FISCALIDAD DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS

EN EL AMBITO DEL IRPF E IVA

IRPF

En el IRPF vamos a ver las especialidades en Rendimientos del Capital

Inmobiliario, Imputacin de Rentas Inmobiliarias, Ganancias Patrimoniales
y Deducciones aplicables en relacin a las operaciones inmobiliarias.

1.- RENDIMIENTOS CAPITAL INMOBILIARIO

1.1. DIFERENCIAR LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO Y

MOBILIARIO.

Los rendimientos del capital constituyen el segundo de los componentes de la

renta que integran la Base Imponible del IRPF (el primero son los
rendimientos del trabajo que ya hemos estudiado).

Los rendimientos del capital son las contraprestaciones (ya sean dinerarias o en
especie) que provengan de elementos patrimoniales (ya sean bienes o
derechos) que son propiedad del contribuyente y no se hallen afectos a
actividades econmicas realizadas por ste.

Ejemplo

El importe que un arrendatario me paga por alquilarle un piso de mi propiedad,

es una contraprestacin dineraria que proviene de un elemento patrimonial
(inmueble) de mi propiedad. O el dividendo que percibo por ser socio de una
compaa es otro ejemplo de contraprestacin que proviene de un elemento
patrimonial (las acciones de la compaa) de mi propiedad.
Dentro de esta segunda categora de elementos que integran la Base Imponible del
IRPF, existen dos clases de Rendimientos del Capital:
a) Rendimiento del capital inmobiliario.
b) Rendimiento del capital mobiliario.

1.2. CONCEPTO DE IMPUTACIN DE RENTAS (derivados de inmuebles

urbanos no arrendados).

La vivienda habitual no genera ningn tipo de rendimiento para los contribuyentes.

No obstante, la Ley del IRPF considera que el resto de bienes inmuebles urbanos,
(excepto la vivienda habitual y los no arrendados) generan renta para su titular. Es
el caso de las segundas residencias o pisos no alquilados, por ejemplo.

As es que cuando tengamos inmuebles de este tipo, deberemos integrar en la Base

Imponible del IRPF una renta ficticia, como si obtuviramos un rendimiento.

Cmo calculamos ese rendimiento?

Aplicando un 2% del valor catastral de esa vivienda. Salvo en los municipios que
hayan revisado el valor catastral con posterioridad al 1-1-1994 en cuyo caso
aplicarn el 1,10%.

Recuerda
Si un inmueble ha estado arrendado 4 meses, y el resto del ao ha estado a
disposicin de sus titulares, siempre y cuando no haya constituido su vivienda
habitual, deber declarar como rendimiento de capital inmobiliario los importes
correspondientes a esos 4 meses, mientras que para los 8 meses restantes
deber calcular las rentas presuntas generada segn lo expuesto en el apartado
anterior por los mencionados 8 meses.
1.3. CALCULAR LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL: INGRESOS,

GASTOS DEDUCIBLES Y REDUCCIONES

Empezamos con los Rendimientos del Capital Inmobiliario.

1.3.1.- RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO (RCI).

Los RCI gravan las rentas (de alquiler, por ejemplo) provenientes de los elementos
patrimoniales (casa) que son propiedad del obligado tributario.

Concretamente son RCI los procedentes del arrendamiento o subarriendo de

Inmuebles rsticos o urbanos o cualquier otro rendimiento derivado de la condicin
de propietario de ese inmueble, por ejemplo el RCI derivado del arrendamiento del
Usufructo de una vivienda.

Tambin constituye RCI las cantidades percibidas por el propietario en caso de

Derechos de Traspaso de un Local .

Vamos a estudiar cmo calcular el Rendimiento en caso de arrendamiento de

bienes inmuebles.

RCI procedentes del arrendamiento de Inmuebles (rsticos o urbanos)

Este tipo de Rendimientos se calculan por diferencia entre los ingresos ntegros que
el arrendamiento genera y los gastos deducibles necesarios para ese bien.

INGRESOS NTEGROS GASTOS DEDUCIBLES

Ingresos ntegros

Los ingresos del arrendador estn constituidos por el importe final de todos los
conceptos que recibe el arrendatario, ya sea en metlico o en especie.

Entre otros conceptos, se consideran ingresos ntegros los siguientes:

Las rentas de los alquileres y las cantidades asimiladas.

El importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble (por
ejemplo los muebles de una casa).
La participacin que pueda corresponder al propietario en el traspaso del
inmueble.
 Las repercusiones de cualquier tipo que el propietario realice tanto por
obras, servicios, tributos, etc.

Aunque el arrendatario no pague el alquiler, hay que declarar los ingresos

que se acuerdan anualmente. Pero como puede ser injusto, la Ley permite
deducir como saldos de dudoso cobro la parte que no se ha cobrado siempre y
cuando se cumplan 2 requisitos:

Cuando entre la primera reclamacin de cobro y el final del ao (31 de

diciembre) hayan transcurrido ms de 6 meses.
Que no se haya producido ninguna renovacin del crdito.
Que el deudor se halle en situacin de concurso de acreedores.

Gastos deducibles

Sern deducibles todos los gastos necesarios para la obtencin de los ingresos.
Segn el reglamento del IRPF, son gastos deducibles:

Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisicin o mejora

del bien, derecho o facultad de uso y disfrute, y dems gastos de
financiacin. Por ejemplo, los intereses y dems gastos de la hipoteca que
se paga por la compra de ese bien que se est arrendando.

Los gastos de reparacin y conservacin del inmueble. Es decir, los

efectuados con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes
materiales, como el pintado, revoco, o arreglo de instalaciones, y los de
sustitucin de elementos, como instalaciones de calefaccin, ascensor,
puertas de seguridad u otros.

