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Colegio de Postgrados
PLAN DE NEGOCIOS:
CONJUNTO RESIDENCIAL MONTE FIORALLE
Tesis de grado presentada como requisito para la obtencin del ttulo de:
Maestra en Direccin de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
Colegio de Postgrados
PLAN DE NEGOCIOS:
CONJUNTO RESIDENCIAL MONTE FIORALLE
____________________________
____________________________
____________________________
Xavier Castellanos E.
Director de Tesis
Miembro del Comit de Tesis
____________________________
iii
DERECHOS DE AUTOR
Arq. Vernica Guerra Rosero
2011
iv
Dedicatoria
Agradecimiento
vi
RESUMEN
vii
ABSTRACT
This paper analyzes the viability of a housing project called Monte Fioralle,
which is currently in its implementation phase, but does not have any pre-feasibility
study.
The main objective of this approach is a comparison between the current and
proposed situation, which will be the result of macroeconomic analysis, market
analysis, the competition, technical studies, business strategy, the financial and
legal aspects, project management, seeking to obtain the best benefits for the owner
of the project, Ec. Jorge Nicolalde, and maximize profitability in their operations.
viii
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TABLA DE CONTENIDOS
ix
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Contenido
1
1.2
construccin ................................................................................................................ 2
2.1.1
2.1.2
2.2
2.2.1
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
3.1.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.6.1
Crdito. ................................................................................................... 17
3.6.2
x
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3.7
Sector Fiscal.............................................................................................. 20
3.8
3.9
Conclusiones ............................................................................................. 24
4.1.1
4.1.2
4.1.3
4.1.4
4.1.5
Precios y Financiamientos...................................................................... 34
4.2
4.3
La competencia ......................................................................................... 40
4.3.1
Anlisis de Competidores....................................................................... 41
4.3.2
4.3.3
Conclusiones .......................................................................................... 52
Objetivos ................................................................................................... 65
5.2
5.2.1
5.2.2
5.2.3
Accesibilidad .......................................................................................... 72
5.3
5.3.1
Morfologa.............................................................................................. 73
5.3.2
Vegetacin .............................................................................................. 74
xi
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5.3.3
Asoleamiento .......................................................................................... 74
5.3.4
Topografa .............................................................................................. 74
5.3.5
Visuales .................................................................................................. 74
5.4
5.4.1
5.4.2
5.4.3
5.4.4
5.5
5.5.1
5.6
5.6.1
5.6.2
5.6.3
Acabados ................................................................................................ 93
5.7
5.7.1
5.7.2
5.7.3
5.7.4
5.7.5
5.7.6
6.2
6.3
6.3.1
xii
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6.3.2
6.3.3
6.3.4
6.4
6.5
6.6
6.7
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
Anlisis del Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR)141
7.7
7.7.1
7.7.2
7.7.3
7.8
7.9
8.2
8.3
8.4
8.5
xiii
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8.6
8.7
8.8
8.9
9.2
9.2.1
9.2.2
9.3
9.3.1
9.3.2
9.3.3
9.4
9.5
9.6
9.7
xiv
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RESUMEN EJECUTIVO
2
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2.1.1
3
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2.1.2
4
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2.2.1
Los ingresos mensuales que deben percibir estaran entre los rangos de $850 y
$3500.
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Barrio Bellavista de Carretas; se analiza pro y contras de esta ubicacin y cmo afecta al
terreno.
rea (m2)
2716,44 m2
787,20 m2
3503,64 m2
%
77,5%
22,5%
100%
Del componente tcnico se concluye con los costos del proyecto, los cuales se indican
a continuacin:
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ITEM
DESCRIPCION
COSTO
1 COSTOS DIRECTOS
2 COSTOS INDIRECTOS
3 TERRENO
TOTAL
$ 1.365.000
$ 350.000
$ 220.000
71%
18%
11%
$ 1.935.000
100%
3.504
$ 390
$ 100
$ 63
$ 552
2.716
$ 502
$ 129
$ 81
$ 712
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rea til equivalente (m2)
3000,5
$ 2.181.495,19
727,05
Cabe destacar que el precio que se va a adoptar est enmarcado en todos los
condicionantes de calidad y servicios que ofrecen los productos en la zona comparados con
lo que ofrece el Conjunto Habitacional Monte Fioralle; adems de la capacidad de pago
que el cliente de sector medio tpico est dispuesto a pagar.
Monto
$
$
2.275.000
1.935.000
340.000,00
18%
15%
Rentabilidad anual
Margen anual
14%
12%
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Como podemos apreciar los ndices estticos de rentabilidad anual, y el margen anual
son realmente bajos, y esto se debe a que la relacin del costo del rea til versus al precio
al cual se puede vender en la zona es muy pequea.
Flujo puro
VAN
$ 61.033,10 $
Rentabilidad
anual
T IR
Indicadores financieros
Con financiamiento
Observaciones
14%
1,94%
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ETAPA
CONCEPTO
ESTADO
Prefactibilidad
completo
completo
completo
completo
Planificacin
completo
completo
Construccin
completo
completo
completo
completo
en proceso
pendiente
pendiente
pendiente
pendiente
Promocin y ventas
Permiso de habitabilidad
Licencia para declaratoria de propiedad
Entrega y cierre del proyecto
horizontal
Actas de entrega viviendas
pendiente
pendiente
pendiente
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ANLISIS MACROECONMICO
11
12
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Millones de Dlares
30.000
Crecimiento real
8,82%
7,24%
25.000
5,74%
4,75%
20.000
4,76%
15.000
10.000
5.000
3,73%
3,43%
4,15%
5,24%
3,27%
2,04%
0,36%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Porcentajes
PIB Real
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Aos
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Consumo final
administracin
pblica
7%
Variacin de
existencias
3%
Formacin
Bruta de
Capital Fijo
20%
Consumo
final de los
hogares
46,77%
Exportaciones
25%
8%
7,3%
1.761,26
1.800
1.600
5,7%
Dlares
6%
1.323,95
1.400
5%
4,2%
1.200
3,80%
3,2%
1.000
2,3%
800 2,65%
600
400
7%
4%
3%
2%
1,8%
Porcentajes
2.000
1%
0,6%
-1,1%
200
0%
-1%
-2%
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Grfico N 3. Producto Interno Bruto Per Cpita en dlares del 2000 y porcentajes del
PIB.
Fuente: Banco Central del Ecuador. (2011). Previsiones Macroeconmicas 2011, Quito.
Banco Central del Ecuador. (2011). Boletn de Informacin Estadstica Mensual
No.1907, enero 2011, Quito
Elaborado por: Vernica Guerra Rosero
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3.1.1
Entre los aos 2000 2011, el PIB de la Construccin ha sido en promedio de US$
1.853 millones. En el ao 2011, la previsin de la produccin para este sector fue de
US$2.629 millones presentando un crecimiento del 5% en relacin al ao anterior.
Por otra parte, el volumen de empresas del sector de la construccin se increment en el
cuarto trimestre del 2010, as como tambin el ndice de Confianza Empresarial en el
sector; lo que puede explicarse por las inversiones del Banco del Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social (BIESS), del Banco de la Vivienda y del Banco del Pacfico. De la
misma manera, la dinamizacin del sector se ha visto reflejada en un aumento de la
recaudacin tributaria en un 16% en el 2010. (Ministerio de Coordinacin de Poltica
Econmica, 2011).
3.000
12,0%
10,0%
2.000
9,2%
7,9%
8,8%
8,8%
8,4% 8,6% 8,5% 8,3%
9,3% 9,3%
6,9%
10,0%
8,0%
1.500
6,0%
1.000
4,0%
500
2,0%
Millones de Dlares
2.500
0,0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
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aumento de precios internacionales del trigo, soya, cebada, maz y arroz. (De la Paz &
Salcedo, 2011).
25
20
Tasas
15
10
-5
ene-02
may-02
sep-02
ene-03
may-03
sep-03
ene-04
may-04
sep-04
ene-05
may-05
sep-05
ene-06
may-06
sep-06
ene-07
may-07
sep-07
ene-08
may-08
sep-08
ene-09
may-09
sep-09
ene-10
may-10
sep-10
ene-11
may-11
Inflacin anual
Bienes transables
Bienes no transables
20%
10%
5%
may-11
feb-11
nov-10
ago-10
may-10
feb-10
nov-09
ago-09
may-09
feb-09
nov-08
ago-08
may-08
feb-08
nov-07
ago-07
may-07
feb-07
nov-06
ago-06
-5%
may-06
0%
feb-06
Tasas de Variacin
15%
-10%
-15%
-20%
Variacin IPP
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Dlares
400
300
200
100
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Aos
Canasta Familiar Bsica
17
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Subocupacin
total
47,13%
Desocupacin
total
6,11%
Ocupacin
Plena
45,6%
Crdito.
18
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379
400
350
Millones de Dlares
300
250
200
154
150
91
100
50
0
Banca
Pblica
Bancos
Privados
Cooperativas Sociedades
de Ahorro y Financieras y
Crdito
Mutualistas
Otros
Institucin Financiera
El Banco del Pacfico financia proyectos desde US$30.000 para Quito y Guayaquil
y desde US$25.000 para otras localidades. Tambin da crdito para remodelacin y
ampliacin desde US$20.000. Las tasas de inters oscilan entre 9,5% y 10,5%.
Adems, la misma Cartera de Estado, establece que los consumidores tuvieron las
siguientes fuentes de financiamiento:
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El Banco del Pacfico tiene el proyecto mi primera casa para financiar viviendas de
hasta US$60.000 y con una tasa de inters de 5%. Adems, tiene el proyecto
Hipoteca Pacfico mediante el que financia montos desde US$30.000 en Quito y
Guayaquil, y desde US$25.000 en otras localidades; con tasas de inters entre
8,75% y 9,25%.
3.6.2
Tasa de Inters
16
14
Porcentajes
12
10
8
6
4
2
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009 ago-10
Aos
Tasa de inters pasiva nominal
Durante el perodo 2000 2010, la tasa de inters activa supera a la pasiva en todos
los aos. No obstante, la brecha entre las dos tiende a disminuir pasando de 6,82 puntos
porcentuales en el 2000 a 4,79 en el 2010.
20
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Millones de Dlares
25000
20000
15000
10000
5000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Aos
Ingresos
Gastos
18.000
Millones de Dlares
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Aos
Ingresos
Gastos
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Vivienda
1,86
2011
4,68
349,79
Aos
2010
2009
2008
50
100
150
200
250
300
350
Millones de Dlares
Bono de Titulacin
Bono de Vivienda
En el 2010, los tres bonos sumaron una transferencia por parte del Gobierno de
US$156,1 millones y para el 2011 se ha presupuestado otorgar US$356,33 millones por
este concepto.
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900
826
800
675
Millones US$
700
600
605
676
500
555
550
400
300
200
100
2010-IV
2010-III
2010-II
2010-I
2009-IV
2009-III
2009-II
2009-I
2008-IV
2008-III
2008-II
2008-I
2007-IV
2007-III
2007-II
2007-I
25
Millones de Dlares
20
19,83
15,98
15
10
5
0,67
0
Codificado Anual
Devengado Anual
Anticipos
23
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Millones de Dlares
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2000
2001
2002
-5.000
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Aos
Exportaciones
Importaciones
Balanza Comercial
24
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periodo comprendido entre enero del 2011 y agosto del 2011, las importaciones para este
sector fueron de US$428, tomemos en cuenta que todava no termina el ao y se va
generando una lnea que va en aumento
700
600
522 547
500
419
428
301
300
180
200
100
378
352
400
586
187 210
91
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Aos
3.9 Conclusiones
-
Las menores tasas de inflacin que se han alcanzado en los ltimos aos a raz de la
dolarizacin permiten crear condiciones de mayor estabilidad para empezar
25
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El Comercio (2011). El crecimiento econmico del pas dispara los niveles de consumo. Obtenido
de:http://www.elcomercio.com/negocios/crecimiento-economico-dispara-niveles
consumo_0_567543460.html
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ANLISIS DE MERCADO
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Obtener datos relevantes sobre la demanda del segmento de mercado al cual nos
queremos dirigir, sus preferencias, su comportamiento, sus gustos, capacidades de
pago, para poder delinear el perfil del cliente.
Determinar los factores que nos permitan disear y comercializar un proyecto con
mayor xito en el mercado inmobiliario.
Establecer cules son nuestros reales competidores, el producto que ofrecen y que
aspectos debemos tomar en cuenta para superarlos.
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Sector preferido
Cod. Sectores
1 Norte
2 Sur
3 Centro
4 Valles
Alto
2005 2007
91,1 73,2
4,8
0
0
0
4,8 26,8
Bajo
2005
2007
44,2
16,9
46,8
71,4
2,6
6,5
3,9
5,2
Con esta tabla podemos apreciar que el estrato medio tpico, que es el objeto de
nuestro estudio, tiene como preferencia para habitar el sector norte de la ciudad de Quito,
frente a las otras zonas, sin embargo cabe destacar que esta preferencia ha disminuido
desde el ao 2005 al ao 2007, mientras que la preferencia por el sector sur de la ciudad ha
aumentado.
31
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4.1.2
13%
Departamentos
Casa
87%
4.1.3
Tamao de la vivienda
T amao de Vivienda - Ao 2005
Niveles socioeconmicos Promedio (m2)
T otal
138.00
Alto
149.00
Medio Alto
171.00
Medio T pico
135.00
Medio Bajo
128.00
Bajo
120.00
163.00
129.00
127.00
130.00
Como podemos ver en las tablas de datos la preferencia por el tamao de vivienda del
sector medio tpico es de 135 m2 en el ao 2005, y para el ao 2007 es de 129 m2, es decir
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que ha decrecido, lo cual puede ser consecuencia del aumento del precio por m2 de
construccin.
4.1.4
Programa arquitectnico
NSE
3,2
3,3
Bajo
3,3
Medio Bajo
3,5
Medio Tpico
3,1
Medio Alto
Alto
2,8
3,0
3,2
3,4
3,6
Promedio unidades
Grfico N 19 Preferencia por nmero de dormitorios ao 2007
Fuente: Gridcon Inteligencia Inmobiliaria. (2009). Estudio de Demanda de Vivienda de
la Ciudad de Quito, relacin 2005 2007, enero 2009. Quito.
Elaborado por: Vernica Guerra Rosero
33
USFQ UPM
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Nmero de unidades
2,4
2,5
2,4
2,1
2,1
2,0
1,9
2,0
Total
1,5
Alto
1,0
Medio Alto
0,5
Medio Tpico
Medio Bajo
0,0
Total
Alto
Medio
Alto
Medio
Tpico
Medio
Bajo
Bajo
Bajo
Nivel socioeconmico
Este es un factor importante a tomar en cuenta, podemos ver que representa grandes
porcentajes en el estrato socioeconmico medio tpico.
34
USFQ UPM
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
4.1.5
Precios y Financiamientos
35
USFQ UPM
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95%
91%
90%
86%
Preferencia
84%
83%
85%
80%
76%
Total
78%
Alto
Medio alto
75%
Medio tpico
70%
Medio bajo
65%
Total
Alto
Bajo
Bajo
NSE
Grfico N 21 Preferencia de crdito para pago de vivienda - ao 2007
Fuente: Gridcon Inteligencia Inmobiliaria. (2009). Estudio de Demanda de Vivienda de
la Ciudad de Quito, relacin 2005 2007, enero 2009. Quito.
Elaborado por: Vernica Guerra Rosero.
Solidario
6%
Pacf ico
6%
De Vivienda
5%
Produbanco
8%
Banco del
Pichincha
68%
Otros
6%
Rumiahui
1%
36
USFQ UPM
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Para 2007, el plazo preferido son los 10 aos, con el 37.2% de las preferencias,
seguido de los 15 aos, con el 14.4%3.
$ 16.000,00
$ 15.110,00
$ 13.963,00
$ 14.000,00
$ 12.000,00
$ 10.000,00
$ 8.000,00
$ 7.537,00
$ 7.876,00
$ 7.514,00
$ 6.163,00
$ 6.000,00
$ 5.045,00
$ 4.445,00
$ 4.000,00
$ 4.496,00
$ 3.032,00
$ 2.000,00
$Alto
Medio alto
Medio tpico
Medio bajo
Bajo
37
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
estos datos son aspiraciones de los consumidores. En el sector medio tpico estaran
dispuestos a pagar como cuota de entrada para el 2007 $6163, mientras que estaran
dispuestos a pagar como cuota mensual $271.
