2.1. NNUU. Generales

PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANA
DE DONOSTIA-SAN SEBASTIN
DOCUMENTO 2. NORMAS URBANISTICAS
2.1 NORMAS URBANSTICAS GENERALES
TEXTO REFUNDIDO
(Aprobacin Definitiva: 25/06/2010)
OFICINA DEL PLAN GENERAL
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIN. DOC. 2.1 NORMAS URBANSTICAS GENERALES

Texto Refundido (Aprobacin Definitiva: 25/06/2010)
PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANA

DE DONOSTIA-SAN SEBASTIN
DOCUMENTO
2.1 NORMAS URBANSTICAS GENERALES
TEXTO REFUNDIDO
(Aprobacin Definitiva: 25/06/2010)
PLAN OROKORRAREN BULEGOA


EQUIPO REDACTOR
Santiago Pealba Garmendia. Arquitecto.

Manu Arruabarrena Florez. Arquitecto.
Mikel Iriondo Iturrioz. Abogado.
Loly Sierra Agero. Gegrafa.
Pilar Amenabar Zabala. Arquitecto.
Xabier Aguirre Alzuru. Arquitecto.
David Rebollo Aguayo. Gegrafo.
Laura Muguerza Montero. Economista.
Narciso Iglesias Medrano. (Endara Ingenieros Asociados, S.L.).
Iaki Urrizalki Oroz. Bilogo (Ekolur, S.L.).
Iaki Oate Lizarralde. Delineacin.
Carlos Martinez de Arespe. Delineacin.
Elisa Romay Busto. Mecanografa y edicin.
COLABORADORES
*
Departamento de Urbanismo.
Movilidad, transporte:
Direccin de Movilidad del Ayuntamiento de Donostia-San Sebastin
.
Jos Antonio Arrate, Director de Movilidad.
.
Iosu Benaito Villagarca, Jefe de Seccin Tcnica de Movilidad.
E.T.T., S.A. (Equipo de Tcnicos en Transporte y Territorio, S.A.).
.
Pedro Puig-Pey, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos.
.
Jaime Aldama, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos.
.
Manuel Orts, Tcnico en modelos de transporte.
.
Enrique De Diego, Lcdo. en Econmicas
.
Diego Fernndez, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos.
.
Iosu Laguardia, Arquitecto.
.
Pedro Glvez, Delineante proyectista
.
Ricardo Lobo, Ingeniero Cartgrafo
Miguel Angel Lpez Palancar, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos
(CINSA. Grupo EP).
Infraestructuras de servicios:
Miguel Angel Lpez Palancar, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos
(TEKOLUR, S.L.).
Informacin y diagnstico socio-urbanstico y econmico:

Jess Ureta Marcos. Socilogo.
Cristina Landart Meslet (Directora del Departamento de Programacin, Estudios y
Presupuestos del Ayuntamiento de Donostia).
Lourdes Berasarte Yarzabal (Departamento de Programacin, Estudios y
Presupuestos del Ayuntamiento de Donostia).


Ana Bernal Ruz de Oa (URBEAR, C.B.). Gegrafa.

Mara Arrillaga Igarzabal (URBEAR, C.B.). Gegrafa.
Begoa Andueza San Martn. Gegrafa.
Nigel Ariste James Gibb. Arquitecto tcnico.
Enrique Munoa Fagoaga. Arquitecto.
Estudio de evaluacin conjunta de impacto ambiental:

Ekolur, S.L.
.
Toms Aranburu Calafel. Ingeniero Tcnico Agrcola.
Patrimonio cultural:
Luis Ses Madrazo. Arquitecto.
Blas Urbizu Zabaleta. Arquitecto (ANAN, S.C.).
Volcado del planeamiento vigente sobre la cartografa municipal digital:

Roberto Pastor Remiro
S.G.S.Map.
Delineacin:
Juan Ignacio Corts Arzallus.
M Jos Fernndez Calonge.
DIRECCIN DE LOS TRABAJOS

Los trabajos de elaboracin de este proyecto han sido realizados bajo la direccin del
Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento. El concejal delegado del mismo es D. Jorge
Letamendia Belzunce. Su direccin tcnica ha recado en D. Iaki Atxukarro Arruabarrena y D.
David Rebollo Aguayo.


NDICE GENERAL
DOCUMENTO "1. MEMORIA"

1.1 MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIN URBANSTICA Y DE SU EJECUCIN
1.2 INFORME DE SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL.
DOCUMENTO "2. NORMAS URBANSTICAS"

2.1. NORMAS URBANSTICAS GENERALES.
2.2. NORMAS URBANSTICAS PARTICULARES DE LOS MBITOS URBANSTICOS (AU) Y
MBITOS NATURALES (AN)
DOCUMENTO 3. CATLOGO
DOCUMENTO 4. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONMICO-FINANCIERA.
PROGRAMA DE ACTUACIN
DOCUMENTO "5. PLANOS"


INDICE:
Pg.:
TITULO PRIMERO
DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL REFERENTES A LA
APLICACIN DEL PLAN GENERAL.
Artculo 1.Artculo 2.Artculo 3.Artculo 4.Artculo 5.Artculo 6.Artculo 7.-
mbito de aplicacin ........................................................................................

Condiciones de vigencia ..................................................................................
Documentos del Plan General y carcter normativo u orientativo
de los mismos ..................................................................................................
Rango y vinculacin normativa de las determinaciones del Plan General ....
Las Ordenanzas municipales de urbanizacin y edificacin ..........................
Modificacin del Plan General .........................................................................
Condiciones para la revisin del Plan General. ..............................................
1
1
2
3
6
10
12
TITULO SEGUNDO
RGIMEN DE CALIFICACIN URBANSTICA ESTRUCTURAL DEL SUELO
CAPITULO PRIMERO.
LOS USOS URBANSTICOS
Artculo 8.Artculo 9.-
Sistematizacin general de los usos urbansticos .......................................... 14

Contenido de los usos urbansticos ................................................................. 17
CAPITULO SEGUNDO.
LA CALIFICACIN GLOBAL
Seccin Primera.
RGIMEN GENERAL DE SISTEMATIZACIN Y REGULACIN MATERIAL
DE LA CALIFICACIN GLOBAL.
Artculo 10.Artculo 11.Artculo 12.Artculo 13.Artculo 14.Artculo 15.Artculo 16.Artculo 17.-
Las zonas globales y su sistematizacin. ........................................................

Rgimen general de edificacin, uso y dominio de la zona global
A.10 Residencial de casco antiguo ...............................................................
A.20 Residencial de Ensanche .....................................................................
A.30 Residencial de edificacin abierta ........................................................
A.40 Residencial de bajo desarrollo ..............................................................
B.10 Uso Industrial .........................................................................................
B.20 Uso Terciario .........................................................................................
D.10 Rural de proteccin especial ................................................................
46
47
50
53
57
60
63
66


Artculo 18.Artculo 19.Artculo 20.Artculo 21.Artculo 22.Artculo 23.Artculo 24.Artculo 25.Artculo 26.Artculo 27.-

D.20 Rural forestal .........................................................................................
D.30 Rural agroganadera y de campia .......................................................
D.40 Cauces fluviales y mrgenes de proteccin de los mismos ...............
E.10 Sistema general viario ..........................................................................
E.20 Sistema general ferroviario ...................................................................
E.30 Sistema general portuario .....................................................................
F.10 Sistema general de espacios libres urbanos .......................................
F.20 Sistema general de reas recreativas rurales ......................................
G.00 Equipamiento comunitario (SG) ...........................................................
H.00 Infraestructuras de servicios urbanos (SG) .........................................
69
71
74
76
78
79
80
82
85
87
Seccin Segunda.
RGIMEN DE DETERMINACIN FORMAL DE LA CALIFICACIN GLOBAL.
La calificacin global y su determinacin ........................................................ 88

Vinculacin normativa y rgimen de tratamiento y/o reconsideracin
de la calificacin global y de los mbitos de elaboracin de planeamiento
de desarrollo...................................................................................................... 89
CAPITULO TERCERO.
RGIMEN GENERAL DE DETERMINACIN DE LA
EDIFICABILIDAD FSICA Y URBANSTICA.
Rgimen general de sistematizacin y regulacin de la edificabilidad .......... 95

Criterios generales de cmputo de la edificabilidad fsica .............................. 102
TTULO TERCERO.
LA CALIFICACIN PORMENORIZADA
CAPTULO PRIMERO.
SISTEMATIZACIN Y REGULACIN MATERIAL Y FORMAL
DE LA CALIFICACIN PORMENORIZADA
Seccin Primera.
RGIMEN GENERAL DE LAS SUBZONAS PORMENORIZADAS
Artculo 32.Artculo 33.Artculo 34.-
Las subzonas pormenorizadas y su sistematizacin ...................................... 105

Rgimen general de edificacin, uso y dominio de las parcelas
a.10 Residencial de casco antiguo ............................................................... 106
a.2 Residencial de ensanche ........................................................................ 109

Artculo 35.Artculo 36.Artculo 37.Artculo 38.Artculo 39.Artculo 40.Artculo 41.Artculo 42.Artculo 43.Artculo 44.Artculo 45.Artculo 46.Artculo 47.-

a.30 Residencial de edificacin abierta ........................................................ 127
a.40 Residencial de bajo desarrollo .............................................................. 132
b.10 Uso industrial ......................................................................................... 140
b.20 Uso terciario ........................................................................................... 144
Rgimen general de edificacin, uso y dominio de las subzonas
e.10 Red de comunicacin viaria .................................................................. 147
e.20 Red de comunicacin ferroviaria .......................................................... 149
e.30 Espacio portuario ................................................................................... 151
e.40 Aparcamiento ......................................................................................... 151
f.10 Espacios libres urbanos ......................................................................... 153
f.20 Espacios libres urbanos comunes ......................................................... 154
f.30 Cauces fluviales ...................................................................................... 156
g.00 Equipamiento comunitario ..................................................................... 157
h.00 Infraestructura de servicios ................................................................... 159
Seccin Segunda.
OTRAS CONDICIONES MATERIALES DE CALIFICACIN PORMENORIZADA
Criterios generales de ordenacin de la red de sistemas locales .................. 160

Criterios generales reguladores de la calificacin pormenorizada de
terrenos destinados a la construccin de viviendas protegidas ..................... 163
Seccin Tercera.
CONDICIONES FORMALES DE DETERMINACIN DE LA
CALIFICACIN PORMENORIZADA
Artculo 50.Artculo 51.Artculo 52.Artculo 53.Artculo 54.-
Criterios generales reguladores del rgimen de calificacin pormenorizada 164

Rgimen general de determinacin de la calificacin pormenorizada
en el suelo urbano ............................................................................................ 165
Rgimen de determinacin de la calificacin pormenorizada en el
suelo urbanizable sectorizado ......................................................................... 167
Formulacin de estudios de detalle ................................................................. 167
Contenido material y documental del planeamiento pormenorizado ............. 169


CAPTULO SEGUNDO.
RGIMEN GENERAL DE EDIFICACIN Y USO DE LAS EDIFICACIONES
AUTORIZADAS EN LAS PARCELAS EDIFICABLES
Seccin Primera.
CRITERIOS GENERALES
Artculo 55.Artculo 56.Artculo 57.Artculo 58.-
Trminos y conceptos diversos y definicin de los mismos ........................... 171

Criterios para la determinacin del nmero de plantas de la edificacin ....... 174
Criterios para la medicin de la altura de edificacin ..................................... 176
Condiciones de edificacin de carcter general ............................................. 176
Seccin Segunda.
CONDICIONES DE USO DE LAS EDIFICACIONES RESIDENCIALES (Parcelas a)
Rgimen general de implantacin de los usos autorizados en las

edificaciones residenciales (Parcelas a) ....................................................... 180
Rgimen general de implantacin de los usos autorizados en las distintas
plantas de las edificaciones residenciales (Parcelas a) ............................... 194
Tamao mnimo y promedio de vivienda ........................................................ 199
Seccin Tercera.
CONDICIONES DE USO DE LAS EDIFICACIONES DESTINADAS A USOS
NO RESIDENCIALES (Parcelas b, e.40, g y h)
Artculo 62.-
Condiciones generales de uso ........................................................................ 206

Seccin Cuarta.
CONDICIONES DE ORDENACIN DE APARCAMIENTOS.
Artculo 63.-
Condiciones generales de ordenacin de la dotacin de aparcamientos ...... 208
TTULO CUARTO.
RGIMEN GENERAL DEL SUELO NO URBANIZABLE.
CAPTULO PRIMERO.
DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL
Condiciones generales de edificacin y uso ................................................... 211

Carreteras y caminos rurales ........................................................................... 215
Pistas para vehculos ....................................................................................... 217
Proteccin de la vegetacin de inters y de la fauna ..................................... 217
Proteccin y/o tratamiento de otros espacios y elementos afectados por
los condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica determinados
por el planeamiento urbanstico ...................................................................... 218
Proteccin de cauces fluviales ........................................................................ 218
Implantacin de construcciones mviles o prefabricadas .............................. 218
Acondicionamientos del terreno, vertederos y escombreras ......................... 219
Criterios generales reguladores del rgimen general de edificacin ............. 220


CAPTULO SEGUNDO.
DISPOSICIONES GENERALES REGULADORAS DE LA IMPLANTACIN DE LOS USOS,
CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES AUTORIZADOS EN EL SUELO NO
URBANIZABLE.
Artculo 73.Artculo 74.Artculo 75.Artculo 76.Artculo 77.Artculo 78.Artculo 79.Artculo 80.Artculo 81.-
Usos extractivos ............................................................................................... 220

Explotaciones agropecuarias-forestales comunes ......................................... 220
Usos agrarios no profesionalizados ................................................................ 232
Usos forestales ................................................................................................. 234
Usos e instalaciones vinculados a las obras pblicas .................................... 234
Industrias agrarias autnomas e industrias de explotacin del litoral ............ 236
Usos residenciales autnomos ........................................................................ 238
Otros usos y edificaciones no rurales susceptibles de autorizacin .............. 240
Campamentos tursticos .................................................................................. 252
TTULO QUINTO.
CAPTULO PRIMERO.
CONDICIONANTES SUPERPUESTOS A LA ORDENACIN URBANSTICA.
Artculo 82.Artculo 83.Artculo 84.Artculo 85.Artculo 86.Artculo 87.Artculo 88.Artculo 89.Artculo 90.Artculo 91.Artculo 92.Artculo 93.Artculo 94.Artculo 95.Artculo 96.-
Los condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica.

Criterios generales ........................................................................................... 256
Rgimen de sistematizacin de los condicionantes superpuestos a la
ordenacin urbanstica ..................................................................................... 257
Rgimen general de regulacin del condicionante C.1 Espacios y
especies naturales protegidos ........................................................................ 257
Rgimen general de regulacin del condicionante C.2 Terrenos de
alto valor agrolgico y explotaciones estratgicas ........................................ 263
Rgimen general de regulacin del condicionante C.3 Dominio pblico
martimo-terrestre y mrgenes de proteccin del mismo .............................. 265
Rgimen general de regulacin del condicionante C.4 Cauces fluviales
y mrgenes de proteccin de los mismos ...................................................... 266
Rgimen general de regulacin del condicionante C.5 Ambitos de
Proteccin de aguas subterrneas ................................................................. 267
Rgimen general de regulacin del condicionante C.6 Ambitos de
proteccin paisajstica ..................................................................................... 267
Rgimen general de regulacin del condicionante C.7 Corredores
ecolgicos ........................................................................................................ 268
Rgimen general de regulacin del condicionante C.8 Areas inundables .. 269
Rgimen general de regulacin del condicionante C.9 Areas de
inters geolgico ............................................................................................. 270
Rgimen general de regulacin del condicionante C.10 Areas acsticas .. 270
Rgimen general de regulacin del condicionante C.11 Areas de
mejora ambiental ............................................................................................. 271
Rgimen general de regulacin del condicionante C.12 Suelos
potencialmente contaminados ........................................................................ 271
Vinculacin normativa y rgimen de reconsideracin de los
condicionantes superpuestos .......................................................................... 272


TTULO SEXTO.
RGIMEN JURDICO Y DE EJECUCIN DE LA ORDENACIN URBANSTICA.
CAPTULO PRIMERO.
CLASIFICACIN DEL SUELO
Artculo 97.Artculo 98.Artculo 99.Artculo 100.Artculo 101.Artculo 102.-
Artculo 103.-
Artculo 104.-
Rgimen de clasificacin del suelo ................................................................. 273

El suelo urbano y sus categoras .................................................................... 273
El suelo urbanizable ......................................................................................... 275
El suelo no urbanizable .................................................................................... 275
Derechos y deberes de los propietarios de terrenos clasificados como
suelo urbano consolidado ................................................................................ 276
Derechos y deberes asociados a los desarrollos urbansticos planteados en
terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado por incremento
de edificabilidad ................................................................................................ 276
Derechos y deberes urbansticos asociados a los desarrollos urbansticos
planteados en terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado
por carencia y/o insuficiencia de urbanizacin consolidada ........................... 278
Derechos y deberes urbansticos asociados a los desarrollos
urbansticos planteados en terrenos clasificados como suelo urbanizable ... 279
CAPTULO SEGUNDO.
RGIMEN GENERAL DE EJECUCIN JURDICA DE LA ORDENACIN URBANSTICA.

Rgimen de ejecucin de la ordenacin urbanstica en el suelo urbano ...... 282
Rgimen de ejecucin de la ordenacin urbanstica en el suelo
urbanizable sectorizado ................................................................................... 285
Rgimen de ejecucin del planeamiento en el suelo no urbanizable ............ 286
CAPTULO TERCERO.
RGIMEN GENERAL DE ASIGNACIN DE LA EDIFICABILIDAD.

Rgimen de asignacin de la edificabilidad urbanstica en suelo urbano ..... 290
Rgimen de asignacin de la edificabilidad urbanstica en el suelo
urbanizable sectorizado ................................................................................... 291
Los coeficientes de ponderacin de usos ....................................................... 291
CAPTULO CUARTO.
RGIMEN GENERAL DE EJECUCIN DE LA URBANIZACIN.
Rgimen de formulacin de proyectos de obras de urbanizacin ................. 296

Lmites de la posibilidad de adaptacin de la ordenacin por los proyectos
de obras de urbanizacin ................................................................................. 297
Contenido y condiciones tcnicas mnimas de las obras de urbanizacin .... 298
Ejecucin de proyectos de obras de urbanizacin por promotores
no municipales ................................................................................................. 298


CAPTULO QUINTO.
RGIMEN GENERAL DE EJECUCIN DE LA EDIFICACIN.
Ejecucin de la edificacin en suelo urbano ................................................... 299

Ejecucin de la edificacin en el suelo urbanizable ........................................ 302
Ejecucin de la edificacin e implantacin de actividades autorizadas
en el suelo no urbanizable ............................................................................... 303
Edificios, instalaciones y usos fuera de ordenacin y/o disconformes
con el planeamiento ......................................................................................... 305
Implantacin de usos provisionales en los suelos urbano y urbanizable ...... 309
TTULO SPTIMO.
NORMAS DE PROTECCIN AMBIENTAL, PAISAJSTICA Y NATURAL
Proteccin e integracin ambiental ................................................................. 310

Ordenanzas municipales de proteccin ambiental, paisajstica y natural ..... 311
TTULO OCTAVO.
NORMAS DE PROTECCIN DEL PATRIMONIO URBANSTICO CATALOGADO.
Formulacin del rgimen de proteccin de los elementos catalogados ........ 312

Rgimen general de proteccin de los bienes y elementos catalogados ...... 312
Rango normativo del Catlogo y de las previsiones de tratamiento
y preservacin de los bienes integrados en el mismo ................................... 313
DISPOSICIONES ADICIONALES ............................................................................................. 314
DISPOSICIONES TRANSITORIAS.
Primera.- Condiciones de derogacin o sustitucin del planeamiento urbanstico vigente
con anterioridad a la aprobacin de este Plan General ........................................... 316
Segunda.- Consolidacin transitoria de determinadas previsiones establecidas en el
contexto del planeamiento urbanstico vigente con anterioridad a la aprobacin
de este Plan General ................................................................................................. 319
ANEXOS (Grficos)
1.- Condiciones bsicas reguladoras del nmero de plantas y altura de las edificaciones
autorizadas en las parcelas a.20 Residencial de ensanche comn.
autorizadas en las parcelas a.21 Residencial de ensanche antiguo.


TITULO PRIMERO
DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL REFERENTES A
LA APLICACION DEL PLAN GENERAL.
Articulo 1.-
mbito de aplicacin.
Este Plan General de Ordenacin Urbana ser de aplicacin, desde su entrada en vigor, en la
totalidad del trmino municipal de Donostia-San Sebastin.
Artculo 2.-
Condiciones de vigencia.
1.- Con carcter general, y sin perjuicio de las salvedades a las que se hace referencia en el
siguiente apartado 3, este Plan General y sus propuestas sustituyen y derogan, en las
condiciones expuestas en las Disposiciones Transitorias Primera y Segunda de este
documento, al Plan General de Ordenacin Urbana de Donostia-San Sebastin aprobado
definitivamente mediante resolucin de la Diputacin Foral de Gipuzkoa de 16 de
noviembre de 1995 y a las modificaciones del mismo aprobadas definitivamente con
posterioridad, incluidas las previsiones contenidas en aqul y en stas.
2.- De igual manera, con las salvedades que se exponen en el siguiente apartado 3 y en las
condiciones expuestas en las Disposiciones Transitorias Primera y Segunda de este
documento, se derogan los planes especiales y parciales, as como los estudios de detalle,
promovidos y aprobados en desarrollo del citado Plan General de 1995, incluidas las
previsiones contenidas en todos ellos, en la medida en que resulten contradictorias y/o
incompatibles con las planteadas en este Plan.
3.- Se excluyen de la derogacin mencionada los documentos urbansticos a los que se hace
referencia en los dos apartados anteriores, y las determinaciones contenidas en los
mismos, que, bien en su totalidad bien parcialmente, se consolidan en las Normas
Particulares incluidas en el documento 2.2 Normas Particulares de los mbitos
Urbansticos (AU) y mbitos Naturales (AN) de este Plan General.
Dicha consolidacin tendr el alcance indicado en cada supuesto y, con carcter general y
sin perjuicio de los reajustes previstos, en su caso, en este Plan, se entender efectuada en
los trminos previstos en cada caso en los citados documentos consolidados.
Complementariamente, sern de aplicacin a ese respecto las previsiones establecidas en
las referidas Disposiciones Transitorias Primera y Segunda de este documento.
4.- La nulidad, anulacin o modificacin de unas concretas determinaciones de este Plan
General no afectar a la validez de las restantes, salvo que alguna de ellas resulte
inaplicable por circunstancias de interrelacin o dependencia con aqullas.


Artculo 3.-
Documentos del Plan General y carcter normativo u orientativo de los

mismos.
1.- Este Plan General contiene los siguientes documentos:

*
*
*
*
*
Documento "1. Memoria".

Documento "2. Normas Urbansticas".
Documento 3. Catlogo.
Documento 4. Estudio de viabilidad econmico-financiera. Programa de Actuacin.
Documento "5. Planos".
2.- El documento 1. Memoria incluye las dos partes diferenciadas siguientes:

*
*
Documento 1.1 Memoria justificativa de la ordenacin urbanstica y de su ejecucin.

Documento 1.2 Informe de sostenibilidad ambiental.
3.- El documento 2. Normas Urbansticas incluye las dos partes diferenciadas siguientes:
*
*
Documento 2.1. Normas Urbansticas Generales.

Documento 2.2. Normas Urbansticas Particulares de los mbitos Urbansticos (AU) y
mbitos Naturales (AN).
4.- El documento 5. Planos incluye las cinco partes diferenciadas siguientes:

*
*
*
*
*
5.I
5.II
5.III
5.IV
5.V
Planos de informacin.
Planos de ordenacin estructural.
Condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica.
Esquemas de infraestructuras de comunicacin.
Catlogo.
5.- En sentido estricto, con las salvedades que se indican a continuacin, tienen carcter
normativo las determinaciones incluidas en los documentos 2. Normas Urbansticas, 3.
Catlogo, 5.II Planos de ordenacin estructural, 5.III Condicionantes superpuestos a la
ordenacin urbanstica y 5.V Catlogo.
Esas salvedades inciden en las especficas determinaciones de los citados documentos 2.
Normas Urbansticas, incluido este documento y 5.III Condicionantes superpuestos a la
ordenacin urbanstica que, en los supuestos expresamente indicados en este Plan
General, tienen carcter informativo y orientativo y no normativo.
6.- Las previsiones de carcter normativo incluidas en los documentos mencionados en el
apartado anterior tienen, con carcter general, la naturaleza y el rango normativo expuestos
en el siguiente artculo.
7.- Los documentos "1. Memoria", 4. Estudio de viabilidad econmico-financiera. Programa de
Actuacin, 5.I Planos de informacin y 5.IV Esquemas de infraestructuras de
comunicacin, y el contenido de los mismos, tienen carcter informativo, al tiempo que
justificativo e interpretativo, de las propuestas incluidas en los restantes documentos.


8.- El carcter normativo de los planos incluidos en los documentos 2.2. Normas Urbansticas
Particulares de los mbitos Urbansticos (AU) y mbitos Naturales (AN), 5.II Planos de
ordenacin estructural, en su caso, 5.III Condicionantes superpuestos a la ordenacin
urbanstica y 5.V Catlogo se extiende tanto al soporte informtico en el que han sido
elaborados, como a su edicin en papel.
9.- Con carcter general, las divergencias que, en su caso, pudieran plantearse entre las
determinaciones de los distintos documentos normativos de este Plan General sern
(1)
resueltas de acuerdo con los criterios establecidos en la legislacin vigente .
A ese respecto, las previsiones asociadas a las mediciones de mbitos, zonas, parcelas,
etc., a la determinacin de alineaciones y rasantes de parcelas y edificaciones, etc.
resultantes y/o realizadas sobre los planos normativos digitalizados primarn respecto de
las que puedan realizarse sobre las ediciones en papel de los mismos.
En consonancia con ello, en caso de discrepancia o disparidad de criterios en materias de
carcter y/o trasfondo fundamentalmente grfico, como la medicin de mbitos (zonas
globales; subzonas pormenorizadas; parcelas; clases y categoras de suelo; mbitos y
submbitos urbansticos; mbitos de ejecucin urbanstica de cualquier naturaleza; etc.), la
determinacin de alineaciones y rasantes, etc., prevalecern las conclusiones que resulten
de los planos normativos digitalizados de este Plan General, frente a las que consten o
resulten de los restantes documentos del mismo, incluidas las ediciones en papel de
aqullos.
Artculo 4.-
Rango y vinculacin normativa de las determinaciones del Plan General
1.- En atencin tanto a su rango normativo como a su incidencia material, y sin perjuicio de
las correspondientes salvedades, se diferencian en este Plan General los cinco tipos de
determinaciones siguientes:
*
*
*
*
*
Determinaciones de ordenacin estructural.

Determinaciones de ordenacin pormenorizada.
Condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica.
Determinaciones de ejecucin de la ordenacin urbanstica.
Otras determinaciones.
2.- Sin perjuicio de lo expuesto en el siguiente apartado 6 de este artculo, la modificacin de

esas determinaciones se sujetar a los trmites procedimentales que, en cada caso, exija
el rango normativo de las mismas, derivado de su propia naturaleza y de la
sistematizacin que al respecto se establece en este Plan.
3.- Tienen la naturaleza y el rango normativo propios de la ordenacin estructural las
determinaciones contenidas en:
*
(1)
Este documento 2.1 Normas Urbansticas Generales, salvo las que, conforme a lo
indicado tanto en la legislacin urbanstica vigente como, de forma expresa, en l,
tienen otro rango y naturaleza, bien normativo bien orientativo.
Se han de tener en cuenta a ese respecto, entre otros, los criterios establecidos en el artculo 7 de la Ley de Suelo
y Urbanismo de 30 de junio de 2006, as como en las disposiciones que, en su caso, se promuevan en su
desarrollo.

El epgrafe III. Rgimen Urbanstico Estructural, y el plano 2. Zonificacin global

de las Normas Particulares de los mbitos Urbansticos del documento 2.2 Normas
Urbansticas Particulares de los mbitos Urbansticos (AU) y mbitos Naturales
(AN).
Tienen asimismo esa naturaleza estructural las previsiones reguladoras de,
exclusivamente, la clasificacin urbanstica de los terrenos establecidas en el plano
1. Estado actual. Delimitacin (mbitos y submbitos). Clasificacin y categorizacin
del suelo de las citadas Normas Particulares. Ese rango normativo no se extiende a
las previsiones de delimitacin de mbitos y submbitos, y tampoco a las de
categorizacin de los suelos urbanos.
Los planos del documento 5.II. Planos de ordenacin estructural.

Con excepcin de aqullas que se ajusten a las tolerancias que se establecen
expresamente en este documento, la modificacin o complemento de esas
determinaciones exigir la formulacin de un expediente con rango de planeamiento
general.
4.- Tienen la naturaleza y el rango propios de la ordenacin pormenorizada las

determinaciones contenidas en:
*
Este documento 2.1 Normas Urbansticas Generales, en los supuestos y trminos

indicados tanto en la legislacin urbanstica vigente como expresamente en l.
El epgrafe IV Rgimen urbanstico pormenorizado y el plano 3. Zonificacin

pormenorizada de las Normas Particulares de los mbitos Urbansticos del
documento 2.2 Normas Urbansticas Particulares de los mbitos Urbansticos (AU)
y mbitos Naturales (AN).
Tienen asimismo esa naturaleza pormenorizada las previsiones reguladoras de la

categorizacin de los suelos urbanos establecidas en el plano 1. Estado actual.
Delimitacin (mbitos y submbitos). Clasificacin y categorizacin del suelo de las
referidas Normas Particulares.
expresamente en este documento, la modificacin o complemento de esas
determinaciones podr realizarse mediante la formulacin bien de un expediente con
rango de planeamiento pormenorizado (plan especial o parcial), bien de un estudio de
detalle, en atencin a los criterios reguladores del campo de intervencin de los mismos,
establecidos tanto en la legislacin vigente como en el propio planeamiento urbanstico,
incluido este Plan.
De igual manera, su modificacin podr acometerse en el contexto de un expediente con
rango de planeamiento general, sin que eso conlleve la alteracin del rango y la
naturaleza pormenorizada de las citadas determinaciones, salvo que, por razones
debidamente justificadas, se estime conveniente la alteracin del propio rango.


5.- Tienen la naturaleza propia de las previsiones de ejecucin de la ordenacin urbanstica

las contenidas en el epgrafe VII. Rgimen especfico de ejecucin urbanstica y el plano
4. Condiciones de ejecucin urbanstica de las Normas Particulares de los mbitos
Urbansticos del documento 2.2 Normas Urbansticas Particulares de los mbitos
Urbansticos (AU) y mbitos Naturales (AN).
El rango normativo de las mismas es el establecido en cada caso en la legislacin
vigente, as como, en desarrollo de la misma, en el planeamiento urbanstico, incluido
este Plan General.
expresamente en este documento, la modificacin o complemento de esas previsiones se
ajustar a los criterios establecidos en cada caso y con ese fin en la legislacin vigente.
6.- Los condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica son los resultantes:
*
Bien de disposiciones legales, instrumentos de ordenacin del territorio, proyectos

sectoriales, etc. debida y definitivamente aprobados, que, en atencin a su
naturaleza y rango jurdico, y en los trminos establecidos en cada caso, han de ser
objeto de la necesaria consideracin en el contexto de la determinacin de la
ordenacin urbanstica y/o de su ejecucin.
Su rango normativo es, en cada caso, el establecido en la disposicin, instrumento o
proyecto en el que tienen su origen esas determinaciones.
Bien de propuestas propias de este mismo Plan General o del planeamiento

promovido en su desarrollo.
Su rango normativo u orientativo es, en cada caso, el establecido en el planeamiento
en el que se determinen.
En lo que se refiere a este Plan General, dichos condicionantes son, en concreto,
los expuestos, entre otros, en:
-
El documento 1.2 Informe de sostenibilidad ambiental.
Este documento 2.1 Normas Urbansticas Generales, en los supuestos y

trminos expresamente indicados en l.
Los planos del documento 5.III Condicionantes superpuestos a la ordenacin

urbanstica.
A los efectos de la modificacin y/o complementacin de esos condicionantes, as como

de las previsiones de regulacin y tratamiento de los mismos, se estar a lo dispuesto en
cada caso bien en las disposiciones legales vigentes en la materia, bien en los
instrumentos y proyectos en los que estn incluidos, bien en el planeamiento que los
define, incluido este mismo Plan General.
7.- A las determinaciones anteriores se suman otras especficas, como las relacionadas con
el Catlogo del Patrimonio Urbanstico, que tienen el rango y la naturaleza establecidos


para las mismas tanto en la legislacin vigente como en el planeamiento urbanstico,

(1)
incluido este Plan General .
En ese contexto, se ha de tener en cuenta que, de conformidad con lo establecido en los
artculos 125 y siguientes de este documento, las previsiones contenidas en el documento
3. Catlogo de este Plan podrn ser reajustadas en el contexto de la formulacin y
aprobacin del o de los correspondientes planes especiales a promover a los efectos de,
por un lado, determinar con precisin la relacin de bienes de valor a preservar, y, por otro,
determinar las medidas de tratamiento y preservacin de los mismos.
8.- Las previsiones tanto escritas como grficas incluidas en este Plan General, con origen en
otras disposiciones legales, instrumentos de ordenacin territorial, etc. vigentes se
considerarn como un reflejo o ilustracin de las mismas.
Debido a ello, a los efectos de la precisa determinacin de su contenido y alcance se estar
a lo dispuesto en cada caso en esas disposiciones legales, instrumentos de ordenacin del
territorio, etc. en los que tienen su origen.
En los supuestos de divergencias o contradicciones relacionadas con esas previsiones
entre, por un lado, este Plan y, por otro, esas otras disposiciones o instrumentos, se estar
a lo establecido en stos.
Artculo 5.-
Las Ordenanzas municipales de urbanizacin y edificacin.
1.- En desarrollo de este Plan General, y de conformidad con lo establecido en la legislacin

(2)
urbanstica vigente , se proceder a la elaboracin y aprobacin de las correspondientes
Ordenanzas municipales de urbanizacin y edificacin, con la finalidad de regular los
correspondientes criterios de intervencin en esas materias, complementarios de la
ordenacin urbanstica propiamente dicha, definida o a definir en el planeamiento
urbanstico.
2.- Su contenido se adecuar a los criterios establecidos en la citada legislacin urbanstica,
e incidir en la determinacin de los parmetros de intervencin de todos aquellos
extremos que, con los fines indicados y para la complementacin y ejecucin de la
ordenacin urbanstica, se estimen adecuados y puedan ser regulados desde un
documento de su naturaleza. En concreto, regularn, entre otras, cuestiones como las
siguientes:
A.- En lo referente a la urbanizacin:
*
Medidas reguladoras de las distintas cuestiones mencionadas en el artculo

75.2 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006 (caractersticas y
calidades mnimas de la urbanizacin; condiciones de ejecucin material de la
urbanizacin; etc.)
(1)
El rango normativo del Catlogo y de sus determinaciones, incluidas las del plano 5.IV Catlogo, es el establecido,
entre otros, en los artculos 60, 76, etc. De la Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de 2006. As, de acuerdo
con lo indicado en esos artculos, tienen la naturaleza y el rango propios de los instrumentos complementarios de la
ordenacin urbanstica.
(2)
Merece una particular atencin, a ese respecto, lo dispuesto en los artculos 60, 75 y 99 de la Ley de Suelo y
Urbanismo, de 30 de junio de 2006.

Medidas de utilizacin de materiales de urbanizacin que cuenten con un

distintivo de garanta de calidad ambiental reconocida mediante etiqueta
ecolgica de la Unin Europea.
Medidas de implantacin de arbolado, referidas, entre otros extremos, a la

determinacin tanto de las especies a utilizar en el contexto de la urbanizacin
como de los criterios de emplazamiento del mismo, en atencin a factores como
el clima, la orientacin, la humedad, la generacin de espacios de sombra en
zonas pblicas, etc.
Medidas de ordenacin e implantacin de instalaciones urbanas colectivas o

centrales siempre que se considere que el grado de eficiencia general de las
mismas es mayor que el de otras posibles, con la consiguiente determinacin
de su alcance tanto material (instalaciones de climatizacin, abastecimiento de
agua caliente sanitaria, recogida de residuos urbanos, recogida, depuracin y
almacenamiento para la reutilizacin de aguas pluviales y grises, etc.) como
espacial (rea, sector, determinadas partes de determinados barrios, etc.).
Medidas para la eliminacin y/o minimizacin del ruido.
Medidas de fomento del uso del gas natural.
Medidas de utilizacin de instalaciones de alumbrado pblico de alta eficiencia,

alimentadas mediante energa fotovoltaica.
Medidas de ahorro de agua, con la consiguiente ordenacin de instalaciones de

recirculacin de aguas pluviales y grises para su utilizacin en el riego de zonas
ajardinadas tanto pblicas como privadas.
Condiciones reguladoras de la ejecucin material de las obras de urbanizacin,

incluidas las que, desde perspectivas medioambientales, se estimen adecuadas
(prevencin y minimizacin de los perjuicios y molestias -ruido, polvo,
contaminaciones, etc.- derivados de la ejecucin de las obras; incentivacin de
las medidas de valorizacin de los residuos siempre que tcnica y
econmicamente se considere viable; medidas de gestin de esos residuos;
etc.).
Condiciones de ejecucin e implantacin material y jurdica de las

infraestructuras e instalaciones vinculadas a los servicios urbanos (suministro
elctrico; telefona; telecomunicacin; gas; residuos urbanos; etc.), cualquiera
que sea el rgimen de prestacin de los mismos, el soporte material utilizado
con ese fin (cables, tubos, ondas, fibra, antenas, depsitos, contenedores, etc.),
y la titularidad de los terrenos, edificaciones, galeras, colectores, etc. en los
que se implanten.
Condiciones de implantacin de elementos publicitarios en espacios pblicos y

privados.
Condiciones de recepcin y mantenimiento de la urbanizacin.
Cualesquiera otras cuestiones propias de dichas ordenanzas que se estimen de

inters.

B.- En lo referente a la edificacin:

*
Condiciones de habitabilidad, morfologa, calidad constructiva, tratamiento

esttico, seguridad, funcionalidad, etc. que se estimen adecuadas.
Condiciones reguladoras e incentivadoras de la (eco)eficiencia en la edificacin,

y, en definitiva, de la arquitectura bioclimtica, con particular atencin a
cuestiones como el ahorro energtico y el fomento de las energas renovables,
el adecuado y eficiente uso del agua, la correcta gestin de los residuos
urbanos, etc.
Sern objeto de la debida atencin en ese contexto, extremos como los
siguientes:
Medidas de ahorro de agua, fomentando la instalacin de mecanismos de
reduccin de su consumo.
Medidas de recirculacin de aguas pluviales y grises para su utilizacin en
el riego de espacios ajardinados privados y pblicos.
Utilizacin de luminaria de alta eficiencia.
Cualesquiera otros que se estimen adecuados.
Condiciones urbansticas y estticas de implantacin de instalaciones previstas

en el Cdigo Tcnico de Edificacin en materia de energa (placas solares, ),
etc. tanto con carcter general, como, en particular, en el supuesto de
edificaciones, conjuntos catalogados y/o declarados como bienes de inters
cultural, mbitos y edificaciones objeto de rehabilitacin, etc.
Condiciones de implantacin de instalaciones vinculadas a infraestructuras de

servicios urbanos (telefona, telecomunicacin, gas, residuos urbanos, etc.)
tanto en edificaciones como en terrenos, cualquiera que sea el soporte material
que se utilice con ese fin (cables, antenas, depsitos, contenedores, etc.)
Condiciones de implantacin de elementos publicitarios en espacios privados.
Cualesquiera otras cuestiones propias de dichas ordenanzas que se estimen de

inters.
C.- Condiciones generales y especficas en materia de proteccin ambiental, paisajstica

y naturalstica, incluida la determinacin de medidas de prevencin y/o eliminacin
del ruido, etc.
D.- Condiciones de implantacin de usos y actividades en desarrollo de las establecidas
en el planeamiento urbanstico, con la debida atencin, entre otras, a cuestiones
como las siguientes:
*
La autorizacin del uso de vivienda en plantas bajas, entresuelos, etc. de

edificaciones residenciales.
En relacin con esta cuestin, se determinarn, entre otros, extremos como los
siguientes:


El mbito material de autorizacin del uso de vivienda, tanto en lo referente

a las partes del municipio como a las plantas de edificacin en los que o
bien es posible su implantacin, o bien se prohibe.
El rgimen jurdico de las viviendas resultantes, incluida en particular su

vinculacin al rgimen propio de la vivienda protegida o de la vivienda de
promocin libre.
Se entender a ese respecto que la determinacin de ese rgimen conlleva
la calificacin urbanstica en uno u otro sentido de la parte del solar
vinculada a las plantas de edificacin objeto de ese uso.
Los requisitos a cumplir en materia de previsin y/o abono de dotaciones

pblicas, con particular atencin a los espacios libres, al aparcamiento y a
las infraestructuras de servicios.
La implantacin de usos de hostelera, actividades financieras, bancarias, as

como cualesquiera otros que en atencin a sus afecciones en la calidad de vida
de los ciudadanos, la dinamicidad comercial y social, etc. de las
correspondientes calles y entornos urbanos lo justifiquen.
En esos casos, en la medida y con el alcance que se estime conveniente, las
citadas Ordenanzas podrn reajustar las condiciones generales de implantacin
de los indicados usos, limitndolos o, incluso, prohibindolos.
Las condiciones de implantacin del uso de aparcamiento sobre y bajo rasante

en parcelas tanto lucrativas como no lucrativas, incluidas, entre otros extremos,
las relacionadas con la implantacin de aparcamientos robotizados, as como la
regulacin de los criterios de acceso a las plantas de edificacin o partes de las
mismas objeto de ese destino, con particular atencin, a ese respecto, a los
mbitos de la ciudad en los que esa cuestin es o puede ser particularmente
problemtica (Parte Vieja, Centro, Gros, etc.).
Cualesquiera otras que se estimen de inters.
Se entender a todos los efectos que el rgimen de implantacin de los citados usos
es el establecido en el planeamiento urbanstico, incluido este Plan General, y que la
tarea de las citadas Ordenanzas ser la de desarrollar dicho rgimen, concretando
los criterios de aplicacin del mismo en atencin a la variada casustica existente. En
ese contexto, podrn incluso prohibir la implantacin de todos o alguno de los
citados usos, siempre que no se cumplan las condiciones que en cada caso se
estimen oportunas.
E.- Condiciones reguladoras del contenido de los planes urbansticos, proyectos de
urbanizacin, programas de actuacin urbanizadora, proyectos de equidistribucin y
expropiacin, proyectos de edificacin, proyectos de divisin o segregacin de
terrenos, viviendas, etc.
En ese contexto, junto a las restantes que se estimen de inters, en aras a la
configuracin de un riguroso archivo informtico y del correspondiente Sistema de
Informacin Geogrfica (SIG), a la inclusin total o parcial de stos en la red
telemtica, o con cualesquiera otros fines, sern definidas las condiciones

10
reguladoras del tratamiento informtico de los referidos planes y proyectos tanto en

lo referente a su elaboracin y a la determinacin y sistematizacin de su contenido,
como a los de su entrega al Ayuntamiento.
F.- Condiciones de solicitud, tramitacin y control de la ejecucin de las licencias
municipales.
G.- Condiciones reguladoras de cualesquiera otras materias cuya regulacin en las
citadas Ordenanzas se estime de inters.
3.- Sus determinaciones tendrn el rango y la naturaleza propios de unas ordenanzas. Su
tramitacin y aprobacin, as como su modificacin, se adecuar a los criterios
(1)
establecidos para las mismas en la legislacin vigente .
4.- En atencin a la diversidad de las materias objeto de las mismas, as como a la
casustica de los condicionantes propios de cada una de ellas y de los objetivos
especficos planteados en cada caso, el Ayuntamiento podr acordar la elaboracin y
tramitacin bien de un nico proyecto o documento de Ordenanzas en el que de forma
unitaria e integral se regulen el conjunto de las citadas materias, bien de documentos o
proyectos diferenciados.
Artculo 6.-
Modificacin del Plan General.
1.- Justificacin de las modificaciones.

Las modificaciones de este Plan General se adecuarn a los criterios establecidos en la
(2)
legislacin urbanstica vigente .
En ese contexto, dichas modificaciones debern fundamentarse en motivos de inters general y
exigirn una descripcin pormenorizada de su contenido y alcance, as como una justificacin
expresa de las mismas. Con ese fin, se evaluarn con el detalle necesario sus efectos sobre las
previsiones del Plan General en lo referente a poblacin, empleo, equipamiento comunitario
general y local, impacto ambiental, espacios libres, vialidad y aparcamiento, e infraestructuras,
siempre que la entidad o alcance de la reforma lo haga necesario u oportuno.
Todas las modificaciones guardarn relacin con el motivo que las justifica, sin que puedan
incluirse en el expediente alteraciones del planeamiento no relacionadas con dicho motivo, o
que no se mencionen de forma expresa en las descripciones y justificaciones realizadas.
2.- Incremento de la edificabilidad urbanstica.
A.- Todo proyecto de modificacin de este Plan General que prevea el incremento de la
edificabilidad urbanstica del mbito afectado deber ajustarse a los criterios establecidos
(1)
en la legislacin vigente para dichos supuestos .
(1)
Se ha de tener en cuenta a ese respecto lo dispuesto en, entre otros, el artculo 99 de la Ley de Suelo y Urbanismo,
de 30 de junio de 2006.
(2)
Se han de tener en cuenta a ese respecto los criterios establecidos en, entre otros, los artculos 103 y 105 de la Ley
de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006.

11
B.- Sin perjuicio de las especficas previsiones expuestas en el siguiente apartado C, con
independencia del uso al que se destine la zona o parcela afectada, dicho incremento de
edificabilidad ser complementado con, adems de las dotaciones previstas en la
legislacin vigente, una dotacin mnima adicional de aparcamiento, acorde con el estndar
establecido para los distintos usos bien en el planeamiento urbanstico bien en las
Ordenanzas municipales mencionadas en el anterior artculo 5 de este mismo documento.
C.- De conformidad con lo indicado en la legislacin urbanstica vigente, el Ayuntamiento podr
acordar el cmputo y consideracin del exceso de dotacin de espacios libres generales
(sistema general) resultante de las previsiones de este Plan General a los efectos del
cumplimiento del estndar legal establecido en esa materia en el marco de las futuras
modificaciones de este Plan que se ajusten a los siguientes criterios:
*
Tratarse de modificaciones que proyecten un incremento de edificabilidad que requiera

la previsin de ese tipo de espacios libres generales.
Tratarse de modificaciones que proyecten la ordenacin bien de una nueva

edificabilidad residencial mxima de 2.000 m(t), bien de una nueva edificabilidad
residencial, cualquiera que sea su cuanta, que posibilite la construccin de un mximo
de 20 viviendas.
Complementariamente, ese exceso de espacios libres podr ser computado en un

total mximo de catorce (14) expedientes de modificacin que se adecuen a los
criterios anteriores.
En el supuesto de los expedientes urbansticos de modificacin de este Plan General en los

que, por cumplirse los criterios anteriores, el Ayuntamiento acuerde actuar de conformidad
con ese criterio, se entender cumplido el referido estndar legal. En todo caso y con ese
fin, dichos expedientes debern justificar en cada caso el cumplimiento de los criterios
establecidos a ese respecto en las disposiciones legales vigentes en la materia (artculo
35.4 del vigente Decreto de medidas urgentes, de 3 de junio de 2008).
A los efectos de la determinacin de ese exceso, se tomar como referencia el estndar
(2)
legal establecido en la legislacin urbanstica vigente .
3.- Refundicin o actualizacin del Plan General.
En el supuesto de que este Plan General sea objeto de diversas modificaciones, a los efectos su
(3)
refundicin y/o actualizacin se estar a lo establecido en la legislacin vigente .
(1)
Se ha de tener en cuenta a ese respecto lo dispuesto en, entre otros, el citado artculo 105.
El citado estndar legal es, en concreto, el establecido en el artculo 78.1 de la vigente Ley de Suelo y Urbanismo
de 30 de junio de 2006 (5 m/habitante). Por su parte, en el artculo 35.4 del Decreto de medidas urgentes de 3 de
junio de 2008 se prev expresamente que en los supuestos de modificacin del planeamiento general () la mayor
previsin de sistema general de zonas verdes y espacios libres en correlacin al incremento de edificabilidad, se
realizar sin considerar el posible exceso que con respecto al mnimo legal existiese en el planeamiento, salvo que
el planeamiento prevea expresamente el cmputo y gestin de dicho exceso y, adems, este exceso disponga de
una localizacin adecuada para este objeto. Por su parte, el exceso de dotacin de espacios libres generales
(S.G.) resultante de las previsiones de este Plan General es el expuesto en el apartado 2 del epgrafe XIV del
documento 1.1 Memoria justificativa de la ordenacin urbanstica y de su ejecucin de este Plan General.
(3)
Se ha de tener en cuenta a ese respecto lo dispuesto en, entre otros, el artculo 107 de la Ley del Suelo de 30 de
junio de 2006.
(2)


Artculo 7.-
12
Condiciones para la revisin del Plan General.
1.- Con independencia de las iniciativas de revisin del Plan General que pudiera adoptar la
Corporacin Municipal tanto por razones de legalidad (cambios legislativos; adaptacin a
los criterios establecidos en los instrumentos de ordenacin territorial; etc.), como de
oportunidad y/o necesidad, se proceder a su revisin integral en cualquiera de los
supuestos que se exponen a continuacin:
A.- Siempre que se produzcan modificaciones significativas en lo referente a las
previsiones de poblacin y a su ndice de crecimiento. Sin descartar otras situaciones
cuya evaluacin d pie a la misma conclusin, se entendern existentes esas
modificaciones en el supuesto de producirse un incremento de la poblacin del
municipio igual o superior al 20% de la existente en el momento de la aprobacin y
entrada en vigor de este Plan General.
B.- En el momento en que se haya procedido a la concesin de licencias de edificacin
para el 70% de las nuevas viviendas planificadas.
C.- Siempre que se produzcan modificaciones significativas en lo referente a la
recalificacin y la clasificacin urbanstica de los terrenos. Sin descartar otras
situaciones cuya evaluacin d pie a la misma conclusin, se entendern existentes
esas modificaciones en cualesquiera de los siguientes supuestos:
*
Cuando la superficie de los nuevos terrenos que, estando previamente

clasificados como no urbanizables, se incorporen al rea urbana (conjunto
formado por los suelos urbano y urbanizable) supere en un 20% la superficie de
sta, tomando como referencia a este respecto las previsiones de este Plan
General.
Cuando se reclasifiquen como suelo urbanizable terrenos previamente

clasificados como suelo no urbanizable, cuya superficie excede en ms de un
50% la de los clasificados de aquel modo en este Plan.
Cuando resulte un incremento de edificabilidad urbanstica igual o superior al 25%

de la totalidad de la proyectada en el conjunto del medio urbano (conformado por
los suelos urbano y urbanizable) por este Plan General.
D.- Siempre que, previo anlisis de la situacin existente al respecto, se concluya que, o
bien ha sido alterada de manera sustancial la estrategia de evolucin urbana y de
ocupacin del suelo definida en este Plan General, o bien procede dicha alteracin.
2.- Por su parte, se proceder a su revisin parcial en los supuestos en los que resulte
conveniente, por cualquier circunstancia, la reconsideracin parcial de la ordenacin de un
conjunto homogneo del trmino municipal, siempre que, por un lado, sus condiciones y
(1)
caractersticas justifiquen su anlisis y tratamiento global y unitario y, por otro, dicha
reconsideracin afecte a la ordenacin estructural especfica del mbito afectado pero no a
la del conjunto del municipio.
(1)
Se ha de tener en cuenta a ese respecto lo dispuesto en, entre otros, el apartado 2 del artculo 102 de la Ley de
Suelo de 30 de junio de 2006.

13
Todo proyecto de revisin parcial de este Plan General que prevea el incremento de la
edificabilidad urbanstica del mbito afectado deber ajustarse a los criterios establecidos
(1)
en la legislacin vigente para dichos supuestos .
3.- A los efectos de la adopcin de cualquiera de las decisiones de revisin integral o parcial
anteriores se proceder a la previa evaluacin, mediante la elaboracin del o de los
necesarios informes, tanto de la situacin existente en los mbitos y materias afectados en
cada caso, como de la conveniencia o no de las citadas revisin integral o parcial.
(1)
Se ha de tener en cuenta a ese respecto lo dispuesto en, entre otros, el citado artculo 105.

14
TTULO SEGUNDO
RGIMEN DE CALIFICACIN URBANSTICA ESTRUCTURAL DEL SUELO
CAPTULO PRIMERO
LOS USOS URBANSTICOS
Artculo 8.-
Sistematizacin general de los usos urbansticos.
1.- Sistematizacin bsica de los usos urbansticos

A los efectos de su sistematizacin se distinguen los siguientes usos:
*
*
*
*
*
*
*
Usos residenciales
Uso de actividades econmicas.
Usos rurales y de explotacin del litoral.
Usos de comunicaciones.
Usos de espacios libres.
Usos de equipamiento comunitario.
Usos de infraestructuras de servicios.
2.- Caracterizacin de los usos urbansticos a los efectos de la regulacin de su implantacin

A.- A los efectos de determinar la viabilidad o inviabilidad de su implantacin bien en las zonas
de uso global, bien en las subzonas de uso pormenorizado, los usos urbansticos se
sistematizan en las distintas modalidades que se exponen a continuacin:
*
Usos caractersticos:
Se consideran como tales los usos caractersticos o predominantes en una zona
global o subzona pormenorizada en atencin a la naturaleza, el destino funcional, e
incluso, en su caso, la configuracin de la tipologa edificatoria propia de dichos
mbitos.
Usos compatibles o admisibles:

Se consideran como tales los usos diversos de los caractersticos, autorizables en una
zona global o subzona pormenorizada en atencin a su compatibilidad y/o
complementariedad con aqullos y, en definitiva, con la naturaleza y el destino
funcional de esos mbitos.
Usos prohibidos.
Se consideran como tales los usos no autorizados ni autorizables en una zona global o
en una subzona pormenorizada, en atencin a su incompatibilidad con la naturaleza y
el destino funcional de dichos mbitos.
B.- Se consideran usos asimilados a otro uso aqullos cuyas condiciones de implantacin y
efectos en el entorno son semejantes a los de ese otro uso de referencia, por lo que,
(1)
habitualmente, se implantan en condiciones similares a las de este ltimo .
(1)
Ejemplos de usos asimilados a otro(s) de referencia: el despacho profesional del titular de una vivienda respecto del
uso de vivienda; etc.

15
En concreto, tienen la condicin de usos asimilados los que se identifican expresamente

como tales en el artculo siguiente.
C.- Se consideran usos auxiliares de otros usos (principales) los vinculados a stos en atencin
al servicio que les prestan. Precisamente por ello, la implantacin de aqullos ha de
(1)
producirse de forma funcionalmente integrada con el uso principal, en una misma parcela .
A su vez, dicho uso principal podr tener la naturaleza propia bien de un uso caracterstico
bien de un uso compatible.
D.- Se considera que un uso tiene la condicin de autnomo cuando se implanta de forma
independiente.
E.- La consideracin de un uso como caracterstico o compatible en una zona o subzona
supondr la autorizacin implcita en la misma de los usos que se definen como asimilados
y auxiliares de aqul, salvo que se indique expresamente lo contrario en la regulacin del
rgimen de uso de los diferentes tipos de zonas y subzonas.
F.- Con carcter general, en una determinada zona o subzona nicamente se autorizarn
como usos asimilados y auxiliares los que tengan esa condicin respecto de los
caractersticos o admisibles en las mismas y en ningn caso respecto de otros que tengan
esa misma condicin de asimilados o auxiliares.
G.- La aplicacin de la citada condicin de uso asimilado en las zonas globales y mbitos del
suelo no urbanizable queda limitada a los supuestos especficos expresamente previstos en
este Plan, no autorizndose su aplicacin en los restantes casos.
H.- En las diferentes zonas de uso global integradas por terrenos clasificados como suelo
urbano o urbanizable, y salvo que especficamente se seale lo contrario en el contexto de
la regulacin de rgimen de calificacin global en este Plan General, se considerarn
compatibles o admisibles, sin la necesidad del sealamiento expreso de esta circunstancia,
los denominados usos de servicio bsicos de titularidad pblica y/o servicio general,
siempre que su implantacin resulte compatible con la naturaleza y el destino funcional de
aqullas.
A su vez, la implantacin de esos usos de servicios bsicos, bien con carcter autnomo
bien como usos auxiliares, en zonas globales integradas por terrenos clasificados como
suelo no urbanizable, requerir la previa y debida justificacin tanto de su adecuacin y/o
compatibilidad con el rgimen urbanstico de las mismas, con los criterios reguladores de
los condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica de aplicacin en ellas y con las
previsiones establecidas en las disposiciones legales vigentes, como de la necesidad de su
implantacin en tanto en esas zonas como en el medio rural. En particular, su implantacin
en las zonas rurales de proteccin especial, en las mrgenes de proteccin de los cauces
fluviales y en los mbitos sujetos a condicionantes superpuestos a la ordenacin
urbanstica que deban ser objeto de preservacin requerir la previa y debida evaluacin
especfica de su viabilidad en el contexto de las disposiciones legales y del rgimen
urbanstico vigentes.
(1)
En una zona de uso global o subzona pormenorizada determinada, un uso puede ser autorizado como auxiliar de
otros, pero prohibido como autnomo. Dos ejemplos de esa naturaleza estn conformados por el uso de vivienda
en las zonas de equipamiento, y la vivienda auxiliar de las explotaciones agrarias.

16
Tendrn esa consideracin de servicios bsicos los usos dotacionales e infraestructurales

necesarios para que la zona cuente con los servicios urbanos asociados a los estndares
dotacionales regulados en la legislacin urbanstica vigente al servicio de, como tales, los
desarrollos urbansticos y edificatorios tanto preexistentes y consolidados como nuevos.
Entre ellos se consideran los siguientes:
*
*
*
*
*
Circulacin peatonal y rodada (tanto motorizada como no motorizada bidegorri, etc.-).

Aparcamiento.
Espacios libres.
Equipamiento comunitario.
Infraestructuras de servicios.
No tendrn esa condicin de usos de servicios bsicos las infraestructuras de servicios

urbanos que se proyecten implantar no como dotaciones asociadas a los indicados
estndares dotacionales, sino, bsicamente, como actividad econmica en s misma
autnoma.
3.- Condiciones aplicables a los usos autorizados (tanto caractersticos como compatibles).
La consideracin de un uso urbanstico como caracterstico o compatible no excluye la
exigencia, en los supuestos as establecidos en las disposiciones legales vigentes y en este
mismo Plan, de trmites, informes y autorizaciones especficos complementarios de la
correspondiente licencia municipal que legalice su implantacin.
En ese sentido, las actividades debern cumplir, adems de las condiciones generales de
implantacin de las mismas establecidas en el planeamiento urbanstico y en las ordenanzas
(1)
municipales, los requisitos previstos en la legislacin vigente en la materia .
Previo informe de los servicios tcnicos municipales, podr impedirse la implantacin de
aquellas instalaciones que, por su magnitud o caractersticas funcionales, planteen necesidades
singulares no resolubles adecuadamente en el marco de la ordenacin pormenorizada
establecida por el planeamiento vigente en lo referente a:
*
*
*
*
Las condiciones de los accesos rodados y peatonales.

La dotacin y caractersticas de los aparcamientos.
La disposicin de espacios complementarios para carga y descarga.
Otras cuestiones que hagan que su implantacin sea manifiestamente perturbadora o
incompatible con las condiciones de ordenacin definidas por el planeamiento para el
mbito afectado.
Y eso, aun cuando la implantacin de dichas instalaciones haya sido autorizada expresamente,
si bien con carcter genrico, por el citado planeamiento.
Alternativamente, en su caso, su autorizacin podr ser complementada con la imposicin, en la
correspondiente licencia municipal, de obligaciones singulares que permitan dar respuesta y/o
corregir los conflictos sealados.
(1)
En este momento, dicha legislacin est conformada por, entre otras, la Ley General de Proteccin del Medio
Ambiente del Pas Vasco, de 27 de febrero de 1998, y las disposiciones promulgadas en su desarrollo.


17
4.- Usos no previstos

Tanto la sistematizacin de usos expuesta en este artculo, como el desarrollo que de la misma
se efecta en el artculo siguiente, constituyen un marco de referencia abierto y no excluyente.
El Ayuntamiento podr tipificar y tratar los usos no incluidos de forma expresa en ese contexto
por la analoga de sus efectos urbansticos con los de otros usos reseados.
De igual manera, con similar criterio podr autorizar o prohibir la implantacin de un uso no
autorizado ni prohibido de modo expreso, en una zona o subzona determinadas.
Las Ordenanzas municipales mencionadas en el anterior artculo 5 podrn reajustar y
complementar dichas sistematizacin y regulacin, siempre que la misma se adecue a los
parmetros establecidos a ese respecto en el planeamiento urbanstico, y contribuya a una ms
clara y precisa exposicin del rgimen de regulacin de los usos urbansticos.
Artculo 9.-
Contenido de los usos urbansticos.
1.- Uso residencial.

A.- Uso de vivienda.
Con carcter general, se entiende por uso de vivienda el alojamiento de una persona o de
colectivos de cualquier tipo hasta un mximo de 12 personas por local ocupado. En el caso
de unidades familiares podr sobrepasarse esa cifra.
Tambin con carcter general, se considerarn como usos auxiliares del uso de vivienda:
*
*
*
*
*
Los portales, trasteros, tendederos, cuartos de instalaciones, jardines privados y

otros similares.
El uso de aparcamiento o guarda de vehculos tanto motorizados como no
motorizados.
Las instalaciones deportivas -piscina, frontn, etc.- vinculadas a la vivienda.
Los depsitos de gases licuados de uso privativo de las construcciones de vivienda.
Las restantes instalaciones e infraestructuras asociadas a las viviendas (ascensores,
placas solares, instalaciones trmicas, etc.) de carcter auxiliar.
En todo caso, a los efectos de la autorizacin o prohibicin de la implantacin de esos usos

auxiliares se estar a lo establecido, en su caso y de manera especfica, bien en el
planeamiento urbanstico bien en los instrumentos complementarios del mismo.
Por su parte, se considerarn como asimilados al uso de vivienda:
*
*
*
Los usos industriales de 1 categora.

Las oficinas y los despachos profesionales.
Las pensiones con un mximo de doce (12) camas.
En todos esos casos, para su consideracin como tales usos asimilados se debern
cumplir estas dos condiciones: el local en el que se implanten ha de constituir el domicilio
habitual y permanente de su titular o representante legal; la superficie til destinada a esos


18
usos asimilados no ha de superar ni la mitad de la superficie del local, ni 125 m(u) superficie til-.
B.- Residencia colectiva.
Se entiende por uso de residencia colectiva el alojamiento de colectivos no familiares de
cualquier tipo por encima de 12 personas por local ocupado, ejercido en rgimen de
titularidad privada, y en condiciones que conlleven y garanticen su destino exclusivo o
predominante a alojamiento, sin perjuicio de su complementacin con otros usos
auxiliares del mismo.
Se consideran como tales las residencias de ancianos, las residencias universitarias, los
colegios mayores, los albergues, los conventos y otros de condiciones y naturaleza
similares a los anteriores.
Tienen la condicin de usos auxiliares los considerados como tales en relacin con el uso
de vivienda, complementados con los usos de carcter asistencial ejercidos
exclusivamente por el personal de la residencia.
A su vez, los usos industriales de 1 categora y los de oficinas y despachos
profesionales ejercidos exclusivamente por el personal de la residencia, tienen la
condicin de usos asimilados.
En atencin a su naturaleza, es susceptible de ser considerado asimismo como uso de
equipamiento privado.
C.- A los efectos de su consideracin como uso bien de vivienda bien de residencia colectiva,
la o las actuaciones de carcter residencial que incidan en espacios o locales jurdicamente
independientes pero que cuenten con accesos comunes y/o estn internamente
comunicados entre s sern considerados de forma unitaria como una nica actuacin.
2.- Usos de actividades econmicas.
2.1.- Usos industriales.
A.- Se consideran como tales:
*
Las industrias de obtencin y transformacin de productos de todo tipo.
Los almacenes destinados a la conservacin, guarda, y distribucin de productos,

con suministro exclusivo a detallistas, mayoristas, instaladores, fabricantes o
distribuidores, quedando excluida la venta directa al pblico en general.
Los laboratorios o centros de produccin, investigacin, desarrollo e innovacin

de todo tipo, salvo que por la inocuidad de los productos manipulados y la
completa ausencia de molestias producidas por las actividades realizadas,
resulten equiparables al uso de oficina.
Los talleres de reparacin de vehculos, maquinaria y aparatos de todo tipo.
Las estaciones de servicio, unidades de suministro de combustible y lavado de

vehculos.

19
Los depsitos y almacenes de combustibles de todo tipo, destinados a la venta.
Las agencias de transporte por carretera, y las cocheras destinadas a la guarda

de camiones, autobuses y otros vehculos o maquinaria automvil.
Los almacenes y depsitos al aire libre de maquinaria, chatarra, vehculos o

materiales.
Las industrias agrarias, considerndose como tales las actividades de produccin

agropecuaria y forestal en las que el terreno en el que se emplazan las mismas
no se utiliza de forma directa en la produccin a modo de soporte directo de sta,
careciendo de relacin con el mismo.
Tienen esa condicin, entre otras:
Las industrias agroalimentarias (produccin de conservas vegetales,
mermeladas, etc.; lagares de elaboracin de sidra; bodegas de produccin
de vino, txakol; etc.; queseras; elaboracin de otros productos lcteos;
elaboracin de productos crnicos, embutidos, etc.; envasado y tratamiento
de productos apcolas; etc.).
Los viveros, invernaderos, etc. de produccin agraria (hortcola), de
plantas y flores, etc.
En estos casos, la produccin, adems de no tener como referente o soporte
directo el terreno, esta asociada a la implantacin de construcciones o
instalaciones que, en trminos generales, conforman recintos habilitados
para mantener constantes la temperatura, la humedad y otros factores
ambientales con el fin de favorecer la citada produccin con el apoyo o
refuerzo de mecanismos naturales (luz solar, etc.) y/o artificiales
(calefaccin). Pueden responder a soluciones constructivas tanto fijas y
estables (estructuras con perfilera metlica con cimentacin, cierre
acristalado y solera, etc.) como de otra naturaleza, incluso ms simple o
provisional.
Las industrias forestales (aserraderos y cepillado de madera; impregnacin o
tratamiento qumico de la madera con agentes de conservacin u otros; etc.).
Otras actividades de similar naturaleza.
En atencin a su naturaleza y sus condicionantes, y sin perjuicio de su posible
implantacin en otro tipo de zonas (preferentemente industriales) algunas de esas
actividades pueden justificar su implantacin o deben implantarse en el suelo no
urbanizable. As sucede, en concreto, en el supuesto de las asimilables a las
explotaciones agropecuarias a los efectos de su implantacin en esa clase de
suelo, bien como usos auxiliares y/o complementarios de esas explotaciones,
bien con carcter autnomo.
Las industrias de explotacin del litoral.

Se incluyen entre ellas las piscifactoras, as como otras instalaciones asimilables
a las mismas.
Las industrias de servicio pblico como, en todo caso, los crematorios y, en su

caso, los tanatorios, siempre que, en este ltimo caso y en atencin a sus
caractersticas, no puedan/deban ser considerados como usos terciarios de
carcter asistencial. Tambin pueden ser considerados como tales las

20
infraestructuras de servicios urbanos, en los supuestos en los que su desarrollo e

implantacin no responda a razones y objetivos dotacionales (a la manera de
usos de servicios bsicos asociados a los estndares dotacionales regulados en
la legislacin urbanstica vigente), sino a fines bsicamente econmicos,
asociados al desarrollo y ejercicio de una actividad econmica.
*
Las industrias mineras y extractivas de todo tipo, que, en su caso, puedan

implantarse en suelo no urbanizable.
En general, todas aquellas actividades de fabricacin y transformacin de

productos que por los materiales utilizados, manipulados o despachados, o los
elementos tcnicos empleados, puedan ocasionar molestias, peligros o
incomodidades a las personas, o daos a los bienes.
Con carcter general, se consideran como usos auxiliares de los citados usos
industriales: las oficinas, laboratorios y centros de clculo vinculados a los mismos; las
instalaciones de servicios -depsitos e instalaciones de bombeo de agua o
saneamiento, las instalaciones de depuracin de residuos, etc.-; aparcamientos y
parques de vehculos y maquinaria; otros similares.
Tambin podr tener esa condicin de uso auxiliar la vivienda del guarda o vigilante de
las correspondientes edificaciones e instalaciones industriales. En todo caso, su
implantacin deber ser autorizada de forma expresa por el planeamiento urbanstico
en la parcela y/o mbito afectado en cada caso.
B.- Las actividades industriales que incluyan funciones de carcter comercial o terciario en
general, se considerarn, a los efectos de su implantacin en los locales o parcelas de
uso caracterstico industrial, como una actividad nica de carcter industrial, sin
perjuicio de la consideracin independiente de las superficies de techo destinadas de
forma especfica a los usos citados, a los efectos de la regulacin aplicable a los
mismos.
C.- En atencin a las incomodidades, nocividad, insalubridad o peligrosidad que puedan
originar respecto al ejercicio de otros usos autorizados o respecto a las personas y al
medio ambiente en general, los usos industriales se clasifican en las categoras
siguientes:
a)
Categora 1.
Comprende las actividades industriales carentes de molestias o peligrosidad. La
superficie utilizada en el ejercicio de la actividad, ser, en todos los casos, inferior
a 140 m(t), debiendo considerarse a esos efectos la superficie construida de la
totalidad del local afectado en cada caso.
Los usos industriales de esta categora se considerarn asimilados a los usos de
vivienda, terciarios y de equipamiento comunitario, pudiendo implantarse en los
locales y parcelas destinados de forma predominante a estos usos.
No se considerarn como de primera categora los usos industriales que, pese a
ocupar locales y espacios con superficie inferior a la citada, conlleven molestias o
peligro en atencin a, entre otros extremos, la carga de fuego asociada a la
propia actividad.

b)
21
Categora 2.
Actividades industriales que, en trminos generales, se estiman compatibles y
autorizables junto con los usos residenciales, terciarios o de equipamiento
comunitario, adems de con los industriales, por carecer de peligrosidad, no
generar molestias o incomodidad incorregibles para los usos colindantes produccin de olores, gases, polvo, ruido, vibraciones, carga de fuego, etc.-, y
por, adems, cumplir todas estas condiciones: utilizar mquinas o motores de
potencia unitaria no superior a 4 CV.; disponer de una densidad de potencia
instalada no superior a 0.135 CV/m(u) -superficie til-; utilizar una superficie
menor de 280 m(t), debiendo considerarse a esos efectos la superficie construida
de la totalidad del local afectado en cada caso.
Se considerarn incluidos en esta categora los talleres de reparacin de
motocicletas y automviles. No as los de reparacin de chapa y pintura, y de
vehculos pesados.
Los usos industriales de esta categora se considerarn asimilados a los usos
comerciales, pudiendo implantarse en las parcelas y locales destinados de forma
predominante a ellos.
c)
Categora 3.
Comprende las actividades industriales que no puedan ser incluidas en las
anteriores categoras 1 y 2 por incumplir alguno de los requisitos exigidos para
las mismas, as como, sin perjuicio de las correspondientes salvedades, aqullas
que cumplan cualquiera de estas condiciones:
*
Actividades industriales que, en general y aun con la adopcin de medidas

correctoras, puedan ocasionar molestias a las viviendas o a los usos
terciarios o de equipamiento comunitario si se sitan en una misma
edificacin o en contigidad con los mismos.
Actividades industriales de tamao pequeo o medio -superficie de parcela

ocupable por la edificacin inferior a 3.600 m(po) y, sin perjuicio de
salvedades, superficie de techo edificada inferior a 5.000 m(t)-.
En concreto, se incluirn en esta categora: los almacenes y depsitos al aire

libre; los talleres de reparacin de chapa y pintura, vehculos pesados o
maquinaria automvil; los crematorios; las actividades cuya carga de fuego las
haga incompatibles con los citados usos de vivienda, terciarios, de equipamiento,
etc.; las estaciones de servicio, las unidades de suministro de combustible, y las
instalaciones de lavado de coches al aire libre. Estas ltimas, cuando tengan el
carcter de usos auxiliares de garajes o talleres de reparacin de 2 categora, y
se dispongan en el interior de los locales destinados a estos usos, podrn
considerarse como usos industriales de 2 categora.
Tambin se incluirn en esta categora las industrias agrarias y de explotacin del
litoral de menos de 2.000 m(t). En todo caso, el dimensionamiento y la superficie
edificada mxima de las mismas sern los autorizados en el planeamiento


22
urbanstico vigente (bien este mismo Plan General; bien el planeamiento

consolidado por el mismo; bien el planeamiento promovido en su desarrollo).
Sin perjuicio de las salvedades que se exponen en este Plan, as como las que,
en su caso y previa la debida justificacin, determine el planeamiento promovido
en su desarrollo, los usos industriales de categora 3 se implantarn, con
carcter general:
*
En zonas globales destinadas a usos industriales.
En zonas globales destinadas a otro tipo de actividades econmicas, en las

condiciones establecidas tanto en este Plan como en el planeamiento
pormenorizado.
Las industrias agrarias tambin podrn implantarse en las zonas globales

rurales en las condiciones establecidas en el planeamiento urbanstico,
incluido este mismo Plan General, y siempre que sean asimismo
compatibles con los condicionantes superpuestos a la ordenacin
urbanstica que, en su caso, sean de aplicacin.
Los usos industriales de explotacin del litoral podrn implantarse, en su

caso, en las zonas globales rurales en las que se integren tanto el dominio
pblico martimo-terrestre como los terrenos colindantes con l, siempre
que sean compatibles con el rgimen urbanstico y/o de tratamiento de
dichas zonas, los condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica
que, en su caso, sean de aplicacin, y, los criterios establecidos en las
disposiciones legales vigentes en materia de costas, en la medida y con el
alcance con el que los mismos sean de aplicacin.
Por su parte, algunas de las citadas salvedades son concretamente las

siguientes:
*
En sus variantes de estaciones de servicio (las instalaciones de lavado de

coches se considerarn como usos asimilados a ellas) y de unidades de
suministro de combustible tambin podrn implantarse en terrenos
clasificados como suelo no urbanizable, siempre que estn calificados como
sistema general viario, as como, excepcionalmente y en los supuestos en
los que lo autorice el planeamiento urbanstico (este Plan General o el
planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo), en zonas globales
de carcter urbano no industriales.
Actividades como los talleres de reparacin de motocicletas y automviles

con servicios de reparacin de chapa y pintura, las carpinteras, y aquellas
otras que, en atencin a su naturaleza y al servicio que presten al entorno
urbano, se estimen adecuadas, podrn autorizarse en zonas globales
diversas de las industriales, incluidas las residenciales, siempre que,
complementariamente, y entre otros extremos:
-
Se prevea expresamente su implantacin, bien en este Plan, bien en el

planeamiento promovido en su desarrollo, en edificaciones destinadas
en su integridad a acoger usos como los citados y/o compatibles con los
mismos, excluidos, entre otros, los residenciales.

23
Se determinen y apliquen las medidas necesarias para garantizar que

su desarrollo y ejercicio no conlleve efectos nocivos y perjudiciales en el
entorno.
Con ese fin, el planeamiento urbanstico (bien este mismo Plan bien el
promovido en su desarrollo) y, en su caso, las Ordenanzas municipales
mencionadas en el artculo 5 de este mismo documento, determinarn las
medidas de ordenacin, construccin e implantacin de las citadas
edificaciones y usos que en cada caso se estimen adecuadas para la
consecucin de los indicados objetivos.
*
d)
Las industrias de servicio pblico (crematorios, y, en su caso, tanatorios) no

podrn implantarse, en ningn caso, en parcelas residenciales, salvo que la
edificacin autorizada en las mismas se destine en su integridad a otros usos
autorizados diversos del residencial, y aquellas actividades sean compatibles
con los mismos.
Categora 4.
Comprende las actividades industriales de tamao medio y grande -superficie de
parcela ocupable por la edificacin igual o superior a 3.600 m(po) o de techo
edificado igual o superior a 5.000 m(t)-, y las que, no alcanzando ese tamao,
resulten incompatibles con la contigidad directa con otras industrias, por
suscitarse conflictos funcionales en la utilizacin comn de los espacios no
edificados, o por la nocividad, insalubridad o las molestias producidas, aun con la
adopcin de medidas correctoras.
As, se incluirn en esta categora las actividades productivas que, aun cuando no
superen los lmites de superficie de parcela ocupable y superficie de techo
establecidos para las industrias de 3 categora, den lugar a un volumen de
actividades auxiliares de maniobra, carga y descarga, almacenamiento, o
aparcamiento sobre los espacios colindantes, que haga incompatible la utilizacin
compartida de los mismos con otras actividades. Con la salvedad de las que por
sus caractersticas deban considerarse como industrias de 5 categora, forman
parte de ellas, entre otras y en todo caso, las industrias agrarias y de explotacin
del litoral de ms de 2.001 m(t).
Con carcter general, se implantarn exclusivamente en zonas de uso industrial.
Complementariamente, las industrias agrarias y de explotacin del litoral de esta
categora podrn implantarse en las zonas globales rurales, en los supuestos,
condiciones y modalidades previstos en el planeamiento urbanstico (bien este
Plan General; bien el planeamiento consolidado por el mismo; bien el
planeamiento promovido en su desarrollo), siempre que sean asimismo
compatibles con los condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica
que, en su caso, sean de aplicacin.
En ese contexto, los usos industriales de explotacin del litoral podrn
implantarse, en su caso, en las zonas globales rurales en las que se integren
tanto el dominio pblico martimo-terrestre como los terrenos colindantes con l,
siempre que, adems de cumplir las condiciones antes expuestas, se adecuen

24
a los criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes en materia de

costas, en la medida y con el alcance con el que los mismos sean de aplicacin.
En todos esos casos, tanto la actividad propiamente dicha como los
correspondientes usos auxiliares (almacenamiento, carga y descarga,
maniobra, aparcamiento, etc.) debern desarrollarse en su integridad dentro de
la parcela y/o terrenos vinculados en cada supuesto a los mismos.
Excepcionalmente y previa justificacin de su necesidad y de su consideracin
como tal, la vivienda del guarda (1 viv. por parcela) de la o las correspondientes
instalaciones industriales podr ser considerada como uso auxiliar de las
industrias de esta categora. En todo caso, su autorizacin deber estar
expresamente prevista bien en este Plan bien en el planeamiento pormenorizado
promovido en su desarrollo. La superficie mxima de dicha vivienda ser, en todo
caso, de 90 m(t).
e)
Categora 5.
Se trata de actividades que bien por la extensin del mbito de produccin que
necesitan -superficie de parcela igual o superior a 20.000 m-, bien por su
carcter peligroso, nocivo o molesto, slo pueden admitirse en emplazamientos
especficos.
Con carcter general, han de ser implantadas en zonas industriales especficas.
Complementariamente, las industrias agrarias y de explotacin del litoral de esta
categora podrn implantarse en las zonas globales rurales, en los supuestos,
condiciones y modalidades previstos en el planeamiento urbanstico (bien este
Plan General; bien el planeamiento consolidado por el mismo; bien el
planeamiento promovido en su desarrollo), siempre que sean asimismo
compatibles con los condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica
que, en su caso, sean de aplicacin.
En ese contexto, los usos industriales de explotacin del litoral podrn
implantarse, en su caso, en las zonas globales rurales en las que se integren
tanto el dominio pblico martimo-terrestre como los terrenos colindantes con l,
siempre que, adems de cumplir las condiciones antes expuestas, se adecuen
a los criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes en materia de
costas, en la medida y con el alcance con el que los mismos sean de aplicacin.
En todos esos casos, tanto la actividad propiamente dicha como los
correspondientes usos auxiliares (almacenamiento, carga y descarga,
maniobra, aparcamiento, etc.) debern desarrollarse en su integridad dentro de
la parcela y/o terrenos vinculados en cada supuesto a los mismos.
Su autorizacin y desarrollo deber ser complementado en todo caso con la
implantacin de las correspondientes y necesarias medidas correctoras.
La vivienda del guarda (1 viv. por parcela) de la o las correspondientes
instalaciones industriales podr ser considerada como uso auxiliar de las
industrias de esta categora. En todo caso, su autorizacin deber estar


25
expresamente prevista bien en este Plan, bien en el planeamiento pormenorizado

D.- Para adscribir una actividad industrial a una categora de uso industrial determinada se
valorarn con carcter general los efectos enumerados a continuacin, adems de los
lmites mximos de potencia instalada y de las asociadas a la superficie mxima
construida (t) o til establecida en cada caso:
*
Molestias:
-
Nocividad e insalubridad:
-
Produccin de ruido (Exterior del local propio y vecino ms afectado)

Produccin de calor.
Produccin de vibraciones.
Produccin de polvo.
Produccin de aguas residuales.
Produccin de residuos industriales.
Volumen de cargas y descargas de mercancas.
Necesidades de aparcamiento.
Instalaciones o almacenamientos visibles.
Aglomeraciones de personal.
Emisin de humos.
Emisin de gases contaminantes, txicos o insalubres.

Produccin de aguas residuales de efectos contaminantes, txicos o
insalubres.
Manipulacin de materias txicas.
Produccin de radiaciones.
Produccin de residuos slidos contaminantes, txicos o insalubres.
Peligrosidad:
-
Manipulacin de materiales combustibles, inflamables o explosivos.

Utilizacin de procesos de produccin y recipientes a presin peligrosa.
Existencia de riesgo de derrames y vertidos de agresivos qumicos.
Carga de fuego.
E.- Se entiende por potencia instalada en una actividad la suma en "CV" de la potencia de
todas sus mquinas fijas que posean elementos mecnicos mviles. Se excluye de tal
cmputo la potencia de instalaciones mecnicas como extractores de aire,
ascensores, y otras similares, cuya funcin sea ajena a la finalidad propia de la
actividad, estando dirigida al mejor acondicionamiento funcional y ambiental del local
para su uso por el personal propio o el pblico externo. Sin perjuicio de ello, tales
instalaciones podrn ser sometidas a las medidas correctoras exigibles en el conjunto
de la instalacin.
F.- Los lmites de produccin de ruidos sern en cada caso los fijados por la
Administracin competente en la materia.
G.- A los efectos de la adscripcin de los usos industriales a una determinada categora se
computarn, en todo caso, los espacios cubiertos destinados a carga y descarga, o a

26
recepcin de vehculos en los talleres de reparacin de los mismos. No se computar,

por el contrario, la superficie de los locales destinados a uso de garaje auxiliar.
2.2.- Usos terciarios.
A.- Se consideran como tales las actividades de carcter lucrativo siguientes:
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
Uso hotelero.
Uso comercial.
Uso de oficina.
Uso recreativo.
Uso sanitario.
Uso asistencial.
Uso sociocultural.
Uso docente.
Uso deportivo.
Uso de campamentos tursticos.
B.- Se entiende por uso hotelero el hospedaje de personas, ejercido con fines lucrativos,
en cualquiera de sus modalidades: hoteles, hostales, hoteles/residencia, moteles,
pensiones, albergues, casas rurales y asimilados, aparthoteles, etc.
Se consideran como usos auxiliares el uso de aparcamiento que, en cualquier caso,
podr ser regulado de manera especfica en cada supuesto, as como los restantes
que se justifiquen debidamente. Con carcter general, no tendr esa condicin el uso
de vivienda, salvo que, excepcionalmente y en atencin a las caractersticas y
condicionantes de la actividad hotelera, se justifique su necesidad, y se autorice
expresamente su implantacin en el planeamiento urbanstico (este Plan General o el
planeamiento pormenorizado consolidado o promovido en su desarrollo). En estos
casos, se autorizar la habilitacin de, como mximo 1 vivienda/instalacin hotelera,
con una superficie mxima de 90 m(t).
Cuando no cumplan los requisitos establecidos por la legislacin sectorial
correspondiente para su consideracin como aparthoteles, los conjuntos de
apartamentos explotados en rgimen de alquiler sern considerados a los efectos de
la autorizacin de su implantacin bien como uso de vivienda bien como uso de
residencia colectiva, segn respondan a las caractersticas propias de aqul o de ste.
C.- Los usos comerciales comprendern:
*
*
*
*
*
La venta al pblico de artculos y productos de todo tipo, al por mayor o al por

menor.
Los negocios de hostelera: bares, cafeteras, pubs, restaurantes, etc.
La prestacin de servicios profesionales al pblico: peluqueras, salones de
belleza, masajistas, tintoreras, recogida y entrega de prendas, etc.
Otras actividades similares a las anteriores.
Los usos auxiliares de los anteriores.
En atencin a las necesidades asociadas al acceso del pblico, al aparcamiento de

servicio al mismo y a los espacios de maniobra, y carga y descarga de mercancas, y
sin perjuicio de las salvedades que, referidas a los usos de hostelera se exponen ms
adelante, se distinguen las siguientes categoras de usos comerciales:

a)
27
Categora 1.
Actividades comerciales que ocupen menos de 250 m(u) superficie til-, que
podrn implantarse bien de forma independiente, bien como compatibles con los
usos residenciales, de actividades econmicas y de equipamiento comunitario, en
las parcelas destinadas de forma predominante a estos usos.
Podrn ser asimismo implantadas como usos compatibles con el uso propio de
los espacios pblicos (aceras, jardines, espacios libres, etc.) construcciones
provisionales nuevas o preexistentes, con una superficie mxima de 25 m(u)
superficie til-, de conformidad con los criterios establecidos en la legislacin
vigente, aun cuando no haya sido prevista de manera expresa por el
planeamiento. Dicha superficie podr ser superior en el caso de su implantacin
en edificaciones fijas preexistentes.
b)
Categora 2.
Actividades comerciales que ocupen una superficie igual o superior a 250 m(u) e
inferior a 750 m(u) -superficie til-.
El planeamiento urbanstico, las ordenanzas municipales, o el Ayuntamiento en el
momento de concesin de la correspondiente licencia municipal, podrn
condicionar su implantacin al cumplimiento de condiciones especficas en lo
referente a la dotacin de aparcamientos, las caractersticas de los accesos de
pblico y mercancas, la disponibilidad de espacios de carga y descarga, etc.
c)
Categora 3.
Actividades comerciales que ocupen una superficie igual o superior a 750 m(u) superficie til- e inferior a 2.000 m(t) -superficie de techo-. Su implantacin
deber estar autorizada, de forma genrica o especfica, bien en este Plan, bien
en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo.
Los espacios de acceso, maniobra y carga descarga necesarios para las mismas
debern estar ubicados en el interior de los locales y espacios en los que se
desarrollen dichas actividades.
El planeamiento urbanstico y/o las ordenanzas municipales podrn condicionar
su implantacin al cumplimiento de condiciones especficas en lo referente a la
dotacin de aparcamientos, las caractersticas de los accesos de pblico y
mercancas, la disponibilidad de espacios de carga y descarga, etc.
d)
Categora 4.
Actividades comerciales que ocupen una superficie construida igual o superior a
2.000 m(t).
Su implantacin deber estar autorizada, en todo caso, bien en este Plan, bien en
el planeamiento consolidado por l, bien en el planeamiento pormenorizado
promovido en su desarrollo. En ese contexto, han de entenderse consolidados los
usos comerciales de 4 categora existentes con anterioridad a la entrada en vigor
de este Plan General, siempre que los mismos hubiesen sido implantados de

28
conformidad con el planeamiento urbanstico vigente en su momento, previa

obtencin de la o las correspondientes autorizaciones administrativas, incluidas
licencias municipales.
Los espacios de acceso, aparcamiento, maniobra y carga y descarga necesarios
para las mismas debern estar ubicados en el interior de las edificaciones y
espacios en los que se desarrollen dichas actividades.
El planeamiento urbanstico y/o las ordenanzas municipales podrn condicionar
su implantacin al cumplimiento de condiciones especficas en lo referente a la
dotacin de aparcamientos, las caractersticas de los accesos de pblico y
mercancas, la disponibilidad de espacios de carga y descarga, etc.
Complementariamente, la implantacin y autorizacin de los usos comerciales en
sus distintas categoras se vincular, entre otras, a las condiciones siguientes:
*
(1)
La adscripcin de los usos comerciales a las citadas categoras se adecuar,

entre otros, a los parmetros que se exponen a continuacin:
-
Se considerar como una nica actividad la agrupacin de comercios

funcionalmente integrados (como galeras, centros comerciales, etc.). Y
tambin los usos comerciales que incluyan actividades industriales
dentro de los lmites autorizados, sin perjuicio de la consideracin
independiente de las superficies destinadas de forma especfica a estas
ltimas, en lo referente al cumplimiento de los criterios legales referidos
a las mismas.
Se computarn todos los espacios cubiertos adscritos a la actividad,

como las galeras y espacios peatonales cubiertos, las oficinas
auxiliares, los espacios de almacenamiento, los talleres auxiliares, o, los
espacios cubiertos destinados a carga y descarga. No se considerarn,
por el contrario, las superficies destinadas a uso de aparcamiento
auxiliar.
Los usos comerciales que por sus caractersticas materiales o medios

utilizados, manipulados o almacenados, originen molestias significativas o
generen riesgos para la salubridad o la seguridad de las personas o de las
cosas, debern cumplir las normas de implantacin aplicables a los usos
industriales de similares efectos, con independencia de su sujecin a los
criterios establecidos en la legislacin vigente en la materia, sea sta la Ley
(1)
General de Proteccin del Medio Ambiente del Pas Vasco , o
cualesquiera otra.
Con carcter general y sin perjuicio de las salvedades a las que se alude a
continuacin, las actividades comerciales, en todas sus categoras, se
implantarn en locales con acceso directo e independiente desde la va
pblica que, en su caso, podr ser compartido por diversas instalaciones
destinadas a usos comerciales o de actividades econmicas.
Ley General de Proteccin del Medio Ambiente del Pas Vasco, de 27 de febrero de 1998.

29
Las citadas salvedades inciden en los supuestos en los que bien en este
mismo Plan General, bien en el planeamiento consolidado por el mismo o
promovido en su desarrollo, bien en las Ordenanzas Urbansticas
municipales se autoricen otro tipo de soluciones a ese respecto.
Se considerarn como tales salvedades, entre otras, las previstas en los
artculos 59 y 60 de este mismo documento. Por su parte, la implantacin de
actividades de esa naturaleza en edificaciones destinadas, preferentemente,
a usos no residenciales, se adecuar a las particularidades propias de las
mismas.
*
Siempre que la implantacin de un determinado uso comercial en parcelas

y/o edificaciones destinadas a usos caractersticos distintos de los
comerciales deba ser complementada con la habilitacin de una determinada
dotacin de aparcamientos vinculados al mismo, la ordenacin de stos
deber ser efectuada de forma diferenciada e independiente, y no de forma
directa y automtica como uso auxiliar genrico de los caractersticos de la
parcela. Dicha ordenacin especfica deber ser efectuada bien en el marco
del planeamiento urbanstico que contemple la autorizacin del
correspondiente uso comercial, bien en el de la ejecucin de las previsiones
de esa naturaleza establecidas en el planeamiento, sin que en ningn caso
conlleve una reduccin de la dotacin de aparcamientos que, en su caso,
deban vincularse a los restantes usos de la parcela. La referida actividad
comercial y los aparcamientos vinculados a la misma debern ser
considerados a todos los efectos como una nica actividad, debiendo
materializarse incluso jurdicamente dicha vinculacin en, como mximo, el
momento de la tramitacin de las licencias municipales de autorizacin de
las obras y actividad proyectadas, en los trminos que se establezcan en las
Ordenanzas municipales a promover en desarrollo de este Plan General.
Cualquiera que sea la zona global en la que estn o se pretendan emplazar,

la autorizacin de los usos comerciales de 3 y 4 categoras, y, en su caso,
tambin las de 2, ha de entenderse condicionada a la previa y/o simultnea
determinacin y ejecucin de las medidas que se estimen necesarias para
eliminar y/o minimizar las afecciones e impactos negativos que en materia de
trfico, ruido, carga y descarga o cualesquiera otras se deriven o puedan
derivar de su implantacin.
Se considerarn asimilados a los usos comerciales de 2, 3 y 4 categoras:

los usos industriales de 1 2 categora; las oficinas; las sedes de
asociaciones recreativas o gastronmicas; las salas de juegos de azar; las
instalaciones deportivas en locales cerrados; los consultorios mdicos y
veterinarios, as como otros de naturaleza similar; el equipamiento docente,
institucional, sanitario, asistencial, socio-cultural, recreativo y religioso de
titularidad pblica o privada; otros usos terciarios y equipamentales con
afecciones en el entorno similares a los que resultan de los anteriores.
Se autoriza la implantacin de esos usos asimilados en las parcelas y
locales que se destinan de forma predominante a la implantacin de las
citadas categoras de usos comerciales, en las mismas condiciones que se
exigen para stos, sin necesidad de la definicin expresa de esta


30
circunstancia, y sin perjuicio de las condiciones particulares que, en cada

caso, se deban cumplir.
*
Con carcter general y sin perjuicio de las correspondientes salvedades, los

usos de hostelera vinculados a otros usos terciarios o de equipamiento
(deportivos, sanitarios, recreativos) sern considerados:
-
Bien como meros usos auxiliares de esos otros usos, siempre que su
naturaleza y sus condicionantes lo justifiquen. En este caso, el conjunto
del local y/o establecimiento se entender asociado al correspondiente
uso principal.
Bien como usos en s mismos autnomos diferenciados de aquellos
otros a los que estn vinculados, siempre que su naturaleza y sus
condicionantes lo justifiquen. En este caso, en el conjunto del local y/o
establecimiento se diferenciar la parte vinculada al uso hostelero de
aquella otra asociada al otro uso terciario o de equipamiento, a los
efectos de la consiguiente determinacin de las medidas de
intervencin referidas a uno y otro uso.
A los efectos de la autorizacin de usos de hostelera, actividades

financieras, bancarias, etc. se estar a lo que resulte de las Ordenanzas que,
en su caso, se promuevan y aprueben para regular su implantacin. Esas
Ordenanzas podrn estar integradas en las mencionadas en el artculo 5 de
este documento, o podrn ser independientes. En atencin a los
condicionantes especficos de los usos de hostelera y a las afecciones
derivadas de los mismos, podrn reajustar los criterios de implantacin y de
categorizacin de los usos comerciales establecidos en este documento,
incluido este mismo artculo, en la medida en que, previa la debida
justificacin, se estime conveniente en atencin a sus especificidades.
D.- El uso de oficina comprende las actividades administrativas o de otra naturaleza, de

titularidad privada y/o asimilable a la misma, como: las sedes y delegaciones
administrativas de empresas de todo tipo; las oficinas de banca, bolsa y seguros; las
gestoras; los despachos y estudios profesionales; los centros de clculo y
laboratorios; los centros de investigacin, desarrollo e innovacin que por su objeto
resulten compatibles y asimilables a los anteriores; otras actividades anlogas a las
citadas; los correspondientes usos auxiliares.
Se incluyen entre ellas, las actividades de carcter tecnolgico (informtico,
biotecnolgico, nuevos materiales, tecnologas ambientales, laboratorios, centros de
investigacin cientfica y tecnolgica, centros formativos, nanotecnologa, y
cualesquiera otros similares) que, en atencin a sus caractersticas y condicionantes
(ausencia de emisiones contaminantes significativas; inocuidad de los productos
manipulados; necesidades poco relevantes en lo referente al movimiento, transporte y
almacenamiento de mercancas, etc.) no generen particulares molestias en la zona y/o
parcela en la que se puedan implantar, tanto en el supuesto de que estn destinadas
de forma exclusiva a ese tipo de actividades, como en el de que convivan en ellas y en
su entorno actividades de otra naturaleza, incluidos usos residenciales.
E.- El uso recreativo comprende distintas manifestaciones comunitarias destinadas a la
ocupacin del ocio y el tiempo libre ejercidos con fines lucrativos y en rgimen de
titularidad privada y/o asimilable a la misma, que en atencin a su naturaleza y a sus

31
condiciones no puedan o deban ser considerados como equipamiento comunitario.

Tienen esta condicin, entre otras, las asociaciones recreativas o gastronmicas, los
cines y teatros, las salas de fiestas, las salas de juegos de azar y los casinos, los
parques de atracciones y recreativos, las salas de ensayo (msica), los locales
destinados a actividades de ocio y entretenimiento de jvenes u otros colectivos, y
cualesquiera otros usos de similar naturaleza.
Los usos recreativos que, en atencin a su naturaleza y a sus condicionantes, as
como a las afecciones derivadas de los mismos (salas de fiesta, salas de juegos de
azar y casinos), sean objeto de regulacin en el marco de la normativa vigente
(Ordenanzas municipales) en materia de implantacin de establecimientos pblicos,
actividades hosteleras, recreativas, etc., as como la que se promueva en el futuro, se
adecuarn, a los efectos de su autorizacin, a los criterios de implantacin de los usos
comerciales establecidos en estas Normas Urbansticas, incluso en lo referente a su
integracin en las cuatro categoras expuestas en el anterior apartado C, y al
(1)
cumplimiento en cada caso de los requisitos asociados a cada una de ellas .
Complementariamente, podrn tener esa condicin recreativa las actividades
destinadas a los indicados fines, susceptibles de desarrollo en el medio rural, incluidas
las ejercidas mediante la utilizacin de animales (caballos, equitacin, hpica)
apropiados a ese respecto.
F.- El uso sanitario comprende el tratamiento y alojamiento de enfermos y otros usos
similares ejercidos con fines lucrativos y en rgimen de titularidad privada y/o
asimilable a la misma que en atencin a sus fines y condiciones no puedan o deban
ser considerados como equipamiento comunitario. Entre ellos se considerarn los
hospitales, las clnicas y los consultorios mdicos y veterinarios, y cualesquiera otros
relacionados con la salud.
Se considerarn integradas en esta modalidad de uso las actividades relacionadas
con el mantenimiento, alojamiento, cra, venta, etc. de animales (ncleos zoolgicos y
asimilables), siempre que las mismas no renan las condiciones adecuadas para su
consideracin como usos rurales.
G.- El uso asistencial comprende los usos de asistencia a sectores o colectivos de
poblacin desvalidos y/o dependientes, en los que prima la finalidad asistencial, sin
perjuicio de su complementacin, en su caso, con otros usos y fines auxiliares
incluidos el de alojamiento y el sanitario, todos ellos ejercidos con fines lucrativos y en
rgimen de titularidad privada y/o asimilable a la misma.
Tienen esa condicin los hogares de jubilados, las residencias de ancianos y de
personas desvalidas, los albergues y hogares del transente, etc., desarrollados en las
condiciones antes expuestas.
(1)
En concreto, a los efectos de su implantacin, se adecuarn a los criterios establecidos en estas Normas
Urbansticas para la autorizacin de usos comerciales, incluso en lo referente a su integracin en alguna de las
cuatro categoras comerciales, los usos recreativos regulados en:
* Las Ordenanzas municipales vigentes en el momento de la promulgacin de este Plan General en materia de
ubicacin de establecimientos pblicos y actividades recreativas (aprobadas mediante resolucin de 12 de abril
de 1994, y modificadas con posterioridad en distintas ocasiones), y de proteccin del vecindario frente a las
actividades que produzcan incomodidades, alteren las normales condiciones de salubridad e higiene o impliquen
riesgos para las persona o cosas (aprobadas mediante resolucin de 24 de enero de 1986).
* Las disposiciones que en las citadas materias y/o otras asimilables a las mismas se promuevan en el futuro.

