Condominio. Ripartizione Delle Spese, Vizi Delle Delibere Assembleari e Tutela Dei Condomini

DIRITTO e PROCESSO
Notiziario giuridico telematico Direttore scientifico: Luca D'Apollo
Dossier 5/2009
Condominio
Ripartizione delle spese, vizi delle delibere assembleari e
tutela dei condomini
a cura di Luca DApollo
DOSSIER N. 5 CONDOMINIO
Dicembre 2009
www.dirittoeprocesso.com 2
Dicembre 2009
DIRITTO e PROCESSO
Notiziario giuridico telematico
Direttore scientifico: Luca D'Apollo
DOSSIER n. 5
Dicembre 2009
Condominio
Ripartizione delle spese, vizi delle delibere assembleari e tutela dei
condomini
a cura di Luca DApollo
Dicembre 2009
Indice
1. Obbligazione
assunte
nellinteresse
del
condominio.
obbligazione
solidale
parziaria?................................................................p. 6
Commento a Cassazione, sezioni unite, 8 aprile 2008, n. 9148
Di Luca DApollo
2. La natura delle cd obbligazioni esterne al condominio. Cassazione, sezioni unite civili, 8 aprile
2008, n. 9148 .....p. 16
3. La
delibera
di
assemblea
condominiale
tra
nullit
annullabilit.....p. 23
Commento a Cass. Civ., Sez. II, 11 maggio 2009, n. 10816
di Antonio De Palma
4. Delibere nulle e annullabili..p. 27
Cassazione, Sez. II, 11 maggio 2009, n. 10816
5. Per la riscossione dei contributi condominiali il decreto ingiuntivo non va fatto nei confronti del
precedente proprietario.....p. 31
Cassazione, sez. II, 9 settembre 2008, n.23345
6. In caso di cessione dellappartamento in condominio a chi va fatto il decreto ingiuntivo per gli oneri
arretrati e non pagati? ......p. 35
Cassazione, Sez. II, 9 novembre 2009, n. 23686
Dicembre 2009
Dicembre 2009
OBBLIGAZIONE ASSUNTE NELLINTERESSE DEL

CONDOMINIO. OBBLIGAZIONE SOLIDALE O PARZIARIA?
Commento a Cassazione, sezioni unite, 8 aprile 2008, n. 9148 *
Di Luca DApollo (Direttore di Diritto e Processo)
Sommario: 1. Premessa. 2. La natura del condominio. 3. Le obbligazioni solidali. 4. I requisiti della solidariet. 4.1. La
ratio della solidariet. 5. La ripartizione delle spese nel condominio. 6. La soluzione delle Sezioni unite. 7. La posizione
critica della dottrina. 8. La giurisprudenza successiva si discosta dal dictum delle Sezioni Unite. 9. Conclusioni.
* Il presente contributo stato pubblicato sulla rivista Il diritto per i concorsi, Dike ed., 2009, 3, 31 ss
1.
confronti
Premessa
del
condomino
pi
facoltoso per lintero?

Nel caso in cui un condomino non
paghi la propria quota per i lavori
di ristrutturazione della facciata
dello stabile contro chi si deve
agire?
contratto,
stipulato
dall'amministratore, in nome e
nell'interesse dei condomini e nei
delle facolt
conferitegli,
produce direttamente effetti nei

confronti degli stessi. Conseguita
nel
processo
la
dell'amministratore,
pu
soluzione
sottoposto
condominio
del
allattenzione
un
ente
di
quesito
gestione , sfornito di personalit
delle
giuridica distinta da quella dei
sezioni unite presuppone lanalisi
singoli condomini2.
della natura delle obbligazioni

condominali. Infatti solo se si
Il
limiti
La
Secondo una tesi molto seguita il
procedere
condanna
il
creditore
all'esecuzione
tratta di obbligazioni solidali il

creditore
potr
pagamento
diversamente,
richiedere
dellintero;
qualificando
lobbligazione condominiale come

parziaria e divisibile, il creditore
dovr agire nei confronti di ogni
singolo condomino pro quota,
secondo le tabelle millesimali.
individualmente nei confronti dei

singoli,
secondo
la
quota
di
ciascuno? Ovvero pu agire per

lesecuzione
dellintero
nei
il
2.
La natura del condominio
Per una disamina delle varie tesi

sulla natura del condominio si rinvia a
BRANCA, Comunione. Condominio
negli edifici, in Comm. Scialoja e
Branca, III, Roma - Bologna, 1965;
SALIS, Il condominio negli edifici,
Torino, 1956; TERZAGO, Manuale del
condominio, Milano, 1977.
2
In giurisprudenza ex multis Cass.
civ., Sez. II, 16 maggio 2007, n.
11303; Cass. civ., Sez. II, 03 agosto
2007, n. 17039; Cass. civ., Sez. II, 25
gennaio 2007, n.1627; Cass. civ., Sez.
II, 02 agosto 2005, n. 16141 secondo
cui il condominio di edifici, che non
una persona giuridica, ma un ente di
gestione e non ha, pertanto, una sede
in senso tecnico, ove non abbia
designato, nell'ambito dell'edificio, un
luogo espressamente destinato e di
fatto utilizzato per l'organizzazione e
lo
svolgimento
della
gestione
condominiale,
ha
il
domicilio
coincidente
con
quello
privato
La concezione individualistica o
Dicembre 2009
del condominio consiste nel dare
punto
atomista sostiene che l'interesse
regole comuni ai condomini in
Cassazione nella sentenza in
comune
ragione del godimento sia del
commento.
bene in propriet esclusiva che
delle Sezioni unite il condominio
delle res comuni.
non titolare di un patrimonio
ma dalle quali scaturiscono diritti
La teoria collettivista, o della
autonomo,
ed obblighi solo in capo a ciascun
titolarit collettiva4, trae origine
obbligazioni: la titolarit dei diritti
membro del gruppo.
dalla
del
sulle cose, gli impianti e i servizi
rapporto
di uso comune, in effetti, fa capo
dall'interesse
ai singoli condomini; agli stessi
dei
giustifica
la
comproprietari
gestione
tramite
deliberazioni prese in comune,
Caratteristica
peculiare
del
considerazione
condominio
quale
interviene
anche
Nella
la
valutazione
n di
diritti
e di
condominio la coesistenza di
unitario
due propriet, quella esclusiva di
collettivo dei partecipanti alle cose
condomini
sono
ciascun
ne furono oggetto. Vi sarebbe
obbligazioni
per
comune relativa ai beni utilizzabili
pertanto
impianti ed i servizi comuni e la
da tutti i condomini e serventi
comune del gruppo, da questo
relativa
allutilizzo dei beni in propriet
gestita in forma e nei modi di ente
obbligazioni
esclusiva.
collettivo.
interesse del condominio non si
La
condomino,
correlazione
tra
quella
propriet
motivato
Tale
una
sola
propriet
tesi
individua
esclusiva e propriet
comune
nellamministratore,
andrebbe
ricercata
figura di rappresentanza esterna
la
relativa
ascritte
le
cose,
gli
le
responsabilit;
contratte
le
nel
cd
contraggono in favore di un ente,

ma
nell'interesse
dei
singoli
partecipanti.
nell'applicabilit alla specie di
del
estensioni analogiche dell'istituto
ufficio di diritto privato assimilabile
delle pertinenze, per alcuni, o del
al mandato con rappresentanza,
concetto astratto di accessoriet
con la conseguente applicazione,
Il rapporto tra il condominio ed i
(della propriet), per altri.
nei rapporti tra l'amministratore e
singoli
Daltra parte il condominio una
ciascuno dei condomini, delle
importanza
condominio:
raffigura
un
3.
Le obbligazioni solidali
condomini
in
assume
ragione
della
figura unica nellambito del codice
disposizioni sul mandato .
gestione della res commune.
civile,
Le ricostruzioni in parola sono
necessario pertanto soffermarsi
inquadrabile nel concetto di ente:
contrastate
che
sulle regole che il codice civile
manca il patrimonio comune e lo
ritengono inappropriato lutilizzo
prevede nellipotesi in cui pi
scopo
del
soggetti
ed
(di
difficilmente
associazione
fondazione). Anche la tesi che

sostiene
termine
da
coloro
ente
riferito
allistituto del condominio. Sul
linquadramento
siano
rispondere,
in
chiamati
solido,
per
a
la
medesima prestazione.
4
nellambito della comunione si

scontra con le regole del codice
che disciplina in via autonoma il
condominio.
Vista lunicit della figura giuridica
in
esame
la
difficolt
di
inquadrare il condominio negli

istituti affini, se ne valorizzata la
caratteristica essenziale: il ruolo
dell'amministratore
che
rappresenta.
3
SALIS, Il condominio, cit., 220
lo
BRANCA, Comunione, cit., 320

Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2000, n.
7891 per cui il condominio non un
soggetto giuridico dotato di propria
personalit distinta da quella di coloro
che ne fanno parte, bens un semplice
ente di gestione, il quale opera in
rappresentanza
e
nell'interesse
comune dei partecipanti, limitatamente
all'amministrazione e al buon uso
della cosa comune, senza interferire
nei diritti autonomi di ciascun
condomino.
Ne
deriva
che
l'amministratore per effetto della
nomina ex art. 1129 c.c. ha soltanto
una rappresentanza "ex mandato" dei
vari condomini e che la sua presenza
non priva questi ultimi del potere di
agire personalmente a difesa dei
propri diritti, sia esclusivi che comuni.
5
Lart. 1292 c.c. sotto la rubrica

nozione
della
solidariet6,
definisce l'obbligazione in solido

quella in cui pi debitori sono
obbligati tutti per la medesima
prestazione
aggiunge
che
ciascuno pu essere costretto

all'adempimento per la totalit
BIANCA,
Diritto
civile,
4,
Lobbligazione, Milano, 2002, 692;
GALGANO, Trattato di diritto civile, II,
Padova, 2009, 17.
(con liberazione degli altri). L'art.
obbligatorio9
1294 c.c., di seguito, stabilisce
dellunicit
che i condebitori sono tenuti in
creditore:
Dicembre 2009
in
ragione
del
realt indivisibile, nonch qualora
si
essa sia divisibile ma la legge (e
solido, se dalla legge o dal titolo
identifica lunitariet del rapporto
soltanto questa) ne privilegi la
non
giuridico
comunanza.
risulta
codice,
diversamente.
infatti,
prevede
Il
dellinteresse
livello intrinseco parziario, in
in
altri
termini
nellunitariet
In
mancanza
di
delle
dellinteresse protetto. Si parla di
apposita disciplina normativa ci si
eccezioni alla regola generale: a
unica obbligazione con pluralit di
chiede quali
titolo desempio si pu richiamare
soggetti.
applicabili.
la disciplina in tema di trasporto

laddove a fronte del rapporto
Il
4.
concetto
siano
di
le
norme
causa
unica
dellobbligazione viene derivato
I requisiti della solidariet
unitario che lega pi vettori lungo
dalle formule del diritto romano
una tratta di percorso molto lunga
La dottrina individua nel vincolo
laddove
lart. 1682 c.c. stabilisce che nei
solidale la compresenza di tre
lobbligazione comune avesse il
trasporti
connotati fondamentali:
medesimo atto costitutivo.
vettore risponde nellambito del
- la partecipazione di pi debitori
Lunicit della prestazione, nel
proprio percorso.
(o creditori) 10,
presupporre la medesima causa,
Nei rapporti interni tra condebitori
solidali lobbligazione si divide
dell'obbligazione (eadem causa
delloperazione
secondo quanto risulta dal titolo o,
obbligandi);
lobbligazione comune si riferisce,
in mancanza, in parti uguali.
Sulla natura delle obbligazioni
(eadem res debita).
dellobbligazione
solidali
Lattenzione maggiore rivolta al
nella valutazione della causa del
Secondo una prima ricostruzione
carattere dellidem debitum, in
contratto
si tratta di un insieme collegato
quanto si tratta di soffermarsi
riferisce. La tesi trova spunto
obbligatori7:
sullunicit della prestazione che,
nellart. 1298, co. 2, nellinciso
per
salvo
di
cumulativi
vi
pi
lidea
sono
diverse tesi.
rapporti
di
base
ciascun
che
ogni
lunicit
della
lunicit
della
natura,
causa
prestazione
pu
condebitore titolare di una
suscettibile
propria
sullindividuazione
del
della
rispetto
posizione
soggettiva,
giuridica
allinterno
della
di
essere
divisione,
solidariet
si
chiedeva
fa riferimento alla causa concreta
laddove il
negoziale
cui
che
vincolo
di uno di essi: il legislatore
alla
avrebbe disciplinato la materia
ancorandola
naturalisticamente
In
sorge tra le parti.
Cass., 24 aprile 2001, n. 6043, in

Mass. Foro It., 2001; Cass., 13 marzo
1987, n. 2623. La giurisprudenza
maggioritaria applica il principio
processuale per cui il creditore pu
agire in giudizio nei confronti di uno
qualsiasi dei condebitori senza che la
solidariet dia luogo a litisconsorzio
necessario (art. 102 c.p.c.) nei
confronti degli altri condebitori.
8
Per maggiori approfondimenti si
rinvia a BIANCA, cit., 699; BARASSI,
Teoria generale delle obbligazioni, I,
Milano, 183; GALGANO, Trattato di
diritto civile, cit., 17 per il quale la tesi
risale a POTHIER, Trattato delle
obbligazioni, I, Venezia, 1833, 262.
termini,
fatto,
il
sia
contratta nellinteresse esclusivo
sostrato
altri
si
Altra ricostruzione propone la tesi
di
traslato
lobbligazione
dellunicit
rapporto
viene
lobbligazione
delle
del
cui
concetto di causa
prestazione la quale, nel suo
prestazione comune .
che
parziaria.
obbligazioni
al
solidali
contratto
che
meccanismo
Si fatto lesempio dei diversi
solidale soccorre tutte le volte in
compratori della stessa merce nei
cui la prestazione, pur essendo a
confronti del singolo venditore:

tutti sono obbligati al pagamento
BUSNELLI,
Lobbligazioni
soggettivamente complessa, Milano,
1974, 33.
10
Cass., 11 luglio 1966, n. 1839
secondo cui presupposto della
presunzione di solidariet stabilita in
linea generale dallart. 1294 cod. civ.
per le obbligazioni con pluralit di
debitori la sussistenza della
situazione condebitoria concretantesi
nel fatto che pi soggetti si siano
obbligati
per
la
medesima
prestazione.
del prezzo. La parte acquirente

formata
da pi
caratterizzata
compratori
dal
medesimo
interesse economico-individuale.
Parte
giudizio
lunicit
della
dottrina
critico.
della
esprime
Richiedere
causa
significa
limitare
al
campo
negoziale
pi
Dicembre 2009
soggetti:
in
tale
ipotesi
come
nella
fideiusso
14
listituto dellobbligazione solidale.
ricorrendo al concetto di causa
indemnitatis .
Si ritiene pi corretto individuare il
difficilmente
La regola
requisito
unobbligazione (e conseguente
affermata nei casi di accollo (art.
responsabilit)
solidale.
1273 c.c.) e di espromissione (art.
la
Diversamente, qualora si utilizza il
1272 c.c.), e nel caso di pi
solidariet nasca dal medesimo
concetto di unicit della fonte
assicuratori
rapporto giuridico .
dellobbligazione,
medesimo rischio (art. 1910 c.c.)
In altri termini la fonte genetica
affermare che tutti i danneggianti
Laltro
requisito
dellobbligazione
essere
o i soggetti inadempienti sono
perch
possa
comune e unitaria: non sar
obbligati in solido: lobbligazione
solidariet,
configurabile
vincolo
che nasce dal comportamento dei
allunicit della prestazione: nel
la
singoli ha fonte unitaria (sia essa
caso di obbligazione passiva ci
prestazione unica trovi fonte in
negoziale o aquiliana).
significa che tutti i debitori sono
diversi rapporti giuridici. La fonte
In mancanza della fonte comune
obbligati
originante il vincolo unitario pu
la costituzione del vincolo solidale
prestazione,
essere
di
deve risultare da una previsione
contenuto
origine aquiliana: ne conferma il
di legge o da apposita pattuizione:
sottolineare che la solidariet non
disposto
si
della
esclusa dal fatto che i singoli
laddove si afferma che se il fatto
fideiussione. Lobbligazione del
debitori siano tenuti ciascuno con
dannoso
fideiussore nasce da un titolo
modalit diverse o il debitore
persone, tutte sono obbligate in
diverso
quello
comune sia tenuto con modalit
solido al risarcimento del danno.
dellobbligazione
principale,
diverse di fronte ai singoli creditori
La
tesi
pertanto,
esposta secondo cui anche in
generale,
campo
obbligazione
solidale.
carattere
dellobbligazione
fonte
in
parola
nellunica
dellobbligazione:
necessario,
pertanto,
che
11
il
solidaristico
sia
deve
quando
negoziale
dellart.
norma
2055
imputabile
conferma
aquiliano
solidaristico
che
il
deve
c.c.
a
la
pi
vincolo
germinare
12
potr
riporta
configurarsi
possiamo
lesempio
da
secondo
non
la
regola
sussisterebbe
Tale
obbligati
fa
la
che
di
medesima
deve
identico.
avere
bene
(art. 1293 c.c.).