$ 600,00
$ 514,00
$ 500,00
$ 435,00
$ 352,00
$ 400,00
$ 308,00
$ 327,00
$ 300,00
$ 271,00
$ 277,00
$ 281,00
$ 199,00
$ 202,00
$ 200,00
$ 100,00
$Alto
Bajo
38
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Entrada, 36%
Ambas, 34%
Cuota mensual,
23%
Grfico N 25 Preocupacin por el pago de cuotas 2007
Fuente: Gridcon Inteligencia Inmobiliaria. (2009). Estudio de Demanda de Vivienda de
la Ciudad de Quito, relacin 2005 2007, enero 2009. Quito.
Elaborado por: Vernica Guerra Rosero.
39
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CASAS
Zona
Unidades
Precio
rea
Promedio
Disponibles Promedio (m) Absoluto (US$)
Superficie (m)
Precio m
Promedio
(US$/m)
Nmero de
Proyectos
Totales
Disponibles
Totales
Norte
45
1,535
402
199,256
55,537
138
89,245
640
Sur
28
3,039
997
226,702
75,969
80
39,529
490
Valle de Caldern
55
2,240
918
211,038
86,638
98
49,496
505
59
1,036
419
169,363
65,894
184
154,367
827
95
3,284
1,157
371,610
127,317
123
79,934
645
Valle de Pomasqui
23
2,504
759
194,780
60,692
87
40,304
432
Totales y Promedios
305
13,638
4,652
1,372,749
472,047
116
73,494
589
Centro
Zona
Superficie (m)
rea
Promedio (m)
Precio
Promedio
Absoluto (US$)
Precio m
Promedio
(US$/m)
Totales
Disponibles
Totales
Disponibles
Norte
7,862
Sur
2,022
2,027
675,027
181,576
97
100,684
1,024
907
147,053
65,171
74
44,633
Centro
598
166
19
12,169
1,988
84
70,637
827
Valle de Caldern
378
268
30,849
21,873
82
47,774
582
240
54
28,714
7,321
134
134,507
1,002
243
92
19,150
6,966
82
48,501
591
Valle de Pomasqui
425
120
29,920
8,140
73
27,733
382
Totales y Promedios
11,336
3,487
942,882
293,035
93
89,495
922
40
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
4.3 La competencia
41
USFQ UPM
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Cuadro de Resumen
Cd. Proyecto
Imagen
El Portal de
Florencia
Promotor
Constructor
Uribe & Schwarzkopf
Bolonia
Mutualista Pichincha
Reserva,
Entrada
Unidades Crdito
78,00
Avance Avance
de
de
obra
ventas
0%
88,46%
21,05%
B
C
Alexina I
Reivax Constructora
71,43%
Alexina II
Reivax Constructora
27,27%
52,94%
Monte Fioralle
0,00%
D
E
P
Tabla N 15 Cuadro de resumen de la competencia
Fuente: Visitas de campo realizadas a los proyecto, marzo abril 2011
Elaborado por: Vernica Guerra Rosero
4.3.1
Anlisis de Competidores
http://www.viviendaexpress.com/index.php?option=com_content&view=article&id=1&Itemid=2.
42
USFQ UPM
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
43
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
10%
Servicio al cliente
Solidez financiera
de la empresa
30%
25%
Solidez financiera
de la empresa
25%
0%
10%
20%
10%
Promocin y publicidad
Promocin y publicidad
Servicio al cliente
30%
44
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
1
2
3
4
5
Ponderacin
Solidez financiera
de la empresa
Promocin y publicidad
Calidad del producto
Competitividad del precio
Servicio al cliente
Total resultado ponderado
0,25
0,10
0,25
0,30
0,10
ANLISIS DE COMPETIDORES
Reivax Constructora
Mutualista Pichincha
Resultado
Resultado
Calificacin ponderado Calificacin ponderado
5
4
4
4,5
4
1,00
1,25
0,4
1
1,35
0,4
4,4
4
3
5
4
5
1
0,3
1,25
1,2
0,5
Resultado
Calificacin ponderado
5
5
4
4
5
4,25
4
Uribe & Schwarzkopf
3
Reivax Constructora
Mutualista Pichincha
Moscoso Bucheli
Ec. Jorge Nicolalde
0
Solidez
Promocin y
f inanciera
publicidad
de la empresa
Calidad del
producto
Competitividad
del precio
Servicio al
cliente
1,25
0,5
1
1,2
0,5
4,45
Moscoso Bucheli
Resultado
Calificacin ponderado
2
2
3
4
3
0,5
0,2
0,75
1,2
0,3
2,95
3
0
4
4
0
0,75
0
1
1,2
0
2,95
45
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
2,95
Competidores
2,95
4,45
Mutualista Pichincha
Reivax Constructora
4,25
4,4
0
Resultado ponderado
Grfico N 28 Resultado Ponderado de la Competencia
Elaborador por: Vernica Guerra Rosero
Proyectos en Competencia
46
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
47
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
4.3.2.2 Bolonia
48
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
4.3.2.3 Alexina I
49
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
4.3.2.4 Alexina II
50
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
51
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
52
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
4.3.3
Conclusiones
160,0
136,6
rea promedio m2
140,0
143,7
141,2
128,6
132,6
112,8
120,0
100,0
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
Monte
Fioralle
Promedio
total
Cod
A
C
D
E
P
Proyecto
El Portal de Florencia
Alexinia I
Alexinia II
Oasis del Norte
Monte Fioralle
Promedio total
m2
m2
m2
m2
m2
m2
53
USFQ UPM
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Como podemos ver en los grficos anteriores el rea promedio de casas de Monte
Fioralle se encuentra sobre el rea promedio, sobrepasndola con 10 m2; que sera un valor
irrelevante para tomarlo en cuenta, si comparamos estos cuadros con los datos del estudio
de demanda podemos apreciar que los proyectos presentan rangos de reas por m2, que
fluctan entre sector medio a sector medio tpico
Proyecto
Bolonia (etapa 1)
Alexinia II
Monte Fioralle
Promedio total
B
D
P
m2
m2
m2
m2
rea promedio m2
138,3
140,0
120,0
100,0
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
98,81
84,5
Bolonia
(etapa 1)
73,6
Alexinia II
Monte
Fioralle
Promedio
total
54
USFQ UPM
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
P. Monte Fioralle
Competencia
D. Alexinia II
C. Alexinia I
B. Bolonia
A. El Portal de Florencia
5
0
Calificacin
Grfico N 32 Calificacin de proyectos por ubicacin
Elaborado por: Vernica Guerra
55
USFQ UPM
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
P. Monte Fioralle
3
3,5
C. Alexinia I
3,5
3
B. Bolonia (etapa 1)
A. El Portal de Florencia
0
Cod.
A
B
Proyecto
servicios comunales
calificacin
saln comunal, reas verdes, guardiana, juegos
El Portal de Florencia
4
infantiles, cisterna, cuarto para basura
saln comunal, reas verdes
Bolonia (etapa 1)
3
guardiana, cisterna, cuarto para basura
Alexinia I
D
E
Alexinia II
saln comunal,
guardiana.
saln
comunal,reas
reasverdes,
verdes,
guardiana,
juegos infantiles, cisterna, generador,
ascensor
3
5
56
USFQ UPM
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Esquema de financiamiento
Reserva
Entrada
Crdito
Calificacin
El Portal de Florencia
5%
25%
70%
4
Bolonia
5%
15%
80%
5
Alexinia I
10%
20%
70%
4
Alexinia II
10%
20%
70%
4
Oasis del Norte
10%
20%
70%
4
Monte Fioralle
10%
20%
70%
4
57
USFQ UPM
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
19
19
Monte Fioralle
2
Proyectos
Bolonia
24
8
17
11
Alexina II
4
Alexina I
16
14
9
El Portal de Florencia
0
78
20
unidades
disponibles
40
60
unidades
totales
80
100
58
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Avance
de
obra
Avance
de
ventas
90%
88,46%
90%
80%
71,43%
70%
60%
60%
52,94%
50%
50%
40%
40%
27,27%
30%
21,05%
20%
10%
0%
0%
0,00%
0%
El Portal de
Florencia
Bolonia
Alexina I
Alexina II
Oasis del
Norte
Monte
Fioralle
generado mucho antes de iniciar la construccin; tambin se evidencia que las ventas del
Portal de Florencia son bastante altas, nuestro Proyecto Monte Fioralle podra haber
aprovechado el anclaje que genera en la zona la implantacin de este proyecto para captar
potenciales clientes. Sin embargo el dueo del proyecto ha decidido manejar de una forma
diferente la estrategia de ventas, por esta razn esta etapa todava no se la comienza.
Como sabemos cada propuesta inmobiliaria presenta diferentes productos con precios
variados; por esta razn para realizar el anlisis de precios, se ha obtenido un precio nico
para trabajar por proyecto, a travs de la divisin del valor total de cada proyecto para la
superficie total de venta, en los anexos podemos encontrar este clculo.
59
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Precio base
m2
Factor de ponderacin
69%
13%
5%
6%
7%
1730 m2
100,0%
m2
m2
m2
m2
692
$ 800,0
$ 695,0
$ 721,0
$ 735,0
$ 737,0
$ 692,35
$ 700,0
$ 555,0
$ 600,0
$ 500,0
$ 400,0
$ 300,0
$ 200,0
$ 100,0
$El Portal de
Florencia
Bolonia
Alexinia I
Alexinia II
Oasis del
Norte
Precio base
60
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
cinco aos operando en el sector7 (la encuesta #2 se encuentra en los anexos respectivos).
Se han obtenido los siguientes resultados que nos permiten realizar una ponderacin
adecuada de los factores analizados a cada competidor.
Ponderacin de atributos proyectos
45%
25%
10%
20%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
61
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Factores de anlisis
Ponderacin
El Portal de
Florencia
Alexinia I
Resultado
Calificacin ponderado
Alexinia II
Bolonia
Monte Fioralle
Resultadop
Resultadop
Resultadop
Resultadop
Calificacin onderado Calificacin onderado Calificacin onderado Calificacin onderado Calificacin
Resultado
ponderado
Entorno y ubicacin:
comunicaciones,
servicios, vas de acceso, etc.
0,20
0,8
0,8
0,8
0,4
0,10
0,4
0,5
0,5
0,3
0,3
0,4
0,25
3,5
0,875
3,5
0,875
0,75
0,75
0,45
1,8
4,4
1,98
4,4
1,98
2,25
1,8
1,8
1,00
4,2
4,15
4,15
4,1
3,25
4,2
62
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4
El Portal de Florencia
Alexinia I y II
Bolonia
2
0
Entorno y ubicacin:
comunicaciones,
servicios, vas de
acceso, etc.
Zonas comunes y
servicios
Econmicos:
condiciones de pago,
cuota inicial, plazo,
financiamiento
63
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Los ingresos mensuales familiares que deben percibir estaran entre los rangos de
$850 y $3200. 8
Situacin actual
El promotor no ha
realizado un Estudio de
Mercado formal.
Se ha realizado el
anlisis de uno slo de
los competidores: Uribe
& Schwarzkopf, con el
Portal de Florencia.
El avance de la obra es
de un 40%, no se ha
planteado ninguna
estrategia de ventas del
proyecto.
El proyecto no posee
ningn tipo de
publicidad, ni
promocin.
Situacin propuesta
Realizar un estudio de los parmetros analizados en
el presente Estudio de Mercado, y tomar en cuenta
los siguientes aspectos:
Comenzar a plantear ya la estrategia de ventas,
promocin y publicidad del proyecto, para tener
ingresos, ya que hasta este momento slo se ha
incurrido en gastos.
Crear una marca que identifique al proyecto, o
apoyarse en alguna empresa que nos permita atraer
clientes.
Despus del anlisis de varios parmetros, se ha
determinado que se debe potenciar factores como: la
ubicacin, las visuales, y la calidad del producto.
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64
65
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5.1 Objetivos
66
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5.2.1
67
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5.2.2
El entorno inmediato
El terreno en el cual se establece el proyecto est clasificado como suelo tipo
residencial 1, es decir suelo para vivienda de baja densidad. Es importante nombrar que
prximo al proyecto tenemos algunos conjuntos residenciales, que han tenido xito, y
que le otorgan un carcter agradable a la zona, este factor debe ser aprovechado para la
propuesta.
68
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Cercano a nuestro predio se localiza una amplia zona industrial de tipo 3, suelo
dedicado a la elaboracin, transformacin y tratamiento de materias primas para
conseguir productos, que al ser de tipo 3 nos indica que este proceso es de alto
impacto; este aspecto puede constituirse en un factor negativo para los proyectos ya
que la imagen urbana de fbricas y galpones no es la ms deseada, conjuntamente con
la contaminacin que las industrias pueden producir; adems existe otro inconveniente
que se ha desarrollado en la zona, y es la proliferacin de moteles; estos dos factores
son puntos en contra del proyecto que pueden ahuyentar a posibles consumidores.
69
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Cabe anotar que el lote se encuentra cercano a avenidas principales de la ciudad, como
son la Av. Eloy Alfaro, Av. Galo Plaza Lasso, Av. Diego Vsquez; a lo largo de las cules
se desarrolla suelo de uso mltiple, es decir que son reas de centralidad en las que
podemos encontrar residencia, industria de mediano y bajo impacto, comercio, artesanas,
servicios, etc.; elementos que benefician al proyecto por la cercana con respecto a fuentes
de abastecimiento y servicios.
70
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Proximidad
5
2
5
2
2
3
km
km
km
km
km
km
71
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como una desventaja por el trfico vehicular que ocasiona o como una ventaja si es
utilizado para la educacin de nios y jvenes.
72
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5.2.3
Accesibilidad
73
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esta propuesta se facilita. En las vas sealadas como vas secundarias el traslado del
usuario se lo realizara peatonalmente o en automvil particular.
5.3.1
Morfologa
El terreno del proyecto presenta una forma alargada sinuosa e irregular, cuyas
medidas aproximadas son 38 metros por 13 metros, con un rea de 3305.52 m2; este tipo
de morfologa puede constituirse en una complicacin para el diseo de circulaciones y
espacios abiertos del proyecto, pero depende bsicamente de la habilidad que presente el
arquitecto
74
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5.3.2
Vegetacin
En los alrededores del terreno podemos encontrar amplias zonas de reas verdes y
vegetacin, este aspecto manejado adecuadamente puede constituirse en una ventaja ya que
acta como una barrera de proteccin de ruido, contaminacin, etc.
5.3.3
Asoleamiento
El recorrido del sol atraviesa longitudinalmente al terreno, por esta razn el lado ms largo
del terreno no recibe el sol, o la dotacin del mismo es poca en algunas pocas del ao, lo
que se constituye en una desventaja al momento de plantear el diseo arquitectnico.
5.3.4
Topografa
El terreno presenta una topografa bastante pronunciada, lo que nos permite aprovechar en
el diseo arquitectnico creando terrazas, jugando con la volumetra del conjunto, sin
embargo puede traer complicaciones al momento del armado estructural y del estudio de
suelos.
5.3.5
Visuales
Gracias a la pendiente inclinada del terreno, a la altura en la que se encuentra, se tiene una
buena visibilidad del valle de Caldern y Carapungo, que se debe aprovechar para
promocionar esta propuesta inmobiliaria.
75
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77
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5.4.1
Anlisis de la Implantacin
78
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El bloque de departamentos se encuentra ocupando la zona del terreno que posee mayor
pendiente, lo que le permiti al arquitecto distribuirlo por terrazas, acoplndose al nivel del
terreno; mientras que la zona de viviendas unifamiliares se planific para el sector que
tiene una pendiente leve, se debe tener en cuenta que el terreno es el que nos condiciona a
la creacin de departamentos, como vimos en el anterior captulo la preferencia por tipo de
vivienda es hacia casas. Cabe destacar que es un acierto la orientacin hacia las visuales, y
los grandes espacios dedicados a zonas verdes.
79
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5.4.2
Criterios de diseo
80
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Para este proyecto se va a utilizar gamas de colores clidos, que son los que distinguen
a la marca Vayez Construcciones, son acertados ya que brindan al usuario un ambiente
agradable de hogar. Otro de los factores que cabe resaltar es la volumetra que se utiliza en
el proyecto, la misma que impide la existencia de fachadas totalmente planas, juega
bastante con entrantes y salientes que le dan movimiento a las edificaciones.