32
En atencin a sus caractersticas especficas, tambin tendrn esa condicin

asistencial los usos de asistencia a los fallecidos de titularidad privada y/o asimilable a
la misma, como los tanatorios, sin que quepa su extensin a los crematorios, que
sern considerados como usos industriales. El uso de crematorio no podr implantarse
en parcelas residenciales, salvo que la totalidad de la edificacin prevista en las
mismas se destine o bien a dicho uso o bien a otros usos autorizados diversos del
residencial y compatibles con aqul. Tambin podr implantarse en parcelas
destinadas a actividades econmicas o a uso equipamental.
Complementariamente, tambin tendrn esa naturaleza los usos asociados o
relacionados con la atencin y asistencia de animales.
H.- El uso sociocultural comprende las actividades: de promocin cultural o creacin
artstica (galeras de arte, salas de exposiciones, bibliotecas, museos, teatros, cines,
salas de conferencias y/o congresos, auditorios, y otros de similar naturaleza);
religiosas (culto o formacin religiosa que se desarrollan en las iglesias, ermitas,
capillas y centros parroquiales entre los de religin catlica, y los que se pudieran
desarrollar en los centros de otras religiones, as como los correspondientes usos
auxiliares); socio-polticas (sedes de asociaciones, partidos y sindicatos, etc.); otras
similares a las anteriores.
Se trata de un conjunto de actividades ejercidas en rgimen de titularidad privada y/o
asimilable a la misma.
I.-
El uso docente comprende las actividades relacionadas con la enseanza ejercidas

en rgimen de titularidad privada y/o asimilable a la misma, en todas sus
modalidades, as como los correspondientes usos auxiliares, siempre que, en
atencin a sus fines y condiciones no puedan o deban ser considerados como
equipamiento comunitario.
J.-
El uso deportivo comprende la prctica deportiva y la cultura fsica en todas sus

modalidades, y su enseanza, tanto en edificios (instalaciones deportivas en locales
cerrados -gimnasios, piscinas, y otros-) como en espacios libres acondicionados de
forma expresa para ello (parques recreativos y deportivos al aire libre), ejercidas en
rgimen de titularidad privada y/o asimilable a la misma, siempre que en atencin a
sus fines y condiciones no puedan o deban ser consideradas como equipamiento
comunitario. Incluye los correspondientes usos auxiliares.
Podrn tener esa condicin las actividades destinadas a los indicados fines,
susceptibles de desarrollo en el medio rural, incluidas las ejercidas mediante la
utilizacin de animales (caballos) apropiados a ese respecto.
K.- El uso de campamentos tursticos comprende el alojamiento temporal de personas,

ejercido con fines lucrativos y en rgimen de titularidad privada y/o asimilable a la
misma, y desarrollado con medios provisionales y no fijos, como tiendas de
campaa, vehculos acondicionados, caravanas y otros.
Se considerarn comprendidos en este uso los usos auxiliares del mismo como los
siguientes: la vivienda del personal de servicio -una (1) vivienda-; las oficinas; los
servicios de hostelera; el comercio de primera necesidad; las instalaciones
deportivas y recreativas al servicio exclusivo del personal alojado, los cuales podrn
implantarse en construcciones fijas y estables.

33
Por su parte, en cuanto a la habilitacin de bungalows, mobil homes, etc. se estar a

lo establecido en las disposiciones legales vigentes en la materia. En todo caso, su
implantacin requerir la previa ordenacin de los mismos en el contexto del
planeamiento especial a promover a los efectos de la implantacin de dichos
campamentos tursticos.
L.-
La ordenacin urbanstica se ha de complementar con la previsin de las

correspondientes reservas destinadas a dotaciones de la red de sistemas generales y
locales, tanto de titularidad pblica como privada, en los supuestos y en las
(1)
condiciones establecidas en la legislacin urbanstica vigente .
En ese contexto y en lo referente a este Plan General y al planeamiento urbanstico
que se promueva en su desarrollo, se entender que la reserva dotacional destinada a
equipamiento privado de la red de sistemas locales y, en su caso, de la red de
sistemas generales, se podr cumplir indistintamente de cualquiera de las siguientes
maneras:
*
Bien mediante la consideracin de que los terrenos y la superficie de techo

vinculados a dicha reserva dotacional se destinan a usos terciarios que, en
atencin a su naturaleza, sean asimilables a dicho equipamiento (usos
comerciales, culturales, docentes, sanitarios, deportivos, asistenciales, etc.).
Bien mediante la consideracin de que los terrenos y la superficie de techo

vinculados a dicha reserva dotacional se destinan a usos de equipamiento.
Esa reserva dotacional podr ser ordenada tanto en parcelas de carcter dotacional
(equipamiento, etc.) como en cualesquiera otras (residenciales, terciarias, etc.)
compatibles con la misma.
En ese contexto, de conformidad con lo establecido en la citada legislacin
urbanstica, complementariamente a su consideracin bien como uso de equipamiento
comunitario, bien como uso terciario, se entender que los terrenos y la superficie de
techo vinculados a la citada reserva pueden tener carcter tanto lucrativo como no
lucrativo.
3.- Usos rurales y/o naturales.
A.- Se consideran como tales los usos que tienen como fin prioritario la utilizacin y/o disfrute
ambiental, ldico o productivo del territorio. Dentro de ellos se diferencian las modalidades
siguientes:
*
*
*
Usos de proteccin ambiental.

Usos de ocio y esparcimiento.
Usos de explotacin de recursos primarios.
B.- Se consideran usos de proteccin ambiental los que tienen como fin bien el mantenimiento
y la preservacin del medio natural en su actual situacin y condicin, bien su mejora o
reconduccin en aras a la recuperacin de su condicin natural, sea sta la originaria u otra
que se estime adecuada.
(1)
Se ha de tener en cuenta lo establecido en, entre otros, los artculos 54, 57, 78 y 79 de la Ley de Suelo y

34
Tienen esa naturaleza, entre otras, las actividades culturales, cientficas, etc. que tengan
como fin dichos mantenimiento y mejora del medio natural.
No incluyen edificacin alguna.
C.- Se consideran usos de ocio y esparcimiento los que tienen como fin el uso y disfrute del
medio natural, ejercidos desde la perspectiva bien del ocio y del turismo, bien de la
interpretacin de la naturaleza, bien con objetivos educativos o didcticos.
No incluyen edificacin alguna.
D.- Se consideran usos de explotacin de recursos primarios los siguientes:
a)
Los usos de explotacin agropecuaria.

Tienen esa condicin los usos agrcolas (cultivo y produccin de todo tipo de vegetales
con excepcin de la explotacin forestal que, con carcter general y sin perjuicio de
salvedades utilizan el suelo como soporte y/o referente directo de dicha produccin) y
los usos ganaderos y de produccin animal (actividades relacionadas con la crianza y
el cuidado de todo tipo de animales) que deban implantarse necesariamente en el
medio rural.
Se distinguen las dos categoras siguientes:
*
Los usos de explotacin agropecuaria comunes.

Estn constituidos por explotaciones ejercidas por personal parcial o totalmente
profesionalizado, que renan los requisitos de dimensin productiva mnima
necesarios para su viabilidad econmica como tal explotacin. Esta circunstancia
deber ser objeto de certificacin por la administracin competente en la materia Departamento de Agricultura de la Diputacin Foral de Gipuzkoa-.
Tienen la condicin de usos auxiliares de esas explotaciones, entre otros:
-
Las construcciones destinadas a la explotacin agropecuaria.
La guarda de vehculos y maquinaria adscritos a la explotacin.
La fabricacin y el almacenamiento de los productos de la explotacin y su

venta directa en origen. En todo caso, con carcter general y sin perjuicio de
una concreta salvedad, la superficie de techo destinado a la venta no podr
ser superior a 25 m(t) en el contexto total de una misma explotacin
agropecuaria comn; dicha salvedad est asociada a la posible vinculacin
de un techo superior al citado y vinculado a dicho fin, previa justificacin de
su conveniencia y necesidad en el contexto de la formulacin del
correspondiente plan especial de previsin y ordenacin de la actividad
directamente relacionada con los productos objeto de venta.
La vivienda, el uso de residencial colectiva y el agroturismo, siempre que se

cumplan los requisitos establecidos a ese respecto tanto en la legislacin


35
vigente en la materia, como en este mismo Plan y en el planeamiento que,

en su caso, pueda promoverse en su desarrollo.
-
Las industrias agrarias en las correspondientes modalidades (viveros,

industrias agroalimentarias), en los supuestos en los que se justifique su
condicin de tal uso auxiliar de la explotacin y/o de actividad inherente a la
misma.
En todo caso, la consideracin de las industrias agroalimentarias como
auxiliares de las citadas explotaciones estar limitada a las actividades de
transformacin en origen de productos agrarios propios y/o asociados a la
correspondiente explotacin, y requerir la justificacin de la idoneidad y/o
conveniencia de su desarrollo conjunto por razones asociadas a la economa
y/o a la propia lgica del proceso de produccin.
Otros usos que, en atencin a su naturaleza y caractersticas, y previa la

necesaria y rigurosa justificacin, tambin puedan ser considerados como
auxiliares de la explotacin.
Entre los usos pecuarios se distinguen aqullos que se caracterizan por su

pequea escala y su falta de autonoma productiva, que con carcter general se
considerarn usos autorizados en el contexto de una explotacin agropecuaria,
de aquellos otros que, de acuerdo con las disposiciones sectoriales de aplicacin,
tiene la consideracin de explotaciones ganaderas extensivas o intensivas de
importancia significativa por el nmero de animales en explotacin o el personal
dedicado a ello.
*
Los usos de explotacin agraria no profesionalizados.

Se consideran como tales las explotaciones agrarias que no renan los requisitos
de viabilidad y autonoma productivas exigidos para ser considerados como usos
de explotacin agropecuaria comunes.
nicamente la guarda de aperos de labranza adscritos y propios de la explotacin
tendr la condicin de uso auxiliar de esas explotaciones.
En ese contexto, con carcter general y sin perjuicio de las correspondientes

salvedades, las actividades de mantenimiento, alojamiento, cra, venta, etc. de
animales, podrn tener la naturaleza de actividades asimilables a los usos pecuarios a
los efectos de su autorizacin e implantacin, siempre que su naturaleza y sus
condicionantes lo justifiquen. Las citadas salvedades se entendern vinculadas a las
particularidades que, en su caso, puedan presentar algunas de esas actividades y que,
tambin en su caso, puedan justificar la aplicacin, a los efectos de su autorizacin, de
los criterios establecidos para la implantacin de usos terciarios y de equipamiento en
el suelo no urbanizable.
Tendrn esa misma naturaleza y tratamiento las actividades relacionadas con la
apicultura y otras asimilables a la misma.


b)
36
Los usos forestales.

Comprenden las actividades destinadas a la obtencin de madera y otros productos
por explotacin directa de las masas de bosque.
Tendrn la condicin de auxiliares de dichos usos: las actividades de almacenamiento
y conservacin de tiles, maquinaria y productos, siempre que se justifique su
necesidad para el desarrollo de la propia explotacin forestal; las industrias forestales
(aserraderos, etc.) asociadas a actividades destinadas a la primera transformacin de
los productos obtenidos de la explotacin directa de las masas de bosque, y,
excepcionalmente, a la segunda transformacin, siempre que se desarrollen como
continuidad de las anteriores.
En todo caso, la autorizacin de ese tipo de industrias requerir la previa justificacin
de la idoneidad y/o conveniencia de su desarrollo conjunto con la actividad forestal
propiamente dicha por razones asociadas a la economa y/o a la propia lgica del
proceso de produccin.
La vivienda no tendr, en ningn caso, la condicin de uso auxiliar.
c)
Los usos de explotacin del litoral, as como los de, en general, carcter acutico y
pisccola.
Comprenden, por un lado, las actividades destinadas a la crianza y cuidado de
especies pisccolas como los de primera transformacin de las mismas. Y por otro, las
actividades de explotacin de los recursos naturales del medio marino, costero y, en
general, acutico. Tanto aqullas como estas actividades han de requerir la ocupacin
estable del territorio.
d)
Los usos extractivos.

Comprenden las explotaciones de canteras y minas al aire libre o subterrneas, as
como los correspondientes usos auxiliares.
No se considerarn como tales usos auxiliares:
*
La vivienda del guarda o vigilante.
*
Las centrales de produccin de hormign o productos asflticos, aun cuando
utilicen ridos procedentes de la cantera junto a la que pretendan situarse; esas
centrales se considerarn en todo caso como usos industriales de categora 5.
4.- Usos de comunicaciones.

A.- Se diferencian las siguientes modalidades de usos de comunicaciones:
*
*
*
*
*
*
Uso de circulacin peatonal.

Uso de circulacin ciclista.
Uso de circulacin rodada motorizada.
Uso de aparcamiento.
Uso ferroviario.
Uso portuario.


37
B.- El uso de circulacin peatonal consiste en la actividad de desplazamiento de las personas

por la ciudad bien por su propio pi, bien mediante sillas de rueda (tanto manuales como
motorizadas), coches de nio o similares.
Tiene el carcter de uso de servicio bsico y se considerar autorizado en la totalidad de
las zonas de uso global sin necesidad de que dicha circunstancia se seale de manera
expresa.
C.- El uso de circulacin ciclista consiste en la actividad de desplazamiento de las personas
mediante la bicicleta.
las zonas de uso global sin necesidad de que dicha circunstancia se seale de manera
expresa.
D.- El uso de circulacin rodada motorizada consiste en la actividad de desplazamiento de las
personas mediante mecanismos y medios motorizados, tanto pblicos (transporte pblico
en su sentido ms amplio, incluido el taxi) como privados (coche y moto preferentemente)
Se excluyen de esta modalidad medios de movilidad como las sillas de rueda motorizadas
u otros asimilables a stas, que se integran en la de uso de circulacin peatonal.
las zonas de uso global de carcter urbano sin necesidad de que dicha circunstancia se
seale de manera expresa. Su consideracin como tal uso de servicio bsico en las zonas
globales rurales se entender condicionada al cumplimiento de los requisitos expuestos en,
entre otros, el anterior artculo 8.2.H de este mismo documento.
E.- Se entiende por aparcamiento el estacionamiento de vehculos motorizados y no
motorizados (automviles, autobuses, camiones, motos, bicicletas, coches de nio, sillas de
rueda, etc.), en espacios tanto descubiertos como cerrados situados bien sobre bien bajo
rasante, de dominio pblico o privado.
Dicho uso incluye tanto los aparcamientos convencionales como los robotizados.
En atencin a su destino, los aparcamientos de uso pblico situados en espacios cubiertos
pueden ser integrados en las modalidades de residentes y de rotacin, as como en otras
que se estimen adecuadas (disuasorios, etc.), sin descartar destinos mixtos.
Se consideran como usos auxiliares de los aparcamientos situados en espacios cerrados
los aseos, cuartos de instalaciones y otros similares, as como las instalaciones de lavado
de vehculos. No as los usos de suministro de combustible, estacin de servicio y los
talleres de reparacin.
Algunas de aquellas instalaciones (aseos, etc.) podrn ser asimismo consideradas como
auxiliares de aparcamientos situados en espacios descubiertos, en todos aquellos casos en
los que se justifique su consideracin como tales, al tiempo que su necesidad.
La ordenacin, implantacin y autorizacin de aparcamientos podr responder a razones
de naturaleza diversa, incluidas, entre otras, las dos que se exponen a continuacin. Por un
lado, como uso autnomo asociado, entre otros extremos, a necesidades y exigencias
generales y/o especficas relacionadas con el trfico bien del conjunto de la ciudad, bien de

38
determinadas partes de la misma. Por otro, como uso auxiliar de los usos residenciales, de
actividades econmicas y de equipamiento comunitario.
Con carcter general, el nmero de plazas de aparcamiento a habilitar en la
correspondiente parcela con carcter de uso o dotacin auxiliar de los usos principales
previstos en la misma se adecuar, en lo posible, a las necesidades asociadas, en cada
caso, a dichos usos principales. Siempre que se estime necesaria la ordenacin de un
nmero mximo de plazas de aparcamiento a desarrollar en la parcela correspondiente, la
misma deber ser fijada en el planeamiento pormenorizado, y/o en el consiguiente estudio
de detalle.
La habilitacin de los accesos a un determinado espacio o local destinado a uso de
aparcamiento podr condicionarse a la disposicin de un nmero mnimo de plazas.
F.- El uso ferroviario comprende las vas frreas, las estaciones, los apeaderos y las restantes
instalaciones asociadas a su desarrollo y ejercicio, incluidos los usos auxiliares de todos
ellos.
No se consideran como tales usos auxiliares la vivienda, los talleres de reparacin de
material y maquinaria ferroviaria y las reas de maniobra
G.- El uso portuario comprende las actividades de atraque, fondeo, carga y descarga de
embarcaciones, as como las actividades auxiliares de los mismos, autorizadas en los
espacios portuarios por las disposiciones legales vigentes en ellos.
Con la sola excepcin de aqullas que, en atencin a su naturaleza, deban considerarse
intrnsecamente asociados al uso portuario, la implantacin de actividades econmicas,
equipamientos, etc. deber ser especficamente prevista y autorizada en el planeamiento
urbanstico.
5.- Usos de espacios libres.
A.- Son los usos propios de los espacios libres de dominio pblico y libre acceso destinados al
ocio y esparcimiento de la poblacin, al mantenimiento de elementos naturales, etc.
Se excluyen, salvo excepciones singulares, tanto los desarrollos edificatorios como las
instalaciones o elementos de la red de comunicaciones -carreteras, aparcamientos y otros
similares-.
Dichas excepciones estn relacionadas con la posible consolidacin y/o previsin de:
*
*
*
*
Parcelas y edificaciones destinadas a usos de equipamiento pblico en espacios libres

integrados en la red de sistemas generales y complementarios de stos.
Redes de itinerarios peatonales y ciclistas en espacios libres generales y locales.
Edificaciones e instalaciones complementarias y/o auxiliares del uso propio de los
espacios libres.
Excepcionalmente y previa justificacin de su conveniencia e idoneidad, otro tipo de
redes de comunicacin y aparcamientos al nico y exclusivo servicio de espacios
libres integrados en la red de sistemas generales


39
B.- Se distinguen las siguientes modalidades:

*
*
*
Uso de espacios libres urbanos

Uso de espacios libres rurales
Uso de elementos territoriales
C.- El uso de espacios libres urbanos es el propio de:

*
*
*
*
Los espacios libres pblicos situados en el mbito urbano (conformado por el conjunto
de los suelos urbanos y urbanizables), destinados al ocio y expansin de la poblacin,
susceptibles bien de un tratamiento vegetal y/o natural, bien de urbanizacin artificial
(plazas, reas peatonales, reas de juego, paseos, jardines y parques), y que, con las
salvedades antes comentadas, no son edificables.
Los espacios de proteccin de construcciones o infraestructuras.
Los espacios pblicos no edificables por su carcter residual, ni vinculados a otro tipo
de usos.
Otros espacios de naturaleza y fines similares a los anteriores.
Se consideran usos auxiliares de los espacios libres los de mantenimiento de la jardinera

(guarda de maquinaria, aperos y material y otros similares) y servicio a los usuarios (aseos
pblicos y otros similares).
El uso de espacios libres urbanos tiene en todo caso el carcter de uso de servicio bsico y
se considerar directamente autorizado en la totalidad de las zonas de uso global de
carcter urbano sin necesidad de que esta circunstancia se seale de forma expresa.
D.- El uso de espacios libres rurales es el propio de los terrenos de titularidad pblica ubicados
en el medio rural y destinados al ocio y expansin de la poblacin. Los espacios destinados
a ese uso estn emplazados, bsicamente, en los parques rurales y/o reas recreativas
ordenados en el planeamiento urbanstico, incluido este mismo Plan General.
Se consideran usos auxiliares de los espacios libres rurales, tanto los de mantenimiento de
los mismos como los justificados desde la perspectiva de su destino a los indicados fines de
ocio y expansin de la poblacin.
E.- El uso de elementos territoriales es el vinculado a los elementos naturales del territorio en
los que prevalece se carcter. Es el caso de, entre otros: los cauces fluviales; el dominio
pblico martimo-terrestre, incluidas las playas, y las zonas situadas en sus mrgenes; las
zonas de montaa; los parques naturales o, cuando menos, determinadas partes de los
mismos; las reas de inters natural, etc.
6.- Usos de equipamiento comunitario.
A.- Los usos de equipamiento comunitario comprenden las actividades equipamentales de
servicio a la poblacin en las distintas materias mencionadas en el siguiente apartado,
desarrolladas:
*
Bien en rgimen de titularidad pblica (equipamiento pblico) y sin nimo de lucro,

desde una perspectiva tanto general como, en particular, urbanstica.
Bien en rgimen de titularidad privada y/o asimilable a la misma (equipamiento

privado), de carcter lucrativo.

40
Ejercidos de esta ltima manera, los usos de equipamiento son asimilables a los usos
terciarios.
Los usos a ordenar en el planeamiento urbanstico a los efectos de cumplir el estndar
previsto en la legislacin vigente en materia de dotacin de equipamiento privado de la red
de sistemas locales, y, en su caso, generales, podrn ser considerados y tratados bien
como usos de equipamiento (tanto pblico como privado), bien como usos terciarios.
B.- Se establecen las siguientes modalidades de usos de equipamiento comunitario:
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
Uso de equipamiento docente.

Uso de equipamiento deportivo.
Uso de equipamiento institucional.
Uso de equipamiento sanitario.
Uso de equipamiento asistencial.
Uso de alojamiento dotacional.
Uso de equipamiento sociocultural.
Uso de equipamiento recreativo.
Uso de equipamiento religioso.
Uso de equipamiento de servicios pblicos.
C.- El uso de equipamiento docente comprende la enseanza, en todas sus modalidades,

ejercida en rgimen de titularidad pblica y sin nimo de lucro.
Cabe tambin considerar como tal la actividad de enseanza ejercida en rgimen de
titularidad privada; en particular la que, en su caso, pueda integrarse en el estndar previsto
en la legislacin vigente en materia de dotacin de equipamiento privado de la red de
sistemas locales y, en su caso, generales. En este supuesto, dicho uso ser asimilable al
uso terciario de esa misma modalidad.
En ambos casos, se integran en dicho uso los correspondientes usos auxiliares.
D.- El uso de equipamiento deportivo comprende la prctica deportiva en todas sus
modalidades, y su enseanza, tanto en edificios (instalaciones deportivas en locales
cerrados: polideportivos; gimnasios; piscinas; etc.) como en espacios libres o descubiertos
acondicionados de forma expresa para ello, ejercido sin fines de lucro en rgimen de
titularidad pblica.
Podrn tener esa condicin las actividades destinadas a los indicados fines, susceptibles
de desarrollo en el medio rural, incluidas las ejercidas mediante la utilizacin de animales
(caballos) apropiados a ese respecto.
Cabe tambin considerar como tal la actividad deportiva ejercida en rgimen de titularidad
privada; en particular la que, en su caso, pueda integrarse en el estndar previsto en la
legislacin vigente en materia de dotacin de equipamiento privado de la red de sistemas
locales y, en su caso, generales. En este supuesto, dicho uso ser asimilable al uso
terciario de esa misma modalidad.


41
E.- El uso de equipamiento institucional comprende los usos institucionales y cvicoadministrativos de carcter pblico. Entre ellos se considerarn las oficinas de los diversos
organismos de la Administracin pblica, las comisaras de la Ertzaintza y otras policas, los
cuarteles militares, la crcel, las oficinas de Correos, etc., as como, en todos los casos, los
correspondientes usos auxiliares.
F.- El uso de equipamiento sanitario comprende el uso de tratamiento y alojamiento de
enfermos en hospitales, ambulatorios, clnicas, dispensarios, consultorios y similares,
ejercido sin fines de lucro y, sin perjuicio de la salvedad a la que se alude a continuacin,
en rgimen de titularidad pblica.
Cabe tambin considerar como tal la actividad sanitaria ejercida en rgimen de titularidad
Se considerarn integradas en esta modalidad de uso las actividades relacionadas con el
mantenimiento, alojamiento, cra, etc. de animales, siempre que las mismas no renan las
condiciones adecuadas para su consideracin como usos rurales.
G.- El uso de equipamiento asistencial comprende los usos de asistencia a sectores o
colectivos desvalidos y/o dependientes en los que prima la finalidad asistencial, sin perjuicio
de su complementacin, en su caso, con otros usos y fines auxiliares (alojamiento,
sanitario), ejercido sin fines lucrativos y, sin perjuicio de la salvedad a la que se alude
ms adelante, en rgimen de titularidad pblica.
Tienen esa condicin, entre otros, los hogares de jubilados, las residencias de ancianos y
personas desvalidas, los albergues y hogares del transente, las residencias o alojamientos
para mujeres afectadas por la violencia de gnero, etc., siempre que se desarrollen en las
condiciones antes expuestas.
Cabe tambin considerar como tal la actividad asistencial ejercida en rgimen de titularidad
H.- El uso de alojamiento dotacional comprende el estndar de esa naturaleza regulado en la
(1)
legislacin vigente con la finalidad de dar respuesta a las necesidades de alojamiento de
colectivos sociales especialmente necesitados, poniendo a su disposicin alojamiento de
carcter transitorio; se desarrolla en rgimen de titularidad pblica y sin fines lucrativos.
I.-
(1)
El uso de equipamiento sociocultural comprende las actividades de promocin cultural o

creacin artstica, como las ejercidas en bibliotecas, museos, salas de exposiciones,
El estndar de alojamiento dotacional es el regulado en los artculos 17, 81, etc. de la vigente Ley de Suelo y
Urbanismo de 30 de junio de 2006.


42
conferencias o congresos, galeras de arte, auditorios de msica y otros, desarrollados sin

fines de lucro en rgimen de titularidad pblica.
Cabe tambin considerar como tal la actividad sociocultural ejercida en rgimen de
titularidad privada; en particular la que, en su caso, pueda integrarse en el estndar previsto
en la legislacin vigente en materia de dotacin de equipamiento privado de la red de
sistemas locales y, en su caso, generales. En este supuesto, dicho uso ser asimilable al
uso terciario de esa misma modalidad.
J.-
El uso de equipamiento recreativo comprende los usos de teatros, cines, los parques de
atracciones y recreativos, y otros usos de esparcimiento ejercidos sin fines lucrativos en
rgimen de titularidad pblica.
Podrn tener esa condicin las actividades destinadas a los indicados fines, susceptibles
de desarrollo en el medio rural, incluidas las ejercidas mediante la utilizacin de animales
(caballos) apropiados a ese respecto.
Cabe tambin considerar como tal la actividad recreativa ejercida en rgimen de titularidad
locales, y, en su caso, generales. En este supuesto, dicho uso ser asimilable al uso
K.- El uso de equipamiento religioso comprende las actividades de culto o formacin religiosa
que se desarrollan en las iglesias, ermitas, capillas y centros parroquiales entre los de
religin catlica, y los que pudieran desarrollarse en los centros de otras religiones, as
como los correspondientes usos auxiliares.
L.- El uso de equipamiento de servicios pblicos comprende aquellos usos de servicio al
conjunto de la poblacin no incluidos en las anteriores modalidades, de carcter diverso y
no especficamente administrativo, como los de bomberos, mercados, cementerios,
tanatorios, crematorios, albergues, campamentos de turismo, y otros, ejercidos sin fines
lucrativos en rgimen de titularidad pblica.
Cabe tambin considerar como tales los usos de esa naturaleza ejercidos, en su caso, en
rgimen de titularidad privada; en particular los que pudieran integrarse en el estndar
previsto en la legislacin vigente en materia de dotacin de equipamiento privado de la red
de sistemas locales y, en su caso, generales. En este supuesto, dichos usos sern
asimilables al uso terciario de esa misma modalidad.
Los usos de equipamiento de esta modalidad que, en atencin a las afecciones y
repercusiones derivadas de los mismos (molestias, perjuicios, etc.), sean equiparables a los
usos industriales (como sucede en el caso de los crematorios) se implantarn en
condiciones similares a las de esos ltimos.


43
M.- Los usos de equipamiento comunitario a prever, de conformidad con lo establecido en las
disposiciones legales vigentes en la materia, como dotacin obligatoria en los mbitos
destinados a usos lucrativos (vivienda, actividades econmicas de carcter industrial y
terciario, etc.), tendrn con carcter general la condicin de usos de servicios bsicos, y su
ordenacin se adecuar a los criterios establecidos en dichas disposiciones. As, los
incluidos en la red de sistemas locales del municipio debern ser ordenados en el marco de
la correspondiente ordenacin pormenorizada.
7.- Usos de infraestructuras de servicios.
A.- Se establecen las siguientes modalidades de usos de infraestructuras de servicios:
*
*
*
*
*
*
Uso de infraestructuras de abastecimiento de agua.

Uso de infraestructuras de saneamiento y depuracin de aguas residuales.
Uso de infraestructuras de produccin y suministro elctrico.
Uso de infraestructuras de telefona, telecomunicacin y sealizacin.
Uso de infraestructuras de abastecimiento de combustibles.
Uso de infraestructuras de gestin de residuos.
B.- El uso de infraestructuras de abastecimiento de agua comprende: los embalses; las

estaciones depuradoras; los depsitos de almacenamiento y distribucin; las arterias de
abastecimiento y redes de distribucin; los correspondientes usos auxiliares de los
anteriores.
Se incluirn, en su caso, en esta modalidad de uso las placas solares y las restantes
instalaciones generadoras de agua caliente sanitaria, siempre que, en atencin a su
naturaleza, deban ser consideradas como tales infraestructuras de servicios.
C.- El uso de infraestructuras de saneamiento y depuracin de aguas residuales comprende:
las estaciones de tratamiento y depuracin; las redes de saneamiento, formadas por
colectores de recogida de aguas pluviales o residuales y sus elementos auxiliares
(estaciones de bombeo, aliviaderos, tanques de tormentas, tornillos, vrtices y otros); los
correspondientes usos auxiliares de los anteriores.
D.- El uso de infraestructuras de produccin y suministro elctrico comprende: las estaciones y
subestaciones de distribucin; los centros de transformacin; las redes areas y
subterrneas de abastecimiento y distribucin, incluso el alumbrado pblico; las
instalaciones de creacin de energas renovables, as como de eficiencia y ahorro
energtico (placas fotovolticas y solares; instalaciones elicas; etc.); los correspondientes
usos auxiliares de los anteriores.
E.- El uso de infraestructuras de telefona, telecomunicacin y sealizacin comprende: las
centrales telefnicas; las emisoras y centros de produccin de radio y T.V.; las antenas de
todo tipo; y los correspondientes usos auxiliares y redes de los anteriores.
F.- El uso de infraestructuras de abastecimiento de combustibles comprender los gasoductos
y las redes de distribucin de gas de suministro directo al pblico en general, as como las
instalaciones de produccin, tratamiento y almacenamiento anejas a las mismas.
Asimismo se considerarn incluidos en esta modalidad de uso los depsitos de
combustibles de los usuarios directos, distinguiendo en ellos entre los depsitos de
derivados pesados del petrleo -gasoil o fueloil- y los de gases licuados.

44
Las instalaciones de produccin y almacenamiento de combustibles de todo tipo,

destinadas a la venta en cualquiera de sus modalidades, se considerarn a todos los
efectos como usos industriales.
G.- El uso de infraestructuras de gestin de residuos comprende las instalaciones precisas
para la recogida y tratamiento de los residuos slidos urbanos tales como los garbigunes,
las plantas de almacenaje y tratamiento de una u otra modalidad y naturaleza (planta de
compostaje; incineradora; vertedero; etc.), y otras instalaciones destinadas a ese mismo fin,
as como los correspondientes usos auxiliares.
H.- De conformidad con lo establecido en el anterior artculo 8.2.H de este documento, la
implantacin de los usos de infraestructuras de servicios urbanos en el medio urbano
(conformado por los suelos urbano y urbanizable) puede ser planteada:
*
Con carcter dotacional, al servicio de los desarrollos urbansticos y edificatorios tanto

preexistentes y consolidados como nuevos. Consideradas desde esta perspectiva,
tienen la condicin propia de los usos de servicios bsicos, ordenados con el fin de
que los citados desarrollos cuenten con los correspondientes y necesarios servicios de
esa naturaleza, dando respuesta a las exigencias mnimas derivadas de los
estndares dotacionales regulados en la legislacin urbanstica vigente.
En ese contexto, con carcter general y sin perjuicio de las correspondientes y
justificadas salvedades, los contenedores materiales (galeras, colectores, etc.) por los
que transcurran las citadas infraestructuras, as como los propios terrenos vinculados
a las mismas conforme a lo establecido en el planeamiento, sern de titularidad
pblica, cuando menos en el conjunto de los suelos urbano y urbanizable del
municipio.
Eso s, el rgimen jurdico, pblico o privado, de prestacin de los correspondientes
servicios ser en cada caso el resultante de las disposiciones legales vigentes en la
materia.
Complementariamente, de conformidad con lo indicado en el citado artculo 8.2.H
no tienen esa condicin de usos de servicios bsicos las infraestructuras de
servicios urbanos que se proyecten implantar no como dotaciones asociadas a los
indicados estndares dotacionales, sino, bsicamente, como actividad econmica en
s misma autnoma.
Las Ordenanzas municipales a las que se hace referencia en el artculo 5 de este
mismo documento determinarn con mayor precisin el rgimen material y jurdico de
implantacin de dichas infraestructuras, pudiendo, en ese contexto y previa la debida
justificacin, acordarse el reajuste de los criterios expuestos en los prrafos anteriores.
Como actividad econmica autnoma, siempre que su implantacin y desarrollo no

responda al carcter y/o enfoque dotacional anterior. En este caso, podrn ser
consideradas bien como usos de infraestructuras de servicios, bien como uso
industrial de servicio pblico.
En ese contexto, las infraestructuras de servicios urbanos, consideradas en todas sus
modalidades, incluyen todo tipo de elementos, instalaciones y mecanismos
medioambiental y bioclimticamente justificados y razonados.

45
Salvo que se seale lo contrario en el siguiente captulo 2 de este Ttulo, y/o sean
incompatibles con el rgimen general de uso de la correspondiente zona global, las
redes e instalaciones de distribucin de servicios de todo tipo (agua, saneamiento,
energa elctrica, telefona, gas y otros), las estaciones de bombeo para el
abastecimiento de agua o la conduccin de aguas residuales, los centros de
transformacin de energa elctrica, los depsitos de derivados del petrleo (gasleo o
fuel oil), los depsitos de gases combustibles licuados de servicio directo al usuario, y
los centros de gestin de residuos se considerarn como usos de servicio bsicos,
quedando autorizados en la totalidad de las zonas de uso global de carcter urbano,
sin la necesidad de la definicin expresa de esta circunstancia. Su implantacin y
autorizacin en zonas globales rurales deber ser, en todo caso, previa y debidamente
justificada en atencin a, entre otros extremos, tanto su adecuacin al rgimen
urbanstico vigente en las mismas como la necesidad de su implantacin en el medio
rural bien como uso autnomo, bien como auxiliar de otros autorizados.
Se entendern igualmente autorizadas en esas mismas condiciones (en el medio
urbano con las condiciones propias del mismo; en el medio rural, en las condiciones
expuestas en el prrafo anterior) las instalaciones exigidas y/o justificadas desde la
perspectiva de la generacin y ahorro de agua, energa, etc. (placas solares y
restantes instalaciones generadoras de agua caliente sanitaria; plantas de
cogeneracin; placas fotovolticas; instalaciones de eficiencia y ahorro energtico en
materia de iluminacin; ...).
Los elementos de las redes de infraestructuras de servicios se reflejarn tanto en la
calificacin estructural como pormenorizada nicamente cuando deban ocupar el
suelo, sobre rasante, de forma predominante, y esa ocupacin sea excluyente de la
implantacin superpuesta de otros usos.
Las precisas condiciones de implantacin espacial, material y jurdica de las citadas
infraestructuras de servicios sern las fijadas en las Ordenanzas municipales a
promover en desarrollo de este Plan General.
Se proceder, como criterio general, al soterramiento de las correspondientes
instalaciones elctricas, telefnicas, etc. tanto existentes como proyectadas. En el
contexto de la determinacin de la ordenacin pormenorizada de los desarrollos
planteados en este Plan General se definirn las medidas especficas que, a ese
respecto y en cada caso, se estimen oportunas. Con carcter general, los costes de
ejecucin de las actuaciones necesarias para proceder al indicado soterramiento sern
considerados como carga propias de los titulares de esas instalaciones e
infraestructuras. Excepcionalmente, en los supuestos en los que no proceda la
solucin anterior, dicho abono podr ser considerado como carga de urbanizacin del
desarrollo urbanstico que justifique y/o requiera dicho soterramiento.


46
CAPITULO SEGUNDO.
LA CALIFICACIN GLOBAL.
Seccin Primera.
RGIMEN GENERAL DE SISTEMATIZACIN Y REGULACIN MATERIAL
DE LA CALIFICACION GLOBAL.
Artculo 10.- Las zonas globales y su sistematizacin.

El rgimen general de calificacin global se sistematiza mediante la diferenciacin de las
(1)
diversas zonas globales que se exponen a continuacin :
A.- ZONAS DE USO RESIDENCIAL.
*
Zona A.10 Residencial de casco antiguo.
*
Zona A.20 Residencial de ensanche.
*
Zona A.30 Residencial de edificacin abierta.
*
Zona A.40 Residencial de bajo desarrollo.
B.- ZONAS DE ACTIVIDADES ECONMICAS.
*
Zona B.10 Uso industrial.
*
Zona B.20 Uso terciario.
D.- ZONAS RURALES.
*
Zona D.10 Rural de proteccin especial.
*
Zona D.20 Rural forestal.
*
Zona D.30 Rural agroganadera y de campia.
*
Zona D.40 Cauces fluviales y mrgenes de proteccin de los mismos.
E.- SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES.
*
Zona E.10 Sistema general viario.
*
Zona E.20 Sistema general ferroviario.
*
Zona E.30 Sistema general portuario.
F.- SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES.
*
Zona F.10 Sistema general de espacios libres urbanos.
*
Zona F.20 Sistema general de reas recreativas rurales.
G.- SISTEMA GENERAL DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO.
*
Zona G.00 Equipamiento comunitario (S.G.).
H.- SISTEMA GENERAL DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS
*
Zona H.00 Infraestructuras de servicios (S.G.).
(1)
Con la letra C se identifican los condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica, regulados en los
artculos 82 y siguientes de estas Normas Urbansticas. De ah que no se haga uso de la misma en el contexto de la
sistematizacin de las zonas globales.

47
Artculo 11.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de la zona global A.10
(1)
Residencial de casco antiguo
1.- Definicin.
Zona configurada por la presencia de, preferentemente, asentamientos residenciales con
morfologa de casco antiguo o centro histrico a preservar en atencin a su singularidad e
inters histrico, cultural y urbanstico.
2.- Rgimen general de edificacin.
Sin perjuicio de las salvedades y reajustes que se justifiquen tanto en las Normas Particulares
de los correspondientes mbitos Urbansticos de este Plan General, como en el planeamiento
pormenorizado promovido en su desarrollo, se ha de mantener en sus aspectos fundamentales
la parcelacin originaria y la morfologa espacial, visual y edificatoria de la zona, y se han de
conservar los elementos de edificacin y urbanizacin de valor relevante.
El rgimen de edificacin es el establecido, en sintona con los criterios anteriores, tanto en este
mismo documento (rgimen edificatorio establecido en l para las parcelas a.10 Residencial de
casco antiguo, as como para las restantes que, en su caso, se ordenen en la zona), como en
las citadas Normas Particulares de este Plan General y en el tambin mencionado planeamiento
pormenorizado.
En lo referente a la construccin de edificaciones bajo rasante, as como al acceso a las
mismas, se estar a lo establecido al respecto, por un lado, en este mismo Plan General, y, por
otro y complementariamente, en el correspondiente planeamiento promovido en su desarrollo.
3.- Rgimen general de uso.
El rgimen general de uso de esta zona es el resultante de las previsiones siguientes:
A.- Usos caractersticos: usos residenciales.
B.- Usos compatibles o admisibles:
*
En parcelas residenciales: los usos autorizados con carcter general por este Plan
General por un lado en las parcelas "a.10 Residencial de Casco Antiguo
(caractersticas de esta zona global), y, por otro en parcelas residenciales de tipologa
diversa a la anterior que, en su caso, se ordenen en la zona.
En otras parcelas y espacios de tipologa diversa a la residencial y no destinados a

dotaciones pblicas:
-
(1)
Usos de actividades econmicas de carcter industrial en parcelas que, bien en

las correspondientes Normas Particulares de este Plan General bien en el
planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo, se destinan a ese tipo
de usos.
Con carcter general ha de entenderse que, siempre que la definicin de una determinacin se remite a la
correspondiente Norma Particular del Ambito Urbanstico, la misma ha de ser establecida de manera expresa en el
apartado 1. Calificacin Global del epgrafe III. Rgimen Urbanstico Estructural de la misma.

48
Con carcter general, se autoriza la implantacin en esas parcelas de usos

industriales de 1 y 2 categoras.
-
Usos de actividades econmicas de carcter terciario en parcelas que, bien en las

correspondientes Normas Particulares de este Plan General bien en el
planeamiento pormenorizado, se destinan a ese tipo de usos.
Con carcter general, se autoriza la implantacin de usos comerciales de 1
categora en estas parcelas.
Excepcionalmente y previa justificacin de su conveniencia, este Plan General o
el planeamiento pormenorizado podr autorizar la implantacin de usos
comerciales de 2 categora. En todo caso, su implantacin deber ser
complementada con la previa determinacin y ejecucin de las medidas
necesarias para eliminar impactos negativos de cualquier ndole.
Se consolidan los usos comerciales de 2 categora o superior preexistentes,
implantados de conformidad con los criterios establecidos en el planeamiento
vigente con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General, previa
obtencin de la correspondiente licencia municipal.
En cualquier caso, la implantacin de usos comerciales se adecuar tanto a los
criterios generales establecidos en el planeamiento urbanstico, incluido este Plan
General, como a los especficos que en relacin con todos o algunos de ellos
(hostelera, actividades bancarias y financieras, etc.) se determinen en las
Ordenanzas municipales a promover en desarrollo de este Plan.
Usos de equipamiento comunitario, en sus distintas modalidades compatibles con

los usos caractersticos de esta zona.
Uso de aparcamiento, en las condiciones establecidas tanto en este Plan General

como en el planeamiento, ordenanzas, planes de movilidad, etc. promovidos en
su desarrollo.
En parcelas y espacios destinados total y/o preferentemente a dotaciones pblicas,

tanto sobre como bajo la rasante de las mismas: los usos dotacionales pblicos
(comunicaciones, espacios libres, equipamientos, infraestructuras de servicios, etc.) en
sus distintas modalidades compatibles con los usos caractersticos de la zona.
Su implantacin podr plantearse y autorizarse en condiciones que impliquen el
destino de la totalidad de una parcela o espacio bien a una nica modalidad de
dotacin pblica, bien a distintas modalidades de dotaciones pblicas, proyectadas
sobre y/o bajo su rasante, y en condiciones de superposicin o no de unas sobre
otras.
Excepcionalmente, la edificabilidad vinculada a dichas dotaciones pblicas podr ser
complementada con otra vinculada a usos de equipamiento y/o terciario de titularidad
privada o asimilable a la misma, en los supuestos y con el alcance que se determine


49
en el contexto de la correspondiente ordenacin urbanstica (estructural o

pormenorizada).
C.- Usos prohibidos: los no incluidos en ninguna de las modalidades anteriores.
4-
Porcentaje mximo de edificabilidad urbanstica destinado a usos compatibles con el

residencial.
Con carcter general y sin perjuicio de medidas ms restrictivas que pudieran establecerse bien
en las correspondientes Normas Particulares de este Plan General bien en el planeamiento
pormenorizado a promover en su desarrollo, el porcentaje mximo de edificabilidad urbanstica
sobre rasante destinada en el conjunto de la zona a usos autorizados diversos del residencial
ser equivalente al 40% de la edificabilidad urbanstica sobre rasante total de la misma.
5-
Rgimen jurdico.
Esta zona tendr, a los efectos correspondientes, la condicin propia de una zona de uso
predominantemente privado y/o asimilable al mismo.
Eso s, con carcter general y sin perjuicio de determinadas salvedades, esa condicin se
considerar extendida a las parcelas y terrenos resultantes de la ordenacin pormenorizada
que, asimismo, estn sujetos a esa misma condicin y no as a la propia de las subzonas de
titularidad pblica.
Por su parte, la citada salvedad est asociada a las dos situaciones y/o tipos de previsiones que
se exponen a continuacin, que a todos los efectos han de considerarse compatibles con la
indicada condicin:
*
La primera de esas situaciones est vinculada a la posible previsin de usos y

edificabilidades vinculados a dotaciones pblicas y de carcter no lucrativo dentro de las
referidas parcelas y terrenos privados y/o asimilables a los mismos, sobre y/o bajo su
rasante.
La segunda est relacionada con la posible previsin de usos y edificabilidades urbansticas

(lucrativas) bajo y/o sobre la rasante de parcelas y terrenos destinados a dotaciones
pblicas. A todos esos efectos se ha de estar, en concreto, a lo previsto tanto en las
correspondientes Normas Particulares de los mbitos Urbansticos contenidas en este Plan
General, como, en su caso, en el planeamiento pormenorizado promovido o a promover en
su desarrollo, as como el consolidado por el mismo.
Adems, en lo referente tanto al vuelo como al subsuelo, el mbito espacial de referencia del
rgimen de calificacin propio de esta zona, as como del rgimen jurdico privado y/o asimilable
al mismo predominante en la misma se extender a, exclusivamente, aquellas partes de dichos
vuelo y subsuelo vinculadas a la edificabilidad y a las construcciones de esa misma naturaleza
jurdica autorizadas sobre y bajo rasante por el planeamiento urbanstico, extendidas a la
totalidad de cada parcela. El resto del vuelo y del subsuelo de la zona global tendr a todos los
efectos la condicin propia del dominio y uso pblico.


50
(1)
Residencial de ensanche
1.- Definicin.
Zona configurada por asentamientos preferentemente residenciales, caracterizada por la
presencia de, tambin preferentemente, edificaciones con morfologa de manzana, de densidad
edificatoria media o alta.
El rgimen general de edificacin de esta zona est caracterizado por la presencia de,
preferentemente, edificaciones de tipologa de manzana que, o bien estn ocupadas en su
totalidad por la edificacin, o bien disponen en su interior de patios de manzana cerrados o
parcialmente abiertos.
Ms en concreto, dicho rgimen es el resultante de la consideracin conjunta de,
fundamentalmente y entre otros extremos:
*
El rgimen edificatorio propio de las parcelas a.2 Residencial de ensanche caractersticas

de esta zona, establecido en este mismo documento.
Las previsiones establecidas en la materia en las Normas Particulares de los

correspondientes mbitos Urbansticos en los que se integren estas zonas, concretamente
en el epgrafe III de las mismas.

*
General en las parcelas "a.2 Residencial de ensanche (caractersticas de esta zona),
as como en parcelas residenciales de tipologa diversa a la anterior que, en su caso,
se ordenen en la zona.

dotaciones pblicas:
-
(1)
Usos de actividades econmicas de carcter industrial, en parcelas que, bien en

las correspondientes Normas Particulares de este Plan General bien en el
planeamiento pormenorizado, se destinen a ese tipo de usos, as como, en su
caso, a otros compatibles con los anteriores.
Ha de entenderse con carcter general que, siempre que la definicin de una determinacin se remite a la
epgrafe III. Rgimen Urbanstico Estructural de la misma.

51

Se autoriza asimismo la implantacin de usos industriales de 3 categora
siempre que, complementariamente, se justifique su compatibilidad con las
caractersticas y condicionantes del entorno, y, asimismo, se determinen y
apliquen las medidas necesarias para garantizar que su desarrollo y ejercicio no
conllevar efectos nocivos y perjudiciales en ese mismo entorno. Esas medidas
se entendern asociadas, entre otras, a su implantacin en edificaciones
destinadas en su integridad a acoger usos como los citados y/o compatibles con
los mismos. Su implantacin se entender en todo caso condicionada a su
expresa autorizacin en el contexto de la correspondiente ordenacin
pormenorizada definida bien en este mismo Plan General, bien en el
planeamiento a promover en su desarrollo.
Se autoriza la implantacin de estaciones de servicio y unidades de suministro de
combustibles en parcelas especficamente destinadas a ese uso. Su implantacin
deber estar prevista, en todo caso, en el contexto de la correspondiente
ordenacin pormenorizada.
-
Usos de actividades econmicas de carcter terciario, en parcelas que, bien en

este Plan General bien en el planeamiento pormenorizado, se destinan a ese tipo
de usos, as como, en su caso, a otros compatibles con los anteriores.
Con carcter general, se autoriza la implantacin de usos comerciales de 1 y 2
categoras en esas parcelas.
Excepcionalmente, este Plan General (Normas Urbansticas Particulares) o el
planeamiento pormenorizado podrn autorizar la implantacin de usos
comerciales de 3 y 4 categoras. En todo caso, su autorizacin ha de
entenderse condicionada, por un lado, a la previa justificacin de su conveniencia,
y, por otro a la determinacin y ejecucin de las medidas necesarias para eliminar
los impactos negativos (trfico; espacios de carga y descarga; etc.) de cualquier
tipo que pudiera conllevar su implantacin.
En ese contexto, han de entenderse consolidados los usos comerciales de 3 y 4
categoras existentes con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General,
siempre que los mismos hubiesen sido implantados de conformidad con el
planeamiento urbanstico vigente en su momento, previa obtencin de la o las
correspondientes autorizaciones administrativas, incluidas licencias municipales.
Complementariamente, cualquiera que sea su categora, la implantacin de usos
comerciales deber adecuarse, con carcter general, a los criterios establecidos
tanto en el planeamiento urbanstico, incluido este Plan General, como a los
especficos que en relacin con todos o algunos de ellos (hostelera, actividades
bancarias y financieras, etc.) se determinen en las Ordenanzas municipales a
promover en desarrollo de este Plan.
Adems, el dimensionamiento mximo de los usos comerciales de 4 categora
ha de entenderse limitado de conformidad con los parmetros establecidos en el
vigente Plan Territorial Sectorial de creacin pblica de suelo para actividades
econmicas y de equipamientos comerciales, aprobado definitivamente mediante

52
Decreto de 21 de diciembre de 2004. En concreto, ese dimensionamiento mximo

ha de entenderse fijado en los trminos establecidos en el artculo 14 de las
Normas de Ordenacin de ese Plan.
Uso de equipamiento comunitario, en sus distintas modalidades compatibles con

los usos caractersticos de la zona.
Uso de infraestructuras de servicios.
En parcelas y espacios destinados a dotaciones pblicas, tanto sobre como bajo la

rasante de las mismas:
-
Los usos dotacionales pblicos (comunicaciones, espacios libres, equipamientos,

infraestructuras de servicios, etc.) en sus distintas modalidades compatibles con
dotacin pblica, bien a distintas modalidades de dotaciones pblicas,
proyectadas sobre y/o bajo su rasante, y en condiciones de superposicin o no de
unas sobre otras.
Las infraestructuras de servicios, desarrolladas a la manera de actividad

econmica industrial de carcter autnomo y diferenciado.
Estaciones de servicio y unidades de suministro de combustible en terrenos

integrados y/o vinculados a la red viaria. Su implantacin deber estar prevista,
en todo caso, en el contexto de la correspondiente ordenacin pormenorizada.
Excepcionalmente, la edificabilidad vinculada a dichas dotaciones pblicas podr
ser complementada con otra vinculada a usos de equipamiento y/o terciario de
titularidad privada o asimilable a la misma, en los supuestos y con el alcance que
se determine en el contexto de la correspondiente ordenacin urbanstica
(estructural o pormenorizada).

4.- Porcentaje mximo de edificabilidad urbanstica destinado a otros usos compatibles con el
residencial.
Con carcter general y sin perjuicio de medidas ms restrictivas que pudieran establecerse en
las correspondientes Normas Particulares, el porcentaje mximo de la edificabilidad urbanstica
sobre rasante destinada a usos lucrativos autorizados diversos del residencial ser equivalente
al 40% de la edificabilidad urbanstica total sobre rasante de la zona.
5.- Rgimen jurdico.


53
titularidad pblica.
Por su parte, la citada salvedad est asociada a las dos situaciones y/o tipos de previsiones de
carcter excepcional que se exponen a continuacin, que a todos los efectos han de
considerarse compatibles con la indicada condicin:
*

rasante.

Adems, en lo referente tanto al vuelo como al subsuelo, el mbito espacial de referencia tanto
del rgimen de calificacin propio de esta zona, como del rgimen jurdico privado y/o asimilable
al mismo predominante en ella, se extender, exclusivamente, a aquellas partes de dichos vuelo
y subsuelo vinculadas a la edificabilidad y a las construcciones de esa misma naturaleza jurdica
autorizadas sobre y bajo rasante por el planeamiento urbanstico, extendidas a la totalidad de
cada parcela. El resto del vuelo y del subsuelo de la zona global tendr a todos los efectos la
condicin propia del dominio y uso pblico.
(1)
Residencial de edificacin abierta
1.- Definicin.
presencia de, tambin preferentemente, edificaciones de tipologa abierta, de densidad media o
alta.
preferentemente, edificaciones de tipologa abierta, exentas o adosadas, en forma de bloques
de mayor o menor volumen, con un mayor o menor nmero de viviendas, y con disposicin o no
de espacios anejos no edificados, as como de patios interiores.
preferentemente y entre otros extremos:
(1)

54
El rgimen edificatorio propio de las parcelas a.30 Residencial de edificacin abierta

caractersticas de esta zona, establecido en este mismo documento.


*
General en las parcelas "a.30 Residencial de edificacin abierta (caractersticas de
esta zona global), as como en parcelas residenciales de tipologa diversa a la anterior
que, en su caso, se ordenen en la zona.

dotaciones pblicas:
-

este Plan General bien en el planeamiento pormenorizado, se destinan a ese tipo
Se autoriza asimismo la implantacin de usos industriales de 3 categora
siempre que, complementariamente, se justifique su compatibilidad con las
conllevar efectos perjudiciales en ese mismo entorno. Esas medidas se
entendern asociadas, entre otras, a su implantacin en edificaciones destinadas
en su integridad a acoger usos como los citados y/o compatibles con los mismos.
Su implantacin se entender en todo caso condicionada a su expresa
autorizacin en el contexto de la correspondiente ordenacin pormenorizada
definida bien en este mismo Plan General, bien en el planeamiento a promover
en su desarrollo.
Usos de actividades econmicas de carcter terciario, en parcelas que, bien en

este Plan General bien en el planeamiento pormenorizado, se destinen a ese tipo


55

categoras en estas parcelas.
Excepcionalmente, este Plan General (Normas Urbansticas Particulares) o el
planeamiento pormenorizado podrn autorizar la implantacin de usos
comerciales de 3 y 4 categoras. En todo caso, su autorizacin ha de
entenderse condicionada a, por un lado, la previa justificacin de su conveniencia,
y, por otro, la determinacin y ejecucin de las medidas necesarias para eliminar
los impactos negativos (trfico, carga y descarga, etc.) de cualquier tipo que
pudiera conllevar su implantacin.
Complementariamente, cualquiera que sea su categora, la implantacin de usos
comerciales deber adecuarse, con carcter general, a los criterios establecidos
tanto en el planeamiento urbanstico, incluido este Plan General, como a los
especficos que en relacin con todos o algunos de ellos (hostelera, actividades
bancarias y financieras, etc.) se determinen en las Ordenanzas municipales a
Adems, el dimensionamiento mximo de los usos comerciales de 4 categora
Decreto de 21 de diciembre de 2004. En concreto, ese dimensionamiento mximo
ha de entenderse fijado en los trminos establecidos en el artculo 14 de las
Normas de Ordenacin de ese Plan.


-

unas sobre otras.


56


ser complementada con otra vinculada a usos de equipamiento y/o terciario de
titularidad privada o asimilable a la misma, en los supuestos y con el alcance que
se determine en el contexto de la correspondiente ordenacin urbanstica
(estructural o pormenorizada).

residencial.
las correspondientes Normas Particulares, el porcentaje mximo de la edificabilidad urbanstica
al 40% de la edificabilidad urbanstica sobre rasante total de la zona.
5.- Rgimen jurdico.
titularidad pblica.
indicada condicin:
*

rasante.

al mismo predominante en ella se extender, exclusivamente, a aquellas partes de dichos vuelo

57

(1)
Residencial de bajo desarrollo
1.- Definicin.
presencia de, tambin preferentemente, edificaciones de tipologa abierta, de carcter
fundamentalmente residencial, de densidad media o baja.
preferentemente, edificaciones de tipologa abierta, en forma de bloques de bajo desarrollo o
aislados, con un limitado nmero de viviendas, y con disposicin o no de espacios anejos no
edificados.
preferentemente y entre otros extremos:
*
El rgimen edificatorio propio de las parcelas a.40 Residencial de bajo desarrollo

caractersticas de esta zona, establecido en este mismo documento.


(1)
General en las parcelas "a.40 Residencial de bajo desarrollo (caractersticas de esta
zona global), as como en parcelas residenciales de tipologa diversa a la anterior que,
en su caso, se ordenen en la zona.

dotaciones pblicas:

58

la correspondiente Norma Particular de este Plan General bien en el
planeamiento pormenorizado, se destinan a ese tipo de usos, as como, en su
caso, a otros compatibles con los anteriores.
Se autoriza asimismo la implantacin de usos industriales de 3 categora, con
una superficie de techo mxima de 2.000 m(t), siempre que, entre otros
extremos, y complementariamente, se justifique su compatibilidad con las
conllevar efectos nocivos y perjudiciales en ese mismo entorno. Esas medidas
se entendern asociadas a, entre otras, su implantacin en edificaciones
destinadas en su integridad a acoger usos como los citados y/o compatibles con
los mismos. Su implantacin se entender en todo caso condicionada a su
expresa autorizacin en el contexto de la correspondiente ordenacin
pormenorizada definida bien en este mismo Plan General, bien en el
planeamiento a promover en su desarrollo.
Usos de actividades econmicas de carcter terciario, en parcelas que bien en

este Plan General bien en el planeamiento pormenorizado, se destinen a ese tipo
de usos.
categoras en esas parcelas.
Excepcionalmente y previa justificacin de su conveniencia, este Plan General o
el planeamiento pormenorizado podrn autorizar la implantacin de usos
comerciales de 3 categora. En todo caso, su implantacin deber ser
complementada con la previa determinacin y ejecucin de las medidas
necesarias para eliminar impactos negativos de cualquier ndole (trfico, carga y
descarga).
En ese contexto, han de entenderse consolidados los usos comerciales de 3
categora existentes con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General,
En cualquier caso, la implantacin de usos comerciales se adecuar tanto a los
criterios generales establecidos en el planeamiento urbanstico, incluido este Plan
General, como a los especficos que en relacin con todos o algunos de ellos
(hostelera, actividades bancarias y financieras, etc.) se determinen en las


59

Uso de infraestructura de servicios

-

unas sobre otras.



pormenorizada).
residencial.
las correspondientes Normas Particulares, el porcentaje mximo de edificabilidad urbanstica
5.- Rgimen jurdico.
titularidad pblica.

60
indicada condicin:
*

rasante.

al mismo predominante en ella se extender a, exclusivamente, aquellas partes de dichos vuelo
Artculo 15.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de la zona global B.10 Uso
(1)
Industrial
1.- Definicin.
Zona destinada, preferentemente, a usos de actividades econmicas de la modalidad propia de
los denominados usos industriales, caracterizada por la presencia de, tambin preferentemente,
edificaciones e instalaciones destinadas con carcter general a actividades de esa ndole as
como a otras complementarias de las anteriores.
Dicho rgimen es el resultante de la consideracin conjunta de, entre otros:
*
El rgimen edificatorio propio de las parcelas b.10 Uso industrial, caractersticas de esta
zona, establecido en este mismo documento.

en su epgrafe III.
(1)

61

El rgimen general de uso de esa zona responde a los siguientes parmetros:
A.- Usos caractersticos: los usos industriales en todas sus categoras.
En todo caso, a los efectos de la implantacin y autorizacin de unas u otras categoras
concretas de esos usos se estar a lo establecido en cada supuesto bien en este Plan
General, bien en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo.
*
En parcelas industriales: los usos autorizados con carcter general en las parcelas de
tipologa b.10 Uso industrial en las condiciones establecidas tanto en este Plan
como, en su caso, en el planeamiento pormenorizado.
En otras parcelas y espacios de tipologa diversa a la industrial y no destinados a

dotaciones pblicas:
-
Uso de vivienda autnoma: exclusivamente en edificaciones preexistentes, ya

destinadas a ese uso con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General,
y consolidadas por el mismo o por el planeamiento promovido en su desarrollo.
Usos terciarios autnomos: en parcelas que, sea en este Plan General o en el

planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo se destinen bien
especficamente a esos usos, bien a esos y a otros usos compatibles con ellos,
bien, simplemente, se autoricen los mismos.
Con carcter general, se autoriza la implantacin de usos comerciales de 1, 2 y
3 categoras. Se autorizan asimismo los de 4 categora, hasta un techo mximo
de 4.000 m(t), siempre que su implantacin est prevista bien en este Plan
General, bien en el planeamiento promovido en su desarrollo. Excepcionalmente,
podrn autorizarse usos comerciales de 4 de techo superior al indicado en los
supuestos y con el alcance que se determine en las correspondientes Normas
Particulares de este Plan General, con el carcter propio de una previsin de
ordenacin estructural.
En todo caso, el dimensionamiento mximo de los usos comerciales de 4
categora ha de entenderse limitado de conformidad con los parmetros
establecidos en el vigente Plan Territorial Sectorial de creacin pblica de suelo
para actividades econmicas y de equipamientos comerciales, aprobado
definitivamente mediante Decreto de 21 de diciembre de 2004. En concreto, ese
dimensionamiento mximo ha de entenderse fijado en los trminos establecidos
en el artculo 14 de las Normas de Ordenacin de ese Plan.

Usos de infraestructuras de servicios


62

-

unas sobre otras.


ser complementada con otra vinculada a usos de equipamiento y/o actividades
econmicas de titularidad privada o asimilable a la misma, en los supuestos y con
el alcance que se determine en el contexto de la correspondiente ordenacin
urbanstica (estructural o pormenorizada).

industrial.
sobre rasante destinada a usos lucrativos autorizados diversos del industrial ser equivalente al
40% de la edificabilidad urbanstica sobre rasante total de la zona.
5.- Rgimen jurdico.
titularidad pblica.
indicada condicin:


63

rasante.

al mismo predominante en ella se extender a, exclusivamente, aquellas partes de dichos vuelo
Artculo 16.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de la zona global B.20 Uso
(1)
Terciario
1.- Definicin.
Zona destinada a, preferentemente, usos de actividades econmicas de la modalidad de los
denominados usos terciarios, caracterizada por la presencia de, tambin preferentemente,
edificaciones destinadas con carcter general a actividades de esa ndole as como a otras
complementarias de las anteriores.
Dicho rgimen es el resultante de la consideracin conjunta de, entre otras, las determinaciones
siguientes:
*
El rgimen edificatorio propio de las parcelas b.20 Uso terciario, caractersticas de esta
zona, establecido en este mismo documento.
Las previsiones establecidas en la materia en las Normas Particulares de los mbitos

Urbansticos en los que se integren estas zonas, concretamente en su epgrafe III.

El rgimen general de uso de esta zona responde a los siguientes parmetros:
(1)
apartado 1. Calificacin Global del epgrafe III. Rgimen Urbanstico Estructural de la misma.

64
A.- Usos caractersticos: usos terciarios.

En todo caso, la implantacin de los usos comerciales de 4 categora ha de entenderse
condicionada en los trminos siguientes:
*
Por un lado, su implantacin ha de estar expresamente prevista en el planeamiento

urbanstico (bien este Plan General; bien el planeamiento consolidado por el mismo;
bien el planeamiento pormenorizado a promover en su desarrollo).
Por otro, el dimensionamiento mximo de los mismos ha de entenderse limitado de

conformidad con los parmetros establecidos en el vigente Plan Territorial Sectorial de
creacin pblica de suelo para actividades econmicas y de equipamientos
comerciales, aprobado definitivamente mediante Decreto de 21 de diciembre de 2004.
En concreto, ese dimensionamiento mximo ha de entenderse fijado en los trminos
establecidos en el artculo 14 de las Normas de Ordenacin de ese Plan.

*
En parcelas terciarias: los usos autorizados con carcter general en las parcelas de
tipologa b.20 Uso terciario en las condiciones establecidas tanto en este Plan como,
en su caso, en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo.
En otras parcelas y espacios de tipologa diversa a la terciaria y no destinados a

dotaciones pblicas:
Uso de vivienda autnoma: exclusivamente en edificaciones preexistentes, ya

destinadas a ese uso con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General,
y consolidadas por el mismo o por el planeamiento promovido en su desarrollo.
Usos industriales: en parcelas y/o edificaciones que, sea en las correspondientes

Normas Particulares o en el planeamiento pormenorizado se destinen bien
especficamente a esos usos, bien a esos y a otros usos compatibles con ellos, o,
bien, simplemente, se autoricen los mismos.
Uso de equipamiento comunitario, en sus distintas modalidades compatibles con

Uso de infraestructura de servicios.

-



65

unas sobre otras.
-



pormenorizada).
4.- Porcentaje mximo de edificabilidad urbanstica destinado a otros usos compatibles con los
terciarios.
sobre rasante destinada a usos lucrativos autorizados diversos de los terciarios ser equivalente
5.- Rgimen jurdico.
titularidad pblica.
indicada condicin:
*

rasante.



66
Artculo 17.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de la zona global D.10 Rural
de proteccin especial.
1.- Definicin.
Sin perjuicio de las salvedades a las que se alude a continuacin, esta zona rural se
corresponde con mbito y entornos del municipio a proteger y preservar en atencin a sus
propias condiciones y caractersticas naturales y/o paisajsticas. Muchas de ellas forman parte
de mbitos sujetos a criterios de intervencin especficos establecidos en disposiciones legales
generales o especficas referidas a los mismos, en atencin a su integracin y/o condicin de
parque natural, rea de inters naturalstico, etc.
Se incluyen entre ellas los mbitos sujetos a las categoras de especial proteccin (en sus dos
subcategoras de especial proteccin estricta y especial proteccin compatible) y mejora
ambiental (en sus dos subcategoras de reas de mejora de ecosistemas y reas degradadas a
recuperar) identificadas y delimitadas en el vigente Plan Territorial Sectorial de Proteccin y
Ordenacin del Litoral.
Por su parte, las referidas salvedades se corresponden con las particularidades propias de los
parques naturales integrados en este tipo de zona. En concreto, ese tipo de particularidades
estn asociadas, en concreto, a los terrenos rurales de la ciudad incluidos en el parque natural
Aiako Harria (terrenos del enclave de Urdaburu), as como a los que este Plan General propone
incluir en l (terrenos del enclave de Landarbaso). Todos esos terrenos han de entenderse
sujetos a los criterios y objetivos de intervencin propios de esos parques rurales, incluidos los
vinculados al ocio, esparcimiento, etc. de la poblacin. Precisamente por ello y sin perjuicio de
las particularidades derivadas de esa condicin especfica de parque natural, han de entenderse
asimilables en gran medida a las zonas globales F.20 Sistema general de reas recreativas
rurales reguladas en este Plan General.
*
Con carcter general y sin perjuicio de la salvedad a la que se alude ms adelante, en los
mbitos y terrenos integrados en esta zona y afectados por disposiciones legales, planes y
proyectos vigentes, de rango superior a este Plan General y/o de incidencia especfica en
aqullos, el rgimen de edificacin ser el resultante de las previsiones contenidas en
aqullos.
En concreto, se estar a lo establecido, entre otros, en las disposiciones legales, planes y
proyectos mencionados en el apartado anterior.
En ese contexto, los mbitos sujetos a las categoras de especial proteccin y mejora
ambiental identificadas y delimitadas en el vigente Plan Territorial Sectorial de Proteccin y
Ordenacin del Litoral se entendern sujetas a las previsiones establecidas a ese respecto
en ese mismo Plan para una y otra categora.
Por su parte, la indicada salvedad incide en terrenos y entornos integrados y/o que este
Plan General propone integrar en mbitos oficialmente considerados como parques
(1)
naturales . El rgimen de edificacin de esos terrenos y entornos se corresponde con el
(1)
En el caso que ahora nos ocupa, se han de considerar como tales el conjunto de los terrenos integrados en el
Parque Natural Aiako Harria, as como los que este Plan General propone incluir en l. Dichos terrenos son, en
concreto, los incluidos en los enclaves de Urdaburu y Landarbaso.

67
fijado por este mismo Plan General para las zonas globales de tipologa F.20 Sistema
general de reas recreativas rurales en la medida y con el alcance con el que sea
compatible con el fijado para los mismos en cuanto que tales parques naturales.
*
Complementariamente, en los mbitos y terrenos no afectados por las citadas

disposiciones legales, planes y proyectos especficos:
-
Con la salvedad que se expone a continuacin, se consolidan las edificaciones

preexistentes vinculadas a los usos autorizados en esta zona, siempre que las mismas
hubiesen sido construidas de conformidad con el planeamiento vigente en su
momento, previa obtencin de la o las correspondientes autorizaciones
administrativas, incluidas licencias municipales. Dicha salvedad incide en aquellas
edificaciones que el planeamiento urbanstico (este Plan General y el planeamiento
formulado en su desarrollo o convalidado por aqul) declare disconformes con el
mismo.
Se autoriza la construccin de nuevas edificaciones y/o la ampliacin de otras

preexistentes, exclusivamente en el supuesto de que estn vinculadas a explotaciones
agropecuarias comunes preexistentes con anterioridad a la aprobacin de este Plan, y
de que se destinen directamente a usos de esa misma naturaleza, excluidas industrias
agrarias, viviendas auxiliares, usos de hospedaje, etc.
Dichas edificaciones se adecuarn a las condiciones establecidas para las mismas tanto en
este Plan General como en el planeamiento que, en su caso, se promueva en su
desarrollo.
*
Con carcter general y sin perjuicio de la salvedad a la que se alude ms adelante, en los
mbitos y terrenos afectados por disposiciones legales, planes y proyectos vigentes, de
rango superior a este Plan General y/o de incidencia especfica en aqullos, el rgimen
general de uso ser el resultante de las previsiones contenidas en los mismos.
En ese contexto, los mbitos vinculados a las categoras de especial proteccin y mejora
ambiental identificados y delimitados en el vigente Plan Territorial Sectorial de Proteccin y
Ordenacin del Litoral se entendern sujetos al rgimen de uso establecido en ese mismo
Plan para una y otra categora.
Por su parte, la indicada salvedad incide en terrenos y entornos integrados y/o que este
Plan General propone integrar en mbitos oficialmente considerados como parques
(1)
naturales . El rgimen de uso de esos terrenos y entornos se corresponde con el fijado por
este mismo Plan General para las zonas globales de tipologa F.20 Sistema general de
reas recreativas rurales en la medida y con el alcance con el que sea compatible con el
fijado para los mismos en cuanto que tales parques naturales.
(1)
Complementariamente, en los mbitos y terrenos no afectados por las citadas

disposiciones legales, planes y proyectos especficos:
En el caso que ahora nos ocupa, se han de considerar como tales el conjunto de los terrenos integrados en el
Parque Natural Aiako Harria, as como los que este Plan General propone incluir en l. Dichos terrenos son, en
concreto, los incluidos en los enclaves de Urdaburu y Landarbaso.

(1)
68
Se considerarn caractersticos los usos de:

.
Proteccin ambiental.
.
Explotacin agropecuaria, asociados, exclusivamente, a explotaciones
preexistentes y reconocidas como tales con anterioridad a la aprobacin de este
Plan, sin perjuicio de que las correspondientes explotaciones estn emplazadas
total o parcialmente dentro de esta zona.
Con carcter general, se autoriza su implantacin en edificaciones preexistentes y
consolidadas por el planeamiento urbanstico y aptas para su desarrollo, previa
justificacin de la idoneidad de su implantacin en los mismos.
Excepcionalmente y previa justificacin de su necesidad e idoneidad, se autoriza
su implantacin en nuevas edificaciones e instalaciones, exclusivamente en el
supuesto de que stas se destinen directamente a usos de explotacin
agropecuaria, excluidas industrias agrarias, viviendas auxiliares, usos de
hospedaje, etc.
.
Forestales, asociados, por un lado, a la preservacin, regeneracin y, en su caso,
explotacin de las especies de vegetacin de inters existentes, y, por otro, a la
reforestacin, en los casos en los que la misma se estime de inters.
Se considerarn compatibles o admisibles los usos de:

.
Ocio y esparcimiento.
.
Residenciales autnomos, exclusivamente en edificaciones existentes con
anterioridad a la aprobacin de este Plan General, siempre que las mismas
hubiesen sido construidas de conformidad con el planeamiento vigente en su
momento, previa obtencin de la o las correspondientes autorizaciones
administrativas, incluidas licencias municipales, y estuviesen destinadas a ese
mismo uso en el perodo inmediatamente anterior al citado.
.
En las modalidades compatibles con el entorno ruralforestal, siempre que su
implantacin en el mismo resulte oportuna y se justifique por motivos de inters
pblico.
Se autoriza su implantacin, exclusivamente, en edificios existentes con
anterioridad a la aprobacin de este Plan General y consolidados en el mismo,
siempre que, en atencin a sus caractersticas, sean susceptibles de ser
destinados a dichos usos. Dicha consolidacin ha de entenderse asociada a la
construccin de las citadas edificaciones de conformidad con los criterios
establecidos en el planeamiento vigente con anterioridad, y/o legalizadas con
posterioridad.
.
Usos terciarios:
En las modalidades de usos hoteleros, hosteleros, deportivos, sanitarios y
asistenciales, exclusivamente en edificaciones preexistentes a la entrada en vigor
de este Plan General y consolidados en ste, siempre que su implantacin en el
medio rural resulte oportuna y se justifique por motivos de inters pblico. Dicha
consolidacin ha de entenderse asociada a la construccin de las citadas
edificaciones de conformidad con los criterios establecidos en el planeamiento
vigente con anterioridad, y/o a su legalizacin posterior.
A los efectos de su autorizacin, los citados usos terciarios sern considerados
(1)
como asimilables a los usos de equipamiento .
Determinados usos de equipamiento a los que se hace referencia en, entre otros, los artculos 54 y 57 de la Ley de
Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de 2006, tienen o pueden tener en el contexto de este Plan General, la condicin
de usos terciarios. De ah la asimilacin entre stos y aqullos.

69
Usos de infraestructuras de servicios:

En las modalidades compatibles con el entorno rural, siempre que su
implantacin en el mismo resulte oportuna y se justifique por razones de inters
pblico.
Se considerarn prohibidos los usos no incluidos en las modalidades anteriores que

resulten incompatibles con la naturaleza y los objetivos propios de esta zona.
4.- Rgimen jurdico.

El rgimen jurdico, privado o pblico, de los mbitos y terrenos afectados por disposiciones
legales, planes y proyectos vigentes, de rango superior a este Plan General, ser el resultante
de las previsiones contenidas en los mismos.
Los restantes mbitos y terrenos de esta zona tienen, a los efectos correspondientes, la
condicin propia de mbitos y terrenos bien de uso privado y/o asimilable al mismo, bien de uso
pblico, en atencin a la consideracin conjunta y complementaria de, por un lado, el destino
urbanstico de la misma, y, por otro, su titularidad.
forestal.
1.- Definicin y objetivos.
Zonas rurales caracterizadas por la presencia de, preferentemente, valores forestales presentes
y/o potenciales a preservar y potenciar.
Con las nicas salvedades relacionadas con la ejecucin, con carcter excepcional, de nuevas
construcciones previa y debidamente justificadas desde la perspectiva de su vinculacin a los
usos forestales caractersticos de la misma, y de su necesidad para el desarrollo de esos usos,
no se autoriza la construccin de nuevas edificaciones en la zona, y se consolidan las existentes
a la entrada en vigor de este Plan General, siempre que hubiesen sido construidas de
conformidad con el rgimen urbanstico establecido en el planeamiento vigente con anterioridad
a su aprobacin, previa obtencin de la correspondiente licencia municipal, o hubiesen sido
legalizadas con posterioridad.
Se excluyen de esa consolidacin las edificaciones existentes que, bien en este Plan General
bien en el planeamiento que se promueva en su desarrollo, se declaren fuera de ordenacin.
Se autoriza la realizacin en las citadas edificaciones existentes y consolidadas de las obras
necesarias para la implantacin tanto de los usos caractersticos de esta zona, como de
aquellos otros compatibles con los anteriores.
En lo que a este Plan General se refiere, dichas obras podrn ser de alcance diverso. As, se
autorizan tanto las obras de reforma de las citadas edificaciones como las de derribo y
sustitucin de las mismas, en las condiciones establecidas en este Plan.
En todo caso, la efectiva y definitiva autorizacin de dichas obras deber entenderse
condicionada a la emisin y obtencin de, adems de la correspondiente licencia municipal, los

70
restantes informes y autorizaciones que, de conformidad con los criterios establecidos en la

legislacin vigente, resulten, en su caso, necesarios.
A.- Usos caractersticos: usos forestales.
*
Usos de ocio y esparcimiento, siempre que sean compatibles con las caractersticas y
naturaleza propios de esta zona.
Usos de explotacin agropecuaria, en la medida en que sean compatibles con los

usos forestales. Su autorizacin no se extiende a la habilitacin de usos auxiliares de
los anteriores, salvo en edificaciones e instalaciones preexistentes y consolidadas,
adecuadas para su implantacin.
Industrias agrarias de carcter forestal de primera transformacin de productos de esa

naturaleza propios y/ asociados a la correspondiente explotacin, siempre que se
justifique tanto la idoneidad y/o conveniencia de su desarrollo conjunto por razones
asociadas a la economa y/o a la propia lgica del proceso de produccin, como la
inexistencia de afecciones negativas y perjudiciales derivadas de su implantacin a los
efectos de la consecucin de los objetivos generales planteados en la zona.
Usos residenciales:
Se autoriza su implantacin exclusivamente en edificaciones preexistentes, siempre
que las mismas hubiesen sido construidas de conformidad con el planeamiento
vigente en su momento, previa obtencin de la o las correspondientes
autorizaciones administrativas, incluidas licencias municipales, y estuviesen
legalmente destinadas a ese mismo uso en el perodo inmediatamente anterior a la
entrada en vigor de este Plan General; esa autorizacin se extiende tanto a las
viviendas auxiliares de otros usos autorizados, incluidas explotaciones agrarias, como
a las viviendas autnomas.

En las modalidades compatibles con el entorno rural forestal, siempre que su
implantacin en el mismo resulte oportuna y se justifique por motivos de inters
pblico.
Se autoriza su implantacin, exclusivamente, en edificios existentes con anterioridad a
la aprobacin de este Plan General y consolidados en el mismo, siempre que, en
atencin a sus caractersticas, sean susceptibles de ser destinados a dichos usos.
Dicha consolidacin ha de entenderse asociada a la construccin de las citadas
edificaciones de conformidad con los criterios establecidos en el planeamiento vigente
con anterioridad, previa obtencin de la correspondiente licencia municipal, y/o
legalizadas con posterioridad, en todo caso con anterioridad al citado momento.


71
Usos terciarios:
En las modalidades de usos hoteleros, hosteleros, deportivos, sanitarios y
asistenciales, exclusivamente en edificaciones preexistentes a la entrada en vigor de
este Plan General y consolidados en ste, siempre que su implantacin en el medio
rural resulte oportuna y se justifique por motivos de inters pblico. Dicha
consolidacin ha de entenderse asociada bien a la construccin de las citadas
con anterioridad, previa obtencin de la correspondiente licencia municipal, bien a su
legalizacin posterior, aunque en todo caso anterior al momento antes mencionado.
A los efectos de su autorizacin, los citados usos terciarios sern considerados como
(1)
asimilables a los usos de equipamiento .
Usos de infraestructuras de servicios:

En las modalidades compatibles con el entorno rural forestal, siempre que su
implantacin en el mismo resulte oportuna y se justifique por razones de inters
pblico.
C.- Usos prohibidos: los usos no incluidos en las modalidades anteriores que resulten
incompatibles con la naturaleza y los objetivos propios de esta zona.
D.- En todo caso, la autorizacin e implantacin de los citados usos caractersticos y
compatibles se entender condicionada a su adecuacin a los criterios establecidos a ese
respecto, entre otros, en la legislacin y los instrumentos de ordenacin territorial vigentes.
4.- Rgimen jurdico.
Con la salvedad que se indica a continuacin, esta zona y los terrenos integrados en la misma
tienen, con carcter general y a los correspondientes efectos, la condicin propia de una zona
de uso predominantemente privado y/o asimilable al mismo.
La citada salvedad incide en los espacios y terrenos de esta zona que, en atencin a su
naturaleza y/o a lo dispuesto en disposiciones legales, planes y proyectos vigentes, de rango
superior a este Plan General, tienen la condicin propia de espacios y terrenos de titularidad y
uso predominantemente pblicos.
agroganadera y de campia.
1.- Definicin.
Zona global conformada por los suelos rurales del municipio no integrados en ninguna de las
restantes zonas globales diferenciadas en este Plan General. Forman parte de la misma, entre
otros, los suelos de mayor capacidad agraria del municipio.
(1)

72

Con carcter general, se autorizan las construcciones vinculadas a los usos caractersticos y
admisibles en esta zona, implantadas en las condiciones establecidas en la legislacin vigente,
en los instrumentos de ordenacin territorial, en este Plan General y en el planeamiento
Se consolidan las edificaciones existentes a la entrada en vigor de este Plan General, siempre
que hubiesen sido construidas de conformidad con el rgimen urbanstico establecido en el
planeamiento vigente con anterioridad a su aprobacin, previa obtencin de la correspondiente
licencia municipal, o hubiesen sido legalizadas con posterioridad.
Se excluyen de esa consolidacin las edificaciones existentes que, bien en este Plan General
bien en el planeamiento que se promueva en su desarrollo, se declaren fuera de ordenacin.
Se autoriza la realizacin en las citadas edificaciones existentes y consolidadas de las obras
necesarias para la implantacin tanto de los usos caractersticos de esta zona, como de
aquellos otros compatibles con los anteriores.
En lo que a este Plan General se refiere, dichas obras podrn ser de alcance diverso. As, se
autorizan tanto las obras de reforma de las citadas edificaciones como las de derribo y
sustitucin de las mismas, en las condiciones establecidas en este Plan.
En todo caso, la efectiva y definitiva autorizacin de dichas obras deber entenderse
condicionada a la emisin y obtencin de, adems de la correspondiente licencia municipal, los
restantes informes y autorizaciones que, de conformidad con los criterios establecidos en la
legislacin vigente, resulten, en su caso, necesarios.
Se autoriza asimismo la construccin de nuevas edificaciones, siempre que, tanto ellas como los
usos a los que se vinculen, o bien tengan relacin con la explotacin agropecuaria a la que
estn asociadas, o bien su implantacin en el medio rural y en esta zona est debidamente
justificada en atencin al inters pblico del uso y/o destino previsto para la misma.
Complementariamente y en todo caso, se deber justificar su compatibilidad y coherencia con
los objetivos y la naturaleza propios de dichos medio y zona.
A.- Usos caractersticos: usos de explotacin agropecuaria.
*
Usos de ocio y esparcimiento, siempre que sean compatibles con las caractersticas y
naturaleza propios de esta zona.
Usos forestales.
Industrias agrarias y de explotacin del litoral, en las condiciones expuestas, entre

otros, en los artculos 74, 78, etc. de este documento.

73
Usos residenciales:
Como uso auxiliar de los usos caractersticos de la zona, preferentemente en
edificaciones preexistentes con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan
General, y tambin, en los supuestos debidamente justificados, en nuevas
edificaciones, de conformidad con los criterios y condiciones establecidos a ese
respecto tanto en la legislacin vigente en la materia, como en este mismo Plan
y en el planeamiento que, en su caso, pueda promoverse en su desarrollo.
Se autoriza asimismo su habilitacin como uso auxiliar de otros usos admisibles,
en los supuestos previstos en este Plan General, y, en su caso, en el
planeamiento promovido en su desarrollo.
-
Como uso autnomo, exclusivamente en edificaciones existentes con anterioridad

a la aprobacin de este Plan General, construidas de conformidad con los
criterios establecidos en el planeamiento vigente en su momento, previa
obtencin de la correspondiente licencia municipal, y/o legalizadas con
posterioridad, y siempre que, tambin en el momento inmediatamente anterior a
dicha aprobacin, hubiesen estado destinadas a ese uso.
Usos de equipamiento comunitario, en las modalidades compatibles con el entorno

rural y esta zona, y siempre que su implantacin en el medio rural resulte oportuna y
justificada en atencin a su inters pblico.
Se autoriza su implantacin, exclusivamente, en edificios existentes con anterioridad a
la aprobacin de este Plan General y consolidados por el mismo, siempre que, en
atencin a sus caractersticas, sean susceptibles de ser destinados a dichos usos.
Dicha consolidacin ha de entenderse asociada a la construccin de las citadas
con anterioridad, y/o legalizadas con posterioridad.
Excepcionalmente podrn implantarse en nuevas edificaciones, en los supuestos y
condiciones establecidos tanto en la legislacin vigente como en este mismo Plan
General (artculos 80, etc. de este documento).
Usos terciarios, en las modalidades de usos hoteleros, hostelera, recreativos,

deportivos, sanitarios, asistenciales, sociocultural y de campamentos tursticos, y
siempre que su implantacin en el medio rural y en esta zona resulte oportuna y se
justifique por razones de inters pblico.
Los usos de hostelera se implantarn en todo caso y exclusivamente en edificaciones
existentes a la entrada en vigor de este Plan General, siempre que, por un lado,
hubiesen sido construidas de conformidad con el rgimen urbanstico establecido en el
planeamiento vigente con anterioridad a su aprobacin, o hubiesen sido legalizadas
con posterioridad, y, por otro, en atencin a sus caractersticas actuales sean
susceptibles de acogerlos.
Tratndose de los restantes citados usos terciarios admisibles, previa la debida
justificacin de su necesidad, en principio y con carcter preferente, se implantarn en
edificios existentes con anterioridad a la aprobacin definitiva de este Plan General y
consolidados y, en atencin a sus caractersticas, susceptibles de ser destinados a
esos usos.

74
Excepcionalmente podrn implantarse en nuevas edificaciones, en los supuestos y

condiciones establecidos tanto en la legislacin vigente como en este mismo Plan
General (artculos 80, etc. de este documento).
A los efectos de su autorizacin, los citados usos terciarios sern considerados como
(1)
asimilables a los usos de equipamiento .
*
Usos extractivos, previa autorizacin de los organismos competentes.
Infraestructuras de servicios, cuando su implantacin en el medio rural resulte

necesaria u oportuna y se justifique, en su caso, por motivos de inters pblico.
incompatibles con la naturaleza y los objetivos propios del medio rural y de esta zona.
D.- En todo caso, la autorizacin e implantacin de los citados usos caractersticos y
compatibles se entender condicionada a su adecuacin a los criterios establecidos a ese
respecto en, entre otros, la legislacin y los instrumentos de ordenacin territorial vigentes.
4.- Rgimen jurdico.
Con la salvedad que se indica a continuacin, esta zona y los terrenos integrados en la misma
tienen, con carcter general y a los correspondientes efectos, la condicin propia de una zona
de uso predominantemente privado y/o asimilable al mismo.
La citada salvedad incide en los espacios y terrenos de esta zona que, en atencin a su
naturaleza y/o a lo dispuesto en disposiciones legales, planes y proyectos vigentes, de rango
superior a este Plan General, tienen la condicin propia de espacios y terrenos de titularidad y
uso predominantemente pblicos.
Artculo 20.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de la zona global D.40
Cauces fluviales y mrgenes de proteccin de los mismos.
1.- Definicin.
Zona conformada por los cursos de agua y sus mrgenes de proteccin que renen las tres
condiciones que se exponen a continuacin.
En primer lugar, tratarse de cursos de agua identificados grficamente en el Plan Territorial
Sectorial de Ordenacin de los mrgenes de los ros y arroyos de la Comunidad Autnoma del
Pas Vasco, vertiente cantbrica, aprobado definitivamente el 22 de diciembre de 1998.
En segundo lugar, tratarse de cursos de agua y/o mrgenes que este Plan General clasifica
como suelo no urbanizable, sin que se integren en esa zona los clasificados como suelo urbano
o urbanizable.
(1)

75
En tercer lugar, los citados mrgenes de proteccin se identifican en atencin a la componente

urbanstica regulada en el citado Plan Territorial Sectorial.
Por lo dems, con carcter general, su tratamiento se ha de adecuar a los criterios
establecidos tanto en la legislacin vigente en la materia y en dicho Plan Territorial Sectorial,
como en, en su caso, el propio planeamiento urbanstico.
El rgimen general de edificacin de los citados cauces y de sus mrgenes es el establecido en
la legislacin vigente en la materia y en el mencionado Plan Territorial Sectorial, as como, en su
caso, en el planeamiento urbanstico.
Tratndose de cauces integrados en el dominio pblico martimo-terrestre, as como de las
mrgenes de los mismos, dicho rgimen se adecuar a los criterios establecidos en la vigente
Ley de Costas (Ttulos II y III), en el Reglamento promovido en su desarrollo (Ttulos II y III), y
en el tambin vigente Plan Territorial Sectorial de proteccin y ordenacin del litoral de la
Comunidad Autnoma del Pas Vasco (Aprobacin definitiva:13 de marzo de 2007).
El rgimen general de uso de esta zona responde a los parmetros siguientes:
A.- Usos caractersticos:
*
Usos de elementos territoriales.

*
Usos de ocio y esparcimiento, siempre que sean compatibles con los objetivos de
proteccin de la zona.
Usos de espacios libres, siempre que sean compatibles con los objetivos de proteccin
de la zona.
Usos de explotacin agropecuaria y forestales, siempre que sean compatibles con los
objetivos de proteccin de la zona.
Usos de infraestructuras de servicios, siempre que sean compatibles con los objetivos
de proteccin de la zona.
Otros usos compatibles con los objetivos de proteccin de la zona.
D.- En todo caso, a los efectos de la autorizacin o no de los citados usos se estar a lo
dispuesto en las disposiciones legales vigentes en la materia, incluidos los instrumentos de
ordenacin territorial asimismo vigentes.


76
E.- Tratndose de cauces integrados en el dominio pblico martimo-terrestre, as como de las

mrgenes de los mismos, dicho rgimen se adecuar a los criterios establecidos en la
vigente Ley de Costas (Ttulos II y III) y en el Reglamento promovido en su desarrollo
(Ttulos II y III), y en el tambin vigente Plan Territorial Sectorial de proteccin y
ordenacin del litoral de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco (Aprobacin
definitiva:13 de marzo de 2007).
4.- Rgimen jurdico.
En la parte incluida dentro del dominio pblico hidrulico y/o martimo-terrestre, los cauces
fluviales tendrn la condicin propia de una zona de uso pblico.
A su vez, los mrgenes de proteccin de esos cauces, en la parte exterior a dicho dominio
pblico, tendrn la condicin propia de una zona de uso privado y/o asimilable al mismo, salvo
en los supuestos y tramos en los que las previsiones contenidas en el planeamiento urbanstico
y/o en los instrumentos de ordenacin territorial, conlleven su consideracin como mbitos de
uso pblico.
Artculo 21.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de la zona global E.10
Sistema general viario.
1.- Definicin.
Zonas conformadas por las infraestructuras de comunicacin integradas y/o que conforman la
correspondiente red de sistema general de la ciudad, cualquiera que sea el medio de movilidad
que se utilice (rodado o no; motorizado o no; peatonal, bicicleta, automvil; transporte pblico o
privado; etc.), y siempre que dichas comunicacin y movilidad requieran y se sirvan de un eje o
elemento viario lineal (carreteras y calles con, en su caso aunque no necesariamente, su
calzada y aceras; red peatonal; bidegorri; etc.).
Los modos de comunicacin y movilidad a utilizar en cada caso y espacio sern los que se
definan bien en el planeamiento bien en los correspondientes y especficos planes y proyectos
(de urbanizacin, trfico, etc.). De igual manera, los espacios destinados de forma concreta a
cada uno de esos modos de movilidad sern los determinados en dichos planes y proyectos.
Tanto el planeamiento pormenorizado como esos mismos proyectos podrn complementar la
red definida en este Plan, extendindola a puntos y extremos del municipio no contemplados en
el mismo.
Zonas en las que, con determinadas salvedades, no se autoriza la edificacin. Esas salvedades
estn relacionadas con la autorizacin e implantacin de:
*
Edificaciones, instalaciones y elementos funcionales y auxiliares propios de las carreteras,

calles, redes peatonales y bidegorris, incluidas las reas de servicio y esparcimiento,
adems de las unidades de suministro y estaciones de servicio de combustible en el caso
de las carreteras y siempre que su implantacin se estime posible y conveniente.
Edificaciones destinadas a uso de aparcamiento, sobre y bajo rasante. Su habilitacin y

ejecucin deber estar expresamente prevista en el contexto de la correspondiente

77
ordenacin pormenorizada, previa justificacin de su idoneidad, salvo que, por cualquier

razn, su ordenacin est contemplada en el contexto de la ordenacin estructural.
*
Edificaciones destinadas a usos de equipamiento compatibles con los usos caractersticos,

en subzonas pormenorizadas ordenadas dentro de esta zona y destinadas a aquellos usos.
Complementaria y excepcionalmente, previa justificacin de su necesidad y siempre que

sea compatible con los usos caractersticos de este tipo de zona y bajo la rasante de una
mayor o menor parte de la misma, edificaciones destinadas a usos de actividades
econmicas y de equipamiento. Las afecciones derivadas de esas edificaciones debern
ser en todo caso colaterales, debiendo tratarse de ampliaciones y/o adecuaciones de
edificaciones predominantemente implantadas en parcelas y espacios colindantes con esta
zona.
En todo caso, su habilitacin y ejecucin deber estar expresamente prevista en el contexto
de la correspondiente ordenacin pormenorizada, previa justificacin de su idoneidad, salvo
que, por cualquier razn, su ordenacin est contemplada en el contexto de la ordenacin
estructural.
Infraestructuras de servicios urbanos e instalaciones asociadas a las mismas.

A.- Usos caractersticos: usos de circulacin peatonal, ciclista y rodada motorizada.
*
Usos auxiliares de los usos caractersticos: paradas de autobuses; bsculas de

pesaje; puestos de socorro; reas de servicio y esparcimiento y otros similares.
Usos de espacios libres y de equipamiento compatibles con los usos caractersticos,

en subzonas pormenorizadas ordenadas dentro de esta zona y destinadas a aquellos
usos.
Infraestructuras de servicios urbanos.
Uso de aparcamiento sobre y bajo rasante.
Excepcionalmente, previa justificacin de su necesidad y/o idoneidad al tiempo que se

su compatibilidad con los usos caractersticos de esta zona, exclusivamente bajo la
rasante de la misma, en los supuestos, condiciones y modalidades expresamente
previstos en el contexto de la correspondiente ordenacin pormenorizada, salvo que,
por cualquier razn, su ordenacin est contemplada en el contexto de la ordenacin
estructural:
-
Usos de actividades econmicas, en las modalidades que resulten compatibles

con los usos caractersticos, as como con los criterios establecidos en las
disposiciones legales vigentes en materia viaria, en edificaciones ajustadas a los
criterios expuestos en el anterior apartado 2.


78
Usos de equipamiento, en las modalidades que resulten compatibles con los usos
caractersticos, as como con los criterios establecidos en las disposiciones
legales vigentes en materia viaria, en edificaciones ajustadas a los criterios
expuestos en el anterior apartado 2.
D.- A los efectos de la autorizacin o no de los citados usos se estar en todo caso a lo
4.- Rgimen jurdico.
Esta zona tendr, a los efectos correspondientes, la condicin propia de una zona de titularidad
y uso predominantemente pblico.
En todo caso, excepcionalmente y previa justificacin de su idoneidad y de su adecuacin a los
criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes en la materia, el planeamiento
urbanstico podr ordenar en el subsuelo de estas zonas usos y edificaciones autorizados en las
mismas y sujetos al rgimen de titularidad privada. Este rgimen podr incidir en edificaciones
destinadas a usos de actividades econmicas, equipamiento, aparcamiento u otros autorizados.
Para ello y siempre que resulte necesario o conveniente, se proceder a la desafectacin de las
(1)
partes de la zona vinculadas a dichos usos y/o edificaciones de titularidad privada .
Sistema general ferroviario.
1.- Definicin.
Zonas conformadas por las infraestructuras generales de comunicacin ferroviaria, incluidas las
instalaciones y los elementos propios y/o al servicio de las mismas (estaciones y apeaderos,
etc.).
Se autorizan exclusivamente las edificaciones e instalaciones vinculadas a los usos
caractersticos y admisibles en la zona, en las condiciones establecidas tanto en la legislacin
sectorial vigente, como en el planeamiento urbanstico asimismo vigente.
Se autoriza la realizacin de las obras tanto de soterramiento de la red y de las instalaciones
ferroviarias, como de mejora de la conexin de sus mrgenes por debajo de dicha red, que se
estimen necesarias.
(1)
Se han de tener en cuenta a ese respecto los criterios establecidos, entre otros, en los artculos 17 del Texto
Refundido de la Ley de Suelo de 20 de junio de 2008, y 18 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006.

79

A.- Usos caractersticos: usos ferroviarios.
*
Usos auxiliares de los ferroviarios.
Otros usos de comunicaciones en la medida en que sean compatibles con los

anteriores, incluido el uso de aparcamiento.
Usos terciarios compatibles con los caractersticos.
Usos de equipamiento compatibles con los caractersticos.
Aparcamiento sobre y bajo rasante.
Otros usos compatibles con los caractersticos.
4.- Rgimen jurdico.
pblico.
En todo caso, excepcionalmente, previa justificacin de su necesidad, as como de su
adecuacin a los criterios establecidos en la legislacin vigente en materia ferroviaria, el
planeamiento urbanstico podr ordenar en esta zona usos y/o edificaciones de titularidad
privada, complementados con la correspondiente edificabilidad urbanstica (lucrativa). Para ello,
siempre que resulte necesario o conveniente, se proceder a la desafectacin de las partes de
(1)
esta zona vinculadas a dichos usos y/o edificaciones de titularidad privada .
Sistema general portuario.
1.- Definicin.
Zonas destinadas a usos y edificaciones de carcter portuario.
(1)
Se han de tener en cuenta a ese respecto, entre otros, los criterios establecidos en, entre otros, los artculos 17.4
del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 20 de junio de 2008, y 18 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de
junio de 2006.

80

Se autorizan exclusivamente las edificaciones e instalaciones vinculadas a los usos portuarios,
as como a los usos auxiliares de los mismos, en las condiciones establecidas en la legislacin
sectorial vigente.
El rgimen general de uso responder a los siguientes parmetros:
A.- Usos caractersticos: usos portuarios.
B.- Usos compatibles o admisibles
*
Usos de equipamiento comunitario,

complementarias de los usos portuarios.
en
las
modalidades
relacionadas
y/o
Usos de actividades econmicas, en las modalidades y condiciones complementarias

y/o compatibles con los usos portuarios.
Otros usos autorizados de conformidad con los criterios establecidos en la legislacin

vigente en la materia, incluidos los complementarios y/o asimilados a los portuarios.
C.- Usos prohibidos: los usos no incluidos en ninguna de las modalidades anteriores.
4.- Rgimen jurdico.
En todo caso, excepcionalmente y previa justificacin de su idoneidad, as como de su
adecuacin a los criterios establecidos en la legislacin vigente en materia portuaria, se autoriza
la implantacin de los usos caractersticos y compatibles en rgimen de titularidad privada y/o
asimilable a la misma.
Artculo 24.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de la zona global F.10
Sistema general de espacios libres urbanos.
1.- Definicin.
Zona conformada por los espacios libres generales ordenados por el planeamiento general en el
medio urbano (conjunto formado por los suelos urbano y urbanizable) a los efectos de dar
respuesta, entre otras, a las necesidades y actividades de ocio y esparcimiento general del
conjunto de la poblacin de Donostia-San Sebastin, susceptibles de ser desarrolladas y
ejercitadas en las mismas.
Se integran en la red de sistemas generales del municipio, y con ellas se da respuesta al
estndar previsto en esa materia por la legislacin urbanstica vigente.


81

Se consolidan las edificaciones existentes que, en el contexto de la ordenacin
pormenorizada, se destinen a usos de equipamiento comunitario pblico y a infraestructuras
de servicio pblicas, incluidas las ampliaciones de las mismas que, en su caso y previa la
debida justificacin, se estimen adecuadas.
Complementaria al tiempo que excepcionalmente, previa justificacin de su conveniencia e
idoneidad, se autoriza la ejecucin de:
*
Sobre rasante, exclusivamente, nuevas edificaciones ornamentales y construcciones fijas

o provisionales, de limitada extensin y dimensionamiento, vinculadas y/o al servicio de
los usos caractersticos y admisibles en esta zona.
Bajo rasante, nuevas edificaciones e instalaciones destinadas a los usos caractersticos o

admisibles mencionados en el siguiente apartado 3, en las condiciones establecidas bien
en las correspondientes Normas Particulares de los mbitos Urbansticos de este Plan
General, bien en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo.

A.- Usos caractersticos: usos de espacios libres, incluyendo los auxiliares de los mismos.
*
Sobre rasante:
Usos comerciales de 1 categora, a modo de usos auxiliares y/o al servicio de los
usos caractersticos, en las condiciones siguientes:
.
La superficie til destinada a los mismos no podr ser superior a 25 m(u) en
los supuestos de implantacin de los mismos en construcciones
provisionales nuevas o preexistentes.
.
Dicha superficie podr ser superior a la citada en los supuestos de
implantacin de los mismos en edificaciones fijas preexistentes que renan
las condiciones adecuadas para su implantacin.
Usos de equipamiento, en las modalidades compatibles con el espacio libre.
Usos de aparcamiento en superficie.
Bajo rasante:
Excepcionalmente, previa justificacin de su necesidad, as como de su
compatibilidad con los usos caractersticos de este tipo de zona, en los
supuestos, condiciones y modalidades expresamente previstos en el contexto de
la correspondiente ordenacin pormenorizada, salvo que, por cualquier razn, su
ordenacin est contemplada en el contexto de la ordenacin estructural:
.
Usos terciarios.
.
Usos de equipamiento.
.
Usos de aparcamiento.
.
Infraestructuras de servicios urbanos de titularidad pblica y privada e
instalaciones vinculadas a las mismas.


