BOLILLA I

DERECHOS REALES
INTRODUCCIN
Mtodo del libro III del Cdigo Civil
No esta dividido en secciones sino en 16 ttulos
I, II y III trata de las cosas, de la posesin y de la proteccin posesoria
IV, normas generales que constituirn as la base para una teora general
V, VI, , VII, VIII derecho de dominio, sus restricciones y lmites, el dominio imperfecto, el condominio
IX, acciones reales como medio de proteccin de los derechos reales
X, XI, XII, XIII, XIV, XV, XVI, usufructuo, uso y habitacin, servidumbres, servidumbres en particular, hipoteca,
prenda y anticresis
Crticas:
- El Cdigo dedica muy pocos artculos a sentar los principios generales sobre derechos reales
- La reglamentacin demasiado casuista de algunos derechos reales como las servidumbres
- La falta de armona de algunas soluciones.
Concepto de derechos reales
Tradicionalmente se ha concebido el derecho real como aquel que crea entre la persona y la cosa una relacin directa
e inmediata, de modo que el sujeto puede obtener provecho del objeto, sin intervencin de otra persona,
Demolombe: derecho real, es el que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera
que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el
objeto. Se llama al contrario, derecho persona, aquel que solo crea una relacin entre la persona a la cual el derecho
pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por razn de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa
relacin se encuentran tres elementos: la persona que es el sujeto activo del derecho (acreedor), la persona que es el
sujeto pasivo (deudor) y al cosa o el hecho que es el objeto (Nota del CC).
Ortoln: derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es
aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. O en trminos ms sencillos, un derecho
personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar,
suministrar, a hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa
cualquiera un beneficio mayor o menor (Nota del CC art 497).
Teoras. Su crtica
Clsica
No Clsicas Monista Personalista u obligacionista
Unitaria realista
Institucionalista
Existencia de un sujeto pasivo determinado
Otras teoras modernas
A) Clsica
Es tambin llamada dualista porque encuentra diferencia sustancial entre los derechos reales y los personales, es el
caso del concepto dado por Demolombe.
La principal critica que se formula a este autor, es que para efectuar la distincin, no utiliza un mismo criterio
clasificatorio, ya que para definir el derecho real pone el punto de mira sobre el aspecto econmico y para definir el
personal, lo coloca en el aspecto jurdico.
La doctrina clsica, distingue al derecho real por su carcter absoluto en el sentido de que es oponible erga omnes,
agregando que se puede hacer valer contra todos, mientras que el derecho personal solo puede hacerse valer frente al
deudor y solo puede ser infringido por este.
B) Doctrinas monistas
Son las que tienden a unificar en una sola categora los derechos personales y reales.
Doctrina personalista u obligacionista
Planiol, Savigny, Freitas parten de Kant. Suponen que es absurdo suponer la obligacin de una persona respecto de
una cosa y recprocamente, no hay propiamente ningn derecho directo a una cosa, pero lo llamamos as a lo que
corresponde a uno respecto de una persona que esta en comunidad de posesin con todas las dems.
El derecho solo se da en sociedad, cuando no hay sociedad no hay derecho. La relacin jurdica solo se da entre
personas y no entre una persona y una cosa, en este ltimo caso podr haber una relacin de hecho pero no de
derecho. No existe derecho respecto a los bienes, porque el derecho es la facultad de exigir al otro una conducta
determinada en procura de la satisfaccin del inters de su titular.
La doctrina clsica incurre en error al omitir la mencin en la relacin real, del sujeto pasivo, este lo constituyen todas
las personas que se encuentran obligadas a abstenerse de todo acto capaz de turbar la posesin pacifica, que la ley
quiere asegurar al titular de un derecho real. El derecho real viene a configurarse como una relacin obligatoria, en a
cual el sujeto activo es dicho titular y el pasivo comprende a todas las personas que integran la comunidad social,
dentro de la cual se ejerce el derecho.
La oponibilidad absoluta hace que el derecho real sea ms complejo que el personal, pero esta complejidad es
puramente terica. Se necesita que una persona oponga una pretensin contraria a la del titular del derecho para que
pueda nacer una controversia, y en este caso el titular del derecho acta contra quien viol su derecho debiendo
respetarlo, el sujeto pasivo se determina a si mismo al no respetar el derecho ajeno. En este momento se advierte que
el ha infringido la obligacin que le corresponda.
Crtica: en el concepto de derecho esta insita la relacin entre personas, y por lo tanto, ello es dado por supuesto por
la doctrina clsica. Extiende el concepto de obligacin demasiado, ya que obligacin es el vinculo que conecta a dos
sujetos y por el cual uno de ellos debe a otro una prestacin, y esto NO ocurre en los derechos reales (art 497 CC).
Doctrina unitaria realista
Tiende a objetivizar el concepto de obligacin, fundiendo todos los derechos personales dentro de la categora de
derechos reales. Esto es porque se le da prevalencia al elemento prestacin sobre el elemento personal.
Critica: confunde el objeto de la obligacin que es la prestacin, con los efectos sobre el patrimonio que apareja el
incumplimiento. Analizan el momento anormal de la obligacin, ya que si se cumple sta de manera normal no se
compromete para nada el patrimonio.
C) Teora de la institucin
Originada por Hauriou, se extiende la concepcin a todo el derecho. Ente las dos manifestaciones externas de la
actividad jurdica, la del Estado en virtud de la ley y la del individuo en virtud del contrato, encuentra una tercera
manifestacin: la de los fenmenos institucionales. La institucin se presenta como una gama infinita y no uniforme
de fenmenos de densidad variable, hay grados de desarrollo en los seres sociales.
La institucin es una idea de obra o de empresa que se realiza y dura jurdicamente en un medio social.
Los derechos se clasifican segn su mayor o menos contenido institucional, lo que determina a su vez la naturaleza de
las normas que los protegen o garantizan. A los de mayor contenido institucional se aplica el derecho disciplinario y
los de menor contenido las normas de carcter estatutario. Los derechos reales serian una escala intermedia, entre los
derechos inherentes a la personalidad y los de familia por una parte y los creditorios (menor contenido institucional)
por la otra.
Esta teora examina desde otro punto de vista, no es incompatible con otras teoras, pero no responde a la pregunta
sobre esencia misma del derecho real.
D) Teoras que aceptan la existencia de un sujeto pasivo determinado
Una seria de autores en la bsqueda del sujeto pasivo de los derechos reales, encuentran un sujeto pasivo determinado,
identificndolo especialmente en los derechos que tienen por objeto una cosa ajena, con el propietario de la misma.
As, el propietario de un fundo sirviente, seria el sujeto pasivo de una servidumbre cuyo titular es el propietario del
fundo dominante.
Critica: Vlez y Freitas establecen que la posicin de sujeto pasivo es la misma que de cualquier otra persona a
quien se prohbe impedir el ejercicio de los derechos reales y NO constituye por lo tanto, la posicin de un deudor. No
es una obligacin de no hacer de l, es comn a todos, es erga omnes.
E) Otras teoras modernas
Integralista: estas teoras buscando armonizar todas las anteriores, estableciendo que cada teora contempla el derecho
real en uno solo de sus aspectos. As la clsica solo tiene en cuenta el aspecto interno del derecho real, la personalista
centra su atencin en el externo es decir en la obligacin pasiva universal. Critica: No difiere de la clsica.
Gatti, parte de la distincin entre poderes y facultades, clasificando los poderes jurdicos del derecho civil en poderes
jurdicos familiares y poderes jurdicos reales. Critica: se considera preservar las categoras de poderes y facultades
para denominar los aspectos pasivitos de cada relacin jurdica exhibe en su desarrollo dinmico y cuyo ncleo
constituye el derecho subjetivo, especialmente cuando se habla de deberes y cargas.
Barbero y Giorgianni, establecen una divisin tripartita: derechos (posibilidad de actuar directamente), garantas
(reforzamiento de la expectativa) y crditos (confiere al acreedor una expectativa sobre la conducta ajena).

