DEFINICIN DE PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS

Artculo 18.- Dimensin de manzanas: es el rea que ocupa un lote o conjunto

de lotes, limitado(s) por vas vehiculares en todos sus frentes. El rea mnima
de manzana es de una (1) hectrea. El mximo de manzana es de 3000 metros
lineales. Aplicable en toda habilitacin urbana nueva, excepto en islas rusticas
menores a un hectreas.
Las
zonas
de
Reglamentacin
Especial
de
Tipo
Reurbanizacin,
establecen reas mnimas de manzana de acuerdo a las caractersticas viales
de su contexto inmediato.

Articulo 19.- Es el rea mxima de las vas vehiculares en una habilitacin

urbana. No debe superar el 25% del rea total del terreno y es aplicable en
toda habilitacin urbana nueva mayor a una hectrea. Se excluye el rea de
bermas de 25 mts, o ms de ancho, que pueden ser consideradas como
aportes de recreacin pblica. La habilitacin urbana debe incluir una red
alternativa de ciclovas y alamedas peatonales interconectadas, cuyas
reas no se incluyen en el conteo del 25% de las vas vehiculares

Articulo 20.- Terrenos habilitados destinados a recreacin publica ya servicios

pblicos complementarios de educacin y otros fines, en lotes regulables

edificables, que deben inscribirse a favor de la institucin beneficiada, y que

son cedidos a ttulo gratuito por el propietario de un terreno rustico como
consecuencia del proceso de habilitacin urbana.

Las reas de los de aportes se calculan como porcentajes del rea bruta del
terreno a habilitar, menos las reas que deban cederse para vas expresas,
arteriales y colectoras y para reservas para obras de carcter regional o
provincial. En el caso de recreacin publica, se incluye el rea de bermas
centrales cuyo ancho sea igual o mayor a25 m en vas vehiculares.

Articulo 21.- lote mnimo: Lote es el terreno urbano producto de un

proceso de habilitacin urbana, se norma el rea mnima que debe tener el
lote en caso de sub-divisin o de una habilitacin urbana, para beneficiarse de
los parmetros edificatorios que corresponden a su zonificacin. En reas
consolidadas, los lotes cuyas reas son menores a las mnimas normadas
tambin se benefician de los parmetros edificatorios y,en el caso de densidad,
de modo proporcional a su rea

Articulo 22.- frente mnimo: Frente del lote es el lidero que limita
con un acceso vehicular o peatonal. Se norma el frente mnimo que debe
tener el lote en caso de sub- divisin o de nueva habilitacin urbana, para
beneficiarse de los nuevos parmetros edificatorios que corresponden a
su zonificacin. A efectos de determinar el frente mnimo en lotes con ms de

un frente, se considera el que da a la va de mayor jerarqua o el que da al

ingreso principal de la edificacin.

Articulo 23.- usos:

Unifamiliar: unidad de vivienda sobre un lote nico.
Bifamiliar: edificacin nica con dos unidades de vivienda, que
mantienen la copropiedad del terreno y de las reas de servicios comunes.

Multifamiliar: edificacin nica con tres unidades de vivienda, que mantienen la

copropiedad del terreno y de las reas de servicios comunes.

 Conjunto residencial: grupo de viviendas compuesto de dos o ms

edificaciones
independientes
propiedad

(opcionalmente

interconectadas),

con

predios

de

exclusiva y que comparten bienes comunes bajo el rgimen de copropiedad.

Articulo 24.densidad neta: Es el Parmetro

Fundamental
que
establece la concentracin humana en la diferentes zonas de uso residencial
de la ciudad, a nivel de lote, en trminos de HABITANTES POR HECTAREA,
como base para el clculo del nmero mximo de personas que pueden
habitar un lote de uso de vivienda, de los equipamiento urbanos, de la
dotacin de servicios, del ordenamiento vial y del ratio de rea verde por
persona.
La densidad neta tambin se aplica a lotes comerciales compatibles con
zonificacin residencial, cuando aquellos sean destinados parcialmente
a uso residencial, de conformidad con los cuadros N1 y N2 de la NORMA
ZUS.02, capitulo XI, pginas 24 y 25 Para calcular nmero mximo de personas
que pueden vivir en un lote residencial, se multiplica el rea del lote en
hectreaspor
la
Densidad
Neta
establecida
como Parmetro
Edificatoria de la Zona Residencial. Para calcular el nmero mximo de
unidades de vivienda que se pueden proyectar en un lote residencial, se divide
el nmero mximo de personas entre el nmero de personas por vivienda. De
acuerdo a las siguientes relaciones:

