade, ou no, pela mediadora das prestaes acessrias (v.g.,
insero de anncio num jornal para publicitar o imvel) aspecto aludido (e respondido) na
nota anterior , mais relevante a questo do ressarcimento das despesas (correntes) do
mediador, isto , as que suporta no exerccio da sua actividade de mediao, em promoo do
contrato visado (v.g., recursos humanos).
O RJAMI omisso a tal respeito.
Na jurisprudncia tem-se entendido que tais despesas correm por conta da mediadora, sem
embargo de as partes, no mbito da liberdade contratual, estipularem coisa diferente 165.
Como quer que seja, sempre a possibilidade de exigncia de tais despesas pressupe a
concluso e perfeio do negcio visado como consequncias (adequada) da actividade de
celebrao do contrato que o cliente deseja e so, quase todos, atos ditos materiais por no produzirem efeitos
jurdicos, nomeadamente, no terem repercusso direta na esfera jurdica alheia, nem haver a obrigao de
gerarem uma repercusso indireta.
Pode, entre eles, haver atos jurdicos, mas sempre acessrios da prestao principal ou parte integrante do
processo complexo que constitui aquela prestao. A hav-los, sero eles executados em nome dos clientes, com a
inerente repercusso direta na esfera jurdica destes? Por exemplo, se a empresa mediadora efetuar um contrato
de insero de anncio num jornal para publicitar o imvel que o cliente pretende vender, f-lo em nome deste?
este o responsvel pelo pagamento do servio? E se pedir uma certido para averiguar quem so os donos de um
imvel que satisfaz o desejo de aquisio do seu cliente, pede-a em nome deste? sobre este que recai o dever de
pagar o emolumento?
A resposta impe-se negativa. E no apenas porque jamais um contrato de mediao foi entendido como
conferindo ao mediador carta-branca para efetuar as despesas que entender com vista procura de interessado
para o contrato que o cliente pretende celebrar. No apenas porque sempre esteve subjacente a este modelo
contratual que, salvo estipulao em contrrio, as despesas correm por conta do mediador e a nica quantia que
o cliente ter de pagar a remunerao, se vier a celebrar o contrato visado. Mas tambm porque o prprio
RJAMI determina que tem de constar obrigatoriamente do contrato de mediao a identificao discriminada de
eventuais servios acessrios a prestar pela empresa mediadora, sob pena de nulidade do mesmo contrato (art. 16,
n.s 2, f), e 5) (...). Os servios acessrios, nomeadamente todos os que importem despesas para o cliente, s
podero ser efetuados em nome deste se assim tiver sido previsto no contrato de mediao, e com discriminao
desses servios. De contrrio, no estando previstos, as despesas deles decorrentes correro por conta e risco do
mediador. Estando previstos sem que poderes representativos tenham sido conferidos, sero assumidos em nome
do mediador (...). Note-se que o RJAMI, semelhana dos regimes que o antecederam, omisso sobre o
pagamento de despesas ao mediador, apesar de ter tido especial cuidado em regular a remunerao, qual dedica
um artigo com cinco nmeros, alm de num outro determinar ainda que as condies e forma de pagamento tero
de constar obrigatoriamente do contrato escrito, sob pena de nulidade deste. - destaques nossos.
165
Assim, v.g.:
1 - Acrdo do STJ de 28/04/2009, proc. 29/09.3YFLSB: Sendo a actividade do mediador, no essencial, e durante o
iter contratual, ao menos at obteno de interessado com quem o incumbente celebre o negcio visado, uma
obrigao de meios e uma vez que o contrato para o mediador comporta uma certa margem de aleatoriedade (a
retribuio s ser paga se o negcio se concretizar em virtude da aco do mediador), correm por sua conta as
despesas feitas na busca de interessado no negcio, pelo que essas despesas, a menos que diversamente tenha
sido convencionado, no so autnomas, no podendo ser exigidas ao incumbente se o negcio no foi celebrado,
por mor da actuao do mediador.
2 - Ac. do TRL de 12/07/2012, proc. 1187/11.2TBPDL.L1-7: ... traduzindo-se assim numa fatalidade com que as
empresas de mediao, que so comerciantes, que exercem uma actividade comercial numa economia de mercado,
tm de viver, e nesse pressuposto que a desempenham, sendo que as percentagens cobradas sobre o valor das
vendas que ajudam a concretizar tm j em conta o risco normal, a lea que inerente a essa actividade,
acautelando as situaes em que o contrato de mediao no proporciona a correspectiva remunerao e apenas
redunda na realizao de despesas estreis e inteis.
128

mediadora de modo que no sendo exigvel a comisso, tambm, em princpio, no ser

exigvel o ressarcimento de quaisquer despesas havidas 166.
Porm, caso o cliente no cumpra o que contratualizou com a mediadora, pode esta ser
ressarcida das despesas feitas com a realizao da sua prestao 167.
Tambm se entendeu que II - Os eventuais prejuzos que a comissria tenha sofrido, em
consequncia da implementao do contrato de mediao imobiliria promoes/custos de
pessoal, etc. fora do quadro legal a que aludem as alneas a) e b) do n 2 do artigo 18 do DL
n 211/2004, de 20.8, podem ser reclamados no mbito de aco de responsabilidade civil
contratual artigos 483 e 798 do CC.
II - A afectao de recursos humanos e financeiros promoo e venda de imvel objecto do
contrato de mediao, em regime de exclusividade, bem como a angariao de potencial
comprador, no implica o pagamento de qualquer remunerao n 1 do artigo 18 a menos
que se esteja perante alguma das excepes a que aludem as alneas a) e b) do n 2 daquela
norma. - Ac. TRC de 25.06.2013, proc. 400/12.3TJCBR.C1, Jacinto Meca.
10. Da responsabilidade civil da mediadora

A questo da responsabilidade da mediadora com frequncia aflorada na jurisprudncia, nas
mais diversas situaes.
Assim, exemplificando:
No mbito do incumprimento do contrato promessa celebrado: umas vezes, entende-se que,
tendo o mediador contribudo negligentemente para que o contrato promessa fosse
celebrado, pode responder perante o promitente comprador em solidariedade com o
promitente vendedor 168; outras vezes a sua responsabilizao assenta na violao culposa dos
166
1 - ... a retribuio/comisso a pagar depende da concluso e perfeio do negcio a celebrar entre o comitente
e o terceiro, como consequncia adequada/causal da actividade desenvolvida pelo mediador; e que, no sendo
esta devida, tambm no devida outra qualquer, designadamente, a que o mediador construa a partir do
tempo gasto e das despesas tidas. - Ac.TRC de 18.03.2014, proc. 292391/11.7YPRT.C1, Barateiro Martins.
2 - I- No contrato de mediao imobiliria a prestao da mediadora s se considera satisfeita, em princpio, com a
concretizao do negcio visado por aquele contrato, porque a esse fim tende a actividade de mediao.
II- A prestao da mediadora consiste em conseguir um interessado ou um terceiro que concretize o negcio visado
pelo contrato de mediao.
III- As aces de promoo constituem simples actos preparatrios ou instrumentais da prestao da mediadora.
IV- Apesar de a mediadora ter desenvolvido algumas dessas aces, mas que no conduziram concluso e
perfeio do contrato visado, a contraparte nada deve restituir como valor equivalente por fora da nulidade do
contrato de mediao. - Ac. TRC de 10.07.2007, proc. 3631/05.9TBAVR.C1, Ferreira de Barros.
167
Havendo incumprimento por parte do cliente da mediadora esta ter direito a ser ressarcida dos danos que
sofreu com a realizao da sua prestao designadamente das despesas que realizou. - Ac. TRE de 08.07.2010,
proc. 214/08.1TBPTM.E1, Bernardo Domingos.
168
I - O promitente vendedor que incumpriu o contrato promessa, deve devolver o sinal recebido em dobro, nos
termos do art. 442. do CC.
II - O mediador imobilirio que, com negligncia, contribuiu para a celebrao daquele contrato, responde, a
ttulo de responsabilidade civil, solidariamente, com o promitente vendedor, at o valor do sinal em singelo. (Ac.
STJ de 08-05-2013 - Revista n. 6686/07.8TBCSC.L1.S1 - 2. Seco - Bettencourt de Faria)
129

deveres de informao 169 (deveres esses que, sem dvida, sobre si incidem) bem como o de
lealdade e de colaborao 170 -, sendo frequente o caso de responsabilizao da mediadora por
169
1 - I - A responsabilidade da mediadora imobiliria pela violao do dever de informao, em regime de

