JURISPRUDENCIAS PROMESA DE COMPRA VENTA

1. Desalojo por Ocupacin Precaria. CAS. N 1927-2004 LIMA (Pub. 1/12/2005, Pg. 15050) D:Im
CONTRATO DE PROMESA DE VENTA ES PROPIAMENTE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA.- Quinto: Las instancias de mrito
han establecido que el denominado contrato de promesa de venta es propiamente un contrato de compraventa;
siendo la aplicacin del artculo 1529 del Cdigo sustantivo pertinente al caso de autos; por lo que, sostener lo
contrario es desconocer que la Corte de Casacin no constituye una instancia ms en la que se puede provocar un
nuevo examen crtico de los medios probatorios que dan base a la sentencia recurrida, quedando excluido de su
labor todo lo referente a la valoracin del caudal probatorio y el aspecto fctico del proceso. Por ltimo, las
ejecutorias citadas por el recurrente, en nada enervan lo resuelto por las instancias respectivas; pues no han sido
emitidas segn lo regulado por el artculo 400 del Cdigo adjetivo; por lo que, no son atendibles las alegaciones en
este extremo del recurso.
2. Tercera de Propiedad. CAS. N 3063-03 HUNUCO (Pub. 28/2/2006, Pg. 15400) D:F
EL DERECHO REAL PREVALECE SOBRE EL DERECHO PERSONAL.- Dcimo Segundo.- Que, en el presente caso el
tercerista opone su derecho de propiedad proveniente de un contrato privado de Compraventa -mal denominado
"Promesa de Venta"- con firmas legalizadas ante Notario Pblico el 25/9/1993, no inscrito en los Registros Pblicos,
al derecho de crdito de los codemandados acreedores Ebilio Salazar Falcn y Aurelia Bayln Pirca, cuyo cobro
cada uno pretende asegurar en forma individual a travs de sendos embargos en forma de inscripcin sobre el
mismo inmueble, registrados el 19/5/1995 y el 21/10/1996, respectivamente, esto es, con posterioridad a la citada
compra venta; en tal sentido, consistiendo el derecho de los referidos demandados en uno de carcter personal, a
diferencia de la actora que es de naturaleza real, el derecho registral desaparece para dejar paso a la aplicacin del
derecho comn, el que informa que los bienes que deben ser materia de embargo son los de propiedad del deudor y
siendo parte del inmueble sub jdice de propiedad del tercerista, por adquisicin producida antes de verificarse el
embargo, sobre tal no pueden pesar dichas medidas.
3. Reivindicacin y otros. CAS. N 2490-06 APURIMAC (Pub.03/09/2007, Pg.20311) Ddo:I
EL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA EN EL FONDO ES UNO DE COMPRA VENTA.- Primero.- Antecedentes, (); siendo
que el ttulo que oponen los demandados Luisa Crdova Quispe y Felipe Santiago Benavente Ninahuanca es un
contrato de promesa de venta, obrante a fojas treintitrs, que en el fondo es uno de compra venta conforme lo ha
sealado la sentencia de vista (), el mismo que no fuera inscrito en los Registros Pblicos, por lo que prevalece el
derecho del demandante sobre el del demandado, de conformidad con los presupuestos sealados en los artculos
2012, 2013, 2014, 2016 y 2022 del Cdigo Civil; (). Quinto.- (). Es oportuno precisar al impugnante que en los
procesos destinados a determinar el mejor derecho de propiedad nos encontramos ante dos o ms propietarios que
acreditan derechos sobre un mismo bien, por lo que es tarea del rgano jurisdiccional establecer cul de todos los
propietarios detenta un derecho preferente y oponible al de los dems, lo que importa en el fondo desconocer el
derecho de propiedad de estos ltimos, aunque haya sido vlidamente adquirido, en aras de dar solucin al conflicto
de intereses que se presenta. Sexto.- Que, en este contexto, no se puede afirmar que la determinacin del mejor
derecho de propiedad a favor del demandante haya vulnerado el derecho de propiedad del demandado, pues la
misma se sustent vlidamente en la aplicacin de las normas regstrales que otorgan prioridad a quien logre
inscribir primero su derecho de propiedad en los registros pblicos, y habiendo efectuado tal inscripcin el
demandante, y no el demandado, la propiedad debe dirimirse a favor del primero de los nombrados.

