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ISSN: 0379-8682
hidalgo@geo.puc.cl
Pontificia Universidad Catlica de Chile
Chile
Lpez-Morales, Ernesto
Gentrificacin en Chile: aportes conceptuales y evidencias para una discusin necesaria
Revista de Geografa Norte Grande, nm. 56, diciembre, 2013, pp. 31-52
Pontificia Universidad Catlica de Chile
Santiago, Chile
Ernesto Lpez-Morales2
RESUMEN
En Latinoamrica y Chile, en la ltima dcada, se observan intensos procesos de
reestructuracin urbana en zonas pericentrales, con recambio de clase social,
lo que es comprendido bajo el apelativo de gentrificacin. El presente artculo
ofrece una lectura crtica de aspectos tericos esenciales del fenmeno de la gen-
trificacin, enfatizando una distincin de lo que resulta regular (sustancial) versus
lo anecdtico o visualmente contingente del proceso. Tal definicin se estima til
para entablar un dilogo conceptual ms fructfero y articulador con definiciones
provenientes desde otras latitudes. En una segunda instancia, el artculo intenta
corroborar una hiptesis explicativa del carcter estructuralmente poltico-eco-
nmico del actual proceso de gentrificacin en las principales ciudades chilenas,
abordando el caso de Santiago como el ms representativo. Se presenta evidencia
y analiza incrementos de renta potencial monoplicamente capturada por inmobi-
liarias (RCS-2), a la par de procesos deliberados de devaluacin de renta de suelo
socialmente capturada (RCS-1), con consecuente desplazamiento social residen-
cial.
Palabras clave: Gentrificacin, renta de suelo, desplazamiento, exclusin, Santia-
go de Chile
ABSTRACT
For the last decade, Latin America and Chile have seen intensive class-led
processes of urban restructuring, namely gentrification. This article offers a critical
revision of gentrification theory whilst emphasizing what is regular versus what
is contingent (or particular) of the process, in order to better engage the local
debate with the global academia. In a second part, the article substantiates a
hypothesis about the politico-economic character of the processes of gentrification
experienced by the major Chilean cities, focusing on the case of the inner city of
Santiago as the most representative. We analyze evidence on potential increases
in ground rent levels and the monopoly captured by real estate firms, as well as
subsequently deliberate processes of capitalized ground rent devaluation and thus
social displacement of low-income residents.
Key words: Gentrification, ground rent, displacement, exclusion, Santiago de Chile
1 Resultados del proyecto FONDECYT 11100337 Artculo recibido el 17 de febrero de 2013, acep-
Rent gap, social agents and planning systems: A tado el 16 de mayo de 2013 y corregido el 25 de
case-study analysis of the property-led gentrification junio de 2013.
of Santiago de Chile's inner city area. Investigador 2 Departamento de Urbanismo, Universidad de Chile
principal: Ernesto Lpez Morales. (Chile). E-mail: elopez@uchilefau.cl
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En el siglo XX, las grandes urbes latinoa- En paralelo, este mercado residencial
mericanas se caracterizaron por sus altos privado intensifica el consumo de suelo para
grados de industrializacin y crecimiento redesarrollo en altura por parte de las em-
demogrfi co. Actualmente, su caracterstica presas inmobiliarias, mientras que el valor
principal bien podra ser la gentrificacin pagado por ese suelo es insuficiente para
de sus reas centrales consolidadas, segn compensar a los residentes-propietarios y
plantean una serie de investigaciones re- posibilitar su relocalizacin en condiciones
cientes (Sandroni, 2006; Delgadillo, 2008; habitacionales y locacionales similares. Si
Herzer, 2008; Kanai & Ortega-Alczar, 2009; desde una perspectiva econmica el actual
Lpez-Morales, 2011, 2013; Contreras, 2011; valor de uso del suelo urbano central y pe-
Schlack y Turnbull, 2011; Inzulza-Contardo, ricentral no se equipara con su actual valor
2012; Janoschka et al., 2013). de cambio, desde una perspectiva social y
ambiental, los supuestos efectos positivos de
Eric Clark, uno de los autores ms influ- la gentrificacin (ampliacin y mejoramiento
yentes en este tema el mundo, define gen- de oferta residencial y revitalizacin de me-
trificacin como la reestructuracin espacial dio ambiente construido5) son aminorados o
de un rea urbana mediante la inyeccin desvirtuados por efectos del deterioro de la
de capital fijo en mercado inmobiliario y de materia construida, la devaluacin del suelo
infraestructura, orientada al reemplazo de sujeto a eventual explotacin, la expulsin
usuarios de ingresos medio-bajos por usua- social, y el hiperescalamiento de la nueva
rios de poder econmico superior, en un masa construida (Figura N 1), segn confir-
contexto de mercantilizacin de suelo (Clark, man Borsdorf e Hidalgo (2013). Por otra par-
2005). El presente artculo se apoya en esta te, el sufrir expulsin desde el mercado inmo-
definicin. biliario residencial en zonas de renovacin
urbana, conlleva, para los desplazados, un
La actual tendencia de transformacin aumento considerable del costo y tiempo de
urbana en las grandes ciudades chilenas es movilidad, y prdida de centralidad (por me-
problemtica. Entre los aos 2000 y 2010, en nor acceso a bienes pblicos cruciales para
diez de los 11 distritos (comunas) central y el desarrollo humano, principalmente oferta
pericentrales de la regin de Santiago, el mer- variada de empleo, salud municipal de relati-
cado inmobiliario de renovacin residencial va calidad, y oferta educacional municipal en
en altura se traduce en incrementos explo- liceos emblemticos, todo ello localizado
sivos en el precio de venta de las unidades en el pericentro).
