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LA ADQUISICIN, CONSERVACIN Y PRDIDA DE LA POSESIN

DE LOS BIENES INMUEBLES1.
Por Guillermo Stange
Alumno Ayudante de Derecho Civil
Antes de entrar al estudio pormenorizado de esta materia, es menester estudiar dos
cuestiones relacionadas, y que en verdad, son generales. Ellas son:
a) La capacidad para adquirir la posesin,
b) Y la posibilidad de adquirirla por medio de otros.
CAPACIDAD PARA ADQUIRIR LA POSESIN
Como es sabido, para adquirir la posesin de una cosa se requiere nicamente su
aprehensin material unida a la voluntad de hacerla suya (corpus et animus). Por esta
razn, las reglas de capacidad en materia de posesin son ms amplias y menos
exigentes que tratndose de otras instituciones (Por ejemplo, las normas en materia
de actos jurdicos).
La norma aplicable en esta materia, es el art. 723, cuyo tenor es el siguiente:
Los que no pueden administrar libremente lo suyo, no necesitan de autorizacin
alguna para adquirir la posesin de una cosa mueble, con tal que concurran en ello
la voluntad y la aprensin material o legal; pero no pueden ejercer los derechos de
poseedores, sino con la autorizacin que competa.
Los dementes y los infantes son incapaces de adquirir por su voluntad la posesin,
sea para s mismos o para otros.
Del tenor del art. 723 de nuestra ley civil es posible inferir las siguientes reglas:
- La posesin de los bienes muebles puede adquirirla toda persona, con la sola
excepcin de los dementes y de los infantes (pues ellos carecen por completo
de toda voluntad).
- Tratndose de los incapaces, si bien pueden adquirir la posesin de los muebles,
no pueden ellos ejercer actos posesorios (por ejemplo, prestarla en virtud de un
comodato, o arrendarla, etc.) sino con la correspondiente autorizacin.

Este trabajo ha sido concebido como un simple material de apoyo para el estudio de <<La
adquisicin, conservacin y prdida de la posesin de los bienes inmuebles>>. Dejo constancia que en l no
he plasmado ideas originales; solo he sistematizado en l las enseanzas de diversos autores
relativas a la materia en estudio. Omit algunas consideraciones personales por entender que no
estn lo suficientemente desarrolladas para ser expuestas actualmente.

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- La posesin de los inmuebles no esta sometida a alguna norma especial, y en
virtud de ello, los relativamente incapaces podrn adquirirla y ejercerla solo
mediante sus representantes legales o autorizados por ellos.
ADQUISICIN DE LA POSESIN POR
INTERMEDIO DE OTRO2
Nuestro Cdigo consagra normas especiales que permiten la adquisicin de la
posesin por medio de otra persona. Regulan esta cuestin, los arts. 720 y 721 del
CC.
Sin entrar en las disquisiciones doctrinales que esta posibilidad ha generado,
diremos que esta otra persona podr ser cualquiera de las siguientes:
a) Representante legal,
b) Un Mandatario y,
c) Un Agente Oficioso.
Veremos primeramente el art. 721.1 que se refiere al evento en que intervenga un
representante legal o un mandatario. Reza dicha norma que Si una persona toma la
posesin de una cosa en lugar o a nombre de otra de quien es mandatario o
representante legal, la posesin del mandante o representado principia en el mismo
acto, aun sin su conocimiento.
Esta norma se entiende aplicable en la eventualidad en que este intermediario no
exceda la esfera de sus atribuciones; en el evento de que obre fuera de dicha esfera
deber ser tenido como agente oficioso.
Anteriormente estudibamos que los infantes y los dementes son incapaces para
adquirir por si la posesin, pero ello no obsta a que la adquieran a travs de otro;
pero debe decirse que solo de esta ltima forma podrn hacerlo.
En un sentido similar, podemos decir que las personas jurdicas deben adquirir la
posesin por medio de las personas naturales que la representan.
Ya hemos tratado la situacin de la adquisicin de la posesin por medio de un
mandatario o de un representante legal, y hemos estudiado la norma que regula la
antedicha situacin. Resta, por lo tanto, estudiar la actuacin del agente oficioso. A
el se refiere el art. 721. 2. Reza esta norma que Si el que toma la posesin a
nombre de otra persona, no es su mandatario ni representante, no poseer sta sino
en virtud de su conocimiento y aceptacin; pero se retrotraer su posesin al
momento en que fue tomada a su nombre.
2

Debemos observar que nuestro CC se refiere de manera particular a la intervencin de

intermediario. Pueden citarse en este sentido, los arts. 712.2 y 723.

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Dicho lo anterior, estudiaremos una cuestin de gran importancia, y que nos
permitir entender de mejor manera la materia que es objeto del presente trabajo.
EL MENSAJE COMO ELEMENTO INTERPRETATIVO E
ILUSTRATIVO
Mas all de las normas que regulan esta materia podemos encontrar, en el mensaje
del ejecutivo, algunos elementos interpretativos que nos permitirn esclarecer la
obscura cuestin en que ser objeto de este breve trabajo. En el mensaje dirigido al
ejecutivo queda clara la opcin de Andrs Bello en torno a algunos puntos de
capital importancia.
El sistema del implantado por el Cdigo Civil de Bello se encuentra referido en los
prrafos XXI y XXII del Mensaje:
PARRAFO XXI. La transferencia y transmisin de dominio la constitucin de
todo derecho real, exceptuadas, como he dicho, las servidumbres, exige una
tradicin; y la nica forma de tradicin que para esos actos corresponde es la
inscripcin en el Registro Conservatorio. Mientras sta no se verifica, un contrato
puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero
no transfiere el dominio, no transfiere ningn derecho real, ni tiene respecto de
terceros existencia alguna. La inscripcin es la que da la posesin real efectiva; y
mientras ella no se ha cancelado, el que no ha inscrito su ttulo, no posee: es un
mero tenedor. Como el Registro Conservatorio est abierto a todos, no puede
haber posesin ms pblica, ms solemne, ms indisputable, que la inscripcin. En
algunas legislaciones la inscripcin es una garanta, no slo de la posesin, sino de
la propiedad; mas para ir tan lejos hubiera sido necesario obligar a todo propietario,
a todo usufructuario, a todo usuario de bienes races a inscribirse justificando
previamente la realidad y valor de sus ttulos; y claro est que no era posible
obtener este resultado, sino por medio de providencias compulsivas, que
produciran multiplicados y embarazosos procedimientos judiciales, y muchas veces
juicios contradictorios, costosos y de larga duracin. No dando a la inscripcin
conservatoria otro carcter que el de una simple tradicin, la posesin conferida
por ella deja subsistentes los derechos del verdadero propietario, que solamente
podran extinguirse por la prescripcin competente. Pero como no slo los actos
entre vivos sino las transmisiones hereditarias estn sujetas respecto a los bienes
races a la solemnidad de esta inscripcin, todos los referidos bienes, a no ser los
pertenecientes a personas jurdicas, al cabo de cierto nmero de aos se hallarn
inscritos y al abrigo de todo ataque. La inscripcin sera desde entonces un ttulo
incontrastable de propiedad, obtenindose as el resultado a que otros queran llegar
desde luego, sin que para ello sea necesario apelar a medidas odiosas, que
produciran un grave sacudimiento en toda la propiedad territorial.

