Session 2014

Agrgation concours externe

Section : Economie et gestion
Option : Finance et contrle
Etude de cas sur la gestion des entreprises et des
organisations
Dure : 5 heures

Calculatrice lectronique de poche - y compris calculatrice programmable, alphanumrique ou

cran graphique fonctionnement autonome, non imprimante, autorise conformment la
circulaire n 99-186 du 16 novembre 1999.
Plan comptable gnral (plan de comptes uniquement) autoris.
Tables statistiques (sans formule) autorises.
Lusage de tout autre ouvrage de rfrence, de tout dictionnaire et de tout autre matriel lectronique
est rigoureusement interdit.
Dans le cas o un(e) candidat(e) repre ce qui lui semble tre une erreur dnonc, il (elle) le signale
trs lisiblement sur sa copie, propose la correction et poursuit lpreuve en consquence.
De mme, si cela vous conduit formuler une ou plusieurs hypothses, il vous est demand de la (ou
les) mentionner explicitement.

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 SUJET
Documents remis aux candidats
Prsentation gnrale
Dossier 1 - Analyse des offres dchange entre la socit CADIFA et la socit LISCA
Dossier 2 : Valorisation et pilotage de la socit CADIFA
Annexes
Annexe 1 - Rgime des Socit dInvestissement Immobilier Cotes (SIIC)
Annexe 2 - Paramtres pris en compte dans la valorisation des actions des socits foncires (extrait
dune analyse sectorielle ralise par un analyste financier)
Annexe 3 - Informations concernant loffre publique dchange visant les actions et offre publique
dachat visant les ORNANEs (obligations remboursables en numraire et en actions nouvelles et
existantes) de la socit LISCA
Annexe 4 - Situation des porteurs dORNANEs dans le cadre de loffre dchange
Annexe 5 - Extrait des normes comptables internationales des socits foncires cotes sur les marchs
financiers europens
Annexe 6 - Informations relatives aux immeubles de la socit CADIFA
Annexe 7 - Note annexe des tats financiers consolids relative au chiffre daffaires et autres produits
lis lactivit
Annexe 8 - Extrait de tableaux de bord mensuels, activit foncire tertiaire

La candidate ou le candidat est invit-e dfinir les principaux concepts mobiliss dans ses
rponses.

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Prsentation gnrale
CADIFA est une socit immobilire cote (SIIC) filiale de la CDP (Caisse des dpts et
participations) qui exerce les mtiers de foncire, de promotion et de services associs dans les
secteurs de bureaux, parcs tertiaires, centres commerciaux, quipements publics et sant.
En 2011, CADIFA a ralis un chiffre daffaires consolid de 1 492 millions deuros et un cash flow
courant de 223 millions deuros. Le cash flow courant constitue un agrgat de rfrence dans le secteur
immobilier. Le cash flow courant se dfinit comme le rsultat courant aprs impt, corrig des
dotations aux amortissements et provisions, des variations de juste valeur et des rsultats de cessions.
Au 31 dcembre 2011, lactif net rvalu triple net (EPRA) exprimant la valeur de la socit, atteint
4 413 millions deuros , soit 83,7 euros par action.
La socit emploie 1 859 personnes, dont 153 pour la foncire et le holding et 1 706 dans les activits
de promotion et de services.
Depuis 2009, CADIFA a recentr sa politique dinvestissement sur limmobilier tertiaire en procdant
la cession de son ple logement, ce qui lui a permis de disposer dune marge de manuvre
importante pour investir dans le secteur tertiaire et ainsi notamment dacqurir la Compagnie la
Lucette.
En 2012, la socit CADIFA envisage de se rapprocher avec LISCA. LISCA est lune des principales
socits foncires en France (SIIC) dont le principal actionnaire cette date tait PREVIE SA. Le
patrimoine de LISCA est compos principalement de parcs affaires situs en Ile-de-France, notamment
dans les zones stratgiques du Grand Paris.
Daprs la direction du groupe, ce rapprochement sinscrit dans le cadre de la poursuite de la stratgie
de fonciarisation et de tertiarisation de CADIFA et devrait lui permettre :
- la cration de la premire foncire tertiaire, disposant dun positionnement privilgi au cur du
Grand Paris, avec le premier portefeuille de bureaux et de parcs tertiaires parmi les foncires cotes en
France. Dun point de vue gographique, le patrimoine de CADIFA, localis principalement au Nord
Est de Paris, la Dfense et le croissant ouest parisien et celui de la LISCA, localis essentiellement sur
Orly-Rungis, la Dfense-Nanterre A 86 et Roissy-Charles de Gaulle, sont parfaitement
complmentaires ;
- la cration dun acteur incontournable du grand Paris avec un potentiel unique et scuris
doprations de dveloppement grce aux rserves foncires du nouvel ensemble combin ;
- de runir deux quipes de gestion dactifs immobiliers de qualit, chacune au savoir-faire reconnu et
complmentaire lune de lautre ;
- de disposer dune structure financire solide facilitant laccs des sources de financement
diversifies ;
- de bnficier dun statut boursier de premier plan au sein des socits foncires cotes mais
galement un actionnariat stable avec le CDP comme actionnaire de rfrence.
Cette opration financire de rapprochement entre les socits CADIFA et LISCA se ralisera via la
cration dune socit holding HOLD, laquelle les actionnaires de rfrence apporteront leur
participation. Par ailleurs, CADIFA procdera une offre publique dchange pour lensemble des
titres LISCA ainsi quune offre publique dachat pour les obligations mises par LISCA
potentiellement remboursables en actions.
Les dossiers suivants sont proposs votre rflexion :
Dossier 1 - Analyse des offres dchange entre la socit CADIFA et la socit LISCA
Dossier 2 : Valorisation et pilotage de la socit CADIFA

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Le sujet comporte les annexes suivantes :
Communes tous les dossiers :
Annexe 1 - Rgime des Socit dInvestissement Immobilier Cotes (SIIC)
Annexe 2 - Paramtres pris en compte dans la valorisation des actions des socits foncires (extrait
dune analyse sectorielle ralise par un analyste financier)
Relatives au PREMIER DOSSIER
Annexe 3 - Informations concernant loffre publique dchange visant les actions et offre publique
dachat visant les ORNANEs (obligations remboursables en numraire et en actions nouvelles et
existantes) de la socit LISCA
Annexe 4 - Situation des porteurs dORNANEs dans le cadre de loffre dchange
Relatives au SECOND DOSSIER
Annexe 5 - Extrait des normes comptables internationales des socits foncires cotes sur les marchs
financiers europens
Annexe 6 - Informations relatives aux immeubles de la socit CADIFA
Annexe 7 - Note annexe des tats financiers consolids relative au chiffre daffaires et autres produits
lis lactivit
Annexe 8 - Extrait de tableaux de bord mensuels, activit foncire tertiaire

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 Dossier 1 : Offre publique dchange entre la socit CADIFA et la socit LISCA
Annexes utiliser : 1, 2, 3, 4
I. Analyse de loffre publique dchange
TRAVAIL A FAIRE
1.1.1. Quel est le nombre de titres CADIFA dtenus par la holding HOLD aprs loffre dchange
du 29 fvrier 2012 ralise entre LISCA et CADIFA en supposant que loffre publique
dchange ne concerne que le bloc dactions LISCA dtenues par HOLD ?
1.1.2. Sur la base des informations prcdentes, en dduire les actionnaires de la socit HOLD et
leur pourcentage de dtention (arrondi deux dcimales) suite la ralisation de loffre
dchange entrer CADIFA et LISCA ?
1.1.3. Schmatiser les liens (structure de proprit) entre PREVIE SA, CDP, LISCA et CADIFA
et HOLD lissue de la ralisation de loffre publique dchange, en supposant que loffre
publique dchange ne concerne que le bloc dactions LISCA dtenues par HOLD ? Prciser
les objectifs des oprations financires ralises et commenter les rsultats obtenus.
1.1.4. A lissue de la ralisation de loffre publique dchange et en supposant que tous les
actionnaires de LISCA y participent, dterminer la structure dactionnariat de CADIFA en
pourcentage de capital, selon les hypothses suivantes :
Hypothse 1 : le taux de rponse de loffre dchange est de 100 % ;
Hypothse 2 : les porteurs dORNANE nexercent pas leurs droits.
II. Analyse de la situation des porteurs dORNANE
TRAVAIL A FAIRE
1.2.1. Prsenter les principales caractristiques des obligations remboursables en numraire et
en actions nouvelles et existantes (ORNANE) mises par la socit LISCA et expliquer
en quoi ce mode de financement peut tre intressant pour la socit.
1.2.2. Comparer les ORNANEs aux obligations convertibles en actions et exposer les principes de
comptabilisation des obligations convertibles en normes comptables internationales.
1.2.3. Dterminer le montant en numraire que les porteurs vont obtenir pour lapport dune
obligation ORNANE loffre dachat (sans considrer le changement de contrle). Le
montant sera arrondi deux dcimales par dfaut.
1.2.4. Dterminer le prix de remboursement anticip unitaire en considrant que lapport du bloc
LISCA, ralis le 16 fvrier 2012, a entran un changement de contrle de LISCA
1.2.5. Dterminer le nombre dactions LISCA que le dtenteur dune ORNANE peut obtenir en
change dans le cas dun changement de contrle ainsi que la prime exprime en % lie ce
changement.
III Gouvernance
TRAVAIL A FAIRE
1.3.1. Analyser le statut des SIIC au regard des obligations de cotation affrentes en mettant en
vidence les incidences en matire de gouvernement dentreprise ; vous inscrirez votre
rflexion dans une analyse plus globale de lvolution du secteur immobilier ces dix
dernires annes.
1.3.2. La socit LISCA a procd une augmentation du capital rserve aux salaris dont les
titres pourront tre changs dans le cadre de loffre. Quels sont les avantages pour
lentreprise de raliser une augmentation de capital rserve aux salaris du point de vue de
la thorie financire ainsi que dans le cas prsent, eu gard au statut des SIIC ?
1.3.3. Quels sont les autres moyens pour un salari de devenir actionnaire de son entreprise ?