residenciales, desde 1.100 a 1.500 UF3, con
reduccin del tamao promedio de 70 a 50 Lo problemtico de todas estas situacio-
m2, segn el total de permisos de edificacin nes es que la cada vez ms costosa oferta
solicitados4. No se requiere un anlisis dema- inmobiliaria residencial en altura en los 11
siado profundo para detectar una elitizacin distritos pericentrales representa el 55% del
de las zonas en renovacin con cada vez una total de vivienda producida en la Regin
mayor exclusin de hogares extensos y/o de Metropolitana de Santiago. Tendencias simi-
bajos ingresos, sin poder adquisitivo suficien- lares de alza de la produccin residencial
te ni acceso a crditos bancarios y/o subsidio en altura, en zonas consolidadas, respecto
de renovacin urbana (actualmente subsidio al total de vivienda producidas a nivel regio-
DS1, ex Renovacin Urbana). nal, se observan con claridad en otras metr-
polis chilenas como Valparaso, Antofagasta,
Talca y Puerto Montt. Por otra parte, en las
zonas perifricas urbanas tradicionalmente
populares, tambin existe intenso desarrollo
inmobiliario, aunque no de recambio de
3 De 25 a 34 millones de pesos chilenos (segn valor stock edifi cado, recibiendo oleadas migra-
UF de junio 2013, que equivale a $22.800), o de
US$52.200 a 71.200 (segn valor de cambio de
dlar de la misma fecha). La UF es una unidad de
cuentas utilizada en Chile, autoajustable segn in- 5 Para una comparacin exhaustiva entre efectos posi-
flacin. tivos y negativos de la gentrificacin, ver Atkinson y
4 Observatorio Habitacional MINVU (2011). Bridge (2005).
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DISCUSIN NECESARIA
torias de poblacin de mayores ingresos que no es un caso que atae a barrios centrales
generalmente se emplazan en conjuntos ce- histricos particularizados, sino que un pro-
rrados elitistas. Problemtico es, sin embar- ceso de segregacin a gran escala, ms sist-
go, que los valores de suelo en la periferia mico de lo que se ha visto hasta ahora.
urbana hayan aumentado en una propor-
cin mucho mayor. En el caso de Santiago, El presente artculo se estructura de la si-
esto ocurre en una proporcin cercana al guiente forma. Se define gentrificacin a par-
1.000%, entre 1990 y 2010, con precios de tir de algunos sesgos interpretativos locales,
suelo actualmente alrededor de 2 UF/m2 (Tri- y luego se plantea una hiptesis que busca
velli, 2011). Ello genera, entre otras cosas, ser explicativa de los procesos de recambio
que la locacin de vivienda para segmentos social y geogrfico, en zonas centrales y pe-
populares (quintiles 1 y 2) desaparezca de ricentrales, de la ciudad chilena. Se discuten,
la periferia compacta, como haba sido la ms adelante, conceptualizaciones tericas
tnica en las ltimas dcadas, y se emplace que ayudan a explicar el fenmeno en trmi-
en las zonas satelitales del extrarradio regio- nos estructurales y apoyan conceptualmente
nal, amplifi cando las distancias y tiempos la hiptesis, finalizando con la exposicin y
de desplazamiento a la ciudad consolidada discusin de evidencia generada a partir de
para los ms pobres (Hidalgo et al., 2007). una investigacin emprica desarrollada en
Similares procesos de renovacin urbana seis comunas del pericentro de Santiago.
central, con consumo acelerado de suelo, y
con potencial de desplazamiento, ocurren Figura N 1
en el centro de Antofagasta, sector Brasil, Pasaje residencial con edificios de renovacin
y en Valparaso, sector cerro Los Placeres. urbana en el fondo, comuna de Santiago-
Asimismo, con menor fuerza pero mayor ve- Centro
locidad producto del deterioro postterremoto
2010, los casos de Talca y Curic podran
estar siguiendo las mismas lgicas6. Si bien
este artculo no se focaliza en esos casos
regionales, se comprende que son estructu-
ralmente similares, responden a las mismas
condicionantes geogrficas y econmicas,
y podran tener los mismos efectos, que el
caso de Santiago.
6 Ver http://www.fau.uchile.cl/extension/direccion-de-
extension/70994/gentrificacion-y-su-inclusion-en-
debate-de-ciudades-post-terremoto
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Algunos sesgos y mitos acerca lenos. Errneamente, se asume que son estos
quienes deben generar evidencia visible de
de la gentrificacin en Chile su mayor poder econmico o capital cultural,
como condicin necesaria para la existencia
Tratndose de un proceso de recambio de gentrificacin, de forma tambin anloga
urbano que probablemente marcar la pauta a los casos tradicionales del norte global. Es
de la discusin en las prximas dcadas, exis- decir, la gentrificacin tiene que verse, sen-
ten an algunos mitos o sesgos sobre la gen- tirse, olerse como tal (en un nivel de subje-
trifi cacin en Chile, necesarios de superar, tividad realmente asombroso). Esto conlleva
a nivel meditico y acadmico. Los medios un problema epistemolgico, pues solo se
de comunicacin mitifican la gentrificacin estudian tautolgicamente sectores urbanos
como un proceso de sofisticacin urbana ya preconcebidos como casos de gentrifica-
descubierto, incluso, a veces, inventado, cin. Se desconoce, por otro lado, el poder
en Nueva York, Londres y/o Pars (etctera)7, de las decisiones que afectan las inversiones
con caractersticas visuales aparentemente inmobiliarias a micro y macroescala, por
comunes, a saber: transformaciones fsicas a parte de productores inmobiliarios, bastante
pequea escala en barrios histricos o patri- menos glamorosos en lo visual, pero que son
moniales, un colorido e imagen urbana au- quienes finalmente toman las principales de-
tnticos que son recuperados por una clase cisiones de localizacin, regulan la demanda
culturalmente refinada, un mercado florecien- a travs del manejo de la oferta residencial, y
te de atraccin de actividades conspicuas generan los cambios fsicos y sociales en los
de servicio y consumo cultural, y una nueva barrios, como se analiza aqu ms adelante.
componente social residente usualmente de Tampoco se reconoce la alta incidencia que
alto estatus cultural o econmico. En este tiene el Estado, a travs de sus instrumentos
sentido, barrios histricos en proceso de re- de regulacin de la construccin inmobiliaria
cambio inmobiliario, como Bellavista, Yungay que, a la corta y a la larga, van recomponien-
o avenida Italia, en Santiago, o cerro Alegre do fsica y socialmente la ciudad.
en Valparaso, son entendidos como una suer-
te de rplicas de casos norte-atlnticos y/o Algunos sostienen que la renovacin en
anglosajones, tradicionalmente conocidos a altura no genera gentrificacin porque no
travs de la literatura y los medios. Autores expulsa residentes, en la medida en que
como Schlack y Turnbull (2011), Contreras existe el mito de que los espacios pericen-
(2011), e Inzulza-Contardo (2012) presentan trales son territorios vaciados poblacional-
anlisis de gran nivel sobre gentrificacin en mente (supuesto discutible, ya que el censo
Chile, pero, hasta ahora, sus investigacio- de 2002 indicaba una poblacin de 1,3
nes traslucen un cierto entendimiento de la millones de residentes en los 11 distritos peri-
gentrifi cacin como un proceso privativo a centrales de Santiago, es decir, prcticamente
barrios histricos, respondiendo a una ca- un cuarto de la poblacin metropolitana de
sustica urbana particularizada, anloga, al entonces). Se sostiene adems que a mayor
menos en lo visual, a contextos norteamerica- demanda por suelo para renovacin urbana,
nos o europeos. mayor apreciacin de los terrenos, lo que a la
larga beneficiara a los propietarios/residentes
Usualmente, se les supone, a los nuevos originales que se mantienen all, dotndoles
residentes, niveles altos de agenciamiento de un mayor poder adquisitivo y, por ende,
sobre las transformaciones de la estructura mejores posibilidades de relocalizarse in situ,
fsica y social de la ciudad, como si estas dentro de los barrios gentrificados. Todas
respondieran en exclusiva a su voluntad y estas apreciaciones llevan aparejada la idea
poder en tanto consumidores de vivienda y (muy pregnante) de que la gentrificacin no
servicios de alto estatus. Algunos comenta- solo no genera exclusin social, sino que
ristas incluso se refieren a los gentries chi- opera como fuente de mejoramiento urbano
en zonas deprimidas, atrayendo adems em-
pleo, servicios, comercio y consumo, es decir
7 Resulta curioso que muchos sigan recurriendo a los
revitalizando la economa local, supuesto
estudios y descripciones de barrios londinenses que que ha sido popularizado como de gen-
realiz la sociloga Ruth Glass en 1964! trificacin positiva (Sabatini et al., 2010).
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DISCUSIN NECESARIA
Como se intenta exponer aqu, tal estado de producir desplazamiento social y la tenden-
situacin est lejos de ocurrir en el centro y cia a la homogeneizacin socioeconmica en
pericentro de Santiago. los barrios. En el caso chileno, los gentrifica-
dores son los desarrolladores inmobiliarios,
Una hiptesis para la es decir, quienes demuestran el mayor grado
de agenciamento para elitizar el mercado
gentrificacin en Chile residencial, absorber la ganancia generada en
la construccin inmobiliaria, y producir los
La renovacin urbana en altura es la for- cambios fsicos a una escala sin precedentes
ma ms dominante y problemtica de gentri- en la historia de las ciudades chilenas8.
ficacin en Chile. Ello no excluye la existen-
cia de formas de gentrificacin ms acotadas, Cuarto, la gentrifi cacin, por su macro-
y de menor intensidad inmobiliaria, en ba- escala imperante en Santiago y las grandes
rrios histricos, aunque tales casos proba- ciudades chilenas, responde fuertemente a
blemente son comparativamente marginales, influjos de capital financiero reconvertido
por la escasa poblacin afectada en trminos en inmobiliario y la necesidad de fijar capi-
de expulsin. La gentrificacin en ciudades tal en el espacio con el fin de reproducir su
chilenas es social y espacialmente mucho volumen y tasa de retorno. Evidentemente,
ms abarcativa de lo que se le supone, en es- la lgica locacional de la gentrificacin y su
cala, magnitud de la inversin financiera in- intensificacin en el espacio dependen ms
volucrada, tipo de agentes participantes, y sus del potencial de ganancia o rent gap (brecha
prcticas; es decir, es un problema de poltica de renta, de aqu en adelante, segn la tra-
pblica habitacional, complejo y maysculo. duccin de Lpez-Morales, 2008) existente,
y menos de los cambios culturales o prefe-
En segundo trmino, la gentrificacin rencias de consumo de ciertos ambientes
de reas urbanas consolidadas depende de exclusivos que puedan encontrarse, a simple
una caracterstica primordial del mercado vista, en algunos barrios tradicionales de la
inmobiliario, y que son los ciclos previos de ciudad.
devaluacin del suelo y reacondicionamien-
to y/o renovacin posteriores de ese suelo. Quinto, la gentrificacin incrementa la
Ello comprende un precio bajo recibido por escala de la segregacin, al desposeer la
los propietarios (sean estos residentes o no mayor parte de la renta del suelo a quienes
residentes) por la venta de su suelo, con una tradicionalmente la poseen, expulsando del
disminucin considerable del potencial de pericentro a quienes no tienen capacidad
encontrar vivienda de reemplazo por parte de pago extra para permanecer, es decir, los
de los hogares residentes (sean estos propie- dos quintiles ms bajos de la poblacin, con
tarios, allegados multiocupantes o incluso alta probabilidad de ser relocalizados en el
arrendatarios), en un contexto de incremento espacio regional distante, producto de los
constante de precios de vivienda nueva. Es incrementos en el precio de suelo perifrico
decir, exclusin socioeconmica espacial de metropolitano y de la vivienda all producida.
las zonas de mercado residencial (Aalbers,
2011) o, ms concretamente, una combina- Sexto y ltimo, la gentrificacin chilena
cin de presin de desplazamiento y des- depende de polticas e instrumentos, estatales
plazamiento exclusionario (Slater, 2009), y municipales, de regulacin de suelo, que
como se explica en la seccin siguiente. operan con el fin de atraer actividad inmobi-
liaria por medio de maximizar el potencial de
Tercero, siguiendo la definicin de Clark
(2005), los gentrifi cadores son los usuarios
que intervienen y modifican el medio cons- 8 Se desvirta as la discusin con la que algunos
truido. Esto implica que no son necesaria- pretenden culpabilizar a los nuevos residentes
mente los nuevos residentes quienes realizan en barrios gentrificados, as como a algunos
esa accin. Para decirlo claramente, los acadmicos que estudian gentrificacin al tildarlos
tambin como gentrificadores intelectuales.
gentrificadores chilenos son aquellos con el Revisar el interesante, a la larga agotador, debate
poder poltico y econmico sufi ciente para entre Tom Slater (2009, 2010) y Chris Hamnett
generar los cambios espaciales ocurridos y (2009, 2010).
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ganancia privada por redesarrollo inmobilia- Se debe entender renta de suelo como la
rio, as como incluso desplazar la actividad ganancia extrable a partir de las condiciones
inmobiliaria desde una zona de mercado ya de suelo urbano, descontados los costos de
saturado, a otra zona an no renovada. demolicin, reconstruccin y venta. La renta
de suelo capitalizada no es lo mismo que
En resumen, la gentrificacin en Chile es precio de suelo, ni tampoco que la mal lla-
un proceso de reestructuracin espacial con mada plusvala de suelo, siendo lo primero
recambio social de grupos de menor a mayor un valor fijado por oferta y demanda que no
ingreso y capital social, asociado con una es necesariamente capitalizado, y la segunda,
inyeccin de capital inmobiliario en zonas un incremento de precio medido a partir de
focalizadas, que son posibilitadas por regula- un cierto nivel inicial arbitrariamente deter-
cin estatal. Fundamentalmente, aunque no minado9.
nicamente, las manifestaciones visibles de la
gentrificacin en Chile son distintas a aquellas La brecha de renta se amplifica en la me-
provenientes de la imaginera popularizada en dida la renta capitalizada disminuye, o bien
pases de la rbita norte-atlntica y/o anglosa- en la medida en que la renta potencial au-
jones, tratndose ms bien de un proceso que, menta por diversos motivos. La renta urbana
en el caso chileno, asume una forma de re- potencial se constituye como oligoplica (o
cambio de stock edificado residencial, a gran monoplica de clase, segn Harvey, 1974)
escala y considerable altura y densidad, do- en la medida que las posibilidades tecnol-
minado por agentes productores no residen- gicas y financieras, son concentradas en un
tes, y que genera niveles altos de exclusin, grupo ms o menos compacto de agentes
desplazamiento social y segregacin a escala inmobiliarios, generalmente no residentes de
regional, aunque no elitismo cultural. las zonas en transformacin, y que se consti-
tuyen como la nica posibilidad de materiali-
Gentrificacin: lente analtico zar dicha renta. Mientras ms alto es el coefi-
ciente de constructibilidad, la renta potencial
para los estudios urbanos en es capturable por un nmero menor de acto-
contextos neoliberales res con capital, acceso al financiamiento y/o
crditos suficientes, capacidad de acumular
La teora de la gentrificacin ofrece un sufi ciente suelo para desarrollar proyectos,
potente lente analtico para comprender la y capacidad tecnolgica avanzada de cons-
economa urbana en un contexto de predo- truccin y cumplimento de las complejas
minio de mercado y sus lgicas rentabiliza- normas legales y comerciales de edificacin.
doras. La gentrificacin en s es un problema De tal forma, la renta potencial se configura
de extraccin y distribucin desigual de la esencialmente como una renta monoplica,
ganancia obtenida por el uso del suelo, y reflejo de un poder de clase.
una distribucin desigual en el acceso a los
bienes pblicos urbanos localizados central- La renta potencial, o para efectos de este
mente; todo ello posibilitado, y a veces con- artculo, Renta Capitalizada de Suelo 2 (RCS-
ducido, por el Estado. 2), depende de la regulacin gubernamental
(controles de la planificacin, la provisin de
La contribucin de la teora marxista con- infraestructura, subsidios, o incluso presin
tempornea a este tema ha sido fundamental. por cambios reglamentarios mucho ms all
Eric Clark (1987, 1988, 1995) y Neil Smith del lobby pblicamente reconocido en las
(1979, 1996) fueron quienes primero se die- esferas nacionales o municipales). Asimismo,
ron cuenta de que la brecha de renta es una
pieza clave para comprender el origen y din-
mica de la gentrificacin, sin importar la for-
ma fsica que esta asuma. La brecha de renta 9 Hablar de plusvala de suelo es un contrasentido,
es el diferencial entre la renta actual capitali- pues segn la teora del valor, el plusvalor
zada y una renta futura potencial de carc- equivale al valor de la fuerza de trabajo aadido en
el proceso de produccin de un bien determinado,
ter monoplico, maximizada por las ventajas no aplicndose en este caso a los incrementos de
ofrecidas de infraestructura y servicios, y las la renta de suelo urbano, siempre originados por
regulaciones pblicas de construccin. factores externos.
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DISCUSIN NECESARIA
dio puede ser demolido, abandonado, o de- tores, el desplazamiento (expulsin) ocurre
jado al arbitrio temporal de residentes inde- cuando un hogar es forzado a mudarse de
seables, dependiendo del grado de urgencia residencia por condiciones que afectan la vi-
que se tenga para continuar con el proceso vienda o su espacio exterior inmediato, con-
de acumulacin de suelo antes de iniciar el diciones que: 1) van ms all de las posibi-
proceso de reconstruccin. Otra forma iden- lidades de ese hogar de controlar o prevenir;
tificada es la fijacin de ordenanzas pblicas 2) ocurren a pesar que el hogar previamente
que, dentro de una determinada rea, cas- ha cumplido con todas las condiciones (im-
tigan la pequea inversin de reparacin o puestas) para ocupar ese espacio; y 3) hacen
ampliacin residencial, pero a la vez premian imposible, peligrosa o insostenible econmi-
la gran inversin inmobiliaria. Ello es una camente seguir habitando ese lugar.
variante de lo que denomina como redlining
en la literatura internacional (Smith, 1979; De tal forma, segn Slater (2009), al me-
Aalbers, 2011), y est presente en Chile des- nos se pueden leer cuatro formas de despla-
de los desincentivos a la subdivisin predial zamiento:
con incentivos a la fusin predial, existentes
en la Ordenanza de Urbanismo y Construc- a) Desplazamiento directo (de ltimo resi-
ciones, pasando por el discrecional flujo de dente): Propiamente expulsin, ocurre
subsidios, por parte de algunos municipios cuando los propietarios arrendadores
pericentrales, al pequeo emprendimiento cortan los servicios y fuerzan a los ocu-
inmobiliario (Lpez-Morales, 2011), hasta pantes a desalojar, cuando se producen
los seccionales locales que sobretarifican aumentos de valor en los arriendos o im-
los permisos de obra menor, cuando se trata puestos territoriales insostenibles para los
de propiedades bajo cuatro pisos de altura, habitantes, o cuando el Estado hace uso
como ocurri en Santiago-Centro, sector San- de derechos expropiacin con el fi n de
ta Isabel, hasta el ao 2007. evacuar una determinada rea.
Figura N 2
Divisin comunal para el proceso de actualizacin del PRC de Santiago
con las fechas de aprobacin por etapas.
Figura N 3
Evolucin de Coeficiente de Constructibilidad normado y real en Santiago-Centro, Santa Isabel
y uoa, Irarrzaval Poniente.
llado en zonas de desarrollo urbano en seis turada por inmobiliarias se calcul compa-
distritos (municipios) del sector pericentral de rando del total de ganancia por ventas en los
Santiago, a saber comunas de Santiago-Cen- edificios residenciales producidos durante el
tro, Recoleta, Independencia, Quinta Normal, mismo lapso, descontados costos de produc-
Macul y uoa, que se ilustran en la Figura cin, es decir costos de suelo + construccin
N 4. En la seccin siguiente, se comenta- + ventas. Todos los valores son procesados en
rn resultados de la comuna de Santiago, UF y UF/m2. Adicionalmente, durante 2012
sector Santa Isabel, espacio que actualmente se aplic una encuesta a 746 predios an
lidera por lejos la produccin inmobiliaria no desarrollados y actualmente habitados,
residencial por m2 en toda la regin, y que inmersos dentro de las zonas de estudio, lo
se configura como uno de los casos ms cr- que permiti identificar nmero de hogares
ticos de gentrificacin en Chile, as como el residentes, tamao de esos hogares, ingreso
ms representativo de lo que sucede en el familiar promedio, estatus de la tenencia
pericentro de Santiago y de otras ciudades (vivienda propia, en arriendo, multiocupada,
nacionales. allegados, etc.), comuna de trabajo y/o estu-
dio, casos de compra de predios aledaos por
Se analizaron los dos tipos de rentas de parte de inmobiliarias, entre otros factores.
suelo, obtenidas respectivamente por resi- El error muestral fue de menos de 7%, en las
dentes pequeo-propietarios (RCS-1) y rede- zonas segn cantidad de habitantes de acuer-
sarrolladores inmobiliarios (RCS-2). De los do a proyeccin del Censo 2002, sumando la
primeros, se analizaron 498 transacciones de poblacin de las manzanas comprendidas en
compraventa de terrenos y 433 predios que las zonas de estudio.
fueron comprados por inmobiliarias entre
2000 y 2010, y posteriormente explotados a El total del pericentro de Santiago (11
travs de edificacin en altura en 163 edifi- comunas) actualmente absorbe el 55% de
cios residenciales analizados (segn proce- las unidades residenciales producidas en una
samiento a partir de Conservador de Bienes regin donde actualmente el 60% de la vi-
Races de Santiago). La renta potencial cap- vienda se produce va departamento en con-
G ENTRIFICACIN EN C HILE : APORTES CONCEPTUALES Y EVIDENCIAS PARA UNA 43
DISCUSIN NECESARIA
Figura N 4
Zonas de estudio en el pericentro de Santiago.
Figura N 5
Localizacin de proyectos en Santiago-Centro y uoa, con grfico comparativo de rentas
potencial (RCS-2) y capitalizada (RCS-1)
Figura N 6
Trayectoria de rentas de suelo capturadas por empresas inmobiliarias (negro) tras proyecto de
redesarrollo en altura, versus rentas sociales capturadas por propietarios pequeos de suelo
(rojo), 2000-2012, comuna de Santiago
posteriores. Sin embargo, ello no ocurre con donde el conjunto de los agentes rentistas y
la renta capitalizada por los pequeos propie- capitalistas que intervienen logran una media
tarios de suelo. de 91 UF/m 2 de suelo desarrollado. Luego
se ubica Irarrzaval Poniente con 48 UF/m2.
La Figura N 6 muestra que, entre 2000 Tercero se emplaza el sector Recoleta con
y 2012, la diferencia entre el valor obtenido 40 UF/m2, y luego Macul, Quinta Normal e
por el desarrollador (RCS-2) y el valor obteni- Independencia en torno a las 35 UF/m2. Ac-
do por el pequeo propietario (RCS-1, sea re- tualmente, la relacin entre lo que obtiene
sidente o arrendador) es cada vez ms dispar el segmento empresarial versus los pequeos
en el tiempo. Es decir, a mayor demanda por propietarios de suelo, es decir, lo que deno-
suelo no hay mayor precio de suelo pagado minamos como tasa de acumulacin, se
ni enriquecimiento por parte de los pequeos expresa con valores ms altos en Santiago-
propietarios, a la vez que pareciera existir un Centro (11,7) y Quinta Normal (10,9), mien-
aprendizaje de las inmobiliarias en trmi- tras la zona con menor tasa es uoa (2,2).
nos de optimizacin de la ganancia a partir Los casos de Macul, Independencia y Recole-
de su inversin, manipulando la magnitud de ta tienen en promedio tasas levemente sobre
sus proyectos, e incrementando el precio de 3 (ver Figura N 5 con mapeo de esta relacin
venta de sus departamentos. La curva de ten- para los casos Santiago-Centro y uoa).
dencia de la renta capitalizada (por pequeos
propietarios) muestra una relativa estabilidad, Por otra parte, las rentas obtenidas social-
con un leve incremento de en torno a 11 a mente en el sector Santa Isabel de la comuna
13 UF/m2, mientras que una renta potencial de Santiago nunca superan los 20 UF/m2 en
es fcilmente obtenible por ms de 10 veces, promedio por proyecto, y en una media cir-
incluso 14 veces, ese valor. En la realidad, culan en las 10 UF/m 2. La diferencia entre
como lo demuestran la mayora de los datos uoa (comuna tradicionalmente de clase
estudiados, a mayor demanda de suelo ejerci- media) y Santiago-Centro, radica en la ca-
da por agentes inmobiliarios oligoplicos, el pacidad dispar de los hogares residentes de
precio de oferta del suelo se mantiene cons- acceder a datos de mercado y asesora legal
tante. Lo que hay es un ensanchamiento de la previo a la venta de su suelo, aunque ello
brecha de la renta, proceso que en esta caso difcilmente ocurre en el sector Santa Isabel.
al menos dura diez aos. Segn los datos de nuestra encuesta, tal dis-
paridad de concurrencia se correlaciona
Sin embargo, an prima la creencia de claramente con el estatus socioeconmico y
considerar que una supuesta escasez de suelo educacional de dichos hogares.
disponible en las ciudades chilenas estara
encareciendo el precio de la vivienda nueva Esto indica que en Santa Isabel y Quinta
en su interior, falacia imaginada a partir de lo Normal, los propietarios-residentes obtienen
presupuestado por modelos tericos neocl- una menor porcin relativa de brecha de ren-
sicos y no los datos reales. Los factores que ta respecto a lo que obtiene el desarrollador
realmente incidiran en el aumento drstico inmobiliario por la venta de sus proyectos.
del precio de venta de las viviendas nuevas Por su parte, uoa es una zona de alta
construidas en el pericentro radican en lo que brecha de renta pero con una tasa de acumu-
se denomina como colusin tcita del mer- lacin ms baja, lo que se debe a una par-
cado residencial chileno, es decir, un acuer- ticipacin alta de los propietarios originales
do de fijacin de precios incrementales entre respecto a la renta obtenida por los agentes
el escaso nmero de inmobiliarias dominan- inmobiliarios (con 16 UF/m2 promedio recibi-
tes (Lefort & Vargas, 2011). Ese incremento es do por los propietarios residentes).
actualmente aducido por error a una burbu-
ja inmobiliaria, y produce un acceso cada La Figura N 6 muestra una tendencia
vez ms restringido de segmentos sociales a alcista de la renta potencial RCS-2 (oligop-
las zonas en renovacin. licamente capturada por inmobiliarias) entre
2000 y 2010 en el conjunto de las zonas
Para el periodo estudiado, la mayor cap- del pericentro estudiado. Entre el ao 2000
tura de brecha de renta por productores in- y 2001, las empresas en promedio no alcan-
mobiliarios ocurre en el sector Santa Isabel, zaban las 20 UF/m2, cifra que ya al 2005 se
46 REVISTA DE GEOGRAFA NORTE GRANDE
duplica alcanzando siempre valores sobre de sombra, prdida de privacidad visual, con-
40 UF/m2. Los aos 2006 y 2007 son los que taminacin acstica, y saturacin de redes
cuentan con mayor cantidad de registros y de transporte y servicios, producidos por la
permiten hablar de un aumento importante proliferacin de condominios en altura en los
de brecha de renta en el perodo en estudio, barrios estudiados.
en extremo comparando 2000 y 2007, donde
el registro para este ltimo llega a 74 UF/m2,
casi siete veces lo obtenido en el ao 2000.
Presin de desplazamiento y
Al final del perodo, la brecha de renta ab- desplazamiento exclusionario
sorbida por el mercado de renovacin urbana en la comuna de Santiago
logra ser 488% ms alta respecto del inicio
del mismo. Por otra parte, como ya ha sido
Centro
planteado, la renta de suelo socialmente
capitalizada prcticamente no aumenta en el El anlisis de desagregacin que hemos
perodo, lo que implica una cada vez mayor realizado para la produccin inmobiliaria se
tasa de acumulacin. presenta, por razones de espacio, especfica-
mente en el sector Santa Isabel, comuna de
En los seis casos municipales analiza- Santiago-Centro. En 2012, los datos mues-
dos, existe una disparidad de informacin tran que en un 90% de los casos se produce
al momento de negociar una compraventa vivienda de uno o dos dormitorios que en
de suelo. En Santiago-Centro, producto de promedio no excede los 45 m2 (Cuadro N
la tendencia oligoplica del mercado, en un 1) y que en precio bordea las 1.700 UF. Esto
55% de las veces la transaccin se dar entre implica que, por ejemplo, un predio de 150
una persona natural y una empresa inmobi- m2 pagado a 10 UF/m2 implica un poder de
liaria grande. Esto se agrava por la existencia compra sin deuda de un departamento de 40
de dispositivos orientados a la reduccin deli- m 2 a lo sumo, en el que quedan excluidos
berada del valor de compra venta, tales como integrantes allegados o ms all de dos hijos.
las prcticas de pinchar manzanas, detecta- Por estas dos caractersticas solamente, precio
do en un 35% de los casos encuestados, con y tamao de la vivienda nueva, la oferta de
un nmero alto de propiedades compradas vivienda existente de por s ya es excluyente
por inmobiliarias, y luego abandonadas o de hogares arrendatarios, multiarrendatarios
subutilizadas, lo que devala el entorno de (usualmente inmigrantes) ms extensos que
la manzana. Como ya se ha mencionado, tal cuatro integrantes, o con tasas de allegamien-
procedimiento fija una condicin monops- to variables.
