Profi. —. CoNTENIDO Introd. CAPITULOT: LATIBRRA RURAL, 1 2 Eldeearell dela tera ural {La prioe rr. 21 Dinos generates 22 Clasieacn dels prea 23 Defnicones de C50 Civ. 24 Limitacones guberamentales 25 Linitacones particule. 28 La propiedad ve en Manic, 21 Clasfeacén de los predios ras, CAPITULON: VALUACION, 8 Eval. ‘8.1 Evolucion dl concept de valor... 3.2 La teria del valory su inluencia fenla_vahueion depres ras, 33 Denison, 3.4 Principos bios de var Eiprcio. 67 % n. dere 51 Costode repose 52 Costodevepmduccién 6 Lavalasiie te mennne 61 Detnin, S 62 Bl pocesode valuaeldn = 63. Funcén dd ava. 64 Propssto del avai, 7. Actividades vauatvian Factores que influyen en el ion 81 Factores endian 82 Factores geogrifint no 89 Factores fone 84 Foclores edalgens nen 841 Unidadesde siden nen OD 842 Chas textral dl sna 0 843 Fase fiom del suelo, 0 844 Fasesquimices dlaudla. 90 CAPITULO I: EL SUELO nnn 98 8. Va0 60 80 nner 96 8.1 Intepoiecién de mucsiras de tena 95 92 Fositerpetacin, ar 23 Landsat salts sriiciaes, 98 10. Clasitcacién dela tierra agricola. 99 10.1 Clasificacion del Departamento” de ‘Asuntos Manicipales de Ontario, Canad. 99 1011 Grupasdesueos. 300 10.12 Subdgropaso tips de suelo. 100 101.3 Caractriton sca. ce 101 1014 Pedroosided. mmo 108 2015 Drentieniocnsewnnn 103 1016 Profindidad del sod nw 104 10.7 Suscepibitided ainundaciones,.. 104 102 Tabla de elasifeasiin de! sudo, 10d CAPITULOIV: METODOS DE VALUACION, 1, Meta de mera es 11.1 Recopilacdny ani de dato. 112 Bpectativas del mercado, 118 _Bvidencias primarias y seeundarias, M14 Tips de sel agate 3141 jose por suma global 11.42 Ajuste monetare por componente, 31.463 Aluste po inee8on a 32, Método de ingrednenen ron 121 Base de rents compart. 321.1 Ingres bruto del propietaio (Ere 12.12 Gastes tpios del propitario (arrendader.. = 12.1.8 Ingreso neto del propetario (arena? en 123. Inconvenientes dal método de Ingress. 18. Método de toc nnne 181 Aptoadiones a 192 Ladepresocén - 1521 Detvior io. 18.22" Obsolescenciaforcens 19.28 Obsoescencia crnémica 14. Avalos de referencia. $41 Ehpreti tipo a 142. "mejor" predio da entidad, CAPITULO V: PREDIOS AGRICOLAS. 15. Valuacion de preioe agricola 151. Genealidedes... 152 Aspocosvaluaaros, ° 109 m, MI 112 ua ng 126 128 129 129 129 130 1a 134 15 136 137 145, ur 17 as183 Rotacén da culves, 9 184 Métado de mercado... oat 55 Método deingrtooe neon 182 651 Elingroo. se 155.11 Analisis de a venta pagada de"eontada’... 189 155.12 Anlisis del ingroso PATO 184 155.8 Andlsis de ingresos del ropitaro en opera AP nan e186 VS2 Gasto6 nn ast 156.2. Costo de produccién 0. 168 165.22 Pérdidas en las cosechas, 168 15.2.3 Administracién y segures 158 16.524 Impuestos y derechos. 169 15.525. Cargos po las mejoas... 168 165.26 Mantanimientonen. 161 155.2.7 Poaos parainigacién,.. 161 55.3 Tasa de capitalizain ven 162 1854 El multiplicador derenta brow... 164 CAPITULO VI: RANCHOS.se 1st 16 Valuacion de ranches ganaderts. 169 161. Generale anna 368 162 Método demereaddcne-wrvnwees 170 1621 Unidades de medic, amo 1622 jempla nnn oe, TD 163. Mild de ingress wl 178 16.1 Capacidad de alimentacién, Ejemplo 173 168.2 Rebatio tien. Herpes 17 163.3 Factores que inflayen ene ingress Bt emves YT 1634 Ingres tpn. Ejemplo. 175, 1626. Gao 8 nnn 178 10 1636 Bjomplode gastos tips oe 178 1637 Valuacin, Epo. 380 17, Vatuasiga deranchos cher... “aan YUL Generalihedes nnn BL 172 Modo de meread, = 182 73 Mtn de ingress oe TTL Ingreso bro, a YIBA1. Produccién por vaca. 183 73.1.1 Rendimiento por vaca 188 173.11. Indice de parisin.. 183 YOB119 Lactandieernnsennne 184 I7A.12 Preiodelalache.. 185, 173.18 Venta de animales del Pn LBB YIS14 Ott wT a6 W732 Catt oo 86 1733, Tasa decapitaizadin. 187 YR Método d 081. nen nn 188 18,, Valuacién de ranchos dodicados fl_ganad de eogerdn 188 181. Métodos de valuacin apices. 188 182. Méandodoingreo.. aes) 19, Vsluactn de ranchoa de nad lanar a9 19.1 Métodos de valuscin apicablen, 180 192 Método deine rors cen 190 19.2.1 Pactores que afectan el ingrace broto190 a Gata CAPITULO VI: PREDIOS FORESTALES ssc. 198 20, Valusein de prea festa. 198 20.1 Detincones BS eno 197 202 Factores que influyen nd valor. 198 2021 Asbolescomercilizables mre, 199 202.2 Arboles enevecinientdonn 202 2028 Lather nnn 208208) Informacion necesaria para el Valo. 204 205.1 Muestreo de rboles merit ni 204 2051.1 Bleraedel bong 204 203.12 Muestreo estadietin. 208 20313 Volumen. nnn, 208 2082 Arboles en ereinienta. se 206 2083 Estadio de os erecimentoe.-vrvos 206 2034 Mapa de tips. 206 2088 Dotossobrela tierce 207 203.51. ClasifxeiGn dl suelo. 207 203.52 Caraclristcas Gens... 207 207 ae 208 2041 Método deere 0n 208 204.2 Método de valores relacionaios. 209, 2048 Métododeingress ven 210 2043.1 Arboles exnercaliables 210, 20482 Arboles en erecimient.... 210 204.4 Método de cost, ae a t 2045 Obrase instalaciones especies. 214 2048 Corriacin... enn B14 ' 204.7 Bjemplor Valuaciin de un predio forest con dboles en erectmiento 215 204.21 Dats bse 215, 2047.2 Método de mercado, 216 204.73 Métd de ingreso. 217 204.74 Método decrsa, 217 20475 Corrdlacn, oat CAPITULO VIII: HUERTAS Y HORTALIZAS....... 219 21. Valuai de huerta..-. — 221 21 Deion ener BAD 212. Factores que inflyen engl valores 228, BIZL Chia anim BR a 224 2123. Agua diignin). 286 2124 Locallancion de las pantan. 225 2125 Distancia aloe mereadon.n 228 2126 Plantaciones concentradas YS. Plantacones 8 ew 227 2127 Condiciones del pedo, 227 2128 Distancia enteesrtleay fas... 298 2129. Patrons, 228 0 aes 2.2.11 Podade formaciony anillado.. 230, 212.12 Poda defructifeacin 2st BA2IB Pratt nnn 281 PUBL Pinna enn 292 21215 Madunciin. 22 LANG Rowen ence B99 BL2IT Calidad nn nag 212.18 Plagasy enfermedades... 283 3 Pett nner 884 2131 Periododefrmaciin. 234 2182 Periodoproductivonwcncwen 284 214 Metodos de valuacénn. 235 215 Método de mercado... 236 161° Valordolatiera. ne 258 21.52 Valor de los érboes en formacion.. 238 215.8. Valor de ls érbles en producsidn, 289 216 Método de ingress. ne 289 216. Rentabiidady productvidad.. 299 21.62 Huertasen rmaciin... 240 2162.1 Potendalided, a 241 21.6.2. Valor de drboles productos vs, deboles en formaciin. 242 2163, Hyertas en produ. 243 2Y6.8.1. Vide rooninica. nn 244 21632 Productividad ns 245 216321 Densidad nen 248 a216822 FO cece BAB 24, Valuacén de terrenas en explotacin.... 278 21.6323. Estimecin de 241 ‘Terrenos que forman arte Iara nnon 248 {de una mina en esplotacén 200 216.324 Retimacién dela 241.1 Método demereado... 280 productivided..... 249, 2421 Método deingren.. no 281 21633 Proton art 242, Terrenos que contienen 21634 Ingrese brs. 253 vracimientos sn expla one B81 21635 Gaston 8 25, Valuacién de predios destinados 21636 Ingresoneta. 257 vias do comunicasin... = 282 21.637 Valor de drbles en 251. Sin valor domereada. 283 RO 257 252 Con valor de mercado... 289 21.688 Factor de productvidad.. 258 25.3. Terrenos euyo destino eambia de BLT Método de e510 ernsinenernennttnrn 268 vias de comuniccin a otro 0. 285 2171 Valor de oe drboies en frmacion... 258 26, Valuacin de terrenos de esase uilidad, do 2172 Valordeles drbtes en produscén,. 261 erenos infructuosos y de terenas en Brinn, 285, 218 Correia 261 26.1. Terenas de escasaUtlidad enn 286 BLO Calivos especiales yn. 262 282 Terenas infu ncnn 288 2, Valuscién dehoraizaan ven 268 265 Posiitidades de aprovechamieno.. 286 22. Definer 263 254 ‘Terrenos que pueden velverse inirucloonos 237 222 Factores queinflayen en l valor. 265. 26.5 Posibles sprovechamientos | 223 Métedosd6 VaR. 267 de fos predies nat0608 en ene 988 224 Métode de mereadonn cnn. 268 286 Un caso pettiness 285 225 Método de Ingress 269 287 ‘Terenas en brea. a) 225.1 Ingresabmuio. sw 270 26.1 Andlisis residual de era 230 ~r 270 2672 Retimacisn del vate 291 are 27, Valuscién de pres expecinles. 21 21.1 Protos deutlidd pbtion 201 CAPITULO IX: PREDIOS CON CARACTERISTICAS BIZ Areas vere nennnonmnn nnn 292 ESPECILES..... 273 273 Predios pare save. nnn 292 23, Valuacion de, predics dedieadoe al ultvo de CAPITULO X: MEORAS... eS 295 Blan AMEN nn 2B 281 Generidades.. oa76, 28, Valuain de mejor een 297 282 Métodos de valuacn. I ans 281 Tigaiinen nn 297 238 Método dct. nvan os 298 282 Centheninge nnn, 289 234 Feviedtura,~ wert i ne’) “4 152B Coder enn 300 285 Graneros, toes pajares,henile, estab. 00 286 Residencies aM CN86 on en-nnnenee, AOL 287 Mejorasdohertilag. nen 301 288 Mejoras en ranchos de engorda 302 28.9 Mejoas en ranchos lcheros. 302 28.10 Valuacién de mejoras independientementa date. 809, 281 Depressi... ee 908 28.12 La mejra como unidad en eperacién..... 804 CAPITULO XI: RESULTADOS DE TA VALUACION ene 807 2B RETA eee a 809 TABLAS oon ne BB FIGURAS ee nen SH BIBLIOGRAFIA ¥ LECTURAS RECOMENDADAS 815 INDICE ALFABETICO yn me 338 PREPACIO 1a broceupacin por el suelo, su fried sus recursos y Sus caractristicas una inquietod que el hombre he tants Sempre. Primero como chzador y recalector go interessbe ro Fue en el Netti cuando se estabecieron lo prineipios (elas cencins do In terFa. Desde entoncea, 960 genermemnes og bombs nos han proporeionado lo ae sabemos hoy acer det suelo y ou fertiidad. Durant ls dtimas noventa pencrsceny oris de las disciplinas, ha ‘que superan.al eonjunto de todos’ los ‘conocimtentas anteriores, Peesentar esas ténieas y los progresos reciéntes en el ‘marco de os concepts avertidos,e el objetivo de ext trae, Bl erecimiento demografco en los paises en vias de ‘aracterisan este ultimo euarto de siglo, requieren tanto de {éeneas de valuacin procisas y confabls, como del mayor y cada vex més efectivo aprovechamiento de nuestro. mis reciado recurso:De esta neresidad surgié La valvacién de predios ‘rbanos™ que se publics en 1983, Igual que en aquel trabajo, Le valuacién de. predios ‘rurales trate los temas "La Propiedad Ratt” y "El Valor” entre ‘tvs: pero ahora, eon un enfague complementario; en este ‘ontexto se resumen ls eonceptos expueston en el primer bro, ‘on abjeto de trazar un mareo de referencia lo sufcientemente silido para servir de apoyo a lo que agut e2 expose, Al mismo tiempo, se complementan estos conceptcs al ampliar sus species tries y préetcos, Bs a3i como el segundo libro redondea la informacién comtenida en el primero y ninguno ve disminuide su utiided ‘aun cuando se consulte por separado. En embos se incluye na famplia tate de-referencias bibliogtaticar que se repite slo ‘cuando, por su cardeter general, se ha ctado la mista cbra en La valuacién de predios urbonos; las demés obras, a soleecionaron como lecturas recimendadas, porgue amplian el tema tratado en cuento.a téenicas valuatorias eapodializadas ‘que se splican a la préctica y que resefian los evances mis ‘etientes enol eampo cientfic, Confio ssi que este libro sea una gua tanto para los ‘specialistas en Ia valuacién que desean actuelizar sus xnocimientas, como para aquéllos que se interes en ampliar 1 informacion general, particularmente en eso que lamamos "el suelo ‘Méico,D.F, agosto de 1989 Ing. Horst Karl Dobner Eber! INTRODUCCION 4La antiguisima preccupacion del hombre por conocer el suiolo que plsa se debe a dos conceptos profundamene straigados en su mente. El primero esque debajo de "toto" hay era y el segundo, quel tera es ‘eterna i uelorértlen la superficie terrstre que mantiene ala ‘wuinanidad, se orogin6 por la desintegracin de las rocos gue formaban el planeta por efectos de Ia erosion del so, a lluviay viento, que les transformaron primero en cristsles arenosoe cn € paso del temp, en suelo ert, 3 hombre no conoce ningune entidad fsiea superior al ‘que 6 ol orgen de la vida sobre la iora, La energia emitide or, nuestra estrella contra Ia nieve, la lava, las estacon imatoligiens y ls vente, 1a tie, a cambio, antrola ls Tagares donde lorecen y Drosperan el hombre y sus atractivos aliados: comida, Fibra, slberguey comodidad, tos dos factore, junto, daterminan le configuracién ddolaesfera terrestre, con una superficie de mis de 300 millones de kilémetros cuadrados de los cuales 135 millones se fneuentran sobre l nivel del mar y el est lo forman los lagos'y los océanos., Y es en esta cuaria parte del mundo donde ¢] hombre’ se ha desarrollado, pues existe une marcada correlactén entre la historia del desarrollo de la terra y el Mejoramienta dl estilo de vida de ta humantdad.Bn efecto, on los ultimos tempos Ta moderna teenologia agricola ha aportade numerosos métodos nunvoe de trabajar Ia tierra. Esto influye en el rendimiento econémico, pues Ta ‘apacidad abastocedora de los petses industrilizados se ha incrementado siete vees en la seguda mitad de este siglo (véase tablas 1). ‘Tubla 1: Productvidad abastecedora “de un campesina** en los”: paicesindustrializados en ls tltimos 39 aos ‘Sipersonas —enpromedio + La pro deicade Ta arieitira ala poblacion eu te netesarie slimenter yal grado de autaabastecimionto, +7 Un campesino logra alimentar a un némero de personas, ate aumento ¢8 ms notable si se toma en consderacién ue la tierra rural esté constantemente sujeta a riesgos que normalmente no afeetan a a propiedad urbana, Los cultivos agricolas pueden verse afectados por cireunstancias adversas, como son sequfas, tormentes, heladas y gvanizadas; plagas y enfermedades provocadas por insectos Garinos; agotamiento del suelo e inundasiones eapaces de 20 Los ranchos ganaderos pueden sutrir de periodos ‘extremos de sequia, desastres que inutiizan el forraje y Bropician estasez de alimentos, por lo que el ganado padece de ‘nanicién, ademas de Ia pérdida que significa la muerte de i riasy specialmente de lo recién nacidos en épacas de oy de Unvids intensas o a eausa de procedimientos de manejo mal ‘ontrolados yor fos ganaderes, ‘Tabla: Produetivided abastecedora® de un campesino™* en diversos paises en 1988 Productividad abatecedora de un cam pesino 112 personae olanda Dinamarea 100 personss Belgica, Laxemburgo 88 personas Gran Bretana 85 perscnas Estados Unidas 79 persons ‘Alemania Federal 62 personas Franca 44 personas Comunidad Europes 42—_peraanas, anda 30 personae aia AL permonas URS 14 personas Grecia 10, personas * La productividad se caleula en base ala mano de obra Aedicsda a le agricultura, 2 la poblacién que es necesario slimentar yal grado de autaabastecimienta, **-Un campesino logra alimentar a un mimero de personas. nEI hombre resliza mejoras en Ie tierra y pone en juego {oda su capacidad ereativa y su trabajo, pao la naturaleea se ‘reserva el derecho de borrar toda innovacicn humana con temblores y terremotos, erupeiones volednieas, huracanen, ‘nundacionesy sequias, Sin embargo, es el mismo hombre quien ha agregado un Brablema mds que- después de as amenszas bélieasamaga el confort de su propia existoncia: Ia exploscn demoprica ex lon Daises en vias de desarralo™ ‘Mientras que en la mayoria de los paises industrializagos ‘o se registra. ningun erecimiento poblacional - excepciones fon Alemania Federal, que tiene un erecimiento negative, los Extados Unidos, que-reportard un ereeimiento hasta el afc 2050 que Negara a 810 millones de habitantes (L986 y 240 rllones) - para los paises que todavia no han consluido eu tyansformacio a paises industrislizados, ef aumente ‘emogretico segura siendo un problema impottante para las préximas tres generacions, Et notable ineremento dela poblacin mundial se debe on ran parte al domino que los hombres han adguirdo sobre ne recursos naturales y a que; muchos patses en desarrollo logearon reducir Tas cifras de mortalided mediante. la implementacién rapids de programas y teenclogias, 19 que beasiona gue la brecha entre éstas yas ciras de natalidedsigua fensanchéndose y eause un aumento poblacional eto tue Adurara aun algin tempo, Hace 600 000 afios, el primer homo sapiens de que se ‘ene noticia (Hombre de Solo) contaba eon una expectativa de ida de dieciocho afo, en cambio In del hombre actual es de 61 ‘fos (promodio mundial, México), hasta de 77 alos para las ‘majeres y de 71 para los hombres de paises industiaisados como Holanda, Norwega y Suocia. En ls tltimos seis mil sigos Ta longevidad humana ha aumentado continuamente a pesar de las guerray 9 calemidades que han mareado la historia (vénse table 3) a El promedio do vida se ha cuadruplicado,y esto, unido al crecimiento geométrico de la poblacién mundial, hace: gee ‘mientras toé habitantes de la Tierra eran de cinco a die {rillonesevando so inicié la agrcultura hace nueve mil ania, poy seams 5,000 millones y en el ao 2,000 el mundo estar habitado por 6,180 millones de personas, Tabla’: Bspectativas de vida 16 ‘Aras de vida Primer Homo Sapiens Gombre de Sole) 285000 A.C. Hombre de Neandertat 3 180000-A.C. Hombre Messiieo a 6000 AC Edad del Cobre 35 Gombre Agrieuter) 3000 AC. Edad del Bronce 40 4 Grecia y Roma 37 1100 Meioero 8 1.800 stadoe Unidos 6 1985 Hombre, promedio mundial 6) 1998 “Hombre industrial (promedio) 74 ‘La densidad de poblacion sera enorme, de hecho ya toes, pues en una superficie de 135'100,000 km2 que es la parte habitable del planeta se han congregedo paulatinammente los Fes humanos en whe progresién continua, como se ve en la Siguiente tabla 23‘Tabla 4: Densidad de poblacin’® Ano Poblacion Densidad Suerfcie (millones) abitantewim2) ~— habitable 8000 Ac. 185'100,000 km ° 1000 1500 1750 1900 ists Los alimentos para consumo humano en su mayoria provienen del campo, asf es que la carga que signfice prover de comida, ropa y albergue a las nuevas mullitdes descansa principalmente ena tierra. rural, ‘Ademés de a amenaza que constituyen tanto el sumento de Is capacidad bélica de los paites en general y de los industrializados en particular en cuanto al. ineremento poblacional, otros factores de desafo son la invasién dela tierra (ert con eas habitacionaes eindustriales ya contaminaciin ue conllevan: 1a irrigacién con pozos profundos y la sobreexplotacicn de Tos recursos hidrdalieos que disminuyen el nivel fresco; el exeoso 0 mal empleo de fumigantes y fertlizabtesy el abandono de las terras laborales por migracién {de ia poblacién hacia los centros urbanos, ‘La enorine migracién demogréfiea del campo a las ciudades es un hecho que se conoce de antafio, pues ya a principios de nuestra era, Roma se convirtié en la primera siudad del mundo con mas de un millin de habitantes. a ‘A pesar del consiguiente crecimiento de les zonas urbanizadas, conseewencia de esta situacén, ls predis rurales abarcan una superfcio mayor gue la que oeupa cualquier otra tipo de inmoebles¢incluso la ttaldad de eo, En el afo 2000, la manche urbana del Valle de México, bo ejemplo, albergaré a 30 millones de habitantes y ae converting en lacludad mas grande del mundo, En nuestro pais, con una superficie total de 1958,201 km (1'968,128 km2 de superficie continental y 5,073 km, de superficie insutar), 1a mayor parte, 1'929,040 km2, son susceptibles de explotacion. Actualmente se encuentra la Siguiente distribucén dea terra rural ‘lerrasarables 234,500 km2 Praderas y pastos 744,990 km2 ‘Zonas forests 479.700 km2 559,100 ena Bn otras palabras, el 75% del tervtorio nacional esté consttuide por terenos rarales, “Ene formas de Cenencla varfan segin Ia siguiente Attetncién: Eildosycomunidadss 92000,000 Has Pequefa propiedad. 26'000,000 Has ‘Teryenos nacionales _ 10'500,000 Has Coles 500,000 Has * Independientemente del régimen al que su posesin ett sujeta, estas tierras se dedican en su mayor parte a la produccion agropecuaris, y Ta eapacidad elimentaria que se deriva de ellas es a todas luces ericial para el bienestar de Ia poblacién, * Fuente: Insitito Nacional de Estadistica, Geografia ¢ Informética: México en el Mundo , México 1984, p.37. asFoe e ® En México mis de le mitad de los predios agvicolas cultiven alimentos, y en el resto xe cosechan fbras y otros - productos, Bn efeto, el valor de la producién agreaia de ciclo Cultivo : Primavera-verano de 1973 por ejemplo, se eompuso. de Ta "984 Siguiente manera ‘Tabla; Prineipales eutivos en México Superficie Prodosion (miles dea) (niles de vneladas) don Gre es ra 138 eginomas See 729 Hortalizas y verduras 6% Aman : 419 ‘Ngati 19% cog sea trees fase Catia 635, Bemillade a 395 Aunque estas ciftas varfan de un affo a otro, en términos Soya ae 736 generals eonsorvan eva proprcién. Aven 1080 cesar aoe 5'506,000 heetareas de riogo y 15'628,000 hectéreas de temporal, que totalizan 21°138,000 Has" el 72.7% del deca ‘agricola nivel nacional Bn la tabla se puode aprecar el resultado obtenido de Jos nuevo cutivs principales, ; De las consideraciones anteriores se desprende la ‘importancia que rviste Ia valuaein de los proios rarales, Fuente: SARE, Direceién General de Agricultura y Direocion General de Reoncma Agriola; Miguel de la Madnid Hurtado, Segundo informe de gobiemo, Mérieo, 1984 () Fuente: SARH, 1979 (*) Puente: SARH, Direccién General de Agricultura y Direction General de Economia Agricola; Miguel de la Madrié Hurtado, Segundo informe de gobierno, México, 1984 26 bCAPTOLO I: LA TIERRAae 1. BL DESARROLLO DE LA TIERRA RURAL Con el advenimiento de la agricultura en et perfodo beolitico, que revolucioné el eoneepte del mundo que tenis el hombre primitvo, se modifies notablemente su moda de vide La tierra adquiris ante sus oos tun nuevo valor, pues ya ne era simplemente wn coto de eaza en al que los eazalores se votan ‘tzados al menor descuido, sino una fuente de sustenta que él podia dominar y hacer que le proporconara los ceresles,futos ‘otros comestibles de los cuales se nutri, ‘Asi, alrededor del afio 8000 AC el hombre se hizo sedentary surgieron las primeras poblaciones,precursoras de Tas cludades, en Mesopotamia, hoy Iraq, Durante los siguientes tres mil anos ls hombres hieieron frandes progresos en la agricultura y el pastoreo, ya que inveriablemente se establecfan en las terras regadas por los grandes vos. En las orilas del Butrates, on lo que ahora es Abd Hurmyra Traq, se domosticaron cradles, legumbres ¥ cerdoe, En el norte de africa, especialmente en Bgipta, lorecieron poblaciones en to que hoy son Merimdl, Fayiim y Dele asa, onde se utilizaban Ia hoz, el arado y el molino;y la culture Magreb en las costas meriodionales del Mediterréneo se fxtendi6 por los territories de los actuales Estados de Marruocos, Arglia, Nines y tibia En China se domesticaron perm, bividos y ovejas en Pon-p, una cultura que data de hace siete mil aosMil aos después los primitivos habitantes de Mexico caltivaban ceresle, fio, chile y zapte entre otros sembradioe, ‘mientras que en Résen, Alemania, la terra proporcionaba ine, Jndas, eobada y trigo gracias a In rotacion de terras agotadas Este sistema significh un gran paso on el progreso de la humanidad y fue més o menos contemporéneo de otro ‘importante avance en Mesepotamia, donde los sumerios de Ur 1 de Erid, junto con los semitas de Caldea, demostraron los ‘mas notables conocimientas al disefiar terraplenes contra las indundaciones ytorrazas de diferentes niveles para el eultivo de coreales regados mediante canalesydistribucin del agus, Quinientos aflos més tarde el cultivo del maiz en ‘América se habia extendido yIgsculturas del Pers limpiaban la tierra mediante la quema de'hierbajos y eonstrufan también terrazas con irrigaeién en diversos Iygares somo el Valle del Emperador en Pisae, a treinta kilemetros de Cuzco, la antigua pital de Ya Incas, Finalmente las pequefias aldeas se convirtieron en ciudades hacia el afo 3000 AC y le arquitectura avanzs sspectacularmente. En Mesopotamia y Rgipto existian diques, embalses, canales y acueductos para el rio de Tos campos sgrools, En el resto del mundo antiguo la elvilisacién tampoco permaneefa esttaicn, yen ls tilenios sucesivos surgieron ean fran empuje las euleuras de Herapa en la India; en Chiles, Peru en Ukrania, donde se domestics el caballo hacia el ato 2800 AC; en Creta, Palestina y Babilonia, En China se cltivaban el aror ol guseno de soda. Bn Fgipto se purifieba el agua mediante fltrado y nec. Bl ultimo milenio antes de nuestra era mareé un enorme incremento en la produccién de alimentos gracias al empleo de las herramientas metdlicas, lo que permitié una mayor concentration de poblacién, inicfalmente en las ciudades de Asia Menor, hoy Turgu‘a, En Buropa se ampleaba ya la rueda de rayos y el herraje de ios eaballos; se levantaban las ciudades etruscas y romanas 2 Someones mensions Oe Bl uso mis alto yingjor ot pues el aad qua'ganera sl F< vei devon ration Taetrogeie mea de un Predio én up temps dada, Debewiran Bi - cel esodenenta eatin, so legal; probable, na. especulativo; complementarioy no. ~+, el costo de reproduceién (de las majoras), sompetiivo: y generar el maximo de. ganancas part toda le 4: Hlmogencidad: a alr de merind nea sy sve rake lion los lugares donde existen condiciones econdnicas 7 sj Siabessimlares coe {Ds consistege a valuacin Se basa on un solo uso para Ja propiedad o partes bien delimindas, 9 considera 94. Principiog basicosdelvalor 1 el salor presen de [ gereios futuronaingrenin. occ ene ‘genes podecin sat’ vlacionades y __ eulibrais con isda cotributon, de beeen ves © oluctvided exenieteg pen “Cambios valor de mercado eri onde ntamente | ara inom que sn eton la vaummon, porque cl vr oo Seielova. fersas externay al predo,Gcondncas, selon subeenamenales, el) ya fuerza inernas como bevel Wop ‘etualy potent dl pro un moran, “4 Comperencian: donde bay pinancias sostanciles no ‘seusivas teen ua san competence ‘ate prvcpn reso ae a propiedad pjoa 8 aaa 18simultaneamente la terra y las mejoras que se encuetren en fla F contribucin: este principio se relaciona con el de equilib, de beneficios variables y al de productividad excedente y planten que el vilor de un agente de produccion depende Ge 1a Jedida en que contribuye al valor total, Bate principio es la base para determina: = Bl método de mereado Bl juste de ventas comparables {Ea posiblidad de reparar el eterioro fio y Ie obsslescencia fangonal de Tas mejoras en el predio. La justfieacion para fnanclar mejoras nuevas, en Ta propiedad, 8 Beneficios variables: la inerementos suceivos de un agente fe produceidn se suman a ls montas je de otros agentes, or To fgoe una ver que estos inerementos leanzan un cierto nivel, los feingretos eomienasn a disminuir 2 Erogresin y regreston:progresin es el fentmeno por el que fl menor valor de un objeto se asocia con objetos similares pero ‘nejores Por ejemplo, un terreno que vale diez millones de pesos, ‘oleado por predios de eineventa millones. El primero s¢ ‘Denefela por su asociaciin con toe segundos. La regresion es el aso. contraro; el terrena de mayor valor s€ ve perjudicado al tater rodeado de otros de menor valor. Este principio se ‘elasiona con el de homogeneidad. ‘Jo. Sustitucidn: el valor de mercado tiende a asentarse cuando aT panto de referencia e el precio de una propiedad sustituta| ‘guilmente deseable y azequible al mismo tiempo, Este principio {Trve de base alos tree enfoques valuatorios(ingreso, mercado y ost). “Al aplcar ol principio de sustituién, ee presupone que nadie pagard mas por una propiedad que: El precio por el cual propiedades sustitutas aceptables fueron vvendidas 0 pucden ser compradas (métodos de mercado) - Ei precio que es ceptable en el mereado para el ingreso neto proyestado que la propiedad produciré probablemente {mito de ingreso). 