Si
afferma
in
dottrina
come
lunicit della prestazione sia il

sintomo
della
presunzione
Richiedere anche in tal caso
espressamente
lunicit della causa sarebbe una
legislatore nellart. 1944, co. 1,
diversa
forzatura: laddove infatti si dice
c.c.: la fonte delle obbligazioni
escludere
che
(principale
regime solidaristico15.
il
riferimento
fideiussoria
risarcitoria
per
parlarsi
per
necessario
dallunico fatto illecito .
lobbligazione
della solidariet
di
invece,
solidariet: qualora la prestazione
dal
di ognuno sia oggettivamente
sancita
fideiussoria)
dalle
altre
dovremo
lapplicazione
del
trova causa nel medesimo fatto
omogenea. Medesimo rapporto
illecito si fa riferimento alla fonte
giuridico si instaura tra appaltante
dellobbligazione, e non ci si
e progettista nei confronti del
riferisce, certamente, alla causa
committente per i vizi dellopera13.
Chiariti i requisiti dellobbligazione
quale valutazione economica e
fonte
solidale bisogna interrogarsi sulla
individuale della stessa. Si pensi
delobbligazione sia disomogenea
ratio e funzione dellistituto: il
al
caso in
cui
linadempimento)
il
possibile
che
la
danno (o
4.1. La ratio della solidariet
codice sul punto nulla dice, e
prodotto
dallazione diversa e autonoma di

13
11
BIANCA, cit., 705.

12
GALGANO, Trattato di diritto civile,
cit., 19.
Lesempio ripreso da GALGANO,

Trattato di diritto civile, cit., 19; in
giurisprudenza si veda Cass., 28
gennaio 2000, 972.
14
Si rinvia per approfondimenti a

GALGANO, Trattato di diritto civile, cit.,
19.
15
Cos si esprime BIANCA, cit., 705.
pertanto,
La solidariet passiva, giovando
Con le obbligazioni a carattere
allesegesi dottrinaria.
della presunzione ex lege (art.
esterno
Lobbligazione solidale passiva
1294 c.c.), considerata istituto a
rappresentati dallamministratore,
risponde allesigenza di tutelare e
carattere
assumono
avvantaggiare il creditore: questi
solidaristico pertanto applicabile
favore
infatti a fronte della prestazione
a qualsiasi rapporto giuridico. Ne
soggetti terzi (ad esempio con
unitaria
chiedere
conferma, indiretta, lart. 1295
una
ladempimento anche ad uno solo
c.c. letto in combinato disposto
ristrutturazione della facciata dello
dei condebitori, il quale liberer
con gli artt. 752 e 754 c.c.: per
stabile condominiale).
tutti gli altri, salvo il diritto di
effetto
della
Si parla invece di obbligazioni
regresso.
successione, lobbligazione nata
interne facendo riferimento alle
unitaria
di
obbligazioni riguardanti le spese
obbligazioni parziarie dei singoli
di gestione del condominio, e
sarebbe ladempimento
coeredi non risponde al regime
conseguentemente le regole di
dellobbligazione solidale qualora
solidaristico; il legislatore, infatti,
riparto interno delle stesse.
il creditore dovesse richiede a
prevede lapplicazione del regime
La materia disciplinata dallart.
ciascun
parziario, ovvero pro quota in
1123 c.c., secondo cui, le spese
ragione della chiamata alleredit.
necessarie per la conservazione e
ci
si
potr
facile
rifare
comprendere
estremamente
incerto
deve
Dicembre 2009
come
difficoltoso
debitore
la
singola
prestazione, frazione dellintero, in
generale:
il
regime
dell'apertura
con
una
pluralit
ragione della singola quota di

16
debito .
Attenta
per
5.
dottrina
17
parla
di
funzione
di
garanzia
vantaggio
del
creditore:
singoli
unobbligazione
del
condominio,
ditta
il
condomini,
edile
godimento
con
per
delle
delledificio
la
parti
La ripartizione delle spese
comuni
nel condominio
sostenute dai condomini in misura

proporzionale
al
sono
valore
della
la
Orbene bisogna ora verificare la
propriet di ciascuno.
solidariet passiva nel rapporto
natura delle obbligazioni contratte
Lart. 1123 c.c. tradizionalmente
obbligatorio
prevista
dal
in favore del condominio.
riferito solo ai rapporti interni tra i
nellinteresse
del
Fino al codice del 1865 la regola
condomini20.
creditore e serve a rafforzare il
generale era la parziariet, salvo
Ci si chiede se da tale norma
diritto
diversa
possa
legislatore
di
consentendogli
questultimo
dei
trarsi
fondamento
per
ottenere
comunisti . con il codice del
lapplicazione
dellintera
1942 che il legislatore introduce la
parziario, anche nelle obbligazioni
obbligazione da uno qualsiasi dei
regole generale della presunzione
esterne.
condebitori18.
di solidariet ex art 1294 cc.
riportandoci allesempio di prima:
Limpostazione
se applicabile il regime di
ladempimento
16
di
pattuizione
19
Cass. 22 novembre 1985, n. 5802

per cui la solidariet passiva nel
rapporto obbligatorio prevista dal
legislatore nellinteresse del creditore
e serve a rafforzare il diritto di
questultimo consentendogli di
ottenere ladempimento dellintera
obbligazione da uno qualsiasi dei
condebitori, il quale libera tutti gli altri.
17
BIANCA, cit., 705. Anche in
giurisprudenza la tesi trova ampi
riscontri, si veda Cass., 18 giugno
2001, n. 8235,
18
Cass., 2 febbraio 2006, n. 2266
secondo cui in tema di obbligazioni
solidali, nel rapporto con pluralit di
debitori sussiste una presunzione di
solidariet passiva, ai sensi dellart.
tradizione
Per
del
semplificare
distingue le cd obbligazioni a
solidariet
carattere
contraente con il
esterno
dalle
obbligazioni a carattere interno.
potr
1294 cod. civ. la cui ratio quella di

tutelare linteresse del creditore a
disporre, ai sensi dellart. 1292 cod.
civ., della facolt di una sola
esecuzione nei confronti del
patrimonio prescelto.
19
Per la ricostruzione del dibattito si
veda da ultimo SCARPA , Titolarit ed
attuazione delle obbligazioni di
gestione del condominio, in Foro It.,
2008, I, 3258.
20
passiva,
chiedere
regime
il
terzo,
condominio,
ladempimento
Cass. civ., Sez. II, 30 luglio 2004,

n.14593, in Mass. Giur. It., 2004,
secondo cui per i debiti contratti dal
condominio per il godimento di beni e
servizi
comuni,
concernenti
prestazioni normalmente non divisibili,
rispetto alle quali ciascun condomino
ha interesse per l'intero, si applica il
principio di cui all'art. 1294 c.c., dal
quale discende una presunzione di
solidariet a carico di tutti i condomini.
Dicembre 2009
ciascun
questi ha diritto di regresso nei
dell'obbligazione
condomino, che liberer tutti gli
confronti
condomini
diversi debitori; avuto riguardo
altri condomini, salvo il diritto di
limitatamente
quota
alle norme sul condominio negli
regresso. Nellipotesi in cui non
millesimale dovuta da ciascuno di
edifici,
configurabile
essi. La morosit dei condomini
ostacolo
solidale passiva il terzo dovr
costituisce
solidariet dell'obbligazione pu
chiedere il pagamento a ciascun
risarcimento per i maggiori e
trarsi
condomino
conseguenti
del
analogamente alla norma dell'art.
propria quota millesimale.
condominio . La responsabilit
1298 c.c., sancisce solo la misura
Sul punto si sono formati due
dei singoli partecipanti per le
della partecipazione alle spese
orientamenti.
obbligazioni
dal
necessarie per la conservazione e
condominio verso i terzi ha natura
il godimento delle parti comuni
solidale,
al
dell'edificio, per la prestazione dei
per ragioni di celerit dei traffici
principio generale stabilito dall'art.
servizi nell'interesse comune e
giuridici
natura
1294 cod. civ. per l'ipotesi in cui
per le innovazioni deliberate dalla
per
pi soggetti siano obbligati per la
maggioranza26.
condominio
medesima prestazione: principio
Nella prassi per evitare che il
sussistono tutti i requisiti (pi
non derogato dall'art. 1123 cod.
singolo
debitori, unica prestazione, unica
civ., che si limita a ripartire gli
obbligato a pagare anche la quota
della
prestazione
unobbligazione
in
21
Dottrina
ragione
e
22
maggioritarie
ritengono che sia
sia
per
la
assunta
del
altri
alla
fonte
per
esborsi
il
24
giurisprudenza
dellobbligazione
linteresse
della
degli
avuto
assunte
riguardo
25
si
solidale
tra
ritiene che nessun

alla
dall'art.
presunzione
1123
c.c.,
condomino
di
che
fosse
fonte) perch possa parlarsi di
oneri all'interno del condominio .
degli inadempienti e/o morosi si
obbligazione solidale passiva. Il
La distinzione tra profilo esterno
costituiva
terzo
contraente
con
il
ed interno del vincolo obbligatorio
ottenere
il
la si individua negli artt. 1294 c.c.
soddisfacimento dellintero anche
- che riconosce la solidariet tra
condominio
potr
23
da uno soltanto dei condomini ;
condebitori - e nell'art. 1298 c.c. che regola la diversa ripartizione
21
BRANCA,
Solidariet
delle
obbligazioni dei condomini versi terzi,
in Foro Pad., 1962, I, 1209; BASILE,
Condomini negli edifici I) Diritto civile,
in Enc. Giur., VIII, Roma, 1988, 8; DE
TILLA, Sulla solidariet dei condomini
per le obbligazioni contratte dal
condominio, in Giust. Civ., 1993, I,
2684.
22
Cass. civ., Sez. II, 31 agosto 2005,
n. 17563, in Mass. Giur. It., 2005,
secondo cui il patto di divisione della
spesa per l'esecuzione di lavori in
appalto concluso tra pi condomini,
attendendo al rapporto interno tra gli
stessi,
non
opponibile
all'appaltatore, ancorch condomino,
atteso
che
l'obbligazione
di
pagamento del corrispettivo di lavori
conferiti in appalto da pi committenti
ha natura di obbligazione solidale, ai
sensi dell'art. 1294 cod. civ.
23
Cass. civ., Sez. II, 23 febbraio 1999,
n.1510, in Mass. Giur. It., 1999,
secondo cui il condomino pu esser
escusso per l'intero debito del
condominio da un terzo, nei cui
confronti un condebitore solidale,
indipendentemente dall'adempimento
del suo obbligo nei confronti del

condominio, ed ha diritto di regresso
nei confronti degli altri condomini
limitatamente alla quota millesimale
dovuta da ciascuno di essi.
24
Cass. civ., Sez. II, 23 febbraio 1999,
n.1510, in Mass. Giur. It., 1999.
25
Cass., Sez. II, 17 aprile 1993, n.
4558; Cass., Sez. II, 30 luglio 2004, n.
14593; Cass., Sez. II, 31 agosto 2005,
n. 17563; Cass., Sez. II, 5 aprile 1982,
n. 2085, secondo cui mentre nei
rapporti interni tra i singoli condomini
le spese comuni vanno ripartite pro
quota, ai sensi dell'articolo 1123 del
codice civile e in base alle norme del
regolamento
condominiale,
nei
confronti dei terzi i condomini sono
responsabili solidalmente per le
obbligazioni contratte dal condominio
nel comune interesse, come quelle
che l'amministratore abbia assunto in
tale veste e nei limiti delle sue
attribuzioni,
cos
spendendo
implicitamente il nome di tutti i
condomini e impegnandoli tutti in forza
del rapporto di mandato collettivo con
gli stessi intercorrente.
un
fondo
ad
26
hoc
Cass. civ., Sez. II, 30 luglio 2004,

n.14593, in Mass. Giur. It., 2004,
secondo cui non pu [] farsi
riferimento alla norma dell'art. 1123
c.c.,
perch
nessun
canone
ermeneutico consente di attribuire a
detta norma una valenza "esterna",
essendo evidente la sua funzione di
norma regolatrice della ripartizione
interna
degli
oneri
nell'ambito
condominiale, come rivela gi la
stessa rubrica, intitolata "Ripartizione
delle spese". Tale esclusiva funzione
"interna" poi inoppugnabilmente
dimostrata
dalla previsione
del
secondo comma della norma stessa,
che
sancisce
una
differente
ripartizione - e cio in proporzione
all'uso che ciascuno pu farne - se si
tratta di spese relative a cose
destinate a servire i condomini in
misura diversa. I due commi della
citata disposizione hanno certamente
la medesima:funzione di regolare nelle due diverse ipotesi - la
ripartizione delle spese comuni e, se
non
discutibile
la funzione
meramente "interna" della previsione
del secondo comma (non potendo
certamente incidere sul quantum che il
terzo creditore pu chiedere a ciascun
condomino la diversa utilit che
quest'ultimo pu trarre dal bene cui la
spesa si riferisce), non si vede come
possa differenziarsi la funzione cui
assolve la norma del comma
precedente.
Dicembre 2009
seguendo il criterio di ripartizione
delle
Il giudice supremo in sede di
maggioranza,
sostenute
nomofilachia ha sposato la tesi
generale che regola il regresso fra
condomini
in
condebitori
proporzionale
spese
condominiali,
applicazione
del
in
principio
solidali
(art.
1299
27
cc) .
Per
lindirizzo
decisamente
al
dai
misura
valore
minoritaria,
ritenendo
che
della
lobbligazione del condominio non
propriet di ciascuno, in quanto il
ha natura solidale. Si affermato
tenore letterale della norma non
che nelle obbligazioni assunte
29
minoritario, la responsabilit dei
ammette differenze applicative .
nellinteresse
condomini retta dal criterio
Per i sostenitori della tesi in
manca il requisito dellunicit della
dalla parziariet: in proporzione
parola lart. 1123 c.c. norma
prestazioni: infatti trattandosi di
alle rispettive quote, ai singoli
speciale rispetto all'art. 1294 c.c.
obbligazione pecuniaria il debito
partecipanti
le
e, quindi, operante non solo nei
del condominio in realt si traduce
obbligazioni assunte nell'interesse
rapporti interni fra i condomini, ma
nellobbligazione di pagare una
si
imputano
30
del
condominio
del condominio, relativamente alle
anche nei confronti dei terzi .
somma
spese per la conservazione e per
Pertanto,
unobbligazione
il godimento delle cose comuni
condomini sono regolate da criteri
quota,
consimili a quelli dettati dagli artt.
condomini.
752 e 1295 c.c. per le obbligazioni
unobbligazione
ereditarie,
unitaria, ma sostanzialmente e
28
le
obbligazioni
secondo
dei
cui
al
determinata.
in
frazionata
capo
In
ai
altri
pro
singoli
termini
formalmente
maggioranza . La tesi in parola
pagamento dei debiti ereditali i
naturalisticamente
afferma che lart. 1123, co. 1, c.c.,
coeredi concorrono in proporzione
pro quota.
si applica anche nei rapporti
alle loro quote e l'obbligazione in
A giudizio della Cassazione n
esterni trattandosi di norma a
solido di uno dei condebitori si
dallart. 1123 c.c., n dallart.
carattere generale che regola la
ripartisce
in
1115 c.c. in tema di comunione,
ripartizione
proporzione
quote
n dalla tesi che professa la
delle
spese
necessarie per la conservazione
tra
gli
alle
eredi
31
ereditarie .
natura
ed il godimento delle parti comuni

di
ente
frazionabile
di
gestione,
possono trarsi argomenti validi a

6.
La soluzione delle Sezioni
sostegno della tesi solidaristica. A
unite
contrario la corte ritiene che
27
Cass. civ., 21 ottobre 1975, n. 3808,

in Foro It., 1975, per cui nell'ipotesi di
effettiva, improrogabile urgenza di
trarre aliunde somme, come nel caso
di aggressione in executivis da parte
di creditore del condominio, in danno
di parti comuni dell'edificio, pu
ritenersi consentita una deliberazione
assembleare, la quale, similmente a
quanto avviene in un rapporto di
mutuo,
tenda
a
sopperire
all'inadempimento del condomino
moroso con la costituzione di un fondo
cassa ad hoc, tendente ad evitare
danni ben pi gravi nei confronti dei
condomini tutti, esposti dal vincolo di
solidariet passiva, operante ab
externo.
28
PERETTI GRIVA, Osservazioni in
materia
dell'obbligazione
dei
condomini per spese necessarie per la
prestazione dei servizi nell'interesse
comune, in Giur. It., 1952, I, 1, 608;
CORONA, Propriet e maggioranza nel
condominio degli edifici, Torino, 2001.
proprio lart. 1123 c.c. stabilisce