solidariedade com o promitente-vendedor (art. 23. do DL n. 77/99, de 16-03), no pode ser descartada mediante a
mera imputao a este da sonegao de informaes que aquela podia e devia obter.
(...).
III - Decorrendo dos factos provados que os autores, tendo celebrado o contrato-promessa a fim de obterem uma
casa para a sua habitao e que, depois de terem diligenciado pela outorga da escritura, apesar de verem
ultrapassados todos os prazos para celebrar o contrato-prometido, acabaram por comprar uma outra casa para o
mesmo fim, manifesto que fizeram o que qualquer pessoa faria e que j no tinham interesse na compra e venda
em causa.
IV - A violao do dever de informao referido em I e a subsequente no celebrao do contrato-prometido podem
determinar a responsabilizao do mediador na reparao dos danos no patrimoniais decorrentes da sua
conduta, designadamente, a intranquilidade, stress e desgaste psicolgico sofridos com a inesperada privao
daquilo que os autores viam como a sua casa de habitao. - Ac. STJ de 27-01-2011, Revista n.
3141/04.1TVLSB.L1.S1 - 2. Seco, Bettencourt de Faria.
2 - A violao culposa de dever de informao a cargo de mediador imobilirio, no mbito da actividade de
mediao, perante terceiro interessado, fonte de obrigao indemnizatria pelo dano causado a esse terceiro. Ac. RL de 23.4.2015, proc. 3311/10.3TBBRR.L2-6, Vtor Amaral.
3 - I - A actividade do mediador consiste, fundamentalmente, em aproximar dois ou mais sujeitos, futuros
contraentes num eventual negcio cuja celebrao se procura, razo pela qual surge como uma actividade
preparatria da contratao.
II - O mediador est obrigado a desenvolver a sua actividade com imparcialidade de modo a evitar danos para
qualquer das partes, devendo, por isso, avis-las quando conhea alguma circunstncia, relativa ao negcio,
capaz de influenciar a deciso de contratar - ou no.
III - O mediador responde pelos danos causados a qualquer uma das partes, em virtude da violao dos deveres de
cuidado e de informao previstos no art. 16, n 1 do Dec. Lei n 211/2004, de 20.8. - Ac. TRP de 21-05-2013,
Rodrigues Pires.
4 - I - O mediador imobilirio civilmente responsvel pelo ressarcimento dos danos patrimoniais causados a
terceiro (adquirente de imvel compreendido no contrato de mediao) em consequncia da violao do dever de
informao e/ou do incumprimento doutras obrigaes resultantes do exerccio da actividade de mediao. II - A
medida da indemnizao dever traduzir o dano/prejuzo causado pela dita actuao da mediadora imobiliria,
causalmente ligado ao incumprimento dos deveres que sobre si recaam enquanto mediadora imobiliria. - Ac.
TRP de 01-07-2013, proc. 2764/11.7TBVNG.P1, Fonte Ramos.
5 - Um mediador pode ser responsabilizado pelos danos causados pela violao do dever de informao, a
qualquer dos potenciais contraentes, designadamente ao terceiro que no interveio directamente no contrato de
mediao. - Ac. TRP de 29.05.2003, Pinto de Almeida.
O caso:
A 1 R. mediou a venda aos AA. de vrias fraces de um prdio, promovendo os negcios entre a construtora e
os AA., nomeadamente, atravs da elaborao dos respectivos contratos promessa, tendo-lhes sugerido a compra
das respectivas fraces. Contudo, os RR. sabiam da situao concreta do empreendimento, designadamente, que
a construtora era apenas promitente compradora do terreno onde o empreendimento iria ser construdo e que
no dispunha de verbas que lhe permitissem adquirir o respectivo imvel. Mais sabiam que no havia qualquer
construo em curso e que o empreendimento nem sequer estava licenciado, bem como que a construtora
atravessava graves dificuldades financeiras e que o nvel de risco da empresa aconselhava os RR. no promoo
de qualquer negcio com a mesma. Os AA. desconheciam em absoluto tais factos e foram levados a efectuar os
negcios em causa porque depositavam a mxima confiana e idoneidade nos RR.
Para efeitos de sinalizao dos referidos contratos promessa, os AA. entregaram 1 R. o valor de 50.193.000$00,
retendo esta a quantia de 9.789.270$00, a ttulo de comisses que foram transferidas para as esferas patrimoniais
dos outros RR.
(...)
No caso discutiu-se da natureza da responsabilidade da R. Embora se no propendesse para a sua qualificao
como extracontratual, no repugnou aos Senhores Desembargadores aceitar a tese acolhida na sentena, de
qualificar a responsabilidade da R. como extracontratual, pois no se provou existir uma relao contratual entre os
AA. e a R., a responsabilidade desta no poderia ser, em princpio, contratual
Entendeu-se, porm, que a natureza jurdica da mediao contratual, tendo em considerao os elementos que
o caracterizam.
A actividade do mediador consiste, fundamentalmente, em pr em contacto dois ou mais sujeitos, futuros
contraentes num eventual negcio cuja celebrao se procura. Nesta medida, uma actividade preparatria da
130

ausncia de informao do comprador sobre a situao do imvel, nomeadamente no que

tange s caractersticas do mesmo e aos nus e encargos que sobre o mesmo recaem (cfr. art
17/1/b) do RJAMI deve a mediadora, no mnimo, visitar o imvel e conferir se o mesmo
coincide com a descrio do imvel no Registo Predial, ou, no estando descrito, com a que
consta da matriz predial) 171; outros so os casos referentes responsabilidade da mediadora
por prtica de actos ilcitos pelos seus agentes, colaboradores ou auxiliares 172; por vezes a
contratao, apresentando-se o contrato de mediao como acessrio e instrumental em relao ao negcio que se
pretende celebrar.
em execuo do contrato que o mediador desenvolve toda a actividade atinente, devendo faz-lo com
imparcialidade; e dessa sua posio contratual que derivam os deveres de cuidado e de informao a que est
vinculado para com os potenciais contraentes que contacte (isto , para com estes interessados determinados).
A fonte desses deveres , assim, a relao contratual que a mediadora estabeleceu anteriormente. Rematou-se,
assim, que a responsabilidade da mediadora R... para com os AA. era contratual.
Chamou-se a ateno de que a imparcialidade impe ao mediador o dever de se comportar, perante os potenciais
contraentes, em termos no discriminatrios e de modo a evitar danos para qualquer deles; nomeadamente
dever avisar ambas as partes quando conhea alguma circunstncia, relativa ao negcio, capaz de influenciar a
deciso de contratar (ou no).
No tendo cumprido com os seus deveres, a mediadora tornou-se responsvel pelos prejuzos que causou aos
terceiros (os AA contraentes).
170
Cfr. Ac. RL de 29.06.2010, Roque Nogueira: I - Resulta da lei que a funo do mediador basicamente uma
funo de angariao de interessados e que os deveres que lhe impe so deveres de informao, de lealdade e de
colaborao (cfr. os arts.2 e 16, n1, do DL n211/2004).
II - entendimento da jurisprudncia que, para o mediador ter direito comisso, suficiente ter-se limitado a dar o
nome de uma pessoa disposta a realizar o negcio, pondo o comprador em contacto com o vendedor, e que isso
tenha infludo na realizao do negcio..
171
1 - 1. Uma empresa de mediao imobiliria que, no seguimento de contrato de mediao imobiliria celebrado
com o dono de um imvel, promove junto de um terceiro interessado a venda do mesmo, ajustando com ele as
condies do negcio e levando-o a celebrar um contrato promessa com entrega de uma quantia a ttulo de sinal ao
proprietrio/vendedor, tem o dever de informar o comprador da situao do mesmo imvel nomeadamente em
termos de nus e encargos que sobre o mesmo recaem. 2. Verificando-se que afinal o imvel estava onerado por
hipoteca, alm de ter sido alvo de penhora e arresto, tornando invivel a celebrao da escritura de compra e
venda, a Mediadora responde pelos prejuzos que a sua omisso tenha causado ao promitente/comprador. - Ac.
RL de 25.10.2012, proc. 6686/07.8TBCSC.L1-8, Antnio Valente.
2 - 1 - As mediadoras esto obrigadas a, alm do mais, certificar-se, antes da celebrao do contrato de
mediao, por todos os meios ao seu alcance, se as caractersticas do imvel objecto do contrato de mediao
correspondem s fornecidas pelos interessados contratantes e se sobre o mesmo recaem quaisquer nus ou
encargos (art. 18 do DL 77/99, de 16 de Maro).
2 No h lugar a qualquer outra indemnizao pelo incumprimento no caso de pagamento de sinal em dobro,
excepto se tiver havido clusula em contrrio (art. 442, n 4 do CC). - Ac. RL de 23.04.2009, proc. 1157/2002.L1-1,
Eurico Reis.
172
1. A responsabilidade objectiva dos auxiliares do devedor art. 800, n1, do Cdigo Civil havendo
incumprimento da obrigao, superada a construo jurdica que radicava tal responsabilidade na teoria da culpa
in eligendo, ou na culpa in vigilando, inscreve-se, hoje, com mais propriedade nos princpios tutela da aparncia
e da confiana, segundo os quais, quem incute, pela sua actividade e comportamento nas relaes jurdicas,
expectativas de confiabilidade e segurana, deve arcar com as consequncias da frustrao desses valores.
2. No contrato de mediao, a relao de confiana entre o mediador e os seus auxiliares dependentes ou
independentes particularmente estimulada pelos contactos existentes entre algum que tem por objectivo
aproximar os interessados num certo negcio.
3. No pode a mediadora imobiliria pretender exonerar-se de responsabilidade, por prtica de actos ilcitos,
praticados pelos seus agentes, colaboradores ou auxiliares, desde que tais actos se emoldurem no quadro do
exerccio profissional da sua actividade e exprimam actuao ilcita.
4. Esse risco corre, objectivamente, por conta do comitente, desde que a actuao do comitido/auxiliar se inscreva
no quadro funcional daquele e exista actuao sua ilcita, culposa, bem como dano resultante da actuao ilcita e
danosa.
5. Tendo um funcionrio de empresa mediadora imobiliria recebido, com autorizao desta, uma quantia a ttulo
de sinal no contexto de contrato promessa de compra e venda de trs fraces prediais, quantia que descaminhou,
desconhecendo-se at o seu paradeiro, a sociedade mediadora imobiliria responsvel objectivamente pelo
prejuzo que, no caso, a perda do sinal pelos promitentes compradores.
131

