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MASTERPLAN

E N T O R N O
AERDROMO
C O L L I Q U E
COMAS , LIMA
Proyecto piloto de Gestin
Urbanstica Aplicada
MASTERPLAN
E N T O R N O
AERDROMO
C O L L I Q U E
COMAS , LIMA
Proyecto piloto de Gestin
Urbanstica Aplicada
MASTERPLAN
E N T O R N O
AERDROMO
C O L L I Q U E
COMAS , LIMA
Proyecto piloto de Gestin
Urbanstica Aplicada
Ttulo Equipo Redactor
Master Plan entorno aerdromo Collique
Comas, Lima Direccin

Editor
Jos Mara Ezquiaga . PhD Prof.Arquitecto y socilogo
Jos Mara Ezquiaga Domnguez.
Gemma Peribez Ayala. Prof.Arquitecto
C/Amado Nervo, 3. Madrid.

Equipo de Ezquiaga Arquitectura Sociedad y Territorio

Javier Barros / Arquitecto


Valentina Mion / Arquitecto
Jacobo Gonzlez / Arquitecto
Alejandro Cantera / Arquitecto
Casilda Martn / Arquitecto
Andrea Fernndez / Arquitecto
01.Introduccin...............................................................................07

02.La recuperacin de plusvalas en el desarrollo urbano..............21

03.Propuesta de ordenacin para el entorno de Collique..............47

04.Propuesta de gestin urbanstica.............................................105

05.Conclusiones y recomendaciones.............................................133
01
Introduccin
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

01.Introduccin

Plano de Lima, Ciudad de los Reyes, Corte y Emporio del Imperio Peruano, Joseph Mulder, Ao 1685

La financiacin de un desarrollo urbano de habitantes que se trasladan del campo a la


calidad es una materia en la que la mayor ciudad, y unas altsimas tasas de crecimiento
parte de los pases de Amrica Latina vegetativo, lo que ha dado lugar a un
presentan carencias importantes, fruto de proceso de urbanizacin inslito y que se ha
una dimensin de un proceso de urbanizacin demostrado irrefrenable. Ello ha convertido
mucho ms acusado que en otras regiones del a Amrica Latina en la regin del mundo con
mundo que ha sobrepasado a la capacidad de mayor porcentaje de poblacin urbana, un
respuesta de las Administraciones. Desde la porcentaje que ya supera el 75%, y aunque
dcada de los cincuenta, se produce un alto es un proceso que se ha ralentizado en
crecimiento de la poblacin de las ciudades, los ltimos aos, es necesario abordar un
suma de un nmero muy relevante de proceso de correccin de los problemas

8
01. Introduccin

urbanos asociados a la escasez de servicios de recuperacin de plusvala de carcter


pblicos, la degradacin medioambiental, tributario o fiscal, y existe una obligacin de
la inequidad y la pobreza, la segmentacin aportes de habilitacin urbana gratuitos,
social, y el hacinamiento. pero entre las carencias actuales estn
la ausencia de sistemas de distribucin
La recuperacin de plusvalas del desarrollo equitativa de beneficios y cargas, o sistemas
urbano puede constituir un elemento de que permitan la obtencin de suelos para
correccin y mejora sustancial de la ciudad vivienda social en mbitos centrales. El
existente, a travs de una herramienta de impuesto inmobiliario nunca ha sido un
gestin urbanstica que se sustenta en el instrumento eficaz para la recuperacin de
principio de favorecer el inters social sobre plusvalas, pues su tarifa es generalmente
el particular, intentando no excluir ni limitar baja y la base gravable est constituida
el potencial de la inversin privada, pero por las evaluaciones del valor catastral
buscando su consecuencia con los intereses (denominados avalos catastrales en una
de la ciudad y de la comunidad. parte importante de pases de la Regin), que
siempre han estado muy por debajo del valor
Los procesos de urbanizacin en Amrica comercial. Solo en muy pocas oportunidades
Latina, se caracterizan por la existencia de se han realizado actualizaciones catastrales,
importantes desigualdades sociales, que que adems muchas veces no han
se traducen en la apropiacin del suelo en involucrado a todos los predios de la ciudad,
limitadas manos, y de los incrementos de pues es un procedimiento costoso para la
valor del suelo por parte de los propietarios administracin pblica y que necesita de
de ste, sin que muchas veces se traduzca una importante coordinacin interdistrital.
en un beneficio real para la ciudad. Durante A la vez, ste es un impuesto sin destino
muchos aos, los urbanizadores han captado especfico, cuyos recursos se integran de
todas las plusvalas del suelo sin devolver manera general al presupuesto municipal
nada a cambio a la ciudad, traduciendo el y no tienen como finalidad ptima el
esfuerzo de las Administraciones y de toda financiamiento del desarrollo urbano y
la comunidad en su propio enriquecimiento. mejora urbana.

En algunos pases de Amrica Latina no Las contribuciones de aportes de habilitacin


existen frmulas de ninguna clase para urbana gratuitos han sido ms eficaces, pero
la recuperacin de plusvalas, por lo que ms como un instrumento de financiacin de
las municipalidades incurren en costos de obras y no como un mecanismo especfico
urbanizacin importantes que benefician a para recuperar plusvalas. Sin embargo, si
propietarios sin una contrapartida de retorno no existieran esas contribuciones, la calidad
a la ciudad, lo que desequilibra los ya exiguos urbana se hubiera resentido profundamente,
presupuestos municipales. y las futuras plusvalas habran sido captadas
En el caso de Per existen algunos elementos en su totalidad por los propietarios de los

9
> Relieve e Hidrografa Lima
01. Introduccin

terrenos que se benefician con el desarrollo mencin a la aplicabilidad en supuestos que


urbano, y que sin duda se financiaran con van de la reutilizacin de reas ferroviarias
recursos de la comunidad en su conjunto. o industriales obsoletas a la regeneracin
Sin embargo, este instrumento ha sido poco y redensificacin de reas consolidadas,
utilizado por las municipalidades y pasa pasando por el mejoramiento de desarrollos
casi inadvertido en las finanzas pblicas urbanos informales, implica la posibilidad
municipales. de presencia de actores de diverso tipo y
capacidad de condicionar los procesos. La
La preocupacin por el tema urbano y el concertacin se presenta por ello como una
mejoramiento de las ciudades en las que condicin bsica para el xito de cualquier
habitamos es un aspecto fundamental del proyecto de estas caractersticas.
desarrollo, y crece cada da, por lo que es
necesario fortalecer la conciencia de la La elaboracin de un documento sobre el
necesidad de planificar la ciudad y de buscar marco general de referencia en materia de
mecanismos de financiacin para programas, recuperacin de plusvalas en el contexto
obras y proyectos de contenido urbano que de Amrica Latina y el Caribe ha permitido
ayuden al desarrollo de las ciudades para los en la interlocucin con los agentes locales
responsables pblicos, pero esencialmente contar con una base para la discusin de
para todos y cada uno de los ciudadanos, las posibles frmulas de aplicacin en el
ya sean grandes o pequeos propietarios, contexto general de Per y especfico de
o cualquier actor implicado en el desarrollo la ciudad de Lima, Distrito de Comas, rea
urbano. Para ello, resultan necesarias finalmente seleccionada para la localizacin
polticas de gestin urbanstica orientadas a la del proyecto piloto.
recuperacin de plusvalas, al ordenamiento
urbano, a la inclusin de la funcin social y El trabajo se ha desarrollado como un
ambiental de la propiedad, la prevalencia ejercicio que combina, en un proyecto
del inters general sobre el colectivo, y la urbano de recuperacin y transformacin
concepcin del espacio pblico como derecho de la ciudad existente, las componentes
colectivo fundamental. de diseo y de gestin. Las condiciones
del diseo dependern de la posibilidad de
El objeto de este proyecto es generar una lograr una mejora sustancial respecto a las
experiencia viable de superacin de estas condiciones habituales de los aportes de
carencias a travs de un caso real replicable habilitacin urbana establecidos en la norma
en otros lugares con problemtica similar, GH 020 (Componentes de Diseo Urbano),
entendiendo como tal no slo el marco por lo que el diseo slo ser posible al
normativo y los propios condicionantes definirse medidas de gestin necesarias
bsicos del emplazamiento del proyecto, para la transformacin urbana. Y por otra
sino tambin el juego de actores implicados parte, la experiencia muestra que puede
en el proceso de transformacin urbana. La haber decisiones de gestin condicionadas

11
Lima, Per
> Estructura Verde Lima Metropolitana
(proteccin medioambiental + zonas verdes)
01. Introduccin

por determinaciones de diseo, por lo que polticas, financieras e instrumentales


se tratan ambos enfoques atendiendo a su concretas.
interdependencia. Es un elemento que supera la planificacin
tradicional planteando un esquema de
As este proyecto se enmarca dentro del gestin o gerenciamiento, donde se
anlisis de las polticas de planificacin establecen criterios orientadores de la
urbana, desde la perspectiva del diseo de accin, gestin, e inversiones, en pos de la
la ciudad, y como elemento garante de la materializacin de una visin de desarrollo
equidad espacial urbana. Atiende a la creacin para el rea de estudio. Se plantea desde
de espacios urbanos que provean de los el marco conceptual de la Planificacin
servicios necesarios al ciudadano, pero que Estratgica, cuya lgica proposicional
tambin aseguren que estos servicios pueden del destino, uso y visin de desarrollo
mantenerse en el tiempo. Ello implicar que para el territorio de intervencin nace de
ser necesario adaptar la planificacin y las una evaluacin de las potencialidades y
polticas locales a cada realidad urbana. limitaciones que forman parte del proyecto.

1.1 El Master Plan para el Aerdromo El Plan Maestro, corresponde a una


de Collique y su entorno como definicin de acciones o gestin en etapas,
representacin de un proceso de dilatada en el tiempo, cambiante en objetivos
desarrollo gradual, adaptable y proyectuales, pero con una clara estrategia
asumible. de posicionamiento e implementacin,
fuertemente vinculada a la respuesta a las
El Mster Plan o Plan Maestro Urbano para condicionantes negativas o limitaciones que
el Aerdromo de Collique y su entorno significan riesgos para la materializacin del
debe constituirse como un instrumento proyecto, as como al aprovechamiento de
de diseo capaz de poner en relacin las las cualidades del terreno y su entorno, para
distintas acciones de intervencin sobre este el xito de la operacin. Supone elementos
territorio para la creacin de condiciones como estrategias de inversin, de etapas,
ideales para la actuacin sobre un conjunto estudio de escenarios o cambios normativos
urbano existente, como propuesta integral necesarios, inclusive, lineamientos sobre
de ocupacin espacial del territorio para cmo deben estructurarse los aparatos
el mejoramiento del conjunto total. Debe de gestin o estructuras institucionales
convertirse en un marco amplio de actuacin necesarias para el xito de la iniciativa.
para los diversos actores que participan de
manera continua en la iniciativa, integrar El Master Plan ha de generar los medios
acciones de diferente escala y cobertura, en este territorio para que se integre en
establecer unas condiciones de participacin la dinmica de la ciudad deseada, ello
ciudadana necesarias (apoyo-oposicin), implica que debe necesariamente incluir
y desarrollarse sobre unas condiciones a los diversos actores como responsables

15
> Estructura viaria Lima Metropolitana
> Distritos Lima Metropolitana
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

de los cambios necesarios de aspectos


normativos, legales, jurisdiccionales,
econmicos, ambientales, de diseo, gestin,
y participacin, y especialmente ticos para
la consecucin de una propuesta adecuada
de ciudad para el futuro. Se ha de entender
desde la lgica de un proceso y no un
proyecto imagen objetivo, donde la lgica
del mismo se establece desde la posibilidad
de realojar a la poblacin existente durante el
proceso de transformacin urbana y edilicia.

La imagen objetivo que se presenta, en


trminos fsicos, o imagen urbana deseada,
pasa a ser tan solo un referente ilustrativo
de lo que podra hacerse en este territorio,
queda relegada a un mero instrumento de
comunicacin que permite al aparato
gestor, cumplir con su rol de motivador hacia
el proyecto. Sin embargo, dada la definicin
en etapas y los niveles de flexibilidad que
puede albergar la propuesta definitiva, es
posible que decisiones posteriores, afecten
y modifiquen la imagen sealada, sin que se
modifiquen los elementos estructurales que
en l se contemplan, y a la vez sin afectar a
las distintas propuestas de ejecucin de la
gestin urbanstica.