16 i precio por el. cual una mejora aproximadamente igual, 0 entice, pueda ser reprodusida(método de costo), 11, Oferta y demanda: os Jn interacsion de las fuerzas de ta ‘forta y la demanda; a mayor poblacién en Ia zona, mayor fara mayors interned capital para pte menor 12, Productividad excedente: os el ingroso que se sbiiene por la tierra, e8 deci, el benefcfo neta después de deducidos los enstos delos agentes de produclén (trabajo, adminiatracién, capital en te orden). Bate peinciplo se relaciona con los de equilibrio, ‘ttrbueldn y benefcis variables, 4. BL PRECIO Hasta agit se ha hablado, del valor, Sin embargo, 1a valuacién se realiza empleando, entre otros elementos importantes, os precios que se pagan por los ienesrafes. Deal {que as! como hemos preciando ol concopto de valor, es necesario {stimitar ahora a defineion de precio. 151 Coligo Civil en su Artculo 2248, Titulo Segundo, Dela ‘omipra-venta, eefiala que "habré compra-venta evando wno de loceontratantes ae obliga a transfer Ia propiedad de na cosa 0 fie un derecho, y el otro a u ver se obliga 8 pagar por ellos un ‘precio cierto en dinero" BI Articalo 2249 aspecifiea que "por regla general, 1a venta es perfects y obligatoria para las partes cuando han “onvenido sobre la cosa yeu proci, aunque la primera no hays sido entragada, nl el segundo satisfecho” "Por otra porte, los eontratantes pueden convenir en que el preciogen ol que core en dia, o lugar determinado o el que fe fn tercerd" (Artculo 2251) pero el sefialamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los eontratantes”(Artiulo 22a. ‘Seguin el Instituto Americano de Valuadores de Bienes Rees, ef presi es Ia cantidad fjada a una cosa vendible, en funcion de Ta unidad monetaria para un merendo dado y un tiempo determinado, La estructura de precio de un bien tcompronde cinco aspectos6 «+ Eleoeto de producsién tavttidad Ta publicdad Ia istribueién y Ta eomerializacién’2* En la teorfa econdmica, precio ex el dispositive bésio ‘mediante e unl ocarre a aignaein de recosos en el mercado Competitive De eas defniciones podemos conduir que a eantiad de nero pagada, didn sofeeidaeaande so contempa la venta det objets, es el purco. En otras palabras, ao trata de Ie fonteaprestaion en dinero que ex experadao dada seambio de ‘moreanciao servicio. "El precio gue se otza por un bien puede ser usin o ‘njostiea; no cstante el valor un preci Jusheado El valor y el precio no sempre coinciden, y_ para comprender esto en el caso de es radios morale, ex Reeser Sistnguir entre precio de mereado, que es aqua al gues venden Ios pediony valor de merenda,entendido exmo 8 monto ave Pogurta un comprador bien iformado, El avaldo permite Eccrear ambos, valor y pro, ene mercado "is lava una predzeién del prio al que se vénderén tos praioe? Vaamos: Se determina l reco mas probable, que to necesariamente ee un precio justicado: te define también el {sv probable, quo na siempre es el uso masala mejor: ademas Se detimita el ingreso bajo administracén, que cast sempre es tiningres pion no opie. "Ffor otra party cpreseribe ol precio poral que deberfan venderce los prosiog? Para contstar a est interogante es ‘ecteario cnsiderar quién lo determina yen base @ qué, sl es Bajo el supuesto do un mercado idealizado 0 a paruir Ze un tndlisis econdmico prescriptive al gue el mereado fo obedece; Ste pres puede aor aceptale gun ol propose dela compra, {Scr 8 ce para prlnverson, presecon aloratives diversas, ‘nets, faclonamientos nuevos, ents, ee 'Bo mas util conocer sl precio mas probable al que se wendoré un prego’, basndo en una ivestgacian empieea de ‘Ventas comperables, oes una Investigacion eetadtties, porgue anoita Gio aicionales sabre la predisn y enfiabidad del ‘vale "El método de ngreso, que toma en cuenta principalmente | productividad, determinada el precio al que un terreno ddeberta vender. "El métode de mercado en cambio, se precio al que se venderd. Bate enfoque es sufleente cuanto se dispone fe Informacion Fidedigna”, 5.cosTo Lp definlelin de costo que ha tomado el Instituto Americano de Valuadores de Blenes Rafas es la aigulente "Cost es Ta soma aritmética de todos los gastos en que se incuree para la produccién de-un bien. La tierra no puede ser preducida, por lo que tiane valor, mas nunca custo, Los costae Smputables a la tierra son las erogaciones para realizar mejoras ‘8a los gastos necasaris para modifcar, en un sentido w of Su estado natural. Dentro de un proceso productive, e costo bsiene considerando todos tos elementos directs © indirectos fave snelden en le prodaceién de wn bien determinado, lo que {oma on euénta las mejoras ala terra y alos otros aspects de la produccign que son el trabajo, el eaplel, Ia tecnologia ¥ Ia Aeministraciin, Loe eostos de. produceién no ineluyen las ‘utlidades nila promecdn, distibucien y comercalizacién de un ‘en ‘Bl costo 6s pues, In totaidad de ls erogaciones on que se incurre, s decir, las requeridas para la producciéno readin de tun bien. En el caso de Tos terrenos, se concretan on le ‘alizacin, construccin de una edificcién © una mejor. “Ahora bien, en nuestra disriplina se habla de eostos roposicién y costo de reproduccién®, Veamos qué implica cade 5.1 Costa de repoccién fo de sustitucidn) Bs el costo de la construccién a praios actuses de una ‘mejora con una utilided equivalent ala dela mejora que se est ‘alorando Creponiend’), pero shora construido con materiales rmodernos y de acuerde on los métodos, normas y diseno aactuales. En el costo de reposiciin no se considera ninguna epreciacién por absolesceneia funcional o eeonstica, Hi pore Aeteroro fsien que haya suid con el paso del emo, 5.2 Costo de reproduccién EBs el cost de la consiruceién a precios corrientes de un Aupliado o réplica exacta de una mejora, eaand se usa fos rmismos materiale, normas, disefo calidad de mano de cbra, En el costo de reproduce se ineorporan tas ls deSciencas obsolescencia de edification on coesion, De las consideraciones anteriores se desprende: que el precio y el valor son conceptosapliablos tanto al tarreng como a Jas mejoras Ls meloras, por su pare, tienen un costo, un precio y un valor, pero el terrane 0 al inmiueble en sy totaltdnd no tienen costs, sino nieamente precio y valor 6. LA VALUACION Haste aqui se han considerado los elementos. mis ‘mportantes dela valuacidn, que son el valor, el costa ye precio, pero jeomo entondemos el seta 0 proceoa de estimar a valor focr‘ia valuacion? 6.1 Dafinicion Segin ¢l Instituto Amoricano de Valuadores de Bien Rafces, ia valuacién de un bien raiz “es el reflejo de una, sstimacién practicada por un profesional en la, mate espacitado para estudiar y analizar eada caso particular con bate on un procedimiento eapeializade que le impone investiger ‘oda una gama de datos que capta, orden ay valor, ara ue, wna vez ponderados con criterio, lo Hieven & fonclusiones légicas y fundamentales que emitiré en forma de ‘vali. Avalio es pues, el dictamen produce con motive de una ‘La valuacién es bésicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propésito y descanse en 80 ° + i i sbserviciones y ef la teorfa econémica, la eual produce un sstimado de Valor de eambio por dinero efectivo, de una propiedad expeciica para una fecha y luger determinedoa, ¢ Para un uso especiice, Cada valuacign ex un traba de lnvestigacicn, es una aplicacion y combinacicn de sssnoma de |a serra, andlisis de mercado y analisie de investigacion, Le ‘aluacion no erea valor sino que observa merumente todos los ‘sspectos que influencian los bienesraice, us uaosy tas erase paliicas, econsmicas, sociales y fisicas que por su interaction {nfluyen’en el valor: No recomienda scciém pore prateere bates sobre las cuales las decisiones de accion pueden fomarae’ ‘De acuerdo con esta definiién’, podemos dstinguit entre |e waluacién propiamente dicha y el proceso de valuacién. Ast, y ‘expresada de manera sinttica, In valuasion ee una eatimoca dl valor de una cosa, en nuestro easo, de un predio rural Le pinign resultante de valor, derivada dela valuacin, puode sor ‘formal, éransmitida verbalmente; o puede see formal pretentada por escrito. Normalmente, la valuaeién se presonea 48 un informe escrito que ofrece al usuario wn dictamen del wslor de une propiedad deserite adecuadamonte, realzade a luna fecha espesifieay apoyado por la presentaciény al ics Ge los datos relevantes que hayan influido en el juiclo del valwador?™, 62 Bt proceso de valuacion Es cl andlisissistematico de les factores que infayen en valor de una propiedad rate Este procero es la realization de am programa oréenado con el que se define el problema, se plane el trabajo necesario para resolver ese problema, y se sbtienen lox Gator involucrados para clasificarios, anslizarios @ ‘nterpretarios en una estimacién de valor Ahora bien, el avalio cumple una funcién, yes por eso que siompre se hace con un propésito, sea para Una hipoteca, we seguro, la compra o venta que se tienen em perspective, ‘xpropiaciono valuacin para el cob de impuestos 0 derechoe, *Se ha citado in extenso porque establece algunos lementos que se toman en cuenta alo largo de eae libro gue se aplican al texto en su oportunidad" @ 0.3 Funcién del avalio Be Ia razén por Ia quo se reslira el aval, por ejemplo para determinar la comperisacion Justa en el caso de las ‘xpropiaciones de terreno 0 como base para un prestime Ihipotecaro, entre otras rezanes. 