sua responsabilizao assenta na falta de colaborao posterior da empresa mediadora ao

cliente 173; ou no no cumprimento de promessas e/ou garantias que deu 174.
Por outro lado, entende-se que sendo realizado o contrato previsto, a mediadora no
responsvel pelo seu no cumprimento integral, assistindo-lhe o direito remunerao
acordada 175.
O Artigo 7. do RJAMI obriga a que as empresas de mediao imobiliria estabelecidas em
territrio nacional sejam titulares de seguro de responsabilidade civil, destinando-se tal
seguro ao ressarcimento dos danos patrimoniais causados a terceiros, decorrentes de aes
ou omisses das empresas, dos seus representantes e dos seus colaboradores. (n4). E o n 5
esclarece que Para efeitos do presente artigo, consideram-se terceiros todos os que, em
resultado de um ato de mediao imobiliria, venham a sofrer danos patrimoniais, ainda que
no tenham sido parte no contrato de mediao imobiliria. destaques nossos.
H que atentar, tambm, que a violao pela mediadora das obrigaes e proibies
previstas no art 17, ns 1 e 2, respectivamente, do RJAMI, verificados os pressupostos
contidos no art 483/1/2 parte, do CCivil 176, pode (para alm da aplicao das coimas
previstas no mesmo diploma art 32/1/b)) faz-la incorrer em responsabilidade civil, desde
que da resultem danos para destinatrios do negcio isto , todos os terceiros interessados
6. Sendo as sociedades mediadoras imobilirias obrigadas por lei a prestar cauo e a celebrar contrato de seguro
obrigatrio como garantia de ressarcimento dos danos patrimoniais causados aos interessados decorrentes de
aces ou omisses, quer das empresas, quer dos seus representantes, ou do incumprimento de outras obrigaes
resultantes do exerccio da sua actividade, os lesados podem lanar mo do seguro obrigatrio, sem terem que,
previamente, accionar a cauo. - Ac. STJ de 10.4.2014, proc. 8476/03.8TBCSC.L1.S1 Fonseca Ramos.
173
a) Havendo acordo escrito nesse sentido, a remunerao pela mediao imobiliria devida aps a celebrao
do contrato promessa entre o cliente e o terceiro interessado no negcio;
b) A eventual falta de colaborao posterior da empresa mediadora ao cliente, nomeadamente no mbito da
formalizao do negcio visado, pode constituir incumprimento culposo de obrigao contratualmente assumida e
tornar a empresa mediadora responsvel pelo prejuzo que cause ao cliente;
c) No se demonstrando que a deciso de no celebrar o negcio acordado pelo cliente com terceiro se ficou a dever
a conduta culposa da empresa mediadora ocorrida aps a celebrao do contrato promessa no tem o cliente
direito a ser indemnizado nem a que lhe seja restitudo o montante da remunerao entretanto paga. - Ac. RL de
24.06.2010, Aguiar Pereira.
174
Incorre em responsabilidade civil pelos danos causados a terceiros (prevista no art. 22./3 do DL 211/2004),
a mediadora que, na execuo de contrato de mediao imobiliria (com os promitentes vendedores), garantiu aos
promitentes compradores a autonomizao e converso em urbano, em 90 dias, duma quota ideal sobre um
prdio rstico, levando-os, em funo disso, a vincular-se a uma promessa de compra dum bem futuro e a
antecipar o pagamento de 45% do preo; e que, naquele concreto prazo, assim como nos 90 que se lhe seguiram
(tendo j recebida a sua comisso), no fez qualquer diligncia para que fosse obtido o que havia garantido,
levando, desse modo, a que os promitentes compradores se desvinculassem do contrato-promessa. - Ac. TRC de
19.05.2015, proc. 887/13.7TBLSA.C1, Barateiro Martins.
175
Em princpio ser necessrio que o contrato previsto seja realizado. Mas se depois no for integralmente
cumprido j no ser a mediadora responsvel por tal incumprimento, tendo direito a receber a comisso
acordada. O mediador adquire o direito a receber a remunerao quando o seu trabalho influi sobre a concluso do
negcio. - Ac. RL de 16.10.2007, proc. 7541/2007-1, Rui Moura.
No suficiente que a mediadora faa diligncias no sentido de aproximar os interessados na realizao do
negcio, sendo, em princpio, necessrio que o contrato previsto seja realizado. Mas se depois no for integralmente
cumprido j no ser a mediadora responsvel por tal incumprimento, tendo direito a receber a comisso acordada.
Para tal no necessrio que o comprador seja a pessoa que contactou com a mediadora, bastando que o
negcio tenha sido feito por seu intermdio, ou seja, que tenha sido concludo em virtude da aco por ela
desenvolvido. - RL de 27.01.2004, proc. 8291/2003-7, Pimentel Marcos.
176
Violao ilcita, com dolo ou mera culpa, de disposio legal destinada a proteger interesses alheios.
132

no mesmo, angariados pela mediadora ou que com ela hajam contactado no sentido da
concretizao do contrato mediado ou clientes.
Outros casos
Sobre a matria relevam ainda estas indicaes jurisprudenciais:

1 - O no cumprimento do contrato-promessa de compra e venda, em virtude de o
promitente-vendedor no ser o dono do imvel objecto daquele, no acarreta
responsabilidade civil da mediadora imobiliria que preparou tal negcio (com base no
cumprimento defeituoso do contrato de mediao) para com o promitente-comprador. - Ac.
STJ de 28-10-2004, Revista n. 3341/04 - 2. Seco, Duarte Soares.
2 - A responsabilidade da mediadora imobiliria pela violao do dever de informao, em
regime de solidariedade com o promitente-vendedor, no pode ser descartada mediante a
mera imputao a este da sonegao de informaes que aquela podia e devia obter.
Determinando o incumprimento do contrato-promessa a obrigao de restituio do sinal em
dobro, no podem os promitentes-compradores reclamar do promitente-vendedor
indemnizao por danos morais decorrentes do incumprimento. Ac. RL de 15.09.2009,
Abrantes Geraldes 177.
177
O caso:
Entre os AA (promitentes-compradores) e as 1 e 2 RR. foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda
em que a 3 R. foi a mediadora imobiliria.
Em tal contrato as 1 e 2 RR. intitularam-se nicos donos e legtimos proprietrios da fraco e prometeram
vender aos AA. o imvel devoluto e livre de quaisquer nus ou encargos obrigacionais.
*
A R mediadora no se certificou ou no comunicou aos AA., antes de estes subscreverem o contrato-promessa,
que as promitentes-vendedoras no detinham sobre a fraco os necessrios poderes de alienao (o que estava
dependente da resoluo de uma questo de partilhas).
Apesar do dever da mediadora quanto recolha dos elementos relevantes para a segurana jurdica do contratopromessa de compra e venda, e malgrado se ter vinculado ainda a obter toda a documentao necessria para a
celebrao do contrato-promessa, como, alis, o previa o art. 3, n 2, do Dec. Lei n 77/99, minutou o contrato no
qual as demais RR. foram identificadas como nicas e legtimas proprietrias da fraco o que no era
verdade.
Consequentemente, os AA. no foram informados atempadamente de que a afirmada qualidade jurdica no era
verdadeira.
A R mediadora no teve qualquer responsabilidade no incumprimento do contrato prometido na data aprazada
e posterior prorrogao. Porm, a sua responsabilidade perante os AA. no pode ser descartada mediante a mera
imputao s demais RR. da sonegao de informaes cruciais, j que, atenta a actividade que exerce, estava
legalmente obrigada a certificar-se da existncia dos poderes de que as promitentes-vendedoras se arrogavam
titulares, no interesse e para proteco de terceiros, maxime dos AA.
S depois da outorga do contrato-promessa e pagamento do sinal que a R. mediadora informou os AA. de que a
propriedade da fraco autnoma no estava inscrita a favor das 1 e 2 RR.
Assim, sendo, entendeu-se que a R. mediadora incumpriu deveres legais de informao e de esclarecimento,
assim ficando preenchido o pressuposto da ilicitude necessrio sua responsabilizao pelos danos causados aos
AA.
Como o revelam os factos provados, a omisso de informao correcta por parte da R. mediadora foi relevante
para a situao em que os AA. foram envolvidos, uma vez que estes celebraram o contrato na convico de que
era verdadeira a declarao das 1 e 2 RR. de que eram proprietrias da fraco, motivo que os levou a prestar o
sinal de montante assinalvel ( 45.000,00) e, depois, a despenderam quantias elevadas com a realizao de obras
de remodelao, autorizadas pelas promitentes-vendedoras.
(...)
133