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Grfico N 59 Fachada oeste del Bloque de 4 casas del Conjunto Habitacional Monte
Fioralle
Fuente: Vayez Construcciones
Elaborador por: Vernica Guerra Rosero
5.4.3
Disposicin arquitectnica
El siguiente cuadro muestra los diferentes elementos que constituyen este producto
inmobiliario:
DISPOSICIN ARQUITECTNICA
ELEMENTOS
NIVELES
Niv. -13.33
Niv. -10.05
Niv. -07.03
Niv. -04.05
Niv. -01.08
Niv. +00.00
Niv. +01.35
Niv. +03.06
Niv. + 01.895
Niv. + 04.87
Niv. + 07.85
82
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5.4.4
37%
63%
casas
departamentos
83
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Se utiliza una malla ortogonal para trazar las distribuciones interiores, todos los
departamentos son diferentes entre s, lo que otorga diferenciacin al producto que se le
ofrece al cliente, sin embargo existen varios inconvenientes como son los ductos que
atraviesan el edificio que condicionan el diseo, y muchas veces su posicin no es la ms
adecuada, adems el encarecimiento de costos como en el caso de las instalaciones
sanitarias que se encuentran distribuidas de diferente forma en todo el edificio. Debe existir
un equilibrio entre lo que se disea, cmo atrae esto al cliente y cmo repercute esto en los
costos.
84
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CUADRO DE AREAS
NIVEL
DPTO. N.
Programa
arquitectnico
Tipo
AREA (M2.)
PARQUEADERO
-10,005
-10,005
-7,030
-7,030
-4,005
1
2
3
4
5
A
A
A
A
B
130,49
133,71
133,69
132,10
166,17
1 y2
3 y4
5 y6
7 y8
9 y 10
-4,005
161,42
13 y 14
-1,080
-1,080
1,895
1,895
4,870
4,870
7
8
9
10
11
12
D
D
D
D
D
D
133,81
132,02
133,42
142,44
137,04
122,45
21 y 24
22 y 23
11 y 12
15 y 16
17 y 18
19 y 20
NIVEL
CASA. N
-17,370
-17,370
-18,500
-18,500
-18,100
-17,150
-17,150
Programa
arquitectnico
3 dorm. + 3.5 baos
+ sala de estar
3 dorm. + 2.5 baos
+ sala de estar
3 dorm. + 2.5 baos
+ sala de estar
3 dorm. + 3.5 baos +
sala de estar
3 dorm. + 4.5 baos
+ sala de estar
3 dorm. + 3.5 baos +
sala de estar
3 dorm. + 3.5 baos +
sala de estar
Tipo
AREA (M2.)
137,93
129,94
129,94
141,73
160,89
142,49
145,22
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5.5.1
254615
13309 01 006 000 000 000
NICOLALDE LPEZ CARLOS Y OT ROS
Parroquia:
Identificacin Barrio Sector:
del Predio
rea de terreno
Frente
Zonificacin
A8 (A603-35)
Lote mnimo
600 m2
Frente mnimo
15 m
COS - T OT AL
105%
COS - PB
35%
Altura
9m
Nmero de pisos
3
Regulaciones Retiros
Frontal
5m
Lateral
3m
Posterior
3m
Entre bloques
6m
Forma de Ocupacin del Suelo (A) Aislada
Clasificacin del suelo
(SU) Suelo Urbano
Uso principal
(R1) Residencial baja densidad
Nota: La propiedad se encuentra en proteccin de quebrada (PQ), la faja de proteccin
de quebrada se establecer segn Art. 57 de la Orde. 255.
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FACTORES
INFORME DE REGULACIN
METROPOLITANA
CONJUNTO RESIDENCIAL
MONTE FIORALLE
Dentro de la ordenanza
3116.50 m2
600 m2
15 m
105%
35%
9m
3
(R1) Residencial baja densidad
3305.52 m2
3305.52 m2
81.10 m
82,45%
20,68%
9m
3
(R1) Residencial baja densidad
T olerancia 6.06%
dentro de la ordenanza
dentro de la ordenanza
dentro de la ordenanza
dentro de la ordenanza
dentro de la ordenanza
dentro de la ordenanza
dentro de la ordenanza
Como podemos observar en este cuadro comparativo, todo se encuentra dentro de las
ordenanzas, con excepcin del rea del terreno del IRM, ya que el rea real es de 3305.52
m2; en lo que se refiere al COS PB del proyecto es igual a 21.93%, mientras que el de la
Distrito Metropolitano de Quito (2004): Plan de uso y ocupacin del suelo (PUOS), Quito, 2004.
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ordenanza es del 35%, as mismo el COS TOTAL del proyecto es igual a 82.45%, mientras
que el del IRM es de 105%; es decir que no se ha aprovechado la densidad del terreno al
mximo, sino que existen reas verdes y de circulaciones ms generosas con el usuario;
atendiendo al segmento de clase media al cual est orientado el proyecto.
Del cuadro de reas generales, es necesario determinar el porcentaje que ocupan las
reas tiles del proyecto, frente a las no computables, para determinar la viabilidad del
proyecto. Cabe destacar que se entiende por rea til, todas aquellas reas que son
habitables como casas, departamentos, casa comunal y guardiana; mientras que reas no
computables son todas aquellas reas construidas correspondientes a los locales no
habitables en subsuelos; escaleras y circulaciones generales de uso comunal, ascensores,
ductos de instalaciones y basura, reas de recoleccin de basura, bodegas y
estacionamientos cubiertos en subsuelo y estacionamientos cubiertos en planta baja10. El
rea bruta es la sumatoria de estos dos tipos de reas.
10
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CUADRO DE REAS GENERALES
NIVEL
N-13,33
N-10,005
N-7,03
N-4,005
N-1,53
N-1,08
N 0,00
N+1,35
N+1,895
N+4,87
N+7,845
USO
ESTACIONAMIENTOS CUBIERTOS
BODEGAS
CIRCULACION PEATONAL
CIRCULACION VEHICULAR
DEPARTAMENTO 1
DEPARTAMENTO 2
CIRCULACION PEATONAL
DEPARTAMENTO 3
DEPARTAMENTO 4
CIRCULACION PEATONAL
DEPARTAMENTO 5
DEPARTAMENTO 6
CIRCULACION PEATONAL
BODEGAS
CUARTO GENERADOR Y BOMBAS
DEPARTAMENTO 7
DEPARTAMENTO 8
CIRCULACION PEATONAL
GUARDIA
SALA COMUNAL
DEPARTAMENTO 9
DEPARTAMENTO 10
CIRCULACION PEATONAL
DEPARTAMENTO 11
DEPARTAMENTO 12
CIRCULACION PEATONAL
CUARTO MAQUINAS Y ASCENSOR
CIRCULACION PEATONAL
BAR BQ
N
UNIDADES
23,00
8,00
454,83
AREA NO
COMPUTABLE
280,14
48,72
24,46
101,51
9,09
308,08
AREA
UTIL
130,49
133,71
34,79
133,69
132,10
300,58
34,79
388,91
8,03
34,25
44,56
44,56
2,00
166,17
161,42
19,04
133,81
132,02
315,69
49,86
6,43
37,40
5,69
313,85
6,43
37,40
133,42
142,44
32,30
137,04
122,45
291,23
47,27
AREA
POR NIVEL
2508,83
31,74
14,57
15,30
17,40
787,20
1721,63
0,00
6,67
0,00
51,39
69,04
17,50
50,58
61,86
17,50
50,58
61,86
17,50
55,13
69,10
17,50
57,90
62,57
40,42
49,92
55,10
37,47
51,70
55,64
37,88
6,67
994,81
0,00
994,81
TOTAL
3503,64
787,20
2716,44
CASA 1
1,00
137,93
CASA 2
1,00
129,94
CASA 3
1,00
129,94
CASA 4
1,00
141,73
CASA 5
1,00
160,89
CASA 6
1,00
142,49
CASA 7
1,00
145,22
GUARDIA
1,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
89
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rea (m2)
rea til
rea no computable
rea bruta
2716,44 m2
787,20 m2
3503,64 m2
22%
rea til 2716,44 m2
rea no computable
787,20 m2
78%
1,39% 1,27%
0,50%0,42%
Departamentos 1658,76 m2
2,90%
Viviendas 988,14 m2
8,00%
8,00%
47,34%
28,20%
Bodegas 48,72 m2
Cuarto generador y bombas 44,56
m2
Bar bbq 17,40 m2
77,5%
22,5%
100%
90
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rea (m2)
Casas y Departamentos
reas comunales habitables
2646,90 m2
69,54 m2
97,4%
2,6%
Total
2716,44 m2
100%
2,56%
Departamentos 1658,76
m2
Viviendas 988,14 m2
36,38%
61,06%
reas comunales
habitables
(bodegas, sala
comunal, guardiana)
69,54 m2
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1,85% 2,21%
Estacionamientos
cubiertos 280,14 m2
5,66%
Bodegas 48,72 m2
12,90%
35,59%
Circulacin peatonal
280,30 m2
Circulacin vehicular
101,51 m2
Cuarto generador y
bombas 44,56 m2
35,61%
6,19%
Cuarto de mquinas y
ascensor 14,57 m2
Bar bbq 17,40 m2
92
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12,98%
23,30%
49,07%
14,65%
Estacionamientos
abiertos 44,9 m2
5.6.1
Diseo Estructural
93
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5.6.2
Las instalaciones
5.6.3
Acabados
TEM
PISO
PARED
TUMBADO
PISO FLOTANTE
PINTURA INTERVINIL
SALA-COMEDOR
PISO FLOTANTE
PINTURA INTERVINIL
BAO SOCIAL
CERAMICA
CERAMICA IMPORTADA
COCINA
CERAMICA
CERAMICA IMPORTADA
MAQUINAS
CERAMICA
CERAMICA IMPORTADA
DORMITORIOS
PISO FLOTANTE
PINTURA INTERVINIL
BAO MASTER
PISO FLOTANTE
CERAMICA IMPORTADA
BAO COMPARTIDO
CERAMICA
CERAMICA IMPORTADA
BODEGA
PAVIMENTO
PINTURA INTERVINIL
GARAJE
PAVIMENTO
PINTURA INTERVINIL
PINTURA INTERVINIL
CIELO RASO - DPTO
PINTURA INTERVINIL
CIELO RASO - DPTO
PINTURA INTERVINIL
CIELO RASO - DPTO
PINTURA INTERVINIL
CIELO RASO - DPTO
PINTURA INTERVINIL
CIELO RASO - DPTO
PINTURA INTERVINIL
CIELO RASO - DPTO
PINTURA INTERVINIL
CIELO RASO - DPTO
PINTURA INTERVINIL
CIELO RASO - DPTO
PINTURA INTERVINIL
CIELO RASO - DPTO
PINTURA INTERVINIL
CIELO RASO - DPTO
EXTERIORES
L
M
ASCENSOR
ACCESO Y HALL
PORCELANATO
PINTURA INTERVINIL
PINTURA INTERVINIL
AREAS COMUNALES
O
P
SALA COMUNAL
CIRCULACION PEATONAL EXTERIOR
CERMICA
ENCEMENTADO
PINTURA INTERVINIL
PINTURA INTERVINIL
ACABADOS GENERALES
R
S
PUERTA PRINCIPAL
PUERTAS INTERIORES
T
U
V
W
X
ALUMINIO Y VIDRIO
REVESTIMIENTO EXTERIORES
MDF
MDF
EN ALUMINIO TIPO NATURAL
VIDRIO NATURAL
KWISET
KWISET
TIPO NATURAL SERIE 100
VIDRIO DE 6mm
PINTURA
94
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ITEM
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
DESCRIPCION
TRABAJOS PRELIMINARES
INSTALACIONES PROVISIONALES
MOVIMIENTO DE TIERRAS
HORMIGON
HIERRO ESTRUCTURAL
PAREDES
ENLUCIDOS
REVESTIMIENTOS
INSTALACIONES SANITARIAS
SISTEMA DE AGUA POTABLE
APARATOS SANITARIOS
SISTEMA ELECTRICO Y TELEFONICO
SISTEMA DE GAS
PINTURA
CARPINTERIA
CERRAJERIA
VENTANERIA
EQUIPOS ESPECIALES
OBRAS EXTERIORES
AMBIENTACION
LIMPIEZA DE LA OBRA
ASCENSOR
TOTAL COSTOS DIRECTOS
COSTO
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
3.942
15.244
67.823
197.815
258.388
99.851
54.275
87.472
31.209
38.485
35.721
55.000
18.000
63.709
83.608
77.930
61.672
9.690
56.401
4.280
3.000
40.000
1.365.000
% SOBRE
COSTO DIRECTO
% SOBRE
COSTO TOTAL
0,29%
1,12%
5,0%
14,5%
18,9%
7,3%
4,0%
6,4%
2,3%
2,8%
2,6%
4,0%
1,3%
4,7%
6,1%
5,7%
4,5%
0,7%
4,1%
0,3%
0,2%
2,9%
99,9%
0,20%
0,79%
3,5%
10,2%
13,4%
5,2%
2,8%
4,5%
1,6%
2,0%
1,8%
2,8%
0,9%
3,3%
4,3%
4,0%
3,2%
0,5%
2,9%
0,2%
0,2%
2,1%
70,5%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
DESCRIPCION
COSTO
Guachimn
Consumo de energa elctrica
Consumo telefnico
Consumo de agua potable
Contadora
Direccin Tcnica
Vehculo
Oficina
Publicidad
Gastos administrativos
Imprevistos
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
Tasas - Garantias - CAE-IMQ-CBOM-CICP-EEQ-ANDINATEL
Comisin por ventas
$
Diseos Arquitectnico-Estructural-Instalaciones
$
Residente
$
Gerencia de Proyecto + Honorarios de Construccin$
% SOBRE
COSTO INDIRECTO
% SOBRE
COSTO TOTAL
1.500
1.000
1.000
1.000
6.250
14.000
1.000
3.000
45.000
1.800
18.000
25.000
89.000
52.000
20.000
70.000
0,43%
0,29%
0,29%
0,29%
1,79%
4,00%
0,29%
0,86%
12,86%
0,51%
5,14%
7,14%
25,43%
14,86%
5,71%
20,00%
0,08%
0,05%
0,05%
0,05%
0,32%
0,72%
0,05%
0,16%
2,33%
0,09%
0,93%
1,29%
4,60%
2,69%
1,03%
3,62%
350.000
99,9%
18,1%
TERRENO
220.000
11,37%
11,37%
1.935.000
99,90%
95
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En los siguientes grficos podemos apreciar que los costos directos del proyecto
inciden en un 71 % en el costo total del proyecto, los costos indirectos tienen una
representacin del 18%; los mismos que se encuentran dentro de los rangos manejados en
los proyectos inmobiliarios en la ciudad de Quito para segmento medio; mientras que el
terreno tiene una representacin del 11 %.
ITEM
DESCRIPCION
1 COSTOS DIRECTOS
2 COSTOS INDIRECTOS
3 TERRENO
TOTAL
COSTO
$ 1.365.000
$ 350.000
$ 220.000
71%
18%
11%
$ 1.935.000
100%
TERRENO $ 220.000 ,
11%
COSTOS
INDIRECTOS $
350.000 , 18%
COSTOS DIRECTOS $
1.365.000 , 71%
TERRENO $ 220.000
96
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Con esta informacin detallada podemos calcular la incidencia de los costos sobre el
m2 de rea bruta, dividiendo el costo total para el rea bruta construida; este valor es igual
a $ 552. Y la incidencia sobre el rea til (departamentos y casas) que es igual a $712,
como podemos ver es un valor bastante alto dentro del cual se van a incluir todas las
prestaciones del proyecto.
CONJUNTO RESIDENCIAL MONTE
FIORALLE
COSTO DIRECTO POR M CONST.
COSTO INDIRECTO POR M CONST.
COSTO TERRENO POR M CONST.
COSTO TOTAL POR M (CD+CI+terreno)
3.504
$ 390
$ 100
$ 63
$ 552
2.716
$ 502
$ 129
$ 81
$ 712
97
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5.7.2
DESCRIPCION
COSTO
5
6
7
8
9
10
87.008,20
6,4%
610.328,59
44,7%
178.413,75
13,1%
374.391,25
9.690,00
56.401,07
4.280,00
3.000,00
40.000,00
27,4%
0,7%
4,1%
0,3%
0,2%
2,9%
1.365.000,00
100%
En el presente detalle de costos directos podemos ver que al agrupar los rubros de
hormign, hierro, paredes y enlucidos, estos se llevan un gran porcentaje de participacin
dentro de los costos directos del proyecto; es importante notar que en este proyecto
arquitectnico se necesita una gran inversin en la parte estructural para poder constituir
los muros de contencin.