29
che
Cass., Sez. II, 27 settembre 1996,

n. 8530, in Foro It., 1997, I, 872.
30
SCARPA, cit., 3258.
31
n. 8530, in Foro It., 1997, I, 872,
secondo cui lamministratore del
condominio ha diritto di richiedere ai
singoli condomini il rimborso delle
somme da lui anticipate per la
gestione condominiale solo nei limiti
delle rispettive quote dovendosi
ritenere applicabile anche nei rapporti
esterni la disposizione dell'art. 1123
c.c., a norma della quale le spese
necessarie per la conservazione ed il
godimento
delle
parti
comuni
dell'edificio, per le prestazioni dei
servizi nell'interesse comune e per le
innovazioni
deliberate
dalla
maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al
valore della propriet di ciascuno.
le
obbligazioni
del
condominio sono divisibili ex parte

debitoris.
Secondo i giudici supremi in
difetto
di
configurazione
normativa dell'obbligazione come

solidale e, contemporaneamente,
in presenza di una obbligazione
comune, ma naturalisticamente
divisibile, viene meno uno dei
requisiti della solidariet, ovvero
lunicit
della
prestazione:
di
conseguenza prevale la struttura
il
regime
parziario
Dicembre 2009
sembrano riconoscere la primaza
condominiali alla categorie delle
dellobbligazione. In tal caso infatti
del
divisibilit
obbligazioni propter rem e ai
vale la regola per cui la solidariet
dellobbligazione a fronte di quello
debiti ereditari non regge dinanzi
viene meno ogni qual volta la
di solidariet, laddove si sostiene
al
fonte dell'obbligazione comune
che
lassunzione
intimamente
divisibile,
collegata
con
la
principio
di
quando
lobbligazione
non
sia
norma
che
un
debito
contratto per la cosa comune,
tale soluzione le disposizioni di
affermi, in senso opposto, la
espressamente
cui agli artt. 752, 754 e 1295 c.c.
solidariet,
il
1115 c.c.).
A giudizio delle Sezioni Unite
divisibilit
prevalere.
Ne
Per salvare il principio di diritto
dalla
delle
consegue logicamente che larea
espresso dalle Sezioni unite non
disposizione codicistiche emerge
della solidariet sarebbe quella
resta che porsi nella posizione
un criterio di ordine e portata
occupata dalle obbligazioni con
particolareggiata
principio
ne
di
inerente
(espressa)
congiunta
legge
simile
titolarit delle res. Confermano
lettura
di
caso
di
33
laddove la solidariet ad essere

predicata
(art.
delle
generale secondo cui primario e
prestazione indivisibile . La tesi
obbligazioni condominiale, nella
fondamentale nelle obbligazioni
non piace in quanto pretende di
loro duplice veste: unitaria verso
nate
provare
lesterno e
unitarie
deve
essere
il
un
principio
plurisoggettiva nel
interno36,
collegamento tra le obbligazioni e
(asseritamente) generale, ma, in
riflesso
le res. In tali casi lobbligazione di
realt, non previsto nel codice
cos che anche nelle obbligazioni
ogni coerede per i debiti del de
civile, e in controtendenza con la
a carattere esterno il debito possa
cuius nasce gi pro quota, in
scelta del legislatore di tutelare il
essere frazionato pro quota.
ragione della chiamata alleredit.
creditore e la celerit dei traffici
La posizione delle Sezioni unite
Ciascun coerede, infatti, titolare
commerciali.
viene altres ritenuta asistematica
di una quota deredit ed in forza
Daltronde
di
e in palese contrasto con la
di ci, le proprie obbligazioni,
rappresentanza che si instaura tra
perdurante solidariet per fatti
nascenti
della
il condominio e lamministratore
illeciti (art. 2055), dei dipendenti
successione, saranno parziarie,
non pu essere inteso solo pro
(art. 2049) e per omessa custodia
ma intimamente connesse alla res
quota ex artt. 1130-1131 c.c.: tale
(art. 2051) 37.
ereditaria.
limitazione,
La
dallapertura
il
che
rapporto
la
sentenza
34
tesi
della
ammettendo
parziariet
Anche nei rapporti condominiali le
richiama , in realt riferito
determinerebbe
una
obbligazioni assunte nellinteresse
esclusivamente alle competenze
compromissione
dell'equilibrio
del condominio sono ripartite tra i
dellamministratore
contrattuale
contratti
condomini in ragione della quota
potere di rappresentanza dello
prestazioni corrispettive per la
millesimale di ciascuno, calcolata
stesso35.
violazione dell'art. 1181 c.c., oltre
in base alla propriet esclusiva.
Anche largomento centrale della
alla paralisi dell'autotutela
parte motiva della sentenza in
somministratore (art. 1460) finora
commento fortemente criticato.
possibile con la sospensione della
Laccostamento delle obbligazioni
fornitura di acqua, luce e gas per
7.
La posizione critica della
non
al
dottrina
In sede di primo commento32 si
affermato che le sezioni Unite
32
DI MAJO, Solidariet o parziariet

nelle
obbligazioni
condominiali:
leterno ritorno, in Corr. giur., 2008, 6,
nei
del
riscaldamento centralizzato per i

778; si veda anche IZZO, Lattuazione
parziaria
delle
obbligazioni
condominiali:
una
restaurazione
ottocentesca del favor debitoris ?, in
Corr. giur., 2008, 6, 780.
33
Cos DI MAJO, cit., 778.
34
Nellinciso lamministratore non pu
obbligare i singoli condomini se non
nei limiti della rispettiva quota
35
Cos DI MAJO, cit., 779.
grossi edifici condominiali per

mancato
pagamento
36
delle
Si veda ancora Cos DI MAJO, cit.,

779-780.
37
In tal senso si veda IZZO, In
condominio ritorna la solidariet
passiva, in www.ilsole24ore.com.
bollette.
Infatti
contro
la
La tesi della solidariet, invece,
Dopo poco pi di un mese dalla
effettuata,
in perfetta sintonia con il rapporto
pubblicazione
un
solo
negoziale in origine instaurato tra
delle Sezioni Unite la Sez. II civile
potrebbe
pi
il
lamministratore-
della Cassazione, con sentenza
mandatario: ed infatti in caso di
del 4 giugno 2008, n. 14813,
dovr
riafferma
causa
solidariet
prestazione
astutamente,
condomino
da
non
Dicembre 2009
procedersi alla sospensione di

38
terzo
prestazione indivisibile .
inadempimento
il
In altri termini resta il dilemma:
chiamare
in
nella
lamministratore.
particolare
contrattazione
terzo
Non
il
sentenza
principio
della
passiva
obbligazioni
nelle
condominiali.
La
con il condominio chi parte
comprende,
perch
Corte ha dichiarato corretto il
negoziale? Il condominio, quale
debba esserci la modifica del
principio applicato dal giudice di
personificazione
legittimato passivo nel processo
pace di Roma in quanto non viene
esecutivo.
chiarito
singoli,
unitaria
ovvero
dei
ciascun
pertanto,
si
della
Le sezioni unite, riprendendo la
consiste nellagire, gi in sede di
principio generale di cui all'art.
tesi
cognizione ordinaria, per ottenere
1292 c.c. secondo il quale la
una condanna di pagamento del
solidariet si presume nel caso di
debito
pluralit di debitori.
39
precedente
sostenuta
in
un
unico
40
e nei propri scritti ,
nei
il
terzo
confronti
del
dovrebbe
essere
specie
Altra
minoritaria
per
nella
condomino?
dallestensore
soluzione
perch
condomino moroso ex art. 1314
La
siano i singoli condomini.
cc. Quando i condomini morosi
infatti, che il condominio esiste
La ricostruzione in parola non ci
sono pi di uno si potrebbe agire
per la sola presenza di un edificio
convince sia perch viene meno
nei
con propriet per piani orizzontali
lo
con
condomino
e la
con
condanna
nei
specifico
rapporto
lamministratore-mandatario
di
ciascun
sentenza
confronti
di
dei
sezione
il
ritengono che parte del contratto
confronti
seconda
derogato
precisa,
e il pagamento non pu rifiutarsi

per
l'inesistenza
della
tabelle
millesimali.43.
rappresentanza, sia perch si
condomini morosi non ha effetto
svilisce
del
verso gli altri condebitori ex art
condominio, quale somma della
1306 cc. Tale soluzione, tuttavia,
propriet
della
complessa per il terzo che
propriet comune. Inoltre la tesi
dovr provare lan e il quantum
Nel
sostenuta dal SC ha notevoli
del singolo condomino sulla base
prospetta
ripercussioni processuali negative
delle tabelle millesimali42.
applicazione dei principi di diritto
per il terzo creditore che non
Maggiormente
conosce i singoli condomini, bens
principio
lamministratore, n conosce i
accelerazione
rapporti
nonch al principio della vicinitas
oneri
della
contraente con il condominio, che
la
particolarit
esclusiva
interni,
ed
il
loro
funzionamento41.
di
prova
Conclusioni
giudizio
della
corte
una
si
rigorosa
rispondente
al
anche
semplificazione
principio di solidariet sociale. Ne
processo,
scaturisce laggravamento degli
del
la
tesi
della
solidariet.
in
ordine
processuali
al
generale
del
terzo
per ottenere soddisfacimento del

proprio
38
IZZO, cit. Secondo LA. quanto

affermato dalle Sezioni unite aveva
suscitato forti critiche perch la
parziariet pu rivelarsi un boomerang
per i condomini-consumatori, esposti
all'aumento dei costi dei lavori
condominiali.
39
n. 8530, in Foro It., 1997, I, 872.
40
CORONA, cit.
41
TRIPALDI, Brevi note sui profili
processuali della divisibilit degli
9.
credito
dovr
agire
giudizialmente per ottenere la

8.
La
giurisprudenza
condanna del condominio, che
successiva si discosta dal
sar
dictum delle Sezioni Unite
dallamministratore,
obblighi del condominio nei confronti

dei terzi, in Foro It., 2008, I, 3263.
42
Si veda TRIPALDI, cit., 3266.
rappresentato
ovvero
un
singolo interlocutore processuale;

43
Cos IZZO, cit.
tuttavia
il
creditore
procedere
Dicembre 2009
dovr
all'esecuzione
individualmente nei confronti dei

singoli condomini, secondo la
quota di ciascuno.
Il tutto rende meno agevole i
traffici economici e si traduce in
un minus di tutela per il terzo
contraente.
soluzione
Daltra
parte
prescelta
tutela
la
il
condomino corretto e non espone

i
pi
facoltosi
al
rischio
di
accollarsi spese ingenti a causa

dellinadempimento
dei
44
condomini . Resta da vedere il

recepimento
affermato
del
nella
principio
prassi
dei
tribunali.
44
Cos CASTRO, La natura parziaria

dell'obbligazione pi aderente a
esigenze di giustizia, in Guida al
Diritto, 2008, 17, 43.
LA NATURA DELLE CD OBBLIGAZIONI ESTERNE AL

CONDOMINIO
Cassazione, sezioni unite civili, 8 aprile 2008, n. 9148
Ritenuto che la solidariet passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralit dei debitori e
della identica causa dell'obbligazione, ma altres della indivisibilit della prestazione comune; che in mancanza di
quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziariet della obbligazione
prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorch comune, divisibile, trattandosi di somma di
danaro; che la solidariet nel condominio non contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cc.,
interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello
interno; rilevato, infine, che - in conformit con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non
incide sulla titolarit individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilit - l'amministratore vincola i
singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ci premesso, le obbligazioni
e la susseguente responsabilit dei condomini sono governate dal criterio dalla parziariet. Ai singoli si imputano, in
proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle
spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da
criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi
concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori
tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie.
Motivi della decisione
sostenere la natura solidale delle
1.3 con il terzo motivo, violazione
obbligazioni dei condomini;
dell'art. 112 cod. proc. civ., in
La societ ricorrente lamenta:
relazione all'art. 360 n. 3 cod.

1.2 con il secondo motivo, falsa
proc. civ., poich la sentenza di
1.1 con il primo motivo, violazione
applicazione degli artt. 1004 e
primo
e falsa applicazione degli artt.
1005 cod. civ., ai senso dell'art.
fondamento
1115 e 1139 cod. civ., in relazione
360 n. 3 cod. proc. civ., posto che
ragioni diverse da quelle dedotte
all'art. 360 n. 3, cod. proc. civ. La
la ripartizione delle spese fra
nell'opposizione
giurisprudenza dominante, anche
nudo
ingiuntivo;
successivamente
operano nei rapporti interni e non
all'isolata
sentenza n. 8530 del 1996, che

aveva affermato la parziariet, ha
sempre sostenuto e continua a
proprietario
usufruttuario
sono opponibili al terzo creditore;
grado
aveva
posto
della
decisione
al
decreto
1.4 con il quarto motivo, omessa

compensazione
delle
spese
Dicembre 2009
processuali con riferimento ad A.
luglio 2004, n. 14593; Cass., Sez.
una precisa disposizione di legge
R.;
II, 31 agosto 2005, n. 17563).
- il criterio non si applica, non
Con il quinto motivo, violazione
Per
dell'art. 91 cod. proc. civ., ai sensi
minoritario, la responsabilit dei
debitori
degli artt. 360 nn. 3 e 5 cod. proc.
condomini retta dal criterio dalla
dell'obbligazione;
civ.,
parziariet: in proporzione alle
specifica disposizione contempli
soccombenza nei confronti del
rispettive
la solidariet tra i condomini, cui
Condominio,
partecipanti
essendo sufficiente la comunanza
non
sussistendo
che
era
stato
chiamato in giudizio da A. R.;
l'indirizzo
decisamente
quote,
ai
si
singoli
imputano
del debito tra la pluralit dei

e
l'identica
che
causa
nessuna
le
osta la parziariet intrinseca della
obbligazioni assunte nell'interesse
prestazione; che la solidariet non
del "condominio", relativamente
possa
Con il sesto motivo, violazione
alle spese per la conservazione e
unitariet del gruppo, in quanto il
dell'art. 63 disp. att., in relazione
per
condominio non raffigura un "ente
all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ., non
comuni
aveva
prestazione
tenuto
conto
il
godimento
delle
dell'edificio,
cose
per
dei
la
servizi
di
ricondursi
alla
gestione",
organizzazione
asserita
ma
una
pluralistica
dell'orientamento della Suprema
nell'interesse comune e per le
l'amministratore
rappresenta
Corte, secondo cui l'acquirente di
innovazioni
immediatamente
una unit immobiliare doveva
maggioranza.
le
partecipanti, nei limiti del mandato
essere
obbligazioni dei condomini sono
conferito secondo le quote di
regolate da criteri consimili a
ciascuno.
tenuto
alle
spese
solidalmente al suo dante causa.
deliberate
dalla
Pertanto,
singoli
quelli dettati dagli artt. 752 e 1295

