CARGA O GRAVAMEN?

He
ah un dilema
Por Hermenutica Civil 19 febrero, 2016

Probablemente al momento de adquirir un inmueble usted verifique en la

partida de su inmueble que el rubro D corresponde al de cargas y
gravmenes:[2] Se ha preguntado si significan lo mismo o si existe
diferencia entre dichos trminos?
Sabe usted que el texto original del Art. 739 numeral 2[3] estableca que
luego de un proceso de ejecucin se levantasen los gravmenes mas no la
cargas. Cul era la razn para ello?
En el presente artculo vamos a introducirnos en dicha distincin a fin de
verificar su utilidad y sus alcances.
TERMINOLOGA CONFUSA
Debemos sealar inicialmente que no nos vamos centrar en defender que
un trmino define una institucin por naturaleza, sino que existen dos
figuras que se refieren a fenmenos distintos las cuales en esta ocasin
llamaremos carga y gravamen en sede de los derechos reales.
Esto lo indicamos dado que en nuestro ordenamiento el trmino carga es
polismico: carga de la prueba[4] en sede procesal, carga obligacional
como necesidad de un determinado comportamiento para realizar un
inters propio[5], entre otros. Esto es distinto a lo que llamaremos carga
real.

De igual forma, el trmino gravamen es muy difuso en su tratamiento

legislativo en los Arts. 104, 181, 247, 728, 733, 1002, entre otros. En el
mismo sentido se habla de gravamen en sede doctrinal identificando a la
servidumbre como gravamen tendencialmente perpetuo sobre la propiedad.
[6]
DERECHO COMPARADO
Si tomamos en cuenta que etimolgicamente el vocablo carga lleva consigo
el significado de tributo, afectacin, imposicin que afecta en este casoun bien, podemos verificar que existen heterogneas acepciones.[7]
Se aproximan en el derecho alemn a dicha figura como afectacin con un
derecho real limitado begrenzten dinglichen Recht,[8] aprovechamiento
mediato,[9]prestaciones

que

deben

ser

extradas

de

las

propias

fincas[10] o como obligaciones sobre los titulares de la misma.[11] En el

Derecho Italiano, Betti la vincula con una obligacin con garanta real.[12]
Legislativamente en el derecho alemn, el pargrafo 1105[13] recoge el
trmino de Reallasten, y en los pargrafos 1110 y 1111[14] del BGB
se refiere a carga real subjetivamente real y carga real subjetivamente
personal.
Si bien existen diversas acepciones, podemos identificar en doctrina rasgos
comunes:
1. a) Prestacin del titular a favor de otro[15] a propsito de la
propiedad o posesin[16](algunos sealan que la prestacin slo
positiva[17], sin embargo considero que actualmente se verifican
cargas que implican un no hacer o tolerancia).
2. b) Prestacin continua.[18]

3. c) La afectacin es sobre el predio mismo Nutzungsrecht

(Posicin realista); o que el carga recaiga sobre un titular de un
derecho de goce (Posicin obligacionista).[19][20]
4. d) Que exista inherencia[21], por lo que puede circular el bien
con la carga.[22]
CARGA Y GRAVAMEN? IDENTIDAD O FIGURAS DISTINTAS
En la Resolucin N 137-2007-SUNARP-TR-T del 19 de Julio del 2007 el
apelante seal que el usufructo era una carga por lo cual deba levantarse.
Esto no es aceptado por el Tribunal; sin embargo, lo que llam ms la
atencin fue la identificacin conceptual entre carga y gravamen partiendo
por indicar que no existe una definicin legal de dichas categoras.
Aade la resolucin que la doctrina identifica gravamen real con carga real,
ya que lo sustancial en ambos casos es la situacin de sujecin del titular
de un derecho real frente al titular de otro derecho que recae sobre el
mismo bien.
Concluye que es irrelevante para estos efectos, el hecho de que en un caso
esa sujecin solo importe un deber negativo (omisiones, abstenciones o
tolerancias)

que

haga

exigibles

deberes

positivos

(prestaciones

obligacionales), pues lo que interesa finalmente es la actual situacin de

sujecin.
Ledesma en sede nacional sostiene lo contrario:
La diferencia entre ellas radica en que los gravmenes dependen de una
obligacin accesoria, la que de incumplirse pueda conllevar a la venta del
bien afectado, como sera el caso de la hipoteca; en cambio, con las
cargas, no hay obligacin garantizada. Las cargas no tienen por objeto la