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 Dossier 2 Valorisation et pilotage de la socit CADIFA
Annexes utiliser : 1,2,5,6,7,8
I. Valorisation des actifs et incidences sur les tats financiers
TRAVAIL A FAIRE
2.1.1. Lvaluation la juste valeur, prne par les normes comptables internationales, fait
rfrence des thories conomiques et financires relatives au fonctionnement des marchs
financiers. Prsenter les hypothses et les concepts affrents ces thories ainsi que les
thories critiques existantes.
2.1.2. Dterminer chaque exercice cltur du 31 dcembre 2008 au 31 dcembre 2012, les
impacts des variations de valeur sur les tats financiers (compte de rsultats et bilan) pour :
A) le sige social (Paquebot 1) en considrant quaucune rvaluation na eu lieu, ;
B) le sige social (Paquebot 1) en considrant quil est rvalu lorsque les prix du march
sont dterminables ;
C) limmeuble lou dans le cadre de lactivit de foncire (Paquebot 2), en retenant
lvaluation la juste valeur ;
D) limmeuble lou dans le cadre de lactivit de foncire (Paquebot 2), en retenant
lvaluation au cot.
Une attention particulire sera porte lexplication des choix et des calculs oprs.
2.1.3. Raliser une analyse comparative approfondie entre les quatre modles dvaluation, le
modle du cot et le modle de rvaluation de la norme IAS 16 Immobilisations
corporelles , le modle de la juste valeur et le modle du cot de la norme IAS 40
Immeubles de placement . Une attention particulire sera porte la structuration de
lanalyse. Les critres retenus devront notamment permettre dapprhender les diffrentes
dclinaisons de la juste valeur, les impacts sur les tats financiers, les risques
encourusCette analyse pourra, le cas chant, tre taye par les exemples prcdents.
2.1.4. Enregistrer le(s) criture(s) correspondant lacquisition de Paquebot 3 en le comptabilisant
selon le Plan comptable gnral le 1er juillet 2013 ainsi que les critures dinventaire au 31
dcembre 2013 (on ne tiendra pas compte de la fiscalit).
II Analyse du reporting financier et socital de la socit CADIFA
Dans le cadre du reporting financier, limportance prise par la valorisation des actifs, notamment en
raison du calcul priodique de lactif net rvalu triple net (EPRA) conduit les contrleurs de gestion
de la socit suivre trs rgulirement les indicateurs pris en compte dans la valorisation des
immeubles dhabitation donns en location. Par ailleurs, son activit de construction dimmeuble
loblige plus particulirement devoir fournir des informations extra-financires.
TRAVAIL A FAIRE
2.2.1. A partir des annexes, raliser un tableau de bord permettant danalyser les informations
relatives aux revenus locatifs et aux loyers annualiss.
2.2.2. Dterminer les indicateurs, montaires et non montaires, dun tableau de bord labor pour
le suivi de la valeur dun immeuble dhabitation, cette valeur se fondant sur lactualisation
des flux nets de trsorerie retirs de cette activit. Vous distinguerez notamment les
indicateurs :
A) structurels et difficilement modifiables court terme ;
B) ceux pouvant donner lieu un suivi mensuels de donc une vritable gestion par les
contrleurs de gestion de la socit.
2.2.3. Aprs avoir prcis les raisons (notamment dorigine juridique) conduisant la socit
CADIFA raliser une communication extra-financire, dfinir quatre objectifs en matire
de proccupation environnementale et les indicateurs extra-financiers affrents que la
socit CADIFA pourrait mettre en place.

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 2.2.4. Raliser une analyse critique et structure des questions par la communication extra-
financire.
Annexe 1 - Rgime des Socit dInvestissement Immobilier Cotes (SIIC)
La SIIC est une socit immobilire ou foncire, cest--dire dont lactivit consiste acqurir ou
construire des immeubles en vue de leur location, dote dune fiscalit particulire. Ce statut a t
instaur par larticle 11 de la loi de finances n 2002-1475 du 30 dcembre 2002 et amend par trois
modifications depuis, avait notamment pour but :
- de fluidifier le march et favoriser le dveloppement de limmobilier cot en France ;
- de dvelopper la capitalisation boursire du secteur immobilier et de rendre possible le
dveloppement des foncire cotes par larrive de nouveaux capitaux venant notamment de lpargne
des personnes physiques ;
- dacclrer le mouvement dexternalisation immobilire entam en France ;
- de concurrence les montages doptimisation fiscale tels que ceux des socits de droit
luxembourgeois, hollandais
Le rgime SIIC repose sur une double exonration fiscale : exonration de limpt sur les socits et
exonration dimpt sur les plus-values dgages lors des cessions dimmeubles. La contrepartie de
ces exonrations, destine viter une accumulation de capitaux en franchise dimpt consiste
notamment dans :
- lobligation de distribution minimale (85 % du rsultat dexploitation et 50 % des plus-values),
- le versement dune exit taxe de 16,5 % sur les plus-values latentes dgages par les entreprises
qui apportent des immeubles la SIIC. Cet avantage, destin inciter les entreprises se dsengager
dun patrimoine immobilier qui immobilise leurs fonds propres, doit permettre de satisfaire la
demande des SIIC, la recherche de nouveaux investissements dans un march manquant de produits,
- la structure de lactionnariat. Le capital et les droits de vote des SIIC doivent tre dtenus minima
hauteur de 15 % par des personnes qui dtiennent chacune, directement ou indirectement, moins de 2
% du capital et des droits de vote. Par ailleurs, le capital ou les droits de vote des SIIC ne peuvent tre
dtenus, directement ou indirectement, hauteur de 60 % par une personne (physique ou morale) ou
plusieurs agissant seule ou de concert au sens de larticle L. 233-10 du Code de commerce.
Annexe 2 - Paramtres pris en compte dans la valorisation des actions des socits
foncires (extrait dune analyse sectorielle ralise par un analyste financier)
Limmobilier se distingue sur deux principaux points par rapport aux autres secteurs :
1/ sil subit lenvironnement conomique dans lvolution de ses loyers (sensibilit lemploi et la
consommation), ses baux permettent de lisser les cycles conomiques) ;
2/ en plus du rendement locatif ( Income return ), le rendement total dun actif immobilier ( Total return est
aussi li au rendement de capital quil porocure Capital Growth correspondant la plus ou moins-value sur
lactif depuis lacquisition). Ce dernier est une source de volatilit.

