LE PRELAZIONI LEGALI NELLA GIURISPRUDENZA PIU’ RECENTE

- ULTIMO AGGIORNAMENTO 28 GIUGNO 2010 -

Numerose sono le fattispecie di prelazioni legali (agraria, del coerede, del partecipante
all’impresa familiare, ecc.) che è possibile rinvenire all’interno del nostro ordinamento.
Anche per questo motivo esso rappresentano un aspetto fondamentale del diritto e, in
particolare, della disciplina dei contratti.
Di ciò ne è testimonianza la vastissima produzione giurisprudenziale in materia, i cui più
recenti interventi sono riportati nella presente rassegna.

§§§§§

Cass. Civ., Sez. I, 12 maggio 2010, n. 11493, pres. Panebianco, rel. Di Palma - La Suprema
Corte, richiamando una propria precedente pronuncia, 691/2005 (con la quale
affermava il principio, secondo cui, in tema di espropriazione forzata di quote di società a
responsabilità limitata, le disposizioni dell'art. 2480 c.c., comma 3 (per il quale "Se la quota
non è liberamente trasferibile e il creditore, il debitore e la società non si accordano sulla
vendita della quota stessa, la vendita ha luogo all'incanto; ma la vendita è priva di effetto
se, entro dieci giorni dall'aggiudicazione, la società presenta un altro acquirente che offra
lo stesso prezzo") e quarto (che estende le disposizioni del terzo alla vendita delle quote
del socio fallito) cod. civ., si applicano anche allorchè la non libera trasferibilità delle
quote derivi dall'esistenza di clausola statutaria di prelazione) ha stabilito che quando la
partecipazione in una società a responsabilità limitata risulta oggetto di espropriazione
forzata, la prelazione in favore dei soci ricorre anche se a prevederla è una clausola dello
statuto.

Cass. Civ., Sez. III, 11 maggio 2010, n. 11375, Pres. Trifone, rel. Finocchiaro - L'esercizio del
diritto di prelazione , di cui alla L. 26 maggio 1965, n. 590, art. 8, da parte di un soggetto al
quale faccia difetto uno dei requisiti previsti dalla legge per il riconoscimento del diritto
stesso, comporta la nullità dell'acquisto per contrarietà a norme imperative e tale nullità
può essere fatta valere, a norma dell'art. 1421 c.c., da chiunque vi ha interesse e quindi
anche da coloro che abbiano stipulato un preliminare di compravendita, la cui efficacia

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è condizionata proprio dalla validità o invalidità del contratto conclusosi a seguito della
prelazione anzidetta.

Cass. Civ., Sez. III, 11 maggio 2010, n. 11348, pres. Varrone, rel. Tallevi - Il conduttore di
immobile destinato ad uso diverso da quello di abitazione, il quale, a seguito della
violazione del diritto di prelazione di cui è titolare, abbia esercitato il riscatto, è tenuto a
corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente (il quale è subentrato nella
medesima posizione del locatore alienante, in conformità al principio generale enunciato
dall'art. 1602 c.c.) in pendenza del relativo giudizio, al cui esito favorevole soltanto
consegue l'acquisto della proprietà dell'immobile locato.

Cass. Civ., Sez. UU, 22 aprile 2010, n. 9523, pres. Carbone, rel. Spirito - Le Sezioni Unite della
Cassazione affermano, tra le altre cose, che il diritto di riscatto previsto dalla L. n. 392 del
1978, art. 39, deve essere esercitato dall'avente diritto alla prelazione nei confronti di tutti
gli acquirenti comproprietari del bene (compreso il coniuge in comunione legale dei beni
che lo abbia acquistato ai sensi dell'art. 177 c.c., lett. a), i quali sono litisconsorti necessari
nella relativa controversia. Laddove il diritto di riscatto sia esercitato in via giudiziaria e
l'azione sia proposta tempestivamente (entro il termine di sei mesi dalla trascrizione
dell'atto, stabilito dal menzionato art. 39), solo contro uno o alcuni degli acquirenti, il
consolidamento dell'acquisto è impedito nei confronti di tutti, a condizione che la nullità
dell'originaria domanda (dovuta, appunto, alla mancata notificazione a tutti i litisconsorti)
sia sanata dall'integrazione del contraddittorio nei confronti delle parti necessarie
inizialmente pretermesse.