64 Propésito det avaldo Atiende al tipo de voor que te busca, como valor de seguro, dela hipotee, el valor eatatral fiscal o sega dl use redo: o bien para conocer el valor de mercado, gue el mee freeuente. El intntao fin que se persigue al gue se dvge Io seein u operacin valuatori para encontrar ip de lor ‘uese bases propéaoy objeto dl also Asi comparar dos o ms avalos, e considera que las ropedades han sido valoadas com cl nie propane, barn momo wo. ‘a valucin de a trra rural o istic es pues ina serie de pasos sstemaicos para identicar,clasifcary evaluat see aactertstieas can el finde Megara tn filo rosonade enon ‘aloe para determinar los impoestos que el proplearo dete al fac, para fjar Ta prima de un seguro o el monta Se {nleancon pr expan ono yu sida pers ies para efectos de capializaign, conNteacin, seridumbren derecho de vie revaluacin, aduinclén parca, selec lugares con diveraos objetivon, para-saber el grado. de obrolescenca ydeprctcienoconotreudl es uso més sts Inejor del predioijeta 8 avalto™ 7. ACTIVIDADES VALUATORIAS Como en todas las diceiplinas, en Ia valuacién de bienes ‘aiees Ia teoriay los métodos son jazgados segun su precision Predictive, ademas de considerar si han side satisfechas las hecesidades de informacién que dieron origen ala pealizacign 1, En toda valuacién es indispensable llevar a cabo las smiontossetvidades™= Definicién det problema Implica varios pasos dentifear la propiedad a valuar por su descripeisn to ‘sudomieli, Eapecificar jos derechos involuerados. (propiedad 0 epropiedad en au caso), renta, drechos neronsutices sobre luna zona, derechos sobre el subsuelo, derechos de tin, de servidumbre, ot, ‘Hacer conatar el propésito y la funcién del avaio con objeto Ae doterminar el tipo de datos neceserios, destacar cl iron ‘étodo plicable al caso, las earacteristicas de los factros ue influyen y Ia clase’ de reportes que se espera de la Fijar Ia fecha de valor: pasado, enel caso de que se trate de vsluar por ejemplo para segures, recor, oft; present, be trata de compra-ventas, hiptecas, ete; futuro al legac fe pratendo es hacer proyecciones 0 proyectos, o bien fslablecer rents, entre otra posibilidades, +, Definie el valor Ge mercade, de seguro o enfocado a un uso expectio) Estudio preliminar de valuacién Se determina el monto dl trabajo involucrado, el earcter le problemétiea del avaldo, ast ext el métod de valwacion ‘més coniable. Esta etapa comporta varias secones Bl andlisis de los registros oficiales (escritures, impuestas, exe) Consutt particulares Visitas a las ofcinas gubernamentales correspondientes a fa de obtener informacién sobre el suelo de la propiedad {mapas del uso actual y potencal del suelo), + Blaboraciin de un programa de datos 5s bisicamente un quidn de trabajo con el propésto de ‘ecopilar ordenadamente toda la informacion neceserie ly con las futoridades y con cludadanos ~Obtenciin de datosLos datos se clasifican, a medida que se reeaban, en kenerales y especificos. Los datos generales ton slemiee ‘jenas al prado, pero que afeetan eu valor, por empl Uso tipico del terreno en la zona, regtstros de ventas comparables, reas, ete Caracteristcas y tendencias de la poblacién en el érea Sreundante, poder adquistiv y nivel de precios, entre cttos tonsiderandos, Derechos, propietario, tipo de propiedad, concesiones, ‘estricciones, hipotecas,impuestos, servidumsbren, derechos deviaete, andi Geo dats Este paso os necetario para ponderar los métadoe de svalio apteables al caso, de acuerdo con el tipo dela ooeeied "aig dela isponibidady fuente detonate “Blea de los metas eplcaiee Los metodo de vauacén ms uruales so el método de read, dingrom y deena ‘tsi de merc sina también de avo ie, de comparacign o andilsis de venten, “Adensae de ioe aracteristicn de ente método que st mencinaron erat evil anterior, es neceerio tomer en cuenta! oontot Lio del avai, pr ejemplo, s se relia pars um beeen, fn cio caso se pret Sbtaner al prea de haters obable ajo condiciones embargo winare Canal método de mercado puede haserse un avaluo predicts ora conocer valor de mereado mada la omarion As ventas recenen de prefs sitar “Méed'de ingress Se basa ena tora de que alr de na propiedad Gnclayendo al terenoy as morse funcién’ de su productividad o eapacitad de moder {ngreos de acuerdo un programa de uso din, come Yimos en el eaptao precedente, Igual queen a mnearnas ‘mewado,enal de ingresoson importante sete aes deavalo, Sao trata de un prestano, el bjetvo se wah orgue el valor se cnsitiye en garantn oars aeceray ot “ | i | | | ago de los intereses y de ta deuda; y el tipo de avalio Dermite predecir Ia obtencion dl ingreso més probable aoe Produciré el predio. Este método hace posiute. tot ‘ronosticar el uso mas tipico (que no nececarigmente es a) ‘uso més alto y mejor); asimismo posibilita la predic de ie ‘administraciéntipica que no foreosamente eal Spinna, Por otra parte, un avaluo predictiv no ae justtica ‘eando se busca la tasa de rédites apropiada, dedcide de sfetiva dl impuesioy lade reeuperacndelainnere Método de cot. Conn s explies en el captila ete te Imétodo supore que el costa de reproduction ee te Wiehe superior del valor, que las consiruccionse ater plies contrarse en el prado se deteroran y se vuven atest lo que acarrea una disminucién en la demanda,y ase pees {usetarae el dasiso econcmico funcional por stinae ge 1a misma propiedad, Este méfodo rests importance potecas, meforasyfinaneiamiento de proyesees Corelacitn de las indicaciones de valor» calor final. a esesario establecer Ja correlacion que waiste ttc I Indiasones da valor obtonidas mediate la aplcacoe de Aiferentes métodos.. Esta correlasin se ogra al ponder cada valor indica, detetandoy analizenin stusconee y fSreunstancas espacifias que sfeztan al preiio en cet, aca aleaner el yar final, “Reporte Es al informe eszrito del estudio de avalio que se ‘resent una vee que tte a onelide Despues de haber expussto asia grandes rasgos las Setividades que supone todo estudio de valuacion, cenvings ahora ‘profundizar on los tes metedoe hegien ee sonvencionalmente se emplean para el avalio indiigual ae prodiosrurales. Aungue eisan otros méioda, I experienc de les valundores hace prefert los de moracado ngrtosy sects ce vista de quo la caracteristica de cada uno ofecen i oeegen ae carieza muy grande y se adaptan a objetves y ronarten tiple. asi FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR [GiasiPiGacion DEDATOS| no solamente Tos aspectos a) ‘rimanoe Ineial de ie tierra, sno a rondmicos, geogréficosy fisieos que fe valor: 8.1 Factores econsmleos ‘Lon factores econéinicos estan referidos de modo principal ala ageeultar. Bos son Tog sitet = Bi nivel de ingreso ~ Erfuemesde para los productos cltivados 7 etsumo domestic (el mismo agrcultor} Ta exportacién de los productos casechados {Yes aorros que se hagan ean erintecnomisamente activa en ns labores aetas Te Peobcuvigad deta tierra Gregacin, temporal: ELEGCION, DE, 1O8, ‘Eetonos arbicaptes: ‘También ex muy importante Ta eficiencia, 26 1 agccnura, detenminada po lx prespitacén y evaponscos agriealtura, fjmero de conechas que ae banen ol 280, 2 es las Lov Scan valor do los productos, los eonocimienios tenicos gue 12 Riministracion y_ servicios relacionados, io y la venta de 10s products, 1 and de personal capactad; Ios bits de taba 8 ‘orrupein, en su e280 leno 0 ey politica econdmica, inftuye de mado singnifanuve por los cambios en 1 precios de oe proloces oy monn, oer harry scones cde lester basins Jo amanciamtento y la politica crediica, 1 eee 4a focide clin de los eltivos, la priors nacional. comer nternacional, a exportaion eimportacién d¢ ec\Py inoen aa estaba econdcny pis os neengoc yrmoaainaria: Me crimo, 1m frecuencia de cambios de ot ‘incionarios en Ia administracin potion, SORREL ACTON DE INDICAGIONES DE VALOR. 86 " |or otra parte hay quo hacer hincopié en la influeni directa que la tenencia dela tierra ejerce sobre Ta aacecting S88 peauefa propiedad o ejdal, asi come el gobierno fat ‘empresas dedieadas a la venta de produtas agricios 8.2 Factores geograficos ‘Les patses tropicals (stuades ent los trpicos de Cancer 2 Capricornio) tienen una mareada ausencin fe" tanae ney festacor la lus de dia altas temperatoras fen muy alt, sobre Esto nermalmente fBtemina el tipo de plantas susceptibles de ser coluvedas eo Zima efciente, aunque su rango es desde luego modiScate por "a altura del terreno sobre el nivel del mary el toads ene 8.3 Factores fscos Instituto, Nacional de Eatadietica, Geograita ¢ Ghfomatica INEGD, lama “Yactreslimitants" a ngualon que de manera notoriaincden en el uo potenctal del ausloagcisiae = Doficieneia de agua = Pendiente del terreno * Salinidad + Brosicn Obstrvesiones Inundaciones Drenaje interno ‘Profundidad efeetiva dl suelo Tnestabtidad’ Alealinidad-sodiidad * Aclder + Fljaciin del feforo (A su ver, estos factores se dviden en diterentes cases, {ius no 86 enumeran aqut porque eseapan al propssito de sec bre, Ahora bien, para efectos de valuscién es muy importante omar en cuenta Tas caracteristicas fsicas del “edie ‘nalizarias euidadosathente”, como son, entre otras, La calidad dl suelo ‘Blas potencial ‘Les cltivosexistentes, e decir, el uso actual Lis productividad «= Le humedad del suelo (cantidad y dleponibitidad) ‘os minerales que forman parte del predioaujeto a avalio ~ La canta, calidad y duracién del suminisivo de ages para us domésticoen la granjay para frigacion (ponte) + La forma del predio La calidad, extension y suficieneia del drenaje y {andiciones én que se encuentran la tuberiay loc austen Blgradode erosion ‘ua localizacdn de Ia propiedad con respecto a poblaciones, ‘mereadas y otras proptedades similares El acceso al prio + Has condiciones climatol6gicas del érea (Lesastres, te.) ~ La locatizacién, calidad y condiciones de ereas, tanto en los linderos como dentro del predio, {La superficie de eada cultivo,slembra, past ytierras balsas, gotadas,erosionadas, ete ~ as mejoras:edffcacones y de tipo estractarel eome caminos otras, ‘Son asimismo importantes los datos scbre los alrededores {el predio en los que hay que poner tanta atencign como ®t bropiedad que ge pretende valuar; por gem: + Linderos ricticn agricola caracterstca del érea 2 Suto Caracteristias climatoldgicas que afectan Ia regularidad de Ja siembra, como inundaciones, tormentas,heladse, ete Calidad, cantided y duracién del agua disponibles para onsume doméstico, ganadero y para irigacion donde eat ‘tima existe) "9Zonus donde el drenaje es importante: informhacién sabre slatomas de drenajey efeiencla en epoca de lees Sérvicios tomunitarios: loalizacén y calidad de escuela ‘iglesias, mereades y otras fol dader Gaminosy carreteras ena sont ‘Asveso al prodio. ‘Tipo y calidad de teaneporte ene regina Servicio de slectricidad, telétono, telegat, correo, ee, Zonifcacion y otras retreciones de tos + Impuestos (va que afeetan el ingreso nolo), + Dispontbiidad de eréitosy us asioe Ola informacion que se considere pertinente (veins, ‘omerciantes, oficinas gubernamentatos) 8.4 Factores edafoligicos nel valor de los predioe, ‘Estos factors son los siguentes: ‘Unidades de suelo + Clase textural del suelo Fasesfscas del suelo Fases quimiens del suelo, Instituto Nacional de Estaditica, Gografia Dreparado cartas edafologicas. que tabsen eran parte del teritorio nacional. De los fectores que eto ‘mapas toman en euenta, interesan en este bro lay costa fanterfores. Veamos qué implica cada uno 8.4.1. Unidades de suelo Bxisten veinticinco tipos de unidades subdivididas en un ‘numero aun mayor de tipos que permiten un eonoeimento muy facto de los suelos ‘mesicanos y que. determine osiiidades de uso. Las Unidades son las ue sinern 90 | | | » Aeris Adosot Arenas Combis Castaforem —‘Chermorem —‘Feesem Feralsel Furia! Gel Hite Lita Nitol Plaroea Rede Ranker Regeal ending Sdlonet: Verse Xerosol reintacentimetros superficiales del suelo, ‘ellos e encuentran tres grados de textors Grucsa Media Bina, 8.43, Fase sins del suelo Son doce: Concrecionaria Lita profonda Dsrica Pedregosa Dues profenda Petvordleien Prigea Petrocdica profunds Gravesa Petrogypsica Lith Petrogypsica profunda 8.44, Fases quimicas del suelo ‘Las fases quimicas del suelo que se toman en cuenta para fines edafolégicos estdn. presentes a ciente veinticnes centimetros de profundidad © menos. "Estas fases so las siguientes + Suelo ligeramente sano (¢ a 8 mm hosem a 25°C), Suelo moderadamentesalino(@ a 16 mm hosiem a 25°C), ‘Suelo fuertemente sano (mas de 16 mm hoslem a 25°C), Fase sédica (mds del 15% de saturecién de sodio Intareambiable), %Para cada unidad exieten limites que no pw * dela sl hacer los eatudion Al clasificar los suelo para elaborar un may 2 ‘una sencilla formula, por ejemple Jos Be-me-na 2 =Clase textural * ‘A partir de la clasificacién del suelo, se pueden determinar sus usae mas idéneos que san + Uso agricola. Ya sea para agriculturn de riego, de temporal ermanente o de temporal némada; para caltivos ancien, permanentes 0 semipermanentes. * Uso pecuario, Es decit, pastizales para slimentacién del fanade. Batos pastizales pueden ser naturales, cultivadose Inducides, + Uso forestal. Bosque natural, artificial, de galeria 0 caducfolio o bien, seivas altas, medianas o bajas seq los ‘species arbustivas que ee cultiven, + UsoXindustrial. Estableciniento de zonas o parques para las industrias de extracién, de procesamiento ode fabrienson + Uso comercial, ‘lends, almacenes y otros comercas, ~ Uso pisceoia.’ Cuerpos de agua estacionales 0 permanentes ara cultivo de diversas especies de peces, moluscos 0 Erustdceoe, ~ Sevizios @ 1a 0 tas poblociones cereanas, Suministro y almacenamiento de agua; usos asistencial, municipal: ‘edueacional, et. * Fuente: SPP. Atlas nacional del medio fio, 92 CAPITULO MI: EL SUELO9. USO DEL SUELO Fara conocer el uso actual del suelo y determinar su uso Doteneial, que es muy signieativo porque equvale al uso mas alto mejor que ge utiliza en el métado de ingreso,sesiguen tas procedimientn basoos Obtencién de muestras de tierra que se interpolan para Integra las eartas edafldgicas, Empleo dee fotointerpretacién, que al incorporar el estudio de os puntos de verfiscion, permite componerlos mapas de wna ‘manera masiva y mas dpi que el motodo anterior. Unilizacion de Landsat 0 satalives artificales, procedimiento rs precio y rapido. ‘Veamos cada uno mas detanidamente: 9.1, Intérpolacion de muestros de tierra ara obtener estas musstras se levanta_y se dibula un plano‘del lugar, A continuacion se toman musstras de la arena, Uorra y guijarros de la eapa de suelo superficial y ae continua ‘hondando hasta legar al lech roo, Para cada una de dichas muestras ee llenan una 0 dos cubetas, se echan en nna fonay se procede a divigirlas. Para ello ‘forma un montn oconoy se parte en cuaira con ana pala, Se tomas al azar dos cuartos epuestos, se mezclany ae hace otro ono que a su verse divide en custo partes y ai sucesivamente haste separar una muestra de un kilogramo que se gvarda en un bolt deTona seen forrada de plietlena. Sella ge rtula osimiento contin en diversos puntos de ugar irae parte preventative den uperte oal. En l'mapa se marca Ta localisacion correspondiente a cada ‘muestra y queda aa integrada la carta, Cra muestra se analiza en el laboratori para conocer su composi, "Este istema, aunque seguro y avalado por la experienc en extensionee grandes de terrnos e largo laboioo, yu {xige un volumen de trabajo cansigerable. 9.2 Rotointrpretacion Se realizan vuclos a determinad altura sobre el terreno para tomar fotografie areas dl lugar en el que se leva n cabo el estudio. Estas fotografias se interpretan yla informacion se ccamprueba en campo, para lo que se escogen determinados puntos de verifieacion, desde Tuego mucho menos de los que se femplean en el método anterior de interpolacion, in cada uno de estos puntos se consideran los siguientes factores, que influyen en ef uso del suelo, tanto actual come potencii ‘Diaponibided de agua eg tna, pr grave o por tombeo onteoo autiio,o ambos + Prexptacén media anal, en milinetros Livia sutenteofeufeente para la sembra Ze temporal on rendimiontonatafactonos, ‘Temperatura media anual en grados centgrados ‘tres fatoreseclones, nevada, hlada, ee + Suelo *rofundidad hasta el lecho rocoto, on centimetres Drenae interno ‘yes, bueno odeficente ‘netruciones:pledra yo roca scar (0a 55) {bores ngicolns mecaniadas: ‘No estorba (a 10%) Interiere (10a 15%) Impide 15 035%) 96 Iapide Ereesia + Pendient (en poreenaj Uniforme ercentale) | lrepolar ~ Innes "Notas hay Ocasionaies ‘nusles ~ Las Inundacones ocasonano In pra de leach Sree, profan vel eco x mens de cn centinetros de profundideat ‘Boston 8 laboresagrisclas ‘Hidrica: Laminar leve, moderada o fuerte, En surco, con profundidad en centimetros y separacién en meiive Gércava, con prafundidad en centimetres y suparacion en oe Y separa dic, moderada o fuerte Suse al ern se desmonta eer ea ose caera eon » Baia Sane Om hovem) Prcentaje de ado infercambsable ie ‘Unidad PAO 1970 (doptada por INEGD ~-Fijacion de féstoro sama : ‘Unidad FAO adoptada por E.G} ~ Ghai cpa eon, ;, Betta. aun mejor aprovecbeatento del suelo ~ Pan dlr abe Se determinan los cultivos que pueden rendir mejores resultados, ae le ‘Una ver que se ha elaborado el patrén de cultivo vibles, eligen entre ellos los que permitan obtener ol mayer laren ara lograr un rendimiento dptimo. Esto consttuye a) “usewes tlio y mejor” del suelo, 79.9 Landsat o setts artficiales™.™ El tercer procedimiento eg el uso dela informaeién give eaistran los satéites Landsat. Tales aparatos giran alrededor ela Tierra anovecientoskilometros de altura en wna Srbita de sincronieain solar y eubeen todo el plansta cada decicho dis, Este ciclo de cubrimiento global completo permite obtener, ‘mediante el sistema do songores que el satéice lieve & bordo, ‘mégenes repetitivas bajo condicones idénteas de observacin: Siempre alas 10:30, hora local, durante tadas las estaciones del fio.en cualquier drea situada entre ls 81" de latitud sur los 81° de latitud norte (con excepeién de China y la Union Sovidtiea), ‘La aplicacin de las imagenes Liendsat al inventario de recursos naturales constituye un complemento, dep fotointerpretacion, pero do major calidad, al reemplacar el cerebro ‘del fotointérprete clisico. por ‘el procesamiente electric, Algunas ventajas importantes de este método se encuentran en la vista singptioa que se proporciona, la suminacién uniforme y la ealidad de tono, en la naturaieea sultespectral de las imagenes, el eubrimiento repetitivo de temporada y -Aciemés, In fotografia adrea puede ser sometida al mismo proceso on forma similar ala de oa datos del aatlitey e pueden fomplementar ast con une resolucdn mas alta. De esta manera fambas fuentes documentales se combinan para lograr una ‘mayor precsin® * Pora una informacién mas detallada vésse Dobrer, Gatastro,, Editorial Concepto, S.A. Méxien, 1981, pp. 197-209, donde se ‘xplica con mayor precisién tenica el funclonamients dels satlites Landsat y su apliescén, 10, CLASIFICACION DE LA TIERRA AGRICOLA Para clasificar Ia tierra agricola ex necesario tomar en ent los factores que influyen en la productividad® > Altora sobre ol nivel del mar + Condiciones elimatslégicas Condiciones del suco, + Longitad de a temporada de eutivo ‘Temperaturas medias, diferencindas para el invierno y el erano len los lugares donde estas variaciones. yon signifcatvas Preciptacién. Respecto a las condiciones del suelo, vo en clases para fatitar au estudio, * Bxisten diversos sistemas de clasificacién. A guisa de lemplo se considera agut al método adopiado’ por Departamento de Asuntos Municipales de Ontario, Condé, después se presenta una tabla que sive de gufa para ie Yaluncign de predios dedicados ala sgricultura y que tome come ‘age clasieacion mencionada, también oa necesario 10.1 Clasifiacisn del Departamento de Asuntos Municipales de Ontario Bite organismo establece su clasfieacisn dividiéndola en dos grandes apartados + Grupos de suelos + Caractersticns fsieas 99De aeverdo con esta primera division, los suclos se engleban de a siguiente manera: 10.1.1 Grupos de suelos Arona y aril arenosa Por sa textura, caracteristicas do arene facilidad de labranza, este grupo de suelo calivo de frutales, bayas, vegetal, tabac, es ‘rolay alla srenose {En esto suelos ee cltivan exitosamente jitomate, remolacha, ‘rye, vogetales, mat y futales. + Propésito general Se llama asi a este grupo porque sus euslos_ se utilizan principaimente para el cultiva de granon, hlerbas (rea, ‘rébal alfa, ete), enslajesy mats, entre os. fertilided y sapto para ét Bl suelo de propésito general puede ger una combing {te tos grupos 1.1. 612, pero por las condiciones climatldgicas (que. predominen en él, su uso se limite a los cultivos smendonados 10.1.2 Subgrupos otipos de sudo los grupos anteriores se dividen on grupos ms peauton de suclon de acverdo con au textra, en doc, ln eantidad de Stena, sedimento o arslla que interienen en's compodcén. ‘vas ctenen oe poet = Arena Este suelo contiene arena en una alta proporcién, kgeneralmente se ve ablerto y poroso. Se siente grueso y freoo al toto, «Fase erenosa EI guelo contione arena o superficie easesjosas, bien es moteade, « Aria arenose Este suclo esta formado predominantemente de arena con algo de sedimenta 0 reli. Al tocarlo se sient grees, aunque na tan sults como euande ee trata de arena, 00 {cla Arca sdienaria El such de ate pocontne igual de arenar seaman Darinosas cuando estan sac ‘Arcilla moldeabie "8 EV tutto de ert subg subgrapo conti averae peeajooo cuando etd me ‘seapretena can secuena me En este cao Petuetias parcel 10.1.3 Caractereticas sean ‘Ademés deta glimatlapcas dea {bere inlenca de actores adversor cabo inondac firey cute condones ara Ta agricultura, Ash importantes del tarrone cularidades iscsr {Mportantes del terreno ton doen se + Topografia 28 ura pendente fen de datanca ert Con une pendiente det 3 al 6%, = era no preena xs a AireectnGole pendienta ee Genernimen ie en la inelinacién o en ‘ed 11El esgo de erosién en los terrenos ligeramente incinads ex ini. Gndulado. Con una wn 12% dependent. El terreno ondulado tiene una pendienteconiderble, hormalmente con algunas imegulaniedes, unos no hey ingin impediemiento para cl empleade masa agricola. Hay aga unreog moderato te rosin, Montane Con pendients da 9 a 20% En terence montatoss ea pei utizar maguinaia bara ins laboesagrisas, pero eile conta de Gntcanes Imayoreso menoressepn el grado de nelnatén sue festa ¢hitar, Aqutense un ing sustance! de eon Empinado. La pendiente es superior al 20% Cuando los terrenos son empinados no se puede usar maqvinae gral, El riesgo de erin ee muy ever, Erion, {a erosion es ln pérdia do suelo por I ain del agua, det vento ode mbes, nla précien se conideren anes erhcey deere: ‘Singuna. Cuando no hay eosin areciabe Lipara. Bele conldes aa endo noe dela mitad det surloaupericial ha so removido pore ern, Moderada. Este grado se aplica en lor lugares que han sutdo la prdida de mayor part el sete supersal por efecto do i erosion. En incapa de trea cltvade hay algcn fuateril de subsuelo que ae conace con el nombre de orzo‘ Sever Aqui tad uso superficial ha desaparcid como consecuencia dela rein Ht subeulo, amado henson “Cr predomina ena cape clive, Muy severa. Cuando a rosin Ra aleaniado ete time frado,l terreno aparece marcado por eran cendad a fanjas que casi siempre son demasiade profendaa pars permitirel eultveepuir dea eres 10.1.4. Pedrogosidad 10d Segun indiea su nombre, la pedregosidad Aeneid de piedras en el suc su Ja erosin, ésta ge divide en engo ranges Sin piodras i suelo précticamenteexrace de piedras en la superficie, + Ligeramente pedregoso ‘Seencuentran algunas piedras en el suelo superficial, aunque po las suficientes como para interfere on es cutive Moderadamente pedresoso Hay edras on cantidad tal que estorban el uso de alguna ‘aguinaria @ incluso diffcultan que ciertos cultivee ee Aesarrollen, Sin embargo, la tierra eon estas caracterfonens ‘admite la otacinrogular de sembrados, ~ Muy pedregoso. En estos terenos hay demasiadaspiedras, de manera que no on cltivables, pero pueden detinarse al pastores ~ Boesivamente pedregoao of par slo errenoe que no san apn sigur para el Pastoreo, menos ain para la agricaltura, No abetants pueden sembrarse érboles, 10.15 Drenaje Bl dronaje se retire a a facilidad con que el aire yet agua Benetran en el suelo, asi como a la altura de le capa heaton isten cuatro pos de drenaje = Bueno Las capas del suclo estan bien definidas, son uniformes y flase aquellos suelos que, aun cuando presentan Ine Snracter‘tcas que se dercriben mas adelante para los tees ng ‘rensie regular o pobre han sido drenadoserticalmenta «Regular 103ile ‘superficial es mis oscuro que el suelo blen dread ‘Las capas inferiores son de un color café amarflente gerne 2.88 encuentran manchadas de café rojiz. Existen ager Goniiciones moderadamente favorables para la ivevlasion agua y del aire. Pobre ‘Le capa superficial del suelo es muy oscurey as inferiores eon gies desvaidas y con manchas cefe rissa La Geoeann del agua y dal air est retringa. Muy pobre El auelo superficial es negro y la capa inferior presenta ‘un tulforme color gris arulado y mate; la terra se consene mojada durante largo tiempo, Estos terrence aoe frecuentemente pantanotolodaraien, 10.1.6 Profundidad del suelo 8 decir de menos de treinta centimetres, susceptibes ala erosién y las capas superficales pueden qusdas fempobresidas en un tiempo bastante corto. 