venta del bien, como sera el caso de las servidumbres, que se constituyen
como limitacin a la propiedad predial.
En el mismo sentido Avendao Arana:
la diferencia entre gravmenes y cargas consiste en que los gravmenes
dependen de una obligacin accesoria, la que de incumplirse puede
conllevar a la venta del bien afectado. [] En las cargas, en cambio, no hay
obligacin garantizada. Es por eso que finalmente afirma que en realidad,
las servidumbres son cargas y no gravmenes- que se imponen al dueo
del predio sirviente en beneficio del propietario del predio dominante[23].
NUESTRA POSICIN
Nosotros consideramos que nos encontramos ante dos figuras distintas. No
es lo mismo una carga tcnica (certificados de parmetros urbansticos)
que el gravamen de hipoteca, por ejemplo. El primero es referido al vnculo
entre bienes, y el segundo es a la actuacin de la autonoma privada.
Normalmente se ha estudiado el trmino de gravamen o carga tomando
en consideracin la hipoteca, pero existen otras afectaciones aparte de
esta.
Si estamos en un proceso de ejecucin forzada, evidentemente si en la
partida constan otros gravmenes se tendrn que levantar. Sin embargo
esto no suceder por ejemplo con las cargas tcnicas, dado que teniendo
tambin la caracterstica de la inherencia, esta no se ha creado por un acto
de autonoma privada.
Los pronunciamientos tcnicos en nuestro medio no han buscado precisar el
tema. Quiz esto es porque en el mbito de las cargas estas son muy
diversas y su clasificacin puede ser trabajoso.

Verifquese como en el Pleno XLII del Tribunal Registral sustentado en la

Resolucin N 1150-2010-SUNARP-TR-L del 11 de agosto de 2010 establece
sobre la cancelacin de gravmenes lo siguiente:
Procede cancelar en mrito de la resolucin judicial que dispone la
adjudicacin por remate y el levantamiento de gravmenes, todos los
gravmenes que constaren en la partida del predio, incluso aquellos
registrados con posterioridad a la expedicin de la antedicha resolucin,
estando exceptuados nicamente aquellos que expresamente excluye el
artculo 739 del Cdigo Procesal Civil (el subrayado es nuestro).
Se aplica esto tambin a las cargas?
Sin embargo, el artculo 50 de la adecuacin del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios a la Ley N 29090, seala:
Al

independizar

las

distintas

unidades

inmobiliarias

en

partidas

individuales, se trasladarn las cargas tcnicas que afecten a la totalidad

de la edificacin. Cuando se acredite que la carga afecta slo algunas de las
unidades

que

se

independizan,

sta

se

trasladar

la

partida

independizada que corresponda (). (El subrayado es nuestro).

Carga tcnica es igual a gravamen? Evidentemente no.
En este sentido, considero que debe estudiarse a profundidad los diferentes
tipos de afectaciones patrimoniales, toda vez que si bien gozan de
inherencia sobre la cosa, sin embargo tienen fuentes distintas. En este
caso, he tomado como punto de partida que los gravmenes tienen como
origen actos de autonoma privada y en cambio las cargas tienen fuente
legal.

[1] Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de la Facultad de Derecho

de la PUCP.
[2] Dicho tratamiento se da tambin en el Cdigo Civil en diversos
artculos: Artculo 981: Todos los copropietarios estn obligados a concurrir,
en proporcin a su parte, a los gastos de conservacin y al pago de los
tributos, cargas y gravmenes que afecten al bien comn. Artculo 1035.La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravmenes en
beneficio de otro que den derecho al dueo del predio dominante para
practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueo
de ste ejercicio de alguno de sus derechos. Artculo 181.- El deudor pierde
el derecho a utilizar el plazo:
1.- Cuando resulta insolvente despus de contrada la obligacin, salvo que
garantice la deuda.
Se presume la insolvencia del deudor si dentro de los quince das de su
emplazamiento judicial no garantiza la deuda o no seala bienes libres
de gravamenpor valor suficiente para el cumplimiento de su prestacin.
[]
Artculo 247.- El menor que se casa sin el asentimiento a que se refieren los
artculos 244 y 245, no goza de la posesin, administracin, usufructo ni de
la facultad de gravamen o disposicin de sus bienes, hasta que alcance la
mayora.
[3] 2. La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre ste,
salvo la medida cautelar de anotacin de demanda;
[4] TARUFFO, Michele. La prueba. Marcial Pons, Madrid, 2008, p. 146

[5] NICOL, Rosario. Las situaciones jurdico subjetivas. Advocatus. No. 12.
Lima, 2005. p. 103-116.
[6] LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Curso de Derechos Reales. Tomo
II. Madrid: Civitas. 1987, p. 39.
[7] TRIFONE. Voz: Oneri reali. Em: Novsimo Digesto Italiano, Tomo XI,
Apndice N-ORA, 1957, pp. 926-928.
[8] Tambin ha sealado: Reallast ist die Belastung eines Grundstcks mit
dem

