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Avalu agrcola

El avalo: es un dictamen tcnico en el que se indica el valor de un artculo a partir


de sus caractersticas fsicas, su ubicacin, su uso y de una investigacin y anlisis de
mercado.
Los artculos descritos en el avalo son examinados por un valuador especializado,
el cual presenta una descripcin detallada de los mismos en las condiciones y en el lugar
en que se encuentran, de acuerdo con las metodologas valuatorias actuales.
Cada avalo es considerado como un documento personal y confidencial, y por lo
tanto, es de uso exclusivo de su propietario.
Los avalos agropecuarios por su grado de complejidad y por la escaza informacin
de operaciones de compraventa, debern realizarlos profesionales, que utilicen
metodologas adecuadas, que les permitan concluir valores reales que protejan los
intereses de los propietarios de los bienes Inmuebles. Ya que hoy en da la valuacin, no
es una actividad emprica; si no que es una profesin donde se requiere de
Conocimientos de Grados profesionales como Especialidades o Maestras
El avalo de un bien est sujeto a una normativa legal que no solo establece los
criterios y metodologa para realizarla, sino que tambin establece quien puede hacerla.
Un Avalu Agropecuario describe las caractersticas de un bien inmueble de
carcter rural, a una fecha determinada, de acuerdo a una metodologa que nos permite
llegar a la conclusin de un valor determinado.
Se entender por bien rural o agropecuario, todos aquellos bienes tangibles
compuestos por diversos tipos de predios, construcciones, instalaciones, maquinarias y
equipos, que estn integrados a las zonas rurales, incluidos los rsticos, los dedicados a
la agricultura, produccin de forrajes, foresteria, acuicultura, entre otros.

Beneficios de realizar un avalo:

Es una estimacin precisa, detallada e informativa del valor de tus bienes


muebles e inmuebles.

Es un documento personal y confidencial, por lo tanto es exclusivo del propietario.

Es un proceso tcnico y prctico para estimar un valor determinado.

Son realizados por personas profesionales en el ramo.

Tienen un enfoque uniforme y definido sin barreras.

Recuerda que: Si vas a vender o comprar un inmueble, es requisito indispensable


realizar un avalo

Objetivo del Avalo:

Escrituracin
Compra de inmuebles, maquinaria y equipo
Venta de inmuebles, maquinaria y equipo
Conocer el Valor Comercial
Sucesin testamentaria Base de Seguros

Tipos de avalu
Comercial.- Este avalo es realizado por un perito especializado para determinar el valor
real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus caractersticas
fsicas y topogrficas, adems de las variables de entorno que afectan positiva o
negativamente el precio de transaccin del predio.

Fiscal.- Son aquellos que se realizan principalmente en transacciones legales donde se


indica el valor que le ha asignado el fisco a un bien y que por lo general es diferente al
valor comercial.

Catastral.- Este avalo consiste en la determinacin del valor de los predios, obtenido
mediante investigacin y anlisis estadstico del mercado inmobiliario. Se determinar por
la adicin de los avalos parciales practicados independientemente para los terrenos y
para las edificaciones en l comprendidos y a la vez es el que solicita la tesorera para el
pago de impuesto catastral, as como tambin le sirve a las empresas para reclasificar sus
tipos de construcciones repercutiendo esto en el pago del impuesto predial.

Metodologa para realizar un avalo:


Los valores de los bienes (inmuebles) se calculan segn diferentes mtodos:

Mtodo de Comparacin con otros inmuebles o bienes similares de los que se conoce el
valor de mercado, pueden ser ofertas conocidas o transacciones reales fiables, que deben
analizadas.
Mtodo de capitalizacin
De rentas cuantos los inmuebles las generan (arrendamientos, actividades
econmicas, edificios destinados al alquiler, colegios, hoteles, entre otros) as como la
previsible duracin de las rentas en el tiempo.
Mtodos residuales
Tcnica de anlisis de inversiones en los casos de valorar los lotes de terreno,
parten de considerar el valor del edificio terminado y se procede a descontar todos los
costos necesarios para construirlo y los gastos, segn un calendario de ingresos y pagos
en el tiempo. Mtodo de costo de reposicin es el que busca establecer el valor comercial
del bien objeto de avalo a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy,
un bien semejante al del objeto de avalo y restarle la depreciacin acumulada. Al valor
as obtenido se le debe adicionar la utilidad.