11. Da responsabilidade pr-contratual

A responsabilidade pr-contratual encontra a sua sede legal no artigo 227. C.C., cujo n. 1
do seguinte teor:
Quem negoceia com outrem para concluso de um contrato deve, tanto nos preliminares
como na formao dele, proceder segundo as regras da boa f, sob pena de responder pelos
danos que culposamente causar outra parte.
Tanto nos preliminares como na formao dos contratos, as partes devem, pois, pautar o seu
comportamento de acordo com os ditames da boa f e da lealdade negocial.
O preceito enunciado visa a tutela da confiana depositada na celebrao de certo negcio
jurdico, isto , a tutela da confiana das partes de modo a que no sejam arrastadas para
situaes de invalidade negocial culposa ou para a frustrao de legtimas expectativas,
O arrastamento da situao, sem se tornar previsvel em momento algum uma data para a celebrao da escritura
de compra e venda, a par da admisso da incapacidade das promitentes-vendedoras para resolver a situao,
revelam, de forma objectiva, a objectiva perda de interesse dos AA. em relao ao contrato de compra e venda.
Perda de interesse que ainda se tornou mais evidente quando os AA. procederam aquisio de uma outra fraco
que visou satisfazer precisamente o objectivo que os levou a outorgar o contrato-promessa de compra e venda.
(...)
Assim ficaram preenchidos os pressupostos legais da resoluo, no sendo exigvel aos AA. outra dilao ou outro
comportamento, tendo, assim, nos termos do art. 442, n 2, do CC, os AA. adquirido o direito a obter das
promitentes-vendedoras o dobro do sinal prestado.
*
Acrescentou o aresto:
Importa agora se e em que medida a R. mediadora responsvel perante os AA. O art. 23 do Dec. Lei n 77/99
prescreve a responsabilidade solidria pelos danos causados a terceiros. Nesta base legal se fundou a sua
condenao no pagamento de todas as quantias em que as promitentes-vendedoras foram condenadas.
Importa operar as necessrias correces que traduzam a rigorosa aplicao do regime jurdico do contrato de
mediao imobiliria, de modo a que a R. mediadora apenas responda pelos danos causados aos AA.
(promitentes compradores) o que no equivale necessariamente medida da indemnizao que pode ser
reclamada das promitentes-vendedoras. No sendo a R. mediadora parte no contrato-promessa de compra e
venda, devem distinguir-se os efeitos decorrentes do incumprimento desse contrato dos que sejam imputados
actividade da mediadora imobiliria.
O dano dos AA., promitentes-compradores, causalmente ligado ao incumprimento dos deveres de preveno que
recaam sobre a R. mediadora abarca inequivocamente o valor do sinal que os AA. no teriam desembolsado se
tivessem sido oportunamente informados da situao jurdica da fraco e da falta de legitimidade das
promitentes-vendedoras para a venda.
Todavia, a responsabilidade (da mediadora) no pode equivaler totalmente responsabilidade assacada s
2 e 3 RR., nada autorizando que seja solidariamente condenada no dobro do sinal que no mbito do contratopromessa funciona como clusula penal derivada do incumprimento definitivo.
Mais acrescenta o aresto, quanto responsabilidade da mediadora que, para alm de abarcar o valor do sinal, a
mesma responde, ainda, ... pelos prejuzos causalmente ligados ao incumprimento de deveres que sobre si
recaam enquanto mediadora imobiliria, donde ser possvel assacar-lhe a responsabilidade adicional pelas
despesas dos AA. com as obras realizadas, no pressuposto de que, como havia sido declarado no contratopromessa, as promitentes-vendedoras eram donas da fraco.
Os danos que os AA. tiveram, tendo em conta as regras da responsabilidade civil que vinculam a R. mediadora,
correspondem s despesas com as obras que no desembolsariam se acaso tivessem sido informados dos
bloqueios que existiam quanto outorga da escritura pblica de compra e venda..
E mais: entendeu-se, tambm, que a R mediadora responde pelos danos morais sofridos pelos AA (promitentes
compradores) por causa do seu comportamento omissivo (v.g., falta de informao aos AA sobre a no titularidade
do prdio por banda dos RR promitentes vendedores) ao contrrio do que ocorre com os RR promitentes
vendedores, os quais no podem responder por tais danos morais, pois a devoluo do sinal em dobro esgota as
consequncias decorrentes do incumprimento do contrato promessa imputvel ao promitente vendedor.
134

aliceradas na interpretao correcta dos usos do comrcio, quando, injusta ou

arbitrariamente, a contraparte rompe as negociaes causando desse modo danos
(reportados, por norma, ao interesse contratual negativo ou de confiana, pese embora seja
admissvel atender-se ao interesse contratual positivo ou de cumprimento, tudo dependendo
do estdio das negociaes, mormente, quando se violou o dever de concluso do negcio) 178.
De facto, em termos gerais, o instituto da culpa in contrahendo, ancorado no princpio da boa
f, recorda que a autonomia privada conferida s pessoas dentro de certos limites e sob as
valoraes prprias do direito; em consequncia, so ilegtimos os comportamentos que,
desviando-se de uma procura honesta e correcta de um eventual consenso contratual, venham
a causar danos a outrem. Da mesma forma so vedados os comportamentos pr contratuais
que inculquem, na contraparte, uma ideia distorcida sobre a realidade contratual 179.
*
Tambm a questo da responsabilidade pr-contratual tem sido, por vezes, alvo de

abordagem jurisprudencial no domnio dos contratos de mediao imobiliria 180.
178
Cfr. PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, in Cdigo Civil Anotado, I, 4. ed., p. 216.
MENEZES CORDEIRO, in Dolo na Concluso do Negcio, Culpa in Contrahendo apud O Direito, 125, 1993, I-II, p.
161.
180
Exemplificando:
1 - Os casos padro da culpa in contrahendo correspondem ao seguinte: a) ruptura, infundamentada, das
negociaes preparatrias; b) no concluso, injustificada, de um contrato cujas negociaes se iniciaram; c)
celebrao de um contrato ferido de invalidade ou ineficcia; d) concluso de um contrato vlido e eficaz, em que
surgiram das respectivas negociaes danos a indemnizar, designadamente contratos indesejados, isto , contrato
no correspondente s legtimas expectativas, devido, por ex., ao fornecimento pela outra parte de informaes
erradas ou omisso do devido esclarecimento; e) a responsabilidade por actos de terceiros.
No integra a figura da culpa in contrahendo, respeitante A. e aos 2s RR, a situao em que aquela actuou
como mediadora imobiliria, e estes ltimos como interessados na compra e venda de um imvel alegadamente
propriedade da 1 R., cliente da A./mediadora, se os interessados 2s RR vm a desistir de celebrar contrato de
compra e venda do mesmo imvel com a 1 R., por entre A./mediadora e os 2s RR no se ter realizado, no se
pretender realizar, nem se ter negociado entre ambas a efectivao de qualquer contrato. - Ac. TREC de
27.05.2015, proc. 1465/12.3TBCBR.C1, Moreira do Carmo.
2 - VI - Sendo nulo o contrato de mediao imobiliria, no h lugar a qualquer pagamento mediadora se for de
concluir que, ainda que no tivesse ocorrido a causa de nulidade, no havia lugar a remunerao, em consequncia
de a actividade desenvolvida pela mediadora no mbito do contrato, no ter tido, para o comitente, no caso
concreto, qualquer significado ou valor econmico.
VII - No pode, designadamente, recorrer-se figura da culpa in contrahendo, ou, mais rigorosamente, ao regime
da responsabilidade pr-contratual, para nela fazer assentar o direito da mediadora a ser paga pelo trabalho
desenvolvido para angariar interessado com quem o negcio visado no contrato de mediao no veio a ser
realizado. - Ac. STJ de 03-04-2008, Revista n. 4498/07 - 2. Seco, Santos Bernardino.
3 - 4. Para haver responsabilidade pr-contratual necessria a existncia do facto especfico da criao de
expectativa e confiana, no concerne qual a ruptura injustificada, manifestada atravs de um comportamento
incoerente e contraditrio, est em oposio com a boa-f.
5. Sendo a dona do imvel livre para o vender a outros, que no os interessados angariados pela mediadora,
presente o acordo efectuado entre os angariados e a vendedora no qual se consignou a possibilidade de no vir a ser
celebrado a promessa de compra e venda, estabelecendo-se as consequncias, para tanto, nomeadamente quanto
ao ressarcimento de danos que aos envolvidos pudessem assistir, no se pode concluir pela ilicitude da conduta da
vendedora, em termos de responsabilidade pr-contratual. - Ac. RL de 12.07.2012, Proc.1187/11.2TBPDL.L1-7,
Ana Resende.
4 - I- A recusa por parte do vendedor da celebrao de um contrato-promessa de compra e venda de um imvel
para construo, cujas negociaes foram mediadas por sociedade de mediao imobiliria, com fundamento em
pretender escriturar valor inferior da venda, no aceite pelo comprador, fonte de responsabilidade civil prcontratual, nos termos do art. 227, n. 1, do Cdigo Civil.
179
135

