CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, SALA DE CASACIN CIVIL.

SENTENCIA DEL
14 DE DICIEMBRE DE 2010. M.P. ARTURO SOLARTE.

JHISCEL MELIZA BASTIDAS CORDOBA

YENNIFER TATIANA CALLEJAS USECHE
NELSY VIVIANA CARRANZA CASTILLO
LEIDY CAROLINA ERAZO CALDERON
LINA MARCELA VILLARREAL HEREDA

UNIVERSIDAD DEL TOLIMA

FACULTAD DE CIENCIAS HUMANAS Y ARTES
PROGRAMA DE DERECHO
IBAGU-TOLIMA
2016

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, SALA DE CASACIN CIVIL. SENTENCIA DEL

14 DE DICIEMBRE DE 2010. M.P. ARTURO SOLARTE.

JHISCEL MELIZA BASTIDAS CORDOBA

YENNIFER TATIANA CALLEJAS USECHE
NELSY VIVIANA CARRANZA CASTILLO
LEIDY CAROLINA ERAZO CALDERON
LINA MARCELA VILLARREAL HEREDA

Presentado a:
JENNY ALEXANDRA SUAREZ GAVIRIA

Anlisis jurisprudencial

UNIVERSIDAD DEL TOLIMA

FACULTAD DE CIENCIAS HUMANAS Y ARTES
PROGRAMA DE DERECHO
IBAGU-TOLIMA
2016

ANLISIS JURISPRUDENCIAL- CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, SALA DE

CASACIN CIVIL. SENTENCIA DEL 14 DE DICIEMBRE DE 2010. M.P.
ARTURO SOLARTE.
Ref.: 41001-31-03-001-2002-08463-01
Promesa de compra-venta
1. El caso
La controversia se suscita debido a la celebracin de un contrato de promesa de
venta, suscrito por la seora AIDE DURN DE BELTRN (Prometiente
vendedora), el 14 de diciembre de 1985 y la seora BRBARA CUELLAR DE
CABRERA (prometiente compradora), sobre el bien inmueble ubicado en la Calle
20 N 8 71 y en la carrera 9a N 19 70/74, de Campoalegre Huila.
Se estipula un precio de $ 650.000, la seora Aide Durn de Beltrn, recibe la
suma de $400.000, la suma restante debera ser entregada a la prometiente
vendedora el da que se suscribiera la escritura pblica, que perfeccionara el
contrato prometido, fijndose la fecha del 22 de marzo de 1986. As mismo se
pactan como arras del contrato la suma de $100.000. Sin embargo el 22 de marzo
de 1986 no se perfecciona el contrato, porque no se presentaron los paz y salvos
Municipal y Nacional que estaba obligada a exhibir la prometiente compradora.
Adems porque la prometiente vendedora, la seora Aide Durn de Beltrn, hace
uso de la clusula penal pactada que la facultaba para retractarse, de lo cual
informa por escrito y con antelacin a su contratante; mediante la radicacin de
escrito ante el juzgado promiscuo municipal de Campoalegre el 28 de diciembre
de 1985,en donde solicita se le notifique a sus contratante es decir la seora
BRBARA CUELLAR DE CABRERA, de su deseo de hacer uso del derecho a
retratarse de la promesa de compraventa suscrita el 14 de diciembre del mismo
ao, as mismo le requiere la restitucin del bien inmueble, seguidamente
manifiesta la intencin de regresar la suma de $500.000 que haba recibido como
parte del precio, y de las arras que se hayan constituido. Adems porque en base
a ello procedido a otorgar escritura de enajenacin a otra persona.
La seora Brbara Cuellar de Cabrera fallece, por lo cual es representada por sus
herederos Martha Cecilia Cabrera De Castillo, Roco Y lvaro Cabrera Cuellar.
Inicialmente los herederos de la seora Cuellar Cabrera, presentaron una
demanda ejecutiva contra la seora AIDE DURN DE BELTRN
Posteriormente se interpone la demanda entablada por La seora AIDE DURN
DE BELTRN contra MARTHA CECILIA CABRERA DE CASTILLO, ROCO y
LVARO CABRERA CUELLAR, herederos de la seora BRBARA CUELLAR DE
CABRERA, con las siguientes pretensiones:

Declarar resuelto por incumplimiento de la parte demandada y por no haberse

pagado parte del precio, el contrato suscrito el 14 de diciembre de 1985, que recae
sobre el inmueble inicialmente descrito. Como Pretensin subsidiaria: declarar
resuelto por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte demandada y la
intencin de no continuar con el contrato por parte de la demandante. Segunda
pretensin subsidiaria: declarar nulo el contrato al existir ausencia del requisito
esencial de la promesa al no indicar el lugar de ubicacin del inmueble. Como
consecuencia de la prosperidad de las anteriores pretensiones, se solicit la
restitucin del inmueble con las mejoras que le correspondan, sus instalaciones y
anexidades; el pago de los frutos que el bien hubiese podido producir a partir del
14 de diciembre de 1985, junto con la correccin monetaria para asegurar el
reembolso pleno en razn del efecto retroactivo de la resolucin. Se manifiesta
que el valor de las arras ser deducido del precio que se deba devolver.
2. El problema jurdico
Los problemas jurdicos planteados radican en las tres siguientes preguntas:
Existe nulidad absoluta del contrato preparatorio por ausencia del requisito
esencial de la promesa de indicar el lugar de ubicacin de inmueble?
Procede la resolucin contractual como pretensin principal de la
demanda o el mutuo disenso como pretensin subsidiaria?
La retractacin de la prometiente vendedora fue extempornea por el
hecho de haberse producido con posterioridad a la entrega del bien?
3. Solucin al problema jurdico en primera instancia
Respecto a la existencia y validez del contrato preparatorio, es ntegramente
vlido porque las partes incorporan en el documento la nomenclatura, los linderos
y el nmero de matrcula inmobiliaria del bien, no existe razn para cuestionar el
contrato por ausencia de identificacin del objeto, por no haberse indicado la
localidad.
Para la resolucin contractual seria indispensable que el actor contratante
cumplido o que se haya allanado a cumplir con las obligaciones que le
corresponden y a su turno que el demandante contratante se haya desentendido
a cumplir con lo pactado en la convencin presupuestos que condujeron a
desestimar la pretensin principal ya que los documentos aportados ponen de
relieve que las contratantes concurrieron a la Notaria en la fecha y hora sealada
a cumplir con las cargas impuestas, pero esto no era posible ya que la vendedora
no poda transferir el dominio del bien por cuanto ya se haba salido de su
patrimonio colocndose as en imposibilidad de cumplir y la demandada no llevo el
paz y salvo del impuesto requerido para el tramite escriturario.
El juzgador de primer grado, en lo concerniente a la retractacin extempornea
por parte de la prometiente vendedora no hizo mencin alguna sobre este aspecto

y dict sentencia de primera instancia en la que deneg prosperidad a las splicas

de la demanda, as como a las excepciones formuladas; empero, declar
mutuamente incumplido por las partes el contrato de promesa de compraventa y,
como consecuencia de tal pronunciamiento, decret su resolucin sin
indemnizacin de perjuicios; por tanto, conden a los demandados a restituir
dentro de los diez das siguientes a la ejecutoria del fallo el inmueble materia del
contrato y a la demandante le orden devolver la suma de $500.000,
debidamente indexada a partir del 14 de diciembre de 1985; se abstuvo de
condenar en mejoras por falta de prueba e impuso, finalmente, a la actora el
pago de las costas del proceso
4. Solucin al problema jurdico en segunda instancia
Establece el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva respecto al primer
problema jurdico planteado: Existe nulidad absoluta del contrato preparatorio por
ausencia del requisito esencial de la promesa de indicar el lugar de ubicacin de
inmueble? Que el inmueble objeto del contrato ciertamente est ubicado en el
Municipio de Campoalegre (Huila), segn lo dedujo del texto del contrato, y con
fundamento en tal aserto desech cualquier irregularidad que de dicha
circunstancia se hubiera podido derivar.
En cuanto a establecer si proceda la resolucin contractual como pretensin
principal de la demanda o el mutuo disenso como pretensin subsidiaria,
determina el ad quem que de los elementos probatorios aportados al proceso se
evidenciaba, por una parte, que las contratantes quedaron en estado de
incumplimiento reciproco, de manera que las dos perdieron el derecho a
demandar la resolucin contractual prevista en el artculo 1546 del Cdigo Civil, y,
por la otra, que en ellas existe una clara intencin orientada a persistir en el
contrato celebrado, lo que se convierte en un obstculo insalvable para la
prosperidad de la pretensin de terminacin por mutuo disenso.
Respecto al tercer problema jurdico: La retractacin de la prometiente
vendedora fue extempornea por el hecho de haberse producido con posterioridad
a la entrega del bien? El Tribunal, al igual que el juez de primera instancia, no
hace pronunciamiento alguno.
Finalmente modifica el fallo del a quo para denegar la totalidad de las pretensiones
de la demanda por las razones previamente expuestas.
5. Tesis relevantes
Primera instancia:
El Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva determin que las contratantes
incorporaron al documento del contrato preparatorio elementos que dan cuenta de
la ubicacin del inmueble y su plena determinacin incluyendo el municipio del
cual forma parte, prueba de ello es nmero de matrcula inmobiliaria que al bien le