Recuerda
No obstante el importe mximo deducible por la totalidad de los gastos
mencionados (intereses y gastos de reparacin y conservacin) no puede
exceder, para cada bien o derecho, de la cuanta de los rendimientos
ntegros obtenidos. Pero el exceso se podr deducir en los cuatro aos
siguientes.
 Los tributos y recargos no estatales, as como las tasas, recargos y
contribuciones estatales (que no tengan carcter sancionador).
Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios
directos, tales como los del administrador de fincas, los de vigilancia, los
gastos de un portero, etc.
Los gastos ocasionados por la preparacin de los contratos de
arrendamiento o subarriendo y los de defensa jurdica.
Los saldos de dudoso cobro. Se producen cuando el arrendatario deja de
pagar el alquiler. As cuando entre la 1 gestin de cobro por el arrendatario
y la fecha de devengo del Impuesto hubieran transcurrido ms de 6 meses y
no se hubiera producido la renovacin del crdito, el mismo es deducible.
El importe de las primas de seguros (seguro de robo, incendio).
Las cantidades destinadas a servicios o suministros (agua, gas, luz).
Las cantidades destinadas a la amortizacin de acuerdo a los siguientes
criterios:
Bienes inmuebles: el 3% sobre el mayor valor entre el coste de
adquisicin y el valor catastral del inmueble, excluido el valor del
suelo.
Bienes muebles cedidos con los inmuebles susceptibles de ser
utilizados por un periodo superior al ao y cedidos conjuntamente
con el inmueble. Se amortizarn de acuerdo con la tabla simplificada
que se expone a continuacin:

Coeficiente Lineal Perodo

Grupo Elementos patrimoniales
mximo. % mximo
1 Edificios y otras construcciones 3% 68
2 Instalaciones, mobiliario, enseres y resto 10% 20
del inmovilizado material.

Por tanto, una vez que he deducido los gastos de los ingresos obtengo el
Rendimiento Neto.

INGRESOS GASTOS = RENDIMIENTO NETO

Ejemplo Rendimiento Neto

El Sr. Martnez alquila una casa en la playa por 12.000 anuales. Sus gastos relativos a esta
casa son:

Intereses por la hipoteca: 8.000.

Gastos de reparacin y conservacin: 5.000.
Es decir, total gastos 13.000.
Para calcular el Rendimiento Neto deberamos restar: Ingresos (12.000) Gastos (13.000) =
-1.000
Pues bien, segn lo comentado, el Rendimiento neto que vamos a integrar en la BI del IRPF
ser 0,00 no - 1.000. Ahora bien, esos -1.000 se pueden compensar con los ingresos que
tenga en los prximos 4 aos.

Ejemplo de Saldos de dudoso cobro

Siguiendo con el ejemplo anterior, suponemos que el arrendatario no paga el alquiler de
enero a mayo. Dichas rentas ascienden a 8000 euros, qu ocurre?
Si se reclama la deuda el 31 de mayo y no paga, resultar que a 31 de diciembre habrn
transcurrido ms de 6 meses y, por tanto, el Sr. Martnez deber declarar dichas rentas
como ingreso pero a la vez podr deducir, en concepto de saldo de dudoso cobro, el importe
de 8.000 euros.

Si al ao siguiente se cobra la deuda entonces se declarar, dicha cuanta como un ingreso.

Ejemplo de amortizacin de bienes inmuebles.
La casa de la playa fue adquirida por 150.000 (IVA incluido). El valor catastral de la misma,
segn el recibo del IBI, es de 100.000 euros. El valor catastral se compone de:
Valor del terreno: 70.000 euros.
Valor de la construccin: 30.000 euros.
Lo que implica que la construccin vale el 30% y el terreno el 70%. Cmo se calcula la
amortizacin?
Se escoge el mayor valor, que en este caso es el de la adquisicin (150.000), y se busca la
parte correspondiente a la construccin segn el recibo del IBI, es decir, el 30%.
Base de la amortizacin: 150.000 x 30%= 45.000.
Amortizacin: 45.000 x 3% = 1.350.
Es decir, que se podr deducir como gasto el importe de los 1.350 euros en concepto de
amortizacin del inmueble porque ha estado alquilado todo el ao.

REDUCCIONES

Una vez obtenido el Rendimiento Neto, se practicarn, si proceden, las reducciones

siguientes:

Reduccin sobre Arrendamientos de Vivienda habitual:

Se establece una reduccin especial del 50% sobre los rendimientos
netos derivados del alquiler de inmuebles destinados a viviendas.

NOVEDAD: Se incrementa el % de reduccin del 50 al 60%: Desde 1 de enero de 2011 y

vigencia indefinida: En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a
vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se
reducir en un 60 %. Tratndose de rendimientos netos positivos, la reduccin slo resultar
aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

Dicha reduccin ser del 100% cuando el arrendatario tenga una edad
comprendida entre 18 y 35 aos y perciba rendimientos netos de
trabajo o de actividades econmicas en el perodo impositivo superiores
a determinada cuanta (=indicador pblico de renta de efectos
mltiples).
NOVEDAD: desde 1 de enero de 2011 y vigencia indefinida: Se reduce la edad del arrendatario de
35 a 30 aos.

Dicha reduccin ser del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida
entre 18 y 30 aos y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades econmicas
en el perodo impositivo superiores al indicador pblico de renta de efectos mltiples.

El arrendatario deber comunicar anualmente al arrendador, en la forma que

reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos.

Que ocurre cuando hay varios arrendatarios en la vivienda? Cuando existan

varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reduccin se aplicar sobre la
parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios
que cumplan los requisitos previstos en este apartado.

Y qu ocurre con la Reduccin por arrendamientos procedentes de

contratos anteriores a 1 de enero de 2011 en los que la edad del
arrendatario era de 35 aos?

A efectos de la aplicacin de la reduccin del 100 % la edad del arrendatario se

ampliar hasta la fecha en que cumpla 35 aos cuando el contrato de
arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2011 con
dicho arrendatario.

Reducciones por rendimientos irregulares: Reduccin del 40%.