Uma situao em que pode ocorrer responsabilidade pr-contratual da mediadora

quando ela exige ao interessado angariado que faa uma reserva do imvel, entregandolhe este, para o efeito, determinada quantia em dinheiro.
claro que a reserva no obriga, seja o interessado angariado, seja o cliente da mediadora, a
fazerem o negcio embora possa levar a responsabilidade pr-contratual de qualquer
deles, caso o negcio no se venha a concretizar, tudo dependendo da factualidade provada.
No entanto, pode a mediadora, no fito de segurar o interessado angariado, t-lo levado a
fazer a reserva do imvel, mas sem conhecimento e mesmo contra a vontade do seu cliente,
o qual a no vem a aceitar. Claro que aqui pode a mediadora responder perante o terceiro
lesado, caso os pressupostos daquela responsabilidade pr-contratual se verifiquem.
12. Venda por preo inferior ao constante do contrato de mediao imobiliria

tambm em roda deste segmento que tem surgido alguma controvrsia na jurisprudncia.
Exemplificando:
1 - O cliente da mediadora imobiliria deve pagar a esta a comisso acordada, mesmo que
venda o imvel a preo inferior ao previsto no contrato de mediao, no caso de ter aceite
vender a casa a comprador angariado pela mediadora. - Ac. RL de 26.11.2010, proc.
724/07.1TBSSB.L1-2, Jorge Leal.
2 - III - No constitui obrigao fundamental do mediador concluir o contrato; a sua obrigao
essencial a de conseguir interessado para certo negcio que ele prprio, raramente, conclui,
sendo indiferente que este intervenha na fase final do negcio.
IV - Tendo o interessado apresentado uma proposta inferior ao preo de venda previsto no
contrato de mediao imobiliria, a qual no foi aceite pelo comitente, a no realizao do
negcio visado no ocorre por culpa deste ltimo, no sendo devida qualquer remunerao ao
mediador.- Ac. TRG de 23.10.2014, proc. 49320/12.9YIPRT.G1, Manuel Bargado 181.
3 - I - No contrato de mediao imobiliria o mediador adquire direito comisso quando a
sua actividade contribuiu para a celebrao do negcio, determinando a aproximao do
comitente com terceiros.
II O mediador mantm o direito remunerao, ainda que a venda se tenha efectuado por
valor inferior ao que os rus pretendiam no contrato de mediao, pois o negcio visado era
a venda das fraces autnomas, sendo o preo apenas um dos elementos do negcio, na
II- Essa recusa na celebrao do contrato-promessa, contrria ao princpio da boa f que preside negociao de
um contrato, revela um elevado grau de ilicitude e de culpa. - Ac. RL de 27.01.2011, Jorge Vilaa.
181
Parece evidente que aqui se no pode dizer que o negcio visado no contrato de mediao se no concretizou
por causa imputvel a cliente da mediadora (ut art 19/2 da Lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro).
136

inteira disponibilidade do vendedor. - Ac. TRG de 29.09.2014, proc. 1651/11.3TBBCL.G1, Eva

Almeida.
4 - VII - Se, encontrados interessados no negcio pretendido de venda, o preo final da
mesma for, ento, alterado, por livre e mtuo acordo entre os comitentes e os interessados
no negcio, tal tem a ver com a compra e venda e no com a mediao.
preo no carece de forma escrita para relevar em face do contrato de mediao artigo
221- 2 do Cdigo Civil. - Ac. RL de 16.10.2007, proc. 7541/2007-1, Rui Moura.
5 - O facto de o negcio se ter realizado por um valor inferior ao inicialmente previsto, em
nada interfere com o direito remunerao por parte do mediador. Afinal isso uma
questo que est na livre disponibilidade do vendedor de aceitar ou no a reduo de preo
proposta pelo comprador, que se reporta ao contrato de compra e venda e no ao da
mediao. - Ac. TRE de 17.03.2010, proc. 898/07.1TBABF.E1, Bernardo Domingos.
6 - O contrato de mediao imobiliria importa que o mediador tenha sido, expressa ou
tacitamente incumbido pelo comitente, que s fica constitudo na obrigao de remunerar o
mediador se o negcio incumbido for concretizado em virtude da actividade do mediador, ou
seja, a retribuio s devida com a concluso do contrato definitivo: no bastam esforos
nesse sentido.
Atenta o facto de no haver sido firmado entre as partes o regime de exclusividade, no
obstante a interveno da A, o papel desempenhado pelo R, neste caso concreto, foi causal da
concretizao do contrato de compra e venda do imvel. Por isso, no h lugar retribuio,
mas apenas e to s responsabilizao contratual deste ltimo, por no ter mantido o
preo fixado com a A. - Ac. RL de 04.03.2010, proc. 816/08.0YXLSB.L1-8, Teresa Prazeres
Pais 182.
182
O caso:
Os factos:
Tratava-se de um contrato de mediao imobiliria sem regime de no exclusividade.
No contrato de mediao o cliente (ru), caso a mediadora conseguisse um interessado no negcio, obrigava-se a
realizar o negcio nas condies que constavam do contrato (o valor ali previsto era de 210.000,00).
A mediadora arranjou um interessado no negcio, tendo com ele feito uma visitar casa e informando-o de todos
os termos e condies estabelecidas para a venda da casa.
Esse interessado veio depois a telefonar para o outro nmero que se encontrava visvel na janela da dita fraco,
que era do R. tendo ento descoberto que lhe pediam um preo inferior em 10.000.00!
Mais tarde o R. veio a vender a fraco a esse interessado pelo valor de 200.000,00.
Que dizer?
Provou-se que foi por intermdio da A. (mediadora) que o comprador da casa a veio a conhecer e se interessou
por ela, sabendo das condies que constavam do contrato (v.g., o valor de 210.000,00).
O que se perguntava era se devia entender-se (ou no) que foi a mediadora quem conseguiu o interessado no
negcio.
Entendeu o tribunal que no havia nexo de causalidade entre a interveno da A (mediadora) no exerccio do
cumprimento do contrato firmado com o R (seu cliente) e o resultado final, ou seja, a outorga do contrato de
compra e venda; que a A (mediadora) apenas levou a efeito esforos para alcanar o resultado final, que foi
concretizado pelo R. (a retribuio s devida com a concluso do contrato definitivo: no bastam esforos nesse
137