OTROS
Compromiso de contratar: Objeto
El compromiso de contratar un contrato definitivo de compraventa crea la obligacin de celebrar este
contrato, el cual, a su vez, crea la obligacin de transferir la propiedad de un bien y la obligacin de
pagar su precio en dinero. En consecuencia, el pago de una parte del precio importa la ejecucin del
contrato definitivo, por cuanto en el contrato de promesa de venta se han determinado los elementos
esenciales del contrato definitivo.
CAS. No. 768-02 LIMA (El Peruano. 03/02/2003)
Contratos preparatorios: Actos que implican la ejecucin del contrato definitivo.
Un contrato denominado de promesa de venta en que el que se hayan establecido los elementos
propios de una compraventa sobre medida, y se haya estipulado que el pago del monto total del precio
estar condicionado a su determinacin exacta en base al clculo que resulte de la medicin del predio
objeto de la futura venta y la aplicacin de la unidad de referencia pactada, ser en realidad un contrato
de compraventa con clusula suspensiva, desde que dicha medicin se realice, dado que este acto
implicara la ejecucin del contrato definitivo.
Cas. N 1900-00

Contrato de opcin vencido: No es inscribible

No resulta registrable un contrato de promesa de venta celebrado durante la vigencia del Cdigo Civil
1936, por cuanto a la fecha ha transcurrido en exceso el plazo de dos aos que tena el coestipulante
para manifestar su voluntad de comprar o vender. En todo caso, podr acceder al registro el contrato de
compraventa definitiva.
RESOLUCIN N 393-2004-SUNARP-TR-L
1
Contrato denominado por las partes como promesa de venta
Reiterada jurisprudencia del Tribunal Registral, as como las basadas en la jurisprudencia de la Corte
Suprema, indican cuando en un contrato denominado por las partes como promesa de venta, se ha
pactado la obligacin del vendedor de transferir la propiedad y la del comprador de pagar su precio en
dinero, encontrndose en el contrato todos los elementos esenciales del contrato de compraventa, debe
ste calificarse como tal, aun cuando se le hubiere dado otra denominacin, mxime si parte del precio
ya se haba pagado como cuota inicial, aunado al hecho que la escritura contiene inserto el recibo de
pago del impuesto de enajenaciones
RESOLUCIN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N 434-2000-ORLC-TR
Pago de intereses: daos y perjuicios
Cuando se manda devolver una suma de dinero con sus respectivos intereses, stos ltimos
compensan los daos y perjuicios que se hubieran acarreado.
Expediente S/N
Tacha de promesa de venta: Por no tener los elementos esenciales del contrato de
compraventa
Cuando en un contrato denominado promesa de venta no se han cumplido los elementos esenciales del
contrato de compraventa, no puede calificarse como tal. Procede la tacha del ttulo, materia de
rogatoria, cuando no contiene acto inscribible.
RESOLUCIN N 270-98-ORLC/TR
Promesa de venta: Concepto
El contrato de promesa de venta constituye una forma de contrato preparatorio y tiene por objeto que
las partes se obliguen a celebrar en el futuro un contrato definitivo, pudiendo stas compelerse
judicialmente la celebracin del contrato definitivo en caso de negativa injustificada de una de las
partes. El Colegiado Superior ha incurrido en vicio procesal al haber considerado que se ha demandado
el otorgamiento de la escritura pblica de un contrato de promesa de venta cuando la pretensin
demandada versa sobre otorgamiento de contrato definitivo de dicha promesa de venta; por lo que
corresponde amparar el recurso de casacin.
CAS. N 2517-2002-LIMA
Compraventa y Promesa de Venta
Si ha mediado acuerdo entre las partes sobre cosa y precio ser un contrato de compraventa y no una
promesa de venta.
Expediente N 1295-92-Cusco
Promesa de venta con elementos necesarios de la compraventa: Contrato definitivo
Un contrato denominado de promesa de venta, en el que exista acuerdo sobre la cosa y sobre el precio,
y en el que se hayan establecido obligaciones propias del vendedor y del comprador, como es la
obligacin del pago del precio en la forma estipulada, y habindose inclusive entregado la posesin del
inmueble; ser en realidad un contrato de compraventa definitivo y no uno preparatorio, al mrgen del
ttulo que las partes le hayan dado, en concordancia con los artculos 1529, 1549 y 949 del Cdigo
civil.
Cas. 646-97.