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Annexe 3 - Informations concernant loffre publique dchange visant les actions et offre
publique dachat visant les ORNANEs (obligations remboursables en numraire et en
actions nouvelles et existantes) de la socit LISCA
La socit CADIFA, socit anonyme conseil dadministration au capital de 79 251 083,22 euros,
dont les actions sont admises aux ngociations sur le compartiment A du march rglement de NYSE
Euronext Paris, propose de manire irrvocable aux actionnaires de la socit LISCA ainsi quaux
porteurs ORNANEs (obligations remboursables en numraire et en actions nouvelles et existantes)
mises par LISCA :
1) dchanger, le 29 fvrier 2012, contre des actions nouvelles CADIFA mettre :
a) la totalit des actions existantes de la socit LISCA ;
b) les actions LISCA, susceptibles dtre mises raison de lexercice par les porteurs
dORNANEs de leur droit attribution dactions LISCA (cf. annexe 4) de lexercice des options de
souscription LISCA attribues aux salaris de LISCA ou de ses filiales et de laugmentation de capital
rserve aux salaris adhrents au plan dpargne LISCA, dont la souscription interviendra pendant
lOffre par lintermdiaire dun fonds commun de placement dentreprise (un FCPE) dnomm le
Fonds relais LISCA .
Ceci reprsente un nombre de 19 564 356 actions LISCA, quil est possible de dcomposer dans le
tableau 1 ci-dessous
Tableau 1
Rpartition des titres LISCA pouvant tre changs la date du 29 fvrier 2012
Nombre dactions
Capital de LISCA 17 470 882
Exercice par les porteurs dORNANE de leur droit dattribution dactions 1 811 944
LISCA
Exercice des options de souscription LISCA attribues aux salaris de 205 296
LISCA ou de ses filiales
Augmentation de capital rserve aux salaris adhrents au plan dpargne 76 232
groupe
Total 19 564 356
2) dacqurir la totalit des ORNANEs mises par LISCA et, admises aux ngociations sur Euronext
Paris par un nombre maximum de 1 404 608 ORNANEs.
La parit de lOffre dEchange est identique celle retenue pour la rmunration de lapport du Bloc
CADIFA et de lapport du Bloc LISCA HOLD.
LOffre fait suite la ralisation des tapes suivantes :
(i) premire tape : le 30 dcembre 2011, la CDP a apport une socit filiale dnomme
HOLD, 28 895 228 actions CADIFA reprsentant 55,58 % du capital et des droits de vote de
CADIFA. Concomitamment, PREVIE SA a apport HOLD 1 135 336 actions LISCA. Chacun des
apports a t ralis sur la base dune parit dchange de cinq actions CADIFA pour quatre actions
LISCA. La valorisation de HOLD a t dtermine par transparence sur la base de cette parit. Le 6
fvrier 2012, le CDP et PREVIE SA ont sign un pacte dassocis rgissant leurs relations au sein de
HOLD. Le rsum des clauses a t notifi CADIFA ;
(ii) deuxime tape : les associs de HOLD ont par dcision en date du 16 fvrier 2012
approuv lapport par PREVIE SA de 6 541 901 actions LISCA supplmentaires. A lissue de cette
seconde tape, PREVIE SA a apport HOLD la totalit des actions quelle dtient sur LISCA. Par
ailleurs, la socit HOLD est exclusivement dtenue par CDP et la socit PREVIE SA ;
(iii) troisime tape : loffre de rapprochement entre CADIFA et LISCA, ralise sur la base
des donnes au 29 fvrier 2012.

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 Tableau 2
Structure dactionnariat et des droits de vote LISCA aprs lapport du bloc LISCA HOLD et
avant lOPE du 29 fvrier 2012
Aprs ralisation du bloc LISCA (sur la base des informations
au 29 fvrier 2012)
Nombre dactions % capital
PREVIE SA et ses affilis 0 0,00 %
HOLD 7 677 237 43,94 %
MACCAP 987 512 5,65 %
MATRI vie 693 353 3,97 %
Public 8 038 836 46,01 %
Actions auto-dtenues 21 477 0,12 %
FCPE LISCA 52 467 0,30 %
Total 17 470 882 100,00 %
Tableau 3
Structure dactionnariat de la socit CADIFA avant lOPE du 29 fvrier 2012
Actionnaires Actions dtenues % de capital
HOLD 28 895 228 55,58 %
Public 22 818 305 43,88 %
Actions CADIFA auto-dtenues 278 729 0,54 %
Total 51 992 262 100,00 %
Annexe 4 - Situation des porteurs dORNANEs (obligations remboursables en
numraire et en actions nouvelles et existantes) dans le cadre de loffre dchange.
Caractristiques lmission :
Le 16 novembre 2010, l a Socit a procd lmission de 1 404 608 ORNANE(s) dune valeur
nominale unitaire de 124,59 euros, soit une mission de 30 % par rapport au cours de rfrence de
laction cette poque de 95,84 . Le montant nominal retenu est donc denviron 175 millions
deuros, portant intrt un taux annuel de 2,5 % payable terme chu le 1er janvier chaque anne.
Les ORNANEs sont remboursables en totalit le 1er janvier 2017 par remboursement au pair.
La socit se rserve, par ailleurs, des possibilits damortissement anticip, tout moment, sans
limitation de prix ni de quantit. Un remboursement anticip peut se faire au gr des porteurs en cas de
changement de contrle.
Par ailleurs, un droit dattribution dactions peut tre exerc par les porteurs :
- dans certaines circonstances entre le 16 novembre 2010 et le 31 dcembre 2014,
- tout moment partir du 1er janvier 2015 et jusquau dix-huitime jour de bourse (exclu) prcdant
le 1er janvier 2017 sachant quau moment o un porteur exerce son droit dattribution il ne sait pas si la
socit remettra un montant en numraire et/ou un nombre dactions nouvelles et/ou dactions
existantes et dans le cas de remise dactions nouvelles et/ou dactions existantes, il ne sait pas le cours
de bourse qui servira le cas chant au calcul du nombre dactions qui lui sera remises.
Le nombre dactions nouvelles et/ou existantes sera alors gal au taux de conversion en vigueur
multipli par le nombre dobligations pour lesquelles le droit aura t exerc. Lexercice du droit
dattribution entrane la disparition des obligations pour lesquelles il aura t exerc.
Les porteurs dORNANEs qui apporteront leurs titres lOffre dAchat percevront un paiement en
espces gal, pour chaque ORNANE, la valeur nominale dune ORNANE majore des intrts
courus entre la date du dernier paiement des intrts et la date anticipe pour le rglement-livraison de
lOffre (21 mai 2012).
En raison du changement de contrle de LISCA suite lapport du bloc LISCA par PREVIE HOLD,
la socit CADIFA informe les porteurs dORNANEs que :

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1) ces derniers pourront demander LISCA le remboursement anticip de tout ou partie de leurs
ORNANEs un prix gal au pair major des intrts courus (au taux de 2,50 %) depuis la dernire
date de paiement dintrts prcdant la date damortissement anticip, soit le 1er janvier 2012, jusqu
la date damortissement effectif (le 2 mai 2012).
2) ils bnficient galement dun droit attribution dActions LISCA quils peuvent exercer au cours
dune fentre :
- dbutant le premier jour au cours duquel les actions LISCA peuvent tre apportes lOffre
dEchange ;
- se clturant 10 jours ouvrs aprs le dernier jour au cours duquel les Actions LISCA peuvent tre
apportes lOffre dEchange (la Fentre dAttribution). En cas dexercice du droit attribution
dactions au cours de la Fentre dAttribution, les porteurs dORNANEs recevront, au choix de
LISCA, des actions LISCA, pour autant que la Valeur de Conversion soit suprieure la valeur
nominale dune ORNANE (soit 124,59 euros).
Le Taux de Conversion sera temporairement ajust au cours de la Fentre dAttribution en multipliant
le Taux de Conversion en vigueur avant louverture de lOffre (soit 1,05) par : 1 + 0,3 (J/2238) ou J
signifie le nombre de jours exact restant courir entre la date douverture de lOffre (incluse) et le 1er
janvier 2014 (exclu).
La valeur de Conversion de lORNANE peut tre calcule en supposant une valeur de laction LISCA
de 78,57.
Tableau 4
Quelques dates concernant le calendrier de loffre
29 mars 2012 Ouverture de lOffre
7 mai 2012 Clture de lOffre
14 mai 2012 Annonce des rsultats de lOffre par lAMF
Annexe 5 - Extraits des normes comptables internationales IAS 40 Immeubles de
placement, IAS 36 Dprciations dactifs et IAS 16 Immobilisations corporelles
Daprs la norme IAS 40 Immeubles de placement , un immeuble de placement doit tre valu
lors de son acquisition au prix dachat. Lors de la prsentation des tats financiers, lentit doit choisir
entre deux mthodes comptables de valorisation, soit le modle de la juste valeur, soit un modle de
cot amorti, en appliquant cette mthode de manire homogne tous les immeubles de placement.
Extraits de la norme IAS 16 Immobilisations corporelles : Evaluation aprs comptabilisation.
29. Une entit doit choisir pour mthode comptable soit le modle du cot dcrit au paragraphe 30, soit le
modle de la rvaluation dcrit au paragraphe 31; elle doit appliquer cette mthode l'ensemble d'une catgorie
d'immobilisations corporelles.
Modle du cot
30. Aprs sa comptabilisation en tant qu'actif, une immobilisation corporelle doit tre comptabilise son cot
diminu du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur.
Modle de la rvaluation
31. Aprs sa comptabilisation en tant qu'actif, une immobilisation corporelle dont la juste valeur peut tre
value de manire fiable doit tre comptabilise son montant rvalu, savoir sa juste valeur la date de la
rvaluation, diminue du cumul des amortissements ultrieurs et du cumul de pertes de valeur ultrieures. Les
rvaluations doivent tre effectues avec une rgularit suffisante pour que la valeur comptable ne diffre pas
de faon significative de celle qui aurait t dtermine en utilisant la juste valeur la fin de la priode de
reporting.
32 La juste valeur des terrains et constructions est habituellement dtermine sur la base d'une valuation dire
d'expert gnralement effectue par des valuateurs professionnels qualifis. La juste valeur des installations de
production est habituellement leur valeur de march dtermine par valuation dire d'expert.

