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de Santiago de Chile:
Articulacin del sector pblico
y el sector privado
Pablo Contrucci Lira*
Antecedentes
La Tendencia histrica: El Despoblamiento
Un anlisis histrico del crecimiento de Santiago (Chile), pone en evidencia el
modelo de desarrollo expansionista que ha sido aplicado, desde hace casi 150
aos, por el sector pblico y privado. Este modelo incentiva y subsidia el crecimiento de la ciudad hacia la periferia, con total indiferencia por el costo social
o econmico que ello implica, su resultado de despoblamiento, abandono y deterioro del ncleo central de la ciudad.
El centro histrico de Santiago sufri un proceso de despoblamiento, generando un deterioro sistemtico y progresivo de sus construcciones, llegando
a su mxima expresin en la dcada del ochenta, perodo en que la comuna alcanz su ms bajo ndice de poblacin residente.
El autor es arquitecto titulado en la Pontificia Universidad Catlica de Chile en 1985, profesor de Urbanismo Avanzado en la Escuela de Arquitectura de la misma universidad desde 1996, Director Ejecutivo de la Corporacin para el Desarrollo de Santiago, desde 1997 y Vicepresidente de Asuntos Internos
del Colegio de Arquitectos de Chile, desde 1996.
El presente documento ha sido preparado sobre elaboraciones previas del mismo autor y de los arquitectos Juan Pablo Parentini Gayani , Aldo Ramaciotti Fracchia y Vernica Serrano Madrid de la Corporacin para el Desarrollo de Santiago.
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En el Censo de 1992, se evidenciara el nivel ms bajo de poblacin residente, alcanzndose una cifra de
230.977 habitantes.
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Algunas instituciones financieras han generado en Chile sistemas de crdito en donde el interesado slo debe aportar el 10% o 15% del valor de la vivienda, siempre que esta supere ciertos valores, generalmente sobre las 2.000 UF (U$ 66.350).
Las tasas han variado en la ltima dcada entre el 7,5% y 9,5% anual, dependiendo del monto de crdito involucrado.
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Vivienda nueva:
Esta alternativa responde a tres necesidades de la comuna:
1.
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A la necesidad de aumentar la poblacin comunal para recuperar y alcanzar densidades urbanas razonables, apoyando a los sectores de escasos recursos de la comuna que hasta antes de este programa su alternativa slo
era emigrar a la periferia. Se cumple por esta va el rol rocial del municipio frente a las perspectivas de desarrollo local.
Dependiendo de la poblacin objetivo, la generacin de vivienda nueva ha sido apoyada desde el Municipio con esquemas distintos:
Las viviendas para el estrato bajo y medio - (hasta 500 UF4), concentrando los esfuerzos en aumentar los subsidios estatales directos y mejorando la gestin del municipio directamente.
Para el sector medio (600 - 1000 UF) era de vital importancia la intervencin del municipio ya que el sector privado hasta la fecha no haba podido o
no le haba sido atractivo operar para este estrato.
Para el estrato medio alto (1000-2000 UF) la labor del municipio debi
ser de apoyo, tal como mejoramientos del entorno fsico y de servicios y en especial catalizar la gestin privada sirviendo de orientador y promocionador de
la actividad inmobiliaria. Por otra parte, la municipalidad ha ido modificando
normativas que atentan contra los barrios residenciales favoreciendo la ubicacin de actividades residenciales o complementarias a sta.
Estos dos ltimos nichos son los que atiende preferentemente el Programa de Repoblamiento.
Vivienda Existente: existe un stock de muchas viviendas que no se encuentran en condiciones de ser reparadas. Sin embargo, alrededor de 8.000 viviendas hoy estn en malas condiciones y pueden ser beneficiarias de un programa de rehabilitacin. De estas, alrededor de un 50% estn habitadas por sus
dueos o herederos empobrecidos. Muchas de estas viviendas pertenecen a conjuntos residenciales construidos durante el primer tercio del Siglo XX en operaciones colectivas llamadas Cits5.
