You are on page 1of 8

Curs 3

- Drept civil, contracte speciale-

Potrivit deciziei ICCJ nr. 12/2015 pronunata in recursul in interesul legii, aciunea
avnd ca obiect pronunarea unei hotrri care sa substituie consimmntul
promitentului la vnzare nu este admisibila atunci cnd promisiunea de vnzare
vizeaz un bun aflat in coproprietate si cnd promitentul s-a angajat sa ncheie
contractul de vnzare fr acordul celorlali coproprietari.
Este remarcabil ca din considerentele hotrrii care se finalizeaz cu acest
dispozitiv, nu a fost nici mcar menionat art. 1683 alin. 5 Codul Civil, care se
refera la ipoteza in care unul dintre coproprietari vinde fr consimmntul
celorlali, bunul aflat in coproprietate, si de aceea nu este sigur daca ICCJ a avut
in vedere sau nu acest aspect.

Promisiunea unilaterala de cumprare


Este contractul prin care o parte numita promitent se obliga sa cumpere in viitor
un anumit bun pentru un pre determinat sau determinabil, daca cealalt parte
numita beneficiar va decide sa l vnd la acel pre. Ca si promisiunea unilaterala
de vnzare, cea de cumprare este un contract care poate fi si sinalagmatic
atunci cnd beneficiarul promisiunii se obliga la o contraprestaie. Dreptul
beneficiarului este un drept de crean la ncheierea contractului de cumprare
promis afectat de condiie suspensiv pur potestativa din partea cumprtorului.
Aceasta crean poate fi executata silit dup ndeplinirea condiiei prin
pronunarea unei hotrri judectoreti care substituie consimmntul
promitentului.
TOTUSI, spre deosebire de promitentul dintr-o promisiunea unilaterala de vnzare
, beneficiarul unei promisiuni nu este obligat sa i vanda bunul pe temeiul
promisiunii, si prin urmare nu este obligat sa i vanda bunul.
Art. 1669 alin. 4 prevede ca in cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui
bun individual determinat, daca mai nainte ca promisiunea sa fi fost executat,
creditorul sau nstrineaz bunul ori constituie un drept real asupra acestuia,
obligaia promitentului se considera stinsa. Se prezuma deci, ca beneficiarul unei
promisiuni de vnzare l iart pe promitent de datoria asumata prin promisiune,
atunci cnd prin manifestarea de voina constituie ulterior promisiunii drepturi ce
ar limita dreptul transmis in cazul executrii promisiunii.
Daca beneficiarul promisiunii consimte la constituirea altor creane care limiteaz
exercitarea de ctre promitent in cazul executrii obligaiei asumate. i in
aceasta situaie prin propria sa conduita creditorul obligaiei asumate de
promitentul cumprtor face imposibila executarea acesteia, astfel promitentul
este inut sa ncheie contractul pe care l-a promis, numai cu privire la bunul pe
care l-a avut in vedere atunci cnd si-a asumat promisiunea, lundu-se in

considerare dreptul beneficiarului existente asupra acelui bun la acea data,


precum si starea materiala a bunului la acea data.
In consecin, daca ulterior bunul se deterioreaz din orice motiv, ori daca
dreptul avut de promitent in asumarea promisiunii sunt limitate ori pierdute de
beneficiar, acesta nu mai poate ncheia cu promitentul un contract prin care sa ii
transmit acele drepturi, si prin urmare, obligaia asumata de promitent devine
imposibil de executat. Daca aceasta imposibilitate a survenit fr cupla
debitorului, efectul este stingerea obligaiei.