Son objeto de una reduccin del 40%, los siguientes rendimientos

irregulares si se imputan a un nico perodo impositivo:
o Los obtenidos por el traspaso o la cesin del contrato de
arrendamiento de locales de negocio.
o Indemnizaciones del arrendatario, subarrendatario o cesionario
por daos o desperfectos en el inmueble.
o c) Importes obtenidos por la constitucin o cesin de derechos de
uso o disfrute vitalicios (por ejemplo un usufructo).

Son objeto de reduccin los rendimientos generados en un perodo

superior a 2 aos. Si se perciben de forma fraccionada cuando se
 cumpla la siguiente premisa: Perodo de Generacin / Perodo de
Fraccionamiento > 2.

Ejemplo
Se arrienda un local por un perodo de 4 aos a 40.000/ao,
concertando el pago del mismo el ltimo ao:
Perodo de Generacin: 4 aos.
Perodo de Fraccionamiento: 1 ao.
En este caso los 40.000 que cobrara el arrendador el cuarto ao
tendran una reduccin del 40%, es decir, este contribuyente slo
tendra que imputarse como rendimientos del capital inmobiliario
24.000: 40.000 -40%(40.000) = 24.000 .

Caso especial: Arrendamiento entre parientes

Cuando se trate de inmuebles arrendados o subarrendados a parientes, hasta el
tercer grado inclusive, el rendimiento neto no podr ser inferior al calculado de
acuerdo con lo que se expone en el apartado siguiente (imputacin de rentas
inmobiliarias).

Ahora vamos a asegurar que hemos comprendido los conceptos comentados hasta
el momento.

La Sra. Prez es propietaria de un local comercial y dos viviendas que tiene

arrendadas. Los ingresos y gastos deducibles correspondientes a 2010 han sido los
siguientes:
Vivienda 1 Vivienda 2 Local
Ingresos ntegros 6.500,00 8.000,00 10.500,00
Intereses + gastos reparacin 2.300,00 9.300,00 3.000,00
Otros gastos deducibles 1.200,00 2.300,00 990,00

La vivienda 1 ha estado arrendada desde mazo a un matrimonio de 32 aos.

Su valor catastral (que ha sido revisado) es de 50.000 euros.
La vivienda 2 ha estado arrendada a otro matrimonio de 60 aos durante
todo el ao.

Determinar el rendimiento neto de capital inmobiliario correspondiente a 2010.

Solucin:
Vivienda 1 Vivienda 2 Local
Clculo del RCI
+ Ingresos ntegros 6.500,00 8.000,00 10.500,00
- Intereses + gastos reparacin -2.300,00 -8.000,00 (*) -3.000,00
- Otros gastos deducibles -1.200,00 -2.300,00 -990,00
= Rendimiento 3.000,00 2.300,00 6.510,00
Reduccin 100% 50%
= Rendimiento neto reducido 0 -1.150,00 6.510,00

Clculo de la Imputacin de Rentas

Valor Catastral Vivienda 50.000,00
% 1,10%
= Resultado IR anual (Enero a Diciembre) 550,00
= Prorrateo IR 2 meses (En y Febrero) 91,67

Total Rdto. Capital Inmobiliario 0 -1.150,00 6.510,00

Total Imputac Rentas Inmobiliarias 91,67
TOTAL RCI 5.451,67

(*) Fjate que el gasto era de 9.300 euros pero slo vamos a poder deducir hasta el
importe de los ingresos. Es decir, 8.000. As es que el resto de esos gastos los
deduciremos en los 4 ejercicios siguientes.

2.- GANANCIAS y PRDIDAS PATRIMONIALES:

2.1. NORMAS GENERALES PARA CALCULAR LA GYP

Para determinar el importe de la ganancia o prdida patrimonial que va a tributar

es necesario distinguir cmo se ha producido la transmisin del elemento: onerosa
o gratuitamente:

a) Transmisiones onerosas: La ganancia o prdida se determina por la

diferencia entre el valor de enajenacin y el valor de adquisicin del elemento
patrimonial transmitido.

El valor de adquisicin ser el resultado de sumar las siguientes

cuantas:
(+) Importe satisfecho en la adquisicin.
(+) Costes de inversiones y mejoras efectuadas en el elemento que se
transmite.
(+) Gastos y tributos inherentes a la adquisicin, excluidos los intereses
satisfechos.
(-) Importe de las amortizaciones reglamentariamente practicadas.

Sabas que cuando transmites bienes inmuebles puedes actualizar el

valor de adquisicin de los mismos para paliar los efectos de la
inflacin? Para ello se debe aplicar sobre el valor de adquisicin los
coeficientes de actualizacin que cada ao se aprueban en la Ley de
Presupuestos Generales del Estado. Para el ao 2010 estos coeficientes son los
siguientes:

Transmisin 2010 Transmisin 2011

Ao de la Inversin
1994 y anteriores 1,2780 1,2908
1995 (y 31-12-1994) 1,3502 1,3637
1996 1,3040 1,3170
1997 1,2780 1,2908
1998 1,2532 1,2657
1999 1,2307 1,2430
2000 1,2070 1,2191
2001 1,1833 1,1951
2002 1,1601 1,1717
2003 1,1374 1,1488
2004 1,1150 1,1262
2005 1,0932 1,1041
2006 1,0718 1,0825
2007 1,0508 1,0613
2008 1,0302 1,0405
2009 1,0100 1,0201
2010 1,0000 1,0100
2011 -

El valor de transmisin es el importe real por el que se efecta la

enajenacin, siempre que no resulte inferior al normal de mercado. De dicho
valor se deducen los gastos y tributos accesorios cuando se hayan satisfecho
por el transmitente.
 Ejemplo: transmito la vivienda que fue adquirida en el ao 2000 por un
importe de 100.000 Euros. Los gastos de la compra fueron: Factura de
Notario y Registro de la Propiedad 3.000 , y el gasto por Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales (ITP) fue de 7.000 Euros. El importe de la
transmisin en el ao 2010 ha sido de 200.000 y la Plusvala municipal
(IIVTNU) que he satisfecho ha sido de 1.500 Euros.