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Asentamientos informales Lima
La recuperacin
02
de plusvalas en el
desarrollo urbano
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

02.Larecuperacin de plusvalas
en el desarrollo urbano

Vista area del recorrido del Metro de Lima

2.1 El concepto de plusvala y de su que la cualifican, mientras que el resto


recuperacin en el desarrollo urbano se deben a otros agentes, ya sea con
inversin econmica directa o mediante
La construccin de la ciudad implica la decisiones administrativas que modifican
articulacin de la accin de multitud de las posibilidades de desarrollo.
agentes pblicos y privados. El valor del
suelo refleja el resultado esta secuencia, Podemos definir plusvala como el beneficio
en la que el propietario de una parcela obtenido como resultado de una diferencia
slo ha aportado una parte de los recursos positiva entre el precio al que se compr un

22
02. La recuperacin de plusvalas en el desarrollo urbano

bien y el precio de su venta en una operacin quien tiene derecho a la recuperacin en


o transaccin econmica. En el sentido plusvalas por ser entidad pblica como el
urbano, la plusvala es el incremento del municipio y sus entidades descentralizadas,
precio del suelo que se genera por acciones y entre cuyas funciones est la de desarrollar
externas al propietario; es un aumento de acciones urbansticas; y el sujeto pasivo
valor que por causas ajenas recibe el suelo o sobre quien recae la obligacin, tributaria
inmueble, independientemente de cualquier o de naturaleza urbanstica, esto es, el
1
accin que hubiera desarrollado sobre l. propietario o poseedor del terreno en
relacin con el cual se dan las acciones
As el propietario del suelo obtiene una urbansticas que generan un incremento en
plusvala o incremento de valor no por la los precios del suelo.
mejora que haya realizado sobre el suelo, que
suele ser menos costosa que el beneficio que Pueden identificarse dos modalidades
2
produce , cuanto por una causa externa a la bsicas de recuperacin de la plusvala:
misma; cuando el terreno ve incrementada su
capacidad constructiva, esto es consecuencia - Recuperacin vinculada al planeamiento
de una decisin adoptada por una autoridad urbanstico: se produce cuando el
administrativa, en aras de los intereses del administrado decide incrementar el
conjunto de los ciudadanos. aprovechamiento edificatorio de su suelo
de acuerdo con las posibilidades del
Esto faculta a la Administracin para planeamiento, que incorpora un mecanismo
recuperar una parte de esa plusvala, que de recuperacin de parte de la plusvala
puede emplearse para el desarrollo de generada. Se grava el ejercicio de un derecho
acciones en beneficio de la comunidad, atribuido por el planeamiento y controlado
reduciendo la necesidad de aumentar los por la Administracin, no el propio derecho.
impuestos o de endeudarse para estos fines. Se toman dos valores como base medible
En funcin del sistema jurdico de cada pas para el incremento del valor del suelo: uno
pueden definirse o no estos ingresos por previo a la accin urbanstica generadora
recuperacin de plusvalas como una partida de plusvala y un segundo posterior a dicha
con una finalidad concreta. En la mayora accin, que toma en cuenta la edificabilidad
de los casos las legislaciones imponen una adicional autorizada y considera como
vinculacin directa entre el origen urbanstico referencia el uso de mayor valor. La diferencia
de esos bienes o cuantas y su destino a un entre ambos precios multiplicada por el
patrimonio municipal del suelo, a obras de rea total del terreno donde se produce el
urbanizacin o a la construccin de vivienda incremento de superficie edificable arroja
social. el efecto total de plusvala, sobre la que se
producira la obligacin de recuperacin.
La recuperacin de la plusvala se articula entre
dos agentes: el sujeto activo o beneficiario, - Recuperacin en el trfico inmobiliario:

23
Distrito de Miraflores, Lima
02. La recuperacin de plusvalas en el desarrollo urbano

Componentes del valor de suelo urbano

ocurre cuando se produce una compraventa, determinado; la ejecucin de obras de


donde la diferencia de valor entre el precio de infraestructura vial especficas; ejecucin
compra anterior y el nuevo precio de venta de obras para los servicios pblicos;
refleja las variaciones de valor del suelo construccin de elementos de equipamiento
que son resultado de acciones pblicas y recreativo y deportivo; apoyo para la
de agentes privados del entorno sucedidas consolidacin y mejora de asentamientos
a lo largo del tiempo; el sistema fiscal irregulares; etc. Se toma como referencia el
incorpora un impuesto especfico que grava monto de la tarifa y se utilizan estos modos
la compraventa. de pago de manera selectiva, alternada o
combinada.
Existe una amplia gama de formas de pago
a la municipalidad de la plusvala: dinero en El destino de los recursos econmicos
efectivo; la transferencia a la municipalidad provenientes de la recuperacin de
de una porcin del predio objeto del plusvalas es tan amplio como las formas
impuesto con un monto equivalente a la de pago; legislaciones como la espaola
tarifa resultante, monto que puede a su establecen la obligacin de que estos
vez ser canjeable por un terreno localizado recursos se destinen a fines que adems
en otra zona de rea urbana cuyo valor sea de ser declarados de inters pblico estn
equivalente; valores equivalentes a la tarifa directamente relacionados con la actividad
en forma de urbanizacin sobre un predio urbanstica, mediante un principio de caja

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Asentamientos informales Lima
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

separada del gasto general del municipio. Mientras en Europa los impuestos
ordinarios a la propiedad inmobiliaria
3
2.2 El estado de la cuestin en materia representan en promedio un 1% del PIB y
de recuperacin de plusvalas pueden llegar a suponer entre un cuarto
y el total de los ingresos municipales, en
Las polticas de recuperacin de plusvalas los pases de Amrica Latina la mediana es
han tenido histricamente un desarrollo del 0,32% para el total de los impuestos a
ms intenso en los pases europeos y en la propiedad. Los impuestos ordinarios
Amrica del Norte que en Amrica Latina, (generalmente anuales) a la propiedad
tanto por la presencia de administraciones inmueble gravan la titularidad de los derechos
ms consolidadas y con mayores ndices de propiedad y el uso del suelo, tenga o no
de presin fiscal como por la existencia de edificaciones, con frmulas diferentes segn
culturas de planificacin que han incorporado el pas, tanto en Amrica Latina como en
este concepto desde hace dcadas. Esto no otros pases analizados. En el caso Peruano,
ha sido impedimento para que se aprecie un el Impuesto Predial, recaudado anualmente
creciente inters por la materia en Amrica por las Municipalidades Distritales, se aplica
Latina, que ha llevado al desarrollo de un a predios urbanos y rsticos, cuyo valor
gran nmero de iniciativas; estas adolecen total, calculado con valores arancelarios de
en muchos casos de la ausencia de marcos terrenos y edificacin, constituye la base
legales nacionales que las respalden, o bien imponible. La disponibilidad de sistemas
de una complejidad en su aplicacin que catastrales actualizados y de una buena
disuade de su uso generalizado, configurando gestin de la recaudacin es determinante:
a menudo experiencias localmente relevantes en ciudades latinoamericanas con
pero difcilmente trasladables a otras debilidades en esta materia la recaudacin
localidades dentro de un mismo pas. puede llegar a ser la mitad, o incluso menos,
4
de la tericamente esperable.
2.2.1 La va fiscal
Junto a los impuestos inmobiliarios
La recuperacin por va fiscal debe entenderse ordinarios han surgido en los ltimos
en el contexto ms amplio de la fiscalidad aos una serie de instrumentos innovadores
de la propiedad inmueble, que puede desde la va fiscal, que an sin incidir
caracterizarse en tres familias: los impuestos directamente sobre la cuestin de la
peridicos ordinarios a la propiedad, una plusvala, tratan de encauzar las dinmicas
familia reciente de impuestos innovadores urbanas interviniendo sobre el mercado
en los que el sostenimiento de las arcas de manera decidida. Es el caso de los
pblicas parece menos relevante que el impuestos sobre la vivienda vacante, sobre
fomento de un desarrollo urbano sostenible, y las pequeas viviendas de alquiler elevado,
los instrumentos especficamente destinados sobre los baldos comerciales o sobre la
a la recuperacin de plusvalas. urbanizacin de baja densidad en el caso

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Operacin de cualificacin urbana del corredor ferroviario de La Sagrera,Barcelona
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

de Francia, o el impuesto de propiedad se sigue igualmente la corriente general de


progresivo a las propiedades vacantes o gravar las compraventas, con diversas figuras
subutilizadas en Brasil. Estas figuras tratan locales. Las figuras latinoamericanas, como
de favorecer ciertas formas de desarrollo al el Imposto de Transmissao de Bens Imoveis
reducir de hecho la presin fiscal sobre las Inter-Vivos de Brasil, suelen ser municipales
mismas; requieren la existencia de sistemas y ligados a la compraventa. En Per, el
de control rigurosos, como por ejemplo para impuesto de Alcabala, de gestin municipal,
el seguimiento de las viviendas vacantes, de grava las transferencias de inmuebles
compleja cuantificacin. urbanos y rsticos a ttulo oneroso o
gratuito, en cualquiera de sus modalidades;
Existe un tercer cuerpo, que si tiene por se complementa por el Impuesto a la
objeto esencial la recuperacin fiscal de Renta de Segunda Categora, que grava las
plusvalas, y casi sin excepcin gravan los ganancias de capital provenientes de la venta
actos de compraventa; se tiene en cuenta el inmuebles distintos a la casa habitacin.
incremento de valor bruto, el tiempo que ha
transcurrido desde la ltima compraventa 2.2.2 La va urbanstica
(suelen penalizarse las compraventas
sucesivas en cortos periodos de tiempo), y se La va urbanstica de recuperacin de
plantean complejos modelos de deducciones plusvalas debe analizarse desde el problema
y exenciones adaptadas a las culturas locales; ms amplio de los mecanismos de justo
el carcter municipal de estos instrumentos reparto de beneficios y cargas derivados
en la mayora de los casos multiplica la de la urbanizacin. Estos se articulan en
casustica. En el caso espaol, el Impuesto torno a los conceptos de funcin social
sobre el incremento de valor de los terrenos de la propiedad, que puede limitar el
de naturaleza urbana, gestionado a nivel alcance de este derecho, y de prevalencia
municipal, supuso en 2010 un 7,8% de los del inters general sobre el particular. Se
ingresos fiscales de los Ayuntamientos presentan diferentes modelos en funcin de
del pas; en su clculo se tiene en cuenta la asociacin entre derecho de propiedad del
el incremento de valor desde la ltima suelo y derecho a edificar, y del beneficiario
compraventa por un periodo mximo de de las plusvalas producidas:
20 aos. En el caso francs se establece un
impuesto sobre la renta relativo a la plusvala 1) Para un primer modelo, el ius aedificandi
inmobiliaria, recaudado por el Estado, que o derecho a edificar va anejo al derecho
se calcula partiendo de la plusvala bruta, y de propiedad, aunque con limitaciones;
un impuesto municipal sobre la transmisin la actividad urbanizadora corresponde al
onerosa de terrenos que han devenido sector pblico, y las plusvalas se distribuyen
edificables. En el Reino Unido se utiliza la entre los propietarios y la comunidad
Capital Gains Tax, gestionado a nivel nacional equilibradamente. Es el clsico caso de la Ley
y que grava la plusvala. En los Estados Unidos francesa de 31 de diciembre de 1975, que

30
02. La recuperacin de plusvalas en el desarrollo urbano

vinculaba el derecho a edificar a la propiedad reparten entre los propietarios de suelo


del suelo, pero slo hasta alcanzar un umbral y la comunidad a travs de sistemas
(plafond legal de densit), por encima del de distribucin, con desarrollo privado
cual se debe adquirir el derecho a edificar bajo control pblico, surgiendo sistemas
comprndolo a la colectividad. singulares de ejecucin: urbanismo
concertado; de ejecucin forzosa; agente
2) En un segundo modelo la propiedad nunca urbanizador, etc.
lleva consigo el derecho a edificar, ya que
ese derecho pertenece a la comunidad, a la El proceso de atribucin a propietarios y
colectividad, y es sta quien lo confiere en promotores del coste de las infraestructuras
cada momento, a travs de una concesin o de urbanizacin, concepto separado del de
licencia para construir. Consecuentemente la recuperacin de plusvalas pues se refiere
actividad urbanizadora depende siempre de a una inversin necesaria para viabilizar el
la Administracin y es a la comunidad a quien producto inmobiliario, se puede articular de
revierten siempre las plusvalas. Es el caso de dos formas:
la Ley italiana de 28 de enero de 1977.
1) Recuperacin de los costes directos de
3) Como tercer modelo podramos recoger acciones que benefician especialmente
aquel en que si bien la propiedad lleva a un grupo de propiedades prximas;
consigo la edificacin, sta se controla por la se recauda para la financiacin de la
Administracin, que es quien previsoramente obra, con independencia de que los
va adquiriendo terreno al precio de su destino propietarios decidan realizar ninguna
actual. La Community Land Act britnica de actuacin en su propia parcela. Es el
1974 estableci un sistema de obra pblica caso de las Contribuciones Especiales
monoplica para el proceso de urbanizacin, espaolas, la Contribucin a los Gastos
y en virtud de aquella ley, el municipio de Equipamientos Pblicos francesa y los
debera adquirir todo el suelo urbanizable sistemas de Financiacin por Incremento de
para atender a las necesidades de desarrollo Impuestos de Estados Unidos, y tambin el
por diez aos, pagando su valor en uso o de la Contribuiao de Melhoria brasilea, la
destino actual, es decir sin consideracin Contribucin de Valorizacin Colombiana, y
alguna de sus expectativas urbansticas y diferentes figuras en otros pases de Amrica
nuevo valor. Latina. En el caso peruano la Contribucin
Especial de Obras Pblicas juega un papel
4) El modelo espaol sera un modelo mixto, similar. El carcter facultativo de estos
que, con similitudes al italiano, mantiene instrumentos y su impopularidad entre los
un concepto de propiedad urbana que lleva administrados hace que su uso no sea todo
incorporado el ius edificandi, o derecho a lo frecuente que podra.
edificar; para su ejercicio se precisa una
licencia previa en el que las plusvalas se 2) Asuncin por los promotores del