98
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Ambientacin, 0,3%
Limpieza de la
Obra, 0,2%
Ascensor, 2,9%
Trabajos Preliminares +
Inst. Provisionales +
Movimientos de Tierras,
6,4%
Revestimientos +
Pintura + Carpintera +
Cerrajera +
Ventanera, 27,4%
Hormign + Hierro
Estructural + Paredes
+ Enlucidos, 44,7%
5.7.3
DESCRIPCION
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
COSTO
$
$
$
$
3.000,00
11.050,00
1.000,00
45.000,00
Imprevistos
Direccin Tcnica + Residente
$
$
18.000,00
34.000,00
Tasas - Garantas
Comisin por ventas
Gerencia de Proyecto
$
$
$
$
25.000,00
89.000,00
52.000,00
70.000,00
350.000,00
Diseos Arquitectnico-Estructural-Instalaciones
%
0,86%
3,16%
0,29%
12,86%
5,14%
9,71%
7,14%
25,43%
14,86%
20,00%
99,44%
99
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Telfono, energa,
agua potable
1%
Contadora +
Oficina+ Gastos
administrativos Vehculo
0%
3%
Gerencia de
Proyecto
20%
Publicidad
13%
Imprevistos
5%
Diseos
ArquitectnicoEstructuralInstalaciones
15%
Direccin Tcnica +
Residente
10%
Comisin por
ventas
26%
Tasas - Garantas
7%
5.7.4
El terreno fue adquirido a un valor de $22000, el rea que comprende este terreno es
de 3117 m2 con lo cual nos da un valor de mercado de $70 por m2.
100
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Costo del terreno por m2 de rea til
Descripcin
Costo del terreno
rea til (m2)
Cantidad
$ 220.000,00
2.716,44
81,00
rea bruta
3.500,00
63,00
Tabla N 48 Incidencia del costo del terreno sobre m2 de rea til y rea bruta
Elaborado por: Vernica Guerra Rosero, junio 2011.
Para poder realizar una correcta determinacin del costo del terreno, de acuerdo a
valores de mercado, se va a aplicar el mtodo residual de anlisis de terrenos, para lo cual
se tomar en cuenta los siguientes datos, proporcionados por el Informe de Regulacin
Metropolitana:
Coeficiente de Ocupacin Total, que es igual a 105%, con lo cual tenemos una
reglamentacin de tres pisos de altura.
El rea vendible que la obtenemos de multiplicar el rea del terreno por el COS
TOTAL.
101
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Datos del mercado
Cdigo Proyecto
Precio/m2
Superficie vendida/ mes
A
El Portal de Florencia $
695,0
1186
B
Bolonia
$
721,0
232
C
Alexinia I
$
735,0
86
D
Alexinia II
$
737,0
96
E
Oasis del Norte
$
555,0
129
T otal
Precio base
m2
Factor de ponderacin
69%
13%
5%
6%
7%
1730 m2
100,0%
m2
m2
m2
m2
692
El alfa del terreno que puede variar entre el 4% al 20%, de acuerdo a la incidencia
del terreno en el costo total del proyecto; para este caso hemos usado un 11%
obtenido del presupuesto de la obra.
MARGEN DE CONSTRUCCIN
FACTOR K- CIRCULACIN
REA TOTAL DE CONSTRUCCIN
MULTIPLICADOR COSTO INDIRECTO
COSTO TOTAL DE CONSTRUCCIN
MARGEN OPERACIONAL
MARGEN OPERACIONAL %
VALOR TERRENO
UTILIDAD ESPERADA (18%)
UTILIDAD REAL
UTILIDAD REAL %
$
$
$
3.116,50
35%
105%
3
3.272,33
692,00
2.264.448,90
11,00%
249.089,38
79,93
10%
3.600
1,20
1.425.425
839.024
37%
249.089,38
407.600,80
589.934,75
26,05%
Con esta tabla nos podemos dar cuenta que el precio por m2 de terreno es igual
$79,93, el cual es superior al precio por m2 de terreno en el mercado, que es equivalente a
102
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$70, y se ha utilizado para establecer los costos del proyecto. Por lo que la negociacin del
terreno fue la adecuada.
Cabe nombrar que la construccin del Conjunto Habitacional Monte Fioralle se inici
hace aproximadamente diez meses, tiempo en el cual se avanz con gran parte de la obra
muerta del edificio de departamentos; para efectos de este Plan de Negocios todo el avance
de obra ya realizado es considerado como una inversin inicial, los flujos de egresos
pasados han sido convertidos a valor futuro, para poder trabajar correctamente.
103
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CRONOGRAMA VALORADO
INVERSIN
INICIAL
TRABAJOS PRELIMINARES
$
6.026,66
INSTALACIONES PROVISIONALES
$ 12.917,51
MOVIMIENTO DE TIERRAS
$ 28.469,56
ESTRUCTURA HORMIGON
$ 123.586,58
HIERRO ESTRUCTURAL
$ 173.476,99
PAREDES
$ 51.868,96
ENLUCIDOS
$
4.893,77
REVESTIMIENTOS
$
INSTALACIONES SANITARIAS
$ 21.452,57
SISTEMA DE AGUA POTABLE
$
APARATOS SANITARIOS
$
618,65
SISTEMA ELECTRICO Y TELEFONICO $ 22.212,65
SISTEMA DE GAS
$
PINTURA
$
CARPINTERIA
$
CERRAJERIA
$
VENTANERIA
$
EQUIPOS ESPECIALES
$
OBRAS EXTERIORES
$
AMBIENTACION
$
LIMPIEZA DE LA OBRA
$
ASCENSOR
$
DESCRIPCION
$ 445.523,91
MES 1
$
$
$
$
$
$
$
$
1.061,17
3.132,00
4.601,85
12.842,14
14.664,00
MES 2
$
$
$
$
3.901,07
3.848,46 $
6.628,57 $
MES 3
MES 4
MES 5
MES 6
MES 7
MES 8
4.601,85
12.842,14 $
14.664,00 $
$
$
$
$
7.696,92 $
12.842,14
14.664,00
18.882,69
23.825,98
3.221,54
1.300,36
7.696,92
$
$
$
$
$
$
$
12.842,14
14.664,00
1.704,00
37.132,77
12.886,17
5.201,42
7.696,92
6.628,57
$
$
$
$
1.044,26 $
10.336,85 $
20.344,38 $
1.705,06 $
3.831,13
34.753,24 $
3.314,29 $
10.997,17 $
10.997,17 $
$
10.997,17 $
$
$
7.817,20 $
41.130,00 $
7.817,20 $
67.200,00 $
2.317,91 $
5.794,77 $
$
$
$
$
$
$
TERRENO
220.000,00
747.309,50 $
78.033,43 $
74.848,82 $
118.787,80 $
747.309,50 $
825.342,93 $
900.191,75 $
1.018.979,54 $
9.895,61 $
25.777,28
14.893,54 $
31.219,15 $
$
81.785,59 $
6.965,44 $
3.710,65
7.778,08
8.900,00
27.354,17
$
$
$
$
47.494,65
6.965,44 $
3.710,65
7.778,08
8.900,00
27.354,17
$
$
$
$
91.433,63
6.965,44 $
3.710,65
7.778,08
8.900,00
27.354,17
$
$
$
$
103.124,59
20.000,00
124.998,98
6.965,44 $
3.710,65
7.778,08
8.900,00
27.354,17
$
$
$
$
6.965,44 $
3.710,65
7.778,08
8.900,00
27.354,17
$
$
$
$
140.384,29
3.710,65
7.778,08
8.900,00
27.354,17
7.847,36 $
6.355,49
$
$
6.390,16 $
1.657,14 $
$
14.925,40 $
6.628,57 $
3.848,46
15.620,04
3.314,29
10.997,17 $
41.016,67 $
7.817,20 $
10.997,17 $
41.016,67 $
7.817,20 $
10.997,17
41.016,67
7.817,20
3.420,00 $
1.675,48
1.510,00 $
4.760,00
$
2.228,57 $
$
4.280,00
128,57
10.000,00
9.000,00
10.997,17 $
$
7.817,20 $
26.880,00
$
7.531,06 $
98.818,70
6.965,44 $
3.710,65
7.778,08
8.900,00
27.354,17
$
$
$
$
642,86 $
87.794,86
6.965,44 $
3.710,65
7.778,08
8.900,00
27.354,17
$
$
$
$
92.970,94
6.965,44 $
3.710,65
7.778,08
8.900,00
27.354,17
$
$
$
$
Duracin de obra
130.478,76 $
152.353,15 $
1.391.361,68
14.005,61 $
10.000,00
$
$
$
$
108.137,89 $
24.669,64 $
6.965,44 $
8.149,00
16.049,51
37.673,26
174.955,14
232.132,99
77.301,17
80.020,50
124.083,43
31.855,42
38.484,60
37.554,25
58.669,80
18.000,00
76.980,21
123.050,00
46.903,19
135.210,00
9.690,00
17.319,21
4.280,00
3.000,00
40.000,00
172,58
8.285,71
TOTAL
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
1.923,62 $
50.679,26
MES 10
7.696,92
9.000,00
$
MES 9
1.061,17
6.965,44
3.710,65
7.778,08
8.900,00
27.354,17
$
$
$
$
$
$
79.550,00
25.777,28
52.000,00
109.000,00
89.000,00
355.327,28
220.000,00
167.738,46 $
126.172,86 $
115.149,03 $
120.325,11 $
135.492,06 $
1.965.000,00
1.149.458,30
$ anterior
1.301.811,45
$ 1.469.549,91
$
Datos
de obra,
llevados
a
valor presente y colocados como
1.595.722,77 $
1.710.871,80 $
1.831.196,91 $
1.966.688,96 $
3.931.688,96
104
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$ 2.500.000,00
$ 2.000.000,00
$ 1.000.000,00
$ 500.000,00
$INVERSIN
INICIAL
MES 1
MES 2
MES 3
MES 4
MES 5
MES 6
MES 7
MES 8
MES 9
MES 10
mes 11
mes 12
mes 13
mes 14 mes 15
10 MESES
PROMOCIN Y VENTAS DEL PROYECTO
13 MESES
ENTREGA DE LOS INMUEBLES - CIERRE DEL PROYECTO
5 MESES
105
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5.7.6
Conclusiones
El costo total del proyecto es igual $ 1 935 000, el costo de construccin por m2
de rea bruta es igual a $552.
Situacin actual
Situacin propuesta
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106
ESTRATEGIA COMERCIAL
107
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6.1 Antecedentes
Como ya se ha dicho anteriormente la construccin tiene un gran porcentaje de avance
y no se ha realizado ningn tipo de promocin; a continuacin se va a detallar la Estrategia
Comercial para el proyecto Monte Fioralle, con el objetivo de programar la forma cmo el
producto se va a lanzar al mercado, los medios, la publicidad, la poltica de precios que se
va a utilizar, el poder adquisitivo de los clientes y su forma de pago; y finalmente el
cronograma de ventas donde se estable el nivel de absorcin que vamos a aplicar.
Con el inicio del Conjunto Monte Fioralle, esta empresa adems podra comenzar a
posicionarse como creadora de productos de buena calidad y excelente diseo
arquitectnico.
108
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4
Uribe & Schwarzkopf
3
Reivax Constructora
Mutualista Pichincha
Moscoso Bucheli
Ec. Jorge Nicolalde
0
Promocin y
Solidez
f inanciera
publicidad
de la empresa
Calidad del
producto
Competitividad
del precio
Servicio al
cliente
109
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110
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Amplios espacios verdes: espacios verdes que se van desarrollando por terrazas,
como podemos apreciar en los cuadros de reas el 50% del espacio abierto
corresponde a zonas verdes.
111
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Desde el punto de vista comercial podemos considerar que el gran avance de obra es
otro punto a nuestro favor, ya que los clientes pueden tener mayor confianza en el xito de
la obra, al realizar su inversin, el edificio nunca ha parado su ejecucin y ha ido ganando
imagen y prestigio a lo largo de esta fase.
6.3.1
Promocin y publicidad
11
MONTEFIORALLE - Montefioralle,Greve
http://www.tuscaning.com/es/openart.php?arteid=759
in
Chianti,Florencia
(2011).
Obtenido
de:
112
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A partir de este nombre italiano podemos explotar varios aspectos para atraer clientes:
-
En los logotipos que maneja la competencia del sector tenemos imgenes planas, no
poseen elementos que resalten.
Se plantea la creacin del siguiente logotipo, que utiliza tipografa que denota
elegancia, y estilo; formas sinuosas, que hacen referencia a la naturaleza; adems la
utilizacin de dos hojas secas que por su color y textura otorgan calidez y dinamismo a la
imagen; se utiliza el color verde para hacer referencia a la naturaleza, el entorno y las reas
verdes.
113
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6.3.1.2 Eslogan
En el eslogan del proyecto, se quiere plantear la conexin con la naturaleza y las vistas
que ofrece el sitio, como una forma de plasmar el vivir lejos del trajn cotidiano de la
ciudad, por esta razn se ha planteado la frase cerca de la naturaleza y cerca del cielo.
Material publicitario para colocarlo en postes, que guen al cliente hacia la zona
de implantacin.
114
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Creacin de perfil en facebook, y blog; cabe destacar que estos ltimos elementos
tienen un costo muy bajo y a travs de los mismos se puede llegar a varios
clientes.
115
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El eslogan a utilizarse.
116
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Se debe tomar en cuenta tambin que parte del material publicitario lo constituyen, los
renders (imgenes en tres dimensiones del proyecto), las plantas arquitectnicas para la
venta, y la elaboracin de la maqueta.
6.3.2
Canales de distribucin
Para escoger ciertos canales de distribucin, nos vamos a basar en la forma cmo la
demanda potencial, es decir aquellas familias que piensan comprar una vivienda, buscan su
futuro hogar:
5%
Otros
Agentes de Bienes Races
2%
1%
2%
Radio
7%
4%
5%
5%
Instituciones f inancieras
Revistas especializadas
6%
8%
3%
Programas de televisin
9%
32%
9%
12%
Internet
7%
Inmobiliarias o Constructoras
16%
17%
11%
Ferias inmobiliarias
18%
24%
25%
Peridicos
0%
5%
Demanda Real
10%
15%
20%
25%
29%
31%
30%
35%
Demanda Potencial
117
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Segn las preferencias del grfico anterior, los canales de distribucin que vamos a
manejar son los siguientes:
6.3.3
118
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6.3.4
Poltica de precios
Precio base
m2
Factor de ponderacin
69%
13%
5%
6%
7%
1730 m2
100,0%
m2
m2
m2
m2
692
El precio comercial es aquel que contiene los instrumentos comerciales, los atributos
del proyecto; es decir todo el valor percibido por el cliente como consecuencia de las
calidades y servicios que el producto puede proporcionar. 13
Para este anlisis vamos a tomar en cuenta los resultados obtenidos en la matriz de
perfil competitivo de los proyectos que se encuentra detallada en el Captulo de Anlisis de
12
13
119
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Mercado, en la cual se dio un puntaje a cada proyecto de acuerdo a sus atributos, como se
puede apreciar en los siguientes grficos:
Simbologa
Atributo
(eje x)
Proyecto
El Portal de Florencia
Bolonia
Alexinia I
Alexinia II
Oasis del Norte
4,20
4,10
4,15
4,15
3,25
Precio/m2
(eje y)
$
695,00
$
725,00
$
735,00
$
737,00
$
555,00
Entorno competitivo
Mapa estratgico
Atributos/precio m2
$ 700,00
competencia
proyectos A:
buen precio,
buena calidad
$ 600,00
$ 500,00
C
A
E
$ 400,00
$ 300,00
oferta
sustituta
Monte Fioralle
Precio / m2
precio
lmite
$ 800,00
3,00
4,00
$ 200,00
$ 100,00
$0,00
1,00
2,00
5,00
120
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Y My
X Mx
Y My
X Mx
Cod
A
B
C
D
E
Proyecto
El Portal de Florencia
Bolonia
Alexinia I
Alexinia II
Oasis del Norte
T otales
Media
Atributo X
4,20
4,10
4,15
4,15
3,25
Precio Y
695,00
725,00
735,00
737,00
555,00
19,85
3,97
3447,00
689,40
X-Mx
0,23
0,13
0,18
0,18
-0,72
Y-My
5,60
35,60
45,60
47,60
-134,40
(X-Mx)*(Y-My)
1,288
4,628
8,208
8,568
96,768
(X-Mx)2
0,0529
0,0169
0,0324
0,0324
0,5184
(Y-My)2
31,36
1267,36
2079,36
2265,76
18063,36
119,46
0,653
23707,2
137,20
28842
0,768
121
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Cod
A
B
C
D
E
Proyecto
El Portal de Florencia
Bolonia
Alexinia I
Alexinia II
Oasis del Norte
Monte Fioralle
Suma
Atributo X Precio Y
4,20
695,0
4,10
721,0
4,15
735,0
4,15
737,0
3,25
555,0
X*Y
2919,0
2956,1
3050,3
3058,6
1803,8
X2
17,6
16,8
17,2
17,2
10,6
4,2
19,85
Y
x X
XY
N
x X
N
XY X
Y
N
x X
3443
79,5 19,85
13787,7
5
79,5 19,85
5
13787,7 19,85
3443
5
79,5 19,85
122
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Y= 182,1 x 34,5
Ecuacin N 5 Ecuacin final de la recta
Elaborado por: Vernica Guerra Rosero.
