CBRE Informe Residencial Jun 2016

INFORME
Junio 2016
Las claves del

SECTOR RESIDENCIAL
en Espaa
NDICE

RESUMEN EJECUTIVO
1. ENTORNO ECONMICO Y SOCIODEMOGRFICO
4
6
8
8
1.1. Indicadores econmicos clave: PIB, empleo e inflacin

1.2. Demografa
1.3. Indicadores de accesibilidad a la vivienda.
9
Mercado hipotecario
1.4. Alquiler vs propiedad
11
2. COYUNTURA SECTOR RESIDENCIAL: INDICADORES
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
Evolucin del precio de la vivienda y previsiones

Evolucin de compraventas de vivienda
Evolucin de transacciones de suelo urbano
Construccin y promocin
3.
HACIA UN SECTOR MS PROFESIONALIZADO:
EL PAPEL DE LOS FONDOS DE INVERSIN,
SERVICERS, PROMOTORAS, SAREB Y SOCIMIS
14
15
17
18
19
3.1. Fondos de inversin

3.2. Servicers
3.3. Promotoras
3.4. Sareb
3.5. Socimis
22
24
24
26
27
29
4. INVERSIN EN VIVIENDA
30
5. ANLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA NUEVA

EN ESPAA
34
5.1. Potencial de construccin de viviendas en el

perodo 2016-2025
5.2. Oferta y demanda: un ajuste necesario
35
37
6. VISIN GENERAL DEL SECTOR RESIDENCIAL

EN LAS PRINCIPALES CIUDADES ESPAOLAS
6.1. Madrid
6.2. Barcelona
6.3. Valencia
6.4. Mlaga
6.5. Palma
Anexo I
38
39
45
50
52
54
56
ndice
RESUMEN EJECUTIVO
1.
ENTORNO ECONMICO Y
SOCIODEMOGRFICO
La evolucin favorable de la
economa espaola desde 2014, que
ha favorecido la creacin de empleo,
ha sido la clave para la recuperacin
del mercado residencial en 2015 y
principios de 2016.
Se espera que el nmero de
hogares aumente a pesar del
descenso de la poblacin, debido
a la reduccin en el tamao medio
del hogar, impulsado por el mayor
nmero de emancipaciones y la
formacin de ms hogares con
estructuras no tradicionales.
La accesibilidad a la vivienda ha
mejorado en los ltimos aos. As,
el porcentaje de ingresos que las
familias dedicaban al pago de
la hipoteca ha ido reducindose,
pasando de casi un 50% en 2009,
hasta aproximadamente el 33%
actualcifra recomendada por las
instituciones financieras.
El rgimen de tenencia de vivienda
principal en alquiler, un 14,9% en
2014, ha comenzado a converger
en porcentaje sobre el total de
hogares con la media del rea
Euro (33.2%), aunque se mantiene
an lejos de esa media.
2.
COYUNTURA SECTOR
RESIDENCIAL: INDICADORES
La subida anual en Espaa del
ndice General de Precios de la
Informe Residencial 2016 | CBRE
Vivienda fue del 3.5 % en 2015,

segn el INE. Segn las previsiones
de CBRE, el ndice de precios de la
vivienda crecer aproximadamente
un 6% interanual en 2016.
El fuerte incremento en 2015
del nmero compraventas de
viviendas de segunda mano indica
la falta de oferta disponible de
vivienda nueva en determinadas
localizaciones.
El nmero de transacciones de
suelo urbano presenta grandes
disparidades a nivel provincial y
de comunidad autnoma. Destaca
el fuerte repunte en precios de
suelo urbano de las provincias
de Barcelona y Madrid. La
financiacin bancaria comienza a
fluir para la adquisicin de suelo,
y la entrada de fondos extranjeros
est dinamizando el mercado,
gracias a los recursos propios que
aportan y su capacidad de compra
sin financiacin.
3.
HACIA UN SECTOR MS
PROFESIONALIZADO: EL
PAPEL DE LOS FONDOS DE
INVERSIN, SERVICERS,
PROMOTORAS, SAREB Y
SOCIMIS
El perfil de los fondos de inversin
ha evolucionado rpidamente
de oportunista a value-added,
apostando por la promocin, la
rehabilitacin de inmuebles o,
dado que los fondos han percibido
el potencial de construccin que
existe, pasarn paulatinamente a

gestionar suelos en reas urbanas,
con el objetivo de obtener mayores
retornos.
Los servicers han evolucionado
a plataformas multicliente y
multiservicio, gestionando no
slo activos inmobiliarios sino
tambin financieros. Como norma
general, los bancos han cedido
a los fondos el negocio de cobro
de crditos y comercializacin,
quedando los activos inmobiliarios
en los balances de las entidades
financieras.
Los inversores, tanto nacionales
pero sobre todo extranjeros,
estn mostrando un creciente
inters en la promocin. Los
servicers, por su parte, tienen la
vista puesta en la recuperacin
econmica e inmobiliaria, con una
actividad creciente en el negocio
promotor, previo anlisis de los
suelos y la demanda en cada
zona. Completan el panorama
promotor las joint venture entre
fondo internacional-promotora
nacional.
En cuanto a la Sareb, su actividad
se est extendiendo ms all de
la gestin de activos procedentes
de la reestructuracin bancaria.
La entidad ha tenido que
reorganizarse para hacer frente a
cambios en el marco contable, a
la vez que ha ido transfiriendo la
comercializacin de sus mejores
activos a los servicers.
El previsible aumento del
porcentaje de viviendas en alquiler
en los prximos aos nos induce a
pensar que el papel de las socimis

sea progresivamente ms relevante
en el sector, convergiendo
naturalmente con otros mercados
europeos en los que el mercado de
alquiler est ms implantado.
4.
INVERSIN EN VIVIENDA
La previsible revalorizacin de la
vivienda permitir obtener plusvalas
a medio y largo plazo. Mientras,
la vivienda destinada al alquiler
se ha convertido en una inversin
estable con mayor proteccin para
propietarios. Las localizaciones
secundarias en grandes ciudades
aparecen como los destinos con
mayores rentabilidades.
5.
ANLISIS DE LA DEMANDA
DE VIVIENDA NUEVA EN
ESPAA
Se puede asegurar que a finales
de 2016 o principios de 2017 el
stock disponible de vivienda nueva
ser muy localizado o de carcter
tcnico. La demanda potencial de
vivienda nueva rondar en Espaa
las 180.000 unidades por ao en
el perodo 2016-2025.
La nueva realidad del mercado y
el ajuste de la demanda obligan
a los promotores a conocer en
profundidad las necesidades de los
potenciales clientes, lo que exige
viviendas de calidades superiores
a las construidas antes de la crisis,
personalizadas y sostenibles,
con un protagonismo creciente
de la domtica, disponibilidad
de servicios comunitarios y que
incorporen sistemas de ahorro
energtico.
6.
EL SECTOR RESIDENCIAL EN
MADRID
Madrid es el mercado residencial
ms activo de Espaa y se observa
la escasez latente de suelo finalista,
que hace que todos los promotores
pugnen por los mismos solares en
las zonas de mayor demanda. Los
precios a nivel provincial (INE),
repuntaron un 5.1% en 2015 (4.4%
para las transacciones de vivienda
nueva). La demanda de vivienda
nueva, con un perfil de comprador
de poder adquisitivo medio-alto, se
focaliza en el norte de la capital,
mientras que en los distritos de
Salamanca, Chamber y algunas
reas del centro la vivienda de lujo
despierta un gran inters, lo que
est generando escasez de producto
y un auge en la rehabilitacin.
En Barcelona, la escasez de suelo
finalista en el centro de la ciudad
hace que la nueva promocin
se concentre en proyectos de
rehabilitacin. La falta de stock
de suelo para nueva construccin
repercute de manera directa en los
precios, como muestra la subida
del 4,3% interanual del precio
tasado de vivienda libre en la
ciudad.
acusadas de Espaa, teniendo

en cuenta la disparidad de poder
adquisitivo de sus habitantes.
Los apartamentos tursticos
estn dinamizando el mercado
en el centro de la ciudad, en el
que la actividad para primera
vivienda sigue siendo limitada. El
crecimiento est siendo sustentado
por el incremento en la demanda
de segunda vivienda nueva en las
zonas costeras, con gran influencia
del comprador extranjero
(representando el 18% total de las
transacciones).
Finalmente, en Palma de Mallorca,
la oferta existente de edificios
a rehabilitar que alinee una
ubicacin atractiva a un precio
apto para la construccin de
viviendas de cierto grado de
calidad, sigue siendo limitada.
La mejora de las perspectivas
econmicas y las mejores
condiciones de financiacin han
dinamizado las expectativas del
mercado de suelo. La zona en
la que se registran los mayores
precios es el Casco Antiguo, donde
el metro cuadrado puede llegar a
alcanzar la horquilla de los 7.0009.000 euros m2, debido a la fuerte
demanda de segunda vivienda de
lujo por parte de extranjeros.
Por su parte, Valencia experiment

una drstica reduccin de la oferta
de vivienda de nueva construccin,
debido a la escasez de nuevas
promociones y la liquidacin del
stock que permaneca en manos
de entidades financieras. Debido
a la consolidacin de la demanda
de segunda vivienda, con una
importante contribucin de
compradores extranjeros.
El mercado de Mlaga presenta
una gran asimetra, con una
horquilla de precios de las ms
Resumen Ejecutivo
ENTORNO ECONMICO
Y SOCIODEMOGRFICO
La evolucin favorable de la economa espaola desde 2014, que ha

favorecido la creacin de empleo, ha sido la clave para la recuperacin
del mercado residencial en 2015 y principios de 2016. En esta lnea, los
indicadores de esfuerzo dibujan un escenario favorable para la adquisicin
de vivienda, si bien la renta disponible de los hogares deber consolidar su
recuperacin para apuntalar las perspectivas de la demanda. En cuanto a
las tendencias del sector, los cambios demogrficos y el auge del mercado
de alquiler estn redefiniendo la realidad del mercado.
De cara a 2016 y aos posteriores,

los fundamentales de la economa
nos permiten seguir siendo optimistas
en lo que a las perspectivas del
sector se refiere. Es de esperar que la
mejora del mercado de trabajo y la
paulatina recuperacin de los niveles
de renta, junto a unas favorables
condiciones de financiacin, faciliten

el acceso a la vivienda y contribuyan
a la normalizacin del sector. Los
precios de la vivienda, que iniciaron
el ao pasado una recuperacin
desde mnimos histricos, continuarn
creciendo a un ritmo ligeramente
superior al registrado en 2015.
GRFICO 1
PIB (demanda) y contribuciones al crecimiento

3
2
1
0
-1
-2
-3
-4
2007
2008
Consumo
2009
Gasto Pblico
2010
2011
Inversion
2012
2013
Demanda externa (Imp-Exp)
2014
2015
Crecimiento PIB
Fuente: INE y Banco de Espaa.
Entorno econmico y sociodemogrfico
Es la barrera de paro que se

espera bajar en 2016
1.1
Indicadores econmicos clave:
PIB, empleo e inflacin
En Espaa, la mejora en las condiciones
de financiacin, la creacin de empleo,
el descenso del precio del petrleo y el
adelanto de rebajas fiscales impulsaron
el consumo de las familias en 2015,
ao en el que el PIB creci al 3.2%.
En 2016 se espera que se mantengan
estos vientos de cola, con un crecimiento
estimado del PIB cercano al 2.7%, segn
el Banco de Espaa, condicionado a
que no se acenten las incertidumbres
externas de principios de ao,
relacionadas con la desaceleracin en
China y la coyuntura de las economas
avanzadas.
En 2015, la demanda nacional
contribuy un 3.6% al crecimiento del
PIB, con el consumo como principal
motor de la economa. La inversin
total y el consumo pblico, que
crecieron un 6.2% y 2.4% interanual
respectivamente, tambin sustentaron
el avance del producto. La demanda
nacional fortaleci las importaciones, lo
que, a pesar del buen comportamiento
de las exportaciones, hizo que la
contribucin de la demanda exterior
neta fuera de -0.4%. En 2016, el
En 2015 el IPC estuvo condicionado

por la evolucin del precio del petrleo,
arrastrndolo a terreno negativo
durante casi todos los meses del ao.
La deflacin, a pesar de sus riesgos,
produjo un efecto positivo en la renta
real de hogares y empresas. Cabe
destacar que el IPC no energtico
continu su recuperacin y cerr el
ao en el 1.1% interanual. En 2016, la
evolucin de los precios (-0.4% hasta
mayo) sigue condicionada por el precio
del petrleo y el tipo de cambio del
euro, aunque se espera la consolidacin
del componente no energtico.
2015 cerr con una tasa de paro del
20.9%, con el empleo creciendo al 3%
y ms de 18 millones de ocupados, cifra
medio milln superior a la de finales
de 2014. En 2016 se espera bajar
la barrera del 20% de paro, an con
amplio margen de mejora en la creacin
de empleo. En cuanto a los salarios, el
avance salarial en 2015 sigui siendo
moderado (+ 0.75%); en 2016 se
esperan subidas, en torno al 1.5% en los
salarios pactados en los convenios y del
1% en el salario mnimo.
de inmigrantes. Los flujos migratorios

comenzaron a equilibrarse a partir del
ao 2014, presentando actualmente
un leve saldo negativo. Esto ha influido
en la prdida de poblacin de Espaa
desde el ao 2011, ao en el que
se alcanz el mximo de poblacin,
47.190.493 habitantes hasta los
46.423.064 de la segunda mitad de
2015.
Las proyecciones de poblacin del INE
prevn que Espaa perder un milln
de habitantes en los prximos 15 aos,
especialmente en las zonas del interior,
en contraposicin a las proyecciones de
incrementos de poblacin que algunas
comunidades autnomas como Madrid,
Andaluca o Baleares presentan. Esto es
debido al intenso descenso de la tasa
de natalidad, que ha propiciado que en
2015 el nmero de defunciones superase
por primera vez al de nacimientos.
A pesar de las consecuencias que estas
tendencias tendrn sobre el mercado
residencial, en los prximos aos se
espera que el nmero de hogares
La evolucin demogrfica jug un

papel importante en el desarrollo
urbanstico de Espaa en la primera
dcada del siglo XXI. Los grandes flujos
de entrada de inmigrantes, el aumento
continuado de poblacin y del nmero
de hogares favorecieron en gran parte
el crecimiento del sector residencial. El
fuerte crecimiento econmico hasta el
ao 2007 acompa estas tendencias
positivas. Sin embargo, durante la
crisis la tendencia revirti y el nmero
de emigrantes super ampliamente al
1. 3
Indicadores de accesibilidad
a la vivienda. Mercado
hipotecario
La riqueza total de los hogares,
que incluye riqueza inmobiliaria y
financiera, inici su recuperacin en
2014 debido a la paulatina mejora
en los niveles de riqueza financiera.
Segn los datos del Banco de Espaa,
desde el segundo trimestre de 2008
(perodo en el que se alcanz el
mximo) hasta el tercer trimestre de
Riqueza total e inmobiliaria de los hogares. Renta Disponible Bruta

%
176.000
750
700
174.000
1. 2
Demografa
aumente a pesar del descenso de la

poblacin, debido a la reduccin en el
tamao medio del hogar, impulsado por
el mayor nmero de emancipaciones
y la formacin de ms hogares con
estructuras no tradicionales, como los
de parejas jvenes o monoparentales.
Estos supuestos y algunos adicionales
servirn de base para el estudio de
demanda potencial de vivienda de obra
nueva de la seccin 5 de este informe.
GRFICO 2
650
172.000
Mill. de
20%
efecto combinado de baja inflacin y

elevado crecimiento de empleo seguir
favoreciendo la fortaleza del consumo
de hogares y empresas.
600
170.000
550
168.000
500
450
166.000
400
164.000
350
162.000
mar 08
300
dic 08
sep 09
Renta Disponible Bruta

(media mvil)
jun 10
mar 11
dic 11
sep 12
Riqueza inmobiliaria de los hogares.

Ratio sobre PIB (dcha)
jun 13
mar 14
dic 14
sep 15
Riqueza total de los hogares.

Ratio sobre PIB (dcha)
Fuente: Banco de Espaa.
GRFICO 3
Indicadores de Endeudamiento y Loan to Value

Mill
%
90
650000
85
80
630000
610000
70
65
590000
60
570000
55
2009
2016
Porcentaje de ingresos
que las familias dedican al
pago de la hipoteca
2015, la fuerte cada en los precios de

la vivienda redujo en un 30% el nivel
de riqueza inmobiliaria de los hogares,
si bien, desde principios de 2014, se
observa una ligera tendencia al alza.
Por su parte, la riqueza financiera de
las familias diferencia entre ahorros y
deudas alcanz mximos en junio de
2015.
En cuanto a la renta disponible de las
familias sta inici su recuperacin en
2014, favorecida por el descenso de
la carga hipotecaria y las cadas de
precios, en particular del petrleo y
vivienda, a lo que hay que sumar la
paulatina mejora del mercado laboral.
El proceso de desapalancamiento
10
90
80
60
50
40
30
20
550000
50
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
33%
100
70
75
50%
110
Loan to Value
Deuda total en vivienda

(eje dcha.)
10
2007 2008
2009
2010
2011
% de renta dedicado
a la hipoteca
2012
2013
2014 2015
ndice de Precios de
la Vivienda
Fuente: INE y Banco de Espaa.
financiero de las familias espaolas

comenz en 2012, impulsado por
las cadas de renta y confianza y los
altos niveles de endeudamiento en
vivienda. En el grfico 3 (derecha) se
observa cmo se ha ido reduciendo
el porcentaje de deuda de las familias
sobre el PIB desde los mximos
alcanzados en 2011.
En la medida que el precio de la
vivienda se ha ido ajustando y
han mejorado las condiciones de
financiacin, el porcentaje de ingresos
que las familias dedicaban al pago
de la hipoteca ha ido igualmente
reducindose (grfico 3, derecha),
pasando de casi un 50% en 2009
hasta aproximadamente el 33%
actual cifra recomendada por las
instituciones financieras.
Paralelamente, el porcentaje del
precio de vivienda que los bancos
financiaban (Loan to Value, grfico
3, derecha) fue recuperando niveles
medios cercanos a los de los aos
previos a la crisis, aunque relativos a
precios de viviendas ms asequibles
que las financiadas en esos mismos

aos.
La recuperacin econmica, las
favorables condiciones de financiacin
y los mayores niveles de solvencia
de las familias han impulsado la
recuperacin del mercado hipotecario
desde finales de 2013, concedindose
en 2015 cerca de 244.000 crditos
para vivienda (+20% respecto a
2014), cifra an muy lejos de los 1.6
millones concedidos en 2007. Por otra
parte, una mayor renta disponible se
est traduciendo en una mejora en la
capacidad de gasto de las familias,
que se refleja en el repunte en las
transacciones de viviendas (+11% en
2015).
En 2016 se espera que contine
la recuperacin del mercado
hipotecario, muy influenciada por los
mnimos histricos del Euribor, que
permanecern en el entorno del 0%. De
mantenerse la recuperacin de la renta
disponible (2% en 2015), tambin se
ver favorecido el acceso a la vivienda,
tanto en compra como en alquiler.
1. 4
Alquiler vs Propiedad
A partir de los aos 60 la proporcin
de viviendas en propiedad en Espaa
frente a viviendas en alquiler comenz
a crecer: en 1970 el porcentaje de
vivienda en propiedad era del 63.4%
mientras que en 2001 era ya del
84.5%, segn datos del Banco de
Espaa. As, durante dcadas fue
fraguando la cultura de la propiedad,
incentivada por estmulos fiscales por la
adquisicin de primera vivienda que los
arrendatarios no disfrutaban.
Sin embargo, a partir de la crisis se
detecta un cambio de mentalidad
en cuanto al alquiler por motivos
laborales y de acceso a la vivienda,
especialmente entre los jvenes, de
modo que la proporcin de vivienda en
alquiler frente a la compra comienza a
ganar terreno.
El fin de los incentivos fiscales a la
compra en 2013 y las desgravaciones
para el alquiler a menores de 30
11
9,6% 14,9%
2011
2014
El porcentaje de vivienda
principal en rgimen
de alquiler comienza a
converger con la media del
rea Euro
aos estn favoreciendo la creciente

tendencia al alquiler. Tambin
la movilidad funcional de los
trabajadores, que requiere mayor
flexibilidad a la hora de elegir
vivienda. As, el rgimen de tenencia
de vivienda principal en alquiler ha
comenzado a converger en porcentaje

sobre el total de hogares con la media
del rea Euro (33.2%), aunque se
encuentra lejos todava de la media
europea. La expansin del mercado,
con una gradual profesionalizacin
del sector, est permitiendo una mejor
GRFICO 4
Rgimen de tenencia de Vivienda Principal en Espaa (%). Propiedad (izquierda) y Alquiler (dcha.)
2014
Espaa
%
16
16
Portugal
Italia
15
Holanda
Media rea
Euro (19 Pases)
Francia
15
Reino Unido
13
14
14
Alemania
0
20
40
Fuentes: INE, Banco de Espaa y Eurostat.
12
60
80
13
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Regimen de tenencia de la vivienda principal, Alquiler (%, derecha)
y mayor oferta de promociones en

alquiler. Segn el Banco de Espaa,
los hogares en rgimen de alquiler
crecieron desde el 9.6% en 2001 hasta
el 14.9% en 2014. Segn la misma
fuente, el rgimen de propiedad
abarca un 78% de los hogares, siendo
el resto (7%) cesiones.
Una de las razones que
tradicionalmente ha disuadido a los
propietarios de viviendas vacas de
alquilarlas era la inseguridad jurdica.
En este sentido, la Ley de Fomento
del Alquiler de 2013 se dise
para proteger al arrendador frente
a impagos, permitirle recuperar la
vivienda en caso de necesidad para uso
familiar y fijar el precio libremente con
el arrendatario, entre otras ventajas.
Es importante tener en cuenta que
debido a la escasez de oferta de
vivienda en alquiler, algunas ciudades
como Madrid, Barcelona, Mlaga,
Valencia o Palma presentaron fuertes
repuntes en las rentas en 2015 de

hasta dos dgitos. Por otro lado, existen
todava contratos vinculados al IPC, lo
que hace que algunos arrendatarios se
beneficien de revisiones anuales a la
baja a pesar de un entorno de subidas
de precios en su mercado de referencia.
En conclusin, los cambios
econmicos, sociales y laborales que
se estn produciendo en Espaa estn
favoreciendo el aumento gradual
del ratio de vivendas en alquiler. El
potencial de convergencia con la
media de los pases de la zona Euro
es an muy amplio, por lo que es de
prever que el mercado de alquiler vaya
cobrando protagonismo en los prximos
aos, tanto entre consumidores como
entre inversores. Aunque este proceso
est en marcha, es preciso sealar que
cuatro de cada cinco hogares continan
viviendo como propietarios de su
primera vivienda, lo que sita a Espaa
como el pas de la UE donde ms
prevalece este rgimen de tenencia.
13
COYUNTURA DEL
SECTOR RESIDENCIAL:
INDICADORES
La mayora de los indicadores del sector residencial experimentaron en

2015 un fuerte crecimiento, si bien partan de niveles mnimos. El aumento
generalizado del precio de la vivienda es el mejor reflejo del cambio de
ciclo, que se debe, principalmente, al crecimiento de la demanda de vivienda
de segunda mano, dada la escasez de vivienda de obra nueva. Por otro
lado, el nmero de hipotecas concedidas tambin aumenta y se espera que,
segn avance el ciclo expansivo, aumente el porcentaje de transacciones
financiadas con crdito hipotecario. Se observa ya en las principales ciudades
la escasez de suelo urbano, siendo ste uno de los retos a afrontar por el
sector en los prximos aos.
Segn el INE, todas las comunidades
autnomas experimentaron crecimientos
en los precios de la vivienda, con un
crecimiento interanual en 2015 de
3.5% para toda Espaa. El nmero
de transacciones de compraventa
de vivienda (+11% en 2015 en
agregado) creci tambin en todas las
comunidades autnomas, salvo en Pas
Vasco. El mercado de suelo urbano an
presenta disparidad por regiones, lo que
demuestra que la recuperacin no se ha
consolidado en todas ellas. No obstante,
el precio medio a nivel nacional creci un
9.7% en 2015 T3 (hasta los 156 /m).
2.1
Evolucin del precio de la

vivienda y previsiones
Tras seis aos de cadas ininterrumpidas,
la recuperacin econmica y del
empleo, junto a las mejoras en las
condiciones de financiacin, ha
propiciado la recuperacin de los
precios de la vivienda, que tocaron
fondo a principios de 2014. La subida
anual en Espaa del ndice General de
Precios de la Vivienda fue del 3.5 % en
2015, segn el INE.
GRFICO 5
ndice de Precio de la Vivienda

10%
Previsiones
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente: INE y elaboracin propia.
14
Coyuntura del sector residencial: indicadores
15
6%
presenta el mercado de alquiler para

los prximos aos y la rentabilidad
de la vivienda frente a otros productos
de inversin (captulo 4) son factores
adicionales en la recuperacin de los
precios.
Crecimiento del ndice de

precios de la vivienda en
Espaa en 2016 segn CBRE
Segn las previsiones de CBRE, el

ndice de precios de la vivienda crecer
aproximadamente un 6% interanual
en 2016. Aunque se prevn subidas
considerables en los precios, hay que
tener en cuenta que se parte de niveles
mnimos alcanzados en 2014.
Todas las comunidades autnomas

presentaron incrementos interanuales
en el ndice de Precios de la Vivienda
general, nueva y de segunda mano.
En un pas con una fuerte preferencia
por la propiedad, el reajuste de los
precios hace atractiva la compra,
tanto para vivienda habitual como en
inversin, sobre todo en las grandes
ciudades, con Madrid y Barcelona a la
cabeza. Las buenas perspectivas que
El cumplimiento de estas previsiones est

condicionado a que se materialicen las
perspectivas de crecimiento econmico,
sobre todo las relativas al mercado
laboral, que influyen de manera directa
en la demanda de vivienda y por tanto
en la evolucin de sus precios. La
evolucin de precios para los distintos
submercados vendr determinada
en primer lugar por la localizacin,
adems de por la escasez de vivienda
del mercado de referencia, la calidad
del stock de vivienda o la intensidad de
la demanda, entre otros factores.
GRFICO 6
Compraventa de Viviendas (Nueva y segunda mano). Nmero de hipotecas

1.400.000
900.000
800.000
1.200.000
700.000
1.000.000
600.000
500.000
800.000
400.000
600.000
300.000
400.000
200.000
200.000
100.000
0
Fuente: INE.
16
2007
2008
2009
Vivienda nueva
2010
2011
Vivienda usada
2012
2013
2014
2015
2.2
Evolucin de compraventas
de vivienda
Las compraventas de vivienda
crecieron un 11% en 2015 (354.132
en total en Espaa) respecto a
2014, focalizndose sobre todo
en transacciones de vivienda de
segunda mano, que crecieron un
37%, al existir un stock disponible
considerable de este tipo de vivienda.
Este fuerte incremento en el mercado
de segunda mano indica la falta de
oferta disponible de vivienda nueva
en determinadas localizaciones. Esta
demanda insatisfecha o bien pospone
la compra, o se desva a la compra
de vivienda usada para su posterior
reforma. En el mayor nmero de
transacciones de vivienda de segunda
mano tambin influye la ventaja fiscal
que estas presentan (Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales, que vara
segn Comunidad Autnoma entre
el 6% y el 10%) frente a la vivienda
nueva (tributa a un IVA del 10%) y el
mayor poder de negociacin respecto
al precio inicial. En el grfico 6 se
observa la tendencia creciente de
las transacciones de vivienda usada
frente al retroceso de las de nueva
construccin.
En el mercado residencial existe,
por tanto, demanda embalsada,
cuya recuperacin depender de la
dinmica de empleo y rentas. Sin
embargo, las cifras de compraventas
totales e hipotecas de 2007 son
difciles de alcanzar en el medio
plazo, teniendo en cuenta la tasa
de desempleo, ritmo de creacin de
hogares e inmigracin actuales.
La percepcin de la vivienda como
una inversin sujeta a ciertos riesgos
tambin contribuy en los aos de
la crisis a la menor actividad del
mercado, aunque ahora vuelve a
percibirse como un activo refugio. Por

su parte, el comprador extranjero sigue
ganando peso dentro del mercado,
adquiriendo una de cada cinco
viviendas en Espaa en 2015, segn
los datos del Ministerio de Fomento,
centrndose en localizaciones costeras
de Valencia, Catalua y Andaluca as
como en las Islas Canarias y Baleares.
2.3
Evolucin de transacciones de
suelo urbano
A raz de la crisis, la baja actividad
del sector paraliz el desarrollo del
suelo en gestin. Esto, junto a la gran
cantidad de suelo que retorn a los
balances de los bancos, gener el
comienzo de la escasez de suelo.
El nmero de transacciones y el
precio del suelo definen el estado
de salud del mercado inmobiliario
y, en este sentido, la reactivacin de
este segmento en los ltimos meses
es un indicador muy claro de la
recuperacin del mercado residencial.
El suelo finalista en las reas con
ms demanda es escaso, y la pugna
entre los promotores nacionales e
internacionales por hacerse con los
mismos solares ha ido en aumento.
Hipotecas (eje dcha.)
17
El nmero de transacciones de suelo

urbano presenta grandes disparidades
a nivel provincial y de comunidad
autnoma. El grfico 7 muestra las
medias trimestrales en el nmero de
transacciones y, de los mercados
sealados, slo aparecen crecimientos
interanuales en las provincias de Madrid
(15%), Barcelona (8%), Valencia (9%) y
la Comunidad Autnoma del Pas Vasco
(14%), aunque esta ltima con una
media de tan slo 65 transacciones de
suelo por trimestre en 2015.
Destaca el fuerte repunte en precios
de suelo urbano de las provincias
de Barcelona (14,7% en 2015 T3) y
Madrid (38,6%). A nivel nacional, da
muestras de clara recuperacin, con un
crecimiento interanual de 4.3% aunque
desde niveles de precios histricamente
bajos.
La financiacin bancaria comienza

a fluir para la adquisicin de suelo,
y la entrada de fondos extranjeros,
bien junto a promotores nacionales
o actuando en solitario, est
dinamizando el mercado, gracias
a los recursos propios que aportan
y su capacidad de compra sin
financiacin. Hay que resaltar que su
enfoque principal es en suelo finalista
en zonas con alta demanda, como
Madrid, Barcelona o la Costa del Sol,
con fuerte presencia de compradores
no residentes, donde la escasez de
oferta de este tipo de producto est ya
presionando al alza los precios.
localizados aunque tengan gestin

urbanstica pendiente. Es importante,
por tanto, que desde las distintas
Administraciones Pblicas se avance en
la gestin y desarrollo de nuevo suelo
en aquellas zonas donde se prev
demanda de vivienda insatisfecha.
Slo as el sector podr evolucionar de
forma adecuada, respondiendo a las
necesidades de la sociedad y evitando
escaladas desmesuradas de precios.
Nuevamente, todo apunta a

que el mercado se adelanta a la
Administracin, como muestra el
hecho de que los principales actores
comienzan a enfocarse en suelos bien
El ndice de Confianza Empresarial de

la Construccin alcanz mximos de
los ltimos tres aos a finales de 2015
y, pese a un reciente leve retroceso,
contina en niveles altos. El indicador
de expectativas en la construccin ha
seguido una evolucin similar a la del
GRFICO 7
2.4
Construccin y Promocin
ndice, aunque no ha logrado superar la

barrera del cero, a partir de la cual las
respuestas positivas de los empresarios
en cuanto a expectativas superan a las
negativas.
Los nuevos desarrollos en Espaa
debern ir respondiendo al agotamiento
del stock de vivienda nueva, que se
espera se produzca a finales de 2016
o principios de 2017. A esas alturas,
el stock que permanezca disponible
ser de carcter tcnico, por lo que la
recuperacin en la construccin debera
ser generalizada para poder dar
respuesta a la demanda. Visto el fuerte
incremento en el nmero de visados
en 2015, se espera que la entrega
de nuevas viviendas se site entre las
60.000-65.000 unidades en 2016.
Suelo urbano. Transacciones y precios. Medias trimestrales

3000
Transacciones
2500
GRFICO 8
2000
Indicadores de Confianza Construccin
1500
1000
500
140
135
-10
130
0
2007
2008
Mlaga (Provincia)
2009
2010
Catalua
2011
Barcelona (Provincia)
2012
2013
Madrid (Comunidad)
2014
Pas Vasco
2015
Valencia (Provincia)
Precio
/m2
600
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
2007
Total nacional
125
-30
120
-40
115
-50
110
-60
105
100
2013T1
2008
2009
Mlaga (Provincia)
Fuente: Ministerio de Fomento.
18
-20
2010
Catalua
2011
Barcelona (Provincia)
2012
2013
Madrid (Comunidad)
2014
Pas Vasco
2014T1
ndice de Confianza Empresarial

(Construccin)
2015
Valencia (Provincia)
-70
2013T3
2014T3
2015T1
2015T3
2016T1
Espectativas del trimestre entrante

(escala derecha)
Fuente: INE.
19
5,7%
Crecimiento interanual de
la inversin en construcin
residencial
GRFICO 9
Para 2016, en promocin y

construccin se espera que tanto la
inversin residencial como el nmero
de viviendas iniciadas continen
consolidando la fase expansiva,
observando la fuerte recuperacin
de los visados residenciales de obra
nueva en 2015 (31% interanual). Los
visados son un indicador adelantado
de estas dos variables, debido
al tiempo que transcurre entre la
autorizacin de una obra y su inicio y
registro.
Indicadores adelantados de viviendas iniciadas y terminadas

40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
Por su parte, la inversin en

construccin residencial experiment
en 2015 un crecimiento interanual
del 5,7%. La recuperacin ha sido
impulsada por los bajos tipos de inters
del BCE, que abaratan los costes de
financiacin, as como por el capital
llegado del exterior. La mejora de las
perspectivas de demanda ha animado
la inversin en construccin, si bien
el punto de partida es un mercado
de unas dimensiones sustancialmente
menores a las anteriores a la crisis.
-30%
-40%
2011
Visados de obra nueva
(Residencial)
2012
2013
2014
2015
Inversion en construccin
residencial
Fuente: Banco de Espaa y Ministerio de Fomento.
20
21
HACIA UN SECTOR MS
PROFESIONALIZADO:
EL PAPEL DE FONDOS,
SERVICERS, SAREB,
SOCIMIS Y PROMOTORAS
Tras la crisis y, en paralelo a la reestructuracin del sistema bancario, el

sector inmobiliario espaol ha comenzado un proceso de renovacin.
Con la desaparicin de un gran nmero de actores nacionales, los fondos
internacionales han tomado un papel relevante en el mercado, asocindose
a menudo con promotoras locales, servicers y socimis. Estos nuevos
protagonistas, que han aportado liquidez en momentos de problemas para
acceder a financiacin, actualmente juegan un papel activo a la hora de
profesionalizar el sector, liderando proyectos de valor aadido.
Los fondos de inversin extranjeros
estn muy presentes en el nuevo
panorama inmobiliario espaol, ya
sea como propietarios, tenedores de
deuda, servicers, promotores (con o sin
joint-ventures con promotor local, tanto

en rehabilitacin como en edificacin
de nueva planta) o invirtiendo a
travs de las socimis en activos en
rentabilidad.
Propietarios
Socimis
Fondos de inversin
extranjeros
Promotores
22
Tenedores de
deuda
Servicers
Hacia un sector ms profesionalizado...
23
Uno de los efectos positivos de la

profunda transformacin del sector,
con la entrada de nuevos actores (los
fondos, socimis, etc.) es el mayor grado
de profesionalizacin y especializacin
que se est produciendo, en claro
contraste con el ciclo anterior.
En el lado de la financiacin,
durante 2015 y principios de 2016,
las promotoras han visto cmo la
financiacin regresaba al sector
en primer lugar y luego cmo
las condiciones iban mejorando
sensiblemente, si bien los requisitos de
fondos propios siguen siendo estrictos
(scoring ms selectivo para promotoras
y compradores de vivienda), y se
evita financiar la compra de suelo en
elevados porcentajes.
3.1
Fondos de inversin
Las dificultades del sector durante
la crisis abrieron una ventana de
oportunidad para los inversores
extranjeros. En 2013 los mayores
fondos de inversin europeos y
norteamericanos tomaron por primera
vez posiciones en el maltrecho sector
residencial espaol. Goldman Sachs
o Blackstone comenzaron adquiriendo
grandes paquetes de viviendas ya
alquiladas en un momento en el que
los precios estaban muy ajustados para
despus gestionarlos y, a futuro, obtener
plusvalas por venta. Adems de
viviendas en alquiler, adquirieron con
descuento paquetes de deuda asociada a activos de los que los bancos,
incluyendo Sareb, tenan intencin de
desprenderse.
Poco despus algunos fondos
(Blackstone, Cerberus, Kennedy
Wilson, TPG, Vrde Partners y Apollo)
comenzaron a adquirir las plataformas
comerciales y de gestin que los
bancos haban creado, los servicers. En
paralelo, otros fondos extranjeros (Lone
24
Star, Centerbridge, HMC, Eurostone,

Castlelake, Pimco, AKM o Patrizia AG,
entre otros) estn apostando desde hace
meses por la recuperacin del sector
residencial en las mejores ubicaciones
de Espaa, si bien con estrategias
distintas. De esta forma, se han
convertido en los nuevos promotores.
Ante las expectativas de recuperacin
de la economa, y en vista de la
escasez de nueva vivienda en zonas
con demanda, estos fondos cuentan con
la liquidez suficiente para la promocin,
aunque mantienen estrategias de
riesgo controlado, requieren en la
mayora de los casos niveles mnimos
de precomercializacin y se enfocan en
la mayor parte de las promociones a
compradores de rentas medias-altas.
As, el perfil de los fondos ha
evolucionado rpidamente de
oportunista a value-added, apostando
por la promocin, la rehabilitacin de
inmuebles o, dado que los fondos han
percibido el potencial de construccin
que existe, pasarn paulatinamente a
gestionar suelos en reas urbanas, con
el objetivo de obtener mayores retornos.
En muchas ocasiones van de la mano
de un promotor local, conocedor
del mercado, con la estructura y el
tamao suficiente para llevar a cabo la
ejecucin del proyecto.
3.2
Servicers
Altamira, Haya Real Estate,
Servihabitat, Solvia y Aliseda son
hoy los grandes servicers del sector
inmobiliario espaol. Los cuatro
primeros han firmado contratos de
comercializacin con Sareb, con el fin
de agilizar la administracin y venta de
su cartera de inmuebles y crditos.
Los servicers fueron creados por los
grandes bancos durante la crisis para
agilizar las ventas del gran volumen
de activos que fueron a parar a sus
balances. De los servicers analizados,

la gran mayora han sido vendidos, total
o parcialmente, a fondos especializados
de inversin extranjeros (Blackstone,
Cerberus, Kennedy Wilson, TPG, Vrde
Partners y Apollo). Los servicers han
evolucionado a plataformas multicliente,
entre los que se encuentra la propia
Sareb, y multiservicio, gestionando no
slo activos inmobiliarios sino tambin
financieros. Como norma general,
los bancos han cedido a los fondos
el negocio de cobro de crditos y
comercializacin, quedando los activos
inmobiliarios en los balances de las

entidades financieras.
Recientemente, Solvia y Haya
Real Estate ya han abierto locales
comerciales en calle, en Alicante y
Madrid, respectivamente, para vender
activos no slo de su cartera sino
tambin los que capte de terceros, al
estilo de las inmobiliarias tradicionales.
Se espera que en los prximos aos
el nmero de servicers se reduzca, ya
que la clave del sector est en tener el
mayor volumen posible en gestin con
enfoque multicliente.
GRFICO 10
Participacin de fondos en principales servicers %
Haya (Cerberus)
Altamira (Apollo)
Servihabitat (Texas Pacific Group)

Aliseda (Kennedy Wilson
y Vrde Partners)
Solvia
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
25
Neinor Homes ha invertido

en 2016 ms de 800 millones
en terrenos sobre los que
desarrollar hasta 10.000
viviendas en los prximos aos.
800M
3.3
Promotoras
La crisis acab con un gran nmero
de pequeos inversores, e incluso
particulares, que al calor del boom
inmobiliario intentaron convertirse
en promotores. Pero tambin las
grandes inmobiliarias del tamao
de Metrovacesa, Martinsa-Fadesa,
Reyal Urbis, Vallehermoso, Nozar,
San Jos o Realia han pasado un va
crucis que finalmente ha acabado en
situaciones concursales de algunas de
ellas (Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis,
Nozar), y la reestructuracin de otras,
con la vuelta a los balances de sus
bancos acreedores de millones de
metros cuadrados, tanto en suelo como
en construcciones de toda tipologa.
Entre este grupo destacaramos la
evolucin de Metrovacesa, antao una
de las grandes inmobiliarias espaolas
e incluso europeas. Actualmente
controlada mayoritariamente por
Banco Santander y con participacin
relevante de BBVA y Banco Popular, ha
segregado su negocio patrimonialista
(oficinas, centros comerciales y hoteles)
del negocio residencial con la creacin
de Metrovacesa Suelo y Promocin.
De esta forma se han traspasado
activos por valor de ms de 1.200
26
millones. La inmobiliaria, dentro de su

plan de saneamiento, ha aprobado
la ampliacin de capital por valor
de 1.640 millones con el fin de
recapitalizarse, reducir y reestructurar
deuda y asegurar la viabilidad de la
compaa.
A finales de 2015 Neinor Homes

informaba que haba invertido con
recursos propios ms de 800 millones
en terrenos sobre los que desarrollar
hasta 10.000 viviendas en los prximos
aos, aglutinando el mayor banco de
suelo finalista de calidad en Espaa.

Segn los clculos de la propia
promotora, entregarn entre 2.500 y
3.000 viviendas por ao. En el presente
ejercicio, cuenta con 10 proyectos
en fase de lanzamiento, y otros 21
En este panorama, la operacin ms

relevante la protagoniz Lone Star en
2015, comprando el 50% de la cartera
inmobiliaria de Kutxabank adquiriendo
Neinor Homes. En la operacin adquiere
la compaa, el equipo gestor y activos
valorados en 930 millones, adems de
un contrato de servicing con el banco
para el resto de activos de su balance.
El plan de la nueva Neinor Homes es
convertirse en la primera promotora
residencial de Espaa, cumpliendo con
los requisitos ms estrictos en calidad
centrndose en el producto y servicio al
comprador de vivienda, con el objetivo
de no slo promover los suelos dentro
de la cartera adquirida, sino tambin
con un plan de adquisicin de nuevos
suelos en los prximos aos, en Madrid,
Barcelona, Baleares, Andaluca y Pas
Vasco.
Los inversores, tanto nacionales pero
sobre todo extranjeros, estn mostrando
un creciente inters en el mercado
promotor. Un ejemplo ms del inters de
los fondos por el inmobiliario espaol lo
muestra el caso del grupo San Jos. A
mediados de 2015 el grupo constructor
San Jos lleg a un acuerdo con la
banca acreedora para deshacerse de
su cabecera inmobiliaria, San Jos
Desarrollos Inmobiliarios, eliminando
de su balance ms de 1.300 millones
de deuda. Poco despus, el fondo
estadounidense Vrde Partners adquiri
al Banco Popular su participacin (25%)
de la inmobiliaria, con el objetivo de
ampliar capital y comenzar a promover.
Inmobiliaria Habitat es otra inmobiliaria
que, incapaz de afrontar su deuda,
pas en 2015 a manos de un grupo de
fondos (Bank of America Merril Lynch,
SP101 Finance Ireland, Capstone y
Goldman Sachs, entre otros).
27
SAREB
100.000
planeados para antes de que finalice
el ao. Neinor Homes ha firmado a
principios de 2016 un acuerdo con
Solvia para comercializar una cartera
de 6.200 inmuebles, de los cuales el
60% son viviendas.
A pesar de la fuerte reduccin en el
nmero de promotoras nacionales
algunas supervivientes tienen hoy un
lugar muy destacado en el mercado
actual. Entre ellas, Pryconsa, Va
Clere, Aelca, Metrovacesa, Quabit,
ACR o Construcciones Amenbar. Junto
a stas, las gestoras de cooperativas,
con Ibosa y Domo Gestora a la
cabeza, han tenido y tienen un papel
relevante en la construccin de nueva
obra planta.
Los servicers, por su parte, tienen
la vista puesta en la recuperacin
econmica e inmobiliaria, con una
actividad creciente en el negocio
promotor, previo anlisis de los suelos
y la demanda en cada zona. Altamira
por ejemplo, tiene actualmente 217
promociones de obra nueva en
marcha, y ha anunciado la entrega de
8.000 nuevas viviendas hasta 2018.
Por su parte, Solvia anunci a finales
de 2015 que desarrollar 600 nuevas
viviendas para Sareb en los prximos
meses en distintas ciudades de
Espaa, mientras que Anida apuesta
por la construccin de 450 viviendas
en Sevilla junto a Insur, promotor
28
local, adems de otras promociones

inminentes en Madrid y Levante.
Completan el panorama promotor
las joint venture fondo internacionalpromotora nacional, vehculos de
inversin que anan la capacidad de
gestin y conocimiento de mercado
de las promotoras locales, y la
capacidad de inversin y niveles de
solvencia que aportan los fondos que
no tienen estructura para abordar
la construccin. Grupo Lar y Pimco,
Renta Corporacin y Kennedy Wilson,
Momentum Real Estate y HMC,
Aquila Capital e Inmoglaciar, Mina
Inmobiliaria y Eurostone, Aelca y
Varde o Q21 Real Estate y Baupost,
son algunas de las alianzas que se han
producido en los ltimos meses.
3.4
SAREB
En cuanto a oferta de vivienda la
SAREB contina siendo el principal
actor del mercado, contando con un
stock cercano a 100.000 unidades
a mediados del 2015. La entidad
ha tenido que reorganizarse para
hacer frente a cambios en el marco
contable, a la vez que ha ido
transfiriendo sus mejores activos (el
stock remanente puede presentar
algunas dificultades de absorcin) a
los servicers. No obstante, su actividad
se est extendiendo ms all de la

gestin de activos procedentes de
la reestructuracin bancaria, si se
atiende a movimientos como la reciente
adquisicin de acciones de Quabit,
que le sita como segundo accionista
del grupo, con una participacin del
7.7%. Entre sus objetivos de 2016
figura la finalizacin de promociones
de obra no terminadas y la colocacin
de las que se terminaron pero an no
han encontrado compradores.
3.5
Socimis
Aunque previsiblemente ir en
aumento, las socimis tienen por el
momento un papel discreto en el sector
residencial. Otras capitales europeas
como Pars y Londres, con una larga
tradicin en los mercados de socimis
(los REITs en su acepcin anglosajona)
compiten con mucha ms ventaja
respecto a Madrid o Barcelona como
destino de este tipo de inversiones.
Entre las socimis que han invertido en el
sector residencial destacaramos a Fidere
Patrimonio, la socimi de Blackstone,
sociedad que salt al parqu burstil
a mediados de 2015 cotizando en
el Mercado Alternativo (MAB). Fidere
tiene en su patrimonio exclusivamente
viviendas, casi 2.700 unidades de
vivienda protegida en alquiler.
Unidades de vivienda.
Contina siendo el principal
actor del mercado.
Merlin Properties, como consecuencia

de la adquisicin de Testa, cuenta en
su cartera con ms de 1.500 viviendas
en alquiler situadas principalmente en
Madrid. Hispania por su parte cuenta
con 684 viviendas en alquiler en su
cartera, repartidas entre Madrid y
Barcelona y, a travs de la gestora de
capital privado Azora, est creando
una cartera de activos residenciales de
alta calidad destinados al alquiler.
Vista la evolucin de los porcentajes
de hogares en rgimen de propiedad
(84.5% en 2001 hasta 78% en 2014)
y alquiler (de 9.6% a 14.9% para
los mismos perodos, siendo el resto
cesiones), el previsible aumento del
porcentaje de viviendas en alquiler
en los prximos aos nos induce a
pensar que el papel de las socimis sea
progresivamente ms relevante en
el sector, convergiendo naturalmente
con otros mercados europeos en
los que el mercado de alquiler est
ms implantado en la sociedad y
permitiendo as a estos vehculos
canalizar la inversin en vivienda.
29
INVERSIN
EN VIVIENDA
El mercado de inversin inmobiliario en Espaa en general, as como el de vivienda

en particular, presenta una perspectiva favorable frente a otras opciones. La previsible
revalorizacin de la vivienda permitir obtener plusvalas a medio y largo plazo.
Mientras, la vivienda destinada al alquiler se ha convertido en una inversin estable
con mayor proteccin para propietarios. Las localizaciones secundarias en grandes
ciudades aparecen como los destinos con mayores rentabilidades.
Comparando la vivienda como inversin
frente a otras alternativas, la inversin en
renta variable est expuesta a factores
externos a la economa espaola
as como a incertidumbres polticas,
mientras que la inversin en renta fija
lo est a episodios de riesgos de deuda
soberana, como se observ en la crisis

del Euro con la evolucin del bono a 10
aos. Sin embargo, la rentabilidad de
la inversin en el sector residencial en
Espaa presenta unos retornos estables,
con poca exposicin a shocks externos
como los previamente descritos.
GRFICO 11
Prima de riesgo e Inversin Residencial y Alternativas (Espaa)

700
600
Puntos bsicos
500
400
300
200
100
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Diferencial inters bono alemn-espaol (10 aos)
18
50,00
16
40,00
14
30,00
20,00
12
10,00
10
0,00
-10,00
-20,00
-30,00
-40,00
2007
2008
2009
2010
2011
Inters del Bono a 10 aos (Espaa)

Rentabilidad Bruta del Alquiler
Fuente: Banco de Espaa.
30
2016
2012
2013
2014
2015
-50,00
Rentabilidad mensual IBEX 35 (derecha)

Rentabilidad de la Vivienda (Alquiler +
Plusvalas)
Inversin en vivienda
31
Segn el Banco de Espaa, inversiones

alternativas como la bolsa o el bono
soberano a 10 aos presentan
rentabilidades anuales medias del
1.22% y 1.75%, respectivamente.
Dada la recuperacin de los precios, la
vivienda como inversin ha recuperado
su atractivo debido a su revalorizacin
(plusvalas), que vara dependiendo
de localizacin y calidades. En este
sentido, localizaciones prime en
Madrid, Barcelona y Costa del Sol
son las ubicaciones ms cotizadas por
32
los inversores, por ser consideradas

inversiones ms seguras.
La compra de vivienda presenta
altas rentabilidades en periodos de
estabilidad en el sector residencial,
pero, como ha demostrado la anterior
crisis, tambin riesgos en las fases
de ajuste, por lo que el anlisis del
mercado es fundamental para que la
inversin sea rentable en el medio y
largo plazo. Adicionalmente se debe
tener en cuenta a la hora de invertir en
vivienda las reformas fiscales de 2015

y 2016, referidas a los coeficientes
de actualizacin y abatimiento que
afectan a las plusvalas obtenidas de
la venta de vivienda, si bien presentan
algunas excepciones (ej.: exencin
a mayores de 65 aos, plusvalas
destinadas a la compra de otra
vivienda).
Inversin en vivienda
33
ANLISIS DE LA DEMANDA
DE VIVIENDA NUEVA
EN ESPAA
5.1
Potencial de construccin de
viviendas en el periodo
2016-2025
Dada la necesidad de vivienda nueva
en los mercados ms consolidados
de Espaa, la promocin de vivienda
nueva espera vivir unos aos de
recuperacin. El stock remanente de
las principales capitales de provincias
espaolas puede considerarse de
carcter tcnico, por lo que ser
necesario satisfacer una creciente
demanda que ya comienza a encontrar
dificultades a la hora de encontrar un
abanico en oferta que se ajuste a sus
necesidades.
a su localizacin, calidad o situacin

legal. Se puede asegurar, por tanto,
que a finales de 2016 o principios de
2017 el stock disponible de vivienda
nueva ser muy localizado o de
carcter tcnico, lo que impulsar el
inicio de nuevos desarrollos, fenmeno
que ya se observa en los mercados
ms consolidados.
El estudio demogrfico muestra el

potencial de construccin en estos
mercados. Basndose en el supuesto
de aumento de creacin de hogares
(a pesar de la prdida de poblacin
proyectada en Espaa por el INE) y
en otros supuestos demogrficos y
socioeconmicos, detallados en el
anexo 1, se estima la demanda de
vivienda nueva para el periodo 20162025, destacando la provincia de
Madrid, con una necesidad media de
24.591 viviendas nuevas por ao.
En el caso agregado de Espaa, se
detecta una necesidad de vivienda
nueva, debido a que el gran stock
todava por absorber se refiere en
gran parte a vivienda construida con
anterioridad a la crisis, y cerca de
un 30% de este se considera sin
mercado, o en otras palabras, activos
por los que no existe demanda debido
34
Anlisis de la demanda de vivienda nueva en Espaa
35
Utilizando como base las proyecciones

de poblacin del INE y una serie de
supuestos demogrficos y econmicos
detallados en el anexo 1, se ha
calculado el potencial de construccin
para los mercados detallados en el
siguiente mapa.
La demanda potencial de vivienda

nueva rondar en Espaa las 180.000
unidades por ao en el perodo 20162025. Aproximadamente una de
cada siete de ellas se construirn en
la Comunidad de Madrid, donde la
demanda de nueva vivienda mostrar
Demanda Potencial de Vivienda Nueva (Media anual 2016 -2025)*

Pas Vasco
5.079
Barcelona
7.904
Madrid
24.591
5.293
Sevilla
5.769
Mlaga
10.626
Por su parte, el Pas Vasco necesitar

cerca de 5.000 nuevas viviendas por
ao, y en las Islas Baleares, se prev
que la demanda de segunda vivienda y
la demanda extranjera sigan creciendo,
lo que supondr una necesidad de
vivienda cercana a las 7.500 viviendas
nuevas por ao.
Las provincias de Mlaga, Barcelona,
Sevilla y Valencia requerirn,
respectivamente, alrededor de 10.000,
8.000, 6.000 y 5.000 viviendas
nuevas para cubrir la demanda
potencial anualmente.
MAPA 1
Valencia
mayor intensidad que en el resto de

regiones analizadas.
Baleares
7.544
180.000
unidades
Demanda de vivienda en
Espaa por ao para el periodo
2016-2025
5.2
Oferta y demanda:
un ajuste necesario
Debido a la nueva estructura de la
demanda, una proporcin considerable
de las nuevas viviendas tendern
en el futuro a un menor nmero de
dormitorios, tamaos medios mayores
y a orientarse a clientes de niveles
de renta diversos. Al mismo tiempo,
en mercados en los que el stock de
vivienda sea ms reducido en relacin
a la creacin estimada de hogares
(caso de Madrid), la necesidad de
construccin ser mayor.
energtico (este punto es de obligado

cumplimiento a partir de 2020, segn la
normativa europea vigente). Este nuevo
ciclo tambin obliga al promotor a
sensibilizarse con los plazos de entrega
y la optimizacin de costes.
Los promotores se han adaptado a
este nuevo entorno de mercado en el
que los clientes buscan viviendas de
mayor calidad, razn por la que los
fondos con una estrategia value-added
han aumentado su participacin en el
negocio de la promocin
La nueva realidad del mercado y

el ajuste de la demanda obligan
a los promotores a conocer en
profundidad las necesidades de los
potenciales clientes, lo que exigir
viviendas de calidades superiores,
personalizadas y sostenibles, con un
protagonismo creciente de la domtica,
disponibilidad de servicios comunitarios
y que incorporen sistemas de ahorro
Fuente:Elaboracin propia.
* Anlisis realizado para las provincias seleccionadas y el agregado de Espaa.
36
Anlisis de la demanda de vivienda nueva en Espaa
37
EL SECTOR RESIDENCIAL
EN LAS PRINCIPALES
CIUDADES ESPAOLAS
6.1
Madrid
Como no puede ser de otro modo, la

recuperacin del sector residencial
destaca de forma evidente en Madrid
capital. En efecto, Madrid capital es,
junto con Barcelona, el mercado ms
activo de Espaa, si se observa la
escasez latente de suelo finalista que
hace que todos los promotores pugnen
por los mismos solares en las zonas
de mayor demanda. Esto es visible en
el inters suscitado por las subastas
que preceden a las adjudicaciones.
La escasez de producto hace que
los fondos de inversin comiencen a
poner el foco en la adquisicin de
suelo con gestin pendiente para la
posterior produccin de suelo finalista,
principalmente en el norte de la capital.
En Madrid ciudad, los precios de
la vivienda libre tasada (segn el
Ministerio de Fomento) subieron un
3,5% en 2015. El repunte en los

precios a nivel provincial (INE), que
utiliza datos de la estadstica notarial,
refleja ms fielmente el incremento
en los precios de las transacciones, y
repuntando un 5.1% en 2015 (4.4%
para las transacciones de vivienda
nueva) a nivel comunidad autnoma, lo
que da muestra de la recuperacin del
mercado.
El precio medio de vivienda nueva
ronda los 3.000 /m2 en la capital, si
bien los precios por distritos presentan
una gran disparidad. El precio medio
en distritos como Tetun y Ciudad Lineal
ronda los 2.500 /m2 mientras que
los del distrito de Salamanca llegan
a alcanzar los 6.800 /m2. En este
distrito la escasez de solares y edificios
para rehabilitar hace que el precio de
las nuevas promociones pueda llegar
hasta los 10.000 /m2. En el lado
opuesto, en los PAUs del sur y sureste
los precios no superan los 2.000 /m2.
GRFICO 12
Nmero de tasaciones y precio de vivienda libre (Madrid). IPV (Madrid)

2.550
7.000
2.500
5.000
2.450
4.000
m2
Tasaciones
6.000
3.000
2.400
2.000
2.350
1.000
0
2014
T1
2014 2014 2014 2015

T2
T3
T4
T1
Madrid Capital
2015 2015 2015

T2
T3
T4
2.300
-2
2014
T1
2014
T2
Madrid Capital
Precio Vivienda
2014
T3
2014
T4
2015
T1
IPV madrid
CCAA (dcha.)
2015
T2
2015
T3
2015
T4
-4
IPV Nueva, Madrid

CCAA (dcha.)
Fuente: Fomento, INE.
38
El sector residencial en las principales ciudades espaolas
39
Mapa 1
Precio medio y nmero de promociones de obra nueva por distrito en Madrid centro y Periferia
Montecarmelo
3.130 /m2
Las Rozas
2.577 /m2
Mirasierra
(Arroyo Fresno)
3.263 /m2
Majadahonda
2.405 /m2
Aravaca +
Valdemarn
4.816 /m2
Boadilla
1.842 /m2
Pozuelo
3.956 /m2
Moncloa
3.464 /m2
La Moraleja
3.007 /m2
Las Tablas
3.209 /m2
Sanchinarro
3.669 /m2
Valdebebas
2.270 /m2
Tetuan
2.546 /m2
Chamartn
4.565 /m2
Chamber
Ciudad Lineal
5.764 /m2
Salamanca 2.836 /m2
5.959 /m2
Centro
4.960 /m2
Retiro
3.770 /m2
Delicias
3.503 /m2 Puente de
Vallecas
2.053 /m2
Villa de Vallecas
1.848 /m2
Numero de
Promociones
>15
>10 a15
>5 a10
El repunte del nmero de tasaciones

en Madrid capital, un 13 % en 2015
segn Fomento, da muestra del
incremento en la actividad residencial
del municipio. La demanda de vivienda
nueva, con un perfil de comprador
de poder adquisitivo medio-alto, se
focaliza en el norte de la capital.
Valdebebas es en este momento
donde se localiza el mayor nmero de
promociones en marcha (31). Arroyo del
Fresno y Pea Grande (7 promociones
en curso), aparece como nuevo punto
de gran actividad, junto a otras ms
consolidadas como Montecarmelo (3)
y Las Tablas (6), en las que el stock de
40
1a5
Fuente: Elaboracion propia.
suelo finalista se agota. La actividad

promotora y de rehabilitacin se
percibe tambin en el distrito de Tetun,
con 12 promociones a la venta y en el
que existe una gran horquilla de precios
dependiendo de la proximidad al eje
Castellana y el tipo de vivienda.
En los Distritos de Salamanca,
Chamber y algunas ubicaciones
del Distrito Centro, la demanda
de vivienda de lujo despierta un
gran inters, lo que est generando
escasez de este producto. Para este
segmento se opta principalmente por
la rehabilitacin, dada la escasez de
suelo finalista en dichas ubicaciones.
En el sur, el PAU de Vallecas (La

Gavia) ha experimentado un repunte
de actividad gracias al ajuste en la
horquilla de precios (1.800-2.000
por m2), una zona en la que llegaron a
pagarse 5.000 por m2 y que ahora
presenta poca disponibilidad. En el
sureste destacan los desarrollos ya en
marcha como Ahijones y el Caaveral.
A futuro, Valdecarros constituir el
mayor desarrollo del sureste de Madrid
(48.000 viviendas).
13%
El repunte del nmero de

tasaciones en Madrid capital
muestra el incremento
de la actividad residencial
en el municipio
41
Mapa 2
Principales operaciones de compraventa en Madrid (2015 y 1Tr 2016)

26. Alcobendas S.S. de los Reyes
29. PAU Sanchinarro
23. Montecarmelo
19. Arroyo del fresno
Ao
Direccin
Superficie m2e (suelo) y

m2c (rehabilitacin); o
viviendas
(millones) Comprador
Tipo de operacin
2015
1. Gnova, 7
6.500 m2 c
15
Mina Inmobiliaria / AKM
Rehabilitacin
2015
2. San Jernimo, 9-11
50 viviendas
nd
Platinum Estate
Rehabilitacin
2015
3. General Ora, 9
5.200 m2 c
nd
Platinum Estate
Rehabilitacin
2015
4. Espaoleto, 9
2.500 m2 c
11
nd
Rehabilitacin
2015
5. Postigo San Martin, 3
4.083 m c
11
Renta Corporacin-K.Wilson Rehabilitacin
2015
6. Gran Va, 68
7.600 m c
40
FMS Wertmanagement
2015
7. Puerta del Sol, 9
3.930 m2 c
30
Renta Corporacin-K.Wilson Rehabilitacin
2015
8. Claudio Coello, 108
5.318 m2 c
(incl.precio
Lar-Pimco
op 9.)
Rehabilitacin
2015
9. Menndez Pelayo, 41
3.644 m2 c
N.D.
Mina Inmobiliaria/AKM
Rehabilitacin
2015
10. Jacometrezo, 4,6,8
8.009 m c
23
Platinum Estate
Rehabilitacin
2016
11. Espronceda, 32
8.307 m2 c
32
Mina-Eurostone
Rehabilitacin
2016
12. Claudio Coello, 108
5.318 m2 c
22
Patrizia AG
Rehabilitacin
2015
13. Habana, 75
2.250 m e
11
Martell Inversiones
Suelo / Nueva Construccin
2015
14. Cantalejo
5.700 m2 e
nd
Pryconsa
2015
15. Juan Bravo, 3
26.200 m2 e
120
Lar-Pimco
2015
16. Cocheras Metro Cuatro Caminos,40 62.512 m e
88
Ibosa
2015
17. Raimundo Fdez Villaverde
54.225 m e
111
Domo Gestora
2015
18. Fdez de La Hoz, 63
5.450 m2 e
18
Urban Imput
2015
19. Arroyo del Fresno
420 viviendas
64
Grupo Amenbar
2015
20. Villaverde
1.200 viviendas
45
Inmo Glaciar-Aquila
2015
21. Legazpi
6.400 m2 e
10,5
Neinor Homes
2015
22. Valdebebas
93.000 m2 e
56
Pryconsa
(21), Fernndez de la Hoz 63 esquina

Plaza San Juan de la Cruz (18),
Menndez Pelayo, 41 (9), Espronceda,
32 (11) y Juan Bravo, 3 (15).
2015
23. Montecarmelo
10.700 m2 e
20
Cogesa
2015
24. San Jenaro
10.835 m e
6.7
Va Clere
2015
25. Fuencarral, 77
8.000 m2 e
21
GreenOak
2015
26. Alcobendas - S.S. de los Reyes
70.815 m2 e
64,5
Neinor Homes
De cara al futuro, dentro del anillo

de la M-30 destacaramos la llamada
actuacin urbanstica de Mndez
lvaro Norte, donde se prev la
construccin de 1.900 viviendas. La
inminente salida al mercado de una
2016
27. Mndez lvaro
17.000 m2 e (302 viviendas) 20
Grupo Amenbar
2016
28. Embajadores y Mstoles
9.800 m e
10
Va Clere
2015
29. PAU Sanchinarro
284 viviendas
61
Hispania
Inversin en Rentabilidad
Suelo/ Nueva
construccin
Rehabilitacin
22. Valdebebas
14. Cantalejo
Inversin en
rentabilidad
16. Cocheras Metro Cuatro Caminos

13. Paseo de la Habana 75
17. Raimundo Fdez. Villaverde
11. Espronceda 32
18. Fdez. de la Hoz 63
3. General Oraa 9
8/12. Claudio Coello 108
4. Espaoleto 9
25. Fuencarral 77
15. Juan Bravo 3

1. Genova 7
6. Grn Va 68
5. Postigo San Martn 3
10. Jacometrezo 4,6,8
9. Menendez Pelayo 41
7. Puerta del Sol 9
2. San Jeronimo 7-11
21. Legazpi
20. Villaverde
27. Mndez lvaro
28. Embajadores
24. San Jenaro
Fuente: Elaboracion propia.
El ao pasado se registraron en la
capital tres importantes operaciones
de suelo de vivienda: Cogesa (23),
Pryconsa (22) e Inmo Glaciar-Aquila
(20), en Montecarmelo, Valdebebas
y Villaverde, respectivamente. Las
operaciones destacadas de suelo/
edificios a rehabilitar en el centro
durante 2015/2016 se localizaron
en Cuatro Caminos (16), Raimundo
Fernndez Villaverde (17), Legazpi
42
2
2
2
2
Rehabilitacin
43
Como adelantbamos, el centro

ciudad registra una gran actividad
44
Como conclusin, se puede afirmar

que la actividad en el mercado
residencial de la ciudad afianz su
recuperacin a lo largo de 2015,
a la vez que el fuerte incremento en
los visados de obra nueva augura un
2016 de consolidacin de la actividad
promotora, ms visible en el norte y
centro de la capital.
Barcelona
Al igual que en Madrid, los principales
indicadores del sector reflejaron
datos positivos en 2015 en la capital
barcelonesa. Entre los aspectos ms
destacados sealaramos una mayor
actividad de la inversin residencial
extranjera, as como un incremento en
el inters del comprador no residente.
La escasez de suelo finalista en el
centro de la ciudad hace que la nueva
promocin se concentre en proyectos
de rehabilitacin. Distritos como
Ciutat Vella (5 promociones en curso),
Eixample (12) o Grcia (8) presentan
con frecuencia proyectos en los que se
cambia el uso de edificios a residencial,
como el de Gran Va de les Corts
Catalanas, adquirido recientemente por
el fondo AKM. En las zonas secundarias
y fuera de la ciudad (Hospitalet y
Badalona principalmente) repunt la
demanda de suelo finalista.

La falta de stock de suelo para nueva
construccin repercute de manera
directa en los precios, como muestra la
A nivel Comunidad Autnoma,

Catalua ha sido la tercera
comunidad con mayor subida
de precios
subida del 4,3% interanual del precio

tasado de vivienda libre en la ciudad. A
nivel Comunidad Autnoma, Catalua
registr un incremento del 3,7%,
siendo la tercera comunidad con mayor
subida, superada solo por Madrid y
Baleares. El repunte en precios est
fuertemente condicionado por la
fortaleza de la demanda en zonas
costeras, donde destaca el comprador
extranjero en busca de segunda
vivienda de alta calidad. Durante 2015,
las transacciones de suelo repuntaron
un 7% en la provincia de Barcelona.
GRFICO 13
Nmero de tasaciones y precio de vivienda libre (Barcelona). IPV (Catalua)

2.550
4.000
3.500
10
8
2.500
3.000
2.500
2.450
m2
cantidad importante de metros de

suelo finalista ha despertado una
gran expectacin en lo que es una
de las ltimas bolsas de suelo de este
tipo existente hoy en Madrid capital.
El precio medio actual en vivienda
nueva en esta zona se sita alrededor
de 3.500 /m2.
En la zona norte de la capital, as

como en los distritos de Salamanca y
Chamber, el comprador presenta altos
niveles de solvencia y buen scoring a
la hora de solicitar financiacin. En
estas zonas, que presentan mejores
perspectivas de revalorizacin, se
est volviendo a la venta sobre plano,
a veces de forma muy rpida. Cabe
destacar el surgimiento del comprador
extranjero, que busca principalmente
activos y localizaciones prime.
3,7%
6.2
Tasaciones
en lo que a rehabilitacin de edificios

para uso residencial se refiere (como
ejemplo las operaciones de la 1
a la 12 en el mapa de la pgina
anterior), as como los proyectos
del barrio de Justicia (Fernando
VI, 10 y 19; Barquillo, 12 y 49; y
Longoria, 10) en los que se rehabilitan
edificios histricos para comercializar
viviendas de lujo. Por su parte la
rehabilitacin en barrios en reas
Vulnerables Municipales (AVM) se
ver beneficiada por las subvenciones
que el Ayuntamiento y la Comunidad
de Madrid otorgarn durante los
prximos dos aos, destinadas
principalmente a mejorar la eficiencia
energtica de los edificios. Gran parte
de las gras para uso residencial
que se encuentran en el centro de la
capital estn ligadas a proyectos de
rehabilitacin en curso, sobre todo
en el centro de la ciudad, donde la
escasez de suelo finalista hace que la
rehabilitacin sea casi la nica opcin
a la hora de satisfacer la demanda de
vivienda nueva.
2.000
2.400
1.500
1.000
2.350
500
0
2014
T1
2014 2014 2014 2015

T2
T3
T4
T1
2015 2015 2015

T2
T3
T4
Barcelona Capital
Fuente: Fomento, INE
2.300
2014
T1
2014
T2
Barcelona Capital
Precio Vivienda
2014
T3
2014
T4
2015
T1
IPV Catalua
(dcha.)
2015
T2
2015
T3
2015
T4
-2
IPV Nueva, Catalua

(dcha.)
45
espacios industriales liberados estn

permitiendo el desarrollo residencial.
Tambin destacan en las afueras San
Just Desvern, San Cugat del Valls y
Hospital de Llobregat, donde existe una
demanda significativa y precios que
estn entre los 2.800 y 3.200 /m2.
Segn los datos de Fomento, las

tasaciones repuntaron un 27% en
2015, siendo la ciudad que registr
el mayor incremento entre las grandes
capitales espaolas.
Buena parte de la demanda es
absorbida por el rea metropolitana,
donde se encuentra la mayor
disponibilidad de suelo finalista. Barrios
como Poble Nou tambin presentan
potencial en este sentido, ya que los
La zona de la Marina en Sants est

sufriendo un proceso similar, y, como
se observa en el siguiente mapa, es
actualmente una de las zonas con
mayor actividad promotora, destacando

el proyecto residencial de Can Batll
con casi 1.500 viviendas planeadas
de las cuales 184 corresponden a Va
Clere (proyecto Clere Magoria).
Chenavari y Va Clere pusieron en
marcha la promocin Residencial
Clere Frum con una inversin inicial
de 56 millones de euros. El suelo para
esta promocin se sita en la calle
Narcs Roca, y fue adquirido en marzo
de 2015 por Va Clere por un importe

de 20 millones de euros, con una
superficie de 16.700 m2.
Las promotoras locales tambin
incrementaron su actividad en el centro
de la ciudad, como demuestran las
promociones en venta de Nuez i
Navarro (Grcia), Vertix (Ciutat Vella y
Vila Olimpica), Corp (Sarri y Sants), Elix
(Grcia), Va Clere (Eixample) o AAA
(Ciutat Vella), o AKM (Corts Catalanas).
Mapa 3
Precio medio y nmero de nuevas promociones por distrito (Barcelona)
Sarri - Sant Gervasi

6.800 /m2 (5)
Gracia
4.700 /m2 (7)
Sant Marti
3.300 /m2 (12)
Eixample
6.200 /m2 (15)
Les Corts
5.400 /m2 (3)
Ciutat Vella
3.800 /m2 (11)
Sants - Monjuc
3.800 /m2 (7)
Fuente: Elaboracin propia
46
47
Mapa 4
Principales operaciones de compraventa en Barcelona (2015 y 2016 1TR)

8. Bruniquer, 41
7. Provena, 240
12. Carrer de
Muntaner, 124
4. Pintor Alsamora, 29
5. Avda Diagonal, 119
2. Casa Bures
9. Girona, 2
3. Balmes, 45
11. Gran Via de les Corts Catalanes, 604
6. Roma, 135
Suelo/ Nueva
construccin
1. Urgell, 60
Rehabilitacin
10. Via Laietana, 4
Inversin en
rentabilidad
Ao
Direccin
Superficie (m2)
2015
1. Urgell, 60
1.300 m c
2,5
Renta Corporacin
Rehabilitacin
2015
2. Casa Burs
8.630 m2 c
18,8
Bonavista
Developments
Rehabilitacin
2015
3. Balmes, 45
2.985 m2 c
9,7
Confidencial
Rehabilitacin
2015
4. Pintor Alsamora, 29
3.468 m2 e
2,1
Neinor Homes
Suelo/Nueva Construccin
2015
5. Av. Diagonal, 119
4.021 m2 e
6,3
Neinor Homes
Suelo/Nueva Construccin
2015
6. Roma, 135
2.400 m2 c
nd
Tauro RE
2015
7. Provena, 240
3.129 m2 c
4,6
nd
2015
8. Bruniquer, 41
2.102 m2 c
1,2
Privado
2015
9. Girona, 2
2.985 m2 c
12,0
Bonavista
Developments
3.006 m2 c
7,2
nd
2015/2016 11. Gran Via de les Corts Catalanes, 604 4.825 m2 c
17
AKM Real Estate
2016
3,7
Residencial Muntaner Inversin en Rentabilidad
2015/2016 10. Via Laietana, 4
48
12. Carrer de Muntaner, 124
(millones) Comprador
Tipo de Operacin
La demanda nacional que permaneci

latente durante los aos de crisis,
por parte de compradores entre 30
y 40 aos, ha mostrado un creciente
dinamismo en 2015. El comprador
extranjero (20% del total) presenta
un perfil de renta alta y sigue
contribuyendo en gran medida al
crecimiento de la demanda, atrado

por el atractivo precio de la vivienda
y la rentabilidad que sta ofrece
como inversin. El porcentaje de
compradores extranjeros es muy
elevado en algunas zonas, como
Eixample, o barrios limtrofes a la
playa.
49
6.3
Valencia
En 2015 la capital valenciana
experiment una drstica reduccin
de la oferta de vivienda de nueva
construccin, debido a la escasez de
nuevas promociones y la liquidacin
del stock que permaneca en manos de
entidades financieras.
Si en 2014 ya se observaron ciertos
repuntes en el nmero de tasaciones,
en 2015 se consolid la tendencia
al alza, con un crecimiento del 7.3%
en la capital. Los precios medios por
m2 (1.160 ) an presentan cadas
interanuales del 3.6%, aunque la
presin al alza es visible en activos
y zonas prime y ya se presentan
tasas positivas a nivel de Comunidad
Autnoma (2% interanual), debido
a la consolidacin de la demanda
de segunda vivienda, con una
importante contribucin de compradores
extranjeros. En este sentido destaca
la provincia de Alicante, que registr
un incremento interanual de 9.7% en
26.771
GRFICO 14
1.800
1.240
1.600
1.220
1.400
1.200
1.200
1.180
1.000
m2
Tasaciones
Nmero de tasaciones y precio de vivienda libre (Valencia). IPV (C. Valenciana)
1.160
800
1.140
600
1.120
200
1.100
-1
1.080
400
2014
T1
2014 2014 2014 2015

T2
T3
T4
T1
Valencia Capital
50
2015 2015 2015

T2
T3
T4
2014
T1
2014
T2
Valencia Capital
Precio Vivienda
2014
T3
2014
T4
2015
T1
IPV Comunidad
Valenciana
(dcha.)
2015
T2
2015
T3
2015
T4
-2
IPV Nueva, Comunidad

Valenciana (dcha.)
la compraventa de viviendas (26.771

en 2015), de las cuales un 46 %
recayeron sobre extranjeros. En el sur
de la provincia de Alicante se registra el
mayor nmero de nuevas promociones,
donde la creciente demanda de suelo
en ubicaciones prime vaticina el
agotamiento del stock.
En cuanto al perfil del comprador,
actualmente stos tienen en
cuenta factores como el grado
de sostenibilidad y eficiencia de
los edificios, aunque valorando
principalmente la calidad y la
ubicacin de los mismos. Las zonas
ms demandadas son el distrito centro,
donde el comprador busca viviendas
ms grandes (mayoritariamente de 4
Alicante registr un incremento

interanual en la compraventa
de viviendas (9,7%)
dormitorios a partir de 150 m2) con

calidades altas, y las zonas de nuevos
desarrollos, donde predominan los
compradores que buscan proyectos
residenciales con zonas comunitarias
con piscina, jardn y zonas deportivas.
51
6.4
Mlaga
El mercado de la capital presenta
una gran asimetra, con una horquilla
de precios de las ms acusadas
de Espaa, teniendo en cuenta la
disparidad de poder adquisitivo de
sus habitantes. Las reas de Teatinos,
Parque Litoral y Oeste lideran la
recuperacin, con la aparicin de
nuevas promociones y el principio
del agotamiento del stock de vivienda
nueva disponible. Los apartamentos
tursticos estn dinamizando el mercado
en el centro de la ciudad, en el que la
actividad para primera vivienda sigue
siendo limitada.
El inters creciente por el suelo finalista
en los municipios de la costa de Mlaga
sigue presionando al alza los precios,
y seala un 2016 de intensa actividad
promotora en la regin.
Mientras, el valor tasado medio de las
viviendas en la capital creci un 1.8%
en 2015 (hasta los1.322 /m2), y
sigue creciendo a tasas inferiores a los
precios de Andaluca (INE), donde el
repunte interanual es del 3% y del 5.4%
para vivienda nueva. El crecimiento est

siendo sustentado por el incremento
en la demanda de segunda vivienda
nueva en las zonas costeras, con gran
influencia del comprador extranjero
(representando el18% total de las
transacciones). Tambin es importante
resaltar que se parte de niveles de
precios mnimos alcanzados en 2014
en las zonas del interior, donde los
incrementos son significativos en tasas
de crecimiento pero no tanto en valor
absoluto.
Por su parte, las tasaciones en Mlaga
capital han experimentado un fuerte
repunte de 22.4% en 2015, lo que
da muestras de la creciente actividad
en el mercado y de la fortaleza de
la demanda, que recae en un 40%
en compradores extranjeros. A nivel
provincial, el mercado de la Costa del
Sol, con las 2.000 tasaciones (Fomento)
de Marbella en 2015, sigue liderando
el desarrollo del sector, un mercado muy
ligado a las segundas viviendas de lujo
demandadas por extranjeros.
GRFICO 15
Nmero de tasaciones y precio de vivienda libre (Mlaga). IPV (Andaluca)

1.340
1.000
m2
Tasaciones
5
4
1.300
600
400
1.280
2014 2014 2014 2015

T2
T3
T4
T1
Mlaga Capital
2015 2015 2015

T2
T3
T4
1.220
Transacciones por
parte de comprador
extranjero.
0
-1
1.240
2014
T1
18%
1.260
200
52
1.320
800
-2
2014
T1
2014
T2
Mlaga Capital
Precio Vivienda
2014
T3
2014
T4
2015
T1
IPV Andaluca
(dcha.)
2015
T2
2015
T3
2015
T4
-3
IPV Nueva, Andaluca

(dcha.)
53
6.5
Palma de Mallorca
En Palma, la oferta existente de
edificios a rehabilitar que alinee una
ubicacin atractiva a un precio apto
para la construccin de viviendas de
cierto grado de calidad, sigue siendo
limitada. La mejora de las perspectivas
econmicas y las mejores condiciones
de financiacin han dinamizado las
expectativas del mercado de suelo.
El valor tasado de la vivienda creci
un 3.5% en 2015, con el nmero de
tasaciones creciendo un 5%. La zona
en la que se registran los mayores
precios es el Casco Antiguo, donde
el metro cuadrado puede llegar a
alcanzar la horquilla de los 7.0009.000 euros m2, debido a la fuerte
demanda de segunda vivienda de lujo
por parte de extranjeros. En Baleares,
la demanda extranjera sigue detrs del
fuerte crecimiento (6.4 % en 2015) del
precio de la vivienda (INE), destacando
la vivienda nueva con un 7.8 % en el
mismo periodo.
Un 50% de transacciones en
Baleares por encima de los
GRFICO 16
Nmero de tasaciones y precio de vivienda libre (Palma). IPV (Baleares)

1.200
800
400
10
8
1.480
1.460
1.440
1.420
200
1.400
2014
T1
2014 2014 2014 2015

T2
T3
T4
T1
Palma Capital
54
1.540
1.500
600
12
1.520
m2
Tasaciones
1.000
1.560
2015 2015 2015

T2
T3
T4
1.380
2014
T1
2014
T2
Palma Capital
Precio Vivienda
2014
T3
2014
T4
2015
T1
IPV Baleares
(dcha.)
2015
T2
2015
T3
2015
T4
-2
IPV Nueva, Baleares

(dcha.)
La distribucin por precio de venta de

viviendas muestra cerca de un 50% de
transacciones en Baleares por encima
de los 150.000 , mientras que a nivel
nacional este tipo de transacciones han
quedado por debajo del 30%.
Durante los aos 2013 a 2015 hemos
sido testigos de dos transacciones
relevantes de suelo que as lo
confirman, como la del suelo de
Can Domenge, donde se prev la
construccin de ms 300 viviendas en
varias fases, de las que la primera, de
40 viviendas, ya est en marcha, o la
de Son Simonet, en la Carretera de
Valldemossa, vendida por el Ministerio
de Defensa, que cuenta con una
edificabilidad aproximada de algo ms
de 25.000 m.
150.000
Se han registrado operaciones para
promociones destinadas a un pblico
de poder adquisitivo medio, adems de
continuar activas las transacciones para
promociones dirigidas a pblico de
poder adquisitivo alto.
55
ANEXO I
Segn las proyecciones de

poblacin del INE, la poblacin de
Espaa se reducir paulatinamente
durante los prximos aos. Sin
embargo, la creacin de hogares
debera presentar una tendencia
creciente si se cumplen una serie
de supuestos demogrficos, que
afectarn negativamente al tamao
medio del hogar:
El esperado envejecimiento de
la poblacin y descenso de la
natalidad.
En los ltimos aos, Espaa
ha convergido con el tamao
medio del hogar de los pases
de nuestro entorno. Se espera
que convergencia en niveles de
educacin y renta per cpita
continen impulsando este
proceso durante los prximos
aos.
prximos aos en Espaa, y esto

generar mayores necesidades de
vivienda.
Para crear un escenario de demanda
potencial de vivienda (2016-2025)
se utilizan las proyecciones de
poblacin del INE para este periodo
y se asume que el tamao medio
del hogar decrecer a una tasa
igual a la media anual del periodo
2003-2015, tendencia que parece
realista si se observa la convergencia
durante los ltimos aos al resto de
pases del rea del Euro y se tienen
en cuenta los factores demogrficos
previamente descritos.
Mayor peso de hogares con

estructuras no tradicionales,
como los monoparentales, los
formados por un solo individuo o
los de parejas jvenes.
Para determinar la demanda

potencial de vivienda nueva, a esa
potencial creacin de hogares se
le aplica un 44%, que es el ratio
de viviendas nuevas sobre el total
de compraventa de viviendas en
los aos 2007-2015 en Espaa.
Se hace lo propio para Barcelona
(33%), Madrid (42%), Pas Vasco
(40%), Mlaga (45%), Sevilla
(36%), Baleares (45%) y Valencia
(39%).
Bajo estos supuestos, la formacin

de hogares crecer durante los
Para complementar este dato de

demanda de nueva vivienda, se
aplica un crecimiento a las series

anteriores que replique, segn
provincias, la demanda de vivienda
de extranjeros residentes y no
residentes con un comportamiento
igual a la media de los ltimos
10 aos, basndose en las
estadsticas de transacciones de
Fomento. Asimismo, se aplica un
razonamiento similar para replicar
la demanda de segunda vivienda
nueva, utilizando los ratios de
segunda residencia del ltimo censo
disponible, a nivel provincial (INE,
2011).
Seguidamente, y sobre este
escenario base, se construye un
segundo escenario en el que,
dadas las tendencias demogrficas
anteriores, se supone una mejora
significativa en las condiciones
econmicas, que influye
positivamente en una mayor
creacin de hogares por mayores
emancipaciones (atomizacin de
hogares), un mayor crecimiento
poblacional y una estabilizacin
de flujos migratorios, incluyendo
mayores migraciones internas a
principales ciudades.
GRFICO 17
Tamao medio del hogar por pases (Area del Euro)

3,0
2,8
2,6
2,4
2,2
2,0
1,8
2005
2006
rea Euro (18)
56
2007
2008
Alemania
2009
Espaa
2010
2011
Francia
2012
2013
Italia
2014
Portugal
57
Para ms informacin puedes contactar con:
Samuel Poblacin
Director Nacional de
Residencial y Suelo de CBRE
samuel.poblacion@cbre.com
58
Lola Martnez
Directora de Research de CBRE
lola.martinez@cbre.com
Madrid
Edificio Castellana 200
Paseo de la Castellana 202. Planta 8
28046 Madrid, Espaa
Bilbao
Edificio Torre Iberdrola
Plaza de Euskadi, 5 (15 planta)
48009 Bilbao, Espaa
Barcelona
Edificio Alta Diagonal
Avenida Diagonal 640, 8
08017 Barcelona, Espaa
Sevilla
Carretera de la Esclusa, n 11
Edificio Galia Puerto. Planta 1
Centro de Negocios
41011 Sevilla, Espaa
Valencia
Edificio Green Building
Calle Pintor Sorolla, 11, Planta 5
46002 Valencia, Espaa
Palma de Mallorca
Avda. Alejandro Rosell, 34 1 2
07002 Palma de Mallorca, Espaa
Zaragoza
Paseo de la Independencia 8D 2
50004 Zaragoza, Espaa
Marbella
Edificio Golden
Avenida Ricardo Soriano, 72,
Planta 1, Portal B
29600 Marbella, Espaa
Mlaga
Plaza de la Solidaridad, 12
Planta 5
29006 Mlaga, Espaa
www.cbre.es

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Las claves del

1. ENTORNO ECONMICO Y SOCIODEMOGRFICO

1.1. Indicadores econmicos clave: PIB, empleo e inflacin

Evolucin del precio de la vivienda y previsiones

3.1. Fondos de inversin

5. ANLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA NUEVA

5.1. Potencial de construccin de viviendas en el

6. VISIN GENERAL DEL SECTOR RESIDENCIAL

Informe Residencial 2016 | CBRE

Vivienda fue del 3.5 % en 2015,

existe, pasarn paulatinamente a

pensar que el papel de las socimis

acusadas de Espaa, teniendo

Por su parte, Valencia experiment

La evolucin favorable de la economa espaola desde 2014, que ha

De cara a 2016 y aos posteriores,

condiciones de financiacin, faciliten

PIB (demanda) y contribuciones al crecimiento

Demanda externa (Imp-Exp)

Fuente: INE y Banco de Espaa.

Informe Residencial 2016 | CBRE

Entorno econmico y sociodemogrfico

Es la barrera de paro que se

Informe Residencial 2016 | CBRE

En 2015 el IPC estuvo condicionado

de inmigrantes. Los flujos migratorios

La evolucin demogrfica jug un

Riqueza total e inmobiliaria de los hogares. Renta Disponible Bruta

aumente a pesar del descenso de la

efecto combinado de baja inflacin y

Renta Disponible Bruta

Riqueza inmobiliaria de los hogares.

Riqueza total de los hogares.

Fuente: Banco de Espaa.

Entorno econmico y sociodemogrfico

Indicadores de Endeudamiento y Loan to Value

2015, la fuerte cada en los precios de

Informe Residencial 2016 | CBRE

Deuda total en vivienda

Fuente: INE y Banco de Espaa.

financiero de las familias espaolas

que las financiadas en esos mismos

Entorno econmico y sociodemogrfico

aos estn favoreciendo la creciente

comenzado a converger en porcentaje

Fuentes: INE, Banco de Espaa y Eurostat.

Informe Residencial 2016 | CBRE

Regimen de tenencia de la vivienda principal, Alquiler (%, derecha)

y mayor oferta de promociones en

repuntes en las rentas en 2015 de

Entorno econmico y sociodemogrfico

La mayora de los indicadores del sector residencial experimentaron en

Evolucin del precio de la

ndice de Precio de la Vivienda

Fuente: INE y elaboracin propia.

Informe Residencial 2016 | CBRE

Coyuntura del sector residencial: indicadores

presenta el mercado de alquiler para

Crecimiento del ndice de

Segn las previsiones de CBRE, el

Todas las comunidades autnomas

El cumplimiento de estas previsiones est

Compraventa de Viviendas (Nueva y segunda mano). Nmero de hipotecas

5. ANLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA NUEVA

5.1. Potencial de construccin de viviendas en el

6. VISIN GENERAL DEL SECTOR RESIDENCIAL