Solucin: La ganancia patrimonial es la siguiente:

Valor de adquisicin 100.000,00

Factura Notario y Registro 3.000,00
Impuestos (ITP) 7.000,00
Total Valor Adquisicin 110.000,00
Coeficiente actualizacin (ao 2000) 1,2070
Valor de Adqusicin Actualizado 132.770,00

Valor de transmisin 200.000,00

Impuestos (Plusvala) -1.500,00
Valor de Transmisin 198.500,00

Valor de Transmisin 198.500,00

Valor de Adquisicin -132.770,00
Ganancia Patrimonial 65.730,00

2.2. Aplicacin de los Coeficientes de abatimiento

Pues bien una vez determinada la Ganancia patrimonial obtenida segn los
apartados sta puede ser objeto de reduccin por aplicacin de los
correspondientes porcentajes reductores o de abatimiento del rgimen transitorio.
Para ello deben cumplirse los siguientes requisitos:

a) Que la ganancia derive de la transmisin de elementos patrimoniales.

b) Que el bien que transmite haya sido adquirido antes de 31 de diciembre de
1994
c) Que el elemento patrimonial no est afecto a una actividad econmica.
d) Que el elemento patrimonial no haya sido adjudicado al socio en virtud de la
disolucin de una sociedad transparente.
Una vez cumplidos los anteriores requisitos y una vez cuantificada la Ganancia
Patrimonial obtenida, la reduccin nicamente ser aplicable a la parte de ganancia
generada entre la fecha de la compra del elemento transmitido y el 19 de Enero de
2006 ambos inclusive, sin que pueda aplicarse dicha reduccin sobre la parte de
ganancia generada a partir del 20 de enero de 2006 hasta la fecha de transmisin.

Por tanto en primer lugar vamos a calcular sobre qu parte de la

ganancia patrimonial se va a aplicar la reduccin segn un reparto
lineal:

Ejemplo: adquirimos un bien el 1 de Enero de 1993 y lo transmitimos el 1

de Enero de 2009. La Ganancia patrimonial obtenida es 1.000. Pues bien
en primer lugar hemos de determinar a qu parte de esa ganancia le va a
resultar de aplicacin una reduccin.

As es que en primer lugar, calcularemos el nmero de das transcurridos

desde la adquisicin a la transmisin: Desde 1 de Enero 1993 a 1 de Enero
de 2009 han transcurrido 16 aos 5.840 das.

En segundo lugar, determinaremos la parte de ganancia generada desde la

compra hasta el da 19 de enero de 2006: Los das transcurridos desde 1
de enero de 1993 hasta 19 enero 2006 son 4.764 das.

Y en tercer lugar determinaremos la ganancia generada hasta 19 de enero

de 2006, a la que le va a resultar aplicable la reduccin

GyP = GyP total (1.000) x N das desde la adq hasta 19/01/06 (4764)
N de das desde la adquisicin hasta la transmisin (5.840)

En nuestro ejemplo la Ganancia generada antes de 19 de Enero de 2006

es de 81575 Euros. Por lo que Ganancia generada desde 20 de Enero de
2006 hasta la transmisin es de 184,25 Euros: (1.000 81575)

Ahora vamos a calcular qu % de reduccin le es aplicable a esa parte

de ganancia:
 - Para ello, calcularemos en primer lugar el perodo de permanencia
de ese bien en el patrimonio del contribuyente: As si el bien se adquiri
el 30 de diciembre del 1992 el perodo de permanencia se computa hasta
31 de diciembre de 1994, redondeando dicho periodo por exceso. Es
decir, como han transcurrido 2 aos y un da el periodo de permanencia
es 3 aos.

En el ejemplo anterior en cambio, el periodo de permanencia es de 1 ao

y 11 meses por lo que el periodo de permanencia es 2 aos.

- Y por ltimo calcularemos el % de reduccin aplicable.

Dicho porcentaje depende de la naturaleza del elemento transmitido: As
cuando se transmiten bienes inmuebles el % de reduccin es del
11,11%.

Por tanto, una vez tenemos el periodo de permanencia y el % de reduccin

los multiplicamos:

Es decir, que en el ejemplo anterior el % de reduccin de la ganancia

patrimonial sera: 1111% x 2 = 2222%. Por lo que, la ganancia objeto
de reduccin es 81575 x 2222%= 18125

En resumidas cuentas la GP que va a tributar va a ser:

Ganancia Patrimonial total .. 1.000
Ganancia Patrimonial Exenta . 181,25
818,74
Y la GyP que no va a tributar es de 181,25 Euros.

Esta norma para calcular qu parte de GYP es objeto de reduccin se

aplicar tambin cuando estemos transmitiendo bienes muebles (excepto
cuando stos sean Acciones que cotizan en Bolsa, y Acciones de
 Instituciones de Inversin Colectiva, a las cuales se les aplican unas
reglas distintas.) Por otro lado, cuando transmitimos bienes que no son
inmuebles los % de reduccin sern del 25% para la transmisin de
Acciones, Fondos de Inversin, etc, que coticen en Bolsa; mientras que
para el resto de bienes muebles el % de reduccin sera de un 1428%.

Queda, por tanto, no sujeta la parte de las GP obtenidas antes del 20-1-
2.006 cuando hayan transcurrido, respectivamente, ms de 10, 5 y 8
aos desde la fecha de adquisicin hasta el 31-12-1.996.

2.3.- BENEFICIOS FISCALES POR LA TRANSMISIN DE LA VIVIENDA

HABITUAL: Exencin por reinversin de vivienda habitual

Se excluyen de gravamen las GP producidas por la transmisin de la vivienda

habitual del obligado tributario, siempre que el importe obtenido en la venta se
reinvierta en la adquisicin de una nueva vivienda habitual y se cumplan
determinadas condiciones. Si no se reinvierte la totalidad del precio obtenido en la
transmisin, la exencin del incremento ser slo parcial: proporcional a la cuanta
de la reinversin.