Vivienda de 1 dormitorio 2 habitantes

Vivienda de 2 dormitorios 3 habitantes
Vivienda de 3 o ms dormitorios 5 habitantes
Para efectos de este clculo, en viviendas de 1 o 2 dormitorios, las Comisiones
Tcnicas y/o los Revisores Urbanos consideran como dormitorio adicional
cualquier ambiente cuyas dimensiones y condiciones sean adecuadas para la
funcin de dormir, tipo biblioteca, estudio, cuarto de msica, cuarto de
costura , deposito, gimnasio, etc.
El artculo 5, captulo 2 de la NORMA BP.01 BUENAS PRACTICAS del ttulo III,
paginas 32, se contemplan Tolerancias en el clculo de la Densidad,

por Promocin a la Densificacin, solo par lotes con rea igual o mayor al
mnimo indicado en el Cuadro Resumen de Zonificacin.
Para cualquier proyecto que incluya uso residencial en lote menor al mnimo
normado, el Parmetro de Densidad Neta disminuir proporcionalmente al rea
del lote, considerando el Lote Mnimo normado como 100%.La Densidad Neta
tambin se aplica a lotes urbanos de uso comercial, de acuerdo a su
compatibilidad con el uso residencial, establecida en este Reglamento.
Las Zonas de Reglamentacin Especial de tipo Renovacin Urbana,
Densificacin Y Reurbanizacin, establecen sus respectivas tolerancias de
promocin a la densificacin.
Los miembros de las Comisiones Tcnicas y/o los Revisores Urbanos
verifican
el cumplimiento de este parmetro con la Tabla de caculo de
habitantes por lote del portal web de PLANDET (www.plandet.gob.pe) y, en
seal de conformidad, adjuntan en sus informes las respectivas tablas impresas
ejemplo
CALCULO DE DENSIDADES:
EJEMPLO 1:
EDIFICIO MULTIFAMILIAR
N DE DEPARTAMENTOS: 10
N DE DORMITORIOS DE C/DEPARTAMENTO: 3
SUPERFICIE DEL TERRENO: 300 m2
NORMA A.020 del RNE, Artculo 5:
Vivienda Nmero de Habitantes
De un dormitorio 2
De dos dormitorios 3
De tres dormitorios o ms 5
Primero: CONVERTIR LA SUPERFICIE DE TERRENO EXPRESADA EN M2 A
HECTAREA
300/10000 = 0.03 ha
Segundo: CALCULAR EL N DE HABITANTES EN EL EDIFICIO:
10 X 5 = 50 HABITANTES
Tercero: REALIZAR EL CALCULO DE DENSIDAD POBLACIONAL PARA EL
PROYECTO
50/0.03 = 1,666.66 se redondea a 1,667 Hab/Ha.

EJEMPLO 2:
CONJUNTO RESIDENCIAL
N DE DEPARTAMENTOS: 90
N DE DORMITORIOS DE C/DEPARTAMENTO: 60 DPTOS. CON 3 DORMITORIOS
30 DPTOS. CON 2 DORMITORIOS
SUPERFICIE DEL TERRENO: 1500 m2
NORMA A.020 del RNE, Artculo 5:
Vivienda

Nmero de Habitantes

De un dormitorio 2
De dos dormitorios 3
De tres dormitorios o ms 5
Primero: CONVERTIR LA SUPERFICIE DE TERRENO EXPRESADA EN M2 A
HECTAREA
1500/10000 = 0.15 ha
Segundo: CALCULAR EL N DE HABITANTES EN EL EDIFICIO:
60 X 5 = 300 HABITANTES
30 X 3 = 90 HABITANTES
TOTAL = 390 HABITANTES
Tercero: REALIZAR EL CALCULO DE DENSIDAD POBLACIONAL PARA EL
PROYECTO
390/0.15= 2,600 Hab/Ha.