Pactul de opiune pentru un contract de vnzare


Este contractul prin care o parte numita promitent vinde un bun pentru un pre
determinat sau cel puin determinat, sub condiia ca cealalt parte numita
beneficiar, sa l cumpere.
Face obiectul unei reglementari de drept comun, prin art. 1278, avnd ca obiect
un contract de vnzare care face obiectul unei reglementari speciale prin art.
1668.
Cocontractantul sau beneficiarul nu accept aceasta oferta chiar in momentul
ncheierii pactului, prin consimmntul sau la pact, beneficiarul accepta doar ca
oferta sa fie meninut in favoarea sa pe durata termenului pe care este
irevocabila, din pact nscndu-se dreptul de a accepta sau nu aceasta oferta.
Prin urmare, in mod tipic pactul de opiune genereaz in favoarea beneficiarului
un drept de a forma un contractul ce face obiectul pactului prin simpla
acceptarea ofertei. Acest drept are natura unui drept potestativ, ntruct prin
manifestarea sa unilaterala de voin, beneficiarul va putea genera o situaie
juridica echivalenta ncheierii contractului care face obiectul pactului. Acest drept
potestativ poate sau nu sa fie constituit in schimbul unei contraprestaii, daca
beneficiarul a consimit la aceasta. Pactul este sinalagmatic cu titlu oneros, in caz
contrar, el este un act dezinteresat, contractul unilateral cu titlu gratuit.
Atunci cnd pactul de opiune are ca obiect contractul de vnzare, ca si in cazul
promisiunii unilaterale de vnzare, pactul trebuie sa includ ad validitatem toate
elementele fr de care vnzarea face obiectul pactului nu poate fi valabila,
aceasta deoarece pactul de opt include oferta de vnzare, si toate cerinele
cerute de lege, acesta trebuie sa cuprind suficiente elemente, nct simpla
acceptare de vnzare formulata de ctre beneficiar a formeze vnzarea ce face
obiectul pactului.
Din punct de vedere al cerinelor de forma cerute de lege pentru validitatea
vnzrii, de ex forma autentica pentru vnzarea imobilelor, atunci pactul de opt
nsui trebuie sa respecte aceasta forma sub sanciunea nulitii absolute,
explicaia este aceea ca pactul de opiune la contractul de vnzare include oferta
de vnzare a promitentului, prin urmare consimmntul de pactul de opt este
concomitent cu consimmntul sau la vnzare ce face obiectul pactului de opt

si de aceea trebuie sa mbrace cerinele de forma prevzute de lege pentru


consimmntul la vnzare.
Daca un pact de opiune avnd ca obiectul o vnzare pentru care legea cere
forma autentica, nu a fost ncheiat in aceasta forma, el va fi nul ca pact de opt
pentru care legea cere forma autentica nu a fost ncheiat sub aceasta form, el
va fi nul ca pact de opiune avnd ca obiect un cont de vnzare, dar va putea fi
convertit pe temeiul art. 1260 ntr-o promisiune unilaterala de vnzare deoarece
actul include in mode nendoielnic voina promitentului de a consimi la o vnzare
ntr-o forma suficient pentru ca aceasta voina sa antreneze obligaiei lui la un
consimmnt viitor in forma ceruta de lege pentru vnzare. Prin consimmnt
sau la pactul de opiune, beneficiarul i rezerva dreptul sau de a consimi in
viitor la acea vnzare prin acceptarea ofertei incluse in dreptul de a consimi in
viitor la acea vnzare prin acceptarea ofertei incluse in pact. Pentru ca aceasta
acceptare sa fie eficienta, ns atunci cnd legea cere ndeplinirea anumitor
condiii pentru vnzarea ce face obiectul pactului si acceptarea ofertei de ctre
beneficiar este supusa acelor condiii.
Daca beneficiarul nu accepta vnzarea in aceasta forma, dar cu toate acestea
intenia sa de a cumpra este neechivoc si comunicata promitentului, atunci
manifestarea de voina in acest sens l obligaia ca in viitor sa emit o acceptare
valabila in scopul formarii vnzrii.
In aceasta situaie prile afla in aceeai poziie juridic precum in cazul unei
promisiuni sinalagmatice de vnzare, in care una din pri si-a executat deja
obligaia, rmnnd ca beneficiarul sa o execute in viitor.
O alta diferen vizeaz regimul cesiunii drepturilor decurgnd din cele doua
antecontracte. Din promisiunea unilaterala rezult un drept de crean al
beneficiarului, cesiunea acelui drept este valabila chiar daca nu a fost consimita,
si ii este opozabila prin acceptare sau notificare potrivit regimului de la cesiunea
de creana.
Dreptul beneficiarului unui pact de opt este un drept potestativ, pentru cesiunea
drepturilor potestative, Codul Civil nu prevede reguli speciale, urmeaz ca
regimul aceste cesiuni sa fie determinat in funcie de situaia juridica pe care
exercitarea dreptului potestativ ar afecta-o. In alte cuvinte, cesiunea unui drept
potestativ s-ar putea realiza in aceleai condiii in care s-ar putea realiza
cesiunea prerogativelor pe care prile le-ar avea in urma exercitrii drepturilor.
Cum in cazul unui pact de opiune, este formarea unui contract, in spea
formarea unei vnzri, dreptul de opiune poate fi cedat cu respectarea cerinelor
prevzute de lege pentru cesiunea de contract. Prin urmare, beneficiarul poate
ceda dreptul de opiune numai cu acordul promitentului pentru ca si in cazul
cesiunii de contract nu se ncheie dect cu acordul contr celuilalt.
Pactul de opiune avnd ca obiect un contract de vnzare presupune cu
necesitate un termen, pentru pactul de opiune termenul necesar, este termenul
de decdere conferit beneficiarului. Orice drept potestativ presupune un termen.
Orice drept de opiune presupune un termen de decdere din acea opt, daca
titularul nu si manifesta voina unilaterala in cursul acelui termen, el va fi
deczut, si dreptul lui se va stinge. Daca prile nu au stabilit termenul, atunci
oricare poate cere ca termenul fie determinat printr-o hot jud, in acest sens se