Ejemplo: suponemos que hemos vendido una vivienda habitual por 250 y la
Ganancia patrimonial por dicha venta ha sido de 75. Pues bien, si yo
reinvierto 250 en la compra de otra VH la GP que he obtenido (75) estar
totalmente exenta. Si en cambio slo he reinvertido 125 en la compra de
otra VH la GP exenta ser slo 375.

Para disfrutar de la exencin, la reinversin debe efectuarse necesariamente en

otra vivienda habitual (que cumpla los requisitos que veremos en la siguiente
unidad), asimilndose los supuestos de rehabilitacin, no siendo admisible la
reinversin en una segunda residencia o en otro tipo de inmueble.

El Reglamento establece los siguientes criterios para el derecho de exencin por

reinversin en vivienda habitual:

Cuando para la adquisicin de la vivienda transmitida se hubiese utilizado

financiacin ajena (es decir, una Hipoteca por ejemplo) se considerar como
 importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisin en el
principal del prstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento
de la transmisin.

Ejemplo: Imaginemos el supuesto anterior pero que en el momento de la

transmisin el capital pendiente de amortizar (de la Hipoteca) es de 100.
Pues bien, para gozar de la exencin se entiende que el importe a reinvertir
ser la diferencia entre el importe obtenido (250) menos la cantidad
pendiente de amortizar (100). Es decir, tendr que reinvertir 150 en la
compra de otra vivienda para gozar de la exencin de 75.

La reinversin del importe obtenido en la transmisin debe efectuarse, de

una sola vez o sucesivamente (p.e. vivienda en construccin) dentro del plazo
que va desde dos aos antes de la transmisin hasta dos aos despus de la
misma.

Ejemplo: Vendemos la VH en 30 de junio de 2010, pero en 5 de Julio de

2007 adquirimos otro inmueble que a partir de ahora va a ser nuestra nueva
VH. Pues bien, como esta 2 VH se ha adquirido dentro de los 2 aos previos
a la transmisin se considera cumplido el requisito de la reinversin
(siempre y cuando las cantidades obtenidas en la transmisin se hayan
reinvertido .)

3.- DEDUCCIONES EN LA CUOTA NTEGRA DEL IRPF en

relacin a las operaciones inmobiliarias.

DEDUCCIONES ESTATALES

1.- Deduccin por inversin en vivienda habitual.

Como se han producido novedades en este punto vamos a distinguir el rgimen

aplicable hasta 31 de diciembre de 2010, en segundo lugar, las novedades
aplicables con relacin a esta deduccin aplicable a las adquisiciones de viviendas
producidas a partir de 1 de Enero de 2011 y en tercer lugar, el rgimen transitorio.

1.1.- Rgimen aplicable hasta 31 de Diciembre de 2010

- Qu se entiende como Vivienda Habitual? Para que una vivienda se
considere habitual, el obligado tributario debe residir en ella, al menos tres
aos, salvo que exista causa de fuerza mayor que lo impida, por ejemplo,
fallecimiento, divorcio, traslado forzoso de empleo, Adems, para que la
deduccin aplicada sea admisible, es necesario que el obligado tributario
ocupe la vivienda efectivamente antes del transcurso de un ao a contar
desde la adquisicin, construccin o rehabilitacin.

- Qu % de Deduccin resulta aplicable?: Con carcter general podrn

deducirse el 75% (como deduccin estatal) de las cantidades satisfechas en
la adquisicin o rehabilitacin de la vivienda habitual del contribuyente y el %
aprobado por la Comunidad Autnoma correspondiente o, en su defecto, el
7,5%.

- Cul es la Base mxima de esta deduccin?

a) En general: 9.015 anuales. Est constituida por las cantidades

satisfechas para la adquisicin de la vivienda, incluidos los gastos accesorios
satisfechos en el ao de la adquisicin (Factura de la Notaria, Registro,
Impuestos ) y, en el caso de que exista financiacin ajena, se incluirn en la
base de deduccin la amortizacin, los intereses, comisiones y dems gastos
derivados de la misma que se paguen anualmente.

b) Cuando se trate de adquisicin o rehabilitacin de la vivienda habitual de

contribuyentes minusvlidos el lmite se establece en 12.020 anuales,
establecindose de forma reglamentaria los porcentajes de deduccin.

Nota: Sabas que en los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o

separacin judicial, el contribuyente podr seguir practicando esta
deduccin, en los trminos que reglamentariamente se establezcan, por las
cantidades satisfechas en el perodo impositivo para la adquisicin de la que
fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual, siempre que
contine teniendo esta condicin para los hijos comunes y el progenitor en
cuya compaa queden.

- Tambin podr aplicarse esta deduccin a las cantidades depositadas en

entidades de crdito (cuentas ahorro vivienda), cuando estas cantidades se
destinen nicamente a la compra de la primera vivienda habitual.
- Qu ocurre cuando cambias de vivienda habitual (porque adquieres
un nueva) y con anterioridad ya habas disfrutado de la deduccin por
adquisicin de otras viviendas habituales? En estos casos no se podr
practicar deduccin por la adquisicin o rehabilitacin de la nueva vivienda en
tanto las cantidades invertidas en la nueva no superen las cantidades
invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de
deduccin.

Ejemplo: si tu adquiriste una vivienda por 150.000 solicitando una hipoteca de

100.000 Euros. A resultas de ello anualmente pudiste deducirte sobre una
base de 9015 Euros durante 10 aos, lo que arroja una base de deduccin
total de 90.015 Euros. Pues bien, lo que pretende la Norma en este caso es
que al adquirir la segunda vivienda habitual que imaginemos te cuesta
280.000 te puedas empezar a deducir las cuantas satisfechas por la nueva
slo cuando superes la cuanta de 90.015 Euros.