82
4.- Rgimen jurdico.
urbanstico podr ordenar en el subsuelo de estas zonas usos y edificaciones autorizados en las
mismas y sujetos al rgimen de titularidad privada. Este rgimen podr incidir en edificaciones
destinadas a usos de actividades econmicas, equipamiento u otros autorizados. Para ello y
(1)
la zona vinculadas a dichos usos y/o edificaciones de titularidad privada .
Artculo 25.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de la zona global F.20
Sistema general de reas recreativas rurales.
1.- Definicin.
Zonas conformadas por terrenos clasificados como suelo no urbanizable, destinadas,
preferentemente, a usos de espacios libres rurales, complementados con aquellos otros de
carcter auxiliar, complementario y/o compatible con los mismos que contribuyan, entre otros
extremos, a dar respuesta a los objetivos y actividades de ocio y esparcimiento de la poblacin a
los que se destinan con carcter prioritario. En consonancia con ello, se trata de zonas en las
que procede determinar e incentivar las medidas adecuadas para la consecucin y
materializacin de esos objetivos.
Con carcter general, se consolidan las explotaciones agropecuarias preexistentes, incluidas las
construcciones vinculadas a las mismas, as como las edificaciones tambin existentes
destinadas a otros usos, siempre que aquellas construcciones y estas edificaciones hubiesen
sido construidas de conformidad con el rgimen urbanstico vigente en el momento de su
construccin.
Sin perjuicio de lo que determine al respecto el planeamiento especial a promover en estas
zonas, la consolidacin de aquellas explotaciones agropecuarias preexistentes se extiende al
conjunto de los terrenos y actividades vinculados a las mismas y emplazados en dichas zonas,
con independencia de que las edificaciones y los terrenos vinculados a esas explotaciones
estn, total o parcialmente, dentro de estas zonas.
Dicho rgimen es el establecido en las correspondientes Normas Particulares de este Plan
General referidas a cada una de las reas recreativas ordenadas.
(1)

83

*
*
*
*
*
*
Uso de espacios libres rurales

Uso de elementos territoriales
Usos de ocio y esparcimiento.
Usos de explotacin agropecuaria. Se excluyen los usos auxiliares de los mismos, que
tendrn, en su caso, la condicin de usos compatibles.
Usos forestales.
La consideracin de todos esos usos como caractersticos, y, por lo tanto, su autorizacin,

se entender condicionada a su compatibilidad con los objetivos propios de esta zona.
*
Usos auxiliares de explotaciones agropecuarias comunes existentes con anterioridad a

la aprobacin de este Plan General, incluido el uso residencial auxiliar. Como tales
explotaciones se han de considerar aqullas que disponen de terrenos emplazados en
zonas de esta tipologa y vinculados a las mismas, con independencia de que cuenten
o no con otros terrenos y edificaciones en otro tipo de zonas.
Se autoriza su implantacin, con carcter preferente, en edificaciones existentes
tambin con anterioridad a ese mismo momento, construidas de conformidad con el
rgimen urbanstico vigente en el momento de su ejecucin.
En lo referente a la construccin de nuevas edificaciones e instalaciones auxiliares
vinculadas a esas explotaciones, y sin perjuicio de las salvedades establecidas en su
caso en las correspondientes Normas Particulares de este Plan General, se estar a lo
que establezca el planeamiento especial a promover en desarrollo de dicho Plan, que,
excepcionalmente, podr autorizar su implantacin en los supuestos debidamente
justificados.
Usos residenciales autnomos.

Se autoriza su implantacin, exclusivamente, en edificaciones existentes con
anterioridad a la aprobacin de este Plan General, construidas de conformidad con el
rgimen urbanstico vigente en el momento de su ejecucin, previa obtencin de la
correspondiente licencia municipal, y ya destinadas legalmente a esos mismos usos
en el momento inmediatamente anterior a dicha aprobacin.
Usos terciarios.
En las modalidades y condiciones previstas tanto en las correspondientes Normas
Particulares de este Plan General como en el planeamiento a promover en su
desarrollo, siempre que se justifique la necesidad de su implantacin en el medio rural,
as como el inters pblico de los mismos, y sea compatible con la naturaleza y los
objetivos propios de esta zona.
Se proceder a su implantacin, en principio y preferentemente, en condiciones que
conlleven la utilizacin de edificaciones preexistentes acordes con los criterios

84
establecidos en el planeamiento urbanstico vigente con anterioridad a la aprobacin

de este Plan, y, en atencin a sus caractersticas, susceptibles de acogerlos.
Excepcionalmente, previa justificacin de su idoneidad y de su adecuacin al medio
natural y al entorno, podr autorizarse su habilitacin en nuevas construcciones
destinadas a esos usos, en las condiciones establecidas en la legislacin, en los
instrumentos de ordenacin territorial y el planeamiento urbanstico, incluido este
(1)
mismo Plan General, vigentes .
*
Usos industriales de explotacin del litoral.

En las modalidades y condiciones previstas tanto en este Plan General, incluidas las
correspondientes Normas Particulares, como en el planeamiento promovido en su
desarrollo, siempre que se justifique la necesidad de su implantacin en el medio rural
(y dentro de ste en esta zona) y el inters pblico de los mismos, as como su
adecuacin a los criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes en
materia de costas.

Particulares de este Plan General como en el planeamiento promovido en su
(y dentro de ste en esta zona) y el inters pblico de los mismos.
Se proceder a su implantacin, en principio y preferentemente, en edificaciones
preexistentes acordes con los criterios establecidos en el planeamiento urbanstico
vigente con anterioridad a la aprobacin de este Plan, y, en atencin a sus
caractersticas, susceptibles de acogerlos.
Excepcionalmente, previa justificacin de su idoneidad y de su adecuacin al medio
natural y al entorno, podr autorizarse su habilitacin en nuevas construcciones
destinadas a esos usos, en las condiciones establecidas en la legislacin, en los
instrumentos de ordenacin territorial y el planeamiento urbanstico, incluido este
(1)
mismo Plan General, vigentes .
Uso de aparcamiento, en la medida en que resulte compatible con los usos

caractersticos de la zona.

Particulares de este Plan General como en el planeamiento promovido en su
(y dentro de ste en esta zona) y el inters pblico de los mismos.
D.- El rgimen de usos expuesto en los apartados anteriores podr ser, en su caso y previa la
debida justificacin, reajustado y complementado por el planeamiento especial a promover
en estas zonas.
(1)
Su construccin se ha de adecuar a, entre otros, los criterios establecidos en el artculo 28.5.a de la Ley de Suelo
y Urbanismo, de 30 de junio de 2006.

85
4.- Rgimen jurdico.

Esta zona tendr, a los efectos correspondientes, la condicin propia de una zona de uso y
titularidad mixta pblica y privada.
En todo caso, con carcter general y sin perjuicio de los reajustes que, justificadamente, pueda
introducir tanto al alza como a la baja el planeamiento especial a promover en estas zonas, la
superficie de los terrenos de titularidad pblica ser equivalente al 50% de la superficie de la
totalidad de la zona.
Por su parte, las partes de esta zona vinculadas a los usos caractersticos y admisibles que se
desarrollen en rgimen de titularidad privada, podrn ser de uso y titularidad privados.
Artculo 26.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de la zona global G.00
Equipamiento comunitario (SG.).
1.- Definicin.
Zonas integradas en la red de sistemas generales del municipio, destinadas a la implantacin de
usos de equipamiento comunitario general, incluidas las edificaciones e instalaciones vinculadas
a los mismos.
Su objetivo es el de dar respuesta a las necesidades y demandas tanto del conjunto de la
poblacin de Donostia-San Sebastin, como de servicio y proyeccin supramunicipal,
susceptibles de ser desarrolladas en dichos equipamientos.
Se autoriza la implantacin tanto sobre como bajo rasante de las edificaciones e instalaciones
que, en cada caso, se estimen necesarias para el desarrollo y el ejercicio de los usos y
actividades caractersticos y/o admisibles en la zona.
Dichas edificaciones e instalaciones debern ajustarse al rgimen establecido tanto en las
disposiciones legales vigentes, como en este Plan General y en el planeamiento promovido en
su desarrollo.
En ese contexto, los parmetros reguladores de la edificacin, incluida la edificabilidad, de las
zonas globales pblicas y/o partes pblicas de las mismas tienen, a todos los efectos, la
naturaleza propia de la ordenacin pormenorizada.
Por su parte, los parmetros reguladores de la edificacin, incluida la edificabilidad, de carcter
general o estructural de las zonas globales privadas y/o partes privadas de las mismas, tienen
esa misma naturaleza estructural.
En ambos niveles de ordenacin, esos parmetros inciden o pueden incidir tanto en la
consolidacin de edificaciones preexistentes como en la previsin de nuevas edificaciones.


86

A.- Usos caractersticos: usos de equipamiento comunitario en sus distintas modalidades.
*
Uso de espacios libres.
Uso terciario.
Excepcionalmente, previa justificacin de la conveniencia de su implantacin en esta
zona en atencin a su compatibilidad y/o su contribucin a la consecucin de los
objetivos planteados en la misma, en las modalidades y condiciones establecidas bien
en este Plan General, bien en el planeamiento promovido en su desarrollo.
Dichos usos terciarios podrn implantarse tanto en parcelas de equipamiento, en la
medida y con el alcance de los autorizados en las mismas, como en parcelas
especficamente destinadas a aquellos usos.
Uso residencial:
Uso de vivienda:
Se autoriza la implantacin de una (1) vivienda como uso auxiliar y al servicio de
los usos de equipamiento, en los supuestos y en las condiciones establecidas en
tanto en este Plan General como en el planeamiento promovido en su desarrollo.
Como uso autnomo, se autoriza exclusivamente en edificaciones preexistentes y
consolidadas, destinadas a ese uso con anterioridad a la aprobacin de este Plan
General.
Uso de residencia colectiva.
4.- Rgimen jurdico.
y uso predominantemente pblico o privado, en atencin a la naturaleza pblica o privada del
propio equipamiento y de su titularidad.
En todo caso, previa justificacin de su idoneidad y de su adecuacin a los criterios establecidos
en las disposiciones legales vigentes en la materia, el planeamiento urbanstico podr ordenar
en zonas de titularidad predominantemente pblica, tanto sobre como bajo rasante, usos,
locales y/o edificaciones autorizados en las mismas y sujetos al rgimen de titularidad privada.
Este rgimen podr incidir en espacios, locales y edificaciones destinados a usos de actividades
econmicas, equipamiento u otros autorizados. Para ello y siempre que resulte necesario o
conveniente, se proceder a la desafectacin de las partes de la zona vinculados a dichos usos
(1)
y/o edificaciones de titularidad privada .
(1)
Se han de tener en cuenta a ese respecto los criterios establecidos en, entre otros, los artculos 17 de la Ley de
Suelo de 20 de junio de 2008, y 18 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006.

87
De igual manera, previa justificacin de su idoneidad y de su adecuacin a los criterios

establecidos en las disposiciones legales vigentes en la materia, el planeamiento urbanstico
podr ordenar en zonas de titularidad predominantemente privada, tanto sobre como bajo
rasante, usos, locales y/o edificaciones autorizados en las mismas y sujetos al rgimen de
titularidad pblica. Para ello, siempre que resulte necesario o conveniente, se proceder a la
desafectacin de las partes de la zona vinculadas a dichos usos y/o edificaciones de titularidad
(1)
privada .
Artculo 27.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de la zona global H.00
Infraestructuras de servicios urbanos (SG).
1.- Definicin.
Zonas destinadas a la implantacin de infraestructuras de servicios urbanos de carcter general.
Su calificacin como tal ha de entenderse asociada al hecho de que dicha implantacin incida
sobre la rasante de los terrenos en condiciones (bsicamente territoriales) que justifiquen su
consideracin como zona global diferenciada, adems de, en su caso, bajo su rasante o por
encima del propio suelo, sin incidir en ste.
Se autoriza la construccin de las edificaciones e instalaciones precisas para la prestacin y el
desarrollo, en cada caso, del correspondiente servicio urbano.
Con carcter general, las edificaciones e instalaciones a construir respondern al rgimen de
edificacin singularizado establecido en cada supuesto en las disposiciones legales vigentes
en la materia.
Asimismo, se estar en cada caso al rgimen de edificacin e implantacin establecido bien en
este mismo Plan, bien en el planeamiento promovido en su desarrollo, bien en otro tipo de
instrumentos y proyectos previstos y regulados en la legislacin vigente en la materia, incluidas
las Ordenanzas mencionadas en el artculo 5 de este mismo documento.
A.- Usos caractersticos: usos de infraestructuras de servicios.
Usos de equipamiento, as como los restantes compatibles con los objetivos propios de
esta zona (aparcamiento; espacios libres; etc.).


88
4.- Rgimen jurdico.

pblico o privado, de conformidad con los criterios establecidos en las disposiciones legales
vigentes en la materia.
Complementariamente, los contenedores materiales (galeras, colectores, etc.) por los que
transcurran las citadas infraestructuras, as como los propios terrenos integrados en la zona,
sern, con carcter general y sin perjuicio de las correspondientes y justificadas salvedades, de
titularidad pblica, cuando menos en el conjunto de los suelos urbano y urbanizable del
municipio.
Eso s, el rgimen jurdico, pblico o privado, de prestacin de los servicios que transcurran por
dicha zona o hagan uso de la misma ser en cada caso el resultante de las disposiciones
legales vigentes en la materia.
Las Ordenanzas municipales a las que se hace referencia en el artculo 5 de este mismo
documento determinarn con mayor precisin el rgimen jurdico de esta tipologa de zona,
pudiendo, en ese contexto y previa la debida justificacin, plantear el reajuste de los criterios
expuestos en los prrafos anteriores.
Seccin Segunda.
RGIMEN DE DETERMINACIN FORMAL DE LA CALIFICACION GLOBAL.
Artculo 28.- La calificacin global y su determinacin.

1-
El rgimen de calificacin global del trmino municipal de Donostia-San Sebastin es el

definido, con esa naturaleza, en este Plan General. En concreto, est conformado por las
previsiones incluidas en:
*
El anterior Captulo Primero de este Ttulo Segundo.
La anterior Seccin Primera de este mismo captulo 2. Calificacin Global.
Las restantes previsiones de esa naturaleza de este mismo documento.
El apartado III.1 de las Normas Particulares de los mbitos Urbansticos incluidas en

el Documento 2.2 Normas Urbansticas Particulares de los mbitos Urbansticos
(A.U.) y mbitos Naturales (A.N.) de este Plan General.
El plano 2. Zonificacin global incluido en dichas Normas Particulares.
Las restantes previsiones de ordenacin a las que en las citadas Normas Particulares
se asigne el rango propio de la ordenacin estructural.
El plano II.1.1 del documento "5. Planos de este Plan General.


89
2.- Complementariamente a lo expuesto en el apartado anterior:

*
En todos aquellos supuestos en los que las previsiones reguladoras del rgimen de
catalogacin de las edificaciones incluidas en el Catlogo de este Plan General (o,
mejor dicho, del que, en definitiva, resulte del Plan Especial de Proteccin del
Patrimonio Urbanstico Construido de la ciudad) condicionen y/o configuren
previsiones propias del rgimen urbanstico estructural o general (edificabilidad),
aquellas previsiones se considerarn integradas y/o parte de este rgimen. En esos
casos, el rgimen urbanstico estructural de esas parcelas y edificaciones se
entender reajustado en la medida y con el alcance resultante de aquellas previsiones
asociadas a la catalogacin.
Las propuestas de ordenacin de parcelas de tipologa b.20 Uso terciario previstas

en este Plan General en las zonas globales residenciales tienen, a los
correspondientes efectos, la naturaleza y el rango propio de una determinacin de
3.- Con carcter general, la superficie del suelo que se ve, o que se pisa, y/o que resulta de la
urbanizacin proyectada constituye el referente exclusivo de identificacin de las zonas
urbansticas globales delimitadas en este Plan General, sin perjuicio de que bien sobre su
rasante, bien bajo su rasante, bien en ambos, existan y/o se proyecten desarrollos,
edificabilidades y usos de carcter lucrativo y/o no lucrativo, dotacional y/o no dotacional.
Artculo 29.- Vinculacin normativa y rgimen de tratamiento y/o reconsideracin de la

calificacin global y de los mbitos de elaboracin de planeamiento de
(1)
desarrollo
1.- Criterios generales.
Las determinaciones reguladoras del rgimen de calificacin global establecidas en este Plan
General tienen el rango propio del planeamiento general.
Tambin tienen ese mismo rango los criterios de reajuste de dicho rgimen expuestos en los
siguientes apartados de este artculo.
Precisamente por ello, los reajustes de las previsiones de calificacin global establecidas en este
Plan que se adecuen a esos criterios no supondrn una alteracin del rgimen establecido a ese
respecto en el mismo, y, en consonancia con ello, no requerirn la formulacin de un expediente
de modificacin de dicho Plan.
A su vez, los reajustes que no se adecuen a esos criterios sern considerados a todos los
efectos como modificaciones de dicho Plan, y exigirn la previa formulacin de un expediente
de modificacin del mismo.
2.- Ajustes en la delimitacin del mbito objeto del planeamiento pormenorizado previsto en
este Plan General y en otras cuestiones.
Sin perjuicio de lo expuesto en el artculo 51 de este documento en relacin con los planes
especiales, en base a razones objetivas de inters general que, en su caso, sern evaluadas por
(1)
Los criterios de reconsideracin del rgimen de calificacin global establecidos en este artculo se fundamentan en
la previsin expuesta en el apartado 1.h del artculo 53 de la Ley del Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006.

90
el Ayuntamiento, el planeamiento pormenorizado a promover en desarrollo de este Plan General

en suelo urbano y urbanizable podr introducir ajustes en la delimitacin de los mbitos objeto
del mismo, con el lmite mximo de no incrementar ni disminuir su superficie en un porcentaje
superior al 5%.
Esos ajustes podrn extenderse a la delimitacin de las zonas globales y a la clasificacin de los
terrenos afectados, cualesquiera que sean aqullas y sta.
Las citadas razones objetivas podrn estar relacionadas con circunstancias vinculadas a la
acomodacin o adaptacin de las citadas previsiones a la realidad fsica, a una mejor y ms
efectiva consecucin de los objetivos urbansticos planteados, o a cualesquiera otras razones
que a ese respecto se estimen de inters.
La conveniencia y la racionalidad tanto de dichos ajustes como de las razones justificativas de
las mismas sern previamente evaluadas por los correspondientes servicios municipales.
En todo caso, la superficie de los espacios libres generales resultante de esos ajustes no podr
ser en ningn caso inferior a la prevista en este Plan General.
Complementariamente, en la medida en que el citado reajuste conlleve la clasificacin como
suelo urbano de terrenos que en este Plan General no tienen expresamente ese tratamiento, su
previsin y aprobacin deber entenderse condicionada a la previa justificacin de que dichos
terrenos renen las condiciones de urbanizacin y/o edificacin establecidas en la legislacin
vigente para su clasificacin del modo indicado.
3.- Ajustes en la delimitacin de las zonas globales de los suelos urbano y urbanizable.
Complementariamente a lo expuesto en el anterior apartado, y sin perjuicio de las salvedades
referidas a las cuestiones reguladas en los siguientes apartados 7 y 8 de este artculo, en base a
razones objetivas de inters general que, en su caso, sern evaluadas por el Ayuntamiento, el
planeamiento pormenorizado a promover en desarrollo de este Plan General en suelo urbano y
urbanizable podr introducir ajustes en la delimitacin de las zonas globales, incluidos sistemas
generales, diferenciadas y delimitadas por dicho Plan bien dentro del mbito objeto del citado
planeamiento pormenorizado, bien en su borde exterior.
Con carcter general, las afecciones resultantes de esos ajustes no podrn suponer un
incremento o disminucin de la superficie de ninguna de las zonas afectadas superior al 5% de
la superficie originaria de cada una de ellas.
En todo caso, la superficie de los espacios libres generales resultante de esos ajustes no podr
ser en ningn caso inferior a la prevista en este Plan General.
4.- Ajustes en la delimitacin de zonas globales del suelo no urbanizable.
A.- Con las salvedades que se exponen a continuacin, podr acordarse la afeccin directa por
elementos incluidos en la red de sistemas generales, mediante el correspondiente proyecto
de obra de urbanizacin y/o de edificacin, de terrenos integrados en otro tipo de zonas
globales de carcter rural colindantes con aqullos. En todo caso, esa afeccin no podr
exceder de un 5% de la superficie total estimada para el correspondiente sistema general
en este Plan General, y habr de ser debidamente justificada en el correspondiente
proyecto de obra.


91
Como aplicacin especfica de ese criterio, se podrn implantar elementos funcionales o al

servicio de las carreteras (puestos de socorro, paradas de autobuses, reas de ocio, etc.)
en suelos externos a los calificados expresamente como sistema general viario y
colindantes con ellos, aun cuando no est expresamente autorizada su implantacin en
dichos suelos. A los efectos correspondientes, esa implantacin de los referidos elementos
ser considerada como una ampliacin del mbito de afeccin de los sistemas generales,
que deber ajustarse a las limitaciones sealadas anteriormente. La implantacin de
estaciones de servicio requerir, en todo caso, la formulacin del correspondiente plan
especial de ordenacin, complementada con la correspondiente justificacin de las mismas.
Las citadas salvedades inciden en terrenos integrados bien en zonas globales de
proteccin especial o de proteccin de cauces fluviales, bien en mbitos afectados por
alguno de los condicionantes superpuestos a la ordenacin mencionados en los artculos
82 y siguientes de este mismo documento. En esos casos, la viabilidad o inviabilidad de
ese tipo de afecciones ser analizada en el contexto del rgimen regulador de las citadas
zonas y condicionantes, procedindose a su autorizacin tan slo en el supuesto de
justificarse que aqullas son compatibles con el correspondiente rgimen de proteccin y/o
tratamiento de los terrenos afectados.
B.- Con las mismas salvedades expuestas en el apartado anterior, y sin perjuicio de lo
expuesto en los siguientes apartados 7 y 8 de este mismo artculo, las afecciones derivadas
de los elementos de los sistemas generales de comunicacin y de las infraestructuras de
servicios urbanos en terrenos integrados en otras zonas globales del suelo no urbanizable
podrn exceder del citado 5% siempre que las mismas sean debidamente evaluadas y
justificadas en el correspondiente planeamiento especial a promover con ese fin.
En ese contexto, dicho planeamiento especial podr modificar la zonificacin global de los
citados sistemas generales y de los terrenos afectados por los reajustes planteados, con el
fin de reajustar el trazado de aqullos.
5.- Rgimen de tratamiento y/o de consolidacin de las edificaciones y de los usos
preexistentes, incluidos los no acordes con el rgimen general de la zona global en la que
se integren.
A.- Con carcter general, sin perjuicio de los reajustes establecidos, en su caso, en las
Normas Particulares de este Plan General o en el planeamiento pormenorizado
consolidado y/o promovido en su desarrollo, la consolidacin en este Plan General de
edificaciones y usos preexistentes ha de entenderse asociada bien a su construccin y
habilitacin, en su momento, de conformidad con los criterios establecidos en el
planeamiento urbanstico entonces vigente, previa obtencin de la correspondiente
licencia municipal, bien a su legalizacin posterior, en todo caso con anterioridad a la
entrada en vigor de este Plan General.
Consideradas en ese contexto, sin perjuicio de los indicados reajustes, dichas
edificaciones han de entenderse consolidadas con la edificabilidad, los parmetros
formales de edificacin (altura y nmero de plantas), etc. establecidos en el marco
de la legalidad urbanstica vigente en el momento de su ejecucin y/o con los que
hubiesen sido legalizadas con posterioridad. Precisamente por ello, se entender que
la edificabilidad y los parmetros formales de la edificacin consolidada se
corresponden en cada caso y con carcter general con la prevista y autorizada en el
momento de la ejecucin y/o legalizacin de esas edificaciones.

92
De igual manera, los usos preexistentes han de entenderse consolidados siempre que
su implantacin se haya adecuado a los criterios expuestos en el prrafo anterior para
las edificaciones mencionadas en l.
B.- Las Normas Particulares de los diversos mbitos Urbansticos y mbitos Naturales
delimitados en este Plan General podrn consolidar edificaciones existentes que no se
adecuen y respondan al rgimen de edificacin y uso general propio de la zona de uso
global en la que se sitan.
C.- De igual manera, en los casos en los que as se indique en este mismo Plan
General, podrn entenderse consolidadas plantas de edificacin existentes por
encima de los parmetros generales reguladores de la forma de la edificacin
(nmero de plantas y altura) establecidos en este Plan en tanto en cuanto se
proceda bien a la sustitucin de la edificacin, bien a la ejecucin de obras de
reforma integral de la misma siempre que, en este ltimo caso, el coste econmico
de las obras proyectadas sea superior al 60% del valor de la totalidad de la
edificacin.
En todo caso, la autorizacin de los correspondientes usos en aquellas plantas de
edificacin se entender vinculada al cumplimiento del conjunto de condiciones
establecidas con carcter general para su implantacin (habitabilidad, etc.).
Por su parte, en el supuesto de procederse a la ejecucin de las referidas
actuaciones de sustitucin o de reforma integral de esas edificaciones, stas
debern adecuarse a los correspondientes parmetros generales reguladores de la
forma de las mismas.
6.- Rgimen general de determinacin de los parmetros reguladores de la forma de la
edificacin.
A.- Con carcter general, sin perjuicio de la salvedad a la que se hace referencia en el
siguiente apartado B, se considerar que los parmetros reguladores de la forma de la
edificacin (altura y nmero de plantas) establecidos en este Plan tienen el carcter
normativo propio de las determinaciones de ordenacin pormenorizada.
En consonancia con lo anterior, tambin con carcter general, los referidos parmetros
podrn ser fijados en origen y/o reajustados por el planeamiento parcial y especial a
promover en desarrollo del presente Plan General, est o no expresamente prevista su
formulacin en este Plan.
B.- Por su parte, se considerar que tienen el rango normativo propio de la ordenacin
estructural las determinaciones reguladoras de los citados parmetros a las que este Plan
General [bien en este mismo documento, bien en el documento 2.2 Normas Urbansticas
Particulares de los mbitos Urbansticos (AU) y mbitos Naturales (AN)] asigna ese rango.
En todo caso, previa justificacin de su conveniencia e idoneidad, esos parmetros podrn
ser reajustados al alza por el planeamiento pormenorizado a promover en desarrollo de
este Plan General, en los trminos y con el alcance con los que, en cada caso, se estimen
adecuados.


93
C.- Sin perjuicio de la salvedad que se expone a continuacin, las edificaciones autorizadas en
parcelas de tipologa a.40 Residencial de bajo desarrollo se entendern sujetas, con
carcter general, a los parmetros formales establecidos para las mismas en este mismo
documento (artculo 36.3.3). Esos parmetros sern de aplicacin, en particular y entre
otros, en los supuestos en los que en las correspondientes Normas Particulares de este
Plan General se consolidan edificaciones preexistentes de esa tipologa con su actual
volumetra; en consonancia con ello, podr procederse al reajuste, incluso al alza, de esa
volumetra siempre que la resultante se adecue a aquellos parmetros.
Por su parte, la indicada salvedad est asociada a las parcelas situadas en los mbitos
en los que en las correspondientes Normas Particulares de este Plan General se
determinan expresamente unos parmetros formales diversos a los generales
establecidos en el citado artculo, excluidos los vinculados a la consolidacin de las
edificaciones preexistentes. En esos casos sern de aplicacin los parmetros
especficos establecidos en esas Normas Particulares.
7.- Rgimen general de determinacin del trazado de las redes ferroviarias, as como de los
criterios de intervencin y tratamiento de las mismas y de las instalaciones vinculadas a
ellas.
Con carcter general, a los efectos de la determinacin del trazado preciso y definitivo de las
nuevas redes ferroviarias de Euskotren y de ADIF, as como de la remodelacin, mejora,
desdoblamiento, etc. de las preexistentes, se estar a lo que se determine en los
correspondientes planes y proyectos especficos (instrumentos de ordenacin territorial, etc.)
promovidos por las Administraciones competentes en las mismas, y aprobados de conformidad
con los criterios establecidos en la legislacin vigente.
Ese criterio de intervencin es de aplicacin, asimismo, en lo referente al conjunto de las
instalaciones vinculadas a dichas redes, incluidas las estaciones y apeaderos de las mismas.
En todo caso, el tratamiento de los espacios y elementos a preservar (incluidos o no en el
Catlogo), as como los afectados por los condicionantes superpuestos a la ordenacin
mencionados en los artculos 82 y siguientes de este mismo documento, se adecuar a los
criterios establecidos bien en este Plan General, bien en el planeamiento a promover en su
desarrollo, bien en las disposiciones y los planes especficos reguladores de los mismos.
8.- Rgimen general de determinacin del trazado de los viales integrados en la red del
sistema general viario del municipio, como de los criterios de intervencin y tratamiento
de los mismos.
Con carcter general, la determinacin del trazado preciso y definitivo de nuevos viales
integrados en la red del sistema general (S.G.) viario del municipio, y la remodelacin,
modificacin, etc. de los preexistentes de esa misma naturaleza, se adecuar, entre otros, a los
criterios siguientes:
*
En lo referente a viales integrados en la red de carreteras de la Diputacin Foral de

Gipuzkoa, sern de aplicacin las propuestas establecidas a ese respecto en los
correspondientes planes y proyectos especficos (instrumentos de ordenacin territorial;
proyectos de construccin; etc.) promovidos por la citada Administracin, y aprobados de
conformidad con los criterios establecidos en la legislacin vigente.


94
En lo referente al viario restante, en todos aquellos supuestos en los que el mismo incida en
mbitos y submbitos urbansticos que deban ser objeto de planeamiento especial o parcial
a promover en desarrollo de este Plan General, las propuestas de intervencin en las
citadas materias sern las que determine aquel planeamiento. Se entender a este
respecto que las previsiones contenidas y grafiadas en esas materias en este Plan General
tienen un carcter conceptual al tiempo que orientativo, y no fsico o de trazado preciso y
definitivo, siendo ste el que se determine en dicho planeamiento de desarrollo. Este
criterio ser de aplicacin tanto en los suelos urbano y urbanizable, como en el no
urbanizable.
Los criterios anteriores sern de aplicacin en todo tipo de infraestructuras viarias, cualquiera
que sea la modalidad y/o naturaleza de las mismas (redes peatonales y ciclistas; viario para
vehculos motorizados; calles y carreteras; etc.), as como la clase de suelo en la que incidan.
En todo caso, el tratamiento de los espacios y elementos a preservar, as como los afectados
por alguno de los condicionantes superpuestos a la ordenacin mencionados en los artculos 82
y siguientes de este mismo documento, se adecuar a los criterios establecidos bien en este
Plan General, bien en el planeamiento a promover en su desarrollo, bien en las disposiciones y
los planes especficos reguladores de los mismos.
9.- Rgimen urbanstico de las zonas globales y de las parcelas pormenorizadas destinadas
a equipamiento comunitario de titularidad pblica y privada.
A.- Con carcter general y sin perjuicio de determinadas salvedades, las previsiones
reguladoras del rgimen urbanstico tanto de las zonas globales de tipologa G.00
Equipamiento comunitario, como de las parcelas pormenorizadas de tipologa g.00
Equipamiento comunitario, y/o partes de las mismas, de titularidad pblica y que tengan la
naturaleza propia de los bienes de dominio pblico, tienen el rango normativo propio de las
determinaciones reguladoras de la ordenacin pormenorizada y no as de la ordenacin
estructural.
En concreto, tiene el rango propio de la ordenacin pormenorizada el conjunto de las
previsiones reguladores de, entre otras, las siguientes cuestiones: la edificabilidad fsica
proyectada; los parmetros reguladores de la forma de la edificacin (altura y nmero de
plantas), sin perjuicio de su posible reajuste mediante Estudios de Detalle, dentro del
campo de intervencin propio de los mismos.
En consonancia con ello, se ha de considerar que las previsiones reguladoras de la
edificabilidad y de la forma de la edificacin incluidas en el apartado 1 del epgrafe III de las
Normas Particulares de los mbitos Urbansticos contenidas en el documento 2.2 de este
Plan General no inciden en las indicadas zonas globales y parcelas pormenorizadas
destinadas a usos de equipamiento de titularidad pblica.
Por su parte, las indicadas salvedades estn asociadas, entre otros extremos, a la
edificabilidad urbanstica (lucrativa) prevista en dichas zonas, que, en cuanto que tal,
deber tener la correspondiente cobertura en el marco de la correspondiente ordenacin
estructural.
B.- Por su parte, las previsiones reguladoras del rgimen urbanstico de las zonas globales de
tipologa G.00 Equipamiento comunitario, y de las parcelas pormenorizadas de tipologa
g.00 Equipamiento comunitario, y/o las partes de las mismas, de titularidad privada y/o
asimilable a la misma tienen la naturaleza y el rango normativo propios de las

95
determinaciones reguladoras de, respectivamente, la ordenacin estructural y la ordenacin

pormenorizada, en los trminos y con el alcance establecidos para una y otra en este Plan
General.
En consonancia con ello, se ha de considerar que las previsiones reguladoras de la
edificabilidad y de la forma de la edificacin contenidas en el apartado 1 del epgrafe III de
las Normas Particulares de los mbitos Urbansticos incluidas en el documento 2.2 de
este Plan General determinan el rgimen de ordenacin estructural de las indicadas zonas
globales destinadas a usos de equipamiento de titularidad privada.
10.- Otras cuestiones.
Las propuestas urbansticas resultantes de las previsiones expuestas en los apartados
anteriores en materia de delimitacin tanto de los mbitos objeto de planeamiento a promover
en desarrollo de este Plan General como de las zonas globales sern consideradas, a todos los
efectos, como propias del presente Plan e incorporadas a su contenido.
En ese contexto, dichas propuestas no sern consideradas como modificaciones de este Plan
General, ni siquiera las que afecten a terrenos clasificados como suelo no urbanizable, y la
evaluacin ambiental de las mismas se entender efectuada a todos los efectos en el marco del
presente Plan.
CAPITULO TERCERO.
RGIMEN GENERAL DE DETERMINACIN DE LA
EDIFICABILIDAD FSICA Y URBANSTICA.
Artculo 30.- Rgimen general de sistematizacin y regulacin de la edificabilidad.

1.- Criterios generales
A.- De conformidad con lo establecido en la legislacin urbanstica vigente, se entiende por
edificabilidad fsica la totalidad de la superficie de techo construida o por construir, lucrativa
y no lucrativa, prevista por el planeamiento urbanstico tanto sobre como bajo rasante.
B.- En atencin a lo establecido en dicha legislacin, se entiende por edificabilidad urbanstica
la edificabilidad fsica de carcter lucrativo prevista por el planeamiento urbanstico, con
exclusin de la vinculada a las dotaciones pblicas tanto existentes y consolidadas como
nuevas.
C.- La edificabilidad fsica asignada a las parcelas edificables, podr ser definida bien de forma
directa y expresa (mediante ndice de edificabilidad, edificabilidad total, etc.), bien indirecta,
a travs de la regulacin de la forma de la edificacin, incluida la remisin a la forma de la
edificacin existente.
D.- La regulacin directa de la edificabilidad fsica se referir, con carcter general, a la prevista
sobre rasante, y, en su caso, tambin bajo rasante.


96
E.- La regulacin indirecta slo ser admitida para la determinacin de la edificabilidad fsica
prevista en los siguientes supuestos:
*
Sobre y bajo la rasante de zonas y parcelas clasificadas como suelo urbano.
Bajo la rasante de mbitos y parcelas clasificados como suelo urbanizable.
La utilizacin de esta formula de regulacin de la misma deber permitir, en todo caso, la

adecuada cuantificacin de la edificabilidad asignada en la correspondiente fase del
proceso de desarrollo y/o ejecucin de la ordenacin urbanstica.
F.- En los supuestos en los que la edificabilidad se defina de manera indirecta, a travs de la
regulacin de la forma de la edificacin, la medicin de las magnitudes reguladoras bsicas
ocupacin en planta y altura y nmero de plantas de la edificacin- se realizar de
acuerdo con los criterios de cmputo establecidos en este Plan General.
G.- Cuando la edificabilidad asignada a una zona o parcela se defina por un conjunto de
determinaciones no homogneas edificabilidad total, ndice de edificabilidad y
determinaciones reguladoras de la forma de la edificacin- se entender que la mxima
autorizada es la resultante de aplicar de forma superpuesta la totalidad de dichas
determinaciones, quedando limitado por el conjunto de aqullas que resulten ms
restrictivas.
En todo caso, siempre que cualquiera de esas determinaciones tenga reconocido carcter
normativo y las restantes sean de carcter orientativo, se estar a ese respecto a lo que
resulte de la aplicacin de aqulla.
H.- Las determinaciones reguladoras de la edificabilidad fsica de las zonas globales y de las
parcelas pormenorizadas destinadas a usos dotacionales pblicos integrados bien en la red
de sistemas generales bien en la de sistemas locales tienen, con carcter general y a todos
los efectos, la naturaleza propia de las previsiones reguladoras de la ordenacin
pormenorizada y no de la ordenacin estructural.
I.-
La edificabilidad fsica autorizada con carcter general bajo la rasante de los terrenos y
espacios destinados a dotaciones pblicas es la resultante de los criterios establecidos en
el siguiente apartado 3 de este mismo artculo. Previa justificacin de su conveniencia e
idoneidad, la edificabilidad resultante de esos criterios podr ser reajustada al alza
mediante la formulacin del correspondiente planeamiento pormenorizado.
2.- Edificabilidad urbanstica.

A.- Con carcter general, se considerar como edificabilidad urbanstica la asignada, tanto
sobre como bajo rasante, a las parcelas "a" -uso residencial-, "b" uso de actividades
econmicas-, g equipamiento comunitario de titularidad privada- y h exclusivamente
en la modalidad de infraestructuras de servicio privadas-, delimitadas tanto en suelo urbano
como urbanizable.
Tambin se considera como tal edificabilidad urbanstica la vinculada a las construcciones
autorizadas en el suelo no urbanizable.
B.- Por el contrario, se considerarn carentes de edificabilidad urbanstica y, por lo tanto, de
carcter lucrativo, las construcciones previstas en las parcelas y espacios destinados a

97
usos dotacionales pblicos calificados como subzonas "e" -sistemas de comunicaciones-,

"f" -espacios libres-, "g" -equipamiento comunitario de titularidad pblica y/o asimilable a la
misma- y h -en la modalidad de infraestructuras de servicio pblicas-.
Tendr asimismo esa consideracin la edificabilidad prevista en las parcelas de carcter
lucrativo mencionadas en el anterior apartado A, que, por determinacin expresa del
planeamiento correspondiente, se destine a uso dotacional pblico.
C.- Tambin ser considerada como tal edificabilidad urbanstica la vinculada a usos y/o
edificaciones de titularidad privada y/o asimilable a la misma autorizados, en su caso y de
conformidad con los criterios establecidos en la legislacin y el planeamiento urbanstico
vigentes, tanto sobre como bajo la rasante de las subzonas mencionadas en el anterior
(1)
apartado B .
D.- En los mbitos clasificados como suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, sujetos
al cumplimiento de los requisitos establecidos en la legislacin vigente en materia de
edificabilidad mnima y mxima, en los que se diferencien zonas globales lucrativas de
tipologa diversa (residenciales, actividades econmicas, equipamientos, etc.), y conformen
un mbito unitario a los efectos de la determinacin de su ordenacin pormenorizada,
incluida la formulacin del correspondiente planeamiento a promover con ese fin, cada una
de esas zonas ser objeto de consideracin diferenciada a los efectos del cumplimiento de
dichos requisitos legales.
3.- La edificabilidad bajo rasante.
A.- Criterios generales:
*
De aplicacin en los suelos urbano y urbanizable:

La edificabilidad autorizada bajo rasante ser, con carcter general, la asociada a los
siguientes criterios:
Edificabilidad autorizada en parcelas residenciales de tipologas a.10
Residencial de casco antiguo, a.2 Residencial de ensanche y a.30
Residencial de edificacin abierta: equivalente a cuatro plantas bajo rasante.
Edificabilidad autorizada en parcelas residenciales de tipologa a.40
Residencial de bajo desarrollo: equivalente al 100% de la autorizada sobre
rasante en la parcela, emplazada en el nmero de plantas de edificacin bajo
rasante que para su materializacin resulten adecuadas.
Edificabilidad autorizada en parcelas de tipologas b.10 Uso industrial y b.20
Uso terciario: equivalente a cuatro plantas bajo rasante.
Edificabilidad autorizada en parcelas de tipologa g.00 Equipamiento
comunitario de titularidad privada: edificabilidad equivalente a cuatro plantas
bajo rasante.
Edificabilidad autorizada en espacios adscritos a otras tipologas de calificacin
(parcelas g.00 de titularidad pblica; espacios libres; otro tipo de parcelas y
espacios de titularidad pblica o privada carentes de edificabilidad sobre
rasante etc.): equivalente a cuatro plantas bajo rasante.
(1)
Se han de tener en cuenta a ese respecto los criterios establecidos en, entre otros, los artculos 17 del Texto

98
De aplicacin en el suelo no urbanizable:

Con carcter general y sin perjuicio de la salvedad a la que se hace referencia a
continuacin, la edificabilidad autorizada bajo rasante ser la equivalente, como
mximo, al 60% de la autorizada sobre rasante con destino a, exclusivamente, uso
de vivienda auxiliar, tomando como referencia a este respecto, exclusivamente, la
edificabilidad residencial vinculada a dicha vivienda.
Por su parte, la indicada salvedad est asociada a la posible autorizacin de, como
mximo, ese mismo porcentaje de edificabilidad bajo rasante tomando como
referencia la edificabilidad urbanstica destinada a otros usos, previa justificacin de
su necesidad e idoneidad en el contexto de la formulacin del correspondiente
planeamiento especial.
B.- Destino de la edificabilidad bajo rasante:

La edificabilidad bajo rasante resultante de los parmetros expuestos en el anterior
apartado A se destinar:
a)
En los suelos urbano y urbanizable:

*
Preferentemente, a usos auxiliares (aparcamiento, trastero).
*
Complementariamente, a usos principales (terciarios, equipamentales), en los
supuestos y condiciones siguientes:
A modo de ampliacin o complementacin de otros usos de esa misma
naturaleza autorizados en las plantas superiores de la misma edificacin, de
conformidad con los criterios establecidos en este mismo documento
(artculos 60.1.A.a, 62, etc.).
Excepcionalmente, como uso autnomo y diferenciado en los supuestos
expresamente previstos en el planeamiento urbanstico en el contexto de la
ordenacin pormenorizada (y en su caso estructural) determinada en el
mismo, de conformidad con lo establecido en este mismo documento
(artculos 60.1.A.b, 62, etc.).
En ese contexto, se consolida la edificabilidad bajo rasante destinada a los
citados usos principales, existente con anterioridad a la entrada en vigor de
este Plan General, y emplazada de conformidad con el planeamiento vigente
en su momento, previa obtencin de la correspondiente licencia municipal.
A su vez, la edificabilidad prevista en las correspondientes Normas
Particulares de este Plan General con destino a usos principales podr
implantarse en plantas bajo rasante, aun cuando la misma est identificada
en dichas Normas exclusivamente como edificabilidad sobre rasante. En
todo caso, su implantacin en esas condiciones deber entenderse asociada
a la previa y expresa justificacin en el correspondiente planeamiento (bien
este mismo Plan General, bien el planeamiento pormenorizado consolidado
y/o promovido en su desarrollo, sin que a este respecto los estudios de
detalle sean instrumentos adecuados) del cumplimiento del conjunto de las
condiciones establecidas para la implantacin de los consiguientes usos
(habitabilidad, accesibilidad, etc.). En ese contexto, el indicado planeamiento
ha de identificar con precisin la parte o partes de las plantas bajo rasante
destinadas a los correspondientes usos principales.


99
En cualquier caso, con independencia de su destino a usos principales o auxiliares, la

edificabilidad total autorizada bajo rasante es la resultante de los criterios generales
expuestos en el anterior apartado A.
b)
En el suelo no urbanizable, a usos auxiliares de los principales a los que, en cada

caso, se asocie la edificabilidad bajo rasante.
C.- Criterios complementarios:

a)
Los criterios generales expuestos en el anterior apartado A se entendern

complementados, bien al alza, bien a la baja, en los trminos establecidos en las
Normas Particulares de los correspondientes mbitos urbansticos, con el rango
normativo propio de dicha determinacin (carcter estructural y/o pormenorizado en
el supuesto de reunir las condiciones propias para su consideracin como
edificabilidad urbanstica; carcter pormenorizado en el supuesto de no tener la
naturaleza propia de esa edificabilidad).
b)
Los citados criterios generales podrn ser reajustados a la baja en el contexto de la

formulacin y aprobacin del planeamiento pormenorizado promovido o a promover
en desarrollo del Plan General en cualquier clase de suelo.
c)
Los criterios reguladores de la edificabilidad bajo rasante de las parcelas de tipologa

a.40 Residencial de bajo desarrollo expuestos en el anterior apartado A podrn ser
reajustados al alza o a la baja en el contexto de la formulacin del correspondiente
planeamiento pormenorizado, en atencin a razones constructivas, geotcnicas, de
configuracin de la parcela u otras asimilables a las anteriores, debidamente
justificadas.
d)
Los criterios reguladores de la edificabilidad bajo rasante en espacios de carcter

dotacional pblico establecidos en el Plan General podrn ser reajustados bien al
alza bien a la baja en el contexto del correspondiente planeamiento pormenorizado.
e)
Con carcter general y sin perjuicio de determinaciones ms restrictivas que

pudieran establecerse en las Normas Particulares de los mbitos urbansticos y/o en
el planeamiento pormenorizado, a los efectos de la determinacin de la edificabilidad
asociada a las mencionadas plantas bajo rasante se tomar como referencia la
totalidad de la planta construible en el conjunto de la parcela neta resultante de la
ordenacin pormenorizada, con la salvedad referida al cumplimiento de, en su caso,
las previsiones reguladoras del retiro de la edificacin, as como de cualesquiera
otras que sean de aplicacin.
f)
De conformidad con lo establecido en el anterior apartado A, a los efectos de la

determinacin y del cmputo de las citadas plantas bajo rasante y de la edificabilidad
asociada a las mismas, se han de considerar como tales tanto las destinadas a usos
principales como a usos auxiliares. En consonancia con ello, con carcter general, el
nmero mximo de plantas bajo rasante es el vinculado y/o resultante de las
previsiones expuestas en ese apartado A, sin perjuicio de su reajuste de
conformidad con los criterios expuestos en este apartado C.
g)
Tratndose de edificaciones catalogadas, las previsiones anteriores se entendern

reajustadas en la medida y con el alcance necesarios para garantizar la consecucin
y materializacin de los objetivos de proteccin establecidos en cada caso. En la

100
medida en que el rgimen de proteccin establecido lo justifique, la consecucin de

esos objetivos podr conllevar la reduccin o incluso la no autorizacin de la
edificabilidad bajo rasante.
h)
La autorizacin, ejecucin, adjudicacin, etc. de la edificabilidad bajo rasante

resultante de la aplicacin de los criterios anteriores se entender supeditada a que
los condicionantes materiales, geotcnicos, etc. de los terrenos afectados y de su
entorno posibiliten su materializacin, entendindose circunscrita la edificabilidad
autorizada a la que realmente y en el contexto de esos condicionantes sea
materializable.
En consonancia con ello, la edificabilidad urbanstica bajo rasante definitiva y
normativa a todos los efectos (determinacin y ejecucin de la misma; distribucin
entre los propietarios de los terrenos afectados; determinacin, en su caso, del valor
patrimonial de esos terrenos y de los derechos urbansticos asociados a los mismos;
etc.) ser la resultante de la previa y rigurosa evaluacin de, entre otros, los siguientes
extremos:
*
La viabilidad tcnica de la correspondiente edificacin bajo rasante, considerada

en toda su extensin y alcance, incluida la asociada a la realizacin de los
consiguientes y rigurosos estudios geotcnicos.
La viabilidad de la ejecucin de los accesos a dicha edificacin establecidas en
cada caso, bien de forma individualizada e independiente en cada edificacin o
parcela, bien de forma global en lo concerniente a un conjunto de parcelas y
edificaciones.
Las condiciones asociadas, en su caso, a la catalogacin de la o las
correspondientes edificaciones o partes de las mismas y a la preservacin de
stas.
Dicha evaluacin podr ser planteada complementaria o simultneamente a la

elaboracin bien del correspondiente planeamiento pormenorizado, bien del programa
de actuacin urbanizadora, bien del proyecto de urbanizacin, bien del proyecto de
equidistribucin, bien del proyecto de edificacin.
En todo caso, a los efectos de la adopcin de las decisiones adecuadas en materia de
distribucin de la edificabilidad urbanstica, salvo en los supuestos debidamente
justificados, la formulacin del correspondiente proyecto de reparcelacin ser
precedida y/o simultaneada con la elaboracin del consiguiente proyecto de
urbanizacin o estudio especfico que con ese fin se estime necesario, que incluir el
debido y riguroso estudio geotcnico que permita la adopcin de las indicadas
decisiones.
Siempre que los estudios realizados con ese fin indiquen que no es posible la
ejecucin de la citada edificabilidad mxima, la edificabilidad urbanstica bajo rasante
del mbito o parcela afectado se entender fijada en la cuanta posible conforme a
aqullos.
i)
Con la salvedad que se expone a continuacin, los criterios generales y complementarios

anteriores sern de aplicacin en el conjunto de los suelos urbanos y urbanizables del
municipio, incluidos los afectados por desarrollos urbansticos previstos en el marco del
Plan General de 1995 y que ahora se consolidan, con independencia del grado de
ejecucin de los mismos.

101
En consonancia con ello, esos criterios sern de aplicacin, entre otros, tanto en los
mbitos objeto del planeamiento especial y parcial promovido y aprobado en suelos
urbanos y urbanizables en desarrollo del citado Plan General de 1995, como en aquellos
otros en los que aquel planeamiento fue consolidado por ste.
Dichas previsiones sern de aplicacin directa en esos supuestos, sin que para ello
resulte necesaria la modificacin formal del mencionado planeamiento especial y parcial.
Por su parte, la indicada salvedad est asociada a los desarrollos urbansticos en los que
la aplicacin de esos criterios generales y complementarios requiera la modificacin de
los proyectos de equidistribucin de beneficios y cargas promovidos y aprobados en los
mismos. En esos supuestos, dichos criterios tan slo sern de aplicacin en el caso de
que la totalidad de los propietarios y titulares de derechos afectados manifiesten, por
unanimidad, su conformidad con la modificacin de los citados proyectos. De no existir
dicha unanimidad, se entender consolidado el rgimen urbanstico establecido en el
planeamiento anterior, sin que los referidos criterios generales y complementarios sean
de aplicacin.
4.- Parmetros de determinacin y regulacin de la edificabilidad fsica.
A.- Con carcter general, la edificabilidad fsica a desarrollar tanto en las zonas de uso global
como en las parcelas y espacios de uso pormenorizado se determinar y regular de
conformidad con alguno de los siguientes criterios:
*
De forma directa y expresa en superficie de techo edificable -m(t)-, de acuerdo con las
pautas expuestas en el siguiente apartado B.
Se considerar como tal la suma de las superficies en planta de los distintos espacios
edificados y cubiertos de los diferentes pisos o plantas de la edificacin, incluidos los
muros y elementos macizos de la construccin. Se proceder a su cmputo de
conformidad con los criterios establecidos a ese respecto en el siguiente artculo de
este mismo Documento.
Mediante su regulacin indirecta a travs de:

La regulacin de la forma de la edificacin.
La consolidacin de la edificacin existente.
Las previsiones reguladoras del rgimen de catalogacin de las edificaciones
incluidas en el Catlogo de este Plan General.
Otros parmetros que se estimen adecuados y suficientemente precisos a ese
(1)
respecto .
Tratndose de parcelas ocupadas por edificaciones catalogadas, se entender a todos
los efectos que la edificabilidad fsica asociada tanto al rgimen urbanstico estructural
como al rgimen urbanstico pormenorizado de las mismas es la resultante de las
condiciones reguladoras del correspondiente rgimen de catalogacin, y no de las
asociadas a, en su caso, el rgimen general de edificacin de la correspondiente zona
global.
(1)
Es el caso de, por ejemplo, la regulacin de la edificabilidad bajo rasante mediante la utilizacin de parmetros de
referencia a la edificabilidad autorizada sobre rasante.

102
B.- A los efectos de la regulacin directa de la edificabilidad fsica se utilizar como unidad de
medicin el metro cuadrado de techo edificable, que se identificar por medio de la
abreviatura m(t).
Esa edificabilidad podr ser regulada en trminos absolutos, a travs de la definicin de la
superficie de techo edificable total que se autoriza, o alternativamente, en relacin a la
superficie del correspondiente mbito. En este ltimo supuesto se proceder a la
determinacin del ndice de edificabilidad asignado a dicho mbito, medido en metros
cuadrados de techo edificable por metro cuadrado de superficie del mbito -m(t)/m-.
Excepcionalmente, previa justificacin de su procedencia y necesidad, la citada
edificabilidad podr medirse y regularse en metros cbicos -m-. En esos casos, se
determinarn complementariamente los parmetros de conversin de dicho volumen en
(1)
metros cuadrados de techo edificable .
A ese respecto, en los supuestos de, en concreto, habilitacin de locales o espacios
destinados a la implantacin de aparcamientos robotizados, se entender que dos niveles
o estanteras superpuestos de aparcamientos requieren una altura libre equivalente a
una (1) planta de stano.
C.- En los supuestos en los que el planeamiento urbanstico proceda a la regulacin indirecta
de la edificabilidad autorizada, en las posteriores fases de ejecucin de sus previsiones, y,
en particular, en los correspondientes proyectos de edificacin, se proceder a la medicin
y determinacin directa y expresa de la misma.
5.- Rango y naturaleza jurdico-urbanstica de las previsiones reguladoras de la edificabilidad.
A.- Las previsiones reguladoras de la edificabilidad urbanstica general de las zonas globales
delimitadas en este Plan General tienen el rango propio de la ordenacin estructural.
B.- Las previsiones reguladoras de la edificabilidad urbanstica de las distintas (sub)zonas
pormenorizadas o parcelas resultantes bien de este Plan General bien del planeamiento
pormenorizado tienen el rango propio de la ordenacin pormenorizada.
C.- Las previsiones reguladoras de la edificabilidad fsica de las zonas y parcelas, o partes de
las mismas, destinadas a dotaciones pblicas tienen el rango propio de la ordenacin
pormenorizada.
Artculo 31.- Criterios generales de cmputo de la edificabilidad fsica.

1.- Computarn con carcter general como edificabilidad fsica de una edificacin los espacios
siguientes:
*
(1)
Los espacios cubiertos y cerrados, mediante cualquier tipo de material, situados tanto
sobre como bajo rasante, con ms de 1,80 m. de altura libre. Computar la parte de
los mismos que supere dicha altura.
La determinacin de la edificabilidad en volumen -m- puede ser la va adecuada en el supuesto de, por ejemplo, la
promocin y construccin de edificaciones sobre o bajo rasante destinadas a aparcamientos robotizados, que
conforman un sistema de almacenamiento de vehculos en estanteras. Las propias caractersticas de stos hacen
o pueden hacer innecesaria la construccin de forjados y/u otros elementos de construccin convencionales. En
esos casos, la propia configuracin fsica de las plantas y/o espacios de edificacin destinados a dicho uso se
adecuar a las caractersticas propias de dicha modalidad de aparcamiento, incluso en lo referente a su altura.

*
*
*
*
*
103
Los elementos macizos de la edificacin.

Los patios y los conductos de instalaciones de < 1.50 m.
Los huecos de ascensores.
La superficie ocupada por las escaleras incluyendo sus planos inclinados o curvos que
las configuren.
Los vuelos abiertos (balcones, terrazas, solanas, etc.), as como los porches (cuando
dispongan de cubrimiento y no estn sometidos a servidumbres de uso pblico),
computarn en el 50% de su superficie.
En concreto, los vuelos abiertos sern computables en el citado porcentaje, con
independencia de que dispongan o no de cubrimiento, as como de la altura a la que,
en su caso, se encuentre el mismo.
Sin perjuicio de las salvedades mencionadas en el siguiente apartado 2, computarn
igualmente al 50% de su superficie los espacios cubiertos por elementos e
instalaciones y abiertos en todas o alguno de sus frentes laterales que cumplan, bien
la funcin de porche, bien la de espacio de almacn de productos vinculados a la
actividad desarrollada en la parcela, bien otras asimilables a las anteriores.
Los retranqueos respecto de la lnea de fachada establecida que tengan, adems del
suelo y techo, tres de sus cuatro lados cerrados y el frente abierto, computarn al
50%.
Aun cuando cumplan las condiciones anteriores, los espacios situados bajocubierta
que no conformen una planta de edificacin diferenciada como tal e integrada en el
perfil autorizado (planta b), computarn exclusivamente en el supuesto de que, de
conformidad con los criterios expuestos en el siguiente artculo 60 de este documento,
se destinen a usos principales (caractersticos y admisibles en la parcela, exceptuados
los auxiliares), tanto vinculados a los previstos en la planta inferior como autnomos y
diferenciados en s mismos.
Esos espacios computarn en todo caso, de conformidad con los criterios establecidos
en este artculo, en el supuesto de que dichos espacios conformen una planta de
edificacin diferenciada como tal e integrada en el perfil autorizado (planta b).
2.- Por el contrario, no computarn como parte de la citada edificabilidad los espacios y
elementos siguientes:
*
*
*
*
*
*
*
Los espacios cubiertos y cerrados con menos de 1,80 m. de altura.

Los patios y conductos de instalaciones de > 1.50 m.
Los porches de uso pblico, sean de titularidad pblica o privada (sujetos en este caso
a servidumbre de uso pblico).
Los altillos autorizados.
Las coberturas que deban colocarse en las zonas de ubicacin de las bocas de
suministro de las estaciones de servicio y unidades de suministro de combustible para
la proteccin tanto de esas instalaciones como de los usuarios de las mismas, siempre
que se limiten a cumplir esa funcin.
Los aleros, cornisas u otros elementos de edificacin asimilables a los anteriores en
atencin a la funcin desempeada por los mismos.
Los espacios cubiertos por elementos e instalaciones abiertos en todas sus caras o
frentes laterales, siempre que se destinen bien a la proteccin de vehculos (coches,
motos, bicicletas), bien a otros fines asimilables al anterior, sin que pueda
considerarse como tal el de almacenaje de productos propios de la actividad
desarrollada en la parcela o edificacin existente en la misma.
En todo caso, tambin con carcter general, en la determinacin de la citada edificabilidad

se diferenciar la prevista sobre y bajo la rasante de la parcela.

104
3.- Los criterios expuestos en los apartados anteriores podrn ser complementados por las
Ordenanzas municipales a promover en desarrollo de este Plan General, y a las que se
hace referencia en el anterior artculo 5 de este documento.


105
TITULO TERCERO
LA CALIFICACION PORMENORIZADA.
CAPITULO PRIMERO.
SISTEMATIZACIN Y REGULACIN MATERIAL Y FORMAL
DE LA CALIFICACION PORMENORIZADA
Seccin Primera.
RGIMEN GENERAL DE LAS SUBZONAS PORMENORIZADAS.
Artculo 32.- Las subzonas pormenorizadas y su sistematizacin.

1.- Se denomina subzona pormenorizada a cada una de las parcelas y/o espacios resultantes
de la ordenacin urbanstica pormenorizada.
2.- El rgimen general de calificacin pormenorizada incide en los terrenos del municipio
clasificados como suelo urbano y suelo urbanizable, y se sistematiza mediante la
(1)
diferenciacin de los siguientes tipos bsicos de subzonas de uso pormenorizado :
*
*
*
*
*
*
a. Parcela residencial.
b. Parcela de actividades econmicas.
e. Sistema de comunicaciones.
f. Espacios libres.
g. Equipamiento comunitario.
h. Infraestructura de servicios.
3.- Dichas subzonas de uso pormenorizado contienen, a su vez, las variantes o modalidades
tipolgicas que se exponen a continuacin, cada una de ellas vinculadas a un rgimen
especfico y diferenciado de edificacin y uso:
(1)
a. Parcela residencial:
Parcela a.1 Residencial de casco antiguo.
.
Parcela a.10 Residencial de casco antiguo.
Parcela a.2 Residencial de ensanche.
.
a.20 Residencial de ensanche comn.
.
a.21 Residencial de ensanche antiguo.
.
a.22 Residencial de nuevos ensanches.
Parcela a.3 Residencial de edificacin abierta.
.
Parcela a.30 Residencial de edificacin abierta.
Parcela a.4 Residencial de bajo desarrollo.
.
"a.40 Residencial de bajo desarrollo".
b. Parcela de actividades econmicas:

Parcela b.10 Uso industrial.
Parcela b.20 Uso terciario.
En consonancia con la no utilizacin de la letra C mayscula en el contexto de la sistematizacin de la zonificacin

global, tampoco se hace uso de la letra c minscula en el contexto de la zonificacin pormenorizada. Tampoco se
hace uso de la letra d minscula debido a que esa misma letra en mayscula se asocia a las zonas globales
rurales.

e. Sistema de Comunicaciones:
e.10. Red de comunicacin viaria.
e.20. Red de comunicacin ferroviaria.
e.30. Espacio portuario.
e.40. Aparcamiento.
f. Espacios Libres:
f.10. Espacios libres urbanos.
f.20. Espacios libres urbanos comunes.
f.30. Cauces fluviales.
g. Equipamiento Comunitario:
g.00. Equipamiento comunitario
h. Infraestructura de Servicios:
h.00. Infraestructura de servicios
106
Consideradas en un sentido estricto, todas ellas conforman tipologas de subzonas

urbansticas pormenorizadas.
4.- El rgimen general de edificacin, uso y dominio de las citadas subzonas pormenorizadas
es el expuesto, entre otros, en los siguientes artculos 33 a 47, ambos incluidos, de este
documento.
Su rango y naturaleza normativos son los resultantes de los criterios expuestos en el
siguiente artculo 50 de este documento.
Artculo 33.- Rgimen general de edificacin, uso, y dominio de las parcelas "a.10
Residencial de casco antiguo".
1.- Definicin
Subzonas o parcelas propias de los asentamientos residenciales antiguos. Estn ocupadas por
edificaciones que en atencin a su singularidad e inters histrico, cultural y urbanstico procede
preservar, as como, en su caso, por otras que, por no contar con esa singularidad, pueden ser
sustituidas debiendo adaptarse, eso s, la nueva edificacin a las condiciones generales propias
de dichos asentamientos residenciales.
2.1.- Criterios generales.
Sin perjuicio de las salvedades y reajustes planteados bien en las Normas Particulares de este
Plan General, bien en el planeamiento pormenorizado, se ha de mantener, en sus aspectos
fundamentales, la parcelacin originaria y su morfologa espacial y edificatoria. Asimismo, se
han de conservar los elementos de edificacin y urbanizacin catalogados, en los trminos
establecidos bien en el propio Catlogo bien en el planeamiento especial referido al mismo.


107
Esos criterios se complementan con, adems, los siguientes:

*
La sustitucin de los elementos o construcciones en situacin de ruina.
La posible sustitucin de edificaciones no catalogadas.
La sustitucin y/o eliminacin de elementos aadidos carentes de valor, en los supuestos y

condiciones establecidos bien en la correspondiente Norma Particular del mbito
Urbanstico, bien en el planeamiento pormenorizado, bien en el Catlogo.
La ocupacin o colmatacin de parcelas inedificadas o subedificadas.
El posible reajuste de la parcelacin actual siempre que, con la debida justificacin y en

aras a la consecucin de la efectiva rehabilitacin de las edificaciones existentes y a la
construccin de viviendas dotadas de la necesaria calidad, se estime conveniente.
En todo caso, las nuevas construcciones y/o elementos o partes de las mismas debern
responder a las pautas tipolgicas fundamentales y propias de la zona global en la que se
integran estas parcelas.
El rgimen de edificacin especfico de cada parcela ser el establecido, en sintona con los
criterios anteriores, bien en este Plan General (en la Norma Particular del mbito Urbanstico),
bien en el planeamiento pormenorizado.
En lo referente a la construccin de edificaciones bajo rasante y al acceso a las mismas se
estar a lo que, en el contexto de los criterios generales establecidos a ese respecto en este
Plan (artculos 59, 60, 63, etc. de este documento), se determine en la correspondiente
ordenacin pormenorizada, as como en las Ordenanzas que se promuevan en desarrollo del
planeamiento.
2.2.- Edificabilidad.
La edificabilidad urbanstica (lucrativa) de estas parcelas ser la establecida bien en este Plan
General, bien en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo, en el contexto de
la determinacin de la correspondiente ordenacin pormenorizada, de conformidad con los
(1)
criterios generales establecidos a ese respecto en este mismo documento .
Dicha edificabilidad urbanstica podr ser complementada, en su caso, con la edificabilidad fsica
(no lucrativa) vinculada a usos dotacionales pblicos previstos en la parcela.
2.3.- Condiciones reguladoras de la forma de la edificacin.
Las condiciones reguladoras de la forma de la edificacin (alineaciones, altura y nmero de
plantas; otros extremos con incidencia en la citada forma edificatoria -aleros, vuelos y
retranqueos, cubierta, patios, etc.-), sern las definidas en la correspondiente ordenacin
pormenorizada.
Esas condiciones se correspondern con las de la edificacin existente siempre que sta se
consolide con sus actuales caractersticas.
(1)
A ese respecto, se ha de tener en cuenta lo establecido en, entre otros, los artculos 30 y 31 de este mismo
documento.

108

Sin perjuicio de los reajustes que, en su caso, se establezcan bien en la Norma Particular del
mbito Urbanstico bien en el planeamiento pormenorizado, ser de aplicacin el rgimen de
uso establecido para las parcelas a.2 Residencial de ensanche.
En todo caso, dicho rgimen se condiciona y/o reajusta en los siguientes extremos:
*
Se prohibe la implantacin de usos industriales, con la sola excepcin de los de 1 y 2

categoras, que sern autorizados en los supuestos y condiciones que se determinen en el
contexto de la ordenacin pormenorizada.
Con carcter general, se autoriza la implantacin de usos comerciales de 1 categora.

Por su parte, a los efectos de la autorizacin o no de usos comerciales de 2 categora se
estar a lo que se determine, bien en las correspondientes Normas Particulares de este
Plan General, bien en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo.
Se prohbe la implantacin de nuevos usos comerciales de otras categoras.
Complementariamente, salvo en los supuestos en los que bien en las correspondientes
Normas Particulares de este Plan General, bien en el planeamiento pormenorizado
promovido en su desarrollo, se establezcan otro tipo de previsiones, se consolidan los usos
comerciales de categora superior a las citadas, existentes con anterioridad a la entrada en
vigor de este Plan General, siempre que los mismos hubiesen sido implantados de
conformidad con el planeamiento vigente en su momento, previa obtencin de la o las
A los efectos de la autorizacin del uso de aparcamiento se estar a lo establecido tanto en

el contexto de la citada ordenacin pormenorizada como en las Ordenanzas municipales
promovidas en desarrollo del planeamiento.
Tratndose de parcelas de esta tipologa, destinadas a la construccin de viviendas

protegidas, la autorizacin de otros usos diversos del residencial en plantas y/o espacios
destinados a los mismos se entender en todo caso supeditada a su compatibilidad y/o
viabilidad en el marco del rgimen propio de esas viviendas.
4.- Rgimen jurdico.

A los efectos correspondientes, esta parcela tiene la condicin propia de una parcela de
titularidad y uso predominantemente privado y/o asimilable al mismo.
en esta tipologa de parcela usos y locales destinados a dotaciones pblicas y sujetos al
rgimen de titularidad pblica, complementados con la correspondiente edificabilidad (fsica y no
lucrativa) vinculada a los mismos. Para ello y siempre que resulte necesario o conveniente, se
proceder a la desafectacin de las partes de la zona vinculados a dichos usos y/o edificaciones
(1)
de titularidad privada .
(1)
Se han de tener en cuenta a ese respecto, entre otros, los criterios establecidos, entre otros, en los artculos 17.4
del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 20 de junio de 2008, y 18 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio
de 2006.

109
Complementariamente, en lo referente tanto al vuelo como al subsuelo, el mbito espacial de

referencia del rgimen de calificacin propio de esta parcela, as como de su rgimen jurdico
predominantemente privado y/o asimilable al mismo, e extender, exclusivamente, a aquellas
partes de dichos vuelo y subsuelo vinculadas a la edificabilidad y a las construcciones de esa
misma naturaleza jurdica autorizadas sobre y bajo rasante por el planeamiento urbanstico,
extendidas a la totalidad de cada parcela. El resto del vuelo y del subsuelo de la zona global
tendr a todos los efectos la condicin propia del dominio y uso pblico.
Artculo 34.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de las parcelas "a.2
Residencial de ensanche".
1.- Definicin.
Parcela ocupada u ocupable por uno o ms mdulos de edificacin, destinada a,
preferentemente, usos residenciales agrupados vertical y horizontalmente sobre uno o ms
ncleos comunes de acceso vertical, con un fondo y un perfil de edificacin sustancialmente
uniformes, adaptados a las alineaciones de edificacin definidas por la malla viaria hasta
conformar manzanas edificatorias con patio, cerradas o parcialmente abiertas.
La existencia dentro de una misma parcela de dos o ms mdulos de edificacin conlleva su
agrupacin lateral, entre medianeras, conformando el conjunto la indicada manzana edificatoria.
2.- Modalidades tipolgicas.
Dentro de este tipo de parcela se diferencian las tres modalidades de parcelas urbansticas
siguientes:
A.- a.20 Residencial de ensanche comn.
Parcelas ocupadas por construcciones que responden a la tipologa de ensanche,
desarrolladas con arreglo a las determinaciones de las Ordenanzas Municipales de
Edificacin de septiembre de 1944 y sus posteriores modificaciones (con excepcin del
Plan Especial del rea R, promovido en el marco del Plan General de 1962), integradas
en la tipologa a.200 del Plan General de 1995, y cuyo rgimen se consolida en este
Plan General.
B.- a.21 Residencial de ensanche antiguo.
Parcelas ocupadas por construcciones que responden a la tipologa de ensanche y que
fueron desarrolladas con arreglo bien a las determinaciones de las Ordenanzas
Municipales de Edificacin anteriores a las de septiembre de 1944, bien a la adecuacin
de las mismas establecida en el Plan Especial del rea R. Todas o casi todas ellas
tenan la condicin de parcelas de tipologa a.210 en el Plan General de 1995, cuyo
rgimen, en trminos generales y sin perjuicio de salvedades, se consolida en este
momento.
Adems, algunas de las edificaciones ubicadas en estas parcelas estn integradas en el
Catlogo de este Plan General con el objetivo de preservar bien las fachadas bien otros
elementos de inters arquitectnico o cultural de los edificios existentes. A su vez, otras
edificaciones no son objeto de esa preservacin.

110
C.- a.22 Residencial de nuevos ensanches.

Parcelas que responden o deben responder, en el caso de nueva edificacin, a las
condiciones generales de edificacin establecidas para las parcelas a.2 Residencial de
ensanche", y que se han desarrollado o deben desarrollarse de conformidad con los
criterios establecidos en la ordenacin pormenorizada particularizada de cada una de
ellas, establecida bien en el planeamiento urbanstico anterior y que ahora se consolida,
bien en este Plan General, bien en el planeamiento pormenorizado a promover en su
desarrollo.
La adscripcin de cada parcela a las citadas modalidades tipolgicas ser determinada en el
contexto de la correspondiente ordenacin pormenorizada.
3.1.- Criterios generales.
*
La forma de la edificacin autorizada es la resultante de, por un lado, las alineaciones de la

parcela fijadas en el contexto de la ordenacin pormenorizada y, por otro, los restantes
criterios reguladores de la misma (altura, nmero de plantas, etc.) establecidos tanto en
este mismo documento como, en su caso, en las correspondientes Normas Particulares de
este Plan General y en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo.
Se autoriza la ocupacin por la edificacin de la totalidad de la parcela bajo rasante.

Asimismo, la planta baja y el entresuelo podrn tener esa misma ocupacin en las parcelas
integradas en manzanas edificatorias cerradas.
Se autoriza la disposicin de patios de parcela o mancomunados en el interior de las

edificaciones.
Se autoriza la disposicin de altillos en la planta baja, entresuelo y bajocubierta, en las

condiciones establecidas en las Ordenanzas municipales de edificacin.
Sin perjuicio del preceptivo cumplimiento de las previsiones reguladoras de la edificabilidad

urbanstica, se autoriza, con carcter general, la construccin de cuatro (4) plantas de
stano dentro de la parcela, en las condiciones expuestas en el anterior artculo 30 de este
mismo documento. En todo caso, ese nmero de plantas podr ser reajustado bien al alza
bien a la baja en las correspondientes Normas Particulares de este Plan o en el
planeamiento a promovido y/o a promover en su desarrollo.
Tratndose de parcelas ocupadas por edificaciones catalogadas, se entender a todos los

efectos que el rgimen general de edificacin, incluso en lo referente a la determinacin de
la edificabilidad autorizada en las mismas, es el resultante de las condiciones reguladoras
del correspondiente rgimen de catalogacin.
Tratndose de parcelas y edificaciones en las que, en atencin a sus propios

condicionantes, no resulte materialmente posible el cumplimiento de determinados
requisitos reguladores de la forma de la edificacin establecidos en este artculo, stos
sern reajustados en la medida en que, en cada supuesto, se estime adecuado. En todo
caso, las soluciones sustitutorias y/o de adaptacin sern determinadas en condiciones que
garanticen el mantenimiento de las condiciones reguladoras de la envolvente exterior


111
mxima de la edificacin o edificaciones afectadas, resultante de los criterios generales

establecidos a ese respecto.
3.2.- Parcelas a.20 Residencial de ensanche comn.
A.- Variantes u rdenes de parcelas.
En atencin a la anchura o dimensin de la calle o espacio pblico al que dan frente, se
diferencian los siguientes rdenes o variantes de parcelas:
*
*
*
*
*
Primer orden:
Segundo orden:
Tercer orden:
Cuarto orden:
Quinto orden:
> 20,01 m.
< 20,00 m.;> 12,01 m.
< 12,00 m.;> 10,01 m.
< 10,00 m.;> 8,01 m.
< 8,00 m.
En todo caso, sobre esas determinaciones generales prevalecern las que, de forma
particularizada, se reflejan en los grficos Condiciones de edificacin y dominio"
incluidos en las Normas Particulares de los mbitos Urbanstico en los que se ordenan
parcelas de esta tipologa. En esos grficos se asigna de forma directa a cada parcela un
orden especfico, que responde al orden edificatorio general del correspondiente tramo de
calle o manzana.
B.- Condiciones de parcelacin.
Con carcter general y sin perjuicio de su reajuste en la correspondiente y especfica
ordenacin pormenorizada, se consolida la parcelacin existente, al tiempo que se
autoriza su divisin o agrupacin.
No se admitirn divisiones que den lugar a nuevas parcelas con una anchura de fachada
inferior a 8,00 m. Se consolidan las parcelas existentes con anterioridad a la aprobacin
de este Plan que no cumplan ese requisito.
C.- Alineaciones de edificacin
Sin perjuicio de las salvedades que, en su caso, resulten de las previsiones reguladoras
de la correspondiente y especfica ordenacin pormenorizada, se consolidan las
alineaciones de edificacin existentes tanto en lo referente a las fachadas exteriores
como a los patios de manzana. Salvo que se indique expresamente lo contrario, dichas
alineaciones exteriores sern consideraran con carcter general como obligatorias.
En todo caso, se autoriza el reajuste de las alineaciones existentes en la medida en que
resulte necesario para la materializacin del criterio general antes expuesto de ocupacin
de la totalidad de la parcela tanto bajo rasante como, en su caso, en planta baja y
entresuelo.


112
D.- Nmero de plantas y altura de edificacin.

a)
Condiciones bsicas.
Las condiciones reguladoras de la altura y del nmero de plantas de las
edificaciones autorizadas en las distintas variantes de parcelas mencionadas en el
anterior apartado A son las siguientes:
*
Parcelas con frente a espacios de primer orden:

Nmero de plantas: ...............................................
Altura de edificacin en fachada:...........................
Altura de edificacin:..............................................
Altura de la planta baja o
entresuelo y semistano alternativos: ...................
Retranqueo del tico:.............................................
4,50 m.
2,00 m.
Parcelas con frente a espacios de segundo orden:

Nmero de plantas: ...............................................
Altura de la planta baja: .........................................
VI (a)/IV
19,15 m.
22,20 m.
4,15 m.
2,00 m.
Parcelas con frente a espacios de tercer orden:

Nmero de plantas: ...............................................
V (a)/IV
15,80 m.
18,90 m.
3,80 m.
2,00 m.
Parcelas con frente a espacios de cuarto orden:

Nmero de plantas: ...............................................
IV (a)/IV
12,80 m.
15,90 m.
3,80 m.
2,00 m.
Parcelas con frente a espacios de quinto orden:

Nmero de plantas: ...............................................
III (a)/IV
9,80 m.
12,90 m.
3,80 m.
2,00 m.
VII (a)/IV
22,50 m.
25,60 m.
Los criterios reguladores de la altura y el nmero de plantas de edificacin

expuestos se entendern complementados con los reguladores de los torreones
mencionados tanto en el siguiente apartado G, como en el artculo 58.3 de estas
Normas Particulares, en los supuestos en los que se autorizan los mismos.
En el anexo 1 adjunto a este documento se incluyen grficos en los que se reflejan
dichas condiciones bsicas de edificacin. A los efectos correspondientes se ha de
tener en cuenta que las previsiones referidas a la ubicacin y a las alturas interiores
de las plantas reflejadas en esos grficos son orientativas y no vinculantes.


113
Con carcter general, sin perjuicio de lo expuesto en el siguiente apartado b, as

como de las particularidades que, en su caso, puedan establecerse en las Normas
Particulares de este Plan General, la aplicacin de las condiciones bsicas
anteriores en los supuestos en los que una misma parcela d frente a espacios de
diverso orden se adecuar, entre otros, a los criterios siguientes:
b)
En el caso de que cada uno de esos espacios tenga definido un orden expreso,
sern de aplicacin en cada frente de parcela los criterios de regulacin de la
edificacin establecidos para cada uno de dichos espacios.
En el caso de los espacios que no tengan definido un orden expreso, sern de

aplicacin los criterios de regulacin de la edificacin establecidos para el frente
de parcela que s tenga definido dicho orden.
Nmero de plantas de edificacin autorizadas en parcelas de esquina con fachadas

a espacios pblicos de distinto orden.
*
Las edificaciones de esas parcelas dispondrn del nmero de plantas

correspondiente a las de mayor orden en una longitud de 20,00 m. a partir del
encuentro con la calle de orden superior, en el caso de que la otra calle a la que
d frente la parcela sea del orden inmediatamente inferior. Si no es as, el
nmero de plantas correspondiente a la calle de orden menor ser igual a la de
orden mayor en una longitud mxima de 10,00 m.
Excepcionalmente, el criterio anterior podr aplicarse en una longitud superior a

la mencionada en ambos casos siempre que se justifique que el resultado
derivado de la aplicacin del criterio general anterior, considerado en el contexto
global de la parcela y de su entorno, no es ni urbanstica ni arquitectnicamente
idneo, y que, frente a ello, el derivado de este criterio excepcional es
adecuado.
La aplicacin de ese criterio excepcional, as como su justificacin se
entendern asociadas a la evaluacin conjunta de extremos como los
siguientes: configuracin y caractersticas de la parcela; longitud total de la
fachada con frente a espacios de menor orden y efectos derivados de la
aplicacin de los anteriores criterios general y excepcional en el conjunto de la
misma; afecciones y lgicas urbansticas y arquitectnicas derivadas de la
aplicacin de esos mismos criterios; cualesquiera otros que se estimen de
inters.
Los criterios general y excepcional anteriores sern de aplicacin,

exclusivamente, en la parcela de esquina y dentro del correspondiente frente de
fachada de la misma, sin que puedan extenderse a otras colindantes con ella.
c)
El tico deber retranquearse en todas las fachadas de la edificacin, incluidas las

de los patios de manzana.
d)
Nmero de plantas y altura de edificacin en los patios de manzana.

Las condiciones reguladoras del nmero de plantas y altura de los cuerpos de
edificacin en las fachadas a los patios de manzana sern las mismas que las de la
fachada exterior, situndose en aqullas la cornisa de remate al mismo nivel que en

114
esta ltima. De igual modo, a partir de la cornisa se dispondr, en su caso, el tico,

y, sobre ste la pendiente de cubierta autorizada. En atencin a ese tipo de
condicionantes, se entender a todos los efectos que el perfil de edificacin en el
patio de manzana es simtrico al de la fachada principal.
Los patios de manzana podrn ocuparse tanto bajo rasante como en la primera
planta sobre rasante. La altura de las nuevas construcciones en planta baja ser la
fijada para sta en el anterior apartado a, en funcin del orden o variante de
parcela en la que se encuentre.
e)
Otras previsiones.
*
Con carcter general, la altura y el numero de plantas de las edificaciones

autorizadas en las parcelas de esta tipologa ha de adecuarse a los criterios
establecidos en los apartados anteriores, incluidos los parmetros establecidos
en cada caso para cada calle o espacio pblico al que den frente aqullas, en
atencin al orden asignado a ste.
Complementariamente, esos criterios no sern de aplicacin en los siguientes

supuestos:
Parcelas con frente a calles o espacios pblicos a los que, de forma
particularizada, en los grficos Condiciones de edificacin y dominio
incluidos en las correspondientes Normas Particulares de este Plan
General se asigna un orden edificatorio singular, diverso del resultante de
la aplicacin de aquellos criterios, en atencin a los condicionantes
asimismo singulares existentes en cada caso.
Parcelas ocupadas por edificaciones catalogadas, en las que las
previsiones reguladoras de su proteccin y preservacin sern de
aplicacin preferente a los criterios anteriores. En esos casos, la aplicacin
de estos criterios se entender supeditada a su compatibilidad con
aquellas previsiones, as como con las pautas de intervencin planteadas
para dichas edificaciones en el Plan Especial de Proteccin del Patrimonio
Urbanstico Construido.
E.- Fondo de edificacin.

Salvo definicin expresa en contrario en la especfica ordenacin urbanstica
pormenorizada de la parcela, se consolida el fondo de edificacin existente.
F.- Vuelos.
*
Profundidad:
Calles de primer orden: .................................................
Calles de segundo orden:..............................................
Calles de tercer orden: ..................................................
Calles de cuarto orden: .................................................
Calles de quinto orden:..................................................
Chaflanes:......................................................................
Fachadas a patios de manzana: ...................................
1,15 m.
0,95 m.
0,85 m.
0,75 m.
0,60 m.
1,50 m.
0,80 m.


115
La suma lineal de los frentes de los vuelos podr ser, en cada planta, como mximo
el 25% del desarrollo de la fachada para los vuelos abiertos, y, otro tanto para los
vuelos cerrados.
Los vuelos debern retirarse un mnimo de 3,00 m. de las esquinas cncavas de la

edificacin y de las viviendas contiguas, con la salvedad, en este caso, de que se
dispongan en continuidad, configurando medianera en la separacin entre viviendas.
G.- Cubiertas:
*
Disposicin de torreones ornamentales:

En las parcelas de esquina con fachada a dos calles de primer orden podr
autorizarse la disposicin de nuevos torreones, en las condiciones establecidas en el
artculo 58 de estas Normas Urbansticas. Se consolidan los existentes en esquinas
de calles de orden diverso a los mencionados, siempre que hubiesen sido
construidos de conformidad con el rgimen urbanstico vigente en el momento de su
ejecucin. No sern autorizados en los restantes casos.
Dichos torreones se ubicarn en la esquina del edificio, con una longitud mxima de
5,00 m en cada una de las fachadas, a partir del encuentro de ambas alineaciones, y
sin que los mismos deban de someterse a retranqueo alguno respecto de la fachada
propiamente dicha.
El nmero de plantas autorizado por encima de la cornisa de remate de fachada es

dos (2). La altura en fachada de las mismas ser de 3,20 m. Y sobre ellas se
dispondr la cubierta, para la que no se establecen condiciones especficas de
regulacin.
Con la sola excepcin de los que, en atencin a su funcin y de conformidad con los
criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes, deban colocarse
necesariamente en el exterior de la edificacin, elevndose sobre la cubierta
(chimeneas; conductos de ventilacin o refrigeracin; antenas de radio, televisin;
placas solares; cuartos e instalaciones de ascensores; etc.), los elementos tcnicos
de las instalaciones del edificio, as como los espacios en los que habiliten los
mismos, debern quedar integrados dentro de la edificacin, y, en su caso, en el
interior de la envolvente de la cubierta autorizada, sin que por causa alguna se
puedan establecer salientes que deformen el aspecto uniforme de la misma.
H.- Patios interiores:

*
Los patios interiores que sirvan para dar ventilacin e iluminacin a las habitaciones
de las viviendas destinadas a la estancia habitual y prolongada de las personas
sala de estar, cocina, comedor, dormitorio, etc.- tendrn una dimensin mnima en
1
planta tal que permita inscribir en ellos un crculo con dimetro no inferior a /6 de la
altura total autorizada para el mismo, con un mnimo de 3,00 m. Dicha altura se
medir desde el nivel del piso de la primera planta hasta el punto ms bajo de la
interseccin del cierre del patio con la envolvente de la cubierta autorizada.


116
En todo caso, esa dimensin mnima se entender reajustada en la medida en que

las disposiciones legales vigentes en la materia (reguladoras de las viviendas de
proteccin oficial, etc.) establezcan determinaciones ms exigentes.
Siempre que en la planta baja de la edificacin exista y/o se autorice el uso de
vivienda, el citado patio deber llegar al suelo de dicha planta y no a su techo.
En el caso de levantes, se debern prolongar los patios existentes, manteniendo
libre, en todo caso, la proyeccin en planta del patio originario, y, si resultasen ms
exigentes, cumplir adems las condiciones dimensionales anteriormente
establecidas. Los ensanchamientos de los patios que resulten del cumplimiento de
esas condiciones deben ser ejecutados como tales, sin que se puedan ser utilizados
como ampliacin de las viviendas o locales a los que den frente. La transicin entre
en ancho inicial y el nuevo de mayor amplitud se resolver mediante planos
inclinados que impidan la consecucin de terrazas en dichos patios, as como la
colocacin de barandillas.
Las previsiones anteriores podrn ser reajustadas y/o complementadas por las
Ordenanzas municipales a promover en desarrollo de este Plan General, en los
trminos y con el alcance que, previa la debida justificacin, se estime adecuado.
*
I.-
La regulacin de las dimensiones de los patios interiores que se destinen a otros

fines distintos del sealado en este apartado se remite a lo establecido en las
citadas Ordenanzas municipales.
Altillos.
Se autoriza su disposicin, en las plantas bajas, entresuelos y bajocubiertas, en las
condiciones establecidas en las Ordenanzas municipales a las que se hace referencia en
artculo 5 de este documento.
3.3.- Parcelas a.21 Residencial de ensanche antiguo.

A.- Variantes u rdenes de parcelas.
En atencin a la anchura o dimensin de la calle o espacio pblico al que dan frente, se
diferencian los siguientes rdenes o variantes de parcelas:
*
*
*
*
*
Primer orden:
Segundo orden:
Tercer orden:
Cuarto orden:
Quinto orden:
> 20,01 m.
< 20,00 m.;> 12,01 m.
< 12,00 m.;> 10,01 m.
< 10,00 m.;> 8,01 m.
< 8,00 m.
En todo caso, sobre esas determinaciones generales prevalecern las que, de forma
particularizada, se reflejan en los grficos Condiciones de edificacin y dominio"
incluidos en las Normas Particulares de los mbitos Urbanstico en los que se ordenan
parcelas de esta tipologa. En esos grficos se asigna de forma directa a cada parcela un
orden especfico, que responde al orden edificatorio general del correspondiente tramo de
calle o manzana.


117
B.- Condiciones de parcelacin.

Son de aplicacin las condiciones establecidas para las parcelas a.20 Residencial de
ensanche comn, as como las que, en su caso, determine el plan especial a promover
con el fin de regular las medidas de proteccin y tratamiento de las edificaciones incluidas
en el patrimonio urbanstico catalogado del municipio.
C.- Alineaciones de edificacin.
Son de aplicacin las condiciones establecidas para las parcelas a.20 Residencial de
ensanche comn.
D.- Nmero de plantas y altura de edificacin.
a)
Condiciones bsicas.
Las condiciones bsicas reguladoras de la altura y del nmero de plantas de las
edificaciones autorizadas en las distintas variantes de parcelas mencionadas en el
anterior apartado A son las siguientes:
*
Parcelas con frente a espacios pblicos de primer orden:

(1)
Nmero de plantas: ............................................ VI (a y b, o 2a, o 2b) /IV
(2)
Altura de edificacin :........................................ 22,50m (3,20m; 6,40m)
Altura de las diferentes plantas:
.
Planta baja, o entresuelo y
semistano alternativos: ............................. 4,30 m.
.
Aticos y bajocubiertas: ................................ 2,70 m.
El suelo del primer tico coincidir con el plano superior de la cornisa.
Retranqueo del tico:.......................................... 2,00 m.
Parcelas con frente a espacios pblicos de segundo orden:

(3)
Nmero de plantas: ............................................ V (a y b, o 2a, o 2b) /IV
(4)
(2)
Altura de edificacin :........................................ 19,10m.(3,20m; 6,40m)
Altura de la planta baja: ...................................... 4,15 m.
En los dems aspectos se aplicarn las condiciones establecidas para las
parcelas de primer orden.
(1)
Alternativas opcionales de tratamiento del perfil de edificacin por encima de la cornisa.

La altura de 22,50 m se corresponde, en trminos generales, con la de la totalidad de las plantas emplazadas en el
pao de la fachada. Por su parte, las alturas sealadas entre parntesis se corresponden con las de las plantas de
tico y/o bajocubierta autorizadas por encima de las anteriores.
(3)
(4)
(2)


118
Parcelas con frente a espacios pblicos de tercer orden:

(1)
Nmero de plantas:............................................. IV (a y b, o 2a, o 2b) /IV
(2)
Altura de edificacin :........................................ 15,80 m.(3,20 m.;6,40 m.)
Parcelas con frente a espacios pblicos de cuarto orden:

Nmero de plantas: ............................................ IV (b)/IV
(2)
Altura de edificacin :........................................ 15,80 m. (3,20 m.)
Parcelas con frente a espacios pblicos de quinto orden:

Nmero de plantas: ............................................ IV /IV
(2)
Altura de edificacin :........................................ 15,80 m.

dichas condiciones bsicas de edificacin. A los efectos de la correcta lectura y
aplicacin del contenido de esos grficos se ha de tener en cuenta que el objetivo de
los mismos es el de reflejar la altura y el perfil globales de las correspondientes
edificaciones, y, en ese contexto, las consiguientes soluciones volumtricas o
envolventes mximas. As, en lo referente a las plantas altas de esas edificaciones,
dichas soluciones son compatibles con la habilitacin bien de plantas de tico, bien
de plantas bajocubierta, siempre que la normativa urbanstica las autorice. Eso s,
esas plantas han de ser habilitadas dentro de la correspondiente envolvente
mxima. Complementariamente, se ha de tener en cuenta que las previsiones
referidas a la ubicacin y a las alturas interiores de las plantas reflejadas en esos
grficos son orientativas y no vinculantes
Los criterios reguladores de la altura y el nmero de plantas de edificacin
expuestos se entendern complementados con los reguladores de los torreones
mencionados tanto en el siguiente apartado G, como en el artculo 58.3 de estas
Normas Particulares, en los supuestos en los que se autorizan los mismos.
Con carcter general, sin perjuicio de las particularidades establecidas tanto en el
siguiente apartado d, como en las correspondientes Normas Particulares de este
Plan General, la aplicacin de las condiciones bsicas anteriores en los supuestos
en los que una misma parcela d frente a espacios de diverso orden se adecuar,
entre otros, a los criterios siguientes:
*
(1)
(2)
En el caso de que cada uno de esos espacios tenga definido un orden expreso,
sern de aplicacin en cada frente de parcela los criterios de regulacin de la
edificacin establecidos para cada uno de dichos espacios.


119
En el caso de los espacios que no tengan definido un orden expreso, sern de

aplicacin los criterios de regulacin de la edificacin establecidos para el frente
de parcela que s tenga definido dicho orden.
En todo caso, tanto en lo referente a la citada altura, como en cuanto a las restantes
previsiones expuestas en este apartado se entendern de aplicacin preferente las
determinaciones establecidas en el plan especial a promover con el fin de regular las
medidas de proteccin y tratamiento del patrimonio urbanstico catalogado de la
ciudad. As, aquellas previsiones sern de aplicacin obligatoria en la medida en que
sean compatibles y/o no sean contradictorias con las de ese plan especial.
dichas condiciones bsicas de edificacin.
b)
Criterios generales de adaptacin de las citadas condiciones bsicas.

*
Tratndose de edificaciones no sujetas a las condiciones formales singulares a

las que se hace referencia en el siguiente apartado c y que cuenten con un
nmero de plantas inferior a las asignadas al orden atribuido a la parcela, a
partir del nivel inferior de la cornisa de la fachada existente, y dentro de la altura
de edificacin establecida para el correspondiente perfil bsico, se levantarn
las plantas adicionales que posibilite el perfil autorizado, reproduciendo con
criterios filolgicos el tratamiento de las plantas inferiores y, recolocando la
cornisa originaria como remate de la fachada a la altura correspondiente.
A partir de dicha cornisa se dispondrn el o los ticos y la cubierta autorizados
con carcter general.
c)
Tratndose de edificaciones no afectadas por las condiciones formales

singulares mencionadas en el siguiente apartado c y que se adecuen al perfil
bsico del orden asignado a la parcela, se dispondrn, a partir de la cornisa de
la fachada existente, el o los ticos y la cubierta autorizados con carcter
general.
Tratndose de edificaciones con un perfil superior al bsico del orden asignado

a la parcela, se dispondr:
-
Exclusivamente la cubierta autorizada con carcter general, a partir de la

cornisa de la fachada existente y con un retranqueo de 0,45 m., si la
fachada supera en una (1) planta el citado perfil bsico. No se autoriza en
ese caso la construccin de un tico.
Exclusivamente la pendiente autorizada del 40% con el citado, con el

citado retranqueo de 0,45 m., si el exceso es de dos (2) plantas, sin que
pueda habilitarse la bajocubierta amansardada autorizada en el resto de
los casos.
Edificaciones catalogadas sujetas a condiciones formales singulares.

Tratndose de parcelas con edificaciones sujetas a condiciones formales singulares,
diversas de las expuestas en el anterior apartado a, los parmetros reguladores de
la forma de la edificacin (nmero de plantas y altura) sern los establecidos en, por

120
un lado, las Normas Particulares de este Plan General, y, por otro, el planeamiento
especial promovido o a promover a los efectos de la determinacin de los criterios
de tratamiento del patrimonio urbanstico municipal.
d)
Nmero de plantas de los edificios de las parcelas de esquina, con fachadas a

espacios pblicos de distinto orden.
Con la salvedad que se expone a continuacin, sern de aplicacin las condiciones
establecidas para las parcelas a.20 Residencial de ensanche comn.
Dicha salvedad afecta a las edificaciones catalogadas sujetas a las referidas
condiciones formales singulares, en las que se estar a lo resultante de stas.
e)
Nmero de plantas y altura de edificacin en los patios de manzana:

En la medida en que resulten compatibles con los criterios de preservacin
establecidos en el planeamiento especial de proteccin del patrimonio urbanstico
catalogado, y con la salvedad que se expone a continuacin, sern de aplicacin las
condiciones establecidas para las parcelas a.20 Residencial de ensanche comn.
f)
En la medida en que resulten compatibles con los criterios de preservacin

establecidos en el planeamiento especial de proteccin del patrimonio urbanstico
catalogado, con la salvedad que se expone a continuacin, se autoriza, con carcter
general, la construccin de cuatro (4) plantas de stano dentro de la parcela, en las
condiciones generales expuestas en el anterior artculo 30 de este mismo documento.
En todo caso, ese nmero de plantas podr ser reajustado bien al alza bien a la baja
en las correspondientes Normas Particulares de este Plan o en el planeamiento a
promovido y/o a promover en su desarrollo.
g)
Otras previsiones.
*
Con carcter general, la altura y el numero de plantas de las edificaciones

autorizadas en las parcelas de esta tipologa ha de adecuarse a los criterios
establecidos en los apartados anteriores, incluidos los parmetros establecidos
en cada caso para cada calle o espacio pblico al que den frente aqullas, en
atencin al orden asignado a ste.
Complementariamente, esos criterios no sern de aplicacin en los siguientes

supuestos:
Parcelas con frente a calles o espacios pblicos a los que, de forma
particularizada, en los grficos Condiciones de edificacin y dominio
incluidos en las correspondientes Normas Particulares de este Plan
General se asigna un orden edificatorio singular, diverso del resultante de
la aplicacin de aquellos criterios, en atencin a los condicionantes
asimismo singulares existentes en cada caso.


121
Parcelas ocupadas por edificaciones catalogadas, en las que las

previsiones reguladoras de su proteccin y preservacin sern de
aplicacin preferente a los criterios anteriores. En esos casos, la aplicacin
de estos criterios se entender supeditada a su compatibilidad con
aquellas previsiones, as como con las pautas de intervencin planteadas
para dichas edificaciones en el Plan Especial de Proteccin del Patrimonio
Urbanstico Construido.
E.- Altillos:
Se autoriza su disposicin, en las plantas bajas, entresuelos y bajocubiertas, en las
condiciones establecidas en las Ordenanzas municipales a las que se hace referencia en
F.- Vuelos:
*
Vuelos en las fachadas exteriores:

En las fachadas a preservar se estar a lo establecido en el planeamiento especial
regulador del patrimonio urbanstico catalogado de la ciudad.
Vuelos en las fachadas a patios de manzana:

En las fachadas a patios de manzana se estar a lo establecido en el planeamiento
especial a promover con el fin de regular las medidas de proteccin y tratamiento del
patrimonio urbanstico catalogado de la ciudad.
En el supuesto de que dicho plan lo autorice y/o no lo prohiba, y sin perjuicio de que
el mismo pueda definir otros criterios especficos, se entendern de aplicacin
general las previsiones establecidas a ese respecto para las parcelas de tipologa
a.20 Residencial de ensanche comn.
G.- Perfil de cubierta (solucin general):

*
En la fachada a los patios de manzana, el perfil de cubierta ser simtrico del

correspondiente a la fachada principal.
De los perfiles as definidos podrn sobresalir, adems de los elementos autorizados

de forma general, torreones de esquina en los casos en que as se autorice en el
planeamiento especial y/o en las Ordenanzas municipales, y buhardillas, en los
casos de disposicin amansardada de la ltima planta, los cuales debern cumplir,
asimismo, las condiciones de tratamiento establecidas en las correspondientes
Normas Particulares.
En lo referente a los citados torreones y a su tratamiento se estar, adems, a lo
expuesto en el artculo 58 de estas Normas Urbansticas.
Dentro de la envolvente configurada por el tico retranqueado y el perfil de cubierta

establecidos podr resolverse el tratamiento de las dos ltimas plantas, por encima
de la cornisa que remata la fachada, con arreglo a las siguientes soluciones
alternativas:


122
Dentro de la envolvente configurada por el tico retranqueado y el perfil de cubierta

establecidos podr resolverse el tratamiento de las dos ltimas plantas, por encima
de la cornisa que remata la fachada, con arreglo a las siguientes soluciones
alternativas:
-
Un tico y, sobre el mismo, una bajocubierta amansardada que ocupe la

totalidad de la envolvente autorizada.
Dos ticos, con 2,00 m. de retranqueo, y, 3,20 m. de altura en fachada cada
uno, disponindose sobre el ltimo de ellos la cubierta con la pendiente mxima
del 40% autorizada.
Dos bajocubiertas amansardadas dentro de la envolvente conjunta autorizada.
En todo caso, en las edificaciones catalogadas sujetas a condiciones formales

singulares se estar a lo resultante de la aplicacin de stas.
*
Con la sola excepcin de los que, en atencin a su funcin y de conformidad con los
criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes, deban colocarse
necesariamente en el exterior de la edificacin, elevndose sobre la cubierta
(chimeneas; conductos de ventilacin o refrigeracin; antenas de radio, televisin;
placas solares; cuartos e instalaciones de ascensores; etc.), los elementos tcnicos
de las instalaciones del edificio, as como los espacios en los que habiliten los
mismos, debern quedar integrados dentro de la edificacin, y, en su caso, en el
interior de la envolvente de la cubierta autorizada, sin que por causa alguna se
puedan establecer salientes que deformen el aspecto uniforme de la misma. En todo
caso, se estar a ese respecto a los criterios que establezca el plan especial a
promover a los efectos de regular las medidas de preservacin y tratamiento del
H.- Tratamiento de ticos y cubiertas.