Cod
A
B
C
D
E
Proyecto
El Portal de Florencia
Bolonia
Alexinia I
Alexinia II
Oasis del Norte
Monte Fioralle
X*Y
2919,0
2956,1
3050,3
3058,6
1803,8
X2 Precio homologado
17,6
730,5
16,8
712,3
17,2
721,4
17,2
721,4
10,6
557,5
730,5
4,2
19,85
4173,5
800,0
$ 730,49
y = 182,14x - 34,511
700,0
600,0
precio / m2
Suma
Atributo X Precio Y
4,20
695,0
4,10
721,0
4,15
735,0
4,15
737,0
3,25
555,0
500,0
400,0
300,0
200,0
100,0
0,0
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
Atributos
5,00
123
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Partiendo del precio de $730 por m2, que es un precio homologado; y comprende la
calidad del producto arquitectnico, se ha procedido a la determinacin de precios para los
diferentes productos que posee el conjunto arquitectnico.
Para el caso de las casas se ha partido del precio de $730, y se les ha otorgado un
coeficiente de ponderacin mayor sobre los departamentos, dependiendo de su ubicacin
casa esquinera o medianera y del rea de sus patios. A continuacin se muestra la tabla con
la distribucin de los precios:
Detalle de precios casas
rea til habitable
nivel
subtotal
total
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
total
$ 730,00
-17,370
-17,370
-18,500
-18,500
-18,100
-17,150
-17,150
factor de ponderacin
137,93
129,9
129,9
141,7
160,9
142,5
145,2
$ 100.688,9
$ 94.856,2
$ 94.856,2
$ 103.462,9
$ 117.449,7
$ 104.017,7
$ 106.010,6
$ 100.688,9
$ 94.856,2
$ 94.856,2
$ 103.462,9
$ 117.449,7
$ 104.017,7
$ 106.010,6
988,1
$ 721.342,2
$ 721.342,2
1,05
1,15
1,15
1,20
1,20
1,15
1,20
$ 105.723,3
$ 109.084,6
$ 109.084,6
$ 124.155,5
$ 140.939,6
$ 119.620,4
$ 127.212,7
$ 835.820,8
124
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
11,0
12,0
totales
130,5
133,7
133,7
132,1
166,2
161,4
133,8
132,0
134,5
142,2
137,0
122,5
1659,5
$ 86.123,4
$ 88.248,6
$ 88.235,4
$ 87.186,0
$ 109.672,2
$ 106.537,2
$ 88.314,6
$ 87.133,2
$ 88.737,0
$ 93.832,2
$ 90.446,4
$ 80.817,0
rea til
$ 4.500,0
equivalente m2
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
1,0
1,0
1,0
2,0
2,0
2,0
2,0
$ 9.000,0
$ 9.000,0
$ 9.000,0
$ 9.000,0
$ 9.000,0
$ 4.500,0
$ 4.500,0
$ 4.500,0
$ 9.000,0
$ 9.000,0
$ 9.000,0
$ 9.000,0
13,6
13,6
13,6
13,6
13,6
6,8
6,8
6,8
13,6
13,6
13,6
13,6
21,0
94500,0
143,2
$ 660
-10,01
-10,01
-7,03
-7,03
-4,01
-4,01
-1,08
-1,08
1,90
1,90
4,87
4,87
parqueaderos cubiertos
rea til
$ 310,0
equivalente m2
m2
5,1
6,7
4,3
5,1
7,7
9,0
4,0
4,1
4,9
4,3
4,3
4,3
$ 1.577,9
$ 2.067,7
$ 1.339,2
$ 1.577,9
$ 2.374,6
$ 2.796,2
$ 1.236,9
$ 1.264,8
$ 1.519,0
$ 1.339,2
$ 1.339,2
$ 1.339,2
2,4
3,1
2,0
2,4
3,6
4,2
1,9
1,9
2,3
2,0
2,0
2,0
24,5
25,1
25,1
24,8
31,2
30,4
25,2
24,8
25,3
26,7
25,8
23,0
63,8
19771,8
30,0
312,1
rea til
total
subtotal
14,1
14,5
14,5
14,3
18,0
17,5
14,5
14,3
14,6
15,4
14,8
13,3
160,6
165,0
163,8
162,4
201,4
190,0
157,0
155,0
164,9
173,2
167,5
151,4
179,7
2012,3
ponderacin
valor total
(altura de dpto)
$ 106.025,9
$ 108.871,00
$ 108.127,87
$ 107.203,55
$ 132.921,04
$ 125.368,21
$ 103.613,34
$ 102.331,93
$ 108.863,58
$ 114.330,64
$ 110.578,26
$ 99.906,28
Con estos cuadros podemos determinar un precio de venta del proyecto y un valor por m2 de rea til equivalente.
1,00
1,01
1,00
1,00
1,01
1,01
1,01
1,02
1,02
1,02
1,03
1,03
$ 106.025,9
$ 109.959,7
$ 108.127,9
$ 107.203,6
$ 134.250,2
$ 126.621,9
$ 104.649,5
$ 104.378,6
$ 111.040,8
$ 116.617,2
$ 113.895,6
$ 102.903,5
$ 1.345.674,4
125
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
3000,5
$ 2.181.495,19
727,05
De lo anterior obtenemos un precio por m2 que es igual a $730 (resultado de dividir las
ventas para el rea equivalente), la poltica de precios que ha decidido manejarse es
manejar este precio inicial hasta vender el 30% del proyecto, el precio de $756 que tiene
un incremento del 4% para la segunda etapa hasta vender el 65% de unidades
habitacionales y finalmente realizar un incremento ms del 4% para la etapa final.
Primera
etapa de
viviendas
ventas
precio por m2
rea til equivalente a venderse
ventas totales
$
$
30%
727
900,14 m2
654.449
VENTA TOTAL
REA TIL
$ 2.275.000
3000 m2
Segunda
etapa de
viviendas
$
$
65%
756
1050,2 m2
794.064
Tercera
etapa de
viviendas
$
$
100%
786
1050,17 m2
825.827
758
Con los precios a plantearse en las tres etapas de ventas, se obtiene un nuevo precio
promedio ponderado, que es equivalente a $ 760, y adems podemos obtener la venta total
del proyecto con el cual se trabajar en los flujos del proyecto, valor que es igual a:
$2 275 000.
126
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
clientes que adquieran el bien inmueble durante la etapa de construccin; para aquellas
personas que realicen la compra posterior a la finalizacin de la obra, se les otorga un
plazo de tres cuotas mensuales correspondientes al 10%, 20% y 70% del valor de la
vivienda.
114.000
34.200,00
79.800,00
180
10,33%
$874
14
127
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Velocidad de ventas
unidades
unidades venta meses en
ventas porcentaje
duracin
Cd. Proyecto
totales disponibles total
venta mensuales absorcin del proyecto
A
El Portal de Florencia
78
9
69
8
8,63
11,06%
18 meses
B
Alexina I
14
4
10
15
0,67
4,76%
14 meses
C
Alexina II
16
11
5
6
0,83
5,21%
14 meses
D
Oasis del Norte
17
8
9
10
0,90
5,29%
11 meses
E
Bolonia
24
2
22
8
2,75
11,46%
16 meses
P
Monte Fioralle
19
19
0
0
0,00
0,00%
promedio absorcin
7,56%
7,56%
19 unidades
1,4 unidades
13 meses
Con estos datos podemos determinar que vamos a necesitar de 13 meses para poder
finalizar las ventas del proyecto, es decir que las mismas se van a extender 3 meses
despus de que la obra est finalizada, ms dos meses de cierre del proyecto.
128
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
MESES
1
2
3
4
1
2
3
4
$ 17.500,0 $ 3.888,9 $ 3.888,9 $ 3.888,9
$ 17.500,0 $ 4.375,0 $ 4.375,0
$ 17.500,0 $ 5.000,0
$ 17.500,0
$
$
$
$
$
5
3.888,9
4.375,0
5.000,0
5.833,3
17.500,0
$
$
$
$
$
$
6
3.888,9
4.375,0
5.000,0
5.833,3
7.000,0
17.500,0
$
$
$
$
$
$
$
8
9
10
7
3.888,9
4.375,0
5.000,0
5.833,3
7.000,0
8.750,0
17.500,0
CRONOGRAMA DE VENTAS
8
9
$
3.888,9 $
3.888,9 $
$
4.375,0 $
4.375,0 $
$
5.000,0 $
5.000,0 $
$
5.833,3 $
5.833,3 $
$
7.000,0 $
7.000,0 $
$
8.750,0 $
8.750,0 $
$ 11.666,7 $
11.666,7 $
$ 17.500,0 $
17.500,0 $
$
17.500,0 $
$
11
10
3.888,9
4.375,0
5.000,0
5.833,3
7.000,0
8.750,0
11.666,7
17.500,0
35.000,0
17.500,0
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
12
13
11
35.000,0
17.500,0
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
12
122.500,0
122.500,0
122.500,0
122.500,0
122.500,0
122.500,0
122.500,0
122.500,0
122.500,0
122.500,0
35.000,0
17.500,0
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
14
13
122.500,0
35.000,0
17.500,0
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
15
INGRESOS
INGRESO
ACUMULADOS 0 $ 17.500,0
36.597,2 $
64.013,9 $
81.513,9 $
116.513,9 $
373.486,1 $
490.000,0 $
43.597,2 $
52.347,2 $
52.500,0 $ 1.277.500,0 $
175.000,0 $
14
122.500,0
35.000,0
-
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
157.500,0 $
15
122.500,0
122.500,0
TOTAL
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
$
$ 2.275.000,0
129
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
6.7 Conclusiones
En este captulo se realiza un estudio de cmo se debe comercializar el producto
inmobiliario en el mercado, obteniendo las siguientes conclusiones:
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
130
ANLISIS FINANCIERO
131
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Con el objetivo de obtener estos indicadores financieros: el Valor Actual Neto (VAN),
y la Tasa Interna de Retorno (TIR); que nos permitirn establecer la rentabilidad del
proyecto inmobiliario.
15
Mercofinanzas
(2007).
Qu
son
http://www.mercofinanzas.com/%C2%BFque-son-las-finanzas/
las
finanzas?
Obtenido
de:
132
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Precio por m2 ponderado
758
Valor de ventas
$ 2.275.000
7,56%
1,4
13
15
10%
20%
cuota final
70%
$ 2.500.000,00
$ 2.000.000,00
$
1.820.000,00
$ 1.500.000,00
$ 1.000.000,00
$ 500.000,00
$0
9 10 11 12 13 14 15
meses
TOTAL INGRESOS
INGRESOS ACUMULADOS
133
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
MESES
1
2
3
4
1
2
3
4
$ 17.500,0 $ 3.888,9 $ 3.888,9 $ 3.888,9
$ 17.500,0 $ 4.375,0 $ 4.375,0
$ 17.500,0 $ 5.000,0
$ 17.500,0
$
$
$
$
$
5
3.888,9
4.375,0
5.000,0
5.833,3
17.500,0
$
$
$
$
$
$
6
3.888,9
4.375,0
5.000,0
5.833,3
7.000,0
17.500,0
$
$
$
$
$
$
$
7
3.888,9
4.375,0
5.000,0
5.833,3
7.000,0
8.750,0
17.500,0
8
9
10
CRONOGRAMA DE VENTAS
8
9
$
3.888,9 $
3.888,9 $
$
4.375,0 $
4.375,0 $
$
5.000,0 $
5.000,0 $
$
5.833,3 $
5.833,3 $
$
7.000,0 $
7.000,0 $
$
8.750,0 $
8.750,0 $
$ 11.666,7 $
11.666,7 $
$ 17.500,0 $
17.500,0 $
$
17.500,0 $
$
11
10
3.888,9
4.375,0
5.000,0
5.833,3
7.000,0
8.750,0
11.666,7
17.500,0
35.000,0
17.500,0
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
12
13
11
35.000,0
17.500,0
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
12
122.500,0
122.500,0
122.500,0
122.500,0
122.500,0
122.500,0
122.500,0
122.500,0
122.500,0
122.500,0
35.000,0
17.500,0
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
14
13
122.500,0
35.000,0
17.500,0
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
15
INGRESOS
36.597,2 $
43.597,2 $
52.347,2 $
64.013,9 $
81.513,9 $
116.513,9 $
373.486,1 $
490.000,0 $
52.500,0 $ 1.277.500,0 $
175.000,0 $
14
122.500,0
35.000,0
-
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
157.500,0 $
15
122.500,0
122.500,0
INGRESO
ACUMULADOS 0 $ 17.500,0
TOTAL
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
175.000,0
$
$
$ 2.275.000,0
134
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Terreno.
ITEM
DESCRIPCION
1 COSTOS DIRECTOS
2 COSTOS INDIRECTOS
3 TERRENO
TOTAL
COSTO
$ 1.365.000
$ 350.000
$ 220.000
71%
18%
11%
$ 1.935.000
100%
135
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
0
$ 220.000,00 $
$ 531.499,01
$ 847.034,92
$ 79.550,00
$ 25.777,28
$ 52.000,00
$ 104.000,00
$ 89.000,00
$ 1.950.000,00
$
$
10
11
12
13
14
15
220.000,00
$ 531.499,01
$ 9.895,61
$ 25.777,28
$ 14.893,54
$ 29.787,08
0
$ 831.852,53
$ 831.852,53
(831.852,53)
(831.852,53)
$
$
56.996,61 $
6.965,44 $
53.895,28 $
6.965,44 $
88.598,18 $
6.965,44 $
86.175,40 $
6.965,44 $
100.602,19 $ 114.910,78 $
6.965,44 $
6.965,44 $
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 7.421,29
$ 7.421,29
$ 7.421,29
$ 7.421,29
$ 7.421,29
$ 7.421,29
$ 8.900,00 $ 8.900,00 $
8.900,00 $
8.900,00 $
8.900,00 $
8.900,00 $
$ 83.993,99
$ 80.892,66
$ 115.595,56
$ 113.172,78
$ 127.599,56 $ 141.908,16
$ 915.846,52 $ 996.739,18 $ 1.112.334,74 $ 1.225.507,51 $ 1.353.107,08 $ 1.495.015,23
$ (66.493,99) $ (59.503,77) $ (89.831,67) $ (82.408,89) $ (91.002,34) $ (98.310,93) $
$ (898.346,52) $ (957.850,29) $ (1.047.681,96) $ (1.130.090,85) $ (1.221.093,19) $ (1.319.404,12) $
96.536,84 $
6.965,44 $
72.368,58 $
6.965,44 $
80.089,38 $
6.965,44 $
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 7.421,29
$ 7.421,29
$ 7.421,29
$ 7.421,29
8.900,00 $
8.900,00 $
8.900,00
8900
0
0
0
0
$ 123.534,22
$ 99.365,96
$ 107.086,76
$ 123.859,05
$ 0,00
$ 0,00
$ 0,00
$ 0,00
$ 0,00
$ 1.618.549,45 $ 1.717.915,41 $ 1.825.002,16 $ 1.948.861,22 $ 1.948.861,22 $ 1.948.861,22 $ 1.948.861,22 $ 1.948.861,22 $ 1.950.000,00
(71.186,99) $ (35.352,07) $ (25.572,87) $ (7.345,17) $ 52.500,00 $ 1.277.500,00 $ 175.000,00 $ 157.500,00 $ 122.500,00
(1.390.591,12) $ (1.425.943,18) $ (1.451.516,05) $ (1.458.861,22) $ (1.406.361,22) $ (128.861,22) $ 46.138,78 $ 203.638,78 $ 325.000,00
$ 2.500.000,00
$ 831.852,53
$ 1.948.861,22
$ 700.000,00
$ 2.000.000,00
$ 600.000,00
$ 1.500.000,00
$ 500.000,00
$ 400.000,00
$ 1.000.000,00
$ 300.000,00
$ 200.000,00
$ 500.000,00
$ 100.000,00
$ 0,00
$ 0,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
meses
TOTAL EGRESOS
96.861,68
6.965,44
EGRESOS ACUMULADOS
136
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
$ 1.500.000,00
$ 600.000,00
$ 400.000,00
$ 200.000,00
$ 1.000.000,00
$$ (200.000,00)
$ 500.000,00
$ (400.000,00)
$ (600.000,00)
$ (831.852,53)
$0
9 10 11 12 13 14 15
$ (800.000,00)
$ (1.000.000,00)
$ (500.000,00)
$ (1.200.000,00)
$ (1.400.000,00)
$ (1.000.000,00)
meses
SALDOS MENSUALES
$ (1.458.861,22)
$ (1.600.000,00)
SALDOS ACUMULADOS
En el grfico anterior podemos apreciar que la inversin que se realiza al inicio del
proyecto es bastante fuerte debido a que en esta inversin, se contemplan el valor del
terreno y el avance de la obra realizada; tenemos tambin que destacar que el punto de
inversin mxima se lo encuentra en el mes 10 del proyecto.