Aspecto interno y externo de los derechos reales.

Aspecto interno: poder de la persona sobre la cosa
Aspecto externo: poder frente a las dems personas
Este poder se sintetiza en el conjunto de facultades que pueden ser jurdicas o materiales, tendientes al
aprovechamiento de la cosa. La extensin de este poder depende del contenido del derecho real que se trata y sirve
para determinarlo.
El aspecto externo se manifiesta en el deber del resto de las personas que integran la comunidad, de NO interferir en
el ejercicio de estas facultades.
Si el aspecto interno esta limitado a su vez por el contenido del derecho real de que se trata, el aspecto externo esta
condicionado por su grado de oponibilidad.
Clasificacin de los derechos reales dentro de los derechos subjetivos
Ante la existencia de un derecho subjetivo se supone la existencia de un derecho objetivo. En realidad no se
contraponen, sino que son dos aspectos de una nica idea, que se presuponen uno con el otro y se completan
recprocamente: la norma no importa poder de actuar segn la norma, y el poder de actuar presupone una norma que
le fija los lmites y lo garantiza.
Al derecho lo podemos clasificar:
Objetivo: es la norma positiva, el derecho creado por el legislador, el ordenamiento jurdico.
Subjetivo: es aquel que relaciona a dos sujetos. Es ms concreto que el anterior.
De acuerdo a su contenido y grado de oponibilidad
Contenido:
Patrimoniales: son los que por su naturaleza son susceptibles de apreciacin en dinero, siendo indiferente que esa
apreciacin este determinada en suma cierta o no.
Extrapatrimoniales: son los que no son susceptibles de ser evaluados de esa forma, aunque su violacin de lugar a
un resarcimiento que, en definitiva se traduzca en suma de dinero.
Oponibilidad:
Absolutos: son aquellos que atribuyen al sujeto un poder que puede ser hecho valer frente a todos los terceros (erga
omnes) y una defensa, contra actos de violacin de quienquiera que provengan.
Relativos: son los derechos que pueden hacerse valer frente a una persona determinada o determinable
Hay que distinguir entre:
- Eficacia: puede predicarse tanto del derecho objetivo como del subjetivo. Un derecho es eficaz cuando se puede
exigir su cumplimiento o sancionar su incumplimiento.
- Oponibilidad: puede ser absoluta o relativa, sin que esto ltimo lleve a tildar el acto de ineficaz. Un derecho real
puede ser oponible por estar debidamente inscripto y resultar ineficaz ante el concurso del constituyente (Ej:
hipoteca constituida en el perodo de sospecha, en garanta de una deuda anterior).
Ubicacin de los derechos dentro de esta clasificacin anterior pueden dividirse en cinco categoras:
1) Derechos de la personalidad
Son los personalsimos o inherentes a la persona, como la vida, integridad fsica, libertad, honor, imagen, intimidad.
Son inalienables e imprescriptibles. Son aquellos derechos que garantizan al sujeto el seoro sobre una parte esencial
de la propia personalidad. Conceden un poder a las personas para proteger la esencia de su personalidad y sus ms
importantes cualidades.
2) Derechos de familia
Pueden ser patrimoniales que son en principio alienables, la enajenabilidad solo comprende stos. Y no patrimoniales
emergentes del estado de familia, que son inalienables.
3) Derechos reales
Son siempre de contenido patrimonial y oponible erga omnes.
4) Derechos creditorios
Carcter patrimonial y de oponibilidad relativa.
5) Derechos intelectuales
Reconocen un aspecto:
- Moral: referido al derecho a la obra en si, al derecho que cada autor o inventor tiene sobre su creacin artstica o
intelectual. Es inalienable e imprescriptible. El ejercicio de las facultades que le son inherentes al autor y sus
herederos, dura 70 aos a partir del 1 de enero del ao siguiente a la muerte del autor.
- Patrimonial: relacionado con los beneficios econmicos que pueden obtenerse ya sea con la enajenacin de la obra,
difusin o publicacin. Hoy cobra trascendencia la defensa de este derecho de las copias clandestinas.

Derechos Oponibilidad Contenido

De la personalidad Absolutos Extrapatrimoniales
De familia Puros Absolutos Extrapatrimoniales
Aplicados Relativos Pueden o no ser patrimoniales.
Reales Absolutos Patrimoniales
Creditorios Relativos Patrimoniales
Intelectuales Aspecto moral Absolutos Extrapatrimoniales
Aspecto patrimonial Absolutos Patrimoniales.

Diferencia entre derechos reales y personales. De acuerdo a su:

Esencia
 Derecho real: la voluntad de la persona se dirige o puede dirigirse en forma directa al objeto y de ese modo acta su
derecho. La inmediatez es un rasgo caracterstico del derecho real, su titular esta colocado frente a la cosa sobre la
cual tiene derecho en una posicin que es inmediata, es decir NO hay en principio, intermediarios.
Derecho creditorios: para su ejercicio debe participar otro sujeto que se encuentra constreido a la prestacin
(objeto). En la relacin obligatoria, la posicin del acreedor es mediata, hace falta la interposicin de otro sujeto (el
deudor) que sirve de intermediario ente el sujeto activo y la cosa.
Naturaleza
El derecho real: es siempre complejo, por ello la posibilidad de dirigir la voluntad sobre una cosa, se materializa en
un haz de facultades. Su titular, tiene la posibilidad de dirigir su voluntad en gorma positiva o negativa, sin que ello
implique el no ejercicio del derecho. Por ello se lo puede representar como una relacin esttica, que permanece en
el tiempo aun ante inactividad de su titular.
El derecho personal: la voluntad negativa, supone el no ejercicio del derecho. Es un plano dinmico. Se agota con
su ejercicio, cuado el acreedor cobra se extingue el derecho personal.
Caracteres fundamentales. Rgimen legal
- Derechos personales: estatuto donde campea el principio de autonoma de la voluntad.
- Derechos reales: la importancia que representa en el aspecto econmico, poltico y social, la riqueza inmobiliaria y
mobiliaria, se advierte la prevalencia de normas de orden pblico.
El numero de los derechos reales esta establecido por la ley que regula de manera precisa su adquisicin,
atribuciones deberes, etc. Se ejerce frente a todos, es decir es oponible erga omnes, pero para ello deben tener
conocimiento los dems de la existencia y contenido del derecho que se ejerce, por ello la oponibilidad presupone la
publicidad y apareja el derecho de persecucin y de preferencia.
a) Enumeracin: nuestro Cdigo sigue el sistema numerus clausus de los derechos reales. En cambio en derechos
personales, la voluntad es libre de regular sus relaciones.
b) Oponibilidad y eficacia: los derechos reales son absolutos en cuanto a su oponibilidad aunque para serlo es
necesaria su publicidad, los derechos personales son relativos. Respecto de la eficacia existen grandes formas de
proteger los derechos reales, con efector persecutorios erga omnes aunque hay tambin importantes excepciones.
c) Publicidad: es presupuesto para la oponibilidad de los derechos reales aunque no lo sea para su constitucin. Los
personales en principio son ajenos a la publicidad.
d) Derecho de persecucin: el titular de un derecho real puede hacerlo valer a pesar de que haya pasado a poder de
un tercero, no es ilimitado. Los derechos personales carecen de l.
e) Derecho de preferencia: el derecho real con debida publicidad es oponible erga omnes y tiene preferencia respecto
de cualquier otro derecho que sobre la misma cosa, se constituya a posterioridad. No rige en los personales.
Estructura y elementos.
Objeto del derecho:
- Real: es la cosa. Es el objeto del derecho en s mismo, es decir, el inmueble. Para Musto, esto hace al aspecto
interno de estos derechos reales, la relacin sujeto-cosa.
- Personal: es la prestacin. Es la obligacin de Dar (prestacin), y el objeto de esta prestacin es entregar una cosa,
prestacin. Ac la relacin con la cosa es indirecta y mediata, porque voy a necesitar de un tercero (el deudor) para
llegar a ella. La cosa (x ej. Un inmueble) es el objeto del objeto (prestacin de Dar un inmueble)
Sujetos del derecho:
- Real: si bien en principio toda persona puede ser titular de ellos, hay derechos reales sobre los cuales pueden ser
titulares solo personas de existencia visible.
- Personal: admiten la pluralidad tanto en la parte activa como pasiva.
Vicisitudes
Constitucin del derecho:
Personal: acto o hecho que es su causa fuente
Real: titulo + modo
Permanencia y duracin del derecho:
Real: generalmente tienen permanencia en el tiempo
Personal: se extinguen con su ejercicio (Excepto locacin y comodato)
Forma de ejercicio del derecho:
Real: mediante la posesin que implica su contenido y forma de exteriorizacin
Personal: extraos a la posesin
Extincin del derecho:
Personal: la simple renuncia lo extingue
Real: la renuncia debe tener la modalidad de abandono que requiere del modo, materializado en el
desprendimiento de la posesin.
Ley aplicable
 Reales: competencia del juez del lugar del mueble o inmueble. Prescripcin adquisitiva.
Personales: lugar de celebracin del contrato o el establecido en l. Prescripcin liberatoria.