*
Disposicin de buhardillas:
-
En las bajocubiertas amansardadas se autoriza la disposicin de buhardillas

que sobresalgan del perfil de cubierta autorizado.
El frente de fachada de las mismas deber retranquearse como mnimo 0,80 m.

del punto ms adelantado del faldn de la mansarda, definido por la
interseccin del forjado de piso de la bajocubierta con el perfil de cubierta, y, su
altura en ningn caso podr sobrepasar el extremo superior del faldn de la
mansarda.
Tratndose de edificaciones catalogadas, la disposicin de las citadas

buhardillas, as como su propia autorizacin, se adecuar, adems de a los
anteriores, a los criterios establecidos en el planeamiento especial a promover
para la determinacin de los criterios de tratamiento y preservacin del
patrimonio urbanstico de la ciudad y/o en las Ordenanzas municipales
mencionadas en el anterior artculo 5.
Tratndose de edificaciones de esta tipologa no catalogadas, las restantes

condiciones de implantacin de las citadas buhardillas sern las establecidas en
las referidas Ordenanzas.


123
Disposicin de torreones:
-
En las parcelas de esquina con fachada a dos calles de primer orden, podr
autorizarse la disposicin de torreones ornamentales, en las condiciones y/o
con los fines establecidos en el artculo 58 de estas Normas Urbansticas. No se
autorizan en el resto de los casos.
Se consolidan los torreones existentes en esquinas de calles de orden diverso
al mencionado, siempre que, por un lado, hubiesen sido construidos de
conformidad con el rgimen urbanstico vigente en el momento de su ejecucin,
y, por otro, en el caso de que se ubiquen en edificaciones integradas en el
Catlogo de este Plan General, sean acordes con el rgimen de tratamiento y
preservacin de las mismas establecido en el planeamiento especial a
promover con el fin de regular las medidas de proteccin y tratamiento del
Se ubicarn en la esquina del edificio, con una longitud mxima de 5,00 en

cada una de las fachadas, a partir del encuentro de ambas alineaciones, y sin
que deban someterse a retranqueo alguno respecto de la fachada propiamente
dicha.
El nmero de plantas autorizado por encima de la cornisa es dos -uno en los

casos particulares de perfil sin tico-, y, 3,20 m. la altura en fachada de las
mismas, disponindose sobre ellas la cubierta, para la que no se establecen
condiciones especficas de regulacin.
En todo caso, tratndose de edificaciones catalogadas, la disposicin de dichos

torreones, as como su propia autorizacin, se adecuar a los criterios
establecidos en el plan especial a promover a los efectos de regular las
medidas de preservacin y tratamiento del patrimonio urbanstico catalogado de
la ciudad.
Materiales de los elementos de ticos y cubiertas:

-
Fachadas de los ticos:

Las fachadas de los ticos se resolvern con similar criterio en cuanto
composicin y materiales, que el resto de las fachadas del edificio, o,
alternativamente, con un tratamiento netamente diferenciado respecto de estas
ltimas, e integrado en el del conjunto de la edificacin por encima de la
cornisa. En este caso los materiales a utilizar sern los especificados con
carcter general para el tratamiento de las cubiertas amansardadas.
Tratamiento de las cubiertas:

.
Las cubiertas amansardadas -incluyendo las buhardillas que se dispongan

en ellas- y, opcionalmente, las fachadas de los ticos- podrn resolverse
con pizarra, zinc, cobre, acero o cristal. Se prohibe expresamente el
tratamiento diferenciado de las buhardillas con materiales ptreos
aparentes -piedra, piedra artificial, ladrillo, revocos u otros similares-.


I.-
124
En los casos en los que la ltima planta se resuelva con arreglo a una
disposicin en tico, para la formacin de la cubierta se autorizar,
asimismo, la utilizacin de la teja cermica en su color natural. En ese caso
sern tambin cermicos los elementos complementarios que se requieran
-remates, cumbreras y otros- resolvindose con recubrimientos de chapa
metlica o cristal los elementos autorizados que sobresalgan del perfil de
cubierta.
Las aguas pluviales se recogern en canalones que preferentemente irn

incorporados en los remates de la cubierta. Si los canalones son vistos,
sern de zinc, cobre o acero inoxidable.
Tratndose de edificaciones de esta tipologa no catalogadas, las condiciones

anteriores sern complementadas y/o incluso podrn ser reajustadas, por las
Ordenanzas municipales mencionadas en el anterior artculo 5 de este
documento.
Tratndose de edificaciones catalogadas, se estar a lo establecido en el plan

especial a promover para la determinacin de los criterios de tratamiento y
preservacin del patrimonio urbanstico de la ciudad. En ese contexto, dicho
plan podr consolidar y/o reajustar las condiciones anteriores.
Patios:
Con la salvedad que se expone a continuacin, sern de aplicacin las condiciones

establecidas para las parcelas a.20 Residencial de ensanche comn.
Dicha salvedad afecta a las edificaciones catalogadas de esta tipologa. En esos casos se
estar a lo que determine el plan especial de proteccin del patrimonio construido de la
ciudad.
J.-
Condiciones de tratamiento esttico
Tratndose de edificaciones catalogadas, dichas condiciones sern las establecidas bien en el

planeamiento especial regulador del tratamiento del patrimonio urbanstico de la ciudad, bien
en las Ordenanzas municipales mencionadas en el anterior artculo 5, bien en ambos.
A su vez, tratndose de edificaciones no catalogadas, dichas condiciones sern las
establecidas en las referidas Ordenanzas.
3.4.- Parcelas a.22 Residencial de nuevos ensanches.
El rgimen de edificacin, uso y dominio es el establecido de forma particularizada para cada
parcela, y de conformidad con los criterios generales establecidos a ese respecto en este Plan
General, en el contexto de la determinacin de la correspondiente ordenacin pormenorizada.
El rgimen general de uso de esta tipologa de parcela, incluidas las distintas modalidades de la
misma, responde a los siguientes parmetros:


125

Se autoriza la implantacin de usos auxiliares del anterior en los espacios no edificados
vinculados al mismo -accesos, aparcamiento, jardines, instalaciones deportivas, depsitos
de gases licuados, etc.-.
*
Usos terciarios en las modalidades de usos de oficinas, hoteleros, comerciales (1 y 2

categoras; usos hosteleros de categora superior, siempre que las ordenanzas
municipales vigentes y/o a promover en la materia lo autoricen), recreativos
(asociaciones recreativas o gastronmicas; cines y teatros; salas de juego de azar y
casinos; otros compatibles con los usos residenciales), socioculturales (galeras de
arte; salas de exposiciones; bibliotecas; salas de conferencias; sedes de asociaciones,
partidos y sindicatos; otros compatibles con los residenciales), sanitarios,
asistenciales, docentes y deportivos (gimnasios, piscinas, etc.).
La autorizacin, en cada caso, de esos usos se entender condicionada a la
justificacin de su compatibilidad con los usos residenciales.
Sin perjuicio de la salvedad que se expone a continuacin, la implantacin de usos
comerciales de 3 y 4 categoras deber estar prevista expresamente, bien en la
correspondiente Norma Particular, bien en el planeamiento pormenorizado. En todo
caso, su implantacin estar condicionada a la previa determinacin y adopcin de las
medidas correctoras que, en su caso, se consideren necesarias para evitar todo tipo
de molestias y afecciones en las viviendas y en los restantes usos autorizados en la
edificacin correspondiente as como en su entorno (trfico, carga y descarga). Por
su parte, la indicada salvedad est asociada a los supuestos en los que la edificacin
existente y/o proyectada en la parcela se destine en su integridad a usos terciarios; en
este caso, se autorizan los usos comerciales de 3 categora con un techo mximo de
1.000 m(t). La autorizacin de usos comerciales de esa categora con un techo
superior al mencionado se adecuar a los criterios expuestos con anterioridad a ese
respecto.
En todo caso, el dimensionamiento mximo de los usos comerciales de 4 categora
Decreto de 21 de diciembre de 2004. En concreto, ese dimensionamiento mximo ha
de entenderse fijado en los trminos establecidos en el artculo 14 de las Normas de
Ordenacin de ese Plan.
Adems, la implantacin de los usos comerciales se adecuar tanto a los criterios
generales establecidos en el planeamiento urbanstico, incluido este Plan General,
como a los especficos que en relacin con todos o algunos de ellos (hostelera,


126
actividades bancarias y financieras, etc.) se determinen en las Ordenanzas

municipales a promover en desarrollo de este Plan.
*
Usos industriales de 1 y 2 categoras, en locales destinados a ese fin o a usos

comerciales.

En las modalidades compatibles con los usos residenciales, en contigidad o
colindancia con stos.
Usos de infraestructuras de servicios urbanos desarrollados:

Bien como servicio directo a la parcela y a la edificacin de la misma.
Bien a la manera de una actividad econmica autnoma y diferenciada.
Su implantacin se adecuar, en todo caso, a los criterios establecidos bien en el
planeamiento urbanstico pormenorizado, bien en los correspondientes estudios
de detalle, bien en las Ordenanzas municipales a promover en desarrollo de este
Plan General.
C.- Usos prohibidos: los usos no incluidos en las modalidades anteriores.

D.- La implantacin de los usos caractersticos y admisibles se ajustar a las condiciones
generales establecidas en estas Normas Urbansticas.
E.- Tratndose de parcelas de esta tipologa, destinadas a la construccin de viviendas
5.- Rgimen jurdico.
(1)
predominantemente privado y/o asimilable al mismo, se extender, exclusivamente, a aquellas
(1)
Se han de tener en cuenta a ese respecto los criterios establecidos, entre otros, en los artculos 17.4 del Texto

127
Artculo 35.- Rgimen general de edificacin, uso, y dominio de las parcelas "a.30
Residencial de edificacin abierta".
1.- Definicin.
Parcela ocupada u ocupable por edificaciones de tipologa abierta, exentas o adosadas
lateralmente, perpendicularmente, de forma solapada, etc., con forma de bloque o torre,
destinadas a, preferentemente, viviendas agrupadas vertical y horizontalmente sobre un ncleo
comn de accesos verticales, configurando uno o varios mdulos de edificacin. Podrn o no
disponer de espacios no edificados, as como de patios.
2.1.- Parcelacin.
A.- Con carcter general, la parcelacin ser la definida en el contexto de la correspondiente
ordenacin pormenorizada, y, en su caso, en los expedientes de ejecucin de la misma.
Con las salvedades y reajustes que, en su caso, se determinen bien en este mismo Plan
General, bien en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo, la parcelacin
se adecuar a los criterios generales establecidos a ese respecto en dicho planeamiento.
B.- Con los reajustes establecidos, en su caso, en el referido planeamiento, se consolida la
parcelacin existente vinculada en cada caso a las edificaciones asimismo existentes y
consolidadas.
Aquella consolidacin se extiende incluso a las parcelas que, en atencin a sus
caractersticas objetivas, no puedan cumplir aquellos criterios generales, bien por contar
con una superficie inferior a la mnima planteada en cada caso, bien por cualesquiera otras
circunstancias (frente de parcela a espacio pblico, etc.).
Salvo en ese ltimo supuesto, la modificacin de la parcelacin existente se adecuar a los
indicados criterios generales.
Las intervenciones de sustitucin de la citada edificacin existente incidirn
obligatoriamente en la totalidad de la existente en dicha parcela, salvo que sta acoja
varias edificaciones consolidadas formal y/o fsicamente independientes.
C.- La modificacin de la parcelacin ser efectuada mediante la formulacin del expediente
que, en cada caso, se estime adecuado para la consecucin de dicho objetivo.
2.2.- Edificabilidad urbanstica.
A.- Nuevas edificaciones.
La edificabilidad urbanstica de cada parcela ser la establecida bien en este Plan General
bien en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo.


128
B.- Edificaciones preexistentes y consolidadas.

Sin perjuicio de los reajustes establecidos, en su caso, en las Normas Particulares de este
Plan General o en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo, las
edificaciones preexistentes y consolidadas se convalidan con su edificabilidad, siempre que
aqullas y sta fuesen acordes con la legalidad urbanstica vigente en el momento de su
ejecucin y/o hubiesen sido legalizadas con posterioridad. Precisamente por ello, se
entender que la edificabilidad consolidada se corresponde en cada caso y con carcter
general con la prevista y autorizada en el momento de la ejecucin y/o legalizacin de esas
edificaciones.
En todo caso, esa edificabilidad urbanstica se entender complementada con la autorizada
bajo rasante por este Plan General, en las condiciones expuestas en el artculo 30 de este
mismo documento.
A.- Alineaciones.
*
Las alineaciones de la edificacin, en la totalidad de las fachadas, y, en su caso en

subsuelo, sern las definidas en la correspondiente ordenacin pormenorizada.
Esas alineaciones se correspondern, en su caso, con las de la edificacin existente,

siempre que la misma se consolide en su actual situacin, y sin perjuicio de su
adecuacin, siempre que resulte posible, a los criterios generales establecidos a ese
respecto.
B.- Altura y nmero de plantas mximos de la edificacin.

La altura y el nmero de plantas de las edificaciones autorizadas en cada parcela sern,
en cada caso, las establecidas bien en la correspondiente Norma Particular de este Plan
General, bien en el planeamiento pormenorizado a promover en su desarrollo.
Con los reajustes que, en su caso, establezca el citado planeamiento, esos parmetros se
correspondern con los de la edificacin existente, siempre que la misma se consolide en
su actual situacin.
Sin perjuicio del preceptivo cumplimiento de las previsiones reguladoras de la edificabilidad
urbanstica, se autoriza, con carcter general, la construccin de cuatro (4) plantas de
stano dentro de la parcela, en las condiciones expuestas en el anterior artculo 30 de este
mismo documento. En todo caso, ese nmero de plantas podr ser reajustado bien al alza
bien a la baja en las correspondientes Normas Particulares de este Plan o en el
planeamiento a promovido y/o a promover en su desarrollo.
En todo caso, tratndose de edificaciones catalogadas se estar a ese respecto a lo que
resulte de las condiciones establecidas y/o vinculadas al Catlogo y a la preservacin de
aqullas en las condiciones establecidas en ste.


129
2.4.- Otras condiciones.

A.- Altillos.
Sin perjuicio de su prohibicin en el contexto de la ordenacin pormenorizada especfica de
una determinada parcela, se autoriza la habilitacin de altillos en las planta baja, entresuelo
y bajocubierta, en las condiciones establecidas en las Ordenanzas municipales
mencionadas en el artculo 5 de este documento.
B.- Aleros.
El saliente mximo del vuelo del alero sobre la superficie de fachada ser de 1,20 m. En los
tramos de fachada en los que existan vuelos, aqul podr sobresalir 50 cm. respecto de
stos.
Esas determinaciones podrn ser objeto de reconsideracin en las Ordenanzas
municipales mencionadas en el artculo 5 de este documento, que quedan expresamente
habilitadas para ello.
C.- Vuelos y retranqueos.
Los vuelos podrn ser cerrados -miradores, galeras y similares- y abiertos -balcones,
terrazas y anlogos-. Su profundidad sobre la superficie de fachada no exceder de 100
cm.
Tan slo se permitirn vuelos a partir de una altura superior a 2,80 m. sobre la rasante del
espacio pblico o del terreno urbanizado al que den frente.
Los vuelos debern retirarse un mnimo de 3,00 m. de las esquinas cncavas de la
edificacin y de las viviendas contiguas, con la salvedad, en este caso, de que se
dispongan en continuidad, configurando medianera en la separacin entre viviendas.
Las previsiones anteriores podrn ser debida y justificadamente reajustadas bien en las
en el planeamiento pormenorizado promovido en desarrollo de este Plan General, bien en
las Ordenanzas municipales mencionadas en el artculo 5 de este documento, que
quedan expresamente habilitadas para ello.
D.- Cubiertas.
Cumplirn en cualquier caso las condiciones generales de perfil autorizado establecidas.
Del perfil autorizado de cubierta, slo podrn sobresalir: las chimeneas; los conductos de
ventilacin o refrigeracin; las claraboyas; los lucernarios paralelos a la superficie de
cubierta y de altura inferior a 0,40 m.; las buhardas de frente mximo de 2,00 m., separadas
al menos 2,40 m. entre s y situadas al menos a una distancia de 1,20 m. de las fincas
contiguas, y de altura inferior a la cumbrera del edificio; las antenas de radio y televisin; las
placas solares y dems elementos tcnicos de las instalaciones, incluidas las de
accesibilidad, que, necesariamente y de conformidad con los criterios establecidos en las
disposiciones legales vigentes en la materia, deban elevarse sobre la cubierta; etc.
Los elementos tcnicos de la edificacin diversos debern quedar integrados dentro de la
edificacin, y, en su caso, en el interior de la envolvente de la cubierta autorizada, sin que

130
por causa alguna se puedan establecer salientes que deformen el aspecto uniforme de la
misma.
Estas determinaciones podrn ser objeto de desarrollo y (re)consideracin mediante las
referidas Ordenanzas municipales, que quedan expresamente habilitadas para ello.
E.- Patios.
Se autoriza la disposicin de patios interiores destinados tanto a la ventilacin e
iluminacin de habitaciones de las viviendas dedicadas a la estancia habitual y
prolongada de personas sala de estar, cocina, comedor, dormitorios, etc.-, como a otros
fines.
Su ordenacin y ejecucin se adecuar a los mismos criterios establecidos en el anterior
artculo 34 para las edificaciones de las parcelas a.20 Residencial de ensanche comn,
adems de a lo establecido en las disposiciones legales vigentes en la materia (Cdigo
Tcnico de Edificacin; Ordenanzas de diseo de las viviendas de proteccin oficial; etc.).
En todo caso, sin perjuicio de su adecuacin a lo establecido en esas otras disposiciones
legales, aquellos criterios podrn ser reajustados por las Ordenanzas municipales de
edificacin, que quedan expresamente habilitadas para ello.
F.- Espacios de uso privado no edificables sobre rasante.
Con carcter general, no se autorizan construcciones de ningn tipo en esos espacios.
Se autoriza la habilitacin de instalaciones deportivas y recreativas descubiertas, carentes
de elementos que por sus caractersticas tengan carcter computable como edificabilidad
urbanstica. En todo caso, siempre que se trate de frontones, piscinas o instalaciones
similares que conlleven construcciones sobre y/o bajo rasante, con una altura superior a
1,20 m, debern respetar las separaciones a linderos establecidas en cada caso.
Se autoriza asimismo la habilitacin de instalaciones para el aparcamiento de bicicletas, en
las condiciones establecidas en las Ordenanzas municipales mencionadas en el artculo 5
de este documento.
El rgimen general de uso de esta parcela responde a los siguientes parmetros:
En los espacios no edificados sobre rasante se autoriza la implantacin de usos auxiliares
del anterior -accesos, aparcamiento, jardines, instalaciones deportivas, depsitos de gases
licuados, etc.-.
*

(asociaciones recreativas o gastronmicas; cines y teatros; salas de juego de azar y

131
casinos; otros compatibles con los usos residenciales), socioculturales (galeras de

arte; salas de exposiciones; bibliotecas; salas de conferencias; sedes de asociaciones,
partidos y sindicatos; otros compatibles con los residenciales), sanitarios,
asistenciales, docentes y deportivos (gimnasios, piscinas, etc.).
Con la salvedad que se indica a continuacin, la implantacin de usos comerciales de
3 y 4 categoras deber estar prevista expresamente, bien en la correspondiente
Norma Particular, bien en el planeamiento pormenorizado. En todo caso, su
implantacin estar condicionada a la previa determinacin y adopcin de las medidas
correctoras que, en su caso, se consideren necesarias para evitar todo tipo de
molestias y afecciones en las viviendas y en los restantes usos autorizados en la
edificacin correspondiente y en su entorno (trfico, carga y descarga). Por su parte,
la indicada salvedad est asociada a los supuestos en los que la edificacin existente
y/o proyectada en la parcela se destine en su integridad a usos terciarios; en este
caso, se autorizan los usos comerciales de 3 categora con un techo mximo de
1.000 m(t). La autorizacin de usos comerciales de esa categora con un techo
superior al mencionado se adecuar a los criterios expuestos con anterioridad a ese
respecto.
En todo caso, el dimensionamiento mximo de los usos comerciales de 4 categora
Adems, con carcter general, la implantacin de los usos comerciales se adecuar
tanto a los criterios generales establecidos en el planeamiento urbanstico, incluido
este Plan General, como a los especficos que en relacin con todos o algunos de
ellos (hostelera, actividades bancarias y financieras, etc.) se determinen en las
*
Usos industriales de 1 y 2 categoras, exclusivamente en locales destinados bien a

esos, bien a usos comerciales.

En las modalidades compatibles en contigidad o colindancia con los usos
residenciales.


132

Plan General.

4.- Rgimen jurdico.
(1)
predominantemente privado y/o asimilable al mismo se extender, exclusivamente, a aquellas
Artculo 36.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de las parcelas "a.40
Residencial de bajo desarrollo".
1.- Definicin.
Parcelas ocupadas u ocupables por edificaciones de tipologa abierta de bajo desarrollo, bien en
bloque, bien aislada, bien adosada, destinadas preferentemente a uso de vivienda, con acceso
bien mediante un ncleo comn vertical, bien autnomo por cada vivienda, que cuentan con uno
o varios mdulos de edificacin, y que disponen en todo caso de espacios anejos no edificados
en superficie.
(1)

133
Cualquiera que sea el nmero de edificaciones y viviendas de cada parcela, se autoriza la

habilitacin, con carcter general, de un nico acceso rodado (entrada y salida) en cada una de
ellas, y, alternativamente, un acceso de entrada y otro de salida, con dimensiones y
caractersticas acordes con las establecidas en las Ordenanzas municipales. Eso, sin perjuicio
de que dos o ms parcelas puedan compartir uno o unos mismos accesos rodados.
2.- Modalidades de tipologa edificatoria.
A.- La parcela a.40 Residencial de bajo desarrollo conforma en s misma una nica tipologa
de parcela urbanstica pormenorizada diferenciada en la que se autoriza la implantacin de
las dos tipologas edificatorias siguientes:
*
*
"a.400 Residencial de edificacin de bajo desarrollo en bloque".

a.401 Residencial de edificacin adosada.
B.- Esas dos tipologas edificatorias estn asociadas a criterios de intervencin diferenciados
en lo referente, bsicamente y entre otros extremos, a las siguientes cuestiones:
*
Los parmetros reguladores de la forma de la edificacin, incluidos, entre otros, los

relacionados con el acceso a la edificacin y a las viviendas.
En concreto, la tipologa edificatoria a.400 est asociada a bloques edificatorios
acordes con los criterios establecidos en este artculo, y a los que se accede mediante
ncleos de acceso colectivos o comunes (normalmente verticales) que dan servicio a
las viviendas existentes en los mismos,
Por su parte, la tipologa edificatoria a.401 est constituida por mdulos de vivienda
diferenciados, adosados entre s en mayor o menor cuanta, que disponen de accesos
peatonales individualizados por mdulo o vivienda.
Los parmetros reguladores del tamao promedio de vivienda, y, en consonancia con

ello, del nmero de viviendas autorizado en cada supuesto.
C.- De conformidad con lo expuesto, las tipologas a.400 y a.401 tienen la naturaleza propia
de tipologas edificatorias y no de tipologas de parcela urbanstica y/o subzonas
pormenorizadas.
En consonancia con ello, ambas tipologas edificatorias son susceptibles de implantacin
en la subzona pormenorizada o parcela a.40 Residencial de bajo desarrollo sin que la
implantacin de una u otra, o la sustitucin de una por otra conlleve la modificacin de la
zonificacin pormenorizada.
En todo caso, siempre que las afecciones y repercusiones derivadas de las mismas lo
justifiquen, el Ayuntamiento podr condicionar la implantacin de una u otra tipologa
edificatoria, o la sustitucin de la preexistente, en la referida parcela urbanstica, a la previa
formulacin y tramitacin de un Estudio de Detalle.


134

3.1.- Parcelacin.
A.- Parcela mnima y condiciones reguladoras de la misma.
*
Con carcter general y sin perjuicio de la salvedad a la que se alude a continuacin, la

superficie mnima de la parcela resultante vinculada a las edificaciones de esta
tipologa de parcela, en cualquiera de las dos citadas modalidades, ser de 1.000 m.
La citada salvedad est asociada, entre otras, a las dos situaciones que se exponen a
continuacin:
Por un lado, la indicada superficie podr ser reajustada bien al alza bien a la baja
en las correspondientes Normas Particulares de este Plan General y/o en el
planeamiento pormenorizado, consolidado o a promover en desarrollo de ese
Plan.
Por otro, sin perjuicio de lo establecido al respecto en dichas Normas Particulares
y en el planeamiento pormenorizado, se consolida la parcelacin existente en los
supuestos en los que la misma no cumpla aquella superficie mnima general.
Con carcter general, las parcelas resultantes dispondrn de un frente de, como
mnimo, 20 m de ancho, a espacio pblico o viario de acceso (que podr ser pblico o
privado).
Tambin en este caso sern de aplicacin las salvedades asociadas a las dos
situaciones antes expuestas, en los trminos indicados.
B.- La parcelacin se ajustar a los criterios establecidos en el marco bien de la

correspondiente ordenacin (estructural y/o pormenorizada), bien de los consiguientes
expedientes de ejecucin urbanstica de conformidad con las condiciones establecidas en
aqulla.
Sern objeto de la debida consideracin y, en su caso, diferenciacin, en ese marco, los
criterios de tratamiento de la parcelacin vinculada a las nuevas edificaciones y a las
preexistentes y consolidadas.
En ese contexto, con carcter general y sin perjuicio de las salvedades que, en su caso, se
establezcan bien en este Plan General bien en el planeamiento pormenorizado promovido
en su desarrollo, las edificaciones que se promuevan en sustitucin de otras preexistentes
se adecuarn, en lo posible, a las previsiones establecidas para las nuevas edificaciones.
En todo caso, se consolida la parcelacin existente en los extremos que no puedan
adecuarse a dichas previsiones.
C.- La parcelacin actual podr ser reajustada y modificada mediante la formulacin del
expediente urbanstico que, en cada caso y con ese fin, se estime adecuado. Salvo en los
supuestos en los que el mismo se estime inadecuado para la consecucin de los objetivos
planteados, podr procederse con ese fin a la formulacin de un expediente de segregacin
y/o modificacin de la citada parcelacin a los efectos de la tramitacin y obtencin de la
correspondiente licencia municipal.
En todo caso, cualquiera que sea el expediente que se promueva con dicho fin, la
autorizacin de la modificacin y/o segregacin de la parcelacin planteada requerir el

135
cumplimiento, entre otras, de las tres condiciones que se exponen a continuacin. Por un
lado, la configuracin de las parcelas resultantes deber adecuarse a los requisitos
mnimos establecidos en cada caso, debiendo garantizarse el cumplimiento de los mismos
(superficie mnima; frente mnimo a espacio pblico o viario rodado; etc.). Por otro, las
parcelas resultantes debern contar con la superficie adecuada para dar la necesaria
cobertura a la edificacin existente y/o proyectada en cada una de ellas, teniendo en cuanta
a ese respecto la edificabilidad asociada a las mismas. Por ltimo, deber justificarse y
garantizarse el cumplimiento de los restantes requisitos urbansticos asociados a las
parcelas afectadas y/o establecidos sobre las mismas, incluidas cargas u obligaciones
urbansticas.
3.2.- Edificabilidad urbanstica.
La edificabilidad urbanstica ser la definida en la correspondiente ordenacin pormenorizada,
bien en las Normas Particulares de este mismo Plan General, bien en el planeamiento
pormenorizado promovido en su desarrollo.
Sin perjuicio de las salvedades que al respecto se establezcan, en su caso, en dicho
planeamiento, se convalida la edificabilidad de las edificaciones preexistentes y consolidadas,
construidas de conformidad con el planeamiento vigente con anterioridad o legalizadas por el
mismo, en los casos en los que aqulla supere la resultante de los criterios generales
establecidos. A su vez, las edificaciones existentes con edificabilidad inferior a la resultante de
esos mismos criterios podrn ser ampliadas hasta la materializacin de la misma.
A.- Condiciones generales reguladoras de la tipologa de la edificacin.
a)
La regulacin de la forma de la edificacin, incluyendo la ocupacin en planta sobre y

bajo rasante, podr efectuarse bien a travs de ordenanzas generales de parcela, bien
de una ordenanza particularizada para cada una de ellas, definida en las
correspondientes Normas Particulares o en el planeamiento pormenorizado.
Dicha ordenanza particularizada y las previsiones incluidas en la misma tendrn el
rango propio de los estudios de detalle en todos aquellos extremos que incidan en
cuestiones y en el campo de intervencin propio de stos. Aquellas ordenanza y
previsiones podrn ser, por lo tanto y en esas condiciones, modificadas mediante los
citados estudios de detalle.
b)
Tipologa edificatoria "a.400 Residencial de edificacin de bajo desarrollo en bloque".

Edificacin configurada por bloques exentos y/o adosados lateralmente constituidos
por mdulos de vivienda agrupados vertical y/o horizontalmente sobre uno o varios
ncleos de acceso vertical, con un mximo de seis (6) viviendas por ncleo de acceso
y doce (12) viviendas por bloque. Excepcionalmente, tratndose de edificaciones
preexistentes y consolidadas por este Plan General, el nmero de viviendas podr ser
superior al citado.
Se autoriza la construccin de uno o ms bloques en una misma parcela.
Los criterios de ocupacin de la parcela por la edificacin tanto sobre como bajo
rasante sern los definidos en la correspondiente ordenacin pormenorizada. Sern

136
objeto de la debida consideracin y, en su caso, diferenciacin, a ese respecto, los

criterios de tratamiento de las nuevas edificaciones y de las preexistentes y
consolidadas. Sin perjuicio de las salvedades que, en su caso, se establezcan en la
ordenacin vigente, se consolidan las edificaciones existentes cuyos parmetros
formales no se adecuen a los criterios generales establecidos al respecto, incluidos los
que los sobrepasen. En caso de sustitucin de las mismas, las nuevas edificaciones
se adecuarn, en lo posible y en la medida en que puedan cumplirse, a esos criterios
generales, y, en cuanto al resto, a las asociadas a las edificaciones preexistentes.
Tratndose de nuevos desarrollos de esta tipologa edificatoria, siempre que la citada
ordenacin pormenorizada no determine previsiones especficas a ese respecto, la
ocupacin de la parcela por la edificacin ser inferior al 60% sobre rasante y al 80%
bajo rasante.
c)
Tipologa edificatoria "a.401 Residencial de edificacin adosada".

*
Edificacin configurada por mdulos diferenciados de una (1) vivienda, adosados

lateralmente, formando conjuntos de un mximo bien de ocho (8) mdulos, en el
caso de nuevos desarrollos, bien superior, en el caso de los existentes y
consolidados. Se autoriza la habilitacin de una sola vivienda en cada uno de
esos mdulos.
Cada uno de los citados mdulos de edificacin dispondr de acceso peatonal

individualizado desde el interior de la parcela privada, y de espacios no edificados
sobre rasante, anejos y de uso privativo.
El acceso rodado a cada parcela y al conjunto de las edificaciones existentes en

la misma ser comn y nico.
Se autoriza la construccin de uno o ms conjuntos de mdulos de edificacin en

una misma parcela, que podrn disponer de construcciones bajo rasante
destinadas a usos auxiliares bien privativos bien comunes
Los criterios de ocupacin de la parcela por la edificacin tanto sobre como bajo
rasante sern los definidos en la correspondiente ordenacin pormenorizada.
Sern objeto de la debida consideracin y, en su caso, diferenciacin, a ese
respecto, los criterios de tratamiento de las nuevas edificaciones y de las
preexistentes y consolidadas. Sin perjuicio de las salvedades que, en su caso, se
establezcan en la ordenacin vigente, se consolidan las edificaciones existentes
cuyos parmetros formales no se adecuen a los criterios generales establecidos
al respecto, incluidos los que los sobrepasen. En caso de sustitucin de las
mismas, las nuevas edificaciones se adecuarn, en lo posible y en la medida en
que puedan cumplirse, a esos criterios generales, y, en cuanto al resto, a las
asociadas a las edificaciones preexistentes.
Tratndose de nuevos desarrollos de esta tipologa edificatoria, siempre que la
citada ordenacin pormenorizada no determine previsiones especficas a ese
respecto, la ocupacin de la parcela por la edificacin ser inferior al 60% sobre
rasante y al 80% bajo rasante.


137
B.- Alineaciones y retiros.

*
Las alineaciones tanto de la parcela como de la edificacin sern las definidas en cada
caso en la correspondiente ordenacin pormenorizada
Con la salvedad que se indica a continuacin, sin perjuicio de su reajuste al alza en las
correspondientes Normas Particulares de este Plan General y/o en el contexto del
planeamiento pormenorizado, el retiro de las nuevas edificaciones tanto sobre como
bajo rasante, y para cualquier elemento de la edificacin (incluidos vuelos y aleros),
respecto del lmite de la parcela ser, como mnimo de 3 metros.
Dicha salvedad afecta a las edificaciones bajo rasante para los que la ordenacin
pormenorizada establezca un retiro inferior, o no prevea retiro alguno.
Se consolidan las parcelas y edificaciones existentes que incumplan los mencionados

criterios. En caso de sustitucin de las mismas, y siempre que las caractersticas de la
parcela lo permitan, la nueva edificacin se ajustar a dichos criterios.
Se entender a todos los efectos que las previsiones anteriores no inciden en los
accesos y salidas de las edificaciones proyectadas bajo rasante en dos o ms
parcelas, cuando todas stas se sirvan de un mismo sistema de acceso /salida.
C.- Altura y nmero de plantas mximos de la edificacin.

a)
Tipologa edificatoria "a.400 Residencial de edificacin de bajo desarrollo en bloque".

Tratndose de nuevas edificaciones, se autoriza con carcter general la construccin
de edificaciones de cuatro (4) plantas sobre rasante. En todo caso, previa la debida
justificacin, y en atencin tanto a los condicionantes especficos del entorno afectado
como a los objetivos planteados, ese nmero de plantas podr ser excepcionalmente
incrementado.
Se consolidan las edificaciones existentes que superen ese parmetro.
La altura de las edificaciones autorizadas ser la definida para cada edificacin en la
correspondiente ordenacin pormenorizada
A su vez, sin perjuicio del preceptivo cumplimiento de las previsiones reguladoras de la
edificabilidad urbanstica, se autoriza, con carcter general, la construccin bajo
rasante del nmero de plantas necesario para la ejecucin de la edificabilidad
urbanstica autorizada asimismo bajo rasante, en las condiciones expuestas en el
anterior artculo 30 de este mismo documento. En todo caso, dicha previsin podr ser
reajustada a la baja en las correspondientes Normas Particulares de este Plan o en el
planeamiento promovido y/o a promover en su desarrollo.
b)
Tipologa edificatoria "a.401 Residencial de edificacin adosada".

Sin perjuicio de su reajuste bien en las correspondientes Normas Particulares de este
Plan, bien en el planeamiento a promover en su desarrollo, se autoriza con carcter
general la construccin de edificaciones de cuatro (4) plantas sobre rasante.
Se consolidan las edificaciones existentes que superen ese parmetro.

138
La altura de las edificaciones autorizadas ser la definida para cada edificacin en la

correspondiente ordenacin pormenorizada
A su vez, sin perjuicio del preceptivo cumplimiento de las previsiones reguladoras de la
edificabilidad urbanstica, se autoriza, con carcter general, la construccin bajo
rasante del nmero de plantas necesario para la ejecucin de la edificabilidad
urbanstica autorizada asimismo bajo rasante, en las condiciones expuestas en el
anterior artculo 30 de este mismo documento. En todo caso, dicha previsin podr ser
reajustada a la baja en las correspondientes Normas Particulares de este Plan o en el
planeamiento promovido y/o a promover en su desarrollo.
D.- Vuelos y retranqueos.
Sin perjuicio de los criterios que a este respecto pudieran establecerse en la ordenacin
pormenorizada, la disposicin de los vuelos y retranqueos ser, en principio, libre. Deben
respetarse, en todo caso, las condiciones de retiro establecidas.
E.- Patios interiores.
No se autoriza la disposicin de patios interiores destinados a la ventilacin e iluminacin
de habitaciones o espacios de las viviendas destinados a la estancia habitual y
prolongada de personas sala de estar, cocinas, comedor, dormitorio, etc.-.
Por su parte, se autoriza la disposicin de patios interiores destinados a otros fines, en la
condiciones (dimensionamiento, etc.) establecidas en las Ordenanzas municipales a
F.- Cubiertas.
Sern de aplicacin los criterios establecidos para las parcelas de tipologa a.30
Residencial de edificacin abierta.
G.- Espacios no edificados sobre rasante.
Sern de aplicacin los criterios establecidos para las parcelas de tipologa a.30
Se deber proceder al cierre de los linderos de la parcela de conformidad con los criterios
establecidos al respecto en las Ordenanzas municipales mencionadas en el artculo 5 de
este documento.
H.- Siempre que dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban cumplir
funciones de acceso rodado a los edificios que las ocupan, la ordenacin de los elementos
de urbanizacin correspondientes deber adecuarse a las caractersticas y requisitos
dimensionales mnimos establecidos tanto en la legislacin vigente, como en este mismo
Plan y en los restantes planes y ordenanzas promovidos en su desarrollo.


139

En los espacios no edificados sobre rasante se autoriza la implantacin de usos auxiliares
del anterior -accesos, aparcamiento, jardines, instalaciones deportivas, depsitos de gases
licuados, etc.-.
*

(asociaciones recreativas o gastronmicas; salas de juego de azar y casinos; otros
compatibles con los usos residenciales), socioculturales (galeras de arte; salas de
exposiciones; bibliotecas; salas de conferencias; sedes de asociaciones, partidos y
sindicatos; otros compatibles con los residenciales), sanitarios, asistenciales, docentes
y deportivos (gimnasios, piscinas, etc.).
Con carcter general, los usos hosteleros se autorizan, exclusivamente, ocupando la
totalidad de la parcela, en las condiciones establecidas en la Ordenanza municipal
que, en su caso, se promueva para la regulacin de dicha materia. Dicho criterio podr
ser reajustado en los supuestos que, previa la debida justificacin, se estime
conveniente mediante en el contexto del correspondiente planeamiento
pormenorizado.
Adems, la implantacin de los usos comerciales se adecuar tanto a los criterios
generales establecidos en el planeamiento urbanstico, incluido este Plan General,
como a los especficos que en relacin con todos o algunos de ellos (hostelera,
actividades bancarias y oficinas, etc.) se determinen en las Ordenanzas municipales a
Complementariamente, han de entenderse consolidados los usos comerciales de
categora superior a las mencionadas existentes con anterioridad a la entrada en vigor
de este Plan General, siempre que los mismos hubiesen sido implantados de
conformidad con el planeamiento urbanstico vigente en su momento, previa obtencin
de la o las correspondientes autorizaciones administrativas, incluidas licencias
municipales.
Usos industriales: de 1 categora.

En las modalidades compatibles en contigidad o colindancia con los usos
residenciales.

140

Plan General.

5.- Rgimen jurdico.
(1)
predominantemente privado y/o asimilable al mismo se extender, exclusivamente, a aquellas
Artculo 37.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de las parcelas "b.10 Uso
industrial".
1.- Definicin.
Parcelas destinadas a la implantacin de, preferentemente, edificaciones industriales de
tipologa intensiva o aislada, vinculadas funcional y jurdicamente a una o a varias empresas.
(1)

141

El rgimen general de edificacin de esta parcela responder a los siguientes parmetros:
*
El rgimen de edificacin especfico (edificabilidad, alineaciones, retiros, nmero de

plantas, altura, etc.) de cada parcela ser el establecido bien en este Plan General, bien en
el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo, de conformidad con los
criterios generales establecidos a ese respecto en estas Normas Urbansticas.
Tambin se estar a lo dispuesto en dicho planeamiento en lo referente a la parcelacin, la

divisin de las construcciones, incluso en cuanto a su divisin horizontal, y a la ocupacin
de la parcela y de la edificacin por actividades diferenciadas.
La regulacin de la forma de la edificacin, incluyendo la ocupacin en planta sobre y bajo

rasante, podr efectuarse bien a travs de ordenanzas generales de parcela, bien de una
ordenanza particularizada para cada una de ellas, definida en la correspondiente Norma
Particular de este correspondiente o en el planeamiento pormenorizado.
Dicha ordenanza particularizada y las previsiones incluidas en la misma tendrn el rango
propio de los estudios de detalle en todos aquellos extremos que incidan en cuestiones y
en el campo de intervencin propio de stos. Aquellas ordenanza y previsiones podrn ser,
por lo tanto y en esas condiciones, modificadas mediante los citados estudios de detalle.
Sin perjuicio de las determinaciones especficas que, justificadamente y tanto al alza

como a la baja, puedan establecerse bien en las correspondientes Normas Particulares
de este Plan General, bien en el planeamiento pormenorizado promovido en su
desarrollo, la altura de edificacin mxima autorizada con carcter general en las
parcelas de uso preferentemente industrial es de 12,00 m. Esta altura podr elevarse,
tambin con carcter general, hasta 16,00 m., en los supuestos de edificacin o
edificaciones industriales que cuenten con plantas a las que se acceda a travs de viario
diverso situado en cotas diferenciadas.
Por encima de esa altura podrn sobresalir, hasta un mximo de 2,50 m., los elementos
de cubierta. Tambin podrn superar dicha altura mxima los elementos de instalaciones,
equipo industrial, etc., cuyas caractersticas tecnolgicas lo hagan ineludible. En todo caso
se exigir que esos elementos -siempre que ello sea posible y no haya razones que lo
impidan- se siten al nivel del terreno, y no en las plantas altas de la edificacin, con el fin
de minimizar el correspondiente impacto visual.
Como tales elementos de cubierta sern considerados: las chimeneas; los conductos de
ventilacin o refrigeracin; las claraboyas; los lucernarios paralelos a la superficie de
cubierta y de altura inferior a 0,40 m.; las antenas de radio y televisin; las placas solares y
dems elementos tcnicos de las instalaciones, incluidas las de accesibilidad, que,
necesariamente y de conformidad con los criterios establecidos en las disposiciones legales
vigentes en la materia, deban elevarse sobre la cubierta; los restantes elementos que, en
su caso, determinen las Ordenanzas a promover en desarrollo de este Plan General; etc.
Con carcter general y sin perjuicio de las salvedades debidamente justificadas que
puedan establecer las Ordenanzas urbansticas municipales, as como las relacionadas
con la implantacin de altillos autorizados, la altura libre de cada planta no ser inferior a
4,00 m.


142
Se autoriza la disposicin de altillos en las condiciones establecidas bien en el contexto

de la correspondiente ordenacin pormenorizada, bien en las Ordenanzas urbansticas
municipales.
Con carcter general, y sin perjuicio de la existencia en las mismas de una o ms

edificaciones, cada una de las parcelas deber disponer de un acceso rodado directo
desde las vas y/o espacios pblicos perimetrales.
Se consolidan, en todo caso, las situaciones preexistentes en las que no se cumpla dicha
condicin, siempre que las mismas tengan su origen en la ordenacin definida en el marco
(1)
del Plan General de 1995 y que este Plan General convalida .
En aquellas partes de las citadas parcelas no edificables sobre rasante se autoriza,

exclusivamente, la implantacin de elementos de las instalaciones, centros de
infraestructuras de servicios, bsculas, depsitos, etc. no cerrados y habilitados para la
mera proteccin de vehculos.
Esos elementos no sern computables a los efectos de la determinacin de la edificabilidad
de la parcela.
Siempre que dichas parcelas dispongan de espacios no edificados sobre rasante que
deban servir de acceso rodado a los edificios que las ocupan, la ordenacin de los
elementos de urbanizacin correspondientes deber cumplir las caractersticas y requisitos
dimensionales mnimos establecidos al respecto por la legislacin vigente, y este mismo

El rgimen general de uso de esta parcela responder a los siguientes parmetros:
A.- Usos caractersticos: usos industriales, en las categoras establecidas en cada caso en las
Normas Particulares de este Plan General y en el planeamiento pormenorizado.
*
Usos terciarios.
-
Usos comerciales, hasta 3 categora, incluida. Se autoriza la implantacin de

usos de categora superior en los supuestos en los que as se prevea
expresamente bien en las correspondientes Normas Particulares de este Plan
General, bien en el planeamiento consolidado por l, bien en el planeamiento
(1)
Sern de aplicacin, en ese contexto, las previsiones establecidas en, entre otros, el artculo 12 de la Ley de Suelo

143
En todo caso, el dimensionamiento mximo de los usos comerciales de 4

categora ha de entenderse limitado de conformidad con los parmetros
establecidos en el vigente Plan Territorial Sectorial de creacin pblica de suelo
para actividades econmicas y de equipamientos comerciales, aprobado
definitivamente mediante Decreto de 21 de diciembre de 2004. En concreto, ese
dimensionamiento mximo ha de entenderse fijado en los trminos establecidos
en el artculo 14 de las Normas de Ordenacin de ese Plan.
Usos hoteleros y hosteleros, con carcter autnomo, siempre que no generen

una afluencia de pblico externo significativa.
Usos de oficina, exceptundose los que no estando relacionados con actividades

industriales puedan dar lugar a una afluencia de pblico externo significativa.
Usos recreativos.
Otras modalidades de usos terciarios compatibles con los usos industriales.
Uso de vivienda.
Excepcionalmente y previa justificacin de su necesidad, se autoriza la habilitacin de
una vivienda auxiliar vinculada a cada actividad industrial de 4 y 5 categora (1 viv.
por parcela). En todo caso, su autorizacin deber estar expresamente prevista bien
en este Plan bien en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo. La
superficie mxima de dicha vivienda ser, en todo caso, de 90 m(t).
Uso de equipamiento comunitario.

En todas las modalidades que no den lugar a una afluencia importante de pblico no
relacionado con las actividades industriales.

Bien como usos de servicios bsicos de carcter dotacional.
Bien a la manera de una actividad econmica autnoma y diferenciada, incluso
en el supuesto de que la misma rena las condiciones propias de los usos
industriales de servicio pblico de esa concreta modalidad.
Plan General.

4.- Rgimen jurdico.

144

(1)
Artculo 38.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de las parcelas "b.20 Uso
terciario".
1.- Definicin
Parcelas destinadas a la implantacin de edificaciones destinadas a usos preferentemente
terciarios, de tipologa intensiva o aislada, vinculadas funcional y jurdicamente a una o a varias
empresas.
El rgimen general de edificacin de esta parcela responde a los siguientes parmetros:
*
La edificacin responder a un rgimen normativo singularizado, cuya regulacin se

establece bien en la correspondiente Norma Particular de este Plan, bien en el
planeamiento pormenorizado, en funcin de las condiciones especficas de uso asignadas.

ordenanza particularizada para cada una de ellas, definida en la Norma Particular
correspondiente o en el planeamiento pormenorizado.
Dicha ordenanza particularizada y las previsiones incluidas en la misma tendrn el rango
propio de los estudios de detalle en todos aquellos extremos que incidan en cuestiones y
en el campo de intervencin propio de stos. Aquellas ordenanza y previsiones podrn ser,
por lo tanto y en esas condiciones, modificadas mediante los citados estudios de detalle.
(1)
Se autoriza la disposicin de altillos en las condiciones establecidas bien en el contexto

de la correspondiente ordenacin pormenorizada, bien en las Ordenanzas urbansticas
municipales.

145
En ese contexto, el conjunto de las citadas instalaciones sern objeto de tratamiento

unitario y coordinado a los efectos de su previsin e implantacin de manera globalmente
armnica e integrada en la edificacin, en condiciones que conlleven la eliminacin o
minimizacin de todo tipo de impactos (visuales, paisajsticos, acsticos). En la medida
en que se estime conveniente e idneo, el espacio afectado ser ordenado a la manera de
una planta tcnica debidamente ordenada desde una perspectiva global e integral.
*
En aquellas partes de las citadas parcelas no edificables sobre rasante se autoriza,

exclusivamente, la implantacin de elementos de las instalaciones, centros de
infraestructuras de servicios, bsculas, depsitos o tejavanas ligeras, no cerradas y
construidas con materiales no permanentes, para la proteccin de vehculos.
Dichos elementos no sern computables a los efectos de la determinacin de la
edificabilidad de la parcela.
Siempre que dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban servir de
acceso rodado a los edificios que las ocupan, la ordenacin de los elementos de
urbanizacin correspondientes, deber cumplir las caractersticas y requisitos
dimensionales mnimos establecidos al respecto en la legislacin vigente, y en este mismo

A.- Usos caractersticos: usos terciarios.
En todo caso, la autorizacin de los usos comerciales se entender asociada al
cumplimiento de las siguientes condiciones:
*
Se autoriza, con carcter general, la implantacin de usos comerciales de 1, 2 y 3

categoras.
Por su parte, la implantacin de usos comerciales de 4 categora en parcelas de esta

tipologa, cualquiera que sea la zona global en la que estn emplazadas, ha de
entenderse autorizada, exclusivamente, en los supuestos expresamente previstos bien
en las correspondientes Normas Particulares de este Plan General, bien en el
planeamiento consolidado por l, bien en el planeamiento pormenorizado a promover
en su desarrollo.
En ese contexto, han de entenderse consolidados los usos comerciales de 4
categora existentes con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General,
Cualquiera que sea la zona global en la que estn o se pretendan emplazar, la

autorizacin de los usos comerciales de 3 y 4 categoras, y, en su caso, tambin las
de 2, ha de entenderse condicionada a la previa y/o simultnea determinacin y
ejecucin de las medidas que se estimen necesarias para eliminar y/o minimizar las
afecciones e impactos negativos que en materia de trfico, ruido, carga y descarga o
cualesquiera otras se deriven o puedan derivar de su implantacin.

146
Complementariamente, el dimensionamiento mximo de los usos comerciales de 4

categora ha de entenderse limitado de conformidad con los parmetros establecidos
en el vigente Plan Territorial Sectorial de creacin pblica de suelo para actividades
B.- Usos admisibles:

*
Usos residenciales
-
Uso de vivienda, como uso auxiliar, en las condiciones establecidas en la

correspondiente Norma Particular o en el planeamiento pormenorizado, siempre
que la misma sea compatible con los usos terciarios caractersticos de la parcela,
y la necesidad de su implantacin sea debidamente justificada. Se autorizar la
habilitacin de, como mximo, una (1) vivienda por parcela, que ser
registralmente inseparable del uso o usos terciarios a los que se vincule.
Uso de residencia colectiva, ocupando la totalidad de la parcela.
Usos industriales:
-
1 categora: como usos asimilados a los usos terciarios.
2 categora: cuando se autorice su implantacin en la Norma Particular

correspondiente o en el planeamiento pormenorizado.
Excepcionalmente, siempre que se autorice expresamente bien en la

correspondiente Norma Particular del mbito urbanstico bien en el planeamiento
de desarrollo, podrn implantarse usos industriales de 3 categora, en las
modalidades y condiciones concretas establecidas en cada supuesto. En todo
caso, su implantacin estar condicionada a la previa determinacin y adopcin
de las medidas correctoras que, en su caso, se consideren necesarias para evitar
todo tipo de molestias y afecciones en los restantes usos autorizados en la
edificacin correspondiente.
Aparcamiento.
Equipamiento comunitario, en las modalidades compatibles con los usos terciarios.

Bien como usos de servicios bsicos de carcter dotacional.
Bien a la manera de una actividad econmica autnoma y diferenciada, incluso
en el supuesto de que la misma rena las condiciones propias de los usos
industriales de servicio pblico de esa concreta modalidad.
Plan General.


147
C.- Usos prohibidos: los no incluidos en las modalidades anteriores.

4.- Rgimen jurdico.
(1)
Artculo 39.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de las subzonas e.10 Red
de comunicacin viaria.
1.- Definicin.
Subzonas conformadas por las infraestructuras locales y tambin generales de comunicacin,
cualquiera que sea el medio de movilidad que se utilice (rodado o no; motorizado o no; peatonal,
bicicleta, automvil; transporte pblico o privado; etc.), y siempre que dichas comunicacin y
movilidad requieran y se sirvan de un eje o elemento viario lineal (carretera y calles con, en su
caso, su calzada y aceras; red peatonal; bidegorri; etc.).
Los modos de comunicacin y movilidad a utilizar en cada caso y espacio sern los que se
definan en los correspondientes y especficos planes y proyectos (de urbanizacin, trfico, etc.).
De igual manera, los espacios destinados de forma especfica a cada uno de esos modos de
movilidad sern los determinados en dichos planes y proyectos.
Subzonas en las que, con determinadas salvedades, no se autoriza la edificacin. Esas
salvedades estn relacionadas con la autorizacin e implantacin de:
*
(1)
Edificaciones, instalaciones y elementos funcionales destinados a usos auxiliares de la red

viaria (carreteras, calles, redes peatonales, bidegorris, etc.), as como gasolineras y
estaciones de servicio en los supuestos en los que su implantacin se estime conveniente y
se adecue a los criterios establecidos tanto en la legislacin vigente en la materia como en
el planeamiento urbanstico asimismo vigente, incluido este Plan General. La implantacin

148
de gasolineras y estaciones de servicio deber estar en todo caso expresamente

contemplada en el marco de la ordenacin urbanstica pormenorizada.
*
Edificaciones destinadas a uso de aparcamiento, sobre y bajo rasante. Su habilitacin y

ejecucin deber estar expresamente prevista en el contexto de la correspondiente
ordenacin pormenorizada, previa justificacin de su idoneidad, salvo que, por cualquier
razn, su ordenacin est contemplada en el contexto de la ordenacin estructural.
Infraestructuras de servicios urbanos de titularidad pblica e instalaciones vinculadas a las

mismas, exclusivamente bajo la rasante de esta subzona.
Excepcionalmente, previa justificacin de su necesidad, as como de su compatibilidad con

los usos caractersticos de este tipo de subzona, exclusivamente bajo la rasante de la
misma y en los supuestos expresamente previstos en el contexto de la correspondiente
ordenacin pormenorizada, salvo que, por cualquier razn, su ordenacin est
contemplada en el contexto de la ordenacin estructural:
-
Infraestructuras de servicios urbanos de titularidad privada e instalaciones vinculadas

a los mismos.
Edificaciones destinadas a usos de actividades econmicas y de equipamiento. Las

afecciones derivadas de las edificaciones destinadas a estos usos debern ser en todo
caso colateral, debiendo tratarse de ampliaciones y/o adecuaciones de edificaciones
predominantemente implantadas en parcelas y espacios colindantes con esta
subzona.
El viario de acceso a las edificaciones deber cumplir las caractersticas y los
requisitos dimensionales mnimos establecidos tanto en la legislacin vigente como en
este mismo proyecto.

El rgimen general de uso de esta subzona responde a los siguientes parmetros:
A.- Usos caractersticos: usos de circulacin peatonal, ciclista y rodada motorizada.
*
reas de servicio de los usos caractersticos.
Usos auxiliares de la red viaria, incluidas gasolineras y estaciones de servicio en el

caso de las carreteras propiamente dichas, de conformidad con los criterios
establecidos en la legislacin vigente en la materia.
Aparcamiento (sobre y bajo rasante), en construcciones ordenadas de conformidad

con los criterios expuestos en el anterior apartado 2.
Infraestructuras de servicios de titularidad pblica.
Espacios libres.


149
Excepcionalmente, previa justificacin de su necesidad, as como de su compatibilidad

con los usos caractersticos de este tipo de subzona, exclusivamente bajo la rasante
de la misma y en los supuestos expresamente previstos en el contexto de la
correspondiente ordenacin pormenorizada, salvo que, por cualquier razn, su
-
Infraestructuras de servicios urbanos de titularidad privada e instalaciones

vinculadas a los mismos.
Usos de actividades econmicas, en las modalidades que resulten compatibles

con los usos caractersticos de esta subzona, as como con los criterios
establecidos en las disposiciones legales vigentes en materia viaria y, en todo
caso, bajo la rasante de la misma y en construcciones ajustadas a los criterios
expuestos en el anterior apartado 2.
Usos de equipamiento, en las modalidades que resulten compatibles con los usos
caractersticos de esta subzona, as como con los criterios establecidos en las
disposiciones legales vigentes en materia viaria, y, en todo caso, bajo la rasante
de la misma y en construcciones ajustadas a los criterios expuestos en el anterior
apartado 2.
C.- Usos prohibidos: usos no incluidos en las modalidades anteriores e incompatibles con la
naturaleza y los objetivos propios de esta subzona.
D.- La implantacin de los usos caractersticos y admisibles se adecuar, adems de a los
establecidos en el planeamiento urbanstico, a los criterios y condiciones regulados en la
legislacin vigente en la materia.
4.- Rgimen jurdico.
Esta subzona tendr, a los efectos correspondientes y con carcter general, la condicin propia
de una subzona de titularidad y uso predominantemente pblico.
urbanstico podr ordenar en el subsuelo de esta subzona usos y edificaciones autorizados en la
misma y sujetos al rgimen de titularidad privada. Este rgimen podr incidir en edificaciones
(1)
esta subzona vinculadas a dichos usos y/o edificaciones de titularidad privada .
Artculo 40.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de las subzonas e.20 Red
de comunicacin ferroviaria.
1.- Definicin.
Subzona conformada por las infraestructuras de comunicacin ferroviaria, incluidos los
elementos y las instalaciones propios y/o al servicio de las mismas (estaciones y apeaderos,
etc.).
(1)

150

Se autorizan las edificaciones e instalaciones vinculadas a los usos ferroviarios, as como a los
usos auxiliares de los mismos, en las condiciones establecidas en la legislacin sectorial
vigente.
Se autorizan asimismo las edificaciones e instalaciones vinculadas a los usos compatibles o
admisibles en esta parcela.
A.- Usos caractersticos: uso ferroviario.
*
Usos auxiliares del ferroviario, de acuerdo con lo establecido en la legislacin vigente

en la materia.
Otros usos de comunicaciones, incluido el de aparcamiento sobre y bajo rasante,

siempre que sean compatibles con los ferroviarios.
Usos terciarios compatibles con los caractersticos.
Usos de equipamiento compatibles con los caractersticos.
Otros usos compatibles con los caractersticos.
C.- Usos prohibidos: usos no incluidos en las modalidades anteriores.

D.- La implantacin de los usos caractersticos y admisibles se adecuar, adems de a los
establecidos en el planeamiento urbanstico, a los criterios y condiciones regulados en la
legislacin vigente en la materia.
4.- Rgimen jurdico.
Esta zona tendr, a los efectos correspondientes, la condicin propia de una subzona de uso
pblico.
En todo caso, excepcionalmente, previa justificacin de su necesidad, as como de su
adecuacin a los criterios establecidos en la legislacin vigente en materia ferroviaria, el
planeamiento urbanstico podr ordenar en esta subzona usos y/o edificaciones de titularidad
(1)
(1)

151
Artculo 41.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de las subzonas e.30
Espacio portuario.
1.- Definicin.
Subzona integrada en una zona global portuaria, destinada a los usos y actividades propios de
la misma.
Dicho rgimen ser, en cada caso, el establecido en la legislacin vigente en la materia, as
como en la correspondiente ordenacin pormenorizada, incluida bien en la consiguiente Norma
Particular de este Plan General, bien en el planeamiento pormenorizado.
A.- Usos caractersticos: usos portuarios.
B.- Usos compatibles o admisibles: los previstos tanto en la legislacin vigente en la materia,
como en la correspondiente ordenacin pormenorizada, incluido el de aparcamiento.
4.- Rgimen jurdico.
Esta subzona tendr, a los efectos correspondientes, la condicin propia de una subzona de
titularidad y uso pblico.
En todo caso, excepcionalmente y previa justificacin de su idoneidad, as como de su
adecuacin a los criterios establecidos en la legislacin vigente en materia portuaria, el
planeamiento urbanstico podr ordenar en esta subzona usos y/o edificaciones de titularidad
(1)
Artculo 42.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de las parcelas e.40
Aparcamiento.
1.- Definicin.
Parcelas destinadas a usos de aparcamiento, en las condiciones establecidas en cada caso en
(1)

152

Parcelas en las que la edificacin responder a un rgimen normativo singularizado, cuya
regulacin se establece bien en la correspondientes Normas Particulares de este Plan, bien en
el planeamiento pormenorizado, en funcin de las condiciones especficas de uso asignadas.
ordenanza particularizada para cada una de ellas, definida en las correspondientes Normas
Particulares o en el planeamiento pormenorizado.
Dicha ordenanza particularizada y las previsiones incluidas en la misma tendrn el rango propio
de los estudios de detalle en todos aquellos extremos que incidan en cuestiones y en el campo
de intervencin propio de stos. Aquellas ordenanza y previsiones podrn ser, por lo tanto y en
esas condiciones, modificadas mediante los citados estudios de detalle.
A.- Usos caractersticos: uso de aparcamiento, tanto sobre como bajo rasante.
*
Usos de espacios libres pblicos o privados en superficie, siempre que la edificacin

se proyecte bajo rasante y, mediante los mecanismos legales que en cada caso se
estimen adecuados, aqullos sean compatibles con sta.
Otros usos dotacionales siempre que sean compatibles con los usos caractersticos.
Usos industriales de 1 y 2 categoras, as como de 3 en la modalidad de estacin de

servicios, siempre que sean compatibles con los usos caractersticos y su implantacin
est prevista expresamente en la correspondiente ordenacin pormenorizada.
Usos comerciales de 1 categora, hasta un mximo de 25 m(t).

4.- Rgimen jurdico.
A los efectos correspondientes, esta parcela tiene la condicin propia de una parcela de uso
privado y/o asimilable al mismo. En todo caso, esa titularidad ser complementada con las
servidumbres o medidas que se estimen adecuadas para la implantacin de instalaciones y
usos dotacionales pblicos autorizados.
En lo referente tanto al vuelo como al subsuelo, el mbito espacial de referencia del rgimen de
calificacin propio de esta parcela, as como de su rgimen jurdico privado y/o asimilable al
mismo, se extender a, exclusivamente, aquellas partes de dichos vuelo y subsuelo vinculadas
a la edificabilidad y a las construcciones de esa misma naturaleza jurdica autorizadas sobre y
bajo rasante por el planeamiento urbanstico, extendidas a la totalidad de cada parcela. El resto
del vuelo y del subsuelo de la zona global tendr a todos los efectos la condicin propia del
dominio y uso pblico.

153
Artculo 43.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de las subzonas f.10
Espacios libres urbanos.
1.- Definicin.
Tendrn esta condicin los espacios libres que renan las caractersticas (dimensionamiento,
etc.) establecidas en la legislacin urbanstica vigente a los efectos de la ordenacin de la red
general y local de ese tipo de espacios, resultante de la aplicacin de los correspondientes y
respectivos estndares legales.
Espacios ajardinados y arbolados -parques o jardines- o, mayoritariamente pavimentados -reas
de juego, plazas, paseos y otras reas peatonales-, en los que, con carcter general y con
determinadas salvedades, se excluye la edificacin.
Dichas salvedades estn relacionadas con la autorizacin de construcciones provisionales
destinadas a los usos autorizados en esas condiciones, as como las existentes de carcter fijo
que la correspondiente Norma Particular o el planeamiento pormenorizado consolide.
Excepcionalmente y previa justificacin de su idoneidad y conveniencia, as como de su
compatibilizacin con los usos caractersticos de esta zona, se autoriza la construccin,
exclusivamente bajo rasante, de edificaciones e instalaciones destinadas a otros usos
caractersticos o admisibles mencionados en el siguiente apartado 3, en las condiciones
establecidas bien en las correspondientes Normas Particulares de los mbitos Urbansticos de
este Plan General, bien en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo. En
ese contexto, las afecciones derivadas de las edificaciones destinadas a usos terciarios y de
equipamiento autorizadas debern ser en todo caso colaterales, debiendo tratarse de
ampliaciones y/o adecuaciones de edificaciones predominantemente implantadas en parcelas y
espacios colindantes con esta zona.
*
Sobre rasante:
-

.
.


154
Usos de aparcamiento en superficie (exclusivamente aparcamientos al servicio

del espacio libre).
Bajo rasante:
-

compatibilidad con los usos caractersticos de este tipo de subzona, en los
.
.
.
.
Usos terciarios.
vinculadas a las mismas.
incompatibles con la naturaleza y los objetivos propios de esta subzona.
4.- Rgimen jurdico.
Esta subzona tendr, a los efectos correspondientes, la condicin propia de una zona de
misma y sujeto al rgimen de titularidad privada. Este rgimen podr incidir en edificaciones
(1)
Espacios libres urbanos comunes.
1.- Definicin.
Tendrn esta condicin los espacios libres calificados como tales en el planeamiento
urbanstico, que no renen las caractersticas de dimensionamiento y/o cualificacin, etc.,
establecidas en la legislacin urbanstica vigente a los efectos de la ordenacin de la red general
y local de ese tipo de espacios, y que, precisamente por ello, no son computables a esos
efectos.
(1)

155

Espacios ajardinados y arbolados o pavimentados, en los que, con carcter general, se excluye
la edificacin sobre rasante, con la sola excepcin de las construcciones provisionales
destinadas a los usos autorizados en esas condiciones, as como las existentes que la
correspondiente Norma Particular o el planeamiento de desarrollo consolide.
Excepcionalmente y previa justificacin de su idoneidad y conveniencia, as como de su
compatibilizacin con los usos caractersticos de esta zona, se autoriza la construccin,
exclusivamente bajo rasante, de edificaciones e instalaciones destinadas a otros usos
caractersticos o admisibles mencionados en el siguiente apartado 3, en las condiciones
establecidas bien en las correspondientes Normas Particulares de los mbitos Urbansticos de
este Plan General, bien en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo. En
ese contexto, las afecciones derivadas de las edificaciones destinadas a usos terciarios y de
equipamiento autorizadas debern ser en todo caso colaterales, debiendo tratarse de
ampliaciones y/o adecuaciones de edificaciones predominantemente implantadas en parcelas y
espacios colindantes con esta zona.
*
Sobre rasante:
-

.
.
Usos de aparcamiento en superficie.
Bajo rasante:
-
Infraestructuras de servicios urbanos de titularidad pblica e instalaciones

vinculadas a las mismas, exclusivamente bajo la rasante de esta subzona.

compatibilidad con los usos caractersticos de este tipo de subzona, en los


.
.
.
.
156
Usos terciarios.
vinculadas a las mismas.
incompatibles con la naturaleza y los objetivos propios de esta subzona.
4.- Rgimen jurdico.
Esta subzona tendr, a los efectos correspondientes, la condicin propia de una zona de
misma y sujeto al rgimen de titularidad privada. Este rgimen podr incidir en edificaciones
(1)
Cauces fluviales.
1.- Definicin.
Subzona conformada por los cauces de agua ubicados en los mbitos Urbansticos
delimitados en este mismo Plan General.
Con carcter general, su tratamiento se adecuar a los criterios establecidos tanto en la
legislacin vigente en la materia como, en su caso, en el Plan Territorial Sectorial de
Ordenacin de los mrgenes de los ros y arroyos de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco,
vertiente Cantbrica, aprobado definitivamente el 22 de diciembre de 1998.
El rgimen general de edificacin de los citados cauces es el establecido en la legislacin
vigente en la materia y en el mencionado Plan Territorial Sectorial, as como en el planeamiento
de desarrollo.
*
*
(1)
Usos de elementos territoriales.


157

*
Usos de ocio y esparcimiento, siempre que sean compatibles con los objetivos de
proteccin de la zona.
Usos de espacios libres, siempre que sean compatibles con los objetivos de proteccin
de la zona.
Usos de infraestructuras de servicios, siempre que sean compatibles con los objetivos
de proteccin de la zona.
Otros usos compatibles con los objetivos de proteccin de la zona.
C.- Usos prohibidos: los usos no incluidos en ninguna de las modalidades anteriores.
4.- Rgimen jurdico.
A los efectos correspondientes, esta subzona pormenorizada es de titularidad pblica.
Artculo 46.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de las parcelas g.00
1.- Definicin.
Parcela destinada a la implantacin de usos de equipamiento comunitario, incluidas las
edificaciones e instalaciones vinculadas a los mismos.
Se autoriza la implantacin tanto sobre como bajo rasante de las edificaciones e instalaciones
que, en cada caso, se estimen necesarias para el desarrollo y el ejercicio de los usos y
actividades caractersticos y/o admisibles en este tipo de parcelas.
Las edificaciones respondern a un rgimen normativo singularizado, establecido en cada caso
en funcin de las condiciones de uso especficas asignadas bien en las correspondientes
Normas Particulares de este Plan General, bien en el planeamiento pormenorizado promovido
en su desarrollo, bien en el correspondiente estudio de detalle.
Se autoriza la disposicin de altillos en las condiciones establecidas bien en el contexto de la
correspondiente ordenacin pormenorizada, bien en las Ordenanzas urbansticas municipales.
Cuando dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban servir de acceso
rodado a los edificios que las ocupan, la ordenacin de los elementos de urbanizacin
correspondientes deber cumplir las caractersticas y requisitos dimensionales mnimos
establecidos al respecto tanto en la legislacin vigente, como en el planeamiento urbanstico
y, en su caso, en las ordenanzas municipales.

158
En ese contexto, los parmetros reguladores de la edificacin de carcter pormenorizado,

incluida la edificabilidad, de esta tipologa de subzona, tanto sea de titularidad pblica como
privada, se corresponden con los asociados a las situaciones siguientes:
*
La consolidacin de las edificaciones existentes, siempre que as se prevea bien en este

mismo Plan General, bien en el planeamiento consolidado por l, bien en el planeamiento
La consolidacin de las edificaciones existentes, reajustada en los trminos planteados bien

en este mismo Plan General, bien en el planeamiento consolidado por l, bien en el
planeamiento promovido en su desarrollo.
Los nuevos desarrollos previstos bien en este mismo Plan General, bien en el planeamiento
consolidado por l, bien en el planeamiento promovido en su desarrollo, sean o no
complementarios de otros preexistentes.

El rgimen general de uso de esta parcela responde a los parmetros siguientes:
A.- Usos caractersticos: usos de equipamiento comunitario en sus distintas modalidades.
*
Uso de espacios libres.
Usos terciarios, en las modalidades compatibles con los usos caractersticos,

previstos expresamente en el contexto bien de la ordenacin pormenorizada bien de
la elaboracin y tramitacin del o de los correspondientes proyectos, salvo que, por
cualquier circunstancia, su implantacin est contemplada en el marco de la
Usos residenciales:
Uso de vivienda:
Se autoriza la implantacin, como mximo, de una (1) vivienda como uso auxiliar
y al servicio de los usos de equipamiento, en los supuestos y en las condiciones
establecidas en tanto en este Plan General como en el planeamiento promovido
en su desarrollo.
Uso de residencia colectiva.
Usos de infraestructuras de servicios urbanos.
incompatibles con la naturaleza y los objetivos propios de esta parcela.


159
4.- Rgimen jurdico.

Esta parcela tendr, a los efectos correspondientes, la condicin propia de una parcela de
titularidad y uso predominantemente pblico o privado, en atencin a la naturaleza pblica o
privada del propio equipamiento y de su titularidad.
en parcelas de esta tipologa de titularidad predominantemente pblica, tanto sobre como bajo
rasante de las mismas, usos y locales sujetos al rgimen de titularidad privada. Este rgimen
podr incidir en locales destinados a usos terciarios, de equipamiento y aparcamiento, as como
en otros auxiliares de los anteriores. Para ello y siempre que resulte necesario o conveniente, se
(1)
De igual manera, previa justificacin de su idoneidad y de su adecuacin a los criterios
establecidos en las disposiciones legales vigentes en la materia, el planeamiento urbanstico
podr ordenar en parcelas de esta tipologa de titularidad predominantemente privada, tanto
sobre como bajo rasante de las mismas, usos y locales sujetos al rgimen de titularidad pblica.
Para ello, siempre que resulte necesario o conveniente, se proceder a la desafectacin de las
(1)
partes de la zona vinculadas a dichos usos y/o edificaciones de titularidad privada .
Complementariamente, tratndose de parcelas de esta tipologa, de titularidad privada, en lo
referente tanto al vuelo como al subsuelo, el mbito espacial de referencia del rgimen de
calificacin propio de la misma, as como del rgimen jurdico privado y/o asimilable al mismo de
ella tendr la extensin espacial asociable a la edificabilidad y a las construcciones autorizadas
en la misma sobre y bajo rasante por el planeamiento urbanstico, referidas a la totalidad de los
terrenos de cada parcela. El resto del vuelo y del subsuelo tendr a todos los efectos la
Artculo 47.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio de las parcelas h.00
Infraestructura de servicios.
1.- Definicin.
Subzona pormenorizada destinada a la implantacin de infraestructuras de servicios de carcter
local y general. Su identificacin como tal ha de entenderse asociada al hecho de que su
implantacin incida de forma expresa sobre la rasante de los terrenos, sin perjuicio de que esa
incidencia se extienda, en su caso, bajo su rasante o por encima del propio suelo (vuelo), sin
incidir en ste.
Subzona de uso pormenorizado en la que la edificacin responder a un rgimen normativo
singularizado, establecido en cada caso, en funcin de las condiciones de uso especficas
asignadas, bien en la correspondiente Norma Particular de este Plan General, bien en el
planeamiento pormenorizado, bien en las Ordenanzas a promover en su desarrollo.
(1)
Refundido de la Ley Suelo de 20 junio de 2008, y 18 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006.

160
Cuando dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban servir de acceso
rodado a los edificios que las ocupan, la ordenacin de los elementos de urbanizacin
correspondientes deber cumplir las caractersticas y requisitos dimensionales mnimos
establecidos al respecto tanto en la legislacin vigente, como en este mismo Plan y en los
restantes planes y ordenanzas promovidos en su desarrollo.
A.- Usos caractersticos: usos de infraestructuras de servicios.
B.- Usos compatibles o admisibles: usos auxiliares de los caractersticos.
C.- Usos prohibidos: usos no autorizados de forma expresa.
4.- Rgimen jurdico.
Esta subzona pormenorizada ser, segn los casos, de titularidad bien pblica bien privada.
Siempre que se trate de subzonas pblicas, este rgimen de titularidad se extender, en
principio y con carcter general, a los contenedores materiales (galeras, colectores, etc.) por los
que transcurran las citadas infraestructuras, as como a los propios terrenos integrados en la
subzona.
Eso s, el rgimen jurdico, pblico o privado, de prestacin de los citados servicios ser en cada
caso el resultante de las disposiciones legales vigentes en la materia.
En todo caso, las Ordenanzas municipales a las que se hace referencia en el artculo 5 de este
mismo documento determinarn el rgimen jurdico preciso de esta tipologa de zona, pudiendo,
en ese contexto y previa la debida justificacin, plantear el reajuste de los criterios expuestos en
los prrafos anteriores.
Seccin Segunda.
OTRAS CONDICIONES MATERIALES DE CALIFICACIN PORMENORIZADA.
Artculo 48.- Criterios generales de ordenacin de la red de sistemas locales.
1.- La ordenacin de las dotaciones de la red de sistemas locales, y, en ese contexto, el
cumplimiento de los estndares establecidos a ese respecto en la legislacin vigente,
incluidos los planteados en materia de aparcamiento y vegetacin, responder, entre otros,
a los siguientes criterios:
A.- En principio, y salvo que las disposiciones legales que se promuevan en desarrollo
de la vigente Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de 2006, establezcan otro
tipo de criterios, los citados estndares se consideran de aplicacin en, por un lado,
el suelo urbano no consolidado y, por otro, el suelo urbanizable sectorizado.


161
B.- Tratndose de suelos urbanos no consolidados, la ordenacin de los referidos

estndares se adecuar a los criterios establecidos en la legislacin urbanstica
(1)
vigente , complementados con los que se exponen a continuacin:
a)
En el supuesto de cumplimiento material de los mismos:

*
El mbito territorial de referencia a los efectos de la materializacin e el

cumplimiento de los estndares se entender conformado, en principio y
con carcter general, por el conjunto de los mbitos Urbansticos
delimitados por este Plan General en un mismo barrio, en las partes
clasificadas y categorizadas como suelo urbano no consolidado.
Excepcionalmente, dicho mbito podr considerarse extendido a terrenos

integrados en esos mismos mbitos Urbansticos clasificados y
categorizados como suelo urbano consolidado, siempre que, en atencin a
su naturaleza, la dotacin correspondiente sea susceptible de ser
materializada en los mismos (vegetacin, etc.).
Tambin excepcionalmente, ese mbito territorial de referencia podr

considerarse extendido a terrenos situados en mbitos Urbansticos no
integrados en el correspondiente barrio, siempre que se justifique que las
nuevas dotaciones pblicas locales a implantar tambin prestarn servicio a
esos otros terrenos por, entre otras, razones de cercana o colindancia fsica
entre unos y otros.
La aplicacin de los criterios anteriores se adecuar, entre otras, a las

premisas siguientes:
(1)
En principio, tambin con carcter general, las nuevas dotaciones

locales han de ser ubicadas, siempre que sea posible, dentro del mbito
y/o submbito urbanstico directamente afectado en cada caso por los
desarrollos planteados.
Alternativamente, siempre que se justifique su necesidad y

conveniencia, dichas dotaciones pueden ser ubicadas fuera del mbito
y/o submbito directamente afectado por el desarrollo planteado,
debiendo ser implantadas, eso s, lo ms cerca posible del mismo.
Deben considerarse integrados en el mbito de planeamiento

pormenorizado a promover, en su caso, el conjunto de los terrenos
afectados por las previsiones de ordenacin de las indicadas
dotaciones, con independencia de su continuidad o discontinuidad
espacial (ese conjunto ha de ser identificado como rea, en el sentido y
con el alcance dados a ese trmino en la Ley de Suelo y Urbanismo de
30 de junio de 2006).
De igual manera, el mbito territorial identificado y delimitado de conformidad

con los criterios anteriores ha de ser considerado como mbito de referencia
a los efectos de la ejecucin de la ordenacin urbanstica planteada en cada
caso, y del cumplimiento de las correspondientes obligaciones urbansticas
Conformada en el momento de la formulacin de este Plan General por la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio
de 2006, y el Decreto de 3 de junio de 2008, de medidas urgentes, promovido en desarrollo de la Ley anterior.

162
asociadas al desarrollo urbanstico planteado, incluidas las relacionadas con,

por un lado, la obtencin de los correspondientes terrenos dotacionales y la
cesin de los mismos a la Administracin, y, por otro, el abono y, en su caso,
ejecucin, de las correspondientes cargas de urbanizacin
*
b)
La efectiva y precisa identificacin y delimitacin del mbito territorial de

referencia a los indicados efectos ser efectuada de forma bien diferenciada
bien complementaria:
En el propio planeamiento pormenorizado a promover en desarrollo de
este Plan General, siempre que su formulacin resulte y/o se entienda
necesaria.
-
En el contexto de la formulacin y tramitacin del correspondiente

Programa de Actuacin Urbanizadora a promover en los mbitos de
actuacin integrada.
En los proyectos de equidistribucin de beneficios y cargas.
En los proyectos de obras de urbanizacin o, incluso, en los proyectos

de edificacin de los desarrollos planteados en suelo urbano objeto de
actuaciones de dotacin.
El cumplimiento de los referidos estndares dotacionales mediante el abono del

valor econmico de los mismos se adecuar a los criterios establecidos a ese
respecto en la legislacin urbanstica vigente.
C.- Tratndose de terrenos clasificados como suelo urbanizable, y con las salvedades
expuestas, entre otros, en el siguiente apartado D, el mbito el mbito de referencia a
esos efectos ha de entenderse conformado, en principio, por el correspondiente
sector, excluidos los sistemas generales incluidos en el sector, salvo en lo referente,
entre otros extremos, al cumplimiento del estndar legal de vegetacin.
Debern ser objeto de la debida y expresa consideracin a ese respecto los criterios
establecidos en el conjunto de las disposiciones legales vigentes, incluido el vigente
Plan Territorial Sectorial de creacin pblica de suelo para actividades econmicas y
(1)
de equipamientos comerciales .
D.- Sin perjuicio de su ordenacin y ejecucin de conformidad con los criterios
anteriores, en todos aquellos supuestos en los que, cualquiera que sea la
clasificacin urbanstica de los terrenos afectados, dentro de un mismo mbito y/o
submbito delimitado en este Plan General y que deba ser objeto de un nico
planeamiento pormenorizado (plan especial o plan parcial), coexistan zonas globales
residenciales y de actividades econmicas, cada una de esas zonas constituir un
mbito territorial de referencia diferenciado a los efectos de la ordenacin y el
cumplimiento de los estndares mnimos de la red de sistemas locales.
E.- La materializacin y el cumplimiento del estndar previsto en materia de vegetacin se
adecuar a esos mismos criterios, adems de a los dos que se indican a continuacin.
(1)
Dicho Plan Territorial Sectorial fue aprobado definitivamente mediante Decreto de 21 de diciembre de 2004. A los
efectos de la ordenacin de la citada red de dotaciones locales han de ser objeto de la debida atencin los criterios
establecidos en, entre otros, el artculo 11 de las Normas de Ordenacin de dicho Plan.

163
Por un lado, la previsin de implantacin de la citada vegetacin podr incidir tanto en

terrenos privados como pblicos, cualquiera que sea la calificacin urbanstica de los
mismos.
Por otro, tratndose de terrenos pblicos, la vegetacin podr implantarse en
terrenos integrados tanto en la red de sistemas locales (espacios libres, parcelas de
equipamiento, viario, etc.) como generales (espacios libres, parcelas de
equipamiento, viario, etc.).
2.- Con carcter general, y sin perjuicio de las salvedades que, en su caso, se estimen
oportunas, el estndar de equipamiento privado de la red de sistemas locales del municipio
(1)
podr ser cumplido en parcelas
previsto en la legislacin urbanstica vigente
pormenorizadas bien de tipologa b.20 Uso terciario o g. Equipamiento comunitario (de
titularidad privada o asimilable a la misma), bien de cualquier otra tipologa lucrativa
(incluidas residenciales y de actividades econmicas), siempre que las mismas puedan
acoger usos que dicha legislacin considera como tal equipamiento (comerciales,
culturales, deportivos, sanitarios, asistenciales, religiosos, etc.).
A esos efectos, con independencia de su destino total o parcial a los mismos, se computar
como tal estndar la edificabilidad de esas parcelas que se destine especficamente a los
citados usos, siempre que la misma y no el suelo sea el parmetro de referencia del
estndar.
Artculo 49.- Criterios generales reguladores de la calificacin pormenorizada de

terrenos destinados a la construccin de viviendas protegidas.
Salvo en los supuestos en los que las disposiciones legales vigentes en la materia establezcan
otro tipo de criterios, la calificacin pormenorizada de unos determinados terrenos para su
destino a la construccin de viviendas y anejos de las mismas sujetos a cualquier rgimen de
proteccin pblica se extender:
A.- A la totalidad de los terrenos de la correspondiente parcela residencial, en los supuestos en
los que la totalidad de la edificabilidad urbanstica, tanto sobre como bajo rasante, de la
misma se vincule al indicado rgimen.
B.- A la parte especfica de los terrenos de la parcela vinculada a las viviendas y anejos sujetos
a dicho rgimen, en los supuestos en los que tan slo una determinada parte de la
edificabilidad urbanstica, tanto sobre como bajo rasante, de la misma se vincule al citado
rgimen.
En ese contexto, siempre que las previsiones contenidas bien en este Plan General, bien
en el planeamiento pormenorizado, bien en otras disposiciones, incluidas Ordenanzas
formuladas en desarrollo de los planes anteriores, conlleven la vinculacin de una
determinada parte de la edificacin / edificabilidad existente o proyectada en una parcela al
citado rgimen de proteccin pblica, se considerar que dichas previsiones conllevan la
calificacin urbanstica, con ese fin, de la parte o porcentaje de los terrenos de la parcela
vinculada a esa parte de la edificacin.
(1)
Se ha de tener en cuenta lo dispuesto en, entre otros, los artculos 57 y 79 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de
junio de 2006.

164
Seccin Tercera.
CONDICIONES FORMALES DE DETERMINACIN DE LA
CALIFICACIN PORMENORIZADA.
Artculo 50.- Criterios generales reguladores del rgimen de calificacin pormenorizada.
1.- El rgimen de calificacin pormenorizada de los terrenos del municipio clasificados como
suelo urbano y urbanizable es el definido en este Plan General y en el planeamiento
pormenorizado promovido en su desarrollo. En concreto, est conformado por:
A.- El rgimen general de edificacin, uso y dominio de las diversas subzonas
pormenorizadas expuesto en este Ttulo Tercero de este documento.
B.- Las determinaciones del apartado 1. Calificacin pormenorizada del epgrafe IV.
Rgimen urbanstico pormenorizado de las Normas Particulares de los mbitos
Urbansticos, incluidas en el documento 2.2 de este Plan General.
C.- Las previsiones incluidas en los planos 3 Zonificacin pormenorizada de las citadas
Normas Particulares.
D.- Las restantes previsiones de ordenacin a las que en dichas Normas Particulares se
asigne el rango propio de la ordenacin pormenorizada.
E.- Las previsiones de esa naturaleza establecidas en el planeamiento pormenorizado
promovido en desarrollo de este Plan General.
2.- El conjunto de las previsiones reguladoras del rgimen general de calificacin
pormenorizada expuestas en este Ttulo Tercero tienen el rango y la naturaleza normativos
resultantes de la consideracin conjunta de los siguientes criterios:
A.- Con carcter general, la regulacin unitaria y coordinada de los referidos rgimen y
previsiones tiene el rango y la naturaleza propios de la ordenacin estructural.
B.- A su vez, las previsiones especficas reguladoras del citado rgimen general,
incluidas las expuestas en este Ttulo, tienen el rango propio de la ordenacin
pormenorizada. Precisamente por ello, el reajuste de esas previsiones podr
acometerse mediante la formulacin de un expediente adecuado para modificar
dicha ordenacin.
C.- En atencin al carcter estructural de la regulacin unitaria y global de ese rgimen,
todo reajuste o complementacin de las previsiones que lo conforman deber ser
debidamente evaluado y justificado en el contexto global de dicho rgimen, con el
consiguiente anlisis de la repercusin de los citados reajustes en el mismo.
D.- Los planes especiales y parciales a promover en desarrollo de este Plan General en
los correspondientes mbitos Urbansticos o partes de los mismos a los efectos de
la determinacin de su especfica ordenacin pormenorizada, debern adecuar sus
previsiones al citado rgimen general de calificacin pormenorizada de las
correspondientes subzonas.


165
E.- En el contexto de la adecuada consideracin global del citado rgimen general,

mediante la formulacin del correspondiente expediente de planeamiento
pormenorizado podrn definirse nuevas variantes de subzonas pormenorizadas, o
reajustarse el rgimen de las reguladas en este Plan General, en funcin de la
asignacin a las mismas de un rgimen particular de edificacin y uso.
3.- Como criterio general y sin perjuicio de las salvedades que, en su caso y debidamente
justificadas, se consideren oportunas, en los supuestos de finalizacin de la actividad
justificativa de la calificacin urbanstica de una determinada parcela de titularidad privada
como de tipologa g.00 Equipamiento comunitario se proceder a su recalificacin como
parcela urbanstica de tipologa b.20 Uso terciario.
Artculo 51.- Rgimen general de determinacin de la calificacin pormenorizada en el

suelo urbano.
1.- mbitos de ejecucin directa.
Los mbitos y/o submbitos clasificados como suelo urbano en los que este Plan General
determina la correspondiente ordenacin pormenorizada se considerarn como mbitos de
ejecucin directa del mismo, y en todos ellos se ejecutarn directamente las previsiones de
ordenacin establecidas en el mismo.
En todo caso, su consideracin como tales mbitos de ejecucin directa no excluye la posible
exigencia de formulacin (para la totalidad o parte del mbito o submbito) de estudios de
detalle, programas de actuacin urbanizadora, proyectos de equidistribucin o proyectos de
obras de urbanizacin, siempre que, de conformidad con lo establecido en la legislacin y el
planeamiento urbanstico vigentes (incluido este mismo Plan General y el planeamiento
consolidado por el mismo), deba procederse a la formulacin y aprobacin de todos o algunos
de esos documentos.
2.- mbitos de ordenacin pormenorizada consolidada.
A.- En los mbitos en los que este Plan General consolida el planeamiento pormenorizado
promovido y aprobado con anterioridad a su aprobacin se entender consolidada la
ordenacin pormenorizada contenida en el mismo.
Siempre que, en esos supuestos, este Plan General consolide dicha ordenacin
pormenorizada de forma expresa y directa, se entender que la misma no es sino un mero
reflejo de la establecida en el citado planeamiento pormenorizado.
En caso de discrepancia o contradiccin en lo referente a las previsiones de esa naturaleza
entre este Plan General y ese otro planeamiento, se estar a lo resultante de este ltimo,
salvo que de las previsiones contenidas en aqul se derive la expresa intencin del mismo
de modificar dicha ordenacin.
B.- En todo caso, esa consolidacin se entender complementada y/o compatibilizada con la
correspondiente adecuacin de la misma a, entre otros extremos, el rgimen de
sistematizacin de las subzonas pormenorizadas establecido en este Plan General.
C.- La referida consolidacin se entender efectuada, adems, en los trminos expuestos a
ese respecto en este mismo documento (artculos 2, Disposicin Transitoria Primera, etc.).

166
3.- mbitos de ordenacin pormenorizada diferida.

En todos aquellos mbitos diversos de los mencionados en los dos apartados anteriores, y en
los que este Plan no determina la ordenacin pormenorizada se deber promover y aprobar con
ese fin el correspondiente planeamiento de desarrollo (plan especial), en las condiciones y de
acuerdo con los criterios establecidos tanto en la legislacin vigente como en este mismo Plan,
incluidas las correspondientes Normas Particulares.
4.- Formulacin de planes especiales
A.- En los mbitos clasificados como suelo urbano, as como en aquellos otros que, de
conformidad con los criterios establecidos a ese respecto en la legislacin vigente,
adquieran esa condicin, se formularan y/o podrn formularse los planes especiales que,
con el fin de definir, modificar o complementar la ordenacin pormenorizada establecida, se
consideren procedentes.
Sin perjuicio de los mrgenes de reconsideracin de la misma establecidos en el anterior
artculo 29 de este documento, esos planes especiales debern ajustarse a la ordenacin
estructural establecida en este Plan General.
B.- El mbito de los planes especiales podr corresponderse o no con el de los mbitos
Urbansticos afectados en cada caso. En el supuesto de que no se corresponda, deber
razonarse suficientemente dicha opcin, justificarse debidamente las propuestas de
ordenacin planteadas, incluida su intensidad, en el contexto de las determinaciones
establecidas en este Plan General, y precisarse su incidencia en cada uno de los mbitos
Urbansticos o partes de los mismos afectados.
Debern cumplir, en todo caso, los requisitos dotacionales que en cada supuesto se
establezcan en las correspondientes Normas Particulares de este Plan General.
C.- Se integrarn en el mbito de dichos planes especiales la totalidad de los terrenos que
resulten afectados y/o necesarios para la ordenacin, a los efectos del cumplimiento de los
correspondientes estndares legales, del conjunto de las dotaciones de la red de sistemas
locales asociadas a los desarrollo urbanos planteados, incluidos los relacionados con los
aparcamientos y la vegetacin.
La delimitacin, con ese fin, del citado mbito se adecuar a los criterios expuestos en el
anterior artculo 48 de este documento. En consonancia con ello, el mbito de los planes
especiales planteados con ese fin en este Plan General se entender conformado por,
adems del expresamente delimitado en el mismo, todos los restantes terrenos que
resulten necesarios para la ordenacin de las citadas dotaciones locales.
Delimitado de acuerdo con esos parmetros, el mbito objeto de dichos planes especiales
podr ser continuo o discontinuo.
D.- Cuando las modificaciones que se pretendan tengan como objetivo prioritario la mejora y
redotacin de los mbitos afectados, den lugar a un incremento relevante de los espacios
dotacionales de dominio y uso pblico (espacios libres, sistema viario, o parcelas de
equipamiento comunitario), no incrementen la edificabilidad urbanstica asignada al mbito
afectado, y garanticen adecuadamente la resolucin de las demandas dotacionales de todo
tipo que los nuevos usos proyectados generen, los planes especiales que se planteen con

167
esos fines podrn formularse sin la previa tramitacin de un expediente de modificacin del
Plan General, aun cuando modifiquen de forma expresa alguna de las determinaciones de
rgimen urbanstico estructural establecidas.
Artculo 52.- Rgimen de determinacin de la calificacin pormenorizada en el suelo

urbanizable sectorizado.
1.- En los mbitos clasificados como suelo urbanizable sectorizado en los que este Plan
General consolida el planeamiento pormenorizado promovido y aprobado con anterioridad
a su aprobacin se entender convalidada la ordenacin pormenorizada contenida en ste,
con la salvedad de los reajustes que, en su caso y de forma expresa, se planteen en aqul.
En caso de discrepancia o contradiccin entre las previsiones de esa naturaleza contenidas
en este Plan General y ese otro planeamiento, se estar a lo resultante de este ltimo,
salvo que de las previsiones contenidas en aqul se derive la expresa intencin del mismo
de modificar dicha ordenacin.
En todo caso, esa consolidacin se entender complementada y/o compatibilizada con la
correspondiente adecuacin de la misma a, entre otros extremos, el rgimen de
sistematizacin de las subzonas pormenorizadas establecido en este Plan General.
Complementariamente, la referida consolidacin se entender efectuada, adems, en los
trminos expuestos a ese respecto en este mismo documento (artculos 2, Disposicin
Transitoria Primera, etc.).
2.- La determinacin de la ordenacin pormenorizada de los restantes mbitos Urbansticos
clasificados como suelo urbanizable sectorizado en este Plan General requiere la
formulacin y aprobacin, con ese fin, del correspondiente planeamiento pormenorizado
planeamiento parcial y, en su caso, especial-, con las salvedades que a ese respecto se
establezcan en su caso en las correspondientes Normas Particulares de este Plan General.
Esas salvedades podrn afectar a mbitos o a partes de los mismos destinados a usos
dotacionales pblicos integrados en la red de sistemas generales de la ciudad (viario,
ferroviario e incluso, en determinados supuestos, espacios libres) en los que, en atencin a
sus condiciones y caractersticas, dicho planeamiento pormenorizado se estime
innecesario.
3.- Sin perjuicio de la aplicacin de los criterios de reajuste de la misma establecidos en el
anterior artculo 29 de este documento, dicho planeamiento de desarrollo deber respetar
obligatoriamente las previsiones propias de la ordenacin estructural establecidas en este
Plan General.
Artculo 53.- Formulacin de estudios de detalle.

1.- La modificacin, dentro de los lmites y en las condiciones establecidas en la vigente
legislacin urbanstica, en este Plan y en el planeamiento especial y parcial promovido en
su desarrollo, de la configuracin fsica de las edificaciones, o de la ordenacin de la
urbanizacin, previstas en el planeamiento de rango superior, justificar la formulacin de
estudios de detalle.


168
2.- Las determinaciones de calificacin pormenorizada establecidas bien en este Plan, bien
en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo, podrn ser modificadas
mediante la formulacin de estudios de detalle en los siguientes supuestos:
*
Reajuste de las ordenanzas particulares de las parcelas edificables, en los extremos

propios del campo de intervencin de un estudio de detalle.
Ese reajuste puede extenderse a los parmetros reguladores de la forma de la
edificacin (altura y nmero de plantas) as como a las correspondientes
alineaciones y rasantes, siempre en el contexto de su adecuacin a las condiciones
reguladoras del rgimen urbanstico general de la parcela.
Adaptacin de la ordenacin pormenorizada a los condicionantes materiales y

orogrficos de los terrenos y del entorno afectados, sin que pueda alterar las
caractersticas bsicas de aqulla. Puede extenderse a la precisa configuracin y
delimitacin tanto de las parcelas lucrativas como de las dotacionales resultantes de
dicha ordenacin.
En lo referente a las parcelas dotacionales pblicas, la citada adecuacin no podr
conllevar una reduccin de su superficie, ni una depreciacin de sus condiciones
cualitativas.
Modificacin y/o complementacin de la precisa delimitacin de las parcelas

edificables destinadas a usos tanto lucrativos como dotacionales pblicos, sin que, con
las salvedades antes expuestas, pueda alterarse ni la calificacin urbanstica, ni las
condiciones bsicas reguladoras de la ordenacin pormenorizada.
En todo caso, en atencin al alcance de las propuestas planteadas, el Ayuntamiento
podr exigir la formulacin de un expediente de planeamiento pormenorizado, aun
cuando aqullas se adecuen a los requisitos sealados en los prrafos anteriores.
Asimismo, se entender con carcter general que las soluciones de configuracin,
trazado y rasantes de la red viaria y de las infraestructuras de servicios -generales y
locales- podrn ser reajustadas por los proyectos de obra que se formulen para su
ejecucin, dentro de las condiciones generales establecidas en el planeamiento
urbanstico.
3.- Su formulacin resultar necesaria para la determinacin de las cotas y rasantes tanto de la
urbanizacin como de la edificacin siempre que las mismas no estn definidas en el
contexto de la ordenacin pormenorizada vigente, y no se prevea la elaboracin y
tramitacin bien de planeamiento pormenorizado bien de proyectos de urbanizacin que
pudieran subsanar esas deficiencias.
4.- Tambin ser preceptiva su formulacin cuando se pretendan reajustar las rasantes de la
urbanizacin de las vas y espacios pblicos, o de aquellas partes de las parcelas
edificables sometidas a servidumbres de uso pblico, y dicho reajuste modifique las
condiciones de ordenacin de esas u otras parcelas, haciendo inviable su desarrollo de
acuerdo con lo establecido por el planeamiento, as como para la modificacin o nueva
apertura de rampas de acceso a garajes sobre espacios de dominio pblico.


169
5.- No se podrn definir a travs de esta figura de planeamiento determinaciones propias de

planeamiento general, parcial o especial que no estuvieran previamente establecidas por
un planeamiento con ese rango.
As, en ningn caso proceder su formulacin en territorios en los que este Plan General
establece la obligacin de formulacin de planeamiento parcial o especial de forma previa a
la ejecucin de la ordenacin, sin que este requisito se haya cumplido.
Artculo 54.- Contenido material y documental del planeamiento pormenorizado.

1.- Planes especiales y parciales.
A.- Los planes especiales y parciales que se tramiten en desarrollo de este Plan General,
adems de ajustarse a las determinaciones establecidas en la legislacin vigente, debern
asegurar la adecuada coordinacin de la ordenacin del mbito afectado por los mismos
con los territorios colindantes, incluso en aspectos de detalle de la disposicin de los
necesarios elementos de urbanizacin, extendiendo para ello, si fuese conveniente, su
mbito de intervencin ms all del lmite inicialmente establecido.
Esta obligacin ser tenida en cuenta de manera especial en los casos en los que se
modifique la ordenacin propuesta, debiendo incorporar el plan, u otros expedientes
paralelos si fuesen necesarios, las determinaciones necesarias para la aplicacin de los
mecanismos de ejecucin urbanstica que garanticen adecuadamente la ejecucin de los
elementos de urbanizacin eventualmente modificados en los mbitos colindantes.
B.- Los planes especiales y parciales, adems del contenido que les es propio de acuerdo con
la vigente legislacin urbanstica, debern definir y exponer, entre otros extremos:
*
Las cotas y rasantes de la nueva urbanizacin resultante de la ordenacin proyectada,

referidas a los terrenos pblicos y privados, as como las de implantacin de las
nuevas edificaciones previstas, sin perjuicio de su reajuste y/o complementacin
mediante los proyectos de urbanizacin a formular. Dichas cotas y rasantes sern
definidas mediante, entre otros extremos, las adecuadas coordenadas digitalizadas.
Se actuar a ese respecto de conformidad con lo que se establezca en las
Ordenanzas municipales mencionadas en el artculo 5 de este documento.
(1)
Las coordenadas digitalizadas necesarias para la determinacin del emplazamiento

preciso de las edificaciones proyectadas, (alineaciones, etc.).
Los criterios de programacin del desarrollo proyectado en cada caso, incluidas las
previsiones que con ese fin se estimen adecuadas. En todo caso, en los supuestos en
los que se estime adecuado, la determinacin de esos criterios podr ser remitida al
correspondiente programa de actuacin urbanizadora, siempre que la formulacin de
ste resulte necesaria.
Los criterios de tratamiento y respuesta, de conformidad con las previsiones

(1)
establecidas en la legislacin vigente , de la problemtica existente, en su caso, en
materia de realojo y/o traslado de residentes legales y actividades econmicas
Se ha de tener en cuenta a ese respecto lo dispuesto en, entre otros, la Disposicin Adicional Segunda de la Ley de
Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de 2006.

