METODOLOGIA PARA LA EVALUACION DE PROYECTOS DE INVERSION

INMOBILIARIOS

METHODOLOGY FOR EVALUATION OF INVESTMENT OF REAL ESTATE

PROJECTS

UNIVERSIDAD CATOLICA LOS ANGELES DE CHIMBOTE

AUTOR:

huertavegaraul@gmail.com

CHIMBOTE 2016
DECLARACION FINANCIERA

Este proyecto de investigacin es auto financiado por los participantes del proyecto; alumnos
de la uladech catlica.

RESUMEN

La presente investigacin tuvo como objetivo determinar la rentabilidad de un proyecto y el

nivel de riesgo e incertidumbre asociados para establecer la conveniencia o no de su puesta en
marcha.

Para evitar estos errores esta investigacin nos muestra las formas de determinar si el proyecto
es rentable o no, para ello se realiza un estudio econmico y financiero en distintos escenarios
para determinar su nivel de riesgo asociado.

Conocer adecuadamente el mercado inmobiliario y las fuerzas que lo modelan para minimizar
riesgos desde el proyecto y hacer ms segura la inversin.

Aplicar tcnicas de simulacin al anlisis de riesgos en proyectos para una adecuada toma de
decisiones en condiciones de incertidumbre.

Con este anlisis ayudara mucho para decisiones de realizar inversiones inmobiliarias.

PALABRA CLAVE: INVERSIN, INMUEBLE, PROYECTO

SUMMARY

This research aimed to determine the profitability of a project and the level of risk and
uncertainty associated to establish whether or not their implementation.

Since in many cases the problem actually consists in viewing opportunities construction and
many of them are abandoned for various reasons such as poor location, the area, the high cost
of acquisition.

To avoid these errors this research shows the ways to determine whether the project is
profitable or not, to do an economic and financial study is conducted in different scenarios to
determine their level of risk associated.

Adequately meet the housing market and the forces that shape to minimize risks from the
project and make safer investment.

Apply simulation techniques to project risk analysis for proper decision-making under
uncertainty.

This analysis will help a lot for making real estate investment decisions.

KEYS WORDS: INVESTMENT, PROPERTY, PROYECT

INTRODUCCION

La realidad problemtica costa en la visualizacin de oportunidades de construccin de

inmuebles y muchos de ellos son abandonados por diferentes motivos como: mala
localizacin, la zona y el alto costo de adquisicin.

Se justifica al establecer las oportunidades, amenazas, fortalezas y debilidades que servirn de

base para definir posteriormente, la estrategia ms adecuada para llevar a cabo el
emprendimiento (ubicacin, diseo fsico, estructuracin financiera y legal, marketing y
comercializacin).

Se debe determinar la rentabilidad de un proyecto y el nivel de riesgo e incertidumbre

asociados para establecer la conveniencia o no de su puesta en marcha.

MARCO TEORICO

METODOLOGIA PARA LA EVALUACION DE PROYECTOS DE INVERSION

INMOBILIARIO

Un proyecto de inversin inmobiliario est compuesto por los siguientes elementos:

Terreno, Informacin de mercado, Antecedentes tcnicos, Antecedentes econmicos y

financieros, Antecedentes legales

La conceptualizacin comprende la pre-estructuracin legal y financiera del proyecto, estudios

de factibilidad y conceptual, anlisis de riesgos. Evaluacin de la viabilidad del desarrollo
inmobiliario.

El Plan de negocios y financiamiento consiste en documentar el anlisis de la informacin, la

viabilidad y factibilidad del proyecto inmobiliario. Identificar las fuentes de financiamiento
para el desarrollo del proyecto inmobiliario, recursos propios del desarrollador, aportes de
capital de inversionistas, crditos puente y crditos directos, tasas de inters, garantas, etc.

La compra o aseguramiento de la propiedad resulta trascendental y se puede efectuar despus

del estudio de factibilidad.
El diseo, planeacin y organizacin del desarrollo abarca el diseo arquitectnico,
ingenieras, consultores, contratistas, servicios legales y contables, estudios, presupuestos,
programas, manuales, polticas y procedimientos; as como la planeacin de obra, procesos
constructivos y adquisicin de recursos.

Realizar y gestionar los estudios, permisos y documentacin que requieran las autoridades
gubernamentales para la realizacin del desarrollo inmobiliario.

Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al diseo, lineamientos y la planeacin

definida.

Efectuar la promocin y venta del desarrollo inmobiliario, o renta y administracin del mismo
si su objetivo no es la venta

Tenemos algunas definiciones:

RENTABILIDAD: Producir o rendir beneficio o utilidad anualmente.

RIESGO: Incertidumbre para un inversor o entidad financiera, derivada de que los cambios
que se producen en los mercados.
INMOBILIARIO: Empresa o sociedad que se dedica a construir, arrendar, vender y
administrar viviendas.

DISCUSIN

Lo primero que debemos hacer es llevar a cabo mediante un modelamiento, mediante:

Por ejemplo, si el valor de compra es de 100.000 dlares y la tasa de retorno promedio es de

0,5%, el inmueble puede alquilarse por 500 dlares mensuales.

Luego debemos explicitar dichos valores para cada perodo hasta cierto horizonte temporal
(por ejemplo, hasta la venta del inmueble). Para tres perodos y asumiendo la venta en el
ltimo sera:
Donde r1, r2 y r3 son las tasas de descuento de cada uno de los perodos. Como es de
esperarse, si para los valores del alquiler de los meses 1, 2 y 3 y para las tasas de descuento
utilizamos 500 y 0,5% respectivamente, se obtiene que el valor mximo que se debera pagar
por el inmueble es de 100.000 dlares, al igual que en el ejercicio anterior. Sin embargo, la
gran ventaja del modelo.

Luego determinamos la rentabilidad de un proyecto mediante el anlisis siguiente:

Si T.I.R > i Significa que el proyecto tiene una rentabilidad asociada mayor que la tasa de
mercado (tasa de descuento), por lo tanto, es ms conveniente.

Si T.I.R < i Significa que el proyecto tiene una rentabilidad asociada menor que la tasa de
mercado (tasa de descuento), por lo tanto es menos conveniente.

Por lo tanto se concluye que para determinar la rentabilidad de un proyecto y el nivel de riesgo
e incertidumbre asociados para establecer la conveniencia o no de su puesta en marcha
primero se debe realizar un estudio de mercado y utilizar la metodologa de determinacin de
rentabilidad.

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

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Enero 2016
Ramn amargant, la inversin en productos inmobiliarios. espaa: profit; 2008
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Luisa Lpez, agencia inmobiliaria como negocio: charrier corona, 12 oct 2015