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Master Plan La Defense, Paris, Francia
02. La recuperacin de plusvalas en el desarrollo urbano

desarrollo urbano de los costes asignados de plusvalas, pero cabe entender que las
por la legislacin y los planes como ya mencionadas Developer Contributions,
deberes vinculados a las actuaciones. objeto de negociaciones en cuanto a su
Estos costes pueden incluir tanto la alcance, ya incorporan este concepto. En
infraestructura fsica como la cesin gratuita los Estados Unidos existe una profusin de
de suelos para equipamientos, zonas sistemas, propia de un pas con multitud
verdes e infraestructuras, y los realojos e de configuraciones legales en materia de
indemnizaciones a los previos ocupantes urbanismo, como las transferencias de
de la zona urbanizada. Este sistema se derechos de aprovechamiento, los derechos
aplica comnmente en Espaa a travs de superficie y los sistemas de colaboracin
del planeamiento parcial y especial, en pblico- privada.
Francia mediante las ZAC, el sistema de
Developer Contributions en el Reino Unido, En Amrica Latina los ejemplos ms
las Operaciones Urbanas Consorciadas ambiciosos de legislacin sobre recuperacin
brasileas, o la aplicacin de los principios de plusvalas estn en Colombia (Ley 388)
de equidistribucin incorporados a las leyes y en Brasil (Estatuto da Cidade). En el caso
urbansticas colombianas y uruguayas. En colombiano la ley determina que los consejos
Per el Reglamento Nacional de Edificaciones municipales o distritales establecern la
establece las condiciones para los aportes recuperacin de plusvalas entre un 30%
de habilitacin urbana, y se formula una y un 50% del incremento de valor, y la
obligacin genrica de distribucin equitativa posibilidad de la adquisicin pblica de
de beneficios y cargas, que no se articula en tierras a precios de mercado anteriores
su totalidad; el Proyecto de Reglamento de al anuncio de un proyecto. En Brasil los
Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Consorcios para Operaciones Urbanas
Urbano Sostenible define el concepto de permiten a la Administracin controlar las
Unidad de Gestin Urbanstica, que podra operaciones y recuperar las plusvalas. En
facilitar la aplicacin de estos principios. el caso Uruguayo (Ley de Ordenamiento
Territorial y Desarrollo Sostenible) la
El proceso de recuperacin de la plusvala, recuperacin de valorizacin exige recuperar
como concepto separado del coste de la como mnimo el 15% del incremento
infraestructura de urbanizacin, se articula en derivado de las acciones pblicas, aplicado
el caso espaol a travs de cesiones gratuitas sobre la totalidad del valor adicional de
a la Administracin de suelo libre de cargas la propiedad. En Argentina hay iniciativas
correspondiente a un porcentaje de entre municipales como la de Trenque Lauquen,
el 5% y el 15% de la edificabilidad media que exigen la cesin del 12% de los lotes
ponderada. En el caso francs se aborda a en nuevas subdivisiones en borde urbano
travs de una fiscalidad urbanstica especfica. para construccin de vivienda social; la Ley
En el caso britnico no hay un tratamiento de Acceso Justo al Hbitat para la Provincia
especfico en el marco legal de la recuperacin de Buenos Aires exige la contribucin de

33
Vista de distrito de Comas
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

al menos el 10% del incremento de valor 2) La acumulacin de acciones pblicas o


del suelo en los proyectos de urbanizacin privadas en el entorno de la parcela individual
de ms de 5.000 m2. En el caso peruano el con el paso del tiempo entre transacciones,
artculo 56 del Proyecto del RATDUS incluye sin necesidad de que se produzca una
entre los lineamientos generales para las actuacin urbanstica concreta. Es el caso
actuaciones e intervenciones en las reas de los clsicos impuestos de plusvala que
urbanas, en su apartado d), la participacin gravan las compraventas y gradan la base
en las plusvalas generadas por la actuacin imponible teniendo en cuenta el tiempo
del Estado en beneficio de la comunidad. transcurrido desde la adquisicin anterior
del inmueble.

2.3 Instrumentacin de la recuperacin La utilizacin de estos sistemas requiere, junto


de plusvalas del desarrollo urbano en con una legislacin habilitante adecuada,
Per. la existencia de una administracin con
suficientes medios tcnicos y humanos. En
La instrumentacin de la recuperacin de ausencia de un marco legal comn a escala
plusvalas del desarrollo urbano puede nacional, los sistemas de recuperacin
plantearse a travs de la va fiscal, de la de escala municipal suelen ser ejemplos
urbanstica o de ambas, lo que constituye aislados, ms dbiles que legislaciones
el caso ms frecuente. La coexistencia de estatales a la hora de la seguridad jurdica
ambas vas obedece a que la plusvala puede de administraciones y administrados.
producirse por dos grandes causas:
Los sistemas en los que el clculo de la
1) Una accin de transformacin urbana plusvala se define de forma sencilla y
o mejora de mbito mayor que la parcela. normalmente como un porcentaje de
Aqu se podra aplicar un instrumento basado una cuanta cierta, como la cesin de un
en el planeamiento, como los brasileos, porcentaje fijo del aprovechamiento total
o uno fiscal, como las contribuciones en el caso espaol, pueden ser ms giles
de valorizacin de Colombia. En estos que aquellos, comunes en Amrica Latina,
sistemas es relevante el papel que juega la en los que se realiza un clculo especfico de
administracin pblica, que puede ir desde la plusvala para cada operacin.
el mero control del cumplimiento de las
condiciones del planeamiento y recepcin
de cesiones en especie o en metlico en 2.4 La recuperacin de plusvalas en el
concepto de plusvala, hasta la intervencin entorno del aerdromo de Collique, y el
directa mediante la expropiacin del suelo y conjunto del Distrito de Comas.
la asuncin de su desarrollo, recuperndose
la plusvala a travs de su posterior El espacio ocupado por el antiguo aerdromo
comercializacin. de Collique constituye una oportunidad de

36
Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, Brasil
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

incentivar la localizacin de vivienda en reas una elevada accesibilidad al Distrito de


consolidadas equipadas, y que por el alcance Comas, con lo que se hace an ms patente
de la densidad que se propone, implicar no la oportunidad de desarrollo de actividades
slo la reproduccin equivalente de servicios econmicas de carcter terciario y logstico
y equipamientos, cuanto la transformacin a medio plazo.
del rea inmediata perifrica, para dejar
de constituir un asentamiento de carcter Por otro lado, a medio/largo plazo, la subida
predominantemente residencial, y de baja gradual del nivel de renta del conjunto de
densidad. Lima, y del Distrito de Comas, especialmente
en esta rea, har necesario un aumento
La dimensin de esta actuacin de paralelo del sistema de prestacin de
desarrollo residencial del Proyecto del servicios, que deber responder a unos
Aerdromo de Collique, 22.500 nuevas estndares ms altos, y que requerir
viviendas, que darn lugar a unos 70.000 igualmente nuevos, mejores, y mayores
nuevos vecinos, obliga, sin lugar a dudas, espacios fsicos para localizarse.
a hacer una reflexin sobre la posibilidad
de que se produzca una transformacin Todo ello modificar necesariamente el
del entorno. Esta transformacin se dar entorno, no slo por las externalidades
tanto por la introduccin de usos de mayor propias de una actuacin de esta
retorno econmico, cuanto por los usos dimensin, cuanto porque debern
eminentemente residenciales. No hay duda, sucederse actuaciones destinadas a
por tanto, de que el proyecto de desarrollo del eliminar edificaciones en mal estado, no
antiguo aerdromo de Collique transformar recuperables; actuaciones para mejorar
el Distrito, y aumentar la percepcin de los la accesibilidad externa y la conexin
residentes originales de su entorno inmediato con los restantes Distritos de la ciudad
respecto la valorizacin de sus propiedades, de Lima; as como la necesidad de
y las proyecciones futuras residenciales, o de afrontar proyectos de mejora ambiental y
otros usos complementarios. recuperacin del cauce del ro Chilln y su
entorno, y la posibilidad de hacer de este
Esta operacin de desarrollo de vivienda espacio un Parque Equipado de carcter
estar adems, y necesariamente por su metropolitano. A estas actuaciones bsicas
tamao, apoyada por otras intervenciones deben sumarse actuaciones en materia de
pblicas de relevancia, como la mejora de los renovacin urbana y mejora de la fachada a
cruces de la Panamericana que discurre en su la Panamericana, y restauracin paisajstica,
borde oeste, el desarrollo en este importante destinadas a reducir las externalidades
eje de comunicacin de una lnea de BRT (Bus negativas acumuladas, muchas de ellas en
Rapid Transit), y la construccin de la lnea materia de transporte y comunicaciones.
del Metro 3, que dar servicio al mbito,
infraestructuras que darn conjuntamente Puede ser necesario tambin el desarrollo

38
02. La recuperacin de plusvalas en el desarrollo urbano

de operaciones de marketing urbano, al los mbitos en los que estas se obtienen; y es


objeto de modificar la percepcin social y igualmente recomendable que los procesos
empresarial sobre esos espacios recuperados, de recuperacin de plusvalas sean modelos
actualmente en un mbito de baja calidad, sencillos y de fcil calculo. En otros pases de
destacando la oportunidad de construir sobre Amrica Latina, como por ejemplo Colombia,
ellos un nuevo modelo de ciudad, acorde con la plusvala se calcula como una proporcin
las nuevas exigencias y demandas de calidad de la diferencia de valor entre el antes de la
de una ciudad como Lima para afrontar el operacin de desarrollo y el inmediatamente
siglo XXI. despus (concepto literal de plusvalas),
sistema que obliga a modelos complejos
Es por tanto necesario adelantarse a este de clculo que ha de desarrollar la propia
proceso desde la accin pblica, y desde administracin, que debe constituir una
la posibilidad de que exista un retorno de administracin fuerte, y con un presupuesto
valor (retorno de plusvala) que permita especfico para garantizar la actualizacin de
financiar una parte sustancial de esta accin informacin y ejecucin del impuesto.
pblica (infraestructuras, zonas verdes y
equipamientos) necesaria para que el proceso Como un primer elemento de trabajo, es
de liderazgo obtenga externalidades positivas necesario la implementacin de un sistema
para el Distrito de Comas y la ciudad de Lima. sencillo que inicialmente sea fruto de un
acuerdo con los actores del desarrollo
Por otro lado, es tambin necesario habilitar urbano, que delimite la parte posible de
una modificacin de la legislacin pero recuperacin de plusvala, digamos lo que
tambin del conocimiento y apoyo colectivo se podra llegar a pagar, y se referenciara
a la recuperacin de plusvalas de la accin sta a una contribucin porcentual sobre el
urbanizadora para que stas puedan ser de conjunto del desarrollo: un porcentaje fijo de
nuevo re-invertidas en los mismos espacios los nuevos derechos edificatorios.
que las obtuvieron, en forma de mejoras de
la ciudad existente y prevista. Una vez que la plusvala se constituye, el
marco jurdico debe igualmente proteger
2.5 Necesidad de establecer un modelo a los actores de desarrollo urbano,
de recuperacin de plusvalas sencillo, asegurando la garanta de estabilidad sobre
de fcil aplicacin y directamente esta plusvala. El Estado ha de convertirse en
vinculado al suelo en Per. garante de la situacin urbanstica, limitando
la posibilidad de cambios arbitrarios, y
En primer lugar se hace necesario en Per constituyendo garantas indemnizatorias
que se lleven a cabo reformas legales que y se suceden cambios en el planeamiento
habiliten la recuperacin de plusvalas con una vez abonadas las contribuciones. La
orientacin finalista, es decir con objetivo recuperacin de plusvalas constituye
inicial de ejecucin de mejoras especficas en una nueva obligacin, pero se le dota de