nica, a favor de las empresas, al momento de
gestionar la compra al resto de los propieta- La encuesta aplicada a 195 predios loca-
rios adyacentes. Ni siquiera hemos conside- lizados en el sector Santa Isabel, expuestos
rado los otros factores de deterioro ambiental a compraventa para renovacin, muestra
que tambin generan devaluacin de la renta que un 53% de los casos son habitados por
capitalizada de suelo, tales como los conos propietarios, mientras que un 40% son habi-
Cuadro N 1
Desagregacin de la produccin residencial en comuna de Santiago, 2000-2012
sostenido del precio de la vivienda en zonas nmica por suelo vendido que les permita
pericentrales, junto con una reduccin de encontrar vivienda de reemplazo en similares
su tamao promedio, en una magnitud que condiciones de centralidad (en la misma
supera las medias nacional y metropolita- comuna o comunas de mejores condiciones
nas; ii) una ganancia creciente obtenida por urbansticas) ni acceso a servicios, ms bien
desarrolladores en altura, en desmedro de confi gurndose como una prdida patrimo-
un precio de suelo bajo y esttico pagado a nial, el alejamiento de los residentes de bajos
los propietarios al momento de la compra- ingresos de las infraestructuras pblicas edu-
venta de suelo, lo cual configura un caso de cacionales, de salud y recreacin. Es bastante
presin de desplazamiento combinado con probable que similar dinmica ocurra en los
desplazamiento exclusionario para los dos casos de renovacin urbana intensa de otras
quintiles ms bajos residentes o potencial- ciudades grandes chilenas, aunque la medi-
mente inmigrantes a la vivienda nueva produ- cin especfica de estos casos est por verse.
cida en zonas consolidadas metropolitanas; En cualquier caso, ya resulta posible aducir,
y iii) subvencin indirecta estatal a agentes con poco temor a equivocarse, que la renova-
productores de mercado, a travs de subsidio cin urbana chilena, ms que producir medio
a la vivienda clase media (subsidio DS1, ex ambientes urbanos socialmente revitalizados,
Renovacin Urbana) con control de las or- homogeniza hacia arriba el estatus socio-
denanzas de suelo y edificacin, ambas con- econmico de la poblacin pericentral, e in-
diciones necesarias para la captura privada crementa la escala de la segregacin a nivel
de rentas de suelo. Es decir, gentrificacin a metropolitano y regional, es decir, produce
gran escala, apoyada por el Estado. gentrificacin (expulsin de estratos sociales
de bajos ingresos) a una escala sin preceden-
El modelo de renovacin urbana domi- tes en el pasado.
nante en Chile dista de ser un proceso de
regeneracin urbana similar al experimentado En un pas que se acerca a tener una tasa
en barrios particularmente elitizados de ciu- de poblacin urbana del 90%, el tener ciu-
dades europeas o norteamericanas, ms bien dades que no posibilitan el encuentro social
se trata de una construccin poltica orien- interclases, especialmente en los espacios
tada a la localizacin de extensas zonas de centrales urbanos simblicamente ms repre-
desarrollo inmobiliario, generadora de altas sentativos y socioeconmicamente provistos
rentas de suelo monoplicamente capturadas, de las mayores y mejores condiciones de as-
y con zonas intermedias donde se acelera el censo social, es una condena a la anomia y la
declive fsico y econmico por especulacin conflictividad social.
con los predios y las manzanas. Este mercado
depende de instrumentos pblicos regula- Ante la eterna y falsa disyuntiva entre
dores del suelo, que son muy efi cientes en expandir o compactar la ciudad, recurrente-
posibilitar la captura de las mximas ganan- mente socorrida en los debates urbansticos
cias de suelo por los agentes empresariales chilenos, se aduce generalmente que el ac-
privados, o incluso reducir la renta de suelo tual modelo de renovacin urbana sera la
capitalizable socialmente, con una inciden- solucin factible para reducir la presin por
cia tal que excluye de la compra de vivienda ms expansin metropolitana. Sin embargo,
nueva al menos a los dos quintiles ms bajos como se aprecia en el anlisis aqu presen-
de la poblacin. Tratndose de espacios urba- tado, tal solucin resulta ser equivocada, ya
nos consolidados, es preocupante que cerca que la densificacin residencial en zonas
de un 60% de arrendatarios y casi un 100% centrales lo que est actualmente generando
de multiocupantes estn siendo actualmente en realidad es una expulsin residencial cen-
excluidos de estos espacios residenciales, por trfuga de los estratos populares, ergo mayor
razones econmicas. presin en las periferias ms distantes. La teo-
ra de la brecha de renta (rent gap) aparece
Este modelo, en la medida en que se hoy como un lente imprescindible para ob-
expande, tambin expulsa propietarios re- servar regulaciones pblicas y conflictos de
sidentes, al no encontrar estos, en al menos poder generados alrededor de la distribucin
un 50% de los casos existentes en Santiago- desigual de las riquezas originadas en el sue-
Centro, una suficiente compensacin eco- lo urbano y sus efectos de desplazamiento.
G ENTRIFICACIN EN C HILE : APORTES CONCEPTUALES Y EVIDENCIAS PARA UNA 49
DISCUSIN NECESARIA
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