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PARRAFO XXII Son patentes los beneficios que se deberan a este orden de
cosas; la posesin de los bienes races, manifiesta, indisputable, caminando
aceleradamente a una poca en que inscripcin, posesin y propiedad seran
trminos idnticos; la propiedad territorial de toda la Repblica a la vista de todos,
en un cuadro que representara, por decirlo as, instantneamente sus mutaciones,
cargas y divisiones sucesivas, la hipoteca cimentada sobre base slida; el crdito
territorial vigorizado y susceptible de movilizarse.
Breve anlisis de estos prrafos.
a) Segn el prrafo XXI, la inscripcin conservatoria es slo prueba de posesin y
no de dominio. Bello reconoce adems, la existencia de legislaciones en que la
inscripcin es prueba y garanta de dominio. Queda de manifiesto que opto por
la solucin antedicha, por motivos de paz social y claro est que no era posible
obtener este resultado, sino por medio de providencias compulsivas, que produciran
multiplicados y embarazosos procedimientos judiciales, y muchas veces juicios contradictorios,
costosos y de larga duracin...
b) En la mente de Bello, segn el sistema implantado, todos los inmuebles iran
ingresando paulatinamente al rgimen de inscripcin; esto a medida de que
fueran objeto de mutaciones de dominio. Pero como no slo los actos entre vivos sino
las transmisiones hereditarias estn sujetas respecto a los bienes races a la solemnidad de esta
inscripcin, todos los referidos bienes, a no ser los pertenecientes a personas jurdicas, al cabo de
cierto nmero de aos se hallarn inscritos y al abrigo de todo ataque.
c) Segn el prrafo XXII, la inscripcin slo acreditara posesin, pero esta
posesin con el tiempo llevara a la correspondiente prescripcin caminando
aceleradamente a una poca en que inscripcin, posesin y propiedad seran
trminos idnticos... (Vinculado tambin con la idea de Titulo incontrastable
de propiedad, referida en el prrafo XXI)
La importancia del mensaje en la cuestin objeto de este breve trabajo, ha sido
manifestada por Vctor VIAL, autor el cual seala que atribuimos al Mensaje del
Cdigo Civil la mayor importancia para establecer el sentido y alcance de las
disposiciones dictadas para implantar el nuevo sistema de propiedad registral y sus
connotaciones en materia de dominio y posesin de derechos reales sobre
inmuebles. Ello, porque no existen otros antecedentes ni se encuentran en el
Cdigo Civil francs ni en la doctrina imperante en el siglo pasado- que permitan
sustentar una interpretacin slida. Slo el Mensaje y las explicaciones que sobre
este tema contiene reflejan el genuino pensamiento de Andrs Bello3. Creemos
absolutamente vlida dicha apreciacin.
3

La Tradicin y La Prescripcin Adquisitiva como Modo de Adquirir el Dominio, Segunda

Edicin (2003), Ediciones Universidad Catlica de Chile, Pg. 130.

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DISTINCIN PREVIA ENTRE INMUEBLES INSCRITOS E
INMUEBLES NO INSCRITOS
Como ya se adelanto en base al mensaje de nuestro Cdigo, don Andrs Bello no
forz la inscripcin de todo bien raz, ello por el imperativo de no perturbar
gravemente la paz social. Don Andrs Bello pens que con el paso del tiempo y
en base al sistema implantado todos los inmuebles llegaran a estar inscritos.
Observa VODANOVIC que Desgraciadamente el vaticinio del seor Bello no se
ha cumplido; y es as como actualmente subsisten en Chile dos clases de bienes
inmuebles: los bienes inmuebles inscritos y los bienes inmuebles no inscritos4.
PEAILILLO observa que debe recordarse que el Registro no cubre la totalidad
de los predios existentes en el pas, lo cual obliga a distinguir entre inmuebles
inscritos y no inscritos. Y para que no se desprecie la cantidad de estos ltimos
debe tenerse en cuenta que si bien hay cada vez menos predios que nunca se han
incorporado al Registro, a ellos debe agregarse aquellos que alguna vez lo
estuvieron, pero que actualmente hay que tenerlos tambin por no inscritos porque
sus inscripciones son extremadamente confusas o inubicables; puede decirse han
salido del Registro5.
Sea como sea, el sistema del Cdigo da lugar a la coexistencia de estas dos
categoras de inmuebles6 y existen disposiciones aplicables a cada una de estas
categoras. As, los arts. 729 y 925 se aplican a los inmuebles no inscritos y respecto
de los inmuebles inscritos existen un conjunto de disposiciones que configuran lo
que la doctrina denomina La Teora de la Posesin Inscrita (arts. 686, 688, 689,
724, 728, 730, 924 y 2505). Ello, eso si, reconoce algunos matices que veremos en
su oportunidad.

A. Alessandri R M. Somarriva U A. Vodanovic H. Tratado de los Derechos Reales, Sexta

Edicin, Editorial Jurdica de Chile, Tomo I, Pg. 404.
5
Obra Citada, Pg. 260.
6
Vctor Vial seala un ejemplo del que nos serviremos para ilustrar esta cuestin Por ejemplo,
NN, nacido en 1820, adquiere en 1850 un determinado inmueble. Muere en 1900, dejando como
nico heredero a su nieto nacido el mismo ao. Este muere, a su vez, en 1960, dejando como
heredero a su hijo nacido en 1940, y que esta vivo a la fecha. En esta hiptesis y bajo el supuesto
que desde 1850 a la fecha nunca se ha enajenado el inmueble, y que los propietarios posteriores a
NN adquirieron el dominio del mismo por sucesin por causa de muerte, cabe concluir que no se
ha hecho necesario practicar ninguna inscripcin, lo que justifica la posibilidad de que tal
inmueble no se encuentre inscrito, a menos que uno de sus propietarios, voluntariamente y no
obligado, hubiera practicado lo que constituye la primera inscripcin.

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ADQUISICIN, CONSERVACIN Y PRDIDA DE LA POSESIN EN
LOS INMUEBLES NO INSCRITOS
I.- ADQUISICIN.
Para determinar como se adquiere la posesin de un inmueble que no ha sido
inscrito en el registro de propiedad del Conservador de Bienes Races, debemos
hacer una distincin basada en la naturaleza del titulo que el poseedor invoca.
Distinguiremos los siguientes supuestos:
a) Se invoca un titulo constitutivo de dominio. Cabe recordar que son de este tipo
la ocupacin, la accesin y la prescripcin.
1) Se invoca la ocupacin.
Aqu hay una disputa doctrinal, referente al trmino a ocupar. Algunos autores
hablan de ocupacin; otros de simple apoderamiento material.
La generalidad de la doctrina hace inaplicable a la ocupacin para adquirir la
posesin de los bienes inmuebles, ello por el tenor del art. 590 del CC, en base al
cual en nuestro pas todo inmueble tiene un dueo, ya que a falta de un titular
conocido, el titular ultimo o residual (en defecto de uno privado), es el fisco;
por ello la ocupacin queda restringida a los bienes muebles. Pero estos autores
hablan de un simple apoderamiento material (que se distinguira de la ocupacin),
y sostienen que si el inmueble no esta inscrito, se puede adquirir la posesin por el
simple apoderamiento material; no es necesaria la inscripcin. Ello en base a los
arts. 726 y 729. (Hay autores que creen que es necesaria la inscripcin; es la
posicin minoritaria).
PEAILILLO opina que esa distincin (ocupacin/apoderamiento) no es
justificada, pues Se esta en presencia de la situacin en que el sujeto simplemente
se instala en el inmueble; lo ocupa. Propiamente no invoca titulo alguno (pero el
Cdigo lo llama titulo ocupacin), y como el inmueble tiene dueo (por el art. 590),
es un usurpador. Pueden emplearse los trminos ocupacin o apoderamiento
material; y esa ocupacin no funcionar como modo de adquirir el dominio, puesto
que el inmueble tiene dueo, pero servir (en el lenguaje del cdigo) de titulo
para poseer7.
El mismo autor concluye que En sntesis, puede concluirse que tratndose de
inmuebles no inscritos, es posible adquirir posesin por simple apoderamiento (que
bien puede denominarse ocupacin que confiere posesin mas no dominio); no es
necesaria inscripcin; y dicha posesin es irregular, puesto que el poseedor estar
7

