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VIOSA
MINAS GERAIS BRASIL
2014
AGRADECIMENTOS
Agradeo primeiramente a Deus pela fora e esperana que me deste a cada dia de
modo a tornar possvel esta pesquisa, agradeo por ter tido oportunidades que me guiaram
na realizao deste grande sonho.
Obrigado a meu pai Matosinho e a minha me La (in memoriam), pelo amor,
carinho, dedicao e educao, que foram os propulsores na minha formao. s minhas
irms Isabella de Maria Eduarda e a meu irmo Fernando, por serem companheiros em
todos os momentos de minha vida.
Universidade Federal de Viosa pelos ensinamentos durante os anos de minha
formao, e especificamente nesta pesquisa por seu carter de colaborao com os
governos municipais e com a sociedade, de modo a aprimorar a pesquisa e o
desenvolvimento da extenso universitria.
Ao Departamento de Engenharia Civil em especial ao Programa de Ps-graduao na
rea de concentrao de Informaes Espaciais,ao Prof. Joel que sempre me direcionou no
caminho da excelncia, tica e profissionalismo. A todos os professores que colaboraram
para a pesquisa de maneira direta e indireta, refletida nos anos de ensinamentos.
Ao Departamento de Solos, em especfico o Ncleo de Estudos Planejamento e Uso
da Terra (NEPUT) e ao Prof. Lani que me ajudou em todos os momentos, incentivando,
instruindo e educando, alm de ter nos dados a oportunidade de fazer parte desta grande
equipe de profissionais e amigos, alm de disponibilizar equipamentos, laboratrios e
demais dependncias, objetos e servios para a execuo desta pesquisa.
Ao Prof. Jugurta, que foi pessoa decisiva na minha evoluo acadmica, ampliando
minha capacitao com aulas e orientaes que foram decisivas no decorrer dos estudos.
Coordenao de Aperfeioamento de Pessoal de Nvel Superior (Capes) por
subsidiar esta pesquisa e por tornar realidade o sonho de muitos pesquisadores e por
desempenharo importante papel de expanso e consolidao da ps-graduao no Brasil.
Prefeitura Municipal de Piraba que acreditou na nossa pesquisa e manteve apoio
incondicional, e se mostrou interessada em ajudar em todas as etapas do projeto.
Sou muito grato a todos que colaboraram para o sucesso desta pesquisa, seja de
maneira direta ou indireta, sejam eles familiares amigos ou colaboradores de forma geral.
Muito obrigado a todos e saibam que esta vitria de vocs tambm.
ii
SUMRIO
RESUMO ......................................................................................................................... iv
ABSTRACT ...................................................................................................................... v
1
INTRODUO .................................................................................................... 1
1.1
1.2
1.3
OBJETIVOS ......................................................................................................... 4
1.3.1
GERAL ................................................................................................................. 4
1.3.2
ESPECFICOS ..................................................................................................... 4
2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.2
2.2.1
2.2.2
2.3
2.3.1
2.3.2
3.1
3.2
3.3
3.4
CONCLUSES .................................................................................................. 75
ANEXOS ............................................................................................................ 80
7.1
7.2
7.3
ANEXO 3- BOLETIM DE CADASTRO IMOBILIRIO (Fonte: NEPUT,
2012) ............................................................................................................................ 82
7.4
7.5
7.6
iii
RESUMO
DUARTE, Daniel Camilo de Oliveira, M. Sc., Universidade Federal de Viosa, fevereiro
de 2014. CADASTRO TCNICO MULTIFINALITRIO COM USO DE SISTEMA
DE INFORMAO GEOGRFICA APLICADO GESTO PBLICA DE
MUNICPIOS DE PEQUENO PORTE. Orientador: Joel Gripp Jnior, Co-orientador:
Joo Luiz Lani.
A maior parte dos municpios de pequeno porte no estado de Minas Gerais caracteriza-se
pela falta ou desatualizao de informaes geogrficas, o que os impede de assumir
adequadamente funes como a municipalizaoda educao e sade pblica, a concesso
de servios de saneamento, a correta tributao, a preservao do meio ambiente, entre
outros.O Cadastro Tcnico Multifinalitrio pode ser definido como um sistema de
informaes territoriais a respeito de um municpio, baseado em parcelas, projetado para
servir tanto aos rgos pblicos como aos privados, alm de atender a um maior nmero
possvel de aplicaes. Para subsidiar este processo podem ser utilizadas diversas tcnicas
de geoprocessamento como o Sensoriamento Remoto, Geodsia e Topografia, Sistemas de
Informaes Geogrficase Modelagem de Banco de Dados Geogrficos.Estes sistemas tm
a finalidade de aperfeioar o processo de concepo, implantao, gerao e difuso de
mapas, seja por forma digital ou analgica. Assim os objetivos deste trabalho foram
pesquisar metodologias nas reas de modelagem, desenvolvimento e estruturao de Banco
de Dados Geogrficos mantidos por Sistema de Informao Geogrfico aplicado ao
Cadastro Tcnico Multifinalitrio, para gerenciamento de municpios de pequeno porte.
Portanto, foi criado um modelo conceitual de banco de dados geogrficos para municpio
de pequeno porte e implantado um Sistema de Informao Geogrfica de modo a analisar
espacialmente fatores multifinalitrios nas reas de tributao, transporte e meio ambiente.
Esta conjuntura de dados, mtodos e informaes geogrficas possibilitam o planejamento
e a gesto do espao fsico e servem de parmetro para soluo de muitos problemas,
podendo ser utilizada em estudos de prospeco ao planejamento urbano e no apoio
tomada de deciso. Contribui assim,para aumentar a eficincia do sistema cadastral
municipal ao permitir decises mais rpidas, aumentando a capacidade operativa em
termos de qualidade das decises e tempo de interveno,aumentando a objetividade e
possibilitando a tomada de decises sobre uma base mais tcnica e menos subjetiva,alm
de proporcionar maior racionalizao no uso de recursos financeiros e dos equipamentos
sociais,permitir o desenho mais adequado de polticas pblicas e proporcionar melhor
qualidade de gesto.
iv
ABSTRACT
DUARTE, Daniel Camilo de Oliveira, M. Sc., Universidade Federal de Viosa,february,
2014. MULTIPURPOSE REGISTER WITH USE OF GEOGRAPHIC
INFORMATION SYSTEMS APPLIED TO PUBLIC MANAGEMENT OF SMALL
CITIES. Advisor: Joel GrippJnior, Co-advisor: JooLuizLani.
