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INMOBILIARIAS 2015
Relatora:
Katia V. Villalobos V.
Contador Auditor
Magister en Planificacin y Gestin Tributaria
Hecho gravado
IVA en la Construccin
Empresa Constructora
Construye para si
Contrato de
venta
Contrato de
Promesa de
venta
Contrato de
Especialidades
Contrato
General de
Construccin
Suma Alzada
Administracin
5
Concesin
Obras uso
publico
Por administracin
Por suma alzada (obra vendida)
Contrato grales. de la
construccin por
administracin
Contrato grales. de la
construccin suma alzada
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Hasta septiembre de 1987, la materialidad del hecho gravado del IVA, estaba
constituido bsicamente por la venta de bienes corporales muebles o derechos
reales constituidos sobre ellos.
De este modo quedaron gravados con IVA las ventas de bienes corporales
inmuebles de propiedad de una empresa constructora construidos totalmente por
ella o en que parte hayan sido construidos por un tercero para ella, como as
mismo, todos los contratos de construccin cualquiera sea la modalidad bajo la cual
se celebren.
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B.
C.
D.
E.
Concepto de E. Constructora
Para los efectos del IVA, debe entenderse que E.
Constructora no solo aquella organizacin que
especficamente tiene por objeto vender bs.
Inmuebles que construye total o parcialmente, si no
que tambin cualquier persona natural o jurdica,
comunidad o sociedad de hecho que realice dichas
operaciones ya sea permanente o eventualmente,
como giro nico o como parte principal o no de ese
giro. (CI 26/87)
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15
19
20
Art. 2 DL 825/74
Art
2
ACTUAL NORMA
REFORMA
1)
Por
"venta",
toda
convencin
independiente de la designacin que le den las
partes, que sirva para transferir a ttulo
oneroso el dominio de bienes corporales
muebles, bienes corporales inmuebles
excluidos los terrenos, de una cuota de
dominio sobre dichos bienes o de derechos
reales constituidos sobre ellos, como,
asimismo, todo acto o contrato que conduzca
al mismo fin o que la presente ley equipare a
venta.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
21
Art. 2 DL 825/74
ACTUAL NORMA
Art 2
REFORMA
22
REFORMA
1.- Convencin Traslaticia de Dominio
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b)
ACTUAL NORMA
REFORMA
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Aportes de:
Constitucin de sociedades
Ampliacin
Modificacin de sociedades
Hechos no gravados:
Aportado por:
Un vendedor (habitualidad)
c)
ACTUAL NORMA
REFORMA
INCISO 2 SUPRIMIDO
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Requisitos:
Adjudicaciones no afectas:
Liquidacin de comunidades
provenientes de liquidacin de la
sociedad conyugal
Nota:
la adjudicacin no es precisamente
un titulo traslaticio de dominio, sino que
constituye un titulo declarativo de dominio
de bienes que ya se posean con
anterioridad
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ACTUAL NORMA
REFORMA
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ACTUAL NORMA
REFORMA
Los impuestos que se recarguen en razn de los retiros Los impuestos que se recarguen en razn de los
a que se refiere esta letra, no darn derecho al crdito retiros a que se refiere esta letra, no darn derecho
establecido en el artculo 23
al crdito establecido en el artculo 23
35
f)
ACTUAL NORMA
REFORMA
La venta de establecimientos de
comercio y, en general la de cualquier
otra universalidad que comprenda
bienes corporales muebles de su giro.
Este tributo no se aplicar a la cesin del
derecho de herencia.
La venta de establecimientos de
comercio y, en general la de cualquier
otra universalidad que comprenda
bienes
corporales
muebles
e
inmuebles de su giro. Este tributo no
se aplicar a la cesin del derecho de
herencia.
