.

11 :

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiN No. - " D.L

2013 - SUNARP-TR-L

Lima,
APELANTE
TTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO (5)

O5 JUlo 1013

MANUEL ADOLFO CCERES PREZ.

N 114445 del 1/2/2013.
H.T.D. N 29087 del 10/4/2013.
Predios de Lima.
Rectificacin
de rea, linderos y medidas
perimtricas.

SUMllLA
RECTIFICACiN DE REA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS
'v"Procede la rectificacin del rea de un predio, asi como sus medidas
perimtricas, con la prsentacin de documento fehaciente en el que conste la
conformidad del titular del predio, acompaado de los respectivos planos de
/'-----:t"';. ubicacin y perimtrico, autorizados por la municipalidad; siempre que con dicha
'~Y-'
D'~,-,rectificacinse disminuya el rea inscrita y la nueva rea se ubique dentro de la
~/
s~\' partida del predio sin afectar a terceros. "
.rol ?a.'

,..

'~~-;: ~/~FORME DE CATASTRO

.~:>.

"No constituye impedimento para la inscripcin de la rectificacin de rea,

linderos y medidas perimtricas, el informe del rea de catastro que seala la
imposibilidad de determinar si el predio se superpone o no con los predios
colindantes inscritos. "
1.

ACTO CUYA
PRESENTADA

INSCRIPCiN

SE

SOLICITA

DOCUMENTACiN

Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la rectificacin del

rea, linderos y medidas perimtricas del inmueble inscrito en la partida
registral N 45029972 del Registro de Predios de Lima.

Al efecto se adjunta la documentacin siguiente:

- Solicitud de rectificacin del 20/11/2012,
con firmas certificadas por
Notario de Lima Manuel Adolfo Cceres Prez y Catalina Weninger.
- Original y 2 copias de la memoria descriptiva del 20/8/2012'visada por la
Municipalidad de Santiago de Surco.
- Original y 2 copias de la Constancia de Linderacin y rea N 010-2011SGPUC-GUD-MSS del 21/9/2011, emitida por la Municipalidad de Santiago
de Surco.
- Original y 2 copias del Plano Catastral de setiembre de 2011 emitido por
la Municipalidad de Santiago de Surco.
- Original y 2 copias del Plano de ubicacin y localizacin de agosto de
2012, visado por la Municipalidad de Santiago de Surco.

- Original y 2 copias del Plano de perimtrico de agosto de 2012 visado por

la Municipalidad de Santiago de Surco.
- Copia de 3 documentos nacionales de identidad.
En el trmite del titulo la Oficina de Catastro ha emitido el Informe Tcnico
N 2531-2013-SUNARP-Z.R.NIXlOC
del 25/2/2013.
11.

DECISiN IMPUGNADA
La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima, Karina Rosario
Guevara Poriles, observ el ttulo en los siguientes trminos:

"P.E. 45029972
Acto: Rectificacin de rea
Reingresado, asumiendo competencia en la calificacin, la suscrita
conviene en emitir el siguiente pronunciamiento:
Mediante reingreso se solicita aplicar la Resolucin N" 106-2009-SUNARPTR-L segn refieren se trata de un caso similar.
//"~""> Al respecto es preciso sealar, segn el informe de Catastro, el predio
.,"
~'~ propuesto comprende mayor mbito respecto al inscrito para el Sub lote 6,(
. d;1' r;.1, an cuando el rea grafica resultante es menor a la inscrita.
\')..
Q.' IEIpredio en consultase
visualiza parcialmente sobre el mbito inscrito en la
':Su ':"''Y'ficha 77642 as. 8-3 (Sublote 6-1); y parcialmente sobre el mbito del
~=:~
primigenio lote 6 -O de la misma ficha 77642 As. 8-1.
- No es posible descartar implicancias a terceros respecto del predio inscrito
en la ficha 101164 as8-2 (lindero por el fondo) debido a que dicho predio
no cuenta con ngulos internos.
Para la aplicacin de la Res. N" 106-2009 invocado, se requiere entre
otros, fundamentalmente que no se afecte predio de los colindantes.
En el presente, no es posible determinar ello de modo fehaciente, pues el
predio propuest comprende un mayor mbito respecto al inscrito para el
sublote 6-1, an cuando el rea grafica resulta es menor a la inscrita; y el
otro considerando refiere que, el predio en consulta .se visualiza
parcialmente sobre el mbito inscrito en la ficha 77643 as. 8-3 (Sublote 61); Y parcialmente sobre el mbito del primigenio lote 6 -O de la misma ficha
77642 As. 8-1.
Por tales consideraciones: no es posible determinar si con la rectificacin
se afecta a los colindantes porque segn el informe de catastrq, no es
posible determinarlal hecho, pues el predio inscrito en la ficha 101164 as82 (lindero por el fondo) no cuenta con ngulos internos.
En ese sentido, no se trata de un caso similar a la Resolucin N 106-2009
invocada; pues no se cuenta con un informe favorable de catastro que
permita determinar la no implicancia a terceros; cabe sealar adems que
el caso presentado no es uno de rectificacin de rea por error de clculo,
pues este supuesto se aplica cuando los linderos y medidas perimtricas
permanecen intactos y el rea sufre variaciones por haberse incurrido en
error matemtico; en consecuencia, se reitera la observacin anterior en
todos sus extremos:
'El informe tcnico N 2531-2013-SUNARP-Z.R.
N" IX/OC "de 25/2/2013
expedido por la Oficina de Catastro concluye fundamentalmente
lo
siguiente:
- En la base grfica se visualiza que el predio propuesto comp'rende mayor
mbito respecto al inscrito para el sub lote 6-1, an cuando el rea grfica
resultante es menor a la inscrita.