Obra citada, Pg. 261.

7
de mala fe, ya que el sabe que el inmueble tiene dueo (se presume que conoce el
art. 590)8
Dejando de lado la anterior cuestin, y vindolo de manera practica, en este caso la
posesin se ha originado en un simple apoderamiento (ttulo constitutivo):
tratndose de la adquisicin de la posesin de un inmueble no inscrito, podemos
decir que la situacin es similar a la de la adquisicin de la posesin de una cosa
mueble: BASTA QUE EXISTA EL CORPUS Y EL ANIMUS, ello segn los arts.
726 y 729. Veamos estas normas:
Art. 726. Se deja de poseer una cosa desde que otro se apodera de ella con nimo
de hacerla suya;... Esta es una norma de aplicacin general para muebles e
inmuebles no inscritos.
Art. 729. Si alguien, pretendindose dueo, se apodera violenta o
clandestinamente de un inmueble cuyo ttulo no est inscrito, el que tena la
posesin la pierde. Esta es una norma especfica referida exclusivamente a los
inmuebles no inscritos.
Hay que tener presente que la posesin que se adquiere por simple apoderamiento
(ver tambin lo dicho por PEAILILLO, citado precedentemente) ser
normalmente irregular, pues el poseedor no tendr probablemente justo ttulo ni
buena fe9.
Cabe preguntarse una cuestin en base al art. 724 Es coherente con este lo que
hemos dicho? Segn entendemos, y as lo hace la doctrina mayoritaria, la
conclusin de que la posesin de un inmueble no inscrito se adquiere por el simple
apoderamiento no pugna con el art. 724. Entendemos que este artculo se aplica a
los inmuebles inscritos y a los no inscritos en el evento de que se invoque un ttulo
traslaticio de dominio. Los artculos 726 y 729 son especiales, y se aplican
preferentemente a la situacin en estudio.
La ltima pregunta que surge en torno a lo ya dicho es Por qu la ley permite que
se adquiera la posesin de los inmuebles por el apoderamiento?
La respuesta a esta pregunta, la encontramos en las ideas de Andrs Bello vertidas
en el mensaje. Si bien el redactor de nuestro Cdigo no pudo forzar la inscripcin
de toda propiedad raz, encontr una manera inteligente de fomentar la inscripcin
de las propiedades: estableciendo un rgimen desfavorable para quienes no la
8

Obra citada, Pg. 262.

Siendo an mas preciso, estimo que siempre el usurpador estar de mala fe. Ello en base a que
no puede ignorar que el inmueble tiene dueo, y si as lo hiciese, estaramos en presencia de un
error en materia de derecho que obsta y se opone a la buena fe, pues existe una presuncin de
derecho en este sentido. Ver el art. 706 Final del CC.
9

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efectuasen. El legislador, en este entendido, quiso promover la integracin pacifica
y voluntaria de los inmuebles al sistema registral. Cobran importancia las palabras
de Bello en el prrafo XXI al cabo de cierto nmero de aos se hallarn inscritos y
al abrigo de todo ataque10
2) Si se invoca la accesin.
Estamos ante el supuesto de que el sujeto invoca accesin como titulo
(constitutivo). Supone entonces, que una persona fundamenta la posesin de una
cosa inmueble porque sta se ha juntado a otro inmueble sobre el cual tiene el
dominio o posesin (Ver arts. 649 y SS, relativos a las accesiones de suelo).
Cabe decir que en estos casos, no se requiere de inscripcin conservatoria. Ello es
lgico, pues si se reconoce la posesin del bien principal sin una inscripcin
conservatoria, no es lgico exigir la inscripcin respecto de lo accesorio. Se dice lo
siguiente: al poseerse lo principal, se posee lo accesorio sin un acto especial. Es una
aplicacin del adagio Lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Ello lo dice en
mejores trminos H. Trucco si se reconoce la posesin de un inmueble principal
no inscrito, por el mismo hecho se reconoce posesin sobre la parte que a l se
junta por accesin11.
Como es evidente, para que pueda existir posesin, deben ejercerse actos
posesorios respecto de lo que ha accedido (Ej. Lo que llega por avulsin).
3) La prescripcin como titulo posesorio.
La doctrina mayoritaria entiende que no es posible adquirir la posesin en base al
modo de adquirir originario prescripcin. Ello por una cuestin muy simple: la
posesin es un requisito o antecedente necesario de prescripcin adquisitiva o
usucapin. VODANOVIC seala que Finalmente, el ltimo titulo constitutivo de
dominio, la prescripcin, no puede considerarse como ttulo de adquisicin de la
posesin, pues, por el contrario, es la posesin el antecedente necesario para que la
prescripcin se produzca12. PEAILILLO opina en el mismo sentido13. Vctor
VIAL tiene una opinin diferente, y que se basa en su interpretacin del art. 703.
Dice VIAL Creemos que la redaccin del art. 703 no es muy feliz, toda vez que su
tenor literal revela, a nuestro juicio, algunas imprecisiones en el concepto de ttulo,
siempre que esta palabra se entendiera bajo la acepcin jurdica de antecedente que
10

VIAL lo explicita en una frase Si no inscribo el inmueble voy a estar expuesto a perder la
posesin si otra persona se apodera de l. En cambio, si lo inscribo, quedo cubierto de tal
riesgo. Obra Citada, Pg. 135.
11
Cita tomada de la obra de Alessandri, Somarriva y Vodanovic.
12
Obra Citada, Pg. 407.
13
Obra Citada, Pg. 262.