aplica art. 1415 C civ, are in vedere ipoteza in care obligaia presupune cu
necesitate un termen prin natura ei.
Asemnarea este permisa pentru ca in cazul in care din convenia prilor care
este suficienta pentru a ndeplini condiiile de validitate, nu a fost stabilit un
anumit element secundar, care este totui necesar prin natura efectelor
contractului, atunci acel element va fi stabilit de instan judectoreasc la
cererea oricrei dintre pri. Termenul de decdere dintr-un drept de opiune este
altfel de element secundar.
Pactul de opiune pentru un contract de vnzare nu necesita executarea silita in
forma unei hot jud care sa substituie contractului ce face obiect.
Pentru ca beneficiarul sa formeze acest contract, este suficient ca el sa accepte
oferta inclusa in pact, el nu are nevoie de o hot jud din care sa se suplineasc
consimt promitentului la vnzare deoarece acest consimmnt a fost in ipoteza
data deja pron consimt promitentului la pact.
Singurul caz in care, acceptnd oferta in cursul termenului, beneficiarul ar fi
totui in imposibilitatea de a se bucura contractul de vnzare ce face obiectul
pactului, ar fi aceea in care intre momentul consimmntului la pactul de opt si
momentul acceptrii de ctre beneficiar, promitentul a nstrinat bunul ce face
obiectul vnzrii, ori a constitui drept in legtura cu acest bun, ori a procedat la
deteriorarea lui.
Pt toate aceste situaii, beneficiarul are posibilitatea ca acceptnd oferta sa
solicite despgubiri pentru repararea prejudiciul ce decurge din faptul ca
acceptarea ofertei nu i-a permis sa formeze un contract cu privire la bunul la care
i s-a constituit opiunea. In plus ns, daca promitentul a consitituit drept in
favoarea terilor care limiteaz sau exclud dreptul dobndit de beneficiar prin
acceptare, atunci actele de constituire in cauza ar putea fi desfiinate ntruct
nclca o inalienabilitate pe care art. 1668 alin 1 o presupune a rezulta implicit
din orice pact de opiune privind un contractul de vnzare. Daca aceasta
inalienabilitate este opozabila terilor cu care a contractat promitentul, atunci pe
temeiul ei beneficiarul poate obine anularea contractelor ncheiate de promitent
cu aceti teri cu consecina ntoarcerii in patrimoniul promitentului a drepturilor
constituite terilor si cu posibilitatea ca prin acceptare ele sa treac de la
promitent in patrimoniul beneficiarului. De aceea este foarte important regimul
opozabilitii fata de teri, a inalienabilitii ce decurge din pactul de opiune.
Atunci cnd pactul de opiune are ca obiect vnzarea unui drept imobiliar,
inalienabilitatea se poate realiza prin notarea pactului in CF potrivit art. 906 alin.
4, sub sanciunea cererii de notare, pactul de opiune trebuie sa cuprind
termenul. In cazul in care aceasta cerina este ndeplinita, registratorul de CF
este inut sa radieze din oficiu pactul de opt in legtur cu care termenul
prevzut in fapt a expirat. Singurul mod in care se poate mpiedic aceasta
radiere este nscrierea dreptului beneficiarului ca titular a dreptului vndut prin
vnzare ce face obiectul faptei.( contract translativ)