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39. Lorsque la valeur comptable dun actif est augmente la suite dune rvaluation, laugmentation doit tre
comptabilise en autres lments du rsultat global et cumule avec les capitaux propres sous la rubrique carts
de rvaluation. Toutefois, l'augmentation doit tre comptabilise en rsultat dans la mesure o elle compense
une diminution de rvaluation du mme actif, prcdemment comptabilise en rsultat.
63. Pour dterminer si une immobilisation corporelle est dprcie, une entit applique IAS 36 Dprciation
d'actifs.
Extraits de la norme IAS 36 Dprciation dactifs
8. Un actif s'est dprci lorsque sa valeur comptable est suprieure sa valeur recouvrable.
18. La prsente norme dfinit la valeur recouvrable d'un actif ou d'une unit gnratrice de trsorerie comme la
valeur la plus leve entre sa juste valeur diminue des cots de la vente et sa valeur d'utilit.
33. Pour valuer la valeur d'utilit, une entit doit :
a) tablir les projections de flux de trsorerie sur la base d'hypothses raisonnables et documentes reprsentant
la meilleure estimation de la direction de l'ensemble des conditions conomiques qui existeront pendant la dure
d'utilit de l'actif restant courir. Un poids plus important doit tre accord aux indications externes.
Extrait de la norme IAS 40 Immeubles de placement
5. Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou btiment - ou partie d'un btiment - ou les deux)
dtenu (par le propritaire ou par le preneur dans le cadre d'un contrat de location-financement) pour en retirer
des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, plutt que pour :
a) l'utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou des fins administratives ; ou
b) le vendre dans le cadre de l'activit ordinaire.
45. La meilleure indication de la juste valeur est fournie par les prix actuels sur un march actif d'un bien
immobilier similaire dans la mme localisation, le mme tat et faisant l'objet de contrats de location et autres
contrats similaires. Une entit prend soin d'identifier toutes diffrences quant la nature, la localisation ou l'tat
du bien immobilier ou encore les termes des contrats de location ou autres contrats relatifs au bien.
46. dfaut de prix actuels sur un march actif du type dcrit au paragraphe 45, une entit prend en
considration des informations manant de sources diverses, notamment :
a) les prix actuels sur un march actif de biens immobiliers diffrents par leur nature, leur tat ou leur
localisation (ou faisant l'objet de contrats de location ou autres contrats diffrents) corrigs pour reflter ces
diffrences ;
b) les prix rcents d'immeubles similaires sur des marchs moins actifs, corrigs pour reflter tout changement
des conditions conomiques intervenu depuis la date des transactions effectues aux prix en question ; et
c) les projections actualises des flux de trsorerie sur la base d'estimations fiables des flux de trsorerie futurs
s'appuyant sur les termes de contrats de location et autres contrats existants et (dans la mesure du possible) sur
des indications externes telles que les loyers actuels demands sur le march pour des biens similaires ayant la
mme localisation et dans le mme tat, en appliquant des taux d'actualisation qui refltent les estimations par le
march actuel de l'incertitude quant au montant et la date des flux de trsorerie.
55 Si, auparavant, l'entit valuait un immeuble de placement la juste valeur, elle doit continuer l'valuer la
juste valeur jusqu' sa sortie (ou jusqu' ce que le bien immobilier devienne un bien occup par son propritaire,
ou jusqu' ce que l'entit commence amnager le bien en vue de sa vente ultrieure dans le cadre de l'activit
ordinaire), mme si des transactions comparables sur le march deviennent moins frquentes ou si les prix de
march deviennent moins facilement disponibles.
56 Aprs la comptabilisation initiale, une entit qui choisit le modle du cot doit valuer l'ensemble de ses
immeubles de placement selon les dispositions d'IAS 16 (immobilisations corporelles) relatives ce modle.

Annexe 6 - Informations relatives aux immeubles de la socit CADIFA

La socit CADIFA possde deux immeubles :
- Paquebot 1 comptabilis en tant que sige social, selon la norme comptable internationale IAS 16
Immobilisations corporelles ;

11
- et Paquebot 2 comptabilis selon la norme 40 Immeubles de placement et lou au ministre
de la dfense dans le cadre de son activit de foncire.
Ceux deux immeubles comptabiliss au patrimoine de lentreprise depuis le 1er janvier 2008 ont une
valeur dorigine identique. A titre de simplification, on considrera ces deux immeubles comme des
units gnratrices de trsorerie .
Paquebot 1 et Paquebot 2
Valeur origine Mode et dure damortissement
10 000 000 Linaire sur 10 ans
Paquebot 1
31 dcembre 2008 2009 2010 2011 2012
Prix de march (nd) (1) nd 10 000 000 6 000 000 nd
Valeur dutilit 10 000 000 7 000 000 8 000 000 6 000 000 3 000 000
(1) nd : non dterminable
Paquebot 2
31 dcembre 2008 2009 2010 2011 2012
Prix de march 12 000 000 9 000 000 15 000 000 8 000 000 3 000 000
Valeur dutilit 10 000 000 7 000 000 8 000 000 6 000 000 3 000 000
La socit CAFIDA a ralis lacquisition dun autre immeuble (Paquebot 3) le 1er juillet et a effectu
diffrentes dpenses rcapitules dans le tableau suivant. Il est prvu de revendre cet immeuble dans 5
ans.
Paquebot 3 : dpenses ralises lors de lacquisition
Nature des dpenses 2008
Prix dachat la construction 1 650 000
Valeur rsiduelle de revente au bout de 5 ans 500 000
Honoraires darchitectes 150 000
Grosses rparations 350 000
Annexe 7 - Note annexe des tats financiers consolids relative au chiffre daffaires et
autres produits lis lactivit
Le chiffre daffaires de la socit comprend notamment les revenus locatifs. Les revenus locatifs, issus
de contrats de location simple regroupent les loyers des logements, immeubles de bureaux, entrepts,
locaux dactivits et centres commerciaux.
En normes internationales, IAS 17 Contrats de location et SIC 15 Avantages dans les contrats de
location simple , les produits des loyers sont comptabiliss de manire linaire sur les dures fermes
des baux. Par consquent, les dispositions particulires et avantages dfinis dans les contrats de bail
(franchises, paliers, doits dentre) sont tals sur la dure ferme du bail, sans tenir compte de
lindexation. Par exemple, lorsque des avantages conomiques sont consentis au locataire par le
propritaire, comme lexemption de loyers pendant une certaine dure en contrepartie des travaux
raliss, il y a lieu de rpartir les charges du loyer de manire rendre compte correctement des
avantages conomiques procurs par le bien, priode par priode, en utilisant par dfaut une mthode
linaire.
On distingue ainsi les Loyers IFRS intgrant la franchise sur la priode ferme du bail et les
Loyers Faciaux calculs sur la priode ferme du bail, hors prise en compte de la franchise sur la
priode ferme du bail. Ce loyer facial correspond au montant du loyer qui apparat sur le bail sign
entre le propritaire dun bien immobilier et son locataire. Les Loyers vacants correspondant aux
surfaces vacantes valorises la valeur locative des actifs (donnes par les experts semestriellement).
Les charges locatives refactures aux locataires sont inscrites en diminution des comptes de charges
correspondantes et sont exclues du chiffre daffaires.