137
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
FLUJO DE CAJA
Duracin del Proyecto
TOTALES
MESES NUEVO PROYECTO
INGRESOS
INGRESOS POR VENTAS
TOTAL INGRESOS
INGRESOS ACUMULADOS
COSTOS Y GASTOS
TERRENO
Inversin ya realizada en obra
COSTOS DIRECTOS
Total Gastos administrativos
Total Tasas y Garantas
Total Diseos y Estudios
Total Direccin Tcnica
Comision por Ventas
TOTAL EGRESOS
EGRESOS ACUMULADOS
FLUJO DE CAJA
SALDO ACUMULADO
0
$ 2.275.000,00
$ 2.275.000,00 $
$
$ 220.000,00 $
$ 531.499,01
$ 847.034,92
$ 79.550,00
$ 25.777,28
$ 52.000,00
$ 104.000,00
$ 89.000,00
$ 1.950.000,00
$
$
Etapa de Construccin
4
5
10
11
12
13
14
15
17.500,00 $
21.388,89 $
25.763,89 $
30.763,89 $
36.597,22 $
43.597,22 $
52.347,22 $
64.013,89 $
81.513,89 $
116.513,89 $
$
$
17.500,00 $
17.500,00 $
21.388,89 $
38.888,89 $
25.763,89 $
64.652,78 $
30.763,89 $
95.416,67 $
36.597,22 $
132.013,89 $
43.597,22 $
175.611,11 $
52.347,22 $
227.958,33 $
64.013,89 $
291.972,22 $
81.513,89 $
373.486,11 $
116.513,89 $
490.000,00 $
$
$
56.996,61 $
6.965,44 $
53.895,28 $
6.965,44 $
88.598,18 $
6.965,44 $
86.175,40 $
6.965,44 $
100.602,19 $
6.965,44 $
114.910,78 $
6.965,44 $
96.536,84 $
6.965,44 $
72.368,58 $
6.965,44 $
80.089,38 $
6.965,44 $
220.000,00
$ 531.499,01
$ 9.895,61
$ 25.777,28
$ 14.893,54
$ 29.787,08
0
$ 831.852,53
$ 831.852,53
(831.852,53)
(831.852,53)
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 7.421,29
$ 7.421,29
$ 7.421,29
$ 7.421,29
$ 7.421,29
$ 7.421,29
$
8.900,00 $
8.900,00 $
8.900,00 $
8.900,00 $
8.900,00 $
8.900,00 $
$ 83.993,99
$ 80.892,66
$ 115.595,56
$ 113.172,78
$ 127.599,56
$ 141.908,16
$ 915.846,52 $ 996.739,18 $ 1.112.334,74 $ 1.225.507,51 $ 1.353.107,08 $ 1.495.015,23
$ (66.493,99) $ (59.503,77) $ (89.831,67) $ (82.408,89) $
(91.002,34) $ (98.310,93) $
$ (898.346,52) $ (957.850,29) $ (1.047.681,96) $ (1.130.090,85) $ (1.221.093,19) $ (1.319.404,12) $
96.861,68
6.965,44
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 3.710,65
$ 7.421,29
$ 7.421,29
$ 7.421,29
$ 7.421,29
8.900,00 $
8.900,00 $
8.900,00
8900
0
0
0
0
$ 123.534,22
$ 99.365,96
$ 107.086,76
$ 123.859,05
$ 0,00
$ 0,00
$ 0,00
$ 0,00
$ 0,00
$ 1.618.549,45 $ 1.717.915,41 $ 1.825.002,16 $ 1.948.861,22 $ 1.948.861,22 $ 1.948.861,22 $ 1.948.861,22 $ 1.948.861,22 $ 1.950.000,00
(71.186,99) $ (35.352,07) $ (25.572,87) $
(7.345,17) $
52.500,00 $ 1.277.500,00 $ 175.000,00 $ 157.500,00 $ 122.500,00
(1.390.591,12) $ (1.425.943,18) $ (1.451.516,05) $ (1.458.861,22) $ (1.406.361,22) $ (128.861,22) $ 46.138,78 $ 203.638,78 $ 325.000,00
138
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
$ 2.500.000,00
$ 2.275.000,00
$ 2.000.000,00
$ 1.950.000,00
$ 1.500.000,00
$ 1.000.000,00
utilidad
$ 325.000,00
$ 500.000,00
$0
10
11
12
13
14
15
$ (500.000,00)
$ (1.000.000,00)
$ (1.500.000,00)
$ (2.000.000,00)
INGRESOS ACUMULADOS
EGRESOS ACUMULADOS
SALDOS ACUMULADOS
Este anlisis esttico financiero nos permite determinar la utilidad del proyecto, la
cual se la obtiene de la diferencia entre los ingresos y los egresos del proyecto; sin tomar
en cuenta el valor del dinero en el tiempo.
Resultados Econmicos Estticos
Descripcin
Monto
$
$
2.275.000
1.935.000
340.000,00
18%
15%
Rentabilidad anual
Margen anual
14%
12%
139
USFQ UPM
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Como podemos apreciar en el cuadro anterior la rentabilidad anual del proyecto es del
15%, el cual es un valor bastante bajo.
Donde:
16
Departamento del Tesoro de Estados Unidos. (2011). Daily Treasury Yield Curve Rates.Obtenido
Rates.
de:
http://www.treasury.gov/resource
ce-center/data-chart-center/interestrates/Pages/TextView.aspx?data=yieldYear&year=2011
140
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
Del Mtodo del CAPM, obtenemos que la tasa de descuento es igual al 22,56%; es un
poco superior a la tasa esperada por el promotor, para efectos de este anlisis se utilizar
una tasa de descuento del 20%.
17
18
Banco Central del Ecuador. (2011). Riesgo Pas EMBI Ecuador. Obtenido de:
http://www.bce.fin.ec/resumen_ticker.php?ticker_value=riesgo_pais
141
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
7.6 Anlisis del Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno
(TIR)
El Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR), son dos factores que
nos permiten decidir sobre qu inversiones son convenientes para las empresas.
Con el flujo de caja base obtenido podemos realizar el clculo del VAN, que consiste
en traer los flujos futuros que produce el proyecto inmobiliario descontndolos la tasa
asumida para valorar la propuesta, conseguida por medio del mtodo del CAPM.
Indicadores financieros
$ 61.000
26%
Como podemos apreciar el Valor presente neto es igual a $ 61 000, lo que nos quiere
decir que el proyecto es aceptable o viable ya que este parmetro es positivo y mayor a
19
Ross, S.A. (2006). Fundamentos de Finanzas Corporativas. Mxico: McGraw-Hill, pg. 250.
142
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
cero; adems que con la tasa de descuento aplicada, igual al 20%, el proyecto genera un
rendimiento adicional equivalente a estos $ 61 000.
En este caso la TIR anual es del 29%, constituyndose en un buen indicador a nuestro
favor ya que supera ampliamente la tasa de descuento anual del proyecto.
7.7.1
Ross, S.A. (2006). Fundamentos de Finanzas Corporativas. Mxico: McGraw-Hill, pg. 274.
143
USFQ UPM
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
0%
2%
4%
6%
8%
1,83%
1,73%
1,63%
8% % variacin costos
$
1,53%
1,53%
VAN
TIR
Tabla N 77 Variacin del VAN y la TIR con respecto al aumento porcentual de Costos
Elaborado por: Vernica Guerra Rosero
$ 160.000,00
3,00%
$ 140.000,00
2,50%
$ 100.000,00
2,00%
y = -0,0521x + 0,0194
$ 80.000,00
1,50%
1,53%
$ 60.000,00
$ 40.000,00
$ 20.000,00
1,00%
y = -776250x + 61033
Variacin de la TIR
$ 120.000,00
0,50%
$-12%
-10%
-8%
-6%
-4%
VAN
-2%
0%
$ (20.000,00)
TIR
2%
4%
6%
8%
10%
0,00%
Lineal (VAN)
La ecuacin que se obtiene del grfico anterior para la variacin del VAN, es igual a
y = -776250x + 61033, que representa el VAN en funcin de los costos, tiene pendiente
negativa que nos indica que el VAN disminuye con el aumento de estos costos.
Se establece que el VAN de nuestro proyecto es igual a 0 cuando los costos aumentan
en un 8%, un aumento mayor genera que esta propuesta no sea viable. Es decir que el
proyecto es altamente sensible al aumento de costos.
144
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
7.7.2
% Variacin
10% precios
-3,42%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
$ 0,0
$ 26.075,3
$ 62.826,3
$ 99.577,4
$ 136.328,5
$ 173.079,5
$ 209.830,6
$ 246.581,7
1,53%
1,71%
1,95%
2,19%
2,43%
2,66%
2,89%
3,11%
VAN
TIR
$ 300.000,0
3,50%
$ 250.000,0
3,00%
y = 0,1199x + 0,0194
$ 200.000,0
2,50%
2,00%
$ 100.000,0
y = 2E+06x + 62826
$ 50.000,0
-10,00% -8,00%
-6,00%
-4,00%
$ 0,0
-2,00% 0,00%
1,50%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
1,00%
10,00% 12,00%
($ 50.000,0)
0,50%
($ 100.000,0)
($ 150.000,0)
$ 150.000,0
0,00%
TIR
Lineal (VAN)
Lineal (TIR)
145
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
equivalente al 3,4% en el precio de venta; cualquier disminucin por sobre este monto
ocasionar que el proyecto no sea viable.
7.7.3
Variacin mensual
Variacin del VAN
13,00
14,00
15,00
$ 61.033,10
$ 54.648,78
($ 21.817,61)
Se ha encontrado como resultado que el VAN es igual a cero cuando el perodo de meses
de venta se extiende entre el mes 14 y 15, es decir que es altamente sensible a esta
variacin.
146
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$ 1.500.000,00
$ 600.000,00
$ 400.000,00
$ 200.000,00
$ 1.000.000,00
$$ (200.000,00)
$ 500.000,00
$ (400.000,00)
$ (600.000,00)
$ (831.852,53)
$0
9 10 11 12 13 14 15
$ (800.000,00)
$ (1.000.000,00)
$ (500.000,00)
$ (1.200.000,00)
$ (1.400.000,00)
$ (1.000.000,00)
meses
SALDOS MENSUALES
$ (1.458.861,22)
$ (1.600.000,00)
SALDOS ACUMULADOS
147
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Caractersticas del crdito
Costo T otal del proyecto
1.935.000,0
638.550,0
11,20%
12.771,0
4,0
14,0
$ 3.500.000,00
$ 2.913.550,00
$ 3.000.000,00
$ 2.500.000,00
$ 2.660.000,00
$ 2.000.000,00
$ 1.500.000,00
$ 1.000.000,00
pago
cuota
70 %
crdito
bancario
$ 500.000,00
$ 255.000,00
$0
$ (500.000,00)
$ (1.000.000,00)
$ (1.047.681,96)
$ (1.500.000,00)
INGRESOS ACUMULADOS
10
11
12
13
14
pago
crdito
15
Inversin
mxima
EGRESOS ACUMULADOS
SALDO ACUMULADO
148
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$ 2.913.550,00
$ 2.660.000,00
$
255.000,00
9,59%
8,75%
7,67%
10,94%
$ (1.047.681,96)
149
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FLUJO DE CAJA
Duracin del Proyecto
TOTALES
MESES NUEVO PROYECTO
INGRESOS
INGRESOS POR VENTAS
CRDITO BANCARIO
TOTAL INGRESOS
INGRESOS ACUMULADOS
COSTOS Y GASTOS
TERRENO
Inversin ya realizada en obra
COSTOS DIRECTOS
Total Gastos administrativos
0
$ 2.275.000,00
$ 638.550,00
$ 2.913.550,00
$
$
17.500,00
21.388,89
25.763,89
$
$
17.500,00
17.500,00
$
$
21.388,89
38.888,89
$
$
25.763,89
64.652,78
$ 220.000,00 $ 220.000,00
$ 531.499,01
$ 531.499,01
$ 847.034,92
$ 56.996,61 $
$ 79.550,00
$ 9.895,61
$ 6.965,44
Total Tasas y Garantas
$ 25.777,28
$ 25.777,28
Total Diseos y Estudios
$ 52.000,00
$ 14.893,54
$ 3.710,65
Total Direccin Tcnica
$ 104.000,00
$ 29.787,08
$ 7.421,29
Comision por Ventas
$ 89.000,00
$8.900,00
Pagos por intereses
$ 59.598,00
Gastos de constitucin (2%)
$ 12.771,00
Pago del capital del Crdito Bancario
$ 638.550,00
TOTAL EGRES OS
$ 2.660.000,00
$ 831.852,53
$ 83.993,99
EGRESOS ACUMULADOS
$ 831.852,53
$ 915.846,52
FLUJO DE CAJA
$ (831.852,53) $ (66.493,99) $
SALDO ACUMULADO
$ (831.852,53) $ (898.346,52) $
Etapa de Construccin
4
5
$
$
$
$
30.763,89
638.550,00
669.313,89
733.966,67
36.597,22
43.597,22
$ 36.597,22
$ 770.563,89
$
$
43.597,22
814.161,11
53.895,28 $
$ 6.965,44
88.598,18 $
$ 6.965,44
86.175,40 $ 100.602,19 $
$ 6.965,44
$ 6.965,44
$ 3.710,65
$ 7.421,29
$8.900,00
$ 3.710,65
$ 7.421,29
$8.900,00
$ 3.710,65
$ 7.421,29
$8.900,00
$ 3.710,65
$ 7.421,29
$8.900,00
$5.959,80
7
$
$ 52.347,22
$ 866.508,33
114.910,78 $
$ 6.965,44
$ 3.710,65
$ 7.421,29
$8.900,00
$5.959,80
52.347,22
8
$
64.013,89
$ 64.013,89
$ 930.522,22
9
$
81.513,89
$
81.513,89
$ 1.012.036,11
10
$
116.513,89
$ 116.513,89
$ 1.128.550,00
96.536,84 $
$ 6.965,44
72.368,58 $
$ 6.965,44
80.089,38 $
$ 6.965,44
96.861,68
$ 6.965,44
$ 3.710,65
$ 7.421,29
$8.900,00
$5.959,80
$ 3.710,65
$ 7.421,29
$8.900,00
$5.959,80
$ 3.710,65
$ 7.421,29
$8.900,00
$5.959,80
$ 3.710,65
$ 7.421,29
$8.900,00
$5.959,80
11
$
12
13
52.500,00
$ 1.277.500,00
$
52.500,00
$ 1.181.050,00
$ 1.277.500,00
$ 2.458.550,00
$ 175.000,00
$ 2.633.550,00
$0,00
$5.959,80
$0,00
$5.959,80
175.000,00
$0,00
$5.959,80
14
$
157.500,00
$ 157.500,00
$ 2.791.050,00
$0,00
$5.959,80
15
$
122.500,00
$ 122.500,00
$ 2.913.550,00
$0,00
$12.771,00
$638.550,00
$ 80.892,66
$ 115.595,56
$ 125.943,78
$ 133.559,36
$ 147.867,96
$ 129.494,02
$ 105.325,76
$ 113.046,56
$ 129.818,85
$ 5.959,80
$ 5.959,80
$ 5.959,80
$ 644.509,80
$ 0,00
$ 996.739,18
$ 1.112.334,74
$ 1.238.278,51 $ 1.371.837,88
$ 1.519.705,83 $ 1.649.199,85 $ 1.754.525,61 $ 1.867.572,16 $ 1.997.391,02 $ 2.003.350,82 $ 2.009.310,62 $ 2.015.270,42 $ 2.659.780,22 $ 2.659.780,22
(59.503,77) $
(89.831,67) $
543.370,11 $ (96.962,14) $ (104.270,73) $ (77.146,79) $ (41.311,87) $ (31.532,67) $ (13.304,97) $
46.540,20 $ 1.271.540,20 $ 169.040,20 $ (487.009,80) $ 122.500,00
(957.850,29) $ (1.047.681,96) $ (504.311,85) $ (601.273,99) $ (705.544,72) $ (782.691,52) $ (824.003,38) $ (855.536,05) $ (868.841,02) $ (822.300,82) $ 449.239,38 $ 618.279,58 $ 131.269,78 $ 253.769,78
150
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Con estos indicadores financieros podemos apreciar que existen variaciones entre los
dos escenarios, con financiamiento y sin financiamiento. El flujo con el crdito bancario
nos permite obtener un VAN que aumenta en un 34%, adems de disminuir el punto de
inversin mxima, pero la utilidad disminuye en un 25%.