LOS DERECHOS REALES GENERALIDADES

Definicin
Derechos reales son los que creando una relacin inmediata y directa entre una cosa y la persona a cuyo poder ella se
encuentra sometida, de una manera ms o menos completa, son por lo mismo susceptibles de ser ejercidos, no
solamente contra una persona determinada, sino contra todo el mundo.
Es el derecho subjetivo de contenido patrimonial que permite a su titular obtener de una cosa el aprovechamiento
directo, sin necesidad de intervencin de otra persona, y que es oponible a todos los miembros de la sociedad que
tienen el deber correlativo de respetarlo.
Derecho subjetivo
Carcter patrimonial
Relacin directa ente persona y cosa
Sujeto pasivo indeterminado
Facultad de aprovechamiento
Oponibilidad: erga omnes.
Normas de orden pblico
Derecho absoluto
Caractersticas de los derechos reales:
1. Implica la relacin de una persona con una cosa
2. Genera en la cabeza de su titular la facultad de aprovechamiento (usar, gozar, disponer)
3. Oponibilidad EFECTO: ES ERGA OMNES, ES DECIR RESPECTO DE TODOS.
Sistemas del rgimen legal de los derechos reales
Nmero cerrado (clausus)
El numerus clausus, NO solo alude a la cantidad de los derechos reales, sino tambin a la calidad de ellos.
- La calidad se funda en la concepcin iusnaturalista de que no se puede variar su contenido.
- Si esta comprometido el orden pblico, NO puedo variar su contenido (art 17 CC)
Para ver si hay derecho real hay que ver si se cumplen con todos sus requisitos (calidad): NO porque la norma diga
que es un derecho real, lo es, debe analizarse si se cumplen con todos sus elementos, y si no se cumplen NO es un
derecho real
Rige para Alemania, Suiza, Austria, Argentina. El codificador argentino sigui a Demolombe estableciendo este
sistema, el principio se funda en la conveniencia de que la propiedad est al resguardo de la multiplicacin de
gravmenes imposibles de prever y favoreces la claridad de las relaciones jurdicas inmobiliarias.
Por la significacin econmica y poltica de estos derechos, tiene importancia la adopcin de este sistema; pero la
verdadera razn es su oponibilidad erga omnes, ya que representan una esfera de acciones en al cual esta vedado a
todos los miembros de la comunidad ejercer facultades sobre una cosa, que solo esta reservada a su titular. Por ello el
derecho real debe estar definido en sus contornos, si todos debemos respetar un derecho todos lo debemos conocer en
su contenido, alcance y limitaciones.
Numero abierto
Creacin y fuente
Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que
constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin
de derechos personales, si como tal pudiese valer (art 2502 CC).
La multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de pleitos y puede perjudicar
mucho a la explotacin de esos bienes y la libre circulacin de las propiedades.
Los derechos reales solo pueden ser creados por la ley: lo que crea la ley es el derecho real tpico y lo regula en
cuanto a su contenido, forma de constitucin, facultades y deberes de sus titulares, etc. La creacin por la ley es
genrica y abstracta, pero el CC regula a veces el tpico derecho real con un contenido genrico y sin perjuicio de la
creacin de subtipos.
Dentro de los tipos creados por el legislador, la voluntad de los sujetos tiene particular relevancia como fuente de los
derechos reales.
Entonces:
- La ley crea la figura tipo de derecho real
- La voluntad de las partes a travs del contrato, disposicin de ultima voluntad o por decisin judicial es la
fuente de constitucin
Enumeracin
Adoptado el sistema de numerus clausus, el CC enumera los derechos reales en su art 2503. Se ha discutido si es
taxativa o meramente enunciativa, para unos a enumeracin es meramente enunciativa aclarando que solo la ley es la
que puede crear otros derechos reales; para otros taxativa.
Existe una taxatividad legal, la enumeracin del art 2503 no excluye que, dentro o fuera del CC existan otros derechos
reales siempre que tengan origen en la ley, en este sentido es que hablamos de taxatividad.
Art 2503: Son derechos reales:
1 El dominio y el condominio;
2 El usufructo;
3 El uso y la habitacin;
4 Las servidumbres activas;
5 El derecho de hipoteca;
6 La prenda;
7 La anticresis;
8 La Superficie Forestal
Pese a que luego de la enumeracin no sea necesario, el CC ha prohibido expresamente ciertos derechos reales, art
2614: Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni imponerles censos
ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de cinco aos, cualquiera sea el fin de la imposicin; ni hacer en
ellos vinculacin alguna.
Razones histricas justifica su inclusin
Pero por la deficiente puntuacin el art ha dado lugar a distintas interpretaciones. Prevalece la que establece que los
derechos reales de enfiteusis y superficie estn prohibidos, as como tambin las vinculaciones; mientras que los
censos y las rentas estn permitidas por el trmino de 5 aos.

Clasificacin de los derechos reales

En virtud de la enumeracin del art 2503 podran clasificarse en derechos reales:
Sobre cosa propia Dominio
Condominio
Propiedad Horizontal

Sobre cosa ajena De goce Usufructuo

Uso
Habitacin
Servidumbres
De garanta Hipoteca
Prenda
Anticresis
Censos
Clasificaciones de acuerdo a:
a) Su carcter principal o accesorio
Los derechos de garanta son siempre accesorios de un crdito.
Todos los dems son principales
b) Su duracin:
Perpetuos: en principio su duracin es ilimitada, sin perjuicio de estar sujetos a alteraciones, modificaciones.
Dominio
Condominio
Propiedad Horizontal
Servidumbres
Temporarios
Vitalicios Usufructuo
Uso Habitacin
Servidumbres personales
No vitalicios Hipoteca
Prenda
Anticresis
Servidumbres a plazo
Censos
c) Al objeto del derecho real
Cosas muebles o inmuebles:
- Sobre muebles o inmuebles: dominio, condominio, usufructuo y uso
- Sobre muebles: prenda
- Sobre inmuebles: hipoteca, anticresis, servidumbres, propiedad horizontal, habitacin y censos
Cosas fungibles y no fungibles:
- Sobre cosas fungibles y o fungibles: dominio, condominio y prenda
- Cosas no fungibles: el resto de los derechos reales.
- Cosas fungibles: el usufructuo que recae sobre cosas fungibles se llama cuasiusufructo pero El cuasi-usufructo
transfiere al usufructuario la propiedad de las cosas sujetas a este usufructo, y puede consumirlas, venderlas, o
disponer de ellas como mejor le parezca (art 2811).
d) Su transmisibilidad
* Dominio
Transmisibles * Condominio
(entre vivos o * Propiedad Horizontal
mortis causa)