asign la correspondiente oficina de registro de instrumentos pblicos, por esa

razn no se encontr motivo vlido para declarar que el contrato hubiera ausencia
de identificacin del objeto, dando lugar a la existencia y validez del referido
negocio jurdico.
En cuanto a la segunda cuestin que consista en determinar si proceda la
resolucin contractual como pretensin principal de la demanda o el mutuo
disenso como pretensin subsidiaria, El a quo dispone en este punto que es
necesario que el actor de las acciones por resolucin o incumplimiento de los
contratos, sea el contratante que cumpli o haya
procurado cumplir los
compromisos del respectivo negocio jurdico y que a su vez el demandado sea el
contratante que no quiere cumplir con lo establecido en el contrato. Motivo por el
cual establece que no se puede decretar la resolucin del contrato ello debido a la
imposibilidad de cumplir ya que la vendedora no poda transferir el dominio del
bien por cuanto ya haba salido de su patrimonio y la demandada no llev el paz y
salvo del impuesto requerido para el tramite escriturario ante la Notaria que las
contratantes concurrieron en la fecha estipulada.
En cuanto a la solicitud de la resolucin por mutuo disenso establece que para ello
se requiere el abandono recproco de las prestaciones que se derivan del
respectivo negocio jurdico y, por consiguiente, que la actitud de los contratantes
exteriorice que su firme propsito es que lo pactado no perviva, es decir, que los
contratantes manifiesten su voluntad de desvinculasen de las obligaciones
surgidas con ocasin del negocio jurdico y que este desaparezca. Es evidente
que para la parte demandada no existe la voluntad de querer desvincularse del
contrato, por el contrario quieren mantener los efectos propios de la promesa, por
lo tanto en este punto se evidencia que la forma de terminacin del contrato no se
origina en una declaracin de voluntad directa y concordante de las partes de
desistir del negocio celebrado.
Segunda instancia:
Establece el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva que el inmueble objeto
del contrato ciertamente est ubicado en el Municipio de Campoalegre (Huila),
segn lo dedujo del texto del contrato, y con fundamento en tal aserto desech
cualquier irregularidad que de dicha circunstancia se hubiera podido derivar.
En cuanto a establecer si proceda la resolucin contractual como pretensin
principal de la demanda o el mutuo disenso como pretensin subsidiaria,
determina el ad quem que de los elementos probatorios aportados al proceso se
evidenciaba, por una parte, que las contratantes quedaron en estado de
incumplimiento reciproco, de manera que las dos perdieron el derecho a
demandar la resolucin contractual prevista en el artculo 1546 del Cdigo Civil, y,
por la otra, que en ellas existe una clara intencin orientada a persistir en el
contrato celebrado, lo que se convierte en un obstculo insalvable para la
prosperidad de la pretensin de terminacin por mutuo disenso.