2.1 La questione di diritto, che la
cod.
Suprema Corte deve risolvere per
ereditarie,
decidere la controversia, riguarda
pagamento dei debiti ereditali i
il
la natura delle obbligazioni dei
coeredi concorrono in proporzione
conseguenze. Invero, sotto la
condomini.
alle loro quote e l'obbligazione in
rubrica "nozione della solidariet",
solido di uno dei condebitori si
definisce l'obbligazione in solido
ripartisce
Secondo
l'orientamento
civ.
per
le
obbligazioni
secondo
cui
al
La disposizione dell'art. 1292 cod.

civ. - noto - si limita a descrivere
fenomeno
le
sue
in
quella in cui "pi debitori sono
della
proporzione alle quote ereditarie
obbligati tutti per la medesima
giurisprudenza, la responsabilit
(Cass., Sez. II, 27 settembre
prestazione"
1996, n. 8530).
ciascuno pu essere costretto
maggioritario
dei singoli partecipanti per le

obbligazioni
assunte
tra
gli
eredi
dal
aggiunge
che
all'adempimento per la totalit
"condominio" verso i terzi ha
2.2 Per determinare i principi di
(con liberazione degli altri). L'art.
natura solidale, avuto riguardo al
diritto,
le
1294 cod. civ. stabilisce che "i
principio generale stabilito dall'art.
obbligazioni (contrattuali) unitarie
condebitori sono tenuti in solido,
1294 cod. civ. per l'ipotesi in cui
le quali vincolano la pluralit di
se dalla legge o dal titolo non
pi soggetti siano obbligati per la
soggetti passivi - i condomini -
risulta diversamente". Nessuna
medesima prestazione: principio
occorre muovere dal fondamento
delle norme, tuttavia, precisa la
non derogato dall'art. 1123 cod.
della solidariet.
ratio della solidariet, ovverosia
che
regolano
civ., che si limita a ripartire gli
ne chiarisce il fondamento (che
oneri all'interno del condominio
L'assunto che la solidariet
risulta necessario, quanto meno,
(Cass., Sez. II, 5 aprile 1982, n.
passiva
per risolvere i casi dubbi).
2085; Cass., Sez. II, 17 aprile
contestuale presenza di diversi
1993, n. 4558; Cass., Sez. II, 30
requisiti, in difetto dei quali - e di
scaturisca
dalla
Stando
pi
intrinsecamente parziaria quando
struttura
obbligazioni
la legge privilegia la comunanza
dellobbligazione prevale.
della prestazione. Altrimenti, la
all'interpretazione
accreditata,
solidali,
le
indivisibili
Dicembre 2009
parziarie
parziaria
parziaria
Del resto, la solidariet viene
dell'obbligazione ha il sopravvento
meno ogni qual volta la fonte
derivanti dalla presenza di pi
dell'obbligazione
debitori (o creditori), dalla unicit
obbligazioni tra loro connesse.
raffigurano
le
dell'ordinamento
della
causa
risposte
ai
problemi
struttura
insorge
una
pluralit
di
intimamente
comune
collegata
con
la
titolarit delle res.
dell'obbligazione
(eadem causa obbligandi) e dalla
pur vero che la solidariet
unicit della prestazione (eadem
raffigura un principio riguardante i
Le disposizioni di cui agli artt.
res debita).
condebitori
il
752, 754 e 1295 cod. civ. - che
valido
prevedono la parziariet delle
Mentre dalla pluralit dei debitori
laddove, in concreto, sussistono
obbligazioni dei coeredi e la
causa
tutti i presupposti previsti dalla
sostituzione,
scaturiscono
legge per la attuazione congiunta
dell'apertura della successione, di
questioni che, nella specie, non
del
Sicuramente,
una obbligazione nata unitaria
rilevano, la categoria dell'idem
quando la prestazione comune a
con una pluralit di obbligazioni
debitum propone problemi tecnici
ciascuno
allo
parziarie - esprimono il criterio di
considerevoli: in particolare, la
stesso
Se
ordine generale del collegamento
unicit della prestazione che, per
invece l'obbligazione divisibile,
natura, suscettibile di divisione,
salvo
e la individuazione del vincolo
(espressamente) sia considerata
Per
solidale,
obbligazioni
principio
dalla
unicit
dell'obbligazione
della
solidariet
della
rispetto
alla
in
genere.
generale
condebito.
dei
debitori
tempo,
Ma
indivisibile.
che
dalla
il
per
effetto
tra le obbligazioni e le res.
legge
principio
della
(passiva)
va
la
verit,
si
tratta
di
immediatamente
connesse
con
l'attribuzione
prestazione la quale, nel suo
solidariet
sostrato
contemperato con quello della
ereditaria dei beni: di obbligazioni
divisibilit stabilito dall'art. 1314
ricondotte alla titolarit dei beni
cod. civ., secondo cui se pi sono
ereditari
i debitori ed la stessa la causa
dell'appartenenza
complesse ed assai elaborate,
dell'obbligazione,
dei
Ciascun erede risponde soltanto
l'indivisibilit consiste nel modo di
debitori non tenuto a pagare il
della sua quota, in quanto
essere della prestazione: nel suo
debito che per la sua parte.
titolare di una quota di beni
di
fatto,
naturalisticamente parziaria.
Semplificando
categorie
elemento
oggettivo,
laddove
la
ciascuno
in
ragione
della
quota.
ereditari. Pi in generale, laddove
specie
spesso,
si riscontra lo stesso vincolo tra
naturalistica della indivisibilit non
viene ad essere la configurazione
l'obbligazione e la quota e nella
dall'obbligo
ex lege, nei rapporti esterni, di
struttura
specifico imposto per legge a
una obbligazione intrinsecamente
originata dalla medesima causa
ciascun debitore di adempiere per
parziaria,
per una pluralit di obbligati, non
l'intero. Quando la prestazione
configurazione
per natura non indivisibile, la
dell'obbligazione come solidale e,
indivisibilit della prestazione,
solidariet dipende dalle norme e
contemporaneamente,
in
ragionevole inferire che rispetto
dai
solidariet
presenza di
una obbligazione
alla solidariet non contemplata
particolare
comune, ma naturalisticamente,
(espressamente)
atteggiamento nei rapporti esterni
divisibile viene meno uno dei
struttura parziaria del vincolo.
di
requisiti della solidariet e la
insussistenza
accompagnata
principi.
raffigura
La
un
una
obbligazione
Poich la
solidariet,
in
difetto
di
normativa
sussiste
dell'obbligazione,
il
carattere
prevalga
della
la
Dicembre 2009
per estinguerle sia ricavata dal
espediente elegante, ma privo di
le
prezzo di vendita della stessa
riscontro nei dati formali.
obbligazioni facenti capo ai gruppi
cosa. La disposizione, in quanto
organizzati, ma non personificati.
si
2.3
Le direttive ermeneutiche
esposte
valgono
per
obbligazioni
Se l'argomento che la ripartizione
contratte in solido dai comunisti
delle spese regolata dall'art. 1123
Per ci che concerne la struttura
per la cosa comune, ha valore
comma 1 cod. civ. riguardi il mero
delle obbligazioni assunte nel
meramente
non
profilo interno non persuade, non
cosiddetto
prescrittivo: non stabilisce che le
convince neppure l'asserto che il
"condominio" - in realt, ascritte ai
obbligazioni
essere
comma 2 dello stesso art. 1223 -
singoli condomini - si riscontrano
contratte in solido, ma regola le
concernente la ripartizione delle
certamente la pluralit dei debitori
obbligazioni che, concretamente,
spese per l'uso delle parti comuni
(i condomini) e la eadem causa
sono contratte in solido. A parte
destinate a servire i condomini in
obbligandi, la unicit della causa:
ci, la disposizione non riguarda il
misura diversa, in proporzione
il contratto da cui l'obbligazione
condominio negli edifici e non si
all'uso che ciascuno pu fame -
ha origine. discutibile, invece, la
applica al condominio, in quanto
renda
unicit della prestazione (idem
regola l'ipotesi di vendita della
parziaria
debitum) che certamente unica
cosa comune. La disposizione,
conseguenza
ed indivisibile per il creditore, il
infatti, contempla la cosa comune
all'attuazione,
quale effettua una prestazione
soggetta a divisione e non le
disciplinate
nell'interesse e in favore di tutti
interesse
del
riferisce
alle
descrittivo,
debbano
impossibile
all'esterno:
cose, gli impianti ed i servizi
devono
comuni del fabbricato, i quali sono
stesso modo.
facciata,
contrassegnati
dalla
con
che,
tutte
essere
la
quanto
le
dall'art.
condomini (il rifacimento della

l'impermeabilizzazione
l'attuazione
spese
1223
regolate
cit.
allo
normale
del
indivisibilit ai sensi dell'art. 1119
Entrambe le ipotesi hanno in
carburante per il riscaldamento
cod. civ. e, comunque, dalla
comune il collegamento con la
etc.).
assoluta inespropriabilit.
res. Il primo comma riguarda le
del
tetto,
la
fornitura
L'obbligazione
dei
spese per la conservazione delle
condomini (condebitori), invece,

consistendo in una somma di
D'altra parte, nelle obbligazioni
cose comuni, rispetto alle quali
danaro, raffigura una prestazione
dei condomini la parziariet si
l'inerenza ai beni immediata; il
comune, ma naturalisticamente
riconduce all'art. 1123 cod. civ.,
secondo
divisibile.
interpretato
la
spese per l'uso, in cui sussiste
relazione tra la titolarit della
comunque il collegamento con le
Orbene, nessuna norma di legge
obbligazione e la quella della
cose:
espressamente dispone che il
valorizzando
comma
concerne
l'obbligazione,
ancorch
cosa. Si tratta di obbligazioni
influenzata
criterio della solidariet si applichi
propter rem, che nascono come
misura
alle obbligazioni dei condomini.
conseguenza dell'appartenenza in
prescinde dalla contitolarit delle
comune, in ragione della quota,
parti comuni, che ne costituisce il
Non certo l'art. 1115 comma 1
delle cose, degli impianti e dei
fondamento. In
ultima analisi,
cod.
rubrica
servizi e, solo in ragione della
configurandosi
entrambe
dei
civ.
"obbligazioni
Sotto
la
solidali
nel
le
dell'uso
quantum dalla
diverso,
le
quota, a norma dell'art. 1123 cit., i
obbligazioni
partecipanti", la norma stabilisce
condomini
propter rem, in quanto connesse
che ciascun
partecipante pu
contribuire alle spese per le parti
con la titolarit del diritto reale
esigere
siano
le
comuni. Per la verit, la mera
sulle parti comuni, ed essendo
obbligazioni contratte in solido per
valenza interna del criterio di
queste
la cosa comune e che la somma
ripartizione
naturalisticamente
che
estinte
sono
tenuti
raffigura
un
come
non
obligationes
obbligazioni
comuni
divisibili
ex
Dicembre 2009
parte debitoris, il vincolo solidale
diritto
risulta inapplicabile e prevale la
detengono
struttura intrinsecamente parziaria
azionarie e che organizzano nei
delle obbligazioni. D'altra parte,
modi pi opportuni: in attuazione
per la loro ripartizione in pratica si
delle
pu sempre fare riferimento alle
razionalizzano
diverse tabelle millesimali relative
controllate,
coordinano
alla propriet
programmi
ed alla misura
dell'uso.
comune,
delle
le
quali
partecipazioni
direttive
governative,
le
attivit
favore
di
un
nell'interesse
ente,
dei
ma
singoli
partecipanti.
Secondo
la
giurisprudenza
consolidata, poi, l'amministratore
del condominio raffigura un ufficio
assicurano
di diritto privato assimilabile al
l'assistenza finanziaria mediante i
mandato con rappresentanza: con
fondi
la conseguente applicazione, nei
di
dotazione.
Per
la
struttura, gli enti di gestione si
rapporti
ricondursi alla asserita unitariet
contrassegnano in ragione della
ciascuno dei condomini, delle
del gruppo dei condomini.
soggettivit (personalit giuridica
disposizioni sul mandato.
2.5
la
solidariet
pu
pubblica)
Dalla
giurisprudenza,
il
condominio si definisce come

"ente di gestione", per dare conto
dell'autonomia
patrimoniale (la titolarit delle
Orbene, la rappresentanza, non
partecipazioni
soltanto
azionarie e del
fondo di dotazione).
del fatto che la legittimazione

dell'amministratore non priva i
Orbene,
singoli
rassomiglianza della funzione - il
partecipanti
della
loro
tra l'amministratore e
nonostante
l'opinabile
processuale,
dell'amministratore
del
condominio
alle
circoscritta
attribuzioni - ai compiti ed ai poteri

- stabilite dall'art. 1130 cod. civ..
legittimazione ad agire in giudizio
fatto
in difesa dei diritti relativi alle parti
l'assemblea gestiscano le parti
In
comuni per conto dei condomini,
rappresenta i singoli condomini, i
ai
comuni
quali sono parti in causa nei limiti
impugnazione; di intervenire nei
appartengono - le ragguardevoli
della loro quota (art. 1118 e 1123
giudizi
diversit
struttura
cod. civ.). L'amministratore agisce
dimostrano la inconsistenza del
in giudizio per la tutela dei diritti di
ripetuto
ciascuno dei condomini, nei limiti
comuni;
di
autonomamente
avvalersi
dei
mezzi
di
intrapresi
dall'amministratore, ecc..
che
quali
l'amministratore
le
parti
della
e
acritico
riferimento
Ma la figura dell'ente, ancorch di
dell'ente
mera
condominio negli edifici.
coloro
gestione,
i
quali
suppone
ne
hanno
che
di
gestione
al
giudizio
l'amministratore
della loro quota, e solo in questa