Most small towns in the state of Minas Gerais is currently living in a state -of-date
geographic information, that prevents them from properly discharge duties as the
municipalization of education and public health , the provision of sanitation services,
proper taxation the preservation of the environment, among others . The Technical Registry
Multipurpose can be defined as a system of territorial information about a municipality,
based on plots , designed to serve both the public agency and the private , in addition to
service a greater number possible applications. To support this process several
geoprocessing techniques such as Remote Sensing, Geodesy and Surveying, Geographic
Information and Modeling Geographical Database systems can be used. These systems
have the purpose of improving the process of design,implementation, generation and
dissemination of maps, either digital analog way. Thus the objectives of this study were
research methodologies in the areas of modeling, development and structuring of
Geographical Database maintained by Geographic Information System applied to technical
Sign Multipurpose, Management of small municipalities. Therefore a conceptual model of
geographic database for a small municipality was created and deployed a Geographic
Information System in order to analyze spatially multipurpose factors in the areas of
taxation, transportation and environment. This conjuncture of data, methods and
geographic information enables the planning and management of physical space and serve
as a parameter for solving many problems, can be used in prospecting studies urban
planning and supporting decision making. Thus contributing to increase the efficiency of
municipal cadastral systems to enable faster decisions, increasing operational capacity in
terms of quality of decisions and intervention time, increasing the objectivity and enabling
decisions on a more technical and less subjective basis, plus of providing a more rational
use of financial resources and social facilities and allowing the most suitable design of
public policies and providing better quality of management.
1 INTRODUO
1.1 CONSIDERAES INICIAIS
Cadastro Tcnico Multifinalitrio (CTM) pode ser definido como um sistema de
informaes territoriais baseado em parcelas, projetado para servir tanto ao rgo pblico
como ao privado, alm de atender a um maior nmero possvel de cidados (FIG, 1995).
O CTM pode fornecer dados dos diferentes segmentos sociais, sendo de suma
importncia para vrios nveis de planejamento urbano e rural. A multifinalidade um
processo evolutivo aberto, de integrao gradativa dos diferentes temas e que deve ocorrer ao
longo dos anos, tendo como referncia o CTM (MINISTRIO DAS CIDADES, 2009).
Uma das principais funes do CTM a fiscal. Com ele, a prefeitura pode identificar os
bens imobilirios e seus proprietrios para finalidade de tributos. Porm existem grandes
dificuldades institucionais e estruturais na gesto e administrao da tributao, o que
compromete a capacidade do municpio de gerar receita e, consequentemente, de assegurar
equidade e efetividade fiscal no territrio, resultando em injustias fiscais, prejudicando o
planejamento urbano, a gesto territorial e o monitoramento de aes (CESARE, 2010).
Porm o que observado nas prefeituras de pequeno porte que a atualizao, gesto e
financiamento do CTM dentro de um custo acessvel, um desafio enfrentado pelos governos
municipais em todo o Brasil. Assim estabelecer acordos de cooperao integrando a
Academia, o Estado e a Sociedade para atingir interesses comuns so uma das solues
apontadas (MINISTRIO DAS CIDADES, 2009). Neste contexto de colaborao, formou-se
um termo de cooperao entre a Universidade Federal de Viosa e a Prefeitura Municipal de
Piraba
1.3 OBJETIVOS
1.3.1 GERAL
O objetivo geral deste trabalho foi pesquisar metodologias nas reas de modelagem,
desenvolvimento e estruturao de Banco de Dados Geogrficos mantidos por Sistema de
Informao Geogrfica aplicada ao Cadastro Tcnico Multifinalitrio para gerenciamento
deinformaes cadastrais em municpios de pequeno porte.
1.3.2 ESPECFICOS
1. Modelar e desenvolver um Banco de Dados Geogrficospara oCadastro Tcnico
Multifinalitrio urbano e rural eparamunicpios de pequeno porte.Isso nos d
incentivos a analisar quais seriam as principais ferramentas para a modelagem e
estruturao de Banco de Dados Geogrfico de modo que possamos integrar dados de
vrias fontes e de diversos formatos em um nico sistema.
2. Implantare analisar o funcionamento de Sistema de Informaes Geogrficas para
gesto do Cadastro Tcnico Multifinalitriourbano e ruralem municpios de pequeno
porte.Analisamos a questo da utilizao de Sistema de Informao Geogrfica por
parte de municpios de pequeno porte, tendo como fator investigativo a capacidade de
gerar resultados e de utilizao por parte dos funcionrios destes municpios.
3. Propor a atualizao da Planta Genrica de Valores (PGV) de municpio de pequeno
porte,embasada em mtodos estatsticos e de Anlise Espacial Multicritrio, atravs da
utilizao de Sistema de Informao Geogrfica e com participao de diversos atores
da sociedade.
2 REVISO DE LITERATURA
2.1 CADASTRO TCNICO MULTIFINALITRIO
O Cadastro Tcnico Multifinalitrio (CTM) pode ser definido como um sistema de
informaes territoriais baseado em parcelas, projetado para servir tanto ao rgo pblico
como o privado, alm de atender a um maior nmero possvel de cidados (FIG, 1995).
O CTM, quando adotado pelos municpios brasileiros, o inventrio territorial oficial e
sistemtico do municpio e embasada no levantamento dos limites de cada parcela, que
recebe uma identificao numrica inequvoca A parcela cadastral a menor unidade do
cadastro e definida como uma parte contgua da superfcie terrestre com regime jurdico
nico(MINISTRIO DAS CIDADES, 2009).