- Qu ocurre cuando por la venta de tu antigua vivienda habitual has

tenido una ganancia patrimonial exenta por reinversin? Siguiendo con
la filosofa de la norma expuesta en el prrafo anterior cuando la enajenacin
de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta
por reinversin, la base de deduccin por la adquisicin o rehabilitacin de la
nueva se minorar en el importe de la ganancia patrimonial a la que se
aplique la exencin por reinversin. En este caso, no se podr practicar
deduccin por la adquisicin de la nueva mientras las cantidades invertidas en
la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya
sido objeto de deduccin, como la ganancia patrimonial exenta por
reinversin.

Ejemplo: siguiendo con el caso anterior si la primera VH ha sido vendida y he

tenido una ganancia patrimonial de (50.000 por ejemplo) que dejo exenta por
reinvertir el importe obtenido en la venta de la 1 en la compra de la otra VH
la norma me dice que slo podr empezar a deducirme por la nueva si las
cantidades invertidas en la nueva superan la GYP exenta de 50.000 y las
cantidades que ya me deduje por la 1 VH que segn el ejemplo eran 90.015
Euros. Es decir, que el ao que haya pagado efectivamente ms de 140.015
 Euros por la compra de esta 2 VH me podr empezar a deducir por la compra
de la 2 VH.

1.2. Rgimen aplicable a partir de 1 de Enero de 2011

NOVEDAD 2011: Desde 1 de Enero de 2011, los contribuyentes cuya base

imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrn deducirse el 7,5 % de las
cantidades satisfechas en el perodo de que se trate por la adquisicin o
rehabilitacin de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual
del contribuyente.

Tambin los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros
anuales podrn aplicar esta deduccin por las cantidades que se depositen en
entidades de crdito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalizacin y
disposicin que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la
primera adquisicin o rehabilitacin de la vivienda habitual.

En los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separacin judicial, el

contribuyente cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podr
seguir practicando esta deduccin, en los trminos que reglamentariamente se
establezcan, por las cantidades satisfechas en el perodo impositivo para la
adquisicin de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual,
siempre que contine teniendo esta condicin para los hijos comunes y el
progenitor en cuya compaa queden.

Cul es la nueva base mxima de esta deduccin:

cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040

euros anuales.
cuando la base imponible est comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros

anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia

entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.

1.3.- Rgimen Transitorio: Qu ocurre con aquellos contribuyentes que

adquirieron su vivienda habitual con anterioridad a 31 de diciembre de
2010?

Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales
que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2011
o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construccin de la
misma, tendrn como base mxima de deduccin respecto de dicha vivienda la
establecida 31 de diciembre de 2010, an cuando su base imponible sea igual o
superior a 24.107,20 euros anuales. Igualmente, la base mxima de deduccin ser
la prevista en el prrafo anterior respecto de las obras de rehabilitacin o
ampliacin de la vivienda habitual, siempre que se hubieran satisfecho cantidades
con anterioridad a 1 de enero de 2011 y las citadas obras estn terminadas antes
de 1 de enero de 2015.

2. Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.738,99 euros anuales
que hubieran satisfecho cantidades para la realizacin de obras e instalaciones de
adecuacin de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con
anterioridad a 1 de enero de 2011, tendrn como base mxima de deduccin
respecto de las mismas la establecida en el artculo 68.1.4 de esta Ley en su
redaccin en vigor a 31 de diciembre de 2010, siempre y cuando las citadas obras o
instalaciones estn concluidas antes de 1 de enero de 2015, an cuando su base
imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales.

3. En ningn caso, por aplicacin de lo dispuesto en esta disposicin la base de la

deduccin correspondiente al conjunto de inversiones en vivienda habitual
efectuadas en el perodo impositivo podr ser superior al importe de la base
mxima de deduccin establecida en los artculos 68.1.1 y 4 de esta Ley en su
redaccin en vigor a 31 de diciembre de 2010.

4. Los contribuyentes cuya base imponible sea igual o superior a 24.107,20

euros anuales no perdern el derecho a las deducciones practicadas con
anterioridad a 1 de enero de 2011 por las cantidades depositadas en cuentas
vivienda, siempre que tales cantidades se destinen exclusivamente a la primera
adquisicin o rehabilitacin de la vivienda habitual en los trminos que se
establecen reglamentariamente.

2.- Deduccin por obras de mejora en la vivienda habitual.

Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 53.007,20 euros

anuales, pueden deducirse el 10% de las cantidades satisfechas desde el 14-4-
2010 hasta el 31-12-2012 por las obras realizadas durante dicho perodo en la
vivienda habitual o en el edificio en la que esta se encuentre, siempre que tengan
por objeto la mejora de la eficiencia energtica, la higiene, salud y proteccin del
medio ambiente, la utilizacin de energas renovables, la seguridad y la
estanqueidad y, en particular, la sustitucin de las instalaciones de electricidad,
agua, gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las
viviendas, en los trminos previstos en el RD 2066/2008 modif RD 1713/2010, as
como por las obras de instalacin de infraestructuras de telecomunicacin
realizadas durante dicho perodo que permitan el acceso a Internet y a servicios de
televisin digital en la vivienda habitual del contribuyente.

No dan derecho a practicar esta deduccin las cantidades satisfechas a las personas
o entidades que realicen las obras mediante entregas de dinero de curso legal; ni
las obras que se realicen en plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e
instalaciones deportivas y otros elementos anlogos; ni las cantidades satisfechas
por las que el contribuyente practique la deduccin por inversin en vivienda
habitual.