misura ognuno dei condomini
rappresentati
la
deve
rispondere
vengano
Il condominio, infatti, non titolare
delle conseguenze negative. Del
surrogati dai partecipanti. D'altra
di un patrimonio autonomo, n di
resto, l'amministratore non ha
parte, gli enti di gestione in senso
diritti e di obbligazioni: la titolarit
certo il potere di impegnare i
tecnico raffigurano una categoria
dei diritti sulle cose, gli impianti e i
condomini al di l del diritto, che
definita ancorch non unitaria, ai
servizi di uso comune, in effetti, fa
ciascuno
quali dalle leggi sono assegnati
capo ai singoli condomini; agli
comunione, in virt della legge,
compiti e responsabilit differenti
stessi condomini sono ascritte le
degli
e la disciplina eterogenea si
obbligazioni
gli
convenzioni. In proporzione a tale
adegua
impianti ed i servizi comuni e la
diritto ogni partecipante concorre
relativa
le
alla nomina dell'amministratore e
contratte
nel
in proporzione a tale diritto deve
interesse
rappresentanza
alle
perseguite
non
disparate
(art.
finalit
legge
22
per
le
cose,
responsabilit;
atti
di
essi
d'acquisto
ha
e
nella
delle
dicembre 1956, n. 1589). Gli enti
obbligazioni
di gestione operano in concreto
cosiddetto
del
ritenersi che gli conferisca la
attraverso le societ per azioni di
condominio non si contraggono in
rappresentanza in giudizio. Basti
Dicembre 2009
pensare che, nel caso in cui
significato letterale e secondo il
proporzione
l'amministratore
sia
sistema in cui si inserisce, non
ereditarie.
convenuto in giudizio per la tutela
distingue il profilo esterno e
di un diritto, il quale fa capo solo a
quello interno; rilevato, infine,
2.6
determinati condomini, soltanto i
che - in conformit con il difetto
dall'amministratore
condomini interessati partecipano
di
del
rappresentante,
al
condominio,
cui
nell'interesse
giudizio
agisca
ed
rispondono
essi
delle
soltanto
conseguenze
della lite.
Pertanto, l'amministratore - in
struttura
unitaria
la
Il
alle
quote
contratto,
stipulato
in
dei
nome
condomini
organizzazione non incide sulla
rappresentati e nei limiti delle
titolarit individuale dei diritti,
facolt
delle
direttamente
obbligazioni
relativa
della
responsabilit
conferitegli,
confronti
Conseguita
produce
effetti
dei
nei
rappresentati.
quanto non pu obbligare i singoli
l'amministratore
condomini se non nei limiti dei
singoli
suoi poteri, che non contemplano
attribuzioni
la
di
conferitogli in ragione delle
condomini,
imputazione e di ripartizione delle
quote: tutto ci premesso, le
procedere
spese stabiliti dall'art. 1123 c.c. -
obbligazioni e la susseguente
individualmente nei confronti
non
responsabilit dei condomini
dei singoli, secondo la quota di
condomini se non nei limiti della
sono
ciascuno.
rispettiva quota.
dalla parziariet. Ai singoli si
modifica
pu
dei
criteri
obbligare
singoli
nei
vincola
limiti
e
governate
delle
del
sue
mandato
dal
criterio
condanna
quale
nel
processo la
dell'amministratore,
rappresentante
il
dei
creditore
pu
all'esecuzione
imputano, in proporzione alle
Per
2.5 Riepilogando, ritenuto che
rispettive quote, le obbligazioni
prescelta
la solidariet passiva, in linea
assunte
cosiddetto
principi di diritto che regolano le
di
la
"interesse del condominio", in
obbligazioni contrattuali comuni
sussistenza non soltanto della
relazione alle spese per la
con pluralit di soggetti passivi,
pluralit dei debitori e della
conservazione
appare adeguata alle esigenze di
identica
causa
godimento delle cose comuni
giustizia
altres
dell'edificio, per la prestazione
dalla realt economica e sociale
dei
del condominio negli edifici.
principio,
esige
dell'obbligazione,
della
ma
indivisibilit
della
nel
servizi
per
il
nell'interesse
concludere,
la
secondo
soluzione,
i
sostanziale
rigorosi
emergenti
prestazione comune; che in
comune e per le innovazioni
mancanza
quest'ultimo
deliberate dalla maggioranza.
Per
requisito e in difetto di una
Pertanto, le obbligazioni dei
avvantaggerebbe il creditore il
espressa disposizione di legge,
condomini sono regolate da
quale,
la intrinseca parziariet della
criteri consimili a quelli dettati
l'amministratore del condominio,
obbligazione
prevale;
dagli artt. 752 e 1295 cod. civ.,
conosce la situazione della parte
considerato che l'obbligazione
per le obbligazioni ereditarie,
debitrice e pu cautelarsi in vari
ascritta a tutti i condomini,
secondo
coeredi
modi; ma appare preferibile il
ancorch comune, divisibile,
concorrono al pagamento dei
criterio della parziariet, che non
trattandosi
di
debiti ereditali in proporzione
costringe i debitori ad anticipare
danaro; che la solidariet nel
alle loro quote e l'obbligazione
somme a volte rilevantissime in
condominio non contemplata
in solido di uno dei condebitori
seguito
da nessuna disposizione di
tra gli eredi si ripartisce in
operata
di
di
somma
cui
la
verit,
la
solidariet
contrattando
alla
scelta
con
(inattesa)
unilateralmente
dal
legge e che l'art. 1123 cit.,
creditore. Allo stesso tempo, non
interpretato
si
secondo
il
riscontrano
ragioni
di
opportunit
per
posticipare
ripartizione
del
debito
tra
la
i
Dicembre 2009
comuni, mentre le innovazioni, le
ritenuta
ricostruzioni
decisione.
le
spese
di
indispensabile
per
la
condomini al tempo della rivalsa,
manutenzione
piuttosto che attuarla al momento
competono al proprietario: ma le
Non il quarto ed il quinto motivo,
dell'adempimento.
spese fanno capo all'usufruttuario
in quanto la decisione sulle spese
limitatamente al tempo in cui egli
processuali rimessa al giudice
Respinto il motivo principale, non
titolare del diritto reale su cosa
del merito, con il solo limite di non
merita
altrui. Correttamente, perci, la
condannare la parte interamente
Corte
vittoriosa.
accoglimento
nessuno
degli altri motivi di ricorso.
d'Appello
straordinaria
non
ha
considerato responsabile A. R., in

Non il secondo ed il sesto. Stando
quanto l'usufrutto da lui era stato
Avuto riguardo alla difficolt della
alle disposizioni sul condominio
acquistato in epoca successiva
materia ed al contrasto esistente
(art. 67 disp. att., del resto in
alla data, in cui l'esecuzione dei
in giurisprudenza, si ravvisano i
conformit con quanto stabilito
lavori era stata commissionata ed
giusti
per le spese gravanti sull'usufrutto
eseguita.
interamente tra le parti le spese
dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ.),
per
compensare
processuali.
fanno carico all'usufruttuario le
Non il terzo motivo, posto che il
spese
all'ordinaria
giudice del merito ha preso in
amministrazione ed al semplice
esame la questione di diritto
godimento delle cose e dei servizi
inerente alla la controversia e
attinenti
motivi
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e
compensa le spese.
Dicembre 2009
LA DELIBERA DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE TRA NULLIT

E ANNULLABILIT
Commento a Cass. Civ., Sez. II, 11 maggio 2009, n. 10816
di Antonio De Palma (avvocato in Foggia e Bologna)
Ancora una volta la Corte di
spese,
Cassazione
soltanto una particolare modalit
diverse
esprimersi
in
di
classificazione. Invero, negli ultimi
chiamata
tema
ad
di
prevedendosi,
pagamento.
invece,
Allassemblea
conseguenze
ipotesi
delle
di
nullit/annullabilit della delibera
sono
anni, un atteggiamento pressoch
assembleare
pochi, ma si decide lo stesso:
vago ed altalenante da parte del
della
bisogna
Giudice di Legittimit ha prodotto
della
versamenti relativi alle eccedenze
non
annullabilit, non un esercizio di
dei consumi idrici su di un certo
interpretative
pura Accademia: basti pensare,
conto corrente. A chi lamenta
possibili patologie dellassemblea
ad esempio, alle ricadute pratiche
linsufficienza
del
numero
dei
condominiale.
in tema di legittimazione attiva e
partecipanti
non
resta
che
orientamenti giurisprudenziali che
di
con
impugnare la delibera davanti al
si sono andati delineando nel
riferimento alle rispettive azioni
giudice entro il termine di trenta
tempo consentono di tracciare un
processuali.
giorni previsto dallart. 1109 c.c.
quadro piuttosto completo della
Stavolta la questione trae spunto
Da questa vicenda il Supremo
orientamento percorre la via della
dallimpugnazione di una delibera
Collegio trae spunto per ribadire
nullit delle delibere assembleari,
assembleare di ripartizione delle
che sono annullabili, e non
in presenza di vizi attinenti alla
spese, per asserita violazione dei
nulle,
regolare
criteri di riparto, essendo stato
assemblea
stabilito in essa, senza il rispetto
adottate
delle maggioranze previste, che i
inferiore
prescritta
della volont, sulla base delle
pagamenti venissero convogliati
dalla legge o dal regolamento
maggioranze di volta in volta
sul conto corrente bancario.La
condominiale.
di
previste ex lege, ovvero ancora
decisione non da considerarsi
Legittimit
nellanalisi
con riferimento a delibere prive
nulla,
risultare
passando in rassegna le varie
degli elementi essenziali o con
annullabile: in realt, a subire
ipotesi di nullit ed annullabilit, e
oggetto impossibile o illecito.
modifiche non il riparto delle
lasciando
Lattribuzione
nullit,
allalveo
piuttosto
termini
che
prescrizionali,
presenti
le
condominiale
condominiale.
circa
convogliare
tutti
poche
incertezze
sul
tema
delle
Pur tuttavia, gli
disciplina. Un primo, pi risalente,
per
potrebbe
le
deliberazioni
di
condominio
con
a
dell
maggioranza
quella
Il
procede
quindi
Giudice
composizione
costituzione
dellassemblea
stessa, ovvero alla formazione
allinterprete
ulteriori momenti di riflessione
Dicembre 2009
Sono dunque considerate nulle
convenzionali,
quelle delibere che:
attinenti
regolamentari,
al
procedimento
di
sostanziale,
annullabili
quelle
inficiate da un vizio di forma.
convocazione o di informazione
-
sono
fuori
dai
poteri
In realt la sentenza in commento
dellassemblea;
percorre
dellassemblea;
-genericamente
-
sono
contrarie
norme
imperative di legge, o comunque
affette
da
prime
essere
ricondotte a due tipi:
profondamente
questione della nullit/annullabilit
dei
risolta gi a partire dal 2005,
rispetto
allorch le Sezioni Unite (sent. 7
allambito
di
attivit
chiamate
maggioranze
richiedono
qualificate
in
relazione
alloggetto.
Operando un accostamento con i
principi generali e le disposizioni
dellappartamento).
dettate
in
tema
di
delibere
delibere che non riguardano la
societarie, da pi parti sono state
propriet o le parti comuni e la
spesso ritenute nulle le delibere
loro
ma
contrarie a norme imperative, o
sconfinano nei diritti del singolo
quelle aventi ad oggetto: materie
proprietario.
sottratte alla competenza della
regolamentazione,
assemblea, la ripartizione delle

Quanto alle seconde, lelenco
potrebbe
pensiamo
essere
alla
infinito:
decisione
di
mettere in opera un abuso edilizio

o a quella di vietare lacquisto di
appartamenti a persone di razza o
colore della pelle diverso dal
nostro.
Alla
quelli legali, un contenuto illecito o

impossibile,
ovvero
stregua
di
un
la
secondo
Corte
di
Legittimit ha invece ritenuto (non

bens)
annullabili
le
delibere:
-affette da vizi formali, assunte in
violazione di prescrizioni legali,
la
menomazione dei diritti spettanti a

ciascun condomino. Lannullabilit
ha invece riguardato le delibere
assunte
seguito
procedimento
orientamento,
nulle,
spese secondo criteri diversi da
viziato,
di
un
ovvero
inficiate da eccesso di potere

perch invasive rispetto al campo
riservato
alla
competenza
dellamministratore.
In
estrema
sintesi,
controversia
ampiamente
sostanzialmente da considerarsi
nulle le delibere affette da un vizio
una
originatasi
da
proposta
nel
1997 da due condomini avverso

delibere
condominiali
concernenti,
rispettivamente,
lapprovazione
del
consuntivo
relativo alle spese ordinarie per

lanno 1995/1996, la ripartizione
delle spese per alcuni lavori
straordinari e il riparto della tassa
di
occupazione
del
suolo
pubblico.
Le
ragioni
dellimpugnazione
risiedevano,
in
primis,
nella
omessa indicazione a verbale dei

condomini
che
partecipato
avevano
allassemblea
dellentit delle spese deliberate;

in secundis, nellerrata ripartizione
di queste ultime, essendo stata
effettuata sulla base di fittizi valori
millesimali
ed
essendo
state
poste a carico degli attori spese

sostenute per lesclusiva utilit di
condomini
sarebbero
regolare
unimpugnazione
tre
approvato da tutti (in genere al

dellacquisto
infatti,
marzo 2005, n. 4806) furono
- assunte in violazione di norme
civile o da norme contrattuali del
momento
assembleari
apparve,
che
condominiale
delibere
la
incompetenza, ovverosia invasive
condomini, previsto o dal codice

regolamento
segnato:
-viziate da eccesso di potere o da
delibere che prevedono il voto

dellunanimit
gi
convocazione;
riservato allamministratore;
favorevole
giurisprudenziale
delle
potrebbero
solco
irregolarit nel procedimento di
a norme costituzionali.
Le
un
di
altra
palazzina.
Ebbene, in quel frangente le

Sezioni
Unite
della
Corte
di
Cassazione ebbero a privilegiare

la tesi dellannullabilit, sulla base
Dicembre 2009
innanzitutto della considerazione
c)
con oggetto che non rientra
menzionate allordine del giorno
che in tema di condominio negli
nella competenza dellassemblea;
annullabile, e non nulla, in quanto
edifici
il
codice
civile
affetta da vizi attinenti prescrizioni
non
contempla la nullit, da intendersi
d)
che incidono
sui
diritti
quale sanzione per la mancanza
individuali sulle cose o servizi
o la grave anomalia di qualche
comuni o sulla propriet esclusiva
elemento intrinseco dellatto, tale
di ognuno dei condomini;
figura
tipica
individuata
dallordinamento; considerazione,
questa, da leggersi in relazione al
principio della tassativit delle
ipotesi di nullit legislativamente
di
una
specifica
previsione normativa, sembrava
dellassemblea).
a
detti
criteri
discretivi, la seconda Sezione

e)
comunque
invalide
relazione
in
alloggetto
dellassemblea condominiale.
della
Cassazione
risolve
la
questione de qua affermando che

la delibera volta a statuire che i
Vanno,
invece,
qualificate
annullabili le delibere:
a)
sul conto corrente bancario non

comporta una modificazione del
previste.Sulla base di ci e in
assenza
allinformazione
Conformemente
da non consentire la rispondenza

alla
relative
con vizi relativi alla regolare
riparto
delle
particolare
logico doversi ammettere la nullit

adottate con maggioranza
modalit
b)
con riferimento alle delibere prive
inferiore a quella prescritta dalla
dedotta
degli elementi essenziali o con
legge
approvazione
oggetto impossibile o illecito.
condominiale;
La sentenza in commento cerca
c)
affette da vizi formali;
d)
in violazione di prescrizioni
regolamento
del
loro
pagamento: ne consegue che la
soltanto nei casi pi gravi, ovvero
dal
bens
unicamente la previsione di una
costituzione dellassemblea;
spese,
insufficienza
del
alla
sua
numero
condomini
di
presenti
nellassemblea non costituisce un

di
fare
chiarezza
problematica
quanto
in
possa
arricchire
di eventuale annullamento.
sulla
oggetto,
per
contribuire
ad
ulteriormente
le
argomentazioni gi esposte da
Cass. S.U. 7 marzo 2005, n.
legali,
convenzionali,
La
regolamentari,
attinenti
annullabilit
al
distinzione
tra
nullit
si
dimostra
procedimento di convocazione o
fondamentale con riferimento alla
di informazione dell'assemblea;
legittimazione attiva: - ritenere,

infatti, che la delibera sia nulla,
4806.
e)
A parere della seconda Sezione

della Cassazione, dunque, sono
qualificabili
nulle
delibere
soltanto
le
dellassemblea
condominiale:
a)
prive
degli
elementi
(contrario
allordine
pubblico, alla morale o al buon

costume);
irregolarit nel procedimento di

convocazione;
f)
che
significa presupporre che siano

state
violate
dallordinamento
violano
richiedenti
norme
qualificate
in
relazione
norme
a
poste
tutela
di
interessi super-individuali, ovvero

relativi
allintera
collettivit
(si
consideri lesempio delle delibere

con oggetto impossibile o illecito,
alloggetto.
in
quanto
contrario
allordine
riguardanti argomenti non
pubblico, alla morale o al buon
previsti allordine del giorno (cfr.
costume), ragion per cui lazione
sent. Cass. civ. 5 maggio 2009, n.
pu
10344:
chiunque
g)
aventi oggetto impossibile o
illecito
genericamente affette da
maggioranze
essenziali;
b)
motivo di nullit della delibera, ma
Una
condominiale
decisioni
su
che
delibera
contenga
questioni
non
essere
esercitata
(rectius:
da
tutti
da
i
condomini, perfino da chi ha