Pactul de opt avnd ca obiect un contract de cumprare (atipic)

Este contractul prin care o parte numita promitent cumpr un anumit bun
pentru un pre determinat sau determinabil, sau cu condiia ca cealalt parte
numita beneficiar sa l vnd la acel pre. Acest contract nu este un pact de
opiune la contractul de vnzare in sensul art. 1668, ci este un pact de opiune de
drept comun in sensul art. 1278.
In consecina, beneficiarul nu este obligat sa achiziioneze bunul, ori daca este
deja proprietar, nu este obligat sa constituie drepturi in favoarea terilor. Cu toate
acestea, daca ncheie contracte din care decurg asemenea drepturi pentru
aceleai sanciuni ca si pentru promitentul unei promisiuni de cumprare care,
beneficiarul unui pact de opiune atipic pentru un contract de vnzare renuna
prin aceasta la drept conferit de acest pact, drept care nu se mai poate exercita
aa cum a fost constituit.

Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare

Este contractul prin care prile se obliga sa vanda, respectiv sa cumpere


anumite bunuri pentru un pre determinat sau cel puin determinabil. Din aceasta
def rezulta ca promisiunea sinalagmatica de v-c este un contract esenialmente
sinalagmatic in sensul ca prile se obliga reciproc sa ncheie un contract de v-c.
Obligaiile reciproce si interdependente decurg din promisiune, au natura
obligaiei de a face, conduita pozitiva consta in ncheierea contractului promis.
De natura promisiunii sinalagmatice de v-c este modalitatea termenului
suspensiv care afecteaz aceste obligaii. Va exista un termen suspensiv pana la
nlturarea obstacolului care mpiedica ncheierea contractului. Daca nlturarea
este certa din perspectiva prilor, aceasta amnare are semnificaia unui termen
suspensiv, iar daca nlturarea depinde de un eveniment viitor si incert ca
realizare din perspectiva prilor, atunci ea are semnificaia unei condiii
suspensive ce afecteaz obligaiile reciproce. Exista o situaie in care obligaiile
nu sunt afectate din nicio modalitate, cnd nu exista niciun obstacol la vnzarea
actuala, adic atunci cnd prile ncheie o vnzare actuala fr a respecta forma
ceruta de lege pentru validitatea ei. In acest caz, contractul este nul ca vnzare,
nerespectnd cerinele de forma, dar poate fi convertit ntr-o promisiune
sinalagmatica valabila, prile rmnnd obligate pur si simplu, sau cu termen
sau sub condiia sa ncheie vnzarea cu respectarea cerinelor de forma impuse.
Efectele contractului de promisiune sinalagmatic sunt supuse acelorai reguli ca
si efectele contractului de promisiune unilaterala, bunul ce face obiectul vnzrii
promise este inalienabil pe temeiul unei clauze de inalienabilitate in cf cu art. 627
alin 4. Termenul de prescripie de 6 luni pentru pronunarea hot jud care sa
substituie contractul promis curge de la data mplinirii modalitii suspensive care
afecteaz obligaiile de a-l ncheia, de la aceeai data curge si termenul de 6 luni
de la care registratorul de CF este obligat sa radieze din oficiu promisiunea
sinalagmatic notat in CF.
Este posibil ca pe lng asumarea obligaiei de a cumpra, promitentul
cumprtor dintr-o promisiune de v-c sa se oblige si la o alta contraprestaie in
schimbul imobilizarea bunului ce face obiectul vnzrii intre data contractul de