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justifica la adquisicin de la posesin, que la ubicacin del artculo permite
presumir: la primera, que sea ttulo posesorio la prescripcin, en circunstancias que
mal puede considerarse sta como antecedente jurdico para adquirir la posesin
anterior del prescribiente, que necesariamente debe fundarse en otro ttulo
diferente. As, una persona que posee una cosa por el tiempo que le permite
adquirir el dominio por prescripcin, no puede fundamentar su posesin anterior
en la prescripcin que opero con posterioridad a la fecha en que adquiri la
posesin. A menos que una vez adquirido el dominio por prescripcin, el dueo justifique la
posesin posterior a la fecha en que aquella oper en el hecho de haber ganado el dominio de la cosa
por prescripcin. Bajo este alcance seria posible concebir a la prescripcin como ttulo posesorio14
b) Se invoca un Titulo Traslaticio de Dominio.
Por ejemplo, el poseedor invoca como ttulo de posesin una compraventa
Aqu la cuestin comienza a ser ms engorrosa. Dice VODANOVIC Cuando
para adquirir la posesin de un inmueble no inscrito se invoca un ttulo traslaticio
de dominio, la inscripcin es necesaria siempre, segn algunos autores; otros
afirman que solo lo es cuando se trata de adquirir la posesin regular, pero no la
irregular15.
El verdadero problema se produce al plantearse la posibilidad de adquirir la
posesin irregular del bien, sin que medie la inscripcin conservatoria. Haremos un
estudio separado de la posesin regular e irregular.
1) Posesin regular.
Esta clase de posesin es la que procede de un justo titulo, ha sido adquirida de
buena fe y ha tenido lugar la tradicin si el titulo es traslaticio de dominio (Ver. art.
702). Como ya sabemos, la nica forma de efectuar la tradicin del dominio de los
inmuebles y de los derechos reales constituidos en ellos, salvas las servidumbres, es
mediante la inscripcin del ttulo (arts. 686 y 698). Lo dicho es coherente con el art.
724 del CC que prescribe que Si la cosa es de aquellas cuya tradicin deba hacerse
por inscripcin en el Registro del
Conservador, nadie podr adquirir la posesin de ella sino por este medio.
Entonces, no cabe duda que para adquirir la posesin regular del inmueble debe
haber inscripcin del ttulo, porque ella constituye forma de hacer la tradicin del
inmueble (y la exigencia de inscripcin la formula el art. 686 sin distinguir entre
inmuebles inscritos y no inscritos). Toda posesin de inmuebles que procede de
14

Obra Citada, Pg. 100. (Cursiva no original). Quiero hacer notar, a pesar de que muchos
piensan que lo citado es una apreciacin original, ello ya haba sido planteado por Claro Solar.
15
Obra Citada, Pg. 407.

10
un ttulo traslaticio de dominio para ser tenida por regular requiere de tradicin, y
por ello, de inscripcin.
2) Posesin irregular.
Sabemos que posesin irregular es aquella que no cumple con lo preceptuado en el
art. 702. Si la tradicin, en el evento de invocarse un titulo traslaticio de dominio, es
un requisito de la posesin regular, es vlido preguntarse que ocurre si no se
inscribe el ttulo traslaticio Puede el sujeto adquirir siquiera la posesin irregular?
Aqu se divide la doctrina, y encontramos opiniones antagnicas. Son dos las
posiciones defendidas arduamente, y por grandes autores:
I. Primera Opinin. La inscripcin es necesaria.
La esgrimen autores tan ilustres como don Arturo Alessandri R, don Humberto
Trucco y con singular brillo, don Lus Claro Solar. Actualmente es partidario de
esta tesis, Vctor Vial del Ro16. Podemos sintetizar sus planteamientos de la manera
que se sigue:
a) El argumento fundamental, radica en el tenor del art. 724. Este artculo exige
la inscripcin exige sin distincin alguna; no habla esta norma de posesin
regular o irregular y por ello no es licito al interprete efectuar dicha distincin.
De ah que sea inaceptable el argumento en contra de que, segn el articulo
702, la tradicin es solo un elemento constitutivo de la posesin regular y su
falta, conforme al articulo 708, solo hace irregular la posesin sin inscripcin
(tradicin), pero no impide adquirir la posesin del inmueble no inscrito. Tal
conclusin, verdadera como regla general, encuentra su excepcin en el artculo
724 tratndose de inmuebles para cuya posesin se invoca un ttulo traslaticio
de dominio.
b) Algunos autores entienden que segn el art. 708, parecera posible adquirir la
posesin sin inscripcin, pero en contra a ello arguyen que el art. 724 es una
norma especial y por tanto de aplicacin preferente.
c) El otro argumento se basa en el espritu de la ley, el cual queda plasmado en el
mensaje. Como ya estudiamos, la ley pretende es su espritu - llevar al
rgimen de inscripcin a todos los inmuebles.

16

Dice Vial Si falta la inscripcin, la entrega material que pudiera haber efectuado el obligado
segn el contrato traslaticio a la tradicin, no habilita para adquirir posesin regular ni irregular.
La persona que tiene materialmente la cosa en su poder no es jurdicamente un poseedor, porque
el ttulo que invoca para justificar la posesin la tradicin- no existe por faltar un elemento
esencial de sta: la inscripcin. Sin inscripcin, en consecuencia, no hay tradicin y sin tradicin
no hay titulo posesorio. Obra Citada, Pg. 137.

11
II. Segunda Opinin. La Inscripcin No es Necesaria.
En este sentido, opinan, entre otros, los ilustres seores Manuel Somarriva
Undurraga y Leopoldo Urrutia. Los argumentos esgrimidos para sustentar que no
es necesaria la inscripcin, son los siguientes:
a)

Si segn los art. 726 y 729 el simple apoderamiento material del inmueble no
inscrito es suficiente para adquirir la posesin irregular de l, con mayor
razn puede el que est en posesin en virtud de un ttulo translaticio iniciar
una posesin irregular aunque no haya inscripcin de ese ttulo.

b)

Pese a su amplio tenor, el art. 724 es aplicable slo a los inmuebles inscritos,
lo que se ve confirmado por el art. 728: la garanta que otorga la inscripcin
es para el poseedor inscrito.

c)

En resumen hecho por PEAILILLO se ha sostenido que aun aduciendo

titulo traslaticio de dominio, tratndose de inmuebles no inscritos, para
adquirir posesin (irregular) no es necesaria inscripcin (el art. 724 se estara
refiriendo solo a los inscritos, lo que se aprecia al relacionarlo con los arts.
728, inc. 2, y 729); el art. 730 conduce a la misma conclusin, pues se estara
refiriendo primero a los muebles y a los inmuebles no inscritos (inc. 1) y
luego (inc. 2) a los inmuebles inscritos17
CONSERVACION Y PRDIDA

Su situacin e similar a la de los bienes muebles: la posesin se mantiene mientras

subsistan el corpus y el animus (art. 725); por ello esta se perder cuando falten
ambos elementos o el animus o el corpus: en particular cuando otro se apodera del
inmueble no inscrito con nimo de seor o dueo (art. 726 y 729)
LA ADQUISICION, CONSERVACIN Y PRDIDA DE LA POSESIN
DE LOS INMUEBLES INSCRITOS.
I.- CUESTIONES GENERALES EN TORNO A LA INSCRIPCIN.
Roles de la Inscripcin Conservatoria
Se trata de una cuestin de gran importancia, y que es necesario tener en cuenta (no
podemos desarrollar la teora de la posesin inscrita sin aclarar previamente este
punto). Sus roles o funciones son los siguientes:

17

Obra Citada, Pg. 263.