Respecto a la retractacin realizada por la prometiente vendedora el Tribunal, al

igual que el juez de primera instancia, no hace pronunciamiento alguno.
Finalmente modifica el fallo del a quo para denegar la totalidad de las pretensiones
de la demanda por las razones previamente expuestas.
Consideraciones de la Corte Suprema de Justicia:
Inicia la Corte por el anlisis del primer problema jurdico: determinar si existe
nulidad absoluta del contrato preparatorio por ausencia del requisito esencial de la
promesa de indicar el lugar de ubicacin de inmueble. Revisando la Corte el texto
del documento en el que las contratantes otrora materializaron la promesa de
compraventa que en su momento las vincul, se comprueba el cumplimiento de
aquellas exigencias legales, incluida la que extra la demandante para postular la
nulidad derivada de no haberse incorporado all el lugar de ubicacin del
inmueble, habida cuenta que si bien en la clusula destinada a identificar el bien
raz objeto de la enajenacin prometida, no se mencion explcitamente el
municipio al que correspondan las direcciones a l asignadas, es lo cierto que las
mismas prometientes, en la estipulacin siguiente, colmaron la supuesta omisin,
al sealar el nmero de matrcula inmobiliaria que al bien le asign la
correspondiente oficina de registro de instrumentos pblicos y el cdigo o la
cedula que le fij la dependencia de catastro de Campoalegre, lo que conduce a la
Corte a estimar que el referido inmueble fue adecuadamente identificado, amn
que en el respectivo escrito el predio se singulariz por su cabida y linderos. Lo
dicho es suficiente para determinar que la nulidad reclamada no tiene prosperidad.
De manera consecuente, procede la Corte a resolver el segundo problema jurdico
planteado, que consiste en establecer si proceda la resolucin contractual como
pretensin principal de la demanda o el mutuo disenso como pretensin
subsidiaria. Respecto a esto, la Corte concluye que la prometiente vendedora, no
se encontraba en situacin de cumplimiento contractual, pues no poda
entenderse allanada a cumplir el contrato por causas de sus propias
manifestaciones, debido a que se retract de la celebracin del contrato
prometido, por lo cual ninguna obligacin surga del acuerdo preparatorio pues
este no se consideraba subsistente para la fecha en que las partes convinieron
que se celebrara la compraventa respectiva. Por ello la Corte descarta la
prosperidad de la accin resolutoria gobernada por el artculo 1546 del Cdigo
Civil.
El fracaso de la resolucin por incumplimiento materia de la pretensin principal,
habilita el estudio de la primera suplica subsidiaria atinente, a que el contrato
objeto del proceso se declare resuelto por mutuo disenso, ante el incumplimiento
de la parte demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora.
Determina la Corte que de la actitud de la demandante, prometiente vendedora, se
puede establecer que ciertamente haya estado enderezada a deshacer el
memorado negocio jurdico, particularmente porque desde antes de la fecha fijada

para el otorgamiento de la escritura pblica de compraventa, opt, con apoyo en la

clusula sexta de la promesa y en el artculo 1859 del Cdigo Civil, por retractarse
del aludido contrato, es ostensible que en cuanto hace a la contratante, la
prometiente compradora, o a sus sucesores, no existe en el expediente elemento
alguno que permita inferir una actitud o intencin similar, es decir, indicativa de
querer desvincularse de la referida convencin o de que su designio haya estado
orientado a dimitir de ella. Por el contrario, el proceso registra varios
comportamientos que muestra el deseo de la parte demandada de mantener los
efectos propios de la promesa. Por lo previamente expresado, es evidente la
imposibilidad de acoger la splica sometida a estudio con el alcance literal que en
principio se le pudiera atribuir, en tanto que su prosperidad dependera, de la
demostracin de que todos los intervinientes, en el respectivo contrato hubieran
asumido una conducta inequvocamente dirigida a apartarse del mencionado
negocio jurdico preparatorio.
En relacin al tercer problema jurdico que consiste en establecer si la retractacin
de la prometiente vendedora fue extempornea por el hecho de haberse producido
con posterioridad a la entrega del bien. Encuentra la Corte que las contratantes
incluyeron expresamente en el documento una estipulacin de arras simples, y
que adems la prometiente vendedora antes de que expirara el lapso de dos
meses previsto en el artculo 1860 de Cdigo Civil, que comenz a operar el da 8
de enero de 1986, la vendedora le indic a la compradora su deseo de retractarse
del contrato e inform por escrito y con antelacin a su contratante, materializando
as su propsito de no perseverar en el referido acuerdo de voluntades, actitud
que explica que en la demanda hubiese solicitado su resolucin en virtud de las
arras pactadas por la suma de CIEN MIL PESOS $100.000, sustenta la corte que
habr de entenderse que al fijar las arras cualquiera de los prometientes tiene la
facultad de retractarse, de desistir del contrato, sin que dicha manifestacin
comporte incumplimiento o desatencin de la obligacin de hacer surgida del
mencionado contrato preparatorio, as las cosas se evidencia que la prometiente
vendedora hizo uso del plazo estipulado en el attculo 1860 de Cdigo Civil, como
ya se ha indicado, por ende su obrar corresponde a una facultad lcita establecida
por la ley. Como consecuencia de lo sealado, concluye la corte que el contrato de
promesa de compraventa celebrado entre las seoras AIDE DURN DE
BELTRN y BRBARA CULLAR DE CABRERA se encuentra resuelto por el
retracto manifestado y oportunamente comunicado por la prometiente vendedora a
la prometiente compradora.
6. Aporte del grupo
Los temas objeto de controversia en la providencia se centran en la resolucin de
los contratos, el mutuo disenso y finalmente la retractacin presentada debido a la
clusula penal.