7.9 Conclusiones
-
El valor actual neto (VAN), tiene un valor positivo y mayor que cero, este valor
es de $61 000 sin apalancamiento, mientras que con apalancamiento este valor es
de $82 000; cabe mencionar que para la inversin que se realiza en la propuesta
(aproximadamente $2 000 000), el valor que obtenemos del VAN es bajo.
151
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Para esta propuesta inmobiliaria, el Ec. Jorge Nicolalde ha optado por levantar la
obra con recursos propios, sin necesidad de recurrir a ningn tipo de
financiamiento.
152
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Flujo puro
VAN
$ 61.033,10 $
Rentabilidad
anual
T IR
Indicadores financieros
Con financiamiento
Observaciones
14%
1,94%
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153
ASPECTOS LEGALES
154
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Ventajas:
-
No se tendra una estructura clara empresarial que otorgue una imagen apropiada a
la empresa.
Riesgos:
-
Como persona natural, esta persona tendra que responder con todo su patrimonio
personal, e incluso podra tener implicaciones penales, lo cual constituye un gran
riesgo.
155
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Ventajas:
-
forma
de
ocupacin
del
suelo,
afectaciones,
http://www.infomipyme.com/Docs/GT/Offline/Registro/ventajasdesventajastipoempresa.html
156
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157
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Trmite Municipal para obtener la acometida del alcantarillado, agua potable y con
la Empresa Elctrica de Quito para la acometida elctrica.
158
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CONCEPTO
ESTADO
completo
completo
completo
completo
Planificacin
completo
completo
Construccin
Prefactibilidad
completo
completo
completo
completo
en proceso
Promocin y ventas
pendiente
pendiente
pendiente
pendiente
pendiente
Permiso de habitabilidad
Licencia para declaratoria de propiedad
horizontal
Suscripcin de escrituras de traslado a nuevos
propietarios
Escrituras de declaracin de propiedad horizontal
Cierre de contratos con proveedores
Liquidacin de contratos y actas de finiquito de
todo el personal
Actas de entrega viviendas
pendiente
pendiente
pendiente
pendiente
pendiente
pendiente
159
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$
204,21
$
29,30
$
853,11
$ 20.478,00
$ 3.602,00
$
156,80
$
140,00
Total
$ 25.000,00
8.9 Conclusiones
-
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160
GERENCIA DE PROYECTOS
161
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9.1 Antecedentes
Gerencia de proyectos es la disciplina de organizar y administrar los recursos, de
forma tal que un proyecto dado sea terminado completamente dentro de las restricciones
de alcance, tiempo y coste planteados a su inicio. Dada la naturaleza nica de un
proyecto, en contraste con los procesos u operaciones de una organizacin, administrar
un proyecto requiere de una filosofa distinta, as como de habilidades y competencias
especficas. De all la necesidad de la disciplina Gerencia de Proyectos.
9.2.1
De
Gerencia.com
(2011):
Gerencia
http://www.degerencia.com/tema/gerencia_de_proyectos
de
Proyectos.
Obtenido
de:
162
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Identificar a todas las personas que forman parte del grupo de interesados, para
poder administrarlas adecuadamente de acuerdo a su inters e importancia; estas
personas seran clientes internos y externos, proveedores, especialistas que
intervinieron en los diseos, mano de obra, personal de oficina, entre otros.
9.2.2
Entre los pasos iniciales es necesario desarrollar el Acta de Constitucin del Proyecto,
la cual incluye el Resumen Ejecutivo, una visin general del Proyecto, objetivos, el alcance
del proyecto, entre otros; a continuacin se presentan los principales puntos que pasaran a
formar parte del Acta para el Conjunto Residencial Monte Fioralle:
163
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Resumen Ejecutivo
Objetivos
Se encuentra al principio del documento y contiene los puntos principales que se desarrollan para
determinar la viabilidad del negocio, como el entorno macroeconmico, anlisis de mercado, la
competencia, componente arquitectnico, costos, estrategia comercial, anlisis financiero,
componente legal y direccin de proyectos.
Dar a conocer una nueva marca que ofrece productos inmobiliarios de calidad.
Comenzar a posicionarnos en el mercado inmobiliario como una empresa que ofrece soluciones
habitacionales con un excelente diseo arquitectnico, excelentes prestaciones, que es capaz de
satisfacer completamente las necesidades del cliente.
Empezar a tener presencia en el mercado de viviendas al norte de la ciudad de Quito
Construir un conjunto conformado por 12 departamentos y 7 casas dentro de un tiempo
determinado, de acuerdo a un cronograma propuesto.
Construir todas las reas comunales que se encuentran dentro de la propuesta.
Cumplir con los estndares de calidad, establecidos, como en este caso acabados orientados a
segmento medio.
Cumplir con el cronograma de ventas, apuntando a disminuir el nmero de meses de ventas en 3
Cumplir a cabalidad con todas las ordenanzas establecidas por el Municipio del Distrito
Metropolitano de Quito
Se crearn 12 departamentos de un rea promedio de 138 m2, construidos en base a los planos
arquitectnicos establecidos y a un determinado cuadro de acabados, no se manejar ningn tipo
de cambio que requiera ampliaciones.
Se crearn 7 casas con un rea promedio de 140 m2, construidas en base a un cuadro de
acabados determinado y a los planos arquitectnicos registrados y aprobados por el municipio, que
contarn adems con jardines, 2 estacionamientos descubiertos y patio de servicio, no se manejar
ningn tipo de ampliacin para las viviendas.
Alcance
Se construirn las diversas zonas comunales del proyecto, las cuales son: reas verdes recreativas,
saln comunal, cisterna, generador, reas de circulacin cubiertas, bbq.
El mantenimiento de las zonas comunales, as como de cada una de las unidades habitacionales,
correr a cargo de los dueos que adquieran la vivienda.
La empresa se encargar de los siguientes aspectos: de la planificacin, de la contratacin de
especialistas para el diseo de los estudios que requiere la edificacin, y de la revisin de estos
estudios.
La empresa se encargar de la verificacin de calidad y el control de obra.
La empresa se encargar de la contratacin de la publicidad
La empresa no se har cargo de las ventas del proyecto, solo de la supervisin de la inmobiliaria,
que se har cargo de las ventas y de todos los procesos que implican esta actividad.
La empresa controlar la adecuada entrega de cada uno de los bienes inmuebles.
164
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Esfuerzo estimado en
horas
Costo estimado
El costo estimado del proyecto es igual a $ 1 935 000, que incluye costos directos, costos indirectos,
y el terreno para el desarrollo inmobiliario.
Duracin estimada
La duracin estimada de la totalidad del proyecto, que incluye la etapa de construccin restante,
la etapa de ventas, y entrega de las casas es de 15 meses.
Suposiciones
Se supone que las condiciones econmicas del pas son favorables para el desarrollo inmobiliario.
Se supone que no existitrn problemas, ni inconvenientes en el desarrollo del proyecto, ya que se
han realizado todos los estudios previos.
El plan financiero ha sido correctamente elaborado por lo que se ha planificado un correcto manejo
de recursos para el proyecto, y no se contar con problemas de ninguna ndole.
Riesgos
En base al estudio de mercado realizado se supone que el proyecto ser vendido dentro del tiempo
estipulado lo que nos permitir alcanzar los indicadores econmicos planeados, uno de los
mayores riesgos que se corre es que no se cumpla este postulado.
Que exista factores econmicos externos negativos que incrementen los costos de los materiales,
a tal punto que la propuesta sea financieramente inviable
Familias comprendidas entre 3 a 4 personas, ingresos familiares mensuales entre $850 y $3200
Edades de los jefes de familia comprendidas entre 25 y 45 aos, empleados con cargos medios
y medios altos, o propietarios de negocios medianos.
Edades de los jefes de familia comprendidas entre 25 y 45 aos, empleados con cargos medios
y medios altos, o propietarios de negocios medianos.
El programa arquitectnico que buscan se encuentra dentro de los siguientes parmetros: 3.3
dormitorios, 2.1 baos, 1.4 estacionamientos, cuarto de lavado y cuarto de aseo.
El diseo tomado para esta organizacin est basado en una estructura funcional
planteada en el texto de Stephen Robbins, se tiene una cabeza de la organizacin que es el
Patrocinador del Proyecto, que tiene comunicacin inmediata con el Director de Proyecto,
cabe sealar que el Patrocinador es quien toma las decisiones finales, y el Director de
Proyecto es la persona encargada de planificar, organizar, dirigir y controlar el
cumplimiento de objetivos y metas.
165
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Es importante que dentro del Acta de Constitucin del proyecto exista el detalle de las
organizaciones que se encuentran implicadas en las diferentes etapas del desarrollo del
proyecto, como planificacin, ejecucin, comercializacin y ventas, y cierre del proyecto;
para poder administrarlas de la mejor manera, estas organizaciones son:
Organizaciones implicadas
Organizacin
Municipio de Quito
EMMAP Q
Empresa elctrica Quito
T ipo de afectacin
Aprobacin de planos y trmites
Acometida Agua potable
Acometida Elctrica
167
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El inters de la organizacin
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9.3.1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
DESCRIPCION
TRABAJOS PRELIMINARES
INSTALACIONES PROVISIONALES
MOVIMIENTO DE TIERRAS
HORMIGON
HIERRO ESTRUCTURAL
PAREDES
ENLUCIDOS
REVESTIMIENTOS
INSTALACIONES SANITARIAS
SISTEMA DE AGUA POTABLE
APARATOS SANITARIOS
SISTEMA ELECTRICO Y TELEFONICO
SISTEMA DE GAS
PINTURA
CARPINTERIA
CERRAJERIA
VENTANERIA
EQUIPOS ESPECIALES
OBRAS EXTERIORES
AMBIENTACION
LIMPIEZA DE LA OBRA
ASCENSOR
TOTAL COSTOS DIRECTOS
COSTO
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
3.942
15.244
67.823
197.815
258.388
99.851
54.275
87.472
31.209
38.485
35.721
55.000
18.000
63.709
83.608
77.930
61.672
9.690
56.401
4.280
3.000
40.000
1.365.000
% SOBRE
COSTO DIRECTO
% SOBRE
COSTO TOTAL
0,29%
1,12%
5,0%
14,5%
18,9%
7,3%
4,0%
6,4%
2,3%
2,8%
2,6%
4,0%
1,3%
4,7%
6,1%
5,7%
4,5%
0,7%
4,1%
0,3%
0,2%
2,9%
99,9%
0,20%
0,79%
3,5%
10,2%
13,4%
5,2%
2,8%
4,5%
1,6%
2,0%
1,8%
2,8%
0,9%
3,3%
4,3%
4,0%
3,2%
0,5%
2,9%
0,2%
0,2%
2,1%
70,5%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
DESCRIPCION
COSTO
Guachimn
Consumo de energa elctrica
Consumo telefnico
Consumo de agua potable
Contadora
Direccin Tcnica
Vehculo
Oficina
Publicidad
Gastos administrativos
Imprevistos
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
Tasas - Garantias - CAE-IMQ-CBOM-CICP-EEQ-ANDINATEL
Comisin por ventas
$
Diseos Arquitectnico-Estructural-Instalaciones
$
Residente
$
Gerencia de Proyecto + Honorarios de Construccin$
% SOBRE
COSTO INDIRECTO
% SOBRE
COSTO TOTAL
1.500
1.000
1.000
1.000
6.250
14.000
1.000
3.000
45.000
1.800
18.000
25.000
89.000
52.000
20.000
70.000
0,43%
0,29%
0,29%
0,29%
1,79%
4,00%
0,29%
0,86%
12,86%
0,51%
5,14%
7,14%
25,43%
14,86%
5,71%
20,00%
0,08%
0,05%
0,05%
0,05%
0,32%
0,72%
0,05%
0,16%
2,33%
0,09%
0,93%
1,29%
4,60%
2,69%
1,03%
3,62%
350.000
99,9%
18,1%
TERRENO
220.000
11,37%
11,37%
1.935.000
99,90%
170
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El costo del edificio asciende a $1 935 000, en los siguientes grficos podemos
apreciar que los costos directos del proyecto inciden en un 71 % en el costo total del
proyecto, los costos indirectos tienen una representacin del 18%; los mismos que se
encuentran dentro de los rangos manejados en los proyectos inmobiliarios en la ciudad de
Quito para segmento medio; mientras que el terreno tiene una representacin del 11%.
ITEM
DESCRIPCION
1 COSTOS DIRECTOS
2 COSTOS INDIRECTOS
3 TERRENO
TOTAL
COSTO
$ 1.365.000
$ 350.000
$ 220.000
71%
18%
11%
$ 1.935.000
100%
TERRENO $ 220.000 ,
11%
COSTOS
INDIRECTOS $
350.000 , 18%
COSTOS DIRECTOS $
1.365.000 , 71%
TERRENO $ 220.000
171
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9.3.2
mes 11
mes 12
mes 13
mes 14 mes 15
10 MESES
PROMOCIN Y VENTAS DEL PROYECTO
13 MESES
ENTREGA DE LOS INMUEBLES - CIERRE DEL PROYECTO
5 MESES
La obra restante del Conjunto Habitacional Monte Fioralle tiene una duracin
aproximada de 10 meses, haciendo uso del Mtodo Delphi se calcul las horas hombre de
esfuerzo estimadas para la edificacin en 40 000 horas/hombre. Para este clculo se
consideraron las diferentes etapas constructivas con sus tiempos y movimientos.
9.3.3
172
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Fecha
Junio del 2011
Julio del 2011
Abril del 2012
Mayo del 2012
Agosto del 2012
Septiembre del 2012
Septiembre del 2012
173
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Cabe recalcar que es necesario explicar el propsito de cada una de las reuniones, y
tambin establecer el resultado de las mismas.
9.7 Conclusiones
-
La Gerencia de Proyectos es una herramienta que nos permite optimizar todos los
procesos, as como el manejo de recursos, el manejo del personal y el manejo del
cronograma; adems que nos permite definir claramente objetivos, metas; cabe
destacar que en el caso del Conjunto Habitacional Monte Fioralle, lo que se intenta
es lo siguiente:
Lograr un proyecto que sea rentable basndonos en el indicador del VAN del
proyecto.
Cumplir con el tiempo estimado para la duracin del proyecto el cual equivale a 15
meses y dentro de los costos estimados.
Adems se intenta comenzar a crear una marca que refleje calidad, solidez y
confianza en los clientes.
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10 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
174
175
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Del anlisis de los competidores se obtuvo que los aspectos a corregir son los
relacionados con la promocin y publicidad, y servicio al cliente que en este caso
es nula.
El proyecto Monte Fioralle cuenta con atributos importantes que debe explotar en
la etapa de comercializacin, los cuales son: la ubicacin y sus visuales, la calidad
en el diseo y armona espacial.
El costo total del proyecto es igual $ 1 935 000, el costo de construccin por m2
de rea bruta es igual a $552. Cabe destacar que el costo por m2 de rea til es
176
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igual a $712, es decir que cada rea de departamento absorbe los costos por todas
las prestaciones que el edificio de departamentos tiene como estacionamientos
cubiertos, ascensor, circulaciones, entre otras; lo que ocasiona que el precio de
cada departamento sea mayor, claro en concordancia a lo anteriormente
nombrado.