RESOLUCiN No. - IIO~-

2013-SUNARP-TR-L

- El predio en cansulta, se visualiza parcialmente sobre el mbito inscrito en

la ficha 77642 as. 8-3 (Sublote 6-1); y parcialmente sobre el mbito del
primigenio lote 6 -O de la misma ficha 77642 As. 8-1.
.
Se visualiza adems medidas distintas para el lado del fondo entre lo
registrado y el plano propuesto.
- No es posible descartar implicancias a terceros respecto del predio inscrito
en la ficha 101164 as8-2 (lindero por el fondo) debido a que dicho predio
no cuenta con ngulos internos.
En atencin a las conclusiones emitidas por el ente tcnico y evaluados los
aspectos formales y legales: para la calificacin integral, deber ceirse al
saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas, sea va notarial o
va judicial conforme la Ley 27333 concordante con los Art. 504 Y 505 del
Cdigo Procesal Civil.
Del expediente adjuntado no se advierte que se hallan acogido a alguno de
los procedimientos descritos.
Al reingreso se deber considerar que la documentacin deber preexistir a
/~
este asiento de pesentacin, en su defecto el titulo devendra en causal de
~\- '8"'" .tacha sustantiva conforme el Art 42 inciso e) del Reglamento General de los
,i-i:'
uRfjgistros Pblicos.
!~~.
-ala ~fse
Legal: Art.' 2011 del Cdigo Civil, Art. 504 Y 505 del Cdigo Procesal
.""..
\
/'.
fIvil, Art 12, 15, 23, 32, 40 Y ss del TUO del Reglamento General de los
~lLl"_ ~egistros
Pblicos, Art. 13 de la Ley 27333.'
''''~.- El sr. usuario tiene expedita la segunda instancia a fin de esta' resuelva con
mejor parecer. "

'r W,.

11I.

FUNDAMENTOS DE LA APELAC;N
El apelante fundamenta su recurso en los trminos siguientes:
- El perfil primigenio del lindero del fondo del lote 6 de la manzana D
(Linderos Urbanizacin Neptuno con 27.30 mI, colinda con propiedad de
terceros) fue mal redactado, y por lo tanto mal inscrito, ya que no
concuerda con la habilitacin urbana original. Dicha situacin indujo a error
al profesional que realiz la subdivisin del lote, luego de la cual tambin se
incurri en error al consignar el lindero del fondo.

- Los documentos visados y entregados por el Municipio de Surco son

similares al perfil del lote original, por lo que pedimos se autorice su
reconocimiento e inscripcin.
- Pedimos se revise la inscripcin y rectificacin de linderos del ttulo N
840656 del 17/9/2012.
- El terreno materia del estudio tcnico queda definitivamente descrito
segn los siguientes linderos y medidas perimtricas, correspondientes a la
realidad fsica actual del terreno y son las siguientes:
Por el frente: Con una linea recta que mide 6.00 mI., colinda con el
Jr. Floresta. (Antes Av. La Floresta) .
Por la derecha: Con una lnea recta que mide 46.29 mI., colindando
con propiedad de terceros.
Por la izquierda: Con una lnea quebrada que mide 22.00 mI., 16.00
mI. y 29.05 mI., colindando con Sub Lote 6-2 y propiedad de terceros.
Por el fondo: Una lnea quebrada que mide 6.39 mI., 5.00 mI., 10.71
mI. y 5.74 mI., colindando con propiedad de terceros.
rea: 769.36 mI.

 Permetro: 146.64 mI.

IV.