En cuanto a la resolucin de los contratos de la que se hace mencin en la

providencia, se ha establecido que su procedencia es respecto a los contratos
bilaterales o sinalagmticos, los cuales establecen obligaciones recprocas entre
las partes, es decir, segn lo expuesto por Enrico DellAquila con el trmino
<<reciprocidad>> de las obligaciones se quiere nicamente destacar una
particular relacin que existe entre dos distintas obligaciones que tienen la
peculiaridad de que el sujeto activo de una es al mismo tiempo sujeto pasivo de la
segunda y el sujeto activo de la segunda es tambin el sujeto pasivo de la primera.
En otras palabras reciprocidad es sinnimo de correspondencia o, si se prefiere,
de simetra o paralelismo. 1
Partiendo de lo anterior, era pertinente la pretensin de buscar la resolucin de los
contratos si alguna de las partes incumpla, debido a que se trataba de un acuerdo
bilateral, pero tal como lo estableci la Corte la propia manifestacin de la
prometiente vendedora de retractarse de la celebracin del contrato prometido
daba lugar a que no existieran tales obligaciones recprocas pues las mismas
partes en un momento primario estuvieron de acuerdo en establecer dentro del
contrato la clusula penal de la cual hizo uso la parte nombrada. Por ello, no se
poda hablar de una resolucin del contrato cuando las obligaciones haban
desaparecido antes de la fecha convenida para su cumplimiento como
consecuencia de la propia manifestacin de uno de los extremos.
En lo referente al mutuo disenso, es importante dejar claro que debe tratarse de
un acuerdo entre las partes contractuales, la voluntad de los contratantes radica
en la solicitud de la terminacin del contrato, los hecho que dan lugar a la
terminacin del contrato deben ser indicativos de la mutua voluntad. Para que la
figura del mutuo disenso opere no se requiere declaracin judicial que ponga
punto final al acto jurdico, as lo establece el artculo 1625 del cdigo civil Toda
obligacin puede extinguirse por una convencin en que las partes interesadas,
siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula.
Y el artculo 1602 que indica Todo contrato legalmente celebrado es una ley para
los contratantes, y no pude ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por
causas legales. Ello quiere decir, que no es posible la terminacin unilateral del
contrato pues solo puede proceder esta figura cuando las partes de manera
conjunta lo determinen y por esto se puede establecer que en la providencia
correspondiente es clara la voluntad de terminar el contrato de una sola de las
partes y por tal razn, como bien lo estableci la Corte se hace imposible que la
figura del mutuo disenso entrara a operar en el caso en concreto.
Finalmente, en lo que concierne a la retractacin concordando con la apreciacin
de la Corte, que en la promesa de compraventa sobre lo que versa este litigio, las
partes acordaron una clusula en este preciso sentido, permitiendo situar la
estipulacin dentro de la modalidad de arras simples de retractacin. A este tenor
1 DELLAQUILA, Enrico. La resolucin del contrato bilateral por
incumplimiento. Salamanca: Ediciones Universidad Salamanca, 1981. P.
19.