12
1) Es la forma de efectuar la tradicin del dominio de los bienes races y dems
derechos reales constituidos en ellos, excepto las servidumbres activas (art.
686). Se hace referencia expresa a ello en el mensaje.
2) Mantener la historia de la propiedad raz y dar publicidad a la propiedad
territorial. Las inscripciones de los artculos 688 y 698 tienen esta precisa
finalidad. En el mismo sentido, la inscripcin a que se refiere el art. 686.
3) Es requisito (art. 724), prueba (art. 924) y garanta (arts. 728 y 2505) de la
posesin de los bienes races y derechos reales constituidos en ellos.
4) Aunque es bastante discutido, segn un sector de la doctrina la inscripcin
tendra el carcter de solemnidad de ciertos actos y contratos. Sera el caso de la
propiedad fiduciaria (art. 735); el usufructo (art. 767); las donaciones entre
vivos (art. 1400); del contrato de hipoteca (art. 2410)
Es necesario obviamente tener en especial consideracin la cuestin referida en
el numero 3.
El Rgimen de Inscripcin y sus Puertas de Entrada
El Profesor Eduardo Court18 ensea esta materia estableciendo de manera
simblica la existencia de puertas de entrada al rgimen de inscripcin. Se trata de
aquellas normas que establece el Cdigo Civil para que los bienes races ingresen al
rgimen de inscripcin. Son los artculos 686, 688, 689 y 2411.
II.- LA TEORA DE LA POSESIN INSCRITA
En la doctrina nacional encontramos que gran parte de los autores hablan de una
Teora de la Posesin inscrita. Esta denominacin clsica engloba determinados
principios y disposiciones legales que se encuentran dispersas en nuestro Cdigo
Civil. El elemento vinculante no obstante su dispersin es se refieren a la
adquisicin, conservacin y perdida de la posesin de los bienes inmuebles. Son
normas imprescindibles para entender la materia en estudio.
Siguiendo a VODANOVIC, La teora de la posesin inscrita esta formada por
una serie de disposiciones que, diseminadas a travs del Cdigo son perfectamente
armnicas.
1) El artculo 686 del Cdigo Civil expresa que la tradicin de los inmuebles o
derechos reales constituidos en ellos, se hace por la inscripcin en el
Conservador de Bienes Races.
18

Los Bienes, Apuntes de Clases, UAI. Agradezco al profesor Court por facilitarme dichos apuntes inditos.

13
2) El artculo 696 dice que los ttulos cuya inscripcin se seala en los artculos
anteriores, no darn o transferirn la posesin efectiva del respectivo derecho,
mientras la inscripcin no se efecte de la manera que en los dichos artculos se
ordena.
3) El articulo 702, inciso final, expresa que el que tiene la cosa a ciencia y paciencia
del que se obligo a entregarla, hace presumir la tradicin, a menos que esta se
haya debido efectuar por la inscripcin del titulo, es decir, salvo que se trate de
la inscripcin de inmuebles.
4) El articulo 724 dice que si la cosa es de aquellas cuya tradicin deba hacerse
por inscripcin en el Registro del Conservador, nadie podr adquirir la posesin
de ella sino por este medio.
5) En franca armona con el articulo 724 esta el articulo 728, segn el cual para
que cese la posesin inscrita, es necesario que la inscripcin se cancele, sea por
voluntad de las partes, o por una nueva inscripcin en que el poseedor inscrito
transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Y agrega este mismo
articulo 728: Mientras subsista la inscripcin, el que se apodera de la cosa a que
se refiere el titulo inscrito, no adquiere posesin de ella, ni pone fin a la
posesin existente.
6) El articulo 730 afirma que si el que tiene la cosa en lugar o a nombre de otro, la
usurpa dndose por dueo de ella, no se pierde por una parte la posesin, ni se
adquiere por otra. Y el mismo articulo 730 agrega, en el inciso 2: Con todo,
si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de un poseedor inscrito, se da por
dueo de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesin, ni se adquiere
por otra, sin la competente inscripcin.
7) El artculo 2505 manifiesta que no hay prescripcin contra titulo inscrito, sino
en virtud de otro titulo inscrito, y la prescripcin comienza a correr desde esta
inscripcin.
8) Y finaliza esta serie de artculos armnicos, el artculo 924, segn el cual la
posesin de los derechos inscritos se prueba por la inscripcin, y mientras esta
subsista, y con tal que haya durado un ao completo, no es admisible ninguna
prueba de posesin con que se pretende impugnarla.
Contina VODANOVIC sealando que Vemos, entonces, que en el Cdigo Civil
chileno la teora de la posesin inscrita se encuentra en las disposiciones de los
artculos 686, 696, 702, inciso final,; 724, 728, 730, inciso final; 2505 y 92419.
19

A. Alessandri R M. Somarriva U A. Vodanovic H. Tratado de los Derechos Reales, Sexta

Edicin, Editorial Jurdica de Chile, Tomo I, Pg. 409.

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Cabe tener presente una cuestin planteada por Daniel PEAILILLO.
Correctamente observa el citado autor, que estos preceptos no se aplican nica y
exclusivamente a los inmuebles inscritos, sino que algunos de ellos se aplican
tambin a los inmuebles no inscritos (o al menos su aplicacin respecto de ellos es
discutida)20.
Antes de entrar de frente al estudio de la posesin inscrita, rememoraremos dos
principios a los que ya nos hemos referido, y que dicen relacin con la posesin de
los bienes races. Se trata de los siguientes principios:
1) La inscripcin conservatoria est estrechamente vinculada con la adquisicin,
conservacin y prueba de la posesin de los bienes races inscritos21
2) La posesin inscrita rige mientras la inscripcin se mantenga, siendo
invulnerable a los apoderamientos materiales con nimo de seor o dueo (art.
728, 730, inciso 2 y 2505)
En lo que sigue, analizaremos de manera detenida, las normas referidas en el ltimo
punto (art. 728, 730 inciso 2, y 2505).
I.-ART. 728.
Art. 728. Para que cese la posesin inscrita, es necesario que la inscripcin se
cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripcin en que el
poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial.
Mientras subsista la inscripcin, el que se apodera de la cosa a que se refiere el
ttulo inscrito, no adquiere posesin de ella ni pone fin a la posesin existente.
Esta norma establece las diversas formas validas de cancelacin de la inscripcin
conservatoria. Ellas son tres22:
20

PEAILILLO, Daniel. Los Bienes, La propiedad y otros derechos reales, Tercera Edicin
(2004), Editorial Jurdica de Chile, Pg. 266.
21
arts. 686, 724, 728, 730, inciso 2, 924 y 2505. Si a ellos sumamos los arts. 688, 689, 696 y otros
se configura as la teora de la posesin inscrita.
22
Dice Juan Feliu Segovia Las inscripciones cuya cancelacin parcial o total se ha resuelto por
acuerdo de las partes o por decreto judicial se cancelan materialmente mediante una
subinscripcion verificada en el margen de la derecha de ellas. De acuerdo con el Art. 92 del
Reglamento, el conservador no puede cancelar ninguna inscripcin de oficio. Por eso solo debe
poner una nota de simple referencia al margen izquierdo de la inscripcin anterior que queda
virtualmente cancelada en virtud de la nueva inscripcin por la cual se transfiere a otro el derecho
del poseedor inscrito. La inscripcin anterior no se cancela materialmente, pero cesan sus efectos.
Si se cancelara material y efectivamente, recuperara su vigencia la inscripcin anterior a ella, en
circunstancias de que se trata de dar vida y dejar vigente la nueva inscripcin del actual
adquiriente del dominio. Cuando una inscripcin se cancela materialmente por acuerdo de las
partes o por sentencia judicial, recupera su vigencia plena la inscripcin anterior cuyos efectos
aquella haba hecho cesar. Manual de Estudio de Ttulos, Editorial Jurdica de Chile, Primera
Edicin, Pagina 52.