12
 Annexe 8 - Extraits de tableaux de bord mensuels, activit foncire tertiaire
Tableau 5
Informations relatives aux revenus locatifs IFRS en k
Actifs en exploitation, hors Rel cumul Budget cumul Budget annuel
dveloppement juin N Juin N
Bureaux France 64 500 66 000 126 000
Parcs tertiaires 52 000 48 000 98 000
Centres commerciaux 14 200 14 000 28 700
Tableau 6
Informations relatives aux loyers annualiss en k
Actifs en exploitation, hors Loyers IFRS Loyers faciaux Loyers vacants
dveloppement indexs indexs (potentiel)
Bureaux France 122 850 130 050 9 600
Parcs tertiaires 97 500 101 400 13 200
Centres commerciaux 25 200 25 600 600

13
 Proposition de corrig
Dossier 1 : Offre publique dchange entre la socit CADIFA et la socit LISCA
I. Analyse de loffre publique dchange
1.1.1. Nombre de titres CADIFA dtenus par la holding HOLD aprs loffre dchange du 29
fvrier 2012 ralise entre LISCA et CADIFA
A la date du 29 fvrier 2012, le capital de LISCA est de 17 470 882 actions (dont 7 677 237 sont
dtenues par HOLD). Peuvent tre changs les actions concernant ce capital mais aussi les actions
remises en change des options de souscription LISCA attribues aux salaris de LISCA et de ses
filiales soit 205 298 actions ainsi que laugmentation de capital rserve aux salaris de adhrents au
plan dpargne dentreprise soit 76 232 actions. La parit dchange entre LISCA et CADIFA est de
cinq actions CADIFA pour 4 actions LISCA (mme parit dchange que celle retenue pour la
rmunration de lapport du bloc CADIFA et lapport du bloc LISCA HOLD). Si lon considre que
loffre publique ne concerne que le bloc dactions LISCA dtenues par HOLD, il sera cr 7 677 237
5/4 = 9 596 546 actions nouvelles CADIFA. A ce moment, la holding HOLD dtiendra 28 895 228 +
9 596 546 = 38 491 774 actions CADIFA.
1.1.2. Nombre dactionnaires de la socit HOLD et pourcentage de dtention
La socit CDP avait apport 28 895 228 actions CADIFA HOLD. La socit PREVIE SA avait
apport HOLD 1 135 336 actions LISCA ce qui correspondrait (en fonction de la parit dchange de
5/4) 1 135 336 actions 5/4 = 1 419 170 actions CADIFA. Enfin, la socit PREVIE SA a apport
en fvrier 2012 6 541 901 actions LISCA supplmentaires ce qui correspondrait 6 541 901 5/4
=8 177 376 actions CADIFA.
Au 29 fvrier 2012, la quote-part dtenue par CDP correspond 28 895 228 actions CADIFA et la
quote-part dtenue par PREVIE SA 1 419 170 + 8 177 376 = 9 596 546 actions CADIFA. Comme il
y a que deux actionnaires dans la socit HOLD, lactif total de cette socit correspond 28 895 228
+ 9 596 546 = 38 491 774 actions CADIFA, le pourcentage de dtention de CDP tant de 28 895 228 /
38 491 774 = 75,07 % et celui de PREVIE SA de 9 596 546 / 38 491 774 = 24,93 %
1.1.3. Liens (structure de proprit) entre PREVIE SA, CDP, LISCA et CADIFA et HOLD
lissue de la ralisation de loffre publique dchange
A lissue de loffre publique dchange, CDP et PREVIE SA seront actionnaires ( propritaires) de la
holding HOLD laquelle sera actionnaire (avec dautres) de CADIFA et LISCA (CADIFA envisagera
probablement de raliser avec LISCA une fusion par absorption).
1.1.4. Structure dactionnariat de CADIFA en pourcentage de capital
Il y a lieu dexaminer deux hypothses :
Hypothse 1 : le taux de rponse de loffre dchange est de 100 %
Dans ce cas, il devra tre chang 19 564 356 actions LISCA. On crera alors 19 564 356 5/4 =
24 455 445 actions CADIFA ;
On aura alors la structure dactionnariat suivante :
Actionnaires Calcul Actions dtenues % de capital
HOLD 28 895 228 + 9 596 546 38 491 774 50,35 %
MACAP 987 512 5/4 1 234 390 1,62 %
MATRI vie 693 353 5/4 866 691 1,13 %
Public 22 818 305 + 8 038 836 5/4 + 35 388 403 46,29 %
1811 944 5/4 + 205 298 5/4
FCPE LISCA 52 467 5/4 + 76 232 5/4 160 874 0,21 %
Actions auto-dtenues 278 729 + 21 477 5/4 305 575 0,40 %
Total 51 992 262 + 24 455 445 76 447 707 100,00 %

14
Hypothse 2 : les porteurs dORNANE nexercent pas leurs droits.
Dans ce cas, le total des titres sera de 76 447 707 - 1 811 944 5/4 = 74 182 777
On aura alors la structure dactionnariat suivante :
Actionnaires Calcul Actions dtenues % de capital
HOLD 38 491 774 51,89 %
MACAP 1 234 390 1,66 %
MATRI vie 866 691 1,17 %
Public 22 818 305 + 8 038 836 5/4 + 33 123 473 44,65 %
+ 205 298 5/4
FCPE LISCA 160 874 0,22 %
Actions auto-dtenues 305 575 0,41 %
Total 74 182 777 100,00 %
II. Analyse de la situation des porteurs dORNANE
1.2.1. Principales caractristiques des ORNANEs
Les ORNANEs (obligations remboursables en numraire et actions nouvelles et existantes) sont
comparer avec les OCEANEs (obligations convertibles ou changeables contre des actions nouvelles
et existantes). Tous les deux sont des hybrides dobligations convertibles et dobligations
changeables.
Dans les OCEANEs, la conversion s'entend par la cration dactions nouvelles par augmentation de
capital, et la partie changeable procde par la remise dactions existantes. Le choix revient
lmetteur de fournir des actions existantes ou nouvelles.
LORNANE dsigne une obligation remboursable en numraire et en actions nouvelles et existantes.
Ce type d'obligations permet, l'chance, d'tre rembours de son investissement soit en recevant
l'quivalent en monnaie sonnante et trbuchante ou en actions, pouvant provenir d'une augmentation
de capital ou encore d'actions dj existantes.
En fait, on peut considrer lORANE comme une OCEANE assortie dune option donne lmetteur
de rembourser les obligations, au moment de leur conversion, soit en actions (ce qui est le rgle
normale pour une OCEANE), soit, pour partie, en numraire, pour rduire la dilution actionnariale.
En cas dexercice par lobligataire de son droit lattribution dactions, la Socit a en effet le choix,
conformment aux modalits des obligations :
- de verser le montant en numraire et de remettre le cas chant, des actions nouvelles et/ou existantes
- ou de remettre exclusivement des actions nouvelles et/ou existantes.
Au moment ou lobligataire exerce son droit lattribution dactions, il ne connat pas le choix que
fera la socit et ne sait pas sil recevra des actions nouvelles et existantes.
1.2.2. Comparaison des ORNANEs aux obligations convertibles en actions
Par rapport une obligation convertible classique, l'metteur limite, en crant des ORNANEs, la
cration d'actions nouvelles.
Une obligation convertible en actions est une obligation laquelle est attach un droit de conversion
qui offre son porteur le droit et non l'obligation d'changer l'obligation en actions de cette socit,
selon une parit de conversion prfixe, et dans une priode future prdtermine. Ce droit de
conversion peut tre assimil un bon de souscription d'actions.
Dans le cas dune obligation convertible, cest le titulaire de lobligation qui peut demander la
conversion en actions alors que dans le cas dORNANE des options peuvent permettre lmetteur
deffectuer un remboursement en espces plutt quune conversion en actions.