* Usufructuo, se puede ceder el ejercicio del derecho de usufructuo (art 2870)

Intransmisibles
* Uso Habitacin, se puede ceder el uso de los frutos de una cosa cuando el derecho real de uso ha
sido constituido a titulo oneroso (art 2959)

Principales derechos reales prohibidos por el CC

1) Enfiteusis
Derecho real por el cual el propietario de un inmueble rstico enajena su dominio til, perpetuamente o por un largo
tiempo, a otra persona, a cambie de una pensin o canon, generalmente anual, cierto e invariable. Este derecho puede
ser constituido por actos entre vivos o por disposicin de ltima voluntad. Es transmisible a los herederos y por actos
entre vivos, en este ltimo caso el propietario directo conserva el derecho de tanteo, o sea de adquirir por el mismo
precio el derecho del enfiteuta con preferencia a terceros, el de percibir un porcentaje del precio de la venta de la
enfiteusis, llamado laudemio.
En el caso de que la venta se haya realizado sin drsele la oportunidad de ejercer el derecho de tanteo, el propietario
puede dejarla sin efecto ejerciendo el derecho de retracto.
2) Superficie
Es el derecho real donde no se enajena la totalidad del dominio til como en la enfiteusis. Consiste el derecho del
superficiario en sembrar, plantar o edificar en un inmueble ajeno pagando un estipendio, generalmente anual llamado
solarium, a su dueo.
Cuando se concede el derecho de edificar, tambin se le llama derecho de edificacin o construccin. El
supeficiario tiene el derecho real sobre lo plantado o edificado, que disfruta o explota como un verdadero propietario
por un lapso prolongado.
3) Vinculaciones
La unin o sujecin de determinados bienes, un patrimonio o una parte alcuota de l, a dominio perpetuo de una
familia, estableciendo un determinado orden sucesorio con prohibicin de enajenar y tambin los gravmenes o cargas
perpetuas que se imponen en algunas fundaciones, reciben el nombre genrico de vinculaciones.
El mayorazgo es una institucin por la cual se establece un orden sucesorio asegurando la inalienabilidad e
indivisibilidad del bien. Hay diversos tipos segn la lnea de parentesco que se elija. Los mas comunes son los que
defieren la herencia al mayor de los varones de la familia (descendientes o colaterales), o al primognito varn
descendiente (y as sucesivamente), pudiendo darse otras variantes o combinaciones.
Esta es una institucin de origen y raigambre aristocrtica, que se justifica con la idea de conservar el patrimonio, o
parte importante de l, a los fines de que acceda a un titulo nobiliario. Tal carcter y la desigualdad que crea ente los
herederos, explica que haya sido abolido en 1813 y el CC reafirmara la prohibicin en forma terminante en el art
2614.
Las capellanas, constituyen un tipo de vinculacin por la que se establece, con carcter real y general a
perpetuidad, con carga sobre un inmueble, o una finalidad pa. Ej: la de dar misas peridicamente en sufragio del
alma del instituyente o fundador. El patrono es quien recibe el bien con derecho a gozar de l y con el deber de
pagar al capelln, prior o sacerdote de la iglesia o capilla donde deben celebrarse los oficios, la pensin que, a
manera de retribucin, se establece por el cumplimiento de aquellos.

Derechos reales restringidos. Censos y rentas

Las rentas: pueden ser constituidas como derechos personales o como derechos reales:
- Como derechos personales: no hay afectacin de un bien al cumplimiento
- Como derechos reales: es la llamada censo cuando la obligacin asumida por el deudor de la renta se establece
como carga de un bien inmueble y por lo tanto, debe ser soportada por los sucesivos adquirientes. Vlez alude a
 los censos calificndolos como rentas perpetuas en los art 2070 y 2502, por lo tato seria contradictorio admitirlos
solo por 5 aos como lo expresa el art 2614.
En el art 2614 el censo est usado en el sentido de renta real con las modalidades de:
- Reservativo, cuando se enajena el dominio (til y directo) y el adquiriente se obliga a pagar la renta o pensin
quedando afectado el inmueble
- Consignativo: cuando sin operarse la transmisin de la propiedad, y como garanta de una deuda (ej: prstamo de
dinero), se constituye un censo afectando el bien.
Censualista es quien debe recibir el canon, renta o pensin y censatario quien lo paga.
Los censos y rentas solo estn permitidos por un plazo mximo de 5 aos, segn el art 2614.

Derechos reales constituidos con anterioridad a la sancin del CC o no admitidos por ste
El sistema de numerus calsusus establecido por el CC da origen a la discusin de si quedan abolidos o no los derechos
reales existentes, si subsistan o si deban sustituirse.
- Quienes alientan su abolicin, lo argumentan con el carcter de orden publico de las normas que deciden la
supresin.
- Quienes establece que subsisten sostienen la inviolabilidad de la propiedad de la CN
La solucin impuesta es la de la expropiacin de estos derechos o lo que tiene efectos semejantes su redencin
mediante una justa y previa indemnizacin

Adquisicin, transferencia y prdida de los derechos reales

Para mutar en el mbito de los derechos reales es necesario: el titulo + el modo
A) Ttulo
Est empleada en el sentido de origen o fundamento del derecho y se vincula co su causa fuete. Toda mutacin o
desplazamiento patrimonial supone la existencia de una causa jurdica eficiente que la determine: un hecho o un acto
jurdico, es decir un hecho o acto al cual el ordenamiento jurdico le atribuya relevancia para provocar la mutacin.
El contrato, la disposicin de ltima voluntad y aun la voluntad unilateral pueden tener esta relevancia segn lo
establezca el derecho positivo. Pero el ttulo por si solo es insuficiente para determinar y producir la mutacin de un
derecho real. Es necesario el modo.
El titulo es la causa que determina la obligacin jurdica real.
o Es la causa de la adquisicin, es abstracto. Cualquier causa de la obligacin jurdica real
o Art. 1184 inc. 1 se va a materializar en un documento.
Clasificacin clsica:
1. Formal: escritura publica
2. Sustancial: contrato de compraventa, este puede tener o no soporte material
Clasificacin de la ctedra: Quin podr reivindicar?
1. Caratular: Juan figura en la escritura
2. Registral: Pedro figura en el registro
3. Real: quien vive hace 20 aos.
Boleto de compraventa: es una obligacin de hacer, es un contrato de naturaleza bifronte, es preliminar (xq las
partes se obliguen a hacer), pero es nulo de forma en cuanto que el art, 1184 exige para la compraventa de inmueble
la escritura pblica.
Art. 1185: es titulo? NO porque no cumple con el recaudo formal necesario.
Qu tipo de poseedor ser? De buena o mala fe?. Es ilegitimo.
Clasificacin
Sustancial: no sensible, abstracto, determina la relacin jurdica, es lo NO fsico Real
Registral (bienes registrables)
Formal: o caratular, es lo sensible. Hace a la forma (973 CC La forma es el conjunto de las prescripciones de la ley,
respecto de las solemnidades que deben observarse al tiempo de la formacin del acto jurdico; tales son: la
escritura del acto, la presencia de testigos, que el acto sea hecho por escribano pblico, o por un oficial pblico, o
con el concurso del juez del lugar). Son las solemnidades.
El titulo es la causa de la adquisicin: prescripcin adquisitiva: Prescrbese tambin la propiedad de cosas inmuebles
y dems derechos reales por la posesin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de
ttulo y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcin se
necesita ttulo (art 4015)
Se adquiere sin tener que ir ante los tribunales
Soy dueo sin tener el titulo formal (quienes sostienen que para tener la propiedad en este caso se requiere ir ante
sede judicial, estn hablando de titulo en sentido sustancial).
Se nota que el art habla de titulo formal cuando hace el distingo de las servidumbres.
 Si sigo a quienes plantean que tengo que ante la justicia para ser dueo en este caso, es decir para tener el titulo
sustancial, sera una excepcin al principio general de los derechos reales ya que se adquirira solo con el modo.