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a) Por voluntad de las partes.
Estamos en presencia de la resciliacin (art. 1567 inciso 1). Un ejemplo nos
ayudara a entender la situacin. Pedro celebra una compraventa con Felipe, en
virtud de la cual el primero se obliga a vender un inmueble. Pedro cumple con su
obligacin efectuando la tradicin mediante la inscripcin del titulo en el registro de
propiedad del conservador de bienes races. Mas tarde, por razones personales,
ambas partes Pedro y Felipe deciden resciliar la compraventa. Se hace entonces
necesaria la anotacin marginal de la escritura pblica de resciliacin en la
inscripcin conservatoria. Mediante la subinscripcin, quedar cancelada la
inscripcin a nombre de Felipe. No hay una inscripcin nueva.
b) Por una nueva inscripcin en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro.
Esta es la forma ms usual de cancelacin de una inscripcin conservatoria. Con los
sujetos del anterior ejemplo, y el mismo contrato, es el caso en que pe Pedro vende
a Felipe un inmueble, y se practica la inscripcin a nombre de Felipe (se ha hecho
la tradicin). Esta nueva inscripcin a nombre de Felipe se cancela
(virtualmente) la inscripcin a nombre de Pedro, y por ello, cesa la posesin inscrita
de este ltimo. En este evento existe una nueva inscripcin.
En la nueva inscripcin, se hace una nota de referencia a la inscripcin anterior.
(Vase adems, los arts. 692 del CC y 80 del Reglamento).
c) Por una sentencia judicial.
Qu sentencias pueden dar lugar a la cancelacin de una inscripcin conservatoria?
Sern las sentencias recadas en juicios de reivindicacin, de nulidad, resolucin o
revocacin del acto o contrato que sirvi de ttulo traslaticio de dominio, o bien la
sentencia de nulidad de la propia inscripcin, por vicios propios.
Por ejemplo, la sentencia que acoge una accin reivindicatoria contra el poseedor
inscrito, ordenar cancelar la inscripcin conservatoria a su nombre.
Ello se hace materialmente a travs de una subinscripcin, es decir, una anotacin
marginal. No hay nueva inscripcin.
II.- ART. 730.
Art. 730. Si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de otro, la usurpa dndose por
dueo de ella, no se pierde por una parte la posesin ni se adquiere por otra; a
menos que el usurpador enajene a su propio nombre la cosa. En este caso la
persona a quien se enajena adquiere la posesin de la cosa, y pone fin a la posesin
anterior.

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Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de un poseedor inscrito, se da
por dueo de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesin ni se adquiere
por otra, sin la competente inscripcin.
Estudiaremos separadamente los incisos primero y segundo de esta norma.
a) Del inciso primero podemos anotar las siguientes cuestiones:
- Este inciso se refiere a los bienes muebles, y tambin, a los inmuebles no
inscritos. Respecto de ellos se aplica.
- La primera parte del inciso en estudio hace aplicacin del principio
(importantsimo) de que la mera tenencia es indeleble.
- La segunda parte de este inciso es una aplicacin de dos normas, los arts. 717 y
683. De ellos se colige que la posesin comienza en el poseedor.
b) Del inciso 2 podemos anotar las siguientes cuestiones:
- Se aplica a los inmuebles inscritos.
- Esta norma confirma el principio de que los simples apoderamientos materiales
NO ponen fin a la posesin inscrita; ello no ocurre a menos que se produzca la
competente inscripcin.
III.- ART. 2505.
Art. 2505. Contra un ttulo inscrito no tendr lugar la prescripcin adquisitiva de
bienes races, o de derechos reales constituidos en stos, sino en virtud de otro
ttulo inscrito; ni empezar a correr sino desde la inscripcin del segundo.
Esta norma no hace otra cosa que confirmar el principio de que la inscripcin es
garanta de la posesin. La posesin no inscrita no sirve para prescribir contra un
ttulo inscrito.
ADQUISICIN DE LA POSESIN
Distinguiremos entre la adquisicin de la posesin regular e irregular.
Posesin regular.
A esta altura, no puede caber duda alguna respecto a que para que una persona que
invoca un titulo traslaticio de dominio adquiera la posesin regular del bien raz
inscrito, debe haberse efectuado la inscripcin conservatoria de dicho titulo (Por
aplicacin de los arts. 702, 686 y 724)

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Posesin irregular
Al igual que respecto de los inmuebles no inscritos, la doctrina se divide respecto a
que sea necesaria o no la inscripcin conservatoria para adquirir la posesin
irregular. Cabe preguntarse entonces Es necesaria la inscripcin para adquirir la
posesin irregular de un inmueble inscrito?
Ya vimos que en torno a los inmuebles no inscritos existen dos tendencias;
tratndose de races inscritos igualmente hay dos tendencias.
I.- La inscripcin es necesaria.
Son partidarios de ella como ya puede pensarse los seores Arturo Alessandri
Rodrguez y don Humberto Trucco. Los argumentos para sustentar la anterior tesis
son los siguientes:
a) El art. 724 la exige sin distincin alguna y es especial frente al art. 708,
b) El poseedor inscrito no pierde la posesin mientras subsista la inscripcin (art.
728, 729 y 730),
c) Segn el art. 2505 no hay prescripcin sin inscripcin (porque no hay posesin).
Si hubiera posesin irregular sin inscripcin, habra prescripcin sin ttulo
inscrito, lo que violentara el art. 2505,
d) El espritu de la ley es llevar al rgimen de inscripcin a todos los inmuebles,
e) Esto no significa que no pueda haber posesin irregular sobre un inmueble
inscrito: la habr si falta justo ttulo o buena fe, pero no si falta la tradicin
(inscripcin), pues sin ella no habra posesin
II.- La inscripcin no es necesaria.
Segn alguna doctrina, la inscripcin no es necesaria para adquirir la posesin
irregular de un inmueble inscrito. Dentro de esta posicin encontramos a don Jos
Clemente Fabrs, Don Carlos Aguirre Vargas y Don Ruperto Bahamondes. La
afirmacin se basa en los siguientes argumentos:
a) El tenor del art. 708 (Posesin irregular es la que carece de uno o ms de los
requisitos sealados en el artculo 702)
b) Entienden que el art. 724 (ya estudiado) slo se refiere a la posesin regular,
puesto que en caso contrario, no podr haber posesin irregular sobre un
inmueble inscrito.