Articulo 25.- coeficiente de edificacin: Factor por el que se multiplica el rea

de un terreno urbano y cuyo resultado es el rea techada mxima
posible, sin contar los estacionamientos techados ni sus reas tributarias,
reas de circulacin de uso comn, casa de mquinas ni stanos. Los
proyectos pueden incrementar su coeficiente de edificacin sobre lo
normado en el parmetro edificatorio respectivo, segn lo establecido en la
TUPA de la municipalidad que corresponda.
En zonificacin residencial, el coeficiente de edificacin queda liberado
a efectos de incentivar la densificacin

Articulo 26.- altura de edificacin: La altura de edificacin es la

mayor
dimensin vertical de la fachada de la edificacin, cuando esta se
encuentra en el lmite del terreno o en el lmite del retiro municipal, si lo hay
segn corresponda- solo en zonificacin RDB y en uso Unifamiliar de la
zonificacin RDM, se establece la altura de edificacin en nmero de pisos y
corresponde a la altura mxima total en todo el predio.
En todos los casos, la altura de edificacin tiene las siguientes consideraciones:
a. Se mide en el punto ms alto de contacto con el suelo o vereda, de la
fachada principal de acceso de personas al inmueble a edificar, sobre el lmite
de la propiedad o el lmite del retiro municipal segn correspondab. En caso de no existir vereda, se tomara el nivel de la calzada ms 0.15m.
c. En caso
esquina.

que el ingreso sea por una esquina, se tomara el nivel de la

d. La altura total incluye el parapeto superior sobre el ltimo nivel edificado

e. En caso que exista acceso por dos frentes de distinto nivel se tomara el ms
alto.
f. No incluye los tanques
para los ascensores.

elevados,

ni

las

casetas

de

los

equipos

g. Los semistanos sern computados como un piso ms, siempre y cuando el

nivel del techo terminado de aquellos estn a ms de 1.50 metros respecto al
nivel de la vereda
h. En los casos de edificios residenciales, en el que la altura de edificacin est
definida por pisos, la altura mxima de piso a piso es de 3 metros. Se admiten
ambientes de doble o triple altura, siempre que no superen la altura mxima
por piso.
i. La altura de edificacin en calles ser 1.5(a + r). En calles con edificios
existentes de 4 o ms pisos, de mediano o alto grado de consolidacin a

criterio de la Comisin Tcnica para Edificaciones o del Revisor Urbano- ser

igual a la altura en metros del edificio ms alto en un mbito de + - dos
cuadras de la calle 1.5( a + r ), el que resulte menor en altura. Para determinar
el mbito se considera los dos frentes de la calle donde est el frente del lote.
j. A partir de la lnea de retiro municipal si lo hay o en su defecto del
frente del lote, se podr construir retirando la edificacin en un ngulo
mximo de 45, pudiendo ser ms alta la edificacin cuanto mayor sea el
retiro de la edificacin del lmite de propiedad, Las Zonas de Reglamentacin
Especial establecen altura de edificacin mnimas sobre los frentes de fachada,
con la finalidad de controlar el orden y la armona de las vas urbanas.
Asimismo, establecen alturas de edificacin mximas en funcin al ancho de
las vas y a los retiros determinados en el proyecto respectivo

Articulo 27.- retiro municipal: Retiro, en general, es la distancia que existe

entre el lmite de propiedad y el lmite de edificacin. S e establece de
manera paralela al lindero que le sirve de referencia. El rea entre el lindero y
el lmite de edificacin, forma parte del rea libre que se exige en los
parmetros edificatorios. Las Municipalidades Distritales establecen y norman
que los retiros Municipales en sus Planes Urbanos Distritales, considerando las
siguientes referencias:
a) Los retiros para fines de ensanche y/o rediseo de Vas, son de
obligatoria exigencia para todas las reas de Estructuracin en todos los
frentes de lotes ubicados en las Vas Metropolitanas, Radiales y
Colectoras del Sistema Metropolitano de la ciudad, establecindose:
Avenida : 3.00 mt. Voladizos mximo: 0.75 mt 3
Calles : 2.00 mt. Voladizos mximo: 0.50 mt3
Pasaje : sin retiro Voladizos mximo: sin voladizo
b) La exigencia de los retiros delanteros o laterales para fines de ornato o
composicin urbana varan segn las reas de Estructura Urbana, de acuerdo a
la siguiente tabla

Artculo 26.- rea Libre. Es el rea no techada del lote. Se establece el

mnimo obligatorio como
porcentaje
del
rea total del
lote.
Est
conformada por la parte no techada de los retiros y por los pozos para el
condicionamiento ambiental natural. Dichos pozos estn normados en el
Artculo 19 del Captulo II de la Norma BP 01 de Ttulo III del presente
reglamento, por lo que el rea Libre resultante del diseo puede ser mayor al
mnimo exigido. En edificaciones destinadas a uso mixto (vivienda y comercio)
no es exigible dejar el rea libre es los pisos destinados a uso comercial,
siempre y cuando se soluciones
adecuadamente
la
iluminacin
y
ventilacin
(ver
Reglamento
Nacional
de Edificaciones, Norma A0.70.
capitulo II). En los pisos destinados a uso residencial, ser obligatorio dejar el
rea libre mnima segn la zonificacin correspondiente