13. Alterao de uma das partes do negcio visado

Acontece, por vezes, que o negcio visado no contrato de mediao imobiliria vem a ser
celebrado com interessado diferente do angariado e indicado pela mediadora.
Pergunta-se: tal afecta a retribuio com ela acordada?
Tem-se dito que por si s, essa alterao da parte no negcio no exclui o direito
comisso 183.
Ser assim?
Parece que, v.g., intervindo como comprador pessoa diferente daquela que a mediadora
angariou, deixa de haver nexo causal (entre a actividade da mediadora e... resultado final). O
que nos levar a afastar o direito remunerao. A essa concluso seremos levados numa
primeira impresso.
Porm, como bem observa Higina Orvalho Castelo184, esta ser uma deciso... precipitada.
sentido STJ 31-Mar. -1998 (Ribeiro Coelho), BMJ 475 (1998), 680-688); que s a interveno deste ltimo que foi
causal do negcio de compra e venda.
Da que se tenha decidido no haver lugar ao pagamento da retribuio.
Para tal, firmou-se o tribunal no facto de o negcio ter vindo a ser celebrado com aquele interessado encontrado
pela mediadora, sim, mas... por via da interveno do cliente da mediadora (o Ru), que apresentou um preo
inferior ao pedido pela A (mediadora).
**
No nos parece a boa soluo.
Com efeito, quem encontrou o interessado com quem, a final, veio a ser celebrado o negcio foi a mediadora. E o
interesse deste manteve-se sabendo do preo que constava no contrato de mediao imobiliria.
Parece que se deveria ter-se considerado preenchido o nexo causal entre a actividade da mediadora e a
concretizao do negcio visado no contrato de mediao.
Se algum h a censurar neste processo a conduta do cliente da Autora, na medida em que apresentou ao
interessado um preo... diferente daquele que fez constar do contrato de mediao. No parece ter sido leal com a
mediadora afinal, foi ela quem encontrou o terceiro genuinamente interessado no negcio e com quem este se
veio a concretizar.
O facto de o preo final ter sido reduzido, em nada deve afectar a remunerao da mediadora: trata-se de
questo entre comprador e vendedor, que nada tem a ver com o contrato de mediao validamente outorgado!
Alis, a no se entender assim, poderamos bem assistir a uma situao em que a descida (no caso... foi de menos
de 5%!) do preo pelo cliente da mediadora apenas ocorresse para este se furtar ao pagamento da remunerao!
E...sabe-se l se no foi isso mesmo que aconteceu no caso sub judice!
Parece-nos, portanto, que a Autora/mediadora teria direito retribuio acordada, independentemente do facto
do R (cliente da mediadora) ter oferecido um preo inferior ao referenciado no contrato e a venda ter sido
efectuada por esse valor mais baixo.
183
Assim, veja-se, v.g., o Ac. TRP de 08-09-2011, proc. 340957/10.2YIPRT.P1, Maria de Deus Correia: I - A mera
alterao de uma das partes do negcio visado pelo contrato de mediao imobiliria, por si s, no exclui o
direito remunerao da mediadora.
II - O que releva saber se a actuao da mediadora foi ou no determinante na concluso do negcio, no
obstante essa alterao subjectiva..
184
Contrato de mediao, cit., pp. 301-302.
138

Com efeito (diz a Autora) ... pode suceder que, apesar de celebrado com pessoa diferente da
angariada pelo mediador, exista um nexo causal entre a actividade do mediador e a
celebrao do contrato por o novo interessado ter, graas a uma qualquer relao com o
angariado, celebrado o contrato apenas para frustrar o direito do mediador remunerao,
beneficiando o angariado do contrato a final celebrado de modo semelhante ao que
beneficiaria se o tivesse celebrado pessoalmente 185. Neste caso, a celebrao com pessoa
diversa da angariada pelo mediador no impeditiva do nascimento do direito
remunerao.
**
Idem, no caso do terceiro preferente se vir substituir ao interessado angariado pela
mediadora (cfr. art 19/4 da Lei 15/2013). E isto, esteja j concretizado o negcio visado ou
ainda esteja em perspectiva: se o preferente, legal ou convencional, se apresenta (seja por sua
iniciativa, seja por iniciativa do cliente da mediadora obrigado a dar a preferncia) a preferir e
o negcio visado vier a ser concretizado com ele, temos uma modificao de uma das partes
no negcio visado, pois quem nele intervm j no (ou deixou se ser) o interessado que a
mediadora havia angariado.
Aqui, claro, o direito da mediadora remunerao mantm-se intacto mantm-se o nexo
causal entre a actividade da mediadora e o contrato que veio a ser celebrado (mesmo no
tendo sido com a pessoa angariada pela mediadora).
14. Outros arestos

Encontrou-se ainda outra jurisprudncia relevante sobre a matria:
1 - Existe o vnculo de comitente e comissrio entre a mediadora imobiliria e um seu
colaborador que desenvolve a actividade de mediao imobiliria numa loja da mediadora;
ainda que se trate, tal colaborador, de mero angariador.
So no exerccio de funes por se inserirem no esquema/mbito do exerccio da
funo/comisso os actos de tal colaborador consistentes em pedir/receber (do terceiro)
montantes para pagar os impostos devidos pelo negcio mediado e em se apropriar, depois, de
tais montantes; ainda que tais actos se apresentem como opostos s instrues internas da
mediadora.
185
Uma tal situao subjaz ao Acrdo do TRP de 02/11/2009, proc. 1913/08.7TJPRT.P1.

O caso:
Tratou-se de um caso em que o imvel veio a ser comprado por um filho da pessoa angariada pela mediadora, o
qual se dirigiu autonomamente ao vendedor aps o mediador ter mostrado o imvel sua me e de esta se
interessar por ele, vivendo, para mais, a me no agregado familiar do filho. O tribunal decidiu que se mantm a
obrigao de remunerao ainda que no negcio objecto da mediao venha a ocorrer uma alterao subjectiva
relativamente pessoa do comprador, desde que a actividade de mediao tenha infludo na concretizao do
negcio que, no caso, veio a ser celebrado pela potencial interessada, em representao de um filho, o qual
figura no contrato de compra e venda como adquirente - destaque nosso.
Idem, na situao prevista no Ac. da Rel Porto, de 03.04.2014, proc. 247773/11.9YIPRT.P1.
139

As esferas de aplicao dos art. 800. e 500. do C. Civil no se confundem, no regulam a

mesma situao (uma no campo da responsabilidade obrigacional e outra no campo da
responsabilidade delitual), porm, tambm no excluem a possibilidade da sua aplicao
cumulativa.
Constitui uma estipulao em benefcio de terceiro, configurando um verdadeiro contrato a
favor de terceiro, a estipulao, integrada em contrato de mediao imobiliria, em que a
mediadora se compromete perante o comitente a tratar de toda a documentao do terceiro
necessria instruo da escritura, designadamente, a pagar e a obter os comprovativos dos
impostos e as certides matriciais e registrais indispensveis; razo pela qual a referida
apropriao dos montantes entregues para pagar os impostos devidos pelo negcio mediado
tambm preenche o incumprimento duma obrigao/prestao em sentido tcnico-jurdico
(imposta pelo art. 444./1 do C. Civil) e os pressupostos da responsabilidade objectiva (do art.
800./1 do C. Civil) da mediadora pelo acto do seu auxiliar/colaborador. - Ac. TRC de
18.03.2014, proc. 1375/11.1TJCBR.C1, Barateiro Martins.
2 - I Se a proposta escrita de um contrato de compra e venda dum bem imvel sujeito a
mediao foi assinado por quem no representava a sociedade de mediao imobiliria, terse- que excluir a aplicao das disposies legais que regulam a actividade de mediao
imobiliria.
II Aquele que agindo no exerccio das funes que lhe foram confiadas, angaria clientes para
celebrarem contratos de compra e venda de imveis com uma empresa de mediao
imobiliria h que ser considerado como comissrio de tal sociedade.
III - Os factos ilcitos que o comissrio tenha praticado s devero responsabilizar o comitente
desde que tenham uma conexo adequada com as funes daquele. - Ac. TRE de
29.01.2009, proc. 2721/08-2, Eduardo Tenazinha.
3 - 2. O contrato de mediao est sujeito a forma escrita e dele devem constar
obrigatoriamente determinados elementos art 20, ns 1 e 2, do D L. n 77/99, de 16/03. 3.
Porm, a nulidade, por falta de forma, do contrato de mediao imobiliria atpica, visto s
ser arguvel pelo comitente n 8 do art 20.
4. A lei no prev expressamente o concurso de mediadores, devendo entender-se que, uma
vez concludo o negcio com a intermediao de mais de um mediador, a remunerao ser
paga a todos e em partes iguais, salvo conveno em contrrio.
5. Comprovando-se que em reunio havida entre autores (mediadores), vendedores
(comitentes) e representantes da compradora foi decidido entre todos que o valor dos
honorrios/comisso seria descontado no preo do loteamento, ficando a R com o encargo de
o entregar aos autores, logo aps a realizao da escritura pblica de compra e venda, existe
assuno liberatria de dvida por parte da R compradora.
6. Na assuno de dvida, o novo devedor pode opor ao credor a nulidade do contrato de
assuno, mas j no lhe lcito invocar a nulidade ou anulao do contrato que serviu de
fundamento assuno, dada a natureza abstracta do mesmo arts 597 e 598 C. Civ - Ac.
TRC de 16.10.2007, proc. 408/05, Jorge Arcanjo.
140