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37
Letra derogada
ACTUAL NORMA
k)
REFORMA
DEROGADO
38
Art. 8 DL 825/74
ACTUAL NORMA
b)
c)
Adjudicaciones
d)
Retiros
f)
k)
REFORMA
Derogado
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Art. 8 L) DL 825/74
(PROMESAS DE VENTAS)
ACTUAL NORMA
l)
REFORMA
Se remplaza por:
40
Art. 8 L) DL 825/74
(PROMESAS DE VENTAS)
Hecho gravado:
Promesas de Ventas
Arriendo con opcin de compra
Deben recaer sobre:
41
Art. 8- m) DL 825/74
(VENTA DE ACTIVO FIJO)
m)
ACTUAL NORMA
REFORMA
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ART. 6
TRANSITORIO
47
51
ART. 7
TRANSITORIO
52
54
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56
57
EFECTOS DE LA REFORMA EN EL
DEVENGO DEL IVA
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IVA en la Construccin
REGLA ESPECIAL DEVENGAMIENTO DEL IMPUESTO (ART. 9 y 55
D.L.825/74)
Tipo de contrato
Venta de inmuebles
Instalacin o confecc.
de especialidades
Grales. de construccin
Promesa venta
bienes inmuebles
Devengo
Impto.
Al momento de
emitirse factura
Al momento de
emitirse factura
Emisin
factura
Entrega real o
simblica, o
suscripcin de
escritura.
Cuando se
perciba el pago
del precio del
contrato o parte
de ste.
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ACTUAL NORMA
C)
REFORMA
63
Los
contratistas
o
subcontratistas a que se
refiere la letra e) del ar 8
Empresas constructoras
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Los
contratistas
o
subcontratistas a que se
refiere la letra e) del ar 8
Vendedores habituales de
BCIM
Cambio norma general del
cambio de sujeto IVA
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Instalacin de moldajes
Instalacin de fierros
Instalacin de cermicas y baldosas
Instalacin de carpintera y cerrajera en madera y metal
Instalacin de tabiques de volcanita
Instalaciones elctricas
Instalaciones sanitarias
Instalacin de climas artificiales
Instalacin de redes telefnicas
Instalacin de puertas y ventanas
Instalacin de pisos y alfombras
Servicios de pinturas y/o papeles murales
Realizacin de terminaciones en yeso y cemento
Instalacin de hojalateras
Instalacin de vidrios
Servicios de estuco y revestimientos
Instalacin de jardines
Instalacin de pavimentos
Servicios de movimiento de tierras
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VENDEDOR
AGENTE RETENIDO
CONTRATISTA
COMPRADOR
AGENTE RETENEDOR
E. CONSTRUCTORA
G.D.
FACTURA DE COMPRA
L 4
IVA
LIBRO
VTAS.
L 49
1.000
190
SUBTOTAL
1.190
IVA RETENIDO
(190)
A PAGAR
1.000
IVA TOTAL
PPM
RETENIDO
3os
FACTURA DE COMPRA-RETENCIN TOTAL
L 22
L 92
Cambio de sujeto en la
construccin
72
Cambio de sujeto en la
construccin
73
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Artculo 220.- Calificacin de la venta de los bienes como unidad econmica. La venta de
los bienes como unidad econmica no calificar como venta de establecimiento comercial.
Ley 20.720 que sustituy el rgimen concursal vigente por una ley de reorganizacin y
liquidacin de empresas y personas, y perfecciona el rol de la superintendencia del ramo
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ACTUAL NORMA
REFORMA
78
ACTUAL NORMA
g)
REFORMA
La base imponible de las En el caso de venta de bienes corporales inmuebles USADOS, en cuya
operaciones sealadas en la letra k)
adquisicin no se haya soportado impuesto al valor agregado, realizada por
del artculo 8, se determinar de
un vendedor habitual, la base imponible ser la diferencia entre los precios
acuerdo con las normas de este
de venta y compra. Para estos efectos deber reajustarse el valor de
artculo y del artculo 15.
adquisicin del inmueble de acuerdo con el porcentaje de variacin que
experimente el ndice de precios al consumidor en el perodo comprendido
entre el mes anterior al de la adquisicin y el mes anterior a la fecha de la
venta.