177
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Flujo puro
VAN
$ 61.033,10 $
Rentabilidad
anual
T IR
Indicadores financieros
Con financiamiento
Observaciones
14%
1,94%
El valor actual neto (VAN), tiene un valor positivo y mayor que cero, este valor
es de $61 000 sin apalancamiento, mientras que con apalancamiento este valor es
de $82 000; cabe mencionar que para la inversin que se realiza en la propuesta
(aproximadamente $2 000 000), el valor que obtenemos del VAN es bajo.
178
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179
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Para esta propuesta inmobiliaria, el Ec. Jorge Nicolalde ha optado por levantar la
obra con recursos propios, sin necesidad de recurrir a ningn tipo de
financiamiento.
10.5 Recomendaciones
Las recomendaciones que se haran para la propuesta, seran las siguientes:
Optimizar los costos de produccin, de tal forma que la relacin precio costo sea
mejor.
Optimizar los procesos, para de esta forma poder optimizar el tiempo de trabajo,
que nos permitir conseguir un mejor VAN de la propuesta.
Manejar una poltica de precios orientada a todos los atributos que est
ofreciendo este producto inmobiliario.
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11 ANEXOS
180
181
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En una escala % indique la importancia que Ud. considera que el comprador le da a los
siguientes atributos de una empresa: (la sumatoria de todos los porcentajes debe dar un total del
100%).
------------
------------
-----------
-----------
Datos Generales
Actividad de su empresa: -----------------------------------------------------Sector en el que opera su empresa: -------------------------------------------Nivel socio econmico al cul se dirigen sus proyectos: ---------------------
182
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En una escala % indique la importancia que Ud. considera que el comprador le da, en el
momento de adquirir una vivienda, a los siguientes atributos: (la sumatoria de todos los porcentajes
debe dar un total del 100%).
------------
------------
------------
-----------
Datos Generales
Actividad de su empresa:
--------------------------------------------------
Sector en el que opera su empresa: ------------------------------------------------Nivel socio econmico al cul se dirigen sus proyectos: --------------------------
183
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17-abr-2011
Ficha de informacin
DATOS GENERALES
Nombre del proyecto
El Portal de Florencia
Tipo de vivienda
Casas
Promotor
Direccin
ENTORNO Y SERVICIOS
Bellavista de Carretas
Actividad predominante
residencial
Barrio en consolidacin, conjuntos habitacionales
nuevos y algunas edificaciones en mal estado.
Parroquia
Uso de suelo
Residencial 1
Calle principal
Calle Capri
Supermecados
Calle secundaria
Calle N74-B
Colegios
si
Esquinero
si
Transporte pblico
si
Tipo de terreno
pendiente pronunciada
Bancos
medianamente cercanos
Servicios cercanos
si
Edificios pblicos
no
Servicios recreacionales
no
Estructura
50% Mampostera
Avance de la obra
Tipos de unidades
Hormign armado
bloque de concreto
REAS COMUNALES
INFORME DE VENTAS
Saln comunal
si
No de unidades
reas verdes
si
No de unidades disponibles
9 unidades Tipo B
78
guardiana
si
ene-11
juegos infantiles
si
sep-10
cisterna
si
otros
20 estacionamientos visitas
7 estacionamientos
discapacitados
cuarto para basura
Rtulo en el proyecto
si
Volantes
si
Valla publicitaria
si
Salas de ventas
si
Revistas
si
Pgina web
si
PROMOCIN
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VIVIENDA TIPO A
DETALLE
3 No de baos sociales
No de pisos
4 Terraza
No de dormitorios
No de baos completos
3 Estacionamiento
ACABADOS Y VIVIENDA
Pisos en reas sociales piso flotante
Muebles de cocina
alfombra
Muebles en baos
Pisos en dormitorios
Pisos en baos
cermica
Tumbado
Pared en baos
cermica
Paredes
Pared en cocinas
cermica
Grifera y Sanitarios
Ventanera y puertas
aluminio y mdf
Tina de bao
Mesones
granito
Calefn
FORMA DE PAGO
Reserva
5%
$ 5.007,95
Entrada, crdito directo
25%
$ 25.039,73
Saldo crdito bancario
70%
$ 70.111,23
Banco
Cualquier Institucin Bancaria
PRECIOS
rea m2
precio
Vivienda Tipo A
143,70
$ 100.158,90
Estacionamiento
incluido en el precio de casa
No de pisos
No de dormitorios
1
1
2
mdf
mdf
pintado
estucadas y pintadas
grifera FV, sanitarios FV
si, en un dormitorio
si
valor m2
No de baos completos
$ 697,00
1
0
3 Estacionamiento
2
ACABADOS Y VIVIENDA
Pisos en reas sociales piso flotante
Muebles de cocina
mdf
Pisos en dormitorios
alfombra
Muebles en baos
mdf
Pisos en baos
cermica
T umbado
pintado
Pared en baos
cermica
Paredes
estucadas y pintadas
Pared en cocinas
cermica
Grifera y Sanitarios
grifera FV, sanitarios FV
Ventanera y puertas
aluminio y mdf
T ina de bao
si, en un dormitorio
Mesones
granito
Calefn
si
FORMA DE PAGO
Reserva
5%
$ 4.608,45
Entrada, crdito directo
25%
$ 23.042,25
Saldo crdito bancario
70%
$ 64.518,30
Banco
Cualquier institucin bancaria
PRECIOS
rea m2
precio
valor m2
Vivienda Tipo B1
133,00
$ 92.169,00
$ 693,00
Estacionamiento
incluido en el precio de casa
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No de pisos
No de dormitorios
3 Estacionamiento
ACABADOS Y VIVIENDA
Pisos en reas sociales piso flotante
Muebles de cocina
Pisos en dormitorios
alfombra
Muebles en baos
Pisos en baos
cermica
T umbado
Pared en baos
cermica
Paredes
Pared en cocinas
cermica
Grifera y Sanitarios
Ventanera y puertas
aluminio y mdf
T ina de bao
Mesones
granito
Calefn
FORMA DE PAGO
Reserva
5%
$ 4.608,45
Entrada, crdito directo
25%
$ 23.042,25
Saldo crdito bancario
70%
$ 64.518,30
Banco
PRECIOS
rea m2
precio
Vivienda Tipo B1
133,00
$ 92.169,00
Estacionamiento
incluido en el precio de casa
1
0
No de baos completos
2
mdf
mdf
pintado
estucadas y pintadas
grifera FV, sanitarios FV
si, en un dormitorio
si
valor m2
$ 693,00
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ITEM
DESCRIPCION
OBRA BASICA
TRABAJOS PRELIMINARES
11015 Limpieza y Desalojo a mquina
11020 Replanteo General y Nivelacion
11050 Desalojo de escombros (aprox.)
12020
12220
12230
12240
INSTALACIONES PROVISIONALES
Guachimana-bodega-oficina
Cisterna
Transporte
Herramientas menores
PRECIO
UNITARIO
UNIDADCANTIDAD
m
m
m
2.800,00 $
1.143,00 $
464,40 $
m
Ud
mes
Global
80,00
1,00
25,00
1,00
0,80
0,40
2,68
$
$
$
2.240,00
457,20
1.244,59
31,17
5.000,00
150,00
4.000,00
$
$
$
$
2.493,60
5.000,00
3.750,00
4.000,00
3,11
4,20
$
$
44.491,40
10.500,00
8,02
5,12
2,68
$
$
$
1.487,23
4.147,20
7.196,98
$
$
$
$
$
$
$
0,43
115,00
125,00
230,00
120,00
170,00
103,00
$
$
$
$
$
$
$
23.748,90
10.662,80
3.108,75
51.570,60
5.556,00
30.469,10
72.698,43
159.498,95 $
750,00 $
1,62
2,70
258.388,30
55,00
12,70
7,80
8,00
8,50
5,76
1,00
1,50
26,98
69,03
20,88
23,00
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
7.920,00
36.195,00
7.576,48
15.962,72
23.821,15
1.816,02
2.310,00
672,00
674,50
483,21
1.446,98
972,90
$
$
$
$
MOVIMIENTO DE TIERRAS
13010 Excavacin y des alojo a mquina
m
14.305,92 $
13120 Excavacin a mano de plataformas (desbanque)
m
2.500,00 $
m
13140 Excavacin a mano de plintos
m
185,44 $
13310 Relleno compactado
m
810,00 $
13320 Desalojo de tierra
m
2.685,44 $
21105
21110
21310
21510
21610
21710
21910
ESTRUCTURA
HORMIGON
bloque de alivianamiento
Plintos
Cadenas
Muros
Escaleras
Columnas
Vigas y Losa
HIERRO ESTRUCTURAL
22010 Acero de refuerzo
malla electrosoldada
32010
32110
32310
32320
32330
32510
32520
32525
32530
32550
32580
32590
u
m
m
m
m
m
m
u
Kg
m2
COSTO
DIRECTO
55.230,00
92,72
24,87
224,22
46,30
179,23
705,81
ALBAILERA
PAREDES
Cimientos de piedra
m
144,00
Contrapisos de hormign
m
2.850,00
Mampostera bloque 10cm
m
971,34
Mampostera bloque 15cm
m
1.995,34
Mampostera bloque 20cm
m
2.802,49
Dinteles de hormign
m3
315,28
Picado y corchado de regatas
m
2.310,00
Empotramiento de elementos de cerrajera m
448,00
Cajas de revisin
Ud
25,00
Lavandera
Ud
7,00
Borde de humedad
m
69,30
Canal de hormign en pis o recolector de aguas
m lluvias42,30
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
189
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33010
33020
33030
33040
33050
33510
33530
33540
33550
ENLUCIDOS
Enlucido Vertical interior
m
4.464,82
Enlucido Vertical exterior
m
1.304,35
Enlucido horizontal
m
1.030,00
Masillado con impermeabilizante (cubiertasm
y terrazas)
1.004,59
Masillado de pisos
m
1.097,69
Medias caas
m
66,08
Alfeizer
m
382,63
Filos
m
4.859,68
Colocacin de cajetines
Ud
1.400,00
34010
34020
34110
34120
34125
34140
34140
REVESTIMIENTOS
Cermica en paredes (nacional)
Cenefas
Cermica en pisos (nacional)
Porcelanato
Barrederas de porcelanato
Piso flotante
Cielo raso gypsum
m
m
m
m
m
m
m
725,32
416,71
246,88
20,29
22,68
1.791,67
2.763,87
$
$
$
$
$
$
$
$
$
6,16
5,11
5,40
6,30
5,50
2,17
18,62
2,00
1,00
$
$
27.503,30
6.665,23
$
$
$
$
$
$
6.328,92
6.037,30
850,00
720,00
4.320,00
1.850,00
$
$
$
$
$
$
22,40
7,50
16,50
38,50
8,50
12,50
14,71
$
$
$
$
$
$
$
16.247,21
3.125,33
4.073,52
781,17
192,78
22.395,88
40.656,56
31.208,54
38.484,60
$
$
31.208,54
38.484,60
120,00
80,00
145,00
60,00
130,00
242,20
180,00
6,20
25,00
17,00
10,00
30,00
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
7.800,00
240,00
9.425,00
180,00
2.470,00
4.601,80
8.280,00
520,80
1.150,00
323,00
130,00
600,00
Global
1,00 $ 55.000,00
55.000,00
SISTEMA DE GAS
48020 Gas Centralizado
Global
1,00 $
18.000,00
18.000,00
$
$
$
$
$
$
$
$
$
9.376,13
3.000,01
17.346,96
10.934,28
3.640,00
4.095,00
2.047,50
13.269,10
ACABADOS
PINTURA
51010 Pintura Interior
51020 Pintura exterior
51040 Esmaltes en pasamanos
m
m
m
4.464,82 $
1.304,35 $
1.679,28 $
2,10
2,30
10,33
51110
51115
51120
51130
51230
m
m
m
m
m
4.859,68
260,00
910,00
910,00
5.769,17
2,25
14,00
4,50
2,25
2,30
Impermeabilizacin de filos
Tratamiento de humedades
Sellado de fisuras
Resane de filos
Estucado de paredes
$
$
$
$
$
190
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52010
52020
52030
52050
52060
52070
CARPINTERIA
Puerta principal
Puertas interiores
Puertas de salida a patio o terraza
Muebles de cocina
Muebles de bao
Closets
Ud
Ud
Ud
Ud
Ud
m
19,00
178,00
14,00
19,00
65,00
294,34
$
$
$
$
$
$
185,00
95,00
80,00
1.100,00
130,00
111,14
$
$
$
$
$
$
3.515,00
16.910,00
1.120,00
20.900,00
8.450,00
32.712,50
53010
53020
53030
53035
53050
53060
53070
53510
CERRAJERIA
Cerradura principal
Cerradura dormitorio
Cerradura bao
Bisagra de Vayven
Cerradura elctrica
Cancam os de tendedero
Placa apoya manos para puerta de vayven
Pasam anos metlicos
Ud
Ud
Ud
Ud
Ud
Ud
Ud
m
19,00
94,00
65,00
19,00
1,00
140,00
19,00
1.679,28
$
$
$
$
$
$
$
$
42,00
39,00
35,00
15,00
100,00
4,00
45,00
40,00
m
m
15,00 $
18,00 $
70,00
65,00
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
798,00
3.666,00
2.275,00
285,00
100,00
560,00
855,00
67.171,20
1.050,00
1.170,00
m2
665,16 $
91,50
18,00 $
45,00
$
$
$
60.862,14
810,00
55080
55085
55090
55100
55120
55200
EQUIPOS ESPECIALES
Extractor de olores
Extractor de olores de bao
Extinguidor de incendios
Motor elctrico para puerta corrediza
Controles remotos
Gabinete contra incendio
Ud
Ud
Ud
Ud
Ud
Ud
19,00
34,00
16,00
1,00
19,00
6,00
$
$
$
$
$
$
170,00
45,00
35,00
1.800,00
50,00
270,00
$
$
$
$
$
$
3.230,00
1.530,00
560,00
1.800,00
950,00
1.620,00
56010
56020
56120
56210
56320
OBRAS EXTERIORES
Resanteo
Base y Sub-base
Encem entado exterior
Cerram ientos
Encespado
m
m
m
m
m
320,00
435,18
2.334,59
545,75
271,50
$
$
$
$
$
1,80
10,50
6,46
65,00
2,58
$
$
$
$
$
576,00
4.569,39
15.081,45
35.473,75
700,48
AMBIENTACION
57060 Postes ornamentales
57070 Apliques exteriores de pared
57080 Dicroicos
Ud
Ud
Ud
20,00 $
20,00 $
80,00 $
160,00
22,00
8,00
$
$
$
3.200,00
440,00
640,00
Global
Global
1,00 $
1,00 $
1.800,00
1.200,00
$
$
1.800,00
1.200,00
Ud
1,00 $
40.000,00
40.000,00
LIMPIEZA DE LA OBRA
59010 Limpieza de pisos
59020 Limpieza de vidrios
ASCENSOR
$ 1.365.000,00
191
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
90020
90040
90050
90060
90080
90090
90100
90110
90120
90130
90140
90160
90170
90180
90210
90220
GASTOS ADMINISTRATIVOS
Guachimn
Global
1,00 $
Consumo de energa elctrica
MES
25,00 $
Consumo telefnico
MES
25,00 $
Consumo de agua potable
MES
25,00 $
Global
Contadora
25,00 $
Direccin Tcnica
Global
1,00 $
Vehculo
MES
25,00 $
Oficina
Global
1,00 $
Global
Publicidad
1,00 $
Gastos adm inistrativos
Global
1,00 $
Im previstos
2% de CD
1,00 $
Tasas - Garantias - CAE-IMQ-CBOM-CICP-EEQ-ANDINATEL
Global
1,00 $
Global
Comisin por ventas
1,00 $
Diseos Arquitectnico-Estructural-Instalaciones
Global
1,00 $
Residente
MES
25,00 $
Gerencia de Proyecto + Honorarios de Construccin
Global
1,00 $
TOTAL COSTOS INDIRECTOS
TERRENO
COSTO TOTAL PROYECTO
3.116,50 $
1.500,00
40,00
40,00
40,00
250,00
14.000,00
40,00
3.000,00
45.000,00
1.800,00
18.000,00
25.000,00
89.000,00
52.000,00
800,00
70.000,00
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
1.500,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
6.250,00
14.000,00
1.000,00
3.000,00
45.000,00
1.800,00
18.000,00
25.000,00
89.000,00
52.000,00
20.000,00
70.000,00
350.000,00
70,00
220.000,00
$ 1.935.000,00
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
12 REFERENCIAS
USFQ UPM
Maestra en Direccin de Inmobiliarias y Constructoras
Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
193
Informe de
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Vernica Luca Guerra Rosero, 2011
194