170
incompatibles con la ordenacin planteada, sin perjuicio de su posterior reajuste y/o

precisin en la fase de ejecucin de dicha ordenacin.
*
Las medidas de preservacin, correccin, eliminacin, y, en su caso, compensacin,

de los espacios y/o elementos objeto de los condicionantes superpuestos a la
ordenacin urbanstica regulados en este Plan y afectados por el desarrollo urbanstico
planteado en cada caso.
Para ello, dichos planes incluirn, por un lado, la correspondiente y precisa
informacin referida a la situacin actual de dichos elementos y/o espacios, por otro, la
tambin precisa identificacin de las medidas de preservacin / correccin /
eliminacin de los mismos, y, por ltimo y en su caso, la determinacin de las
concretas medidas de compensacin, incluida la identificacin y delimitacin de los
terrenos en los que deban materializarse stas.
Se actuar a ese respecto de conformidad con los criterios que se establezcan en las
Las medidas de desarrollo y cumplimiento de las exigencias de carcter ambiental

planteadas en el Estudio de Evaluacin Conjunta de Impacto Ambiental de este Plan
General, en la medida y con el alcance con el que su determinacin corresponda al
referido planeamiento pormenorizado.
Dichas medidas se extendern tanto a la justificacin de la adecuacin de la
ordenacin planteada en ese planeamiento a las previsiones contenidas en esa
evaluacin ambiental, como al desarrollo y complementacin de sta en aquellas
cuestiones en las que as se prev en la misma.
Los compromisos a establecer entre el urbanizador y el Ayuntamiento, y entre aqul y

los futuros propietarios de solares, con referencia expresa, entre otros aspectos, a la
conservacin de la urbanizacin del mbito correspondiente.
C.- En el supuesto de que los citados planes especiales y parciales incorporen el

correspondiente programa de actuacin urbanizadora de los mbitos de actuacin
integrada afectados por los mismos, se incluirn en ellos las determinaciones y documentos
propios de dicho programa.
En ese caso, las previsiones y documentos propios de, por un lado, los citados planes, y,
por otro, los mencionados programas sern objeto de exposicin y tratamiento
diferenciados.
2.- Estudios de detalle.
A.- Adems del contenido propio de esta figura de ordenacin y de las determinaciones
particulares que al respecto establezca en cada caso este Plan o el planeamiento
pormenorizado que lo desarrolle, los estudios de detalle que desarrollen o reajusten la
ordenacin de mbitos territoriales coincidentes con unidades de ejecucin previamente
delimitadas adscribirn la edificabilidad urbanstica prevista en dicho planeamiento a las
distintas parcelas edificables resultantes, dentro del marco normativo establecido al
respecto por el citado planeamiento pormenorizado y por el presente Plan.


171
B.- Las cotas y rasantes tanto de urbanizacin como de edificacin que, en su caso, deban ser
determinadas en los estudios de detalle, sern definidas mediante la incorporacin a los
mismos de las correspondientes y adecuadas coordenadas digitalizadas.
Se actuar a ese respecto de conformidad con lo que se establezca en las Ordenanzas
municipales mencionadas en el artculo 5 de este documento.
CAPTULO SEGUNDO.
RGIMEN GENERAL DE EDIFICACIN Y USO DE LAS EDIFICACIONES
AUTORIZADAS EN LAS PARCELAS EDIFICABLES.
Seccin Primera.
CRITERIOS GENERALES.
Artculo 55.- Trminos y conceptos diversos y definicin de los mismos.

1.- A los efectos de la aplicacin de estas Normas Urbansticas, los trminos que se exponen a
continuacin tienen el significado que se indica en cada caso:
*
Alineacin de parcela:
Es la lnea que, sobre la superficie del terreno urbanizado delimita las parcelas,
separndolas tanto de otras parcelas como de los espacios pblicos.
Alineacin de edificacin:
Es la lnea que, sobre la superficie del terreno urbanizado, define la envolvente
mxima en planta de la edificacin autorizada, sea sobre rasante o bajo rasante, sin
perjuicio de las tolerancias que pudieran establecerse respecto a la disposicin de
elementos que sobresalgan de ella.
Retiro:
Es la distancia, medida en un plano horizontal, desde cualquier punto de la alineacin
de parcela al punto ms cercano de la edificacin sobre rasante. A esos efectos y con
carcter general, se tomar como referencia la fachada propiamente dicha de la
edificacin y no as los vuelos y aleros de la misma, salvo en los supuestos en los que
en este mismo Plan General y/o en el planeamiento pormenorizado promovido en su
desarrollo se prevea el cmputo a ese respecto de dichos elementos. Tendr como
referencia la edificacin existente y/o prevista sobre rasante.
Por su parte, en lo referente a la edificacin bajo rasante se estar a lo establecido con
carcter general y/o especfico bien en este Plan General, bien en el planeamiento
Superficie de fachada:
Es la superficie que se erige verticalmente a partir de la alineacin de edificacin.
Retranqueo:
Es la distancia entre, por un lado, la superficie de fachada propiamente dicha y, por
otro, cualquier punto de la fachada remetido de dicha superficie.


172
Medianera:
Es la superficie vertical que, sobre la alineacin de parcela comn a ambas, delimita
dos edificaciones adosadas.
Altura de edificacin:
Es la altura de la superficie de fachada de un edificio, medida de conformidad con los
criterios expuestos en el siguiente artculo 57 de este documento.
Altura de fachada de una planta.

Es la parte de la altura de edificacin comprendida entre, por un lado, el piso o suelo
(forjado en estructura) de una determinada planta de referencia, y, por otro, el piso o
suelo de la planta inmediatamente superior.
Altura libre de un espacio cubierto:

Es la distancia ms corta desde un punto determinado de la cara inferior del techo
terminado de un espacio edificado hasta la superficie del suelo terminado.
Nmero de plantas de la edificacin o perfil edificatorio:

Nmero de plantas de una edificacin, sea sobre rasante o bajo rasante.
Pendiente de cubierta:
Pendiente que desde el nivel superior de la superficie de fachada configura la
envolvente autorizada del volumen de cubierta.
Perfil de cubierta:
Seccin de la envolvente autorizada del volumen de la cubierta, delimitada por un
plano vertical y perpendicular a la superficie de fachada.
Planta stano:
Planta que, salvo, en su caso, en la parte de acceso a la misma, est situada total o en
su mayor parte bajo la rasante del terreno no edificado, pblico o privado, perimetral a
la edificacin. A ese respecto, se tomar como referencia bien la rasante actual del
terreno (siempre que la misma no sea alterada y no resulte afectada por la actuacin),
bien la nueva rasante del terreno resultante de la actuacin y/o urbanizacin
proyectada en el permetro (siempre que la misma sea alterada)
Sin perjuicio de la indicada salvedad referida al acceso, se considerar que la citada
planta est situada totalmente bajo la referida rasante, cuando la misma est
totalmente enterrada; por su parte, se considerar que dicha planta est en su mayor
parte bajo la referida rasante o semienterrada, cuando la altura en fachada de la
misma sea inferior a 1,20 m medidos desde dicha rasante en ms del 40% de su
permetro.
Complementariamente, se entender que se encuentran en esta situacin incluso las
plantas de edificacin que, como resultado de las soluciones arquitectnicas
proyectadas y/o ejecutadas, cuenten con elementos edificatorios exteriores (huecos,
fachada, etc.), cuando estos se encuentren bien en su totalidad bien parcialmente
(siempre por debajo de la citada altura) bajo la referida rasante del terreno perimetral.
Planta semistano:
Planta parcialmente enterrada que no rene las condiciones necesarias para su
consideracin ni como stano ni como planta baja ni como entresuelo. Se entender

173
parcialmente enterrada una planta siempre que una o ms de sus fachadas (incluida la
posterior, pero no as las que formen medianera con las edificaciones colindantes)
aflore sobre la rasante del terreno con una altura superior a 1,21 m, e inferior a la
establecida para su consideracin como planta baja.
*
Planta baja.
Planta de edificacin cuyo suelo est situado en su totalidad (incluida la fachada
posterior) sobre la rasante del terreno o a menos de 1,20 m por debajo de sta en
todas sus fachadas, sin considerar a estos efectos las que formen medianera con las
edificaciones colindantes. Puede encontrarse directamente sobre el terreno o sobre
stano.
A ese respecto, se considerar como tal rasante bien la actual del terreno (siempre
que la misma no sea alterada y no resulte afectada por la actuacin), bien la nueva
resultante de la actuacin y/o urbanizacin proyectada en el permetro (siempre que la
misma sea alterada)
Entresuelo.
Planta de edificacin situada sobre un semistano.
Planta alta:
Planta de edificacin situada por encima de la planta baja o de un entresuelo, incluida
la ubicada directamente bajo la cubierta de la edificacin, siempre que en algn punto
de la misma cuente con una altura en fachada superior a 1,20 m.
tico:
Planta alta que, con la sola excepcin de los espacios o planta ubicada bajocubierta,
se corresponde con la ms o las ms elevadas de la edificacin, cuya superficie de
fachada se encuentra retranqueada respecto de la superficie de la fachada o fachadas
del resto de la edificacin.
Espacios bajocubierta:
Espacios situados directamente bajo el forjado o tablero de cubierta que resulta de las
condiciones de envolvente mxima autorizadas en cada caso, con una altura de
fachada inferior a 1,20 m en cualquiera de sus fachadas. Dichos espacios pueden
tener o no la condicin de planta bajocubierta.
Planta bajocubierta:
Espacio bajocubierta que, adems de las establecidas en el prrafo anterior para su
consideracin como tal espacio, rene las condiciones expuestas en el siguiente
artculo 56.2 para su consideracin como planta de edificacin diferenciada e
independiente.
Fachada:
Paramento o plano, habitualmente vertical, aunque tambin puede ser ms o menos
inclinado, de cierre exterior de la edificacin.
Vuelos:
Son los elementos habitables u ocupables, que sobresalen de la fachada, y que
pueden ser cerrados, o, abiertos.


174
Se denominar profundidad de un vuelo a la distancia desde su parte o elemento ms

saliente hasta la correspondiente fachada.
*
Aleros:
Elementos volados que configuran el remate de las cubiertas fuera del plano de
fachada.
Patios:
Espacios que se abren en el interior de los edificios con el objeto de garantizar las
condiciones de habitabilidad de las viviendas. Cabe diferenciar, entre otras, las
modalidades siguientes:
-
Patio de manzana:
Patio existente y/o que se prev abrir en el interior de una manzana edificatoria,
formada por una o ms parcelas, que tiene el fin de dotar de luces y vistas, e
incluso y en su caso de ventilacin, a la totalidad de las edificaciones del mismo.
Para su consideracin como tal, deber tener una superficie superior a 100 m, y
contar con condiciones que permitan inscribir un crculo con un dimetro superior
a 8 m.
Patio interior.
Patio existente y/o que se prev abrir en el interior de uno o ms edificios con el
fin de: dotar de luces, vistas y ventilacin, a las piezas y dependencias de los
mismos; servir como espacios para tender la ropa; disponer de forma integrada y
accesible los conductos verticales de las instalaciones de servicio; otros fines
similares.
Patio exterior.
Patio abierto o que se prev abrir en fachada, a modo de retranqueo respecto de
la superficie de la misma, en toda o parte de su altura.
Cualquiera que sea su modalidad, los patios que den servicio simultneo a
edificios pertenecientes a dos o ms parcelas tienen la condicin propia de
patios mancomunados. Por su parte, los que dan servicio a una sola parcela
tienen la condicin de patios de parcela.
Altillo o entreplanta:
Piso o forjado adicional, autorizable en plantas bajas, entresuelos y bajocubiertas,
indivisibles funcional y jurdicamente de stas, cuya superficie no es computable a los
efectos de la determinacin de la edificabilidad y del nmero de plantas de la
edificacin.
2.- Las Ordenanzas municipales mencionadas en el anterior artculo 5 de este mismo

documento procedern, en su caso, a la definicin grfica de los trminos anteriores.
Artculo 56.- Criterios para la determinacin del nmero de plantas de la edificacin

1.- Con carcter general, y sin perjuicio de su tratamiento a los efectos de la determinacin de
la edificabilidad y de su destino a unos y otros usos, se consideran como plantas sobre
rasante el entresuelo, las plantas baja y altas, as como los ticos.


175
2.- La planta bajocubierta ser considerada como planta de edificacin diferenciada cuando
responda a soluciones amansardadas -pendiente superior al 40%-, disponga de huecos buhardillas- que sobresalgan de la envolvente de la cubierta autorizada, o cuando stos
se siten en posicin vertical -apertura de terrazas, ticos retranqueados o cualquier otra
solucin similar-.
Siempre que en el planeamiento proponga expresamente la ordenacin de dicha planta,
la misma deber ser prevista y autorizada de forma expresa y diferenciada en la
regulacin del perfil de edificacin (planta b).
3.- A los efectos de la definicin del nmero de plantas de una determinada edificacin se
estar a lo establecido en cada caso bien en las correspondientes Norma Particulares de
este Plan General en el que est situada la misma, bien en el planeamiento pormenorizado
4.- Dicho planeamiento identificar y determinar con la debida precisin el nmero de plantas
autorizado en cada caso, de conformidad con, entre otros, los siguientes criterios:
A.- Tratndose de los nuevos desarrollos urbansticos proyectados, incluidos los
asociados a actuaciones de reforma y sustitucin de realidades urbanas preexistentes,
el citado nmero de plantas ser identificado de forma expresa y precisa mediante
parmetros numricos y grficos referidos a la edificacin sobre y bajo rasante.
B.- Tratndose de desarrollos urbansticos existentes y consolidados, dicha previsin ser
determinada bien mediante los citados parmetros numricos y grficos, bien de forma
indirecta mediante la consolidacin de las edificaciones existentes con su nmero de
plantas.
Adems, tratndose de edificaciones de tipologa a.2 Residencial de ensanche, ser
determinada de forma indirecta mediante parmetros reguladores de la misma en
atencin al orden o anchura del espacio pblico al que de frente, sin descartar que en
determinados supuestos pueda serlo mediante los indicados parmetros numricos o
grficos.
C.- En el supuesto de que se autorice adicionalmente la ejecucin de una planta de tico
retranqueado en fachada, la misma ser identificada de forma expresa y diferenciada
D.- Por su parte, la planta bajocubierta ser considerada como planta adicional y
diferenciada en la regulacin del nmero de plantas de la edificacin en los casos en
los que se cumplan las condiciones mencionadas en el anterior apartado 2.
Los criterios generales de sistematizacin y exposicin de dichas previsiones sern
determinados por las Ordenanzas municipales a las que se hace referencia en el
En tanto se promuevan esas Ordenanzas, el nmero de plantas sobre y bajo rasante
de los desarrollos mencionados en el anterior apartado A ser identificado bien con
nmeros romanos (ejemplo: III), bien de otras maneras que se estimen adecuadas.
En ese mismo contexto, en tanto se aprueben las citadas Ordenanzas, siempre que se
prevea su construccin, la indicada planta de tico ser identificada con la letra (a). A


176
su vez, siempre que la planta bajocubierta tenga el tratamiento diferenciado e

independiente mencionado en el anterior apartado D, ser identificada con la letra (b).
Artculo 57.- Criterios para la medicin de la altura de edificacin.

1.- Con carcter general, la altura de la edificacin se medir tomando como referencia inferior
el punto medio de la superficie de fachada en su encuentro con el terreno urbanizado, y,
como referencia superior si la construccin carece de aleros- el nivel del punto ms alto de
la superficie de fachada, o de la interseccin de sta con el plano de cubierta, salvo que en
la correspondiente Norma Particular o en el planeamiento pormenorizado se disponga de
forma especfica otro criterio.
2.- Complementariamente, en el caso de edificaciones conformadas por partes y/o mdulos
escalonados, el punto intermedio de la superficie de fachada mencionado en el apartado
anterior ser considerado y medido de forma diferenciada en cada mdulo o parte
escalonada de la edificacin.
3.- En el caso de que se recoja una disposicin de falso alero, de manera que el edificio se
recoja con otro plano de fachada vertical por encima de ese alero, como es el caso de
las cubiertas a dos aguas, se computar como referencia superior, el gallur de ese plano
de fachada vertical en prolongacin, y no el de la falsa cornisa o falso alero.
4.- Con carcter general, los petos de proyeccin proyectados y/o existentes en edificaciones
con cubierta plana no sern computados ni considerados a los efectos de la determinacin
de la altura total y/o mxima de la edificacin.
A ese respecto se considerar como tal peto el elemento proyectado con el indicado fin de
proteccin por encima de la citada cubierta plana. Sin perjuicio de su reajuste bien al alza
bien a la baja en las correspondientes Ordenanzas municipales, la altura mxima de dicho
peto ser de 1,30 m.
5.- Las previsiones reguladoras tanto de la altura general de las edificaciones como de cada
una de sus distintas plantas establecidas en el planeamiento urbanstico (bien este mismo
Plan General, bien el planeamiento consolidado por el mismo, bien el planeamiento
promovido en su desarrollo) se entendern reajustadas, con carcter general, en la medida
necesaria para cumplir las exigencias derivadas de la normativa tcnica vigente en materia
de edificacin (Cdigo Tcnico de Edificacin, etc.), pudiendo ser aqullas directamente
superadas siempre que el cumplimiento de stas lo exija y/o justifique, sin que para ello
resulte necesaria su modificacin formal mediante expediente urbanstico alguno.
Artculo 58.- Condiciones de edificacin de carcter general.

1.- Construcciones bajo rasante.
A.- Con carcter general, se autoriza la construccin, en las condiciones expuestas en los
artculos 30, 59, 60, etc. de este documento, del nmero de plantas bajo rasante que se
expone a continuacin:
*
Parcelas de tipologa a.10 Residencial de casco antiguo, a.2 Residencial de

ensanche y a.30 Residencial de edificacin abierta: cuatro plantas.

*
*
*
177
Parcelas de tipologa a.40 Residencial de bajo desarrollo: nmero de plantas

necesario para la materializacin de la edificabilidad bajo rasante autorizada en estas
parcelas.
Parcelas de tipologa b.10 Uso industrial y b.20 Uso terciario: cuatro plantas.
Parcelas de tipologa g.00 Equipamiento comunitario de titularidad privada: cuatro
plantas.
Parcelas y espacios adscritos a tipologas diversas de las anteriores (g.00
Equipamiento comunitario de titularidad pblica; espacios libres pblicos; otros
espacios de titularidad pblica o privada carentes de edificabilidad sobre rasante; etc.):
cuatro plantas.
En suelo no urbanizable: 1 planta destinada a dichos usos.
B.-. La altura libre mnima de las plantas bajo rasante destinadas a usos principales ser la
necesaria y establecida en cada para la implantacin de los correspondientes usos.
C.- La altura libre mnima de las plantas bajo rasante destinadas a usos auxiliares
(aparcamiento, trasteros) ser de 2,50 metros, con las salvedades que, debidamente
justificadas, puedan establecer a ese respecto las Ordenanzas urbansticas municipales a
2.- Altura libre mnima de las plantas altas.
Con carcter general, la altura libre mnima de las plantas altas, fijada conforme a los criterios
establecidos en estas Normas Urbansticas, ser de 2,50 m.
En todo caso, las Ordenanzas municipales de edificacin a las que se hace referencia en el
artculo 5 de este documento podrn prever, con carcter excepcional y en las partes de la
vivienda que, en atencin a su destino especfico, se estimen adecuadas, alturas libres
inferiores a la citada.
En los supuestos de sustitucin de edificaciones preexistentes y consolidadas que dispongan
de una altura inferior a la citada, se autorizar el incremento de la altura total de la edificacin
con el fin de dotar a dichas plantas de la altura mnima sealada. Ahora bien, este criterio no
ser de aplicacin en lo referente a la altura de las plantas bajocubierta, salvo que stas
tengan la condicin de planta de edificacin regular, y formen parte del perfil de edificacin
autorizado. Tampoco ser de aplicacin en los supuestos de catalogacin de las
edificaciones, siempre que no sean compatibles con las condiciones establecidas a los efectos
de la preservacin de las mismas.
3.- Tratamiento de la cubierta.
*
Con carcter general, la pendiente mxima de la cubierta de las edificaciones destinadas a

usos residenciales, de actividades econmicas y de equipamiento ser del 40%.
En las construcciones que agoten el nmero de plantas y la altura de edificacin

autorizados, por encima de la cubierta slo podrn sobresalir: chimeneas; conductos de
ventilacin o refrigeracin; antenas de radio, televisin; placas solares; cuartos de
instalaciones de ascensores; claraboyas, lucernarios en los supuestos y condiciones
autorizados bien en el planeamiento urbanstico, bien en las Ordenanzas municipales;
buhardillas y torreones en los supuestos autorizados; cualesquiera otros elementos
tcnicos que, de conformidad con los criterios establecidos en las disposiciones legales
vigentes deban colocarse de esa manera.

178
Los restantes elementos tcnicos de la edificacin, as como los espacios en los que se
habiliten los mismos, debern quedar integrados en el interior de la propia edificacin y, en
su caso, de la envolvente de la cubierta de la misma, sin que por causa alguna se puedan
establecer salientes que deformen el aspecto de la misma.
Las previsiones anteriores sern objeto del correspondiente reajuste o complementacin en
el contexto de las Ordenanzas municipales a promover en desarrollo de este Plan General.
*
La habilitacin y el tratamiento de los citados torreones se adecuar, entre otros, a los

siguientes criterios generales:
-
Desde la perspectiva tanto de su destino urbanstico como de su cmputo o no a los

efectos de la edificabilidad resultante, podrn ser bien meramente no aprovechables o
decorativos, bien aprovechables y/o computables, siempre que, en este caso, renan
las condiciones establecidas para su aprovechamiento y uso (habitabilidad), como
elemento complementario de la planta de la edificacin a la que estn vinculados.
Tratndose de edificaciones emplazadas y/o proyectadas en parcelas de tipologa

a.20 Residencial de ensanche comn y a.21 Residencial de ensanche antiguo,
dichos torreones (tanto preexistentes y consolidados, como nuevos y construidos de
conformidad con los criterios establecidos en este Plan General) se entendern
integrados, a todos los efectos, en la forma de la edificacin autorizada por este Plan
General. En consonancia con ello, la edificabilidad autorizada sobre rasante en esos
casos se entender conformada por la asociada a las plantas regulares o
convencionales de la edificacin, complementada con la vinculada a esos torreones,
siempre que stos renan las condiciones necesarias para su computo a los efectos
de la edificabilidad.
Tratndose de edificaciones emplazadas y/o proyectadas en parcelas de tipologa

a.22 Residencial de nuevos ensanches, la regulacin y el tratamiento de los
correspondientes torreones se adecuar a los criterios establecidos al respecto en el
contexto de la ordenacin pormenorizada.
Se ubicarn en la esquina de la edificacin correspondiente, con una longitud

mxima de 5,00 m en cada una de las fachadas, a partir del encuentro de ambas
alineaciones, y sin que los mismos deban de someterse a retranqueo alguno
respecto de la fachada propiamente dicha.
Tendrn, en todo caso, la condicin de elementos y espacios fsica y jurdicamente

vinculados a la correspondiente planta de edificacin, sin que en ningn caso puedan
ser independientes.
4.- Rasantes de la edificacin y de la urbanizacin.

A.- En los suelos urbanos ejecutados y consolidados se considerarn asimismo consolidadas
las rasantes de la edificacin y de la urbanizacin existente.
Esas rasantes servirn de referencia para la regulacin de la implantacin de la
urbanizacin y de las edificaciones en las intervenciones de sustitucin de las mismas.


179
B.- Tanto en el suelo urbano objeto de nuevos desarrollos urbansticos, incluidos los
resultantes de los procesos de reforma urbana, como en el suelo urbanizable, las rasantes
de la urbanizacin y de la edificacin debern ser fijadas en el planeamiento urbanstico
que defina su ordenacin pormenorizada, incluido este mismo Plan, mediante la utilizacin
de las adecuadas coordenadas digitalizadas. Dicho planeamiento podr prever su ms
precisa determinacin en los correspondientes proyectos de urbanizacin, de conformidad
con los criterios establecidos a ese respecto en el mismo.
Esas rasantes se extendern tanto a los terrenos pblicos y privados resultantes de la
nueva ordenacin, como a las edificaciones proyectadas en los mismos.
5.- Condiciones generales de iluminacin y ventilacin de los locales.
Con carcter general, sin perjuicio de su reajuste en las Ordenanzas municipales de
urbanizacin y edificacin a promover en desarrollo de este Plan General, dichas condiciones
generales son, entre otras, las siguientes:
*
En toda vivienda y residencia colectiva, la estancia (saln o asimilable), en cualquiera

de sus modalidades tendr huecos a las fachadas exteriores del edificio, o a un patio de
2
manzana, dando frente a un espacio de ms de 100 m de superficie, en el que se podr
inscribir un crculo horizontal igual o superior a 8,00 m, tangente al eje vertical de alguno
de dichos huecos.
En los locales destinados otros usos principales (industriales, terciarios,

equipamentales) autorizados con carcter autnomo y emplazados sobre rasante, se
habilitar, como mnimo, una estancia o habitacin de ms de 16,00 m(tiles) que
dispondr de huecos bien a fachada exterior (considerando como tal la que da frente a
espacio pblico exterior) bien a patio de manzana, dando frente a a un espacio de ms de
2
100 m de superficie, en el que se podr inscribir un crculo horizontal de 8,00 m de
dimetro, tangente al eje vertical de alguno de dichos huecos.
En los locales destinados a usos principales no residenciales (industriales, terciarios,

equipamentales) autorizados con carcter autnomo y emplazados bajo rasante, sern
de aplicacin las condiciones establecidas en el planeamiento urbanstico que prevea y
autorice su implantacin.
Podrn excluirse del cumplimiento de las condiciones anteriores los locales situados tanto
en zonas globales de tipologa A.10 Residencial de casco antiguo, como en
edificaciones preexistentes ubicadas en otro tipo de zonas y que este Plan General
consolida, en los que dicho cumplimiento no resulte materialmente posible.
En ese contexto, se consolidan los usos y actividades preexistentes con anterioridad a la
entrada en vigor de este Plan General, siempre que se cumplan, entre otras, las
condiciones siguientes: haber sido implantados de conformidad con los criterios
establecidos en el planeamiento urbanstico vigente en su momento, previa obtencin de
la o las correspondientes autorizaciones administrativas, incluidas licencias municipales;
cumplir los requisitos establecidos en las restantes disposiciones legales vigentes en la
materia, incluidas las ordenanzas municipales reguladoras de la implantacin de
actividades; no resultar afectadas por previsiones de declaracin de disconformidad o de
fuera de ordenacin adoptadas por el planeamiento urbanstico (bien este mismo Plan


180
General, bien el planeamiento consolidado por el mismo, bien el planeamiento promovido

en su desarrollo).
Seccin Segunda.
CONDICIONES DE USO DE LAS EDIFICACIONES RESIDENCIALES (Parcelas a).
Artculo 59.- Rgimen general de implantacin de los usos autorizados en las

edificaciones residenciales (Parcelas a")
A.- En atencin a su propia naturaleza y carcter, las parcelas de uso residencial se destinarn
de forma predominante al uso de vivienda.
B.- La implantacin de los restantes usos autorizados en dichas parcelas se ajustar a los
criterios establecidos tanto en los apartados siguientes de este mismo artculo, como en los
restantes de este documento reguladores de los mismos. En todo caso, su autorizacin se
entender supeditada a su compatibilidad con el uso residencial predominante.
C.- Tratndose de parcelas residenciales destinadas a la construccin de viviendas protegidas,
la autorizacin de otros usos diversos del residencial en plantas y/o espacios destinados a
los mismos se entender en todo caso supeditada a su compatibilidad y/o viabilidad en el
marco del rgimen propio de esas viviendas.
D.- La implantacin de los usos no residenciales en edificaciones ntegra y/o preferentemente
residenciales deber adecuarse a los criterios establecidos tanto en este Plan General
(incluidos los artculos 59, 60, 62 y siguientes, etc. de este documento) como en las
restantes disposiciones legales vigentes en la materia, incluidas las reguladoras de la
implantacin de actividades.
2.- Condiciones generales de implantacin de los usos autorizados.
2.1.- Parcelas a.10 Residencial de casco antiguo, a.2 Residencial de ensanche y a.30
A.- Vivienda y usos asimilados a la misma.
Con carcter general, se autoriza su implantacin exclusivamente en plantas sobre
rasante, incluido entresuelo.
Excepcionalmente, tambin se autoriza su habilitacin en plantas de semistano.
Dicha excepcionalidad se entender condicionada al cumplimiento, entre otros y
adems de los generales propios de dicha planta, de todos los requisitos siguientes:
*
Disponer, como mnimo en una de las fachadas de la edificacin, en la parte

especfica correspondiente a la indicada planta, de una altura libre mnima de
2,50 m situada en su totalidad sobre la rasante del terreno no edificado, pblico
o privado, perimetral a la edificacin, debiendo encontrarse dentro de esa altura
la totalidad del espacio o local que d frente a esa fachada.

181
Cumplir la totalidad de las condiciones de altura, iluminacin y ventilacin,

aislamiento trmico, habitabilidad, accesibilidad, etc. establecidas en las
disposiciones legales vigentes, incluidos este Plan General, el planeamiento
promovido en su desarrollo y las Ordenanzas municipales a las que se hace
referencia en el artculo 5 de este documento para la implantacin de dicho uso.
Estar prevista de forma expresa la implantacin del referido uso en la citada

planta en el contexto de la correspondiente ordenacin pormenorizada definida
bien en este Plan General, bien en el planeamiento promovido en su desarrollo
(sin que a este respecto los estudios de detalle sean instrumentos adecuados),
debiendo justificarse en el mismo el cumplimiento de las restantes condiciones
establecidas en este apartado. En ese contexto, el indicado planeamiento ha de
identificar con precisin la parte o partes de la referida planta destinadas a dicho
uso.
Cumplir las condiciones establecidas en el apartado 3 del siguiente artculo 60 de

este documento, para la implantacin del uso de vivienda en las plantas bajas de
las edificaciones residenciales (condiciones materiales; rgimen jurdico;
obligaciones de cesin; etc.).
B.- Usos auxiliares de la vivienda, con excepcin del aparcamiento.

Podrn implantarse en todas las plantas del edificio, con excepcin de los elementos
de las instalaciones de servicio que produzcan molestias a las viviendas, que,
siempre que resulte posible y las disposiciones legales vigentes en la materia lo
permitan, se situarn en planta baja o bajo rasante.
C.- Aparcamiento.
a)
Criterios generales de autorizacin

motorizados (automviles, motos, etc.):
de
aparcamiento
para
vehculos
Se autoriza su implantacin, con carcter general, en las plantas bajo

rasante.
Asimismo, en las parcelas de tipologa a.30 Residencial de edificacin

abierta se autoriza su implantacin en planta baja, salvo en los supuestos
en los que se prohiba el mismo bien en las Normas Particulares de este
Plan General, bien en el planeamiento pormenorizado promovido en su
desarrollo, bien en las Ordenanzas municipales a las que se hace
referencia en el artculo 5 de este documento.
Con carcter general y sin perjuicio de las salvedades que,

justificadamente, pudieran establecerse bien en este Plan General, bien en
el planeamiento pormenorizado consolidado y/o a promover en su
desarrollo, bien en las citadas Ordenanzas, bien en planes de movilidad, se
autoriza la habilitacin de, como mximo, un acceso por parcela. Algunas
de esas salvedades son concretamente las siguientes:
-
Se consolidan las realidades preexistentes que no se adecuen a la

citada condicin, siempre que las mismas hayan sido habilitadas de

182
conformidad con los criterios establecidos en el planeamiento vigente

en su momento, previa obtencin de la correspondiente licencia
municipal.
-
Excepcionalmente y previa justificacin de su necesidad, se autoriza

la habilitacin de dos o ms accesos por parcela con el fin de dar
acceso a aparcamientos emplazados y/o que pudieran emplazarse en
la planta baja y en las plantas bajo rasante de edificaciones
preexistentes y consolidadas, siempre que resulte inviable la
habilitacin de un nico acceso. En todo caso, en el supuesto de
sustitucin de esas edificaciones ser de aplicacin el criterio general
de habilitacin de un nico acceso por parcela.
En todo caso, la apertura del o de los correspondientes accesos, as como

la formalizacin de los consiguientes vados, estar condicionada, entre
otros extremos, a la disposicin del mnimo de plazas de garaje que, en su
caso, se determine en las referidas Ordenanzas.
*
Con carcter general y sin perjuicio de las salvedades que se mencionan a

continuacin, no se autoriza el uso de aparcamiento en las plantas bajas
de las parcelas de tipologa a.10 Residencial de casco antiguo y a.2
Residencial de ensanche. Dichas salvedades son, entre otras, las
siguientes:
-
Excepcionalmente, previa justificacin tanto de su conveniencia e

idoneidad, como de la inexistencia de afecciones perjudiciales en el
espacio pblico derivadas de los mismos, bien el planeamiento
pormenorizado, bien las ordenanzas municipales a promover en
desarrollo de este Plan, bien el correspondiente plan de movilidad,
podr contemplar y autorizar la habilitacin de aparcamientos en las
citadas plantas
Con carcter general y salvo justificacin de su inviabilidad, el acceso
a esos aparcamientos se adecuar a los criterios expuestos en el
siguiente apartado d. Alternativamente, se estar a lo que a ese
respecto se determine en dichos planeamiento pormenorizado,
ordenanzas y plan de movilidad.
b)
Se consolidan los aparcamientos preexistentes en ese tipo de

parcelas con anterioridad a la aprobacin de este Plan General,
siempre que los mismos hubiesen sido implantados de conformidad
con los criterios establecidos en el planeamiento y en las
disposiciones legales vigentes en su momento en la materia, previa
obtencin de la o las correspondientes autorizaciones administrativas,
incluidas licencias municipales.
Aparcamiento para bicicletas.

Se autoriza su implantacin en, preferentemente, la planta baja, y, asimismo,
plantas bajo rasante, en las condiciones establecidas bien en el planeamiento
pormenorizado bien en las Ordenanzas municipales de edificacin
mencionadas en el artculo 5 de este documento.

c)
183
Condiciones de habilitacin y acceso de aparcamientos en las parcelas a.10

Residencial de casco antiguo.
Se estar a lo establecido tanto en las Normas Particulares de este Plan
General como en el planeamiento pormenorizado referido a los mbitos en los
que se integran esas parcelas.
d)
Condiciones de acceso y/o paso de los aparcamientos de vehculos

motorizados ubicados y/o previstos bajo rasante en las parcelas a.2
Residencial de ensanche:
*
Condiciones generales de acceso desde las vas urbanas en las que se

autoriza su apertura:
Con carcter general, se autoriza la apertura de un acceso por cada una
de las fachadas de las manzanas, en el caso de desarrollos de este tipo, o,
por cada 60,00 m, en el caso de desarrollos lineales. A los efectos de su
cmputo se considerarn en todo caso los accesos ya existentes, siempre
que renan los requisitos establecidos a ese respecto en las Ordenanzas
urbansticas municipales, con las salvedades que, en su caso y a ese
respecto pudieran establecerse en las mismas. No se autorizar la
apertura de ms de un acceso por parcela, sin computar a este respecto
los existentes que no renan los indicados requisitos de acceso.
Nueva apertura de accesos a garajes:

-
Se autorizar la apertura de acceso a garaje, as como la consiguiente

implantacin del uso, a la primera solicitud que en una determinada
manzana y tramo de calle que cumpla la totalidad de los requisitos
formales y de contenido exigidos.
Como criterio general, sin perjuicio de la salvedad que se expone a
continuacin, no se autorizar dicha apertura si existe ya otro acceso
en esa manzana y tramo de calle.
Excepcionalmente, se autoriza la apertura de un nuevo acceso en
manzanas y tramos de calle que cuenten con alguno ya preexistente
en el supuesto de que:
.
Dicho acceso no cumpla las condiciones establecidas al respecto

en las Ordenanzas urbansticas municipales.
Las condiciones materiales de ese acceso (dimensin, anchura,

rampas, etc.) no permitan su uso por un nmero mayor de
vehculos que el actual, en la medida en que resultara necesaria,
con ese fin, la modificacin y el redimensionamiento de aquellas
condiciones.
Se justifique, por un lado, la inviabilidad de disponer y utilizar el

acceso existente en un tiempo prudente y de una manera
razonable, y, por otro, que la ejecucin del nuevo acceso no

184
conllevar perjuicios y molestias particulares en el espacio

pblico colindante, previa determinacin y ejecucin, en su caso,
de las medidas de eliminacin y/o minimizacin de las mismas.
-
El proyecto correspondiente deber garantizar en todo caso la

posibilidad de acceso a los locales de stano de las parcelas
colindantes de conformidad con los requisitos establecidos en la
normativa general y en las Ordenanzas municipales mencionadas en
el anterior artculo 5. Se formalizar, adems, la correspondiente
servidumbre de acceso y conexin-paso a favor de esas parcelas, con
la anchura mnima que, de conformidad con lo establecido en esas
Ordenanzas resulte necesaria, extendida tanto al acceso propiamente
dicho, como a la totalidad de los correspondientes y necesarios
itinerarios interiores, sin que est obstaculizada por elementos de
estructura portantes, que ser objeto de la correspondiente inscripcin
registral en el contexto de la declaracin de obra nueva de la
edificacin.
Autorizacin del uso de aparcamiento en manzanas y tramos de calle en

los que ya exista otro acceso:
-
Podr autorizarse la implantacin del uso de aparcamiento en las

parcelas colindantes con otras que dispongan ya de un acceso
previamente realizado que permita el servicio a los nuevos locales de
garaje en las condiciones exigidas por la normativa general y las
Ordenanzas urbansticas municipales.
En el caso de parcelas con accesos construidos con anterioridad a la

aprobacin de este Plan desde los que resulte viable el acceso a
parcelas colindantes en las condiciones establecidas, siempre que no
se llegue a una solucin de mutuo acuerdo entre las partes afectadas,
el Ayuntamiento, a solicitud del titular de la citada parcela colindante,
podr imponer la correspondiente servidumbre por va expropiatoria.
Dicha servidumbre se deber extender, en todo caso, adems de al
acceso propiamente dicho, al conjunto del o de los correspondientes
itinerarios interiores necesarios para la conexin de los
correspondientes garajes y aparcamientos de las distintas parcelas
afectadas.
Se podr recurrir, asmismo, a la citada va expropiatoria a los efectos
de la mejora, ensanchamiento, adecuacin para las nuevas
necesidades y demandas, etc. de los referidos accesos preexistentes,
siempre que ese tipo de solucin se estime ms adecuada e idnea
(desde el punto de vista del inters pblico, y, en concreto, de sus
afecciones en el espacio pblico) que otras que conlleven la apertura
de nuevos accesos en las inmediaciones. Dicha expropiacin incidir
en los locales, elementos, etc. que resulten afectados por las
correspondientes propuestas.
Excepcionalmente, se entender que los citados accesos

preexistentes no son viables para el indicado fin siempre que el

185
acceso desde ellos a las edificaciones ubicadas o previstas en las

parcelas colindantes no pueda materializarse en un tiempo prudente y
de una manera razonable. En todo caso, la aplicacin de este criterio
excepcional deber ser objeto de la debida y precisa justificacin en
cada caso.
-
A su vez, la parcela beneficiaria de la servidumbre sobre la que

dispone de rampa, quedar sujeta a las servidumbres de acceso a
otras parcelas colindantes que puedan resultar oportunas segn
criterio municipal.
Para la apertura del garaje ser necesaria la previa determinacin de

los mecanismos compensatorios de la citada servidumbre que se
estimen adecuados.
Las condiciones anteriores se entendern complementadas, a todos los

efectos, con las establecidas en las Normas Particulares de este Plan
General.
Previa la debida justificacin, y con el alcance que se estime conveniente,

las condiciones anteriores podrn ser reajustadas bien por el planeamiento
pormenorizado a promover en desarrollo de este Plan General, bien por el
o los planes de movilidad que se promuevan, bien por las Ordenanzas
municipales a las que se hace referencia en el artculo 5 de este
documento.
En concreto, los requisitos materiales o de otra naturaleza reguladores de
los accesos y del viario interior (dimensin, anchura, rampas, etc.) de los
citados garajes sern fijados por dichas Ordenanzas en condiciones que
conlleven la complementacin de los criterios generales de intervencin en
la materia con las medidas singulares necesarias para la consecucin
global y equilibrada de objetivos como los siguientes:
e)
La proteccin y preservacin de las edificaciones catalogadas, con la

consiguiente adaptacin de los citados criterios generales de
intervencin a las particularidades propias de las mismas.
La utilizacin de accesos y viario interno de paso y comunicacin

preexistentes aun cuando no cumplan todos y cada uno de los
requisitos generales, fijando las pautas complementarias y/o
excepcionales de intervencin que con ese fin se estimen adecuadas
y posibles, en aras a racionalizar el uso de aqullos.
La utilizacin de huecos de edificacin preexistentes (aun cuando con

anterioridad estn destinados a otros fines), sin perjuicio de la
realizacin de reajustes en los mismos, complementando y/o
reajustando los referidos requisitos generales en la medida en que se
estime conveniente y posible.
Condiciones de acceso a los aparcamientos para vehculos motorizados

existentes y/o previstos sobre y bajo rasante en las parcelas a.30 Residencial
de edificacin abierta.

186
Sin perjuicio de las salvedades expuestas en el anterior apartado a, no se

autorizar la apertura de ms de un acceso por parcela.
Complementariamente, sern de aplicacin las condiciones establecidas para
las parcelas a.2 Residencial de ensanche, en la medida en que resulten
compatibles tanto con los condicionantes propios de aquella tipologa
edificatoria como con los resultantes de su concreta implantacin en el territorio.
En ese contexto, sern de aplicacin en las parcelas de tipologa a.30
Residencial de edificacin abierta los criterios establecidos para las parcelas
a.2 Residencial de ensanche a los efectos de determinar y formalizar
soluciones que conlleven la implantacin de servidumbres de acceso desde los
accesos de garajes preexistentes, incluida la intervencin mediante
expropiacin con ese fin.
f)
Con carcter general y sin perjuicio de las salvedades que se exponen a

continuacin, no se autoriza la apertura de accesos a las citadas parcelas
residenciales desde la red viaria general (conformada por el sistema general
viario del municipio) ordenada en el planeamiento urbanstico vigente, incluido
este Plan General. Por su parte, dichas salvedades son concretamente las
siguientes:
*
Se consolidan los accesos preexistentes en dicha red viaria, siempre que

los mismos hubiesen sido habilitados de conformidad con el planeamiento
vigente en su momento, previa obtencin de la correspondiente licencia
municipal.
Excepcionalmente, previa justificacin tanto de su conveniencia e

idoneidad, as como de la inexistencia de afecciones negativas que
pudieran derivarse de los mismos, el planeamiento pormenorizado, las
Ordenanzas municipales y/o el correspondiente plan de movilidad podr
prever la habilitacin de nuevos accesos desde la referida red.
D.- Residencia colectiva:

Con las salvedades y/o complementaciones que se exponen a continuacin, se
autoriza la implantacin del uso de residencia colectiva en las condiciones
establecidas para los usos hoteleros, expuestas en el siguiente apartado E. Por su
parte, dichas salvedades y/o complementaciones son concretamente las siguientes:
*
La superficie destinada a este uso ser computada a los efectos de la

determinacin de las exigencias asociadas a la necesidad de disponer o no de
acceso independiente al de las viviendas de la edificacin en los trminos y
condiciones expuestos en el siguiente apartado E, junto con la superficie
destinada a otros usos diversos del de vivienda a los que se alude en ese
mismo apartado.
El uso de residencia colectiva no podr implantarse en plantas de edificacin

ubicadas por debajo de otras en las que existan y/o se proyecte implantar usos
no residenciales autorizados.


187
E.- Usos terciarios de carcter hotelero.

a)
Autorizacin del uso hotelero ocupando una parcela completa o un mdulo de

edificacin asimismo completo.
En este caso, sin perjuicio de los correspondientes usos auxiliares del mismos,
el uso hotelero deber ocupar bien la totalidad de la edificacin existente y/o
proyectada en la parcela, bien un mdulo completo de la misma (en el supuesto
de existir o proyectarse varios mdulos dentro de la parcela).
A esos efectos, se considerar que tienen esa condicin de mdulo los bloques
de edificacin que renan, entre otros, los dos requisitos que se exponen a
continuacin. Por un lado, tratarse de un bloque de edificacin diferenciado o
autnomo existente sobre la rasante de una misma parcela. Por otro, contar con
acceso independiente desde la va pblica que de servicio al conjunto del
mdulo.
En el caso de incorporar usos de hostelera auxiliares, stos debern situarse
obligatoriamente en semistano, planta baja, entresuelo y primera planta, en las
condiciones expuestas en las Ordenanzas urbansticas municipales.
b)
Autorizacin del uso hotelero ocupando parcialmente una edificacin residencial

y/o un mdulo de edificacin asimismo residencial.
*
En planta baja: ser autorizado en los supuestos y condiciones de

implantacin del uso de vivienda en la misma, cuando el uso hotelero se
proyecte con carcter autnomo ocupando exclusivamente dicha planta de
edificacin.
Criterios de implantacin en la primera planta alta o asimilable:
Supuesto de vinculacin al uso hotelero de una superficie til igual o

2
inferior a 250,00 m (u): se autorizar su implantacin bien con acceso
comn al de las viviendas, bien con acceso independiente al anterior.
Supuesto de vinculacin al uso hotelero de una superficie til superior

2
a 250,00 m (u): se autorizar su implantacin siempre que disponga
de acceso independiente al de las viviendas de la edificacin.
Criterios de implantacin en plantas altas ubicadas por encima de las

anteriores:
-
Se autoriza la implantacin de usos hoteleros en esas plantas siempre

que ninguna de las ubicadas por debajo de la ltima en la que existan
y/o se pretendan implantar los mismos est destinada o se proyecte
destinar a uso residencial (vivienda y residencia colectiva), de manera
que todas esas plantas deban estar destinadas a otro tipo de usos
autorizados diversos al de vivienda.
Supuesto de vinculacin a los citados usos de una superficie til igual

2
o inferior a 250,00 m (u): se autorizar su implantacin bien con

188
acceso comn al de las viviendas, bien con acceso independiente al

anterior.
-
Supuesto de vinculacin a los citados usos de una superficie til

2
superior a 250,00 m (u): se autorizar su implantacin siempre que
disponga de acceso independiente al de las viviendas de la
edificacin.
Criterios complementarios:
-
A los efectos del cmputo de las superficies mencionadas en los

apartados anteriores se tomar en consideracin la totalidad de las
destinadas a usos diversos del uso de vivienda autorizados (sean
hoteleros o de otra naturaleza, incluidos los de residencia colectiva,
comerciales, etc.), existentes y/o proyectados en una misma
edificacin y en sus correspondientes plantas, con independencia de
que estn vinculados formal y jurdicamente a una o ms actividades
econmicas y/o empresariales, as como de que estn emplazados en
una o ms plantas de edificacin.
De esa manera, con independencia de su vinculacin material y
jurdica a una o ms actividades, y su ubicacin en una o ms plantas
de edificacin, siempre que la totalidad o suma de la superficie
destinada a los indicados usos no residenciales (hoteleros, oficinas,
residencial colectiva, comerciales, etc.) sea superior en su totalidad a
250 m(u), su autorizacin requerir la disponibilidad de acceso
independiente al de la viviendas.
A esos efectos no ser computada la superficie destinada a los
citados usos, autorizada en plantas residenciales de la edificacin
como uso asimilado (oficinas, despachos, pensiones) a la vivienda o
a la residencia colectiva.
El acceso independiente de constante referencia deber tener esa

condicin respecto del portal de acceso a las viviendas de la
edificacin, y podr ser nico a los efectos de su utilizacin unitaria
como acceso a las plantas de la edificacin destinadas a los restantes
usos mencionados, cualquiera que sea la superficie destinada a los
mismos.
F.- Otros usos terciarios autorizados:

a)
Usos comerciales de 1, 2, 3 y 4 categoras, as como los usos asimilados a

los mismos, de acuerdo con las siguientes condiciones:
*
Se autoriza, con carcter general, la implantacin de usos comerciales de

1 categora, en las condiciones establecidas en las disposiciones legales
vigentes, incluidos el planeamiento y las ordenanzas municipales asimismo
vigentes.
En edificaciones residenciales ubicadas en parcelas de tipologa a.10

Residencial de casco antiguo.

189
Se autoriza la implantacin de usos comerciales en las categoras y

condiciones expuestas en el anterior artculo 33.3 de este documento,
adems de en este mismo artculo.
*
En edificaciones residenciales ubicadas en parcelas de tipologa a.2

Residencial de ensanche y a.30 Residencial de edificacin abierta.
Se autoriza la implantacin de usos comerciales en las categoras y
condiciones expuestas, respectivamente, en los anteriores artculos 34.4 y
35.3 de este documento, adems de en este mismo artculo.
La autorizacin e implantacin de los usos comerciales de 3 y 4
categoras requerir en todo caso la disposicin en el interior de la parcela
o local afectados de los espacios necesarios de carga y descarga y
aparcamiento, de conformidad con los criterios que a ese respecto y en
atencin a los condicionantes generales del entorno establezca el
Ayuntamiento en el contexto de las Ordenanzas municipales a promover
en desarrollo de este Plan General.
De igual manera, el Ayuntamiento podr condicionar la implantacin de
usos comerciales de 2 categora a la disposicin en el interior de la
parcela o local de los espacios antes mencionados.
Se implantarn, con carcter general, exclusivamente en planta baja,

entresuelo, y primera planta bajo rasante (semistano o stano), en las
condiciones establecidas tanto en este Plan General como en el
planeamiento promovido en su desarrollo, y, con acceso propio desde la
va pblica independiente al de las viviendas.
Se admitir asimismo su implantacin en planta primera en los siguientes
casos:
-
Con acceso comn al de las viviendas del edificio, se admitir la

implantacin de servicios profesionales al pblico (peluqueras,
salones de belleza) y otros usos similares que, considerados en su
2
totalidad, sumen una superficie utilizada inferior a 250,00 m (u).
A los efectos del cmputo de esa superficie no ser contabilizada la
destinada a ese tipo de usos y autorizada como uso asimilado (oficina,
despachos, pensiones) a la vivienda o a la residencia colectiva.
En todo caso, a los efectos de determinar la idoneidad o no del citado
acceso comn para dar servicio a dicho uso, se estar a lo expuesto
en el anterior apartado E. En consonancia con ello, ser objeto de
consideracin y cmputo a ese respecto la totalidad de la superficie
destinada a usos diversos del de vivienda, adems de la
especficamente asociada a ese tipo de usos comerciales.
Ampliaciones de los locales comerciales de la planta baja con acceso

directo desde ellos, con los que debern configurar un mbito


190
funcional unitario, no permitindose en ese caso el acceso a travs de

los elementos generales de comunicacin del edificio.
*
La superficie promedio de los locales comerciales deber ser, en cada

2
parcela, superior a 40,00 m (u). La superficie til mnima autorizada para
2
los mismos es de 25,00 m (u).
Con ese fin se considerar, exclusivamente, la superficie emplazada sobre
rasante, salvo en los supuestos en los que bien en las Normas
Urbansticas Particulares de este Plan General, bien en el planeamiento
promovido en su desarrollo se establezcan expresamente otro tipo de
previsiones.
b)
La implantacin de usos de hostelera se adecuar, adems y en todo

caso, a lo establecido en las Ordenanzas municipales promovidas y
Usos de oficina, sanitarios, asistenciales, deportivos, docentes, socioculturales

y recreativos.
Sin perjuicio de las complementaciones y salvedades que se exponen a
continuacin, se implantarn en las mismas condiciones que los usos terciarios
de carcter hotelero. Las citadas salvedades son, en concreto, las siguientes:
*
Dichos usos podrn implantarse, asimismo y adems de en las restantes

plantas a las que se alude en el anterior apartado E, en las condiciones
expuestas en l, en planta baja, entresuelo, y primera planta bajo rasante
(semistano o stano).
Los usos deportivos, docentes, socioculturales y recreativos debern

implantarse en locales y establecimientos que cuenten con acceso
independiente al de las viviendas de la edificacin, cualquiera que sea el
tamao de los mismos; en ningn caso, ese acceso podr ser comn al de
las viviendas.
Dicho acceso podr ser, bien exclusivo de ese tipo de usos, bien
compartido con otros usos no residenciales, siempre que aqullos y stos
sean compatibles.
Los usos sanitarios y asistenciales vinculados a animales (consultorios

veterinarios o similares que en el local atiendan exclusivamente a los que
tengan la condicin de animales de compaa y tamao reducido perros,
gatos-) nicamente podrn implantarse en planta baja, entresuelo y
semistano; podr asimismo implantarse en la primera planta de stano a
modo de complementacin de actividades de esa naturaleza implantadas
en plantas superiores. No se autoriza la implantacin de actividades de esa
naturaleza asociadas a otro tipo de animales. Adems, los locales y
establecimientos destinados a esos usos debern contar con acceso
directo e independiente desde el espacio pblico (diverso al de las
viviendas), sin perjuicio de que el mismo pueda ser compartido con otros
usos compatibles con los mismos.


191
La implantacin de usos recreativos y deportivos por encima de la primera

planta o similar de edificaciones residenciales nicamente se autoriza a
modo de ampliacin, complementacin, etc. de otros de esa misma
naturaleza ubicados en las plantas inferiores.
La implantacin de usos recreativos se adecuar, adems y en todo caso,

a lo establecido en las Ordenanzas municipales promovidas y vigentes en
la materia.
A los efectos del cmputo de la superficie destinada a los citados usos, y

de, entre otros extremos, la exigencia o no de disponer de acceso
independiente al de las viviendas, no ser tomada en consideracin la
superficie de techo autorizada en plantas residenciales de la edificacin
como uso asimilado (oficinas, despachos, pensiones) a la vivienda o a la
residencia colectiva.
El tamao mnimo y, en su caso, promedio, de los locales destinados a los

citados fines ser la siguiente:
-
Criterio general:
Dichos tamaos sern los establecidos con carcter general y/o
especfico, bien en las Normas Urbansticas de este Plan General,
bien en el planeamiento consolidado por l o promovido en su
desarrollo.
Criterio complementario:
.
Locales emplazados en plantas en las que se autoriza asimismo
el uso residencial:
- En edificaciones de tipologa a.10 Residencial de casco
antiguo, a.20 Residencial de ensanche y a.30 Residencial
de edificacin abierta: 45 m(t), debiendo computarse a este
respecto,
exclusivamente,
la
superficie
construida
directamente vinculada al local, y no as la asociada a
elementos comunes de la edificacin.
- En edificaciones de tipologa a.40 Residencial de bajo
desarrollo: 70 m(t), debiendo computarse a este respecto,
exclusivamente, la superficie construida directamente
vinculada al local, y no as la asociada a elementos comunes
de la edificacin.
.
Locales restantes en los que se autorizan los usos de oficina,
sanitarios, asistenciales, deportivos, docentes, socioculturales y
recreativos:
- Tamao mnimo: 25 m(tiles).
- Tamao promedio de los locales destinados a ese fin (de
aplicacin en el contexto de la segregacin o divisin de
locales de tamao superior): 40 m(tiles).
- Se consolidan los locales preexistentes que no cumplan las
condiciones anteriores, siempre que hayan sido habilitados
previa obtencin de la correspondiente licencia municipal, y
sean susceptibles de ser destinados a los citados usos.


192
G.- Usos industriales.

Con carcter general y sin perjuicio de lo expuesto en el siguiente apartado I, se
autoriza su implantacin, exclusivamente en la planta baja o semistano, con acceso
independiente, en sus categoras 1 y 2.
H.- Uso de equipamiento comunitario, en las modalidades compatibles con el uso de
vivienda.
Se autorizar su implantacin en las mismas condiciones que los usos terciarios de
carcter hotelero, reajustadas con las establecidas en el anterior apartado F para
otros usos terciarios de naturaleza similar al correspondiente uso de equipamiento.
I.-

Tratndose de las infraestructuras previstas con el fin de dar los correspondientes y
necesarios servicios a la edificacin, su implantacin se adecuar a los criterios
establecidos en las disposiciones legales y el planeamiento urbanstico vigentes,
incluidos este Plan y el planeamiento promovido en su desarrollo, as como en las
correspondientes Ordenanzas municipales.
Por su parte, tratndose de las infraestructuras proyectadas con las caractersticas
propias de una actividad econmica (incluso a la manera de usos industriales de
servicio pblico), podrn implantarse bien en la cubierta de la edificacin, bien en el
terreno de la parcela, de conformidad con los criterios establecidos en las
disposiciones legales y el planeamiento urbanstico vigentes, incluidos este Plan y el
planeamiento promovido en su desarrollo, as como en las correspondientes
Ordenanzas municipales.
J.-
Otras cuestiones.
Las previsiones y condiciones expuestas en los anteriores apartados han de
entenderse complementadas y, en su caso, reajustadas, con las que se determinen
en las Ordenanzas municipales de urbanizacin y edificacin a promover en
desarrollo de este Plan General.
2.2.- Parcelas a.40 Residencial de bajo desarrollo.

A.- Vivienda y usos asimilados a la misma.
Se implantar en las mismas condiciones generales que en las parcelas "a.10
Residencial de casco antiguo", "a.2 Residencial de ensanche" y "a.30 Residencial de
edificacin abierta".
No se autorizar su implantacin en las construcciones auxiliares existentes en la
parcela, en el caso de que las mismas hubiesen sido autorizadas en el contexto de


193
B.- Usos auxiliares. de la vivienda.

Se implantarn en las mismas condiciones generales que en las parcelas "a.10
edificacin abierta". Podrn autorizarse en construcciones auxiliares independientes
en los supuestos previstos en el contexto de la correspondiente ordenacin
pormenorizada.
En ese contexto, las condiciones de autorizacin del uso de aparcamiento sern,
entre otras, las siguientes:
*
Se autoriza la implantacin del uso de aparcamiento para vehculos

motorizados (automviles, motos, etc.):
Con carcter general, en las plantas bajo rasante.
Asimismo, en la planta baja, en las condiciones autorizadas en las parcelas
de tipologa a.30 Residencial de edificacin abierta.
La autorizacin de aparcamientos para bicicletas se adecuar a las previsiones

expuestas en el anterior apartado 2.1.C.b de este mismo artculo.
Los accesos a los aparcamientos de vehculos motorizados existentes y/o

previstos bajo rasante en las parcelas a.40 Residencial de bajo desarrollo
sern, entre otras, las siguientes:.
-
No se autorizar la apertura de ms de un acceso por parcela. Se

consolidan las realidades preexistentes que no se adecuen a esa
condicin.
Complementariamente, sern de aplicacin las condiciones establecidas

para las parcelas a.30 Residencial de edificacin abierta, en la medida en
que resulten compatibles tanto con los condicionantes propios de la
tipologa a.40 como con los resultantes de su concreta implantacin en el
territorio. Dicha aplicacin se extender, incluso, a las previsiones
establecidas con el fin de determinar y formalizar soluciones para la
implantacin de servidumbres de acceso desde los accesos de garajes
preexistentes, incluida la intervencin mediante expropiacin con ese fin.
Sern de aplicacin, asimismo, las previsiones establecidas en el anterior

apartado 2.1.C.f de este mismo artculo.
Las previsiones anteriores sern complementadas y/o reajustadas por las

Ordenanzas municipales a promover en desarrollo de este Plan General, en la
medida y alcance que se estimen adecuados
C.- Otros usos autorizados.

Con la salvedad que se expone a continuacin, los restantes usos autorizados en
esta tipologa de parcela (terciarios autorizados; industriales; equipamiento; etc.) se
implantarn en las mismas condiciones generales que en las parcelas "a.10
edificacin abierta".


194
La citada salvedad incide en los usos de hostelera, que, con carcter general, se
autorizan exclusivamente ocupando la totalidad de la parcela, en las condiciones
establecidas en la Ordenanza municipal que, en su caso, se promueva para la
regulacin de los criterios de implantacin de esos usos. Excepcionalmente, el
planeamiento pormenorizado promovido en desarrollo de este Plan General, as
como esa misma Ordenanza podrn reajustar ese criterio de implantacin de dichos
usos y autorizar la ocupacin parcial de la edificacin por los mismos, previa
justificacin de que no conllevarn perjuicios en el resto de la misma, as como
previa determinacin de las medidas que con ese fin se estimen necesarias.
2.3.- Salvo en los supuestos en los que bien en las correspondientes Normas Particulares de
este Plan General, bien en el planeamiento consolidado por el mismo, bien en el
planeamiento promovido en su desarrollo, bien en otras disposiciones legales vigentes,
se establezcan previsiones de otra naturaleza, se consolidan los usos y actividades
preexistentes, aun cuando no cumplan las condiciones expuestas en los apartados
anteriores, siempre que los mismos hubiesen sido implantados en su momento de
conformidad con los criterios urbansticos, etc. entonces vigentes, previa obtencin de las
correspondientes autorizaciones administrativas, incluida la o las licencias municipales.
Artculo 60.- Rgimen general de implantacin de los usos autorizados en las distintas
plantas de las edificaciones residenciales (Parcelas a")
1.- Condiciones de uso de los locales de stano.
Sin perjuicio de las salvedades que se exponen a continuacin, se destinarn exclusivamente a
usos anejos y auxiliares -aparcamientos; trasteros; instalaciones de servicio del edificio y de los
locales y viviendas del mismo; otros usos auxiliares- bien de los usos residenciales, bien de
otros autorizados en este tipo de parcelas, tanto estn localizados en la propia parcela afectada
en cada caso, como en otra diversa.
Siempre que se establezca una dotacin mnima de plazas de aparcamiento, y se prevea su
implantacin en plantas de stano, una vez que se reserve y garantice la superficie necesaria
para cumplir la dotacin establecida a ese respecto, podrn implantarse otros usos de
conformidad con los criterios que se exponen a continuacin:
A.- Se autoriza la implantacin de usos principales (terciarios y de equipamiento, as como de
otros auxiliares de los mismos), en las siguientes condiciones:
a)
A modo de ampliacin o complementacin de otros usos de esa misma naturaleza

autorizados en las plantas superiores de la misma edificacin.
Su autorizacin ha de entenderse asociada a, exclusivamente la primera planta de
stano. Excepcionalmente, previa justificacin de su conveniencia e idoneidad, el
planeamiento urbanstico (bien este mismo Plan General, bien el planeamiento
pormenorizado consolidado por l o promovido en su desarrollo) autorice su
implantacin en otras plantas de stano.
b)
Como usos autnomos y diferenciados, en los supuestos expresamente previstos en

el planeamiento urbanstico vigente (bien este Plan General, bien el planeamiento
consolidado por el mismo, bien el planeamiento pormenorizado promovido en su


195
desarrollo). En ese contexto, el indicado planeamiento ha de identificar con precisin

la parte o partes de la referida planta destinadas a dicho uso
Con carcter general, ser autoriza su implantacin en la primera planta de stano.
Excepcionalmente, previa justificacin de su conveniencia e idoneidad, el
planeamiento urbanstico (bien este mismo Plan General, bien el planeamiento
pormenorizado consolidado por l o promovido en su desarrollo) autorice su
implantacin en otras plantas de stano.
Debern disponer, en todo caso, de conexin directa con el exterior, sin que, con ese
fin, puedan utilizarse los accesos comunes de la edificacin.
En este caso, los usos terciarios y de equipamiento autorizados son los expuestos en
el anterior artculo 59, en los trminos y con el alcance expuestos en l.
c)
La autorizacin de esos usos se entender en todo caso condicionada al cumplimiento

de los requisitos tanto generales como especficos (habitabilidad, accesibilidad, etc.)
establecidos en las disposiciones legales vigentes en la materia, incluidos, en
particular, los reguladores de su implantacin (ordenanzas municipales).
d)
El dimensionamiento de los locales y espacios destinados a ese tipo de usos se

entender condicionado, en todo caso, por, adems de las establecidas a ese
respecto en el planeamiento urbanstico, las previsiones contenidas en las
disposiciones legales vigentes en materia de seguridad, incendios, etc.
B.- Con carcter general, y sin perjuicio de la salvedad que se expone a continuacin, esos
usos nicamente podrn ser implantados en la primera planta de stano.
Excepcionalmente, en los supuestos en los que, previa justificacin de su idoneidad y
conveniencia, el mencionado planeamiento urbanstico as lo prevea, podrn autorizarse
esos usos en otras plantas de stano.
C.- Con carcter general, las actividades de despacho al pblico, o que den lugar a la estancia
continuada de personas, se implantarn en plantas sobre rasante. Complementariamente,
ese tipo de actividades podrn implantarse en la citada planta de stano en el supuesto de,
exclusivamente, justificarse el cumplimiento del conjunto de medidas establecidas en las
disposiciones legales vigentes en materia de seguridad, incendios, etc., en condiciones que
garanticen la inexistencia de riesgo alguno para las personas.
D.- Se consolidan las actividades preexistentes con anterioridad a la aprobacin de este Plan
General que, aun no cumpliendo todas o algunas de las condiciones anteriores, se adecuen
a los siguientes criterios: haber sido implantadas en su momento de conformidad con las
previsiones establecidas en el planeamiento urbanstico entonces vigente, previa obtencin
de la o las correspondientes autorizaciones administrativas, incluidas licencias municipales;
ser acordes con las previsiones establecidas en las especficas disposiciones legales
vigentes en la materia, incluidas las ordenanzas municipales reguladoras de la implantacin
de actividades; no resultar afectadas por previsiones de declaracin bien como
disconformes bien como fuera de ordenacin, establecidas en el planeamiento urbanstico
vigente.


196
2.- Condiciones de uso de los locales de semistano.

Sin perjuicio de las salvedades que se exponen a continuacin, se destinarn exclusivamente a
usos anejos y auxiliares -aparcamientos; trasteros; instalaciones de servicio del edificio y de los
locales y viviendas del mismo; otros usos auxiliares- bien de los usos residenciales, bien de
otros autorizados en este tipo de parcelas, tanto estn localizados en la propia parcela afectada
en cada caso, como en otra diversa.
Siempre que se establezca una dotacin mnima de plazas de aparcamiento, y se prevea su
implantacin en plantas de stano, una vez que se reserve y garantice la superficie necesaria
para cumplir la dotacin establecida a ese respecto, podrn autorizarse e implantarse los
restantes usos mencionados en el anterior apartado 1, en las condiciones expuestas en l.
Adems, con carcter excepcional, se autoriza la implantacin del uso de vivienda en las
condiciones expuestas en el apartado 2.1.A del anterior artculo 59 de este documento.
3.- Condiciones de uso de los locales de planta baja.
A.- Los locales situados en planta baja se destinarn predominantemente a usos terciarios y de
equipamiento, as como a usos auxiliares de las viviendas y de los restantes usos propios
de las parcelas residenciales, tanto estn localizados en la propia parcela afectada en cada
caso, como en otra diversa.
En todo caso, con carcter general y sin perjuicio de la salvedad a la que se alude a
continuacin, se prohbe el uso de aparcamiento de vehculos motorizados en la planta baja
de edificaciones de tipologa a.10 Residencial de casco antiguo y a.20 Residencial de
ensanche, y se autoriza el mismo en la planta baja de edificaciones de tipologas a.30
Residencial de edificacin abierta y a.40 Residencial de bajo desarrollo. La citada
salvedad est asociada a la autorizacin de dicho uso en la planta baja de aquellas dos
primeras tipologas residenciales en los supuestos mencionados en el apartado 2.1.C.a
del anterior artculo 59.
Se autoriza el uso de aparcamiento de vehculos no motorizados (bicicletas, sillas de
ruedas, incluidas motorizadas, etc.) en la planta baja de las edificaciones de todas esas
tipologas edificatorias residenciales.
A su vez, determinados elementos tcnicos de las instalaciones caracterizados por las
fuertes cargas que transmiten al suelo en que se apoyan -depsitos; maquinarias de
ascensores; cuartos de calderas; etc.- se implantarn preferentemente bien sobre el
terreno, bien en stanos y semistanos si existieren, siempre que resulte posible de
conformidad con los criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes en cada
caso.
B.- Salvo en los supuestos en los que el planeamiento urbanstico, incluido este Plan General,
lo prohiba, se autoriza la implantacin de usos residenciales en las citadas plantas de
edificacin siempre que los locales resultantes renan las condiciones de altura, iluminacin
y ventilacin, aislamiento trmico, habitabilidad, accesibilidad, etc. establecidas tanto en
dicho planeamiento como en las restantes disposiciones legales vigentes, y que su acceso
se produzca desde los elementos comunes del edificio (portal o escalera) o desde el interior
de la parcela (desde terrenos o espacios privados vinculados a la misma o situaciones
similares), en las condiciones que a ese respecto se determinen en las Ordenanzas
municipales.

197
En todo caso, la autorizacin de la implantacin de usos residenciales en esas plantas

requerir el cumplimiento de, alternativamente, alguna de estas dos condiciones:
*
El alfizar de cualquier hueco que ilumine o ventile las habitaciones de la vivienda

estar situado a una altura de 2,20 m. sobre el nivel de la urbanizacin de los espacios
pblicos a los que d frente.
Complementariamente, el alfizar de, como mnimo, uno de esos huecos no podr
estar a una altura superior a 1,20 metros, medida desde el suelo del interior de la
vivienda.
Entre el espacio pblico al que d frente y la correspondiente fachada, existir una

zona de terraza o jardn, con un fondo mnimo de 3,00 m.
Se consolidan las viviendas existentes en las referidas plantas que, aun no cumpliendo
todas o algunas de esas condiciones, estn ubicadas en edificaciones consolidadas por
el planeamiento urbanstico, siempre que esta consolidacin incida, entre otros extremos,
en aquellas viviendas.
A los efectos de la debida y precisa determinacin de los criterios de autorizacin del uso
de vivienda en esas plantas, el Ayuntamiento proceder a la elaboracin y tramitacin de
una ordenanza municipal de regulacin de dicha cuestin, bien de forma diferenciada y
autnoma, bien integrada en las ordenanzas mencionadas en el artculo 5 de este
documento.
En todo caso, tanto el propio planeamiento urbanstico, como dicha ordenanza podrn:
*
Prohibir el uso de vivienda en la citada planta en edificaciones, tramos de calle o

mbitos de la ciudad en los que se justifique su destino a otros usos (terciarios,
equipamientos, etc.) por razones asociadas bien a la incentivacin de la mixtura de
usos en los mismos, bien a la preservacin y/o generacin de espacios pblicos y
sociales, bien a otras que se estimen de inters.
Previa la debida y precisa exposicin de las razones que lo justifiquen, excepcionar

la aplicacin, en edificaciones o tramos de calle concretos, de los criterios antes
expuestos en lo referente tanto al acceso a la citada planta como a las relacionadas
con la altura mnima del alfizar y a la disposicin de terraza o jardn privado, y
autorizar el uso de vivienda sin que el cumplimiento de todas o algunas de esas
condiciones resulte necesario.
Prever la vinculacin de las viviendas resultantes, as como, en su caso, los

correspondientes anejos, al rgimen propio bien de la vivienda protegida, bien de la
vivienda de promocin libre.
Condicionar la implantacin del uso de vivienda al cumplimiento de los requisitos que,

de conformidad con las previsiones establecidas a ese respecto en la legislacin
vigente, se estimen oportunos en materia de dotaciones pblicas y cargas de
urbanizacin, bien mediante la ordenacin y ejecucin material de las que se estimen
posibles y/u oportunas, bien mediante el abono del valor econmico de las mismas.


198
4.- Condiciones de uso de las plantas altas.

Se destinarn de forma prioritaria a usos residenciales, as como a otros usos auxiliares de los
mismos, con excepcin de los elementos tcnicos de las instalaciones que deban situarse
directamente sobre el terreno o que puedan causar molestias a los usuarios de los locales
destinados a los usos residenciales.
Se autoriza asimismo la implantacin de usos asimilados a la vivienda.
Podrn asimismo implantarse los restantes usos autorizados en las condiciones establecidas,
en cada caso, en el anterior artculo 59.
5.- Condiciones de uso de los espacios y plantas ubicados bajocubierta.
A.- Espacios bajocubierta carentes de la condicin de planta de edificacin diferenciada e
independiente:
*
Se destinarn de forma prioritaria a la implantacin de los elementos tcnicos de las

instalaciones de la edificacin, as como a usos auxiliares (trasteros, etc.) de los
caractersticos o admisibles.
Asimismo, cuando renan las correspondientes condiciones de altura, iluminacin y

ventilacin, aislamiento trmico, habitabilidad, accesibilidad, etc. establecidas tanto en
este Plan General, en el planeamiento promovido en su desarrollo y, en su caso, en
las Ordenanzas municipales a las que se hace referencia en el artculo 5 de este
documento, como en las restantes disposiciones legales vigentes en la materia, se
podr autorizar el uso de vivienda a modo de espacio residencial anejo o asociado a
viviendas situadas en la planta inmediatamente inferior, vinculado fsica y
jurdicamente a dichas viviendas, configurndose con el conjunto una nica finca
registral.
B.- Planta de edificacin bajocubierta diferenciada e independiente.

Se autoriza el uso de vivienda, con carcter diferenciado y autnomo, configurado
jurdicamente de manera asimismo autnoma, en las plantas bajocubierta existentes y/o
proyectadas en edificaciones preexistentes y consolidadas con sus actuales caractersticas
formales, incluida la planta bajocubierta, como en nuevas edificaciones, siempre que,
complementariamente:
*
Por cumplir, entre otras, las condiciones establecidas en el anterior artculo 56.2 de
este documento, dicha planta est integrada como tal en el perfil edificatorio
autorizado en la parcela (planta b).
Se cumplan las condiciones de altura, iluminacin y ventilacin, aislamiento trmico,

habitabilidad, accesibilidad, etc., establecidas en las disposiciones legales vigentes en
la materia, incluidas, entre otras, las correspondientes Ordenanzas municipales.
Se autoriza asimismo la implantacin de usos asimilados a la vivienda.

Podrn asimismo implantarse los restantes usos autorizados en las condiciones
establecidas, en cada caso, en el anterior artculo 59.


199
6.- Condiciones de uso de los porches y reas privadas no edificables sobre rasante.
A.- Espacios privados no sometidos a servidumbre de uso pblico.
Los espacios no edificables sobre rasante integrados en parcelas de uso residencial podrn
destinarse con carcter general a huertas, jardines y reas de estancia propias de los
habitantes de la edificacin a la que estn adscritos, as como a accesos peatonales a la
misma.
Cuando la superficie y restantes condiciones materiales de los terrenos adscritos a la
parcela lo permitan, y as se autorice expresamente, esos espacios podrn destinarse
adems a: acceso de vehculos y aparcamiento en superficie, si la parcela dispone de
acceso rodado directo; usos deportivos privados; implantacin de depsitos de gases
licuados.
B.- Espacios descubiertos y porches, sometidos a servidumbre de uso pblico.
Se destinarn a usos de estancia y circulacin peatonal de libre acceso, sin otras posibles
restricciones que la implantacin de terrazas de bares, kioskos de venta y otros usos
similares en rgimen de concesin.
Artculo 61.- Tamao mnimo y promedio de vivienda.
1.- Tamao mnimo.
El tamao mnimo de vivienda en el conjunto del rea urbana de Donostia-San Sebastin,
conformado por la totalidad de los terrenos clasificados como suelo urbano y urbanizable, ser
2
de 35 m tiles.
2.- Tamao promedio mnimo de la vivienda.
El tamao promedio mnimo de la vivienda, fijado y aplicado de conformidad con las
condiciones expuestas en el siguiente apartado 3 de este mismo artculo, se adecuar a los
siguientes criterios:
2.1.- Criterios generales:
A.- Parcelas a.10 Residencial de casco antiguo: ............................ 75 m(t)/viv.
B.- Parcelas a.2 Residencial de ensanche: .................................... 85 m(t)/viv.
C.- Parcelas a.30 Residencial de edificacin abierta: ..................... 85 m(t)/viv.
D.- Parcelas a.40 Residencial de edificacin de bajo desarrollo: ... 120 m(t)/viv.
2.2.- Criterios complementarios:
A.- El nmero de viviendas autorizable en los locales y espacios ubicados en edificaciones
residenciales situadas en parcelas de tipologa a.10 Residencial de casco antiguo, a.2
Residencial de ensanche y a.30 Residencial de edificacin abierta y que renan las
condiciones que se exponen a continuacin ser el que asimismo se indica:


a)
200
Locales preexistentes que cuenten con una superficie superior a 45 m(t) e inferior
bien a 75 m(t) en el caso de edificaciones de tipologa a.10 Residencial de casco
antiguo- bien a 85 m(t) en el caso de edificaciones de tipologa 2. Residencial de
ensanche y a.30 Residencial de edificacin abierta-, y que renan la totalidad de
los requisitos establecidos para la autorizacin del uso de vivienda (acceso, altura,
habitabilidad, etc.): 1 vivienda.
Se considerarn como tales los locales que, adems de cumplir los citados
requisitos, tenan, a todos los efectos y con anterioridad a la entrada en vigor de este
Plan General, la condicin de locales jurdica y urbansticamente diferenciados e
independientes, configurados como tales de conformidad con los criterios
establecidos en las disposiciones legales, incluido el planeamiento urbanstico,
vigentes en su momento, previa obtencin de la correspondiente licencia o
autorizacin municipal.
Por su parte, se considerar que no cumplen esa condicin, entre otros, los locales
que hayan sido o sean objeto de expedientes disciplinares relacionados, entre otros
extremos, con la configuracin de dichos locales con sus actuales caractersticas,
incluida su superficie.
b)
Fracciones resultantes del clculo y de la aplicacin general del nmero de viviendas

autorizable en una edificacin o parte de la misma de conformidad con los criterios
generales antes expuestos, que cuenten con una superficie superior a 45 m(t), y
que cumplan las restantes condiciones para la autorizacin del uso de vivienda
(calificacin urbanstica, acceso, altura, habitabilidad, etc.): 1 vivienda.
B.- El nmero de viviendas autorizable en los locales y espacios ubicados en edificaciones

residenciales que respondan a la tipologa edificatoria a.400 Residencial de edificacin
de bajo desarrollo en bloque que renan las condiciones que se exponen a continuacin
ser el que asimismo se indica:
a)
Locales preexistentes que cuenten con una superficie superior a 70 m(t) e inferior a
120 m(t), y que renan la totalidad de los requisitos establecidos para la
autorizacin del uso de vivienda (acceso, altura, habitabilidad, etc.): 1 vivienda.
Se considerarn como tales los locales que, adems de cumplir los citados
requisitos, tenan, a todos los efectos y con anterioridad a la entrada en vigor de este
Plan General, la condicin de locales jurdica y urbansticamente diferenciados e
independientes, configurados como tales de conformidad con los criterios
establecidos en las disposiciones legales, incluido el planeamiento urbanstico,
vigentes en su momento, previa obtencin de la correspondiente licencia o
autorizacin municipal.
Por su parte, se considerar que no cumplen esa condicin, entre otros, los locales
que hayan sido o sean objeto de expedientes disciplinares relacionados, entre otros
extremos, con la configuracin de dichos locales con sus actuales caractersticas,
incluida su superficie.
b)
Fracciones resultantes del clculo general del nmero de viviendas autorizable en

una edificacin o parte de la misma de conformidad con los criterios generales antes
expuestos, que cuenten con una superficie superior a 70 m(t), y que cumplan las


201
restantes condiciones para la autorizacin del uso de vivienda (calificacin

urbanstica, acceso, altura, habitabilidad, etc.): 1 vivienda.
c)
Las previsiones anteriores, as como la expuesta en el anterior apartado 2.1.D para

la tipologa edificatoria a.400 Residencial de edificacin de bajo desarrollo en
bloque no sern de aplicacin en las parcelas de esa tipologa ubicadas en mbitos
en los que en las correspondientes Normas Urbansticas Particulares de este Plan
General de Ordenacin Urbana se prevea expresamente y con carcter normativo
un nmero mximo de viviendas por parcela, en atencin a su superficie, salvo que
las viviendas resultantes de aquellas previsiones no superen dicho mximo.
C.- Las previsiones expuestas en los anteriores apartados A y B sern de aplicacin

general en el conjunto de las parcelas de las tipologas residenciales mencionadas en los
mismos, incluidas las ubicadas en los mbitos urbansticos objeto de los desarrollos
residenciales previstos en el marco del Plan General de 1995.
En consonancia con ello, esas previsiones sern de aplicacin, entre otros, tanto en los
mbitos objeto del planeamiento especial y parcial promovido y aprobado en suelos
urbanos y urbanizables residenciales en desarrollo del citado Plan General de 1995,
como en aquellos otros en los que aquel planeamiento fue consolidado por ste.
Dichas previsiones sern de aplicacin directa en esos supuestos, sin que para ello
resulte necesaria la modificacin formal del mencionado planeamiento especial y parcial.
D.- Con carcter general, las condiciones reguladoras del tamao promedio de la vivienda no
sern de aplicacin en las nuevas edificaciones y/o partes de las mismas destinadas a dar
respuesta a objetivos de realojo y/o traslado de residentes en viviendas emplazadas en
edificaciones preexistentes que, por ser disconformes con el planeamiento, deban ser
derribadas.
En esos casos, la superficie de las nuevas viviendas destinadas a realojo ser o podr ser
equivalente a la de las viviendas preexistentes y a derribar en cada supuesto. Sern de
aplicacin, eso s, las condiciones reguladoras del tamao mnimo de la vivienda.
E.- El nmero mximo de viviendas en cada mdulo de edificacin integrado en la tipologa
edificatoria "a.401 Residencial de edificacin adosada" ser de una (1) vivienda.
F.- Con carcter general, y sin perjuicio de las salvedades establecidas, en su caso, tanto en
este Plan General como en el planeamiento pormenorizado consolidado por el mismo y/o
promovido en su desarrollo, se consolidan las viviendas existentes en las edificaciones
preexistentes y consolidadas que no se adecuen a los criterios anteriores, siempre que
aqullas y stas hubiesen sido habilitadas de conformidad con la legalidad vigente en el
momento de su construccin, o hubiesen sido legalizadas con posterioridad.
Esa consolidacin no se extiende a las viviendas existentes en dichas edificaciones que
cuenten con una superficie inferior a la mnima establecida en este mismo Plan General.
As, en caso de sustitucin y/o rehabilitacin integral de esas edificaciones, debern
adoptarse las medidas adecuadas para el cumplimiento de la indicada superficie mnima
de vivienda en todos los casos.
Tampoco se extiende a las viviendas existentes en las plantas de esas edificaciones
ubicadas fuera del perfil autorizado para las mismas, para el supuesto de sustitucin de

202
dichas edificaciones y/o de partes ntegras de stas. Las viviendas existentes en esas
plantas no sern consideradas a los efectos de la determinacin del nmero de viviendas
mximo a autorizar y/o habilitar en la nueva edificacin sustitutoria.
G.- Tratndose de edificaciones y/o partes de las mismas integradas en el patrimonio
urbanstico catalogado y a preservar, la determinacin del nmero de viviendas a habilitar
en cada caso se entender supeditada a la real y efectiva preservacin de aqullas.
As, la aplicacin de los criterios generales expuestos en el anterior apartado A se
entender supeditada a lo que en cada caso resulte de la real y efectiva preservacin de
las edificaciones y/o partes de las mismas a proteger, de conformidad con los criterios
establecidos a ese respecto en el plan especial a promover con el fin de determinar los
criterios de tratamiento y preservacin del patrimonio urbanstico de la ciudad.
H.- El incremento, en su caso, del nmero de viviendas existente con anterioridad a la
entrada en vigor de este Plan General en edificaciones preexistentes y consolidadas
ubicadas en parcelas de tipologa a.40 Residencial de bajo desarrollo se condiciona a la
habilitacin de una dotacin mnima de aparcamientos de 1,5 plazas por cada nueva
vivienda resultante, en el interior de la edificacin y/o parcela privada.
I.-
La autorizacin y habilitacin de un nmero de viviendas superior al existente con

anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General en edificaciones preexistentes y
consolidadas se entender condicionada al cumplimiento de las obligaciones
dotacionales establecidas en la legislacin urbanstica vigente para los suelos urbanos no
consolidados por incremento de edificabilidad ponderada, siempre que se considere que
los terrenos vinculados a las referidas viviendas renen los requisitos para su
clasificacin y categorizacin de la indicada manera.
En consonancia con ello, la autorizacin en esos casos de un nmero mayor de viviendas
al preexistente podr condicionarse al abono y, en su caso, ejecucin de las obras
necesarias para dotar al entorno afectado de las necesarias infraestructuras y servicios
urbanos, en los trminos establecidos bien en el contexto de la especfica ordenacin
pormenorizada, bien de su ejecucin, bien de las Ordenanzas a las que se hace
referencia en el artculo 5 de este documento.
3.- Condiciones de regulacin y aplicacin del tamao promedio mnimo de la vivienda.

A.- Con carcter general, las condiciones de regulacin del tamao promedio de vivienda se
aplicarn en las intervenciones de edificacin de todo tipo, en la globalidad del mbito
objeto de licencia, sea ste parte de un edificio, la totalidad del mismo o un conjunto de
ellos.
El mbito de regulacin y aplicacin de dicho tamao promedio se corresponder, en cada
caso, con el mbito objeto y/o afectado por la correspondiente solicitud de licencia
municipal.
B.- Se autoriza su cumplimiento global en el conjunto de un mbito (rea, sector), mediante
la consideracin conjunta, a ese respecto, de la totalidad de las edificaciones y/o parcelas
ordenadas en el mismo.
En todo caso, la viabilidad de dicho tratamiento global se entender supeditada a que el
mismo sea planteado en un documento o proyecto (de planeamiento, de equidistribucin,

203
de edificacin, etc.) que cuente con la capacidad necesaria para, por un lado, plantear la
correspondiente propuesta global, y, por otro, determinar los mecanismos necesarios para,
con las debidas garantas, proceder a la posterior inscripcin de la misma y de sus
afecciones jurdico-urbansticas en el Registro de la Propiedad
C.- Con carcter general y sin perjuicio de la salvedad que se expone a continuacin,
cualquiera que sea el mbito territorial de referencia a esos efectos, el cumplimiento del
referido tamao promedio de vivienda se efectuar de forma diferenciada por parcelas o
tipologas edificatorias asimismo diferenciadas, sin que pueda procederse al cmputo
global de unas y otras a ese respecto.
Dicha salvedad incide en el posible cumplimiento global del citado tamao promedio,
incluso mediante la consideracin conjunta de tipologas de parcela y edificatorias diversas,
previa justificacin de su conveniencia e idoneidad en el contexto del planeamiento
pormenorizado formulado en desarrollo de este Plan General.
D.- El cmputo de la superficie de techo vinculada al referido tamao promedio mnimo de
vivienda se adecuar, entre otros, a los criterios siguientes:
a)
Se considerar, a todos los efectos, que la superficie mnima de 45 m(t), a la que se

hace referencia en el anterior apartado 2.2.A.a, se corresponde con la superficie
construida total, de carcter privativo, asociada al tamao mnimo de vivienda
establecido, a su vez, en el anterior apartado 1 de este artculo. En consonancia con
ello, la superficie construida privativa de la vivienda no podr ser inferior a los
citados 45 m(t).
b)
A los efectos del computo de las superficies mnimas de 45 m(t) y 70 m(t), a las
que se hace referencia en los anteriores apartados 2.2.A.a y 2.2.A.b, ser
considerada y computada, exclusivamente, la superficie construida directamente
vinculada a la correspondiente vivienda o local, o privativa de la misma, y no as la
asociada a los elementos comunes de la edificacin.
c)
Complementariamente, una vez justificado y garantizado el cumplimiento de los

criterios anteriores, el computo de la superficie de techo -m(t)- asociada al tamao
promedio de vivienda se adecuar a las pautas que se exponen a continuacin:
*
Con carcter general, se considerar como tal superficie de techo, la superficie

construida de las plantas destinadas de forma predominante a uso de vivienda,
incluyendo los espacios comunes de acceso ubicados en las mismas
(escaleras, ascensores, descansillos y pasillos, y otros similares), pero no as
los espacios destinados a usos auxiliares (trasteros, cuartos de instalaciones, y
otros similares), y tampoco los situados en otras plantas no residenciales de la
edificacin (portales en plantas bajas no destinadas a vivienda, etc.).
Tambin con carcter general, y sin perjuicio de las salvedades que se

mencionan ms adelante, se considerar que, dentro de una misma edificacin,
la superficie construida asociada a los citados espacios comunes de acceso,
computables a los indicados efectos, es igual en todas las plantas de la misma.
Ese criterio ser incluso de aplicacin en la planta de la edificacin en la que se
ubique el portal de la misma, siempre que se destine, asimismo, a uso de
vivienda.

204
En consonancia con ello, se considerar que la superficie de techo asociada a

los referidos espacios comunes se corresponde con la destinada a ese fin en la
planta alta residencial estndar o genrica de la edificacin. Por su parte, no
ser considerada como tal superficie de techo, la asociada a los espacios
singulares o propios vinculados a los citados portales, en la medida en que no
se correspondan con los indicados espacios comunes de la referida planta alta
genrica.
Con el fin de garantizar el cumplimiento de esos criterios, todo proyecto o
propuesta que, por cualquier circunstancia, conlleve el cmputo y la
consideracin de la superficie construida vinculada a los referidos espacios
comunes deber justificar su dicho cumplimiento en el contexto genrico de la
edificacin afectada en cada caso.
Por su parte, las citadas salvedades estn asociadas a los supuestos singulares
de las edificaciones que, en atencin a sus propias especificidades, pudieran
justificar la aplicacin de unos criterios diversos a los anteriores. Previa
exposicin y justificacin de esas singularidades en el contexto de los
correspondientes proyectos o propuestas, en esos supuestos se estar a lo
que, previa valoracin de los servicios tcnicos municipales, estime adecuado el
Ayuntamiento.
E.- La autorizacin del uso de vivienda en edificaciones ubicadas en parcelas residenciales y
destinadas tanto con anterioridad como con posterioridad a la entrada en vigor de este Plan
General, en su integridad o predominantemente, a otro uso autorizado por el planeamiento
urbanstico se adecuar a los criterios siguientes:
a)
El conjunto de la edificacin deber ser objeto de tratamiento y consideracin

unitarios a los efectos de la autorizacin, en su caso, del referido uso de vivienda.
b)
En consonancia con lo anterior, el conjunto de la edificacin deber ser objeto, con el

indicado fin, de un nico proyecto referido a la totalidad de la misma, que deber ser
objeto de la correspondiente licencia municipal.
c)
El nmero de mximo de viviendas a autorizar en esos casos ser el resultante de la

aplicacin del correspondiente tamao promedio de vivienda sobre la totalidad de la
superficie de techo residencial resultante, sin consideracin alguna a ese respecto
del nmero de locales o espacios jurdicamente diferenciados e independientes
existentes con anterioridad.
A los correspondientes efectos se considerarn sujetos a esos criterios las edificaciones

destinadas en su integridad a usos no residenciales con anterioridad a la entrada en vigor
de este Plan General, siempre que este destino responda a un proyecto y a una
autorizacin unitarios referidos, en cada caso, al conjunto de la edificacin o mdulo de la
misma.
F.- La autorizacin del uso de vivienda en determinadas plantas o partes de edificaciones
ubicadas en parcelas residenciales y destinadas con anterioridad a otro uso autorizado por
el planeamiento urbanstico se ajustar a los criterios siguientes:


a)
205
Tratndose de plantas y/o partes de edificaciones destinadas a esos otros usos

autorizados con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General, de
conformidad con los criterios establecidos en el planeamiento urbanstico vigente en
su momento y previa obtencin de la correspondiente autorizacin municipal, la
autorizacin del uso de vivienda se adecuar a los criterios establecidos con
carcter general en este artculo.
En consonancia con ello, se autorizar el uso de vivienda en los locales existentes
en esas plantas o partes de la edificacin, en la medida en que se cumplan dichos
criterios.
b)
Por su parte, tratndose de plantas y/o partes de edificaciones destinadas a esos

otros usos autorizados con posterioridad a la entrada en vigor de este Plan General,
la autorizacin del uso de vivienda se adecuar, entre otras, a las siguientes pautas:
*
El mbito de referencia a los efectos de proceder al citado cambio de uso a

vivienda se entender conformado, en cada caso, por el conjunto constituido
por las plantas y/o partes de esas edificaciones que, a los efectos de la
autorizacin del uso no residencial, sean objeto de tratamiento, proyecto y
autorizacin unitarios.
En consonancia con ello, el citado conjunto deber ser, asimismo, objeto de

tratamiento, proyecto y autorizacin unitarios a los efectos de la autorizacin, en
su caso, del referido uso de vivienda.
El nmero de mximo de viviendas a autorizar en cada uno de esos conjuntos

ser el resultante de la aplicacin del correspondiente tamao promedio de
vivienda sobre la totalidad de la superficie de techo residencial resultante, sin
consideracin alguna a ese respecto del nmero de locales o espacios
jurdicamente diferenciados e independientes existentes con anterioridad.
G.- La o las viviendas que, como resultado de la aplicacin de las previsiones reguladoras del
tamao promedio de vivienda establecidas en este artculo, cuenten con un tamao
superior al del indicado promedio sern indivisibles. La inviabilidad de la divisin de las
citadas viviendas ser inscrita en el Registro de la Propiedad, de conformidad con los
criterios que a este respecto se determinen en las Ordenanzas a promover en desarrollo de
este Plan General.
A.- Con carcter general, la consolidacin y/o autorizacin de un nmero de viviendas
superior al resultante de las previsiones generales expuestas en los apartados anteriores
ha de entenderse condicionada a su emplazamiento en edificaciones y en plantas o
partes de las mismas preexistentes y consolidadas, as como a su construccin y/o
habilitacin, en su momento, con la debida cobertura jurdico-urbanstica (licencia
municipal, etc.), o a su legalizacin posterior.
Siempre que se cumplan esas condiciones, esas viviendas han de entenderse
consolidadas y autorizadas, incluso en el marco del derribo y sustitucin de la edificacin.
En ese contexto, las edificaciones o partes de las mismas, as como las viviendas
emplazadas en ellas, que se encuentren en la situacin regulada, entre otros, en el

206
artculo 224.4 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006, as como en

cualesquiera otras similares, no se entendern ni legalizadas ni consolidadas, sino
sujetas al rgimen de fuera de ordenacin, salvo que de forma expresa el planeamiento
prevea su consolidacin.
B.- A los efectos establecidos en este artculo, se considerar que un local, vivienda o
actividad cuenta con la correspondiente licencia o autorizacin municipal, siempre que
haya sido objeto de cualquier expediente administrativo municipal de carcter urbanstico
(relacionado con obras, actividades, segregacin del local) del que directa o
indirectamente pueda derivarse la concesin y/o el reconocimiento de dicha licencia o
autorizacin.
C.- Las previsiones establecidas en este artculo sern complementadas y/o reajustadas por
las Ordenanzas municipales a promover en desarrollo de este Plan General, en los
trminos y con el alcance que, justificadamente, se consideren adecuados.
Seccin Tercera.
CONDICIONES DE USO DE LAS EDIFICACIONES DESTINADAS A USOS
NO RESIDENCIALES. (Parcelas b, e.40, g y h).
Artculo 62.- Condiciones generales de uso.
1.- Condiciones generales
Se debern cumplir en cada caso las condiciones de uso establecidas en, por un lado, este
Ttulo, por otro, las correspondientes Normas Particulares, y, por ltimo y en caso de que se
formule, en el planeamiento pormenorizado promovido en desarrollo de este Plan.
Sern tambin de aplicacin las determinaciones que a ese respecto se establezcan en las
Ordenanzas urbansticas municipales.
2.- Uso de los espacios bajo rasante.
Con excepcin de las parcelas de este tipo situadas en zonas globales A.10 Residencial de
casco antiguo", "A.20 Residencial de ensanche", "A.30 Residencial de edificacin abierta" y
A.40 Residencial de bajo desarrollo, en las que se aplicarn, salvo determinacin expresa en
sentido contrario en las Normas Particulares de este Plan General o el planeamiento
pormenorizado correspondientes, las condiciones generales establecidas para las parcelas
residenciales caractersticas de las mismas, los espacios bajo rasante de las parcelas no
residenciales ordenadas en zonas globales de tipologa diversa a las citadas, se destinarn
con carcter general a usos auxiliares del uso principal asignado a la respectiva parcela.
Excepcionalmente, previa justificacin de su conveniencia e idoneidad, se podrn autorizar en
dichas plantas usos principales vinculados y/o complementarios de los desarrollados en las
plantas sobre rasante de la edificacin afectada en cada caso.
En ese contexto, en las parcelas no residenciales incluidas en las citadas zonas globales
sern de aplicacin, entre otros, los criterios establecidos en el anterior artculo 59 en materia
de acceso a las plantas de edificacin, locales y espacios destinados a uso de aparcamiento,
tanto estn ubicadas sobre como bajo rasante.

207
3.- Espacios de carga y descarga o recepcin de vehculos.

Las edificaciones destinadas a actividades econmicas (tanto de carcter industrial como
terciario), as como las restantes que lo requieran, debern disponer de una zona de carga y
descarga de mercancas. Sin perjuicio de lo que se indica a continuacin, su habilitacin e
implantacin (bien en el interior de la edificacin, bien en espacios de la parcela no edificados
sobre rasante, etc.). as como su dimensionamiento, se adecuar a los criterios establecidos en
las Ordenanzas municipales vigentes.
Dicha zona deber ser accesible desde todos los locales destinados a almacn, industria o a la
actividad correspondiente, y ha de tener, como mnimo, capacidad suficiente para una plaza de
camin, y un acceso que permita la entrada y salida de vehculos.
Si la superficie destinada a la citada actividad excede de 1.000 m(t), la capacidad mnima de la
zona de carga y descarga ser, con carcter general, de dos plazas de camin, salvo que
razones debidamente justificadas en supuestos concretos den pie a la fijacin de un estndar
inferior o, en su caso, superior. Se estar a ese respecto, incluso en lo referente a la
determinacin del tamao de las citadas plazas, a lo establecido en las Ordenanzas municipales
a promover en desarrollo de este Plan General.
En el caso de que la actividad se desarrolle en un piso alto de la edificacin y no se disponga de
una rampa adecuada de acceso al mismo, deber contar con la citada zona en la planta baja o
en el espacio no edificado sobre rasante de la parcela, as como con un vestbulo de carga y
descarga en su mismo nivel, conectado con el primero mediante montacargas.
4.- Tamao mnimo y promedio de los locales destinados a actividades econmicas.
El tamao mnimo y promedio de los locales destinados a actividades econmicas tanto
industriales como terciarias ordenados en edificaciones no residenciales ser el siguiente:
A.- Criterio general:
Dichos tamaos sern los establecidos con carcter general y/o especfico, bien en las
Normas Urbansticas de este Plan General, bien en el planeamiento consolidado por l o
B.- Criterio complementario:
Los citados tamaos no sern, en ningn caso, inferiores a los resultantes de la
aplicacin de las condiciones siguientes:
*
Tamao mnimo: 25 m tiles.
*
Tamao promedio (a los efectos de la segregacin o divisin de un local de tamao
superior): 40 m tiles.
5.- Dotacin de aparcamientos.
Se estar a este respecto a lo establecido en el siguiente artculo 63 de este documento.


208
Seccin Cuarta.
CONDICIONES DE ORDENACIN DE APARCAMIENTOS.
Artculo 63.- Condiciones generales de ordenacin de la dotacin de aparcamientos.

Con carcter general, se estar a lo establecido tanto en las disposiciones legales vigentes en la
materia, como en este Plan General, en el planeamiento y en las Ordenanzas promovidas en su
desarrollo, y en los correspondientes planes de movilidad. Se tendrn en cuenta, a ese respecto,
las previsiones establecidas, entre otros, en los artculos 59, 60, etc. de este documento.
2.- Dotacin de aparcamientos para vehculos motorizados (automviles) vinculados a
viviendas.
A.- Con carcter general, tratndose de nuevos desarrollos urbansticos, previstos tanto en
suelo urbano no consolidado por carencia y/o insuficiencia de urbanizacin como en suelo
urbanizable, se proceder a la ordenacin de una dotacin de aparcamiento global a razn
de 1,5 plazas/100 m(t) destinados a usos lucrativos, en el interior de la parcela y/o
edificacin privada.
B.- En la medida en que se estime adecuado al tiempo que viable, el Ayuntamiento podr
acordar la aplicacin del parmetro mencionado en el anterior apartado A las actuaciones
que conlleven bien la habilitacin de un nmero mayor de viviendas que las preexistentes,
bien la sustitucin, reforma integral, etc. de edificaciones preexistentes, emplazadas en
parcelas de tipologa a.10 Residencial de casco antiguo, a.2 Residencial de ensanche y
a.30 Residencial de edificacin abierta.
Sern de aplicacin a ese respecto las previsiones que, en su caso, se establezcan bien en
el planeamiento pormenorizado bien en las Ordenanzas municipales a promover en
C.- A su vez, sin perjuicio del cumplimiento de dotaciones superiores establecidas bien en la
legislacin vigente, bien en las Normas Particulares de este Plan General, bien en el
planeamiento pormenorizado y en las Ordenanzas promovidas en su desarrollo, la
ordenacin y habilitacin de nuevas viviendas en parcelas de tipologa a.40 Residencial de
bajo desarrollo, resultantes de la divisin de viviendas preexistentes y/o de actuaciones de
sustitucin, reforma integral, etc. de edificaciones preexistentes, deber complementarse
con la ordenacin de una dotacin de 1,5 plazas de aparcamiento por vivienda en el interior
de la edificacin y/o parcela afectadas.
D.- Las previsiones expuestas en los apartados anteriores podrn ser reajustadas tanto al alza
como a la baja, bien en el conjunto del trmino municipal bien en determinadas partes del
mismo, en el contexto de la formulacin y aprobacin del o de los correspondientes planes
de movilidad del municipio, en la medida y con el alcance con el que, justificadamente, se
estime conveniente.