4 - Provando-se que actividade mediadora da autora contribuiu para a concluso do negcio

mediado, mas que este s veio a ser concludo e celebrado j depois de ter expirado o
contrato de mediao que tinha celebrado com a r e por intermdio de outro mediador que
recebeu, por isso, remunerao igual a metade da que a autora pretendia receber se tivesse
sido ela a tratar da concluso do negcio, equilibrado reduzir a remunerao da autora a
quantia idntica que foi paga quela segunda mediadora. - Ac. TRP de 03.03.2009, proc.
0827745, Guerra Banha 186.
186
O Caso:
Os factos:
A autora, mediadora imobiliria, celebrou, em 23.03.2006, com a 1 R um Contrato de Mediao Imobiliria (em
regime de no exclusividade), pelo prazo de 12 meses, atravs do qual a autora se obrigou a diligenciar no sentido
de conseguir interessados para o imvel que a 1. r pretendia vender.
Acordou-se no pagamento de uma remunerao A. de 3% sobre o valor do imvel, mais IVA.
A autora publicitou a venda do imvel e arranjou comprador para o imvel - os 2s RR.
A A autora props 1. r e aos 2.s rus a permuta recproca dos seus prdios, ambos suas residncias, tendo,
mostrado o prdio dos 2.s rus 1. r, permuta que ambos aceitaram e nos termos propostos pela A.
A 9 de Fevereiro de 2007, a R, por carta enviada autora, comunicou-lhe a no renovao do contrato de
mediao imobiliria.
Por escritura celebrada a 10 de Abril de 2007 (ou seja,...caducado que estava o contrato celebrado com a A), a 1.
r permutou a sua vivenda pelo apartamento dos 2.s rus, pelo valor de 200.000 e 100.000 respectivamente.
No negcio interveio outra imobiliria, a qual assinou com a 1. r um contrato de mediao.
Apreciando:
Entendeu a Relao secundando a 1 instncia que, uma vez que o negcio visado apenas veio a ser celebrado
(atravs de uma segunda mediadora) j depois de expirado o prazo do contrato de mediao que a Autora
celebrara com a 1 R e que essa segunda mediadora apenas aceitou receber metade do valor da remunerao que
a 1 R tinha acordado pagar Autora no contrato de mediao que com esta celebrara, devia reduzir-se a
remunerao da autora para o montante idntico ao que foi pago quela segunda mediadora (1,5%).
Com o maior respeito, permitimo-nos discordar de ambas as instncias.
Escreveu a Relao:
...o que se impe saber se a actividade de intermediao desenvolvida pela autora, (...) por si suficientemente
relevante e causal, a ttulo exclusivo, do negcio celebrado entre os rus, para permitir autora exigir da r o
pagamento integral da prestao remuneratria a que se obrigou contratualmente..
E acrescentou:
...no obstante a celebrao da permuta entre os rus j ter ocorrido aps a extino daquele contrato de
mediao, o tribunal considerou que os factos provados demonstravam que, dentro do prazo de vigncia daquele
contrato, a autora tinha desenvolvido vrias aces de promoo da venda da casa da 1. r e que fora em
consequncia dessas aces da autora que arranjou interessado na compra daquela casa e com quem a r veio, a
final, a celebrar o contrato de permuta que havia sido proposto pela autora.
E foi ponderando, de um lado, esta influncia decisiva da actividade de mediao da autora na concluso do
negcio que a r veio a realizar, e, de outro lado, que a concluso do negcio j veio a ocorrer depois de extinto
aquele contrato de mediao com a autora, (...) e sob a mediao de outra imobiliria, que foi quem tratou de toda
a documentao necessria sua formalizao e que apenas cobrou a percentagem de 1,5%, que o tribunal
recorrido decidiu como justo que a r remunerasse os servios da autora com aquela mesma percentagem,
correspondente a metade da prestao acordada..
Mais se disse ali que e certo que a r tinha o direito de fazer caducar o contrato de mediao imobiliria que
celebrara com a Autora, O que estava em causa era avaliar o custo da prestao realizada pela autora durante a
vigncia do contrato, a qual no correspondia prestao integral prevista no contrato, mas a parte dessa
prestao - embora ali se reconhecesse que o no cumprimento integral da prestao no resultou de culpa da
autora, j que foi a r quem impediu a renovao do contrato de mediao antes da concluso do negcio
visado, tendo a A. ficado, pela extino do contrato, impossibilitada de ver concretizada a realizao integral
da prestao sublinhados nossos.
Foi com esta argumentao que se validou a deciso da 1 instncia, de reduo proporcional da prestao
(chamando-se colao o art 793 CCivil impossibilidade temporria de cumprimento no imputvel ao
devedor).
**
Que dizer?
141

5 - ... o pagamento da comisso acordada encontra-se ligado concluso de negcio

pretendido, no caso a projectada venda, sendo que, quando a mediadora no tem a
exclusividade da mediao, o que quer dizer que os vendedores podem realizar o negcio
o prprio tribunal a reconhecer a influncia decisiva da actividade de mediao da autora na concluso do

negcio, j que a Autora havia desenvolvido vrias aces de promoo da venda da casa da 1. r e que fora em
consequncia dessas aces da autora que arranjou interessado na compra daquela casa e com quem a r veio, a
final, a celebrar o contrato de permuta que havia sido proposto pela autora.
certo que do art 19 do RJAMI resulta que a remunerao s devida aquando da concluso e perfeio do
negcio visado pelo exerccio da mediao.
Porm, como dito supra, o mediador adquire o direito a receber a remunerao quando o seu trabalho influi sobre
a concluso do negcio, isto , quando, embora a sua actividade no seja a nica causa determinante da cadeia
dos factos que deram lugar ao negcio pretendido pelo comitente, contribuiu/influiu para ela.
Assim, portanto, se certo que o direito remunerao implica a execuo da prestao contratual a que o
mediador se obrigou, ou seja, a prtica dos actos adequados a conseguir que seja atingido o objectivo do contrato
a concretizao e perfeio do negcio visado com a mediao , perante os factos provados parece-nos que
Autora assistia o direito remunerao acordada, na medida em que aquele nexo casal se preencheu na ntegra!
O comitente fica constitudo na obrigao de remunerar o mediador se o negcio tido em vista pelo incumbente (in
casu, a 1 R) for concretizado em virtude da actividade do mediador, ou seja, se a obrigao de meios que a esta
incumbe vier a desembocar no resultado pretendido a celebrao do negcio visado (se a final intervier outra
mediadora, a isso alheia a primeira mediadora (aqui, a Autora), pois tal apenas imputvel ao cliente/comitente
que a contratou aqui, 1 R).
Foi precisamente o que ocorreu, repete-se, no caso sub judice.
certo que o tribunal, depois de tecer doutas consideraes jurdicas, concorda que se impe concluir que tem que
haver uma relao causal entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a realizao do negcio visado pelo
contrato de mediao., acrescentando mesmo que tambm esta a interpretao dada pela doutrina e pela
jurisprudncia (que cita). S que entendeu que... no bastava esse nexo causal, antes se exigindo a prova de que
a concluso do negcio resultou exclusivamente da actividade mediadora da autora.
Mas, a ser assim, sempre nos permitimos perguntar: afinal, no foi por aco exclusiva da Autora que o negcio
se concretizou? No foi a Autora (e s ela) quem angariou o interessado no negcio que se veio a efectivar,
fazendo, para o efeito, diligncias vrias... antes do terminus do prazo do contrato? Veja-se que a A. no apenas
publicitou a venda do imvel no seu stio na Internet e tambm a nvel dos seus colaboradores, sendo na sequncia
dessas diligncias que arranjou comprador para o referido imvel - os 2s RR - , como mostrou o prdio dos 2.s
rus 1. r e at foi quem props 1. r e aos 2.s rus a permuta recproca dos seus prdios, permuta esta
que, a final, se veio a efectivar... embora com interveno de outra mediadora!
Observa a Relao que competia A a prestao de servios acessrios conducentes obteno da documentao
necessria concretizao do negcio visado.
Mas: primeiro, a ter a A. que prestar tais servios acessrios e os no prestou foi porque a sua cliente (a 1 R),
afinal, lho no permitiu, na medida em que deixou caducar o contrato para, de seguida, fazer ela o negcio
conseguido pela mediadora, aproveitando-se do trabalho desta; segundo o que dos factos provados resulta, quanto
obrigao da mediadora, que esta se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessados para o imvel
que a 1 R pretendia vender (al. B) dos factos provados), pagando a R/cliente, por tais servios, a remunerao
de 3% sobre o valor do imvel mais IVA.
Ora, foi isso mesmo que a A./Mediadora acabou por fazer e conseguir: angariou interessado para o imvel e com
quem o negcio visado se veio, de facto, a concretizar! Da (independentemente do que se veio a passar... j com
interveno de outra mediadora) que lhe assista direito remunerao.
*
Ser que como sustentam as instncias deve entender-se que no se efectivou o negcio por aco exclusiva
da Autora s porque a escritura veio a celebrar-se j depois do terminus do prazo do contrato de mediao
entre a autora e a r?
No nos parece.
Assim, salvo o muito devido respeito por opinio diversa, cremos que a remunerao da Autora no deveria ser
outra que no a que foi acordada no contrato de mediao imobiliria (3%).
Alis, se assim no fosse, bastaria que os comitentes, depois de as mediadoras terem angariado interessado para
o negcio, arrastassem as coisas, deixando caducara o contrato (por decurso do prazo) para..., por esse via
enviesada acabarem por no pagar mediadora, ou, ento, ver reduzida a remunerao que com ela
houvessem contratado! A Justia, acavalada no princpio da boa f contratual, certamente o no permitiria!
142