La base de esta deduccin est constituida por las cantidades satisfechas, mediante
tarjeta de crdito o dbito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en
cuentas en entidades de crdito, a las personas o entidades que realicen tales
obras. La base mxima anual de esta deduccin es de:

a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a 33.007,20 euros anuales: 4.000
euros anuales.

b) Cuando la base imponible est comprendida entre 33.007,20 y 53.007,20 euros

anuales: 4.000 euros menos el resultado de multiplicar por 0,2 la diferencia entre la
base imponible y 33.007,20 euros anuales.
Las cantidades satisfechas en el ejercicio no deducidas por exceder de la base
mxima anual de deduccin pueden deducirse, con el mismo lmite, en los cuatro
ejercicios siguientes. A tal efecto, cuando concurran cantidades deducibles en el
ejercicio con cantidades deducibles procedentes de ejercicios anteriores que no
hayan podido ser objeto de deduccin por exceder de la base mxima de
deduccin, el lmite anteriormente indicado ser nico para el conjunto de tales
cantidades, deducindose en primer lugar las cantidades correspondientes a aos
anteriores.

En ningn caso, la base acumulada de la deduccin correspondiente a los perodos

impositivos en que esta sea de aplicacin puede exceder de 12.000 euros por
vivienda habitual. Cuando concurran varios propietarios con derecho a practicar la
deduccin respecto de una misma vivienda, el citado lmite de 12.000 euros se
distribuir entre los copropietarios en funcin de su respectivo porcentaje de
propiedad en el inmueble.

Novedad: Para las obras que se realicen desde 7 de Mayo de 2011 hasta el 31 de
diciembre de 2012, se ampla tanto el objeto de la deduccin, pues no se limita solo
a las obras que se realicen en la vivienda habitual (sino en cualquier vivienda),
como el colectivo de potenciales beneficiarios al incrementarse el lmite anual de
base imponible para acceder a la misma (Base imponible < 71.007,20 Euros). Al
mismo tiempo se mejora la propia cuanta de la deduccin elevndose el % (del 10
al 20%) y la base anual mxima de la deduccin:

- cuando la BI sea igual o inferior a 53.007,20 euros anuales: Base=6.750

euros.
- cuando la BI est comprendida entre 53.007,20 euros y 71.007,20 euros.
Base=
6.750 euros (BI-53.007,20)X 0,375

Igualmente se incrementa la base acumulada de la misma que asciende a

20.000 euros por vivienda.

3. Deduccin por alquiler de la vivienda habitual

3.1. Rgimen aplicable hasta 31 Diciembre 2010

Pueden deducirse el 1005% de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo
por el alquiler de la vivienda habitual, siempre que la base imponible del
contribuyente sea inferior a 24.020 euros anuales.

La base mxima de esta deduccin es:

o 9.015 euros anuales, cuando la base imponible sea igual o inferior a 12.000
euros anuales.

o 9.015 euros anuales menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia

entre la base imponible y 12.000 euros anuales, cuando la base imponible est
comprendida entre 12.000,01 y 24.020 euros anuales.
Puede simultanearse la deduccin por alquiler con la posible deduccin por las
cantidades depositadas en cuenta vivienda y las cantidades satisfechas
directamente al promotor de las viviendas en construccin.

3.2. Rgimen aplicable a partir de 1 de Enero de 2011

Desde 1 de Enero de 2011: se modifican las cuantas anteriores tal como sigue: Los
contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrn
deducirse el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el perodo impositivo por el
alquiler de su vivienda habitual. La base mxima de esta deduccin ser de:
cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040
euros anuales.
cuando la base imponible est comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros
anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia
entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.

DEDUCCIONES AUTONOMICAS (CATALUA)

1. Por inversin en vivienda habitual.

Con efectos a partir del 1-1-2010 se modifican los porcentajes de deduccin por
inversin en vivienda habitual que pasan a ser los siguientes:

a) Con carcter general, el 6%, excepto para los contribuyentes que cumplan
alguna de las siguientes condiciones, en cuyo caso el porcentaje es del 9%:

- Tener 32 aos o menos en la fecha de devengo del impuesto, siempre que su

base imponible total, menos el mnimo personal y familiar, no sea superior a
30.000 euros. En el caso de tributacin conjunta, este lmite se computa de manera
individual para cada uno de los contribuyentes que tenga derecho a la deduccin
por haber realizado inversiones en la vivienda habitual durante el ejercicio.
- Haber estado en el paro durante 183 das o ms durante el ejercicio.
- Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%.
- Formar parte de una unidad familiar que incluya por lo menos un hijo en la fecha
de devengo del impuesto.
b) Si se trata de obras de adecuacin de la vivienda habitual por personas con
discapacidad, el 12%.

No obstante, los contribuyentes que, habiendo adquirido su vivienda habitual antes

del 20-1-2006, tengan derecho a la deduccin por adquisicin de vivienda, pero les
resulte menos favorable el rgimen actual que el vigente hasta 31-12-2006 como
consecuencia de la supresin de los porcentajes de deduccin incrementados por la
utilizacin de financiacin ajena, tienen derecho a la compensacin fiscal, aplicando
para su clculo los porcentajes de deduccin vigentes a 31-12-2006.

2. Por rehabilitacin de la vivienda habitual

Por rehabilitacin de vivienda habitual: sin perjuicio de la aplicacin del tramo
autonmico de la deduccin por inversin en la vivienda habitual, se establece una
deduccin del 1,5% de las cantidades satisfechas en el perodo impositivo por la
rehabilitacin de la vivienda que constituya o deba constituir la vivienda habitual
del contribuyente. La base mxima de la deduccin se establece en el importe
aprobado por la LIRPF como base mxima de la deduccin por inversin en la
vivienda.

3. Por alquiler de la vivienda habitual.

Cuantas y requisitos para la aplicacin de la deduccin:

- El 10 por 100 de las cantidades satisfechas en el perodo impositivo en concepto

de alquiler de la vivienda habitual, con el lmite mximo de 300 euros anuales (en
tributacin individual) o 600 en tributacin conjunta, siempre que se cumplan los
siguientes requisitos:

a) Que el contribuyente se halle en alguna de las situaciones siguientes:

- Tener 32 o menos aos de edad a la fecha de devengo del impuesto.