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CONSERVACIN Y PRDIDA DE LA POSESIN
Ya hemos dicho que tratndose de bienes inmuebles inscritos, el simple
apoderamiento material no sirve para adquirir la posesin. Ello es conclusin lgica
del tenor del art. 728 inciso 2, y del espritu presente en el mensaje de nuestro
cdigo.
Para que cese la posesin inscrita, como hemos dicho, es necesario que se produzca
la cancelacin de la inscripcin (en los supuestos y trminos del art. 728). Por lo
tanto, habr posesin inscrita en tanto no sea cancelada la inscripcin.
Al respecto, suele plantearse una trascendente pregunta Cancela la inscripcin un
ttulo totalmente desligado del ttulo inscrito? Esta pregunta nos lleva a estudiar el
art. 730. 2.
Con todo dice el art. 730.2- , si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de un
poseedor inscrito, se da por dueo de ella y la enajena, no se pierde por una parte la
posesin ni se adquiere por otra, sin la competente inscripcin.
En base a la anterior norma se ha suscitado en nuestra doctrina una de las
discusiones ms duras, dividindose ella en posiciones irreconciliables. La pregunta
que produce tal divisin es la siguiente Un titulo totalmente desligado o ajeno al
poseedor inscrito, que llega a ser inscrito, tiene la virtud de producir la cancelacin
de la inscripcin anterior?
Seria el caso, por ejemplo, de un mero tenedor llamado Manuel (arrendatario), que
usurpa el inmueble y celebra una compraventa con Rafael. Este ultimo, luego de
celebrado el contrato se acerca a la oficina del conservador de bienes races y logra
inscribir el ttulo. En este caso la doctrina se pregunta Esta inscripcin puede
considerarse la competente inscripcin referida en el art. 730? 2 del CC?
Otros se preguntan si la inscripcin debe ser tenida por competente solo cuando el
titulo emane real o aparentemente del poseedor inscrito. Ello ocurrir,
aparentemente, si emana de un mandatario aparente que en realidad no es tal.
De lo reseado, podemos determinar que la pregunta esencial dice relacin con
determinar Cul es la competente inscripcin a que se refiere el art. 730, inciso
2? Al respecto, la doctrina se ha dividido en dos grandes corrientes. Ellas son las
siguientes:
1. La Doctrina de la Inscripcin Ficcin. Son partidarios de ella, A. Alessandri, H.
Trucco y Pedro Lira Urquieta.

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2. La Doctrina de la Inscripcin Garanta. Participan de ella, los seores Lus Claro
Solar, Manuel Somarriva y Leopoldo Urrutia.
I.- INSCRIPCIN FICCIN.
Para los partidarios de esta tesis, la competente inscripcin ser solamente aquella
que Emane real o aparentemente del poseedor inscrito.
Recibe el nombre dado, pues para sus partidarios la inscripcin es una ficcin legal
que representa la concurrencia de los dos elementos que integran la posesin
(tenencia y nimo de seor); es el smbolo de la tradicin y de la posesin. Tal
ficcin es invulnerable, si la inscripcin ha durado un ao completo (por el art.
924); y, por lo mismo, sin inscripcin en nuestro derecho no hay posesin de
inmuebles23.
Los principales argumentos de esta posicin podemos resumirlos de la siguiente
forma:
1) La inscripcin debe ser entendida como una ficcin, o dicho de otra forma, es
sinnimo de posesin. La inscripcin conservatoria representa en nuestro
derecho el corpus y el animus, elementos constitutivos de la posesin. Frente
a esta ficcin dada por la inscripcin, la realidad posesoria es indiferente; la
haya o no la haya, esta circunstancia no le restar valor a la inscripcin.
2) Los medios de cancelacin de las inscripciones estn sealados taxativamente
en el art. 728. El segundo modo (nueva inscripcin, en los trminos
estudiados) sera el nico aplicable al usurpador, y este medio esta inspirado en
la idea que podramos tener por central del rgimen de posesin inscrita:
mantener la continuidad de las inscripciones en el registro conservatorio, ello
producto de un eslabonamiento o encadenamiento real o aparente en las
inscripciones (cadenas de inscripciones).
3) Para estos autores, es indiferente si la relacin entre la nueva y la anterior
inscripcin es real o aparente, es decir, que el ttulo haya emanado o no
efectivamente del poseedor inscrito. Lo que importa segn ellos - es la
continuidad del registro: si la relacin es real, el ttulo ser justo y si se renen
los dems requisitos (art. 702), su inscripcin dar origen a posesin regular. Si
el ttulo emana slo aparentemente del poseedor inscrito, ser necesariamente
injusto y slo dar lugar a posesin irregular

23

Este es un breve resumen de esta doctrina hecho por Daniel Peailillo. Obra Citada, Pg. 272.

20
4) Como una consecuencia lgica de lo anterior, para esta doctrina la competente
inscripcin (eficaz para poner fin a la posesin inscrita anterior), es aquella que
est ligada real o aparentemente a la inscripcin anterior.
5) Una inscripcin paralela o completamente desligada de la anterior es ineficaz
para cancelarla, porque rompera la cadena de inscripciones y frustrara una de
las finalidades del registro: mantener la historia de la propiedad raz.
El art. 730.2 - entonces - tendra aplicacin restringida a slo 3 casos en que la
inscripcin del usurpador quedara validada por guardar siquiera una relacin
aparente con la del poseedor inscrito. Estos 3 casos seran:
a)

El caso de la venta de cosa ajena que el poseedor inscrito despus ratifica (art.
1818);

b) La enajenacin hecha por el usurpador que luego adquiere el dominio (art.

1819)
c)

Caso del usurpador que suplanta al poseedor inscrito. Sera el caso del que se
pretende representante del poseedor inscrito en el ttulo que otorga al
adquirente. Habr aqu una relacin aparente entre la nueva inscripcin y la del
poseedor inscrito
II.- INSCRIPCION GARANTA.

Segn los autores que la sustentan, La competente inscripcin es la que cumple

con las menciones y formalidades del CC y del reglamento
La afirmacin central radica en que La calidad de inmueble del objeto no altera la
naturaleza de la posesin, que es la tenencia con animo de dueo; no se concibe
posesin de inmuebles sin la concurrencia de estos dos elementos. La inscripcin
no es mas que garanta de este hecho posesin que ha de existir en la realidad; la
inscripcin solemniza ese hecho, de modo que si este no existe, queda
transformada en forma vaca; los beneficios de prueba y garanta de posesin que
concede la inscripcin solo los alcanza el que tiene la posesin material del
inmueble24.
Basan lo dicho en las siguientes consideraciones:
1) La posesin es un hecho real, definido en el art. 700. Lo esencial para que haya
posesin es la realidad posesoria y no la mera inscripcin; no puede haber una
posesin ficta en base a la inscripcin conservatoria.
24

dem nota anterior.

21
2) De la ley y de su espritu, la inscripcin no es sinnimo de posesin. Ella slo
pone al poseedor a cubierto de apoderamientos materiales sobre una cosa que
posee efectivamente (existe realidad posesoria). En este sentido, la inscripcin
es garanta de posesin. Al ser necesaria la realidad posesoria, las inscripciones
que no estn acompaadas de ella, son simples inscripciones de papel que no
pueden conferir ni garantizar una posesin que no se tiene.
3) En cuanto al carcter taxativo del art. 728. 1, esta tesis se pronuncia la opcin
contraria: se trata de una norma enunciativa que establece las formas ordinarias
de cancelacin de una inscripcin, pero sin carcter taxativo. Estas formas no
impiden que pueda adquirirse la posesin real de un inmueble inscrito y aun
obtenerse otra inscripcin que por estar acompaada de realidad posesoria
garantizar esa nueva posesin y que por estar tambin inscrita ser eficaz para
poner fin a la posesin inscrita anterior y posibilitar una prescripcin
adquisitiva de la misma.
4) Resumiendo, entonces, la Competente inscripcin del art. 730 inciso 2, es
aquella que se hace del ttulo del usurpador en conformidad con el CC y el
reglamento y siempre que el que adquiere del usurpador tome realmente
posesin del inmueble, sin que interese que no est ligada con la anterior.
5) El art. 730, inciso 2, se refiere claramente a una inscripcin desligada de la
anterior, caso distinto del que alude el art. 728, inciso 1.
En cuanto a los casos formulados por la anterior doctrina, los autores de la
doctrina en estudio responden que el art. 730 no puede estarse refiriendo a ninguna
de las rebuscadas hiptesis que hemos visto, ello porque:
a) Respecto a los dos primeros casos: si hay ratificacin posterior del poseedor
inscrito o el usurpador adquiere luego el dominio, en verdad sera el
poseedor inscrito quien transferira el derecho y no el usurpador; y
b) Respecto del tercer caso: si el usurpador aparentara poder de representacin
del poseedor inscrito, tambin nos saldramos de la hiptesis del art. 730,
inciso 2, que supone que el usurpador enajena a su propio nombre y no
como representante aparente.
Como consecuencia de los planteamientos de la tesis en comento, pueden existir
interrupciones en la cadena de inscripciones que existen en el registro de propiedad
del conservador de bienes races. Ello es lgico si se da eficacia a una inscripcin
que no guarda relacin, aun siquiera aparente, con la anterior inscripcin. Los
autores que esgrimen la citada interpretacin dicen que ello es una consecuencia de
la realidad.

22
La jurisprudencia ha sido vacilante a lo largo de la vigencia de nuestro cdigo.
PEAILILLO observa que se ha inclinado ms por la inscripcin ficcin. Pero
tambin reconoce que la jurisprudencia ha reconocido el valor de una posesin
material muy prolongada y tambin se ha fallado en contra de las inscripciones de
papel vacas de realidad posesoria25.
LA PRUEBA DE LA POSESION
DE BIENES INMUEBLES
Son dos las normas que importan en esta materia. Son los artculos 924 y 925 del
CC, y su aplicacin vara segn seamos partidarios de las dos doctrinas que hemos
revisado precedentemente.
Art. 924. La posesin de los derechos inscritos se prueba por la inscripcin y
mientras sta subsista, y con tal que haya durado un ao completo, no es admisible
ninguna prueba de posesin con que se pretenda impugnarla.
Art. 925. Se deber probar la posesin del suelo por hechos positivos, de aquellos
a que slo da derecho el dominio, como el corte de maderas, la construccin de
edificios, la de cerramientos, las plantaciones o sementeras, y otros de igual
significacin, ejecutados sin el consentimiento del que disputa la posesin.
Para la doctrina de la inscripcin ficcin, las normas citadas deben aplicarse de la
siguiente manera:
a)

El artculo 924 se aplicara a la prueba de la posesin de inmuebles inscritos,

siempre que la inscripcin tenga un ao completo o ms.

b) El artculo 925 se refiere a la prueba de la posesin de inmuebles no inscritos y

a la prueba de la posesin inscrita, cuando la inscripcin tenga menos de un
ao.
Para la doctrina de la inscripcin garanta, en cambio, las normas citadas deben
aplicarse de la siguiente manera:
a) Para probar la posesin inscrita basta, en principio, la inscripcin de un ao o
ms porque lo normal ser que el poseedor inscrito sea a la vez poseedor
material del inmueble.
b) En caso de que existan dos o mas inscripciones paralelas respecto de un
determinado bien raz, o en el evento de que se produzca controversia en torno
a si la inscripcin existente es o no de papel (si esta o no acompaada de
25

Obra Citada, Pg. 273.

23
realidad posesoria), debe aplicarse a lo prescrito en el art. 925. Esta norma nos
habilitara para concluir cul inscripcin es competente por estar acompaada de
realidad posesoria y cul es de papel (o vaca de realidad posesoria).
PRESCRIPCION CONTRA TITULO INSCRITO
Si el inmueble no est inscrito, se aplica lo visto (art. 729 y 724, segn si se invoca o
no un ttulo traslaticio de dominio).
Si el inmueble esta inscrito, la situacin es mas compleja. La norma que regula la
situacin descrita es el art. 2505 del CC, que prescribe lo siguiente:
Art. 2505. Contra un ttulo inscrito no tendr lugar la prescripcin adquisitiva de
bienes races, o de derechos reales constituidos en stos, sino en virtud de otro
ttulo inscrito; ni empezar a correr sino desde la inscripcin del segundo.
Como puede adelantarse, el alcance de esta norma viene determinado por la
doctrina que se siga.
As, para la doctrina de la inscripcin ficcin, el art. 2505 tendr aplicacin cuando
la inscripcin no sea eficaz para transferir el dominio u otro derecho real que se
tenga sobre el inmueble, por ausencia de algn requisito legal, pero sea suficiente
para cancelar la inscripcin anterior por estar ligada real o aparentemente a ella.
En cambio, segn la doctrina de la inscripcin garanta, la inscripcin a que se
refiere el art. 2505 (inscripcin eficaz para dar prescripcin contra un ttulo inscrito)
es aquella que se ha practicado de conformidad con el CC y el reglamento del CBR
y que est acompaada de realidad posesoria, est o no ligada con la anterior.
INSCRIPCIONES PARALELAS
Nuestro sistema registral, a pesar de que a la poca de dictacin de nuestro cdigo
significo un notable avance, no esta exento de imperfecciones. Desde hace tiempo
se viene haciendo eco en que nuestro sistema debe ser reformado (ver por ejemplo,
Estudios sobre reformas al cdigo civil y cdigo de comercio, Cuarta parte:
Derecho registral inmobiliario, de la Fundacin Fernando Fueyo Laneri 26).
El sistema es deficiente, y una de las ms significativas imperfecciones es que ha
dado lugar a la existencia de ms de una inscripcin respecto de un determinado
raz. Las razones pueden ser muchas.
26

Ver tambin el trabajo de Lucio Daz Rodrguez DESAFOS DE NUESTRO SISTEMA

REGISTRAL: REFORMA, RENOVACIN O ACTUALIZACIN?, en la Revista de
Derecho del Consejo de Defensa del Estado.

24
Ante un caso como el reseado, cabe preguntarse Qu inscripcin vale?, o mas
precisamente Qu inscripcin da posesin y habilita por tanto para prescribir?
Depende de la posicin que sigamos.
Para la doctrina de la inscripcin ficcin, la inscripcin que dar posesin y
habilitara para prescribir, ser aquella est ligada real o aparentemente a la anterior.
Si las varias inscripciones lo estn, prevalecer la ms antigua.
Segn los partidarios de la inscripcin garanta, en cambio, habilita para prescribir
aquella que esta acompaada de realidad posesoria, sin que importe que est o no
ligada con la anterior inscripcin. La inscripcin que no est acompaada de
realidad posesoria es una simple inscripcin de papel, que no habilitara jams para
prescribir.

25