projectado quer por eles prprios quer atravs de outra empresa mediadora, mais se exige a
concluso daquele.
III - Ao referido no obsta o facto de se ter consagrado, na clusula 4 do contrato, que a
autora teria direito remunerao, ainda que o proprietrio desistisse da projectada venda,
desde que a mediadora assegurasse ou tivesse assegurado comprador para o imvel nas
condies propostas.
IV- que, em causa est uma clusula contratual geral violadora da norma imperativa
reguladora da remunerao no contrato de mediao imobiliria e, como tal nula, por
virtude do disposto no art. 294 do C. Civil. - Ac. RL de 14.04.2011, proc. 5500/05.3TJLSB.L16, Maria Manuela Gomes.
6 - 2 - As empresas de mediao esto, por fora do disposto no Art 17/3 do DL 211/2004 de
20/08, obrigadas a entregar de imediato aos interessados quaisquer quantias prestadas por
conta do preo do negcio visado com o exerccio da mediao.
3 - Esta obrigao reporta-se entrega ao vendedor de quaisquer quantias que, por conta do
negcio visado com a mediao, sejam entregues ao medidor aquando ou aps a celebrao
do contrato promessa ou, na falta de celebrao deste, do contrato objecto da mediao e no
de outras que o sejam na fase preliminar de algum destes contratos - Ac. TRG, proc.
474/12.7TBAMR.G1, Manuela Fialho.
7 - Uma carta, enviada pelos comitentes a uma mediadora imobiliria, na qual, para alm da
alterao do preo proposto para a venda de um imvel, se diz expressamente que o contrato
de mediao anteriormente celebrado passa para o regime de exclusividade a partir desta
data, constitui um pacto acessrio deste contrato, vlido por obedecer aos requisitos de
forma legalmente impostos - Ac. TRG de 04.06.2013, proc. 1264/12.2TBBCL.G1, Fernando
Fernandes Freitas.
8 - II Efectuada a venda de um andar, ainda que com interveno de mediador, o crdito do
preo radica em exclusivo na esfera do vendedor; e o comprador apenas satisfaz a concernente
obrigao na exacta medida em que realize a prestao debitria de entrega quele da
quantia com ele acordada (artigos 406, n 1, incio, e 762, n 1, do CC);
III Nessa hiptese, se o comprador entregar uma parte do preo mediadora, ainda que sob
a indicao desta e sob o pretexto da satisfao do crdito da mediao de que titular sobre
o vendedor, em princpio, no se pode ter por pontualmente cumprida aquela obrigao (artigo
770, incio, do CC);
IV Nessa hiptese, e por regra, a entrega mediadora no desonera o comprador do
vnculo para com o vendedor; mantendo este o crdito do preo sobre aquele, e na exacta
medida da parte que deixou de lhe ser entregue, para o ser mediadora. - Ac. RL de
28.02.2012, proc. 658/08.2TJLSB.L1-7, Lus Lameiras.
143

II - Para tanto, dever o mediador demonstrar que o comprador foi angariado por si ou que a
venda em causa, apesar de ter sido feita a um terceiro, foi-o simuladamente, para encobrir o
verdadeiro comprador - o cliente angariado pelo mediador. - Ac. STJ de 23-04-2009, Revista
n. 204/07.5TVPRT.S1 - 7. Seco, Custdio Montes.
144

Gravao audio
Gravao audio
22 de janeiro de 2016
Fernando Baptista de Oliveira,

Juiz Desembargador do Tribunal da Relao do Porto
Parte 1
Parte 2
145
Ttulo:
Direito dos Contratos O Contrato de Mediao Imobiliria na Prtica Judicial:
Ano de Publicao: 2016
ISBN: 978-989-8815-41-5
Srie: Formao Contnua
Edio: Centro de Estudos Judicirios
Largo do Limoeiro
1149-048 Lisboa
cej@mail.cej.mj.pt

Direito Dos Contratos - O Contrato de Mediação Imobiliária Na Prática Judicial - Uma Abordagem Jurisprudencial

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Direito Dos Contratos - O Contrato de Mediação Imobiliária Na Prática Judicial - Uma Abordagem Jurisprudencial

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

No mbito dos "Temas de Direito Civil e Processual Civil" do Plano de

Formao 2015-2016, vrios tipos contratuais estiveram em equao.

Forma de citao de um livro eletrnico (NP4054):

O Contrato de Mediao Imobiliria

I. Da evoluo legislativa do contrato no ordenamento jurdico portugus

III. Da sua regulao e da delimitao perante figuras afins

IV. Requisitos de validade

e. Divergncia entre a vontade e a declarao

V. Do contedo do contrato: direitos e obrigaes das partes

a.1.1. Considerando a obrigao do mediador como uma obrigao de meios

a.1.2. ou considerando a obrigao do mediador como de resultado

a.1.3. ou mesmo considerando a obrigao do mediador como de meios ..... e de

a. 2. Aps a vigncia do RJAMI (Lei n 15/2013)

b. 1. Por quem devida?

b. 3. Do nexo de causalidade entre a actividade de mediao e o contrato celebrado

b. 4. Da fonte da obrigao de pagamento da remunerao

b. 5. Recebimento de remunerao de... ambos os clientes?

b. 6. Da celebrao do contrato visado... com o titular do direito de preferncia 69

c. Da clusula de exclusividade: do seu mbito e do direito remunerao

VI. Da cessao do contrato

VII. Outros aspectos relevantes

4. Do abuso do direito do princpio da boa f

6. Do enriquecimento sem causa

8. Do recurso a clusulas contratuais gerais

9. Da ressarcibilidade, mediadora, das prestaes acessrias, e, outrossim, do

ressarcimento das despesas efectuadas por aquela

10. Da responsabilidade civil da mediadora

11. Da responsabilidade pr-contratual

14. Outros arestos

O CONTRATO DE MEDIAO IMOBILIRIA NA PRTICA JUDICIAL

I. Da evoluo legislativa do contrato no ordenamento jurdico portugus

Dec.-lei n 43.767, de 30 de Junho de 1961 (diploma que no tipificou o contrato de

Dec.-Lei n 285/92, de 19 de Dezembro s com este diploma foi institudo um tipo

Dec.-Lei n 77/99, de 16 de Maro que revogou o Dec.-Lei n 285/92, de 19 de

Dec.-Lei n 211/2004, de 20 de Agosto.

Dec.-Lei n 69/2011, de 15.06 (diploma este que apenas veio desburocratizar os

Lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro (RJAMI) diploma actualmente em vigor (revogou o

O CONTRATO DE MEDIAO IMOBILIRIA NA PRTICA JUDICIAL

O CONTRATO DE MEDIAO IMOBILIRIA NA PRTICA JUDICIAL

In Acrdo da Relao do Porto de 29-05-2003, PINTO DE ALMEIDA.

O CONTRATO DE MEDIAO IMOBILIRIA NA PRTICA JUDICIAL

neste tipo de contrato, o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproxim-lo do

In Acrdo do STJ, de 12-12-2013, GRANJA DA FONSECA destaques nossos.

O CONTRATO DE MEDIAO IMOBILIRIA NA PRTICA JUDICIAL

preparao e do cumprimento de contratos de mediao imobiliria por estas celebrados,

O CONTRATO DE MEDIAO IMOBILIRIA NA PRTICA JUDICIAL

O CONTRATO DE MEDIAO IMOBILIRIA NA PRTICA JUDICIAL

O CONTRATO DE MEDIAO IMOBILIRIA NA PRTICA JUDICIAL

O CONTRATO DE MEDIAO IMOBILIRIA NA PRTICA JUDICIAL

Outra jurisprudncia relevante

Sem prejuzo das excepes nsitas no art 19 da Lei n 15/2013, de 8 de Fevereiro.

O CONTRATO DE MEDIAO IMOBILIRIA NA PRTICA JUDICIAL

existncia de aproximao promovida pelo mediador entre o terceiro e o comitente e o

O CONTRATO DE MEDIAO IMOBILIRIA NA PRTICA JUDICIAL

11 - Embora o contrato de mediao esteja regulado em diploma prprio, configura o

O CONTRATO DE MEDIAO IMOBILIRIA NA PRTICA JUDICIAL

III. Da sua regulao e da delimitao perante figuras afins

Assim, relativamente ao regime jurdico do contrato de mediao que uma modalidade do

O CONTRATO DE MEDIAO IMOBILIRIA NA PRTICA JUDICIAL

J no que tange mediao imobiliria, sendo, embora, um contrato estruturalmente

Assim, o contrato de mediao imobiliria regulado, em primeira mo, pelo diploma

A mediao imobiliria ou outra diferencia-se das suas congneres contratuais, de