promisiune si data perfectrii acelei vnzri. Daca aceasta contraprestaie consta


ntr-o suma de bani, atunci ea va putea fi reinuta de ctre promitentul vnztor
in temeiul vnzrii ncheiate in executarea promisiunii ca avans din pre, cf art.
1670 C civ.
In acest caz daca promitentul vnztor refuza sa ncheie contractul promis,
promitentul cumprtor are posibilitatea de a cere rezoluiunea promisiunii
sinalagmatice de v-c cu restituirea prestaiilor, cu restituire sumelor pe care le-a
pltit in schimbul imobilizrii, creana avnd ca obiect restituirea este garantata
printr-un drept de ipoteca legala. Atunci cnd promisiunea s-a ncheiat pentru
vnzarea unui imobil, in acest sens potrivit art. 2386, beneficiaz de ipoteca
legala promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta
avnd ca obiect un imobil nscris in CF, asupra imobilului respectiv pentru
restituirea sumelor in contul acestuia. Se aplica doar in cazul unei promisiuni
sinalagmatice, numai in favoarea promitentului cumprtor, si numai in cazul
rezolutiunii acesteia.
Dreptul de preempiune este dreptul de a fi preferat la ncheierea unui contract
de cumprare a unui anumit bun, el poate avea natura legala sau convenional.
Are natura convenional atunci cnd a fost instituit printr-un contract caz in
care se mai numete si drept de preferin, iar contractul prin care s-a nscut se
numete pact de preferin si are natura legala cnd a fost instituit prin lege in
considerarea anumitor categorii de bunuri. Exista un drept de preemiune al
coproprietarilor, al statului, si arendailor la cumprarea terenurilor agricole in
extravilan. Exista un drept de preempiune al statului la cumprarea bunurilor
din patrimoniului naional mobil. Exista un dreptul de preempiune al vecinilor si
al statului la cumprarea terenurilor forestiere.
Fiecare din aceste drepturi au un regim specific prevzut de legea prin care s-a
instituit dreptul. Art. 1730 si de Legea 7/2014 cu privire la dreptul de
preempiune al terenurilor sit in extravilan.

Regimul prevzut de Codul Civil


Art. 1730 si urmtoarele, alctuiesc un regim de drept comun al tuturor
drepturilor legale de preempiune, aceste regimuri se vor aplica atunci cnd
legea sau contractul nu au dispus o alta soluie.
Dreptul de preempiune se poate exercita fie nainte de ncheierea unei vnzri,
intre debitorul preemptor si terul pe care l-a ales, fie dup ncheierea unei
asemenea vnzri. Vom distinge exercitarea ex ante si ex post.
Ex ante potrivit art. 1730 alin. 3, daca proprietarul unui bun este inut sa
respecte un drept de preempiune in legtura cu acel bun, atunci el are
posibilitatea sa ii ofere titularului drept de preempiune, un contract de vnzare a
bunului. Daca preemptorul nu accepta oferta de contract intr-un anumit
termen, atunci dreptul de preempiune se stinge in legtur cu acel contract,
astfel proprietarul poate ncheia contract in cauza in mod liber, cu orice ter la
alegerea sa. Termenul de exercitare al dreptului este de 30 de zile de la
comunicarea ofertei, daca bunul vndut este un bun imobil, si respectiv 10 zile
daca este un bun mobil.

Daca drept de preempiune nu a putut fi exercitat ex ante, titularului trebuie sa ii