votato
favore). -
se
si
Dicembre 2009
esercitata nel termine di trenta
annullabilit ancor pi palese
giorni, cos come prevedono gli
che lazione esercitabile solo da
con
artt. 1107 e 1109 c.c.Tale periodo
parte del condomino interessato
prescrizionali:-
di
decorre
dichiaratosi dissenziente, o che si
annullabilit della delibera (ad es.
delibera
sia astenuto. Anche i condomini
perch
allassemblea, mentre, per
assenti possono impugnare le
pregiudizievole alla cosa comune,
assenti, dal giorno in cui questi
delibere. Naturalmente, se un
ovvero al godimento da parte di
hanno
condomino
alcuno
per
dassemblea.- se ci si riferisce alla
rappresentato da un delegato,
eccessiva onerosit delle spese
nullit, in considerazione della
che ha votato a favore o contro,
deliberate;
per
superindividualit degli interessi
come se avesse votato a favore o
allinteresse
di
contro lui stesso.
partecipanti),
sostengono
le
dellannullabilit,
ne
assente
ragioni
consegue
stato
La
differenza
fra
riferimento
nullit
ai
nel
termini
caso
gravemente
dei
condomini;
pregiudizio
alcuno
lazione
dei
dal
momento
per
ricevuto
della
presenti
il
gli
verbale
tutelati, lazione imprescrittibile.
va
Dicembre 2009
DELIBERE NULLE E ANNULLABILI
Cassazione, Sez. II, 11 maggio 2009, n. 10816
Sono qualificabili nulle soltanto le delibere dell'assemblea condominiale: a) prive degli elementi essenziali; b) aventi
oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume); c) con oggetto che non rientra
nella competenza dell'assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla propriet esclusiva
di ognuno dei condomini; d) comunque invalide in relazione all'oggetto (cfr. Cass. civ., sez. un., sent. 7 marzo 2005, n.
4806).
Vanno, invece, qualificate annullabili le delibere: a) con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea; b) adottate
con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; c) affette da vizi formali; d) in
violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione
dell'assemblea; e) genericamente affette da irregolarit nel procedimento di convocazione; f) che violano norme
richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Ne consegue che, non comportando la delibera che "i
pagamenti venissero convogliati sul conto corrente bancario", una modificazione del riparto delle spese, bens
unicamente la previsione di una particolare modalit del loro pagamento, la dedotta insufficienza alla sua approvazione
del numero di condomini presenti nell'assemblea non costituiva un motivo di nullit della delibera, ma di eventuale
annullamento, che andava fatto valere nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1109 c.c..
SVOLGIMENTO DEL
PROCESSO
Palermo e rigett l'opposizione
definitiva,
perch
non
della ().
tempestivamente impugnata; b) la
quantificazione dell'eccedenza dei
La
decisione,
Palermo
Il Giudice di Pace di Caltanissetta,
decidendo
sull'opposizione
proposta dai coniugi (...) e (...)
appellata
e dalla (),
dal
venne
confermata il 10 agosto 2004 nei

confronti
di
quest'ultima
dal
Tribunale di Caltanissetta.
13 dicembre 2000 aveva loro
Premessi la novit in appello della
ingiunto
della
questione relativa alla validit
somma di L. 3.315.018, oltre
Delib. 2 giugno 1999, con la quale
interessi legali, in favore del
l'assemblea del condominio aveva
Condominio () sulla base della
nominato l'amministratore, e che il
delibera di riparto delle spese per
Condominio costituiva, in realt,
consumi in eccedenza di acqua
una comunione volontaria su una
comunicata
condotta
pagamento
dall'EAS
nell'anno
idrica
trovavano,
1997, adottata dall'assemblea del
quindi, applicazione le norme di
condominio il 4 maggio 2000, con
cui agli artt. 1100 c.c. e segg.,
sentenza
2002
osserv il Tribunale che: a) la
revoc il decreto nei confronti del
delibera di ripartizione delle spese
dell'8
ottobre
del 4 maggio 2000 era divenuta
di
acqua
era
documentata dalla differenza tra

la
lettura
del
contatore
dell'opponente nel () e quella

del
avverso il decreto, con il quale il

il
consumi
1998
comunicata
all'amministratore dal marito; c)

erano prive di rilievo le ricevute
esibite
relative
dell'impegno
ai
pagamenti
minimo
effettuati
negli anni dal 1993 al 1998,

essendo stata oggetto del riparto
una eccedenza nel consumo di
acqua
comunicata
successivamente.
La () ricorsa con quattro
motivi per la cassazione della
sentenza ed il Condominio non ha
resistito in giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, il ricorso
Dicembre 2009
grado, ed ha escluso la possibilit
prescritta
del suo esame in ragione della
regolamento
sua conseguente inammissibilit.
affette da vizi formali; d) in
denuncia la nullit della sentenza

Con
c.p.c., n. 3, per violazione degli
relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3,
artt. 1105 e 1106 c.c.,
con
per violazione degli artt. 1105,
riferimento agli artt. 26 e 27 del
1106 e 1108 c.c., con riferimento
regolamento condominiale, e la
all'art. 26 del regolamento della
violazione dell'art. 1108, c.c, non
comunione, e falsa applicazione
avendo dichiarato la nullit della
degli artt. 1136 e 1137 c.c., non
Delib. 2 giugno 1999, con la quale
avendo dichiarato la nullit della
l'assemblea del condominio aveva
delibera del 4 maggio 2000, con
nominato
la quale "modificando il riparto
il
secondo
stata gi sollevata nella comparsa
insufficiente di soci (e non, come
conclusionale del giudizio di primo
previsto,
grado e la delibera fosse viziata
condomini), aveva stabilito che i
dall'omessa
dalla
sua
un
in
delle
dell'opponente
spese,
motivo,
bench la relativa questione fosse
convocazione
numero
l'unanimit
dei
sul conto corrente bancario".
Le
comparse
attinenti
c)
al
procedimento
affette
da
irregolarit
nel
procedimento di convocazione; f)
che violano norme richiedenti
qualificate
maggioranze
relazione
all'oggetto.
in
Ne
consegue che, non comportando

la
delibera
che "i
pagamenti
venissero convogliati sul conto

corrente
bancario",
una
modificazione del riparto delle

spese,
bens
di
unicamente
una
la
particolare
insufficienza
approvazione
delibere
condomini
dell'assemblea
a)
di
dell'assemblea; e) genericamente
Sono qualificabili nulle soltanto le

condominiale:
regolamentari,
convocazione o di informazione
dedotta
conclusionali,
dal
modalit del loro pagamento, la
In motivo infondato.
Il motivo infondato.
condominiale;
convenzionali,
previsione
adozione senza il numero legale

di partecipanti e votanti.
legge
violazione di prescrizioni legali,
impugnata, in relazione all'art. 360
l'amministratore,
dalla
del
alla
numero
sua
di
presenti
prive
degli
nell'assemblea non costituiva un
avendo soltanto la funzione di
elementi
essenziali;
b)
aventi
motivo di nullit della delibera, ma
illustrare le ragioni di fatto e di
oggetto
impossibile
illecito
di eventuale annullamento, che
diritto sulle quali si fondano le
(contrario all'ordine pubblico, alla
andava fatto valere nel termine di
domande
gi
morale o al buon costume); c) con
trenta giorni previsto dall'art. 1109
proposte, non possono contenere
oggetto che non rientra nella
c.c..
domande o eccezioni nuove che
competenza dell'assemblea; che
comportino un ampliamento del
incidono sui diritti individuali sulle
thema decidendum (cfr. Cass.
cose o servizi comuni o sulla
civ., sez. 3^, sent. 14 marzo 2006,
propriet esclusiva di ognuno dei
n. 5478; Cass. civ., sez. 1^, sent.
condomini; d) comunque invalide
7 aprile 2004).
in relazione all'oggetto (cfr. Cass.
le
eccezioni
civ., sez. un., sent. 7 marzo 2005,

Correttamente, quindi, il Tribunale
ha
rilevato
la
novit
della
proposizione
in
appello
della
Con il terzo motivo, in relazione

all'art.
360 c.p.c.,
omessa,
3,
insufficiente
contraddittoria
avendo
n.
per
e
motivazione,
disconosciuto
il
dato
essenziale che l'opponente era

titolare dall'1 gennaio 1993 di una
n. 4806).
autonomo appresamento di acqua

Vanno,
invece,
qualificate
fornito di contatore e che nel
questione di nullit della Delib. 2
annullabili le delibere: a) con vizi
1999, al momento del distacco
giugno 1999, anche se a detta
relativi alla regolare costituzione
dell'opponente dall'impianto idrico
dell'opponente gi sollevata nella
dell'assemblea; b) adottate con
comune, tale contatore, come
comparsa conclusionale di primo
maggioranza inferiore a quella
riferito dal teste B., registrava un
Dicembre 2009
consumo inferiore ai mc. 600 e
decisivi
della
controversia,
non di mc. 2640.
prospettati dalle parti o rilevabili
a consumi di acqua indicati nel

contatore di altre persone.
d'ufficio, ovvero un insanabile

Il motivo inammissibile.
Il
Tribunale
ha
contrasto tra le argomentazioni

rigettato
l'opposizione al decreto ingiuntivo

della ricorrente sul duplice rilievo
della
mancata
(tempestiva)
impugnazione della delibera di

condominiale sulla base della
quale
l'ingiunzione
era
stata
emessa e della infondatezza delle

contestazioni rivolte alla delibera
stessa.
l'identificazione del procedimento

logico - giuridico posto a base
della decisione.
Nella specie tali condizioni non
sono
ravvisabili
avendo
il
Tribunale dato adeguatamente e

logicamente conto degli elementi
utilizzati
secondo
motivo
formulato
di
avverso
ricorso
per
la
propria
di
esso,
comporta la carenza di interesse

all'esame delle censure rivolte al
secondo, atteso che l'autonomia
delle due rationes decidendi e la
sufficienza
della
prima
sorreggere la pronuncia, essendo

l'ambito
del
giudizio
di
opposizione al decreto ingiuntivo

emesso ex art. 63 disp. att. c.c.,
ristretto
alla
sola
verifica
dell'esistenza ed efficacia della

deliberazione
assembleare
di
approvazione della spesa e di

ripartizione del relativo, esclude
l'eventuale
dell'ulteriore
fondatezza
rilievo
consumo di mc. 1822 di acqua,

oggetto
dell'addebito,
risultava
dalla differenza tra la lettura di

mc. 638 effettuata nel 1992 e
quella di me. 2640 comunicata nel
1998
all'amministratore
condominio
dal
del
marito
dell'opponente e che non era

attendibile
la
deposizione
in
senso contrario del teste escusso,

in quanto, non essendo egli stato
in grado di ricordare dove il
contatore fosse collocato, non era
"dato
comprendere
quale
contatore si riferisse".
dell'eccezione
di
inadempimento nei rapporti tra

condominio
condomini,
360 c.p.c.,
di
spesa
per
il
servizio
di
riscaldamento (cfr. Cass. civ.,

sez. 2^, sent. 28 ottobre 1993, n.
10793), stata successivamente
autorevolmente
esclusa
(cfr.
Cass. civ., sez. un., sent. 26

novembre 1996, n. 10492) e, in
ogni
caso,
il
richiamo
all'applicabilit di detto principio

avrebbe
presupposto
la
dimostrazione che non fosse stato

erogato il servizio del quale era
stata ripartita la spesa.
Laddove, come in specie, si verta
in
materia
di
servizio
di
erogazione idrica e la fruizione

dell'acqua
sia
in
concreto
documentata dalla misurazione

mediante
un
consumi
contatore
dei
dell'utente,
la
controversia relativa alla quantit
Con il quarto motivo, in relazione

all'art.
L'operativit
affermata limitatamente al riparto
valutazione, affermando che il
La resistenza del primo rilievo al
che
adottate tale da non consentire
Il motivo infondato.
n.
3,
per
violazione dell'art. 1460 c.c..
di acqua consumata non attiene

alla effettivit del servizio erogato,
ma
al
corrispettivo
della
prestazione ricevuta, rispetto al
possa
comportare la cassazione della
Deduce
sentenza.
applicazione anche nei rapporti
approvazione
tra condominio e condomini il
consuntivo di spesa, se non
E' appena il caso, quindi, di

aggiungere
che un
vizio
nel
ragionamento del giudice, quale

quello denunciato con il motivo,
configurabile solo quando in esso
sia riscontrabile il mancato o
insufficiente
esame
di
punti
che,
principio
generale
non
est
trovando
inadimplenti
adimplendum,
quale la delibera condominale di
impugnata,
e
non
riparto
pu
del
che
assumere efficacia vincolante.
l'opponente non era obbligata al

pagamento di prestazioni non
erogatele,
sia
perch
dimissionaria e sia perch riferite
Il distacco dall'impianto nel 1999

(privo di rilievo rispetto a consumi
computati sino al 1997), l'utilizzo
nel
computo
del
quantitativo
Dicembre 2009
dell'acqua di un dato relativo
delibera di riparto della spesa e
all'anno 1992, anzich all'anno
non con l'opposizione al decreto
1993
ingiuntivo,
(peraltro
pi
favorevole
attenendo
alla
di
legittimit della prima e non alla
consumi risultanti dal contatore di
fondatezza della pretesa azionata
altre persone (questione del tutto
con il secondo.
all'opponente)
nuova)
conseguentemente,
l'addebito
P.Q.M.
Rigetta il ricorso.
Cos deciso in Roma, nella
Camera di Consiglio, il 1 aprile
2009.
erano,
circostanze
che andavano fatte valere con la

tempestiva impugnazione della
Alla
inammissibilit
od
infondatezza dei motivi segue il
Depositato in Cancelleria il 11
maggio 2009
rigetto del ricorso.
Dicembre 2009
PER LA RISCOSSIONE DEI CONTRIBUTI CONDOMINIALI IL

DECRETO INGIUNTIVO NON VA FATTO NEI CONFRONTI DEL
PRECEDENTE PROPRIETARIO
Cassazione, sez. II, 9 settembre 2008, n.23345
In tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il
trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene allacquirente, e pertanto soltanto
questultimo legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non
pi legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, pu far valere le sue ragioni connesse al
pagamento dei contributi (relativi allanno in corso e a quello precedente, ai sensi dellart. 63 disp. att. cod. civ.)
attraverso lacquirente che gli subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidariet, si configura una
gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste
quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa.
Nei confronti del condominio lobbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti
comuni delledificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il
carattere meramente dichiarativo di tali delibere. ma dal momento in cui sia sorta la necessit della spesa ovvero la
concreta attuazione dellattivit di manutenzione e quindi per effetto dellattivit gestionale concretamente compiuta e
non per effetto dellautorizzazione accordata allamministrazione per il compimento di una determinata attivit di
gestione.
Lobbligazione di corrispondere i contributi relativi al godimento dei beni e dei servii comuni pu qualificarsi reale, nel
senso che la titolarit del soggetto passivo determinata in base al rapporto di natura reale esistente con la cosa al
momento in cui sorge lobbligazione.
SVOLGIMENTO DEL
PROCESSO
B.S. proponeva opposizione al
decreto con cui il Giudice di Pace
di Bari le aveva ingiunto di pagare
a
favore
del
Condominio
(OMISSIS), facente parte del
supercondominio (OMISSIS), il
pagamento della somma di Euro
464, 81, dovuta a titolo di oneri
condominiali. A sostegno del
ricorso deduceva che limporto
richiestole nel 2003 relativo al
bilancio 1/5/2002 - 31/12/2002 ed
approvato da una assemblea alla
quale era rimasta totalmente
estranea non era dovuto, posto
che sin dal 1999 aveva venduto

lappartamento
ubicato
nel
condominio.
In via riconvenzionale chiedeva la
restituzione della somma di Euro
464, 81, versata a titolo di fondo
cassa.
Con sentenza dep. il 6 giugno
1995 il Giudice di Pace di Bari
rigettava lopposizione nonch la
domanda riconvenzionale dalla
medesima proposta, sul rilievo
che il credito azionato era relativo
ad oneri condominiali - dovuti per
il periodo anteriore a quello(1999)
in cui la ricorrente aveva venduto
lappartamento di sua propriet ed

approvati con la delibera del
5/11/2003 di cui la B. non aveva
lamentato
la
illegittimit
chiedendone la declaratoria di
nullit, avendo le contestazioni;
riguardato solo singole voci.
In realt, il credito era risultato
provato dalla documentazione
prodotta dallopposto e non
contestata
nel
suo
complesso(prospetti allegati alla
delibera
e
regolarmente
approvati).
Dicembre 2009
Avverso
tale decisione ha
proposto ricorso per cassazione
la B. sulla base di due motivi:
che viene di regola qualificata

dalla giurisprudenza di legittimit
come propter rem.
Ha resistito lintimato che ha

depositato memoria illustrativa.
Daltra parte, hanno natura di

norme processuali, che il giudice
di pace deve applicare anche nel
giudizio di equit, le regole che
disciplinano
il
procedimento
monitorio e le condizioni di
ammissibilit
del
decreto
ingiuntivo nei confronti dei
condomini.
Attivatasi procedura ex art. 375