39
Trfico en Avenida Panamericana Norte, Comas
Puente y otras obras OU Agua Espraiada en Sao Paulo, Brasil
02. La recuperacin de plusvalas en el desarrollo urbano

estabilidad y certeza en el desarrollo del de la Ley del Sistema Nacional de Desarrollo


planeamiento, como garanta inicial al Urbano Sostenible y la Ley General de
promotor. La posibilidad de recuperacin Desarrollo Urbano suponen una muestra de
de plusvalas como un elemento impositivo, la voluntad de llenar un vaco normativo,
necesitar de coordinacin u obligatoriedad constituyendo un marco adecuado para la
de que stas se reinviertan en el espacio que construccin jurdica de la recuperacin de
contribuyo a ellas, por lo que necesitarn de plusvalas del desarrollo urbano, junto con
una definicin especfica por ley que las hagan otros contenidos.
diferentes del impuesto predial, en razn de
su constitucin como parte del desarrollo 2) Concretar los cambios legales prefigurados
urbano, una nica vez en el momento en el en el proyecto de Reglamento de
que se ejecuta el planeamiento y se produzcan Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
las mejoras del entorno, y/o, cambio de uso, Urbano Sostenible, que introduce tres
redensificacin de un uso existente, etc., y conceptos relevantes no definidos en la
por consecuencia el aumento de valor de los legislacin actualmente vigente: la plusvala
predios en relacin a la edificabilidad que urbana, la participacin en plusvala urbana,
stos puedan ejecutar. y la forma de recaudacin, administracin
y gestin de la plusvala. Lgicamente
A modo de sntesis se formulan las siguientes esta propuesta debera coordinarse con
recomendaciones: el desarrollo de la anterior relativa a la
1) Procurar una mayor unificacin en unificacin de contenidos legislativos.
la legislacin relativa al planeamiento y
gestin urbanstica, limitando la dispersin a) La propuesta plantea el clculo de la
de contenidos a nivel regional y local, plusvala de forma especfica para cada
para incrementar la eficacia del sistema. proyecto, a travs de dos tasaciones, previa y
Aplicando una terminologa anglosajona, el posterior a la actuacin urbanstica, y articula
contexto actual es ms de zoning (atribucin la recaudacin mediante la Contribucin
de contenidos edificatorios al derecho de Especial de obras pblicas entre otras que
propiedad en funcin de un diseo espacial) se pudieran implementar. Este sistema es
que de planning (concepcin integral del sin duda, cuando los clculos son precisos,
modelo territorial desde el punto de vista el ms justo, pero tambin es de aplicacin
del desarrollo sostenible). La unificacin no compleja. Es aconsejable, como se ha
debe entenderse como una mera compilacin explicado previamente, implementar un
de criterios dispersos, sino que debe estar sistema como el espaol, que fija como
al servicio de una mejora cualitativa de la plusvala recuperable una cuanta de clculo
calidad de vida de los ciudadanos, y, en el sencillo (un porcentaje de la superficie
caso de los procedimientos de gestin, de edificable permitida por el plan); esto
una ms justa atribucin de las cargas del permite simplificar la generalizacin a todas
desarrollo urbano. Los diversos borradores las operaciones urbanas de la recuperacin

43
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

de plusvalas, sin necesidad de realizar para estn actualizados, son precisos trabajos
cada proyecto las dos tasaciones, que podran especficos que ralentizan los procesos. En
ser, en funcin de la redaccin final, objeto el caso de que se aplicara, como se sugiere,
de recursos que prolongaran los procesos de un sistema de clculo de plusvala basado en
gestin. una cuanta de clculo sencillo, en todo caso
las actividades municipales de planificacin
b) Es necesario avanzar en la definicin se beneficiaran de la disponibilidad de datos
de las diferentes formas de articulacin actualizados. Y en todo caso un catastro
de los agentes privados que intervienen adecuadamente desarrollado es ms
en los procesos de urbanizacin, y en las fcilmente contrastable con el registro de
modalidades bajo las cuales los agentes la propiedad, otra herramienta importante
pblicos pueden participar en estos procesos, para las operaciones urbanas.
del mero control hasta la expropiacin
pasando por formas de actuacin convenidas.
Hay pases en los que estos procesos no
forman parte de la rama administrativa
del derecho salvo en lo concerniente a las
expropiaciones, sino que se articulan a travs
del derecho mercantil como gua para la
relacin entre inversores en el proceso de
urbanizacin. En el caso peruano esto es
aconsejable por la importante necesidad
de actuaciones de mejoramiento de
asentamientos y otros supuestos en los
que la propiedad est muy repartida y las 1. (MP-1) Maldonado Copello, M.M., Pinilla Pineda, J.F. y
necesidades de intervencin sobre tejidos otros. Planes parciales, gestin asociada y mecanismos
con cierto grado de consolidacin hacen de distribucin equitativa de cargas y beneficios en el
sistema urbanstico: Marco jurdico, conceptos bsicos y
que las operaciones no sean necesariamente alternativas de aplicacin. Lincoln Institute of Land Policy,
atractivas para los inversores. Bogot, 2006

3) Reforzar el sistema catastral para 2. (Smolka-1):Smolka, Martim O. Implementacin de la


recuperacin de plusvalas en Amrica Latina- Polticas
mejorar la informacin a disposicin de
e instrumentos para el desarrollo urbano. Policy Focus
los Ayuntamientos para la recuperacin Report, Lincoln Institute of Land Policy.
de plusvalas resultantes de operaciones
urbansticas y compraventas. En el caso de 3. (CE-1): Possible reforms of real estate taxation: criteria

que finalmente se adoptara un sistema de for successfutl policies, Comisin Europea, 2012
clculo de plusvalas por aplicacin de dos De acuerdo con datos de la Iniciativa de Ciudades
4.
tasaciones pre- actuacin y post-actuacin, Emergentes y Sostenibles del BID y datos sobre ciudades
si la zona no est catastrada o los datos no mexicanas

44
Entorno Rio Chilln, Comas
Propuesta de
03
ordenacin para el
entorno de Collique
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

03.Propuesta de ordenacin para


el entorno de Collique

Vista area Ex Aerdromo de Collique y entorno, Comas

3.1 Establecimiento de unos objetivos Definir una densidad de edificacin


de ordenacin ambiciosos ptima para el aseguramiento de la
calidad del espacio pblico y la dotacin
La propuesta de ordenacin del entorno de equipamientos y servicios suficientes en
de Collique se plantea desde objetivos nmero y calidad de servicio al ciudadano.
ambiciosos, de carcter general aplicables a
la transformacin del conjunto del Distrito Construir una ciudad amable, recuperando
de Comas: espacios actualmente ocupados por la
edificacin para zonas verdes y espacios

48
03. Propuesta de ordenacin para el entorno de Collique

de recreo colectivo que ayuden a paliar las estructurantes en las grandes ciudades
actuales y futuras carencias. similares a Lima alcanzan una extensin
entre los 100 y 600 has, (Central Park en
Crear una ciudad con mezcla de usos Nueva York, La Casa de Campo en Madrid o
y variedad tipolgica en cada manzana, el Bois de Boulogne en Paris). Por el contrario
evitando la concentracin de usos exclusivos los grandes parques de Lima no superan las
y excluyentes. 13 has, (el Golf de San Isidro cuenta con 43
has, pero no puede ser considerado como
Adecuar en lo posible la nueva forma urbana espacio pblico, aunque constituya un
a la traza actual, con el mantenimiento de autntico pulmn verde de la ciudad).
calles, y la intencin ltima de permitir que se
produzcan procesos de desarrollo sencillos de Es cierto que las condiciones geogrficas de
la mano de los propietarios actuales. Lima, donde las precipitaciones no llegan a
los 9 mm anuales y donde el agua es escasa
Considerar como parte de los costes y cara, impide sostener parques regados
de la renovacin y reforma urbana el tan extensos, y hay que trabajar en otro
aseguramiento de los realojos de la tipo de frmulas adecuadas a esa limitacin
poblacin residente en el mbito, al objeto donde no se plantee un excesivo uso del
de evitar una indeseable gentrificacin, y la grass con fines meramente paisajsticos, y
expulsin de los ciudadanos de menor nivel buscar elementos de menor consumo de
de renta. agua (en el Distrito de Santiago de Surco, el
40 % del agua potable se usa para regar los
3.2 El espacio publico como condicin parques). Pero a ello se aade tambin que
de aseguramiento de la calidad urbana: el crecimiento expansivo de la ciudad desde
una estrategia de renaturalizacion para los aos 20 y el boom inmobiliario de los
Collique. ltimos 10 aos, han terminado ahogando la
ciudad en un mar de edificios de vivienda de
Se pueden identificar una serie de deficiencias alta densidad que no han generado aportes
en el uso y manejo de los espacios pblicos para espacios pblicos suficientes, y que
a nivel general en Lima Metropolitana, como resultado final han empobreciendo
tanto en la carencia de grandes parques los estndares de calidad de vida.
metropolitanos en comparacin con ciudades
de su tamao en Amrica Latina, como en Si nos concentramos en el distrito de Comas,
espacios de menor entidad al servicio los espacios presentes, sin tener en cuenta
de barrios y comunidades. Este dficit, el Parque Sinchi Roca, que es un elemento
cuantificado por habitante, es de 1,98 m2. singular y valioso de escala metropolitana,
son espacios de muy pequea dimensin
Los grandes parques, de carcter donde no se garantiza calidad espacial y
metropolitano, y que constituyen elementos mantenimiento, al margen de una posibilidad

49
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

efectiva de disfrute de los habitantes, y Retablo), destacan que la ciudad debe


muchas veces slo como estndar sobre crecer por inversin y no por invasin,
el papel, pero no efectivamente existente punto de partida para la planificacin y
y utilizable. As el Master Plan pretende el ocupacin de nuevos territorios y para
desarrollo de zonas verdes y espacios abiertos ofrecer una mayor calidad de vida, siendo
de distinta gradacin de privacidad, desde los evidente que es necesario sumar tambin a
espacios privados de uso comunitario, a los esta definicin la garanta de ejecucin de
espacios pblicos. espacios pblicos de convivencia.

La carencia actual de parques y jardines del La propuesta de ordenacin del Master


Distrito de Comas del 50% mantendr un Plan cuenta con una superficie total de
crecimiento sostenido hasta alcanzar el 98% 3.194.000 m2, de los cuales 547.082 m2
para el 2025, la propuesta del Aerdromo de estn reservados a zonas verdes (17,1% del
Collique implicar parte considerable de este rea total). Este valor, superior a lo que pide
aumento, por lo que uno de los objetivos de la norma vigente en Per, (aunque calculado
proyecto, y a la vez objetivo de renovacin a partir de una hiptesis de densificacin
urbana, ha de considerarse la bsqueda de que podra tener muchas variaciones
espacios suficientes para cubrir este dficit posibles), es representativo de la posibilidad
existente y previsto. de obtener el mismo beneficio econmico
a partir de una intervencin ms atenta y
Un balance global que atienda a la red sensible a la obtencin de espacio destinado
verde como concepto ms adecuado y a albergar zonas verdes y espacios abiertos
estructurante, y que considere reas agrcolas de uso colectivo, si bien desde distintas
todava existentes en el entorno del Ro perspectivas de privacidad y utilizacin del
Chilln como verdes, tal como considera mismo.
el Plan de Desarrollo Concertado, implica
tambin evitar la prdida acelerada de las Se plantea el diseo de las zonas verdes,
mismas, con la puesta en valor de estos como elementos arbolados, o con
espacios, y la integracin en un proyecto de planteamientos de especies autctonas
mayor alcance capaz de dar la vuelta al actual capaces de subsistir en el clima limeo, sin
saldo negativo en el Distrito de Comas. Del aportes excesivos de agua, o la limitacin
total de 134.6 has disponibles en el Distrito de estas reas a espacios previsiblemente
para reas verdes, 90 has son para parques, en su dimensin adecuados a un mnimo
destacando que solo un 25.7% se encuentra mantenimiento, e incluso la utilizacin
en un buen estado de conservacin. selectiva de stos por los ciudadanos,
quienes pueden comprometerse en su uso
Los proyectos en curso en el rea del y mantenimiento diario, especialmente en
Aerdromo (Los Parques de Comas, Ciudad el tema de la recogida de residuos.
Sol De Collique, Proyecto Alamedas del

50
Fotografa satlite del distrito de Comas
Parque Sinchi Roca, Comas
03. Propuesta de ordenacin para el entorno de Collique

La configuracin del espacio pblico necesita 3 Mejorar la conectividad del conjunto de


de una mirada atenta al largo plazo, que se la red verde.
proponga desde una asuncin objetiva de
costes y recursos necesarios a la realizacin Construyendo corredores transversales que
y el posterior mantenimiento. Una ciudad integren el Parque Sinchi Roca y el valle del
llena de pequeos vacos pblicos, no Ro Chilln.
aumenta la calidad de vida, cuanto garantiza
que se conviertan en un rosario de espacios Otro objetivo importante es lograr
indeseables e inseguros. la conciencia colectiva de apoyo a
esta estructura verde y de mejora
El Proyecto Piloto de Gestin Urbanstica medioambiental. Una cultura de
Aplicada comprende por ello una Estrategia responsabilidad social sobre la importancia
de Naturalizacin del Distrito a medio - largo que tiene el espacio pblico con respecto
plazo, una propuesta de diseo de la gran a la mejora de la calidad de la vida de los
escala desde una visin integrada y sostenible ciudadanos. Desde la conciencia pblica
del espacio pblico en su conjunto. general, que implica un reconocimiento
de los temas a nivel de sociedad, hasta
1 Reorientar el destino del valle del Ro la autoconciencia individual, donde los
Chilln. individuos comprenden y comparten cmo
el concepto de espacio pblico (cuidado y
Espacio de gnesis agraria en el que hoy en mantenimiento) los afecta directamente.
da otros usos compiten por utilizar uno de Para el refuerzo de la conciencia pblica
los suelos ms frtiles y ambientalmente ms general es necesario abundar en la
valiosos del conjunto del rea metropolitana promocin del conocimiento y apoyo
entre funcionarios pblicos, promotores
2 Mantenimiento y recuperacin de y empresarios, y ciudadanos en general y
actividades agrarias. fomentar la idea de que una buena gestin
del espacio pblico puede significar un
Desde la visitn de la Red Verde como beneficio real para la comunidad en su
elemento de estructura urbana de carcter conjunto.
metropolitano, contribuir, adems de una
mejora sustancial de la superficie destinada
a zonas verdes, a reducir los problemas de
recarga de acuferos que comprometen el
abastecimiento al rea metropolitana, y a una
mejor gestin de los riesgos de inundacin
en sus riberas.