15
 1.2.3. Montant en numraire que les porteurs vont obtenir pour lapport dune obligation
ORNANE loffre dachat.
Les porteurs dORNANEs qui apporteront leurs titres loffre dachat percevront un paiement en
espces gal, pour chaque ORNANE, la valeur nominale dune ORNANE majore des intrts
courus entre la date du dernier paiement des intrts et la date anticipe pour le rglement-livraison de
loffre (21 mai 2012).
Le montant sera donc de 124,59 + 124,59 2,5 % 142/366 = 125,79 par titre.
1.2.4. Prix de remboursement anticip unitaire
Lapport du bloc LISCA par PREVIE HOLD du 16 fvrier 2012 a entran un changement de
contrle de la socit LISCA. Les caractristiques de lmission des ORNANEs permettent un
remboursement anticip au gr des porteurs en cas de changement de contrle. Les porteurs pourront
demander LISCA le remboursement anticip de tout ou partie de leurs ORNANEs un prix gal au
pair major des intrts courus (au taux de 2,50 %) depuis la dernire date de paiement dintrts
prcdant la date damortissement anticip, soit le 1er janvier 2012, jusqu la date damortissement
effectif (le 2 mai 2012). Ce prix est donc de 124,59 + 124,59 2,5 % 123/366 = 125,63 par titre.
1.2.5. Nombre dactions LISCA que le dtenteur dune ORNANE peut obtenir en change
J reprsente le nombre de jours exact restant courir entre la date douverture de loffre (inclus) soit le
29 mars 2012 et le 1er janvier 2017 (exclu) : J = 366 - 31 - 29 - 28 + 365 + 365 + 365 + 366 = 1 739.
En appliquant la formule donne soit 1,05 [1 + 0,3 (J/2238)] on a 1,05 [1 + 0,3 (1739/2238)] =
1,29.
Au rsultat de l`ajustement ci-dessus, une ORNANE donnerait donc le droit d`obtenir 1,29 action
LISCA ou sa contre-valeur en numraire.
Comme la valeur de laction LISCA est fixe 78,57 , la valeur de conversion de lORNANE peut
tre estime 78,57 1,29 = 101,35 . La prime peut tre estime 125,79 - 101,35 = 24,44 soit un
taux de 24,11 % par rapport la valeur de conversion en action.
III Gouvernance
1.3.1. Analyser du statut des SIIC au regard des obligations de cotation
Au cours des dix dernires annes le march de limmobilier a connu de grandes difficults. Alors que
sur l'ensemble du territoire franais, les prix des maisons et des appartements ont augment d'abord
lentement entre 1997 et 2001, puis de plus en plus fortement entre 2002 et 2007, certains observateurs
peroivent, ds l'anne 2007, les premiers signes d'un ralentissement du nombre de transactions, suivi
d'une lgre baisse des prix.
De 1997 2007, les prix de l'immobilier franais ont finalement t multiplis par 2,5 voire 3, soit
150 % 200 % de hausse, en fonction des primtres gographiques. Fin 2007, les prix taient prs de
20 % plus levs qu' la veille du krach immobilier de 1991. En 2007, on constate notamment une
chute du nombre de ventes de logements neufs entre le premier et le deuxime trimestre, une brutale
augmentation des stocks de logements invendus au deuxime trimestre, et une baisse des prix de
lordre de 2%.
C'est toutefois partir de l'anne 2008 que les professionnels de l'immobilier franais s'accordent
parler d'une baisse gnrale des prix et de l'activit immobilire : baisse des loyers, baisse importante
du volume des ventes dans l'ancien, et baisse importante du march du logement neuf, baisse du
nombre de permis de construire et recul du nombre de mises en chantier, chute des prix.
Lanne 2010 gnre finalement une forte augmentation des prix de l'immobilier. Environ + 10~15 %
pour les grandes villes, et + 20 % pour le Paris intra-muros et l'immobilier anciens.
Depuis 2010, les prix ont peu volu (une lgre baisse) mais le nombre de logements anciens et neufs
vendus a considrablement diminu.

16
Pour permettre le dveloppement de limmobilier et notamment de limmobilier locatif, la loi de
finances du 30 dcembre 2002 a cre les SIIC. Ainsi, depuis une socit foncire, existante ou
nouvelle, peut opter pour le rgime SIIC, condition dtre cote sur un march rglement franais et
davoir un capital minimum de quinze millions deuros. De plus, son objet social principal doit tre
lacquisition ou la construction dimmeubles en vue de la location, ou la dtention directe ou indirecte
de participations dans des socits de mme nature. Loption est irrvocable.
Lavantage essentiel du rgime rside dans la transparence fiscale : les SIIC sont exonres dimpt
sur les socits. Les profits dgags dans le cadre de leurs activits de location et de cession ne sont
donc pas amputs de lIS avant dtre distribus. Les dividendes sont uniquement imposs entre les
mains des actionnaires qui les peroivent, au rgime habituel de taxation des dividendes.
En contrepartie de leur statut fiscal favorable, les SIIC ont lobligation de distribuer 85 % des
bnfices exonrs provenant des oprations de location des immeubles et 50 % des bnfices
exonrs provenant de la cession des immeubles. La distribution doit intervenir lanne suivant leur
ralisation pour les profits tirs de la location et, pour les plus-values, avant la fin du deuxime
exercice qui suit leur ralisation.
Toutefois, il faut noter le fait (art. 208 C du CGI) que le capital ou les droits de vote des SIIC ne
doivent pas tre dtenus, directement ou indirectement, hauteur de 60 % ou plus par une ou plusieurs
personnes agissant de concert au sens de l'article L. 233-10 du code de commerce. Dautre part, le
capital et les droits de vote des socits doivent tre dtenus hauteur de 15 % au moins par des
personnes qui dtiennent chacune, directement ou indirectement, moins de 2 % du capital et des droits
de vote.
Enfin les SIIC doivent respecter toutes les rgles imposes aux socits cotes.
1.3.2. Avantages pour lentreprise de raliser une augmentation de capital rserve aux
salaris
La mise en place dans lentreprise de lactionnariat salari rpond des objectifs divers : associer les
salaris la russite de lentreprise, fidliser les dirigeants et les cadres, octroyer aux bnficiaires
dsigns une rmunration diffre un cot fiscal et social plus favorable et les aider se constituer
une pargne tout en favorisant le financement de la socit, aligner les intrts des dirigeants sur les
intrts des actionnaires
1.3.3. Autres moyens pour un salari de devenir actionnaire de son entreprise ?
Outre laugmentation de capital rserve aux salaris, ceux-ci peuvent devenir actionnaires par les
moyens suivants :
- lattribution dactions gratuites, existantes ou mettre : sur dcision de lassemble gnrale
extrordinaire , une entreprise peut procder une attribution dactions gratuites ses salaris, dans la
limite de 10 % du capital social. Ces actions gratuites peuvent tre apportes au Plan dEpargne
Entreprises (PEE) la double condition que leur valeur nexcde pas 7,5 % du plafond annuel de la
Scurit sociale et que lattribution concerne lensemble des salaris ;
- lattribution doptions de souscription ou dachat dactions : les salaris ou mandataires sociaux
dune socit peuvent se voir attribuer des options dachat (de souscription) dactions dans le cadre
dun plan de stock-options. Ils peuvent ainsi souscrire ou acheter une certaine quantit dactions
pendant une priode donne et un prix prdtermin ;
- la reprise de lentreprise par ses salaris : tous les salaris peuvent potentiellement participer une
opration de reprise de leur entreprise. Le nombre de repreneurs doit simplement atteindre 15 salaris
et au moins 30 % de leffectif si la socit regroupe moins de 50 salaris.

17
 Dossier 2 Valorisation et pilotage de la socit CADIFA
I. Valorisation des actifs et incidences sur les tats financiers
2.1.1. Hypothses et les concepts affrents aux thories conomiques sous-jacentes la juste
valeur
Le concept de juste valeur repose sur la thorie de lefficience des marchs financiers. L'hypothse
d'efficience du march a t dveloppe par Eugne Fama entre les annes 50 et 60. Cette hypothse
part du principe que lorsqu'un march est suffisamment dvelopp et que les informations sur ce
dernier sont connues par tous les acteurs, ces derniers tant rationnels, ragissent presque
instantanment et de faon correcte.
Sur un march efficient, les actifs ne sont jamais sous-valus ou survalus. Le prix d'un actif est
toujours gal sa valeur thorique. L'hypothse d'efficience implique sur la gestion financire quil
faut se plier au prix du march, ce qui explique la liaison entre march efficients et juste valeur, la
juste valeur fournissant aux investisseurs qui oeuvrent dans le cadre dun march efficient
linformation ncessaire.
2.1.2. Impacts des variations de valeur sur les tats financiers
Il y a lieu de mesurer ces impacts selon les hypothses suivantes :
A) le sige social (Paquebot 1) en considrant quaucune rvaluation na eu lieu,
Le sige social est considr comme une immobilisation corporelle au sens lIAS 16 : il a donc
comptabilis au cot amorti. Des dprciations pourront tre constates lorsque le cot amorti sera
suprieur la valeur dutilit (en application dIAS 36). Cependant si la valeur de march est
suprieure la valeur dutilit, on retiendra celle-ci (sous rserve que cette valeur de march soit
reprsentative de la juste valeur de limmeuble : IAS 36 18).
On peut analyser les impacts grce au tableau suivant
Dates Evaluation Evaluation Incidence sur le Incidence sur le
cot amorti valeur utilit rsultat rsultat
(ou de march) (amortissement) (dprciation)
1er janvier 2008 10 000 000
31 dcembre 2008 9 000 000 10 000 000 - 1 000 000
31 dcembre 2009 8 000 000 7 000 000 - 1 000 000 - 1 000 000
31 dcembre 2010 7 000 000 10 000 000 - 1 000 000 + 1 000 000
31 dcembre 2011 6 000 000 6 000 000 - 1 000 000
31 dcembre 2012 5 000 000 3 000 000 - 1 000 000 - 2 000 000
B) le sige social (Paquebot 1) en considrant quil est rvalu lorsque les prix du march sont
dterminables
Si on dsire utiliser le modle de la rvaluation dIAS 16, il faut dterminer la juste valeur au
moment de la date de rvaluation. Le problme est de savoir si la juste valeur est un prix de march
ou une valeur dutilit.
IFRS 13 Evaluation la juste valeur 27 prcise que Lvaluation de la juste valeur dun actif
non financier tient compte de la capacit dun intervenant du march de gnrer des avantages
conomiques en faisant une utilisation optimale de lactif ou en le vendant un autre intervenant du
march qui en ferait une utilisation optimale . On peut donc considrer que la valeur dutilit dfinie
par IAS 36 comme la valeur actualise des flux de trsorerie futurs attendus dun actif ou dune unit
gnratrice de trsorerie est plus reprsentatrice de la juste valeur quune simple valeur de march,
du fait de lutilisation du sige social, qui ne peut tre vendu sans consquence sur lactivit de
lentreprise.
On peut alors analyser les impacts grce au tableau suivant :