ANTECEDENTE REGISTRAL
En la ficha N 77642, que contina en la partida electrnica N
45029972 del Registro de Predios de Lima, corre inscrito el sub lote 6-1
de la manzana O ubicado en la Av. La Floresta de la urbanizacin
Camacho - Segunda Etapa, del distrito de Santiago de Surco, con un
rea de 791.00 m2, cuya titularidad registral figura a favor de la
sociedad conyugal conformada por Manuel Adolfo Cceres Prez y
Catalina Weninger Sifuentes de Cceres.
- Conforme al asiento 800002 (Ttulo archivado N 126338 del
17/11/1989), los linderos y medidas perimtricas del citado sub lote son
las siguientes:
Por el frente: Con 6.00 mI., colinda con la Avenida La Floresta.
Por la derecha: Con 46.29 mI., colinda con propiedad de terceros.
Por la izquierda: Con 22.00 mI., 16.00 mI. y 29.05 mI., colinda con
sublote 6.2 y propiedad de terceros .
Por el fondo: Con 27.30 mI., colinda con propiedad de terceros.
- Segn el asiento 000001, sobre el inmueble inscrito en la citada partida,
se ha constituido patrimonio familiar a favor de la sociedad conyugal
conformada por Manuel Adolfo Cceres Prez y Catalina Weninger
Sifuentes de Cceres.

V.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal (s) Andrea Paola Gotuzzo Vsquez.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a
determinar es la siguiente:
- Procede la inscripcin de la rectificacin del rea, linderos y medidas
perimtricas de un predio, en mrito a documento fehaciente suscrito por el
propietario del predio, acompaado de los respectivos planos de ubicacin
y perimtrico visados por la municipalidad, cuando el rea de Catastro no
puede determinaf si existe afectacin de los predios colindantes?

VI.

ANLISIS
1. El saneamiento de reas,
urbanos o situados en zonas
13 de la Ley N 27333, Ley
Asuntos No Contenciosos de
de Edificaciones:

linderos y medidas perimtricas de predios

urbanas se encuentra regulado en el artculo
complementaria a la Ley N 26662, Ley de
Competencia Notarial, para la Regularizacin

Esta norma ha establecido que cuando sea necesario determinar el rea,

linderos y medidas perimtricas del terreno, o cuando existan discrepancias
entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los
que figuren en la partida registral, stas podrn determinarse o rectificarse
de acuerdo con los siguientes procedimientos:
a) Por mutuo acuerdo

RESOLUCiN No. -

110..< _ 2013

- SUNARP-TR-L

Mediante escritura pblica suscrita por el propietario del predio y los

propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos ltimos
manifiesten su conformidad con el rea, medidas perimtricas y/o linderos,
segn corresponda.
b) Procedimiento notarial
Se podr tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial,
segn los procedimientos a que se refieren los articulos 504 y siguientes
del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el rea
real del predio sea igualo inferior a la registrada en la partida.
Cuando el rea real es superior a la registrada proceder este trmite
siempre y cuando exista una certificacin registral de que la mayor rea no
se superpone a otra registrada.
Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el
Reglamento de I~ ley 27157.
c) Procedimiento judicial
Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artculos 504 y
siguientes del Cdigo Procesal Civil, toda rectificacin que suponga
,/
superposicin de reas o linderos, o cuando surja oposicin de terceros.
( ;.~I- ~<:(, .
'.;.g. Con posterioridad a la Ley N 27333 se aprob la Ley N 28294, que
:;:( 2d . s.. <jre el Sistema Nacional Integrado de Informacin Catastral Predial, con la
('h.- ".finalidad de regular la integracin y unificacin de los estndares,
~I\t,\~
r nomenclatura y procesos tcnicos de las diferentes entidades generadoras
''''''''
de catastro del pas, estableciendo su vinculacin con el Registro de
Predios a cargo de la SUNARP.

VT

Dicho saneamiento catastral y registral, segn el artculo 60 del

Reglamento de la Ley N 28294, se aplica en los casos de predios inscritos
en el Registro de Predios, ubicados en zonas catastradas y en zonas no
catastradas, en este ltimo caso cuando se hayan acogido a la verificacin
catastral, conforme a lo establecido en el articulo 22 del reglamento,
siempre que existan discrepancias entre la informacin registral y catastral.
El procedimiento estar a cargo de la SUNARP, quien podr contar con el
apoyo tcnico de las Entidades Generadoras de Catastro, a tt.Jlooneroso y
previa suscripcin de convenio. Las acciones de saneamiento deben tener
en cuenta la cartografa base oficial, asi como la informacin literal y/o
grfica que obra en los antecedentes registrales. El articulo 24 del mismo
Reglamento regula la inscripcin del CUC (Cdigo nico Catastral) en el
Registro, precisando en su segundo prrafo que en caso de existir
discrepancia la SUNARP iniciar el procedimiento de saneamiento catastral
y regstral.
El artculo 62 del Reglamento antes mencionado regula el procedimiento de
saneamiento en el supuesto de discrepancia entre la informacin registral y
catastral. Dicho procedimiento contempla la anotacin preventiva en la
partida registral del predio del rea, linderos y medidas perimtricas
consignados en el plano presentado, as como la notificacin a los titulares
de los predios colindantes, la posibilidad de formular oposicin y la
inscripcin definitiva.