la parte le comunico a la prometiente compradora la decisin de retractarse de

dicho acuerdo con las previsiones y consecuencias establecidas en los artculos
1859 y 1860 del cdigo civil.
El legislador ha previsto la posibilidad para que las partes, haciendo uso de la
autonoma de la voluntad privada, pacten una excepcin al principio de
normatividad de los contratos en cuanto a su efecto vinculante. De esta forma, en
el Cdigo Civil los contratantes pueden convenir el pacto con arras
Como lo establece Bonivento Fernandez, las arras son un pacto que de manera
accesoria se establece en el contrato de compraventa y que adems incide de
forma directa en la formacin del consentimiento dentro de este negocio jurdico. 2
Mackeldey determina que las arras, que se hallan muy frecuentemente en
los convenios, son en general lo que uno de los contrayentes da al otro para
garantizar mejor el convenio, sea antes o despus de la perfeccin del acto.
En el primer caso, que solo tiene lugar en un convenio realmente concluido,
se ha estipulado que no sera perfecta y obligatoria sino desde el momento
en que uno haya sido hecho y suscrito por las dos partes; en este caso,
decimos, cada uno de los contrayentes es libre de retractarse, siempre que
el que se retracte pierda la cosa dada; si por el contrario el que ha recibido
la cosa debe restituir el doble. En el segundo caso, uno de los contrayentes
no puede retractarse generalmente, a menos de que hayan convenido y
dado arras para caso de retractacin; el que ha dado arras puede
retractarse perdindolas, y el que las ha recibido puede hacerlo
restituyendo el doble.3
La promitente vendedora presento los soportes documentales idneos en donde
se materializa la decisin de retractarse en donde pone de manifiesto devolver el
dinero y pagar las arras pactadas, como consecuencia de lo sealado se resuelve
el contrato de promesa de compraventa por el retracto manifestado
oportunamente.

2 JARAMILLO, Juliana, et al. Memorias II Encuentro de Semilleros de

Investigacin de la Facultad de Derecho y Ciencias Polticas de la U. de
A. Medelln: Universidad de Antioquia, 2016. P. 33.
3 MACKELDEY, F. Elementos del Derecho Romano, que contienen la
teora de la instituta, precedida de una introduccin al estudio del mismo
derecho: Imprenta de la Sociedad Literaria y Tipogrfica, 1845. P. 105.

BIBLIOGRAFA
DELLAQUILA, Enrico. La resolucin del contrato bilateral por incumplimiento [en
lnea]. Salamanca: Ediciones Universidad Salamanca, 1981. Disponible en
internet:
https://books.google.com.co/books?
id=sVtp90oMEFkC&printsec=frontcover&dq=resolucion+de+los+contratos&hl=es419&sa=X&ved=0ahUKEwir7cuL4YPQAhVP7GMKHYKqBuIQ6AEIHzAB#v=onepa
ge&q=resolucion%20de%20los%20contratos&f=false
JARAMILLO, Juliana, et al. Memorias II Encuentro de Semilleros de Investigacin
de la Facultad de Derecho y Ciencias Polticas de la U. de A. Medelln:
Universidad
de
Antioquia,
2016.
Disponible
en
internet:
https://www.udea.edu.co/wps/wcm/connect/udea/805596a4-4813-4de4-b74074ec8ce4c0b8/Memorias_III_Encuentro_Semilleros.pdf?MOD=AJPERES
MACKELDEY, F. Elementos del Derecho Romano, que contienen la teora de la
instituta, precedida de una introduccin al estudio del mismo derecho: Imprenta de
la Sociedad Literaria y Tipogrfica, 1845. Disponible en internet:
https://books.google.com.co/books?id=A27xvmnJvXIC&pg=PA105&dq=arras
%20de%20retractacion&hl=es-419&sa=X&ved=0ahUKEwiC8YnYIPQAhVSgCYKHVo2APIQ6AE#v=onepage&q&f=false