Tcnicas de avalu
Tcnica de avalu por comparacin de mercado
Cuando se emplea esta tcnica se obtiene una estimacin de valor de una
propiedad comparando el bien que se vala (propiedad sujeto) con ventas recientes de
propiedades cercanas similares, llamadas comparables. La teora detrs de esta tcnica
es que el valor de la propiedad sujeto est relacionado directamente con los precios de
venta de propiedades comparables. Su objetivo es estimar el valor de mercado de la
propiedad.
El valuador debe reunir, clasificara analizar e interpretar un conjunto de datos que
arroja el mercado; su razonamiento es que un comprador bien informado no pagara ms
que el precio de una propiedad comparable (principio de sustitucin). Los ajustes al precio
de venta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de caractersticas
presentes en la propiedad sujeto, pero no en la propiedad comparable, y restando el valor
de caractersticas presentas en la propiedad comparable, con las que no cuenta el sujeto.

Los precios de venta que se compararon representan el rango ms probable del


valor de la propiedad sujeto. A partir de este rango, se puede llegar a un estimado del
valor de mercado de la propiedad en venta. Los principales ajustes que se llevan a cabo
incluyen los relacionados con las caractersticas fsicas del predio en el terreno, su
ubicacin fuera del terreno, condiciones de venta (motivacin de comprador/ vendedor y
condiciones financieras) y el tiempo que tomara la operacin a partir de la fecha de venta

Tcnica del Clculo de Costos


Con este mtodo, el valuador hace una estimacin del costo actual que significara
reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le haya aadido, como si fuera
nueva. Resta luego cualquier prdida de valor causada por la depreciacin de las
mejoras. La depreciacin incluye todos los factores que reducen el valor de la casa sujeta
por debajo de su costo actual de reproduccin. Por ltimo, el valuador suma el valor
estimado del terreno mismo, que resulta de un anlisis de ventas de lotes baldos
similares. El razonamiento detrs de mtodo es que el comprador bien informado no
pagara ms por una casa que el costo que le significara construir otra casa parecida, en
un lote similar y condiciones semejantes. La frmula para representar este mtodo es:
Costo de mejoras nuevas Depreciacin de mejoras + Valor del Predio=
Valor de la propiedad
La depreciacin puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El deterioro es
una prdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste ordinario por uso,
desintegracin y exposicin a los elementos a lo largo del tiempo. La obsolescencia
puede ser funcional o externa.

Tcnica de Capitalizacin por Ingresos


Se basa en la relacin entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o
comprador espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la misma.
Este mtodo se usa principalmente para valuar propiedades que producen dividendos
tales como edificios de departamentos, oficinas y centros comerciales. Cuando se aplica
este mtodo el valuador debe de elaborar un informe para la propiedad que se est
valuando.
El valor se puede calcular son la sig. frmula:

Es evidente que la tcnica de ingreso puede ser el mtodo tcnicamente ms


complejo de valuacin cuando se aplica a propiedades que producen grandes utilidades.

Relacin entre las tcnicas


Las tres tcnicas para determinar el valor de propiedades se orientan al mercado,
y deben de reflejar datos de mercado y comportamiento dentro de los compradores y
constructores en el caso del mtodo de clculo de costos. Todos los elementos que
influyen en un costo son fenmenos de mercado, al igual que todos los tipos de
depreciacin.
El deterioro fsico se mide por el costo de la mano de obra y los materiales
necesarios para efectuar la reparacin. La obsolescencia funcional y la externa se miden
por el comportamiento de compradores tpicos, ya que proporcionan datos confiables
sobre la magnitud de la perdida en que se ha incurrido

Materiales que se utiliza para valorar una maquinaria o un equipo

MARCA
MODELO
SERIAL
FUNCIN
CAPACIDAD
TIEMPO DE TRABAJO
TIPO DE MANTENIMIENTO
EDAD
VIDA TIL

Para un bien construido se toma en cuenta la localizacin del inmueble, metros


cuadrados, tiempo de uso, calidad de los acabados y mantenimiento. De un terreno se
revisa en dnde est ubicado geogrficamente, si es urbano, rstico o en transicin; los
metros cuadrados; los usos que tiene -si es para uso agrcola, habitacional o industrial-;
las autorizaciones que pueda tener, por ejemplo, en cuanto a densidad para construccin,
limitaciones de altura

Qu es depreciacin?
La depreciacin es un reconocimiento racional y sistemtico del costo de los
bienes, distribuido durante su vida til estimada, con el fin de obtener los recursos
necesarios para la reposicin de los bienes, de manera que se conserve la capacidad
operativa o productiva del ente pblico. Su distribucin debe hacerse empleando los
criterios de tiempo y productividad, mediante uno de los siguientes mtodos: lnea recta,
suma de los dgitos de los aos, saldos decrecientes, nmero de unidades producidas o
nmero de horas de funcionamiento, o cualquier otro de reconocido valor tcnico, que
debe revelarse en las notas a los estados contables.