3. Como puede apreciarse de lo sealado previamente, las normas prevn

que la determinacin de rea, linderos o medidas perimtricas de un predio

urbano en el caso que no conste en la partida registral o la rectificacin de

dichos datos en el caso que consten de manera inexacta, deber
efectuarse medinte los procedimientos establecidos en el articulo 13 de la
Ley N 27333, pudiendo adems acogerse al procedimiento del articulo 62
del Reglamento de la Ley N 28294.

Ahora bien, en el caso materia de anlisis se adjunta al ttulo solicitud de

rectificacin del 20/11/2012,
suscrita por los miembros de la sociedad
conyugal que figura como titular registral de predio, Manuel Adolfo Cceres
Prez y Catalina Weninger Sifuentes de Cceres, con firma certificada por
el notario de Lima Ricardo Jos Barba Castro, acompaado, entre otros, de
la memoria descriptiva, y planos perimtrico y de ubicacin y localizacin
visados por la Municipalidad de Santiago de Surco; sin embargo, no se
aprecia que se est siguiendo alguno de los procedimientos
de
saneamiento indicados en los prrafos que anteceden.

.- -

~\..._h<:-~.

,/

4. Esta instancia ha admitido en determinados supuestos el acceso al

Registro de la rectificacin de rea y medidas sin necesidad de acogerse a
los mecanismos previstos en el articulo 13 de la Ley N 27333 o en la Ley
N 28294.