55
> Usos del Suelo Comas
03. Propuesta de ordenacin para el entorno de Collique

Los nuevos programas de vivienda, tanto para los nuevos habitantes como para los ya
realizados por promotores privados como residentes.
los programas Mi vivienda y Techo Propio,
se han desarrollado en muchos casos bajo Creacin de calles y zonas pblicas vitales
el concepto del condominio privado con mediante los usos mixtos comerciales,
el fin de promover seguridad y status a residenciales y recreativos.
sus habitantes, con controles y cmaras de
seguridad, formando finalmente guetos que Considerar como espacios de especial
aslan an ms pequeas ciudades dentro atencin los entornos de estaciones
de otra ciudad. Se destruye la continuidad existentes y futuras de metro y paradas de
urbana y se fragmenta ms el territorio con autobs.
una solucin inmediata, que si bien puede
parecer que asla el problema y lo expulsa Diseo de una red viaria continua, con
de estos espacios a corto plazo, lo consolida una propuesta clara de localizacin de
a largo plazo, construyendo ciudades zonas pblicas, de fcil orientacin, buena
desiguales y fragmentarias. visibilidad de los espacios peatonales y
recorridos alrededor de los edificios .
Es por ello fundamental orientar la
recuperacin de plusvalas a la sustancial Constante mantenimiento de los espacios
mejora de la ciudad existente y la obtencin pblicos y espacios abiertos privados, para
de suelos para la ejecucin de espacios evitar abandonos y deterioro.
pblicos de valor y seguros evitando la
creacin de ghetos y barreras, y a la vez, 3.3 Incrementar la relacin entre
invertir en la creacin de vivienda destinada mbitos distintos dentro de la ciudad
a la poblacin de menores ingresos a ejecutar existente
en estos mismos espacios que se renuevan.
El proyecto residencial del Aerdromo de
3.2.1 Diseo urbano de espacios pblicos Collique, como mbito especial regulado
seguros por una Ordenanza especfica, puede
ser considerado como un objeto urbano
El Master Plan pretende, desde el diseo, aislado independiente de su entorno. Por
y polticas que deben acompasarse con el contrario, este Master Plan quiere, desde
su desarrollo, establecer los principios un nuevo enfoque, plantear una propuesta
fundamentales para la creacin de espacios de ordenacin permita el dilogo de todas
pblicos seguros: las piezas del Distrito de Comas. Se trabaja
as en el refuerzo de la trama viaria, y la
Consolidar y aumentar el sentido de continuidad de sta, la relacin entre las
pertenencia y la capacidad de identificarse distintas piezas construidas, y la eliminacin
con Comas, y el Aeropuerto de Collique, tanto progresiva y a medio/largo plazo de los

57
> Estructura Verde Comas
(proteccin medioambiental + zonas verdes)
> Estructura Viaria Comas
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

muros que en la actualidad se levantan como Con una superficie de 36.980.195 m2


lmite de la actuacin. (superficie total Distrito de Comas) la
Ordenanza permite una edificabilidad
3.4 Planificar la densidad ptima como de 42.851.620 m2 que representa un
objeto especfico de proyecto coeficiente (bruto) de 1,16 m2/m2.

Establecer una densidad edificatoria En el mbito del Proyecto Aerdromo de


adecuada supone plantear la planificacin Collique, regulado por la Ordenanza 1618
ordenada y equilibrada de usos y funciones Metropolitana, este coeficiente sube hasta
de forma que se puedan potenciar los el 2.02 m2/m2 (bruto); en una superficie de
desplazamientos a pie y transporte pblico 1.000.000 de m2 se permiten 2.023.595 m2
frente al uso masivo del automvil, ayudando de superficie construida.
a frenar el coste a medio y largo plazo de un
consumo insostenible de recursos. Crear La bsqueda de alta densidad puede
el escenario ptimo para el encuentro, ser positiva en un contexto que durante
regulacin, intercambio y comunicacin mucho tiempo ha sido considerado poco
entre personas, actividades e instituciones denso, si bien es muy importante planear
diferentes, constituyentes de la esencia de el crecimiento, estableciendo densidades
la ciudad. Favorecer las relaciones vecinales selectivas en funcin del rea de ciudad,
y los vnculos de identidad con el espacio acceso al transporte pblico, equipamientos
urbano. Es por esta razn que el Master Plan y servicios, as como a la funcionalidad
pretende la reagrupacin de varias unidades urbana que se desarrolla.
en un solo volumen ms compacto al objeto
de obtener ventajas ecolgicas y econmicas, La densidad poblacional de Lima vara
reducir la ocupacin del suelo, la superficie considerablemente en funcin de los
envolvente exterior de la edificacin, el Barrios y Distritos de la ciudad, y se sucede
consumo de energa, el coste de la obra y la la reduccin de densidad a medida que
cantidad de materiales empleados, y reducir aumenta la distancia a las reas centrales,
el coste de mantenimiento a largo plazo. salvo en espacios que pueden considerarse
periferias interiores. Estos ltimos se
Para el establecimiento de una consolidaron como la periferia norte de la
densidad adecuada al mbito se parte ciudad hasta los aos 70/80, una importante
de la consideracin de la edificabilidad mayora situadas junto al cauce del Rimac,
actualmente permitida por la Ordenanza pero fueron superados en el crecimiento
1015 en el Distrito de Comas, que si bien no de la ciudad posteriormente, como San
se encuentra ejecutada en su mayor parte, Martin de Porres y Mirones, Villa Mara del
permite aadir algunas reflexiones: Perpetuo Socorro (Cercado de Lima, zona de
la MIRR), San Juan de Lurigancho, Leticia y
Cantagallo (Rmac), las terrazas de Catalina

60
> Ordenanzas Urbanas Comas (ord.1015+1618)
Vista del distrito de Comas
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

Huanca (El Agustino) o San Pedro de Ate, San Este proyecto, desarrollado desde el
Cosme y el Pino (La Victoria). Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento, significa una inversin de
Salvo estos espacios considerados periferias 500 millones de dlares en total, lo que
interiores, la densidad de la ciudad de Lima significar una inversin anual de 100
es muy elevada si la comparamos con reas millones de dlares en los prximos cinco
metropolitanas de la misma entidad, y a aos.
ello no es ajeno el Distrito de Comas, ni el
nuevo proyecto del Aerdromo de Collique. El Proyecto Collique, con sus 70.000 nuevos
Esto no slo significa carencias espaciales habitantes, representa una alternativa de
bsicas de espacios de recreo colectivo, y edificacin masiva para la clase media y
equipamentales, cuanto la imposibilidad como tal alternativa a la ocupacin informal,
de plantear el aumento de densidad para sobre suelos centrales, parte desde hace
la creacin de valor y plusvalas urbanas en dcadas de la ciudad de Lima.
espacios donde esta ya es muy alta.
El proyecto se caracteriza por plantear
Sin embargo, el aumento guiado de densidad grandes manzanas que superan los 230 m
edificatoria en espacios donde esta no se haya de lado, y en ellas se disponen edificios
concluido, s permitir la creacin de valor y aislados en parcela, alcanzando muy altas
el posible retorno de plusvalas del desarrollo densidades conformado condominios que
urbano, como es el Distrito de Comas, y el no construyen ciudad. Los usos comerciales
mbito del Master Plan identificado. se concentran en grandes centros
comerciales en sus extremos, y evita la
3.5 El alcance del proyecto del construccin de ejes viarios comerciales y
Aerdromo de Collique terciarios, que favorezcan la peatonalidad,
concentrando los desplazamientos en estos
Constituido como se ha indicado en el espacios entorno al vehculo privado. Nos
epgrafe precedente a travs de la Ordenanza encontramos todava con un modelo de
1618 Metropolitana, de 24 de julio de 2012, ciudad muy refractario a lo pblico, donde
Modificatoria de los usos del suelo, aportes todos los espacios libres son privados, no hay
reglamentarios, parmetros urbansticos libre acceso y los condominios son fortalezas
y edificatorios en Zona de Reglamentacin valladas, controladas y ajenas al resto,
Especial Ex Escuela de Aviacin Civil del Per seguramente como respuesta a un entorno
Comas y Derogatoria de las Ordenanzas de menor calidad, y de una poblacin
n1415-MML y n 1455-MML, complejo de menores ingresos. La construccin de
habitacional que abarca la construccin estas ciudades fortaleza no abundar en la
de 22.500 nuevas viviendas en el rea equidad espacial en la ciudad, y por ende
anteriormente ocupada por esta Escuela de en la igualdad social y la mejora de las
Aviacin Civil. condiciones de seguridad.

64
Ciudad del Sol de Collique, Comas
Ciudad del Sol de Collique, Comas
Ciudad del Sol de Collique, Comas
Ciudad del Sol de Collique, Comas
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

El proyecto adems se desarrolla en un que slo ser posible que se desarrollen


rea como el Distrito de Comas con una aquellos que tienen una dimensin mnima
carencia ya establecida para la poblacin capaz de albergar la edificabilidad que se
residente del 89% de parques y jardines les otorga.
para el 2025, con lo que debe considerarse
como objetivo la recuperacin de espacios Es necesario plantear la modificacin
para cubrir este dficit, y stos debieran ser del modelo morfolgico, asociando la
a cargo del proyecto de mejora del entorno, densificacin a una adecuada reorganizacin
y de la posible recuperacin de plusvalas parcelaria o predial, lo que demanda un
del desarrollo. A las necesidades de mejora esfuerzo aadido de gestin, que debe
y ampliacin de los estndares de espacios situarse sobre la iniciativa pblica de la
pblicos de uso y disfrute colectivo, es planificacin urbana.
tambin importante el desarrollo de una
planificacin vial del entorno inmediato para
acoger las nuevas externalidades vehiculares
de la propuesta.

Las cesiones que el actual Proyecto de


Collique plantea son muy limitadas, no
agravan la situacin del Distrito, pero no
permiten, lo que hubiera sido deseable en
una operacin de esta dimensin, que es una
sustancial mejora de los estndares que el
mismo Reglamento Nacional de Edificaciones
establecera entre 6,55 m2 y 11,13 m2 de
zonas verdes por habitante y que para el
Distrito de Comas supone slo el 3,43m2,
sumando a ello que solo la cuarta parte esta
mantenida en trminos de calidad suficiente.