Articulo 29.- rea Verde: Es el rea mnima destinada para la vegetacin

natural dentro del lote habilitado. Para los casos de edificios multifamiliares y
conjuntos residenciales en zonificacin RDM es opcional (de acuerdo al Artculo
5 de la NORMA BP.01 BUENAS PRACTICAS del Ttulo III). Es obligatorio para los
edificios multifamiliares en zonificacin RDA. Referirse al Cuadro N 1
Zonificacin Residencial, de la NORMA ZUS.02, Capitulo VIII del presente Titulo.
Asimismo es opcional para edificaciones Comerciales (de acuerdo al Artculo 21
de la NORMA BP.01 BUENAS PRACTICAS del Ttulo III). Cuando se aplica en
zonas de reglamentacin especial ZRE de tipo Residencial, esta fijan el
ratio mnimo adecuado segn su sectorizacin, a partir de un mnimo de 3
m2 de rea verde por persona.
Cuando se aplica en zonas de reglamentacin especial ZRE- de tipo
Comercial, estas fijan el rea mnima de m2 de rea verde en funcin al
coeficiente de edificacin.
Cumple con las siguientes condiciones:
a) Puede estar ubicada total o parcialmente en el suelo, en terrazas, en techos
o en superficies verticales o inclinadas.
b) En caso de las plantas enredaderas, se contabiliza el rea total cubierta.
c) En caso de arbustos de 1 a 2 metros de altura, se contabiliza el rea del
suelo multiplicado por el factor 1.2
d) En caso de rboles de ms de dos metros de altura, se contabiliza el rea
del suelo que ocupa la proyeccin de su copa, multiplicado por el factor 1.5
e) Debe estar provista de sistema de regado con agua tratada/reciclada, nopotable.
f) El rea verde puede ser equipada para el uso de recreacin privada activa
o pasiva, en cuyo caso se contabiliza solo el rea verde neta.
g)
El reglamento interno contempla el mecanismo de administracin y
mantenimiento sostenible de las reas verdes, de acuerdo al Artculo 16 de la
NORMA BP.01 BUENAS PRACTICAS del Ttulo III.

Para el otorgamiento de la Conformidad de Obra, la municipalidad respectiva

verifica y registra fotogrficamente el cumplimiento de este parmetro (rea
verde neta efectiva de regado en funcionamiento), bajo responsabilidad

Artculo 30.- Estacionamiento: Es el nmero mnimo de plazas de

estacionamiento que debe contar toda edificacin obligatoriamente, dentro
del lote. Solo en casos excepcionales por el dficit de estacionamiento,
los espacios de estacionamiento requeridos, debern consignarse en los
predios que se encuentren a una distancia de recorrido peatonal, cercana a la
Edificacin que origina el dficit (demostrar la compra o alquiles de los
espacios de estacionamiento, de uso continuo durante el horario de
funcionamiento de la edificacin).Tomando como referencia lo indicado en el
Cuadro de Estacionamientos de este artculo, en los Cuadros Resumen de
Zonificacin de presente Titulo, en el R.N.E, y reglamentacin sectorial
vigente, las Municipalidades Distritales establecen en sus Planes Urbanos
Distritales, los requisitos mnimos obligatorios de estacionamiento y dems
aspectos relacionados, como la redencin en dinero de estacionamientos no
dejados y el computo de estacionamientos en la va publica
En los casos requeridos, deber proveerse un mnimo de espacios
para
el estacionamiento de vehculos de carga de acuerdo al anlisis de
necesidades del
establecimiento. En caso de no contarse con dicho anlisis se empleara la
siguiente
tabla:
De 1 a 500 m2 de rea techada 1 estacionamiento
De 501 a 1500 m2 de rea techada 2 estacionamientos
De 1500 a3000 m2 de rea techada 3 estacionamientos
Ms de 3000 m2 de rea techada 4 estacionamientos
Adems, para locales de asientos fijos se solicitara un (1) estacionamiento por
cada 15 asientos.