Contrato de promesa de venta: Anulabilidad

Si bien es cierto el actor en el petitorio de su demanda, acciona para que se declare la nulidad del
contrato de promesa de venta y reivindicacin, tambin lo es, que la fundamentacin de los hechos en
que se ampara el petitorio aparece que la presente accin es una de anulabilidad del acto jurdico por
simulacin.
La simulacin es la disconformidad entre lo realmente querido y lo declarado No se debe a error, sino
que es concertada, deliberada e intencional; adems existe la comn intencin de engaar a terceros.
Si el actor no ha acreditado la simulacin alegada, debe desestimarse la pretensin.
Exp. N 00-23866-166
Promesa de venta
Si en el contrato existe acuerdo tanto sobre el inmueble materia de enajenacin, as como el precio del
mismo, dicho contrato es uno de compraventa y no de promesa de venta.
Expediente 1323-96
Contrato preparatorio y definitivo (A) (*)
(*) Esta Jurisprudencia fue publicada en el Tomo N 5 de Dilogo con la Jurisprudencia
La ley peruana reconoce dos modalidades de contratos preparatorios: el compromiso de contratar y el
contrato de opcin. Por el primero de ellos las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato
definitivo. En el caso de autos se denomina a la relacin contractual como un contrato de promesa de
venta, cuando en realidad se trata de un contrato de compraventa definitivo, en el cual el pago se ha
estipulado en partes, y esa circunstancia no lo convierte en promesa.
Expediente 16-96

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Contrato preparatorio: promesa de compraventa (A)
El contrato preparatorio "Promesa de compraventa" est sujeto a plazo resolutorio, toda vez que en este
tipo de contratacin el plazo es para el mantenimiento de la promesa y no para la exigencia de su
cumplimiento. Vencido el trmino pactado sin que se haya celebrado el contrato de compraventa las
partes quedan liberadas de sus promesas. Por lo mismo, aquel que prometi la enajenacin del bien no
puede argumentar que slo al vencimiento del plazo estipulado podr exigrsele la venta prometida,
como s sucedera si dicho plazo fuera suspensivo.
Casacin 24-T-97

Otorgamiento de Escritura
Si la demandada celebra contrato de promesa de venta con reserva de dominio a favor de quien
posteriormente fallece, les asiste a los demandantes, como sus herederos universales, solicitar la
escritura pblica del bien.
A travs del pacto con reserva de propiedad, el comprador adquiere automticamente el derecho a la
propiedad del bien con el pago total del importe del precio convenido o una parte determinada de l.
Exp: 211-99

Contratos preparatorios: Caractersticas

De acuerdo a la norma del artculo 1415 del Cdigo civil, un contrato preparatorio debe contener por lo
menos los elementos esenciales del contrato definitivo. Tratndose de un contrato de promesa de venta,
este deber contener los elementos esenciales del contrato de compraventa, a saber, la determinacin
de la cosa y del precio. De lo expresado se colige que el contrato preparatorio quedar ejecutado en el
momento en que se celebre el contrato definitivo de compraventa. Por lo cual, a partir de que alguna de
las obligaciones propias del contrato de compraventa empiece a ejecutarse, ya no estaremos ante un
contrato preparatorio sino ante uno definitivo de compraventa.
Cas. N 1751-97-Junn

Contrato preparatorio: Requisitos para su exigibilidad

La comunicacin escrita por la cual una persona manifiesta a otra su voluntad de celebrar con esta un
contrato determinado no constituye una promesa de contratar, y por lo tanto un contrato preparatorio en
base al cual se pueda exigir la celebracin del contrato definitivo, si es que no se ha establecido en el
contenido de la misma los elementos esenciales del contrato definitivo.
Cas. N 1097-95-Lima
Enrriquecimiento indebido: Improcedencia
Si los recurrentes consideran que el valor del terreno objeto de venta no era el que le corresponda al
momento de la compraventa, no procede demandar el enriquecimiento indebido de los compradores,
pues los demandantes podan haber ejercido su derecho como vendedores de solicitar el aumento del
precio conforme lo seala el artculo 1579 del Cdigo Civil.
Cas. N 3710-2001 Lima (El Peruano 31/07/2002)