Titulo:
a) Perfecto: sin vicios. NO existe, porque si no, no se regulara la garanta de eviccin.
b) Suficiente: NO existe titulo perfecto, pero si suficiente, es aquel que es idneo para operar una mutacin jurdica
real. Titulo eficaz jurdicamente. Art 2602 CC: La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el
dominio.
c) Justo titulo: todos los elementos esenciales para operar una mutacin jurdica real estn, pero hay un vicio sobre
la persona que lo entrega, por ejemplo cuando vende un menor de edad.
NO hay justo titulo cuando hay nulidad absoluta, es decir un defecto formal que lleva a nulidad absoluta (un
mellizo firma en nombre del otro, art 4012: El ttulo nulo por defecto de forma, no puede servir de base para la
prescripcin). SI hay justo titulo cuando la nulidad es relativa.
Art.4010.- El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de
propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la
persona de quien emana.
d) Putativo: titulo basado en el error. Art 4011 segunda parte y 2357 CC. (Ej: de los duplex, error sobre ellos. NO
hay titulo putativo, cuando en este ejemplo me confundo y me voy a una casa ms grande o mejor). Art 4011:
El ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble posedo. El ttulo putativo no es suficiente,
cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tena un ttulo suficiente.
Boleto de compraventa
Es justo titulo dice Borda a los fines de la prescripcin NO! No es justo titulo, sino que es lo contrario porque
generalmente quien vende por boleto es el verdadero dueo
de la cosa, solo que tiene problemas de formas. Si no cumple
con la forma, no hay justo titulo.
B) Modo
Es la manera de realizar la transmisin o constitucin del derecho en funcin del titulo que le sirve de causa. El titulo
determina la mutacin real, el modo lo efectiviza. El titulo da fundamento a la constitucin y trasmisin, el modo la
acta. Elemento de efectivizacin de la mutacin real, necesario para transmitir el dominio. Hace a que el derecho
se materialice (tradicin de la cosa).
Materializa, es el hecho, complemento fctico indispensable para la mutacin real. Es el extremo fctico, todo modo
en principio se da por hechos.
Pese a que el CC no lo establezca es posible extraer los principios generales segn los cuales Vlez adopto la
exigencia de titulo y modo como sistema de efectivizar las mutaciones reales. Segn lo dispuesto para tratar las
obligaciones de dar cosas ciertas: Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho
real (art 577)
Y Cmo se va ejercer?: A travs de la posesin
Mientras no se ha realizado ninguna entrega: derechos personales.
Cuando me entregan la cosa: aparece el dominio ( absoluto, relativo o perpetuo)
Ej. Titulo contrato de compraventa (genera las obligaciones para las partes)
Modo tradicin de la cosa y del dinero.
La fecha de compra puede ser distinta a la de la entrega y esto tiene relevancia porque las cosas se pierden para su
dueo. El sistema consensualista francs, considera que se es dueo desde que se ha realizado el contrato. En
argentina, se es desde la entrega.
El modo, materializa la transformacin que me determina el titulo este me dice que es lo que tengo que hacer, que
no quiere decir que la mutacin ya se haya producido.
que me obligue no quiere decir que se realice cuando opera la obligacin all, es cuando aparece el modo.
Trasmisin de derechos reales por va hereditaria
En este caso, NO se requiere del modo para la adquisicin ya que, por una ficcin legal el heredero contina la
persona del causante.
- Tratndose de los designados por el art 3410 (ascendientes, descendientes y cnyuge) entran en posesin de los
bienes de la herencia, sin formalidad alguna, desde el da de la muerte del autor de la sucesin aunque ignorasen la
apertura del juicio y su llamamiento a la herencia.
- Los dems parientes y los herederos testamentarios deben pedirla al juez, justificado sus ttulos, pero una vez
deferida tiene los mismos efectos con retroactividad a la muerte del causante (art 3412 y 3420).
La inscripcin de la hijuelas en el Registro de la Propiedad, es necesaria a los fines de que opere el principio de tracto
sucesivo o en su caso se acrediten las situaciones que dan lugar al tracto abreviado.

C) Inscripcin: publicidad
La nota del art establece que el derecho real debe manifestarse por otros signos que no sean los de los derechos
personales, y estos signos deben ser visibles y pblicos. No se concibe una sociedad que este obligada a respetar un
derecho que no conoce. Esto se relaciona adems con la publicidad, que es un presupuesto de la oponibilidad.
El art 2505 estableci la necesidad de la inscripcin para la transferencia de derechos reales sobre inmuebles: La
adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la
inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas
adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas
- Esto se complementa con la ley 17.801 que establece el rgimen de registracin de la propiedad del inmueble.
- Este art asigna a la inscripcin una funcin perfeccionadora de la adquisicin o transmisin de los derechos reales,
condicionada por la parte final de la norma a los efectos de la oponibilidad a terceros exclusivamente.
- El carcter declarativo de la inscripcin, en materia de inmuebles es claro. Aunque en el caso de las cosas muebles
registrables, tiene carcter constitutivo.
Publicidad registral -- Publicidad posesoria o simple posesin.
Esta solo la exige para la hipoteca esta es la regla para Vlez.
Para el perfeccionamiento de los ttulos, se elige la registral, par de esa forma adquirir una plena oponibilidad.
El carcter de la publicidad puede ser:
Constitutivo del derecho -- declarativo
Existen regmenes especiales p/ aquellos bienes reg., como los automotores, buques, etc.
Resumen de la dinmica constitutiva de los derechos reales:
Titulo + modo surge el derecho real, para que sea oponible es necesario publicidad, esta podr ser registral o
posesoria.

Adquisicin originaria y derivada

Clasificacin del modo:
- Modo originario: no recibo el bien de nadie (art 4015)
- Modo derivado: recibo el bien de una persona
Ttulo o causa
- Genrica (art 4015): es la norma o ley, es para las personas que estn en determinada situacin a las cuales se les
aplica la norma, el legislador crea la norma que es aplicable a todos
- Especfica: es el caso de la determinacin ante el juez

Regla general:
Causa genrica normalmente reclama de modo originario (excepcin el 1051)
Causa especfica normalmente reclama de modo derivado (Juan le vende a Pedro por tal escritura).

Consecuencia de la creacin o constitucin de derechos reales NO reconocidos. Conversin

Los actos prohibidos por las leyes son de ningn valor si la ley no designa otro efecto para el caso de
contravencin (art 18 CC).
En caso de convencin o por disposicin de ultima voluntad, se pretendiere constituir un derecho real no reconocido
por el CC o modificar los existentes, la ley no sanciona precisamente con la nulidad a tal constitucin o
modificacin, sino que admite su conversin, sin reconocerle a la situacin jurdica creada el carcter de real, pero
admitiendo que subsista con contenido obligacional, siempre que pueda valer como tal.
Art 2502: Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase
los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese
valer.
- En materia contractual prevalece el principio de la autonoma de la voluntad, no existe inconveniente que la
conversin se realice co contenidos obligaciones atpicas o innominadas.
- Esta solucin es acorde a lo establecido para las servidumbres en los arts. 3010, 3022 y 3042 del CC. En todos
estos casos, los compromisos que impliquen una obligacin de hacer, asumidos por el propietario del predio
sirviente, solo valen en su contenido obligacional para el constituyente y sus herederos, pero no pasan a los
sucesivos poseedores ni afectan a la heredad.