Recht

auf

Entrichtung

wiederkenhrener

Leistugen

aus

dem

Grunsdtcke. GIERKE, Otto Friedrich, Deutsches Privatrecht, Tomo II:

Sachenrecht, Leipzig, 1905, p710 a 712.
[9] WESTERMANN, Harry: Lehrbuch des Sachenrechts, Verlag C.F. Muller
Karlsruhe, 2 edicin, 1951, p. 602.
[10] HEDEMANN, JW: Tratado de Derecho Civil, Tomo II: Derechos Reales,
Traduccin y anotaciones de Jose Luis Dez Pastor y Manuel Gonzlez
Enrquez, Madrid, 1955, pp. 379 y 380.
[11] Heck, Philipp: Grundriss des Sachenrechts, Berln, 1960, p. 436.
[12] BETTI, Emilio: Teoria generale delle obbligazioni, Tomo I: Prolegomini:
Funzione econmico-sociale dei rapporti d obbligazione; y Tomo II:
Struttura dei rapporti d obbligazione, Miln, 1953., pp 23 y 24. En el
mismo sentido vinculado a la hipoteca: BARASSI, Ludovico: I diritti reali nel
nuovo Codice civile, Miln, 1947, pp 80 y 81.
[13] 1105 Gesetzlicher Inhalt der Reallast.
(1) Ein Grundstck kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen,
zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus

dem Grundstck zu entrichten sind (Reallast). Als Inhalt der Reallast kann
auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne
weiteres an vernderte Verhltnisse anpassen, wenn anhand der in der
Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung
des Grundstcks bestimmt werden knnen.
(2) Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentmers eines
anderen Grundstcks bestellt werden.
[14] 1110 Subjektiv-dingliche Reallast.
Eine zugunsten des jeweiligen Eigentmers eines Grundstcks bestehende
Reallast kann nicht von dem Eigentum an diesem Grundstck getrennt
werden.

1111 Subjektiv-persnliche Reallast

(1) Eine zugunsten einer bestimmten Person bestehende Reallast kann

nicht mit dem Eigentum an einem Grundstck verbunden werden.
(2) Ist der Anspruch auf die einzelne Leistung nicht bertragbar, so kann
das Recht nicht veruert oder belastet werden.
[15] Conforme al BGB alemn, GIERKE, Op. Cit. 716 y 717. Existe la
discusin si en estricto podemos hablar de obligacin en sentido tcnico en
las cargas, sin embargo no vamos a profundizar por ahora ello tomando el
criterio prctico de que la distincin para estos efectos no es til NATUCCI,
Alessandro: La tipicit dei diritti reali, Padua, 1988, p. 305.
[16] Posicin obligacionista de los derechos reales. ROTONDI, Mario:
Instituciones de Derecho Privado, Prlogo, traduccin y concordancias al
Derecho espaol por F.F. Villavicencio, Barcelona, 1953, p.193.

[17] NATUCCI, Alessandro, Op. Cit., p. 301; BALBI, G: Le obbligazioni

propter rem, In Memorie dellInstituto giuridico dellUniversit di Torino.
Torino, 1950, p.42, para quien la carga real comprende pi rapporti
obbligatori, a scadenza periodica, le cui pretazioni, a contenuto uguale,
consistono nellesecuzione di servizi o di opere oppure nella consegna di
prodotti fondiari o di Somme di denaro.
[18] BARASSI, Ludovico, I diritti reali nel nuovo Codice civile, Miln, 1947,
p.77
[19] GANDOLFI, Giuseppe. Voz: Onere reale, en Enciclopedia del Diritto,
Tomo XXX, 1980, p.144, define la carga real come: a) Obbligo; b) di
effettuare prestazioni positive peridicamente ricorrenti; c) che gravi sul
propietario sul titolare di un diritto reale di godimento di un immobile.
BALBI, Op. cit., p 42.
[20] Tngase en cuenta las diferentes teoras sobre las cargas: 1)
Perspectiva obligacionista (Die obligationenrechtlichen Theorien); 2) las
tesis

que

la

concibe

como

un

derecho

de

naturaleza

mixta(Die

Mischtheorien); y 3) las tesis que considera el gravamen real como un

autntico derecho real (Die sachenrechtlichen Theorien).GIERKE, Op. Cit.,
pp. 706 a 710.
[21] GANDOLFI, Op. Cit., p. 130, la carga real no es parificabile ad un
obligatio per linerenza alla cosa.
[22] Afirma BALBI, Op. Cit., p. 42 GANDOLFI, Op. Cit., p. 128.
[23] AVENDAO

ARANA,

Francisco.

Artculo

1035.

En:

Comentado. Tomo V. Lima: Gaceta Jurdica. 2003. p. 723.

Cdigo

Civil