'<J):-ASi,respecto a la rectificacin de rea por error de clculo, esta instancia

1
:;; 2d". S':. ~ bn el XIX Pleno , llevado a cabo los dias 3 y 4 de agosto de 2006, aprob el
\...\.___....
./
(1 siguiente precedente de observancia obligatoria:
~~~

RECTIFICACiN DE REA POR ERROR EN EL CLCULO

"Es inscribible la rectificacin del rea de un predio urbano en mrito al
plano y memoria descriptiva
visados por la autoridad
municipal
correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectifica torios previstos
por el articulo 13 de la Ley N 27333, si el error surgi del equivocado o
inexacto clculo de su rea, siempre que el rea de Catastro determine que
los linderos, medidas perimtricas y ubicacin espacial del predio no han
sufrido variacin alguna."
Criterio sustentado en las Resoluciones N 182-2005-SUNARP-TR-T del 28
de octubre de 2005, N 290-99-0RLC- TR del 05 de noviembre de 1999 y
N 062-2006-SUNARP-TR-L del 31 de enero de 2006.
Este criterio se sustent en el hecho que el rea rectificada del predio,
calculada sobre la base de su misma descripcin, es decir, los mismos
linderos y medidas perimtricas (perimetro), no determina de modo alguno
una modificacill real del predio, en el sentido de haberse producido un
incremento o disminucin en su extensin, sino que se trata de adecuar a
la realidad el dato sobre el rea extendido errneamente, por haberse
incurrido en un error material en el ttulo presentado para su' inscripcin o
por tratarse de inscripciones extendidas en virtud de ttulos antiguos,
cuando no existian sistemas exactos de medicin de los predios.
Asimismo, a efectos de' garantizar que como consecuencia
de la
rectificacin del rea no se produzca una modificacin del perimetro o un
desplazamiento en la ubicacin del predio - aspectos de estricta evaluacin
del rea tcnica -, la aplicacin del citado precedente presupone la emisin
de un informe favorable del rea de Catastro. Ello por cuanto en el
supuesto regulado, no slo se requiere que las medidas y los linderos se
1

Publicado en el diario oficial "El Peruano" el 5/9/2006.

RESOLUCiN No. - , 102_2013 - SUNARP-TR-L

mantengan inalterados sino que no exista desplazamiento
espacial del predio.

en la ubicacin

5. Adems de la rectificacin de rea por error de clculo conforme al

precedente, esta instancia ha admitido la rectificacin prescindiendo de los
mecanismos rectificatorios establecidos en el artculo 13 de la Ley 27333 o
en el reglamento de la Ley 28294, aun cuando se modifiquen las medidas
perimtricas, pero si el rea resultante es menor a la inscrita.
As, en la Resolucin N 1527-2012-SUNARP-TR-L
instancia seal:

del 18/10/2012 esta

Rectificacin de rea, linderos y medidas perimtricas

"Procede la rectificacin del rea de un predio, asi como .sus medidas
perimtricas, con la presentacin de escritura pblica donde interviene slo
el titular registral, acompaado de los respectivos planos de ubicacin y
__
perimtrico, autorizados por la municipalidad; siempre que con dicha
. . ,,,p,Lf;, .. rectificacin se disminuya el rea inscrita y la nueva rea se ubique
I _~J
,
<'\~ntegramente dentro de la partida del predio sin afectar a terceros" ..

<dil.: "

'j"

n dicha resolucin se recogieron los criterios adoptados en la Resolucin

~J\4RI' - ~ N 1188-2010-SUNARP-TR-L
del 17/8/2010 y en la Resolucin N 106,,~\ 2009-SUNARP-TR-L del 23/1/2009. En esta ltima resolucin se seala
que no se requiere la intervencin o notificacin a los propietarios de los
predios colindantes, cuando la rectificacin de rea y linderos no los afecta,
pues su intervencin o notificacin en los procedimientos previstos en el
artculo 13 de la Ley 27333 se sustenta en que la rectificacin podra
afectar eventualmente sus derechos. No existe afectacin a los propietarios
de los predios colindantes cuando no se incrementan las medidas sino ms
bien se reducen.

~'\

6. Resulta por tanto que, conforme a la jurisprudencia registral citada en el

numeral que antecede, cuando existe variacin en las medidas
perimtricas, slo puede prescindirse de los mecanismos rectificatorios
establecidos en las normas legales, cuando el rea resultante es menor a la
inscrita. As, si el rea resultante es mayor a la inscrita, es indispensable
recurrir a alguno de los mecanismos rectificatorios contemplados en las
normas legales, los que prevn ya sea la participacin o la notificacin a los
titulares de los predios colindantes. Esto es, en tanto el rea resultante es
mayor y se varan las medidas perimtricas, existe riesgo de afectacin a
los colindantes, razn por la que no pueden rectificarse el rea y medidas
de manera unilateral.
En cambio, cuando no existe variacin en las medidas perimtricas, s es
posible la inscripcin de la rectificacin de rea por error de clculo, aun
cuando el rea resultante sea mayor al rea inscrita.

7. En la Resolucin W 658-2013-SUNARP-TR-L
siguiente criterio:

del 26/4/2013 se adopt el

"Procede la rectificacin del rea de un predio en mrito al plano y memoria

descriptiva visados por la autoridad municipal competente, aun cuando se
modifique la medida perimtrica que colinda con la va pbtica y el rea
resultante sea mayor a la inscrita."

,
Los fundamentos de dicha resolucin fueron los siguientes:
En la rectificacin de rea por mutuo acuerdo (escritura pblica), se
requiere que participen en la escritura todos los propietarios de los predios
colindantes.
En lo que respecta a la colindancia con la va pblica, esta instancia ha
sealado que no se requiere que otorgue la escritura pblica la
Municipalidad correspondiente, pues al requerirse presentar planos visados
por la Municipalidad, esta entidad pblica est brindando su consentimiento