La depreciacin es el mecanismo mediante el cual se reconoce el desgaste que


sufre un bien por el uso que se haga de l. Cuando un activo es utilizado para generar
ingresos, este sufre un desgaste normal durante su vida til que el final lo lleva a ser
inutilizable. El ingreso generado por el activo usado, se le debe incorporar el gasto
correspondiente desgaste que ese activo ha sufrido para poder generar el ingreso, puesto
que como segn seala un elemental principio econmico, no puede haber ingreso sin
haber incurrido en un gasto, y el desgaste de un activo por su uso, es uno de los gastos
que al final permiten generar un determinado ingreso.

Tipos de depreciacin
Los mtodos de depreciacin:
Analizaremos los diferentes mtodos que se conocen para la depreciacin, como
por ejemplo el mtodo lineal, el del doble coste o el de suma de dgitos...

La depreciacin acumulada:
Cmo afecta la depreciacin a lo largo de los aos fiscales? Aqu veremos el
concepto de depreciacin acumulada.

La depreciacin de activos fijos:


Es necesario conocer los diferentes bienes o activos fijos de los que poder concluir
una estimacin correcta de depreciacin a lo largo de su vida til.

La depreciacin fiscal:
Todos los entresijos de la depreciacin fiscal. En qu consiste la depreciacin
fiscal?

Introduccin

En la actualidad, la administracin financiera y las finanzas agrcolas constituyen la


base fundamental del buen funcionamiento de cualquier sistema de produccin y en
especial del buen control que pueda ejercer un productor sobre sus recursos disponibles.
En la actualidad, los productores nacionales e internacionales no disponen de un
sistema organizado de gestin de produccin que les permita saber a ciencia cierta cul
es su situacin financiera real.
El poder conocer exactamente cul es la situacin financiera le permite tanto al
productor como a organismos del gobierno, obtener una mirada rpida de la situacin del
sector y as ofrecer soluciones rpidas y contundentes a problemas que puedan afectar el
tren productivo nacional: la agricultura. agro-empresarial que promete solucionar los
problemas de desinformacin agrcola de cada productor, permitir manejar de manera
eficiente e inteligente los movimientos financieros de una empresa utilizando sistemas de
comprobada capacidad tcnica y con certificaciones internacionales de su buen
funcionamiento general.
En Venezuela el avalo de predios rurales debe fundamentarse enlas pautas y
procedimientos establecidos en la Ley de ReformaAgraria y en su respectivo Reglamento, con
los cuales, en su momento, se pretenda uniformizar criterios para la clasificacin de lastierras
que seran afectadas por dicha Ley, pretendindose con esto, otorgar al campesinado suelos
de equivalente capacidad.
Transcurrido el tiempo, la vigencia de la Ley obliga a la aplicacin de un esquema,
que cuenta con ms de tres dcadas y que no permite la inclusin decomponentes, cuyos
roles pueden ser significativamente ms importante, bajo determinadas condiciones. Es
imperante, por lo tanto, aprobar la valuacin de predios rsticos bajo una ptica holstica, que
permita considerar un amplio espectro de variables, con ponderacionesadecuadas a las
particularidades regionales, lo cual permitir diferenciales, concordantes con cada escenario

Conclusin

Nuestro objetivo como valuadores es ayudar a propietarios de viviendas, agentes e


inversionistas a tomar decisiones respecto al financiamiento econmico que pueda
adquirir. El conocimiento bsico del proceso de la valuacin puede ayudar a elaborar un
anlisis del mercado comparativo. El mrito de cualquier avalo depende de la habilidad,
experiencia y buen juicio de la persona que lo realiza.
En todos los aspectos del negocio de Bienes Races intervienen los avalos, no
solo para los presuntos valuadores, sino a dems para corredores, vendedores,
administradores de propiedad, inversionistas y especuladores
El planteamiento metodolgico, por su enfoque holstico, ofreceuna gama ms
amplia de criterios de evaluacin catastral de los predios rurales, favoreciendo con ello la
inclusin de parmetros que intervienen en la conformacin definitiva del valor de la tierra.
El sistema propuesto establece lineamientos para la evaluacin, pero, por una
concepcin multiutilitaria, las categoras que se adopten para intervenir en el ndice de
valoracin predial, deben reflejar las condiciones agroecolgicas y agrosocieconmicas
pertenecientes al pre-dio y su entorno con lo cual se ajustan los resultados finales al
marcolocal y regional referencia!
El sistema propuesto, al ajustarse a las condiciones del espaciogeogrfico regional
y local, elimina los problemas de sobrevaloracin o subvaloracin que presenta la
metodologa establecida en la Ley de Reforma Agraria.

Repblica Bolivariana de Venezuela


Ministerio del Poder Popular para la Educacin Superior
Aldea Bolivariana Comandante Ramn Bentez
Ctedra: finanzas y avalo agrcola
Guaraunos- Estado Sucre

Facilitador:

Bachilleres:

Luis Barrios

Tineo Iris
Guevara rosanny
Obando keily
Moya lariseth
Guilarte Jos

AVALUO AGRICOLA
Seccin 1

Marzo, 2014

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