fie data posibilitatea de a-l exercita ex post ( dup ncheierea contractului dintre
proprietar si terul pe care l-a ales.
Prin aceasta forma, orice contract ncheiat in legtura cu un bun suspus unui
drept de preempiune, este afectat de condiia suspensiva a neexercitrii de
ctre preemptor a dreptului sau. Pentru ca ndeplinirea acestei condiii sa poat fi
verificata este nevoie ca preemptorului sa i se notifice contractul pe care
vnztorul l-a ncheiat cu terul pe care el l-a ales. Notificarea este datorata de
cate proprietarul vnztor, dar si cumprtorul are dreptul sa procedeze la ea. Ea
trebuie sa cuprind integral coninutul contractului, si pe lng acesta, o
descriere a bunului si a strii in care se afla la data ncheierii contractului,
indicarea locaiei acestuia, precum si daca este cazul, a sarcinilor care greveaz
bunul la data ncheierii contractului cu terul. Doar daca notificarea cuprinde
toate aceste elemente, de la primirea ei de cate preemptor, ncepe sa curg
pentru acesta un termen in care i poate exercita dreptul prin acceptarea reala a
contractului notificat.Notificarea contractului ncheiat cu terul ales valoreaz o
oferta irevocabila de a ncheia acel contract adresat preemptorului .
Prin urmare, ea poate fi acceptata e ctre acesta cu consecina ca va deveni
contractant al proprietarului. In cazul in care contractul este supus unei cerine
de forma ad validitatem, acceptarea, va fi la rndul sau supusa acelei cerine de
forma.
Acceptarea se face in forma reala, in sensul ca, nu este valabila dect daca este
nsoita de plata reala a preului convenit cu terul ctre vnztor. In cazul in care
vnztorul ar refuza sa primeasc plata, preemptorul poate consemna preul la
dispoziia sa. Acceptarea trebuie comunicata vnztorului.
In cazul in care preemptorul i exercita dreptul prin acceptarea contractului ce a
fost notificat, el devine cumprtor in acest contract care va produce toate
efectele convenite iniial cu terul ales de proprietar, cu doua excepii.
1. Contractul ncheiat cu un preemptor nu este afectat de o asemenea condiie,
dect in cazul in care exista un preemptor cu rang preferabil. In cazul in care prin
contractul ales de proprietar s-au prevzut in favoarea cu termene de plata a
preului, aceste termene nu ii vor profita preemptorului, care prin ipoteza a pltit
preul integral odat cu acceptarea contractului.
Contractul ncheiat cu terul ales se desfiineaz retroactiv considernd ca nu a
fost niciodat ncheiat ca urmare a conditiei suspensive care l afecta. In cazul in
care condiia suspensiva nu a fost expres menionat in contract si terul ales de
vnztor a putut ignora cu buna-credina existenta dreptului de preemptiune, el
va putea totui sa antreneze rspunderea pentru eviciune a vnztorului.
2. In cazul in care contractul ncheiat cu terul pe care l-a ales, exista clauze
menite sa mpiedice exercitarea dreptului de preemptiune, atunci in virtutea art.
1733, aceste clauze vor fi inopozabile preemptorului.

Problema sanciunii nerespectrii dreptului de preempiune


Natura juridica: dreptul de preempiune este un drept de creana corelativ
obligaiei de a nu ncheia un contract de vnzare care nu este afectat de o
condiie suspensiva a exercitrii preferinei de ctre titularul sau.

ntruct dreptul de preempiune indiferent daca e legal sau convenional are


natura juridic a unui drept de crean aflat in patrimoniul unuia sau mai multor
teri determinai ncheierea unui contract in frauda acestui drept de crean,
urmeaz a fi sancionat conform dreptului comun prin revocarea pauliana a
contractului. Aceasta revocare va privi doar efectele contractului care sunt
necondiionate de neexercitarea de ctre preemptor a dreptului sau.
In consecin, daca in contract nu a fost introdusa condiia suspensiva a
dreptului de preempiune, preemptorul care afla despre ncheierea contractului
poate solicita in termen de 1 an de cnd a aflat acest aspect, ca efectele pure si
simple ale acestuia sa fie revocate, pe temeiul art. 1562 coroborat cu are.1564.
in cazul in care aciunea revocatorie este admisa efectele pure si simple produse
intre proprietar, si terul pe care l-a ales ii sunt inopozabile preemptorului. Ca
atare in perspectiva preemptorului, contractul exista ca si cnd ar fi afecta de
condiia suspensiva a neexercitrii dreptului sau.
Art. 1731 preemptorul are un drept de creana corelativ obligaiei vnztorului
de a i se notifica acest contract. Aceasta obligaie poate fi executata printr-o
comunicare distincta, fie chiar prin depunerea nscrisului prin care se constata
ncheierea contractului la dosarul unui litigiu in care preemptorul este parte. Daca
nu exista o asemenea comunicare, preemptorul poate cere executarea silita a
obligaiei de notificare, solicitnd instanei de jud in contradictoriu cu vnztorul
sa se dispun obligarea vnztorului la notificarea contractului ncheiat cu terul
pe care l-a ales.
Oricum ar fi obinut aceasta comunicare, de la aceasta curge termenul legal de
la care dreptul de preempiune poate fi exercitat iar i urma exercitrii dreptului de
preempiune dobndit prin contract astfel ncheiat ar fi preferabil dreptul terului
pe care l-a ales acesta din urma drept ce ii este inopozabil preemptorului. (in
urma revocrii pauliene)

You might also like