El Plan vigente en el Distrito de Comas


permite densificar las grandes avenidas
pero no tiene en cuenta la condicin actual
de los predios, la mayora muy pequeos,
e incapaces de soportar el crecimiento que
se les ofrece. La ciudad resultante ser una
ciudad muy heterognea, con altibajos
y medianeras constantes no conclusas,
dependiente del tamao de los predios, ya

72
> Ordenanzas Urbanas
(ord.1015+1618)
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

3.6 El Master Plan para la ordenacin dio lugar a la ciudad tradicional.


del entorno del Aerdromo de Collique
El aporte principal de la propuesta es
El mbito del Master Plan se sita en el la consideracin del condominio como
entorno del Aerdromo de Collique en la espacio donde se grada la privacidad, que
zona norte de Lima. El Aerdromo era un la dimensin de ste le haga ms cercano,
enorme vaco rodeado de un contexto urbano ms amable, menos duro, con ms espacio
pobre y que va empeorando hasta los Cerros libre y adems es un esquema que admite
donde nos encontramos con una situacin de muy fcilmente un incremento de densidad
urbanidad bsica-primitiva, rea no incluida (hay recorrido para densificar las reas
en el Master Plan por la necesidad de un perimetrales). Las diferentes tipologas de
enfoque distinto de desarrollo. espacio verde que se proponen responden
a necesidades distintas: diferentes edades
La propuesta general es la de una del nio, diferentes niveles de vigilancia.
densificacin del area pero acompaada de La conformacin del espacio privado de
una cuantidad adecuada de equipamientos y vida colectiva se corresponde a un estilo de
espacios verdes, acordes con una necesaria vida. Hay que pensar en cada segmento de
elevacin del nivel de vidad progresivo del edad y plantear una graduacin de espacios
rea. Se propone una macro manzana donde pblicos de distintos tamao.
se pueden combinar diferentes tipologas de
vivienda. El objetivo de este tipo de operacin La densidad bruta propuesta del Master
es favorecer la variedad social y desde luego Plan es de 1,22, menor a la propuesta en
limitar la segregacin por niveles de renta. el Proyecto del Aerdromo, pero suficiente
Se plantea un modelo inicial de manzana para garantizar la sostenibilidad y factibilidad
que suma un nmero de predios suficiente financiera de la actuacin. Se trata de una
para que el resultado tenga unos ndices densidad estupenda para asegurar la calidad
adecuados de calidad espacial asociada al de vida, pero no asegura plusvalas si sta no
ratio construido/vaco, pblico/privado, y se aplica gradualmente sobre espacios que
continuidad viaria. Aunque se haya planteado en la actualidad tienen una densidad muy
un nico modelo, este, desde un mnimo, menor sobre la permitida por la Ordenanza
puede tener un desarrollo diferente, y debe vigente.
adaptarse mayoritariamente a la trama
urbana (viario) existente, para facilitar la La alta densidad mejora la rentabilidad de
gestin posterior, y su desarrollo. La idea los servicios comunes, pero tiene que ser
de establecer manzanas no homogneas controlada, pues a partir de un cierto nivel,
pretende trasladar la variedad fsica edilicia un exceso de densidad deteriora tambin la
a espacios que pueden desarrollarse en una calidad de vida. Adems el ratio de densidad
dimensin temporal mucho menor que la que es directamente proporcional a la que acepta
culturalmente una poblacin, que adems

74
evoluciona a lo largo del tiempo. Depende
igualmente de la calidad espacial del entorno,
y de la edificacin. Definir la densidad ptima
debe contar con que ha de permitir el realojo,
la rentabilidad privada y sustancial mejora de
la ciudad existente.
03. Propuesta de ordenacin para el entorno de Collique

3.7 Estrategas de ordenacin urbana


Nueva ordenacin urbana

Imagen de proyecto Master Plan entorno de Collique, Comas

La nueva ordenacin urbana replantea la antiguo aerdromo. Este principio se ve


visin de la realidad de Comas, un Distrito que acompaado por la potenciacin de vas
con ms de medio milln de habitantes es el transversales a dicho eje en las que el verde
cuarto ms poblado de Per, pero cuyo tejido cobra un mayor protagonismo y operaciones
urbano carece de elementos de centralidad. de esponjamiento. Estas actuaciones de
El proyecto de transformacin del aerdromo mejora de la dotacin de zonas verdes y la
de Collique lo dota de densidad residencial, creacin de nuevos equipamientos permiten
pero con un diseo enclavado respecto de que la densificacin no se haga a costa de
los grandes ejes viarios que estructuran el reducir la calidad de vida de los residentes
tejido urbano. actuales y futuros.
La propuesta plantea potenciar la densidad
en las fachadas de la Avenida Universitaria y
de la autopista Chilln- Trapiche, decreciendo
a medida que se aproxima a la zona del

79
03. Propuesta de ordenacin para el entorno de Collique

3.7 Estrategas de ordenacin urbana


Movilidad sostenible

Imagen de proyecto Master Plan entorno de Collique, Comas

La propuesta de ordenacin plantea un configuracin actual y la Avenida Canta


mayor protagonismo para el sistema de Callao a travs del sector algodonal, y la
transporte pblico con la previsin de la potenciacin de las calles Micaela Bastidas
llegada del metro a lo largo de la autopista y Victor Belaunde como vas transversales
Chilln- Trapiche; las nuevas estaciones de conexin entre Avenida Universitaria
pueden configurarse como nodos en torno a y Autopista Chilln- Trapiche. Dichas vas
los cuales articular las redes de autobuses y transversales deben cubrir no slo una
pequeas centralidades locales. funcin de mallado viario necesaria para dar
En cuanto al diseo de la malla viaria se salida a la ingente edificabilidad concentrada
propone una reordenacin de los enlaces sobre la antigua pista del aerdromo, sino
de la Panamericana Norte con las vas que que tambin deben ser ejes atractivos para
acometen desde Comas, la activacin a la comunicacin peatonal y ciclista
medio plazo de la reserva vial existente
entre la autopista Chilln- Trapiche en su

81
03. Propuesta de ordenacin para el entorno de Collique

3.7 Estrategas de ordenacin urbana


Naturalizacin del distrito

Imagen de proyecto Master Plan entorno de Collique, Comas

La naturalizacin del Distrito pasa por las Avenidas Sangarra y Los Incas permite
reorientar el destino del valle del Ro Chilln, mejorar la conectividad verde entre el
un espacio de gnesis agraria en el que hoy Parque Sinchi Roca y el valle del Chilln.
en da otros usos compiten por utilizar uno La conexin verde tambin se plantea en
de los suelos ms frtiles y ambientalmente sentido transversal hacia el sur, a travs
valiosos del rea metropolitana. Propiciar de las Avenidas Victor Belaunde, Micaela
el mantenimiento y la recuperacin de Bastidas y Jamaica.
actividades agrarias contribuir a reducir
los problemas de recarga de acuferos que
comprometen el abastecimiento al rea
metropolitana, y a una mejor gestin de
los riesgos de inundacin. Por otra parte, la
transversalidad entre la Avenida Universitaria
y la autopista Chilln- Trapiche mediante

83
03. Propuesta de ordenacin para el entorno de Collique

3.7 Estrategas de ordenacin urbana


Espacios para la innovacin

Imagen de proyecto Master Plan entorno de Collique, Comas

Los espacios con mayores concentraciones del centro metropolitano o de Distritos con
actuales o potenciales de usos comerciales poblaciones de mayor poder adquisitivos,
presentan un elevado potencial para pero son la base sobre la hacer avanzar
el desarrollo de actividades creativas e la cualificacin de Comas como espacio
innovadoras. Estos espacios estn ocupados urbano.
en la actualidad por usos de escala modesta
y que no tienen la capacidad de competir
con otros en emplazamientos ms visibles

85
03. Propuesta de ordenacin para el entorno de Collique

3.7 Estrategas de ordenacin urbana


Rehabilitacin y reciclaje

Imagen de proyecto Master Plan entorno de Collique, Comas

Pese a su reciente historia, el Distrito de de alojamiento, creando oportunidades para


Comas, creado en 1961, requiere en algunas una mejora socioeconmica global.
zonas actuaciones de reciclaje urbano,
entendiendo por tal una activacin que
permita superar la condicin de mero espacio

87
03. Propuesta de ordenacin para el entorno de Collique

3.8 Consideraciones complementarias En este contexto el papel de Foros como


al Master Plan UNIAPRAVI podra ser favorecer que surja
un sector privado interesado en estos
3.8.1 Polticas pblicas integrales para la fenmenos, capaz de cooperar con la
renovacin y desarrollo urbano Administracin y de hacer negocios no solo
con la vivienda de lujo (trabajar no solo en San
Las situaciones de sub-estndar son Isidro o Miraflores sino trabajar en Comas),
comunes en Amrica Latina donde el 30% cuanto con todos los tipos de vivienda y
de la poblacin urbana vive en condiciones rangos de ingresos.
precarias. La mejora sustancial de este
problema a medio plazo necesita de un Hay que dar importancia a la formacin de
cambio de mentalidad en todos los actores un sector que est dispuesto a ganar menos
inmobiliarios, no concentrando slo los pero actuar en volmenes mayores, lo que
trabajos en suelos no ocupados, o todava mantendra el ratio de beneficio, y a la vez
vacantes, muchas veces en periferia. impulsar a emprendedores que trabajen ms
Adems en unas pocas dcadas, el proceso con las condiciones que existen, para desde
de urbanizacin constante al que todava este punto de partida mejorarlas.
asistimos habr terminado, tanto porque
ha finalizado el xodo rural, la evolucin Hay que conseguir formar un sector industrial,
demogrfica que se atena, cuanto por el implicado, constante y que se mantenga en
envejecimiento de la poblacin, haciendo el mercado, dispuesto a trabajar con unos
necesario trasladar los esfuerzos a la beneficios correctos y no slo con un nimo
renovacin de los construido, como sucede especulativo en el corto plazo: trabajar sin
en Europa o Amrica del Norte. la necesidad de asumir grandes riesgos,
con unos mrgenes y beneficios suficientes.
En Amrica Latina la administracin pblica Para ello hay que buscar establecer pautas,
tiene un papel imprescindible. La capacidad mtodos y regulaciones que hagan que
de intervencin de los Estados tiene que esto funcione, como ha sucedido en pases
crecer constantemente y durante dcadas europeos como Francia o Espaa con los
para poder corregir sus carencias, y los desarrolladores de vivienda social.
fenmenos de inequidad espacial y social
(implementar los transportes necesita una 3.8.2 Diseo urbano para la seguridad y
inversin en infraestructura muy elevada reduccin de las zonas de riesgo
y durante un largo periodo de tiempo, que
ha de sumarse a otras polticas pblicas Si se observa el caso del proyecto de Collique
que garanticen y regulen los procesos de se puede notar que se han eliminado las
desarrollo). calles comerciales, seguramente por un tema
de seguridad y control de este espacio. Esta
decisin de diseo constituye una paradoja

89
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

porque en realidad, como ya se ha indicado,


las calles comerciales son las que ms
aportan vida urbana, actividad, y con ello
seguridad.

Se garantiza de esta forma la seguridad solo


en su interior del Proyecto del Arodromo,
pero no ser as en el permetro exterior.
Es por ello necesario que la garanta de
seguridad pase por el diseo de plantas bajas
comerciales que acompaen los recorridos
ms frecuentes. Aunque el condominio es
lo que la gente desea (cfr. Techo Propio), la
forma urbana resuelve el problema en una
clula cerrada pero lo agravan alrededor y
consecuentemente en el resto de la ciudad.

La morfologa de un distrito como Comas


no es tan distinta de la del centro de Lima,
o al Distrito de Miraflores, si bien, no slo
es un tema de renta cuanto de prdida de
la vida urbana tradicional (calles, paseos,
comercios en las calles) vida urbana
que se ha perdido en periferia que debe
restablecerse, independiente del nivel de
vida/renta.

Es necesario actuar sobre las zonas de


riesgo del permetro del Distrito, y que
se concentran en los Cerros y entornos
inundables del Ro Chilln. Para ello es
necesaria la elaboracin detallada de
un mapa de riesgo para (por parte de la
administracin) iniciar polticas de realojo
pausado y constante a lo largo del tiempo,
que manifiesten que se trabaja en todos
los aspectos urbanos objeto de mejora del
emplazamiento.