SegundoGripp Jr (2003),ao analisar cada palavra do termo CTM possvel
compreender melhor o contextocientfico, assim:
CADASTRO: Coleta e armazenamento de informaes gerais ou especficas sobre
determinado elemento, seja urbano, rural ou socioeconmico. comum utilizar o termo
cadastro referente a dados territoriais, porm necessrio acrescentar uma temtica ao
cadastro, tal como: urbano, rural, imobilirio, fiscal, de bens imobilirios, etc.
TCNICO
cificar um
de
obteno
de
informaes
posicionais,
tais
tecnologias
InternationalOrganization
for
para
CTM,
Standardization
uma
(ISO)em
delas
2013,
a
que
tomada
pela
formulou
a identificao dos direitos, responsabilidades e restries que afetam a terra (ou gua) e seus
componentes geoespaciais(SANTOS, 2012).
Tendo em vista o estado-da-arte cadastral, pode-se perceber que um dos fatores mais
importantes nesta evoluo a amplitude que o termo atingiu, ou seja, a multifinalidade alm
de comportar uma infinidade de tipos de dados referentes a toda temtica espacial, tambm
deve comportar aspectos temticos como economia, politicas e integrao social.
referncia.
Quando
Universal Transverso de Mercator (UTM), at que seja definida uma projeo especfica,
poder ainda ser admitida outra projeo cartogrfica, j utilizada no municpio, at a
definio de uma nova projeo para o CTM (MINISTRIO DAS CIDADES, 2009).
O valor venal do imvel pode chegar ao valor real do mercado, sendo desta
formafornecida pelo mercado local sujeito oferta da lei e da procura. , portanto, no
mercado local que se deve fazer pesquisa dos valores unitrios imobilirios por m, para se
elaborar a Planta Genrica de Valores.Segundo o IMAPE (1998), o valor de um imvel
fortemente influenciado por parmetros extrnsecos e intrnsecos.
Os parmetros extrnsecos so caractersticas prprias da regio onde se localiza o
imvel pesquisado, tais como:caractersticas fsicas e naturais; o crescimento populacional; o
adensamento urbano;a existncia ou implantao de equipamentos urbanos e comunitrios,
tais como: praa, creche e escolas;existncia de infraestrutura e servios urbanos, tais como:
rede de gua, rede de energia, pavimentao, coleta de lixo, legislaes de usos e ocupao do
solo urbano; a acessibilidade.Alm disso, em todas as cidades existem pontos ou linhas mais
valorizadas, a partir das quais os valores de m do terreno vo decrescendo. Estes pontos ou
linhas so chamados de Polos de Valorizao. Devemos sempre identific-los no incio dos
9
A PGV deve ser elaborada por uma comisso de moradores da cidade, que devero
proceder pesquisa e anlise dos dados pesquisados para chegar a valores definitivos do custo
de m de terreno e de edificaes.Esta comisso dever ser criada atravs de portarias do
Executivo Municipal e dever ser composta por pessoas que representem as diversas classes
da populao e por pessoas que trabalhem com imveis, uma sugesto de componentes da
comisso so: funcionrios municipais diretamente; ligados rea tributria; pessoas com
cargo de chefia (cargo de confiana) na Prefeitura; vereadores (pelo menos dois); corretores
de imveis; cartorrios; engenheiros, arquitetos; representantes do Comrcio, Indstria e
Prestao de servios; representantes de segmentos da sociedade (Clubes de Servios,
Associaes) e cidados do municpio de modo geral.
Figura 2: Arquitetura de Sistema de Banco de Dados. Fonte: (ELMASRI & NAVATHE, 2005).
tornando cada vez mais popular em projeto para aplicaes geogrficas, pois utiliza
mecanismos de interao geogrfica, atravs de diagramas (NOGUERAS, 2005). O modelo
conceitual UML-GeoFrame tem sido amplamente utilizado para a especificao de projetos
conceituais de BDG. O GeoFrame um framework conceitual que fornece um diagrama de
classes para auxiliar o projetista nos primeiros passos da modelagem conceitual de dados de
uma nova aplicao de SIG (Figura 4)(LISBOA FILHO, 2002).
modelo de dados do software de SIG que ser utilizado. Esta etapa de transformao de um
esquema conceitual em um esquema lgico-espacial pode ser feita de forma automtica
peloArgoCASEGEO, em formato Shapefile, para sua implantao em um software de SIG.
mais limitados, mas j comeam a ter seu espao devido aos custos de implantao reduzidos
e por haver grande colaborao entres os usurios. Os softwares comerciais na maioria das
vezes apresentam maior facilidade de utilizao, interface mais amigvel, bom suporte tcnico
e documentao mais bem elaborada.
Um dos processos mais onerosos a obteno dos dados de entrada no sistema,
refletindo consequentemente, que a aquisio de uma base de dados consistente e bem
documentada de fundamental importncia para a validao das informaes geradas.
A base de dados composta basicamente de dois tipos de dados: os descritivos e os
espaciais. Os dados descritivos ou atributos so informaes acerca do fenmeno observado
sobre os dados espaciais suas propriedades e caractersticas. Os dados espaciais podem ser
representados como conceitos topolgicos de pontos, linhas e polgonos ou atravs da
representao contnua de algum fenmeno por meio de uma imagem raster.
(DANGERMOND, 1990). Vrias tecnologias e mtodos tm sido empregados para formular a
base de dados.
Mapas cartogrficos no formato analgico, quando submetidos ao processo de
digitalizao oferecem uma opo vivel.
Aerofotos e Imagens Orbitais so corrigidas atravs de mtodos Fotogramtricos
e tcnicas de Realce de imagem proporcionam uma grande variabilidade de
informaes.
Pontos de Apoio em Campo podem ser obtidos atravs de Sistemas Globais de
Navegao por Satlite, Topografia, Batimetria, Levantamento de Solos, etc.