La Unidad de Fomento (U.F.) es una moneda ficticia indexada que se usa en Chile en el mercado financiero y en particular en el mercado inmobiliario cuyo valor a la fecha equivale a ch$14.950.- aproximadamente a US$33.00.
Los Cits son pasajes o corredores que penetran la manzana alineando viviendas econmicas a uno o ambos costados. Hay alrededor de 600 Cits en la comuna de Santiago de los que unos 400 son rescatables
con reparaciones de diversa ndole . Adems, unos 200 representan un valor arquitectnico destacado
por lo que tambin interesa su recuperacin desde el punto de vista patrimonial.
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De hecho, el Fondo ha generado ms recursos producto de los intereses que lo que ha sacrificado asumiendo morosidades de los deudores.
La Corporacin dispone complementariamente de un programa de atencin a los espacios y bienes comunes de Cits y Pasajes mediante el cofinanciamiento de las obras entre los vecinos y la institucin.
Un programa especial dentro del Programa ReHa financiado con un aporte de la Junta de Andaluca de
Espaa ha permitido subvencionar la reparacin integral de varios Cits, tanto en mejoras interiores como en el espacio comunitario.
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El programa de repoblamiento
Antecedentes especficos
En Chile, el Ministerio de la Vivienda es quien asume, para todo el pas, los
programas de vivienda nueva con subsidio del Estado, donde la gran parte es
edificada en zonas de expansin urbana. En reas consolidadas, como en la comuna de Santiago son muchos los factores que hacan que la poltica fuera menos efectiva. Entre ellos se destaca la atomizacin de la divisin del suelo, la casi nula transaccin de terrenos en algunos sectores y las externalidades negativas que arrojan tanto el grado de deterioro del espacio fsico, como la influencia de actividades de servicio al centro, por ejemplo talleres, bodegas, moteles
galantes y estacionamientos informales entre otros. Era necesario revertir esta
imagen y generar en la comuna de Santiago unas condiciones que permitieran
cambiar la tendencia. Se parti de la base que haca cuarenta aos, en este mismo territorio, habitaba casi el doble de la poblacin actual. Adems, se produjo un recambio de habitantes al emigrar las clases ms pudientes hacia sectores
del oriente de la ciudad. El centro, entonces, fue ocupado por familias de menores ingresos que no pudieron salir o por las actividades de servicios al centro
ya sealadas.
Hoy, la forma de postular al Sistema General Unificado de Subsidio Habitacional para adquisicin o construccin de viviendas emplazadas en zonas de
renovacin urbana permite la modalidad individual y la colectiva. (Ttulo III,
individual, D.S. 44/88 M.V.U. y postulacin colectiva con proyecto, Ttulo II
- III D.S. 44/88 M.V.U.) Ambas ofrecen ventajas comparativas respecto de la
postulacin individual por cuanto el puntaje es el promedio del grupo completo, en el caso colectivo, pero adems, ambos, no entran a competir en el listado individual nacional, sino slo con los postulantes a Renovacin Urbana para lo que se establece un presupuesto especial.
Un punto fundamental del anlisis de este programa fue el aumento del
subsidio estatal, que pas de un mximo de 150 unidades de fomento, segn
tramos predefinidos para cualquier ubicacin, a 200 UF por unidad de vivienda para zonas de Renovacin Urbana. Ello, porque se logr demostrar al Ministerio de la Vivienda que los gasto directos slo en infraestructura, en un Plazo de 10 aos es, por vivienda, en zonas consolidadas, deterioradas, con baja
densidad y con supervit de infraestructura 11 veces ms baratos que los aso-
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ciados a construir la misma vivienda en zonas expansin urbana donde es necesario construir el total las redes de infraestructura y servicios. En ste clculo, desarrollado por la Corporacin a fines de la dcada del 80, no se contabiliz gastos indirectos tales como construccin de equipamiento, consumo de
combustible, tiempo de traslado, polucin asociada, etc. Adems, permiti que
este mismo criterio se aplicara en todo el territorio nacional a travs de establecer Zonas de Renovacin Urbana en las comunas de las ciudades intermedias y
mayores. La Zonas de Renovacin Urbana son definidas por las propias comunas sujetas a aprobacin del ministerio de la Vivienda y Urbanismo en su nivel
regional (SEREEMI).
