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INTRODUCCIN
La valoracin de inmuebles con inters histrico-artstico presenta grandes dificultades debido
a la peculiaridad del bien cuando se quiere valorar con criterios artsticos o estticos sobre
aadidos. En el clculo del valor confluyen multitud de variables, tanto cualitativas como
cuantitativas, en un mercado bien distinto al de viviendas residenciales, debido, entre otros
motivos, a las escasas y espordicas transacciones y tambin a la legislacin vigente sobre
este tipo de inmuebles catalogados en el Patrimonio Histrico Espaol.
Es necesario tener presente que los valores histrico y artstico pueden concurrir o no en un
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inmueble. As, segn Illn y Roldn el valor estrictamente artstico radica en la peculiaridad de
su composicin y diseo y en la calidad de la ejecucin formal, en cambio, son causas del valor
histrico su relacin con una poca y/o su relacin con el autor. Por lo que, siguiendo con el
ejemplo de los mencionados autores, el Palacio Ducal de Venecia no slo tiene valor histrico
sino tambin artstico, pero la casa natal de Edison, en Ohio, teniendo un inters histrico no
resulta fcil atribuirle valor artstico significativo. Aunque bien es cierto que resulta complicado
encontrar un inmueble con valor artstico pero sin ningn valor histrico, puesto que siguiendo
la definicin cualquier inmueble con peculiaridad de composicin y diseo y calidad en su
ejecucin, tendr relacin con una poca. As, es indiscutible el valor artstico del Museo
Guggenheim de Bilbao, y aunque slo tenga algo ms de tres aos tambin posee valor
histrico, ya que es una obra del arquitecto Frank O. Gehry y tiene relacin con nuestra
reciente historia.
La determinacin del valor histrico-artstico, se hace imprescindible no slo cuando se trata de
valorar un palacio, una iglesia, sino tambin en otras ocasiones donde a priori pareca menos
evidente. As pues, qu ocurrira con una propiedad en la que aparecen restos arqueolgicos?
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Es necesario tener presente que al tratarse de bienes de carcter histrico, susceptibles de ser estudiados con
metodologa arquitectnica y/o arqueolgica, no se pueden demoler las construcciones, realizar excavaciones o
prospecciones sin permisos administrativos previos, y que cualquier aprovechamiento pasa por respetar el
planeamiento urbanstico municipal vigente, adems de cumplir con la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio
Histrico Espaol.
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Parador de Turismo en Espaa.
Usos
Posible demanda
Yacimiento arqueolgico
de Cap des Llibrell, Ibiza
Cultural
Administraciones Pblicas
Residencial privado,
Administraciones Pblicas,
Hoteleros, Musesticos, Compradores Privados
Consistorial
Administraciones Pblicas,
Compradores Privados
METODOLOGA
Aunque la definicin cualitativa del valor histrico de un inmueble puede llegar a determinarse
con cierta precisin mediante un anlisis metdico, el clculo de su valor encierra grandes
dificultades y bastante imprecisin. Esto se debe a la insuficiencia e imperfeccin de este tipo
de mercado. Las transmisiones de inmuebles con valor histrico son escasas y espordicas;
por otra parte, cuando el vendedor es una persona o institucin privada en muchos casos
enajena la propiedad presionado por necesidades de liquidez, lo que hace que el precio final
est forzado.
Por ello, para la valoracin de inmuebles singulares una metodologa comnmente empleada
es el coste de reemplazamiento-reposicin neto. Este mtodo es la suma de las inversiones
necesarias para reemplazar un activo por otro nuevo y moderno de las mismas caractersticas
(con la misma capacidad y utilidad de la propiedad existente) pero que utilice tecnologa y
materiales de construccin actuales. Equivale a la suma del valor de mercado del terreno, del
coste de construccin de la edificacin y de los gastos necesarios para construirla, calculados
todos ellos a precios actuales y deduciendo la depreciacin fsica y funcional que tenga el
activo, en la fecha de la valoracin. En este caso, el valor de mercado del terreno tendr que
reflejar lo expuesto en los apartados anteriores en lo referente a la rigidez del planeamiento
urbanstico que soporta. En cuanto al coste de construccin de la edificacin, cuando se trata
de edificios singulares tales como museos, iglesias, monasterios, castillos, palacios, el
movimiento de depreciacin se puede apartar radicalmente de un comportamiento fsico
normal. Ciertos inmuebles no se deprecian en absoluto por obsolescencia, sino nicamente,
por deterioro fsico. Sin embargo, el deterioro fsico no suele ser determinante en ellos por su
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relieve cultural e histrico que tiene ms repercusin en la determinacin de su valor .
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Para las manufacturas insustituibles o para los bienes histricos, deducir un valor sobre la
base de costes de reproduccin no es posible. Si el bien es nico, la valoracin por reposicin
es ardua. Es por lo tanto, necesario elaborar otros procedimientos de valoracin.
Al pretender alcanzar un valor considerado subjetivo (pero racional), se sigue la clasificacin de
todos los factores que se consideran estimadores de su valor y se establece su comparacin
con otras propiedades especiales, semejantes, integradas en un mercado especial, de las
cuales se conoce bien su valor de transaccin, o bien su valor de oferta.
Se propone utilizar para la comparacin, propiedades ubicadas en diferentes zonas del pas y
realizar un anlisis estadstico en el que se considera el valor de mercado medio de
propiedades ms comunes de la comarca, como apoyo en la definicin de la capacidad de
adquisicin en la zona.
Para la obtencin del valor histrico-artstico de un inmueble singular se considera como
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mtodo ms apropiado el analgico . Gracias a esta metodologa se puede considerar, para la
obtencin del valor del activo en cuestin, un amplio nmero de caractersticas de otros
inmuebles testigo, todas ellas a priori necesarias para la estimacin del valor.
Esta informacin permite estimar ecuaciones por regresin que explican el valor analgico al
de mercado como funcin de un conjunto de variables explicativas. Posteriormente, se analiza
la relacin de equivalencia entre el valor analgico y el de mercado para poder emplear las
ecuaciones obtenidas en el clculo del valor analgico como estimador del valor de mercado.
Para la aplicacin de esta metodologa en primer lugar es necesario la elaboracin de una base
de datos propia en la que se recoja la mayor cantidad de informacin posible de distintos
inmuebles testigo. Las variables propuestas se relacionan en el siguiente epgrafe.
BALLESTERO
KLING. R. (1993). Determinazione del valore economico dei Beni Culturali. En FUSCO GIRARD, (1993). Estimo de
economia ambientale: le nuove frontiere nel campo della valutazione. Ed. FRANCOANGELI.
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La valoracin analgica presenta una metodologa economtrica de tasacin adecuada a obtener informacin sobre
el valor de mercado dentro de aquellos mercados con pocas trasacciones o escasa informacin mediante el empleo de
un valor auxiliar, denominado valor analgico (valor de oferta, valor catastral, valor de reposicin). Vase CABALLER, V
(1999).
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ACCESIBILIDAD: este signo pretende medir la calidad de los accesos al inmueble (tipo y
estado de conservacin de las carreteras).
DEMANDA: trata de explicar con valores medios la situacin del mercado en el lugar de
localizacin de cada inmueble.
PAISAJE.
Referentes a la construccin:
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NMERO DE HABITACIONES.
NMERO DE BAOS.
AOS PARTE HISTRICA: edad de elementos artsticos que pueda tener el inmueble.
ACONTECIMIENTOS HISTRICOS: punta los acontecimientos histricos que han tenido lugar
en el inmueble como puede ser la firma de importantes tratados, residencia o visita de
personajes ilustres, etc.
La existencia de ms o menos variables de las relacionadas depender del tipo de bien que se
pretende valorar.
TRATAMIENTO ESTADSTICO
Una vez elaborada la base de datos, se aplica el anlisis factorial a la informacin de partida,
con el fin de agrupar los datos y para poder evitar el efecto de multicolinealidad8 entre las
variables exgenas al efectuar el anlisis de regresin mltiple.
La tcnica de componentes principales sintetiza al mximo la informacin, con el criterio de
prdida mnima de capacidad explicativa en cuanto a la varianza total de los datos. Con el
anlisis factorial se agrupan las variables en factores, pudindose explicar stos como
combinacin lineal de las variables. Los factores normalmente se someten a un proceso
denominado rotacin, los factores rotados son combinaciones lineales de los originales y, por
tanto, de las variables de partida.
La aplicacin de los criterios expuestos conduce a una ecuacin que la hacen ptima para el
clculo del valor histrico-artstico. Si algn factor no resulta estadsticamente significativo,
adems de ser excluido del anlisis de regresin, significa que las variables exgenas de
mayor peso en el factor, no resultan influyentes en la explicacin de la variabilidad de la
variable dependiente. De la regresin de componentes principales se obtiene un coeficiente de
determinacin ajustado y un coeficiente de variacin que determina la bondad del ajuste.
A partir de la ecuacin obtenida se obtiene el valor analgico del inmueble, habiendo tenido en
cuenta tanto aspectos habituales en valoracin urbana como superficie, nmero de
habitaciones, como otros ms especficos: nivel arquitectnico, inters artstico, impacto social,
etc.
CONCLUSIONES
Esta comunicacin refleja las dificultades que entraa la valoracin de inmuebles con valor
histrico-artstico, cuando es necesario reflejar la importancia cultural de este tipo de bienes,
tan influyente en la determinacin de su valor.
Es necesario tener en cuenta que factores definitorios en la valoracin de viviendas
residenciales, pueden tomar distinto significado cuando se trata de un inmueble con inters
cultural. Adems, la limitacin de los posibles usos y la rareza del inmueble, hacen que, en
ocasiones, el mercado se convierta en un monopolio bilateral.
La aplicacin del mtodo de reposicin no es aplicable para estos bienes puesto que el
movimiento de depreciacin se puede apartar radicalmente de un comportamiento fsico
normal. El deterioro fsico no suele ser determinante en ellos por su relieve cultural e histrico
que tiene ms repercusin en la determinacin de su valor.
La metodologa propuesta permite estimar el posible valor de mercado de un Bien de Inters
Cultural mediante el empleo de valores analgicos, sin necesidad de conocer el valor de
mercado, tan poco transparente en estos casos. Tambin permite detectar qu variables no
son influyentes en la explicacin de la variabilidad de la variable dependiente.
A partir de esta metodologa puede obtenerse el valor analgico del inmueble, habiendo tenido
en cuenta tanto aspectos habituales en valoracin urbana, como superficie, nmero de
habitaciones, como otros ms especficos: nivel arquitectnico, inters artstico, impacto social,
etc.
BIBLIOGRAFA
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