Convalidacin
 Regla: art 3270: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba;
y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de
quien lo adquiere.
Excepciones:
- Art 1051: tercero de buena fe, adquiere a titulo oneroso. Todos los derechos reales o personales transmitidos a
terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin
ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros
adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable.
- Art 2412: si hay reivindicacin, hay dueo.
- Art 3271: no se aplica al poseedor de cosas muebles
- Art 2504: Convalidacin
La convalidacin de los actos realizados por quien, en el momento de transmitir el derecho, no tenia la calidad que lo
legitimara para transmitirlo, pero que posteriormente la adquiere:
Regla: Convalidacin Si el que transmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a transmitir o
constituir, lo adquiriese despus, entindese que transmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo
hubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin (art 2504).
Es el efecto, producido por la adquisicin posterior, de dar validez a los derechos reales constituidos o transmitidos
por quien, al tiempo de hacerlo, no tenia derecho a ello. La venta NO es nula, porque el acto fue convalidado (Ej:
por boleto vendo el viernes y el lunes siguiente firmo la escritura).
La convalidacin se produce por la sola adquisicin, sin que sea necesaria declaracin o manifestacin alguna.
Excepcin: La hipoteca: que exige como condicin de fondo, que el inmueble sea de propiedad del constituyente,
sin que sea susceptible de validarse por la adquisicin hecha con posterioridad, art 3126: La hipoteca constituida
sobre un inmueble ajeno no ser vlida ni por la adquisicin que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la
circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a ttulo universal.
Regla: NO trasmitir d ms extenso (3270)
Excepcin: convalidacin (2504)
Excepcin: la hipoteca (3126)

El perfeccionamiento del sistema de registros y la exigencia de requerir certificados por parte de los escribanos antes
de redactar las escrituras respecto de los inmuebles, ha hecho perder importancia al principio de la convalidacin,
especialmente en cuanto a esta categora de cosas, ya que difcilmente un escribano autorice la constitucin de un
derecho real si el constituyente no figura como su titular. Adems, ante el Registro deber cumplir con el principio de
tracto sucesivo.
Convalidacin Conversin
Se constituye un derecho real sin tener el derecho que se Se constituye un derecho real no enumerado en el
pretende transmitir o el derecho ms amplio que permita CC, el cual se convierte en derecho personal, si
constituirlo. Si luego lo adquiere al derecho legtimamente, como tal puede valer (art 2502).
el derecho constituido se convalida automticamente.
Convalidacin Confirmacin
Se da validez a un acto propio, que al ser realizado
adoleca de un vicio que determinada su nulidad o
anulabilidad, siendo el vicio de carcter relativo. El
constituyente es titular del derecho pero existe un
vicio de la voluntad o falta de la capacidad de hecho
necesaria para transmitir el derecho (nulidad
relativa, ya que la absoluta es inconfirmable).
Convalidacin Ratificacin
Parte de la hiptesis de un acto otorgado a nombre propio, Se autoriza un acto realizado a nombre de una
aunque falte una condicin de fondo para disponer de la persona por un tercero, sin que mediara mandato o
cosa, la que despus se adquiere, subsanndose as la falta si este fuere insuficiente. Tiene efecto retroactivo al
de legitimacin. momento en que la gestin se inicio.
Se obra en nombre e inters ajeno.