92
Imagen de proyecto Master Plan entorno de Collique, Comas
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

3.8.3 Criterios de Ordenacin construidas es muy limitada, y la necesidad


Los retos a los que se enfrenta la ciudad de concentracin de la densidad parece
de Lima, y el Distrito de Comas, estn una apuesta necesaria para la creacin de
relacionados, no slo con la calidad del espacios abiertos pblicos y privados de
diseo urbano como elemento previo a la calidad.
configuracin fsica de la edificacin, cuanto
con el ahorro y la autosuficiencia energtica, Aunque concebidos para ser ledos en
la consolidacin de los equipamientos, la trminos de gran escala, se mantienen
gestin de la movilidad, y la apuesta por un escrupulosamente dentro de la trama
modelo de espacio pblico diverso, compacto, regular existente en su mayor parte, lo que
eficiente y socialmente cohesionado que en aporta claridad morfolgica y facilidad de
definitiva permita aumentar el grado de gestin posterior.
habitabilidad urbana.
Para configurar con precisin la geometra
Se pretende favorecer desde el diseo de de la retcula los cuerpos edificados se
la ciudad y la forma urbana la ejecucin de extienden en una proporcin muy elevada
edificios energticamente ms eficientes, de su longitud y cuerpos bajos unen los
socialmente responsables, y que influyan frentes, situndose en los primeros usos
positivamente en los patrones de transporte. comerciales y de oficinas y en algunos casos
Son los elementos de la estrategia proyectual mdulos residenciales de menor desarrollo.
desarrollada en esta propuesta la cohesin
social, el espacio pblico, la compacidad y la El conjunto se resuelve con una gran
complejidad urbana. continuidad de volmenes: una masa
construida que se vaca o eleva en puntos
El proyecto ofrece una reflexin concretos generando una lectura espacial
contempornea sobre la isla que suponen rica y variada.
los trazados regulares que permiten una
variedad tipolgica y la flexibilidad a lo largo Son criterios de ordenacin los siguientes:
del tiempo de desarrollo, en una propuesta
que da forma al entorno del aeropuerto de a.Sensibilidad a la hora abordar los bordes
Collique. urbanos, con criterios de integracin
contextual, que se adapta al tejido
Se establecen dos secuencias edificatorias circundante.
que se superponen: la primera de edificios
alineados, que configuran en una notable b.La regularidad de la trama se superpone
proporcin la calle, y otra de edificios de con la cualificacin de determinados ejes
notable altura que se vincula a la consecucin que concentran la actividad y el comercio,
de un perfil variado de la ciudad en un eje Chilln-Trapiche, Avenida Universitaria,
mbito donde la monotona de referencias Avenida de los ngeles y Avenida

96
Metropolitana, y ejes interiores asociados entre espacios pblicos y red del verde hasta
a espacios arbolados y grandes bulevares alcanzar los lmites del Rio Chilln.
urbanos.
Manzanas de uso residencial:
c.Estructura urbana adecuada para un sistema
de transporte pblico eficiente y atractivo, Constituye la propuesta referencial de la
con la deseable planificacin del transporte ordenacin de la edificacin para el mbito,
y el trfico a escala de barrio, clarificando el con la incorporacin de una estructura
alcance de las zonas libres de coches, zonas clara y sencilla, de grandes manzanas
de trafico limitado, zonas de trfico calmado. que en ocasiones, y dada la necesidad
de continuidad viaria superan los ciento
d.Aplicacin de criterios de respeto y cincuenta metros de lado, de proporciones
sostenibilidad en el diseo y ejecucin de rectangulares, y con un gran espacio privado
la urbanizacin y de la edificacin: clima, central de uso comunitario.
soleamiento, reciclaje y gestin optimizada
del ciclo del agua. Estas parcelas se desarrollan manteniendo
la configuracin de la parcela regular, y
e.Concentracin en el mbito sur- este de la generando alineaciones a vial hasta una
mayor oferta de equipamiento susceptible de cota mnima, que alcanza dese cuatro
contribuir a satisfacer el dficit de su entorno plantas a seis plantas, para despus alcanzar
inmediato y a completar equipamientos alturas que alcanzan las doce plantas, y
existentes. que permiten la consecucin de un perfil
caracterizador de la ciudad.
f.Distribucin de equipamientos configurando
unidades vecinales en su entorno, gravitando As se completa la configuracin de la
especialmente sobre el sistema de calle por la edificacin con la creacin de
equipamientos educativos y deportivos. la tercera dimensin y la consecucin de
una densidad mnima media sostenible, sin
g.Ecologa urbana y clima: liberar los por ello generar problemas de soleamiento
suelos de mayor valor natural y consolidar tanto hacia el interior de la parcela como
un espacio de transicin entre las reas hacia el exterior de la misma.
protegidas y las reas pblicas urbanas de
valor medioambiental Parque Sinchi Roca, Se ha incluido una ordenanza grfica
destinado stas al ocio y esparcimiento especfica para cada tipologa edificatoria
colectivo. y para cada una de las distintas propuestas
volumtricas, que facilita la compresin de
h.Propuesta que se pretende la recuperacin la intencin de variedad volumtrica que se
del entorno, la recreacin de espacios con pretende, sin con ello perder el valor de la
suficiente masa arbrea, y la conectividad calle, tan necesario para la consecucin de

97
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

100
03. Propuesta de ordenacin para el entorno de Collique

101
la vida urbana asociada a la sociabilidad y a
las funciones comerciales.

Las parcelas se estructuran linealmente


en torno a los dos ejes de mayor entidad
urbana que se desarrollan en paralelo al
eje Chilln-Trapiche y Avenida Universitaria,
configurando la calle y los espacios pblicos
de referencia del proyecto, espacios donde se
localizan los usos comerciales en planta baja.
Estas parcelas de mayor regularidad albergan
usos residenciales de gran variedad tipolgica
asociada a la diferenciacin de alturas y
fondos edificables y a su distinta relacin con
los espacios privativos.

La fachada que se denomina domstica,


de menor altura y que construye las calles
interiores, necesita de un tratamiento de
calle diferencial, por lo que se propone se
una calle de coexistencia con preferencia para
el espacio del peatn.

Esta tipologa edificatoria permite no slo


completar la trama urbana existente del
entorno, cunto la integracin en la misma en
con el proyecto del Aerdromo de Collique, y
en el proceso de ejecucin con las viviendas
unifamiliares existentes dispuestas en torno
a trazados viarios ortogonales y de muy
limitada seccin.

Se plantean viviendas de un mximo de doce


metros de fondo edificable, y por tanto se
propone el desarrollo de viviendas de doble
orientacin al objeto de mantener unos ratios
adecuados de soleamiento y ventilacin
natural suficiente.
Imagen de proyecto Master Plan entorno de Collique, Comas
Propuesta de
04
gestin urbanstica
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

04.Propuesta de gestin urbanstica

Asentamientos Informales distrito de Comas, Lima

La gestin urbanstica es el conjunto de que determinan los planes, as como para


actividades que despliegan los poderes la consecucin de aspectos material como
pblicos (sin perjuicio de la iniciativa y la realizacin de las obras de urbanizacin.
colaboracin del sector privado) para poner en
prctica la ejecucin del planeamiento, tanto La gestin urbanstica en sentido estricto,
desde un punto de vista jurdico (aprobacin como sinnimo de ejecucin urbanstica, es
de los instrumentos) como configuradores el conjunto de operaciones y procedimientos
de derechos de los propietarios orientados diseados legalmente para la transformacin
bsicamente a la distribucin igualitaria de del uso del suelo, y en especial para su
beneficios y cargas (retorno de plusvalas), y urbanizacin y edificacin, en desarrollo de
para poder materializar los usos y sus ndices los planes.

106
04. Propuesta de gestin urbanstica

Una componente fundamental e largo/ancho del Master Plan para su concreto


imprescindible en proyectos como ste es desarrollo. Para ello resulta necesario un
conseguir activar procesos que impliquen laborioso proceso de titulacin del suelo,
a los ciudadanos, especialmente en los si fuera el caso, y actualizacin del catastro.
contenidos de gestin urbanstica. Se necesita
negociacin y consenso y la posibilidad Debe, desde el inicio del proyecto, contarse
concreta de contar con la aprobacin del con los promotores/constructores/
proceso desde los pequeos propietarios, desarrolladores para que su implicacin en
y desde la ciudadana. Habra tambin el proyecto sea efectiva, y la factibilidad del
que activar un proceso de generacin de mismo est siempre presente. La adopcin
confianza en el desarrollo de un proyecto tan del modelo urbano propuesto en el Master
importante que es imposible desarrollarse Plan hace necesario, para que sea posible
en su totalidad desde una instancia exterior; su ejecucin, que elimine o modifique la
tiene que hacerse con los propios habitantes, Ordenanza existente, eliminando para todos
juntos con la municipalidad. los predios afectados, la posible aplicacin
de la misma, en aras de la seguridad jurdica
4.1 Definicin de los actores pblicos y de cualquier inversin inmobiliaria en el
privados implicados mbito.

Hay que construir el consenso entre 4.2 Reordenacin de Fincas (proceso


administraciones: el Distrito de Comas reparcelatorio)
y la Municipalidad de Lima estaran
dispuestos a trabajar en este concreto La ejecucin del Master Plan slo es
proceso de mejoramiento. A medio plazo posible desde la reordenacin de fincas
deben plantearse otras operaciones que (reparcelacin), ya sea desde el acuerdo de
sean trasladables al conjunto del rea los propietarios, como desde la adopcin
metropolitana. Incluso el Mster Plan recoge de un sistema de ejecucin liderado por la
actividades econmicas y equipamientos de Administracin, sistema de ejecucin pblica
carcter metropolitano, al objeto de que actualmente no contenido expresamente en
constituyan una oportunidad de que alguna la Legislacin.
institucin gubernamental o metropolitana
se site en el mbito y que pudiera actuar de Segn el concepto de Reparcelacin las fincas
locomotora y desencadenante de un rea de comprendidas en la unidad o mbito sobre
oportunidad metropolitana. el que se acta tendran que ser agrupadas
para su nueva divisin realizada conforme
En primer lugar hay que identificar a los al planeamiento urbanstico, adjudicando
moradores y espacios ms adecuados para posteriormente las nuevas parcelas
el desarrollo de intervenciones piloto, que resultantes, una vez realizadas las cesiones
permitan generar semillas trasladables a lo obligatorias de terrenos, a los primitivos

107
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

propietarios en proporcin a sus derechos piloto de estas caractersticas que sirviera de


(propiedad original) y la Administracin en ejemplo para los desarrolladores, una fase
funcin a las prescripciones del planeamiento piloto como una estrategia de gestin posible
y la legislacin urbanstica. Despus de que incluyera todos los aspectos necesarios,
esto habra que formular un Proyecto entre ellos la expropiacin forzosa de los
que permitira distribuir adecuadamente predios que no se unieran voluntariamente al
beneficios y cargas entre los propietarios desarrollo, y que permitiera la replicabilidad
de la unidad de actuacin, entendiendo los del proceso de la mano de la iniciativa
beneficios como los derechos edificatorios, privada, independientemente del control
y las cargas los costes de urbanizacin y que considerara establecer la Administracin
cesin de las parcelas de equipamientos y pblica responsable.
zonas verdes.
4.3 Regularizacin de procesos
Un sistema de ejecucin pblico, significa que informales
el Estado, Administracin Regional/Provincial
si ste delegara en ella, o el municipio podra En un contexto como lo del entorno e
actuar de promotor inmobiliario: ya sea Collique, los nuevos proyectos tendra que
mediante la figura de agente desarrollador intentar una sustancial mejora del espacio
representante de los propietarios a los que pblico y las infraestructuras existentes (hay
pagar con los beneficios de la operacin, que establecer un mnimo de calidad), para
o la compra directa los suelos a valor de que los propietarios, generalmente con bajos
mercado por compra forzosa (expropiacin); ingresos, puedan ser capaces de llevar su
posteriormente desarrollar el suelo predio hacia los requisitos establecidos por
(construccin infraestructuras, urbanizacin la Ordenacin sin necesitar muchos recursos
y cesin de lotes para equipamientos y zonas externos. Esto significa tratar de mejorar el
verdes), y volvera a colocar en el mercado territorio con los propios recursos de los
las parcelas resultantes, una vez garantizado propietarios y, al mismo tiempo, lograr la
el realojo a los habitantes, si ello fuera regularizacin de una situacin difcil dentro
necesario. del marco jurdico de los derechos sobre el
suelo de los procesos de ocupacin irregular,
En este caso la Administracin actuante o de aquellas compraventas de suelo nunca
tendra la ventaja de quedarse con las titulizadas.
plusvalas, las cuales debieran destinarse al
realojo, en la proporcin deseable, y otra La regularizacin de la ciudad informal
en las necesarias mejoras de espacios de aparece hoy como un asunto importante
entorno, ya sea reurbanizacin como mejora y prioritario en el mbito del desarrollo
en equipamientos y servicios a la poblacin. urbano. Los programas de regularizacin
han surgido a partir de la existencia de la
Se debera realizar, al menos, una operacin irregularidad/ ilegalidad/ informalidad

108
Distrito de Comas, Lima
Vista Proyecto Sol de Collique / Ex-Aerdromo, Comas
Entorno Ex-Aerdromo, Comas
04. Propuesta de gestin urbanstica

en las formas de ocupacin del suelo y de 4.4 La unidad de actuacin o


construccin del hbitat urbano; es una delimitacin del mbito de gestin
forma de su reconocimiento, de registrar que urbanistica.
grandes porciones de la ciudad existen y se
rigen por sus propias reglas, que son distintas La Unidad de Actuacin es una superficie
de aquellas de la formalidad. de territorio dentro de un rea de proyecto
en el que se lleva a cabo la urbanizacin,
Lo informal, definido como lo no integrado cesin y equidistribucin (reparto igualitario
al sistema que se considera convencional, en en funcin de la propiedad inicialmente
muchos casos no cuestiona abiertamente a aportada) de beneficios (edificabilidad) y
la formalidad y se conecta claramente con cargas (urbanizacin y cesiones) entre sus
ella de muy diversas formas. Es frecuente propietarios.Su conformacin, objetivamente,
que sea el sistema formal el que produce la debe satisfacer las siguientes condiciones:
informalidad. Si se es informal respecto de
un sistema que es el establecido, la accin - reunir un rea suficiente para un desarrollo
de formalizacin, entonces, est concebida coherente con los propsitos establecidos
como el reconocimiento de lo existente y para ella en la estrategia del Master Plan, y
la propuesta de hacerlo viable dentro de por ello contar con una solucin urbanstica
las reglas convencionales de la llamada y arquitectnica concorde con los criterios y
formalidad. Por lo tanto en absolutamente parmetros establecidos.
necesario conocer el alcance de la
informalidad para poder asistir el proceso - sustentada en estudios de factibilidad
de regularizacin. tcnica, financiera, econmica y social que
establezcan su viabilidad y conveniencia
Los resultados de estudios y evaluaciones desde los puntos de vista privado y pblico
revelaron que la regularizacin de la
propiedad del suelo es un proceso costoso y - contar con el respaldo institucional
obstaculizador de los logros de los proyectos adecuado, ya sea pblico o privado, para
urbanos. No se ha conseguido normalmente asegurar su ejecucin
recuperar los costes en la forma inicialmente
proyectada por los organismos de - debe incorporar, adems de las reas
financiamiento, lo cual afect negativamente privadas que puedan ser objeto de
su potencial para ser replicados y sostenidos urbanizacin o construccin, los sistemas
en el tiempo. estructurantes de viario e infraestructuras
de distribucin, el espacio pblico y los
equipamientos colectivos, de conformidad
con los criterios adoptados en el Master
Plan.

