Manual de buenas

prcticas en el
corretaje de
propiedades
Documento Exclusivo Uso Socios ACOP CNSI
A.G.

Manual de buenas prcticas en el corretaje de propiedades

2014

Contenido

PRIMERO: Objeto:..............................................................................................................
2

SEGUNDO: Recomendaciones a los corredores de propiedades

frente a la venta de
bienes races:......................................................................................................................
2
i)

Intermediar slo en las propiedades que se le ha dado

orden escrita de venta.
2

ii) Cumplir con los compromisos asumidos en la orden de

venta...............................................................................................................................
3
iii)
3

Requerir el intercambio escrito de propuestas...............................................

iv)
3

Contratacin de personal y captadores...........................................................

v)
4

Calidad de servicio y atencin con esmero.........................................................

vi)
4

Labores de intermediacin................................................................................

vii)
5

La publicidad de las propiedades.....................................................................

viii)
5

La exclusividad en la venta...............................................................................

ix)
6

Las promociones de venta................................................................................

x)
6

Uso de contratos tipo de ACOP C.N.S.I...............................................................

TERCERO: Recomendaciones a los corredores de propiedades

frente al arrendamiento
de bienes races..................................................................................................................
7
i)

Intermediar slo en las propiedades que se le ha dado

orden escrita para
arrendar..........................................................................................................................
7
ii) Cumplir con los compromisos asumidos en la orden de
arrendamiento...............................................................................................................
7
iii)
8

La garanta de arrendamiento y su liquidacin...............................................

iv)
8

Uso de contratos tipos de ACOP C.N.S.I..........................................................

CUARTO: Recomendaciones a los corredores de propiedades

frente a la administracin
de bienes races..................................................................................................................
8
i)
9

Labores de administracin...................................................................................

ii) Administracin de fondos retencin indebida................................................

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iii)
Uso de contratos de administracin tipo de ACOP
C.N.S.I...........................................................................................................................
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Manual de buenas prcticas en el corretaje de propiedades

2014

PRIMERO: Objeto:
Mediante la formulacin del Manual de Buenas
Prcticas en el Corretaje de Propiedades, se persigue en
particular lo siguiente:
i)

Facilitar el uso prctico por parte de los

corredores de propiedades, personal de sus
oficinas,

clientes,

del

Cdigo

de

tica

Profesional formulado por ACOP C.N.S.I.;

ii)

Las disposiciones contenidas en este Manual se

enmarcan

dentro

corretaje

de

de

la

autorregulacin

propiedades,

del

constituyen

recomendaciones para un ejercicio tico de la

actividad de intermediacin en la compraventa y
arrendamiento de bienes races;
iii)

Mediante sus disposiciones se busca proveer de

soluciones efectivas, prcticas y flexibles en el
ejercicio de la intermediacin inmobiliaria; y,

iv)

Mediante su formulacin se persigue reforzar la

responsabilidad y buenas prcticas en el ejercicio
del corretaje de propiedades, y con ello poder
incrementar la confianza del pblico frente a la
actividad

responsable

de

la

intermediacin

inmobiliaria.

SEGUNDO: Recomendaciones a los corredores de

propiedades frente a la venta de bienes races:
Una aplicacin prctica en cuanto a los deberes de
los corredores de propiedades en la concrecin de las
obligaciones que les asisten en lo tocante a la fidelidad y
consejo al cliente, entrega de informacin adecuada, forma

de concretar los acuerdos, etc., la constituyen en particular

las recomendaciones siguientes:
i)

Intermediar slo en las propiedades que se le

ha dado orden escrita de venta.
No es legtimo, y se encuentra reido con la
tica profesional, el ofrecer los servicios como
corredor de propiedades, sabiendo que el
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inmueble en cuestin ha sido entregado a otro

corredor de propiedades, y sin contar con una orden
escrita para hacerlo. Si un corredor ACOP cree
realmente tener un cliente para una determinada
propiedad, debe solicitar un canje a la oficina de
corretaje de propiedades que publicite el inmueble en
cuestin, no pudiendo ofrecer en forma directa o
indirecta dicha propiedad.
ii)

Cumplir con los compromisos asumidos en la

orden de venta.
La orden de venta contiene usualmente la
identificacin completa del inmueble sobre el cual
recaer el encargo, la duracin del mismo, sealando
el plazo por el cual se estipula la orden, si existir
renovacin automtica del encargo, o si por el
contrario, ste se acuerda por un plazo fijo no
renovable; el precio de venta en que se ofrecer el
inmueble; y las principales obligaciones asumidas por
el corredor en cuanto a ofrecer el inmueble por los
diversos medios.

iii)

Requerir el intercambio escrito de propuestas.

El corredor de propiedades al actuar como
mediador entre las partes, debe preocuparse de que
el intercambio de ofertas o contra-ofertas sea
formulado por escrito, para evitar inexactitudes,
dudas o cuestiones de interpretacin; ya que la
simple transmisin oral de una oferta o contra-oferta,
puede ser fuente de dificultades entre las partes y
hacer difcil la concrecin de la venta.

iv)

Contratacin de personal y captadores.

No es legtimo que un corredor ACOP pueda

contratar personal de otras oficinas asociadas a
ACOP, a menos que expresamente fuere autorizado
por el corredor involucrado.
En cuanto a la seleccin adecuada de captadores,
resulta conveniente tener presente que stos son, de
alguna manera, representantes de la oficina de
propiedades, por lo que se debe ser

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especialmente cuidadoso en la seleccin del personal

de captadores de una oficina.
v)

Calidad de servicio y atencin con esmero.

El servicio de corretaje que se preste debe ser
profesional, cuidadoso, esmerado, dando adecuada y
pronta respuesta a los requerimientos de los clientes;
y

dentro

de

ello,

mantener

oportuna

adecuadamente informados a los clientes acerca del

desarrollo del negocio en cuestin; como asimismo,
es menester que el corredor interviniente preste
soluciones con diligencia frente a los obstculos que
podran impedir la concrecin del negocio, como por
ejemplo,

la

recoleccin

de

los

documentos

necesarios para el estudio de ttulos; la adecuada

tramitacin del crdito en el banco; y en general,
estar siempre disponible a proporcionar todo el apoyo
y consejo que requiera el cliente.
vi)

Labores de intermediacin.
El corredor de propiedades, en su calidad de
mediador,

debe

realizar

todas

las

gestiones

tendientes a obtener el resultado encomendado,

velando por lograr el mayor xito en la gestin, para
lo cual debe cumplir no slo con los deberes
establecidos

en

la

orden

de

venta,

donde

generalmente se indica si existir o no exclusividad,

si la propiedad la mostrar su dueo o el corredor
interviniente, horarios, responsabilidades, plazo de
duracin, etc., sino tambin otros deberes que
resultan de la aplicacin de la ley y de la costumbre;
a saber: a)
Deber de responder de la identidad de las personas
que contraten por su intermedio, y asegurarse de su

capacidad legal; b) Ejecutar por s mismo las

negociaciones

encomendadas;

c)

No

estn

habilitados para desempear las funciones de

mandatario del vendedor y recibir como tal el precio
del inmueble vendido por su mediacin, salvo pacto
en sentido contrario. En el evento de actuar como
mandatario,

tendr

el

corredor

dos

responsabilidades, esto es, aquella inherente a su

actividad, como
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tambin la del mandatario; d) Publicitar el bien que

ser objeto de la venta a travs de los medios
idneos para la concrecin del contrato definitivo; e)
Rendir cuenta detallada de su gestin, no slo al
concretarse el contrato final, sino durante ella, a
peticin del mandante, toda vez que el corretaje
puede efectuarse en un largo perodo de tiempo; f)
Hacer ver al mandante cualquier obstculo que
pudiera presentarse para el xito en la concrecin del
negocio; g) Facilitar los medios para llevar adelante la
operacin de compraventa; e involucrarse en las
diversas instancias de la misma, esto es, por ejemplo
en reunir los ttulos de dominio para ser puestos a
disposicin del abogado del comprador; coordinar las
visitas a la propiedad; prestar asesora a las partes
en la concrecin del negocio, y en la forma de
convenir el pago del precio, la entrega del inmueble y
diversas obligaciones anexas a la suscripcin del
contrato de compraventa, tales como el pago de las
contribuciones de bienes races, cuentas de consumo
de servicios, etc..
vii)

La publicidad de las propiedades.

La publicidad que se haga de los inmuebles cuya
intermediacin ha sido encomendada a un corredor
de propiedades debe ser veraz, no inductiva a error,
contener

las

descripciones,

ilustraciones

aseveraciones que sean verificables; la informacin

que se contenga debe cumplir con los principios de la
leal competencia generalmente aceptada en los
negocios inmobiliarios.
viii)

La exclusividad en la venta.

La orden de venta exclusiva, implica desde el punto

de vista de la costumbre, que slo el corredor
favorecido con ella puede gestionar la venta del
inmueble, ni siquiera el dueo puede hacerlo
directamente, a menos que se allane a pagarle
igualmente al corredor interviniente la totalidad de las
comisiones que le habran correspondido a ttulo de
honorarios.

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Las rdenes de exclusividad son generalmente

temporales, pero durante su vigencia no puede
dejarse tcitamente sin efecto. El propietario que
gestiona la venta directamente, creyendo que est
revocando el mandato al corredor, se arriesga a tener
que pagar a ste la comisin o una multa
preestablecida en la orden de venta, ya sea a ttulo
de honorarios o de indemnizacin de perjuicios por
incumplimiento de contrato.
El corredor de propiedades al recibir un mandato
de venta asume el riesgo de gestionar la venta y no
recibir nada a cambio en el evento que el negocio no
se materialice, ya que se trata de la prestacin de un
servicio contra resultados, ello sin perjuicio de poder
convenir que en caso de desistimiento de una de las
partes se pueda cobrar una retribucin por el trabajo
ejecutado.
ix)

Las promociones de venta.

Los

trminos

implementacin

de

las

promociones de venta deben ser transparentes para

todos los participantes, incluyendo una informacin
completa sobre las condiciones de la misma. As, por
ejemplo, si se ofrece que el pago de la comisin de
corretaje se pueda hacer mediante tarjeta de crdito
que acumule como premio millaje, tendrn que
explicarse las condiciones y responsabilidad en dicho
ofrecimiento.
x)

Uso de contratos tipo de ACOP C.N.S.I.

Se recomienda el empleo de los contratos
tipos
preparados por
ACOP C.N.S.I., que reflejan la costumbre mercantil y
prcticas usuales en el corretaje de propiedades,

velando por el inters y equilibrio de las obligaciones

contractuales

entre

las

partes

el

corredor

interviniente.

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TERCERO: Recomendaciones a los corredores de

propiedades frente al arrendamiento de bienes
races.
Tratndose de la mediacin de los corredores de
propiedades en los contratos de arrendamiento de bienes
races, sin perjuicio de estarse a las estipulaciones
habituales contenidas en las rdenes de arrendamiento, en
los

trminos

que

explicaremos,

es

til

recordar

especialmente las recomendaciones siguientes:

i)

Intermediar slo en las propiedades que se le

ha dado orden escrita para arrendar.
La orden de arrendar contiene usualmente la
identificacin completa del inmueble sobre el cual
recaer el encargo, la duracin del mismo,
sealando el plazo por el cual se estipula la
orden, si existir renovacin automtica del
encargo, o si por el contrario, ste se acuerda por
un

plazo

fijo

no

renovable;

el

valor

de

arrendamiento en que se ofrecer el inmueble; y

las principales obligaciones asumidas por el
corredor en cuanto a ofrecer el inmueble por los
diversos medios.
ii)

Cumplir con los compromisos asumidos en la

orden de arrendamiento.
La
orden
de
arrendamiento
encomendar

la

gestin

de

significa

ofrecer

en

arrendamiento un determinado inmueble a un

corredor de propiedades, pudiendo pactarse que
el encargo tenga el carcter de exclusivo o no. El
corredor

en

cumplimiento

de

ste

encargo

ofrecer la propiedad en arrendamiento a sus

clientes y pblico en general, ya sea por medio de

aviso u otro medio de publicidad, encargndose
de calificar la idoneidad y solvencia de los
interesados

en

arrendamiento;

tomar
como

la

propiedad

asimismo,

el

en

corredor

deber preparar el contrato de arrendamiento,

preocuparse de la confeccin de un inventario
detallado de las instalaciones y caractersticas en
que

se

entrega

el

inmueble

arrendado;

preocuparse de levantar un acta de

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entrega, tomando los medidores de los servicios

que se incluyan en la propiedad arrendada, etc..
iii)

La garanta de arrendamiento y su liquidacin.