El Programa de Repoblamiento se gener a partir del municipio y fue
implementado mediante la asociacin de tres entidades, en paralelo con la negociacin, en el nivel ministerial, del subsidio de renovacin urbana:
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La propia Municipalidad, a travs de la creacin de una Unidad de Vivienda organizaba la bolsa de demanda, una lista en la que se inscriba la
gente que quera vivir en la comuna, aun sin existir una oferta concreta.
Se trataba de arrendatarios o allegados que queran ser propietarios. Tanto residentes de la comuna o de fuera de sta. Esta bolsa se ordenaba en
torno al proceso de ahorro previo para postular al subsidio estatal.
La Corporacin para el Desarrollo de Santiago implement, a travs de su
Unidad de Gestin Inmobiliaria, el proceso de bsqueda y conformacin
de paos de terreno entre dos mil y tres mil metros cuadrados, aptos para conjuntos residenciales de altura media haciendo de puente entre la
empresa y los propietarios vendedores. Posteriormente, en una segunda y
tercera fase la Corporacin se hizo cargo tambin de la relacin con las
empresas inmobiliarias y de la promocin y difusin del programa, segn
se ver ms adelante.
Se estableci un convenio9 con la Cooperativa Abierta de Vivienda Habitacoop a la cual se le entregaba la informacin de la Bolsa de Demanda y
la informacin sobre los terrenos. Esta, deba montar proyectos de vivienA comienzos del Programa la credibilidad del sector privado en ste era baja por lo que no hubo posibilidad de establecer ms convenios en un principio. Solo Habitacoop manifest inters en asociarse con
la Corporacin con los fines propuestos. En diversas oportunidades el propio Alcalde expuso la propuesta en el seno de la Cmara Chilena de la Construccin sin encontrar eco entre sus asociados. Incluso entre las cooperativas hubo desinters al convocar a las 5 mayores cooperativas abiertas de vivienda a integrarse a la iniciativa.
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subsidio habitacional de renovacin urbana y la bolsa de postulantes habilitados e interesados por comprar vivienda en Santiago.
Tanto es as, que se convoc al sector inmobiliario cooperativo a participar de este programa, recibindose como respuesta slo el inters de una institucin, la que se constituy como pionera en la revitalizacin habitacional de
Santiago; la Cooperativa Abierta de Viviendas Habitacoop.
En enero de 1992, se firm un convenio tripartito entre la Municipalidad
de Santiago, la Corporacin para el Desarrollo y la Cooperativa Habitacoop, en
trminos de establecer un sistema de enlace de demanda habitacional precalificada y oferta habitacional orientada a dicha demanda, establecindose en trminos generales, los siguientes roles:
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I. Municipalidad de Santiago:
- Promocin Programa de Repoblamiento
- Captacin y precalificacin de demanda habitacional.
- Derivacin de esta demanda a Habitacoop.
- Participacin en la definicin de los proyectos habitacionales en conjunto con Habitacoop.
- Seguimiento y monitoreo del proceso constructivo y de adquisicin de
las viviendas.
Corporacin para el Desarrollo de Santiago:
- Asesora y gestin inmobiliaria para la adquisicin de terrenos aptos para vivienda.
- Participacin en definicin de proyectos y licitaciones de construccin
en conjunto con Habitacoop.
Cooperativa Habitacoop:
- Organizacin, preparacin y postulacin de la demanda habitacional a
Subsidio Habitacional, crdito hipotecario y adquisicin de la vivienda.
- Adquisicin de terrenos.
- Definicin de proyectos de arquitectura y licitaciones de construccin.
- Construccin de la oferta habitacional.