Cass. Civ., Sez. III, 19 aprile 2010, n. 9258, pres. Preden, rel. D'Amico - In tema di locazione
di immobili urbani e di diritto di prelazione del conduttore di immobili non adibiti ad uso
abitativo, perché si abbia vendita in blocco con esclusione del diritto di prelazione del
conduttore, la vendita non deve necessariamente riguardare un intero edificio nel quale
è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti,
costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di
immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) allo
stesso acquirente, ma come un complesso unitario, costituente un quid diverso dalla
mera somma delle singole unità immobiliari.

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Cass. Civ., Sez. III, 31 marzo 2010, n. 7796, pres. Trifone, rel. Amendola – La pronuncia
affronta la questione della destinazione che il fondo deve avere affinché sussistano i
presupposti per l’esercizio della prelazione agraria. Essa afferma che sono esclusi dalla
prelazione tutti i terreni la cui destinazione, seppure non edificatoria, sia comunque da
considerare urbana in contrapposizione ad agricola, di talchè, una volta assegnata a
una certa zona una edificabilità maggiore di quella considerata normale per le zone
agricole e non vincolata alle esigenze dell'agricoltura, si è, perciò stesso, in presenza di
una zona edificabile di espansione urbana, sottratta al retratto in favore dei coltivatori
diretti (confr. Cass. civ., 3, 7 luglio 2005, n. 14307; Cass. civ., 3, 28 giugno 2001, n. 8851).
Inoltre, viene chiarito che la persistente qualificazione del territorio comunale nel quale
ricade il fondo oggetto di retratto come agricolo non ha carattere costitutivo della natura
e del conseguente regime dei terreni che vi ricadono, essenziale essendo invece, ai fini
che qui interessano, il tipo di sfruttamento in concreto consentito dagli strumenti
urbanistici in vigore o in itinere, nonché altri dati sintomatici, quali ad es., l'indice di
fabbricabilità, il rilascio di licenza edilizia per la costruzione di un immobile non vincolato
alle esigenze dell'agricoltura.

Cass. Civ., Sez. II, 12 marzo 2010, n. 6142, pres. Elefante, rel. Mazzacane - In
manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 732 c.c.,
prospettata in riferimento agli art. 29, 30 e 31 cost., nella parte in cui consente al coerede
di esperire il retratto successorio anche nei confronti dell'erede del coerede. La finalità del
diritto di prelazione e di retratto, infatti, è quella di assicurare la persistenza e l'eventuale
concentrazione della titolarità dei beni comuni in capo ai primi successori, facilitando la
formazione delle porzioni ed impedendo che nei rapporti tra coeredi si inseriscano
estranei, tali dovendosi ritenere quelli che non sono compartecipi della comunione
ereditaria; è pertanto da escludere che l'art. 732 c.c. abbia tra le sue finalità quella di
tutelare la famiglia come intesa dai citati parametri costituzionali.

Cass. Civ., Sez. II, 10 marzo 2010, n. 5794, pres. Preden, rel. Finocchiaro - In tema di
prelazione e riscatto agrario l'articolo 8, comma 6 della legge n. 590 del 1965 prevede
che ove il diritto di prelazione sia stato esercitato il versamento del prezzo di acquisto
deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti "(...) salvo che non sia

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diversamente pattuito tra le parti". L'espressione "diversamente pattuito", palesemente, fa
riferimento non solo all'eventualità che il preliminare di vendita, trasmesso all'avente diritto
alla prelazione, preveda termini diversi per il pagamento del corrispettivo ma anche
all'eventualità che colui che ha esercitato la prelazione e colui che la subisce si
accordino diversamente, rispetto alla previsione di legge.