Es

usual

arrendamiento
entregue por

que

en

los

contratos

de

de propiedades urbanas se
el arrendatario una garanta

equivalente a un mes de arriendo al arrendador, el

cual se compromete a restituirla al trmino del
contrato, no pudiendo imputarse dicha garanta al
pago de la renta, ni siquiera tratndose de la renta
del ltimo mes.
En los contratos de arrendamiento que el
corredor interviniente tiene la administracin del
inmueble, es usual que ste ltimo prepare al
terminar

el

contrato

de

arrendamiento

la

liquidacin de la garanta descontando de sta los

arreglos, cuentas, gastos comunes u otras
obligaciones del arrendatario que pudieran estar
pendientes. Sin embargo, es importante subrayar
que la responsabilidad en la devolucin de la
garanta es del propietario arrendador y no del
corredor de propiedades, quien acta como mero
mandatario del dueo.
iv)

Uso de contratos tipos de ACOP C.N.S.I.

Se recomienda el uso de los contratos tipo de
arrendamiento de bienes races preparados por
ACOP C.N.S.I., que contienen las prcticas
habituales y costumbre mercantil en este tipo de
contratos, y un equilibrio entre las obligaciones de
las partes.

CUARTO: Recomendaciones a los corredores de

propiedades frente a la administracin de bienes
races.
La labor de administracin de bienes races por parte
de los corredores de propiedades, constituye un encargo
que efecta el propietario, que queda sujeto a las
obligaciones que las partes pactan, para lo cual es
importante tener presente las recomendaciones siguientes:

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i)

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Labores de administracin.
Es usual que el mandato de administracin incluya

especialmente lo siguiente: a) Cobrar y percibir las rentas de

arrendamiento, y si procediese, las multas; b) Adoptar todas
aquellas medidas de carcter administrativo que se estimen
necesarias para el normal cumplimiento de lo convenido en el
contrato

de

arrendamiento

respectivo;

c)

Enviar

un

representante a visitar el inmueble arrendado en cualquier

momento; d) Solicitar presupuesto para ejecutar reparaciones
destinadas a conservar y mantener en buen estado los
inmuebles objeto de este contrato; y, aprobar y ordenar la
ejecucin de los trabajos contemplados en los citados
presupuestos; con previa autorizacin por

escrito del

Mandante; e) Pagar con cargo a lo percibido por renta de

arrendamiento las reparaciones y dems servicios que
afecten a los inmuebles objeto de este contrato, previa
aprobacin del Mandante; f) Mantener en depsito en la
oficina de propiedades el ltimo canon de arriendo, para en
ese caso: i) Descontar de ste el valor efectivo de los
deterioros y perjuicios de cargo del arrendatario que se hayan
ocasionado, como tambin el valor de cuentas pendientes de
electricidad, agua, gas y gastos comunes, devolviendo al
arrendatario lo restante si procediere, ii) O hacer devolucin al
arrendatario del total del mismo como equivalente a la
garanta reajustada; g) Pagar con cargo a lo percibido por
renta de arrendamiento, las contribuciones de bienes races y
dividendo mensual de los inmuebles, si procediere en cada
caso; h)

Descontar de las rentas de arrendamiento el honorario

mensual por la administracin del inmueble, fijado de
comn acuerdo entre el Mandante y la
Oficina de Propiedades; i) Las rentas, de arrendamiento
sern depositadas en la cuenta corriente del mandante

directamente

por

la

Oficina

de

Propiedades,

confeccionndose las liquidaciones mensuales respectivas;

y, j) Informar al Servicio de Impuestos Internos de las
rentas de arrendamiento que perciba el mandante, en los
trminos que legalmente corresponde.

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ii)

2014

Administracin de fondos retencin indebida.

Los

corredores

de

propiedades

no

deben

comprometer ni utilizar en provecho propio los fondos

que reciben en virtud del encargo de administracin,
por

ejemplo

tratndose

de

los

contratos

de

arrendamiento las rentas que reciben, debiendo

rendir cuenta detallada de los valores que perciben
en forma peridica.
iii)

Uso de contratos de administracin tipo de ACOP

C.N.S.I.
Se recomienda el uso por parte de los corredores
de propiedades del contrato de administracin tipo
formulado por ACOP C.N.S.I., que recoge la prctica
comercial habitual y un equilibrio en las obligaciones
contractuales que asumen las partes.

Fecha de creacin: Jun/2013 | Fecha ltima revisin: Abr/2014

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