209

3.- Dotacin de aparcamientos para vehculos motorizados (automviles, camiones, etc.)

vinculados a usos no residenciales.
A.- Sin perjuicio de lo expuesto en el anterior artculo 62.2 de este documento, los accesos
de vehculos motorizados a las parcelas de uso no residencial desde las vas urbanas
quedarn sujetos a las restricciones establecidas bien en el contexto de la
correspondiente ordenacin pormenorizada, bien en las Ordenanzas urbansticas
municipales, bien en los correspondientes planes promovidos en materia de movilidad y
trfico.
B.- Siempre que las condiciones de ordenacin establecidas en el contexto de la ordenacin
pormenorizada lo permitan, la implantacin de nuevas edificaciones destinadas a usos no
residenciales (tanto en parcelas residenciales como no residenciales) se complementar
con la habilitacin dentro de las mismas de una dotacin mnima de aparcamiento para
2
vehculos motorizados de 1,0 plz/100 m (t).
Esa dotacin se incrementar en los supuestos que se mencionan a continuacin, de
conformidad con los criterios que asimismo se exponen:
a)
En los talleres de reparacin de automviles, excluidos los talleres de reparacin

rpida, se habilitar una dotacin equivalente a la capacidad mxima del taller en
nmero de vehculos en reparacin simultnea.
b)
Usos comerciales:
*
Venta al detalle de productos de consumo:

2
2 y 3 categoras:.................................................. 4,0 plz/100 m (t)
2
4 categora:........................................................... 6,0 plz/100 m (t)
Venta al detalle de otros productos (2, 3 y 4 categoras): el Ayuntamiento

establecer en cada caso la dotacin necesaria, tomando la dotacin exigida
para la venta de productos de consumo como referencia mxima.
Venta de automviles: ................................................... 1,5 plz/100 m (t)

(Destinados a exposicin)
c)
Usos de hostelera y recreativos de 2 y 3 categoras: ...... 3,0 plz/100 m (t)
d)
Usos hoteleros [superficie de techo ocupada > 2.000 m (t)]: 1,0 plz/2 habitaciones.
e)
Otros usos terciarios y de equipamiento comunitario"

2
2
[superficie de techo ocupada > 2.000 m (t)]: ........................ 2,0 plz/100 m (t)
En todo caso, los parmetros expuestos en los apartados anteriores sern considerados
como referentes dotacionales mximos que el Ayuntamiento podr, previa justificacin de
su conveniencia e idoneidad, ajustar y/o adaptar a la baja en atencin a las
caractersticas y a los condicionantes propios de las actuaciones planteadas.
Adems, en atencin a objetivos asociados a la ordenacin del trfico y/o a razones
vinculadas a las propias caractersticas de la actividad que se pretenda desarrollar, las
correspondientes Normas Particulares de este Plan General, el planeamiento
pormenorizado y/o las Ordenanzas urbansticas municipales a promover en desarrollo de

210
este Plan podrn eliminar total o parcialmente esa exigencia en determinados mbitos o
partes de los mismos, establecer la prohibicin de la implantacin de aparcamientos, o
prever el incremento de la dotacin expuesta.
C.- En la medida en que, por un lado, las condiciones de la parcela, de la edificacin y del
entorno afectados lo permitan, y, por otro, la naturaleza y las caractersticas propias de
las actividades no residenciales que se pretendan implantar en edificaciones (tanto
residenciales como no residenciales) preexistentes y consolidadas lo justifique, podr
condicionarse la autorizacin de dichas actividades a la disposicin de una dotacin
2
mnima de aparcamiento para vehculos motorizados de 1,0 plz/100 m (t).
4.- Dotacin de aparcamiento para bicicletas.
A.- Tanto en los nuevos desarrollos urbansticos como en las actuaciones de reforma y
renovacin urbana y en las de sustitucin y rehabilitacin integral de edificaciones
preexistentes, se debern ordenar, en el interior de las correspondientes edificaciones y/o
parcelas, espacios para el aparcamiento de bicicletas, de conformidad con los siguientes
criterios:
a)
b)
c)
d)
e)
Edificaciones residenciales: 1 plazas por cada 100 m(t) o fraccin.

Edificaciones destinadas a actividades econmicas: 3 plazas por cada 100 m(t).
Alojamientos dotacionales: 2 plazas por cada 100 m(t).
Equipamientos: 3 plazas por cada 100 m(t).
Terminales o estaciones de transporte pblico: se estar a lo establecido bien en el o
los correspondientes planes de movilidad, bien en los proyectos especficos referidos a
dichas instalaciones.
B.- Tratndose de edificaciones residenciales, las citadas plazas se ubicarn, preferentemente,

en planta baja. Tambin podrn colocarse en plantas bajo rasante, en los supuestos y
condiciones que se determinen en el planeamiento de desarrollo y/o en las Ordenanzas
municipales a las que se hace referencia en el artculo 5 de este documento. De igual
manera, podrn colocarse sobre rasante, en el exterior de la edificacin, siempre que sta
cuente con terrenos no edificados vinculados a la misma.
C.- Tratndose de edificaciones e instalaciones destinadas a otros usos, las referidas plazas
sern habilitadas en las condiciones establecidas bien en el planeamiento de desarrollo,
bien en las citadas Ordenanzas.
D.- Con carcter general, previa la debida justificacin, dichas Ordenanzas podrn reajustar y
complementar, tanto al alza como a la baja, las previsiones anteriores en los trminos que
se estimen oportunos.


211
TTULO CUARTO.
RGIMEN GENERAL DEL SUELO NO URBANIZABLE.
CAPTULO PRIMERO.
DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL.
Artculo 64.- Condiciones generales de edificacin y uso.

Con carcter general, la implantacin de edificaciones y usos en el suelo no urbanizable se
ajustar, entre otras, a las previsiones establecidas en la legislacin vigente, en los instrumentos
de ordenacin territorial tambin vigentes, en este Plan General, y en el planeamiento que se
promueva en su desarrollo.
2.- Condiciones de emplazamiento
A.- Con el fin de reducir y minimizar todo tipo de impacto paisajstico o ambiental, y cualquier
efecto perjudicial que de otra manera pudiera producirse, el Ayuntamiento podr establecer
en cada caso, modificando las propuestas que a ese respecto puedan plantearse,
condiciones de emplazamiento y ubicacin de las construcciones autorizadas, adicionales a
las que se establecen expresamente y en cada caso en este documento.
Esas condiciones podrn incidir tanto en nuevas edificaciones proyectadas, como en
propuestas de sustitucin, ampliacin, etc., de construcciones e instalaciones ya existentes
con anterioridad.
B.- En caso de derribo y sustitucin de edificaciones existentes y consolidadas o de
construccin de nuevas edificaciones, el Ayuntamiento podr autorizar (si as se solicita) o
acordar (en el caso de considerar que otras posibles soluciones son ms adecuadas que
las planteadas), por razones paisajsticas, de impacto, higiene, seguridad, o cualesquiera
otras que, justificadamente, considere oportunas, su implantacin en emplazamientos
diversos tanto a los anteriormente ocupados por la edificacin preexistente, como a los
nuevos propuestos para su implantacin.
Sin descartarla, en el supuesto de edificaciones integradas en el Catlogo de Patrimonio
Urbanstico, la viabilidad y/o conveniencia de esa opcin deber ser analizada, adems,
desde la perspectiva de su incidencia en el mantenimiento y preservacin de dichas
edificaciones y/o de los elementos de valor de las mismas, descartndola en el supuesto de
que resulte desfavorable para la consecucin de ese objetivo. En todo caso, la viabilidad de
esa opcin deber ser objeto de, en su caso, informe favorable de la Administracin
competente en la materia.
C.- Con carcter general y salvo en los supuestos en los que el cumplimiento de las
previsiones de naturaleza preceptiva establecidas en las disposiciones legales vigentes
(incluidos los instrumentos de ordenacin territorial) lo impida, las edificaciones
preexistentes y consolidadas se entendern convalidadas en sus actuales condiciones de
emplazamiento, sin perjuicio de la modificacin de su emplazamiento de conformidad con
los criterios expuestos en el anterior apartado B. En este contexto, la aplicacin de estos
ltimos criterios se efectuar en condiciones que conlleven el cumplimiento, siempre que

212
sea posible, de las previsiones generales (distancias, separaciones, retiros,) establecidas

en este Plan General y en el planeamiento promovido en su desarrollo, y sin que en ningn
caso se acente su incumplimiento.
3.- Condiciones de forma y volumen de las edificaciones e instalaciones.
A.- Condiciones de forma y volumen de las nuevas edificaciones e instalaciones:
*
Pendiente mxima de cubierta:
40%.
Nmero mximo de plantas de edificacin:

3 plantas sobre rasante.
1 planta bajo rasante.
Excepcionalmente, podr autorizarse la construccin de dos (2) plantas bajo rasante
siempre que se estime conveniente y justificado por razones asociadas bien a la
topografa del mbito afectado, bien a las caractersticas y condiciones propias de la
actuacin planteada, bien de otra ndole.
Adems, esas edificaciones bajo rasante podrn tener una ocupacin en planta
diversa a las de las edificaciones sobre rasante, con el lmite mximo de edificabilidad
establecido en el anterior artculo 30 de este documento.
Altura de edificacin mxima, referida a cualquier punto de la misma, con excepcin

de las instalaciones que deban colocarse en la cubierta: 9 metros.
Retiro de las edificaciones e instalaciones respecto del

lmite de la parcela:
............................................................. 10,00 m.
Longitud mxima de la edificacin e instalacin: .................... 50,00 m.
Ocupacin en planta mxima por edificio o instalacin:

Edificacin convencional (pabellones): ....................... 1.000,00 m
Viveros, invernaderos o construcciones e
instalaciones asimilables, que acojan actividades
agrarias en las que el terreno no sea el referente
directo de la produccin (soluciones de cultivo
hidropnico, etc.), cualesquiera que sean las soluciones
constructivas a las que respondan los mismos
(fijas o no; estables o no; con o sin cimentacin; etc.): .. 1.200,00 m
Superficie de techo edificable sobre rasante

mxima por edificio: ............................................................. 1.200,00 m(t)
Adems, con carcter general, las construcciones se adecuarn a los criterios establecidos
tanto en el artculo 28.4.c de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006, como
en las disposiciones que se promulguen en su desarrollo.
Excepcionalmente, el conjunto de los parmetros establecidos en este artculo (con la nica
salvedad de los referidos al nmero mximo de plantas de edificacin y a su retiro
respecto del lmite de la parcela) podrn ser reajustados al alza en los supuestos de
construcciones e instalaciones destinadas directamente tanto a usos rurales como a

213
infraestructuras de servicios que, justificadamente, deban superarlos en atencin a

requisitos de programacin y/o adecuacin funcional ineludibles. En todo caso, la
autorizacin e implantacin de propuestas que conlleven la superacin de esos parmetros
en un porcentaje superior al 20% requerir la previa elaboracin y tramitacin de un plan
especial que, entre otros extremos y por un lado, justifique la conveniencia e idoneidad de
dicho reajuste a los efectos de la consecucin de los objetivos planteados, por otro,
determine los nuevos parmetros planteados en sustitucin de los anteriores, y, por ltimo,
justifique asimismo la adecuacin y compatibilidad de esos nuevos parmetros con los
condicionantes y caractersticas del entorno y garantice la inexistencia de impacto
perjudiciales derivados de los mismos.
En ese contexto, tratndose de edificaciones e instalaciones vinculadas a usos rurales,
esos excepcionales criterios de intervencin sern de aplicacin, exclusivamente, en las
destinadas directamente a la produccin agropecuaria y no as a usos auxiliares de la
explotacin agropecuaria (vivienda, agroturismo, ) de carcter no estrictamente rural.
B.- Condiciones de forma y volumen de las edificaciones preexistentes y consolidadas:
Con carcter general, se entendern consolidadas las edificaciones preexistentes con
anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General, con sus actuales condiciones de
forma y volumen.
A los correspondientes efectos, se considerar que esa consolidacin incide en las
edificaciones preexistentes construidas de conformidad con los criterios establecidos en el
correspondientes autorizaciones administrativas, incluida licencia municipal. A su vez, dicha
consolidacin no incide, entre otras, en las edificaciones, instalaciones y elementos a los
que se alude en el siguiente apartado 8 de este mismo artculo.
En todo caso, en el supuesto de proyeccin y ejecucin de actuaciones de sustitucin y
reforma de las edificaciones consolidadas de conformidad con los mencionados criterios,
las condiciones expuestas en el anterior apartado A sern de aplicacin en la medida y con
el alcance con el que, en cada caso, sean compatibles con la indicada consolidacin de las
mismas.
4.- Condiciones de urbanizacin y de tratamiento del entorno.
Las parcelas en las que se autorice tanto la implantacin de nuevas construcciones (con
excepcin de las que se destinen a usos agrarios no profesionalizados e infraestructuras de
servicios en los casos en que esta exigencia resulte objetivamente innecesaria) como la
remodelacin y/o reutilizacin de las preexistentes, debern disponer de acceso rodado en las
condiciones establecidas en este captulo (concretamente en el siguiente artculo 65), as como
de, como mnimo, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de electricidad.
Si alguno de estos servicios no existiese o no reuniera las condiciones debidas, el solicitante
deber garantizar la implantacin o mejora del mismo a su cargo, pudiendo el Ayuntamiento
en caso contrario, denegar la licencia solicitada. Esta obligacin podr extenderse, en el caso
de implantacin de usos no rurales a las redes generales -viaria y de servicios- cuya
capacidad resultara insuficiente para el adecuado desarrollo de la actividad solicitada.


214
5.- Integracin paisajstica de los tendidos areos.

El Ayuntamiento podr establecer las condiciones que estime adecuadas en lo referente al
trazado y la configuracin de los elementos de los tendidos de lneas elctricas y telefnicas
areas, con el fin de minimizar su repercusin tanto sobre el paisaje como sobre el medio
agrcola y forestal.
Las Ordenanzas municipales a elaborar en desarrollo de este Plan General podrn definir las
condiciones de intervencin que a ese respecto se estimen adecuadas.
6.- Prohibiciones de uso y usos admitidos excepcionalmente.
Con carcter general, podrn implantarse en el suelo no urbanizable los usos autorizados en el
mismo, tengan o no carcter rural, en las condiciones expuestas tanto en el planeamiento
urbanstico vigente, incluido este Plan General, como en las disposiciones legales vigentes en la
materia.
En ese contexto, quedan expresamente prohibidos en dicho suelo los usos de carcter urbano, y
ms concretamente los usos industriales, con excepcin de las industrias agrarias y de
explotacin del litoral autorizadas, previa obtencin, en su caso y siempre que resulte necesario,
del visto bueno del organismo sectorial competente en la materia. Esas industrias debern
sujetarse en cualquier caso a las condiciones y limitaciones establecidas tanto en este Plan
General y en el planeamiento promovido en su desarrollo, como en las disposiciones legales
Asimismo, quedan prohibidas las nuevas edificaciones destinadas a vivienda colectiva,
entendindose por tal la destinada a alojar ms de dos unidades de vivienda. Se consolidan las
edificaciones existentes con anterioridad a la aprobacin de este Plan, incluidas las que cuenten
con un nmero de viviendas superior, implantadas en su momento con las debidas y necesarias
autorizaciones legales. Las nuevas edificaciones destinadas a vivienda permitidas en el suelo no
urbanizable de acuerdo con los criterios planteados en este Plan debern estar ligadas a una
explotacin agropecuaria o, en su caso, a otros usos autorizados que justifiquen su
implantacin. Se prohibe expresamente la construccin de nuevos edificios con destino a
vivienda autnoma.
Se autoriza asimismo la implantacin de usos de infraestructuras de servicios urbanos en las
modalidades y condiciones establecidas tanto en este Plan General, como en los planes y
ordenanzas que se promuevan en su desarrollo.
7.- Condiciones para evitar el riesgo de formacin de ncleo de poblacin.
Se prohibe la construccin de una nueva edificacin residencial en los supuestos en los que la
misma, de ejecutarse, d lugar a la presencia de, al menos, cuatro edificaciones con uso
residencial en un crculo de 75 metros de radio.
Se considerar que se cumple esta condicin tanto en el supuesto de que todas esas
edificaciones estn ntegramente dentro de ese crculo como en el de que lo estn parcialmente.
8.- Eliminacin de elementos degradantes.
Toda intervencin de rehabilitacin de una edificacin preexistente, de cambio de uso de la
misma y de construccin de nuevas edificaciones, cualesquiera que sean los usos a los que se

215
destinen, se condicionar a la previa eliminacin y derribo de las chabolas, tejavanas y dems

elementos existentes en los terrenos vinculados a aquellas edificaciones, construidos de forma
precaria o no, cuyo mantenimiento resulte contrario a la preservacin y, en su caso, restauracin
del medio natural en las condiciones naturales, ambientales y paisajsticas adecuadas.
9.- Utilizacin preferente de las edificaciones preexistentes.
Los usos y actividades autorizados en el suelo no urbanizable se ubicarn, preferentemente, en
las edificaciones preexistentes y consolidadas, siempre que las mismas sean adecuadas para
su implantacin.
La construccin de nuevas edificaciones destinadas a esos usos y actividades se condiciona a
la inexistencia de edificaciones preexistentes, aptas para su implantacin.
A esos efectos, se considerarn preexistentes las edificaciones ubicadas en el suelo no
urbanizable, construidas en su da previa obtencin de la correspondiente licencia municipal y/o
legalizadas con posterioridad, y consolidadas por este Plan General y/o por el planeamiento
10.- Limitacin del nmero de edificaciones.
Se reducir al mximo posible el nmero de edificaciones existentes y/o a construir vinculadas a
una misma explotacin agropecuaria, finca y/o actividad autorizada.
Con ese fin, siempre que sean compatibles entre s, los usos y actividades autorizados que
requieran de edificaciones o instalaciones se implantarn en una misma edificacin.
Complementariamente, la construccin y/o habilitacin de dos o ms edificaciones o
instalaciones exentas deber justificarse, entre otras, en razones asociadas bien al cumplimiento
de las disposiciones legales vigentes en la materia (de carcter sanitario, etc.) y/o de las propias
previsiones establecidas en el planeamiento urbanstico (reguladoras del tamao mximo de las
edificaciones e instalaciones, etc.), bien en exigencias funcionales y/o de programacin de los
objetivos y actividades proyectados, bien en otro tipo de razones debidamente justificadas.
11.- Medidas de desarrollo de las previsiones anteriores.
Las Ordenanzas municipales a las que se hace referencia en el anterior artculo 5 de este
documento establecern las medidas que, en desarrollo y/o como complemento de las
previsiones anteriores, se estimen adecuadas.
Artculo 65.- Carreteras y caminos rurales

1.- Tendrn esta consideracin las carreteras (red de titularidad de la Diputacin Foral de
Gipuzkoa) y los caminos pblicos existentes o proyectados en el suelo no urbanizable,
reflejados bien en el plano IV.5 Carreteras y caminos rurales del documento 5. Planos de
este Plan General, bien en el planeamiento promovido en su desarrollo, con independencia
de su integracin o no en la red de sistemas generales del municipio.
Tambin tendrn esa consideracin aquellas otras carreteras y caminos preexistentes y no
grafiados en el citado plano que, justificadamente, renan, entre otras, las condiciones
siguientes:

*
*
*
216
Anchura mnima de calzada: 4,00 m.

Pendiente: inferior al 15%.
Disponer de pavimento (asfltico, hormign) que cumpla los requisitos de capacidad
portante establecidos en las disposiciones legales vigentes, incluidas las Ordenanzas
municipales.
Disponer bien de va de salida alternativa, bien de final en fondo de saco con un
dimetro de 12,50 metros, bien de alguna otra solucin alternativa que resulte idnea
a ese respecto.
2.- El Ayuntamiento y la Diputacin Foral de Gipuzkoa podrn mejorar y ampliar la red de

carreteras y caminos rurales existentes, bien directamente, mediante la formulacin de
los proyectos de obras ordinarias correspondientes -que llevarn implcita la declaracin
de utilidad pblica a los efectos de la expropiacin de los terrenos afectados-, bien
condicionando la autorizacin de nuevos usos y edificaciones que se sirvan de dicho
viario al cumplimiento de los requisitos de mejora y ampliacin necesarios.
3.- Las nuevas edificaciones destinadas a usos rurales que pretendan levantarse en suelo no
urbanizable debern disponer de acceso desde alguna de las carreteras o caminos
mencionados en el anterior apartado 1.
4.- Las nuevas edificaciones destinadas a usos no rurales autorizados (usos terciarios y de
equipamiento, industrias agrarias y de explotacin del litoral) que pretendan implantarse
en suelo no urbanizable debern disponer de acceso desde alguna de las carreteras o
caminos mencionados en el anterior apartado 1, y debern situarse:
*
A una distancia superior a 10 metros e inferior a 100 metros, en los supuestos en los
que no resulte necesaria y/o no se prevea la formulacin de planeamiento especial a
los efectos de su autorizacin.
A la distancia establecida en el citado planeamiento especial, siempre que se proceda

a su formulacin y aprobacin.
5.- Se autoriza la apertura de nuevas carreteras y caminos, exclusivamente, bien con el fin de
dar acceso a construcciones particulares preexistentes y no declaradas fuera de
ordenacin, bien en atencin a razones de inters pblico previa y debidamente
justificadas.
6.- La proteccin de la percepcin del paisaje desde carreteras y caminos en el suelo no
urbanizable podr ser motivo de la restriccin singularizada de las posibilidades de
edificacin o de la plantacin de arbolado.
7.- Las referidas edificaciones, sean existentes o de nueva construccin, se ajustarn a los
criterios establecidos, entre otros, en la normativa foral vigente en materia de carreteras y
caminos de Gipuzkoa, de 6 de junio de 2006, en los trminos y con el alcance con el que,
en su caso, sean de aplicacin.
8.- Las Ordenanzas municipales mencionadas en el anterior artculo 5 establecern las
medidas que, en su caso y justificadamente, se estimen adecuadas a modo de desarrollo
y/o complemento de las previsiones anteriores.


217
Adems, previa justificacin de su conveniencia, dichas Ordenanzas podrn reajustar las

previsiones expuestas en este artculo, sustituyndolas por otras que se estimen
convenientes, ms o menos exigentes que las anteriormente establecidas.
Artculo 66.- Pistas para vehculos

Excepcionalmente, se autoriza la apertura de nuevas pistas en suelo no urbanizable cuando las
mismas respondan a razones asociadas a la explotacin del medio rural. Su autorizacin,
incluso en lo referente a las caractersticas y condicionantes materiales de dichas pistas, se
adecuar a los criterios establecidos en las Ordenanzas municipales a promover en desarrollo
de este Plan General.
Por su parte, se prohbe la apertura de nuevas pistas que o bien no respondan a las
mencionadas razones, o bien no estn contempladas en el contexto global de obras o
edificaciones autorizadas.
Artculo 67.- Proteccin de la vegetacin de inters y de la fauna.

1.- Proteccin de la vegetacin de inters.
Se consideran reas de vegetacin de inters las identificadas tanto en este Plan General
(condicionante superpuesto C.1d Hbitats de vegetacin de inters. Arbolado, parques y
jardines urbanos) como, en su caso, en el planeamiento especial que se promueva en su
desarrollo.
Con carcter general, se prohben las intervenciones y talas destructivas o degradantes de dicha
vegetacin, salvo las que pudieran justificarse desde la perspectiva de la explotacin racional
del recurso forestal, o resultar inevitablemente necesarias para la realizacin de construcciones
o instalaciones correspondientes a la estructura general y orgnica del territorio, sin perjuicio de
las autorizaciones que a ese respecto resultasen necesarias.
Asimismo, se prohbe la tala de arbolado y vegetacin arbustiva en los mrgenes y riberas de
los cauces pblicos, con excepcin de las intervenciones de limpieza y mejora que, de igual
modo, debern ser objeto de autorizacin.
El rgimen de tratamiento de las citadas reas es el reflejado en el siguiente artculo 84 de este
documento.
Las Ordenanzas municipales mencionadas en el anterior artculo 5, establecern las medidas
que, en desarrollo y/o como complemento de las previsiones anteriores, se estimen adecuadas.
2.- Proteccin de la fauna.
Se consideran reas proteccin de la fauna las identificadas, adems de en las disposiciones
legales vigentes en la materia, tanto en este Plan General (condicionante superpuesto C.1e
reas de proteccin de la fauna), como en los planes y proyectos especficos que con ese fin
puedan promoverse en su desarrollo.
El rgimen de tratamiento de las mismas ser el reflejado en el siguiente artculo 84 de este
documento.

218
Con carcter general, las actuaciones, tanto de implantacin de edificaciones como de

promocin de actividades, se complementarn con la determinacin de las medidas que en
cada caso se estimen necesarias para la preservacin de las especies de fauna protegida que
puedan existir en el entorno afectado.
Sern objeto de la debida y expresa consideracin y evaluacin, en ese contexto, los planes
de gestin promovidos para la preservacin de esas especies, incluidas las medidas
establecidas en cada uno de ellos.
Artculo 68.- Proteccin y/o tratamiento de otros espacios y elementos afectados por los
condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica determinados en
el planeamiento urbanstico.
El rgimen de tratamiento y, en su caso, proteccin de espacios y elementos afectados por
otros condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica regulados en el planeamiento
urbanstico, incluido este Plan General, diversos a los mencionados en el artculo anterior ser
el establecido en dicho planeamiento.
Artculo 69.- Proteccin de cauces fluviales

Con carcter general, a los efectos de la proteccin de los citados cauces se estar a lo
establecido en las disposiciones legales vigentes en la materia, incluidos los instrumentos de
(1)
ordenacin territorial asimismo vigentes .
En todo caso, las edificaciones de nueva implantacin se separarn de los cauces fluviales un
mnimo de 15,00 m.
Esa distancia no ser aplicable a las edificaciones destinadas al uso y aprovechamiento de los
cauces fluviales, as como a las vinculadas a dotaciones pblicas -viario, infraestructuras de
servicios, etc.-, que, conforme a lo dispuesto en las disposiciones vigentes, sean autorizadas por
la Administracin competente en la materia.
Se consolidan las edificaciones existentes ubicadas a una distancia inferior a la citada, siempre
que las mismas se adecuen a los criterios establecidos en las citadas disposiciones legales
vigentes.
Artculo 70.- Implantacin de construcciones mviles o prefabricadas

Con carcter general y sin perjuicio de la salvedad que se menciona a continuacin, la
implantacin estable de construcciones prefabricadas, de madera o cualesquiera otros
materiales, fijas o mviles, caravanas, mobilhomes o cualquier otro elemento susceptible de ser
utilizado como habitacin, alojamiento o lugar de esparcimiento, ya sea de forma continua o
intermitente, ser considerada a todos los efectos como una nueva edificacin destinada al uso
(1)
Merecen una particular atencin, a ese respecto, las previsiones establecidas tanto en las vigentes Directrices de
Ordenacin del Territorio como en el tambin vigente Plan Territorial Sectorial de ordenacin de mrgenes de ros y
arroyos de la CAPV (vertiente Cantbrica), aprobado definitivamente mediante resolucin de 22 de diciembre de
1998.

219
de vivienda y le sern de aplicacin la totalidad de las condiciones exigidas para este tipo de
construcciones.
Dicha salvedad est asociada en concreto, a la posible previsin de ese tipo de construcciones
o instalaciones en el contexto de la proyeccin y ordenacin de campamentos tursticos
susceptibles de autorizacin de conformidad con los criterios establecidos tanto en las
disposiciones especficas vigentes en la materia, como en el planeamiento urbanstico asimismo
vigente, incluido este Plan General y el planeamiento promovido en su desarrollo o consolidado
por l. En estos casos, se estar a lo que resulte de los planes y proyectos autorizados con ese
fin.
Artculo 71.- Acondicionamientos del terreno, vertederos y escombreras.

Los acondicionamientos de terrenos de todo tipo en suelo no urbanizable, y, entre ellos los
rellenos con tierras o escombros, o los vertidos de residuos inertes, debern ser objeto, adems
de la correspondiente licencia municipal, de las autorizaciones previstas en la legislacin
(1)
vigente .
En todo caso, su autorizacin se condiciona a la previa justificacin de la conveniencia e
idoneidad de esas actuaciones tanto desde perspectivas ambientales como desde las propias
del medio natural.
Dichas intervenciones debern contar en cualquier caso con un proyecto tcnico elaborado de
conformidad con los criterios establecidos en la referida legislacin, que, entre otros extremos,
justifique la resolucin de la recogida y canalizacin de las aguas y adecuacin ambiental de la
propuesta.
Excepcionalmente, el Ayuntamiento podr autorizar el vertido de tierras procedentes de
excavaciones realizadas como parte de obras autorizadas cuando el propietario de los terrenos
lo solicite bien para mejorar sus posibilidades de utilizacin agropecuaria o forestal, en el caso
de situarse en el suelo no urbanizable y de estar vinculados esos terrenos a una explotacin de
esa naturaleza reconocida como tal por la Administracin competente en la materia (Diputacin
Foral), bien con el de adecuar las rasantes del terreno de su propiedad a las previsiones de este
Plan General, del planeamiento promovido en su desarrollo, o de otros planes y proyectos
autorizados. Con ese fin, mediante la preceptiva elaboracin y presentacin ante el
Ayuntamiento del correspondiente proyecto tcnico redactado de conformidad con los criterios
establecidos en la indicada legislacin, se deber asegurar, entre otros extremos, un drenaje
adecuado del relleno a realizar, una proteccin suficiente de los elementos naturales o
construidos que pudieran resultar afectados, la integracin de los perfiles resultantes en el
entorno, y la recuperacin de la superficie del terreno afectado. Con este ltimo fin, en el caso
de que el mismo no estuviera destinado a su urbanizacin, se dispondr una capa de tierra
vegetal de espesor suficiente y se realizar, en su caso, una plantacin de rboles y especies
arbustivas y herbceas adecuada a las caractersticas paisajsticas del territorio en el que se
sita.
En las excavaciones de todo tipo que se realicen en el suelo no urbanizable el titular de las
obras deber reponer la vegetacin natural, incluyendo la capa de tierra vegetal necesaria en
aquellas superficies de terreno en las que, por causa de las obras, la misma hubiese sido
destruida.
(1)
Se ha de tener en cuanta a ese respecto lo dispuesto en, entre otros, el Decreto n 423, de 2 de noviembre de
1994, sobre gestin de residuos inertes e inertizados, as como las disposiciones promulgadas en su desarrollo.

220
Artculo 72.- Criterios generales reguladores del rgimen general de edificacin.

En lo referente al significado de los distintos trminos edificatorios (edificabilidad sobre y bajo
rasante; stano, semistano, planta baja; plantas altas, etc.), a la determinacin del nmero de
plantas de la edificacin, a la medicin de su altura, etc. sern de aplicacin, en la medida en
que resulten compatibles con el medio rural, los criterios generales reguladores de dichas
cuestiones establecidos en el contexto de la determinacin del rgimen de calificacin
urbanstica en los anteriores Ttulos Segundo y Tercero.
CAPTULO SEGUNDO.
DISPOSICIONES GENERALES REGULADORAS DE LA IMPLANTACION DE LOS
USOS, CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES AUTORIZADOS EN EL
SUELO NO URBANIZABLE.
Artculo 73.- Usos extractivos.

1.- Se consolidan las actividades extractivas (minas, canteras...) desarrolladas en el municipio
con anterioridad a la aprobacin y entrada en vigor de este Plan General, siempre que las
mismas cuenten con las correspondientes y preceptivas autorizaciones emitidas por las
autoridades competentes en la materia.
El alcance, tanto material como territorial de dicha consolidacin es el resultante de la
autorizacin otorgada en cada caso.
2.- La apertura de nuevas actividades de esa naturaleza requerir, entre otros extremos, la
formulacin del previo y preceptivo expediente de modificacin de este Plan General con el
fin de, por un lado, evaluar su idoneidad, por otro, identificar y delimitar el mbito objeto de
las mismas, y, por ltimo, determinar las condiciones de su desarrollo y ejercicio.
En todo caso, incluso mediante la formulacin de un expediente como el citado, su apertura
nicamente podr ser autorizada en la zona global de tipologa D.30 Agroganadera y de
campia, concretamente en las partes de la misma no afectadas por condicionantes
superpuestos a la ordenacin urbanstica incompatibles con aquellas actividades.
3.- Los mbitos objeto de las citadas actividades, as como su entorno, debern ser objeto de
los correspondientes planes y medidas de recuperacin, a ejecutar tanto
complementariamente al desarrollo de aqullas como tras su finalizacin.
Artculo 74.- Explotaciones agropecuarias-forestales comunes.

1.- Definicin.
A los efectos de lo dispuesto en este Plan General, y, en particular, a los de la implantacin de
edificaciones e instalaciones vinculadas a la misma, se entender por explotacin agropecuariaforestal comn aqulla que est o sea reconocida como tal por la Administracin competente en
la materia (Diputacin Foral de Gipuzkoa), por cumplir los requisitos establecidos a ese respecto
por la misma.


221
Esa condicin deber ser justificada en cada caso mediante la presentacin de la

correspondiente certificacin o acreditacin emitida por la citada Administracin.
En ese sentido, y con carcter general, la implantacin de nuevas construcciones vinculadas a
una explotacin agropecuaria-forestal comn tanto nueva como ya existente, requerir, entre
otros extremos, la previa presentacin de la citada certificacin, acreditativa de que sus titulares
son productores agropecuarios, la explotacin rene los requisitos de dimensin y viabilidad
productiva mnima exigidos en cada supuesto, y las construcciones se adecuan a los criterios
establecidos en la normativa vigente y aplicable en cada caso, incluido este mismo Plan
General, as como el cumplimiento de las restantes condiciones establecidas en las
disposiciones legales vigentes, incluida la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006.
A esos efectos, se identifica como casero la unidad bsica de explotacin del uso agropecuario
integral, en cuanto que constituye el modelo tradicional de explotacin del territorio rural del
municipio.
2.- Parcela mnima
A los efectos de la determinacin de la superficie de la parcela mnima para la implantacin de
una nueva explotacin agropecuaria-forestal se estar a lo dispuesto en la legislacin vigente,
as como a lo que en cada caso, en atencin a las caractersticas y condicionantes asociados a
la naturaleza de la explotacin agropecuaria-forestal que se pretenda implantar, establezca la
entidad administrativa competente en la materia (Departamento de Agricultura de la Diputacin
Foral de Gipuzkoa, o entidad que lo sustituya en sus funciones).
La superficie de dicha parcela mnima ser, en todo caso, superior a la fijada como unidad
(1)
mnima de cultivo .
A esos efectos, la finca aportada podr ser discontinua e incluir terrenos clasificados como suelo
no urbanizable situados en zonas de uso global diversas.
En todo caso, la construccin de nuevas edificaciones e instalaciones autorizadas vinculadas a
explotaciones agropecuarias-forestales tanto nuevas como preexistentes estar condicionada al
cumplimiento, entre otros, del requisito de parcela mnima establecido en cada caso, segn sea
el tipo de edificacin o instalacin proyectado, para su autorizacin, en el planeamiento
urbanstico, incluido este Plan General, as como de las restantes condiciones establecidas tanto
en las disposiciones legales vigentes como en dicho planeamiento.
3.- Condiciones generales de edificacin y urbanizacin
A.- Con carcter general, las edificaciones se adecuarn a los requisitos generales
establecidos en el anterior Captulo Primero de este mismo Ttulo.
B.- Con las salvedades expuestas en este Plan y en el planeamiento que, en su caso, se
promueva en su desarrollo, se consolidan los caseros o edificios vinculados a las
explotaciones existentes con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General,
construidos de conformidad con el rgimen urbanstico vigente en el momento de su
(1)
De conformidad con lo establecido en el Decreto de 8 de julio de 1997, por el que se regulan las explotaciones
agrarias prioritarias en la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y se determinan las unidades mnimas de cultivo en
los distintos Territorios Histricos y comarcas, la superficie de la unidad mnima de cultivo en Gipuzkoa es de 1
hectrea.

222
ejecucin, previa obtencin de la correspondiente licencia municipal, y/o legalizados con

posterioridad.
Se autoriza la construccin de edificaciones adicionales que se dispondrn bien
englobadas en el citado edificio (conformando un conjunto unitario), bien adosadas al
mismo, utilizando materiales y soluciones arquitectnicas que armonicen con ste, bien
exentas, siempre que por razones sanitarias, urbansticas u otras que se justifiquen
debidamente se estime necesario.
Cuando la explotacin cuente con una o varias viviendas auxiliares, stas se consolidan
asimismo. Se autoriza incluso la disposicin exenta de estas construcciones auxiliares en el
supuesto de que las condiciones de confort o salubridad de los usos residenciales
existentes o la funcionalidad de las instalaciones proyectadas lo hicieran necesario, con la
consiguiente disociacin de aquella construccin respecto de los establos, granjas y otras
instalaciones similares.
La consolidacin de las citadas edificaciones lleva asociada la posibilidad de su
restauracin o renovacin integral, e incluso la de su sustitucin, debiendo adaptarse en
este caso la edificacin a las condiciones generales establecidas en el planeamiento
urbanstico, salvo en los extremos cuyo cumplimiento hiciese inviable la propia sustitucin.
Esa consolidacin no se extiende a las chabolas, tejavanas y dems aadidos precarios
que, con el fin de mejorar la configuracin y la imagen general del conjunto de la edificacin
y de su entorno, deban ser eliminados previa y/o simultneamente a las indicadas
renovacin o sustitucin, debiendo condicionarse la autorizacin de estas actuaciones al
derribo de aqullos.
En todo caso, la materializacin de dichas actuaciones, incluida la de sustitucin, se
entender condicionada a la previa obtencin, tanto de la correspondiente licencia
municipal, como de los restantes informes o autorizaciones que, en su caso, resulten
necesarios de conformidad con los criterios establecidos en las disposiciones legales
vigentes.
Adems, se debern respetar los elementos de valor arquitectnico o histrico existentes e
integrados en el Catlogo del municipio, conservndolos y/o reutilizndolos.
La altura de los cuerpos de ampliacin no sobrepasar la media del edificio originario,
debiendo cumplirse en todo caso los lmites mximos de altura y nmero plantas de
edificacin establecidos con carcter general para las construcciones destinadas a usos
rurales. Debern cumplirse en todo caso las condiciones reguladoras de las separaciones
mnimas a los linderos de la parcela y/o a otras edificaciones, elementos y propiedades,
establecidas en el planeamiento urbanstico, incluido este Plan General, sin que puedan
reducirse las preexistentes.
4.- Implantacin de nuevas explotaciones agropecuarias-forestales comunes.
La implantacin de nuevas explotaciones agropecuarias-forestales comunes requerir el
cumplimiento de, entre otras, las condiciones establecidas en los apartados 1 -certificacin de la
Diputacin Foral de Gipuzkoa- y 2 -superficie mnima del terreno vinculado a la misma- de este
mismo artculo.
Con carcter general, a los efectos de la implantacin de esas nuevas explotaciones y, ms en
concreto, de dar cobertura y respuesta a las necesidades que las mismas pudieran plantear en

223
materia de edificaciones e instalaciones, se tomarn como referencia, preferentemente, las

preexistentes y consolidadas de conformidad con los criterios establecidos en este Plan
General.
Complementariamente, cualquiera que sea la naturaleza y el destino de las mismas, la
autorizacin de nuevas edificaciones e instalaciones vinculadas a esas explotaciones se
entender condicionada, por un lado, al cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos
establecidos a ese respecto en las disposiciones legales vigentes, incluidos los instrumentos de
ordenacin territorial y el planeamiento urbanstico asimismo vigentes (este Plan General;
planeamiento promovido en su desarrollo; etc.), y, por otro, a la previa justificacin de la
inidoneidad de las edificaciones preexistentes para los fines planteados. Complementariamente,
su autorizacin e implantacin se entender a su adecuacin a los criterios de tratamiento y, en
su caso, preservacin de los espacios y elementos objeto de los condicionantes superpuestos a
la ordenacin urbanstica regulados en este Plan General.
5.- Construcciones e instalaciones destinadas a la explotacin agropecuaria-forestal.
A.- Se considerarn como tales las construcciones e instalaciones destinadas directamente a
la produccin agraria o a usos complementarios y/o auxiliares de la explotacin (cuadras;
granjas y construcciones e instalaciones asociadas a explotaciones ganaderas intensivas;
establos; pajares; silos; edificaciones e instalaciones para la guarda de maquinaria agraria y
de vehculos de personas vinculadas al casero; edificaciones e instalaciones vinculadas a
industrias agrarias auxiliares de la explotacin; viveros; serreras; invernaderos; etc.), con
excepcin de los regulados en los siguientes apartados 6 y 7 de este mismo artculo.
En atencin a la naturaleza y a los objetivos de las mismas, esas construcciones e
instalaciones podrn responder a soluciones constructivas y/o de implantacin bien de
carcter fijo y estable, bien de carcter provisional.
A los efectos de la determinacin, en cada caso, de las soluciones constructivas y/o de
implantacin idneas, sern objeto de la debida consideracin y evaluacin los parmetros
(1)
de intervencin que, en su caso, determine la entidad competente en materia agraria , en
atencin a la naturaleza y a los condicionantes de la correspondiente explotacin
agropecuaria-forestal, y la funcin asignada en el contexto de la misma a las
correspondientes edificaciones e instalaciones.
B.- Con la sola excepcin de las declaradas disconformes y/o fuera de ordenacin de
conformidad con los criterios establecidos tanto en este Plan General como en el
planeamiento convalidado por l o promovido en su desarrollo, se entendern consolidadas
las construcciones e instalaciones preexistentes con anterioridad a la aprobacin de este
Plan General y destinadas a los usos mencionados en el apartado anterior, siempre que las
mismas hubiesen sido construidas de conformidad con los criterios establecidos en el
planeamiento urbanstico vigente, previa obtencin de la o las correspondientes
autorizaciones administrativas, incluidas licencias municipales.
Tanto a los efectos de su ampliacin como de su destino a usos diversos de los
previamente implantados en ellas, se entendern de aplicacin las condiciones
establecidas en los siguientes apartados C y D para las nuevas construcciones e
instalaciones, salvo que sean de imposible cumplimiento, en cuyo caso el Ayuntamiento
adoptar, justificadamente, la resolucin que considere oportuna. Aquellas condiciones
(1)
En el momento de la formulacin de este Plan General, la entidad competente en las referidas materias de
naturaleza agraria es el Departamento de Desarrollo de Medio Rural de la Diputacin Foral de Gipuzkoa.

224
sern en todo caso de aplicacin en relacin con las propuestas de implantacin de

granjas, explotaciones ganaderas intensivas, industrias agrarias de carcter pecuario o de
otros destinos asimilables a los anteriores en atencin a su naturaleza y a sus afecciones
en las referidas edificaciones preexistentes.
La consolidacin de las citadas construcciones e instalaciones lleva asociada, con carcter
general, el deber de eliminar las chabolas, los aadidos precarios, las tejavanas, etc., con el
fin de mejorar la configuracin y la imagen general del conjunto de la edificacin y de su
entorno.
C.- Las nuevas construcciones e instalaciones destinadas a los usos y objetivos mencionados
en el anterior apartado A y a las que se alude a continuacin, tanto estn vinculadas a
explotaciones agropecuarias-forestales preexistentes como a nuevas, debern adecuarse,
entre otras, a las condiciones que asimismo se exponen:
a)
Esas construcciones e instalaciones son concretamente las siguientes:

*
Edificaciones convencionales (pabellones).
*
Viveros, invernaderos o construcciones e instalaciones asimilables, que acojan
actividades agrarias en las que el terreno no sea el referente directo de la
produccin (soluciones de cultivo hidropnico, etc.), cualesquiera que sean las
soluciones constructivas a las que respondan los mismos (fijas o no; estables o
no; con o sin cimentacin; etc.).
Tienen esa condicin, entre otras y adems de las mencionadas, las granjas, las
construcciones e instalaciones asociadas a industrias agrarias auxiliares de la
explotacin, etc.
b)
Separaciones mnimas de carcter general:

*
Al lmite del suelo no urbanizable: ...................................
*
A edificaciones destinadas a usos no rurales
existentes en otras fincas ajenas a la explotacin:.........
*
Al lmite de la parcela: ......................................................
*
A edificaciones vinculadas a la misma explotacin
que alcancen la longitud y la ocupacin de parcela
mximos establecidos en el anterior artculo 64.3.A:...
50,00 m.
50,00 m.
10,00 m.
20,00 m.
c)
Separaciones mnimas especficas de las construcciones destinadas a granjas,

explotaciones ganaderas intensivas, industrias agrarias de carcter pecuario o a otros
destinos asimilables a los anteriores en atencin a su naturaleza y a sus afecciones:
*
Al lmite del suelo no urbanizable: ................................... 400,00 m.
*
A edificaciones no rurales existentes en otras fincas
ajenas a la explotacin: ................................................... 100,00 m.
*
A edificaciones destinadas a los usos mencionados
en el siguiente apartado 6, y vinculadas a la
propia explotacin: ........................................................... 20,00 m
*
Al lmite de la parcela: ...................................................... 10,00 m.
d)
Nmero mximo de plantas:

*
1 planta sobre rasante (susceptible de ser complementada con una entreplanta
de, como mximo, una superficie equivalente al 20% de aqulla).
*
1 planta bajo rasante.


225
e)
Altura mxima:
..................................................... 5,00 m.
f)
Condiciones de ocupacin en planta mxima de la parcela por la edificacin:

La ocupacin en planta mxima de una misma y nica parcela fsica y espacialmente
continua por parte del conjunto de las construcciones reguladas en este apartado C
responder, con carcter general, a los siguientes criterios:
*
Parcela con superficie inferior a 10.000 m:....... 15% de la superf. de la parcela
*
Parcela con superficie superior a 10.001 m e inferior a 60.000 m:
Criterio general: .......................................... 10% de la superf. de la parcela
Ocupacin mxima: ................................... 5.000 m.
*
Parcela con superficie superior a 60.001 m:
Ocupacin mxima: ................................... 8.000 m
g)
Edificabilidad mxima sobre rasante destinada a las construcciones e instalaciones

reguladas en este apartado C en cada una de las citadas parcelas: 1,00 m(t)/m de
parcela ocupable de conformidad con las condiciones expuestas en el anterior
apartado f.
D.- Las nuevas instalaciones destinadas a los usos y objetivos mencionados en el anterior
apartado A y a las que se alude a continuacin, tanto estn vinculadas a explotaciones
agropecuarias-forestales preexistentes como a nuevas, debern adecuarse, entre otras, a
las condiciones que asimismo se exponen:
a)
Esas instalaciones estn conformadas, concretamente, por los invernaderos u otras

asimilables, asociadas a actividades de produccin y/o plantacin agraria efectuadas
de manera directa sobre el terreno, siendo ste el referente y/o soporte directo de las
mismas.
b)
Separaciones mnimas de carcter general:

*
A edificaciones destinadas a usos no rurales
existentes en otras fincas ajenas a la explotacin: 20,00 m.
*
Al lmite de la parcela: ......................................... 10,00 m.
c)
Ocupacin mxima de una misma y nica parcela fsicamente continua y receptora de

la instalacin:
*
Parcela con superficie inferior a 10.000 m: ...... 30%
*
Parcela con superficie superior a 10.001 m e inferior a 60.000 m:
Ocupacin mxima: ................................... 8.000 m
*
Parcela con superficie superior a 60.001 m:
Ocupacin mxima: ................................... 10.000 m
E.- La autorizacin e implantacin de las citadas construcciones e instalaciones se entender

condicionada a la previa emisin del o de los correspondientes informes de los organismos
con competencia en las materias afectadas, en los supuestos y trminos establecidos en
las disposiciones legales vigentes.
F.- La autorizacin e implantacin de las referidas construcciones e instalaciones deber
complementarse con la proyeccin y ejecucin de las medidas que en cada caso se
estimen necesarias para garantizar la disposicin y materializacin de: las correspondientes

226
y adecuadas condiciones higinico-sanitarias, incluido, en particular, el sistema de

depuracin de vertidos y de saneamiento que resulte necesario en cada supuesto; la
dotacin de abastecimiento de agua; el suministro de electricidad y alumbrado exterior; el
acceso, en el contexto de las condiciones generales establecidas en este documento; otros
servicios que se estimen necesarios.
En el supuesto de que cualesquiera de esos servicios e infraestructuras no renan las
condiciones necesarias para la construccin de la edificacin o instalacin proyectada, y el
desarrollo en la misma de las actividades previstas, se condicionar su autorizacin a la
ejecucin de las obras y actuaciones necesarias para la correcta y completa adecuacin de
aqullos, as como a su abono por el promotor de la construccin. Se exigirn con ese fin,
los avales o garantas que se estimen necesarios.
G.- En todos aquellos casos en los que la actividad desarrollada lleve asociada la venta de
productos resultantes de la misma, la superficie destinada a la misma en el conjunto de una
misma explotacin agropecuaria-forestal no podr ser superior a 25 m(t).
Excepcionalmente, el techo a prever con ese fin podr ser superior al citado, previa
justificacin de su conveniencia y necesidad en el contexto de la formulacin del
correspondiente plan especial de previsin y ordenacin de la actividad directamente
relacionada con los productos objeto de venta.
H.- Previa justificacin de su idoneidad y conveniencia, las previsiones expuestas en los
apartados anteriores podrn ser reajustadas (tanto al alza como a la baja; en trminos ms
o menos exigentes que los expuestos; y con el alcance que, en cada supuesto, se estime
adecuado), mediante la formulacin del planeamiento especial que con ese fin se estime
adecuado.
Complementariamente, todas esas previsiones sern objeto de los correspondientes
desarrollo y complementacin en el contexto de las Ordenanzas municipales a promover en
6.- Usos residenciales y otros de naturaleza equiparable, auxiliares de las explotaciones
agropecuarias-forestales comunes.
A.- Uso de vivienda auxiliar:
a)
Se autoriza la implantacin y/o construccin de viviendas auxiliares de explotaciones

agropecuarias-forestales comunes en aquellos casos en los que, de forma previa, se
justifique la necesidad de las mismas para su destino a domicilio habitual y
permanente de:
*
El titular o titulares de la explotacin y sus descendientes en el supuesto de

viviendas a habilitar en edificaciones preexistentes a la aprobacin de este Plan
General y consolidadas por el mismo, destinadas a ese uso tambin con
anterioridad a ese momento.
El titular o titulares de la explotacin en el supuesto de viviendas a habilitar en:

-
Edificaciones existentes con anterioridad a la aprobacin de este Plan

General y consolidadas por el mismo que, habiendo sido destinadas con
anterioridad a ese momento a otro tipo de usos, sean susceptibles de
acoger usos residenciales.

227
Edificaciones de nueva planta destinadas a ese uso.
En todo caso, la autorizacin de una o ms viviendas se entender

condicionada, entre otros extremos, a la previa justificacin de que la
explotacin agropecuaria-forestal rene las condiciones de dimensin y
viabilidad productiva y econmica exigidas en cada caso para dar cobertura
econmica al titular o titulares de la misma.
La justificacin de la necesidad de la vivienda, en particular en edificaciones de nueva
planta destinadas a ese fin, se ha de entender asociada, entre otros extremos, a
exigencias relacionadas con la propia naturaleza de la explotacin agropecuariaforestal, y, en consonancia con ello, a la necesidad de residir en las inmediaciones de
la misma.
b)
De conformidad con lo expuesto en los apartados 9 y 10 del anterior artculo 64 la

implantacin de las citadas viviendas auxiliares en unas u otras edificaciones situadas
en terrenos de una misma explotacin agropecuaria-forestal se adecuar, entre otros,
a los siguientes criterios generales de intervencin:
*
En primer lugar y con carcter preferente, se implantarn en edificaciones

preexistentes y consolidadas, destinadas a usos residenciales ya con anterioridad
a la aprobacin de este Plan.
En segundo lugar, en el supuesto de inexistencia de edificaciones como las

comentadas, se autoriza la implantacin de las citadas viviendas en otras
edificaciones preexistentes destinadas a usos no residenciales, siempre que, en
atencin a sus caractersticas, renan las condiciones necesarias para su destino
a ese fin.
En tercer lugar y siempre que no resulte posible ninguna de las dos soluciones
anteriores, se autoriza su implantacin en nuevas edificaciones destinadas a ese
fin.
Complementariamente, salvo en los supuestos en los que se justifique su

inviabilidad, las viviendas que en su caso se autoricen se implantarn en una
nica y misma edificacin.
Siempre que la misma resulte acorde con los criterios establecidos en la
legislacin, en los instrumentos de ordenacin territorial y en el planeamiento
urbanstico (incluido este Plan General) vigentes, se autorizar la ampliacin de
dichas edificaciones preexistentes y consolidadas con carcter preferente a la
construccin de nuevas edificaciones con ese fin.
c)
Se autoriza la implantacin, como mximo e incluidas las existentes, de dos (2)

viviendas vinculadas a cada explotacin agropecuaria-forestal comn, nueva o ya
existente, en edificaciones preexistentes ya destinadas con anterioridad a uso
residencial, y acordes con el rgimen urbanstico establecido tanto en este Plan
General como en el planeamiento que se promueva en su desarrollo, en las
condiciones que se exponen a continuacin:


228
Sin perjuicio del mayor o menor alcance de las obras de reforma y rehabilitacin
que resulten necesarias, las viviendas debern ser habilitadas en edificaciones
preexistentes destinadas a uso residencial con anterioridad a la aprobacin de
este Plan General.
No se autoriza la ampliacin de dichas edificaciones con ese fin, salvo en los
siguientes supuestos:
-
En el caso de que la edificacin residencial cuente con una superficie inferior

a 175 m(t), se autoriza su ampliacin hasta ese techo. En este supuesto se
autoriza la habitacin, como mximo, de una (1) sola vivienda.
En el caso de que los titulares de la explotacin cumplan las condiciones

necesarias para la autorizacin de dos (2) viviendas vinculadas a la misma, y
la edificacin cuente con una superficie inferior a 350 m(t), se autoriza su
ampliacin hasta ese techo.
En todo caso, la autorizacin de esas ampliaciones requerir el cumplimiento de,

entre otras, las tres condiciones que se exponen a continuacin:
-
Se deber justificar la idoneidad de la ampliacin en atencin a las

condiciones y caractersticas de la edificacin preexistente y de su entorno.
Se debern determinar y ejecutar las correspondientes medidas de

prevencin y/o minimizacin de impactos negativos de cualquier naturaleza
que pudieran derivarse de la ampliacin.
Se debern cumplir los requisitos establecidos en el artculo 31 de la Ley del

Suelo de 30 de junio de 2006 para los supuestos de edificacin residencial
de nueva planta, siempre que o bien la ocupacin en planta de la ampliacin
planteada sea superior a 50 m, o bien la superficie de techo de la misma
sea superior al 20% de la superficie de techo residencial preexistente.
No se computarn, a estos efectos, otras viviendas existentes en el mismo

edificio o bloque de edificacin, no adscritas registralmente a la explotacin.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado siguiente, cualquiera que sea el

nmero de viviendas que se pretenda habilitar, no se autorizarn segregaciones o
divisiones de las fincas vinculadas a las mismas que den como resultado nuevas
parcelas o fincas con superficie inferior a 35.000 m, salvo que se garantice su
adscripcin a otras explotaciones agropecuarias-forestales.
Se consolidan las edificaciones existentes en fincas con superficie inferior a

35.000 m, si bien stas no podrn ser objeto de segregaciones.
Debern cumplirse, entre otras, las condiciones establecidas en el apartado "3.B"

de este mismo artculo.
Previa o simultneamente a la autorizacin del uso de vivienda en la edificacin

correspondiente, o a la habilitacin de un nmero superior de viviendas al
preexistente, o a la autorizacin de todo tipo de ampliacin de la edificacin


229
preexistente, deber presentarse el correspondiente proyecto de derribo de las

chabolas, tejavanas y dems aadidos o elementos degradantes existentes.
d)
Se autoriza la implantacin, en las zonas rurales globales que se mencionan a

continuacin, del uso de vivienda auxiliar de explotaciones agropecuarias-forestales en
edificaciones preexistentes y consolidadas no destinadas con anterioridad a ese uso y
susceptibles de ese destino, en las condiciones expuestas en el siguiente apartado
para la implantacin de dicho uso en edificaciones de nueva planta, con las
salvedades que se exponen a continuacin. Dichas zonas son concretamente las
siguientes:
*
Las zonas globales de tipologa D.10 Rural de proteccin especial, en los

supuestos en los que se prevea su autorizacin en las disposiciones legales y en
los planes y proyectos especficos referidos a las mismas. No se autoriza dicho
uso en las zonas globales rurales de proteccin especial cuyo tratamiento como
tales tiene su origen, exclusivamente, en este Plan General, y no en las citadas
disposiciones especficas.
Las zonas globales de tipologa D.30 Rural Agroganadera y de campia, en las

condiciones expuestas en el siguientes apartado f para la implantacin de ese
uso en edificaciones de nueva planta con las salvedades que se exponen a
continuacin:
-
Las condiciones reguladoras de la superficie mnima de la finca y parcela

aportadas y/o vinculadas a la vivienda.
Las condiciones reguladoras de la edificacin.
En esos casos, siempre que se justifique la inviabilidad y/o inidoneidad del

cumplimiento de esas condiciones, podr acordarse bien el reajuste de las
mismas para su adaptacin a las caractersticas de la edificacin afectada y de su
entorno, bien su no aplicacin.
*
e)
Las zonas globales de tipologa F.20 Sistema general de reas recreativas

rurales, en las condiciones que, en su caso, se determinen en el planeamiento
especial a promover en las mismas.
Se autoriza la construccin, exclusivamente en las zonas rurales agroganaderas y

de campia (tipologa D.30), de una edificacin de nueva planta destinada a una
(1) vivienda auxiliar de una explotacin hortcola o ganadera, nueva o preexistente,
siempre que se cumplan, entre otras, las siguientes condiciones:
*
Acreditacin de los requisitos mencionados en el apartado 1 de este artculo,

as como de la naturaleza hortcola y/o ganadera de la explotacin
agropecuaria.
Acreditacin de la inexistencia en los terrenos vinculados a la explotacin de

edificaciones preexistentes y consolidadas destinadas a uso de vivienda o
susceptibles de ese destino.
Acreditacin del cumplimiento de las restantes condiciones expuestas en los
anteriores apartados a y b.


230
Acreditacin de los requisitos establecidos en la legislacin vigente en la

materia, incluidos, entre otros, los expuestos en el artculo 31 de la Ley de
Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006.
Acreditacin del destino de la vivienda a domicilio habitual del titular o cotitular de

la explotacin agropecuaria, previa justificacin de, entre otros extremos, dicha
(co)titularidad.
Sin perjuicio de lo que, en su caso y conforme a lo sealado en el apartado "2" de

este artculo, acuerde la Diputacin Foral de Gipuzkoa en cuanto a la superficie y
extensin de los terrenos vinculados a la explotacin, la autorizacin de la citada
nueva edificacin residencial requerir que los terrenos vinculados a la
explotacin cuenten con una superficie mnima de 35.000 m, a la que aqulla
deber quedar vinculada registralmente. Por su parte, la parcela receptora de la
edificacin, considerada como un continuo fsico, deber ser igual o superior a
20.000 m y formar parte de la explotacin. A estos efectos, las parcelas de una
misma finca que se encuentren contiguas o tan slo separadas por algn camino
o cauce pblicos se consideran como unitarias.
Acreditacin de que la explotacin agropecuaria tiene un mnimo de cinco aos

de actividad y desarrollo real y efectivos. Para ello, deber acreditarse, entre otros
extremos, el cumplimiento permanente e ininterrumpido a lo largo de ese perodo
de las condiciones establecidas en el apartado 1 del artculo 31 de la Ley de
Condiciones de edificacin:
Separaciones mnimas:
.
Lmite del suelo no urbanizable: ............. 100,00 m.
(1)
.
Lmites de la parcela : ........................... 10,00 m.
.
A elementos naturales o construidos objeto
de proteccin y/o regulacin especfica
(arbolado, cursos de agua, carreteras,
caminos, etc.): ......................................... Las exigidas con carcter
general, tanto en
disposiciones legales,
incluidos instrumentos de
ordenacin del territorio,
vigentes, como en este mismo
Plan.
.
Edificaciones residenciales existentes
(2)
en otras fincas ajenas a la explotacin : 50,00 m.
.
Edificaciones no residenciales existentes
(3)
en otras fincas ajenas a la explotacin : 50,00 m.
(1)
Siempre que las disposiciones legales vigentes establezcan distancias y separaciones superiores, se estar a lo
dispuesto en las mismas.
Esa distancia se medir en el punto medio de las fachadas enfrentadas entre ambas edificaciones, exigindose a
cada intervencin que en su parcela garantice la existencia al menos del 50% de dicha distancia, es decir, 25
metros. No se considerarn como nuevas construcciones aqullas que se construyan en sustitucin de otras
preexistentes.
(3)
Esa distancia se medir en el punto medio de las fachadas enfrentadas entre ambas edificaciones, exigindose a
cada intervencin que en su parcela garantice la existencia al menos del 50% de dicha distancia, es decir, 25
metros. No se considerarn como nuevas construcciones aqullas que se construyan en sustitucin de otras
preexistentes.
(2)


Superficie edificable mxima: ......................... 250,00 m(t)
Superficie de ocupacin mnima en planta: ... 120 m
231
Condiciones de urbanizacin:
Bien en el propio proyecto de edificacin, bien complementariamente al mismo,
se determinarn las condiciones de urbanizacin de la parcela, incluyendo la
ubicacin de los aparcamientos precisos, de los accesos, y del tratamiento
paisajstico de forma que la nueva edificacin produzca el menor impacto
ambiental en el suelo rural.
Debern quedar garantizadas y debidamente tratadas las condiciones higinicosanitarias y, especialmente, el sistema de depuracin de vertidos.
Nmero mximo de viviendas: ............................... 1 viv.
B.- Usos de hospedaje auxiliares de la explotacin agropecuaria:

Se autoriza la implantacin de usos de agroturismo y otros de naturaleza similar previstos
en las disposiciones legales vigentes en la materia, a modo de usos auxiliares de
explotaciones agropecuarias.
Su autorizacin requerir, en todo caso, el visto bueno o informe favorable de la
Administracin competente en la materia, la justificacin de su necesidad e idoneidad, y
la acreditacin de la inexistencia de repercusiones o impactos perjudiciales derivados de
los mismos.
Con carcter general y sin perjuicio de las salvedades que se exponen a continuacin, se
autoriza su implantacin en las condiciones expuestas en el anterior apartado A. Dichas
salvedades son, entre otras, las siguientes:
*
Conforme a lo expuesto en ese apartado A, dichos usos se implantarn,

preferentemente, en edificaciones preexistentes adecuadas para ese fin, y,
excepcionalmente, en nuevas edificaciones proyectadas con ese objetivo.
En todo caso, su autorizacin e implantacin se entender condicionada a la
acreditacin, entre otros extremos, de que la explotacin agropecuaria tiene como
mnimo cinco aos de actividad y desarrollo real y efectivo, en lnea con lo expuesto a
ese respecto en el anterior apartado A.f,
La edificabilidad directamente vinculada a esos usos ser, como mximo, de 500 m(t),
sin que, complementariamente, la edificabilidad total destinada a los usos regulados
en este apartado 6 pueda ser superior a 600 m(t).
7.- Usos de infraestructuras de servicios auxiliares de las explotaciones agropecuariasforestales comunes.

Con carcter general, se entendern autorizadas las infraestructuras de servicios auxiliares de
las explotaciones agropecuarias-forestales comunes.


232
Dicha autorizacin se extiende, incluso, a la posible implantacin de determinado tipo de

infraestructuras de servicios (huertas solares, instalaciones elicas) a la manera de
actividades econmicas auxiliares de la explotacin, en los trminos y con el alcance con el
que, en cada caso, se estimen adecuados, previa justificacin de la necesidad o idoneidad de
su implantacin en el suelo no urbanizable.
En todo caso, su autorizacin e implantacin deber adecuarse a los criterios establecidos en
las Ordenanzas municipales a promover en desarrollo de este Plan General. En ese contexto,
dichas Ordenanzas podrn condicionar su implantacin a la previa formulacin del
correspondiente plan especial.
8.- Autorizacin e implantacin de ncleos zoolgicos, actividades de apicultura, y otros usos
asimilables de carcter autnomo.
(1)
A.- De conformidad con los criterios establecidos en la legislacin vigente en la materia ,

tendrn la condicin de ncleos zoolgicos los centros, instalaciones y establecimientos:
*
*
*
*
*
Destinados de manera prioritaria al mantenimiento, alojamiento, cra y venta de

animales con fines cientficos, culturales, recreativos, etc.
Asociados a animales destinados a vivir en domesticidad (perreras, residencias de
animales, cra).
Destinados a la oferta de servicios de prctica de equitacin.
Granjas cinegticas.
Destinados a otros fines asimilables a los anteriores.
La autorizacin e implantacin de los ncleos zoolgicos de carcter autnomo

(considerndose como tales los no vinculados a explotaciones agropecuarias) se
adecuar a los criterios establecidos en el apartado 5 del siguiente artculo 80 de estas
Normas Urbansticas Generales.
B.- La autorizacin e implantacin de actividades de apicultura y otras asimilables a las
mismas, tambin de carcter autnomo, se adecuar a los criterios establecidos para los
ncleos zoolgicos.
Artculo 75.- Usos agrarios no profesionalizados

1.- Condiciones de emplazamiento.
A.- Con carcter general, se autoriza el emplazamiento de usos agrarios no profesionalizados
en las zonas de uso global D.30 Rural Agroganadera y de campia, as como en aquellas
otras que, en su caso, autorice el planeamiento promovido en desarrollo de este Plan
General, siempre que, entre otros extremos, se garantice la preservacin de los espacios y
especies objeto de los condicionantes superpuestos regulados en el planeamiento
urbanstico.
B.- Las propuestas y decisiones que se adopten en materia de desarrollo y ejecucin de
huertas de ocio se adecuarn a los criterios especficos que, de forma general, se
determinen al respecto en los correspondientes planes o proyectos especficos.
(1)
Dicha legislacin est conformada por, entre otras: Ley de 29 de octubre de 1993, de proteccin de animales;
Decreto de 15 de noviembre de 1994, sobre autorizacin, registro y control de ncleos zoolgicos de la Comunidad
Autnoma del Pas Vasco; etc.

233
Esas huertas podrn implantarse, adems de en la mencionada en el anterior apartado A,

en la zona global de tipologa F.20 Sistema general de reas recreativas rurales en los
trminos y condiciones que, en su caso, determine el planeamiento especial a formular en
2.- Parcela mnima.
La parcela mnima ser la fijada a los efectos de la determinacin de la unidad mnima de
(1)
cultivo , salvo en el supuesto de las parcelas que, con anterioridad a la aprobacin de este Plan
General, cuenten con menor superficie, en las que dicha actividad podr implantarse siempre
que la misma sea superior a 2.000 m.
En lo referente a las huertas de ocio se actuar, a ese respecto, de conformidad con los criterios
que se determinen en los correspondientes planes o proyectos especficos.
Siempre que esas huertas se implanten en la zona global de tipologa F.20 Sistema general de
reas recreativas rurales, se estar a ese respecto a lo que se determine en el planeamiento
especial a formular en desarrollo de este Plan General.
3.- Condiciones de edificacin
A.- Se autoriza la construccin, en las zonas mencionadas en el anterior apartado 1, de una
nueva chabola por parcela, destinada bien a la guarda de aperos, bien a pequeas cuadras
o establos no profesionales, debiendo cumplirse los requisitos generales exigidos en el
captulo Primero de este Ttulo.
B.- Asimismo se debern cumplir, adems de las indicadas, las siguientes condiciones:
*
Superficie mnima de parcela continua: .................................. 2.000 m
*
Superficie de techo edificable mxima:................................... 8,00 m(t)
*
Altura de edificacin: ............................................................. 2,50 m
*
Separaciones mnimas al lmite de parcela:............................ 5,00 m
*
Separaciones mnimas de cualquier edificacin
ajena a la parcela:
............................................................. 50,00 m
*
Caractersticas constructivas:
Con carcter preferente, se construirn con materiales no permanentes, con
acabado pintado y teja en cubierta, y sern fcilmente desmontables, contando
para ello con una cimentacin mnima.
Excepcionalmente y por razones debidamente justificadas se autoriza su
construccin con materiales permanentes.
No podrn disponer de instalacin de abastecimiento de agua o evacuacin de
aguas residuales.
Por razones de acomodacin al paisaje, el Ayuntamiento podr exigir su
localizacin all donde la interferencia en el paisaje sea la menor posible y la
adopcin de determinados materiales de estructura o de fachada y cubrimiento, y
de concretar colores y formas que se adapten mejor al medio.
La licencia para construir una chabola se otorgar siempre en precario.
(1)
En este momento, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto n 168, de 8 de julio de 1997, la superficie de
dicha unidad mnima de cultivo en Gipuzkoa es de 10.000 m.

234
C.- Tratndose de huertas de ocio, en lo referente a las cuestiones reguladas en los anteriores
apartados A y B sern de aplicacin los criterios que a ese respecto se determinen en los
correspondientes planes o proyectos.
Siempre que esas huertas se implanten en la zona global de tipologa F.20 Sistema
general de reas recreativas rurales, se estar a ese respecto a lo que se determine en el
planeamiento especial a formular en desarrollo de este Plan General.
Se consolidan las chabolas o edificaciones no residenciales existentes salvo que, de
conformidad con lo establecido bien en este Plan General (artculo 120, etc. de este mismo
documento) bien en el planeamiento que se promueva en su desarrollo, estn declaradas fuera
de ordenacin y/o o bien contribuyan a la degradacin del medio rural. En todo caso, no se
autorizar la implantacin de usos residenciales en las mismas.
Artculo 76.- Usos forestales

1.- Las plantaciones de arbolado se realizarn en los lugares en que no se perturbe la aptitud
que el territorio ofrece para la explotacin agrcola y ganadera.
2.- Para la realizacin de plantaciones extensivas de arbolado, se solicitar previamente, en
todo caso, el correspondiente informe del Departamento competente en materia de
agricultura y montes de la Diputacin Foral.
En ese mismo sentido, las plantaciones de masas forestales, cualquiera que sea la zona en
la que se pretendan efectuar se ajustarn, entre otros, a los criterios generales establecidos
por la Administracin competente (incluido el referido Departamento de la Diputacin Foral,
etc.) en la materia, incluso en la referente a las separaciones mnimas de las plantaciones
bien respecto de las parcelas colindantes, bien de edificaciones existentes en otras fincas.
Artculo 77.- Usos e instalaciones vinculados a las obras pblicas

1.- Usos e instalaciones considerados.
Tendrn esta consideracin los usos e instalaciones auxiliares para la ejecucin, explotacin y
mantenimiento de los sistemas de comunicaciones -incluidas las estaciones de servicio-, o
infraestructuras de servicios -abastecimiento de agua, saneamiento y depuracin de aguas
residuales, residuos urbanos, suministro de gas y energa elctrica, radio/televisin y otros-, de
titularidad y promocin publica, cuya implantacin deba realizarse en el medio rural, cuando su
mbito de implantacin no haya sido definido expresamente como sistema general por este Plan
General.
En todo caso, a los efectos de la precisa identificacin de ese tipo de usos e instalaciones, as
como de su titularidad y de las condiciones de promocin de las correspondientes actuaciones,
se estar a lo resultante de las previsiones establecidas tanto en las disposiciones legales
vigentes en la materia, como en los planes y proyectos que se promuevan a ese respecto.


235
2.- Criterios de emplazamiento.

Los citados usos e infraestructuras se ubicarn, preferentemente, en la zona global D.30
Agroganadera y de campia. Y dentro de sta, la implantacin de esos usos e instalaciones
deber realizarse en las debidas condiciones de compatibilizacin de los mismos con los
condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica regulados en el planeamiento
urbanstico vigente, incluido este Plan, garantizndose el mantenimiento y la preservacin de los
correspondientes espacios y elementos afectados por los mismos.
Excepcionalmente, se autoriza la implantacin de esos usos e instalaciones en otras zonas
rurales globales, siempre que aqullos sean compatibles con el rgimen urbanstico y los
objetivos propios de stas.
Adems, siempre que la naturaleza de los objetivos planteados lo permita, se proceder a la
utilizacin de unos mismos espacios, instalaciones, elementos, etc. concentrando y/o
minimizando las afecciones derivadas de su implantacin en el territorio.
Las Ordenanzas municipales mencionadas en el anterior artculo 5 determinarn las medidas
que a ese respecto se estimen adecuadas, incluidas las reguladoras de la comparticin y/o
concentracin y unificacin de las antenas y otras instalaciones similares.
3.- Tramitacin.
Con anterioridad a la solicitud de licencia de construccin se formular una consulta previa al
Ayuntamiento en la que ste, en resolucin motivada, definir las condiciones de aportacin de
parcela, edificabilidad y dotacin de aparcamientos, as como, en su caso, la eventual exigencia
de la previa formulacin de un plan especial.
En todo caso, se tomarn en consideracin a ese respecto las determinaciones contenidas en
los expedientes y proyectos que formule la Administracin correspondiente en el ejercicio de sus
funciones y competencias.
(1)
4.- Aportacin de parcela .

Con carcter general, la superficie mnima de parcela ser la establecida en las disposiciones
(2)
legales vigentes reguladoras de la unidad mnima de cultivo .
Esa superficie podr ser inferior a la prevista a los citados efectos siempre que sea acorde con,
adems de las citadas disposiciones, las exigencias contenidas en las disposiciones legales
especficas reguladoras de las correspondientes infraestructuras, y, al mismo tiempo, el
Ayuntamiento lo considere oportuno.
En todo caso, dicha superficie no podr ser inferior a 2.000 m.
Adems, el conjunto de los terrenos de la parcela deber conformar un todo continuo.
(1)
En los supuestos en los que la superficie de la parcela vinculada a los citados usos y edificaciones sea inferior a la
de la unidad mnima de cultivo se entender que la misma se adecua a las excepciones reguladas en el artculo 25
y, en particular en el apartado b del mismo, de la Ley de 4 de julio de 1995, de modernizacin de las explotaciones
agrarias.
(2)
En este momento, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto n 168, de 8 de julio de 1997, la superficie de
dicha unidad mnima de cultivo en Gipuzkoa es de 10.000 m.

236
La vinculacin entre las correspondientes parcelas e instalaciones deber ser objeto de la

consiguiente inscripcin en el Registro de la Propiedad.
5.- Separaciones mnimas:
Con carcter general, las citadas obras y las instalaciones propias de las mismas se adecuarn
a los criterios de separacin y retiro establecidos en las disposiciones legales, incluidos los
correspondientes instrumentos de ordenacin territorial. En todo caso, esa distancia ser, como
mnimo la siguiente:
*
*
Lmite de la parcela, caminos pblicos y cursos de agua: ............ 15,00 m.

Edificaciones de vivienda existentes: .............................................. 100,00 m.
Tambin sern de aplicacin, recprocamente, las separaciones que se definen para los
diferentes tipos de edificaciones en el resto del articulado de este captulo.
6.- Condiciones de edificacin:
El Ayuntamiento dispondr, en cada caso, los requisitos especficos de edificacin que,
mediante resolucin motivada, considere oportunos. En cualquier caso, debern cumplirse las
normas de carcter general establecidas en este documento para el suelo no urbanizable.
Sin perjuicio del cumplimiento de esas normas de carcter general, la edificabilidad y dems
condiciones reguladoras de la forma de las instalaciones proyectadas debern ser debida y
rigurosamente justificadas desde la perspectiva de las necesidades y exigencias asociadas al o
a los servicios que se pretendan prestar.
7.- Aparcamiento
Dotacin mnima:
.......................................................................... una (1) plz./100 m(t)
8.- Infraestructuras y urbanizacin:

Debern resolverse los accesos, el abastecimiento de agua, el saneamiento, el suministro de
energa elctrica, la telefona, el alumbrado exterior y dems servicios, y se garantizar una
adecuada urbanizacin, incluidos pavimentos y jardinera, dentro de las normas y
recomendaciones de integracin en el ambiente rural establecidas con carcter general.
Artculo 78.- Industrias agrarias autnomas e industrias de explotacin del litoral y de

carcter acutico.
1.- Industrias agrarias autnomas.
A.- Se considerarn como tales, las industrias agrarias que deban implantarse en suelo no
urbanizable y que no tengan la condicin de usos auxiliares de una explotacin
agropecuaria-forestal.
B.- Se autoriza su emplazamiento, exclusivamente, en:
a)
D.10 Rural de proteccin especial, en los supuestos, modalidades y condiciones en

los que dichos usos se adecuen y resulten compatibles con las previsiones

237
establecidas en las disposiciones legales, planes y proyectos especficos vigentes en

esta tipologa de zona, o, mejor dicho, en determinadas partes de la misma.
No se autorizan esos usos en los mbitos y terrenos integrados en esa tipologa de
zona y no afectados por dichas disposiciones legales, planes y proyectos especficos.
b)
D.20 Rural forestal, en la exclusiva modalidad de industrias agrarias de carcter

forestal de primera transformacin de productos de esa naturaleza, y,
excepcionalmente, de segunda transformacin, siempre que se desarrollen como
continuidad de las anteriores.
c)
D.30 Rural agroganadera y de campia, en las condiciones expuestas en este Plan

General, as como en el planeamiento a promover en su desarrollo.
Su implantacin en cualesquiera de esas zonas deber realizarse en condiciones que

garanticen la preservacin de los espacios y especies objeto de los condicionantes
superpuestos regulados en el planeamiento urbanstico.
C.- A los efectos de su autorizacin e implantacin:
a)
Siempre que su naturaleza y sus condicionantes lo justifiquen, a los efectos de su

autorizacin sern considerados como asimilables a los usos de explotacin
agropecuaria-forestal. En consonancia con ello, dicha condicin deber ser
(1)
expresamente reconocida por la entidad competente en materia agraria .
b)
En caso contrario, requerir la previa justificacin tanto de la necesidad de

implantacin de la misma en el suelo no urbanizable, como del inters pblico de la
misma, de conformidad con los criterios establecidos a este respecto en la legislacin
vigente.
D.- Condiciones de edificacin y urbanizacin:

a)
b)
(1)
Parcela aportada mnima:

*
En el supuesto de tratarse de industrias agrarias que, en atencin a lo expuesto

en el anterior apartado C.a, sean asimilables a las explotaciones agrarias
comunes, sern de aplicacin los criterios establecidos en el anterior artculo
74.2 de este mismo documento.
En el supuesto de tratarse de industrias agrarias a las que se hace referencia en

el anterior apartado C.b, la superficie mnima de la parcela aportada ser de
20.000 m.
Las edificaciones se adecuarn a los requisitos generales establecidos tanto en las

disposiciones legales vigentes en la materia, incluidos los instrumentos de ordenacin
territorial definitivamente aprobado, como en este mismo Plan General y, en su caso,
en el planeamiento que se promueva en su desarrollo. A ese respecto, a los efectos de
la disposicin de acceso rodado sern consideradas como usos no rurales.
En el momento de la formulacin de este Plan General, la entidad competente en materia agraria est conformada
por el Departamento de Desarrollo del Medio Rural de la Diputacin Foral de Gipuzkoa.

238
En ese contexto, su autorizacin e implantacin se adecuar a los criterios expuestos

en el anterior artculo 74.5.C de este mismo documento, adems de a los que en su
desarrollo se determinen en el planeamiento especial al que se alude en el siguiente
apartado E.
Complementariamente, en el supuesto de que las industrias agrarias lleve asociada la
venta de productos resultantes de la actividad, la superficie destinada a ese fin en el
conjunto de una misma industria agraria no podr ser superior a 25 m(t).
E.- Siempre que su naturaleza, sus condicionantes y las afecciones derivadas de las mismas lo
justifiquen, el Ayuntamiento podr condicionar la autorizacin e implantacin de dichas
industrias agrarias a la previa formulacin y aprobacin del correspondiente plan especial.
Dicho plan especial ser en todo caso necesario en el supuesto de plantearse su
autorizacin e implantacin de conformidad con los criterios expuestos en el anterior
apartado C.b.
2.- Industrias de explotacin del litoral y de carcter acutico.
A.- Con carcter general, la autorizacin e implantacin de usos de explotacin del litoral
deber adecuarse a los criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes en
materia de costas, y, en consonancia con ello, requerir la previa y correspondiente
autorizacin a emitir por la Administracin competente en la materia.
B.- Podrn implantarse, en su caso, en las zonas globales rurales en las que se integren
tanto el dominio pblico martimo-terrestre como el dominio pblico hidrulico, y los
terrenos colindantes con los mismos, siempre que sean compatibles con el rgimen
urbanstico y/o de tratamiento de dichas zonas, y se adecuen a los criterios reguladores
de los condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica que, en su caso, sean de
aplicacin
C.- Con carcter general, su autorizacin e implantacin se adecuar a los criterios expuestos
en el anterior artculo 74.5.C de este mismo documento, adems de a los que en su
desarrollo se determinen en el planeamiento especial que, en su caso, pueda o deba
promoverse.
D.- En todos aquellos supuestos en los que, en atencin a su naturaleza, los usos de
explotacin del litoral tengan la naturaleza propia de las actividades industriales, su
autorizacin e implantacin se adecuar a los criterios expuestos en el anterior apartado 1,
salvo en los extremos en los que en este mismo apartado se establecen criterios de
intervencin diversos a aqullos.
Artculo 79.- Usos residenciales autnomos.

1.- Sin perjuicio de las salvedades que se exponen a continuacin, as como en el siguiente
apartado 6 de este artculo, se autoriza su implantacin, exclusivamente, en edificaciones
situadas en las zonas globales de tipologa D.10 Rural de proteccin especial, D.20 Rural
forestal, D.30 Rural Agroganadera y de campia y F.20 Sistema general de reas
recreativas rurales, existentes con anterioridad a la aprobacin del Plan General de
Ordenacin Urbana de 1995, ya destinadas legalmente a uso residencial tambin con
anterioridad a ese mismo momento y no declaradas fuera de ordenacin por este Plan

239
General o el planeamiento consolidado por l o promovido en su desarrollo. Algunas de las

citadas salvedades son, en concreto, las siguientes:
*
La autorizacin de ese uso de vivienda en edificaciones preexistentes en las zonas

globales de tipologa D.10 Rural de proteccin especial ha de entenderse
condicionada, en todo caso, a su compatibilidad y autorizacin en el contexto de las
disposiciones y de los planes y proyectos especficos vigentes, en su caso, en las
mismas.
La autorizacin de ese uso de vivienda en edificaciones preexistentes en las zonas

globales de tipologa F.20 Sistema general de reas recreativas rurales ha de
entenderse condicionada, en todo caso, a su autorizacin en el contexto del
planeamiento especial a promover en las mismas en desarrollo de este Plan General.
2.- Siempre que la misma se adecue a los criterios establecidos en las disposiciones legales,
incluidos instrumentos de ordenacin territorial, vigentes, se autoriza la sustitucin de esas
edificaciones en el supuesto de que razones asociadas a la situacin de las mismas o
cualesquiera otras circunstancias debidamente justificadas as lo aconsejen. El conjunto de
las actuaciones a ejecutar con ese fin tendrn la naturaleza propia de las actuaciones de
reforma y rehabilitacin de edificaciones preexistentes.
3.- No se autorizar la construccin de nuevas edificaciones destinadas a uso residencial
autnomo. Y tampoco la implantacin de ese uso en edificaciones existentes y
consolidadas no destinadas con anterioridad a dicho uso, salvo en los supuestos
expresamente previstos en el planeamiento urbanstico vigente, incluido este Plan General.
4.- A esos efectos se entender consolidada la edificacin con la edificabilidad preexistente y
ejecutada de conformidad con los criterios establecidos en el planeamiento vigente en su
momento, previa obtencin de la correspondiente licencia municipal. Dicha consolidacin
no se extender en ningn caso a las chabolas, tejavanas y aadidos precarios adosados o
prximos a la edificacin principal; la eliminacin de stos ser requisito previo tanto de la
citada sustitucin, como de cualquier actuacin de rehabilitacin de la edificacin
preexistente. La autorizacin de cualquier actuacin de esas deber condicionarse a la
mejora general de la configuracin y de la imagen del conjunto del edificio y su entorno.
No se autoriza el incremento de la citada edificabilidad.
5.- Con carcter general, y sin perjuicio de la salvedad que se expone a continuacin, se
autoriza la implantacin de un mximo de dos (2) viviendas en cada edificacin fsica y
jurdicamente diferenciada, siempre que sta cuente con una superficie de techo superior a
400 m(t). La autorizacin de ese nmero de viviendas queda condicionada a la
disponibilidad de la edificabilidad necesaria para posibilitar un tamao mnimo de vivienda
de 200 m(t). En caso contrario se autorizar la implantacin de una (1) nica vivienda.
Se consolida el nmero de viviendas existente en los edificios preexistentes que superen la
citada cantidad de 2 viv. autorizada con carcter general, siempre que aqullas hubiesen
sido construidas en su momento con la o las correspondientes autorizaciones
administrativas, incluida la licencia municipal de construccin o preexistieran con ese uso
de vivienda desde un tiempo inmemorial.
6.- Con carcter excepcional, en las edificaciones preexistentes en el suelo no urbanizable,
destinadas a vivienda colectiva (con presencia de 6 ms viviendas en su interior), que

240
respondan a la tipologa de los bloques residenciales abiertos y/o de bajo desarrollo, y que
el planeamiento urbanstico, incluido este Plan General, consolide, se autoriza el uso de
vivienda en el conjunto de las plantas de las mismas susceptibles de acoger dicho uso por
cumplir la totalidad de las condiciones (superficie, habitabilidad, accesibilidad)
establecidas para su implantacin en las disposiciones legales, el planeamiento urbanstico,
incluido este Plan General, las Ordenanzas municipales, etc. vigentes; esa autorizacin ha
de entenderse extendida incluso a las plantas de esas edificaciones en las que ese uso no
(1)
estuviese previsto en origen .
Para ello, adems de las generales expuestas en el anterior apartado 4 y de las de
habitabilidad, etc. antes mencionadas, dichas edificaciones debern cumplir la totalidad de
las condiciones siguientes:
*
Estar destinadas preferentemente a uso de vivienda colectiva desde su construccin,
estando reconocido este destino en el contexto de la correspondiente licencia
municipal concedida en su da para su construccin.
*
Estar destinadas a ese uso de vivienda colectiva en el momento inmediatamente
anterior a la entrada en vigor de este Plan General.
*
Tratarse de edificaciones que este Plan General y/o el planeamiento urbanstico
promovido en su desarrollo consolida, incluso en lo referente a su destino a uso
residencial autnomo.
A los efectos de la determinacin y aplicacin de las condiciones reguladoras de la
habitabilidad, superficie (incluida la reguladora del tamao promedio de vivienda), etc. de la
vivienda, se tomarn como referencia y sern de aplicacin (por analoga) los criterios
establecidos en estas Normas Urbansticas para la tipologa edificatoria a.400 Residencial
de edificacin de bajo desarrollo en bloque, as como los que, en su caso, se determinen
en el planeamiento urbanstico y en las Ordenanzas municipales que se promuevan en
En todos aquellos supuestos en los que deba procederse a la formulacin de planeamiento
especial en desarrollo de este Plan General, la aplicacin del anterior criterio excepcional
se entender supeditada a la ratificacin del mismo por dicho planeamiento.
Artculo 80.- Otros usos y edificaciones no rurales susceptibles de autorizacin

A.- Son susceptibles de autorizacin en el suelo no urbanizable los usos y construcciones
diversos de los mencionados en los restantes artculos de este Captulo cuya implantacin,
bien con carcter general en dicho suelo, bien de forma especfica en diversas zonas
globales rurales que este Plan General diferencia en el mismo, resulte acorde con los
criterios establecidos en la legislacin y en los instrumentos de ordenacin territorial
vigentes.
(1)
Las previsiones del apartado 6 han de entenderse vinculadas a las consideraciones expuestas, entre otros, en el
apartado 4.G del epgrafe XVIII del documento 1.1 Memoria justificativa de la ordenacin urbanstica y de su
ejecucin de este Plan General.

241
En concreto, son susceptibles de autorizacin los usos de proteccin ambiental, ocio y

esparcimiento, equipamiento, terciarios e infraestructuras acordes con los criterios
(1)
establecidos en la legislacin urbanstica vigente .
A los efectos de su autorizacin en el suelo no urbanizable, los usos terciarios susceptibles
(2)
de implantacin en el mismo se entendern asimilables a los usos de equipamiento .
B.- La autorizacin de dichos usos y de, en su caso, las construcciones vinculadas a los
mismos, se entender condicionada al cumplimiento de los criterios materiales y formales
establecidos en cada caso tanto en los citados legislacin e instrumentos de ordenacin
territorial como en este Plan General y en el planeamiento promovido en su desarrollo o
consolidado por el mismo. En lo que a este Plan se refiere, dicha autorizacin requiere la
adecuacin de los citados usos al rgimen especfico de la correspondiente zona global
diferenciada en el mismo as como su compatibilidad con los condicionantes reguladores de
la ordenacin urbanstica.
En ese contexto, la autorizacin e implantacin de usos de equipamiento, terciarios e
infraestructuras de servicio de titularidad privada acordes con los criterios establecidos en la
(3)
legislacin urbanstica vigente , se condicionar a la previa justificacin bien de la
necesidad de su implantacin en el medio rural, complementada con la tambin previa
declaracin de su inters pblico (de conformidad con lo establecido a ese respecto en la
legislacin sectorial aplicable y/o en el planeamiento territorial), bien de la necesidad o
conveniencia de su implantacin en el medio rural del municipio en atencin a su
contribucin a la ordenacin y al desarrollo del mismo.
Esa necesidad o conveniencia de implantar dichos usos en el medio rural del municipio en
atencin a su contribucin a la ordenacin y al desarrollo del mismo, as como, en su caso,
el inters pblico de los mismos, ha de entenderse asociada a la consideracin de, entre
otras, todas o algunas de las cuestiones y circunstancias siguientes:
*
La necesidad y la conveniencia de su implantacin en el medio rural y, en concreto, en

la correspondiente y especfica zona global de esa naturaleza, en atencin a las
caractersticas y los condicionantes propios de la actuacin proyectada y de los usos
vinculados a la misma.
Considerada desde esa perspectiva, dicha necesidad y conveniencia ha de
entenderse asociada, en gran medida y entre otros extremos, a la justificacin de que
su implantacin en ese medio otorga a esos usos y actuacin una singular y
diferenciada naturaleza e impronta que no existira en el supuesto implantarse en otro
tipo de entorno territorial.
(1)
Dichos criterios son, entre otros, los establecidos, por un lado, en los apartados 3 y 5 del artculo 28 de la Ley de
Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de 2006, y, por otro, en el artculo 4 del Decreto de medidas urgentes de 3 de
junio de 2008.
(2)
Se ha de tener en cuenta a ese respecto, con carcter general, que usos que, de acuerdo con lo establecido en,
entre otros, los artculos 54 y 57 de la Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de 2006, tienen la condicin de
usos de equipamiento, en este Plan General son o pueden ser considerados como usos terciarios. A este respecto
y a modo de ejemplo, cabe citar los usos de equipamiento privado a los que se hace referencia en dichos artculos.
De ah que, tambin se consideren autorizables en el suelo no urbanizable los usos terciarios asimilables a los usos
de equipamiento.
(3)
Dichos criterios son, entre otros, los establecidos, por un lado, en los apartados 3 y 5 del artculo 28 de la Ley de
Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de 2006, y, por otro, en el artculo 4 del Decreto de medidas urgentes de 3 de junio
de 2008.


242
La justificacin de que su desarrollo e implantacin en el medio rural, y, en concreto,

en la correspondiente y especfica zona global de esa naturaleza, contribuye a la
consecucin de los objetivos fijados para la misma en el planeamiento urbanstico,
incluido este mismo Plan General, y, en consonancia con ello, a la ordenacin y al
desarrollo de esos medio y zona de conformidad con los criterios establecidos en
dicho planeamiento.

en terrenos incluidos en un mbito declarado como parque natural e integrados en la
zona global D.10 Rural de proteccin especial de este Plan General, contribuye a la
consecucin de los objetivos fijados tanto en las disposiciones y en los planes y
proyectos especficos reguladores del mismo, como en el planeamiento urbanstico;
planteada de esa manera, esa contribucin ha de entenderse estrechamente asociada
a la consecucin de los objetivos de desarrollo y ordenacin planteados en dichos
medio y zona, incluidos los asociados al destino de dicho parque al ocio y al
esparcimiento de la ciudadana.
Se asimilan a los anteriores los terrenos que este Plan General incluye en esa
tipologa de zona global y propone integrar en el correspondiente parque natural, sin
perjuicio de que la formalizacin de esta ltima propuesta requiera la incoacin del
correspondiente expediente con ese fin.

en terrenos integrados en la zona global F.20 Sistema general de reas recreativas
rurales, contribuye a la consecucin de los objetivos fijados para la misma en el
planeamiento urbanstico, incluido este Plan General, y, en consonancia con ello, a la
ordenacin y al desarrollo de dichos medio y zona, incluidos los asociados al destino
de dicha zona al ocio y esparcimiento de la ciudadana.
La justificacin de que su desarrollo e implantacin en el medio rural de la ciudad, y,

en concreto, en la correspondiente y especfica zona global de esa naturaleza,
redunda en beneficio tanto del conjunto de la ciudad como del medio rural de la
misma, en atencin a los objetivos planteados en el mbito y/o entorno afectados en
cada caso. As, se entender que dichos usos se adecuan a este criterio en la medida
en que contribuyan a la consecucin de los objetivos planteados en cada caso para la
zona global rural afectada.
La necesidad de su implantacin en el medio rural de la ciudad, y, dentro del mismo,

en un concreto emplazamiento, en atencin a las caractersticas y a los condicionantes
propios de los correspondientes usos y actividades.
C.- Su autorizacin podr ser condicionada a la previa elaboracin y aprobacin del Plan
Especial que, en su caso y para su implantacin, se estime necesario.
Dicho Plan Especial resultar en todo caso preceptivo en los supuestos previstos en la
legislacin vigente (artculo 4, etc. del Decreto n 105, de 3 de junio de 2008), y, en
consonancia con ello, en los de implantacin de usos de equipamiento y usos terciarios que
requieran tanto la construccin de nuevas edificaciones e instalaciones, como la ejecucin
de nuevas infraestructuras de comunicacin y de servicios urbanos.
En el caso de proyectarse su implantacin en terrenos integrados en zonas globales de
tipologa F.20 Sistema general de reas recreativas rurales, ese Plan Especial se

243
corresponder, en trminos generales y sin perjuicio de las salvedades expuestas en las

correspondientes Normas Particulares de este Plan General, con el planeamiento especial
a promover en cada uno de los diversos mbitos integrados en esa tipologa de zona a los
efectos de la determinacin del rgimen urbanstico especfico de los mismos.
Por su parte, siempre que resulte necesaria su formulacin incidiendo en terrenos que
forman parte de mbitos declarados como parque natural, o que este Plan General propone
incluir en l, e integrados en la zona global D.10 Rural de proteccin especial, el citado
Plan Especial incidir, exclusivamente, en los terrenos directamente afectados por la
propuesta planteada, sin extenderse al conjunto del parque natural o zona global
(1)
afectados .
D.- El citado Plan Especial as como el proyecto o proyectos tcnicos a elaborar en cada caso
en su desarrollo definirn, con la precisin necesaria y la escala y el alcance propio de cada
uno de ellos, las actuaciones y obras que justifique la intervencin, incluidas las de
urbanizacin (movimientos de tierras, infraestructuras, jardinera, etc.), as como las
medidas necesarias tanto para garantizar la preservacin del carcter rural de los terrenos
y entorno afectados, como para eliminar y/o minimizar los impactos negativos de carcter
ambiental, paisajstico o de cualquier otra naturaleza.
E.- A los efectos del sometimiento del referido Plan Especial y de sus propuestas a evaluacin
conjunta de impacto ambiental, se estar a lo establecido en la legislacin vigente en la
materia.
2.- Implantacin de usos de equipamiento comunitario y usos terciarios en condiciones que
impliquen la utilizacin y el aprovechamiento de edificaciones e instalaciones preexistentes
y consolidadas, siempre que aqullos requieran de stas.
Sin perjuicio del supuesto regulado en el siguiente apartado 3, los usos de equipamiento
comunitario y los usos terciarios autorizados en el suelo no urbanizable se emplazarn,
preferentemente y siempre que las mismas resulten necesarias para su desarrollo e
implantacin, en condiciones que impliquen la utilizacin y el aprovechamiento de edificaciones
preexistentes y consolidadas a los efectos de dotar a aquellos de los servicios que en cada caso
resulten adecuados. En todo caso, su autorizacin e implantacin deber adecuarse, entre
otras, a las condiciones siguientes:
A.- No se considerarn como tales edificaciones preexistentes las que se encuentren en todas
o alguna de estas circunstancias:
*
*
*
*
(1)
Las declaradas fuera de ordenacin tanto por este Plan General como por el
planeamiento consolidado por l o promovido en su desarrollo.
Las disconformes con el rgimen urbanstico vigente en el momento de su
construccin, y no acordes con el establecido en este Plan General o en el
planeamiento consolidado por l o promovido en su desarrollo.
Las construidas en su momento sin la correspondiente autorizacin municipal, y sin
que hubiesen sido legalizadas con posterioridad.
Las que hayan sido o sean objeto de expediente disciplinar de carcter urbanstico no
finalizado.
En el caso que ahora nos ocupa, se encuentran en esa situacin los terrenos del municipio integrados en el Parque
Natural Aiako Harria, as como los que este Plan General propone incluir en l. Dichos terrenos son, en concreto,
los incluidos en los enclaves de Urdaburu y Landarbaso.