Con todo, en la determinacin de la base imponible a que se refiere el prrafo
anterior deber descontarse del precio de compra y del precio de venta, el
valor del terreno que se encuentre incluido en ambas operaciones.
Para estos efectos, el vendedor podr deducir del precio de venta como valor
mximo asignado al terreno, el valor comercial de ste a la fecha de la
operacin. Efectuada esta deduccin, el vendedor deber deducir del precio
de adquisicin del inmueble una cantidad equivalente al porcentaje que
representa el valor comercial asignado al terreno en el precio de venta.
El Servicio podr tasar el valor comercial asignado al terreno, de conformidad
con lo dispuesto en el artculo 64 del Cdigo Tributario.
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REFORMA
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ACTUAL NORMA
REFORMA
En los casos a que se refiere este artculo, el beneficiario En los casos a que se refiere este artculo, el beneficiario del
del servicio ser tenido como vendedor de los bienes servicio ser tenido como vendedor de los bienes para los
para los efectos de la aplicacin del impuesto cuando efectos de la aplicacin del impuesto cuando proceda.
proceda.
Igual tratamiento se aplicar en los casos de ventas de
Igual tratamiento se aplicar en los casos de ventas de bienes corporales muebles o inmuebles que se paguen con
bienes corporales muebles que se paguen con servicios. servicios.
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Entre compra
y venta
Regla Gral
Regla Especial
Tope: 2 A. F.
Valor de Reem.1 A.F
Ms de 3 aos
Eventual tasacin
Regla Especial
A conveniencia
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En sntesis
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EFECTOS DE LA REFORMA EN EL
DERECHO A IVA CRDITO FISCAL
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ART. 8
TRANSITORIO
100
Actual Norma
Con reforma
105
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Instituciones;
Que gocen de personalidad jurdica,
Que no persigan fines de lucro, tengan por nico objeto el de la
beneficencia o bien pblico
Que de acuerdo a sus estatutos o a la naturaleza de sus actividades,
no realicen principalmente operaciones gravadas con IVAEjemplo;
- Cruz Roja de Chile -Corporacin de Ayuda al Nio Limitado
(COANIL)- Cuerpo de Bomberos de Chile
Requisitos:
Contar con la aprobacin del Ministerio de Hacienda
Destino exclusivo de obras a fines propios de las instituciones
No pueden enajenarse antes de diez aos, desde fecha recepcin final
Si enajena, debe restituir previamente el Crdito Especial, reajustado
por variacin de la UTM entre el mes de cada pago del precio del
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contrato y la enajenacin.
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IVA en la Construccin
FORMA DE FACTURACIN CONSIDERANDO
CRDITO ART.21, DL. 910
$XXXXXX
$XXXXXX
$XXXXXX
IVA 19%
$XXXXXX
($XXXXX)
(=)
$XXXXXX
(+)
$XXXXX
(=)
TOTAL FACTURA
$XXXXXX
(+)
(-)
119
120
La norma en anlisis, de forma expresa excluyo del beneficio, los siguientes contratos:
Ampliacin
Modificacin
reparacin o mantenimiento.
Urbanizacin de terrenos.