- Haber estado en paro durante 183 das o ms durante el ejercicio.
- Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65 por 100.
- Ser viudo o viuda y tener 65 aos o ms.
b) Que la suma de las bases imponibles general y del ahorro del contribuyente
menos el mnimo personal y familiar, no supere 20.000 euros anuales en
tributacin individual (o 30.000 si es conjunta).

c) Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 10 por 100
de los rendimientos netos del contribuyente.
 IVA.- TRIBUTACION OPERACIONES INMOBILIARIAS

La ley del IVA establece que estn sujetas y no exentas del IVA las entregas de
terrenos edificables, as como las primeras entregas de edificaciones, y las entregas
de edificaciones para su rehabilitacin y para su demolicin.

A sensu contrario estn sujetas pero exentas del IVA las entregas de terrenos no
edificables, y las segundas y ulteriores entregas de edificaciones.

Sin embargo la ley del IVA establece la posibilidad, slo para determinados sujetos
pasivos, de renunciar a la exencin del iva de dichas operaciones inmobiliarias,
siendo ello posible cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que acte en el
ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la
deduccin total del iva soportado por las adquisiciones de los inmuebles.

La renuncia debe comunicarse fehacientemente al adquirente con carcter previo o

simultneo a la entrega de los bienes.

Cuando ello se produce y la operacin queda finalmente sujeta a IVA, por haber
renunciado a la exencin, dicho acto queda sometido al gravmen de AJD al 15%.

Por otro lado, cuando no hay renuncia a la exencin del IVA, el acto queda sujeto al
ITP en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, a un tipo del 8% en
Catalua.

Cuadro-resumen de la tributacin a efectos de IVA de las principales

operaciones inmobiliarias.

1. ENTREGAS DE TERRENOS Y EDIFICACIONES

1.1. ENTREGAS DE TERRENOS

Edificables . .....No exentas

Excepcin: Juntas de compensacin ...Exentas

No edificables . Exentas
Excepciones:
 - urbanizados o en curso efectuadas por el urbanizador. No exentas
- con edificaciones en curso o terminadas cuyas entregas no estn exentasNo
exentas

1.2. ENTREGAS DE EDIFICACIONES

Primera entrega
(Efectuada por el promotor antes de su utilizacin superior a dos aos) .. No
exentas

Segundas y ulteriores entregas Exentas

Excepciones:
- efectuadas por empresas leasing .. No exentas
- para rehabilitacin . No exentas
- para demolicin . No exentas

2. ARRENDAMIENTOS

2.1. DE TERRENOS

Para explotaciones agrcolas. Exentos

Para aparcamiento, almacn, exposiciones, publicidad o instalacin de
elementos de las actividades empresariales ..No
exentos
Con opcin de compra cuando la entrega est gravada...No exentos

2.2 DE EDIFICACIONES

Viviendas ...Exentos
Asimiladas a viviendas No exentos
Subarrendadas ..No exentas
Con opcin de compra cuando la entrega de la vivienda est gravada No
exentos

A continuacin veremos determinadas especialidades en cuanto a la

aplicacin del Tipo de Iva aplicable:

A.- Servicios de renovacin y reparacin de viviendas

En el perodo comprendido entre 14-4-2010 y 31-12-2012, tributan al tipo reducido

del 8% las ejecuciones de obra de renovacin y reparacin en edificios o partes de
los mismos en las que se cumplan los siguientes requisitos:

- que se refieran a viviendas utilizadas por personas fsicas que no acten como
empresarios o profesionales o que se presten a comunidades de propietarios;
- que la construccin o rehabilitacin de la vivienda a la que se refieren las obras
haya concluido al menos dos aos antes del inicio de estas ltimas. Debe
entenderse que se haya usado tambin al menos durante dos aos antes del inicio
de las obras de albailera;
- que la persona que realice las obras no aporte materiales o, si los aporta, que su
coste no exceda del 33% de la base imponible de la operacin (hasta el 14-4-2010,
dicho lmite de coste no poda exceder del 20%).

B.- Arrendamientos con opcin de compra de edificios destinados a

viviendas

Se aplica el tipo reducido del 8% a los arrendamientos con opcin de compra de

edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las
plazas de garaje, con un mximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que
se arrienden conjuntamente.

La tributacin reducida de tales arrendamientos es de aplicacin a las rentas

correspondientes a los contratos que resulten exigibles desde el 28-10-2009,
siempre que no se haya ejercitado la opcin de compra.

Esta tributacin se justifica porque los mencionados arrendamientos desembocan

normalmente en la adquisicin de la vivienda y es razonable que toda la operacin,
de principio a fin (arrendamiento y compra), tribute al mismo tipo impositivo.

C. Construccin de viviendas

Tributan al tipo reducido las ejecuciones de obra, con o sin aportacin de

materiales, que tengan por objeto:

a) La construccin o rehabilitacin de edificaciones o partes de las mismas,

destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anexos, garajes,
instalaciones y servicios complementarios situados en ellas, que sean consecuencia
de contratos formalizados directamente entre el promotor y el contratista.
El promotor es quien construye (promotor-constructor) o encarga la construccin
del edificio y el tipo reducido se aplica con independencia de que el promotor
concierte la total construccin con un solo contratista o con varios.

Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que, al

menos, el 50% de la superficie construida se destine a dicha utilizacin. (Tributa al
tipo general una ejecucin de obra que comprende 416 m2 de garaje, 832 m2 de
locales comerciales y 600 m2 de vivienda.

La concurrencia de los requisitos mencionados puede ser probada por cualquiera de

los medios de prueba admitidos en derecho.

Las obras realizadas con posterioridad a la terminacin de la vivienda tributan al

tipo general del 18% salvo los servicios de albailera, etc ya vistos). Ejemplos: