CONDOMINIOS: COMO FUNCIONA?

El Condominio de la A a la Z

Administrador: es nombrado y revocado por la Asamblea de Propietarios, dura un (1) ao

en sus funciones y puede ser reelecto. El administrador puede ser persona natural
o jurdica

Agua Comun: la que gastamos en el edificio para regar jardines, plantas, limpieza de
areas comunes, piscina. El propietario no debe desconocer el pago de este gasto comun,
ya que aun cuando no lo usa de manera directa, constituye un gasto comn al
cual est obligado a pagar

Alicuota: es la cuotaparte que cada propietario tiene en la propiedad general de un

Edificio, y con respecto a ese porcentaje le corresponde aportar a los gastos comunes de
acuerdo a la alcuota que le corresponda segn el documento de propiedad y de
condominio

Area Comun de uso exclusivo: el uso exclusivo de determinadas areas comunes viene
dado por Documento deCondominio, en este caso confiere uso mas no derecho de
propiedad de tal area, ejemplo: patio de retiro, jardin frente a PB, terrazas y espacios en
azoteas. El propietario cuyo uso comun le ha sido asignado, tiene el derecho de disfrute,
mas no de disposicin y asume el pago de gastos de mantenimiento y reparaciones
menores
Asambleas de Propietarios: es la mxima autoridad en inmuebles sometidos a la
propiedad horizontal, sus decisiones son obligatorias para todos los propietarios, hayan
asistido o no a la misma, hayan salvado su voto o manifestado inconformidad con los
acuerdos logrados, haya asistido pero se niega a firmar el acta.

La nica manera de desconocer o desobedecer los acuerdos de una Asamblea, es

impugnando su Nulidad ante los tribunales competentes, dentro de los 30 dias siguientes
a su celebracin

Tienen derecho a voz y voto en toda asamblea, los propietarios de inmuebles, no los
inquilinos

Las asambleas de propietarios deben celebrarse cumpliendo con los requisitos

establecidos en el articulo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, a saber:

1. Publicar en prensa la convocatoria con 3 das de anticipacin

2. Fijar en lugares visibles y pblicos del Edificio dicha convocatoria (ascensores,
estacionamientos, carteleras)
3. Dejar un ejemplar de la convocatoria en cada inmueble
4. Levantar un Acta que firmaran los propietarios asistentes a la misma
Conserje: ya no podemos llamarle conserje porque segn la Ley especial que los rige,
este trmino es peyorativo o denigrante, Existen todava estos trabajadores pero ahora
son llamados TRABAJADORES RESIDENCIALES, y adicional a las normas de la
Ley Orgnica del Trabajo, le es aplicable la Ley especial para la Dignificacin de
trabajadores residenciales, publicada en Gaceta 39.668 del 6 de mayo de 2011

El patrono del trabajador residencial es la Comunidad de Propietarios y no el

Administrador

Copropietario: tiene esta cualidad quien adquiere un inmueble en condicin de tal, bien
sea mediante compra, dacion en pago, herencia, y cualquier otro medio de adquirir una
propiedad. En este caso la persona es propietaria de su inmueble y copropietaria sobre
cosas y reas comunes en proporcin a la alcuota de su inmueble. Dos o mas personas
pueden ser propietarias de un solo inmueble

Deudas de condominio: cuando agotemos gestiones de cobranza y diligencias amistosas

de cobro que hayan sido infructuosas y lastimosamente las deudas alcancen montos
considerables, la misma debe ser demandada ante los tribunales Civiles, ya que es el
mecanismo que la Ley dispone para ello. Las deudas de condominio se demandan por el
procedimiento de la Via Ejecutiva
La suspension de servicios basicos como agua, electricidad, o limitacion a la propiedad
constituyen hechos arbitrarios que deben evitarse en toda comunidad. No podemos
suspender agua, prohibir entrada al edificio, eliminar llaves de acceso al estacionamiento
porque derechos constitucionales lesionados, sern restituidos a travs de Amparo
Constitucional

Las deudas de condominio prescriben a los 20 aos por ser obligaciones Propter rem,
estn ligadas a la propiedad y no a la persona. Planillas de condominio no son facturas
que vencen a los 3 aos

Documento de Condominio: sus normas son obligatorias para todos los propietarios, es
modificado por unanimidad de los propietarios

Finiquito de Administracin: documento que firman Administrador y comunidad

representado pro la junta de condominio y que pone fin a la relacin contractual

La ley no establece lapsos para presentar finiquitos una vez culminada

la relacin contractual, este lapso, generalmente lo fijan las partes va contrato
Fondo de Reserva: constituye la reserva en dinero que tiene toda comunidad, se alimenta
del aporte de cada propietario de manera mensual, la Ley de Propiedad Horizontal no lo
regula pero generalmente el rgimen de este Fondo viene en todo documento de
condominio, donde la mayora de las veces se estipula que se incrementa con el aporte
del 10% mensual de los gastos comunes. Es creado para contingencias, emergencias y
gastos mayores.

Gastos Comunes: los gastos mensuales en los que incurre cualquier edificio: vigilancia,
electricidad, agua, trabajador residencial (antes conserje), mantenimiento de jardines,
ascensores, y otros gastos comunes

El propietario paga los gastos en proporcin a su alcuota y no por partes iguales entre
todos

Los Gastos comunes son: (Art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal)

1. Los causados por la administracin, conservacin, reparacin de cosas comunes

2 Los que se hubieren acordado como tales por el 75% de los propietarios
3. Los declarados comunes por la Ley o por el Documento de Condominio
Junta de condominio: Decide por mayoria de votos, tiene facultades de vigilancia y
control. Est conformada por 3 propietarios por lo menos, y 3 propietarios suplentes (no
pueden ser miembros de junta de condominio, el inquilino, el hermano del propietario, el
empleado del propietario cuando ste sea una persona jurdica

La Junta de condominio decide por mayora de votos, decisiones tomadas por uno solo de
ellos esta viciada de Nulidad

La Junta de condominio es nombrada por la Asamblea de Propietarios, dura un (1) ao en

sus funciones y puede ser reelecta

Ley de Propiedad Horizontal: contiene las normas que rigen a los condominios, deben ser
cumplidas por todos los propietarios, vivan o no en el inmueble (apartamento, oficina,
local). La ley vigente fue publicada en la Gaceta Oficial N 3241 de fecha 18 de Agosto de
1983

Libros en el condominio: se deben llevar 3 libros ( Asambleas, Junta, Contabilidad) todos

deben ser previamente autenticados ante una Notaria Publica (Art. 20)

Recibo de condominio: llamamos recibo de condominio a la Planilla, relacin de gastos

mensuales que reflejan detalladamente los Gastos Mensuales en los que incurre el
Edificio, all se relacionan tambin los ingresos si los hubiere, el estado de Fondos,
provisiones para pagos de Luz y Agua y dems cuentas que componen los Gastos e
ingresos de un inmueble.
Reglamento de Condominio: debe ser aprobado por la Asamblea de Propietarios y el
mismo debe ser registrado ante la oficina de Registro Inmobiliario, caso contrario no
tendr valor alguno (Art. 26)
Rendicin de Cuentas: tanto Administrador como Junta de condominio deben presentar
cuentas de su gestin Generalmente se presentan cuentas anualmente ante la Asamblea
de Propietarios presentando la relacin detallada de ingresos y egresos de
la administracin

Vecinos ruidosos: 3 vas para atacar ruidos molestos en nuestra comunidad. 1) Conversar
con el vecino. 2) Acudir ante el Juez de Paz Comunal ya que tiene competencia en esta
materia. 3) Denunciar la perturbacin a la tranquilidad publica y privada ante las Fiscalias
Municipales.

La perturbacin a la tranquilidad publica prev una pena de hasta 100 unidades

tributarias segn lo dispuesto en el articulo 506 del cdigo penal