10.1.7 Susceptbiidad a inundaciones Estos fendmenos pueden ser causades por el to periddico de rios y arrayos 6 por terremotom, 9 bien por Muvias torrenctales, 10.2 Tabla de closifeacin det suelo eta tabla constitaye una guie para la valuacén de terreno agrcolas. En ella se incrporan Ta clasheacon oe fron ee Snover fas {abled bass en un sistema Go parte gut ignan a un terena de acuerdo con in dminconon ateese ean fama, Is mejor tierra be considera con etn panten wienee ue las terres do menor edad ~pars cf eee as ‘agricola - rosiben una puntuacién mds baja a medida que | Aecienden en la ocala Pora utilisar Ia tabla se siguen cinco pasos + Se-casfia el suelo seguin su grupo: arena, arclla © propésito general + Se procede a la identifiacion, registro y medicién de la Suparfcie de os diversos tips de suelo, dentro del grupe al ue Bertenezcan. Por ejemplo: para arclla se elacfcan fas artes fstudiadas on arena o fase arenosa, arcilla arenosa, arcile ‘oldesble, acillasodimenteriao arcil, Se clasfica eada superficie dentro de los seis encabezados anteriores: topogratia, croaidn, pedregosidad, deen, Drofundidad del suelo y suseepebiided a tas inundacones, ~ Se provede a sumar, para cada eupertice considerada, los Puntos que refljen los deméritos relatives de ls tpos de caclo {las caracteristios fisicas, Se deduce ests sua de 100 puntos, que ee el valor méximo "qe puote aleanzar une superficie, a fin de. indicar el valor ‘elativo de enda terreno que se pretende destinar fines ‘agricolas, Ahora bien, con objeto de obtener un pardmetro vélido de comparecién, se ha decarrallado un sistema de tasifcacion alterna. ‘Medianta el empleo de este sistema es posible comparar zonas con diferentes tipos de suelo, ye con, distintes faracteristicas fisieas, siempre con fundamento en na lasificacén, ‘Una ver que la tierra ha sido clasiticada y wu valor ha quedado debidamente ponderado, ot posible valuaria con "elativa faciidad por medio de valores unitarios por hecaren, Estos valores se determinan cuando ae observa, el comportamiento de la eompra-venta de ranchos mediante st método de mercado o, si se trata de hortalizas,eapitelizande el ‘ngrésoneto, en cuyo caso se aplica el metodo de ingresa, En la Tabla 7, Clasifcacién del suelo, que ae incluye ‘aus con objeto de ejemplificar las explicaciones anterioren, ae aprecian més claramente la ventaja desu aplineion 0sPantascisn| 100-95 Buen drengje, textura de arcile, plano, no fexisten riesgos fiicot para toda ‘lace’ de elves, eon alta produetvida, Limitaciones moderadae para au uso, que ueden ser: drenaje regular, tapogeafia ‘ondulada, erosion moderada, pedregosidad toderada, o una combinacén de dos 0 mas ‘Las mismas limitaciones que se observan en la clase I, pero en mayor grado, Aunque se. pueden’ producir los cultivos ‘agricola comunes, requieren de ‘una ‘rotecion mas eficente a de un tratamiento nds euidadoso que las Heras perteneclentes las lases Ty imitaclones severas para Ia produccién icols. Demasiada susceptibihdad la rosin; excesiva pedregosidad o drenaie pobre fen extremo, que no. permite un euitive freeuente con posibilidades. de" obtener rendlimientos aceptabes, No es apto para el cultiv; sin embargo es aprovechable para el pastoree, uss oretalesy ara fines cinegéticns, ‘lene mas limitacones que la tierra dela clase Wy. we 8525 Deberd_mantenerse una _vegetacién ‘permanente por sus pendientes pronanciertas, los efectos severos de a erosén, el suelo delgado ‘otras earacteietcas que impiden el culivo, ‘Bate terreno es apto para el pastoreo moderado _¥ para fines frestles, vt 2910 Severas_limitaciones, Su uso deberé estringirse a un pastoreo muy Himitado y\ Certo uso frestles, va MENOS DE 10 Rocassslidas, pedreras turberas u otras dreas impropias para un aprovechamiento forestal ‘con buenos rendimientor comerciales, ste terreno puede tener ulilidad s se dadiea alas tividades. cinegéticas, a la recreacion et Esta terra no puede considerarse apta desde ei punta de vista agricola. Como se ve, 1a tabla de clasifeacién del suelo agriola permite apreciar fil y ripidamente las posibilidases que © Suelo offece para la agricultura. Al mismo tiempo, facta en fran medida la labor de valuacién| CAPITULO IV: MBTODOS DE VALUACION13, METODO DE MERCADO Este método se fundamenta en el concepta de “valor de [_ tnbio"y apliea una comperseién entre le propiedad saleta's ‘walio y'las ventas de olros predios semejantes sue eg han ‘walizado resientemente, ‘Se vigencia radiea en que valuar es comparar, asf el valuador analiza los valores de terrenos similares aeievmiea ralor gue busca en base a los antecedentes que tere.» su iSaposicion. Usiiza el valor de mercado como pardmetio hacer la comperacién, ‘Los factors relevantes para el método de mercedo son Ia feria y ta demanda, las posibilidades de financlamionce ‘ssequibles en In zona y las tendencias econdmieas, entre cttos blementos, Para valuar un terreno con este método es necesario ‘seguir on proceso qua conata de varios pasos 11 Recoplacny anise de datos Estos datos son todos los relacionsdos con propiedades comparcbles, vendidas cerca del predio a valuar en fecha reciente. Se relucionan también con ofertas, rentas, cpcionee & ‘nvestigaciones directo; fechas de venta; tipo de pag, es dec fue de contado © mediante ‘un financiamiento, tiempo lanscureido entre el dia en que se certd el trata y el page (onsiderado como s fuera de conta tipo de suelo, uso aetual {a mismo; eieunstancias dela venta e Ingreso neto pico due broducira el predio. Este ultimo punto se toma como indicacion Ae tasa de interés por la cual los compradoreseetan dispueston ‘invertr en propiedades Furales en una fecha determinada,Las fuentes més usuales son los periédicos, la rituracén, valores eatastrales, rents, enrevistas y anuncios Aiecto en epee, “Una ver obtenida la informacion hay que:comprober la ‘veracidad dela misma. Para ello debe ponerse eepealatencion {eatore detalles, que constituyen Ia eave de un buen andliss ~ nombre y direceén de comprador, vendor o iredor fechas ananon, tat y eee dela venta presoy condiciones dela opeacn; benes mueblso extras tneuldos, derrpién de las moray bienes fips; = localiza del pred = tamafo del propiedad 1 esurpelény desglose dels tpos de tera con valor diferent, {so actual yueo potencal, donde esta Informacion exist y 06 poste ctanera «Baton sobre uso, es decir rentas,zonificai, restiesiones y Servldymbres que afeien sl uss del redo o‘poeden lege & icteric en un momento dad descr de las mesorasy bens fips froductividnd, con el ingreso y ton gastos dsglosador Separadamenté; “experiencia previa del comprador y/o del vendedor; 0 apeyo ‘queen ese sentido hayan recibid de terceras personas Tazones especiales del comprador para adquirir un predio {Grecuentementafia colindancta ean el suye es un factor que {nfluye en Ia deasién de comprar), tiempo y esfuergo necesarios para vender el terreno; tres caracteristicasrelevantae del proto vendo; Sbeervaciones, como el precio por unidad, peso que se le puede fsignar ala venta, comparacin eon otros avalios reaizados fanteriormente, ete 1112 Bpectatioas del mercado ste apartado se refere a otras consideraciones que necesaro tonar en euenta al hacer el aval. As, el uso actual ‘nds probable podria ter, en wn predio rural, el de temporal 0 para obtener foraje; la fuente de valor més importante puode ua {elmo do ua cndad neana ered el terao pdr uullzarse pronte_ para tm Trncanersntas Aurea oo expecatva no eta fandadn en hechonconcss,co etene tomarla en cuenta al hacer Ja valuacién. eletae! 11,8 Boidencias primaria y secendaria tras palabra a evdenctaprimaria eel ips nase de. Rr que se le asigna el peso mas grande. ea evdencia secundaria se contiiye por ventas rentas due diferen en algo deta propiedad que se quire valag Este cao ex ms fFecuente en pradioe rurale que en terrenos urbanos, ya que por lo general fa candids {eres urbane, ya gue por og td de ventas eo I hacer la comparacign. Se rea agut de un proceso de racionalizacién pare estiner onl er {enccién mis probable del meeaie Podemos eempifiar estos consideramos de um prea rstioo que reuna ceiaecaractenstcns de ane Spo fine dol gut wan actual: eientsede oh eee ‘ovograta y localizacién. : ae enemas evidenciaprimari cuando conocemas los datos de diversas ventas de otros. terrenos con far m particularidades. aoe ‘Noe batamos en una evideeta secund de un predio - con el que se compara ol anterior 20 saber = Compara ol anterior slp sebesee av fu ventido cuando estaba sembrade mais por erate tre ejemplo de evdenea secundaria svn fe veloacén dun prada gon un oo ected para estimar cudl seria la ‘al fatar tna evidenc AF h-a9), donde Ars Agiutura dei A'=Cutvonnud = Calvo sen ue se compara con un pretio recientem laregién y uy uso actual es: na5 QMs:No)-Pi, donde: $= Vegetacén secundaria. Ma Matorralsubinerme y No = Nopalera Pls Parti] inducido (uso pasuario) ‘Ahora bien, al emplear esto método os rauy frecuente el ‘uso de ténicas relacionadas con la racionalizaien; por ejemplo, fl presumi la exietencia de un mercado donde no hay ning ‘ele del mereado actual, ‘Por ‘otra. parte, ia comparacién de las ventas de propiedades similares proporcionan Ia evidencia més confisble {el valor de mercado, como hemes visto; sin embargo, no sempre es posible disponer de datos de est tipe de vents, lo que obliga al valuador a recurs a otros métodos. ‘Cuando no hay ventas de propiedades similares Aisponibles que permitan hacer le comparacién, lo més conveniente es tomar en euenta dos esas obtiene de tres ‘Propiedades vendides con otras caraceristicasfisicas y de Tecalisacién; en otras fechas, eon otros tamafios redioe vendidos on otras entidades fderativas Promedio ponderade de propiedades rurales conocidas por tipo = No utilizar el método de mercado. Hay que eatalogar y ‘laborar un indice de las ventas en diferentes eategorias de ‘ten, como pueden ser las sgulentas: Tierra de cativo ‘Tierra de temporal LLecalizacin de industrias {sos comerciales Gasolineras Horticultora Recreacién 1 Escuelas, universidades ‘Usos gubernamentales 1 Superfcies pequefias para granjas et, Bn un. perode dsterm tendencias de precion en code minds yueden observ: trrecenes cw trea apr" incerta ee cn son opera lo limites de cada categorta, ae ‘tractor gue no debe sve ores de verrenos residenciales, et aus Lengan ese uso actual 6 08 propésitos, estén dispuction © oune los lguiente requisite pes waa ce + La oniicaign aden? 424, Tipos de suelo y qiustes Ejemplos ‘Blemplo de ventas comparables y ajuste de diferencias usBI ajuste que 86 cerrenos qe se vaian ‘Tabla 8: Venta indices Te aarigics peda era arrceainconel penne! ae ait ae ar ae : ‘$900, oo oa ae a 60,000 * aston 2 5 ao +90,000* 0 Has (predicen avaltio: 40 Has) Superficie Sey aero nee OS “Valor indicade para el prediosujeto alavaléo 960,000 sede catos + Dp otras vents ode ns sara cada venta indice para “Ete ipo de jute sari pare cada wen nde rida eupertiie de acuerdo con el 80, porte ded Ajustes de diferencias en ventas comparables sos ajustes son de tres pos: + Ajuste por suma global + Ajuste monetario por componente + Auste por nics. Consideremos cada uno por separado: 4144.1 Ajuste por suma global Este ti de njust reflects net ttl oglbal de ‘otas as dfrencla: deat et homie oe dese, 08, cOMbRFAN Tas propledades como onidades, es cit, no 3 renlizan austs por teparado i se tomas an eae, Ins dierencios indvidvless Si una propiedad determinada fue vendida en 100, e Brediosujeta a avaluo se hblera vendide en lO. Venere empl ‘Tabla : Ajuste por suma global Venta Precio ‘Ajuste unitari indicado Na Sha $ el prio sujeto a avalio 800,000 sa660 $960,000, 2 00,000 $920,000 $1120,000, 3° 700000. “340,000 8 840,000 Et valor final serd el promedio ool promedio ponderado de los valores unitarios en Ia tabla. Esto ef na, porgue cuando se fomprucba. que algin dato tiene una precision mayor 0 menorfear en valor ‘ques restantes datos, se pondera para vnifi eto, 11.42 Ajuste monetario por componente sous ia vndny rai ts ea ee 3 fretende comparorioy se realizan austen ‘ileeigscompaeconey pueden ofsiunres en catiades tne praca propiedad oben en cantdnds pore Ere uit opton tor normalmente oi een Teun queen cus dos user por a pt es gut se _rlza unta cad component pir operas ol frat sort el promo 0 promedio ponders cr inde. arareeal ejemplo de 1a tabla 10 se considera evdench rimaria, iiones en estos CCabe hacer noter que existen imprecs ‘ajustes por dos razones: + Los factors selcsonadosFrecuentemente ‘osonsignicatien {_mucantemplan oes factoes que son relates {on imarrlacionados, To que puede dar Tug ieacion de ects i {eh ey cf cn tno nnn i ‘ie tomlmente nose conte eon iformacén scene Rian que perma cventfear el fet de cada uno deo {etres que nfervienen ene este Tabla 10 juste monstario por componente Fated Varese Pa es of Tein Fcbade Sg gues ni er +8000 ~80,000 960,000, 3 son.000 +80,000 +4000 +80,000 +40,000 +80,000 1'120,000 2 Tonov ~~. +7000 +35000 «70000 -s5000 stom 348. Ajuste por indices De acuerdo con l ejemplo de ajuste monstari por exmbgnente que vimos en la Tabla 10, el ajuste DOF indice se ‘xpresa en a Table Th jn este ejemplo se han sumedo los factores y la unidad poriue en Ta prtia, la influencia de cade factor ordi ad Poteantaj, se estima en base al precio de venta, En Ia iteratura especialioad lobel ‘Unidad a ead unt debe ealeularse en forma ‘compuests, Le. to suma ta 0 de los Factores se multiplicn cada resuleade‘abla t: Aue porindlces ‘Factoresde ajuste eee Saal pe ‘Termino Fecha Super- Mejoras Enel No $/Ha: goventa dela ficie 1 800,000.- = 110 0987 6107 963,000 ab eegpin- 130 108 110188 120 140-330 2 120% uo 140 99s 320° atau Jo, este_procedimiento jntrucy, ont se logar a ser significative "ore, g5e stim cvarae de atone peroerals pay argnadodchospreantales como reba, Sin, embarg sii. star esta inoxictitud hay que recree- 6] sinner tS “isu presse ob raments laste r ‘anterior y calcular nue juste emu emt Co ese promo se siguen estos el ee isi ‘que nos referimos se dan por dos Te ipreitones & au ogo acorn lense no wn iiating ~ Amide oonta ore que 810 som hay dul {aman Ge reunen diferente efectos en un solo factor. 120 Ke. tsignacién de los porcentajes puede contlevar_ una ‘mprocisén y al ser eomparados con las cantidades selon, rojard un resultado inexacto, 12, METODO DE INGRESO Esto método toma como base canceptusl Ia idea de que “e) ‘lores la riqueta actual dela beneficor foturce a {ea propiedad de principio de antiep aso tipice di la determinedo ingreso, con la inteneién de obtener ast ol doses ‘eos ingrosos que esto trreno generard en chase El avalud de esa propiedad se hace entonces mediante la ‘sxtimacign del ingraso que se pretende periir,y esta sarees férminos do duracién, calidad y cantidad, 9 ee fiaduce un valor presente de mercado por mesic de lee ‘interes apropiados de captalieasion ‘La valuacién con el método de ingreso conlleva cuatro pasos Belescgn dél método de capitalizacién apropindo, ast como de Ia Séeniea y estructura adecuadas para determines Woe Intereses Céleulo det valor por capitalizaién. Examinemos dos maneras tipicas de aplicar el método de Ingres, 12.1 Base derentas compartidas Este método es aplicable cuando existen suficientes Zanchos o predios rurales alguilados en base a csniag ‘compartidas para jusifiearsuaaliden 121‘Ln informacion que se requiere os la siguiente: = Cultivo tipico de predias rentados * Productividadtipiea Renta compartida tips Conviene recordar slgunos conceptcs bésicos antes de seguir adelante Para los efectos de este libro se entiende por renta lo que s# paga anualrpente como interés de una eantidad; Ia tilidad 9 redito anual’. Sele define también como”Ta eantdad pagada por ‘luso de a irra yo de las majoras", La renta de contrato tiene lugar cuando ol arrendador y l arrendatariolegaizan un convenio en este sentida, De lo anterior se sigue que renta real o brita:"es la cantidad en dinero sin dedueciones que recibe el arrendador"™ ¥yrenta neta o liquida es el remanente que resulta de descontar jog impuestas y tos gastos de administracién, mantenimiento, ot. La renta equivatente o estimada "es aquélla que produciria el inmucble en un mercado abjerto a la fecha del studio valuatario. Se obtiene mediante Ta comparscién del lomueble analizado con otros semejantes acordes al uso destino en la zona, baséndose en datos de rentabilidad confiable" ‘Seguin la misma fuente la tava de eopitalizacidn “es 1a ‘elacin entre la retribucién que se abtiene en una inversion inmobiliaria y el eapital invertido, Es Ta tase useda en la conversign dal ingreso en valor. Se mide generalmente en poteientoy varia de acuerdo con el riesgo, con al tip de intents {que se obtlene an inversiones similar y con la motvacén dela Inversion ‘La fata de. nterde "es la relacién expresada en porciento «qwe genera el uso de un capil” Definimos tfpico como lo més frecuente y més significativo en la entidad federativa o en la zona donde se localiza el predio objeto de aval: Bntendemos por ingreso “la suma de las entradas saunas por ventas, pereepeiones adicionsles e ineremento en linventari ocurrido en el nfo" 12 El ingreso por prediosrentados en cambio, se define como “Ta suma de las entradas por la venta de la parte que orresponde al propitario, del cultiva progucido cad ato so) fectivo recibido en el aflo por el uso del pasio slo te tas migjoras"™, En este ejemplo el pripiotario del predio en cuestién perce In mitad de los ingresos totales aeguin se estiplé eel ontrato de arrendamiente.. Para ie valuacion del terreno os ‘ecesario considerar custo factores: Bl ingreso bruto + Los gastos del propictario Elingreso neta ‘Eingreso net captaizado, 12.1.1 Ingreso bruto dal propietario (arrendador) El eoncepto de ingreso bruto supone el ingreso potencial, fen donde se presume el 100% da oeupacién dela superficie & ‘aluay,y Ia rentaeconémn, que se obtiene de ts daton dl Asi, este ingreso se calcula por el promedio aritmético de Varies avios cuando las diferencias son pequefas 0 por ‘anualidad uniforme que después de un afo dé como resultado ‘on capital igual a la suma de los ingresos capltalizadoe enol rismo periodo. Esto se expresa mediante la siguiente frmale: i0t+12+.im) Gon Donde T= Ingreso total empitalizada 11,12 =Ingreso anual iw Interes anal n= Nimero de aos considerados El ingreso bruto de un predio rural se obtiene de tres tees - La cotecha 1a‘Larente pngada por pastorso * Tin renta pagada por Ios edificaciones (én su ea), ‘En nuestro ejemplo se siembran tres cultivos: Mais: 20a 2 1000 kg/ha = 20 toncladas 20 toneladase $50,000 Ron. x U2 = $500,000 * rip: 10 ha 4.600 hgh = tontadas 5 toneladas w $85,000on x 12 $212,000 Trigo: 10h 2500 ketha = 25 toncladas 25 toncladas a $36,0000on x 1 = $450,000 Venta del rastojo; «, Superficie eultvada con mate 8 tonha 0 $12,000/an = 89,6000 20ha 0 $9,600 x12 = $96,000 ‘Superfiie cultivada con fil 4.26 tonfaa-a $1200 /ton = $1500/ha 10haa$1800 x12 3 7400 « Superficie eultivada con trigo 1 tonhha a $1200 /ton = $1200/ha 10ha a$1200% 12 $ 6000 ‘Total ingreo mito ‘1272000 12.1.2 Gastostipieos del propietaro(arrendador) [Nos apegamos a la definicién de gastos de Ia misma fuente que hemos utilizado pare definir el ingreso. As! se * Los precios de Tos productos agrieslas estén expresados en eens do 1385 124 entiende aqui por gasto "Ia uma del efetivo que se gasta Aanualmente en i propiedad, la eantidad de mano de obre por lecremento del inventario, a depracacién y el coato {rabajadores asalerindot que viven en el predio"™, ‘Los gastos se determinan - como el ingreso brato » por ‘mati de la. aplieacion del promedio aritmético de varios nfion © Dor el eéleulo de 1a anualidad uniforme que al cabo de esos aioe rosulte en una eantidad igual a la suma de los gastos de ‘operacisn eapitalizadon en es lapse, 1a formula es la misma: 4@1+62+..G0) Gein-1 Donde: G- Gast tas capitalized G1,G2= Castes anvaler ers ‘n= Numero de fos consideradoe Estos gastos se determinan a su vex en base cuatro Factores Impuestos anusles Seguro agricola + Mantenimiento dol suelo y de las majoras ~ Fertilizantes y gastos de cosecha(sepine! aeverdo estipulado tn ese sentido al elaborar las condiciones del contrato de _arrendamiento). [En ete ejemplo tenemos qoe los gastos fieron como sigue Impoosto y seguro = 7 $90,000 ‘Mantenimionto dees edificacones, que tienen ‘un valor d 800,00; 5 de $500,000" = $25,000 ‘Depreciacin de las eifiescione, 6s de ‘ssoo00' = $2500 nasSema Matz a5kghe ishigha a $7oge $125 Bohn x thes a= suia80 a 12g 12k alt= 8:860he one noone nize $700 «= Trigo: 100 kya. ‘oo kghha a 858/na = 855000 nnetriooba cia 500 « Fertilizante: 815,000 4oha *$i5000me x 12= $800,000 ‘otal gastos dl propietrio 406,580 12.18 Ingresoneto del propictrio(arrendador) La diferencia entre el ingreso bruto por las rentas reaibda y los gatoatplcs el ingrasoneto por esas rents $1272,000, “226580 '§ B4s.400 12.14 Ingrosoneto capitalizado ‘Utilizamos aquf la capitaliancion directa que se obtiene mediante Ie siguiente formal: * Los precios de los productos agrcolas estin expresados cen poco de 1985, 126 = Ingresoneto Donde Vo 2Valor 1 t £Tata de capitaizacln 'V=$9359,888 que equvelen a § 234.847 porha 122 Babe de operacion directa Muchos ranchos aon operados directamente por el Dropietaro, especialmente si se trata de propiedates grendes. Cuando se’emplea el método de ingreco para predios, es indispenseble considerar dos aspestow ‘odo los ingresos quo se cbiienen en el rancho 1a totaidad de los gastos, dentro de los que se ineluyen los ‘ontos de maquinaria, mano de abray administracion 510m Beans Rome Bane Bae CR TR RY RS sole alten ante ein = a ime “le 139“pele: Camparcin deren | (Cot? on Fenrertstne rol ae ae a Foceretureunn inet. Stems Site kegs See" Se ote oui) re” Ela ae mae" oe mee cinie Soot yin Rai anne Pang arden St remnant Re Ege sSniemetite = Capt a (Came medals elena ‘Featidees a Twain, Seas 28 ‘a arpa Fannin Ztogial ‘vinnie! ninmbey lmao. Tashee iepiene thane: cbkgen shee soe? DEE Set Set Sm say Gt Eis ‘TAUI2: Compan ded padts (Cot) 2 Peterson aeree Te | 2a Tay Tay oe fegpe ari spetee ge fagn gong amey ter Soe Soe Detain See tte te se a Sec Menge te ba a SERRA seem tinge Meee tae Stem Gray Bae ures Trmeary S83 Ps ES Ea‘Ete: Camperin ere rete ‘Toit: Compass dedverme rnin (Cnt) posal Pres pena We se Ta panel : eas ra aH ee ee Pahrestitanee dana delcnela cena pfs Dapenad doen See” dette” Soctiene Seat : = ES Ge, a saat rete Snel « “ « 4 pee nde Baad Hiatt cages Rage Rtgs Rage co pi 50m | Dracaena See Home Bane Same pe ‘ stuccionaseira scan memuatte inate cine’ Gee’ Ge ers eS, & Sar ets fe es el Peon) , 2 et fe" ce sneer snear er am et tee Ernie a ee Faas Se os ‘Ganatiene ce ee ‘Sid sddad ermal meemal areal nara Sno depended sda FA10) Se ® Peeing ete aries US ‘Ti et ire . nae nmin ES Sha 12 aaaTalla :2:Comparacin denne rainins (Cat) Preansgronstpet Tey ray Ta Fecuare int Untoral Erln pest Eis Were. sie ‘Teedesens a ‘ecaee) Sipe tome 10H Fens Teams Zeta eogdar tale ee “DEER Me ctamtrehe Shmbrche Thmbcha Lim er ‘Een CAPITULO V: PREDIOS AGRICOLAS2 18. LA VALUACION DE PRECIOS AGRICOLAS 15.1 Gensralidades ‘Bn Jos capitulos anteriores hemos visto que la tierra se Slasifiea segin diversas criteria, Para los propdeitos de este libro y de este apartado on particular, la terra se divide en dos ‘grandes grupos: tierra “no cultivada y terra cultivade Considerémosias brevemente Tierra no cultivada 0 erra natural, La forma las "ontafas, errs o colina, desieras,Wérras fies oimutes, ee Tierra cultivada. Se Mama ast a la tierra en que se sembran divorss cultives, Hatoe nu ver varian segin cl agua ‘ue puede uilzarse para las labore clturales Ast hay: ‘Tierra de temporai, ya sea de pastoreco para él -altivo de ‘rane, ‘Tierra de riego, on la que se hacen siembras en lines 0 ‘ron de siembra de campo arbolesyvitieds, En ambos casos, I intonsdad del eultivo modeno, ye sea de plantas o para animales, varia deste las operaciones simples, ‘3 velizan por ejemple para establecer y mantener pastares| hasta practices muy complejas, ie, para cultivar Vegetales Aekcados, Influyen en tos cultivos, de acuerdo con Ia teoria ‘ugronémica,diversos factares como son, entre otros La calidad dl suelo Elelima El gua {Los mereades, eteYVarinbles como éstas son muy importantes cuando se trata de plantar drboles, vilodes y cultivos especializados. Roviston menos importancia on eambio cuando se trata de sombrados on linea, es decir de surcos,y su importancia es ain ‘menor en el caso de products agricolas que admiten el eultivo ae campe Tn Ta préctica, eualguiora de estos grandes grupos de cutivose encuentran virtualmente en todo tipo de terra, 15.2 Aspects valuatorion Antes de entrar en materia conven omar an count que 1a exresonseras ogrcloseubre nh vstaeatogoria, En tfece, aunque o concep inchue tiers surabrage con cetee Saluivspereanes, por ef afl por ge Ererras en Tne qu se slerbran imds que ahuertas oa ‘erence deen pstve. ‘sil valor de Ta ters agvcsls eta en foncén de so capacidad de produc artcuos-nimentece, ya tea Gus 6e sonsuman diebtamente por ol produto qv at los cmb, then por dinero bien pr ero aris e por lla qu l haba da valor doa Uarra agricla te piensa et eu valor presente, dcterminade por au capeidad de ganeraringreax Dil tier we eprom uneven era agvisa ne punde ear en slocon Srcta cn el io de sul ‘Sto ex anyone cl pode nusoo atl une delosactren que Contrayen al valor dein err, Otros elementos gue hay que {onsiderar aon entre varios, e cine agen yor ured, gue orden ser tan mprtantes como a prop sl, Por cira parte Inter npricla tainpoco debe ‘elacinaree con un tp de siembra, pesto. que un terreno ato para coltvo de alta endimient tiene eas stompre un velor Jayor que # de un prego capar de tener slamente calves detain uted ‘Caando oe opta por apllear el métado de mereato y se cogs el procedimient de cotsar ventas compersbes, et ‘ecoaroeenederarpatronesdeeltv, sn embargo eae 0 et {linea ever para jusger el velo. También los métodos de Sembra y cultivo son inmortantet, como es el caso de Te profusion de sembrados denen ures) y que se emplea para un gran ndmar de plntios de campoy de vogetals, De ht que Iacosecha y el terreno deben pensarse como entes separados, 7 exch tiene un valor detrminais yl teren, to, Al tonsidererios do manera individual, se valia como concepton distintos. eae 1538 Rotacién de eutivos Se llama rotacién de cultivot' Ya prictica de sembrar diferente plantas en un orden vegsior ae largo de