122
Ejemplo:
Vivienda 1
Vivienda 2
Vivienda 3
Vivienda 4
Vivienda 5
Precio
Neto UF
1.500
2.000
4.000
4.600
1.000
IVA UF
65% UF
285
380
760
874
190
185
247
494
568
124
Crdito
UF
123
Ejemplo:
Vivienda 1
Vivienda 2
Vivienda 3
Vivienda 4
Vivienda 5
Precio
Neto UF
1.500
2.000
4.000
4.600
1.000
IVA UF
65% UF
285
380
760
874
190
185
247
494
568
124
Crdito
UF
185
225
225
0
124
124
Detalle
Precio Neto
IVA 19%
CEEC (65%)
Precio Final sin terreno
Factura
Precio Unitario
Total
Valor Terreno
Precio final con terreno
Valor de UF al 30 de Nov: $22.881,05
Tope: 225 UF = 225 X 22.881,05 = 5.148.338
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Detalle
Precio Neto
IVA 19%
CEEC (65%)
Precio Final sin terreno
Valor Terreno
Precio final con terreno
Factura
Precio Unitario
30.000.0000
5.700.000
-3.705.000
31.995.000
Total
7.000.000
38.995.000
PRECIO
UNITARIO DE
CONSTRUCCION
1.624
1.950
2.275
2.990
3.250
4.000
4.500
5.000
25.589
IVA
309
371
432
568
618
760
855
950
4.862
CREDITO
ESPECIAL
Art. 21,
(65%)
201
241
281
369
401
494
556
618
3.160
TOPE
225
225
225
225
225
225
225
225
1.800
BENEFICIO
POTENCIAL
UNITARIO
201
225
225
225
225
225
225
0
1.551
127
Total
1.732
2.096
2.482
3.333
3.643
4.535
5.130
5.950
28.900
Detalle
128
Normas permanentes:
Establece que excepto respecto de viviendas
Sociales (DL 2.552, de 1979) que no procede
el
crdito respecto de los siguientes contratos:
Ampliacin
Modificacin
Reparacin o Mantenimiento
Urbanizacin de terrenos
130
Norma de excepcin:
Efecto en las instituciones de
beneficencia
En general se mantiene el beneficio respecto de ciertas
instituciones de beneficencia.
Pues no tiene incidencia el concepto de "habitacin",
siendo la franquicia aplicable, en ese caso, a los contratos
generales de construccin por suma alzada, sin sealar la
finalidad del inmueble.
Salvo en las, ampliaciones, modificaciones, reparaciones o
mantenimientos de los inmuebles ni en las urbanizaciones
que encarguen dichas instituciones.
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modificacin /ampliacin
Modificacin:
132
Urbanizar
Con reforma
Valor Construccin: 2.000 UF
Marco
Actual
Ejercicio
2016
Ejercicio
2017
Precio
Neto UF
Vivienda 1
1.500
285
185
Vivienda 2
2.100
399
259
Vivienda 3
4.100
779
506
Vivienda 4
4.600
874
568
Vivienda 5
1.000
190
124
Vivienda 6
3.200
608
395
Crdito UF
Crdito UF
Crdito UF
Marco
Actual
Ejercicio
2016
Ejercicio
2017
Precio
Neto UF
Crdito UF
Crdito UF
Crdito UF
Vivienda 1
1.500
285
185
185
185
185
185
Vivienda 2
2.100
399
259
225
225
225
Vivienda 3
4.100
779
506
225
Vivienda 4
4.600
874
568
Vivienda 5
1.000
190
124
124
124
124
124
Vivienda 6
3.200
608
395
225
225
138
PRECIO
UNITARIO DE
CONSTRUCCION
1.624
1.950
2.275
2.990
3.250
4.000
4.500
5.000
25.589
IVA
309
371
432
568
618
760
855
950
4.862
CREDITO
ESPECIAL
Art. 21,
(65%)
201
241
281
369
401
494
556
618
3.160
TOPE
225
225
225
225
225
225
225
225
1.800
BENEFICIO
POTENCIAL
UNITARIO
201
225
0
0
0
0
0
0
426
Total
1.732
2.096
2.707
3.558
3.868
4.760
5.355
5.950
30.025
139
Detalle
140
Total
25.589
4.862
426,00
30.025
141
a)
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MUCHAS GRACIAS
Relatora:
Katia V. Villalobos V
Contador Auditor
Magister en Planificacin y Gestin Tributaria
Katya.villalobos@gmail.com