Dados tabulares relacionados feio espacial so de observao das
caractersticas naturais da localidade em estudo.
Os dados espaciais e os atributos devem ser relacionados atravs de uma chave de
identificao nica, que tem a funo de conectar o fenmeno a sua localizao, assim as
informaes so separadas em diferentes camadas temticas. Este conjunto gera um modelo
computacional denominado de Banco de Dados Relacional, projetado com o objetivo de
separar o armazenamento fsico dos dados da sua representao conceitual e prover uma
fundamentao matemtica para os bancos de dados.
A administrao geralmente feita por um Sistema Gerenciador de Banco de Dados
(SGBD), uma coleo de programas de propsito geral que permite aos usurios criar e
manter processos de definio, construo, manipulao e compartilhamento de bancos de
dados entre vrios usurios e aplicaes (ELMASRI e NAVATHE, 1994).
O elemento mais importante do SIG o profissional, as pessoas responsveis pelo
projeto, administrao e uso do SIG. Em um projeto de SIG geralmente encontramos uma
18
diversidade enorme de modelos tericos, assim necessrio que seja estruturada uma equipe
multidisciplinar, os membros desta equipe devem possuir domnio de ferramentas
computacionais e ainda estar aptos para interagir entre eles. Sem pessoas qualificadas e com
viso do contexto global, dificilmente um projeto de SIG ter sucesso.
Aps todos os dados estarem organizados e integrados, possvel a gerar novas
informaes que atendam a objetivos que se complementam no planejamento e na gesto do
espao fsico. Geralmente estas informaes so dispostas na forma de mapas, grficos e
tabelas, estas servem de parmetro para soluo de muitos problemas, podendo ser utilizada
na maioria das atividades de cartografia, estudos de impacto ambiental ou vigilncia
epidemiolgica de doenas, de prospeco de recursos ao planejamento urbano e no apoio
tomada de deciso.
MG
19
MG, 2010
2009 dispem sobre as diretrizes, os programas, com seus respectivos objetivos e indicadores
e as aes governamentais, com suas metas. Uma das principais diretrizes que devem ser
observadas no mbito do CTM a Politica Urbana e Viria.No mbito do PPA estoprevistos
os melhoramentos e manutenes da infraestrutura do municpio como: pavimentao de vias
urbanas; aquisio de terreno para construo e reformas de habitaes urbanas; construo
do Terminal Rodovirio e do Centro de Exposies; canalizao e limpeza de crregos;
desenvolvimento do saneamento bsico, da iluminao e limpeza pblica, entre outras.
(PIRABA, 2009).
20
estes foram cruciais, pois retratam o histrico da expanso urbana. Existe Planta Cadastral
Municipal em formato analgico da rea urbana do municpio, foi um importante instrumento
para verificar a disposio e nmero dos lotes, alm disso, as quadra e lotes e edificaes so
representados em croquis organizados em arquivos fsicos e pastas.
O banco de dados de atributos foi solicitado empresa prestadora de servio de
informtica de tributao da prefeitura, porm no foi possvel adquirir estes dados em
formato tabular, sendo nos repassado em arquivo de texto. Estas informaes eram atualizadas
atravs da declarao verbal do contribuinte, pois o municpio no tinha fiscalizao
suficiente para manter o cadastro. Contudo contriburam enormemente, para avaliar a situao
dos registros da prefeitura, no tocante ao nome dos bairros e logradouros, assim como
informaes de proprietrios dos imveis, impostos e taxas.
O software de gesto de dados cadastrais foi desenvolvido em plataforma do MS-DOS.
Tem poucas funcionalidades, consultas restritas e interface de pouca eficincia. Apesar disso,
foi amplamente estudado para o desenvolvimento do software do sistema a ser implantado.
Como pode ser visto o municpio est no mesmo estado de desatualizao de grande
parte dos municpios brasileiros. No prximo captulo iremos expor os principais objetos
normativos do municpio, assim como os objetivos da administrao pblica municipal, tendo
como base o Cadastro Tcnico Multifinalitrio.
3 MATERIAIS E MTODOS
3.1 MODELAGEM DO BANCO DE DADOS GEOGRFICOS
As propostas de modelagem de Banco de Geogrficos (BDG) para Cadastro Tcnico
Multifinalitrio com intuito de atender municpios de pequeno porte, geralmente apresentam
um contexto generalista, visto a quantidade e diversidade de caractersticas dos municpios de
pequeno porte no Brasil.
Esteestudo teve como objetivo desenvolver um modelo conceitual BDG para um
municpio especfico, mas que apresenta diversas caractersticas em comum com a grande
parte dos municpios brasileiros, por exemplo, os dados do IBGE esto disponveis para todo
territrio brasileiro, dependendo da escala. Geralmente, mesmo que de maneira analgica, ou
at mesmo sem cartografia adequada, os municpios tem algum tipo de informaes relativas
aos imveis. O fato de o modelo abranger dados de diferentes fontes e formatos pode ser
considerado um importante indicador de qualidade da modelagem.
O objetivo foi modelar o processo de cadastro com multifinalidades da maneira mais
simples possvel. A Figura 9 ilustra o modelo geral da estrutura cadastral multifinalitria,
porm prudente esclarecer que uma representao simplificada, onde os atributos,
22
23
Figura 10- Padro de Anlise UMLGeoFrame: Loteamento Urbano (Fonte: LISBOA FILHO,
2002)
25
MI: 2646-2
MI: 2646-4
MI: 2647-1
MI: 2647-3
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File Format
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Descrio
Hidrografia
Principal
Curvas de Nvel
Limite Municipal
Caneva
Hidrografia
Hipsmetria
Localidades
Limite Municipal
Obras e Edificaes 1
Obras e Edificaes 2
Obras e Edificaes 3
Pontos de Referncias
Sistema de Transporte
Vegetao
tendo
como
caracterstica
suportar
vrios
tipos
de
estruturase
escoamento, a
finalidade de montar uma rede hidrogrfica. O nome dos ribeires, rios, crregos foram
colocados na tabela de atributo atravs da carta raster de Hidrografia e pelas anotaes
contidas no arquivo de hidrografia.
Estes dados so os componentes bsicosdo Mapeamento Topogrfico Municipal,e
quando integrados com o SIGamplificam suas funcionalidades, sendo possvel obter
informaes derivadas como o Modelo Digital de Elevao, Carta de Declividade, Rede de
Drenagem, que so alguns exemplos da capacidade do sistema de gerar informaes atravs
de dados espaciais.
Mapeamento
CadastralMunicipal
desenvolvido
pelo
Ncleo
de
Estudos
28
rbita
Bandas dos sensores
Resoluo espacial
Resoluo Radiomtrica
Comprimento da faixa
Capacidade de gravador de bordo
Angulo mximo de visada
Capacidade de coleta
Resoluo temporal
(revisita)
Acurcia posicional
Data: 08/10/2009
Veculo de lanamento: Delta II 7920
Local de lanamento: Base area de Vandenberg, Califrnia, EUA
Altitude: 770Km
Tipo: Heliossncrona, 10:30am passagem descendente
Perodo: 100 minutos
PAN, vermelho, verde, azul, infravermelho e 4 novas bandas
50 cm (pancromtico)
2 metros (multiespectral)
11 bits por pixels
16,4Km no nadir
2199 Gigabites
+/- 45 off-nadir = 1036Km
975 mil Km por dia
1,1 dias 30 off nadir
3,7 dias 20 off nadir
Acurcia especificada de 5m CE90% no nadir excluindo efeitos de terreno
O Sistema de Referncia e de Projeo Cartogrfica da imagem de satlite WorldView 2, segundo o relatrio espedido pela empresa fornecedora o South American Datum 1996e
O fenmeno geogrfico logradouros foi tambm utilizado para criao de uma rede
viria a fim de subsidiar o planejamento urbano.Alguns exemplos de aplicao so: traar
rotas timas para coleta de lixo, determinarda abrangncia de reas de servios urbanas,
encontrar a facilidade mais prxima.Mais a frente neste trabalho ser demonstradaexemplos
de anlises de redes virias para a determinao de valores imobilirios.
O Boletim de Cadastro Imobilirio foi utilizado para coletar os dados de proprietrios e
imveis e suas respectivas caractersticas. Quanto capacitao de dados sobreo imvel
temos basicamente atributos referentes aos lotes e edificaes, previamente explicitados no
modelo conceitual. No que tange aos proprietrios dos imveis, temos alm de dados
cadastrais como nome e CPF, informaes socioeconmicas, como educao e sade da
famlia.O ANEXO 5apresenta de forma clara todos os dados coletados neste formulrio.
A equipe NEPUT/UFV fez toda a digitalizao dos croquis coletados nos Boletins de
Cadastro Imobilirio,tendo como suporte a imagem de satlite, croquis levantados em 2002,
fotografias do mapa analgico, fotografia das fachadas, informaes de medidas e reas do
cadastro antigo, e todas as informaes que se fizeram pertinentes.O procedimento de
vetorizao foidefinido em camadas de lotes e edificaes, cada feio digitalizada gera um
identificador, que foi inserido nos Boletins de Cadastro Imobilirio analgico a fim de serem
digitados na insero de dados no sistema.
Os outros temas que compem o modelo foram obtidos realizando anlises espaciais,
31
da
entre outras de cunho espacial. Contudo foi possvel realizar a integrao com o software
32
funcionou como uma chave estrangeira do SGPM, para o banco de dados espacial,
possibilitando a integrao.
Para realizar o Modelo Lgico do Banco de Dados Geogrfico foi utilizado o software
ArcGIS 10.1, quetem a capacidade de integrar informaes sobre vrios tipos de entidades
geogrficas e no geogrficas com relaesespaciais e no espaciais.
Quando criamos relaes entre classes, o primeiro passo modelar as relaes espaciais
entre elas, realizando operaes atravs de coordenadas, anlise de redes ou topologia, entre
outros. Assim utilizamos as regras topolgicas presentes no software para melhorar a
qualidade geomtrica das feies. Foram utilizadas neste estudo: Must Be Largerthan cluster
Tolerance (deve ser maior que a tolerncia de agregao, 0,1 metro), neste caso definimos a
tolerncia de 0,5 m, Must Note Overlap (No deve haver sobreposio) entre lotes, Must
NotHave Gaps (No deve haver lacunas) entre lotes.
analgica gera vrios problemas de inconsistncia, aliado a digitao que por sua vez traz
mais incertezas, tornam o processo um tanto quanto custoso.Foram necessrias diversas
consultas lgicasque pudessem apontar falhas de preenchimento e no duplicidade.Alm
disso, diversos campos obrigatrios estavam vazios ou com valores fora do domnio. No
entanto esta etapa contribuiu para desenvolver diversas regras de restrio que foram
utilizadas no banco de dados espacial, de modo que as prximas inseres sero controladas
pelo Sistema Gerenciador de Banco de Dados Espaciais.
edos polos de valorizao como o centro da cidade, escolas, postos de sade e equipamentos
urbanos no geral. A Figura 16 apresenta os principais dados utilizados.
Figura 16- Base de dados utilizado para o clculo da influncia dos fatores extrnsecos
Para cruzar estas informaes foi utilizada ferramenta Weighted Overlay, esta faz a
sobreposio de vrias camadas raster utilizando uma escala de medida comum e pesos, cada
um de acordo com sua importncia. A Figura 17 ilustra o mtodo de clculo.
Na ilustrao, os dois raster de entrada foram reclassificados para uma escala de medida
comum de 1 a 3. A cada raster atribuda uma influncia percentual. Os valores das clulas
so multiplicados por sua influncia percentual, e os resultados so somados para criar o
raster de sada.