Objeto de los derechos reales: cosas

Se llaman cosas en este Cdigo, los objetos materiales susceptibles de tener un valor (art 2311)
1) Caracterizacin
La reforma de la ley 17.711 incluy la ltima parte del art 2311 Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin, solucionando el problema interpretativo
en torno a la naturaleza de la energa.
Aunque su inclusin no ha sido del todo aceptada, la energa debi ser objeto de una norma especfica, porque la ley
parece referirse a la energa distinguindola de las fuerzas naturales, pero stas se convierten en aquella en la medida
en que la actividad humana las utiliza, por lo tanto se las apropia.
2) Concepto de bien
Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman "bienes". El conjunto de los bienes
de una persona constituye su "patrimonio" (art 2312).
El codificador parece darle al concepto de bien, una doble significacin:
A los objetos inmateriales susceptibles de tener valor: un sentido especifico
Comprende en la categora de bienes a las cosas: un sentido genrico q comprende todos los objetos que constituyen
el patrimonio (materiales e inmateriales).
Los derechos personales o no creditorios (honor, cuerpo de la persona, etc.) pueden venir a ser causa de un bien, ya
que cuando se violan, pueden dar lugar a reparacin que constituye un bien jurdicamente hablando. Entonces, los
derechos creditorios son bienes, aun cuando no respondan a un inters pecuniario de su titular o tengan contenido
extrapatrimonial. Los derechos reales son tambin bienes, aunque su objeto sea una cosa.
El patrimonio entones, esta co puesto siempre por bienes propiamente dichos, por derechos, NO hay cosas en el
patrimonio sino derechos sobre ellas.
3) Patrimonio
El conjunto de los bienes de una persona constituye su "patrimonio (art 2312)
El patrimonio es la universalidad jurdica de sus derechos reales y personales, bajo la relacin de valor pecuniario,
es decir, como bienes.
El patrimonio es de las universalidades de derechos (no de hecho).
El patrimonio esta integrado por derechos y por el pasivo, las deudas. Es la prenda comn de los acreedores, el
activo es que garantiza el pasivo. Es el conjunto de derechos, susceptibles de valor econmico y de obligaciones de
una persona.
4) Clasificacin de las cosas
A- Muebles e inmuebles
Muebles por su naturaleza
Inmuebles por su naturaleza
por accesin (fsica moral)
por carcter representativo
Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesin, o por su carcter representativo (art 2313).
El criterio para distinguir los muebles de los inmuebles es la posibilidad que puedan moverse, sean por si mismos
(semovientes), por impulso de una fuerza extraa o que permanezcan inmovilizados. Aunque esto no es absoluto.
Semovientes: animales salvajes, domsticos o domesticados.
La calidad de mueble o inmueble de una cosa no depende de la voluntad de las partes (aunque se tome en cuenta la
intencin del propietario para determinar la accesin moral).
Inmuebles por su naturaleza
Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por s mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las
partes slidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que est incorporado al suelo de una manera
orgnica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (art 2314)
- Deben estar efectivamente adheridos al sueo no se comprende a las plantas en macetas, si a los vegetales.
- Cuando establece todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre, elimina de la categora de
inmuebles las cosas u objetos que se depositan solamente para ocultarlas, como tesoros, objetos de los sepulcros.
- Se pueden enajenar o gravar frutos independientes del suelo, como una cosecha por ejemplo designndolas como
cosas muebles futuras en el art 2376.
Inmuebles por accesin
La accesin puede ser fsica o moral, son cosas muebles que se convierten en inmuebles por al vinculacin que las
convierte en accesorias, y por lo tanto siguen la suerte del principal.
a) Accesin fsica
Son inmuebles por accesin las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesin fsica
al suelo, con tal que esta adhesin tenga el carcter de perpetuidad (art 2315). Entonces es adhesin fsica +
carcter de perpetuidad.
No tiene el carcter de inmueble las cosas que se hallen fijadas en un edificio, cuando las cosas estn adheridas en
miras de la profesin del propietario.
b) Accesin moral
Son tambin inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un
inmueble, por el propietario de ste, sin estarlo fsicamente (art 2316). Entonces la cosa NO debe estar adherida
al suelo, sino simplemente colocada o puesta intencionalmente como accesoria.
 Solo puede tenerse en cuenta la intensin del propietario, sus representantes, arrendatario, usufructuario (estos
dos ltimos, mientras dure el contrato).
Los enseres y muebles de la casa, se consideran muebles por accesorio moral solo cuando son puestos por las
personas legitimadas.
Inmuebles por carcter representativo
Son inmuebles por su carcter representativo los instrumentos pblicos de donde constare la adquisicin de derechos
reales sobre bienes inmuebles, con exclusin de los derechos reales de hipoteca y anticresis (art 2317)
Las excepciones se explican porque siendo derechos accesorios de un crdito, sus instrumentos acreditantes siguen
la suerte del principal, se consideran cosas muebles.
Cosas muebles por su naturaleza
Son cosas muebles las que puedan transportarse de un lugar a otro, sea movindose por s mismas, sea que slo se
muevan por una fuerza externa, con excepcin de las que sean accesorias a los inmuebles (art 2318)
Se encuentran comprendidos los semovientes
Son muebles las construcciones levantadas con carcter temporario, los tesoros, los materiales reunidos para la
construccin mientras no hayan sido empleados, las cosas que estn fijadas en el inmueble en miras de la profesin
del propietario y lo que forma el ajuar de la casa.
Art. 2.319. Son tambin muebles todas las partes slidas o fluidas del suelo, separadas de l, como las piedras, tierra,
metales, etctera; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un carcter provisorio; los tesoros,
monedas, y otros objetos puestos bajo del suelo; los materiales reunidos para la construccin de edificios mientras no
estn empleados; los que provengan de una destruccin de los edificios, aunque los propietarios hubieran de
construirlos inmediatamente con los mismos materiales; todos los instrumentos pblicos o privados de donde constare
la adquisicin de derechos personales.
Art. 2.320. Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rsticos o urbanos, slo tomarn el carcter de
inmuebles, cuando sean puestas en ellos por los propietarios o sus representantes o por los arrendatarios en ejecucin
del contrato de arrendamiento.
Art. 2.321. Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fuesen puestas en ellos por los
usufructuarios, slo se consideran inmuebles mientras dura el usufructo.
Art. 2.322. Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarn su naturaleza de muebles cuando
estn adheridas al inmueble en mira de la profesin del propietario, o de una manera temporaria.
Art. 2.323. En los muebles de una casa no se comprendern: el dinero, los documentos y papeles, las colecciones
cientficas o artsticas, los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas,
ninguna clase de ropa de uso, los granos, caldos, mercaderas, ni en general otras cosa que las que forman el ajuar de
una casa.
Carcter representativo en materia de cosas muebles. Cuestiones al respecto
El CC NO las contempla bajo ese nombre, la doctrina le asigna este carcter a las enumeradas en la ultima parte del
art 2319: todos los instrumentos pblicos o privados de donde constare la adquisicin de derechos personales.
- Segn Musto el precepto no da lugar para que se lo considere otra categora, pero segn gran parte de la doctrina si.
- A estos documentos hay que agregarles las excepciones del 2317, es decir los documentos donde constan los
derechos reales de hipoteca y anticresis y los que documentan derechos reales sobre bienes muebles.
Importancia de la clasificacin de muebles e inmuebles
1) Ley aplicable
Cuando se plantea un conflicto de leyes en el espacio, la decisin tiene importancia para determinar cual es la ley
aplicable, ya que en materia de:
- Inmuebles rige la ley de situacin
- Muebles depende si tienen localizacin o ubicacin permanente o si son de los que el propietario acostumbra a
llevar consigo o son de uso personal, los cuales son regidos por al ley del domicilio del propietario (art 10 y 11 CC).
2) Competencia de los jueces
* Inmuebles: lugar donde esta situado Los cdigos procesales regulan sobre esto.
* Muebles: situacin de stos o del domicilio del demandado
3) Derechos reales que se pueden constituir
- El dominio, condominio, usufructuo, etc. en ambas categoras.
- La hipoteca, anticresis, servidumbres y propiedad horizontal, son solo sobre inmuebles
- La prenda, solo recae sobre muebles
4) Formas de instrumentacin
Inmuebles: para la constitucin de derechos reales se requiere escritura pblica y para la oponibilidad la inscripcin
en el Registro de la Propiedad (art 1184 inc 1 y 2505)
Muebles: en principio no es necesario este tipo de formalidades aunque hay muebles registrables (buques,
aeronaves, autos y equinos de pura sangre).
5) Efectos de la posesin
- La posesin de buena fe de la cosa mueble, hace presumir su propiedad, salvo que la cosa fuera robada o perdida.
- No existe tal presuncin en los inmuebles, aunque le art 1051 deja a salvo los derechos de los terceros adquirientes
de buena fe a ttulos oneroso, cuando el titulo del enajenante hubiera sido anulado.
6) Prescripcin
* Inmuebles: pueden ser adquiridos por usucapin mediante la posesin continuada de 10 o 20 aos, segn medie
justo titulo y buena fe o no se renan esos requisitos.
* Muebles: robadas o perdidas, mediando buena fe, por el plazo de 2 o 3 aos, segn la cosa sea registrable o no, en
materia de autos la prescripcin es a los 2 aos para los robados o hurtados, siempre que el poseedor fuere de buena
fe y lo tuviera inscripto a su nombre.
Al que posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta de ttulo ni su nulidad, ni
la mala fe en la posesin (art 4016). No distingue entre muebles o inmuebles, aunque originariamente se refera solo
a estos ltimos, ya que el CC no trataba la usucapin de las cosas muebles; por ello hoy no habra razn en al
distincin, interpretando que se aplica a las cosas muebles e inmuebles.
7) Facultades de los representantes legales
- Inmuebles: su enajenacin esta sujeta a restricciones, cuando pertenecen a menores u otros incapaces. Los padres
NO pueden enajenar los bienes de sus hijos, que estn bajo al patria potestad sin autorizacin judicial, no pueden
constituir derechos reales sobre sus cosas ni transferir derechos reales que pertenezcan a sus hijos sobre bienes de
propiedad de terceros. Los tutores y curadores necesitan la autorizacin judicial para la disposicin en ambas
categoras, pero en tal caso, son los jueces quienes tienen limitaciones legales para otorgarlas.
- La venta en remate pblico requiere autorizacin en ambas categoras, pero la ley no lo exige si son cosas muebles
de escaso valor (a juicio del tutor y del juez).
8) Capacidad de derecho
Los religiosos profesos no pueden adquirir cosas inmuebles, pero si cosas muebles al contado.
9) Zonas de seguridad
Los inmuebles situados en zonas de seguridad y fronteras solo pueden ser adquiridos mediante autorizacin de la
Comisin Nacional de Zonas de Seguridad.
10) Enajenacin de inmuebles por el heredero.
Aceptando la herencia con beneficio de inventario, la enajenacin de inmuebles solo puede efectuarse con licencia
judicial y la venta deber verificarse en remate pblico. La de los muebles, requiere igual la autorizacin, salvo que no
puedan conservarse o que el difunto los hubiera tenido para venderlos, no requieren q sea en subasta pblica.
B- Bienes fungibles y no fungibles. Importancia de la distincin
Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y
que pueden sustituirse las unas por las otras de la misma calidad y en igual cantidad (art 2324)
El carcter de la fungibilidad depende 1 de los usos y costumbres comerciales y 2 de la voluntad de las partes
Existen contratos que solo pueden recaer sobre cosas no fungibles, como el comodato que regula el art 2255; o el
deposito regular; otros como el mutuo solo pueden recaer en cosas fungibles.
C- Bienes consumibles y no consumibles
Son cosas consumibles aquellas cuyas existencia termina con el primer uso y las que terminan para quien deja de
poseerlas por no distinguirse en su individualidad. Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el primer
uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de consumirse o de deteriorarse despus de algn tiempo(art
2325).
D- Bienes divisibles y no divisibles.
Son cosas divisibles, aquellas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una
de las cuales forma un todo homogneo y anlogo tanto a las otras partes como a la cosa misma.
No podrn dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconmico su uso y aprovechamiento. Las autoridades
locales podrn reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mnima de la unidad econmica (art 2326).
E- Principales y accesorias
Art. 2.327. Son cosas principales las que puedan existir para s mismas y por s mismas.
Art. 2.328. Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa, de la cual
dependen, o a la cual estn adheridas.
Art. 2.329. Los frutos naturales y las producciones orgnicas de una cosa, forman un todo con ella.
Art. 2.330. Son cosas accesorias como frutos civiles las que provienen del uso o del goce de la cosa que se ha
concedido a otro, y tambin las que provienen de la privacin del uso de la cosa. Son igualmente frutos civiles los
salarios u honorarios del trabajo material, o del trabajo inmaterial de las ciencias.
Art. 2.331. Las cosas que natural o artificialmente estn adheridas al suelo, son cosas accesorias del suelo.
Art. 2.332. Las cosas que estn adheridas a las cosas adherentes al suelo, como a los predios rsticos o urbanos, son
accesorias a los predios.
Art. 2.333. Cuando las cosas muebles se adhieran a otras cosas muebles sin que se altere su sustancia, sern cosas
principales aquellas a que las otras no se hubiesen unido sino con el fin de uso, ornato, complemento o conservacin.
Art. 2.334. Si las unas se han adherido a las otras, para formar un todo, sin poderse distinguir la accesoria de la
principal, se tendr por principal la de mayor valor. Si los valores fueren iguales, ser la principal la de mayor
volumen. Si los valores y los valores y volmenes fueren iguales, no habr cosa principal ni cosa accesoria.
Art. 2.335. Las pinturas, esculturas, escritos e impresos, sern siempre reputados como principales, cuando el arte
tenga mayor valor e importancia que la materia en que se ha ejercido, y como accesorios la tabla, lienzo, papel,
pergamino o piedra a que se hallasen adheridos.
F- Cosas dentro y fuera del comercio
Art. 2.336. Estn en el comercio todas las cosas cuya enajenacin no fuere expresamente prohibida o dependiente de
una autorizacin pblica.
Art. 2.337. Las cosas estn fuera del comercio, o por su inenajenabilidad absoluta o por su inenajenabilidad relativa.
Son absolutamente inenajenables:
1 Las cosas cuya venta o enajenacin fuere expresamente prohibida por la ley;
2 Las cosas cuya enajenacin se hubiere prohibido por actos entre vivos y disposiciones de ltima voluntad, en
cuanto este cdigo permita tales prohibiciones.
Art. 2.338. Son relativamente inenajenables las que necesiten una autorizacin previa para su enajenacin.