un perio as on prenabieado, fate mieds te pode apr ats caltivos de src como de campo y ae emplea cn el propssito de far cleriasVentajn al otantr preci alion pura os sricleg Frofucidn eno rete es ‘Desde el punto de vate agrondmico también exsten srandes ventajan porque al rotar le panties ve conseres 6 fumenta Ia ferdad del suelo, se lgra una mayor protecién ontra las enfermedades que atacan diversas expeciee ‘egtaes ez dct, certo prouctos enen mayor demande ‘sel mercado que otros; por ejmpla oe tomates os omases Proucen un ingreso maa alto que la alfalfa lon gration, Sin fenbango, el cultivo reptido del jitamate resulta le larga inconveniente porave deriva ‘en na menor produccén en JHruud de que ct eembrado eonatante de un mismo producta Trtalece en lagna y enormedads que staan ema de culo presents machasvarantes pues ov agrialtoressiguen una rotacn expetcn ni sta tab ata en el mismo orden. Entre otras tribe, es ‘ondicenes exontmins ef regimen dellviesy vero facaree tots dite en cada cel qué eltve convene sembra en fl momento yen eero lugar. ‘No tanto el valuador no neces rgieefrzosamente or estas considerasones, Puede analy iiier ls patrones fenrales dela valvacén, Eilon asi porque el numero de varisciones on las Dréctcns agricolan es inmenso; hay agreulree que. a0 {ecilian en ciertos product, por ejemplo en tomate y fly aunque quedslembran dierenes pana, seconcontan nun ipo especin de elo. 149El alto costo del equipo especializado que requiere Ia spricultura ‘moderna es otro factor que snfluye en Ia fspecilizacion que un agricultar sdgulere en relacién a uno 0 ‘varios eultivos bien defnidos y dal patrén de rtacin que ute; ‘muchos emplean el mismo. El andlisie de loe patrones de Totacion saguides en afos anteriores permite queen ceaslones Se pueden predecr los patrones futures, lo que ayuda al valuador fn su tarea, En los lugares dande se da este caso hay a veces una variacion signifiativa en los ingresos generales lo largo de varios fos, por To qua la valuacign puede resultar muy limprecsa sel Valuador te Kmita alos detos de un solo ato, [Las propiedados con eultivo en Tinea (eureos) se venden por lo general en base al ingreso que son eapaces de generar, Este bonaicio tende 9 ser el promedio de los ingresos anusles que resultan de un ciclo completa de rotacon Es por esto que para propfsitos de avalio deben reunirse los datos de tales ingrasos orentas anuates por lo menos de tres fos, aunque desde luego es preferible considera cinco o tantos ‘fos como sea posible, Te que reduc el margen de error. En la Tabla 15 se ejemplifca el andliss de rotacn de caltivos para estimar el ngreso promedio. ‘La informacion sobre Ia rotacién de cultvos, tal como 26 presenta en la tabla, se aplea de diversas manera Cuando un predio rural es cultivado directamente por el propletario: El valuador puede aplicar de manera divecta Tos fatos de ingreso broto para encontrar el ingreso neto anual generado por la propiedad, una vex deducidos los gastos del primero, Ulliea at el métndo de ingres, ‘Cuando el campo agricola est rentado y es el rrondatario quien lo trabaje en base una partcipaisno ej’ {el alti, como se le llama en algunos lugares: El valundor puede user poreentajestipicos del ingreso brato para encontrar ingress anual que Se paga al propietario, 150 Table 19: Analisis do retain de cutive, Uulive To fas" Precio**de Ingresobruta Afosde Ingresobruto Producidas mereaéo porhectirea’cultiva. enechoaios Porha portonelada por hectare ‘ha st ha Sioa ar) 80.000 S400 31 g20000 2b 49000 sono = 31 ano € 12 1ogg00tzngm0 32 aoa.on0 D2 180000 ©3000 «tS “ng on0 ota 8 $s52q000 ee eee + Promedio anual, * Proyectado ala fecha del avai El promiedio de ingreso bruto anual del ejemplo resulta entoncet: $820,000: 8 ~ § 690,000, 15.4 Atttodo de mercado ‘Como sé deseribe en detalleen sl capitulo IX, ee emplean los precios de. compraventa de predios comparables pera ‘stimarel valor de la propiedad eyeta a avaldo La previsign que se puede obtener con este métado valuatoriodepende fundamentalmente de tres variables ~ I numero de observaciones (valores) enaegulas por valudor. : a El grado de comparabilidad, es decir la validee que ten la omparacién entre al predio por valuar y over sams ‘ranchos conocidos. oe# grado de variabilidad de los predios en la zona de que se trate, Por lo general, la unidad de comparacin que se empl para efectos de avalos es el precio por hectarea. Convene Aaclarar que este pardmetro no necesariamente ee la mejor ‘unidad. Sin embargo, see utiliza por doe razanes principales: + Secaloul eon fctided + Es usual y cas siempre conocida tanto por el comprador como por el veniedor. Considérese ahora el empleo del método de ingreso para Ja valuacién de terenos dedicndoe a estns actividades, 15.5 Método de ingreso EI método de ingreso aparoce descito con todo detale en 11 punto 12 (capitulo TV) por lo que nqut be exponen solamente Jas peculiaridades que adopta en el avalo de terrenos agrosls. Veamos sus caracterstcas especiales por separadce: 15.5.1 El Ingresot Hay predios que actualmente no producen ningin Sngreso, Sin embargo, es posible estimar una rentaesdnemica si steryeng ene capasded de gnerr dich Inren on cuando de momenta parezea improductivo, Para tal estimacion existen Varios procedimietos, Uno de eos es utilizar como punto de partida el ingreso mputado (etribuido) que puede generar, para el proceso de capitalizacion Ente sitema es aceptable cuando ae trata de defnirel valor de tun predio, aunque In proyeccién del ingreso implica un cierto irado de especulaciin y de riesgo en cuanto a la precisign de los resultados. Otros terrenos carecen de todo potencil para generar {ngresos, ni ahora ni en futuro; en eae caso se considera que no tienen valor desde el punto de vista de la captalizacion del ingres. 12 For otro lao, no se ude impute atibutr de manera srbitaria un monto "razonable” Ge ingroos tans no ere informactén sufiionte sobre rentas, En esta, situesoe eg indispensable conseguir los datos necesarios bien recurrir's ‘tro método de valuacién. Si el metodo se conadera tote we para el evalio de una propiedad, exist tres procedimientos ‘ra determinar el ingreso econo del predies Andlisis de 1a renta pagada "de contado “ndlisis de ingrexo compartido sis de ingreso obtenido por el propietario cuando éste Las tres apciones varian en eu grado de difcultad al gplicarlos, ya quo el valuador dopanite de la cantdad de datos Alsponibes. Otro factor variable es el gra de confided, aoe depende @ su vex del numero de estimadares y de ioe Proyeociones que deben hacerse, as como dela habildad y del ‘ive de conacmentoa de quien analiza Tos datos, Es por ello que los expertos en le materia recomiendan ‘uno de tres precedimientas sein la siguientes stuacioncs, + Cuando existe informacién sobre rents, el mejor ese andiais dea renta pagada de contado, ~ Cuando no es posible obtener los datos acerce de Ins rentas, ‘onviene analiza el ingreso comparsido. Por ultimo, cuando no existe documentacion de las rentas Bagadns de contado ni de rentas compartidas, hay auc fmplaar wn andlisis del ingreso obtenido por el’ ducdo' en ‘operacion directa del presi. Consideremes con mayor detalle las caractersticas de ‘nda uno de estos tips de andes, 155.11 Andlisis de la renta pagada "de contado Este procedimiento os generalmente el més eceptado por $s sencillesy precision para determinar la ena scondmica Soe ‘cbe el propietario del predio,acondiién de que exist ulema Sufciente informacién sobre ats terenos rentadoe, 19Sila propiedad sujeta a avalo, ast-como otro terrenos similares, son rentados y el alguler es pagado de contado,y si estas rentas reflgjon el ingreso agricola mas alto y mejor, ‘entonces dichas "rentas de eantada" conststiyen el indicador ‘Tenta econémiea del presio. siempre requieren slo de un mnimna de ajustes al Aeterminar el ingreso neto atribuible ala tierra y tienen dos ‘ventas mas Se entiende eon faclidad Son igualmente seneillas al explicarlas el comprador o el ‘vendeder dal pred, 165.1. Anais de ingtesocompartido Este andlisis también se conoce como la renta 0 cosecha ‘ompartida, En un acuerdo de esta clase el propletario reibe una parte de la preduccin de cada cutive sembrado durante la ‘lirante un programa normal de rotacén y ademés, clear el tromediodecagaingreao parcial para entire igrase brut ‘venta ecndmia) ade a propiedad Para exo es necezaro gar aun cena de ingrsobrato yor neces, basedo en mimeo completo, de hectdvoas catia, Cn ado, pra conser ete tol de hetdrens dsben ‘emarse en evra el area entra menos la superficie seupata wr eidencas, earetras, derechos de va, ee Nove dedoers tm cambio lo caminas de aces, Ins aegulo, las tanjen se noraue son necesaros pra el elie, El ejemplo que se presenta cn laTabla 14 nes da una iden «nis clara deo anterior. "a 14; Doterminactin de a re ta econémica de um predio( Hemp) ee ‘no Cultivo Produccién Rela Promediede Ingresobrute vigoncia del contrato de arrendamiento. 'E] monto de la parteipacién que obtiene cada uno de los contratantes varia segun cuatro onsideraciones entoneladas (partilpacin) preciedel por hasan ipo decltivo redto por Le repin donde se siembre el plantio fonelada LE capacidad productva ela tera | "Et hecho de que el propieterio azuma ono un poreentaje de oe _utos necearios pra prof Ia casech. a a 8 50% 90000. s152000, a § zox “soon. © "teaon0. De seerdo con tae variable linge bio se |B ie tom: oo. Aetarmina en bases otros cuatro factors, qv sn 2 tegooa cm . . e g 30% 40,000.- 180,090. + Eatimacén del produccén promedio i r 20% 100.000: anaoo. EI porcentaje adecuado de la participacién de cada uno c Az 20% 100,000. 240,000. proce pryetado pra cada cle eer io 2 ao% = sn000: © T2000. ~ Los gastos efectuados por el propietari, cuando es-posible obtener esta informacién, : 1.448.000 En Jos lugares donde se cultiva una serie de plantios $$$ diferentes en un mismo predio y a lo largo de varios afos es oe hneeesario conocer el ingreso que se obliene de cada cultive Slings tote promedio por hectérea para el propictavia “el prio en de $180,780, ass‘Veamos algunes reflesiones sobre Joa precios de cada cutive cosechado. Pride ln prod En una epoc do cambios econdmicos i vivinas om ie actuldadyremalia epecamence dit Droyectar Toe precios que pueden alcanzar los prpductos Seriesley aden las cieunstancias eve Todean a un predio ‘art incementan ean ied Como todo, es precios hstrint son buenos indicaores de precios furos, sempre que se consideren fs siguientes ‘Semenine l proyetarlos Lainsion «inp i a, oe 112s Brecen dens protctos que son cies a largo psa ares corto paz, de acbrda eon ol movimiento de fern yf domanda Bi ngrce no necoariamente Nac en proporin gree Sonata jon eles pcos alos qe Se ver sometdas las Seauchas aga. or esto no es recomendable, en definitive, emplesr los print duns af ao base dela eimai, _ promedioponderado de los precios proyectados dtrantavevion af en rlacgn a a fecha del aval, tomando n'auenta los efectos do la iflelén, reslia casi siempre el odndo Spline para determinar los precios de esos mismos reese. Weems ahora el tereerproeedimiont 15.51 Andie de ngrene lpropetarien operas : ‘Cuando es el propietario del campo agricola quien funge coma sinning sucde cue spradrcamente Sra ntreces oars ccediiet. Sim enbore, rere menos dosable pare cing ana rest eek ERecy ae ane pret porque enges enerado por uh Cc emeeycdns ie ageviarer ate dos egos 156 4 i + x emoresn comer e cs, ol mando de un rancho ‘La propiedad ratz. ne _ Por oro lado, et proedimiento en euesin et tardado, dificil de manejar y muy susceptible a errores, ae Este setema se recomiendaUnieamente cuando el salvar lane Ge inrmacn sore era, os pote dare cto en Cultives muy expecializadan y eh huertas, por oo Yen hurts, po apliano os necesrio deduce todo ol ingrozo que se utd ature operacon fo an ranch seas ‘ay gue caitalizar aloo ingresomputaie ae rene os rrlora; con frecuencia roruita, difcl reeaber os dat Sulcienten que se referen exlasivamenie alas ora a Sia, yeando eto eon, amon eo al Seplros ‘eros perbemas que renutan de Io aplcnin de ste sistema a hacen evidentes cuando el peda es ans a tidal ‘ua coma ana unidad de productin. En eft alguns patos ‘oman la energiay a mano e aba, yonden sor burcuneses atrbles ala residence del propery ene ease Saher restr para considera nel also sla us crenden ot pantera, os otros dos procedimients meneonadoe saute decir annie Ta ent Pagade de cantata ‘isis at ingress compartide som, anton, peftes os ‘tod de ingrano paral aptalnacion tet wise 15.5.2 Gastoss* Como se comenta con mayor amplitud ene! punto 22 dl

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