18
 Dates Evaluation Incidence sur le rsultat
valeur dutilit (ou de march) (variation de valeur)
1er janvier 2008 10 000 000
31 dcembre 2008 10 000 000 0
31 dcembre 2009 10 000 000 0
31 dcembre 2010 8 000 000 - 2 000 000
31 dcembre 2011 6 000 000 - 2 000 000
31 dcembre 2012 3 000 000 - 3 000 000
C) limmeuble lou dans le cadre de lactivit de foncire (Paquebot 2), en retenant lvaluation la
juste valeur
Dans ce cas, la juste valeur sera la juste valeur au prix du march, les immeubles pouvant faire lobjet
dune cession une autre entit. Il est dailleurs prcis dans IAS 40 ( 45) que la meilleure utilisation
de la juste valeur est fournie par les prix actuels sur un march actif et similaire dans la mme
localisation, le mme tat et faisant lobjet de contrats de location et autres contrats similaires .
On peut analyser les impacts grce au tableau suivant :
Dates Evaluation Incidence sur le rsultat
valeur de march (variations de valeur )
1er janvier 2008 10 000 000
31 dcembre 2008 12 000 000 + 2 000 000
31 dcembre 2009 9 000 000 - 3 000 000
31 dcembre 2010 15 000 000 + 6 000 000
31 dcembre 2011 8 000 000 - 7 000 000
31 dcembre 2012 3 000 000 - 5 000 000
D) limmeuble lou dans le cadre de lactivit de foncire (Paquebot 2), en retenant lvaluation au
cot.
Dans ce cas, comme dans le cas A), il faut tenir compte de lamortissement et de lventuelle
dprciation
On peut analyser les impacts grce au tableau suivant
Dates Evaluation Evaluation Incidence sur le Incidence sur le
cot amorti valeur de march rsultat rsultat
(amortissement) (dprciation)
1er janvier 2008 10 000 000
31 dcembre 2008 9 000 000 12 000 000 - 1 000 000
31 dcembre 2009 8 000 000 9 000 000 - 1 000 000
31 dcembre 2010 7 000 000 15 000 000 - 1 000 000
31 dcembre 2011 6 000 000 8 000 000 - 1 000 000
31 dcembre 2012 5 000 000 3 000 000 - 1 000 000 - 2 000 000
2.1.3. Analyse comparative entre les modles dvaluation IAS 16 et IAS 40
On pourra effectuer lanalyse suivante :
Mthode du cot IAS 16
Principes applicables
Aprs sa comptabilisation en tant qu'actif, une immobilisation corporelle doit tre comptabilise son
cot diminu du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur.
Problmes poss par lvaluation
Est pos le problme de lvaluation du cot : celui-ci comprend des lments intangibles comme le
prix dacquisition, mais aussi certaines charges complmentaires.

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Se pose aussi le problme de lamortissement qui est une rpartition forfaitaire sur la dure
dutilisation.
Se pose enfin le problme des dprciations lesquelles sont dtermines soit partir de la juste valeur
(valeur de march pas toujours observables) soit partir de la valeur dutilit : celle-ci est calcule
partir de projections de flux de trsorerie actualiss, cest--dire en tenant compte de paramtres qui ne
sont gnralement pas certains.
Impact sur les tats financiers
La mthode du cot respecte le principe de prudence. Il est tenu compte dun amortissement calcul
sur la valeur dacquisition et dune dprciation ventuelle.
Risques encourus
Risque que lvaluation ne donne pas une image fidle, compte tenu de la forte prise en compte du
principe de prudence.
Mthode de la rvaluation IAS 16
Principes applicables
Aprs sa comptabilisation en tant qu'actif, une immobilisation corporelle dont la juste valeur peut tre
value de manire fiable doit tre comptabilise son montant rvalu, savoir sa juste valeur la
date de la rvaluation, diminue du cumul des amortissements ultrieurs et du cumul de pertes de
valeur ultrieures.
Lorsque la valeur comptable dun actif est augmente la suite dune rvaluation, laugmentation
doit tre comptabilise en autres lments du rsultat global et cumule avec les capitaux propres sous
la rubrique carts de rvaluation (IAS 16 39).
Problmes poss par lvaluation
La juste valeur des terrains et constructions est habituellement dtermine sur la base d'une valuation
dire d'expert gnralement effectue par des valuateurs professionnels qualifis. Dautre part, IAS
16 ( 31) prcise que : dautre part, les rvaluations doivent tre effectues avec une rgularit
suffisante pour que la valeur comptable ne diffre pas de faon significative de celle qui aurait t
dtermine en utilisant la juste valeur la date de clture . Si la rvaluation nest pas effectue la
fin de lexercice, il y a lieu de la corriger en tenant compte des amortissements ultrieurs et du cumul
de pertes de valeur ultrieures.
Dautre part, si on utilise pour valuer limmeuble la valeur dutilit, il faut considrer cet immeuble
comme une unit gnratrice de trsorerie et sil est facile de dterminer les dpenses engendres par
cet immeuble, il est difficile den estimer les ressources.
Impact sur les tats financiers
Lapplication de cette mthode, peut avoir des impacts significatifs sur les tats financiers (volatilit
des capitaux propres), les variations de valeur nayant pas un caractre de rgularit.
Risques encourus
Risque de fournir des informations sur la valeur immdiate dun sige social, dont on sait quil ne peut
tre cd immdiatement sans consquences graves pour lentreprise.
Mthode de la juste valeur IAS 40
Principes applicables
Aprs la comptabilisation initiale, une entit qui choisit le modle de la juste valeur doit valuer tous
ses immeubles de placement leur juste valeur IAS 40 33.
Un profit ou une perte rsultant dune variation de la juste valeur dun immeuble de placement doit
tre comptabilis en rsultat net dans la priode au cours de laquelle il se produit (IAS 40 35.

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Problmes poss par lvaluation
Lorsquelle value la juste valeur dun immeuble de placement, lentit doit sassurer que cette valeur
reflte, entre autres choses, le revenu locatif des contrats de location en cours et dautres hypothses
que les intervenants du march utiliseraient pour fixer le prix de limmeuble dans les conditions
actuelles du march.
Il ne sagit donc pas simplement de tenir compte dun prix de vente dimmeuble qui serait fix dire
dexperts (comme pour une immobilisation corporelle, comptabilise selon IAS 16) mais aussi du
revenu locatif.
Impact sur les tats financiers
On retrouve les mme impacts que pour IAS 16 en mthode de rvaluation, avec cependant une
affectation de variations de valeur dans le rsultat net plutt que dans les autres lments du rsultat
global (capitaux propres).
Risques encourus
Linformation fournie par la juste valeur est une information court terme, avec une volatilit dans
lapprciation du rsultat. Se pose le problme de savoir si long terme les analyses sont similaires.
Se pose aussi le problme de lincapacit dvaluer la juste valeur certains immeubles de placement
(qui devront tre valus au cot : IAS 40 53.
Mthode du cot IAS 40
Principes applicables
Une entit qui choisit le modle du cot doit valuer lensemble de ses immeubles de placement selon
les dispositions dIAS 16 relatives ce modle.
Problmes poss par lvaluation
On retrouve les problmes poss par lvaluation au cot dIAS 16 (voir ci-dessus)
Impact sur les tats financiers
On retrouve limpact sur les tats financiers poss par lvaluation au cot dIAS 16 (voir ci-dessus).
Risques encourus
Dans le cas des immeubles de placement, lvaluation au cot est un pis aller car elle ne fournit pas un
rsultat global sur la performance de ces immeubles (revenus de location mais aussi variation de
valeur la vente de ces immeubles).
Toutefois, IAS 40 ( 79 al. e) oblige les entits qui utilisent la mthode du cot pour valuer leurs
immeubles de placement de fournir dans les notes annexes une valuation de la juste valeur et si
lentit ne peut dterminer de faon fiable la juste valeur de limmeuble de placement, elle doit fournir
une description de limmeuble, une explication des raisons pour lesquelles la juste valeur ne peut tre
dtermine de faon fiable et si possible, lintervalle destimation lintrieur duquel il est hautement
probable que la juste valeur se situe.
2.1.4. Enregistrements comptables relatives lacquisition de Paquebot 3 et critures
dinventaire
Le cot dacquisition de cet immeuble comprend (conformment art. 321-10 du PCG)
- son prix dachat 1 650 000
- les honoraires darchitectes 150 000
- les grosses rparations ncessaires pour mettre lactif en place 350 000
2 150 000