cod. proc. civ., il Collegio ha
disposto la trattazione della causa
alla pubblica udienza.
Con il primo motivo la B.,
lamentando violazione e falsa
applicazione degli artt. 1130,
1137, 1421 c.c., art. 2948 c.c., n.
4), art. 63 disp. att. cod. civ., artt.
112, 115 c.p.c., art. 360 c.p.c., n.
4 e art. 633 cod. proc. civ.),
censura la sentenza impugnata
laddove non aveva considerato
che la ricorrente da oltre cinque
anni non era pi condomina,
sicch
lamministratore
non
avrebbe potuto chiedere ed
ottenere nei suoi confronti il
decreto ingiuntivo; la delibera del
5/11/2003, emessa nei confronti
di un estraneo al condominio, era
da ritenersi, perci, nulla ed
erroneamente ne era stata
addebitata
al
ricorrente
la
mancata impugnazione; il Giudice
di Pace non aveva esaminato i
documenti prodotti e leccezione
di prescrizione; aveva accertato
lesistenza del credito sulla base
dei soli documenti prodotti dal
Condominio senza prendere in
considerazione quelli prodotti da
essa ricorrente.
Il primo motivo va accolto nei limiti
di cui si dir. 1. Innanzitutto deve
rilevarsi che costituiscono principi
informatori della materia - che a
seguito della pronuncia n. 204 del
2006 della Corte Costituzionale
nel giudizio secondo equit il
giudice di pace deve osservarequelli che in tema di condominio
individuano il soggetto tenuto a
corrispondere i contributi relativi al
godimento dei beni e dei servizi
comuni in virt di un obbligazione
2. Ci premesso, la sentenza, nel

rigettare
lopposizione,
ha
erroneamente
disatteso
leccezione con cui lopponente
aveva invocato linsussistenza
delle condizioni in proposito
previste dallart. 63 disp. att.
c.p.c., comma 1, per lemissione
del decreto ingiuntivo nei confronti
del condomino: la ricorrente
aveva al riguardo dedotto la
propria estraneit al Condominio
e alla delibera di approvazione
delle
spese
emessa
dallassemblea, alla quale non era
stata convocata, atteso che la
medesima nel 1999 aveva
venduto lunit immobiliare di sua
propriet ubicata nello stabile
condominiale.
La sentenza ha, in proposito,
rilevato che le contestazioni
sollevate
dallopponente
non
avevano riguardato lillegittimit
della delibera.
Al
riguardo,
occorre
allora
considerare che in tema di
condominio di edificio, in caso
di alienazione di un piano o di
porzione di un piano, dal
momento in cui il trasferimento
venga reso noto al condominio,
lo
status
di
condomino
appartiene allacquirente, e
pertanto soltanto questultimo
legittimato a partecipare alle
assemblee e ad impugnarne le
deliberazioni,
mentre
il
venditore, che non pi
legittimato
a
partecipare
direttamente alle assemblee

condominiali, pu far valere le
sue
ragioni
connesse
al
pagamento
dei
contributi
(relativi allanno in corso e a
quello precedente, ai sensi
dellart. 63 disp. att. cod. civ.)
attraverso lacquirente che gli
subentrato, e per il quale,
anche in relazione al vincolo di
solidariet, si configura una
gestione
di
affari
non
rappresentativa che importa
obbligazioni analoghe a quelle
derivanti da un mandato, e fra
queste quella di partecipare alle
assemblee condominiali e far
valere in merito anche le
ragioni del suo dante causa
(Cass. n. 9/1990).
Ne consegue che se il condomino
alienante non legittimato a
partecipare alle assemblee e ad
impugnare
le
delibere
condominiali, nei suoi confronti
non pu essere chiesto ed
emesso il decreto ingiuntivo per la
riscossione dei contributi, atteso
che soltanto nei confronti di colui
che rivesta
la
qualit
di
condomino
pu
trovare
applicazione lart. 63 disp. att.
c.p.c., comma 1, (per la
riscossione dei contributi in base
allo stato di ripartizione approvato
dallassemblea
lamministratore
pu
ottenere
decreto
di
ingiunzione
immediatamente
esecutivo,
nonostante
opposizione).
Pertanto, il decreto ingiuntivo
opposto andava revocato, perch
emesso al di fuori dei casi in cui
ammesso:la sentenza erronea e
va cassata (come si dir infra)
laddove ha confermato lopposto
decreto.
3. Peraltro, va considerato che
loggetto
del
giudizio
di
opposizione a decreto ingiuntivo
non costituito solo dalla verifica
dellammissibilit e della validit
del procedimento monitorio ma
anche dalla fondatezza della
domanda di merito introdotta a

seguito della rituale costituzione
delle parti; conseguentemente il
giudice, anche quando dichiari la
nullit del decreto ingiuntivo, deve
pronunciarsi nel merito sulla
domanda introdotta con il ricorso.
Orbene, la questione di merito
decisa affermativamente dalla
sentenza impugnata se: nei
confronti del condominio il
condomino
alienante
debba
rispondere o meno dei contributi
maturati
quando
egli
era
proprietario dellunit immobiliare
ma che siano stati approvati con
delibera
successiva
allalienazione.
La sentenza ha accertato che la
delibera con cui erano stati posti a
carico della ricorrente gli oneri
condominiali, di cui era stato
chiesto il pagamento con il ricorso
per decreto ingiuntivo, si riferiva a
spese che, concernendo il
godimento di beni e di servizi
comuni anteriore al momento in
cui la medesima aveva venduto
lappartamento di sua propriet,
erano dalla medesima dovute, in
quanto allepoca condomina.
Occorre
considerare
che,
secondo
la
prevalente
giurisprudenza di legittimit che
negli ultimi anni si venuta
formando e che il Collegio ritiene
di condividere, nei confronti del
condominio
lobbligo
del
condomino
di
pagare
i
contributi per le spese di
manutenzione
delle
parti
comuni delledificio deriva non
dalla preventiva approvazione
della spesa e dalla ripartizione
della stessa, atteso il carattere
meramente dichiarativo di tali
delibere. ma dal momento in
cui sia sorta la necessit della
spesa ovvero la concreta
attuazione
dellattivit
di
manutenzione e quindi per
effetto dellattivit gestionale
concretamente compiuta e non
per effetto dellautorizzazione
Dicembre 2009
accordata allamministrazione
per il compimento di una
determinata attivit di gestione,
cfr. tra le altre Cass. 12013/2004
(v. In motivazione); 6323/2003;
4393/1997.
Lobbligazione di corrispondere
i contributi relativi al godimento
dei beni e dei servii comuni pu
qualificarsi reale, nel senso che
la
titolarit
del
soggetto
passivo determinata in base
al rapporto di natura reale
esistente con la cosa al
momento
in
cui
sorge
lobbligazione.
Ci posto, va sottolineato che
lart. 63 disp. att. cod. civ., comma
2, stabilisce: Chi subentra nei
diritti di un condomino obbligato,
solidalmente con questo, al
pagamento dei contributi relativi
allanno in corso e a quello
precedente.
Dunque, la norma che
applicazione
in
tema
di
condominio del principio di cui
allart. 1104 cod. civ., dettato in
materia di comunione - non
esclude lobbligo del condomino
alienante di pagare i contributi
maturati quando rivestiva la
qualit di condomino e non
ancora soddisfatti al momento
della cessione. Sotto tale profilo,
come stato autorevolmente
evidenziato in dottrina, lobbligo di
pagare i contributi non
caratterizzato
da
quella
ambulatoriet
passiva
che,
almeno entro certi limiti, dovrebbe
rappresentare una caratteristica
delle obbligazioni propter rem.
Infatti, la disposizione in esame
non prevede che lacquirente
subentri nella posizione debitoria
del cedente, il quale non
liberato dalla sua obbligazione:
anzi, allo scopo di rafforzare la
garanzia del credito nei confronti
del condominio, lobbligazione del
cessionario, tenuto in solido con il
primo - peraltro limitatamente al
periodo considerato - si aggiunge

a quella del cedente.
Pertanto, alla stregua della
documentazione esaminata, la
sentenza, procedendo a un
accertamento di fatto riservato al
giudice di merito ed insindacabile
in sede di legittimit(al riguardo v.
infra sub secondo motivo) ha
correttamente ritenuto lesistenza
del credito azionato nei confronti
della B. in quanto relativo alla
gestione di beni e di servizi
condominiali
concernente un
periodo di tempo anteriore alla
vendita dellappartamento.
Per quanto concerne leccezione
di prescrizione, in relazione alla
quale viene dedotta la violazione
dellart. 112 cod. proc. civ., la
ricorrente non ha ottemperato
allonere, stabilito a pena di
inammissibilit delleccezione, di
indicare latto o il verbale in cui
laveva sollevata e di trascriverne
il testo.
Con il secondo motivo la
ricorrente
lamenta
lomessa,
insufficiente e contraddittoria
motivazione (art. 360 cod. proc.
civ., n. 5) con cui il giudicante
aveva ritenuto provato il credito
relativo alle spese condominiali
alla medesima addebitate ed
aveva rigettato la domanda
riconvenzionale,
avendo
considerato
soltanto
la
documentazione proveniente dal
Condominio e peraltro contestata
da essa ricorrenteche pure era
stata riconosciuta estranea alla
delibera - e non anche quella
dalla medesima depositata.
Il motivo inammissibile, atteso
che nei confronti delle sentenze
pronunciate secondo equit, ai
sensi dellart. 113 cod. proc. civ.,
non deducibile il vizio di
motivazione di cui art. 360 cod.
proc. civ., n. 5, ma va denunciata
la nullit della sentenza, ai sensi
dellart. 360 cod. proc. civ., n. 4,
nellipotesi
di
motivazione
insussistente od apparente, che

nella specie non sicuramente
configurabile, avendo il Giudice di
Pace indicato la causale delle
somme dovute e le ragioni per le
quali stata rigettata la domanda
riconvenzionale, precisando le
fonti di prova in base alle quali era
pervenuto a ritenere provata
lesistenza del credito(rendiconti
regolarmente approvati): in realt,
la doglianza si risolve nella
richiesta di rivalutazione del
materiale probatorio e nella
denuncia del travisamento delle
risultanze processuali, che sono
evidentemente
sottratti
al
sindacato di legittimit.
La sentenza va cassata in
relazione al primo motivo, nella
Dicembre 2009
parte in cui stato accolto

secondo quanto precisato in
motivazione, limitatamente alla
statuizione
di
conferma
dellopposto
decreto;
non
essendo
necessari
ulteriori
accertamenti, la causa va decisa
nel merito, va revocato lopposto
decreto e la B. deve essere
condannata al pagamento della
somma di Euro 464, 81, risultata
dovuta, mentre va confermata la
sentenza impugnata laddove
aveva rigettato la domanda
riconvenzionale.
P.Q.M.
Sussistono giusti motivi per la

compensazione delle spese del
giudizio di merito e di quelle
relative alla fase di legittimit.
Compensa le spese del giudizio di

merito e quelle relative alla fase di
legittimit
Accoglie il primo motivo del

ricorso per quanto in motivazione
rigetta il secondo, cassa la
sentenza impugnata in relazione
al motivo accolto limitatamente
alla statuizione di conferma
dellopposto decreto e, decidendo
nel merito, revoca lopposto
decreto; condanna la ricorrente al
pagamento della somma di Euro
464, 81, con gli interessi legali
dalla domanda. Conferma nel
resto limpugnata sentenza.
Dicembre 2009
IN CASO DI CESSIONE DELLAPPARTAMENTO IN

CONDOMINIO A CHI VA FATTO IL DECRETO INGIUNTIVO PER
GLI ONERI ARRETRATI E NON PAGATI?
Cassazione, sez. II, 9 novembre 2009, n. 23686
In tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della propriet dell'immobile di propriet esclusiva,
l'alienante perde la qualit di condomino e poich l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c. civ.
collegato al rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla propriet dell'immobile, alla perdita di quella qualit
consegue che non possa essere chiesto n emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo.
SVOLGIMENTO DEL
PROCESSO
Con atto di citazione notificato
l'8.4.03
Igor
G.
propose
opposizione avverso il decreto
ingiuntivo n. 151/03 emesso dal
G.d.P. di Viareggio, con il quale
gli era stato intimato il pagamento
di euro 254,09, oltre le spese,
quale rata di oneri condominiali
scaduta il 1 giugno 2002, relativa
al Condominio Apuania sito in
Viareggio, Quartiere Apuania 26.
Deduceva l'opponente la sua
carenza di legittimazione passiva
in quanto l'appartamento cui si
riferiva la rata condominiale, era
stato da lui venduto a terzi e di ci
era stato informato il Condominio;
e, comunque, egli aveva pagato
tutte le somme da lui dovute fino
al
momento
della
vendita
dell'immobile.
Chiedeva, pertanto, la revoca del
decreto ingiuntivo opposto.
Costituitosi,
il
Condominio
contestava la domanda attrice
eccependo di aver sollecitato
ripetutamente il pagamento della
rata; di non conoscere il

nominativo del compratore e di
aver quindi legittimamente agito
nei confronti dell'opponente.
Chiedeva, pertanto,
dell'opposizione.
il
registri immobiliari onde accertare

la titolarit della propriet.
Avverso tale sentenza ricorre in
Cassazione il G..
rigetto
Nessuna attivit difensiva
svolto la controparte.
Acquisita
documentazione,
il
G.d.P. con sentenza 30.3.2004
respingeva
l'opposizione
e
condannava il G. al pagamento
delle spese giudiziali.
Afferma il G.d.P.: che il G. ha
venduto l'appartamento con atto
27.5.2002, trascritto al 29.5.2002,
dopo l'emissione del decreto
ingiuntivo,
comunicando
l'avvenuta
vendita
in
data
27.5.2002, senza specificare n
gli estremi del rogito notarile, n
la
sua
trascrizione;
che
legittimamente l'amministratore ha
chiesto e ottenuto il d.i. nei suoi
confronti, essendo obbligato al
pagamento
il
proprietario
dell'immobile al momento in cui
viene deliberata la spesa; n
essendo
a
carico
dell'amministratore l'onere
di
controllare preventivamente i
ha

Deduce
il
G.
d'impugnazione:
motivo
1) la violazione dell'art. 390 c.p.c.

per
motivazione
mancante,
apparente e contraddittoria per
avere il G.d.P. erroneamente
ritenuto legittimamente emesso
nei confronti del G. il decreto
ingiuntivo datato 18.02.03,
NONOSTANTE: A) a tale data
l'ingiunto non fosse condomino
per avere venduto l'immobile in
data 27.5.202 con atto trascritto il
29.5.2002;
B) la delibera assembleare di
approvazione dei preventivi (di cui
il d.i.) fosse del 28.5.2002;
C) il G., alla data del 27.5.02, non

aveva alcun debito verso il
Condominio;
D) il G. non poteva considerarsi
condomino apparente, come
risultava dalle lettere 24.5.02 e
25.7.02, mancando la buona fede;
E) non sussistesse alcun onere
dell'ingiunto di chiamare in causa
gli acquirenti per essere da loro
manlevato.
Il ricorso infondato.
Come
questa
Corte
ha
recentemente ribadito (v. sent.
23345/08) in tema di condominio,
una
volta
perfezionatosi
il
trasferimento
della
propriet
dell'immobile
di
propriet
Dicembre 2009
esclusiva, l'alienante perde la

qualit di condomino e poich
l'obbligo di pagamento degli oneri
condominiali ex art. 1104 c. civ.
collegato al rapporto di natura
reale che lega l'obbligato alla
propriet
dell'immobile,
alla
perdita di quella qualit consegue
che non possa essere chiesto n
emesso nei suoi confronti il
decreto ingiuntivo.
N per le ragioni suddette, pu in

tema di condominio essere
ammessa la figura del condomino
APPARENTE.
Nella specie, poich il G. ha

venduto il 27.5.2002 l'immobile e
le spese richieste sono state
deliberate il 28.5.2002, quando il
ricorrente non era pi proprietario
dell'immobile, il decreto ingiuntivo
non poteva pi essere n chiesto
n emesso nei suoi confronti.
P.Q.M.
In accoglimento del ricorso la

sentenza impugnata va, pertanto,
cassata con rinvio ad altro G.d.P.
di Viareggio che provveder
anche alla liquidazione delle
spese del presente giudizio.
LA Corte accoglie il ricorso e

cassa la sentenza impugnata con
rinvio, anche per la liquidazione
delle spese del presente giudizio,
ad altro G.d.P. di Viareggio.
Dicembre 2009
CHE VALORE HANNO LE DICHIARAZIONI DEI CONDOMINI