en el sentido que las medidas perimtricas consignadas en el plano son las
que realmente corresponden al predio.
En el mismo sentido, en el procedimiento notarial de saneamiento de rea,
no se requiere notificar a la Municipalidad en su calidad de encargada de la
tutela de la va pblica con la que colinda el predio, pues igualmente se
entiende que al visar el plano, ha brindado su consentimiento. Lo mismo
sucede en el pro.ceso judicial.
Por dichas consideraciones, procede la rectificacin de rea y rectificacin
de medida permtrica que colinda con la va pblica, prescintliendo de los
mecanismos rectificatorios legalmente establecidos, y aun cuando se
incremente el rea inscrita, en mrito a plano y memoria descriptiva visados
por la municipalidad respectiva. A.s, cuando la nica medida perimtrica
que discrepa con el antecedente registral es la que colinda con la va
pblica, y se presenta plano visado por la Municipalidad, debe entenderse
que la Municipalidad ha brindado su consentimiento a la variacin de la
medida perimtrica.
8. En los tres procedimientos de rectificacin previstos por la Ley W 27333
se requiere la intervencin o notificacin a los propietarios de los predios
colindantes. La razn de este requisito normativo es que con la
determinacin o rectificacin del rea, linderos y medidas perimtricas de
un predio, eventualmente
se pueden afectar los derechos de los
propietarios de los predios colindantes, razn por la que stos debern
intervenir directamente en la escritura pblica prestando su conformidad a
la rectificacin o debern ser notificados con la solicitud de rectificacin en
sede notarial o la demanda de rectificacin en sede judicial a fin de que
tengan la opcin de oponerse a la rectificacin notarial o contestar la
demanda en la va judicial, segn sea el caso, siempre que la rectificacin
afecte sus derechos.
Tenemos entonces que la intervencin o notificacin a los propietarios de
los predos colindantes se sustenta en que la rectifcacin podra afectar
eventualmente sus derechos. Sin embargo, ser exigible
tambin la
intervencin de los propietarios de los predios colindantes en una escritura
pblica o su notificacin en los casos en que se acredite objetivamente que
la rectificacin no afecta sus derechos? La respuesta que fluye del anlisis
de las normas citadas es negativa, es decir, que no se requiere su
intervencin o notificacin cuando la rectificacin o determinacin de rea y
linderos no afecta a los propietarios de los predios colindantes.
9. En el presente caso, el rea de Catastro, mediante Informe Tcnico N
2531-2013-SUNARP-Z.R.N
IX/OC del 25/02/2013,
ha sealado
lo
siguiente:

RESOLUCiN No. - /10,<_ 2013 - SUNARP-TR-L

"(. ..)
1. El presente estudio corresponde a la solicitud de rectificacin de
linderos y rea para el predio inscrito en Ficha N" 77642 asiento 3b que
contina a P.E. N" 45029972, sub lote 6-1, el cual registra rea y
algunas medidas perimtricas que difiere de lo inscrito (especficamente
el lado del fondo), referencia TA. N" 126338 del 17.11.1989.
En la base grfica se visualiza que el predio propuesto comprende
mayor mbito respecto al inscrito para el sublote 6-1, aun cuando el
rea grfica resultante es menor a la inscrita.

2. Segn mbito propuesto a rectificar se visualiza el rea en consulta de

la siguiente forma:
Parcial sobre mbito inscrito en Ficha N 77642 asto 3-b que
contina a P.E. N" 45029972, sub-lote 6-1 y TA. N" 126338 del

17.11.1989.

.....
\)'i:" ..(.. ~~
';"Q;)

--

~ "",

'f"b
~

"'-~'

;>

~~

Parcial sobre mbito del primigenio lote 6 Mz D de la misma Ficha

77642 asiento 1-b segn se visualiza del TA. N" 660 del 06.02.1970,
en cuyo Ttulo se visualiza medidas distintas para el lado del fondo
respecto a lo presentado .
.

\'Si\Debe informarse que no fue posible descartar si la modificacin

~)!propuesta, produce o no afectacin al predio inscrito del fondo Lote 1-A,
"~Y 1 Mz. Q (Ficha N" 101164 asto 2b), debido a que dicho predio no
registra ngulos internos, referencia TA. N" 8976 del 21.02. 1979.

<5'",/

4. El rea, linderos y medidas

Generador de Catastro que
contenido tcnico del plano.
Debe informarse que en
no establece que el rea

perimtricas se encuentran avaladas por el

da fe de la realidad fsica del predio y del
el plano catastral remitido la Municipalidad
se encuentre afectada por va.

5. En la base grfica no se visualiza Ttulos pendientes ingresados a

Catastro y que comprenda al rea en estudio.
No se emite informacin del Ttulos que no han tenido pase a esta
oficina.
(. ..)"
10. Sobre la base de dicho informe la Registradora ha observado el ttulo,
alegando que la rectificacin implica un mayor mbito aunque el rea
grfica sea menor y que la imposibilidad de establecer si la rectificacin
invocada afectar derechos de terceros impide la rectificacin solicitada.
Por lo que corresponde analizar cada una de dichas objeciones.
11. Conforme se ha indicado en el quinto considerando de la presente
resolucin procede la rectificacin de rea y medida perimtrica en virtud a
documentos fehacientes cuando el rea se ha reducido y la nueva rea se
ubique ntegramente dentro de la partida del predio sin afectar a terceros.
En el presente caso, el rea inscrita ascende a 791.00 m2 y el rea real
que corresponde es 769.36m2, es decir, 21.64 m2 menos de lo registrado.
El hecho que la Oficina de Catastro haya informado que el pr.edio en
consulta se visualiza parcialmente sobre el mbito inscrito en la ficha

77642 (asto. 3-b) y parcialmente sobre el mbito del primigenio lote 6 de

la misma ficha 77642 (asto. 1-b), significa justamente que el predio se
ubica ntegramente dentro de la partida del predio.