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On passera lcriture dacquisition suivante :
1.7.2013

213 Constructions 2 150 000

512 Banque 2 150 000
Acquisition Paquebot 3

Lamortissement se calculera sur le montant amortissable, cest--dire (art. 322-1 du PCG al 3) la

valeur brute sous dduction de la valeur rsiduelle . Le montant amortissable de Paquebot 3 est donc
de 2 150 000 - 500 000 = 1 650 000 .
On passera linventaire lcriture suivante :
31.12.2013

68112 Dotations aux amortissements des immobilisations corporelles 165 000

2813 Amortissements des constructions 165 000
1 650 000 1/5 6/12

II Analyse du reporting financier et socital de la socit CADIFA

2.2.1. Tableau de bord permettant danalyser les informations relatives aux revenus locatifs
et aux loyers annualiss.
Ce tableau de bord pourra prendre la forme suivante :
Bureaux France Parcs tertiaires Centres commerciaux
Budget annuel 126 000 98 000 28 700
Situation fin mai N budget
Situation fin mai rel IFRS
Situation fin mai facial index
Situation fin mai loyers vacants
Juin budget
Juin rel facial index
Juin rel IFRS
Juin loyers vacants
Situation fin juin N budget 66 000 48 000 14 000
Situation fin juin facial index
Situation fin juin rel IFRS 64 500 52 000 14 200
Situation fin juin loyers vacants
Il est noter que conformment IAS 17 et SIC 15, les produits des loyers sont comptabiliss de
manire linaire sur les dure fermes des baux.
2.2.2. Dtermination des indicateurs, montaires et non montaires, dun tableau de bord
labor pour le suivi de la valeur dun immeuble dhabitation
Le tableau de bord doit permettre deffectuer le suivi dune valeur dun immeuble dhabitation. Si lon
considre que ma valeur doit se fonder sur lactualisation des flux de trsorerie retirs e lactivit, il y
a lieu deffectuer un suivi des lments suivants :
au niveau des ressources revenus locatifs (voir aussi question 2.2.1)
au niveau des dpenses :
- charges dexploitation ;
- entretien, rparations, rnovation ;
- charges financires
- amortissements

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Certains postes sont difficilement modifiables court terme : charges dexploitation, amortissements,
voire charge financires. Dautres par contre,comme les charges dentretien, rparations, rnovation
devront faire lobjet dun suivi particulier.
2.2.3. Dfinition des objectifs en matire de proccupation environnementale
Larticle L. 225-102 et L. 225-102-1 du Code de commerce oblige les socits fournir dans leur
rapport de gestion un certain nombre dinformations sociales. Larticle L. 225-102-2 du Code, de
commerce, quant lui oblige les socits fournir un certain nombre dinformations
environnementale. Larticle R. 225-105-1 du Code de commerce prsente la liste des informations
sociales et environnementales, et des informations relatives aux engagements socitaux en matire de
dveloppement durable devant figurer dans le rapport.
En matire environnementale, les objectifs suivants peuvent tre mis en valeur dans le rapport
demand portant notamment sur la matrise des impacts sur les territoires et la qualit de la vie.
En matire de matrise dimpact sur les territoires, on peut distinguer deux objectifs :
- une meilleure utilisation des sols : logements collectifs de trois cinq niveaux, logements individuels
groups, immeubles de bureaux sans participer ltalement urbain ;
- une prise en compte des risques environnementaux et de la pollution : veille sur les nappes
phratiques, diagnostic plomb et amiante, bassins de rtention, etc.
En matire de qualit de vie et damlioration du bien tre des populations riveraines et locales, on
peut distinguer les objectifs suivants :
- lutte contre la pollution par le bruit (en exploitation, lors des phases de chantier de construction) : les
mesures de ces nuisances sonores sont encadres par des rglementations et des rfrentiels de
certification HQE (haute qualit de lenvironnement) mis en place ;
- bon usage des btiments par remise aux utilisateurs de guides au moment de la livraison ;
- progrs de la sant et de la scurit des utilisateurs (contrle de la qualit de lair et de lau de ces
immeubles).
Un suivi des indicateurs de performance environnementale devra tre effectu.
Il est possible de rpartir ce suivi selon les 7 rubriques suivantes (daprs programme ICADE) :
Energie
Exemples de dactions et dobjectifs
- Equiper btiments de compteurs d'nergie et d'eau par type d'usages et par espaces
- Identifier les consommations d'nergie et d'eau des btiments tertiaires avec part des nergies
renouvelables
- Achever le renouvellement des ordinateurs par d'autres moins consommateurs d'nergie (-30%)
Carbone
Exemples de dactions et dobjectifs
- Mettre en place une mthodologie visant planifier dans le temps la rduction des missions de GES
- Dans le cadre du bilan carbone, rduire les missions lies l'exploitation des btiments tertiaires
- Abaisser le seuil des missions de CO des vhicules de fonction et de service

Certifications
Exemples de dactions et dobjectifs
- Suivre l'volution des nouvelles labellisations
- Rechercher les certifications HQE exploitation sur des principaux actifs neufs et rhabilits de la
foncire

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 Patrimoine
Exemple de daction et dobjectif
- Evaluer le plan de travaux dactifs tertiaires
Ecoquartiers
Exemples de dactions et dobjectifs
- Planifier l'volution positive de la biodiversit
- Poursuivre les projets vieillissement/handicap
- Obtenir la certification ISO 14001
Mobilit
Exemples de dactions et dobjectifs
- Mettre en place un service d'auto-partage dans le rsidentiel
- Poursuivre les actions relatives au plan de dplacement entreprise
- Etablir les distances aux transports en commun des implantations du patrimoine
Qualit de lair
Exemples de dactions et dobjectifs
- Identifier des indicateurs pertinents de qualit de l'air et tudier lopportunit dune mise en place des
outils de mesure correspondants
- Tester les indicateurs de qualit de l'air sur au moins une opration tertiaire et une opration
logement
- Dfinir les critres de mesure de la Qualit de l'Air Intrieur (QAI) pour sensibiliser les mandants
- Vrifier le fonctionnement araulique pour toutes les oprations logements
2.2.4. Analyse critique et structure des questions par la communication extra-financire
Dans le rapport de lAMF du 5 novembre 2013 sur linformation publie par les socits cotes en
matire de responsabilit sociale, socitale et environnementale, il est fait tat dun certain nombre de
critiques, la plus importante tant quaucune socit ne prsente dans son document de rfrence
linformation sous la forme dun rapport intgr qui exposerait, de manire concise et cohrente, la
stratgie, la gouvernance, la performance actuelle et future de lentreprise.
Elle y prsente 12 recommandations et 3 pistes de rflexion pour lavenir.
Les recommandations portent sur les points suivants :
1. Recommandation de base sur la mise en oeuvre du principe appliquer ou expliquer
2. Le support de linformation :
3. Les modalits de prsentation de linformation
4. Lutilisation dun rfrentiel
5. La prsentation dindicateurs
6. Les objectifs mis en avant par les socits en matire de RSE
7. Les risques sociaux et environnementaux
8. Lexistence dun lien entre les risques extra-financiers et les lments provisionns
9. La notation extra-financire
10. Le rapport de lorganisme tiers indpendant
11. La prsentation de linformation au sein des comits ou du conseil
12. La RSE dans la rmunration des dirigeants
Les pistes de rflexion lattention de diverses parties prenantes portent sur les points suivants :
1. Une meilleure prise en compte de la RSE dans les codes de gouvernance dentreprise
2. Une meilleure comparaison de donnes au sein dun secteur dactivit
3. Une meilleure rgulation des agences de notation extra-financire

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