A coleta de dados de mercado foi realizada com um formulrio prprio o Boletim de
Cadastro de Valores de acordo com o tipo de imvel e o padro construtivo. Os tipos de
imveis pesquisados foram: Terreno, Casa, Apartamento, Sala, Loja, Galpo, Edcula e
35
Telheiro. Os padres construtivos foram: Nobre, Alto, Mdio e Baixo.Esta fase foi muito
importante uma vez que foi a base de informaes que garantiu a confiabilidade dos valores
determinados. A Tabela 3 exemplifica o esquema derelao de amostras coletadas para o
padro nobre e tipo de imvel Casa.
Tabela 3- Exemplo de Relao de Amostras Coletadas - Padro A / Casa
Onde:
= Valor Venal do Imvel
= Valor Venal do Terreno
= Valor Venal da Edificao
[Equao 2]
Onde:
= Valor Venal do Terreno
= rea do Terreno
= Valor do metro quadrado do terreno
valores que estabelecer o valor do m do terreno por face de quadra. Este valor ser corrigido
de acordo com as caractersticas individuais, levando-se em conta a sua ocupao (Oc), as
condies do passeio (Pa), a limitao (Li), a situao (Si), a topografia ou perfil (Tp), a
pedologia ou solo (Pd) e a situao do patrimnio (Pt).Assim teremos:
[Equao 3]
Onde:
= Valor do metro quadrado do terreno
= valor do metro quadrado do terreno uniformizado
Oc = Coeficiente de Ocupao do Terreno
Pa = Coeficiente das Condies do Passeio
Li = Coeficiente da Limitao do Terreno
Si = Coeficiente de Situao do Terreno
Tp = Coeficiente de Topografia do Terreno ou Perfil
37
venda do terreno obtido atravs da anlise estatstica das amostras de valores coletadas.A
[Equao 4] apresenta o clculo.
[Equao 4]
Onde:
= valor do metro quadrado do terreno uniformizado
Oc = Coeficiente de Ocupao do Terreno
Pa = Coeficiente das Condies do Passeio
Li = Coeficiente da Limitao do Terreno
Si = Coeficiente de Situao do Terreno
Tp = Coeficiente de Topografia do Terreno ou Perfil
Pd = Coeficiente de Pedologia do Terreno ou Solo
[Equao 5]
Onde:
VVE = Valor Venal da Edificao
AE = rea da Edificao
VmE = Valor do metro quadrado da edificao
O valor do metro quadrado de edificao (VmE) para cada um dos seguintes tipos:
casa, apartamento, loja, sala, galpo, telheiro, edcula/anexo e outros, foram obtidos tomandose por base o valor do metro quadrado de cada tipo de edificao em vigor para o municpio.O
valor foi corrigido de acordo com as caractersticas de cada edificao, levando-se em conta a
categoria, o estado de conservao e o subtipo, para sua correta aplicao no clculo do valor
da edificao.
[Equao 6]
Onde:
VmE = Valor do metro quadrado da edificao
Vmi = Valor do metro quadrado do tipo da edificao
Genrica de Valores. Para isso, foram realizadas pesquisas junto s construtoras que atuam no
municpio e com proprietrios de construes recentes.O Coeficiente da Categoria da
Edificao foi determinado pela soma de pontos ou pesos e equivale a um percentual do valor
mximo de metro quadrado de edificao, conforme ANEXO 7.
Os valores e descries dos Coeficientes Corretivos da Edificao podem ser conferidos
no ANEXO 8porm explicado de maneira objetiva cada um deles abaixo:
O coeficiente corretivo de Utilizao da Edificao consiste em um grau
atribudo ao imvel construdo conforme sua utilizao.
O coeficiente corretivo de Ocupao da Edificao consiste em um grau
atribudo ao imvel construdo conforme sua ocupao.
O coeficiente corretivo de Acabamento da Edificao consiste em um grau
atribudo ao imvel construdo conforme seu estado de conservao
O coeficiente corretivo de Alinhamento da Edificao consiste em um grau
atribudo ao imvel construdo conforme o alinhamento da edificao.
O coeficiente corretivo de Situao da Unidade consiste em um grau atribudo
ao imvel construdo conforme sua localizao.
O coeficiente corretivo de Situao do Imvel consiste em um grau atribudo ao
imvel conforme sua construo em relao ao vizinho.
O coeficiente corretivo de Posio Vertical da Edificao consiste em um grau
atribudo ao imvel construdo de acordo com a posio vertical em que a
unidade edificada se encontra.
comum a existncia de mais de uma unidade imobiliria construda no terreno assim
foi calculada a frao ideal do terreno e da edificao assim como a testada ideal do terreno
para cada unidade imobiliria, usando as equaes 7, 8 e 9:
[Equao 7]
[Equao 8]
40
[Equao 9]
TI = Testada Ideal
AU = rea da unidade.
T = Testada
ATE = rea total edificada.
4 RESULTADOS E DISCUSSES
O Modelo Digital de Elevao (MDE) representa uma fonte para o conhecimento do
relevo da superfcie terrestre, seja ela emersa ou imersa, sem cobertura vegetal ou
edificaes,permitindo que diversas anlises possam ser feitas levando-se em conta as
altitudes, ou derivando informaes como declividade, rede de drenagem, iluminao das
encostas, etc.. Podemos citar algumas aplicaes no clculo de caractersticas morfomtricas;
-bacias; localizao dos topos e bases de
morro; Hipsmetria, entre outros. A Figura 18apresenta o MDE para o municpio de Piraba,
assim como diversas informaes relativas hidrografia, transporte e localidades.
importante ressaltar que o modelo foi obtido a partir dos dados do IBGE, assim grande parte
dos municpios brasileiros de pequeno porte tambm pode dispor deste mapeamento.
41
42
43
44
O municpio possui apenas um distrito sede, este por sua vez tem duas grandes divises
administrativas: Setores e Bairros. Os setores esto relacionados evoluo geogrfica no
planejada do municpio, onde seus limites fsicos so estabelecidos principalmente por trs
logradouros, so eles: Avenida Darcy Prata, Avenida Pena, Rua Tanguet e Rua
Opem.(Figura 20)
45
46
47
Alm da diviso administrativa de setores tem-se a classe bairros, esta tem algumas
peculiaridades interessantes, pois fatores culturais que definiram seus nomes e seus limites.
Os bairros foram delimitados atravs dos Boletins de Cadastro Imobilirio com a declarao
verbal dos contribuintes, porm alguns contribuintes no sabiam ao certo o nome do bairro,
ou ainda tinham por certo que residiam em outro bairro, assim foi necessrio recorrer aos
dados histricos cadastrais da prefeitura de maneira a chegar num consenso entre sociedade e
prefeitura de modo a delimitar as divises.
Esta distino e delimitao cartogrfica proporcionou a regularizao da entrega de
correspondncias e extrao de dados socioeconmicos por regio,alm de ser um importante
fator histrico da evoluo do municpio. A Figura 21 representa os quatorze bairros do
municpio, so eles: Boa Vista, Bom Clima, Centro, Distrito Industrial, Esplanada, Granja
Aurimar, Joo Gonalves Neiva, Joo Groppo, Morada do Sol, Piraubinha, Residncial Ouro
Park, Santa Teresinha, Sossego e So Sebastio.
A classe Quadra foi amplamente utilizada, foi gerado um mapa geral de quadras da
cidade, que foi fixado no setor de cadastro para que os contribuintes pudessem ter acesso ao
mapeamento sem ter que saber operar um sistema computacional. A Figura 22 faz a ilustrao
do produto cartogrfico disponibilizado. Alm disso, foi produzido um mapa analgico para
cada quadra do municpio, conforme Figura 23, a fim de servir de apoio ao levantamento de
campo e consultas diversas sobre lotes e edificaes.
48
49
50
51
MG
52
53
MG
54
A Figura 24
55
56
57
58
59
Preservao Permanente (APP). Fora da APP o critrio adotado foi quanto mais prximo da
hidrografia melh
seja, a parte histrica e comercial do municpio.
Os logradouros so de extrema importncia para a valorizao de um imvel, j que
necessrio considerar o nvel de acessibilidade, pois se torna s vezes invivel a construo de
estradas. Assim, a reclassificao seguiu a lgica que quanto mais perto dos logradouros mais
valorizado so os imveis. A Figura 28 apresenta o mapa de valores para o tema logradouros.
Os equipamentos comunitrios de sade e educao como: hospitais, postos de sade,
escolas e creches so timos pontos de interesse na valorizao imobiliria, assim foram
agrupados em uma nica classe a fim de produzir o mapa de valores para os mesmo, tendo
como principio quanto mais prximo melhor a localizao. A Figura 29 apresenta a
distribuio espacial dos equipamentos comunitrios do municpio, assim como o mapa de
valores.
O bairro centro o mais valorizado, pois nele est concentrado o comrcio de maior
rentabilidade do municpio, os principais equipamentos urbanos e comunitrios, as praas de
recreao e polos de valorizao no geral. Assim a Figura 30, ilustra o mapa de valores para
de adequabilidade considerando que quanto menor distncia at o centro, maior ser o valor
dos imveis.
A Figura 31 apresenta o resultado da sobreposio ponderao realizada com todos os
parmetros extrnsecos. Notamos que apesar de existir diversas reas propcias a ocupao,
ntida a existncia de reas de restrio.
60
61
62
63
64
65
66
67
Figura 29- Carta de distncia dos equipamentos comunitrios reclassificadado municpio de Piraba - MG
68
69
70
71
72
Tendo feito a mesma avaliao estatstica para todos os outros tipos de imvel e padres
construtivos, podemos propor valores ajustados na Tabela 5. Este tambm um produto que
dever ser avaliado pela comisso, assim como esta tem o dever de ajustar a metodologia
empregada nesta pesquisa s condies fiscais.
Tabela 5- Valores de Edificao por m Ajustado.
VALORES DE EDIFICAO, POR m - AJUSTE PADRO
PADRO CONSTRUTIVO
BASE DE
TIPO DE EDIFICAO
CLCULO
NOBRE
ALTO
MDIO
BAIXO
Casa
Apartamento
Sala
Loja
Galpo
Edcula
Telheiro
798,97
651,61
653,71
572,31
370,64
378,37
310,90
1.130,92
944,86
916,78
802,62
431,42
486,47
435,26
909,62
749,36
741,40
649,08
390,90
432,42
341,99
688,32
553,86
566,02
495,54
350,37
378,38
279,81
467,02
358,36
390,64
342,00
309,85
216,22
186,54
Outros
310,90
435,26
341,99
279,81
186,54
Para acessar o SGPM necessrio ter um nome de usurio e uma senha previamente
cadastrados pelo administrador do sistema, este fato traz segurana s informaes visto que o
acesso restrito e confidencial e controlado por nveis de administrao. Foi implantado
tambm um mdulo de estatsticas de usurios, este armazena informaes a respeito das
modificaes no sistema, como data e hora de modificao, motivo de alterao, nome e
matrcula do usurio.Como qualquer outro software este tambm est em um processo
contnuo de atualizaogrande parte das melhorias foi desenvolvo a partir da implantao e
74
5 CONCLUSES
Os objetivos desta dissertao consistiram em pesquisar e propor metodologias nas
reas de modelagem, desenvolvimento e estruturao de Banco de Dados Geogrficos para
dar suporte ao Sistema de Informao Geogrfica para aplicaesdiversas no mbito do
Cadastro Tcnico Multifinalitrio para gerenciamento de municpios de pequeno porte, nas
reas de tributao, infraestrutura e meio ambiente.
No que tange modelagem do banco de dados, o padro UML tem relevante aceitao e
o software ARGOcaseGEOtorna menos complexo o processo de modelagem conceitual e
lgico, por apresenta ferramentas especficas para banco de dados geogrficos.O modelo
proposto tem a capacidade de atender a diversos municpios de pequeno porte, visto que se
trata de um padro simples e reproduzvel. No desenvolvimento e estruturao do sistema,
outro software que merece destaque o ArcGIS 10.1 consagrando-se como um software
robustode manipulao de dados e anlise espacial tanto vetorial como matricial, alm de
contar com uma timabiblioteca de ferramentas que aumentam a produtividade e um
excelente material de suporte didtico.
No tocante aos dados utilizados nesta pesquisa,o Mapeamento Topogrfico Brasileiro
do IBGE foi de grande importncia tanto no meio rural como urbano, pois estes foram a base
fsica da pesquisa, por conter informaes de altimetria, hidrografia e transporte, que so
indispensveis para o bom uso do solo e esto disponveis para grande parte dos municpios
brasileiros em diversas escalas e temticas.Os dados provenientes do cadastramento do feito
pelo NEPUT foram de extrema importncia na rea urbana, apesar de algumas limitaes,
estes foram instrumentos fantsticos de gesto pblica, pois com eles conseguimos realizar o
Mapeamento Urbano Bsico.
Foi de grande valia a metodologia empregada na atualizao cadastral, pois o municpio
j estobtendo os resultados na arrecadao.Mesmo sem atualizar a Planta Genrica de
Valores, a arrecadao aumentou em aproximadamente 300%.Alm disso, houve um
aprimoramento do sistema de arrecadao de tributos municipais, com a identificao das
regies com maior ndice de inadimplncia e de arrecadao, alm da homogeneizao de
75
Com isso, pode-se concluir que esta dissertao percorreu uma minuciosa anlise dos
aspectos no mbito do Cadastro Tcnico Multifinalitrio e no que tange a Banco de Dados
Geogrfico e Sistema de Informao Geogrfica permitindo a interao com estas trs
cincias de modo que os produtos gerados sejam realmente utilizados para a gesto pblica
fornecendo uma grande contribuio para muncios de pequeno porte que se encontra em
estado similar ao municpio de Piraba.
77
6 REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
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AGRRIA - Manual Tcnco de Limites e Confrontaes. Braslia.
INCRA. (2013). INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAO E REFORMA
AGRRIA - Manuel Tcnico de Posicionamento. Braslia.
78
Rural e Urbano.
79
7 ANEXOS
7.1 ANEXO 1- PARTE DO CDIGO TRIBUTRIO MUNICIPAL
80
81
82
83
2 - SALA
3 - LOJA
4 - GALPO
5 - TELHEIRO
6 - EDCULA OU
ANEXO
7 - APTO
8 - OUTRO
1 - ALVENARIA
24
26
26
32
50
20
30
19
2 - MADEIRA
12
20
12
10
3 - METLICA
17
20
20
28
40
17
25
12
4 - MISTA
15
17
17
20
30
15
20
1 - CASA
2 - SALA
3 - LOJA
4 - GALPO
5 - TELHEIRO
6 - EDCULA OU
ANEXO
7 - APTO
8 - OUTRO
1 - SEM COBERTURA
2 - AMIANTO COMUM
15
35
3 - TELHA DE BARRO
12
12
18
45
10
4 - LAJE
10
10
22
50
10
5 - AMIANTO ESPEC.
6 - METLICA
15
2
15
4
15
4
22
8
50
20
10
2
10
1
15
2
7 - OUTRA
20
1 - CASA
2 - SALA
3 - LOJA
4 - GALPO
5 - TELHEIRO
6 - EDCULA OU
ANEXO
7 - APTO
8 - OUTRO
22
24
24
20
19
20
25
ESTRUTURA
COBERTURA
PAREDE
1 - ALVENARIA
2 - MADEIRA
10
12
3 - METLICA
15
16
16
15
13
15
18
4 - SEM PAREDE
1 - CASA
2 - SALA
3 - LOJA
4 - GALPO
5 - TELHEIRO
6 - EDCULA OU
ANEXO
7 - APTO
8 - OUTRO
1 - SEM FORRO
2 - MADEIRA
10
10
10
3 - GESSO
10
10
20
20
10
12
4 - LAJE
10
10
20
20
10
12
5 - OUTRO
1 - CASA
2 - SALA
3 - LOJA
4 - GALPO
5 - TELHEIRO
6 - EDCULA OU
ANEXO
7 - APTO
8 - OUTRO
FORRO
REVEST. FACHADA
1 - SEM REVESTIMENTO
2 - REBOCO
12
10
10
15
10
10
15
3 - TINTA LEO/PVA
12
10
10
15
10
10
15
4 - VERNIZ
12
10
10
15
10
10
15
5 - CERMICA
14
12
12
17
12
12
18
6 - PEDRA
14
12
12
17
12
12
18
7 - PASTILHA DE VIDRO
14
12
12
17
12
12
18
8 - MRMORE/GRANITO
20
15
15
20
17
15
20
9 - VIDRO
14
12
12
17
12
12
18
1 - CASA
2 - SALA
3 - LOJA
4 - GALPO
5 - TELHEIRO
6 - EDCULA OU
ANEXO
7 - APTO
8 - OUTRO
1 - SEM INSTALAO
2 - EXTERNA
3 - INTERNA SIMPLES
10
4 - INTERNA ESPECIAL
12
15
15
12
12
10
12
25
10
10
10
10
10
20
1 - CASA
2 - SALA
3 - LOJA
4 - GALPO
5 - TELHEIRO
6 - EDCULA OU
ANEXO
7 - APTO
8 - OUTRO
INSTAL. SANITRIA
INSTAL. ELTRICA
1 - SEM INSTALAO
84
2 - APARENTE
3 - EMBUTIDA
1 - CASA
2 - SALA
3 - LOJA
4 - GALPO
5 - TELHEIRO
6 - EDCULA OU
ANEXO
7 - APTO
8 - OUTRO
10
8
12
PISO
1 - TERRA BATIDA
2 - CIMENTO QUEIMADO
3 - CERMICA
12
10
10
12
15
15
12
4 - TBUA CORRIDA
10
5 - TACO
12
10
10
12
15
13
12
12
6 - OUTRO
11
85