244
B.- La implantacin de los citados usos ser autorizable, en su caso, en las edificaciones
existentes destinadas con anterioridad a la aprobacin de este Plan General a usos en s
mismos principales o autnomos, y no auxiliares de otros. En concreto, no se autoriza su
implantacin en, entre otras, bordas, chabolas o edificaciones similares destinadas a usos
auxiliares.
C.- La reconstruccin o rehabilitacin de las citadas edificaciones se adecuar a los criterios
establecidos en la legislacin vigente, no siendo posible la misma en los supuestos en los
(1)
que no se cumplan esos criterios .
D.- Con carcter general, se entendern consolidadas dichas edificaciones, con las
caractersticas -parmetros formales de la edificacin; edificabilidad urbanstica; etc.- que
tengan en el momento de aprobacin de este Plan, excluidas:
*
Las edificaciones o partes de las mismas afectadas por alguna o algunas de las
circunstancias expuestas en el anterior apartado A.
Las edificaciones o partes de las mismas que, a los efectos de garantizar la

preservacin y el mantenimiento de las condiciones ambientales, paisajisticas, etc.
tanto de los terrenos y de las edificaciones afectadas como de su entorno, y de
mejorar la configuracin y la imagen general del conjunto, deban ser eliminadas.
As, no se entendern consolidadas, ni sern computables a los efectos de la
determinacin de la citada edificabilidad las chabolas, las tejavanas, los aadidos
precarios y dems elementos degradantes.
E.- En ningn caso se autorizarn segregaciones de las fincas afectadas que den como
resultado nuevas parcelas o fincas con superficie inferior a 20.000 m, salvo que se
garantice su adscripcin a otras explotaciones agropecuarias-forestales existentes.
F.- Se consolidan, a estos efectos, las edificaciones existentes en fincas con superficie inferior
a 20.000 m, si bien stas no podrn ser objeto de segregaciones.
G.- La implantacin de nuevos usos de hostelera en edificaciones preexistentes y
consolidadas, susceptibles de acogerlas, se condiciona, en todo caso, a la existencia de
una distancia mnima de 50 metros entre dicha dichas edificaciones y otras ubicadas en su
entorno.
H.- Su implantacin requerir la previa declaracin del inters pblico de los usos,
construcciones e instalaciones que se pretendan desarrollar e implantar, as como la
justificacin de la necesidad de su ubicacin en el medio rural.
I.-
Las referidas edificaciones podrn ser objeto de ampliacin a los efectos de acoger los
referidos usos, en condiciones que impliquen su adaptacin, en lo posible y salvo en los
supuestos que, previa la debida justificacin resulte inviable y/o excesivo, a los criterios
expuestos en el siguiente apartado, con las salvedades que se exponen a continuacin.
En todo caso, siempre que dicha ampliacin suponga un incremento de la edificabilidad
superior al 20% de la preexistente, su autorizacin se adecuar a los criterios establecidos
(1)
Se ha de tener en cuenta a ese respecto lo establecido, entre otros, en el artculo 30 de la Ley de Suelo y

245
en el siguiente apartado 3, incluso en lo referente a la necesidad de proceder a la

formulacin del correspondiente Plan Especial. ste Plan determinar en cada caso y
justificadamente los criterios de adecuacin y adaptacin de los condicionantes
edificatorios, etc. preexistentes con los establecidos en el siguiente apartado 3.
Por su parte, en el supuesto de que el citado incremento sea inferior al mencionado
porcentaje, la formulacin del citado plan especial nicamente ser necesaria en el caso de
que o bien el mismo resulte preceptivo de conformidad con los criterios establecidos en la
legislacin vigente en la materia, o bien el Ayuntamiento estime conveniente su
formulacin.
3.- Implantacin de usos de equipamiento comunitario y usos terciarios en condiciones que
impliquen la construccin de nuevas edificaciones e instalaciones vinculadas a los mismos,
salvo que stas no resulten necesarias para su desarrollo.
La implantacin de nuevos usos terciarios y de equipamiento tanto en el supuesto de no llevar
vinculado edificacin o instalacin alguna, como en el de requerir la construccin de nuevas
edificaciones e instalaciones asociadas a los mismos, deber adecuarse, entre otras, a las
condiciones que se exponen a continuacin:
A.- Se autoriza su implantacin, exclusivamente, en las zonas globales que se mencionan a
continuacin, en las condiciones generales que asimismo se indican en cada caso:
*
D.10 Rural de proteccin especial, en los supuestos, modalidades y condiciones en

los que dichos usos se adecuen y resulten compatibles con las previsiones
establecidas en las disposiciones legales, planes y proyectos especficos vigentes en
esta tipologa de zona, o, mejor dicho, en determinadas partes de la misma.
En concreto, se autoriza la implantacin de esos usos en los terrenos integrados en
esa zona y, al mismo tiempo, en los mbitos incluidos o que este Plan General
(1)
propone incluir en parques naturales . A ese respecto, se han de entender de
aplicacin en esos terrenos los criterios establecidos en este Plan General para la
implantacin de dichos usos en la zona global F.20 Sistema general de reas
recreativas rurales.
No se autorizan esos usos en los mbitos y terrenos integrados en esta zona y no
afectados por esas disposiciones legales, planes y proyectos especficos.
D.30 Rural agroganadera y de campia, en las condiciones expuestas, entre otros,

en este mismo apartado.
F.20 Sistema general de reas recreativas rurales, en los supuestos, modalidades y

condiciones establecidos en el planeamiento especial a promover en cada uno de los
diversos mbitos integrados en esta tipologa de zona.
Adems, dentro de esas zonas se prohbe su implantacin en los espacios afectados
por los condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica, salvo que se
(1)


246
justifique que su implantacin en los mismos contribuye de forma activa y efectiva al

cumplimiento de los objetivos propios de esos condicionantes.
B.- Su autorizacin requiere la previa justificacin bien de la necesidad de su implantacin en el
medio rural, complementada con la tambin previa declaracin de su inters pblico, bien
de la necesidad o conveniencia de su implantacin en el medio rural del municipio en
atencin a su contribucin a la ordenacin y al desarrollo del mismo.
En todo caso, dichas justificacin y declaracin podrn simultanearse con la tramitacin y
aprobacin del plan especial al que se hace referencia en el siguiente apartado, y/o
entenderse realizada en ese contexto, siempre que as resulte del contenido y de la
tramitacin del mismo.
C.- Tambin de forma previa se ha de proceder a la previa y preceptiva formulacin y
aprobacin, conforme a lo sealado en estas Normas Urbansticas, de un plan especial que
justifique, entre otros extremos:
*
El inters pblico de los usos y construcciones planteados, siempre que el mismo no

haya sido declarado con anterioridad, y/o su contribucin a la ordenacin y al
desarrollo del medio rural, teniendo en cuenta a este respecto los objetivos planteados
en el planeamiento urbanstico, incluido este Plan General, tanto para el conjunto del
mismo, como para la concreta y especfica zona global rural afectada en cada caso.
La necesidad y/o idoneidad del emplazamiento de las actividades y de la edificacin

propuestas en el medio rural.
La inviabilidad de su implantacin, bien en su integridad bien parcialmente, en

edificaciones preexistentes.
Ese plan especial determinar, entre otros extremos, los criterios de intervencin ambiental
y paisajsticos que se estimen adecuados a los efectos de la preservacin, mantenimiento
y, en su caso, restauracin de las condiciones ambientales y naturales de los terrenos
afectados y de su entorno.
La formulacin de ese plan especial se adecuar, en todo caso y entre otros, a los criterios
que se exponen a continuacin:
*
En el supuesto de plantearse la implantacin de los referidos usos en zonas globales

de tipologa F.20 Sistema general de reas recreativas rurales se estar a lo
establecido en el planeamiento especial a promover en cada uno de los distintos
mbitos integrados en esa tipologa de zona, a los efectos de la determinacin del
rgimen urbanstico especfico de los mismos. Se han de tener en cuenta a ese
respecto los criterios expuestos en relacin con cada uno de esos mbitos en las
correspondientes Normas Particulares de este Plan General.
En el supuesto de plantearse la implantacin de los citados usos en otras tipologas

de zonas globales rurales, se proceder a la formulacin del correspondiente y
especfico plan especial, incidiendo en los terrenos afectados por la propuesta
planteada en cada supuesto.
Este criterio ser de aplicacin, entre otros, en terrenos que forman parte de mbitos
declarados como parque natural, o que este Plan General propone incluir en l, e

247
integrados en la zona global D.10 Rural de proteccin especial. En este supuesto, el

correspondiente Plan Especial incidir, exclusivamente, en los terrenos directamente
afectados por la propuesta planteada, sin extenderse al conjunto del parque natural o
(1)
zona global afectados .
D.- Superficie mnima de la parcela aportada:...................................... 20.000 m
Esa parcela mnima deber conformar un mbito espacial y fsicamente continuo (salvo
interrupciones asociadas a caminos u otros elementos similares), y quedar vinculada a
todos los efectos -registralmente, etc.- a las edificaciones y actividades planteadas.
E.- Separaciones mnimas:
*
A los lmites de la parcela: ....................................................... 10,00 m.
*
Al lmite del suelo no urbanizable: ........................................... 250,00 m.
*
A edificaciones rurales o no rurales existentes en otras fincas: 250,00 m.
F.- Superficie de techo edificable mxima:
*
Parcela < 6,0 Ha.
............................................................. 1.000,00 m(t)
*
Parcela > 6,0 Ha.
............................................................. 1.200,00 m(t)
G.- Dotacin de aparcamiento mnima:................................................. 1 plz./100 m(t)
H.- Vivienda auxiliar:
............................................................. 1 viv./parc. (mximo)
Se destinar a las personas que regenten o custodien las instalaciones, y, se construir

dentro de la edificabilidad autorizada e integrada en el edificio principal.
I.-
Debern determinarse y ejecutarse las medidas y previsiones adecuadas para dar

respuesta a las necesidades asociadas a los usos y construcciones planteados en materias
como las siguientes: accesos al lugar; abastecimiento de agua; saneamiento; suministro de
energa y alumbrado exterior; telefona; cualesquiera otros servicios e infraestructuras que
se estimen convenientes.
Las medidas y previsiones que se determinen y ejecuten garantizan el adecuado
tratamiento y urbanizacin del conjunto, incluida la preservacin, el mantenimiento y, en su
caso, la restauracin de las condiciones ambientales de los terrenos y edificaciones
afectados y de su entorno.
J.-
Las restantes condiciones de aplicacin general establecidas en estas Normas

Urbansticas.
K.- Las restantes condiciones que establezca el referido plan especial.

L.- Previa justificacin de su idoneidad y conveniencia, los parmetros anteriores podrn ser
reajustados (al alza o a la baja; en trminos ms exigentes o menos exigentes) en el
contexto de la formulacin y aprobacin del referido plan especial. En todo caso, dichos
reajustes no podrn incidir en las condiciones reguladoras de las separaciones mnimas
expuestas en el anterior apartado E.
(1 )


248
4.- Usos de infraestructuras de servicios de titularidad y promocin privada proyectados con

carcter autnomo, y no auxiliar de otros usos autorizados.
A.- Criterios generales:
a)
Como tales usos pueden ser considerados:

*
Los usos de infraestructuras de produccin y suministro elctrico.
*
Los usos de infraestructuras de telefona, telecomunicacin y sealizacin.
*
Cualesquiera otros que deban y/o puedan ser emplazados en el suelo no
urbanizable.
b)
Su autorizacin e implantacin ha de entenderse supeditada a la previa y preceptiva

justificacin de, por un lado, la necesidad de su implantacin en el suelo no
urbanizable, y, por otro, el inters pblico de la misma.
c)
En atencin a las caractersticas y a los condicionantes asociados a su implantacin,

entre los citados usos cabe diferenciar:
d)
Usos de infraestructuras de servicios a implantar directamente en el terreno, en

condiciones que implican que ste sea el soporte y/o referente directo de
aqullos.
Usos de infraestructuras de servicios a implantar directamente en otros tipo de

elementos (edificaciones, instalaciones), en condiciones que implican que el
terreno no se el soporte directo de aqullos.
Con carcter general, su implantacin ha de adecuarse a las condiciones tanto

formales como materiales establecidas en el planeamiento urbanstico vigente,
incluidos este Plan General y el planeamiento especial formulado y/o a formular en
su desarrollo.
B.- Criterios de emplazamiento:

Los citados usos de infraestructuras de servicios se emplazarn:
*
Preferentemente, en terrenos integrados en la zona global rural de tipologa D.30

Rural agroganadera y de campia.
Excepcionalmente, previa justificacin de su compatibilidad y/o adecuacin con el

rgimen urbanstico propio de las mismas, en las zonas globales rurales de tipologa
D.10 Rural de proteccin especial, D.20 Rural forestal y F.20 Sistema general de
reas recreativas rurales.
Complementariamente, en cualesquiera de las citadas zonas rurales globales, en

condiciones que garanticen el mantenimiento de los espacios, especies y elementos
afectados por los condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica y que, de
conformidad con los criterios reguladores de stos, deban ser objeto de la
correspondiente preservacin.


249
C.- Condiciones de ordenacin y formulacin de planeamiento especial.

a)
En todos aquellos mbitos en los que este Plan General prev expresamente la
formulacin de planeamiento especial con el fin de determinar las condiciones de
ordenacin y el rgimen urbanstico especfico de los mismos, la autorizacin e
implantacin de usos de infraestructuras de servicios ha de entenderse condicionada
a la previa y preceptiva aprobacin del correspondiente planeamiento especial.
b)
Complementariamente, la autorizacin e implantacin de los referidos usos podr

y/o deber entenderse condicionada a la previa elaboracin y aprobacin de
planeamiento especial, siempre que ste resulte preceptivo y/o procedente de
conformidad con:
*
*
*
Las previsiones contenidas en las disposiciones legales vigentes en la materia.

Los criterios de intervencin establecidos en las Ordenanzas municipales a
Las decisiones adoptadas por el Ayuntamiento tras la evaluacin de los
condicionantes y/o afecciones asociados a las propuestas planteadas en la
materia.
D.- Aportacin de parcela.

a)
Las exigencias de aportacin de parcela con una determinada superficie mnima se

entendern asociadas a los usos de infraestructuras de servicios que, conforme a lo
expuesto en el anterior apartado A.c, deban implantarse directamente en el
terreno, en condiciones que implican que ste sea el soporte y/o referente directo de
aqullos.
b)
Con carcter general, en todos aquellos supuestos en los que resulte necesaria y/o
se prevea la formulacin de planeamiento especial, la superficie de la parcela a
vincular a los referidos usos ser la determinada en l.
c)
Sin perjuicio de lo que al respecto determine en su caso el citado planeamiento

especial, la superficie de la parcela mnima a vincular a los usos de infraestructuras
de telefona, telecomunicacin y sealizacin ser de 2.000 m.
d)
Con la salvedad que se expone a continuacin, la superficie de la parcela mnima a

vincular a los usos de infraestructuras de produccin y suministro elctrico (huertas
solares, instalaciones elicas) ser de 10.000 m.
Dicha salvedad incide en los supuestos en los que, previa justificacin de su
idoneidad y/o conveniencia, pueda considerarse que, en lo referente a su
implantacin en el territorio, dichos usos resulten asimilables a los mencionados en
el anterior apartado c. En esos casos, y siempre que se estime procedente, el
Ayuntamiento podr acordar la vinculacin a los correspondientes usos de una
superficie de parcela inferior a los citados 10.000 m, sin que la misma pueda ser en
ningn caso inferior a 2.000 m.
e)
La superficie de la parcela a vincular a otro tipo de usos de infraestructuras de

servicios susceptibles de autorizacin ser bien de 2.000 m, bien de 10.000 m,
segn que los mismos sean asimilables, respectivamente, a los usos mencionados
en los anteriores apartados c y d en atencin a sus condiciones de implantacin

250
en el territorio. En esos supuestos, el Ayuntamiento adoptar en cada caso la

decisin que, justificadamente, se considere ms adecuada.
E.- Infraestructuras y urbanizacin.
Deber procederse a la determinacin y ejecucin de las medidas que, en cada caso,
resulten necesarias para dar respuesta a las cuestiones y/o problemas relacionados con:
los accesos; el abastecimiento de agua; el saneamiento; el suministro de energa elctrica;
la telefona; el alumbrado exterior y dems servicios.
En ese contexto, se ha de garantizar una adecuada urbanizacin, incluidos pavimentos y
jardinera, dentro de las normas y recomendaciones de integracin en el ambiente rural
establecidas con carcter general.
F.- Desarrollo y complementacin de las previsiones anteriores mediante las Ordenanzas
municipales de urbanizacin y edificacin.
Las previsiones expuestas en los apartados anteriores sern desarrolladas y/o
complementadas en el contexto de la elaboracin y aprobacin de las Ordenanzas de
urbanizacin y edificacin a promover en desarrollo de este Plan General. Esas
Ordenanzas incidirn en la determinacin de las condiciones de intervencin, en concreto
y entre otras, en las siguientes materias:
*
*
*
*
*
*
*
*
La autorizacin e implantacin de los referidos usos en y/o sobre elementos

(edificaciones, instalaciones) diversos del terreno.
Las separaciones mnimas que, en su caso, deban mantenerse bien entre esas
mismas infraestructuras, bien entre estas y otras construcciones, usos, espacios,
realidades, etc. presentes en el suelo no urbanizable.
La cuanta mxima de usos e instalaciones de infraestructuras de servicios que, en
su caso, pueda y/o deba autorizarse en un determinado mbito o entorno.
Las condiciones materiales de implantacin de las citadas infraestructuras (altura y
dems caractersticas de las instalaciones, condiciones de edificacin, etc.).
Los criterios de comparticin, en su caso, de las instalaciones.
Las condiciones formales y jurdicas de autorizacin e implantacin de dichas
infraestructuras.
Caractersticas de los cierres de parcela o acotaciones del terreno con vallados.
Cualesquiera otras cuestiones que se estimen de inters.
5.- Autorizacin e implantacin de ncleos zoolgicos y usos asimilables.

(1)
A.- De conformidad con los criterios establecidos en la legislacin vigente en la materia ,

tendrn la condicin de ncleos zoolgicos los centros, instalaciones y establecimientos:
*
*
*
(1)
Destinados de manera prioritaria al mantenimiento, alojamiento, cra y venta de

animales con fines cientficos, culturales, recreativos, etc.
Asociados a animales destinados a vivir en domesticidad (perreras, residencias de
animales, cra).
Destinados a la oferta de servicios de prctica de equitacin.
Dicha legislacin est conformada por, entre otras: Ley de 29 de octubre de 1993, de proteccin de animales;
Decreto de 15 de noviembre de 1994, sobre autorizacin, registro y control de ncleos zoolgicos de la Comunidad
Autnoma del Pas Vasco; etc.

*
*
251
Granjas cinegticas.
Destinados a otros fines asimilables a los anteriores.
B.- En atencin a su naturaleza y a sus condicionantes, las actividades mencionadas en el

apartado anterior podrn ser consideradas y tratadas:
*
*
Bien como actividades asimilables a las explotaciones pecuarias.

Bien como actividades no rurales susceptibles de implantacin en el suelo no
urbanizable, siempre que se cumplan las condiciones establecidas para ello.
C.- La autorizacin e implantacin de las actividades mencionadas en el anterior apartado A

que, en atencin a su naturaleza y a sus condicionantes, sean asimilables a las
explotaciones pecuarias, se adecuar, entre otras, a las condiciones siguientes:
a)
Su tratamiento como actividades asimilables a las indicadas explotaciones requerir el

previo reconocimiento de esa naturaleza mediante certificacin emitida al respecto por
la Administracin competente en materia agropecuaria, en lnea con lo expuesto en el
anterior artculo 74.1 de estas mismas Normas Urbansticas Generales.
b)
Complementariamente y con carcter general, su autorizacin e implantacin se

entender sujeta al cumplimiento de los requisitos establecidos en el citado artculo 74
para las referidas explotaciones pecuarias, con las salvedades que se exponen a
continuacin:
*
La parcela mnima ser la establecida en el artculo 74.2.

Excepcionalmente, previa justificacin de su idoneidad, la superficie de la parcela
mnima podr ser de 5.000 m siempre que se cumplan, como mnimo, las
condiciones siguientes:
Preverse su destino a actividades relacionadas con el alojamiento,
mantenimiento, cra, etc. de animales destinados a vivir en domesticidad,
considerndose como tales los que puedan vivir en esas circunstancias
incluso en el medio urbano (perreras, pajareras).
En el caso de parcelas con superficie inferior a 10.000 m, su configuracin
como parcela independiente ha de ser anterior a la entrada en vigor de este
Plan General, sin que sean adecuadas para esas actividades las que se
configuren como tales con posterioridad a ese momento.
Ha de tratarse de parcelas fsicamente continuas.
La autorizacin e implantacin de nuevas edificaciones e instalaciones vinculadas

a las referidas actividades requerir el cumplimiento de los requisitos establecidos
en el artculo 74.5.C, salvo en el caso de las asociadas al alojamiento,
mantenimiento, cra, etc. de los animales destinados a vivir en domesticidad antes
mencionados en lo referente a, en concreto, su separacin respecto del lmite del
suelo no urbanizable, que ser de 300 m.
D.- La autorizacin e implantacin de las actividades mencionadas en el anterior apartado A, a

la manera de actividades no rurales susceptibles de implantacin en el suelo no
urbanizable, se adecuar, entre otras, a las condiciones siguientes:
a)
Con carcter general y sin perjuicio de las salvedades que se mencionan a

continuacin, su autorizacin e implantacin se adecuar a los criterios establecidos


252
en este artculo para ese tipo de usos no rurales, y, en concreto, para los de carcter
terciario y de equipamiento.
b)
Por su parte, las indicadas salvedades son en concreto las siguientes:

*
Las condiciones reguladoras de la parcela mnima sern las establecidas en este

artculo para los usos terciarios y de equipamiento.
Excepcionalmente, previa justificacin de su idoneidad, la superficie de la parcela
mnima podr ser de 5.000 m siempre que se cumplan, como mnimo, las
Preverse su destino a actividades relacionadas con el alojamiento,
mantenimiento, cra, etc. de animales destinados a vivir en domesticidad,
considerndose como tales los que puedan vivir en esas circunstancias
incluso en el medio urbano (perreras, pajareras).
En el caso de parcelas con superficie inferior a 10.000 m, su configuracin
como parcela independiente ha de ser anterior a la entrada en vigor de este
Plan General, sin que sean adecuadas para esas actividades las que se
configuren como tales con posterioridad a ese momento.
Ha de tratarse de parcelas fsicamente continuas.
La autorizacin e implantacin de nuevas edificaciones e instalaciones vinculadas

a las referidas actividades requerir el cumplimiento de los requisitos establecidos
en este artculo para los usos terciarios y de equipamiento, salvo en el caso de
las asociadas al alojamiento, mantenimiento, cra, etc. de los animales destinados
a vivir en domesticidad antes mencionados en lo referente a, en concreto, su
separacin respecto del lmite del suelo no urbanizable, que ser de 300 m.
Tratndose de actividades de alojamiento, mantenimiento, cra, etc. de los

referidos animales destinados a vivir en domesticidad, a implantar en nuevas
construcciones e instalaciones, el Ayuntamiento podr acordar su autorizacin sin
condicionar la misma a la previa formulacin del planeamiento especial al que se
hace referencia en el anterior apartado 3 siempre que, previa la debida
justificacin, dicho planeamiento se considere innecesario.
E.- La autorizacin e implantacin de actividades de apicultura y otras asimilables a las

mismas, tambin de carcter autnomo se adecuar a los criterios establecidos para los
ncleos zoolgicos.
Artculo 81.- Campamentos tursticos

A.- Con carcter general, la autorizacin e implantacin de campamentos tursticos deber
adecuarse a los criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes en la materia,
adems de en el planeamiento urbanstico vigente, incluido este Plan General y el
planeamiento promovido en su desarrollo o consolidado por el mismo.
B.- Tambin con carcter general, en las condiciones mencionadas en el apartado anterior,
dicho uso podr ser autorizado en terrenos integrados en:


253
Las zonas globales de tipologa D.10 Rural de proteccin especial, siempre que su
implantacin resulte posible al tiempo que compatible en el marco de los criterios de
intervencin establecidos en las disposiciones legales y en los planes y proyectos
especficos vigentes en las mismas.
No se autorizan esos usos en los mbitos y terrenos integrados en dichas zonas y no
afectados por esas disposiciones legales, planes y proyectos especficos.
Las zonas globales de tipologa D.30 Rural agroganadera y de campia, en las

condiciones expuestas, entre otros, en este mismo artculo.
Las zonas globales de tipologa F.20 Sistema general de reas recreativas rurales,
siempre que se autorice su implantacin en el planeamiento especial consolidado y/o a
promover en las mismas.
C.- Complementariamente, la autorizacin e implantacin de campamentos tursticos se

adecuar, adems de a las mencionadas en el anterior apartado B, a las previsiones
expuestas en el anterior artculo 80, en la medida y con el alcance con el que stas sean
compatibles al tiempo que consecuentes con aqullas.
2.- Campamentos tursticos preexistentes.
Se consolidan los campamentos tursticos preexistentes en la ciudad, con sus actuales
edificaciones e instalaciones, en la medida y con el alcance con el que resulten compatibles con
el rgimen urbanstico establecido para la zona global en la que se integran aqullos.
Se autoriza la ampliacin de las edificaciones e instalaciones preexistentes as como la
construccin de otras nuevas vinculadas a esos campamentos. Dicha autorizacin requerir la
previa formulacin y aprobacin del correspondiente plan especial siempre que ste resulte
necesario de conformidad con los criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes.
Este plan se entender necesario siempre que la edificabilidad asociada a la ampliacin y/o
nuevas construcciones sea superior en un 20% a la preexistente.
Complementariamente y con las salvedades que se exponen a continuacin, la autorizacin de
dicha ampliacin y/o nueva construccin se entender condicionada al cumplimiento de los
requisitos establecidos en el siguiente apartado 3 para la implantacin de nuevos campamentos
tursticos. Por su parte, esas salvedades son en concreto las siguientes:
*
Separacin mnima respecto de edificaciones residenciales existentes en fincas colindantes

diversas de la o las vinculadas al campamento turstico: 100,00 m.
Restantes condiciones cuyo cumplimiento resulte justificadamente inviable y/o inadecuado.
3.- Nuevos campamentos tursticos.

A.- Nuevos campamentos tursticos en condiciones que conllevan, predominantemente, la
utilizacin con ese fin de edificaciones e instalaciones preexistentes y consolidadas,
destinadas con anterioridad a otros usos.
Su autorizacin e implantacin se adecuar, con carcter general, a los criterios expuestos
en el anterior artculo 80.2 de este mismo documento, complementados con los
establecidos en el anterior apartado de este mismo artculo.

254
B.- Nuevos campamentos tursticos en condiciones que conllevan, predominantemente, la

proyeccin y construccin con ese fin de nuevas edificaciones e instalaciones. .
Su autorizacin e implantacin se adecuar, con carcter general y sin perjuicio de las
salvedades que se exponen a continuacin, a los criterios expuestos en el anterior artculo
80.3 de este mismo documento. En todo caso, esos criterios han de entenderse afectados
por las complementaciones y/o salvedades que se exponen a continuacin:
a)
Su implantacin ser efectuada en condiciones que no supongan una degradacin

paisajstica o ambiental del medio y entorno en el que se asienten.
As, con carcter general, se prohibe la proyeccin y ejecucin de estructuras de
contencin del terreno, salvo en el supuesto de que, previa justificacin de su
idoneidad, tengan un limitado dimensionamiento y no conlleven afecciones negativas
de carcter ambiental o paisajstico.
Adems, su proyeccin y ejecucin debern ser complementada con la plantacin del
arbolado que, en cada caso y tanto cuantitativa como cualitativamente, se estime
necesario.
b)
Deber justificarse la resolucin de los accesos de tal forma que en la temporada

punta no supongan un problema para la red viaria general o local, disponindose en el
interior del recinto tantas plazas de aparcamiento como lugares para la ubicacin de
tiendas o rulotes, con independencia de los destinados a aparcamientos de
visitantes.
c)
Deber asimismo resolverse el abastecimiento de agua, el saneamiento, el suministro

de energa elctrica, la telefona, el alumbrado y dems servicios, haciendo especial
nfasis en la solucin al sistema de depuracin y vertido de las aguas negras de
acuerdo con la dimensin y la capacidad mxima de la instalacin.
d)
Queda prohibida la instalacin de cualquier elemento permanente sobre el conjunto de

las plazas de acampada para evitar que el camping degenere en una zona de
residencia estable.
e)
Su autorizacin e implantacin requerir la previa formulacin y tramitacin del

correspondiente plan especial, dependiendo aqullas del resultado de sta.
A los correspondientes efectos, el mbito objeto de ese plan especial ha de
entenderse conformado tanto por los terrenos directamente afectados por la propuesta
de implantacin del correspondiente campamento turstico, como por aquellos otros
que deban entenderse vinculados a los anteriores por exigencias asociadas a la
necesidad de dotar de acceso, infraestructuras de servicios, etc. al indicado
campamento.
En consonancia con ello, dicho plan especial ha de determinar las correspondientes y
razonadas medidas de intervencin en todas esas materias, complementadas con las
que a su vez resulten necesarias para eliminar y/o minimizar las afecciones negativas
que puedan derivarse de las mismas.


255
Previa justificacin de su idoneidad y conveniencia, dicho plan especial podr plantear

el reajuste de las previsiones expuestas en el anterior artculo 80.3 de este mismo
documento, incluidas las reguladoras de las separaciones mnimas, la superficie de
techo edificable, la dotacin de aparcamientos, etc. En todo caso, las separaciones
mnimas respecto de edificaciones residenciales ubicadas en el entorno no podrn ser
inferiores a 150 m.


256
TTULO QUINTO.
CAPTULO PRIMERO
CONDICIONANTES SUPERPUESTOS A LA ORDENACIN URBANSTICA.
Artculo 82.- Los condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica. Criterios

generales.
1.- La ordenacin urbanstica resultante del planeamiento urbanstico, tanto general como el
promovido en su desarrollo, se complementa con las determinaciones reguladoras del
rgimen de tratamiento de los distintos elementos y realidades identificados en el artculo
siguiente, cuyas caractersticas y circunstancias justifican una particular consideracin de
los mismos, bien para su preservacin y conservacin, bien para su recuperacin o mejora,
bien para su correccin o eliminacin.
Dichas realidades y elementos, as como el conjunto de parmetros reguladores del
tratamiento de los mismos, se identifican como condicionantes superpuestos a la
2.- Esos condicionantes tienen su origen bien en disposiciones legales de rango normativo
superior al planeamiento urbanstico de Donostia-San Sebastin, incluidos los instrumentos
de ordenacin territorial debida y definitivamente aprobados, bien en dicho planeamiento.
Precisamente por ello, el carcter y/o rango normativo u orientativo de dichos
condicionantes es el establecido en cada caso, bien en aquellas disposiciones legales,
incluidos los citados instrumentos de ordenacin territorial, bien en el citado planeamiento
urbanstico municipal.
3.- Con determinadas salvedades, los mbitos territoriales afectados por dichos condicionantes
son los reflejados en los planos III. Condicionantes superpuestos a la ordenacin
urbanstica del documento 5. Planos, de este Plan.
Esas salvedades afectan, entre otros, al condicionante C.4 Cauces fluviales y mrgenes
de proteccin de los mismos, que no es objeto de delimitacin grfica. En otros supuestos,
esa delimitacin no se efecta de manera precisa sino aproximativa y orientativa
En todo caso, siempre que el origen de esos condicionantes se encuentre en disposiciones
y/o instrumentos de rango normativo superior al del planeamiento urbanstico municipal, se
estar a lo que resulte de los mismos, incluso en lo referente a la identificacin y
delimitacin concreta y oficial de los mbitos afectados. Precisamente por ello, la
delimitacin reflejada en los citados planos de este Plan General ser considerada como
una mera referencia o ilustracin de la contenida en esas otras disposiciones o
instrumentos, salvo que, en los casos en los que as se indique expresamente, el referido
planeamiento municipal plantee una mayor extensin del mbito afectado por los
correspondientes condicionantes.
A su vez, siempre que esos condicionantes tengan su origen en este mismo Plan, se
entender a todos los efectos que la delimitacin de los mismos reflejada en este Plan
podr ser reajustada y/o complementada mediante planeamiento promovido en su
desarrollo.


257
Artculo 83.- Rgimen de sistematizacin de los condicionantes superpuestos a la

El rgimen general de tratamiento de los mismos se sistematiza mediante la diferenciacin de
las siguientes modalidades bsicas de
condicionantes superpuestos a la ordenacin
urbanstica:
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
C.1 Espacios y especies naturales de proteccin.

C.1a. Lugares de Importancia Comunitaria.
C.1b. Espacios Naturales Protegidos (Parques naturales y rboles singulares).
C.1c. reas de Inters Natural.
C.1d. Hbitats de vegetacin de inters. Arbolado, parques y jardines urbanos.
C.1e. reas de proteccin de la fauna.
C.2 Terrenos de alto valor agrolgico y explotaciones estratgicas.
C.3 Dominio pblico martimo-terrestre y zona de proteccin del mismo.
C.4 Cauces fluviales y mrgenes de proteccin de los mismos.
C.5 mbitos de proteccin de aguas subterrneas.
C.6 mbitos de proteccin paisajstica.
C.7 Corredores ecolgicos.
C.8 reas inundables.
C.9 reas de inters geolgico.
C.10 reas acsticas.
C.11 mbitos de mejora ambiental.
C.12 Suelos potencialmente contaminados.
Sea mediante la formulacin del correspondiente planeamiento de desarrollo o mediante

cualquier otro mecanismo que con ese fin se estime adecuado, podrn definirse nuevas
variantes de condicionantes superpuestos, en atencin a la asignacin a los mismos de un
rgimen particular de tratamiento e intervencin.
Artculo 84.- Rgimen general de regulacin del condicionante C.1 Espacios y especies
naturales protegidos.
1.- Rgimen general de regulacin del condicionante superpuesto C1a. Lugares de
Importancia Comunitaria.
El rgimen urbanstico general de los terrenos afectados por dicho condicionante es el
establecido en este Plan General para la o las correspondientes zonas globales en las que se
integran, complementado y/o reajustado de conformidad con los criterios establecidos en el
conjunto de disposiciones legales, planes y proyectos reguladores de los Lugares de
Importancia Comunitaria (LIC).
2.- Rgimen general de regulacin del condicionante superpuesto C1b. Espacios Naturales
Protegidos (parques naturales y rboles singulares).
Con carcter general, el rgimen urbanstico de los terrenos afectados por dicho
condicionante es el establecido en este Plan General para la o las correspondientes zonas
globales en las que se integran, complementado y/o reajustado de conformidad con los
criterios establecidos en el conjunto de disposiciones legales, planes y proyectos reguladores
de los citados espacios naturales protegidos.


258
En ese contexto, el rgimen de regulacin y tratamiento de los terrenos de este municipio que
forman parte del parque natural Aiako Harria, incluidos los que este Plan General propone
integrar en l, ser el establecido en las disposiciones legales referidas de forma especfica al
(1)
mismo .
A su vez, el rgimen de regulacin y tratamiento de los rboles singulares de la ciudad (roble de
(2)
Ibaeta y encina de Berio) es el establecido en las disposiciones legales referidas a los mismos .
3.- Rgimen general de regulacin del condicionante superpuesto C1c. reas de inters
natural.
El rgimen urbanstico general de las citadas reas es el establecido en este Plan General
para la o las correspondientes zonas globales en las que se integran, complementado y/o
reajustado en la medida necesaria para garantizar el mantenimiento y la preservacin de los
valores propios de las mismas, de conformidad con los criterios establecidos a ese respecto
en las vigentes Directrices de Ordenacin Territorial para la categora de ordenacin de
especial proteccin.
4.- Rgimen general de regulacin del condicionante superpuesto C.1d. Hbitats de
vegetacin de inters. Arbolado, parques y jardines urbanos.
Desde una perspectiva general, y sin perjuicio de las debidas salvedades, se diferencian las
dos situaciones que se exponen a continuacin, siendo de aplicacin en cada una de ellas las
previsiones que asimismo se indican:
A.- Hbitats y realidades de origen y carcter bsicamente natural.
Su regulacin y tratamiento se adecuar a los criterios generales planteados con carcter
general para las zonas globales en las que se integran, reajustados y/o complementados
con los que se exponen a continuacin:
a)
Propuestas de carcter general:

*
Se deber proceder, con carcter general, a la preservacin de los citados

mbitos y, dentro de ellos, de las formaciones vegetales de inters existentes,
con particular atencin a los hbitats de inters y/o prioritarios a nivel comunitario.
De igual manera, se deber proceder a la determinacin y ejecucin, con el

indicado fin, de las actuaciones positivas que favorezcan su conservacin,
mantenimiento y/o mejora.
La zona de proteccin de los citados mbitos se extender a una banda de 10

metros contabilizada a partir de la copa de los rboles o grupos arbreos situados
en el lmite exterior de los mismos, o, en caso de otras formaciones no arbreas a
partir del lmite exterior del mbito afectado.
(1)
Aiako Harria fue declarado como parque natural mediante Decreto de 11 de abril de 1995. El Plan de ordenacin de
los recursos naturales del mismo fue aprobado mediante resolucin de esa misma fecha. Mediante Decreto de 16
de abril de 2002 fue aprobada la parte normativa del Plan rector de uso y gestin.
(2)
El roble de Ibaeta y la encina de Berio fueron declarados como rboles singulares mediante Decreto Foral de 11 de
febrero de 1997.


b)
259
Se autorizan, con carcter general, los usos y prcticas que se justifiquen desde
la perspectiva de su preservacin.
Se proceder a la determinacin, en desarrollo de este Plan General, de los

planes y medidas especficos que se estimen adecuados para la puesta en valor
de la biodiversidad, dirigidos tanto al pblico general como a colectivos
especficos (escolares, usuarios, etc.).
Sin perjuicio de las salvedades que se exponen a continuacin, se evitarn las

actuaciones que puedan afectar directamente a estas formaciones vegetales de
inters, debiendo apostarse en todo caso por las alternativas menos impactantes.
Propuestas alternativas y/o de carcter excepcional:

La autorizacin de las actuaciones que pudieran poner en riesgo y/o conllevar la
eliminacin de las formaciones vegetales existentes en los citados mbitos requerir,
de forma complementaria:
*
La previa justificacin del mayor inters pblico de las actuaciones planteadas,

incluidas las actuaciones de carcter urbano proyectadas, frente a la
preservacin de las formaciones vegetales afectadas.
La evaluacin de los impactos derivados de dichas actuaciones en las

formaciones vegetales afectadas.
Dicha evaluacin incluir la realizacin de un anlisis y/o diagnstico del mbito
y de las formaciones vegetales afectados referido a, entre otros, extremos como
los siguientes: superficie de los suelos vinculados a las mismas; cuanta de
especies forestales de inters afectadas y caractersticas cualitativas de las
mismas; cualesquiera otras circunstancias que se estimen de inters.
La determinacin de las correspondientes medidas protectoras, correctoras y/o

compensatorias.
En concreto, sern consideradas como tales medidas compensatorias las que
tengan como fin la sustitucin de las superficies y formaciones vegetales
afectadas por otras nuevas. Su determinacin se adecuar a, entre otros, los
criterios siguientes:
-
Medidas de carcter material y cualitativo:

.
Se proceder, como criterio general, a la plantacin, como mnimo, de
igual cantidad y/o superficie de formaciones vegetales de similares
caractersticas cualitativas a las que vayan a ser eliminadas.
.
La superficie de los nuevos terrenos de sustitucin a vincular a las
nuevas formaciones vegetales ser, como mnimo, igual a la de los
terrenos afectados por las actuaciones planteadas.
.
Excepcionalmente y siempre que se estime conveniente, al tiempo
que posible, se proceder al traslado y (re)plantacin de ejemplares
singulares de las formaciones afectadas.


260
La ejecucin de las citadas medidas materiales se adecuar, entre otras, a las

siguientes medidas de carcter espacial:
-
Sern materializadas en, preferentemente y siempre que sea posible al

tiempo que conveniente, dentro del propio mbito de intervencin y/o en
sus inmediaciones.
Alternativamente, siempre que se justifique que la solucin anterior no es

posible y/o conveniente, sern materializadas en terrenos ubicados dentro
del barrio afectado en cada caso.
En otros terrenos del trmino municipal, adecuados para el indicado fin,

siempre que ninguna de las soluciones anteriores sea posible y/o
conveniente.
En todos aquellos casos en los que deban ser materializadas en terrenos

clasificados como suelo no urbanizable, dichas medidas sern ejecutadas,
preferentemente, en terrenos sujetos al condicionante superpuesto C.11
mbitos de mejora ambiental, de la concreta modalidad de mejora de
ecosistemas.
Los nuevos terrenos vinculados a las nuevas formaciones vegetales

podrn ser de titularidad pblica o privada.
Cualesquiera que sean los terrenos en los que se materialicen las medidas
anteriores, as como su clasificacin urbanstica, su abono y, en su caso, su
ejecucin, sern considerados como cargas de urbanizacin propias de la
actuacin urbanstica cuyo desarrollo requiera la eliminacin de las
correspondientes formaciones arbreas y su compensacin por las nuevas
sustitutorias.
Dicha carga podr ser ejecutada mediante alguna de las maneras siguientes:
-
Abono al Ayuntamiento del coste econmico de ejecucin de las citadas

medidas.
Abono y ejecucin de las mismas por parte del o de los promotores de las
actuaciones que justifican la eliminacin de formaciones vegetales
actuales.
Soluciones mixtas que compatibilicen las anteriores.
Las correspondientes y definitivas decisiones sern adoptadas complementaria

y/o simultneamente a la elaboracin y aprobacin de los proyectos referidos a
las actuaciones que conlleven la eliminacin de las formaciones vegetales
actuales, y/o de los correspondientes proyectos de equidistribucin de los
derechos y de las cargas urbansticas, siempre que stos resulten necesarios.
*
En los supuestos en los que los terrenos afectados por las referidas
actuaciones estn clasificados como urbanos o urbanizables, las
correspondientes medidas compensatorias sern consideradas como
complementarias y/o a aadir a las vinculadas al cumplimiento de los

261
estndares legales en materia de dotaciones pblicas, incluidas las planteadas

en materia de vegetacin.
*
c)
Las medidas anteriores sern complementadas con aquellas otras que se

estimen necesarias para la integracin, antes o despus, de los nuevos mbitos
resultantes de las mismas en la relacin de hbitats de vegetacin de inters
del municipio.
Si bien normalmente, los hbitats sujetos a este condicionante se identifican de forma

diferenciada a independiente, en ocasiones, y en la medida en que se estima que son
compatibles entre s, se integran dentro de mbitos asimismo sujetos al condicionante
superpuesto C.2 Terrenos de alto valor agrolgico y explotaciones estratgicas.
En esas ocasiones se ha de considerar que, dentro de esos mbitos globales, la
parte especfica sujeta a cada uno de esos condicionantes superpuestos ha de
entenderse vinculada a los criterios reguladores de cada uno de ellos, debiendo, eso
s, determinarse en cada caso las pautas de coordinacin y/o compatibilizacin que
se estimen adecuadas.
B.- mbitos y realidades con vegetacin de inters con origen en, en gran medida,
intervenciones humanas, asociadas a, normalmente, procesos de urbanizacin.
Se regulacin y tratamiento se adecuar a los criterios que se determinen en el contexto
del Plan al que se hace referencia en el siguiente apartado C.
Sin perjuicio de otras posibles medidas que puedan considerarse adecuadas, as como
de las salvedades y/o reajustes que se estimen oportunos, ese Plan podr proponer, bien
la integracin en el Catlogo de los mbitos y realidades de singular valor que se estimen
convenientes, bien su sujecin a las condiciones expuestas en el anterior apartado A.
En tanto en cuanto se proceda a la elaboracin de dicho Plan, esos mbitos y realidades
se sujetarn a las condiciones establecidas para los mismos en el Catlogo marco del
Plan General de 1995, con, entre otros, los reajustes que se indican a continuacin.
En concreto, tratndose de mbitos y grupos arbreos singulares integrados en el grado
II del Catlogo del Plan General de 1995, el criterio preferente de intervencin se
entender asociado a su preservacin en las debidas condiciones.
Previa justificacin del mayor inters pblico de las mismas, podrn autorizarse
actuaciones, incluidos desarrollos urbanos, que pudieran conllevar la puesta en riesgo de
su mantenimiento y/o su eliminacin. En todo caso, su autorizacin se condicionar a la
determinacin de las correspondientes medidas correctoras y/o compensatorias, de
naturaleza y alcance equiparables a la efectiva y real sustitucin de los mbitos y
elementos afectados.
Esos mismos criterios sern de aplicacin en lo referente a los parques, jardines y
bosquetes singulares integrados en el grado II del referido Catlogo del Plan General de
1995.
C.- Complementariamente a lo expuesto en los dos apartados anteriores, se proceder a la
elaboracin y aprobacin, en desarrollo de este Plan General, de un Plan Especial de


262
ordenacin y proteccin de la vegetacin de inters de la ciudad, as como de los mbitos

y/o espacios de relevancia a ese respecto.
Los objetivos de ese Plan son, entre otros, los siguientes:
*
Identificacin de la vegetacin de inters de la ciudad, y de los mbitos y espacios

vinculados a la misma.
En ese contexto, podr ratificar, reajustar y/o complementar la relacin incluida en
este Plan.
Determinacin de las medidas de regulacin y tratamiento de la citada vegetacin,

as como de los referidos espacios y mbitos, en desarrollo de las planteadas en
este Plan.
Identificacin de los mbitos y elementos que, en atencin a su singular valor deban

de, en su caso, integrarse en el Catlogo de la ciudad.
D.- Las Ordenanzas municipales a promover en desarrollo de este Plan General procedern
a la determinacin de las medidas que, como complemento y/o desarrollo de las
propuestas anteriores, se estimen necesarias.
5.- Rgimen general de regulacin del condicionante superpuesto C1e. reas de proteccin
de la fauna.
Con carcter general, las citadas reas quedan sujetas a, por un lado, las previsiones
establecidas en las disposiciones legales vigentes en la materia, incluidos los planes de
(1)
gestin de las correspondientes especies de fauna, y, por otro, las determinaciones
reguladores del rgimen urbanstico establecido para las zonas globales en las que se
integran, reajustadas y/o complementadas con las que se exponen a continuacin:
*
Se preservarn estrictamente los hbitats para la fauna, en particular los de las especies
catalogadas en las mximas categoras de proteccin y se realizarn actuaciones positivas
que favorezcan a las mismas.
Se evitarn actuaciones que puedan afectar directamente de forma negativa a las especies
catalogadas o a las comunidades de inters, buscando para ello las alternativas menos
impactantes.
En el caso de que sea imprescindible la realizacin de alguna actividad que pueda afectar
negativamente a la fauna en estas reas de proteccin, se extremarn las medidas
protectoras y correctoras, establecindose las medidas compensatorias para paliar los
efectos adversos causados.
Se acometer un plan de puesta en valor de la fauna dirigido tanto al pblico general como
a colectivos especficos (escolares, usuarios, etc.), que podr estar especficamente
referido a la fauna, o globalmente relacionado con la biodiversidad.
(1)
Las especies de fauna de inters objeto de planes de gestin especficos son las siguientes: la ranita meridional (con
plan de gestin aprobado mediante orden foral de 10 de noviembre de 1999, posteriormente complementado mediante
otra orden foral de 23 de diciembre de 2005); el visn europeo (con plan de gestin aprobado mediante orden foral de
12 de mayo de 2004); el desmn del pirineo (con plan de gestin aprobado mediante orden foral de 12 de mayo de
2004).


263
6.- Delimitacin de reservas municipales de suelo para su incorporacin al patrimonio pblico

de suelo.
A.- Se proceder a la delimitacin de reservas municipales de suelo afectando a los terrenos
sujetos a los condicionantes urbansticos siguientes:
*
C1a. Lugares de Importancia Comunitaria (LIC).
C1b. Espacios Naturales Protegidos.
C1c. reas de Inters Natural, excluidos los cauces y elementos integrados en el

dominio pblico hidrulico afectado.
C1d. Hbitats de vegetacin de inters. Arbolado, parques y jardines urbanos.
C1e. reas de proteccin de la fauna.
B.- A los efectos de la delimitacin efectiva y oficial de las citadas reservas se proceder a la
formulacin y tramitacin del o de los correspondientes expedientes adaptados a los
(1)
criterios establecidos a ese respecto en la legislacin vigente .
Artculo 85.- Rgimen general de regulacin del condicionante C.2 Terrenos de alto
valor agrolgico y explotaciones estratgicas.
1.- El rgimen urbanstico general de los terrenos afectados por este condicionante es el
establecido en este Plan General para la o las correspondientes zonas globales en las
que se integran, complementado y/o reajustado en la medida necesaria para garantizar el
mantenimiento y la preservacin de su valor agrario, as como de las explotaciones
estratgicas existentes en los mismos, que ha de entenderse asociada a la aplicacin de,
entre otros, los siguientes criterios:
A.- Suelos de alto valor agrolgico.
*
Se proceder a la efectiva y real preservacin de las principales bolsas de suelos

de alto valor agrario del municipio por constituir un irreemplazable patrimonio
natural, y determinacin y ejecucin de las medidas necesarias para la puesta en
activo de las mismas.
Las medidas que con ese fin se estimen necesarias sern determinadas de
comn acuerdo con las entidades pblicas y privadas, incluida la Diputacin
Foral de Gipuzkoa, competentes y/o que intervienen en la materia.
(1)
A los efectos de la efectiva y eficaz determinacin de las correspondientes

medidas protectoras, correctoras y/o compensatorias, se proceder a la expresa y
precisa evaluacin de las afecciones e impactos que los correspondientes
Se ha de estar a ese respecto a lo establecido en, entre otros, los artculos 119 y siguientes de la Ley de Suelo y
Urbanismo, de 30 de junio de 2006. De conformidad con lo establecido en dichos artculos, el o los citados
expedientes han de incluir, entre otros extremos, la delimitacin de los terrenos y/o mbitos afectados en cada caso,
la relacin de los propietarios de los terrenos y bienes afectados, etc.

264
desarrollos urbanos, incluidas las infraestructuras de una u otra naturaleza (viario,

ferroviario, servicios urbanos, etc.), pudieran conllevar en los referidos suelos.
La viabilidad y/o conveniencia de la eliminacin de esos suelos ha de entenderse
asociada a la justificacin del mayor inters pblico de las actuaciones que
conlleven ese tipo de afecciones.
*
Se proceder a la determinacin de las medidas necesarias para, en lo posible,

compatibilizar la preservacin de los citados suelos con los correspondientes
desarrollos urbanos que pudieran plantearse en su entorno.
Si bien normalmente, los mbitos sujetos a este condicionante se identifican de
forma diferenciada a independiente, en ocasiones, y en la medida en que se
estima que son compatibles entre s, se integran dentro de ellos espacios sujetos
al condicionante superpuesto C.1d. Hbitats de vegetacin de inters. Arbolado,
parques y jardines urbanos.
En esas ocasiones se ha de considerar que, dentro de esos mbitos globales,
la parte especfica sujeta a cada uno de esos condicionantes superpuestos ha
de entenderse vinculada a los criterios reguladores de cada uno de ellos,
debiendo, eso s, determinarse en cada caso las pautas de coordinacin y/o
compatibilizacin que se estimen adecuadas.
B.- Explotaciones estratgicas:

*
Se proceder al mantenimiento y a la potenciacin de las explotaciones

agropecuarias de tipo estratgico existentes, como activo social y natural y como
elementos de configuracin del paisaje y de un modo de vida.
A los efectos de la efectiva y eficaz determinacin de las correspondientes

medidas protectoras, correctoras y/o compensatorias, se proceder a la expresa y
precisa evaluacin de las afecciones e impactos que los correspondientes
desarrollos urbanos, incluidas las infraestructuras de una u otra naturaleza (viario,
ferroviario, servicios urbanos, etc.), pudieran conllevar en las referidas
explotaciones.
Se proceder a la determinacin de las medidas necesarias para, en lo posible,

compatibilizar la preservacin de las citadas explotaciones con los
correspondientes desarrollos urbanos que pudieran plantearse en su entorno.
En el supuesto de que las explotaciones agropecuarias estratgicas resulten

afectadas por los desarrollos urbanos planteados, incluidas infraestructuras de
promocin municipal o supramunicipal, se facilitar e incentivar su pervivencia
siempre que as lo deseen los titulares de las mismas. Con ese fin, se
determinarn las condiciones para que esas explotaciones se mantengan en el
municipio, siempre que sea viable en las inmediaciones de su emplazamiento
original, con la mnima merma posible de su capacidad y de sus condiciones.


265
2.- Se proceder a la delimitacin de reservas municipales de suelo afectando, en concreto,

a los suelos de alto valor agrolgico mencionados en el anterior apartado 1.A, para su
incorporacin al patrimonio pblico de suelo.
A los efectos de la delimitacin efectiva y oficial de dichas reservas se proceder a la
(1)
Artculo 86.- Rgimen general de regulacin del condicionante C.3 Dominio pblico
martimo-terrestre y mrgenes de proteccin del mismo.
1.- El rgimen urbanstico general de los terrenos afectados por este condicionante es el
establecido en este Plan General para la o las correspondientes zonas globales en las
que se integran, complementado y/o reajustado en la medida necesaria para garantizar el
mantenimiento y la preservacin del citado dominio y de, en trminos generales, el litoral,
de conformidad con los criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes en la
materia.
Se estar a ese respecto, a lo establecido tanto en la vigente Ley de Costas de 28 de
julio de 1988 y en las disposiciones promovidas en su desarrollo, como en el tambin
vigente Plan Territorial Sectorial de proteccin y ordenacin del litoral de la Comunidad
Autnoma del Pas Vasco, aprobado mediante Decreto de 13 de marzo de 2007.
En concreto, tratndose tanto de terrenos y cauces integrados en el dominio pblico
martimo-terrestre como de las mrgenes de los mismos, el citado rgimen es el
resultante de las previsiones establecidas en los Ttulos II y III de la citada Ley de Costas
y del Reglamento promovido en su desarrollo.
2.- Sin perjuicio de la salvedad que se expone a continuacin, afectando a terrenos sujetos a
este condicionante se proceder a la delimitacin de reservas municipales de suelo para
su incorporacin al patrimonio pblico de suelo.
(1)
La indicada salvedad afecta a los terrenos y elementos sujetos a este condicionante que
tengan la naturaleza propia de los bienes de dominio pblico martimo-terrestre, que no
resultarn afectados por dicha propuesta de reserva.
(1)

266
Artculo 87.- Rgimen general de regulacin del condicionante C.4 Cauces fluviales y
mrgenes de proteccin de los mismos.
1.- El rgimen general de tratamiento de los citados cauces y de sus mrgenes es el
establecido en las disposiciones legales vigentes en la materia, incluidos los instrumentos
(1)
de ordenacin territorial asimismo vigentes .
Adems, las previsiones contenidas en dichas disposiciones se entendern
complementadas con las que, en cada caso, se estimen necesarias para la consecucin
de los siguientes objetivos:
*
Velar para que los nuevos desarrollos urbansticos cumplan con todas las normas
existentes y futuras sobre vertidos a cauces. Para ello se ha de procurar que: la
totalidad de las aguas residuales domsticas o asimilables se recojan en los
sistemas de saneamiento y vayan a los puntos de tratamiento y depuracin de las
mismas; las aguas pluviales tengan su adecuada gestin incluyendo sistemas para
evitar que deterioren la calidad del agua de los medios receptores; los vertidos
industriales no asimilables a domsticos tengan su adecuado tratamiento.
Otorgar el necesario nivel de proteccin a las captaciones de abastecimiento urbano.
Favorecer las medidas de ahorro de agua para limitar el consumo de este bien
pblico en edificaciones, urbanizaciones, espacios libres, etc.
Promover un tratamiento respetuoso de la morfologa fluvial en las nuevas

propuestas urbansticas, eliminando y/o limitando a lo verdaderamente
imprescindibles actuaciones generadoras de obstculos para la permeabilidad,
coberturas, rectificaciones de cauce, encauzamientos preventivos para ampliar o
mejorar la superficie edificable en nuevos desarrollos, etc.
2.- Sin perjuicio de la salvedad que se expone a continuacin, afectando a terrenos sujetos a
este condicionante se proceder a la delimitacin de reservas municipales de suelo para
su incorporacin al patrimonio pblico de suelo.
(2)
La indicada salvedad afecta a los terrenos y elementos sujetos a este condicionante que
tengan la naturaleza propia de los bienes de dominio pblico hidrulico, que no resultarn
afectados por dicha propuesta de reserva.
(1)
Adems de la Ley de Aguas y dems disposiciones promovidas en su desarrollo, se ha de tener en cuenta a ese
respecto el Plan Territorial Sectorial de Ordenacin de los mrgenes de los ros y arroyos de la Comunidad Autnoma
del Pas Vasco (vertiente cantbrica), aprobado definitivamente el 22 de diciembre de 1998.
(2)

267
Artculo 88.- Rgimen general de regulacin del condicionante C.5 mbitos de

proteccin de aguas subterrneas.
El rgimen de edificacin y uso de los terrenos integrados en esos mbitos ser el establecido
en cada caso en la o las correspondientes zonas de uso global en las que se integren,
complementado y/o reajustado en los siguientes extremos:
A.- En la medida en que incidan en terrenos clasificados como suelo no urbanizable, se
entendern de aplicacin los criterios establecidos en el Cdigo de Buenas Prcticas
Agrarias de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco, aprobado mediante Decreto de 22
de diciembre de 1998, con la sola excepcin de aqullos cuya aplicacin, previa la debida
justificacin, se estime inapropiada y/o desproporcionada en atencin a los objetivos
planteados en cada caso.
En consonancia con lo establecido en ese Cdigo, se prohibe la implantacin de usos
potencialmente emisores de contaminantes al suelo y que puedan afectar, directa o
indirectamente, a la calidad de las aguas subterrneas (nuevos estercoleros; fosas de
purines; fosas de enterramientos; baeras de desparasitacin; otras infraestructuras
ganaderas susceptibles de producir contaminantes), buscndose otros emplazamientos
alternativos.
En los casos en los que pudiera resultar imposible encontrar otro emplazamiento, podrn
implantarse esos usos siempre que:
*
*
*
Se realice previamente el estudio que justifique la inexistencia de otras alternativas y

emplazamientos.
Se cuente con, tambin previamente, la autorizacin o visto bueno de la o las
entidades competentes en la materia.
Se determinen y, en su caso, ejecuten, las correspondientes medidas de prevencin
y correccin.
B.- En los mbitos urbanos, tanto existentes como propuestos (Zubieta o zonas de la vega
del Urumea) se establecern medidas para salvaguardar los acuferos residuales, en la
medida de lo posible, y para evitar que sufran contaminacin por efecto de la actividad
urbanizadora.
Artculo 89.- Rgimen general de regulacin del condicionante C.6 mbitos de

proteccin paisajstica.
1.- El rgimen de edificacin y uso de los mbitos sujetos a este condicionante ser el
establecido en cada caso en la o las correspondientes zonas de uso global en las que se
integren, complementado y/o reajustado en la medida necesaria para garantizar la
eliminacin y/o minimizacin de las afecciones o impactos paisajsticos asociados a las
intervenciones que, siendo acordes con aquel rgimen, se pretendan acometer.
2.- Con el fin de garantizar la consecucin de la proteccin paisajstica de los citados
mbitos:
A.- Se proceder a la elaboracin y tramitacin de un estudio especfico con, como
mnimo, el doble objetivo de:


268
Por un lado, identificar con precisin los mbitos que deban vincularse a este
condicionante, reajustando y/o complementando, siempre que se estime
conveniente, las propuestas planteadas a ese respecto en este Plan.
Por otro, determinar las medidas de intervencin que se estimen adecuadas

con el fin de garantizar la consecucin del referido objetivo.
B.- Las intervenciones urbansticas y edificatorias que se pretendan llevar a cabo en los
mbitos sujetos a este condicionante debern incorporar, por un lado, la
correspondiente evaluacin de las afecciones paisajsticas asociadas a las mismas y
su incidencia en la consecucin del indicado objetivo de proteccin paisajstica, y,
por otro, las adecuadas medidas protectoras y/o correctoras de los impactos
resultantes.
Para ello, los planes y proyectos (tanto de obras de urbanizacin como de
edificacin) que se elaboren a los efectos de la ordenacin y ejecucin de dichas
intervenciones debern adecuarse a los criterios y medidas que, a los efectos de
garantizar la consecucin de la correspondiente calidad paisajstica, se determinen
tanto en el estudio especfico mencionado en el anterior apartado A, como en el
planeamiento urbanstico y en las Ordenanzas municipales que se promuevan en
Con ese fin, dichos planes y proyectos sern elaborados a partir de la expresa
consideracin del paisaje y de las afecciones de los mismos en ste como uno ms
de los presupuestos de determinacin de las correspondientes propuestas.
Artculo 90.- Rgimen general de regulacin del condicionante C.7 Corredores

ecolgicos.
Con carcter general, el rgimen de edificacin y uso de los citados corredores ecolgicos es el
establecido en cada caso para la zona global en la que se integran los corredores, reajustado en
la medida necesaria para, entre otros fines:
*
Preservar la conectividad ecolgica ligada a los corredores definidos, cualquiera que sea su
escala. Para ello, los usos del suelo (especialmente los ms favorables para el movimiento
de la fauna como bosquetes, setos vivos, ), la integridad de las masas de agua y los
posibles pasos existentes en los tramos de tensin con elementos artificiales (pasos
elevados, viaductos, pasos especficos de fauna en su caso), se mantendrn en las
condiciones ms favorables posibles para la consecucin del indicado objetivo de
conectividad de la fauna.
En el caso de que alguna actuacin pueda poner en peligro la conectividad ecolgica y los
movimientos de la fauna, se establecern las oportunas medidas protectoras y correctoras
para minimizar el efecto o incluso anularlo.
Los nuevos desarrollos urbanos sern determinados de manera que, en lo posible,

reduzcan y/o minimicen la fragmentacin ecolgica, sin incrementarla.
Realizar una promocin activa de recuperacin de la conectividad en los puntos o reas en

los que sta est ms comprometida y tcnicamente sea posible.


269
Las infraestructuras viarias, ferroviarias, etc. tanto existentes como previstas han de ser
objeto de la debida y particular atencin a ese respecto.
Los corredores que se identifican grficamente en este Plan de forma referencial y/o
indicativa sern objeto de los estudios y/o proyectos especficos que se estimen
necesarios para, en su caso, una ms precisa delimitacin de los mbitos de inters a
ese respecto, y una ms concreta determinacin de las medidas de intervencin en los
mismos.
Artculo 91.- Rgimen general de regulacin del condicionante C.8 reas inundables.
Con carcter general, el rgimen de edificacin y uso es el establecido en cada caso para la
zona global en la que se integran los corredores, reajustado en, entre otros, los siguientes
extremos:
A.- Adecuacin del mismo y, en definitiva, del Plan General y sus propuestas, a las previsiones
establecidas en las disposiciones legales vigentes en la materia (Ley de Aguas y Ley de
Costas, y disposiciones promovidas en su desarrollo; Plan Territorial Sectorial de
Ordenacin de Mrgenes de Ros y Arroyos de la CAPV, Vertiente Cantbrica, aprobado
definitivamente mediante Decreto de 22 de diciembre de 1988; Plan Territorial Sectorial
de proteccin y ordenacin del litoral de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco,
aprobado mediante Decreto de 13 de marzo de 2007, etc.).
B.- Respuesta a los problemas de inundabilidad en reas urbanas existentes mediante la
determinacin de medidas que conlleven el mximo respeto posible hacia el ecosistema
acutico, procurando de forma expresa y prioritaria la eliminacin de obstculos artificiales
como puentes, coberturas, rellenos, etc. Las actuaciones ms duras de encauzamiento,
rectificacin, ensanchamiento del cauce, etc. se reservarn para las zonas en las que no
exista otra alternativa tcnica razonable.
Para ello, dicha problemtica ser objeto de la debida atencin y valoracin en los
proyectos especficos que se promuevan con ese fin o incidan en dicha materia, y
propondrn las medidas de respeto del ecosistema acutico que en cada supuesto se
estimen adecuadas en atencin a los condicionantes de cada uno de ellos.
C.- No se autorizarn actuaciones sobre los cauces (encauzamientos, rectificaciones o
2
cambios de trazado...) de cuenca vertiente superior a 1 km para favorecer la implantacin
de nuevos desarrollos urbanos, salvo en supuestos en los que, de conformidad con los
criterios establecidos a ese respecto en la legislacin vigente en la materia, se acredite la
existencia de razones y objetivos de inters pblico superior que los justifique.
D.- En los nuevos desarrollos urbansticos que se realicen cerca de cauces fluviales se
favorecern diseos que integren los ros y arroyos en el paisaje urbano, implantndose en
sus mrgenes usos admisibles en las zonas de riesgo de inundacin, contando siempre
con los adecuados sistemas de aviso de emergencia: espacios libres, zonas deportivas al
aire libre, reas agrcolas en el caso de que sea posible, etc. Las zonas ms cercanas al ro
y, consiguientemente, las de mayor riesgo de inundacin, se reservarn preferentemente a
la recuperacin de los ecosistemas originales y al uso pblico controlado y con
infraestructuras muy ligeras.


270
Artculo 92.- Rgimen general de regulacin del condicionante C.9 reas de inters
geolgico.
Con carcter general, el rgimen de edificacin y uso es el establecido en cada caso para la
zona global en la que se integran esos espacios y elementos de inters geolgico.
En todo caso, ese rgimen ha de complementarse con las medidas necesarias para potenciar
sus valores culturales, cientficos y didcticos.
En los supuestos en los que esos espacios y elementos se siten en el medio urbano
(conjunto formado por los suelos urbano y urbanizable), se determinarn las medidas
necesarias para compatibilizar los desarrollos urbanos existentes y/o proyectados con la
preservacin de los indicados valores.
A los efectos de la determinacin de los mbitos especficos de inters geolgico, se
proceder a la realizacin del o de los estudios especficos que se estimen adecuados para la
identificacin y delimitacin de los espacios que, dentro de esas reas, deban ser objeto de
tratamiento singular adaptado a los criterios establecidos en aqullos a los efectos de
preservar sus valores cientficos, didcticos y/o divulgativos, a modo de muestra y/o
representacin del conjunto de ese tipo de reas.
Artculo 93.- Rgimen general de regulacin del condicionante C.10 reas acsticas.
1.- Con carcter general, el rgimen de regulacin y tratamiento de las reas acsticas
delimitadas en este Plan General es el establecido para las zonas globales en las que se
integran las mismas, complementado de conformidad con los criterios establecidos en las
disposiciones legales vigentes en materia de ruido, a los efectos de dar respuesta a los
objetivos planteados a ese respecto en dichas disposiciones.
2.- De conformidad con los criterios establecidos al respecto en las referidas disposiciones
legales, se proceder a la formulacin y aprobacin de los correspondientes mapas de
ruido a promover tanto por las Administraciones competentes en materia de grandes
infraestructuras de comunicacin (viaria, ferroviaria, etc.) como por el propio Ayuntamiento
de Donostia-San Sebastin, en aras a la realizacin de un diagnstico preciso de la
problemtica existente en la materia, as como a la posterior determinacin de las
correspondientes medidas de prevencin, eliminacin y/o correccin de dicha problemtica.
Dichos mapas delimitarn, entre otros extremos, las consiguientes zonas de servidumbres
acsticas.
3.- Se proceder a la delimitacin de las correspondientes zonas de proteccin acstica
especial y a la elaboracin de los consiguientes planes zonales, siempre que, de
conformidad con los criterios establecidos a ese respecto en las referidas disposiciones
legales, resulten necesarios stos y aqullas.


271
Artculo 94.- Rgimen general de regulacin del condicionante C.11 reas de mejora
ambiental.
1.- En atencin a su naturaleza y sus caractersticas se diferencian las dos categoras o
situaciones siguientes:
*
reas de Mejora de Ecosistemas (MA1): se trata de espacios que, aun contando con
valores ecolgicos, ambientales y/o paisajsticos de importancia, han sufrido
modificaciones antrpicas de diverso tipo y grado, pero de carcter reversible.
reas Degradadas (MA2): se trata de reas degradadas por la accin antrpica que
presentan un potencial de recuperacin y un valor ambiental menores que la categora
precedente.
2.- Con carcter general, el rgimen de regulacin y tratamiento de las citadas reas es el
establecido en cada caso para la zona global en la que se integran las mismas, reajustado
en la medida necesaria para incentivar su recuperacin ambiental, llevndola ms all de
su mera integracin paisajstica, e incidiendo en la mejora de la calidad del agua, las
emisiones al aire, la gestin de los residuos, etc. Dicho reajuste ha de entenderse asociado
a:
*
En las reas de mejora de ecosistemas (MA1) se deben desarrollar labores de

recuperacin de ecosistemas funcionales de inters o estados ecolgicos ms
evolucionados.
En las reas degradadas (MA2), se debe proceder a la recuperacin ambiental

encaminada fundamentalmente a la restauracin del valor ambiental de la zona en la
que se sitan.
3.- Afectando a terrenos sujetos a la citada categora de reas de mejora de ecosistemas

(MA1) se proceder a la delimitacin de reservas municipales de suelo para su
incorporacin al patrimonio pblico de suelo.
(1)
Artculo 95.- Rgimen general de regulacin

potencialmente contaminados.
del
condicionante
C.12
Suelos
Con carcter general, el rgimen de regulacin y tratamiento de dichos suelos es el establecido

en cada caso para la zona global y, en su caso, para la subzona pormenorizada en la que se
integran estos suelos y mbitos, complementado en la medida necesaria para, de conformidad
con los criterios y pautas establecidos en la vigente Ley para la prevencin y correccin de la
contaminacin del suelo, de 4 de febrero de 2005, posibilitar su recuperacin y saneamiento.
(1)

272
En consonancia con lo establecido en dicha Ley, los citados suelos y mbitos sern objeto de,
entre otros extremos, el correspondiente expediente de declaracin de la calidad del suelo.
Artculo 96.- Vinculacin normativa y rgimen de reconsideracin de los condicionantes

superpuestos.
1.- Los condicionantes superpuestos con origen en disposiciones legales, instrumentos de
ordenacin territorial, etc. de rango normativo superior al planeamiento urbanstico tienen,
en cada caso, el rango normativo y/u orientativo establecido para los mismos en aquellas
disposiciones e instrumentos.
Precisamente por ello, los mbitos afectados por dichos condicionantes sern, en cada
caso, los establecidos y/o resultantes de esas mismas disposiciones e instrumentos,
considerndose que los incluidos a ese respecto en el planeamiento urbanstico son un
mero reflejo de aqullos.
2.- Los condicionantes superpuestos con origen en el propio planeamiento urbanstico tendrn,
en cada caso, el rango normativo y/u orientativo establecido en el mismo para cada uno de
ellos.
A ese respecto, los condicionantes de esa naturaleza incluidos en este Plan General tienen,
con carcter general, el rango equivalente a la ordenacin pormenorizada, y podrn ser
complementados y reajustados mediante la formulacin del correspondiente planeamiento
de desarrollo, normalmente planeamiento especial.
Dichos condicionantes sern considerados como medidas de intervencin que, en cada
caso, han de ser objeto de la debida atencin, valoracin, preservacin, restauracin y/o
eliminacin. De ah que, en cada caso, deban determinarse y materializarse las medidas
necesarias para garantizar la consecucin de los objetivos planteados.


273
TITULO SEXTO
REGIMEN JURIDICO Y DE EJECUCION DE LA ORDENACIN URBANSTICA.
CAPITULO PRIMERO.
CLASIFICACION DEL SUELO
Artculo 97.- Rgimen de clasificacin del suelo

En el trmino municipal de Donostia-San Sebastin se diferencian las clases de suelo
siguientes:
*
*
*
Suelo Urbano.
Suelo Urbanizable.
Suelo No Urbanizable.
Su delimitacin se refleja en los correspondientes planos de este Plan General (plano II.1.2 del
documento "5. Planos y 1 de las Normas Particulares).
Artculo 98.- El suelo urbano y sus categoras.

Se clasifican como suelo urbano los terrenos que renen las condiciones establecidas en la
(1)
legislacin urbanstica vigente para su consideracin como tal clase de suelo .
1
De conformidad con lo dispuesto en la citada legislacin , se diferencian las dos categoras de

suelo urbano siguientes:
*
*
Suelo urbano consolidado.

Suelo urbano no consolidado.
La integracin de los suelos urbanos en una u otra categora tiene, a todos los efectos, la
naturaleza propia de una determinacin de ordenacin pormenorizada.
2.- Suelo urbano consolidado.
Se integran en la categora de suelo urbano consolidado los terrenos que cumplen los requisitos
(2)
establecidos al respecto en la legislacin vigente .
La definitiva identificacin grfica de esos suelos ser la reflejada, bien en el planeamiento
urbanstico que determine la correspondiente ordenacin pormenorizada, bien en la posterior
fase de ejecucin de la ordenacin urbanstica.
En ese ltimo supuesto, dicha condicin ser debidamente grafiada complementaria y/o
paralelamente a la tramitacin bien, en su caso, del proyecto de reparcelacin, bien del proyecto
(1)
Se ha de tener en cuenta a ese respecto lo dispuesto, entre otros, en el artculo 11 de la Ley de Suelo y Urbanismo,
(2)
Se ha de tener en cuenta lo dispuesto, entre otros, en el artculo 11.3.a de la Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de
junio de 2006.


274
de edificacin, tras la evaluacin conjunta de, por un lado, las previsiones de ordenacin
establecidas en el planeamiento urbanstico, y, por otro, la informacin y los datos que se
acrediten en dicha fase de ejecucin, incluidos los mencionados proyectos.
En los supuestos en los que la citada categorizacin est expresamente grafiada en el
planeamiento urbanstico, la definitiva identificacin grfica de la misma se entender supeditada
a las conclusiones que resulten de la informacin y de los datos que se acrediten en la citada
fase de ejecucin. En el caso de que esa informacin y esos datos den pie a conclusiones
diversas a las grafiadas en el planeamiento urbanstico, la integracin de los terrenos en la
correspondiente categora de suelo urbano ser la que se estime acorde con aqullos, sin que
ello implique una modificacin de las previsiones de ordenacin pormenorizada de dicho
(1)
planeamiento .
3.- Suelo urbano no consolidado.
Se consideran como suelos urbanos no consolidados los terrenos que renen los requisitos
establecidos en la referida legislacin urbanstica tanto para su clasificacin como suelo urbano,
como para su integracin en esa categora del mismo.
Dentro de esta categora de suelo se diferencian las dos subcategoras siguientes: suelo urbano
no consolidado por carencia y/o insuficiencia de urbanizacin consolidada; suelo urbano no
consolidado por incremento de edificabilidad.
4.- Suelo urbano no consolidado por carencia y/o insuficiencia de urbanizacin consolidada.
Tienen la condicin de suelo urbano no consolidado por carencia y/o insuficiencia de
urbanizacin consolidada los terrenos que, por cumplir los requisitos establecidos al respecto en
(2)
la legislacin urbanstica vigente , se identifican y/o han de identificarse expresamente como
tales bien en los planos 1 de las Normas Particulares de este Plan General, bien en el
planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo.
5.- Suelo urbano no consolidado por incremento de edificabilidad.
Se consideran como suelo urbano no consolidado por incremento de edificabilidad los terrenos
que renen los requisitos establecidos en la legislacin urbanstica vigente tanto para su
(3)
clasificacin como suelo urbano, como para su integracin en esta subcategora de suelo .
En concreto, de acuerdo con esos requisitos, tienen esa condicin los suelos urbanos que no
renen los requisitos para su integracin en las categoras y subcategora anteriores, y en los
que se prev un incremento de la edificabilidad, bien sobre rasante, bien bajo rasante, bien de
ambas maneras.
Se entendern categorizados de esa manera, entre otros, los terrenos que, estando clasificados
como suelo urbano y no reuniendo las condiciones para su inclusin en la categora mencionada
en el anterior apartado 4, resulten afectados por actuaciones de habilitacin de un mayor
(1)
Los reajustes que, en su caso y en cuanto a la integracin de los suelos urbanos en las categoras de urbano
consolidado o urbano no consolidado, pudieran resultar de los datos e informacin que se acrediten en la fase de
ejecucin de las previsiones de ordenacin, incluida la tramitacin del correspondiente proyecto de edificacin, se
entendern acordes con los criterios expuestos en, entre otros, el artculo 53.1.h de la Ley de Suelo y Urbanismo,
(2)
Se ha de tener en cuenta lo dispuesto en, entre otros, el artculo 11.3.b.1 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de
junio de 2006.
(3)
Se ha de tener en cuenta lo dispuesto, entre otros, en los artculos 11.3.b.2 de la citada Ley y 2 del Real Decreto
105/2008.

275
nmero de viviendas que el preexistente, siempre que de la aplicacin de los correspondientes

coeficientes de ponderacin de usos se concluya la existencia de un incremento de
edificabilidad ponderada.
La definitiva identificacin grfica de esa condicin de suelo urbano no consolidado ser
reflejada, bien en el propio planeamiento urbanstico que determine la correspondiente
ordenacin pormenorizada, bien en la posterior fase de ejecucin de dicha ordenacin.
En ese ltimo supuesto, la citada condicin ser debidamente grafiada complementaria y/o
paralelamente a la tramitacin del correspondiente proyecto de edificacin, y, en el supuesto de
que de conformidad con los criterios establecidos en la legislacin vigente, pueda y/o deba
procederse a ello, del consiguiente proyecto de reparcelacin, tras la evaluacin conjunta de,
por un lado, las previsiones de ordenacin establecidas en el planeamiento urbanstico y, por
otro, la informacin y los datos que se acrediten en dicha fase de ejecucin, incluidos los
mencionados proyectos.
En los supuestos en los que la citada (sub)categorizacin est expresamente grafiada en el
planeamiento urbanstico, la definitiva identificacin grfica de la misma se entender supeditada
a las conclusiones que resulten de la informacin y de los datos que se acrediten en la citada
fase de ejecucin. En el caso de que esa informacin y esos datos den pie a conclusiones
diversas a las grafiadas en el planeamiento urbanstico, la integracin de los terrenos en la
correspondiente categora o subcategora de suelo urbano ser la que se estime acorde con los
mismos, sin que ello implique una modificacin de las previsiones de ordenacin pormenorizada
(1)
de dicho planeamiento .
Artculo 99.- El suelo urbanizable.

Se clasifican como suelo urbanizable los terrenos que, de conformidad con el principio de
utilizacin racional de los recursos naturales, incluido el suelo, y los objetivos y criterios de
carcter urbanstico establecidos en este Plan, no renen las condiciones necesarias para su
clasificacin como suelo urbano, y resultan afectados por los desarrollos urbansticos que se
plantean en l con el fin de dar una adecuada respuesta a las necesidades de naturaleza urbana
del municipio.
Artculo 100.- El suelo no urbanizable.

Se clasifican como suelo no urbanizable los terrenos que, de conformidad con lo establecido en
(2)
la legislacin vigente , y en atencin a, por un lado, sus valores intrnsecos, incluido el rgimen
de proteccin establecido en su caso para los mismos, y, por otro, los objetivos y criterios
establecidos en este Plan, se preservan de desarrollos urbanos.
(1)
Los reajustes que, en su caso y en cuanto a la integracin de los suelos urbanos en las categoras de urbano
consolidado o urbano no consolidado, pudieran resultar de los datos e informacin que se acrediten en la fase de
ejecucin de las previsiones de ordenacin, incluida la tramitacin del correspondiente proyecto de edificacin, se
entendern acordes con los criterios expuestos en, entre otros, el artculo 53.1.h de la Ley de Suelo y Urbanismo,
(2)
Cabe recordar a ese respecto lo dispuesto en, entre otros, el artculo 13 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de
junio de 2006.

276
Artculo 101.- Derechos y deberes de los propietarios de terrenos clasificados como suelo
urbano consolidado.
El rgimen de los derechos y deberes de los propietarios de los terrenos clasificados como suelo
urbano consolidado es el establecido en la legislacin urbanstica vigente. En ese contexto, en el
caso de que los terrenos no renan las condiciones para su consideracin como solar, los
propietarios de los mismos debern, entre otros extremos:
*
Abonar y ejecutar las obras de urbanizacin que, de conformidad con la ordenacin

urbanstica vigente, resulten necesarias, en su caso, para que los terrenos adquieran la
citada condicin de solar.
Abonar, en su caso, las restantes cargas de urbanizacin vinculadas a la actuacin.
Ceder gratuitamente a la Administracin los terrenos afectados destinados a dotaciones

pblicas.
Esos deberes sern determinados y cumplidos previa o simultneamente a la concesin de la

correspondiente licencia municipal de construccin y/o a la ejecucin de sta. Se estar a este
respecto a lo establecido en las Ordenanzas municipales mencionadas en el artculo 5 de este
documento.
Artculo 102.- Derechos y deberes asociados a los desarrollos urbansticos planteados en

terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado por incremento de
edificabilidad.
1.- El rgimen de derechos y deberes asociados a los desarrollos urbansticos planteados en
terrenos clasificados y categorizados como suelo urbano no consolidado por incremento de
(1)
la edificabilidad es el establecido en la legislacin vigente .
2.- En ese contexto, se considerarn como tales deberes, entre otros, los siguientes:
A.- Cesin al Ayuntamiento de los correspondientes terrenos destinados a dotaciones
pblicas de la red de sistemas generales, en los trminos y con el alcance
establecidos en las citadas disposiciones legales, siempre que ni deba ni pueda
considerarse cumplido con las propias previsiones incluidas en este Plan General. En
concreto, se considerar a ese respecto que dichas previsiones conllevan el
cumplimiento del correspondiente deber de cesin de terrenos destinados a espacios
libres de la citada red. Por lo dems, dicha cesin podr ser sustituida por el abono del
valor econmico de dichos terrenos.
B.- Cesin de terrenos destinados a dotaciones de la red de sistemas locales, de
conformidad con los estndares regulados en la legislacin urbanstica vigente,
siempre que, dentro del mbito territorial resultante de la aplicacin de los criterios
expuestos en el anterior artculo 48, deba procederse a su obtencin. Esta cesin
podr ser sustituida por el abono del valor econmico de dichos terrenos, a los efectos
de su adquisicin por el Ayuntamiento.
(1)
En el momento de la elaboracin del texto refundido de este Plan General, los citados deberes son concretamente
los resultantes de las previsiones establecidas, por un lado, en el artculo 25.2 de la Ley de Suelo y Urbanismo de
30 de junio de 2006, y, por otro, en el Decreto n 105, de 3 de junio de 2008, promovido en desarrollo de esa Ley.

277
(1)
En ese contexto, el deber de plantacin o conservacin de vegetacin se entender

de aplicacin, exclusivamente, en los supuestos en los que el incremento de la
edificabilidad ponderada sea resultado de un incremento de la edificabilidad
urbanstica residencial sobre rasante.
Este deber podr ser cumplido bien materialmente, bien econmicamente, mediante el
abono de su coste al Ayuntamiento a los efectos de que ste proceda a realizar la
plantacin.
C.- En cuanto a la cesin, en su caso, de terrenos destinados a alojamientos dotacionales,
se estar a lo establecido en la legislacin vigente.
D.- Abono y, en su caso, ejecucin de las obras y cargas de urbanizacin resultantes de la
aplicacin de los siguientes criterios:
*
Obras y dems cargas de urbanizacin determinadas en los proyectos de obras

de urbanizacin que, en su caso y de conformidad con los criterios establecidos
en el planeamiento urbanstico, deban ser promovidas en el contexto del mbito
objeto de la actuacin de dotacin en el que se integren los terrenos afectados.
En el supuesto de que no se proceda a la formulacin del citado proyecto:

-
Abono de la cuota proporcional correspondiente de los costes de ejecucin

de las obras previstas en los proyectos de obras de urbanizacin o proyectos
de obra pblica promovidos con el fin de proceder a la (re)urbanizacin del
mbito resultante de la aplicacin de los criterios expuestos en el anterior
artculo 48.
En el supuesto de inexistencia de ese tipo de proyecto, abono de, como

mnimo, la cuanta equivalente al coste de repercusin de las obras de
urbanizacin en las viviendas protegidas.
E.- Cumplimiento de las medidas de regulacin y tratamiento de los condicionantes

superpuestos a la ordenacin urbanstica regulados en este Plan siempre que los
desarrollos urbanos planteados incidan en los mismos.
F.- Los restantes establecidos en la legislacin vigente.
G.- La determinacin y el cumplimiento del conjunto de los deberes se adecuar, en todo
caso, a los criterios establecidos en la legislacin urbanstica vigente, incluido el
Decreto n 105, de 3 de junio de 2008, promovido en desarrollo de la Ley de Suelo y
3.- Las Ordenanzas municipales mencionadas en el anterior artculo 5 de este documento
determinarn los criterios que se estimen adecuados a los efectos de la correcta y precisa
sistematizacin de los criterios de cumplimiento de los deberes expuestos en el apartado
anterior.
(1)
Ese deber es concretamente el resultante de la aplicacin del estndar establecido bien en el artculo 79.2.d de la
citada Ley, bien en las disposiciones que se promulguen para su desarrollo o sustitucin.

278
Artculo 103.- Derechos y deberes urbansticos asociados a los desarrollos urbansticos

planteados en terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado por
carencia y/o insuficiencia de urbanizacin consolidada.
1.- El rgimen de derechos y deberes urbansticos asociados a esos desarrollos es el
establecido en la legislacin urbanstica vigente.
En concreto, se considerarn como tales deberes los que, en el citado marco legislativo,
resulten de las previsiones establecidas tanto en el planeamiento urbanstico como en los
correspondientes Programa de Actuacin Urbanizadora, proyecto de urbanizacin y
proyecto de equidistribucin o expropiacin. En ese contexto, tendrn esa consideracin,
entre otros, los asociados a:
A.- La ejecucin de las dotaciones propias de la red de sistemas locales, de
conformidad con los criterios establecidos en el artculo 48 de este documento, as
como la obtencin de los terrenos afectados por los mismos.
B.- La preservacin de los terrenos, espacios, elementos, etc. afectados por los
condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica regulados en este Plan
General y/o la ejecucin de las correspondientes medidas compensatorias, siempre
que resulten afectados por los desarrollos planteados, en los trminos y con el
alcance establecidos en este mismo Plan, cualquiera que sea el emplazamiento y la
clasificacin urbanstica de los terrenos en los que deban ejecutarse esas medidas.
Esos deberes incluirn, en su caso y entre otros extremos, los costes de obtencin de
los terrenos necesarios para la materializacin de dichas medidas compensatorias, as
como los de la propia ejecucin de stas.
(1)
2.- Adems, podrn considerarse como tales deberes los siguientes :

A.- La obtencin y/o abono del valor econmico de terrenos destinados a dotaciones
pblicas de la red de sistemas generales de la ciudad siempre que, de conformidad
con los criterios establecidos en la legislacin y el planeamiento urbanstico vigentes,
pueda considerarse como deber propio del o de los correspondientes desarrollos
urbansticos.
B.- La obtencin y/o abono del valor econmico de terrenos destinados a dotaciones
pblicas e integrados en otras clases de suelo, incluido el no urbanizable, siempre que
esas dotaciones vayan a prestar servicio a dicho suelo urbano.
C.- Abono de las obras de ejecucin de esas dotaciones.
En cualquier caso, siempre que se proceda a ello, la imposicin de esos deberes ser
debidamente justificada desde, como mnimo, dos perspectivas diversas. Por un lado,
desde la de la idoneidad de la propia repercusin en atencin al servicio que la
(1)
As, cabe entender a ese respecto que, cargas de urbanizacin como las mencionadas en, por ejemplo, los
apartados 1.b, 1.c y 1.h del artculo 147 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de mayo de 2006 pueden incidir
en mayor o menor medida en terrenos clasificados como suelo no urbanizable. As, esta clase de suelo puede
resultar afectada por previsiones de ordenacin de nuevas infraestructuras de agua, saneamiento, electricidad, etc.,
o de mejora y ampliacin de otras preexistentes, que resulte necesario ejecutar para dar servicio a aquellos
desarrollos urbanos. Y en coherencia con esas premisas, resulta razonable considerar que tanto la obtencin de
esos terrenos como el abono de las correspondientes obras forman parte de las cargas de urbanizacin de dichos
desarrollos, cuando menos en el porcentaje que en cada caso se estime adecuado y justificado.

279
dotacin vaya a prestar al correspondiente desarrollo urbano. Por otro, desde la de la

concreta determinacin del alcance y/o porcentaje de esa repercusin en ese
desarrollo.
3.- En todo caso, la repercusin de esos deberes bien al conjunto de los desarrollos
urbansticos planteados, bien a una mayor o menor parte de los mismos, bien a unos
titulares de terrenos o fincas especficos se adecuar a los criterios establecidos al respecto
(1)
en las disposiciones legales vigentes .
Artculo 104.- Derechos y deberes urbansticos asociados a los desarrollos urbansticos

planteados en terrenos clasificados como suelo urbanizable.
1.- El rgimen de derechos y deberes urbansticos asociados a esos desarrollos es el
establecido en la legislacin urbanstica vigente.
En concreto, se considerarn como tales deberes los que, en el citado marco legislativo,
resulten de las previsiones establecidas tanto en el planeamiento urbanstico como en los
correspondientes Programa de Actuacin Urbanizadora, proyecto de urbanizacin y
proyecto de equidistribucin o expropiacin. En ese contexto, tendrn esa consideracin,
entre otros, los asociados a:
A.- La ejecucin de las dotaciones propias de la red de sistemas locales, de
conformidad con los criterios establecidos en el artculo 48 de este documento, as
como la obtencin de los terrenos afectados por los mismos.
B.- La preservacin de los terrenos, espacios, elementos, etc. afectados por los
condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica regulados en este Plan
General y/o la ejecucin de las correspondientes medidas compensatorias, siempre
que resulten afectados por los desarrollos planteados, en los trminos y con el
alcance establecidos en este mismo Plan, cualquiera que sea el emplazamiento y la
clasificacin urbanstica de los terrenos en los que deban ejecutarse esas medidas.
Esos deberes incluirn, en su caso y entre otros extremos, los costes de obtencin de
los terrenos necesarios para la materializacin de dichas medidas compensatorias, as
como los de la propia ejecucin de stas.
(2)
2.- Adems, tambin podrn considerarse como tales deberes los siguientes :
A.- La obtencin y/o abono del valor econmico de terrenos destinados a dotaciones
pblicas de la red de sistemas generales de la ciudad siempre que, de conformidad
con los criterios establecidos en la legislacin y el planeamiento urbanstico vigentes,
pueda considerarse como deber propio del o de los correspondientes desarrollos
urbansticos.
(1)
(2)
Por ejemplo, la repercusin de los gastos de recuperacin y adecuacin de terrenos contaminados se adecuar a
los criterios expuestos en, entre otros, el artculo 147.3 de la Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de 2006.
As, cabe entender a ese respecto que, cargas de urbanizacin como las mencionadas en, por ejemplo, los
apartados 1.b, 1.c y 1.h del artculo 147 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de mayo de 2006 pueden incidir
en mayor o menor medida en terrenos clasificados como suelo no urbanizable. As, esta clase de suelo puede
resultar afectada por previsiones de ordenacin de nuevas infraestructuras de agua, saneamiento, electricidad, etc.,
o de mejora y ampliacin de otras preexistentes, que resulte necesario ejecutar para dar servicio a aquellos
desarrollos urbanos. Y en coherencia con esas premisas, resulta razonable considerar que tanto la obtencin de
esos terrenos como el abono de las correspondientes obras forman parte de las cargas de urbanizacin de dichos
desarrollos, cuando menos en el porcentaje que en cada caso se estime adecuado.

280
B.- La obtencin y/o abono del valor econmico de terrenos destinados a dotaciones
pblicas e integrados en otras clases de suelo, incluido el no urbanizable, siempre que
esas dotaciones vayan a prestar servicio a dicho suelo urbanizable.
C.- Abono de las obras de ejecucin de esas dotaciones.
En cualquier caso, siempre que se proceda a ello, la imposicin de esos deberes ser
debidamente justificada desde, como mnimo, dos perspectivas diversas. Por un lado,
desde la de la idoneidad de la propia repercusin en atencin al servicio que la
dotacin vaya a prestar al correspondiente desarrollo urbano. Por otro, desde la de la
concreta determinacin del alcance y/o porcentaje de esa repercusin en ese
desarrollo.
3.- En todo caso, la repercusin de esos deberes bien al conjunto de los desarrollos
urbansticos planteados, bien a una mayor o menor parte de los mismos, bien a unos
titulares de terrenos o fincas especficos se adecuar a los criterios establecidos al respecto
(1)
en las disposiciones legales vigentes .
CAPITULO SEGUNDO.
RGIMEN GENERAL DE EJECUCION JURDICA DE LA ORDENACIN URBANSTICA.
Artculo 105.-Criterios generales.

1.- La ejecucin de las previsiones de ordenacin contenidas tanto en este Plan como en el
planeamiento que se promueva en su desarrollo, se ajustar a lo dispuesto tanto en la
legislacin urbanstica vigente como en esos mismos planes.
2.- Siempre que la ejecucin de la ordenacin urbanstica requiera el desalojo de residentes
legales y de actividades econmicas en funcionamiento que ocupen y/o se ubiquen en
inmuebles incompatibles con aqulla, se estar a lo dispuesto en la legislacin urbanstica
(2)
vigente en materia de realojo y/o traslado .
3.- A los efectos de la ejecucin de las previsiones contenidas en el planeamiento preexistente
y que ahora se consolida, y en concreto de la adquisicin y transmisin al dominio pblico
de los terrenos destinados tanto en este Plan General como en el planeamiento anterior a
dotaciones pblicas, se actuar de conformidad con los criterios establecidos, bien en ese
planeamiento, bien en la legislacin vigente, incluido el Real Decreto 1093/97, de 4 de julio.
4.- Los desarrollos urbansticos proyectados en los suelos urbano y urbanizable se entendern
sujetos al cumplimiento de las correspondientes obligaciones de abono y, en su caso,
ejecucin de las cargas de urbanizacin en los trminos establecidos en las disposiciones
urbansticas vigentes. En ese contexto, esas obligaciones se extienden, entre otros, a los
extremos siguientes, en las condiciones y con el alcance que asimismo se exponen:
(1)
Por ejemplo, la repercusin de los gastos de recuperacin y adecuacin de terrenos contaminados se adecuar a
los criterios expuestos en, entre otros, el artculo 147.3 de la Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de 2006.
(2)
Se ha de tener en cuenta a ese respecto lo dispuesto en, entre otros, la Disposicin Adicional Segunda de la Ley de

281
A.- Abono y, en su caso, ejecucin de las infraestructuras e instalaciones de servicios

urbanos (instalaciones de electricidad, agua, saneamiento) de carcter general
(sistemas generales) que resulten necesarias para que dichos desarrollo cuenten
con ese tipo de servicios, de conformidad con, entre otras, las condiciones
siguientes:
*
Se entender a todos los efectos que la justificacin de esa contribucin est

asociada a la existencia de una relacin de servicio entre, por un lado, las
consiguientes infraestructuras e instalaciones de servicios urbanos, y, por otro,
los correspondientes desarrollos urbansticos.
La cuanta y el alcance de la contribucin ser determinado en cada caso,

previa identificacin de los desarrollos a los que las citadas infraestructuras
presten servicio, as como del alcance de este mismo servicio a los distintos
desarrollos afectados en cada caso.
Se deber proceder a la indicada contribucin cualquiera que sea el

emplazamiento tanto de los desarrollos urbansticos como de las
infraestructuras e instalaciones de servicios urbanos, as como la clasificacin
urbanstica de los terrenos afectados.
Los citados criterios sern de aplicacin tanto en el supuesto de ejecucin de

nuevas infraestructuras e instalaciones de servicios urbanos, como de mejora,
acondicionamiento, ampliacin, etc. de otras preexistentes.
Dichas obligaciones se entendern extendidas a la obtencin de los terrenos

necesarios con el indicado fin, incluido el abono del valor econmico de los
mismos.
B.- Los criterios expuestos en el anterior apartado A han de entenderse

complementados con aquellos otros que se estimen adecuados para que quienes
hayan contribuido a los citados gastos de acuerdo con las condiciones antes
expuestas sean resarcidos de los mismos en los trminos y con el alcance
establecidos en las disposiciones legales vigentes (artculo 147.2 de la Ley de
Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006, etc.), mediante el consiguiente abono de
los mismos por parte de las entidades concesionarias o prestadoras de los
correspondientes servicios.
C.- Sin perjuicio de lo establecido en los anteriores apartados A y B, los indicados
gastos sern abonados en origen por las entidades concesionarias o prestadoras de
los correspondientes servicios, en todos aquellos supuestos en los que deba
procederse de esa manera de conformidad con lo establecido en las disposiciones
legales vigentes en la materia, o as resulte de lo acordado con dichas entidades.
D.- Complementariamente, las medidas de intervencin expuestas en los anteriores
apartados han de entenderse de aplicacin en lo referente a otro tipo de servicios
(viario de todo tipo, etc.) de carcter general (sistemas generales), en los trminos y
con el alcance justificados en cada caso.
5.- Los desarrollos urbansticos proyectados en los suelos urbano y urbanizable, as como las
actuaciones de previsin y ejecucin de infraestructuras (de comunicacin, servicios
urbanos) en suelo no urbanizable, se entendern sujetos al cumplimiento de las

282
correspondientes obligaciones de abono y/o ejecucin de las consiguientes medidas

protectoras, correctoras y/o compensatorias de los condicionantes superpuestos a la
ordenacin urbanstica afectados por dichos desarrollos, en los trminos y con el alcance
con el que, en cada caso, resulten adecuados para su tratamiento, preservacin, etc. en
las condiciones adecuadas.
Esas obligaciones se extendern, entre otros extremos, a: el abono de los costes de
obtencin de los terrenos para la materializacin de dichas medidas; el abono de los
costes de ejecucin de las correspondientes actuaciones; la ejecucin material de esas
actuaciones; etc.
Artculo 106.- Rgimen de ejecucin de la ordenacin urbanstica en el suelo urbano.

1.- Modalidades de ejecucin de la ordenacin urbanstica.
La ejecucin de la ordenacin urbanstica prevista en el suelo urbano se adecuar al tipo de
(1)
actuacin que, de los regulados en la legislacin vigente y a los efectos de la consecucin de
los objetivos planteados, se estime oportuno en cada caso.
2.- Actuaciones aisladas.
A.- Se entendern sujetos al rgimen de las actuaciones aisladas los solares y parcelas
susceptibles de edificacin que, por reunir los requisitos establecidos en la legislacin
vigente para su consideracin como suelo urbano consolidado, se vinculan a las mismas
bien en este Plan, bien en el planeamiento pormenorizado que se promueva en su
desarrollo, bien en la fase de ejecucin de la ordenacin urbanstica, incluso
complementaria o simultneamente a la formulacin y tramitacin del correspondiente
proyecto de edificacin.
B.- Siempre que, en ese contexto, la actuacin edificatoria deba complementarse con la cesin
al Ayuntamiento de terrenos destinados a dotaciones pblicas, dicha cesin ser
formalizada:
*
Bien en el marco del proyecto de reparcelacin que, en su caso, se deba promover y

aprobar, previamente a la concesin de la correspondiente licencia municipal de
construccin.
Bien previa, simultnea y/o complementariamente a la tramitacin del correspondiente

proyecto de edificacin y a la concesin de la preceptiva licencia municipal, mediante
el mecanismo legal que se considere adecuado para la consecucin de dicho fin
C.- Se actuar de igual manera en el supuesto de que la actuacin edificatoria deba

complementarse con la ejecucin y abono de las obras y/o cargas de urbanizacin que
resulten necesarias para que los terrenos afectados adquieran la condicin de solar.
(1)
Se trata en concreto de los cuatro tipos de actuacin que se indican a continuacin, regulados en los artculos 136 a
139, ambos incluidos, de la Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de 2006: actuaciones aisladas; actuaciones
de dotacin; actuaciones integradas; actuaciones de ejecucin de dotaciones pblicas de las redes de sistemas
generales y locales. Tratndose de ese tipo de actuaciones, adems de a lo establecido en esa Ley, se estar a lo
previsto en el Decreto n 105, de 3 de junio de 2008 (artculos 40, 41, 42).

283
En ese contexto y siempre que se estime conveniente, se proceder a la formulacin del

correspondiente proyecto de obras complementarias de urbanizacin, as como a la fijacin
de las medidas o avales que para garantizar la ejecucin de esas obras se consideren
adecuados.
D.- Las previsiones anteriores sern objeto de los correspondientes desarrollo y
complementacin en el contexto de la formulacin de las Ordenanzas municipales a
3.- Actuaciones de dotacin.
A.- Se entendern sujetos al rgimen de las denominadas actuaciones de dotacin los terrenos
y parcelas que, por reunir los requisitos establecidos en la legislacin vigente para su
consideracin como suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad, se
vinculan a las mismas bien en este Plan, bien en el planeamiento que se promueva en su
desarrollo, bien en la fase de ejecucin de la ordenacin prevista en aqul y en ste,
incluso complementaria o simultneamente a la formulacin y tramitacin del
correspondiente proyecto de edificacin.
B.- Con carcter general y sin perjuicio de lo expuesto en el siguiente apartado C, los deberes
expuestos en el anterior artculo 102 debern ser cumplidos previa y/o simultneamente a
la concesin de la correspondiente licencia municipal de edificacin, anteponindose y/o
condicionndose la concesin de sta a su materializacin y formalizacin.
C.- En el supuesto de que, de conformidad con los criterios establecidos en la legislacin
urbanstica vigente, pueda y/o deba procederse a la formulacin de un proyecto de
reparcelacin, los referidos deberes sern concretados y formalizados en el mismo.
D.- Los criterios expuestos en el conjunto de los apartados anteriores sern objeto del
correspondiente y necesario desarrollo en las Ordenanzas municipales mencionadas en el
En ese contexto y previa la debida justificacin, esas Ordenanzas podrn plantear el
reajuste de dichos criterios.
4.- Actuaciones integradas.
A.- Se entendern sujetos al rgimen de las actuaciones integradas los terrenos que, por reunir
los requisitos establecidos en la legislacin vigente, se incluyan y/o adscriban a las mismas
bien en este Plan, concretamente en las Normas Particulares de los mbitos Urbansticos
delimitados en l, bien en el planeamiento pormenorizado a promover en su desarrollo, o
incluso en el propio Programa de Actuacin Urbanizadora.
B.- Cada uno de los mbitos sujetos a ese tipo de actuaciones, incluidos los terrenos adscritos
a los mismos, ser objeto del correspondiente Programa de Actuacin Urbanizadora.
C.- Previa rigurosa justificacin y exposicin de las razones que lo motiven, con ocasin de la
tramitacin de dicho Programa se podr plantear y aprobar el reajuste de la delimitacin del
mbito objeto del mismo, delimitado previamente en el planeamiento urbanstico. Esas
razones podrn estar relacionadas con los condicionantes orogrficos, de titularidad, etc. de

284
los terrenos afectados, detectados y/o conocidos con ocasin de la promocin de ese
documento.
En todo caso, la idoneidad de ese reajuste se entender condicionada, en cada caso, a la
debida valoracin y justificacin de su adecuacin a los criterios establecidos en la
legislacin y al planeamiento urbanstico vigentes.
D.- Se incluirn o adscribirn al mbito de actuacin integrada los terrenos destinados a
dotaciones pblicas que, en cada caso y de conformidad con los criterios establecidos en la
legislacin vigente, se vinculen al mismo, incluidos los necesarios para el cumplimiento, en
cada caso y en atencin a sus caractersticas, de los requisitos establecidos en la
legislacin vigente en materia de estndares de dotaciones pblicas locales, incluido el
previsto en materia de vegetacin.
La identificacin y delimitacin de dichos mbitos responder a, entre otros, los criterios
expuestos en el anterior artculo 48 de este mismo documento. Y en consonancia con esos
criterios, a los efectos de la materializacin y concrecin de esas dotaciones se estar a lo
establecido en el planeamiento urbanstico.
E.- Se incluirn o adscribirn al mbito de actuacin integrada los terrenos afectados, en su
caso, por las restantes previsiones expuestas en los apartados 4 y 5 del anterior artculo
105.
F.- Los mbitos de ejecucin resultantes de la aplicacin de los indicados criterios podrn ser
bien continuos bien discontinuos.
G.- Con carcter general, las unidades de ejecucin de los mbitos de actuacin integrada
sern delimitadas por el citado Programa. Esa delimitacin incluir la identificacin de los
terrenos tanto integrados como adscritos a las citadas unidades. De igual manera, el
Programa determinar el sistema de actuacin de cada unidad de ejecucin.
En el supuesto de que, por cualquier circunstancia, todas o alguna de esas decisiones
hayan sido sean adoptadas por el planeamiento urbanstico, podrn ser reajustadas por el
referido Programa.
5.- Actuaciones expropiatorias para la obtencin de terrenos destinados a dotaciones pblicas.
Se proceder a la expropiacin de los terrenos destinados a dotaciones pblicas en todos
(1)
aquellos casos en los que se estime necesario y/o conveniente, al tiempo que justificado .
A los efectos de la obtencin de terrenos destinados a dotaciones pblicas de carcter general y
local se estar a lo establecido en la citada legislacin urbanstica.
Con carcter general, dicha obtencin ser formalizada mediante cesin en el contexto de la
ejecucin de los desarrollos urbansticos a los que se vinculan los citados terrenos dotacionales.
(1)
Podrn tratarse de expropiaciones bien asociadas a las denominadas actuaciones de ejecucin de dotaciones
pblicas (art. 139 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006), bien planteadas con el fin de anticipar la
obtencin de los terrenos afectados (art. 187 de la citada Ley).