113
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

Las unidades de actuacin se delimitan


para permitir el cumplimiento conjunto de
las cargas de cesin y urbanizacin de la
totalidad de su superficie, mediante el reparto
equitativo de cargas y beneficios entre sus
propietarios. La delimitacin definitiva del
mbito de gestin urbanstica ser elaborada
por las autoridades competentes o por los
particulares interesados de acuerdo con
los parmetros previstos en el Master Plan.
Todas las unidades de actuacin debern
contemplar el reparto equitativo de cargas
y beneficios entre los propietarios de los
inmuebles incluidos en la delimitacin. Este
reparto consiste en la distribucin de los
costes de la actuacin en proporcin directa
al rea de los inmuebles de cada propietario,
los cuales estn considerados en conjunto
independientemente de dnde estn
sealados los predios edificables y las zonas
de cesin obligatoria dentro del proyecto
urbanstico y arquitectnico de la unidad.

En el caso del entorno de Collique la idea es


reducir las unidades de actuacin para que
se adecuen a la morfologa/trama urbana
existente, y sea posible reducir al mnimo los
costes de urbanizacin en contextos que ya
tienen un nivel aceptable.

114
Ciudad del Sol de Collique, Comas
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

116
04. Propuesta de gestin urbanstica

4.5 Diferentes tipologas de gestin en


funcin de la propuesta de desarrollo
Se desarrollan a continuacin diferentes
modalidades de gestin urbanstica, que
se aplican sobre los distintos proyectos
que como sumatorio constituyen la
propuesta del Master Plan.

1. INICIATIVA PBLICA: Convenio de


gestin urbanstica entre Administracin y
propietarios: EXPROPIACIN CONVENIDA,
se pacta el precio de mercado con los
expropiados, y se negocia con ellos la
posibilidad de que ste se abone en
derechos edificatorios asociados a parcelas/
lotes edificables. Se propone se desarrolle
este proceso en el mbito denominado
de innovacin productiva, al constituir las
parcelas elementos de mayor tamao, y que
todava no han sido, en su mayora edificados.
117
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

118
04. Propuesta de gestin urbanstica

4.5 Diferentes tipologas de gestin en


funcin de la propuesta de desarrollo
Se desarrollan a continuacin diferentes
modalidades de gestin urbanstica, que
se aplican sobre los distintos proyectos
que como sumatorio constituyen la
propuesta del Master Plan.

2. INICIATIVA PBLICA: ejecucin


(urbanizacin) del planeamiento
directamente por la Administracin,
COOPERACIN con los propietarios de suelo,
siendo la administracin el ente ejecutor,
quien cargar directamente los costes de esta
ejecucin a los propietarios que abonarn los
mismos, y que sern quienes obtengan los
derechos edificatorios.
119
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

120
04. Propuesta de gestin urbanstica

4.5 Diferentes tipologas de gestin en


funcin de la propuesta de desarrollo
Se desarrollan a continuacin diferentes
modalidades de gestin urbanstica, que
se aplican sobre los distintos proyectos
que como sumatorio constituyen la
propuesta del Master Plan.

3. INICIATIVA PRIVADA para el reajuste


de suelos en reas urbanas aptas para su
consolidacin sometidas a procesos de
reforma y renovacin por COMPENSACIN
los propietarios llevan a cabo la ejecucin
(urbanizacin) de toda la unidad de ejecucin
o mbito de gestin, aportando los terrenos
de cesin obligatoria, con solidaridad de
beneficios y cargas, dando lugar a un supuesto
de autoadministracin
121
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

122
04. Propuesta de gestin urbanstica

4.6 Fases de desarrollo del Master Plan

123
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

124
04. Propuesta de gestin urbanstica

125
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

126
04. Propuesta de gestin urbanstica

127
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

128
04. Propuesta de gestin urbanstica

129
Distrito de Comas, Lima
04. Propuesta de gestin urbanstica

4.7 Establecimiento de la capacidad de Por otra parte, el sector privado tiene un


inversin de los distintos actores papel ineludible en el desarrollo urbanstico.
En lo referente a la financiacin de las
El estudio econmico o de factibilidad del acciones urbansticas por parte de la
Master Plan a ejecutar, se concibe como un Administracin, su intervencin proceder
documento instrumental y de apoyo. En l de los recursos que genere una vez se realicen
se recoge una planificacin econmica viable las mismas (impuestos municipales, tasas,
de la actividad urbanstica, en funcin de la etc.) y especialmente de la recuperacin de
estimacin de la capacidad inversora de los plusvalas.
diferentes agentes econmicos, pblicos y
privados, que intervienen en el desarrollo.
La programacin temporal de la ejecucin del
Master Plan debe realizarse de forma realista,
adecundose a las posibilidades econmicas
y financieras de los agentes implicados. Las
actuaciones se planifican temporalmente
diferenciando las actuaciones ms urgentes
o inmediatas y las que no tienen carcter
prioritario. Por tanto ser un documento de
trabajo til en la medida en que logre alcanzar
los siguientes objetivos ya expuestos:

- Recogida de voluntades de los diferentes


organismos pblicos y una estimacin realista
de la capacidad de inversin de los actores
privados implicados (empresarios, grandes
propietarios, pequeos propietarios y
moradores entre otros).

- Estudio de las capacidades inversoras de


cada uno de ellos.

- Anlisis de los ingresos y gastos originados


por las acciones urbansticas.

- Coordinacin en el marco inversin-


financiacin de las acciones.

131
05
Conclusiones y
recomendaciones
Master Plan entorno aerdromo Collique, Lima

05.Conclusiones y recomendaciones

Distrito de Comas, Lima

1. Completar el marco jurdico nacional para de plusvalas en la mayora de los casos sean
facilitar los procesos de gestin urbanstica ms una coleccin de casos aislados que
una cultura consolidada e integrada en la
La necesaria revisin del marco prctica administrativa corriente. Los marcos
latinoamericano vigente en materia de jurdicos vigentes deberan completarse de
planificacion y gestin urbana muestra acuerdo con los siguientes criterios:
condiciones que ya se han apreciado en el caso
peruano: la debilidad de las administraciones - Definicin del concepto de plusvala
locales y los dficit de los marcos legales urbanstica de una forma sencilla e
nacionales en materia de planificacin urbana inequivoca, en el marco de una definicin
hacen que las experiencias de recuperacin exhaustiva del cuadro de derechos y deberes

134
05. Conclusiones y recomendaciones

de los promotores de las intervenciones a la mejora de la ciudad existente y a la


urbanas. En particular, es necesario deslindar cualificacin de los nuevos tejidos urbanos.
claramente el concepto de plusvala de las Para ello es interesante establecer el
necesarias operaciones de urbanizacin y concepto de caja separada, de tal manera
de cesin de los suelos necesarios para los que los ingresos y el suelo obtenido de los
equipamientos al servicio de las operaciones, procesos de desarrollo urbano en concepto
incluyendo las conexiones a redes de de recuperacin de plusvala se dediquen
servicios exteriores al mbito, que en todo al desarrollo urbano, tanto fortaleciendo
caso deben ser sufragadas por los promotores los medios de las administraciones locales
para asegurar la conversin de los terrenos en como propiciando obras de mejora de
suelo urbano apto para la edificacin. infraestructuras y espacios pblicos, o
utilizando los suelos para la construccin
- Cuantificacin de la plusvala que debe ser de vivienda de inters social. La adecuada
recuperada por la administracin pblica de incardinacin de este proceso requiere:
acuerdo con frmulas sencillas; la aplicacin
universal del criterio legal, ante la debilidad - Planes de desarrollo urbano de carcter
de las administraciones locales, es ms integral, que vayan ms all de la mera
sencilla cuando este se ve sujeto al menor asignacin de derechos a los promotores
nmero de posibles opciones, como las que del suelo para integrar el concepto global
abren los sistemas de tasaciones pre y post de desarrollo sostenible, y que permitan
intervencin. El objetivo es universalizar el encauzar la inversin de los recursos
proceso de recuperacin de plusvalas, an obtenidos de la recuperacin de plusvalas de
a costa de que en algunos casos la plusvala acuerdo con un modelo urbano coherente.
recuperada sea inferior a la que en alguna
hiptesis sera calculable, maxime cuando - Una planificacin plurianual de las
cualquier tasacin a futuro es incierta. inversiones urbanas inscrita en los
presupuestos municipales y vinculada a la
- Refuerzo de las administraciones locales programacin de acciones de los planes de
para asumir el incremento de la carga de desarrollo urbano. Esto requiere generar
trabajo que supone la recuperacin de consensos polticos en torno al futuro
plusvalas, tanto con elementos tcnicos de los municipios, y permitira dar una
(catastro y sistemas de informacin) como estabilidad a las polticas de mejora de la
humanos (capacitacin). ciudad existente y de crecimiento urbano.
La experiencia muestra que no siempre es
2. Orientar la recuperacin de plusvalas a la posible calcular el ritmo de materializacin
sustancial mejora de la ciudad existente y a de las expectativas urbansticas que permite
la cualificacin de la nueva recuperar plusvalas, por lo que estas
programaciones deberan partir de una
La recuperacin de plusvalas debe destinarse visin estratgica y flexible, adaptable a la

135
Fiesta en el sector de Choqu, Lima
Promotores de Lima Centro con la poblacin de Amancaes, Rmac, Lima
05. Conclusiones y recomendaciones

evolucin de la coyuntura teniendo en cuenta en proyectos con una componente elevada


reglas de prelacin entre los diferentes o casi exclusiva de vivienda de inters social
elementos propuestos. puede ser igualmente contraproducente,
como muestran algunos ejemplos tanto
- El refuerzo de los sistemas catastrales, de tal en Europa como en Amrica del Norte o
manera que las polticas urbanas tambin se del Sur. La densidad debe graduarse de
coordinen con la fiscalidad ordinaria de la acuerdo con un proyecto de calidad urbana
propiedad del suelo. y arquitectnica, con un nivel adecuado
de proximidad a servicios necesarios
3. Desarrollar operaciones piloto de como el comercio, y con la introduccin
iniciativa pblica de elementos que permitan crear en un
entorno relativamente cercano una mnima
Las acciones piloto permiten verificar base de empleo local, todo adecuadamente
la adaptacin de las propuestas de conectado con el resto del tejido urbano.
ordenamiento jurdico y de planificacin a
la realidad local. Su objetivo es, ms all de 5. La participacin pblica
su utilizacin como instrumento necesario
de difusin de nuevas prcticas, detectar Una componente fundamental e
las mejoras que pueden introducirse en la imprescindible en proyectos como ste es
regulacin vigente. Las acciones desarrolladas conseguir activar procesos que impliquen
directamente por la iniciativa pblica, o, en a los ciudadanos. Se necesitan negociacin
su caso, en coordinacin con la iniciativa y consenso o sea la posibilidad concreta
privada, deben inscribirse dentro de un de contar con la gente. Para que procesos
programa que siga tanto la ejecucin como como esto tengan xito es imprescindible
la posterior vida del nuevo tejido urbano la colaboracin entre el Distrito de Comas
creado; deben evaluarse tanto en trminos y los habitantes. Los habitantes tienen que
de gestin como de resultados sociales de las entender lo que para ellos es un beneficio
operaciones y de impacto sobre su entorno, real y comprometerse para garantizar su
desde un punto de vista integral. colaboracin a un resultado positivo.

4. Planificar la densidad

La densidad urbana no es un objetivo en si


mismo, sino una variable de proyecto que
debe graduarse en funcin de un modelo
urbano coherente. Ciertamente la ciudad
difusa dificulta una mnima viabilidad
econmica de su mantenimiento y operacin,
pero una densidad excesiva, especialmente

139
Mercado de Collique, Comas

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