Como resultado de la implementacin de esta primera fase del programa, cuyo trmino podra distinguirse a fines del ao 1995, se gener la construccin
de 3.582 viviendas organizadas en 12 proyectos inmobiliarios, con lo que se logr revertir el proceso de decaimiento que se vena observando en las ltimas
dcadas.
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Al poco tiempo de la puesta en marcha del programa, la demanda creciente por vivienda fue ampliando su rango en cuanto al valor de adquisicin, generndose una importante concentracin de postulantes dispuestos a pagar valores de 1.200 UF e incluso 1.500 UF (U$ 36.250 a U$ 45.312), lo que deriv que durante 1994, el rango de oferta habitacional posible se incrementara
hasta este ltimo valor.
Como producto de esta exitosa gestin, se despert un generalizado inters por parte del sector privado aparte de la cooperativa por acceder a la bolsa
de demanda, generando fuertes presiones para participar en el sistema de enlace, lo que permiti redisear el sistema, dado que ste, tal como estaba operando, no admita la participacin de varias entidades inmobiliarias en forma simultnea, con lo cual se dio inicio a una segunda fase del Programa.
2.
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Por su parte, la contraparte inmobiliaria, adquirir los terrenos correspondientes y generar los proyectos respectivos, previamente calificados por la Corporacin.
En esta figura, la empresa inmobiliaria, cancela a la Corporacin, un derecho de acceso a la demanda concentrada en la bolsa de postulantes, la que posibilita el financiamiento de una adecuada estrategia publicitaria, lo que deriva
en un ahorro a la propia empresa por este concepto, junto con minimizar el
componente de riesgo de toda operacin de este tipo.
Junto a lo anterior, la empresa cancela un porcentaje del valor de venta de
las viviendas por concepto de gestin de venta que realice la Corporacin, para lo cual esta ltima asegura un porcentaje de venta con relacin al total del
proyecto.
Los proyectos generados bajo esta figura, al contar con una promocin
conjunta con la Corporacin para el Desarrollo y con el respaldo de la municipalidad, les imprimi un componente de calificacin ante la demanda, lo que
deriv en velocidades de venta superiores a la velocidad de construccin, con lo
que se gener una explosin de oferta habitacional que super la capacidad de
captacin de sta por parte de la Corporacin.
Bajo esta frmula, se concretaron tres convenios de accin conjunta con
Inmobiliarias que mostraron inters por explorar la generacin de oferta habitacional en la Comuna, provenientes todas del sector oriente de la ciudad, sector donde hasta la fecha concentraban su accionar, perfilando su oferta habitacional, preferentemente a valores de venta superiores a las 1.200 UF.
Paralelamente, se estableci una nueva relacin institucional con la Cooperativa Habitacoop, manteniendo en gran medida los tpicos anteriores, sin
cobro de cnones de promocin y venta por tratarse de una institucin con
connotacin social, perfilando su oferta habitacional en valores inferiores a las
1.200 UF
El producto de esta fase, cuyo trmino podramos situar a fines de 1996,
fue la generacin de 2.226 viviendas concentradas en 9 proyectos inmobiliarios.
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Los logros
A casi diez aos de iniciado el proceso de revitalizacin urbana, concentrndose en los ltimos seis la gestin urbana propiamente, las cifras son elocuente en
cuanto a los resultados obtenidos, a saber;
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Anexo
Programas Habitacionales del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo en Chile.
1.
Orientado a sectores de mayor vulnerabilidad social y econmica, cuyos ingresos son inferiores a U$ 390:
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2.
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Sistema de financiamiento habitacional orientado a postulantes de ingresos medios y medios-bajos, cuyos ingresos son inferiores a U$ 1.600:
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Tramo I: Viviendas ofrecidas por el mercado privado de un valor de hasta 500 UF (U$ 16.470):
Subsidio Estatal : 140 UF (U$ 4.610)
Ahorro Post. mnimo : 50 UF (U$ 1.650)
Crdito Privado Mximo. : 310 UF (U$ 10.210)
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