5) Las cosas consideradas en relaciona las personas a que pertenecen

Se refiere no solo en funcin de las personas sino tambin respecto del carcter del dominio que se ejerce.

Estado Nacional
Pblicos Estados provinciales
Municipios
Bienes en
relacin a las De los Estados y municipios
personas que Privados De la Iglesia Catlica
pertenecen De las iglesias disidentes
De los particulares

Bienes del dominio pblico del Estado

Las cosas que no fuesen bienes del Estado o de los Estados, de las Municipalidades o de las iglesias, son bienes
particulares sin distincin de las personas que sobre ellas tengan dominio, aunque sean personas jurdicas (art 2347)
Las cosas son bienes pblicos del Estado general que forma la Nacin, o de los Estados particulares de que ella se
compone, segn la distribucin de los poderes hecha por la Constitucin Nacional (art 2339)
Art. 2.340. Quedan comprendidos entre los bienes pblicos:
1 Los mares territoriales hasta la distancia que determine la legislacin especial, independientemente del poder
jurisdiccional sobre la zona contigua;
2 Los mares interiores, bahas, ensenadas, puertos y ancladeros;
3 Los ros, sus cauces, las dems aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la
aptitud de satisfacer usos de inters general, comprendindose las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio
regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterrneas en la medida de su inters y con
sujecin a la reglamentacin;
4 Las playas del mar y las riberas internas de los ros, entendindose por tales la extensin de tierra que las aguas
baan o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias;
5 Los lagos navegables y sus lechos;
6 Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de ro, o en los lagos navegables, cuando
ellas no pertenezcan a particulares;
7 Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pblica construida para utilidad o comodidad
comn;
8 Los documentos oficiales de los poderes del Estado;
9 Las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inters cientfico.
Art. 2.341. Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes pblicos del Estado o de los Estados, pero
estarn sujetas a las disposiciones de este cdigo y a las ordenanzas generales o locales.
Bienes del dominio privado del Estado o Estados
Art. 2.342. Son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares:
1 Todas las tierras que estando situadas dentro de los lmites territoriales de la Repblica, carecen de otro dueo;
2 Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas y sustancias fsiles, no obstante el dominio de las corporaciones o
particulares sobre la superficie de la tierra;
3 Los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener herederos, segn las disposiciones de
este cdigo;
4 Los muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarriles y toda construccin hecha por el Estado o por los Estados, y
todos los bienes adquiridos por el Estado o por los Estados por cualquier ttulo;
5 Las embarcaciones que diesen en las costas de los mares o ros de la Repblica, sus fragmentos y los objetos de su
cargamento, siendo de enemigos o de corsarios.
Bienes susceptibles de apropiacin privada
Art. 2.343. Son susceptibles de apropiacin privada:
1 Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables, guardndose los reglamentos sobre la
pesca martima o fluvial;
2 Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente;
3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior;
4 Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambin las que cubrieren las aguas del mar o de los ros o
lagos, guardndose los reglamentos policiales;
5 Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que
haya indicios o memoria de quien sea su dueo, observndose las restricciones de la parte especial de este cdigo,
relativas a esos objetos.
La enumeracin del art, comprende las cosas que nunca han tenido dueo, cosas de nadie y cosas abandonadas por sus
dueos y que son susceptibles por lo tanto de adquirirse por apropiacin. La adquisicin de la posesin de estas cosas
se efecta por la mera aprehensin, segn el art 2375 con el nimo requerido por el art 2373 (intencin de tenerla
como suya).
Bienes municipales
Art. 2.344. Son bienes municipales los que el Estado o los Estados han puesto bajo el dominio de las Municipalidades.
Son enajenables en el modo y forma que las leyes especiales lo prescriban.
Bienes de la iglesia catlica
Art. 2.345. Los templos y las cosas sagradas y religiosas corresponden a las respectivas iglesias o parroquias, y estn
sujetas a las disposiciones de los artculos 33 y 41. Esos bienes pueden ser enajenados en conformidad a las
disposiciones de la Iglesia Catlica respecto de ellos, y a las leyes que rigen el patronato Nacional.
Bienes de iglesias no catlicas
Las iglesias que el CC llama disidentes estn reconocidas como personas jurdicas, cuando cumplen con los
requisitos establecidas por la ley para ello, y adems el culto que practican debe ser objeto de inscripcin en el
Registro Nacional de Cultos.
Art. 2.346. Los templos y las cosas religiosas de las iglesias disidentes, corresponden a las respectivas corporaciones,
y pueden ser enajenados en conformidad a sus estatutos.
Cosas particulares
Art. 2.347. Las cosas que no fuesen bienes del Estado o de los Estados, de las Municipalidades o de las iglesias, son
bienes particulares sin distincin de las personas que sobre ellas tengan dominio, aunque sean personas jurdicas.
Art. 2.348. Los puentes y caminos, y cualesquiera otras construcciones hechas a expensas de particulares en terrenos
que les pertenezcan, son del dominio privado de los particulares, aunque los dueos permitan su uso o goce a todos.
Art. 2.349. El uso y goce de los lagos que no son navegables, pertenece a los propietarios ribereos.
Art. 2.350. Las vertientes que nacen y mueren dentro de una misma heredad, pertenecen, en propiedad, uso y goce, al
dueo de la heredad.