285
Se actuar mediante expropiacin siempre que se considere necesario, en particular si los

terrenos objeto de ese destino no se integren y/o adscriban a ninguno de los tipos de actuacin
antes mencionados.
Artculo 107.- Rgimen de ejecucin de la ordenacin urbanstica en el suelo urbanizable

sectorizado.
1.- La ejecucin de la ordenacin urbanstica planteada en los terrenos clasificados como
suelo urbanizable sectorizado se ajustar a lo dispuesto tanto en las correspondientes
Normas Particulares de este Plan, como en el planeamiento de desarrollo a promover en
los mismos.
En ese contexto y siempre con el rango propio de la ordenacin pormenorizada, se
delimitarn e identificarn los correspondientes mbitos de actuacin integrada.
Cada uno de esos mbitos estar conformado tanto por lo terrenos que se deban integrar
en l como por los que, en su caso, hayan de adscribirse al mismo, y que, en conjunto,
deban ser objeto del correspondiente Programa de Actuacin Urbanizadora.
2.- Previa y rigurosa justificacin y exposicin de las razones que lo motiven, con ocasin de la
tramitacin de dicho Programa se podr plantear y aprobar el reajuste de la delimitacin del
mbito objeto del mismo, delimitado previamente en el planeamiento urbanstico. Esas
razones podrn estar relacionadas con los condicionantes orogrficos, de titularidad, etc. de
los terrenos afectados, detectados y/o conocidos con ocasin de la promocin de ese
documento.
En todo caso, la idoneidad de ese reajuste se entender condicionada, en cada caso, a la
debida valoracin y justificacin de su adecuacin a los criterios establecidos en la
legislacin y el planeamiento urbanstico vigentes.
3.- Se incluirn o adscribirn al mbito de actuacin integrada los terrenos afectados, entre
otras, por las previsiones expuestas en los apartados 4 y 5 del anterior artculo 105.
4.- Con carcter general, las correspondientes unidades sern delimitadas en el citado
Programa. Esa delimitacin incluir la identificacin de los terrenos tanto integrados como
adscritos a las citadas unidades. De igual manera, el Programa determinar el sistema de
actuacin de cada unidad de ejecucin. En el supuesto de que, por cualquier circunstancia,
todas o alguna de esas decisiones sean adoptadas por el planeamiento urbanstico, podrn
ser reajustadas por el citado Programa.
5.- Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, a los efectos de la obtencin de
terrenos destinados a dotaciones pblicas de carcter general y local se estar a lo
establecido en la citada legislacin urbanstica, y se actuar mediante expropiacin siempre
que se considere necesario, con independencia de su inclusin / adscripcin o no en
mbitos de actuacin integrada.

286

Artculo 108.- Rgimen de ejecucin del planeamiento en el suelo no urbanizable.

1.- Obtencin de terrenos
correspondientes obras.
destinados
dotaciones
pblicas
ejecucin
de
las
A.- Con carcter general, y sin perjuicio de las excepciones que, en su caso y de conformidad
con los criterios establecidos en la legislacin vigente pudieran ser objeto de otro tipo de
tratamiento, los terrenos clasificados como suelo no urbanizable y destinados a dotaciones
pblicas, tanto en este Plan General como en el planeamiento y en los proyectos que se
formulen en su desarrollo, sern obtenidos por la Administracin mediante expropiacin.
B.- Tambin con carcter general y sin perjuicio de las correspondientes excepciones, las
citadas dotaciones pblicas sern ejecutadas y abonadas por la Administracin competente
en la materia.
C.- Las obligaciones de obtencin de los citados terrenos y/o de abono su coste econmico,
as como las de ejecucin y/o abono de las correspondientes obras podrn ser repercutidas
en los desarrollos urbansticos planteados en suelo urbano y urbanizable siempre que la
ordenacin de las dotaciones, infraestructuras, etc. a implantar y/o que afecten a aquellos
terrenos resulte necesaria para que aquellos desarrollos cuenten con los correspondientes
(1)
servicios urbanos .
En cualquier caso, siempre que se proceda a ello, la citada repercusin ser debidamente
justificada desde, como mnimo, dos perspectivas diversas. Por un lado, desde la de la
idoneidad de la propia repercusin en atencin al servicio que la dotacin vaya a prestar al
correspondiente desarrollo urbano. Por otro, desde la de la concreta determinacin del
alcance de esa repercusin en ese desarrollo.
2.- Parcelaciones en suelo no urbanizable
A.- Con carcter general, las parcelaciones o segregaciones de fincas situadas en suelo no
urbanizable estarn sujetas a la obligacin de la previa obtencin de la correspondiente
licencia municipal. sta deber ajustarse a los criterios de divisin y dems condiciones
(2)
establecidas tanto en la legislacin vigente en la materia , como en este Plan y en el
planeamiento especial que, en su caso, se formule en su desarrollo.
B.- Sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones a las que se hace referencia en los
siguientes apartados, y con las salvedades expuestas en los mismos, las parcelaciones de
terrenos clasificados como suelo no urbanizable que pretendan efectuarse con
posterioridad a la aprobacin de este Plan General debern adecuarse a los siguientes
criterios generales:
(1)
Se entender a ese respecto que, cargas de urbanizacin como las mencionadas en, por ejemplo, los apartados
1.b, 1.c y 1.h del artculo 147 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de mayo pueden incidir en mayor o menor
medida en terrenos clasificados como suelo no urbanizable. As, esta clase de suelo puede resultar afectada por
previsiones de ordenacin de nuevas infraestructuras de agua, saneamiento, electricidad, etc., o de mejora y
ampliacin de otras preexistentes, que resulte necesario ejecutar para dar servicio a aquellos desarrollos urbanos. Y
en coherencia con esas premisas, resulta razonable considerar que tanto la obtencin de esos terrenos como el
abono de las correspondientes obras forman parte de las cargas de urbanizacin de dichos desarrollos, cuando
menos en el porcentaje que en cada caso se estime adecuado.
(2)
Deber ajustarse a lo dispuesto en, entre otros, el Decreto n 168, de 8 de julio de 1997, promulgado en la
Comunidad Autnoma del Pas Vasco, mediante el que se regula la unidad mnima de cultivo, as como en las
disposiciones que lo modifiquen, complementen o sustituyan.

287
a)
Fincas con superficie inferior a 20.000 m: no podrn ser segregadas.
b)
Fincas con superficie superior a 20.000 m e inferior a 60.000 m: el nmero mximo

de fincas resultantes no podr ser superior a dos.
c)

de fincas resultantes no podr ser superior a tres.
d)

de fincas resultantes no podr ser superior a cuatro.
e)
Fincas con superficie superior a 200.000 m: el nmero mximo de fincas resultantes

no podr ser superior a cinco.
Con carcter general y sin perjuicio de lo expuesto en el siguiente apartado, la superficie

mnima de las fincas resultantes de la segregacin correspondiente no ser inferior a la de
(1)
la unidad mnima de cultivo .
C.- Excepcionalmente, se autorizar la parcelacin de fincas con criterios diversos a los
expuestos en el apartado anterior, incluida la configuracin de nuevas fincas con superficie
inferior a la mencionada en ese mismo apartado, en el supuesto de que las parcelaciones
resultantes se adecuen a todos o a alguno de los criterios siguientes:
a)
Tratarse de actuaciones que, de conformidad con los criterios establecidos en las

disposiciones legales vigentes en la materia, pueden justificar la divisin de terrenos
(2)
con superficie inferior a la de la unidad mnima de cultivo .
b)
Ser resultado de actuaciones urbansticas (desarrollos urbanos; infraestructuras de

comunicacin y de servicios urbanos; etc.) que conlleven la clasificacin de parte de
los terrenos de la finca como suelo urbano o urbanizable, y del resto como suelo no
urbanizable, cualquiera que sea la superficie de stos.
c)
Ser resultado de actuaciones acordes con las previsiones establecidas en las

disposiciones legales vigentes en la materia, incluidos los instrumentos de ordenacin
del territorio definitivamente aprobados, as como en el propio planeamiento
urbanstico vigente (infraestructuras de comunicacin; infraestructuras de servicios
urbanos; reservas de terrenos para su incorporacin al patrimonio pblico de suelo;
ejecucin de propuestas de carcter agrario; ejecucin de propuestas de carcter
ambiental; ejecucin de medidas para prevenir, eliminar, etc. riesgos inundaciones,
desprendimientos-, etc.), con independencia de que las mismas estn asociadas o
no a cambios de la clasificacin urbanstica de los terrenos de la finca, e incluso en el
supuesto de que todos ellos estn y continen clasificados como suelo no urbanizable.
d)
Siempre que, de conformidad con los criterios establecidos tanto en las disposiciones
legales vigentes como en el planeamiento urbanstico, se considere suficiente y/o
(1)
De conformidad con lo establecido en el Decreto 168, de 8 de julio de 1997, por el que se regulan las explotaciones
agrarias prioritarias en la Comunidad Autnoma del Pas y se determinan la unidades mnimas de cultivo en los
distintos Territorios Histricos y comarcas de la misma, la superficie de la unidad mnima de cultivo en Gipuzkoa es
de 10.000 m.
(2)
Se han de tener en cuenta a ese respecto las previsiones establecidas en, entre otras, la Ley de 4 de julio de 1995,
de modernizacin de las explotaciones agrarias (artculos 25).

288
adecuada la vinculacin a usos, edificaciones y/o instalaciones autorizadas de

(1)
terrenos con superficie inferior a la mencionada .
D.- La implantacin de las edificaciones y usos autorizados en las diversas zonas y terrenos,
requerir el cumplimiento de la condicin de aportacin de la parcela mnima exigida en
cada caso. Dicha parcela quedar a todos los efectos -registrales, etc.- vinculada a las
citadas edificaciones y usos.
E.- Cualquiera que sea el fin de las mismas, las segregaciones que pretendan efectuarse con
posterioridad a la aprobacin de este Plan, debern cumplir y ajustarse a los siguientes
requisitos:
*
Las parcelas vinculadas a usos de explotacin agropecuaria-forestales, incluidos los

usos auxiliares de los mismos, podrn estar configuradas por terrenos espacialmente
discontinuos.
En todo caso, siempre que, por cualquier razn, la implantacin de determinados usos,
as como de edificaciones e instalaciones asociadas a los mismos, se condicione al
cumplimiento de determinadas requisitos de continuidad espacial, la segregacin de
los terrenos vinculados a ellos slo ser autorizable en el supuesto de acreditarse el
cumplimiento de las condiciones establecidas en cada caso a ese respecto.
Las parcelas vinculadas a otros usos autorizados en el citado suelo debern constituir
un todo espacialmente continuo, cuando menos en la parte necesaria para el
cumplimiento de las condiciones mnimas establecidas a ese respecto bien en este
Plan, bien en el planeamiento que se formule en su desarrollo, bien en el momento de
su especfica autorizacin, en lo referente tanto a la superficie de los terrenos a
vincular a los mismos como a otras cuestiones. En ese mbito espacialmente continuo
deber enclavarse, en su caso, la correspondiente edificacin o instalacin autorizada.
Excepcionalmente, previa justificacin de su conveniencia e idoneidad, el
planeamiento promovido en desarrollo de este Plan General podr plantear criterios de
intervencin diversos a los anteriores.
F.- No podrn efectuarse segregaciones de fincas vinculadas a usos y/o edificaciones

autorizados que impliquen la reduccin de su superficie por debajo de los lmites de
superficie mnimos regulados a los efectos de su implantacin tanto en este Plan como en
el planeamiento promovido en su desarrollo.
Tampoco podrn efectuarse segregaciones que impliquen la reduccin de lmites de
superficie superiores a los anteriores siempre que la autorizacin de aquellos usos y/o
edificaciones hubiese sido condicionada a la vinculacin a los mismos de superficies de
terrenos superiores a las mnimas establecidas con carcter general.
G.- Las fincas adscritas a edificaciones construidas con anterioridad a la aprobacin de este
Plan General que incumplan las condiciones reguladoras de la superficie mnima de parcela
aportada aplicables en cada caso, o la de parcela aportada necesaria en relacin a la
edificabilidad urbanstica construida, se consolidan en el estado previsto y autorizado en
cada caso en el contexto de la concesin de la correspondiente licencia municipal, salvo
(1)
Se han de tener en cuenta a ese respecto y entre otras, las previsiones establecidas en los artculos 77 y 80.4 de
este mismo documento, referidas a las obras pblicas y a las infraestructuras de servicios de promocin y titularidad
tanto pblica como privada autorizables en el suelo no urbanizable.

289
que, en atencin a las previsiones establecidas en el planeamiento, se declaren

disconformes con el mismo.
En esas edificaciones podrn implantarse los usos autorizados tanto en el planeamiento
urbanstico municipal como en las disposiciones legales de rango normativo superior,
incluidos los instrumentos de ordenacin territorial vigentes. En todo caso, dichas parcelas
no podrn ser objeto de segregaciones.
H.- Las segregaciones que se realicen en el suelo no urbanizable con posterioridad a la
aprobacin y entrada en vigor de este Plan, en contra de lo dispuesto en este artculo se
tendrn por no realizadas a efectos de la implantacin de construcciones y usos
autorizados, por lo que el peticionario deber aportar como nica la finca matriz originaria,
o, en el caso de que la misma sea autorizable, solicitar previamente licencia de parcelacin
de acuerdo con lo establecido en este Plan General.
CAPITULO TERCERO.
RGIMEN GENERAL DE ASIGNACION DE LA EDIFICABILIDAD.
Artculo 109.- Criterios generales.

1.- De conformidad con lo establecido en la legislacin urbanstica vigente, se entiende por
edificabilidad ponderada la resultante de multiplicar la edificabilidad urbanstica prevista
en un determinado mbito y destinada a los correspondientes y, en su caso, diversos
usos lucrativos proyectados en el mismo por el coeficiente de ponderacin asignado a
cada uno de ellos.
2.- En atencin a lo establecido en dicha legislacin, se entiende por edificabilidad media la
resultante de dividir la edificabilidad ponderada prevista en un determinado mbito entre la
superficie del mismo que, de conformidad con los criterios establecidos en la legislacin
(1)
urbanstica vigente , se considere computable a los efectos de la distribucin de aqulla.
En todo caso, a los efectos de su clculo sern objeto de la debida consideracin tanto los
terrenos incluidos dentro del correspondiente mbito, como aquellos otros adscritos al
mismo a los efectos de la ejecucin de la ordenacin urbanstica.
3.- La edificabilidad media bien de un mbito de ordenacin pormenorizada (rea o sector),
bien de un mbito de actuacin integrada, bien de una unidad de ejecucin, ser, en cada
caso, la resultante de la divisin entre:
(1)
Por un lado, la totalidad de la edificabilidad ponderada prevista en cada mbito

(dividendo).
Por otro, la superficie total de los terrenos incluidos o adscritos al mbito a los efectos
de su ejecucin, excluidos aqullos que no sean computables a ese respecto (divisor).
Se ha de tener en cuenta a ese respecto lo dispuesto en, entre otros, los artculos 35.5 y 146 de la Ley de Suelo

290
En ese sentido, el cmputo o no de los terrenos destinados a dotaciones pblicas

existentes se adecuar a lo dispuesto en la citada legislacin urbanstica.
4.- En lo referente a la determinacin y aplicacin de los coeficientes de ponderacin de usos
se estar a lo establecido en, por un lado, la legislacin urbanstica vigente, y, por otro, el
siguiente artculo 112 de este documento.
5.- Las citadas edificabilidades ponderada y media podrn estar referidas bien a un mbito de
ordenacin urbanstica, bien a un mbito de ejecucin urbanstica, sea ste un mbito de
ejecucin integrada o una unidad de ejecucin.
6.- Siempre que tengan como referencia un mbito de ordenacin urbanstica, dichas
edificabilidad ponderada y media sern definidas en el documento de planeamiento
urbanstico que plantee la diferenciacin de dos o ms unidades de ejecucin dentro del
(1)
mismo .
7.- Siempre que tengan como referencia un mbito de ejecucin urbanstica, sin descartar
otras opciones que, en su caso y de acuerdo con la legislacin vigente, se estimen
adecuadas, las edificabilidades ponderada y media sern definidas en el contexto del
proceso de ejecucin de la ordenacin urbanstica, de conformidad con los siguientes
criterios:
*
En el Programa de Actuacin Urbanizadora o en el proyecto de equidistribucin, en el

supuesto de los mbitos sujetos a actuaciones integradas.
En el proyecto de equidistribucin a promover, en su caso y de acuerdo con los

criterios establecidos en la legislacin vigente, en actuaciones de dotacin, siempre
que su formulacin y aprobacin se estime necesaria.
Complementariamente al proyecto de edificacin, o incluso dentro del mismo, en el

supuesto de las actuaciones de dotacin, siempre que stas no puedan y/o deban ser
objeto del correspondiente proyecto de equidistribucin.
Tratndose de actuaciones aisladas y siempre que los mismos se estimen necesarios,

bien en el proyecto de reparcelacin, en el caso de que se proceda a su formulacin,
bien complementariamente al proyecto de edificacin.
En el supuesto de su determinacin en el planeamiento urbanstico, dichas previsiones

podrn ser reajustadas bien por el Programa de Actuacin Urbanizadora bien por el
Proyecto de Reparcelacin, con el alcance y el margen de intervencin propio de los
mismos.
Artculo 110.- Rgimen de asignacin de la edificabilidad urbanstica en suelo urbano.

1.- Con carcter general, el rgimen de asignacin de la edificabilidad urbanstica en suelo
urbano se ajustar a los criterios establecidos en la legislacin urbanstica vigente, est o
no vinculada la misma a actuaciones de transformacin urbanstica.
(1)
Se ha de tener en cuenta a ese respecto lo dispuesto en, entre otros, el artculo 144.2 de la Ley de Suelo y

291
2.- Tratndose de desarrollos urbansticos sujetos a actuaciones de transformacin urbanstica

en la concreta modalidad de las denominadas actuaciones de urbanizacin, el
reconocimiento del derecho de los propietarios a ser adjudicatarios de nuevos derechos
urbansticos y, en definitiva, de la edificabilidad urbanstica proyectada, en la cuanta
establecida en la legislacin urbanstica vigente, se entender condicionado a su
intervencin en la promocin de dichas actuaciones de conformidad con los criterios
(1)
establecidos a ese respecto en la citada legislacin .
Artculo 111.- Rgimen de asignacin de la edificabilidad urbanstica en el suelo

urbanizable sectorizado.
1.- Con carcter general, el rgimen de asignacin de la edificabilidad urbanstica en suelo
urbanizable sectorizado se ajustar a los criterios establecidos en la legislacin urbanstica
vigente, est o no vinculada la misma a actuaciones de transformacin urbanstica.
2.- Tratndose de desarrollos urbansticos sujetos a actuaciones de transformacin urbanstica
en la concreta modalidad de las denominadas actuaciones de urbanizacin, el
reconocimiento del derecho de los propietarios a ser adjudicatarios de nuevos derechos
urbansticos y, en definitiva, de la edificabilidad urbanstica proyectada, en la cuanta
establecida en la legislacin urbanstica vigente, se entender condicionado a su
intervencin en la promocin de dichas actuaciones de conformidad con los criterios
(1)
Artculo 112.- Los coeficientes de ponderacin de usos.

1.- Con carcter general, se convalidan los coeficientes de ponderacin de usos establecidos
en el marco del Plan General de 1995 y de los expedientes urbansticos promovidos para
su modificacin, desarrollo y ejecucin (modificaciones de ese Plan; planeamiento de
desarrollo; programas de actuacin urbanizadora; proyectos de equidistribucin, etc.), que
este Plan General consolida.
Esa convalidacin incide, entre otros, en los coeficientes de ponderacin de usos
establecidos en el propio Plan General de 1995 a los efectos de la determinacin del
aprovechamiento tipo de las reas de reparto delimitadas en l y que este Plan consolida,
en los supuestos y con el alcance establecidos en el mismo.
En todos esos casos, sern de aplicacin los citados coeficientes a los efectos de la
distribucin de la edificabilidad proyectada entre los propietarios de los terrenos afectados y
la Administracin, siempre que, tratndose de desarrollos urbansticos sujetos a
actuaciones de transformacin urbanstica, dichos propietarios intervengan en su
promocin, de conformidad con los criterios establecidos a ese respecto en la legislacin
urbanstica vigente.
2.- La determinacin y aplicacin de los coeficientes de ponderacin de usos referidos a los
nuevos desarrollos urbansticos, diversos de los anteriores, planteados en este Plan
General responder, entre otros, a los criterios siguientes:
(1)
A los efectos de la correcta consideracin de las citadas actuaciones de transformacin urbanstica y actuaciones
de urbanizacin se estar a lo establecido en, entre otros, el artculo 14 del Texto Refundido de la Ley de Suelo de
20 de junio de 2008.

292
A.- Con carcter general, el conjunto de los mbitos Urbansticos delimitados en un

mismo barrio constituye un nico mbito territorial de referencia a los efectos de la
determinacin de dichos coeficientes.
Esos coeficientes sern de
Urbansticos de un mismo
urbanstica de los terrenos,
mismos bien a los efectos de
de su ejecucin.
aplicacin genrica en el conjunto de los mbitos

barrio, con independencia tanto de la clasificacin
como de los documentos que se promuevan en los
la determinacin de la ordenacin pormenorizada como
Sin perjuicio de lo indicado en el siguiente apartado B, su modificacin y/o

actualizacin genrica ser efectuada de forma global y unitaria en el conjunto de la
ciudad.
B.- Los coeficientes de ponderacin definidos de conformidad con los criterios expuestos
en el anterior apartado A sern considerados a todos los efectos como parmetros
generales de referencia y expresin del valor econmico general al tiempo que medio
y/o unitario de los correspondientes usos en el conjunto del barrio afectado en cada
caso.
Precisamente por ello, siempre que se considere y se justifique que esos coeficientes
no se adecuan a la realidad econmico-urbanstica de una o unas determinadas
partes del correspondiente barrio, se proceder a su adecuacin y/o actualizacin a
dicha realidad, y a la determinacin de los nuevos sustitutorios de aqullos. Dicha
tarea ser acometida en el marco bien de la determinacin de la ordenacin
pormenorizada de los mbitos y/o submbitos afectados (tanto en las Normas
Particulares de este mismo Plan General, como en el planeamiento de desarrollo a
promover con ese fin), bien de los documentos a promover a los efectos de su
ejecucin (expedientes de equidistribucin; complementariamente a la concesin de la
correspondiente licencia de edificacin, en particular en los supuestos de desarrollos
sujetos a actuaciones de dotacin; etc.).
C.- Los coeficientes de ponderacin definidos de conformidad con los criterios expuestos
en los apartados anteriores sern de aplicacin en los diversos supuestos que se
exponen a continuacin:
a)
En las distintas modalidades de desarrollos urbansticos siguientes:

*
*
b)
Los desarrollos urbansticos sujetos a las denominadas actuaciones de

dotacin.
Los desarrollos urbansticos sujetos a actuaciones de transformacin
urbanstica en la concreta modalidad de las denominadas actuaciones de
urbanizacin, siempre que los propietarios de los terrenos participen en la
promocin de dichas actuaciones de conformidad con los criterios
1
Los desarrollos sujetos a actuaciones integradas que, adems, renan las
condiciones expuestas en el prrafo anterior.
Con el fin de determinar la edificabilidad ponderada resultante en una concreta

parcela urbanstica, y, complementariamente, compararla con la prevista en otras
parcelas, tomando como referencia a ese respecto la tipologa de subzona
pormenorizada a la que est adscrita cada una de ellas.

293
c)
Con el fin de determinar y evaluar de forma comparada la edificabilidad

ponderada asociada a dos o ms usos urbansticos previstos en una misma
parcela urbanstica.
d)
Con el fin de determinar la edificabilidad ponderada asociada a actuaciones que

conlleven el incremento de la densidad de vivienda de promocin libre de una
misma tipologa en un concreto mbito (totalidad o parte de una zona, parcela,
edificacin)
D.- Tambin con carcter general, a los efectos de la determinacin de dichos coeficientes
se tomar como referencia una nica y concreta tipologa de uso (vivienda de
proteccin oficial de rgimen general) como referente general de comparacin, a la
que, en el marco general mencionado en el anterior apartado A, se le asigna el
coeficiente 1, aun cuando la misma no se ordene en el correspondiente mbito.
E.- Los coeficientes de ponderacin establecidos en este Plan General sern objeto de la
correspondiente revisin y/o actualizacin global:
*
*
Con carcter anual y/o con la periodicidad que el Ayuntamiento considere

adecuada, a partir de la aprobacin definitiva del Plan.
Siempre que cambios y alteraciones de la situacin econmico-urbanstica
aconsejen dichas revisin y actualizacin, previa justificacin de que los
coeficientes vigentes no se adecuan a la nueva situacin.
En atencin a lo que en cada supuesto y momento se considere adecuado, esas

revisin y actualizacin podrn ser generales, referidas al conjunto del medio urbano
de la ciudad, o puntuales, referidas a partes especficas de dicho medio urbano.
F.- Los coeficientes de ponderacin definidos en este Plan General de conformidad con
los criterios expuestos en los apartados anteriores, as como en el documento 4.
Estudio de viabilidad econmico-financiera de dicho Plan son los expuestos en el
siguiente cuadro:

RELACIN DE COEFICIENTES DE PONDERACIN

USO
BARRIOS COEFICIENTES
AL
AM
AO
AU
AY
CE
EG
GR
IB
IN
LO
MA
MB
MZ
ZU
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
6,9
7,2
7,2
6,5
2,2
1,4
1,9
0,30
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
7,0
7,0
6,4
2,7
1,9
2,4
0,4
7,0
7,0
6,4
3,3
2,7
3,2
0,44
6,3
6,3
5,7
2,7
1,9
3,2
0,4
6,6
6,6
5,9
2,7
1,9
2,4
0,4
7,8
7,8
7,9
2,2
4,6
2,9
1,44
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
6,1
6,3
6,3
5,9
2,7
1,9
2,4
0,4
0,5
0,6
0,7
0,4
0,5
0,6
0,7
0,4
0,5
0,6
0,7
0,4
0,5
0,6
0,7
0,4
0,5
0,6
0,7
0,4
0,5
0,6
0,7
0,4
EDIFICABILIDAD DESTINADA A USOS PRINCIPALES

Vivienda
VPORG
VPORTA
VTMRE
VTMRG
VTMPP
VPL (a.10)
VPL (a.20)
VPL (a.30)
VPL (a.40)
Terciario comercial
Otros usos terciarios
Industrial
Equipamiento privado
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
6,3
6,3
5,7
2,7
1,9
2,4
0,4
9,2
9,2
8,5
5,4
4,6
2,9
0,73
6,3
6,3
6,8
2,7
3,3
3,2
0,4
11,0
11,0
10,5
4,9
3,5
2,9
0,66
7,8
7,8
7,4
2,7
1,9
2,4
0,4
8,9
8,9
7,9
2,7
1,9
2,4
0,4
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
12,5
13,0
13,0
11,6
10,6
7,4
2,9
1,44
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
1,0
2,1
2,5
3,0
3,3
7,8
7,8
7,4
4,1
1,9
2,4
0,55
9,5
9,5
8,5
5,4
3,3
2,9
0,73
8,0
8,0
7,4
4,3
4,6
3,2
0,59
EDIFICABILIDAD DESTINADA A USOS AUXILIARES - ANEJOS

APARCAMIENTOANEJOS
Anejos VPO
Anejos VT
Aparcamiento VL
Aparcamiento AA.EE.
VPORG:
VTMRE:
VPORTA:
VTMRG:
VTMPP:
VPL:
AA.EE.:
0,5
0,6
1,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,4
0,5
0,6
1,3
0,4
0,5
0,6
1,0
0,4
0,5
0,6
0,7
0,4
0,5
0,6
2,7
0,4
Vivienda de Proteccin Oficial de Rgimen General.

Vivienda Tasada Municipal de Rgimen Especial.
Vivienda de Proteccin Oficial de Rgimen Tasado Autonmico.
Vivienda Tasada Municipal de Rgimen General.
Vivienda Tasada Municipal de Promocin Libre.
Vivienda de Promocin Libre.
Actividades Econmicas.
0,5
0,6
1,2
0,4
0,5
0,6
1,8
0,4
0,5
0,6
1,2
0,4
0,5
0,6
0,7
0,4
294

*
*
*
*
*
*
*
0,5
0,6
0,7
0,4

IG
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIN. DOC. 2.1. NORMAS URBANSTICAS GENERALES

295
G.- Los coeficientes expuestos en el cuadro anterior se entendern reajustados al alza en

el supuesto de las actuaciones a las que se alude a continuacin, en los trminos que
asimismo se indican:
a)
Ha de tratarse de actuaciones que conlleven, conjuntamente y entre otros

extremos:
*
El incremento de la densidad o nmero de viviendas de promocin libre

preexistente en una parcela, edificacin y/o parte de las mismas, en el
contexto de la edificabilidad urbanstica preexistente, sin incremento alguno
de sta.
La clasificacin de los terrenos afectados en cada caso como suelo urbano

no consolidado por incremento de edificabilidad ponderada.
Su sujecin a las condiciones de ejecucin urbanstica propias de las

denominadas actuaciones de dotacin.
Con carcter general, ha de considerarse que la habilitacin de un nmero

mayor de viviendas que el preexistente en esos supuestos conlleva el
incremento del valor de repercusin del suelo urbanizado en cada m(t)
destinado al indicado fin.
b)
Tratndose de ese tipo de actuaciones, los coeficientes de ponderacin

expuestos en el anterior cuadro para las distintas tipologas de viviendas de
promocin libre se entendern reajustados al alza en los trminos que se
exponen a continuacin:
*
Dicho reajuste ha de ser determinado en cada caso en el marco del o de

los correspondientes expedientes de los que resulte y/o en los que se
formalice el indicado incremento del nmero de viviendas
(complementariamente a la concesin de la correspondiente licencia
municipal; complementariamente a la determinacin de la ordenacin
pormenorizada en el planeamiento correspondiente; en el proyecto de
reparcelacin; etc.).
En todo caso, con carcter general y sin perjuicio de su reconsideracin en

el marco del correspondiente y especfico expediente y/o actuacin, dicho
reajuste se entender realizado en los siguientes trminos:
-
Con carcter general, y sin perjuicio de una concreta salvedad, el

valor de repercusin del suelo urbanizado resultante de las
previsiones de este Plan, o fijado en l, para la correspondiente
tipologa de vivienda libre se entender reajustado al alza en un 5%
por cada nueva vivienda resultante y/o de incremento, sin que, en
ningn caso, ese incremento pueda ser superior al 25%. Por su parte,
de conformidad con la citada salvedad, en los expedientes especficos
referidos a las citadas actuaciones podr procederse al reajuste al
alza o a la baja de los citados coeficientes, siempre que, previamente,
se justifique su idoneidad.


296
El coeficiente de ponderacin fijado en este Plan General para la

correspondiente tipologa de vivienda libre se entender reajustado al
alza en consonancia con el referido reajuste del valor de repercusin
del suelo urbanizado asociado al mismo, determinado en los trminos
antes mencionados.
A su vez, en el supuesto de que el indicado incremento del nmero de
viviendas se complemente con un incremento de la edificabilidad
residencial, ambas circunstancias sern objeto de la debida y
correspondiente consideracin y evaluacin.
H.- Previa justificacin de su conveniencia y necesidad en el contexto del correspondiente

expediente urbanstico (planeamiento pormenorizado; programa de actuacin
urbanizadora; proyecto de reparcelacin; proyecto de edificacin; etc.), los coeficientes
de ponderacin de usos fijados en este Plan General podrn ser reajustados a la baja
de conformidad con los criterios expuestos en el apartado 2.17 del epgrafe IV del
documento 4. Estudio de Viabilidad Econmico-Financiera. Programa de Actuacin
de este mismo Plan.
3.- Con carcter general y sin perjuicio de lo establecido en los apartados anteriores, los
coeficientes de ponderacin de usos expuestos en el cuadro anterior tendrn el rango
normativo establecido para los mismos en la legislacin urbanstica vigente.
CAPITULO CUARTO.
RGIMEN GENERAL DE EJECUCION DE LA URBANIZACION.
Artculo 113.- Rgimen de formulacin de proyectos de obras de urbanizacin.

1.- Las obras de urbanizacin a ejecutar en cada caso sern las que, en desarrollo de las
previsiones establecidas en el planeamiento urbanstico, se definan en alguno de los
proyectos siguientes:
A.- Proyectos de urbanizacin regulados en el artculo 194 de la Ley de Suelo y
B.- Proyectos de obras complementarias de urbanizacin, regulados en el artculo 195.1
de la citada Ley de Suelo y Urbanismo, promovidos con el fin de determinar las obras
de urbanizacin necesarias, en su caso, en las actuaciones aisladas.
C.- Proyectos de obra pblica y/o de ejecucin de dotaciones generales y locales
regulados en el artculo 195.2 de la referida Ley.
D.- Proyectos de obras de urbanizacin complementarios de los proyectos de edificacin
elaborados bien con carcter autnomo, bien conjuntamente con el proyecto de
edificacin.
2.- Los mbitos de actuacin integrada y/o las unidades de ejecucin delimitados bien en este
Plan, bien en el planeamiento promovido en su desarrollo, bien mediante cualquier


297
mecanismo establecido en la legislacin vigente, sern objeto, con carcter general, de los
proyectos mencionados en el anterior apartado 1.A.
Excepcionalmente, en los supuestos en los que sus condicionantes y caractersticas lo
justifiquen, obras y dotaciones con incidencia en terrenos integrados o adscritos a los
citados mbitos podrn ser objeto de otra u otras modalidades de proyectos de obras de
urbanizacin.
3.- Con carcter general, los mbitos objeto de actuaciones de dotacin con obras de
urbanizacin pendientes de determinacin y ejecucin sern objeto, en atencin al alcance
de las mismas, de proyectos de obras de urbanizacin mencionados bien en el apartado
1.B, bien en el 1.D
Excepcionalmente, en los supuestos en los que sus condicionantes y caractersticas lo
justifiquen, obras de urbanizacin vinculadas a ese tipo de actuaciones podrn ser objeto
de otra u otras modalidades de proyectos de obras de urbanizacin.
Su elaboracin y aprobacin deber ser, en todo caso, previa y/o simultnea a la del
proyecto de edificacin, as como a la concesin de la licencia municipal de edificacin.
4.- Los mbitos objeto de las actuaciones aisladas con obras de urbanizacin pendientes de
determinacin y ejecucin sern objeto de los proyectos de obras complementarias de
urbanizacin mencionados en el anterior apartado 1.B.
Su elaboracin y aprobacin deber ser, en todo caso, previa y/o simultnea a la del
proyecto de edificacin, as como a la concesin de la licencia municipal de edificacin.
5.- Los obras pblicas y, en concreto, las dotaciones pblicas integradas en la red de sistemas
generales y locales podrn ser definidas y tratadas mediante cualesquiera de los proyectos
mencionados en el anterior apartado 1.
En ese contexto, los proyectos mencionados en el apartado 1.C podrn ser promovidos
incluso en el supuesto de que las citadas obras y/o dotaciones se integren en mbitos de
actuacin integrada y/o unidades de ejecucin, siempre que sus caractersticas y
naturaleza justifiquen su tratamiento diferenciado, disociado de las restantes obras de
urbanizacin previstas en dichos mbitos.
Artculo 114.- Lmites de la posibilidad de adaptacin de la ordenacin por los proyectos

de obras de urbanizacin
1.- Los proyectos de obras de urbanizacin mencionados en el artculo anterior podrn
reajustar la configuracin, alineaciones y rasantes de ordenacin de los elementos
dotacionales destinados a espacios libres, comunicaciones, e infraestructuras de servicios,
afectando, si fuese necesario, en los suelos urbano y urbanizable, a la zonificacin
pormenorizada establecida por el planeamiento para dichas dotaciones, con las salvedades
expuestas en el siguiente apartado 2.
En ese sentido, se entender expresamente que la definicin de trazados y
caractersticas de las redes de infraestructuras de servicios urbanos definidas en el
planeamiento tienen carcter indicativo, por lo que la definitiva concrecin de los mismos


298
se producir en todo caso a travs de los correspondientes proyectos de obras de

urbanizacin.
2.- En los suelos urbano y urbanizable, los reajustes previstos en el apartado anterior no sern
extensibles a:
*
La zonificacin pormenorizada de las parcelas edificables.
*
La zonificacin pormenorizada de los espacios libres computables a los efectos del
cumplimiento del estndar regulado en esa materia en la legislacin vigente. En este
caso, los proyectos de urbanizacin podrn reajustar su delimitacin, siempre que eso
no suponga una reduccin de su superficie, ni una merma de sus condiciones
cualitativas,
*
La apertura de elementos de vialidad no previstos por el planeamiento.
*
La eliminacin de elementos de vialidad previstos en el planeamiento, salvo que este
mismo lo posibilite.
3.- En lo referente al sistema general y local de comunicacin viaria, los proyectos de obras de
urbanizacin podrn, adems de determinar el tratamiento general del mbito afectado en
cada caso en lo referente a su urbanizacin, identificar los espacios especficos destinados
dentro de la correspondiente banda viaria a los distintos modos de movilidad susceptibles
de ser utilizados en cada caso, as como el tratamiento singular de cada uno de esos
espacios, sin que eso conlleve alteracin alguna de la ordenacin urbanstica, cuya labor
queda circunscrita en trminos generales a la identificacin de la citada banda viaria.
Artculo 115.- Contenido y condiciones tcnicas mnimas de las obras de urbanizacin.

Los proyectos de obras de urbanizacin se ajustarn al contenido y a las condiciones tcnicas
establecidas tanto en las disposiciones legales vigentes, incluidas las reguladoras de la
accesibilidad, como a las que se determinen en las Ordenanzas municipales a promover en
desarrollo de este Plan General, de conformidad con lo establecido en el artculo 5 de este
documento.
En defecto de especificaciones suficientes, los servicios tcnicos municipales podrn definir en
cada caso las condiciones aplicables, de acuerdo con los estndares de calidad utilizados de
manera habitual en las obras de promocin municipal directa.
Con ese fin, el promotor de las obras deber solicitar, con anterioridad al inicio de los trabajos de
elaboracin del proyecto, las directrices oportunas al respecto.
En todo caso, los proyectos de obras de urbanizacin determinarn, en desarrollo de las
previsiones establecidas en el planeamiento urbanstico y de conformidad con los criterios
establecidos en ste a ese respecto, las cotas y rasantes de la urbanizacin resultante de las
propuestas planteadas, mediante las adecuadas coordenadas digitalizadas.
Artculo 116.- Ejecucin de proyectos de obras de urbanizacin por promotores no

municipales.
La ejecucin de las obras previstas en los proyectos mencionados en los apartados 1.A y 1.C
del anterior artculo 113 y debidamente aprobados no requerir la previa solicitud y obtencin de
licencia municipal.


299
En todo caso, el promotor y/o adjudicatario de esas obras deber notificar al Ayuntamiento el
inicio y finalizacin de las mismas, incluido el de sus diferentes etapas si las hubiere.
A ese respecto, en los posteriores y sucesivos controles municipales de la ejecucin de las
obras, se debern cumplir los requisitos documentales y de procedimiento establecidos en las
disposiciones vigentes.
CAPITULO QUINTO.
RGIMEN GENERAL DE EJECUCIN DE LA EDIFICACIN
Artculo 117.-Ejecucin de la edificacin en suelo urbano

1.- Exigencia de la definicin de alineaciones y rasantes de la edificacin.
A.- En ningn caso podrn otorgarse licencias de nueva edificacin en terrenos incluidos en
mbitos Urbansticos o en las partes de los mismos clasificados como suelo urbano en los
que resulte necesaria la formulacin bien de planeamiento pormenorizado bien de un
estudio de detalle, como condicin previa a la ejecucin de las propuestas
correspondientes.
Salvo que en las correspondientes Normas Particulares se establezcan criterios ms
restrictivos, las edificaciones preexistentes en los mbitos en los que se prevea la
formulacin del citado planeamiento de desarrollo podrn ser objeto de las
correspondientes licencias municipales para la ejecucin de obras e implantacin de
actividades necesarias para el uso y mantenimiento de las mismas en las debidas
condiciones de seguridad y salubridad. En todo caso, su autorizacin slo ser posible si
dichas obras y/o actividades son acordes con el rgimen urbanstico establecido en ese
mbito, y se adecuar en todo caso a los requisitos establecidos en la legislacin vigente
(1)
para la autorizacin de usos provisionales .
En ese contexto, la autorizacin, en su caso, de usos residenciales se limitar a las
edificaciones preexistentes previamente destinadas a esos usos.
B.- Las parcelas que no se encuentren en la situacin descrita en el apartado anterior y
cuenten con la correspondiente ordenacin pormenorizada debern tener definidas en el
planeamiento urbanstico las alineaciones de todas sus fachadas, las alturas, el nmero de
plantas y el fondo de edificacin, as como las correspondientes cotas de las rasantes de
apoyo de la edificacin en el terreno urbanizado, para que, tras la ejecucin, en su caso, de
las correspondientes obras de urbanizacin, puedan ser consideradas como solares.
Las citadas alineaciones y cotas de las rasantes de apoyo debern estar definidas
mediante las correspondientes coordenadas digitalizadas.
El Ayuntamiento denegar la concesin de licencia de edificacin cuando esos requisitos
no se cumplan ntegramente, exigiendo la tramitacin previa bien de un estudio de detalle,
bien del documento urbanstico que se estime adecuado para subsanar los vacos
existentes.
(1)
Se ha de estar, a ese respecto, a lo dispuesto en, entre otros, los artculos 36 y 37 de la Ley de Suelo y Urbanismo,

300
2.- Cumplimiento de los requisitos de urbanizacin y distribucin de beneficios y cargas.

A.- No podr solicitarse ni concederse licencia para la ejecucin de nuevas edificaciones en
parcelas incluidas en mbitos objeto de actuaciones integradas y/o unidades de ejecucin
en tanto se cumplan, entre otras, las condiciones siguientes:
a)
Elaboracin y aprobacin definitiva del correspondiente Programa de Actuacin

Urbanizadora.
b)
Elaboracin y aprobacin definitiva del proyecto de equidistribucin de beneficios y

cargas de la unidad de ejecucin en la que se integre la parcela, siempre que el mismo
resulte necesario.
c)
Elaboracin y aprobacin definitiva del proyecto necesario en cada caso para la

determinacin y ejecucin de las obras de urbanizacin.
d)
Ejecucin previa de las correspondientes obras de urbanizacin, sin perjuicio de que,

en atencin a las condiciones y caractersticas de cada caso, se estime oportuna la
ejecucin simultnea de dichas obras y las de edificacin. En este caso, el
Ayuntamiento podr condicionar la autorizacin de esa ejecucin simultnea a la
consignacin de las garantas que estime convenientes.
En tanto no se cumplan todas esas condiciones, se entender que los terrenos y parcelas
no renen las condiciones necesarias para su consideracin como solares.
B.- Con carcter general y sin perjuicio de la salvedad a la que se alude en este mismo
apartado, no podr solicitarse ni concederse licencia para la ejecucin de obras que
impliquen el incremento de la edificabilidad preexistente, incluida la construccin de nuevas
edificaciones en sustitucin de las anteriores, en parcelas clasificadas como suelo urbano
no consolidado por incremento de la edificabilidad en tanto se cumplan, entre otras, las
a)
Aprobacin definitiva de, en su caso, el proyecto necesario para la determinacin y

ejecucin de las obras de urbanizacin, siempre que deba procederse a su
formulacin autnoma y diferenciada del proyecto de edificacin. En el supuesto de
que deba procederse a su elaboracin complementariamente al proyecto de
edificacin se proceder a un tratamiento global y simultneo de los mismos.
b)
Previo o simultneo cumplimiento de los deberes expuestos en el apartado 2 del

anterior artculo 102 de este documento, incluido el depsito de las correspondientes
garantas y avales, en el supuesto de no resultar necesaria la formulacin de los
proyectos anteriores.
Complementariamente, en el supuesto de que, de conformidad con lo establecido en la

legislacin vigente, pueda y/o deba procederse a la formulacin del correspondiente
proyecto de equidistribucin de beneficios y cargas, su elaboracin y aprobacin definitiva
deber producirse con anterioridad a la solicitud y concesin de la correspondiente licencia
municipal de edificacin.
C.- La concesin de licencia municipal para la construccin de nuevas edificaciones sujetas a
actuaciones aisladas se entender condicionada a la previa o simultnea elaboracin y


301
aprobacin del proyecto de obras complementarias de urbanizacin que, en su caso,

resulte necesario para la determinacin y ejecucin de las mismas.
Siempre que resulte posible, las citadas obras de urbanizacin sern ejecutadas
previamente a las de edificacin. En todo caso, en atencin a las condiciones y
caractersticas de cada caso, el Ayuntamiento autorizar la ejecucin simultnea de las
obras de urbanizacin y edificacin, condicionndola a, en su caso, la consignacin de las
garantas que estime convenientes.
De igual manera, la concesin de la citada licencia municipal se condicionar a la previa y/o
simultnea cesin al Ayuntamiento de los terrenos destinados a dotaciones pblicas
vinculadas a la citada actuacin.
En ese contexto, siempre que deba procederse a la formulacin del correspondiente
proyecto de reparcelacin, su elaboracin y aprobacin definitiva deber ser anterior a la
solicitud y concesin de la correspondiente licencia municipal de edificacin.
3.- Plazos para la solicitud de licencia municipal de edificacin e inicio y finalizacin de las
obras.
A.- Tratndose de parcelas edificables que no se incluyan en unidades de ejecucin y/o
mbitos de actuacin integrada, el plazo para la solicitud de la licencia para la ejecucin de
las nuevas edificaciones proyectadas e inicio de las obras correspondientes ser de cuatro
(4) aos a contar desde la aprobacin de la correspondiente ordenacin pormenorizada.
B.- En el supuesto de parcelas edificables situadas en unidades de ejecucin no incluidas en
mbitos objeto de actuaciones integradas, el plazo para la solicitud de licencia e inicio de la
edificacin ser de dos (2) aos contados a partir de la aprobacin del correspondiente
proyecto de equidistribucin de beneficios y cargas.
C.- En el supuesto de parcelas edificables situadas en unidades de ejecucin incluidas en
mbitos objeto de actuaciones integradas, el plazo para la solicitud de licencia e inicio de la
edificacin ser el fijado en cada caso en el correspondiente Programa de Actuacin
Urbanizadora.
D.- En las parcelas industriales esos plazos se atemperarn a la coyuntura empresarial.
E.- Siempre que los mismos no estn previamente definidos, los plazos de inicio, interrupcin
mxima y finalizacin de las obras de edificacin proyectadas sern establecidos en el
momento de concesin de la correspondiente licencia municipal.
F.- Los citados plazos tambin se establecern en relacin con las obras de urbanizacin que,
en su caso, deban ejecutarse complementaria y simultneamente a la edificacin.
G.- Por su parte, siempre que se acuerde la formulacin de planeamiento de desarrollo, ste
fijar el plazo en el que se ha de proceder a la solicitud de las correspondientes licencias,
as como, en su caso, los de inicio y finalizacin de las edificaciones proyectadas.
H.- Se consolidan los plazos establecidos en todas esas materias tanto en el planeamiento
urbanstico consolidado por este Plan General, como en los proyectos promovidos para su
desarrollo y ejecucin.


302
4.- Ejecucin de obras y ejercicio de actividades en edificaciones existentes en mbitos

clasificados como suelo urbano en los que se prev la formulacin de planeamiento
especial.
A.- Con carcter general, en tanto no sea formulado y aprobado el correspondiente plan
especial, las edificaciones existentes en los citados mbitos, siempre que hubiesen sido
construidas en su momento de conformidad con lo dispuesto en la ordenacin urbanstica
entonces vigente, tendrn la condicin propia de las edificaciones preexistentes a las que
se hace referencia en el artculo 101.3.c de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de
2006.
B.- En tanto no sea aprobado dicho plan especial, las citadas edificaciones no podrn ser
objeto de obras de sustitucin, levante, ampliacin o incremento de edificabilidad
urbanstica. Ahora bien, podrn ser objeto de las obras necesarias tanto para su
mantenimiento y conservacin, como para el desarrollo en las mismas de usos y
actividades autorizados.
C.- En tanto no sea aprobado el plan especial, se autorizar la implantacin de los usos
mencionados en los artculos 36 y 37 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de
2006, en las condiciones de provisionalidad reguladas en los mismos. .
5.- Desarrollo y ejecucin de las dotaciones pblicas de la red de sistemas generales.
El desarrollo y la ejecucin de las dotaciones pblicas integradas en la red de sistemas
generales se adecuar a los criterios establecidos a ese respecto tanto en la legislacin vigente
como, en su desarrollo, en el planeamiento urbanstico, incluido este mismo Plan.
Artculo 118.- Ejecucin de la edificacin en el suelo urbanizable.

1.- Con carcter general, en tanto no sea formulado y aprobado el correspondiente plan
pormenorizado, las edificaciones existentes en los mbitos clasificados como urbanizables,
siempre que hubiesen sido construidas en su momento de conformidad con lo dispuesto en
la ordenacin urbanstica entonces vigente, tendrn la condicin propia de las edificaciones
preexistentes a las que se hace referencia en el artculo 101.3.c de la Ley de Suelo y
2.- En tanto no sea aprobado dicho planeamiento pormenorizado, las citadas edificaciones no
podrn ser objeto de obras de sustitucin, levante, ampliacin o incremento de
edificabilidad urbanstica. Ahora bien, podrn ser objeto de las obras necesarias tanto para
su mantenimiento y conservacin, como para el desarrollo en las mismas de usos y
actividades autorizados.
3.- En tanto no sea aprobado el planeamiento pormenorizado, se autorizar la implantacin de
los usos mencionados en los artculos 36 y 37 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de
junio de 2006, en las condiciones de provisionalidad reguladas en los mismos.
4.- El citado planeamiento pormenorizado y, en su caso y en su desarrollo, el Programa de
Actuacin Urbanizadora de cada uno de los mbitos de actuacin integrada delimitados en
aqul, definirn los correspondientes plazos para la solicitud de las licencias de edificacin,
as como, en su caso, los referidos al inicio y finalizacin de las obras correspondientes.


303
5.- El desarrollo y la ejecucin de las dotaciones pblicas integradas en la red de sistemas

generales se adecuar a los criterios establecidos a ese respecto tanto en la legislacin
vigente como, en su desarrollo, en el planeamiento urbanstico, incluido este mismo Plan.
Artculo 119.- Ejecucin de la edificacin e implantacin de actividades autorizadas en el

suelo no urbanizable
El ejercicio de la facultad de edificacin e implantacin de actividades en el suelo no urbanizable
se acomodar a lo dispuesto tanto en la vigente legislacin urbanstica como en este Plan
General, y en el planeamiento que, en su caso, se promueva en su desarrollo.
2.- Implantacin de usos rurales y de usos vinculados a las obras pblicas.
A.- La implantacin de los citados usos exigir la certificacin previa de su adecuacin a la
legislacin sectorial aplicable, emitida por el organismo de la Administracin competente en
cada caso.
B.- Quedan excluidos de este requisito los usos de explotacin agraria no profesionalizados,
para cuya implantacin bastar con la solicitud directa de licencia municipal.
3.- Implantacin de otros usos autorizados.
A.- Usos vinculados a edificaciones existentes con anterioridad a la aprobacin de este Plan
General y consolidadas por el planeamiento urbanstico.
Con las salvedades expuestas en este mismo Plan y en el planeamiento y en los proyectos
que se promuevan en su desarrollo, dichas edificaciones se entendern consolidadas con
sus diversos condicionantes (parmetros formales de la edificacin: altura, nmero de
plantas, ocupacin en planta; etc.; parcela vinculada; distancias a linderos; etc.-).
Esas salvedades afectan, entre otras, a las edificaciones declaradas o que se declaren
fuera de ordenacin, incluidas las chabolas, tejavanas, aadidos precarios y dems
elementos degradantes del entorno. Estas edificaciones no sern consideradas a esos
efectos como edificaciones existentes.
Las citadas edificaciones consolidadas podrn destinarse a la implantacin de los usos
autorizados en cada caso, sin que, salvo que expresamente se indique lo contrario, resulte
necesario el cumplimiento de los requisitos establecidos para las nuevas edificaciones
(parcela mnima; distancias; edificabilidad; etc.-).
En todo caso, la autorizacin de esos usos se ajustar a los criterios y trmites regulados
en la vigente legislacin urbanstica, y se condicionar al cumplimiento de los requisitos
establecidos en el planeamiento urbanstico vigente, incluido este Plan, en particular en lo
referente a la limpieza y adecentamiento del entorno afectado, y al derribo de los anejos,
chabolas, instalaciones, etc. existentes en su caso, con el fin de eliminar la degradacin
que su mantenimiento supone.


304
B.- Usos vinculados y/o que requieran la construccin de nuevas edificaciones.

La implantacin en suelo no urbanizable de nuevos usos en nuevas edificaciones
destinadas a actividades no rurales susceptibles de ser autorizadas (usos de inters
pblico: usos de equipamiento y terciarios; infraestructuras de servicio privadas; etc.)
requerir la previa formulacin y aprobacin de un plan especial que defina los
condicionantes especficos de edificabilidad, edificacin y uso, en los supuestos as
previstos bien en la legislacin urbanstica vigente, bien en este Plan General.
No ser necesaria la formulacin de dicho plan especial para la implantacin de
infraestructuras de servicios de carcter puntual y/o limitado alcance.
Ese plan ser tramitado y aprobado de conformidad con los criterios establecidos en la
legislacin vigente. Siempre que resulte posible, se insertarn en su tramitacin las
actuaciones necesarias para la declaracin del inters pblico de la actuacin prevista en el
artculo 28.5.a de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006. Con ese fin, el
plan especial ser remitido a la Diputacin Foral de Gipuzkoa a los efectos de la emisin de
dicha declaracin. Se determinarn, en ese contexto, las medidas necesarias para, en lo
posible, simultanear los trmites de exposicin pblica del plan especial y de la indicada
declaracin.
En todo caso, dicho plan especial podr tener un alcance bien genrico, bien especfico.
As, en los supuestos en los que este Plan General prev la formulacin de planeamiento
especial en determinado tipo de zonas globales rurales (como es el caso de las zonas de
tipologa F.20 Sistema general de reas recreativas rurales) con el fin de determinar el
correspondiente rgimen urbanstico, el citado requisito de formulacin de plan especial
podr entenderse cumplido siempre dicho planeamiento determine las condiciones
especficas de implantacin, en su caso, de ese tipo de usos. En los restantes supuestos
deber procederse a la formulacin del correspondiente plan especial especfico referido a
los mismos.
En todo caso, su autorizacin e implantacin se subordinar a las condiciones que resulten
de otras solicitudes de licencia, previas a su concesin, para la implantacin de los usos
rurales caractersticos en la zona -o auxiliares de los mismos- e, incompatibles, total o
parcialmente, con los usos admisibles cuya implantacin se solicita, por razn de las
condiciones de separacin establecidas en estas Normas Urbansticas.
4.- Edificaciones existentes.
A los efectos anteriores, se considerarn existentes las edificaciones que, estando ajustadas a
los criterios establecidos en el artculo 30 de la citada Ley del Suelo y Urbanismo, no se
encuentren en estado de ruina ni hayan sido declaradas fuera de ordenacin conforme a lo
dispuesto en el siguiente artculo.
Siempre que se plantee cualquier tipo de intervencin en dichas edificaciones, sea para la
realizacin de obras o para el desarrollo o implantacin de actividades, se debern acreditar y
justificar, con la debida precisin y rigurosidad, los siguientes extremos:
A.- La propia existencia de la edificacin.
La acreditacin de dicha existencia estar asociada, entre otros, a la justificacin de los
siguientes extremos:

305
Cumplir los requisitos establecidos en el citado artculo 30 de la Ley de Suelo y

Haber sido construidas de conformidad con el rgimen urbanstico vigente en su

momento, previa obtencin de la correspondiente licencia municipal.
No haber sido declarada disconforme con el planeamiento y/o fuera de ordenacin

tanto por este Plan General como por el planeamiento promovido en su desarrollo.
B.- Su situacin y estado de conservacin, sus caractersticas formales (ocupacin en planta,

alineaciones, altura, nmero de plantas, etc.) y su edificabilidad urbanstica.
C.- Su destino a unos u otros usos y actividades tanto en el presente como en el pasado.
En ese contexto, siempre que se plantee la implantacin de usos residenciales, deber
acreditarse su destino legal a ese uso en el perodo anterior a la aprobacin de este Plan
General.
A ese respecto, siempre que en el perodo anterior a la entrada en vigor de este Plan
General se hayan adoptado decisiones administrativas que de forma explcita o implcita
conlleven el destino de una determinada edificacin a usos diversos del residencial en el
momento inmediatamente anterior al indicado momento, se entender que en el citado
pasado ha sido destinado a esos otros usos y no a los de carcter residencial.
D.- Su adecuacin al rgimen urbanstico establecido tanto en el planeamiento urbanstico
vigente, como en las restantes disposiciones legales, incluidos instrumentos de ordenacin
territorial, de aplicacin.
5.- Exigencia de acreditacin registral.
En todos aquellos casos en los que estas Normas Urbansticas condicionan la autorizacin de
actuaciones de implantacin de usos caractersticos o admisibles en edificaciones preexistentes
o nuevas a la vinculacin a las mismas de una determinada superficie de terreno, la concesin
y/o validez de la correspondiente licencia de primera utilizacin se condicionar a la previa y/o
posterior presentacin de certificacin del Registro de la Propiedad acreditativa de la
formalizacin de la indicada vinculacin.
6.- Evaluacin ambiental.
Las obras y actuaciones autorizadas en el suelo no urbanizable, incluidas las de implantacin de
actividades asimismo autorizadas, sern objeto de la correspondiente evaluacin ambiental en
los supuestos y condiciones establecidos en la legislacin vigente en la materia.
Artculo 120.- Edificios, instalaciones y usos fuera de ordenacin y/o disconformes con el
planeamiento.
A.- Con carcter general, y sin perjuicio de las salvedades que, en su caso, se establezcan
expresamente, se declaran fuera de ordenacin y/o disconformes con la ordenacin

306
urbanstica las edificaciones, instalaciones y usos no acordes con el rgimen urbanstico

establecido en el planeamiento, bien sea este mismo Plan General, bien el planeamiento
B.- Se entender existente esa situacin tanto en los supuestos en los que la misma se
indique de forma expresa e individualizada en el citado planeamiento, como en aquellos
otros en los que, sin darse esa precisin, las correspondientes edificaciones y usos no
sean acordes con el rgimen urbanstico aprobado y establecido en l.
C.- Todas ellas se entendern sujetas, con carcter general, al rgimen urbanstico establecido
en la legislacin urbanstica vigente (artculo 101 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de
junio de 2006). Tambin con carcter general, las obras y actuaciones autorizables en ellos
debern adecuarse a, entre otros, los criterios establecidos en el apartado 5 de dicho
artculo.
2.- Suelos Urbano y Urbanizable
A.- Se declaran fuera de ordenacin y/o disconformes con la ordenacin urbanstica las
edificaciones e instalaciones cuyo mantenimiento impida la ejecucin de las previsiones
establecidas en el planeamiento urbanstico, y, entre ellas, las sealadas en el plano 4.
Condiciones de ejecucin urbanstica de las Normas Particulares de los mbitos
urbansticos delimitados en este Plan General (documento 2.2 de dicho Plan), as como
las que, en su caso, definan los expedientes de planeamiento que se formulen en su
desarrollo.
B.- En ese contexto general, y de conformidad con lo dispuesto en el artculo 101.3.a de la
Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006, se declaran fuera de ordenacin:
a)
Las edificaciones e instalaciones mencionadas emplazadas en los mbitos objeto de

nuevos desarrollos urbansticos en rgimen de actuaciones integradas, siempre que
la correspondiente ordenacin pormenorizada se defina en este Plan General y
aqullas no sean acordes con sta.
b)
Las edificaciones e instalaciones existentes en los terrenos afectados por

previsiones de ejecucin de dotaciones pblicas tanto generales como locales para
las que se fija un determinado plazo u horizonte de ejecucin.
c)
Los usos desarrollados en los anteriores terrenos y edificaciones.
Se autoriza, exclusivamente, la ejecucin en esas edificaciones de aquellas obras y

actuaciones que se estimen necesarias para su uso y utilizacin acordes con el destino
de los mismos, siempre que en el perodo inmediatamente anterior a la aprobacin bien
de este Plan General bien del planeamiento consolidado por el mismo y en el que tenga
su origen la citada declaracin, hayan sido objeto real y efectivo de ese destino.
C.- Con la salvedad que se indica a continuacin, se entendern preexistentes las
edificaciones, instalaciones y usos implantados en los mbitos urbanos y urbanizables
objeto de nuevos desarrollos urbansticos en rgimen de actuaciones integradas, siempre
que se prevea la formulacin de planeamiento pormenorizado a los efectos de la
determinacin de su ordenacin pormenorizada.


307
En el contexto del rgimen urbanstico establecido para las mismas en el apartado 5 del
citado artculo 101 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006, se autoriza la
ejecucin en esas edificaciones de las obras y actuaciones que se estimen necesarias
para su uso y utilizacin acordes con el destino de los mismos, siempre que en el perodo
inmediatamente anterior a la aprobacin de este Plan General hayan sido objeto real y
efectivo de ese destino.
La indicada salvedad afecta a las edificaciones, instalaciones y usos existentes y
desarrollos en terrenos ubicados en esos mbitos, que se destinan a dotaciones pblicas
integradas en la red de sistemas generales. Todos ellos se entendern sujetos al rgimen
de fuera de ordenacin al que se ha hecho referencia en el anterior apartado B.
D.- Sin perjuicio de las salvedades que, en su caso, se estimen oportunas, las restantes
edificaciones e instalaciones no acordes con el rgimen urbanstico establecido en el
planeamiento, se entendern sujetas al rgimen de disconformidad regulado en el
artculo 101.3.b de la Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de 2006.
3.- Suelo No Urbanizable
A.- Se declaran disconformes con el planeamiento las edificaciones y usos existentes en el
suelo no urbanizable no acordes con el rgimen general de edificacin y uso establecido
para las distintas zonas de uso global diferenciadas en el mismo en este Plan General.
B.- Se declaran disconformes con el planeamiento los edificios e instalaciones existentes cuyo
mantenimiento impida la ejecucin de las previsiones de implantacin, ampliacin, etc. de
dotaciones pblicas previstas en este Plan, as como todos aqullos que, por sus
caractersticas, puedan destinarse exclusivamente a la implantacin de usos prohibidos de
manera expresa.
Dichos edificios e instalaciones se considerarn adscritos al rgimen establecido en la
vigente legislacin urbanstica.
C.- Se declaran fuera de ordenacin las chabolas, tejavanas, aadidos en precario y dems
elementos existentes en el medio rural, cuyo mantenimiento resulta contrario a la
preservacin y, en su caso, restauracin de dicho medio en las condiciones naturales,
ambientales y paisajsticas adecuadas, y que, precisamente por ello, deben ser eliminadas.
D.- En los edificios e instalaciones no declarados fuera de ordenacin, que incumplan alguna
de las determinaciones establecidas en este Plan, el Ayuntamiento podr exigir su
adecuacin, total o parcial, a aqullas, como condicin previa o simultnea a la concesin
de cualquier licencia urbanstica que afecte a la finca sobre la que dichos edificios o
instalaciones se sitan.
E.- A los efectos de entender que una edificacin existe o no, y de su consideracin como
consolidada o fuera de ordenacin, se estar a lo que resulte de lo dispuesto en el apartado
4 del artculo anterior.
A.- Con carcter general y complementariamente a lo expuesto en los apartados anteriores, se
entendern disconformes con el planeamiento urbanstico y/o asimilables a esa situacin,
las plantas y/o partes de las edificaciones, as como los usos desarrollados en las mismas,

308
no acordes con el rgimen urbanstico establecido en el planeamiento urbanstico, incluido

este mismo Plan General, siempre que su situacin se adecue, entre otras, al conjunto de
las condiciones siguientes:
*
Haber sido construidas de conformidad con los criterios establecidos en el

planeamiento urbanstico vigente en su momento, previa obtencin de la
correspondiente licencia municipal de construccin, y sin que haya sido incoado
expediente alguno de restablecimiento de la legalidad urbanstica por haber
(1)
transcurrido el plazo establecido a ese respecto en la legislacin vigente .
No preverse su eliminacin o desaparicin en unos plazos concretos establecidos por

el citado planeamiento, y, precisamente por eso, no estar declarados fuera de
ordenacin.
B.- En concreto, se considerar que se encuentran en la situacin expuesta en el anterior

apartado las plantas y/o partes de edificaciones existentes en parcelas destinadas,
preferentemente, a usos residenciales o de actividades econmicas o de equipamiento, no
acordes con los parmetros generales reguladores de la altura y del nmero de plantas
autorizados para las mismas, siempre que no se prevea su eliminacin en un plazo
concreto.
Esas plantas y/o partes de edificacin se entendern vinculadas al rgimen de
disconformidad mencionado en el apartado 2.D de este mismo artculo.
En el contexto del rgimen urbanstico establecido para las mismas en el apartado 5 del
citado artculo 101 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006, se autoriza la
ejecucin en dichas plantas y/o partes de edificacin de las obras y actuaciones que se
estimen necesarias para su uso y utilizacin acordes con el destino de los mismos,
siempre que renan, entre otras, las siguientes condiciones:
*
*
Haber sido objeto, real y efectivo, de ese destino en el perodo inmediatamente

anterior a la aprobacin de este Plan General.
Cumplir las condiciones mnimas de calidad, habitabilidad, etc. establecidas en las
disposiciones legales vigentes, incluido el planeamiento urbanstico, para la
implantacin de los correspondientes usos.
C.- En el contexto general expuesto en el anterior apartado A, el rgimen urbanstico de las

plantas de edificacin y/o locales existentes en las parcelas de tipologa residencial a.10
Residencial de casco antiguo y a.2 Residencial de ensanche, no acordes con los
parmetros urbansticos generales reguladores del nmero de plantas y de la altura de la
edificacin establecidos para las mismas bien en este documento, bien en las Normas
Urbansticas Particulares, bien en el planeamiento pormenorizado, bien en todos ellos, se
entender conformado por, entre otros, los siguientes criterios:
*
(1)
Su condicin de plantas y/o partes de edificacin disconformes con el planeamiento

ser equiparable a la de una consolidacin transitoria de las mismas en tanto en
cuanto no se proceda bien a la sustitucin de la edificacin, bien a su reforma
integral.
En el momento de la formulacin de este Plan General, dicho plazo est fijado en cuatro aos (artculo 224 de la
Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006).

309
Se entendern autorizados en las mismas los usos real y efectivamente autorizados

en el perodo inmediatamente anterior a la aprobacin de este Plan General,
siempre que cumplan las condiciones mnimas de calidad, habitabilidad, etc.
establecidas en las disposiciones legales vigentes, incluido el planeamiento
urbanstico, para la implantacin de los mismos.
Se autorizar la ejecucin en las mismas de las obras que resulten necesarias para
su mantenimiento en las condiciones adecuadas para el desarrollo de los citados
usos.
Las licencias municipales que, en su caso, se concedan bien para la ejecucin de

las citadas obras, bien con otros fines, sern sujetas al reconocimiento expreso de
que dichas plantas de edificacin y/o locales debern ser eliminados / derribados en
el supuesto de acometerse bien la sustitucin de la edificacin, bien su reforma
integral, sin que en ese contexto pueda ni deba tomarse en consideracin el
incremento del valor patrimonial de los mismos que pudiera haber resultado de las
obras y actuaciones ejecutadas.
Artculo 121.- Implantacin de usos provisionales en los suelos urbano y urbanizable.

1.- El Ayuntamiento podr acordar la implantacin de usos provisionales de inters pblico
que no dificulten la posterior ejecucin del planeamiento en terrenos vacantes de titularidad
pblica o privada clasificados como suelo urbano o urbanizable, en tanto no se aprueben
definitivamente los proyectos urbansticos exigidos para su desarrollo. Cabe considerar
como tales usos, entre otros, los aparcamientos de automviles, autobuses y camiones.
2.- Para ello, deber aprobar el proyecto de adecuacin de los terrenos al uso previsto que
incluir un estudio de la incidencia del mismo en el mbito afectado y tramitar, en su caso y
sin perjuicio del correspondiente acuerdo con los propietarios afectados, el correspondiente
expediente de expropiacin del uso temporal de los mismos.
3.- El Ayuntamiento deber cesar, o imponer, a otros titulares a los que se hubiese transmitido
el uso de los terrenos, el cese efectivo de la utilizacin de los mismos en el plazo de un mes
a partir de la notificacin por escrito por parte de su titular o titulares solicitando su
ocupacin para el comienzo de las obras de edificacin o urbanizacin de acuerdo con las
previsiones del planeamiento.
4.- El Ayuntamiento deber eliminar a su cargo la totalidad de los elementos de edificacin o
urbanizacin realizados sobre los terrenos ocupados que entorpezcan o incrementen el
costo de las obras a realizar en desarrollo del planeamiento, pudiendo, recprocamente,
deducir de las indemnizaciones a abonar, el costo de las obras de acondicionamiento
realizadas que puedan ser reutilizadas en la definitiva urbanizacin de los terrenos.


310
TITULO SPTIMO
NORMAS DE PROTECCIN AMBIENTAL, PAISAJSTICA Y NATURAL.
Artculo 122.- Proteccin e integracin ambiental.

Con carcter general, las intervenciones previstas en el Plan General se adecuarn a los
criterios de proteccin e integracin ambiental establecidos en:
*
Las disposiciones legales vigentes, incluidas, entre otras, la Ley de Proteccin del Medio
Ambiente del Pas Vasco, de 27 de febrero de 1998, y los instrumentos de ordenacin del
territorio definitivamente aprobados.
Este Plan General y el planeamiento promovido en su desarrollo.
Las Ordenanzas a las que se hace referencia en el artculo 5 de este documento. .
Artculo 123.- Criterios generales.

En el contexto al que se ha hecho referencia en el artculo anterior, las actuaciones previstas se
adecuarn a, entre otros, los criterios siguientes:
*
Sin perjuicio de las salvedades que se indican bien en este Plan, bien en otras
disposiciones legales, incluidas las mencionadas ordenanzas, el vertido de basuras y
escombros se realizar en todo caso en el correspondiente vertedero controlado.
Una de esas salvedades est relacionada con la posible y excepcional autorizacin por el
Ayuntamiento del vertido de tierras procedentes de excavaciones realizadas como parte de
obras autorizadas en otros terrenos con fines como los siguientes: mejora de las
posibilidades de utilizacin agraria y forestal de los mismos; adecuacin de su rasante a las
previsiones establecidas bien en este Plan General, bien en el planeamiento promovido en
su desarrollo, bien cualquier otro plan o proyecto autorizado.
Las aguas residuales de las edificaciones, instalaciones y actividades existentes y/o

desarrolladas en los suelos urbano y urbanizable se debern verter a la red de
saneamiento municipal, para su posterior depuracin, incluso con el tratamiento previo que,
en su caso, resultase necesario.
Se prohibe en todo caso el vertido de las citadas aguas no depuradas a los cauces fluviales
y/o al mar.
El tratamiento de los cauces fluviales y sus mrgenes se ha de adecuar a los criterios

establecidos tanto en las disposiciones legales vigentes en la materia, incluidos los
instrumentos de ordenacin territorial definitivamente aprobados, como a los promovidos en
su desarrollo por la Administracin competente en la materia.
El tratamiento de los suelos potencialmente contaminados se adecuar a las condiciones

establecidas en la legislacin vigente en la materia.
Las intervenciones que, por cualquier circunstancia previamente justificada o sobrevenida,

conlleven la prdida de arbolado de inters debern ser complementadas bien con la

311
replantacin de las especies que, en su caso y siempre que se estime conveniente, resulte
preciso reubicar, bien con la plantacin de, como mnimo, igual nmero de ejemplares de la
misma especie u otra similar que las que vayan a ser eliminadas.
El Ayuntamiento adoptar a ese respecto las medidas que, en cada caso, estime
necesarias, incluso en lo referente al porte de las especies sustitutorias.
Artculo 124.- Ordenanzas municipales de proteccin ambiental, paisajstica y natural.

Las Ordenanzas municipales a promover de conformidad con lo indicado en el artculo 5 de este
mismo documento determinarn los criterios de intervencin en, entre otras, las materias
siguientes:
*
Tratamiento de los terrenos afectados por las obras proyectadas, incluido en lo referente a
la reposicin, en su caso, de la vegetacin natural.
Vertido de basuras y escombros.
Vertido de aguas residuales.
Tratamiento de las edificaciones existentes y previstas en el suelo no urbanizable en

materia de depuracin de aguas residuales.
Condiciones de implantacin de las instalaciones ganaderas, con particular atencin a la

determinacin de las medidas necesarias para eliminar o minimizar los efectos negativos o
perjudiciales que las mismas puedan conllevar en el medio natural.
Tratamiento de los cauces fluviales y sus mrgenes.
Integracin de las actuaciones proyectadas en el paisaje.
Proteccin de la flora y de la fauna, incluidas las medidas que se estimen necesarias en

materia de ejecucin de cierres de fincas e implantacin de infraestructuras de
comunicacin, de servicios, etc.
Tratamiento de los suelos potencialmente contaminados.
Condiciones de determinacin de las obras de urbanizacin, con la debida atencin al

tratamiento de las obras de jardinera, la vegetacin a utilizar, y el uso del agua, con la
inclusin de las medidas de ahorro que se estimen adecuadas.


312
TITULO OCTAVO
NORMAS DE PROTECCION DEL PATRIMONIO URBANISTICO CATALOGADO
Artculo 125.- Formulacin del rgimen de proteccin de los elementos catalogados.

1.- El Catlogo del Patrimonio Urbanstico de Donostia-San Sebastin tiene como fin la
determinacin de:
*
La relacin de conjuntos, bienes y elementos construidos existentes en el municipio

que, por su inters arquitectnico, cultural, histrico, arqueolgico, etc., deben ser
preservados y protegidos de posibles intervenciones destructivas o degradantes.
La relacin de parques, jardines y arbolado de inters ubicados en el medio urbano del

municipio que, por su inters cultural, histrico, natural, ecolgico, etc., deben ser
preservados y, precisamente por eso, incorporados al mismo.
La relacin de espacios y especies emplazados en suelo no urbanizable del municipio

que en atencin a su inters cultural, natural, ecolgico, etc., deben ser preservados y,
precisamente por eso, incorporados al mismo.
Los criterios reguladores del tratamiento y la preservacin de todos y cada uno de los
bienes anteriores.
2.- La relacin de los bienes afectados por las previsiones anteriores es la incluida en el
documento 3. Catlogo de este Plan General.
En todo caso, dicha relacin podr ser reajustada bien por el o los planes especiales a los
que se hace referencia en el siguiente artculo, bien de conformidad con los criterios
establecidos a ese respecto en la legislacin vigente.
Artculo 126.- Rgimen general de proteccin de los bienes y elementos catalogados.

El rgimen de tratamiento y proteccin de los bienes y elementos integrados en el citado
Catlogo ser el establecido en el o los planes especiales a promover con ese fin en desarrollo
de este Plan General, incluidos, entre otros, los siguientes:
A.- El Plan Especial de Proteccin del Patrimonio Urbanstico Construido de Donostia-San
(1)
Sebastin .
B.- El Plan Especial al que se hace referencia en el artculo 84.4.C de este documento,
referido a hbitats y elementos de inters natural, as como a arbolado, parques y
jardines urbanos, y que, de conformidad con lo expuesto en el documento 3. Catlogo
de este Plan General, podr, por un lado, identificar y proponer espacios y elementos
que, en atencin a su singular valor e inters, deban integrarse en el Catlogo, y, por
otro, determinar las singulares medidas de preservacin y tratamiento de los mismos.
(1)
Dicho Plan Especial fue aprobado inicialmente mediante resolucin municipal de 6 de marzo de 2009, y est en este
momento pendiente de aprobacin definitiva.

313
C.- En todo caso, complementariamente a lo expuesto en el anterior apartado A:

*
De conformidad con lo establecido en la legislacin vigente en la materia (artculo

12.2 de la Ley del Patrimonio Cultural Vasco 7/1990), la calificacin de un
elemento como Bien Cultural con la categora de Conjunto Monumental o
Monumento, determinar la eficacia inmediata del rgimen de proteccin que
conlleva esa calificacin.
Las intervenciones posibles en los elementos que, habiendo sido calificados como
Bien Cultural de conformidad con lo establecido en la citada Ley, carezcan del
correspondiente rgimen de proteccin, se correspondern con las del tipo de
(1)
restauracin cientfica, en tanto sean dotados de dicho rgimen .
Las intervenciones posibles en los bienes inventariados de conformidad con lo

(1)
establecido en la indicada Ley sern las del tipo de restauracin conservadora .
La incoacin de un expediente para la calificacin de un elemento como bien cultural

de conformidad con lo establecido en la citada Ley, conllevar la aplicacin
provisional del rgimen de proteccin previsto en la misma para los bienes
calificados. Las intervenciones posibles en ellos sern las del tipo de restauracin
conservadora.
Artculo 127.- Rango normativo del Catlogo y de las previsiones de tratamiento y

preservacin de los bienes integrados en el mismo.
A.- El Catlogo de este Plan General, considerado como una mera relacin de bienes a
preservar y proteger tiene el rango normativo establecido para el mismo en la legislacin
(2)
urbanstica vigente .
B.- Las previsiones reguladoras del rgimen de tratamiento y preservacin de los bienes
integrados en el Catlogo tendrn el rango normativo establecido para las mismas en el
planeamiento especial mencionado en el artculo anterior.
(1)
Las intervenciones del tipo de restauracin cientfica se corresponden con las consideradas como tales en el
Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, sobre actuaciones protegidas de rehabilitacin del patrimonio urbanizado y
edificado.
(2)
Dicho rango es, concretamente, el establecido en, entre otros, los artculos 60 y 76 de la Ley de Suelo y Urbanismo,

314
DISPOSICIONES ADICIONALES.
Primera. La reubicacin, mediante su realojo y/o traslado, de actividades econmicas y
equipamentales preexistentes en mbitos urbansticos que, por razones asociadas a la
ejecucin de desarrollos urbansticos y/o edificatorios planteados en suelo urbano, deban ser
desalojados de su actual emplazamiento, se adecuar a los criterios siguientes:
1.- Con carcter general, se considerar que, en los citados supuestos de realojo y/o
traslado, existe una continuidad en el desarrollo de la actividad preexistente en el nuevo
local y/o emplazamiento en el que se reubique la misma.
2.- Con carcter general, sin perjuicio de las salvedades a las que se hace referencia a
continuacin y siempre que el realojo se adecue a los criterios establecidos en el
siguiente apartado 3, la implantacin de las citadas actividades en el nuevo local y/o
emplazamiento se adecuar a los criterios establecidos en las disposiciones legales
vigentes en la materia en el momento de procederse a ello, incluidas las Ordenanzas
municipales. Por su parte, las indicadas salvedades son, en concreto, las siguientes:
A.- De conformidad con lo expuesto en el anterior apartado 1, se considerar que la
reubicacin de la actividad en el nuevo local y/o emplazamiento supone una mera
sustitucin del anterior local y/o emplazamiento en el desarrollo de la misma
actividad, incluso a los efectos de la aplicacin de los criterios establecidos en las
Ordenanzas municipales vigentes en materia de ubicacin de establecimientos
pblicos y actividades recreativas; en consonancia con ello, dicha reubicacin no
ser asociada a una actuacin de implantacin de una nueva actividad
En consonancia con ello, no sern de aplicacin en esos supuestos las previsiones
establecidas en dichas Ordenanzas municipales en materia de distancias entre
locales destinados a establecimientos pblicos y actividades recreativas.
B.- Previa justificacin de su idoneidad y/o conveniencia por parte de los servicios
tcnicos municipales, el Ayuntamiento podr acordar excepcionalmente la no
aplicacin de determinados criterios establecidos en las disposiciones legales
vigentes en la materia en el momento de procederse a la reubicacin de la actividad
siempre que, por un lado, se garantice la disposicin de las condiciones y de los
servicios bsicos propios de la actividad, por otro, la aplicacin estricta de esos
criterios impida la continuidad de la actividad, y, por ltimo, no supongan en modo
alguno un empeoramiento de las condiciones de desarrollo de la actividad en el local
y/o emplazamiento anterior.
3.- Los criterios expuestos en los anteriores apartados sern de aplicacin en los supuestos
de ejecucin de desarrollos urbansticos y/o edificatorios planteados en suelo urbano y
sujetos bien a actuaciones aisladas, bien a actuaciones de dotacin, bien a actuaciones
integradas, en las condiciones que se exponen a continuacin:
*
Con carcter general, se considerar que se produce realojo de la actividad siempre

que, adems de justificarse en la ejecucin de los citados desarrollos urbansticos
y/o edificatorios, el mismo se materialice en cada caso dentro del mbito sujeto a las
citadas actuaciones aisladas, de dotacin o integradas.


315
La implantacin de la actividad ha de estar autorizada en el marco del rgimen

urbanstico vigente en el mbito afectado.
Los locales y/o establecimientos reguladores de la actividad han de cumplir en todo

caso los criterios reguladores del tamao mnimo de los mismos, establecidos en las
disposiciones legales vigentes, incluido el planeamiento urbanstico vigente.
En consonancia con lo establecido en las Ordenanzas municipales vigentes en la

materia, las actividades integradas en el grupo 4 de establecimientos pblicos no
podrn reubicarse en edificaciones residenciales.
Segunda.- Con carcter general, las actividades econmicas y equipamentales preexistentes

y desarrolladas en locales y establecimientos que resulten afectados por actuaciones
planteadas con el fin de promover la accesibilidad a las viviendas situadas en las edificaciones
residenciales de la ciudad, incluidas las de carcter expropiatorio proyectadas con ese fin, se
adecuarn a las previsiones establecidas en las disposiciones legales vigentes en la materia,
incluidas Ordenanzas municipales, en la medida y con el alcance con los que se estime
posible al tiempo que conveniente, en el contexto global de la equilibrada y razonada
consecucin de los dos tipos de objetivos que se mencionan a continuacin: por un lado,
garantizar la accesibilidad de personas discapacitadas a su domicilio habitual; por otro,
garantizar el desarrollo de la actividad en las debidas condiciones de seguridad y salubridad,
mediante el cumplimiento de los requisitos mnimos vigentes al respecto.
En consonancia con lo anterior, el Ayuntamiento acordar en cada supuesto los especficos
criterios de intervencin que, en atencin a los condicionantes del mismo, se estimen
adecuados, previa justificacin de su idoneidad y/o conveniencia por parte de los servicios
tcnicos municipales.
Tercera.- Las previsiones contenidas en las anteriores Disposiciones Adicionales sern objeto
del correspondiente desarrollo en el contexto de las Ordenanzas municipales de urbanizacin
y edificacin a promover en desarrollo de este Plan General de conformidad con lo establecido
en el artculo 5 de este documento. Asimismo, previa justificacin de su idoneidad, dichas
Ordenanzas podrn proceder al reajuste de las referidas previsiones.


316
DISPOSICIONES TRANSITORIAS.
Primera.-
Condiciones de derogacin, sustitucin y/o vigencia del planeamiento

urbanstico vigente con anterioridad a la aprobacin y entrada en vigor de este
Plan General.
La derogacin y/o sustitucin de documentos urbansticos (tanto Plan General de 1995 y

modificaciones del mismo, como planes parciales, especiales y estudios de detalle) a la que
se hace referencia en el artculo 2 de este documento se entender efectuada de conformidad
con, entre otras, las condiciones siguientes:
1.- Con carcter general, se considerarn derogadas las previsiones establecidas en dichos
documentos urbansticos, con las salvedades expuestas tanto en los siguientes
apartados de esta Disposicin Transitoria, como en la siguiente Disposicin Transitoria.
2.- Con carcter general y sin perjuicio de las salvedades expuestas en el siguiente apartado
9, las propuestas planteadas tanto en el Plan General de Ordenacin Urbana de 1995
como en los expedientes urbansticos promovidos bien para su modificacin bien para su
desarrollo (planes parciales, planes especiales y estudios de detalle) que este Plan
General convalida, se entendern consolidadas en los trminos y con el alcance
establecidos en cada caso en esos mismos documentos.
3.- De igual manera, sin perjuicio de las salvedades expuestas en los siguientes apartados,
en todos aquellos supuestos en los que, sin modificacin alguna, este Plan General
incorpora expresamente y hace suyas propuestas ya desarrolladas y ejecutadas,
establecidas tanto en el Plan General de Ordenacin Urbana de 1995 como en los
expedientes urbansticos promovidos bien para su modificacin bien para su desarrollo
(planes parciales, planes especiales y estudios de detalle), esas propuestas se
entendern consolidadas en los trminos establecidos en estos otros documentos.
4.- Sin perjuicio de las salvedades expuestas en los siguientes apartados, se entender a
todos los efectos que, tratndose de las propuestas mencionadas en los dos apartados
anteriores, este Plan General refleja e incorpora las incluidas en los citados documentos
urbansticos
Precisamente por ello, en el caso de que, en esos supuestos, se detecten
contradicciones o incoherencias entre las previsiones contenidas en aquellos documentos
y las recogidas en este Plan General, se entendern de aplicacin a todos los efectos las
incluidas en aquellos documentos.
5.- La consolidacin a la que se hace referencia en los apartados anteriores se entender
extendida a los criterios generales reguladores de la tipologa edificatoria, el cmputo de
la edificabilidad, de la altura y nmero de plantas de la edificacin, etc. establecidos en el
Plan General de 1995, sin perjuicio de las salvedades expuestas en el siguiente apartado
9.
6.- La ejecucin de la ordenacin urbanstica y, dentro de ella, la distribucin, entre los
propietarios afectados y/o el Ayuntamiento, de la edificabilidad urbanstica prevista en
mbitos Urbansticos delimitados en este Plan, coincidentes con reas de Intervencin

317
Urbanstica delimitadas en el Plan General de 1995 e integradas en reas de reparto

delimitadas en l, se adecuar, entre otros, a los criterios siguientes:
*
Siempre que los desarrollos urbansticos previstos en el conjunto de los mbitos

Urbansticos integrados en una misma rea de reparto estn pendientes de
ejecucin en su totalidad, dichas ejecucin y distribucin se adecuarn, con carcter
general, a los criterios establecidos a ese respecto tanto en la legislacin urbanstica
vigente como en este Plan General, en el marco de la determinacin de los
parmetros de ejecucin de la ordenacin urbanstica prevista en el mismo.
Se entendern derogadas, en esos casos, las previsiones establecidas a ese
respecto en el marco del planeamiento urbanstico anteriormente vigente, incluido el
aprovechamiento tipo del correspondiente rea de reparto.
En los supuestos en los que una misma rea de reparto est conformada por
mbitos Urbansticos que se encuentren en situaciones diversas (estando algunos
de ellos ejecutados o en proceso de ejecucin, y otro no), la ejecucin de los que
estn pendientes se adecuar, entre otros, a los criterios que se exponen a
(1)
continuacin :
-
En lo referente a cuestiones como la determinacin de la correspondiente

modalidad de ejecucin (actuaciones integradas; actuaciones de ejecucin de
dotaciones pblicas; etc.), a los efectos de la delimitacin de los mbitos sujetos
a cada una de esas modalidades se actuar de conformidad con las previsiones
establecidas en la legislacin vigente, en este Plan General, y, en el
planeamiento que, en su caso, se promueva en su desarrollo.
El aprovechamiento tipo (hoy da equiparable a edificabilidad media) del

correspondiente rea de reparto definido en el contexto del Plan General de
1995 constituir la edificabilidad de referencia a los efectos de la determinacin
de los derechos de los propietarios de los terrenos afectados y de la distribucin
de dicha edificabilidad entre los mismos.
En ese contexto, la respuesta a las situaciones de los mbitos deficitarios o
excedentarios en lo referente a la edificabilidad correspondiente a los
propietarios de los terrenos integrados en cada uno de ellos se adecuar a las
criterios establecidos a ese respecto en el contexto de la regulacin de las
citadas reas de reparto.
En el supuesto de que la edificabilidad urbanstica ordenada en este Plan

General sea superior a la prevista en el Plan General de 1995, la distribucin de
la diferencia entre aqulla y sta se adecuar a las pautas establecidas en,
entre otros, el artculo 159 del Reglamento de Planeamiento Urbanstico, de 23
de junio de 1978.
7.- Tratndose de terrenos de titularidad privada que este Plan General clasifica como suelo
urbano y destina a dotaciones pblicas, y que, a su vez, el Plan General de 1995,
adems de clasificarlos y calificarlos de esa misma manera, identificaba como terrenos
(1)
Se encuentran en esa situacin, entre otros, los mbitos Urbansticos AY.13 Alto de Errondo (II) y EG.20
Ibaialde. Uno y otro forman parte de, respectivamente, las reas de reparto UP.10 y UP.9 delimitadas en el Plan
General de 1995.

318
aportados (TA) o mbitos de expropiacin (AE) integrados en reas de reparto

delimitadas en el mismo, se entender a todos los efectos que el aprovechamiento tipo
fijado para el correspondiente rea de reparto por ese ltimo Plan constituye la
edificabilidad de referencia bien a los efectos de su adjudicacin a los propietarios de los
mismos, bien a los de su valoracin econmica y/o expropiacin, as como de la
consiguiente obtencin de los mismos por el Ayuntamiento.
8.- Con las salvedades establecidas en este Plan General, se consolidan los criterios
establecidos en la Modificacin del Plan General de 1995 para la promocin de la
(1)
accesibilidad a las viviendas situadas en las edificaciones residenciales de la ciudad , y,
en concreto, los reguladores de las siguientes cuestiones:
*
La implantacin de las instalaciones necesarias para posibilitar dicha accesibilidad

en unos u otros espacios.
La consideracin o no de las citadas instalaciones como computables a los efectos

de la determinacin de la edificabilidad fsica.
Las afecciones derivadas de la implantacin de las citadas instalaciones en materia

de calificacin pormenorizada y de rgimen jurdico de los terrenos afectados.
9.- La consolidacin de los documentos y determinaciones urbansticos mencionados en los

anteriores apartados se entender sujeta, entre otras, a las salvedades siguientes:
*
Las propuestas contenidas en esos documentos urbansticos no se considerarn

consolidadas en todos aquellos supuestos en los que del contenido expreso de este
Plan General (en particular de las contenidas tanto en este documento como en las
Normas Urbansticas Particulares) se derive su expresa derogacin, modificacin y/o
(2)
complementacin .
En ese contexto, aquellas propuestas se entendern sustituidas por las establecidas
a ese respecto en este Plan General.
Dicha consolidacin se entender efectuada sin perjuicio del reajuste y/o

complementacin de las determinaciones contenidas en esos otros documentos
urbansticos a los efectos de su adaptacin a los criterios generales de intervencin
planteados en este Plan General en cuestiones como las que se exponen a
continuacin:
-
Sistematizacin de las previsiones reguladoras de la calificacin global y la

calificacin pormenorizada, e inclusin de las correspondientes previsiones en
uno y otro rango de ordenacin.
El nmero de viviendas autorizado.
La edificabilidad urbanstica y los parmetros reguladores de la forma (nmero de
plantas) autorizados bajo rasante.
(1)
Dicho expediente fue aprobado definitivamente mediante resolucin de la Diputacin Foral de Gipuzkoa de 3 de
abril de 2007.
(2)
Se entendern modificadas, entre otras, las previsiones de calificacin de determinados espacios como dotaciones
(espacios libres, equipamientos, viario, etc.) de la red de sistemas generales de la ciudad contenidas en
Modificaciones del Plan General de 1995, que ahora, en este Plan se califican como dotaciones de la red de
sistemas locales. En esos casos, los estndares legales reguladores de la red de sistemas generales se cumplen
en el marco general de la ciudad, y no en el mbito especfico afectado por aquellas Modificaciones.

319
Previsiones reguladoras de la ejecucin urbanstica.

Cualesquiera otras previsiones que este Plan General sujeta a criterios generales
de intervencin establecidos en l.
En todas esos supuestos y materias sern de aplicacin las previsiones establecidas

en este Plan General, en los trminos y con el alcance fijados en l.
Segunda.-
Consolidacin transitoria de determinadas previsiones establecidas en el

contexto del planeamiento urbanstico vigente con anterioridad a la aprobacin
de este Plan General.
1.- En tanto en cuanto se elabore y apruebe el Plan Especial de ordenacin y proteccin del
patrimonio urbanstico catalogado a promover en desarrollo de este Plan General, sern
de aplicacin los criterios reguladores del rgimen urbanstico establecido para las
parcelas a.210 Residenciales de Ensanches Antiguos en el Plan General de 1995
(artculos 3.2.1.3, etc. de las Normas Urbansticas Generales del mismo), en todos
aquellos extremos no regulados en este Plan.
La aprobacin de dicho plan especial conllevar la derogacin de las citadas previsiones
contenidas en el mencionado planeamiento anterior, en los trminos establecidos en el
mismo.
2.- En tanto en cuanto se elabore y apruebe el Plan Especial al que se hace referencia en el
artculo 84.4.C de este documento se entendern vigentes las previsiones reguladoras
del Catlogo del Plan General de 1995, referidas, concretamente, a los rboles, grupos
arbreos, parques, jardines y bosquetes incluidos en l, con los reajustes planteados en
el apartado 4.B de ese mismo artculo
3.- En tanto sean formuladas y aprobadas definitivamente las Ordenanzas Municipales de
Urbanizacin y Edificacin mencionadas en el artculo 5 de estas mismas Normas
Urbansticas, el rgimen jurdico-urbanstico de todas aquellas cuestiones y materias que
han de ser reguladas en las mismas ser el establecido en las disposiciones vigentes en
el perodo anterior a la entrada en vigor de este Plan General, cualquiera que sea su
rango y carcter normativo.
En concreto, se entendern vigentes, en las condiciones que se indican ms adelante,
incluso con posterioridad a la aprobacin definitiva de este Plan, las disposiciones que se
citan a continuacin:
*
(1)
Modificacin y Normativa Complementaria del Plan General de Ordenacin Urbana

de Donostia-San Sebastin referidas a la solicitud, tramitacin y control de la
ejecucin de Licencias y a la medicin de aprovechamientos urbansticos, aprobada
(1)
definitivamente el 30 de abril de 1991 .
Dicho expediente de Modificacin y Normativa Complementaria fue promovido en el marco del Plan General de
Ordenacin Urbana aprobado definitivamente el 6 de septiembre de 1962, vigente con anterioridad al Plan General de
1995.

320
Ordenanzas Complementarias de Edificacin, aprobadas mediante resolucin

municipal de 23 de noviembre de 1998, y modificadas con posterioridad mediante
resoluciones municipales de 19 de octubre de 1999 y 25 de setiembre de 2001.
Ordenanza municipal reguladora de la ubicacin de los establecimientos pblicos y

actividades recreativas, aprobada definitivamente el 12 de abril de 1994, modificada
con posterioridad en diversas ocasiones (3 de abril de 2000; 28 de julio de 2003; 24
de febrero de 2004; etc.).
Cualesquiera otras que definan el rgimen jurdico-urbanstico de materias diversas

a las anteriores, siempre que su regulacin no se establezca en este Plan General y
se remita a las citadas Ordenanzas Municipales.
La vigencia de las disposiciones anteriores se entender condicionada en el siguiente

sentido:
*
Con carcter general, se entendern vigentes las determinaciones contenidas en las

citadas disposiciones, incluidas aqullas que complementen previsiones
establecidas expresamente en este Plan General.
Ahora bien, siempre esas determinaciones afecten a materias y cuestiones
reguladas expresamente en el presente Plan General, as como en el supuesto de
que su aplicacin resulte contradictoria con las previsiones establecidas en el
mismo, prevalecern las determinaciones contenidas en ste Plan.
Con carcter general, la naturaleza y el rango jurdico de esas disposiciones ser el

propio de unas Ordenanzas Urbansticas Municipales.
La aprobacin definitiva de las citadas Ordenanzas Municipales de Urbanizacin y

Edificacin conllevar la derogacin, en las condiciones que se establezcan en las
mismas, de todas esas disposiciones, as como de la presente Disposicin
Transitoria.
Donostia-San Sebastin, Junio de 2010.
Fdo.: Manu Arruabarrena.
Santiago Pealba.
Mikel Iriondo.


ANEXOS (Grficos).
autorizadas en las parcelas a.20 Residencial de ensanche comn.
autorizadas en las parcelas a.21 Residencial de ensanche antiguo.


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PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANA

P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIN. DOC. 2.1 NORMAS URBANSTICAS GENERALES

PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANA

PLAN OROKORRAREN BULEGOA

P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIN. DOC. 2.1 NORMAS URBANSTICAS GENERALES

Santiago Pealba Garmendia. Arquitecto.

Informacin y diagnstico socio-urbanstico y econmico:

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P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIN. DOC. 2.1 NORMAS URBANSTICAS GENERALES

Ana Bernal Ruz de Oa (URBEAR, C.B.). Gegrafa.

Estudio de evaluacin conjunta de impacto ambiental:

Volcado del planeamiento vigente sobre la cartografa municipal digital:

DIRECCIN DE LOS TRABAJOS

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DOCUMENTO "1. MEMORIA"

DOCUMENTO "2. NORMAS URBANSTICAS"

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Artculo 1.Artculo 2.Artculo 3.Artculo 4.Artculo 5.Artculo 6.Artculo 7.-

mbito de aplicacin ........................................................................................

Sistematizacin general de los usos urbansticos .......................................... 14

Las zonas globales y su sistematizacin. ........................................................

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P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIN. DOC. 2.1 NORMAS URBANSTICAS GENERALES

Rgimen general de edificacin, uso y dominio de la zona global

La calificacin global y su determinacin ........................................................ 88

Artculo 30.Artculo 31.-

Rgimen general de sistematizacin y regulacin de la edificabilidad .......... 95

Las subzonas pormenorizadas y su sistematizacin ...................................... 105

P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIN. DOC. 2.1 NORMAS URBANSTICAS GENERALES

Rgimen general de edificacin, uso y dominio de las parcelas

Criterios generales de ordenacin de la red de sistemas locales .................. 160

Artculo 50.Artculo 51.Artculo 52.Artculo 53.Artculo 54.-

Criterios generales reguladores del rgimen de calificacin pormenorizada 164

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P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIN. DOC. 2.1 NORMAS URBANSTICAS GENERALES

Trminos y conceptos diversos y definicin de los mismos ........................... 171

Rgimen general de implantacin de los usos autorizados en las

Condiciones generales de uso ........................................................................ 206

Condiciones generales de ordenacin de la dotacin de aparcamientos ...... 208

Artculo 69.Artculo 70.Artculo 71.Artculo 72.-

Condiciones generales de edificacin y uso ................................................... 211

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P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIN. DOC. 2.1 NORMAS URBANSTICAS GENERALES

Usos extractivos ............................................................................................... 220

Los condicionantes superpuestos a la ordenacin urbanstica.

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Rgimen de clasificacin del suelo ................................................................. 273

Criterios generales ........................................................................................... 280

Criterios generales ........................................................................................... 289

Rgimen de formulacin de proyectos de obras de urbanizacin ................. 296

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P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIN. DOC. 2.1 NORMAS URBANSTICAS GENERALES

Ejecucin de la edificacin en suelo urbano ................................................... 299

Proteccin e integracin ambiental ................................................................. 310

Formulacin del rgimen de proteccin de los elementos catalogados ........ 312

DISPOSICIONES ADICIONALES ............................................................................................. 314

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Documentos del Plan General y carcter normativo u orientativo de los