Revisados los ttulos archivados de los asientos referidos, se advierte que
con la subdivisin del lote 6 se modific el lindero del fondo, sin que se
haya efectuado un procedimiento para ello. Ahora, se pretende rectificar el
rea y medida perimtrica a fin que se publicite que ese mbito mayor
nunca fue transferido ni independizado del lote matriz, por lo que le
corresponde mantenerse como parte del rea remanente (sublote 6-1) en la
ficha 77642, lo que es corroborado con el informe de catastro.
La rectificacin solicitada no supone la incorporacin al Registro de un rea
que no se enc!?ntraba inscrita, sino la rectificacin del rea remanente
(sublote 6-1)
12. Por otra parte, respecto a las inscripciones cuyos antecedentes
registra les carecen de documentacin grfica que permita descartar una
eventual
afectacin,
esta instancia,
ha sealado
en reiterada
jurisprudencia', que ser de aplicacin el criterio y regulacin establecido
para la primera inscripcin del dominio de predios, considerando que dicha
. , imposibilidad de emitir un pronunciamiento de carcter tcnico acerca de
_".'~a.s
probables superposiciones con predios colindantes, no puede impedir o
!~;}
stituir un obstculo para la inscripcin del titulo. As el tercer prrafo del
.
Q .5'",
acttculo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predlos3, que
\~"
''1 :gstablece lo siguiente: "No impide la inmatriculacin el informe tcnico que
~4RP
:..-,"seale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no
(...)" .
.

~?r..

~--'

De otro lado, el tercer prrafo del articulo 41 del citado Reglamento, en

concordancia con lo sealado, establece:
"Cuando el rea de Catastro, debido a la ausencia de datos tcnicos
suficientes en los antecedentes registrales, seale que se encuentre
imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el rea cuya
independizacin se solicita se encuentra comprendida dentro .de alguna de
las independizaciones anteriormente efectuadas o si an se encuentra
dentro de la partida matriz, ello no impedir la inscripcin de la
independizacin rogada, siempre que el ttulo contenga los requisitos
sealados en el primer prrafo que antecede. En este caso, el Registrador
independizar el rea solicitada de la partida matriz, sin necesidad de
requerir plano del rea remanente, siempre que la independizacin
efectuada no exceda el rea de la partida matriz de la cual se independiza. "
13. De lo expuesto, podr apreciarse que la posicin del Registro respecto
al tema de que el rea de catastro no puede determinar de manera
indubitable si un predio se superpone o no con otro predio inscrito es
, Vase las Resoluciones W 502-2013-SUNARP-TR-L
de 22/3/2013, W 377-2012SUNARP-TR-L del 8/3/2012 y W 640-2012-SUNARP-TR-L del 27/4/2012.
3 Este criterio tiene su origen en el precedente de observancia obligatoria aprobado en el XII
Pleno del Tribunal Registral con el siguiente tenor literal:
PROCEDENCIA DE INMATRICULACI6N:
"No impide la inmatriculacin de un predio el informe del rea de catastro sealando la
imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no"
Criterio sustentado en la Resolucin W 067-2005-SUNARP-TR-T
del 25/4/2005 y W 2522005-SUNARP-TR-L del 291412005

RESOLUCiN No. -

I,o; -

2013 - SUNARP- TR-L

permitir el acceso al registro del acto rogado, sobre la base de que no

puede atribursele al interesado
la responsabilidad de subsanar la
deficiencia del Registro. Al respecto es conveniente citar los argumentos
expuestos en la "Resolucin W 067-2005-SUNARP-TR-T del 25/4/2005, en
virtud de la que se sustenta el precedente aprobado en el XII Pleno sobre
inmatriculacin: "(. ..) iii) Los costos de la incapacidad del.registro para
determinar si un predio se encuentra inscrito no pueden ser trasladados a
los administrados cuando stos han cumplido con adjuntar la titulacin
requerida que acredita su derecho, objeto de publicidad, asi como los
planos e informacin grfica para que el catastro emita su informe. Si esta
rea no puede por diversas limitaciones expedir el informe tcnico que
precise si el bien sobre el cual recae el derecho se encuentra inscrito o no
entonces debe procederse a su inscripcin. Es ms, siempre sta ha sido la
prctica registral hasta antes de la implementacin del catastro: el registro
asume los costos de las duplicidades e inexactitudes que se deriven por la
incorporacin de inmuebles. La posicin asumida, adems de otorgarle
preferencia
a los derechos acreditados con ttulos, da lugar a que la
administracin, en cada caso, despliegue su mayor esfuerzo por determinar
si un bien se encuentra inscrito o no en el registro, emitiendo un veredicto
.__
cierto, de lo contrario, se corre el riesgo de que el catastro emita
~ N4 '~\ recurrida mente dictmenes sin ningn tipo de compromiso toda vez que
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. ~'- "O'
~\\ante la imposibilidad de determinar si un bien est inscrito o no, las
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~ Q
Instancias registrales siempre van a rechazar la inscripcin, lo que resulta
~~".,/absurdo'"

,-<1

Esto aun se hace ms evidente en el caso de rectificaciones de reas,

linderos y medidas perimtricas pues de lo que se trata es justamente
rectificar dichas medidas a efectos de que la realidad extrarregistral se vea
reflejada correctamente en los Registros Pblicos.
Por tanto, la falta de informacin grfica en el catastro respecto de la
descripcin fsica de un predio que impide la determinacin certera relativa
a si el predio objeto de rectificacin
de rea, linderos y medidas
perimtricas se superpone o no con otros predios colindantes inscritos, no