NEL VERBALE D'ASSEMBLEA?
Cassazione - Sezione II - 9 novembre 2009, n. 23687
L'attestazione della sussistenza del nesso eziologico di cui al verbale assembleare, rientrante nell'ambito delle
dichiarazioni di scienza non possa avere l'efficacia di una confessione stragiudiziale attribuibile a tutti i condomini
(presenti all'assemblea, assenti e dissenzienti) in quanto comportando essa l'obbligo di tutti i condomini di risarcire pro
quota i danni provocati al garage B. e, quindi, l'imposizione di un peso a carico di tutti, necessario che essa sia
condivisa da tutti i condomini, non rientrando nei poteri dell'assemblea quello di imporre oneri al di l delle specifiche
previsioni di legge.
spese affrontate dall'istante pari a
condominiale, la spesa sostenuta
PROCESSO
L. 783.250 oltre IVA;
per il ripristino del locale pari a L.
Con atto di citazione notificato
- che il Tribunale di Venezia adito
l'11.3.1999 M. B. convenne in
in ordine alla impugnazione della
giudizio
suddetta
SVOLGIMENTO
DEL
783.250 oltre IVA, per le perizie
davanti
al
G.d.P.
di
delibera,
si
era
incompetente
per
Mestre il condominio Michela,
dichiarato
sito
valore a favore del Pretore che
in
Venezia
Mestre,
Via
Einaudi n. 15, deducendo:
successivamente
adito
aveva
svolte pari a L. 1.203.234 per

complessive L. 2.127.469 in linea
capitale o quella diversa somma
che fosse risultata in corso di
causa, maggiorata dagli interessi
legali.
sollevato d'ufficio la questione

- di essere proprietario di un
appartamento con garage facente
parte del condominio convenuto;
- che nel garage di sua propriet
esclusiva,
si
erano
verificate
infiltrazioni d'acqua causate da

una falda freatica nel sottosuolo
condominiale, costringendolo ad
effettuare urgenti lavori volti ad
eliminare il danno e ripristinare il
locale;
- che il condominio con delibera
8.3.88 aveva respinto la richiesta
dell'attore avente ad oggetto il
riparto tra tutti i condomini delle
della
propria competenza
per
Chiedeva,
inoltre,
valore, tant' che estintosi per
necessario,
mancata
dichiarazione
riassunzione
il
precedente giudizio davanti al

Tribunale,
la
difesa
se
ritenuto
anche
di
la
nullit
della
delibera assembleare 8.3.1988.
attrice
rinunciava agli atti del giudizio

davanti al Pretore, il cui giudizio
veniva, a sua volta, dichiarato
Con sentenza 23.6.2000 il G.d.P.,

nella contumacia del condominio
ed
all'esito
della
documentale,
estinto.
domanda
istruttoria
rigettava
attrice
la
ritenendo
Chiedeva, pertanto, che il G.d.P.,
carente di prove il nesso di
previo accertamento che il danno
causalit tra i danni lamentati e le
al garage era stato cagionato da
condizioni
un
condominiali.
bene
condominiale,
condannasse il
condominio
rimborsargli,
eventualmente
dedotta
la
sua
dei
beni
comuni
del
Bianco,
quota
Su
impugnazione
rimasto contumace il condominio,
Dicembre 2009
il Tribunale di Venezia in funzione
Avverso tale sentenza ricorre in
maggiori poteri loro conferitigli dal
monocratica respingeva l'appello.
Cassazione il B..
regolamento
Afferma
Nessuna
condominiale
dall'assemblea;
il
sentenza
Tribunale
impugnata
che
ha
la
dato
attivit
difensiva
ha
B)
svolto la controparte.
Deduce il ricorrente a motivi di
danni al garage, specificando che
impugnazione:
consulente,
essendosi
della
non faceva venir meno il potere di
ordine alla eziologia dei lamentati

il
conferimento
rappresentanza all'amministratore
conto degli esiti non risolutivi della

C.T.U. svolta in altro giudizio in
il
disporre dei diritti di cui sono

titolari,
il
complesso
condomini,
gi
la
violazione
falsa
dei
condizioni
la
verificata la rimessione in pristino
1)
dei luoghi, non aveva potuto
applicazione di norme di diritto
dei
verificare se i danni fossero dovuti
(art. 360 n. 3 c.p.c.) in relazione
nell'assemblea, al riconoscimento
all'aderenza del garage con il
all'applicazione degli artt. 1130,
formale
corpo principale del fabbricato;
1131 cod. civ.:
dell'amministratore.
validit, l'efficacia della volont

condomini
manifestata
da
parte
essendosi anche fatta l'ipotesi che

i danni fossero dovuti al maggior
peso dell'edificio principale sulle
fondazioni continue, ipotesi da
escludere
semprech
tali
fondazioni fossero state calcolate

ed eseguite in modo corretto; che
il
verbale
della
assemblea
condominiale 8.3.88, presente in

atti
in
copia
priva
delle
sottoscrizioni del presidente e del

segretario,
non
ha
valenza
confessoria, in quanto il fatto della

provenienza
d'acqua
afferente
delle
dalla
infiltrazioni
falda
al
freatica
sottosuolo
per
avere
Tribunale,
C) la decisione dell'assemblea
nell'affermare che il fatto della
dell'8.3.88 di porre le spese, per il
provenienza
ripristino dei danni derivati dalle
d'acqua
il
delle
dalla
infiltrazioni
freatica
infiltrazioni al garage del B., a
sottosuolo
carico del medesimo anzich del
condominiale non risultava essere
condominio sia stata presa sulla
stato
afferente
falda
al
soggetto
base dell'uso pi intenso ovvero
titolare del potere di disporre dei
dichiarato
dal
esclusivo esercitato dal Bianco
diritti spettanti al complesso dei
sul bene comune e non perch
condomini in quanto tale, ossia
fosse contestato che il danno
dall'amministratore
derivasse
legale
rappresentante;
erroneamente
confessorio
una
struttura
condominiale, fatto pacifico;

negato
alle
valore
2)
la
violazione
falsa
dichiarazioni
verbale
condominiale non risulta essere
assembleare dell'8.3.1988 relative
all'applicazione degli artt. 116
stato
al
dichiarato
dal
soggetto
contenute
da
nel
della
c.p.c., 2731 e 2735 c.c. per avere
titolare del potere di disporre dei
derivazione delle infiltrazioni, nel
il Tribunale, pur provenendo il
diritti spettanti al complesso dei
garage di propriet del B., da una
riconoscimento, della derivazione
condomini in quanto tali, ossia
falda freatica sita nel sottosuolo
delle infiltrazioni d'acqua dalla
dall'amministratore
sottostante
falda freatica sita nel sottosuolo
rappresentante,
per
legale
cui
non
riconoscimento
l'area
di
sedime
condominiale, nonostante:
condominiale,
sussistono i presupposti di cui
operato
dall'assemblea condominiale, da
all'art. 2731 c.c., fermo restando
A) il potere di rappresentanza
che la delibera non risulta essere
dell'amministratore limitato e
stata adottata all'unanimit.
circoscritto alle attribuzioni ad
soggetti capaci di disporre del

relativo
diritto,
erroneamente
negato l'efficacia vincolante della
esso riconosciute dall'art. 1130

c.c. ed al di fuori di esse dai
prova
legale
alla
confessione
individuali,
oggetto
stragiudiziale fatta alla parte;
Dicembre 2009
deliberato
estraneo
su
alle
un
proprie
controversia ai sensi dell'art. 360

n. 5 c.p.c.
competenze (esercitabili solo in

3)
la
violazione
falsa

alla applicazione degli artt. 112 e
115 c.p.c. e 1136 c.c..
-
per
avere
erroneamente
il
Tribunale
rilevato
d'ufficio
sollevato contestazioni n sulla

formale,
corrispondenza
sulla
fra
quanto
riportato nel verbale e la volont

manifestata
alle
cose
comuni),
invadendo la sfera di propriet

esclusiva del singolo condomino,
disponendo del risarcimento di un
danno cagionato ad una propriet
(senza che controparte avesse

regolarit
relazione
dall'assemblea)
esclusiva
da
un
bene
e sulla cui domanda, pur proposta
all'unanimit, nonostante: 1) le
115 c.p.c.:
la
violazione
falsa
la
violazione
falsa
l'omessa
Il ricorso non fondato.

al
primo
la
motivo,
questione
se
l'amministratore fosse o meno

legittimato
rilasciare
una
dichiarazione confessoria, perch

di fatto, una sua dichiarazione
non vi stata; ci che, invece,
rileva
eventuali irregolarit formali del
4)
comune,
rilevante
all'applicazione degli artt. 112 e
maggioranza dei consensi.
parte
premesso che, nella specie, non
mancata adozione della delibera
con la
derivazione del danno da una
dovere non rispettato;
formi
negata
Quanto
verbale assembleare, nonch la
si
la
aveva il dovere di pronunciarsi,
assembleare
circa
in via subordinata, il Giudice
presidente e del segretario nel
l'invalidit della delibera; 2) la
esperienza,
nullit da far valere in ogni tempo
la
determinino
piano logico e delle massime di
della delibera assembleare.
5)
non
ragioni sufficienti ed adeguate sul
pronuncia in ordine alla nullit
condominiale;
mancanza delle sottoscrizioni del
verbale
- per non avere il Tribunale fornito
in
ordine
alla
negata
- per avere il Tribunale ritenuto
valenza confessoria del verbale
non provato il nesso eziologico in
dell'assemblea
ordine
contenente, come si evince dalla
alla
derivazione
delle
8.3.88,
infiltrazioni d'acqua nel garage di
sentenza
propriet del Bianco, dalla falda
l'attestazione della provenienza
freatica
delle infiltrazioni nel garage B.
del
sottosuolo
condominiale,
circostanza
all'applicazione degli artt. 112
pacifico, ammessa dallo stesso
stabilire
c.p.c., 1117, 1123, 1135 c. civ.:
condominio, non contestata da
partecipanti
controparte,
sottoposta
assemblea che avrebbero dato
all'accertamento del Giudice in
come sussistente il nesso di
nessuno dei gradi di merito, ed in
causalit fra il bene condominiale
quanto
e le infiltrazioni, avevano il potere
per
avere
erroneamente
il
Tribunale
omesso
di
pronunciarsi sulla domanda di

nullit della delibera assembleare
8.3.88
denunciata
per
avere
l'assemblea, nel disporre lo storno

della
spesa
relativa
alla
fosse
non
fatto
necessitante
tale
dalla falda freatica afferente il
nonostante
impugnata,
un
dato
pacifico,
di
alcuna
non
prova;
sottosuolo
di
condominiale,
se
i
alla
attribuire
anche
condomini
suddetta
ai
non
risolvendosi, quindi, la pronuncia
partecipanti all'assemblea ed ai
del Giudice in esorbitanza dai
dissenzienti
limiti della domanda introduttiva;
certezza di quel dato di fatto (il
eliminazione dei danni derivati
nesso
dalle infiltrazioni nel garage di
6)
l'omessa,
propriet esclusiva, dalla voce
contraddittoria motivazione circa
spese generali alla voce spese
un
punto
insufficiente
decisivo
ritenuto
di
la
valutazione
causalit)
tale.
La
da
di
essi
sentenza
impugnata si limita a rilevare la
della
Dicembre 2009
mancata unanimit sul punto,
poteri dell'assemblea quello di
siano ritenuti responsabili ex art.
riferendola
imporre oneri al di l delle
2051 c.c. e tenuti pro quota a
specifiche previsioni di legge.
risarcire
all'adozione
della
delibera che, peraltro, ponendo la
stesso disponeva in contrasto con

il dato di fatto (nesso eziologico)
che sarebbe stato dato per certo
nel verbale ed in base al quale il
ripristino dei suddetti danni si
sarebbe dovuto porre a carico di
tutti i condomini pro quota.
Ritiene
questo
che
subito
dal
I presenti all'assemblea 8.3.88

consenzienti
non
avevano,
Ne consegue la validit della
di
delibera che ha posto a carico del
confessare anche per gli assenti e
Bianco le spese per il ripristino del
dissenzienti, non potendo porre a
suo garage non essendo risultata
loro carico oneri non condivisi.
accertata la derivazione dei danni
pertanto,
la
capacit
da un bene condominiale.
Ne consegue il rigetto dei primi
Vanno, pertanto, respinti i motivi
due motivi di ricorso.
collegio
danno
condomino Bianco.
spesa per il ripristino dei danni al

garage del Bianco a carico dello
il
quarto e quinto del ricorso.

Infondato , anche, il terzo motivo
l'attestazione della sussistenza
di ricorso in quanto un verbale di
Inammissibile , infine, il sesto
del nesso eziologico di cui al
assemblea
motivo, ripetitivo, in parte, dei
verbale assembleare, rientrante
della sottoscrizione del presidente
nell'ambito delle dichiarazioni
e del segretario, inesistente
di scienza non possa avere
come documento e ci ben pu
Il ricorso va, perci, respinto e la
l'efficacia di una confessione
essere
sentenza impugnata confermata
stragiudiziale attribuibile a tutti
Giudice.
condomini
all'assemblea,
dissenzienti)
condominiale
rilevato
privo
d'ufficio
dal
sia
(presenti
assenti
in
quanto
che
il
Tribunale
usa
argomento,
dovuta non avendo il condominio
quota
sulla negata valenza confessoria
garage
B.
e,
quindi,
diversa
Nessuna pronuncia sulle spese
basandosi la ratio della decisione
al
la
ad
tutti i condomini di risarcire pro

provocati
con
motivazione di di cui sopra.
abundantiam
danni
pure
Sul punto va, altres, precisato
comportando essa l'obbligo di

i
precedenti e del tutto generico.
del
tale
documento
e,
quindi,
l'imposizione di un peso a
sull'assenza di prova del nesso
carico di tutti, necessario che
eziologico, come dalle conclusioni
essa sia condivisa da tutti i
della C.T.U. richiamata, prova,
condomini, non rientrando nei
necessaria perch i condomini
svolto attivit difensiva.

P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.

Condominio. Ripartizione Delle Spese, Vizi Delle Delibere Assembleari e Tutela Dei Condomini

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Condominio. Ripartizione Delle Spese, Vizi Delle Delibere Assembleari e Tutela Dei Condomini

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

DIRITTO e PROCESSO

Notiziario giuridico telematico Direttore scientifico: Luca D'Apollo

a cura di Luca DApollo

Direttore scientifico: Luca D'Apollo

a cura di Luca DApollo

OBBLIGAZIONE ASSUNTE NELLINTERESSE DEL

Di Luca DApollo (Direttore di Diritto e Processo)

facoltoso per lintero?

produce direttamente effetti nei

gestione , sfornito di personalit

giuridica distinta da quella dei

sezioni unite presuppone lanalisi

della natura delle obbligazioni

Secondo una tesi molto seguita il

tratta di obbligazioni solidali il

lobbligazione condominiale come

individualmente nei confronti dei

ciascuno? Ovvero pu agire per

La natura del condominio

Per una disamina delle varie tesi

del condominio consiste nel dare

atomista sostiene che l'interesse

regole comuni ai condomini in

Cassazione nella sentenza in

ragione del godimento sia del

bene in propriet esclusiva che

delle Sezioni unite il condominio

delle res comuni.

non titolare di un patrimonio

ma dalle quali scaturiscono diritti

La teoria collettivista, o della

ed obblighi solo in capo a ciascun

titolarit collettiva4, trae origine

obbligazioni: la titolarit dei diritti

membro del gruppo.

sulle cose, gli impianti e i servizi

di uso comune, in effetti, fa capo

ai singoli condomini; agli stessi

deliberazioni prese in comune,

due propriet, quella esclusiva di

collettivo dei partecipanti alle cose

ne furono oggetto. Vi sarebbe

comune relativa ai beni utilizzabili

impianti ed i servizi comuni e la

da tutti i condomini e serventi

comune del gruppo, da questo

allutilizzo dei beni in propriet

gestita in forma e nei modi di ente

interesse del condominio non si

figura di rappresentanza esterna

contraggono in favore di un ente,

nell'applicabilit alla specie di

estensioni analogiche dell'istituto

ufficio di diritto privato assimilabile

delle pertinenze, per alcuni, o del

al mandato con rappresentanza,

concetto astratto di accessoriet

con la conseguente applicazione,

Il rapporto tra il condominio ed i

(della propriet), per altri.

nei rapporti tra l'amministratore e

Daltra parte il condominio una

ciascuno dei condomini, delle

figura unica nellambito del codice