Cass. civ., Sez. III, 2 marzo 2010, n. 4934, pres. Finocchiaro, rel. Calabrese - Perché - in
applicazione dell'art. 16, comma 5, l. n. 817 del 1971 - sussista, in favore di una
cooperativa agricola, il diritto di prelazione e di riscatto di cui all'art. 8 l. n. 590 del 1965 è
necessario, da un lato, che ricorrano le condizioni (soggettive e oggettive) di cui al art. 8,
dall'altro, che la cooperativa realizzi una efficiente conduzione associata dei fondi (ex
comma 1 dell'art. 16). Al detto fine, siano o meno i terreni nella disponibilità della
cooperativa divisi o meno, è indispensabile una conduzione unitaria dei terreni stessi,
mediante una coordinazione di sostegno da parte della cooperativa stessa, come
emergente dalle norme statutarie e trovante concreta attuazione nella pratica.

Cass. Civ., Sez. III, 18 febbraio 2010, n. 3901, pres. Varrone, rel. Filadoro - Con riguardo alla
destinazione agricola del fondo rustico, per il riconoscimento del diritto di prelazione e
riscatto agrario si richiede ed è sufficiente l'esistenza di un fondo rustico suscettibile di
un'attività di natura agraria, senza che sia rilevante né la sua estensione, né che
nell'attualità esso sia o no coltivato. Pertanto, il diritto di prelazione del coltivatore resta
precluso soltanto nel caso che siano accertate dimensioni del fondo talmente esigue da
escludere ogni possibilità di coltivazione.

Cass. Civ., Sez. II, 15 febbraio 2010, n. 3470, pres. Triola, rel. Bucciante - Il diritto
potestativo di riscatto nei confronti dell'acquirente di quota ereditaria, previsto dall'art.
732 c.c., può essere esercitato in giudizio anche dal difensore, poiché il conferimento del
mandato alle liti lo abilita ad esprimere la volontà negoziale in nome dei suoi
rappresentati.

Trib. Salerno Sez. II, 9 febbraio 2010 - Le controversie in materia di riscatto di fondo rustico
da parte dell'affittuario coltivatore diretto ai sensi dell'articolo 8 della legge n. 590 del 1965

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non rientrano tra quelle devolute alla competenza per materia della sezione specializzata
agraria, ma appartengono alla competenza del tribunale in composizione ordinaria.

Cass. Civ., Sez. III, 29 gennaio 2010, n. 2049, pres. Morelli, rel. Amendola - Nel caso in cui il
fondo confinante con quello posto in vendita appartenga in comproprietà a più persone,
il diritto di prelazione e, quindi, quello di riscatto non spettano alla collettività dei
comproprietari impersonalmente ma a ciascun comproprietario che sia coltivatore
diretto. Pertanto il mancato esercizio del diritto congiuntamente da parte di tutti i
comproprietari non incide negativamente sulla posizione del singolo che lo abbia
esercitato, configurandosi nell'inazione degli altri comproprietari una rinuncia al diritto
stesso.

Cass. Civ., Sez. III, 29 gennaio 2010, n. 2044, pres. Finocchiaro, rel. Amendola – La
coltivazione del fondo che, quale elemento costitutivo del diritto di prelazione agraria ,
deve essere accertato per l'avente diritto alla prelazione con riferimento all'epoca in cui
essa viene esercitata, deve sussistere non solo in termini di attualità, ma anche di
prospettiva futura, e va di conseguenza escluso allorché, attraverso una preordinata
combinazione negoziale - che, in quanto in frode alla legge, determina la nullità sia del
contratto di acquisto, che del successivo atto di rivendita - il diritto di prelazione venga
esercitato dall'affittuario coltivatore diretto o dal mezzadro non per continuare l'impresa
agricola, ma per poter, invece, operare la rivendita del fondo ad un terzo non avente
diritto. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la
ricorrenza, in concreto, di un negozio in frode alla legge nell'affitto ad un terzo di una
modesta porzione dei terreni già oggetto di acquisto in forza di prelazione agraria , sul
presupposto che il suddetto affitto non fosse tale da elidere significativamente la
destinazione agricola dei fondi e la continuazione nell'attività di coltivazione diretta della
residua parte di essi).

Cass. Civ., Sez. III, 27 gennaio 2010, n. 1712, pres. Finocchiaro, rel. Amendola - Ai fini
dell'esercizio della prelazione agraria da parte del proprietario confinante, ai sensi dell'art.
7 l. 14 agosto 1971 n. 817, è necessario non solo che egli rivesta la qualifica di coltivatore
diretto, ma anche che coltivi direttamente il fondo adiacente a quello posto in vendita,
non essendo sufficiente che egli eserciti altrove l'attività di agricoltore; ciò in quanto

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l'intento perseguito dal legislatore è l'ampliamento dell'impresa coltivatrice diretta finitima
e non l'acquisto della proprietà della terra da parte di qualsiasi coltivatore diretto. Ai fini
della prova, peraltro, la qualità di agricoltore non può desumersi da elementi formali quali
gli elenchi redatti dal servizio contributi agricoli unificati (Scau), atteso che detta
certificazione, rilasciata a fini essenzialmente assistenziali, è idonea soltanto a fornire
elementi indiziari.

Cass. Civ., Sez. III, 19 gennaio 2010, n. 699. pres. Varrone, rel. Filadoro - La Cassazione
afferma che il conduttore, che ai sensi dell'art. 39 l. n. 392/78, ha esercitato il diritto di
riscatto del bene, alienato a un terzo in violazione del suo diritto di prelazione, e che ha
continuato anche dopo l'alienazione a detenere l'immobile in forza del contratto di
locazione, deve nei termini di legge corrispondere al retrattato il solo prezzo e non anche
interessi compensativi sullo stesso, in analogia con la disposizione contenuta nell'art. 1499
c.c., poiché la detenzione e il godimento della cosa hanno il loro titolo nel pagamento
dei canoni, corrisposti in forza del rapporto di locazione.

Cass. Civ., Sez. III, 3 dicembre 2009, n. 25406, pres. Morelli, rel. Calabrese - Il diritto di
prelazione agraria spetta all'affittuario coltivatore diretto di una porzione di un più ampio
fondo, anche nel caso in cui il locatore intenda alienare a terzi una quota indivisa
dell'intero fondo. In tal caso, tuttavia, l'esercizio del diritto di prelazione è soggetto alla
duplice condizione che la porzione di fondo coltivata dall'affittuario sia autonoma dal
punto di vista strutturale, funzionale e produttivo, e che lo scorporo della porzione oggetto
della prelazione (e del riscatto) non pregiudichi notevolmente la possibilità di coltivazione
del fondo unitariamente considerato ovvero non comporti l'imposizione, sulle restanti
parti, di servitù ed oneri reali, tali da comprometterne l'esclusività del godimento e
menomarne il valore di scambio. Ove siano soddisfatte tali condizioni, non osta
all'esercizio del diritto di prelazione la circostanza che, nel caso di futura divisione del
fondo, al coltivatore diretto possa essere assegnata una porzione diversa da quella
effettivamente coltivata, trattandosi di rischio connesso allo stato di indivisione, e
necessariamente noto al coltivatore al momento dell'esercizio della prelazione.

Cass. Civ., Sez. III, 10 novembre 2009, n. 23745, pres. Morelli, rel. Massera - In di prelazione
agraria , l'esercizio del relativo diritto non incide sulla volontà del proprietario di alienare il

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proprio fondo né sulla formazione del relativo prezzo, ma individua solo il soggetto che ha
diritto ad acquistarlo. Ne consegue che ove il proprietario di più fondi agricoli, tutti
funzionali all'esercizio di un'azienda agricola unitaria, decida di alienarli congiuntamente,
il proprietario coltivatore diretto, confinante con alcuni soltanto dei fondi messi in vendita,
non può esercitare su essi alcun diritto di prelazione parziale, ove ciò ostacoli la cessione
dell'intero compendio, ovvero determini che la cessione stessa avvenga ad un prezzo
globale inferiore a quello pattuito tra il cedente ed il terzo .

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