debe ser impedimento para la inscripcin del acto solicitado.
En consecuencia, corresponde revocar la observacin
Registradora Pblica del Registro de Predios.

formulada

por la

12. Finalmente, mediante Resolucin N 089-2011-SUNARP/SA, publicada

el 30/11/2011, se ha derogado la parte del artculo 156 del Reglamento
General de los ~egistros Pblicos que estableca que el Tribunal Registral
deba pronunciarse respecto a los derechos registrales. Por lo tanto,
compete exclusivamente a la primera instancia registral determinar los
derechos que correspondan.
Interviene la vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vsquez, en virtud a la
Resolucin del Presidente del Tribunal Registral W 171-2013-SUNARP-PT
del 18/6/2013.
Estando a lo acordado por mayora;
VII.

RESOLUCiN

REVOCAR la bservacin formulada por la Registradora del Registro de

Predios de U a al ttulo sealado en el encabezamiento,
por los
fundamentos e presados en la presente resolucin y DISPONER su
inscripcin, previ pago de los derechos registrales, de corresponder.
Regstrese y comunquese.

LA VOCAL QUE SUSCRIBE EMITE EL SIGUIENTE VOTO EN DISCORDIA:

1. Conforme se seal en la Res. 801-2013-SUNARP-TR-L del 13/5/2013, slo
procede la rectificacin o determinacin
de rea, linderos y/o medidas
perimtricas prescindiendo de los mecanismos rectifcatorios contemplados en la
Ley 27333 (escritura. pblica, procedimiento notarial o proceso judicial)
- o
prescindiendo del saneamiento catastral registral regulado en el reglamento de la
Ley 28294 -, siempre que el rea de Catastro informe que el predio graficado
no afecta a los colindantes.
Esto es, proceder la rectificacin
en mrito a plano y memoria descriptiva
visados por la Municipalidad slo cuando no se afecta a los colindantes.

!'o.

/\/

Se requiere por tanto tener certeza que no existe afectacin a los cQlindantes: en
caso de duda, esto es, cuando el rea de Catastro
informa que no puede
determinar si se afecta o no a los colindantes, no puede prescindirse ya sea de los
mecanismos rectificatorios de la Ley 27333 o del saneamiento catastral registra!.
2. As, cuando existe la posibilidad que la rectificacin de rea o medidas afecte a
los colindantes, necesariamente stos deben ya sea participar otorgando la
escritura pblica de rectificacin, o ser notificados en el procedimiento notarial, o
en el proceso judicial, o en el saneamiento catastral registra!.
En tanto la rectificacin podra afectar los derechos de los colindantes, no puede
procederse a la rectificacin sin que se les d la oportunidad de oponerse, en
salvaguarda de sus derechos.

La jurisprudencia registral admite la rectificacin en mrito a plano visado por la

Municipalidad, lo que ha implicado la flexibilizacin de las normas que regulan la
materia, al permitir que por una va mucho menos onerosa y mucho ms
Eixpeditiva, se extiendan las rectificaciones de rea y medidas.
Sin embargo, si existe la posibilidad que se vean afectados los predios
colindantes, no puede dejar de notificarse a los propietarios de dichos predios.
3. Tal como se seal en la Res. 377-2012-SUNARP-TR-L
del 8/3/2012, el
procedimiento notarial no contencioso est rodeado de las garantias de publicidad

RESOLUCiN No. - IID2-

2013 - SUNARP-TR-L

y notificacin a los colindantes de manera que tienen la posibilidad de oponerse al

trmite de rectificacin en el supuesto que afectara sus derechos. Fue por ello que
en dicha resolucin se concluy que:
"No consiituye impedimento para la inscripcin de la rectificacin del rea, linderos
y medidas perimtricas efectuado a travs del procedimiento
notarial no
contencioso previsto en el literal b) del articulo 13 de la Ley N" 27333, el' informe
del rea de Catastro que seala la imposibilidad de determinar si el predio se
superpone o no con los predios colindantes inscritos".
Dicha conclusin es tambin aplicable al proceso judicial y al saneamiento
catastral registral, pues en todos esos procesos se notifica a los colindantes y
tienen la posibilidad de oponerse. Es igualmente aplicable a la escritura pblica
otorgada por los colindantes, pues en sta los colindantes manifiestan
expresamente su conformidad con la rectificacin.
En cambio, en la rectificacin en mrito a plano y memoria visados por la
Municipalidad, no existe garanta alguna de publicidad ni notificacin a los
colindantes, por lo que' no tenen ninguna posibilidad de oponerse en el supuesto
que afectara sus derechos.
4. Las normas registrales que permiten la inmatriculacin o la independizacin a
pesar del informe de Catastro en el sentido que no se puede determinar si el
predio ya se encuentra inmatriculado o si aun se encuentra dentro de la partida
matriz, respectivamente, no pueden extenderse a la rectficacin de rea, linderos
y medidas.
Ello en razn a que es la ley la que ha previsto los mecanismos para la
rectificacin, todos los cuales implican
ya sea la participacin directa del
colindante o su notificacin.

Cuando la reiterada jurisprudencia registral admite la rectificacin en base a plano

y memoria descriptiva visados por la Municipalidad, lo hace en base a la certeza
que no existe posibilidad de afectacin a los colindantes. En caso de existir duda
al respecto, debe acudirse a los mecanismos rectificatorios previstos por la ley, a
efectos de evitar que - va rectificacin -, se generen superposiciones con los
predios colidantes, a espaldas de sus propietarios.
Por las razones expuestas,Noto por la confirmacin de la observacin.
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NORA MARI LLA ALDANA DURAN

Vocal del Tribunal Registral

TribunaI/Resoluciones2013/114445-2013

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